第一篇：以廉租房被售為例探討我國(guó)廉租房制度的完善之策

探討我國(guó)廉租房制度的完善之策

摘要：2010年4月23日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、民政部、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知》。本文正是以這個(gè)新出臺(tái)的廉租房政策為切入點(diǎn)，通過(guò)政策剖析，結(jié)合廉租房相關(guān)理論分析，深入探討我國(guó)當(dāng)前廉租房政策中存在的問(wèn)題，充分借鑒國(guó)內(nèi)外的住房保障經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)而提出完善我國(guó)廉租房制度的可行性建議。

關(guān)鍵詞：廉租房

通知

制度

經(jīng)驗(yàn)

建議

一、引言

2010年4月23日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、民政部、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）?！锻ㄖ丰槍?duì)部分地方廉租住房管理中出現(xiàn)的房源閑置、出借，日常管理和維修養(yǎng)護(hù)資金不落實(shí)，準(zhǔn)入退出管理機(jī)制不完善、日常監(jiān)管和服務(wù)不到位等問(wèn)題，做出了有關(guān)規(guī)定。

廉租房制度是我國(guó)住宅消費(fèi)保障的重要組成部分，它主要針對(duì)城鎮(zhèn)最低收入群體群體實(shí)行的住宅消費(fèi)保障，是保證社會(huì)穩(wěn)定不可缺少的因素，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮了重要作用。由于我國(guó)廉租房制度產(chǎn)生的時(shí)間不長(zhǎng)，真正意義上的廉租房是近幾年才出現(xiàn)的，同發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)相比，我國(guó)的廉租房制度依然存在很多問(wèn)題。本文以廉租房的新政策為切入點(diǎn)，結(jié)合廉租房制度的相關(guān)理論分析，充分借鑒國(guó)內(nèi)外的有效經(jīng)驗(yàn)，深入探討當(dāng)前廉租房制度推廣實(shí)施中依然存在的一些問(wèn)題，嘗試提出一些解決對(duì)策，以期廉租房制度的不斷完善。

二、新策內(nèi)容概要

《通知》主要內(nèi)容可以概括為三個(gè)方面。

首先，嚴(yán)格建設(shè)和準(zhǔn)入管理。新建廉租住房堅(jiān)持集中建設(shè)和在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中配建相結(jié)合，以配建為主。要求優(yōu)化廉租住房戶型設(shè)計(jì)，努力做到功能齊全、布局合理、節(jié)能環(huán)保和經(jīng)濟(jì)適用。要求新建廉租住房盡可能安排在交通便利、公共設(shè)施較為齊全的區(qū)域，同步做好小區(qū)內(nèi)外市政配套設(shè)施建設(shè)，方便低收入家庭生活、就業(yè)、就醫(yī)和子女入學(xué)。市、縣人民政府要落實(shí)《城市低收入家庭認(rèn)定辦法》的有關(guān)規(guī)定，明確申請(qǐng)廉租住房保障對(duì)象的收入和資產(chǎn)申報(bào)義務(wù)，抓緊建立住房保障、公安（車(chē)輛和戶籍管理）、人力資源和社會(huì)保障（社會(huì)保險(xiǎn)）、房地產(chǎn)、金融、工商、稅務(wù)、住房公積金等部門(mén)和機(jī)構(gòu)的信息共享機(jī)制，著力提高廉租住房保障資格審核工作的準(zhǔn)確性。

其次，強(qiáng)化租賃管理和服務(wù)。住房保障部門(mén)要切實(shí)履行廉租住房產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)，要加強(qiáng)廉租住房合同管理，明確承租對(duì)象的權(quán)利和義務(wù)，載明租金水平、租賃期限、轉(zhuǎn)借或轉(zhuǎn)租的處罰以及其他違反使用規(guī)定的責(zé)任等事項(xiàng)。對(duì)正在享受實(shí)物配租廉租住房或領(lǐng)取廉租住房租賃補(bǔ)貼的家庭，再購(gòu)買(mǎi)其他住房的，應(yīng)當(dāng)辦理廉租住房保障退出手續(xù)。房屋登記機(jī)構(gòu)辦理房屋權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)根據(jù)住房保障部門(mén)提供的信息，比對(duì)申請(qǐng)登記人家庭成員是否正在享受廉租住房保障的信息。

再則，切實(shí)加強(qiáng)監(jiān)督管理。《通知》強(qiáng)調(diào)，解決城市低收入家庭住房困難是政府公共服務(wù)的重要職責(zé)，市、縣人民政府住房保障部門(mén)是廉租住房管理的責(zé)任主體。對(duì)騙取廉租住房保障、惡意欠租、無(wú)正當(dāng)理由長(zhǎng)期空置，違規(guī)轉(zhuǎn)租、出借、調(diào)換和轉(zhuǎn)讓廉租住房等行為，市、縣住房保障部門(mén)要按照有關(guān)規(guī)定或合同約定嚴(yán)肅處理，直至收回廉租住房，并取消該家庭在一定時(shí)間內(nèi)再次申請(qǐng)廉租住房保障的資格?！锻ㄖ愤€要求充分發(fā)揮社會(huì)監(jiān)督作用，暢通投訴舉報(bào)渠道。對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在廉租住房建設(shè)、管理過(guò)程中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，要依法依紀(jì)追究責(zé)任；涉嫌犯罪的，要移送司法機(jī)關(guān)處理。

三、相關(guān)理論分析

（一）什么是廉租房

廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。簡(jiǎn)言之，廉租房是解決低收入家庭住房問(wèn)題的一種制度。

（二）廉租房的發(fā)展歷程

1．廉租房的啟動(dòng)階段。1998年國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》，首次提出“廉租房”的概念，規(guī)定“對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，最低收入家庭租用由政府或單位提供的廉租住房”。

2.廉租房制度的探索實(shí)施階段。2003年11月建設(shè)部頒布了《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房管理辦法》，該辦法結(jié)合各地開(kāi)展廉租房工作的實(shí)踐對(duì)廉租房制度進(jìn)一步作了補(bǔ)充和細(xì)化。2004年3月1日，建設(shè)部、財(cái)政部、民政部、國(guó)土資源部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房管理辦法》開(kāi)始實(shí)施，提出“地方人民政府應(yīng)在國(guó)家統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)的實(shí)際情況，因地制宜，建立城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房管理制度”。2006年5月17日，國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的六點(diǎn)意見(jiàn)（“國(guó)六條”）出臺(tái)，有步驟解決低收入家庭住房困難問(wèn)題。

3.廉租房制度改進(jìn)完善階段。2007年8月，國(guó)務(wù)院頒發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（國(guó)務(wù)院24號(hào)文件），提出了一些新理念和新舉措，并于2007年12月1日起開(kāi)始實(shí)施。同財(cái)政部頒發(fā)的并于2008年1月1日起實(shí)施的《廉租住房保障資金管理法》，確保了廉租住房保障資金的正規(guī)渠道來(lái)源。

從廉住房制度的演變歷程中我們不難發(fā)現(xiàn)，中央政府對(duì)廉租房制度的重視程度逐步增強(qiáng)，政策不斷明朗化和具體化、可操作性逐步增強(qiáng)，廉租房制度在我國(guó)的住房保障體系中發(fā)揮越來(lái)越大的作用。

（三）廉租房在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用

1． 體現(xiàn)了全社會(huì)對(duì)最低收入家庭的關(guān)懷，有利于住宅市場(chǎng)的穩(wěn)定和協(xié)調(diào)發(fā)展。任何城市在不同的發(fā)展時(shí)期，都會(huì)存在一部分缺乏住宅支付能力的最低收入家庭，為了使之能獲得與整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r相適應(yīng)的基本居住條件，政府和社會(huì)有責(zé)任為這些家庭提供基本的住宅消費(fèi)保障，以體現(xiàn)社會(huì)制度的優(yōu)越性。另外，住宅條件好壞是貧富差別最主要的表現(xiàn)形式，廉租房的供應(yīng)，就是要將體現(xiàn)在住宅條件方面的貧富差距控制在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，以利于整個(gè)住宅市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

2． 進(jìn)一步促進(jìn)了住宅制度的改革。隨著住宅制度改革的進(jìn)一步發(fā)展，以單位為代表的集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)逐漸被個(gè)人購(gòu)買(mǎi)所替代，價(jià)格將成為居民購(gòu)買(mǎi)、租用住宅的硬約束。廉租房是針對(duì)無(wú)力進(jìn)入商品房的最低收入家庭的，因而可以有效地剔除虛假的住宅需求，使房?jī)r(jià)回歸到合理的價(jià)位。3． 促進(jìn)勞動(dòng)力流動(dòng)。在原有的社會(huì)保障制度下，職工的各項(xiàng)待遇必須由企業(yè)落實(shí)，企業(yè)承擔(dān)了許多本應(yīng)由社會(huì)承擔(dān)的職能，造成了企業(yè)辦社會(huì)的弊端。廉租房的供應(yīng)，一方面減輕了企業(yè)的壓力，另一方面也使得職工有基本的保障，解除依賴心理，從而發(fā)揮著安全網(wǎng)和穩(wěn)定器的作用，也鼓勵(lì)勞動(dòng)力在不同所有制、不同行業(yè)及不同地區(qū)的流動(dòng)，在社會(huì)上形成公平競(jìng)爭(zhēng)的社會(huì)環(huán)境。

四、廉租房建設(shè)中存在的問(wèn)題

（一）廉租房建設(shè)中資金短缺、來(lái)源渠道狹窄。

廉租房是政府解決城鎮(zhèn)最低收入家庭住房的主要舉措，但是資金投入缺少、來(lái)源單一是制約其發(fā)展的兩大障礙。主要是由于中央和地方政府重視程度不夠，沒(méi)有很好規(guī)劃，導(dǎo)致廉租房建設(shè)中出現(xiàn)資金短缺和來(lái)源渠道狹窄問(wèn)題?，F(xiàn)階段，政府雖然提出了財(cái)政撥款、住房公積金增值資金、社會(huì)捐贈(zèng)等多種渠道、多形式的資金籌措機(jī)制，但是在廉租房實(shí)踐中，政府財(cái)政資金也未能得以有效落實(shí)。

（二）廉租房制度執(zhí)行不到位、監(jiān)督機(jī)制不完備

《廉租住房保障辦法》明確了建立廉租房制度的目的是為了保障最低收入家庭的基本住房權(quán)利，而對(duì)具體的執(zhí)行方案、執(zhí)行辦法并沒(méi)有做進(jìn)一步明確的安排，從而使的管理人員在具體執(zhí)行過(guò)程中有很大的空間，以致廉租房制度在執(zhí)行中力度不夠。另外，當(dāng)前廉租房制度執(zhí)行過(guò)程中還缺乏相關(guān)的監(jiān)督法律規(guī)定，特別是對(duì)廉租房資金使用情況的監(jiān)督，從而使得原本缺乏資金的廉租房建設(shè)步履維艱；對(duì)政策執(zhí)行者的監(jiān)督和約束也缺乏，易于形成執(zhí)行者自肥。

（三）旺盛的需求與短缺的房源供給之間的矛盾

由于我國(guó)廉租房制度的時(shí)間較短，因此廉租房的房源同巨大的需求相比顯得相對(duì)短缺。根據(jù)《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》的規(guī)定，目前我國(guó)城市廉租房房源主要有四種，其中主要依靠政府集中提供的保障性普通住房，但目前 的現(xiàn)實(shí)情況卻與當(dāng)初設(shè)計(jì)的情況存有偏頗。在廉租房制度的實(shí)踐中，只有少數(shù)家庭能入住統(tǒng)一的廉租房小區(qū)，而對(duì)于大量的低收入住房困難家庭，政府只能通過(guò)補(bǔ)助租金的辦法來(lái)緩解廉租房的房源緊張問(wèn)題；另外，還有些地區(qū)采用搖號(hào)等不得已而為之的辦法也是房源短缺的例證。目前，旺盛的需求與短缺的房源供給之間的矛盾不斷突出，已經(jīng)成為推廣廉租房消費(fèi)保障體系的一個(gè)瓶頸。

五、國(guó)內(nèi)外住房保障經(jīng)驗(yàn)

低收入階層的住房問(wèn)題是一個(gè)困擾世界各國(guó)的重要問(wèn)題，西方各國(guó)都比較重視城市低收入階層住房政策的研究，并積累了不少經(jīng)驗(yàn)。

（一）美國(guó)的公共住房制度

作為社會(huì)福利體系的重要組成部分，美國(guó)公共住房體系是隨著1928年大蕭條后建立的社會(huì)保障制度而逐步發(fā)展起來(lái)的。就美國(guó)公共住房政策的演化過(guò)程來(lái)看，從最初的政府出面興建所有的公共住房，到后來(lái)的由私人建筑公司通過(guò)市場(chǎng)化方式建造共同房屋，再到目前的將重點(diǎn)從對(duì)公共住房建設(shè)給予補(bǔ)貼轉(zhuǎn)移到針對(duì)租戶的直接租金補(bǔ)貼，實(shí)現(xiàn)了整個(gè)住房市場(chǎng)的住房空置率下降，社會(huì)總體效用得到有效提高，促進(jìn)了社會(huì)各收入家庭住房水平的提高。

總結(jié)美國(guó)公共住房制度，主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是各個(gè)地方的公共房產(chǎn)管理局在制定一系列相關(guān)政策時(shí)，非常注重將公共住房的公益性與其財(cái)政可支付性相結(jié)合，每個(gè)地方的公共房產(chǎn)管理局都要接受聯(lián)邦政府美國(guó)住宅和城市發(fā)展局的評(píng)估。二是設(shè)立專門(mén)的公共住房管理機(jī)構(gòu)，擴(kuò)大保障范圍。美國(guó)傳統(tǒng)公共房屋的管理體系主要由隸屬聯(lián)邦政府美國(guó)住宅和城市發(fā)展局和各地地方的公共房產(chǎn)管理局組成；1998年國(guó)會(huì)通過(guò)了住房供給質(zhì)量和工作責(zé)任法案”，使地方公共房產(chǎn)管理局比以前擁有更多的自主權(quán)，可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r制定租戶選擇的標(biāo)準(zhǔn)，確定租戶所需繳付最低、最高租金的數(shù)量，并可以制定各種制度，促使公共住房社區(qū)各種收入層次居民多樣化。三是重視法律法規(guī)對(duì)于公共住房建設(shè)的重要作用。在美國(guó)公共住房建設(shè)的過(guò)程中，始終離不開(kāi)相關(guān)的法律法規(guī)的配套實(shí)施，有關(guān)住房福利的法律既包括憲法、民法等一般性綜合法律中的諸多有關(guān)住房福利的法律條文，也包括綜合性的社會(huì)保障立法中的諸多有關(guān)住房福利的法律條文。這些法律法規(guī)都對(duì)公共住房政策的順利開(kāi)展起到重要作用。

（二）新加坡“組屋”制度

新加坡是東南亞地區(qū)成功解決住房問(wèn)題的典范，是世界上公認(rèn)的住房問(wèn)題解決得最好的國(guó)家之一，在住房保障制度做的很有成效，表現(xiàn)在其組屋程度建設(shè)。新加坡的組屋建設(shè)發(fā)展過(guò)程經(jīng)歷了一個(gè)由解決住房困難到增加住房面積、再到提高住房質(zhì)量的發(fā)展階段，成功完成了由量到質(zhì)的提升，跨越了“有房住”，開(kāi)始進(jìn)入“住得更好”的階段.據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年至2008年，約有82%的新加坡人口居住在政府組屋中，組屋政策真正成為一項(xiàng)“普惠性的政策”。

新加坡政府的主要做法概括如下：第一，政府主導(dǎo)組屋的開(kāi)發(fā)與建設(shè)，由建屋發(fā)展局具體實(shí)施。新加坡政府明確承擔(dān)解決住房問(wèn)題上的責(zé)任，制定了符合國(guó)情特點(diǎn)的住房政策和分階段建房計(jì)劃，采取了一系列行政、法律、金融和財(cái)政手段，大規(guī)模興建公共住房。新加坡建屋發(fā)展局直屬國(guó)家發(fā)展部，是一個(gè)獨(dú)立的、非營(yíng)利機(jī)構(gòu)，其財(cái)政預(yù)算納入國(guó)家計(jì)劃，其目標(biāo)就是為低收入人群提供廉價(jià)房屋。2.政府嚴(yán)格控制土地資源，為組屋建設(shè)提供了強(qiáng)有力的土地、資金保障。新加坡國(guó)有土地占土地總數(shù)的80%左右，政府牢牢掌握土地供應(yīng)，政府通過(guò)1966年頒布了《土地征用法令》 可以協(xié)助建屋發(fā)展局以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格的價(jià)格獲得開(kāi)發(fā)土地，保證了大規(guī)模建設(shè)公共住屋所需的土地。新加坡政府還以提供低息貸款的形式給予建屋發(fā)展局資金支持，支付大筆財(cái)政預(yù)算以維持組屋順暢運(yùn)作。3.實(shí)行良性循環(huán)的公積金制度和住房公積金保障制度。新加坡于1955年建立了中央公積金制度，這是一項(xiàng)全面的強(qiáng)制儲(chǔ)蓄制度，政府利用部分公積金儲(chǔ)備，以貸款和補(bǔ)貼的形式注入建屋發(fā)展局的組屋建設(shè)，從而使建屋發(fā)展局有能力大規(guī)模地進(jìn)行公共住房建設(shè)；另外，住房公積金還有效地解決了老百姓無(wú)力購(gòu)房的難題，進(jìn)一步加速了公共住宅的建設(shè)與發(fā)展。4.以家庭收入水平為依據(jù)，實(shí)行公有住宅的合理配售政策。隨著購(gòu)房者日益增多，新加坡政府制定了縝密而嚴(yán)格的法律法規(guī)，對(duì)購(gòu)買(mǎi)人條件、購(gòu)買(mǎi)程序、住宅補(bǔ)貼等均做出嚴(yán)格規(guī)定，按照公平原則進(jìn)行合理分配。主要源于以上主要措施，使新加坡在保障住房建設(shè)上頗具成效。

（三）香港的公屋制度

二十世紀(jì)五十年代，許多國(guó)家和地區(qū)紛紛推行公共房屋計(jì)劃，其中香港的公屋制度，是為數(shù)甚少的成功典范。香港政府于1954年開(kāi)始實(shí)施公共房屋計(jì)劃，不僅持續(xù)大規(guī)模地提供著公屋，還致力于為公屋居民提供滿意的居住質(zhì)素和管理服 5 務(wù)。截至2004年3月底，香港約201.9萬(wàn)人占香港人口的30%居住在香港房屋委員會(huì)提供的公屋，租住公屋單位的數(shù)目為64.8萬(wàn)個(gè)，占全港房屋單位總數(shù)約三成。

香港公共房屋計(jì)劃的巨大成功，主要?dú)w因于以下四個(gè)方面：第一，專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)和管理。自香港開(kāi)始興建公屋以來(lái)，就有相應(yīng)機(jī)構(gòu)專門(mén)負(fù)責(zé)公屋事宜。1973年，香港房委會(huì)根據(jù)房屋條例成立，合并了原屬不同系統(tǒng)的公屋，根據(jù)政府整體房屋政策大綱，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌所有政府公屋供應(yīng)、編配和管理事務(wù)，通過(guò)其執(zhí)行部門(mén)房屋署規(guī)劃及興建公屋，香港房委會(huì)在公屋發(fā)展中扮演積極和重要的角色。第二，政府土地政策的支持。公共房屋的供應(yīng)情況在很大程度上取決于政府的土地政策，香港政府對(duì)公屋建設(shè)最大的資助是免費(fèi)撥地給房委會(huì)，政府定期及準(zhǔn)確評(píng)估房屋需求，供應(yīng)足夠建屋土地并提供配套的基礎(chǔ)設(shè)施。第三，有效的資金安排。香港公屋建設(shè)的資金來(lái)源途徑主要有兩個(gè)：一是政府通過(guò)免費(fèi)撥地、撥出資本和貸款提供資助；二是房委會(huì)通過(guò)出租公屋及其附屬商業(yè)樓宇、出售自置居所單位獲得維護(hù)及興建公屋所需的資金。第四，明確的房屋政策定位與不斷完善的準(zhǔn)入與退出機(jī)制。香港政府的總體房屋政策定位是，政府基于社會(huì)發(fā)展和社會(huì)公平而介入，滿足那些市場(chǎng)不能為其提供基本住房的低收入人群的住房需要，中高等收入人群的住房需要，由市場(chǎng)供應(yīng)。政府在房屋市場(chǎng)扮演的補(bǔ)漏者角色，決定了其必須建立一套有效的機(jī)制，篩選出有真正住屋需要的家庭作為資助對(duì)象，其實(shí)現(xiàn)途徑就是：準(zhǔn)入機(jī)制與退出機(jī)制。正是源于這多方面努力使公屋真正提供給那些有需要的群體。

六、完善之策

針對(duì)我們廉租房建設(shè)中出現(xiàn)的主要問(wèn)題，結(jié)合國(guó)內(nèi)外住房保障方面的有效經(jīng)驗(yàn)給我們的啟示，對(duì)我們廉租房制度的完善提出如下幾點(diǎn)對(duì)策。

（一）加快廉租房等住房保障性立法工作，建立完善的住房保障法律體系

廉租房制度作為一項(xiàng)重要的社會(huì)福利政策，必須建立有效的法律制度作為實(shí)施后盾，新加坡住房保障制度的成功之處在于立法明確、法制健全，在組屋建設(shè)的各個(gè)發(fā)展階段，都通過(guò)立法的形式以確?！熬诱哂衅湮荨庇?jì)劃的貫徹實(shí)施。給我們的啟示就是在我國(guó)的廉租房建設(shè)中，必須以法律的公正性和強(qiáng)制性作為其實(shí) 施的支撐點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)完善的法律法規(guī)體系在推進(jìn)住房建設(shè)的重要根本保障性作用。因此，加強(qiáng)廉租房等住房保障性立法工作是第一步，要求相關(guān)部門(mén)應(yīng)該盡早建立一部符合我國(guó)國(guó)情的專門(mén)的住房保障法律，對(duì)住房保障的對(duì)象、保障標(biāo)準(zhǔn)、保障水平、保障資金的來(lái)源、專門(mén)管理機(jī)構(gòu)的建立等做出更為細(xì)致的規(guī)定，并且注意完善住房保障的配套法規(guī)，進(jìn)而來(lái)保證國(guó)家政策的真正落實(shí)。

（二）拓寬籌資渠道，切實(shí)提供城市廉租房政策實(shí)施的資金保障

解決城市廉租房政策實(shí)施的資金問(wèn)題，關(guān)鍵是要均衡各方利益，借鑒新加坡的“組屋”建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，主要依靠中央資金支持，發(fā)揮中央政府的主導(dǎo)作用，并且，注意帶動(dòng)地方和社會(huì)投入，積極拓展籌資渠道，共同構(gòu)建廉租房保障資金支持體系。首先是科學(xué)安排財(cái)政預(yù)算資金，盡快出臺(tái)與廉租房建設(shè)資金來(lái)源相配套的實(shí)施細(xì)則，進(jìn)一步明確中央政府與地方政府財(cái)政投入的比例關(guān)系。其次是形成多元化投融資渠道，適當(dāng)引進(jìn)民間資本，引導(dǎo)他們進(jìn)入廉租房的建設(shè)領(lǐng)域，政府可以從土地出讓費(fèi)、租金的收取、住房公積金的投入等等幾個(gè)方面向民間資本開(kāi)放。

（三）切實(shí)采取措施，強(qiáng)化地方政府落實(shí)城市廉租房政策的力度

從美國(guó)的公共住房制度來(lái)看，地方的公共房產(chǎn)管理局可以根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際制定有效實(shí)施舉措，地方政府部門(mén)在此發(fā)揮了不可低估的作用。根據(jù)我們廉租房政策在地方執(zhí)行不力的實(shí)際情況，地方政府應(yīng)該在中央政府的領(lǐng)導(dǎo)下，提高認(rèn)識(shí)，明確責(zé)任，必須從構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的大局出發(fā)，充分認(rèn)識(shí)實(shí)施廉租房政策的重大意義，在實(shí)踐中將政策落實(shí)下去。再則就是加強(qiáng)考核，強(qiáng)化落實(shí)，把廉租房建設(shè)等民生問(wèn)題納入到地方官員考核的指標(biāo)體系之中，并強(qiáng)化問(wèn)責(zé)，比如，地方政府可以嘗試將廉租房建設(shè)和租金補(bǔ)貼任務(wù)納入政府年度實(shí)施項(xiàng)目，年初制定計(jì)劃，明確部門(mén)責(zé)任；年中進(jìn)行檢查，加強(qiáng)督促指導(dǎo)；年末實(shí)行考核，確保政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（四）積極拓寬廉租房的房屋來(lái)源

我國(guó)目前的廉租房主要依靠政府集中提供的保障性普通住房，這種供給方式顯然不能滿足日益增長(zhǎng)的大眾需求，探索新的廉租房供給機(jī)制、爭(zhēng)取更多的廉租房房源是很必要的。廉租房的供應(yīng)情況在很大程度上取決于政府的土地政策，在香港公屋制度中，政府土地政策的支持是其成功實(shí)踐的關(guān)鍵因素，香港政府在公 7 屋建設(shè)中免費(fèi)撥地給房委會(huì)，供應(yīng)足夠建屋土地并提供配套的基礎(chǔ)設(shè)施。

對(duì)我國(guó)來(lái)講，最理想的廉租房來(lái)源是政府提供土地資源、成片新建，在現(xiàn)有情況下雖然比較困難，但是我們的政府可以利用一種循序漸進(jìn)的模式來(lái)達(dá)到目標(biāo)，嘗試一方面要加大投入，每年新建一定量的新房源，另一方面還可以通過(guò)政府收購(gòu)空置房作為廉租房、鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)經(jīng)營(yíng)廉租房、動(dòng)員房屋所有者自愿提供廉租房等多種方式共同作用，有效的拓展房源。

（五）建立健全廉租房政策實(shí)施的各項(xiàng)制度

不斷規(guī)范準(zhǔn)入機(jī)制和退出機(jī)制，至少要包含：申請(qǐng)廉租房的條件、規(guī)定入住候選家庭的辦法和程序、退租廉租房的條件、退租的時(shí)間和程序等等。這個(gè)機(jī)制要強(qiáng)調(diào)較強(qiáng)可操作性，要體現(xiàn)公平、公正、合理的原則。

健全廉租房的轉(zhuǎn)讓和維修制度，這個(gè)制度至少要包含：廉租房轉(zhuǎn)讓的條件、明確的轉(zhuǎn)讓的程序和方法、維修費(fèi)用來(lái)源、維修等級(jí)、維修費(fèi)用的支付等等。這里就要求有詳細(xì)又具體的標(biāo)準(zhǔn)。

【參考文獻(xiàn)】

［1］李偉玲．廉租房開(kāi)發(fā)建設(shè)中存在的問(wèn)題與對(duì)策［J］．現(xiàn)代企業(yè)文化，2009(26)［2］李勇輝．城鎮(zhèn)居民住宅消費(fèi)保障制度［M］．北京：中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社，2005.6 ［3］趙人偉等．中國(guó)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和社會(huì)保障改革［M］．北京：北京師范大學(xué)出版社，2006.11 ［4］張欣等．中國(guó)社會(huì)保障體系：改革與和諧發(fā)展［M］．上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2007.11 8 附件：

關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知

建?！?010〕62號(hào)

各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、民政廳、財(cái)政廳，直轄市建委（房地局、住房保障房屋管理局）、民政局、財(cái)政局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局、民政局、財(cái)務(wù)局：

為加強(qiáng)廉租住房管理，確保廉租住房公平配租和有效使用，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào)）和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等九部委《廉租住房保障辦法》（建設(shè)部令第162號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題通知如下：

一、嚴(yán)格建設(shè)和準(zhǔn)入管理

（一）各地區(qū)要通過(guò)新建、改建、購(gòu)置、租賃等方式多渠道籌集廉租住房房源。新建廉租住房堅(jiān)持集中建設(shè)和在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中配建相結(jié)合，以配建為主。新建廉租住房項(xiàng)目要盡可能安排在交通便利、公共設(shè)施較為齊全的區(qū)域，同步做好小區(qū)內(nèi)外市政配套設(shè)施建設(shè)，方便低收入家庭生活、就業(yè)、就醫(yī)和子女入學(xué)。

（二）嚴(yán)格執(zhí)行廉租住房單套建筑面積控制在50平方米以內(nèi)的規(guī)定。要根據(jù)低收入家庭人口結(jié)構(gòu)情況，合理安排不同套型面積住房的比例。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承建的配建廉租住房，住房保障部門(mén)要提出套型面積等控制要求，作為項(xiàng)目法人招標(biāo)的前置條件。

（三）優(yōu)化廉租住房戶型設(shè)計(jì)，加大建筑節(jié)能技術(shù)的推廣應(yīng)用，力求在較小的戶型內(nèi)滿足基本居住需要，努力做到功能齊全、布局合理、節(jié)能環(huán)保和經(jīng)濟(jì)適用。

（四）各市、縣人民政府要落實(shí)經(jīng)國(guó)務(wù)院同意印發(fā)的《城市低收入家庭認(rèn)定辦法》（民發(fā)〔2008〕156號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，明確廉租住房保障申請(qǐng)人的收入和資產(chǎn)申報(bào)義務(wù)，抓緊建立住房保障、公安（車(chē)輛和戶籍管理）、人力資源和社會(huì)保障（社會(huì)保險(xiǎn)）、房地產(chǎn)、金融、工商、稅務(wù)、住房公積金等部門(mén)和機(jī)構(gòu)的信息共享機(jī)制，著力提高廉租住房保障資格審核工作的準(zhǔn)確性。

（五）各市、縣住房保障部門(mén)要會(huì)同有關(guān)部門(mén)完善廉租住房申請(qǐng)、審核、公示、輪候、配租程序，確保廉租住房配租過(guò)程公開(kāi)透明，配租結(jié)果公平公正。

二、強(qiáng)化租賃管理和服務(wù)

（六）各市、縣住房保障部門(mén)要切實(shí)履行廉租住房產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)，加強(qiáng)廉租住房合同管理，明確承租對(duì)象的權(quán)利和義務(wù)，載明租金水平、租賃期限、轉(zhuǎn)借或轉(zhuǎn)租的處罰以及其他違反使用規(guī)定的責(zé)任等事項(xiàng)。

（七）集中建設(shè)的廉租住房小區(qū)的管理和服務(wù)，可由租戶自我管理、自我服務(wù)，也可以選擇專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或原公有住房管理機(jī)構(gòu)承擔(dān)。在其他項(xiàng)目中配建的廉租住房管理和服務(wù)，要納入項(xiàng)目統(tǒng)一的物業(yè)管理。

（八）強(qiáng)化廉租住房租金管理，提高廉租住房租金和服務(wù)收費(fèi)的繳交率。對(duì)不按合同約定繳納租金并經(jīng)催交無(wú)效的，可以通報(bào)承租人所在單位并從承租人工資收入中直接劃扣。

（九）廉租住房租金要嚴(yán)格執(zhí)行“收支兩條線”管理，全額用于廉租住房及配套設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)和管理，不足部分由市、縣財(cái)政預(yù)算安排。按規(guī)定落實(shí)對(duì)低保家庭的供暖費(fèi)補(bǔ)貼、水電氣開(kāi)戶費(fèi)減免政策。

（十）完善廉租住房租賃補(bǔ)貼發(fā)放和管理制度，確保補(bǔ)貼資金專款用于改善居住條件。

（十一）正在享受實(shí)物配租廉租住房或領(lǐng)取廉租住房租賃補(bǔ)貼的家庭，再購(gòu)買(mǎi)其他住房的，應(yīng)當(dāng)辦理廉租住房保障退出手續(xù)。

（十二）房屋登記機(jī)構(gòu)辦理房屋權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)根據(jù)住房保障部門(mén)提供的信息，比對(duì)申請(qǐng)登記人家庭成員是否正在享受廉租住房保障的信息。

三、切實(shí)落實(shí)監(jiān)管責(zé)任

（十三）解決城市低收入家庭住房困難是政府公共服務(wù)的重要職責(zé)，市、縣人民政府住房保障部門(mén)是廉租住房管理的責(zé)任主體。要健全管理機(jī)制和實(shí)施機(jī)構(gòu)，充實(shí)人員，落實(shí)工作經(jīng)費(fèi)，切實(shí)履行政府資產(chǎn)管理和對(duì)低收入家庭公共服務(wù)的職責(zé)。

（十四）市、縣住房保障部門(mén)要通過(guò)定期入戶調(diào)查等方式，及時(shí)了解保障對(duì)象家庭成員變動(dòng)情況及廉租住房使用情況。住房保障部門(mén)可以通過(guò)政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的方式，委托廉租住房物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)廉租住房使用情況的檢查等工作。

（十五）對(duì)騙取廉租住房保障、惡意欠租、無(wú)正當(dāng)理由長(zhǎng)期閑置，違規(guī)轉(zhuǎn)租、出借、調(diào)換和轉(zhuǎn)讓廉租住房等行為，市、縣住房保障部門(mén)要按照有關(guān)規(guī)定或合同約定責(zé)令限期退回；逾期未退回的，可以按照合同約定，采取調(diào)整租金等方式處 理，直至收回廉租住房，并取消該家庭再次申請(qǐng)廉租住房保障的資格；對(duì)拒不執(zhí)行處理決定的，市、縣住房保障部門(mén)可向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ荷暾?qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

（十六）充分發(fā)揮社會(huì)監(jiān)督作用，暢通投訴舉報(bào)渠道。通過(guò)各種形式主動(dòng)接受媒體和公眾的監(jiān)督。對(duì)社會(huì)各界舉報(bào)投訴的騙取廉租住房保障及違規(guī)使用廉租住房的行為，要及時(shí)處理，并公布結(jié)果。

（十七）國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在廉租住房建設(shè)、管理過(guò)程中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法依紀(jì)追究責(zé)任；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理。

（十八）本通知自印發(fā)之日起施行。

中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

中華人民共和國(guó)民政部

中華人民共和國(guó)財(cái)政部

二〇一〇年四月二十三日

第二篇：對(duì)我國(guó)廉租房制度的認(rèn)識(shí)

對(duì)我國(guó)廉租房制度的認(rèn)識(shí)

摘要當(dāng)今世界，住房難題幾乎困擾著所有國(guó)家的平民百姓，我國(guó)也不例外。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從復(fù)蘇到快速發(fā)展取得了很大的成就，城市住宅建設(shè)得到了快速發(fā)展，城市居民住房條件有了較大改善，但部分城市中低收入家庭住房還比較困難。因此，解決城市中低收入家庭住房困難就成了住房建設(shè)和住房制度改革的重要內(nèi)容。我國(guó)自1998年提出廉租房制度構(gòu)想，至今已經(jīng)進(jìn)行了十余年，各地在試點(diǎn)基礎(chǔ)上逐步推進(jìn)廉租房制度建設(shè)，并在一些城市取得了一定成效，但從全國(guó)來(lái)看，廉租房制度的推行仍然十分緩慢。關(guān)鍵詞：住房問(wèn)題；廉租房制度；低收入家庭

0 前言

住房是人民的基本生活需求，隨著城市化進(jìn)程的加快，土地價(jià)格和住宅價(jià)格迅速上漲，使得部分居民的住房支付能力不足，城市低收入家庭買(mǎi)房難的問(wèn)題顯得日益突出。作為現(xiàn)代城市的社會(huì)問(wèn)題之一，住房問(wèn)題是城市化與工業(yè)化的產(chǎn)物，具有社會(huì)問(wèn)題和經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的雙重含義。從社會(huì)方面來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的暴利使大量社會(huì)財(cái)富在短時(shí)間內(nèi)流向少數(shù)人的手里，引起財(cái)富杠桿發(fā)生嚴(yán)重傾斜，最終造成社會(huì)發(fā)展的不平衡，導(dǎo)致“兩極分化”，加劇社會(huì)的動(dòng)蕩因素，威脅社會(huì)的和諧穩(wěn)定；從經(jīng)濟(jì)方面來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)吸引了大量資金，造成我國(guó)在工業(yè)、制造業(yè)等方面的科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新投入降低，使我們經(jīng)濟(jì)的科研含金量降低，并使產(chǎn)業(yè)的制造成本提高，給我國(guó)的經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展留下隱患。特別對(duì)每個(gè)個(gè)體來(lái)說(shuō)，飛速上漲的房?jī)r(jià)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了人們的消費(fèi)負(fù)荷，甚至出現(xiàn)了“房奴”這樣的字眼，未來(lái)消費(fèi)已經(jīng)嚴(yán)重透支于住房，這對(duì)其他領(lǐng)域的消費(fèi)會(huì)造成較大影響，形成不平衡的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，因此住房問(wèn)題對(duì)我國(guó)是一個(gè)集社會(huì)、經(jīng)濟(jì)為一體的重大問(wèn)題，而這個(gè)重大社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的重中之重是如何解決最低收入家庭住問(wèn)題。廉租房保障制度綜述

廉租房作為我國(guó)住房保障體系中面向最低收入群體的保障性住房，是住房保障的最重要組成部分之一，也是我國(guó)住房相關(guān)的社會(huì)保障的重要體現(xiàn)，其基本內(nèi)容體現(xiàn)了我國(guó)社會(huì)保障和住房保障的根本宗旨——是為解決達(dá)到城鎮(zhèn)居民最低收入標(biāo)準(zhǔn)并且住房困難家庭(即“雙困”家庭)的住房問(wèn)題而提出的救濟(jì)政策，是為提高該人群的居住水平和生活質(zhì)量所實(shí)施的一項(xiàng)住房保障措施，是社會(huì)保障制度在住房領(lǐng)域的拓展，也是住房制度對(duì)社會(huì)保障的體現(xiàn)。

1.1 我國(guó)廉租房保障制度建立前提

建立廉租住房保障制度，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求和城鎮(zhèn)化發(fā)展的現(xiàn)實(shí)選擇。首先，由于工作強(qiáng)度、人的能力、技能存在巨大的差別等因素的影響，導(dǎo)致了收入分配的不平等，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，這種收入分配差距不斷擴(kuò)大，必然產(chǎn)生高、中、低收入階層，在住房市場(chǎng)化的過(guò)程中，大量低收入家庭沒(méi)有自行解決住房問(wèn)題的能力；其次，由于城市化步伐的加快，大量農(nóng)村人口向城市流動(dòng)，據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，最近年來(lái)，我國(guó)進(jìn)城務(wù)工人員的數(shù)量超過(guò)2億人，由此帶來(lái)的住房問(wèn)題也是我國(guó)不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題；最后，過(guò)去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的傳統(tǒng)住房分配體制在實(shí)際操作中出現(xiàn)了按級(jí)別、職稱分配的弊端，導(dǎo)致了住房分配的不公平，因此建立一種相對(duì)公平、公正的住房保障制度，是當(dāng)前社會(huì)和每個(gè)社會(huì)成員的迫切愿

望。

1.2 我國(guó)廉租房制度的概念

我國(guó)的廉租住房制度是指政府在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)同時(shí)住房困難的家庭，提供具有社會(huì)保障性質(zhì)、租金相對(duì)低廉的普通住房的住房保障制度。由此概念可以看出，政府介入最低收入家庭住房保障是其義不容辭的責(zé)任，是由雖低收入住房保障的特點(diǎn)所決定的。

廉租住房制度具有社會(huì)保障性、政府主導(dǎo)性、非盈利性三大特點(diǎn)。

一是社會(huì)保障性。廉租房保障不是普遍性的社會(huì)福利，也不屬于中等收入家庭和低收入家庭共同享受的福利，廉租住房保障的對(duì)象只能是無(wú)力通過(guò)市場(chǎng)獲得住房的最低收入家庭。因?yàn)槲覈?guó)實(shí)行住房商品化和市場(chǎng)化的過(guò)程中，在以市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)的住房分配體系中，廉租住房保障在本質(zhì)上只能彌補(bǔ)市場(chǎng)的缺陷，對(duì)最低收入家庭提供幫助和救濟(jì)，所以廉租房是一種在住房方面的社會(huì)保障，有其保障的底線標(biāo)準(zhǔn)。

二是政府主導(dǎo)性。政府對(duì)廉租房的參與是必不可少的，因?yàn)檎谄渲袚?dān)當(dāng)主導(dǎo)角色，既是廉租房產(chǎn)權(quán)的擁有者和廉租房的運(yùn)營(yíng)者，又是土地的提供者和主要建設(shè)者，同時(shí)又是國(guó)家宏觀調(diào)控者。政府實(shí)施廉租住房制度，目的是改善沒(méi)有能力通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題的城鎮(zhèn)最低收入家庭的住房條件，追求的是社會(huì)效益最大化，如：提高城鎮(zhèn)居民整體居住水平，提升城市形象等，因此只有以政府為主導(dǎo)的公共政策與保障措施，才能發(fā)揮廉租房保障制度作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行“穩(wěn)定器”和“安全網(wǎng)”的作用，也只有政府才能應(yīng)承擔(dān)起構(gòu)建城鎮(zhèn)廉租住房制度的重任，充分行使其社會(huì)職能，提供政策支持，建立合理的資金來(lái)源和房屋來(lái)源，同時(shí)進(jìn)行有效的運(yùn)營(yíng)。

三是非營(yíng)利性。目前，我國(guó)住宅供應(yīng)體系包括商品住宅、普通商品住宅、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房五種形態(tài)，商品住宅、普通商品住宅屬完全市場(chǎng)化產(chǎn)品，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以獲取經(jīng)濟(jì)效益為主要目的，利潤(rùn)水平由市場(chǎng)來(lái)決定，政府不直接干預(yù)，具有營(yíng)利性；限價(jià)房以市場(chǎng)化為主導(dǎo)、略帶保障色彩，其生產(chǎn)、分配、交換以及消費(fèi)受政府和市場(chǎng)雙重干預(yù)，營(yíng)利性中等；經(jīng)濟(jì)適用房基本上屬于保障性質(zhì)，國(guó)家在土地使用權(quán)的取得、稅費(fèi)等方面給予一定優(yōu)惠，在房?jī)r(jià)中除了可計(jì)入1％-3％的管理費(fèi)外，還可計(jì)入3％的利潤(rùn)，其營(yíng)利性較弱；廉租房則完全屬于住房保障產(chǎn)品，國(guó)家無(wú)償劃撥土地，稅費(fèi)大幅度減免，完全沒(méi)有營(yíng)利性。因此政府建立廉租房制度的關(guān)鍵就在于“保障”和“底線救濟(jì)”而非營(yíng)利。

1.3 廉租房制度的保障對(duì)象

《2009--2011年廉租住房保障規(guī)劃》明確指出，廉租住房保障對(duì)象是城市低收入住房困難家庭，具體條件由市、縣政府確定。具備的基本條件為：一是收入困難，必須是本地城鎮(zhèn)最低收入家庭，以領(lǐng)取民政部門(mén)的困難補(bǔ)助為衡量標(biāo)準(zhǔn)；二是住房困難，各城市對(duì)住房困難的認(rèn)定各有標(biāo)準(zhǔn)，以各城市為準(zhǔn)，平均確定標(biāo)準(zhǔn)為人均10平米以下；三是申請(qǐng)家庭成員中至少有一人為當(dāng)?shù)胤寝r(nóng)業(yè)常住人口。

據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部測(cè)算，目前全國(guó)人均建筑面積10平方米以下的低收入住房困 難家庭近1000萬(wàn)戶，占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的5．5％。這1000萬(wàn)戶家庭是今后廉租住房保障的主要對(duì)象。

有學(xué)者提出，隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進(jìn)程的加快，還應(yīng)包括城鎮(zhèn)中大量所謂流動(dòng)但常駐城鎮(zhèn)的農(nóng)業(yè)戶口中的低收入住房困難戶。2008年末全國(guó)農(nóng)民工總量為22542萬(wàn)人，其中外出農(nóng)民工數(shù)量為14041萬(wàn)人。

1.4 廉租房制度的標(biāo)準(zhǔn)

面積標(biāo)準(zhǔn)：各地廉租住房面積標(biāo)準(zhǔn)差異較大，確定保障面積標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，結(jié)合地方實(shí)際情況，按照廉租住房為城鎮(zhèn)平均住房水平60％的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算，制定本地的保障住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。2

廉租住房保障建造面積標(biāo)準(zhǔn)控制在人均建筑面積13平方米左右，套型建筑面積50平方米以內(nèi)，以保證居住的基本功能。

租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)：由于各地保障能力、職工收入水平和市場(chǎng)房屋租賃價(jià)格水平差異較大，確定的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)也不應(yīng)相同。租賃補(bǔ)貼額應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)仄骄袌?chǎng)租金、家庭住房支付能力合理確定，合理的標(biāo)準(zhǔn)尺度應(yīng)該是補(bǔ)貼的金額能租賃到基本滿足需要的住房。另外，根據(jù)保障能力的提高和市場(chǎng)租金水平的變化，各地應(yīng)每年對(duì)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行一次核定，進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以此適應(yīng)市場(chǎng)租金水平的不斷變化。

租金核減標(biāo)準(zhǔn)：凡屬于廉租住房保障對(duì)象的家庭，租住直管公房或單位產(chǎn)權(quán)房，可享受租金核減政策。租金減免部分應(yīng)由政府負(fù)擔(dān)，從專項(xiàng)資金中直接補(bǔ)貼給房管局(所)或有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位。

1.5 廉租房制度保障方式

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等9部門(mén)下發(fā)的《廉租住房保障辦法》規(guī)定，城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房保障方式有三種：發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼，實(shí)物配租、租金核減。

發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼，是指政府向符合“雙困”條件的申請(qǐng)對(duì)象發(fā)放補(bǔ)貼，由其到市場(chǎng)上租賃住房，資金來(lái)源以財(cái)政預(yù)算安排為主、發(fā)展多種渠道籌措資金的原則，主要包括：財(cái)政預(yù)算安排的資金；土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金，比例不得低于10％；提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的住房公積金增值收益余額；政府的廉租住房租金收入；社會(huì)捐贈(zèng)的資金。城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房資金實(shí)行財(cái)政專戶管理，專項(xiàng)用于租賃住房補(bǔ)貼的發(fā)放、廉租住房的建設(shè)、維修和物業(yè)管理等，不得挪作他用。

實(shí)物配租，是指政府向符合“雙困”條件的申請(qǐng)對(duì)象直接提供住房，并按照廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)收取租金，實(shí)物配租的廉租房來(lái)源主要有5種，包括政府出資建設(shè)的廉租住房、政府出資收購(gòu)的住房、騰空的公有住房、社會(huì)捐贈(zèng)的住房、其他渠道籌集的住房，并且規(guī)定實(shí)物配租的廉租住房來(lái)源應(yīng)當(dāng)以收購(gòu)現(xiàn)有舊住房為主，限制集中興建廉租住房。

租金核減，是指產(chǎn)權(quán)單位按照當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府的規(guī)定，在一定時(shí)期內(nèi)對(duì)現(xiàn)已承租公有住房的城鎮(zhèn)最低收入家庭給予租金減免。

1.6 廉租房制度資金的來(lái)源

穩(wěn)定的資金來(lái)源是建立城市廉租住房的制度的根本保證，它直接關(guān)系到廉租住房制度的覆蓋面的大小。2007年的《廉租住房保障辦法》提出了五條資金來(lái)源渠道：一是財(cái)政預(yù)算安排的廉租住房保障資金；二是土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金，比例不得低于l0％；三是提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的住房公積金增值收益余額；四是政府的廉租住房租金收入；五是社會(huì)捐贈(zèng)及其他方式籌集的資金。同時(shí)，對(duì)于中西部財(cái)政困難地區(qū)，特別按照中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助和中央財(cái)政廉租房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金的有關(guān)規(guī)定給予一定支持。

2008年中國(guó)廉租住房建設(shè)共投入286億元，是2007年投入資金的3．7倍。但要將廉租住房覆蓋面進(jìn)一步擴(kuò)大，今后五年每年的資金需求要接近500億元，才能解決廉租住房保障資金不足問(wèn)題。廉租房的發(fā)展歷程

2.1 廉租房的啟動(dòng)階段（1998年）

國(guó)務(wù)院于1998 年出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，提出對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，規(guī)定對(duì)于最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租房，此時(shí)廉租房建設(shè)的資金主要來(lái)源是政府撥款。這標(biāo)志著廉租房制度正式成為我國(guó)住房供應(yīng)體系的一個(gè)重要組成部分，廉租房制度開(kāi)始在我國(guó)起步。

2.2 廉租房探索推廣階段(1999年—2007年)1999年4月發(fā)布了《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》，其中對(duì)廉租房的房源、廉租房租金標(biāo)準(zhǔn)、廉租房建設(shè)和廉租房的申請(qǐng)程序問(wèn)題予以明確的規(guī)定，開(kāi)始探索規(guī)范化的廉租房制度。2003年12月31日，國(guó)建建設(shè)部等五部局聯(lián)合下發(fā)了《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房管理辦法》，該辦法在城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)的資金來(lái)源方面要求實(shí)行以財(cái)政預(yù)算安排為主、多渠道籌集資金的原則。2006年5月17日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的六點(diǎn)意見(jiàn)(“國(guó)六條”)，將城鎮(zhèn)廉租房制度建設(shè)置于一個(gè)更為顯著的位置。

2.3 廉租房改進(jìn)完善階段(2007年至今)

2008年1月1日起財(cái)政部頒發(fā)并實(shí)施的《廉租住房保障資金管理法》，確保了廉租住房保障資金的正規(guī)渠道來(lái)源。這使國(guó)家加強(qiáng)和加快廉租住房的建設(shè)從原來(lái)大多數(shù)的紙上談兵，發(fā)展到了實(shí)際操作，使住有所居的基本國(guó)策從根本上得以落實(shí)。2008年12月17日，溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施中明確提出，加大保障性住房建設(shè)力度。2009年4月29日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論并原則通過(guò)《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)》中提出，加快推進(jìn)醫(yī)藥衛(wèi)生、教育、文化、社會(huì)保障、住房等民生領(lǐng)域改革，改善居民支出預(yù)期和消費(fèi)意愿。中央財(cái)政近日下?lián)?010年中央廉租住房保障專項(xiàng)資金167億元，支持財(cái)政困難的地區(qū)解決城市低收入家庭住房困難問(wèn)題。在中央的大力推動(dòng)下，我國(guó)的廉租房建設(shè)將會(huì)進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展的階段。

從廉租房制度的演進(jìn)歷程中我們不難發(fā)現(xiàn)，中央政府對(duì)廉租房制度的重視程度逐步增強(qiáng)，政策不斷明朗化和具體化、可操作性逐步增強(qiáng)，廉租房制度在我國(guó)的住房保障體系中將發(fā)揮越來(lái)越大的作用。廉租房制度實(shí)施的意義

廉租房制度作為我國(guó)社會(huì)保障體系中的住房保障制度，能夠在真正意義上解決住房弱勢(shì)群體的居住問(wèn)題，該制度的實(shí)施具有以下重要意義：

3.1 提高住房弱勢(shì)群體的居住水平

1998年我國(guó)政府下半年開(kāi)始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化改革，其中針對(duì)最低收入家庭專項(xiàng)提供可供租賃的廉租房。廉租房制度的實(shí)施為住房弱勢(shì)群體提供了最基本的生活居住保障，滿足了人們“安居”的要求，體現(xiàn)了政府對(duì)低收入階層的關(guān)懷，符合社會(huì)主義和諧社會(huì)的發(fā)展要求。對(duì)穩(wěn)定社會(huì)治安，為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供有力的社會(huì)秩序。

3.2 彌補(bǔ)市場(chǎng)機(jī)制的缺陷

弱勢(shì)群體的存在是一種必然現(xiàn)象，尤其是在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型與優(yōu)化，必然導(dǎo)致某些行業(yè)的從業(yè)者從某些領(lǐng)域中退出，形成結(jié)構(gòu)性失業(yè)人群。而這部分人的住房問(wèn)題，只依靠市場(chǎng)是難以解決的。我們知道市場(chǎng)不是萬(wàn)能的，市場(chǎng)有自身的缺陷。因此廉租房制度的引入對(duì)解決低收入家庭和弱勢(shì)群體的住房困難有著至關(guān)重要的作用。目前我國(guó)政府采取的廉租房制度，通過(guò)行政、法律、資金及政策等多種手段，對(duì)一部分財(cái)產(chǎn)進(jìn)行再分配，為住房弱勢(shì)群體提供基本的居住條件，從而彌補(bǔ)市場(chǎng)機(jī)制的缺陷，保證市場(chǎng)機(jī)制的良性運(yùn)作。參考文獻(xiàn)：

[1] 陳婷婷．對(duì)我國(guó)當(dāng)前廉租房配租方式的相關(guān)思考[J]，國(guó)房地產(chǎn)金融,2007，（7）.[2] 司鴻雁．金融機(jī)構(gòu)應(yīng)在廉租房建設(shè)中發(fā)揮積極作用[J]，黑龍江金融，2009，（8）.[3] 李偉玲．廉租房開(kāi)發(fā)建設(shè)中存在的問(wèn)題與對(duì)策[J]，2008.[4] 安娜，戴宏偉．以開(kāi)發(fā)性金融推進(jìn)廉租房建設(shè)的思考[J]，時(shí)代金融，2007,（6）.[5] 常丹紅．完善與創(chuàng)新廉租住房制度研究[J]．城市開(kāi)發(fā)，2008-10-13.[6] 巴曙松，張旭，王淼．廉租房建設(shè)融資現(xiàn)狀和創(chuàng)新趨勢(shì)[J]，國(guó)際融資，2006.[7] 關(guān)信平．社會(huì)政策概況[M]，高等教育出版社，2004-4-25.[8] 劉輝，林明珠．對(duì)我國(guó)廉租房制度問(wèn)題的思考[J]商場(chǎng)現(xiàn)代化，2009.[9] 王盟．保定市廉租住房制度研究[D]河北農(nóng)業(yè)大學(xué)，2008.[10] 吳文生．PPP融資模式在我國(guó)廉租房建設(shè)中的應(yīng)用[J]，建筑經(jīng)濟(jì)，2009,（6）.[11] 閆妍．低收入住房稅收優(yōu)惠證:美國(guó)廉租房發(fā)展的金融激勵(lì)機(jī)制[J]，北京規(guī)劃建設(shè)，2007,（4）.[12] 劉琪．我國(guó)廉租房制度的特點(diǎn)及其融資模式的思考[J]，國(guó)房地產(chǎn)金融，2007.[13] 李璇．論我國(guó)廉租房制度的完善[J]，中國(guó)優(yōu)秀碩士學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫(kù)，2009,（6）.

第三篇：廉租房制度存在的問(wèn)題與完善對(duì)策

廉租房制度存在的問(wèn)題與完善對(duì)策

住房問(wèn)題是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題，為低收入者提供住房既是住房保障制度的重要內(nèi)容，也是我國(guó)構(gòu)建和諧社會(huì)的必然要求。然而“房?jī)r(jià)高、住房難”已成為困擾我國(guó)居民的一大難題，住房困難說(shuō)明我國(guó)當(dāng)前的住房制度存在缺陷。改善住房保障的核心是加快廉租房建設(shè)與供給。在“十二五”期間國(guó)家將大力建造包括廉租房在內(nèi)的保障性住房，為中低收入者排憂解難。

廉租房政策，是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家普遍推行的一項(xiàng)社會(huì)住房政策。它是指政府對(duì)最低收入家庭提供租金補(bǔ)貼，或以低廉租金配租的具有社會(huì)保障性質(zhì)的普通住宅，保證其住房達(dá)到社會(huì)最低生活標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)正在實(shí)施的廉租房政策，實(shí)踐證明能夠在解決低收入者住房問(wèn)題方面發(fā)揮相當(dāng)大的作用，值得大力推廣，是解決現(xiàn)階段我國(guó)低收入者住房問(wèn)題的良好途徑。政府廉租房、公共租賃房是無(wú)力購(gòu)房者的最佳選擇。

1廉租房制度存在的突出問(wèn)題。

我國(guó)雖然建立了廉租房制度，但由于城市土地資源有限，城市財(cái)政預(yù)算安排資金的不足以及缺乏其他穩(wěn)定的廉租住房資金來(lái)源渠道，廉租住房制度實(shí)施面臨著許多困難。

1.政府住房保障職責(zé)缺位。

政府在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中主要不是獲得收益，而是要保障社會(huì)公眾基本的居住權(quán)利需要。因此這就要求政府承擔(dān)起一定的責(zé)任，以保障公民的基本生存條件。在我國(guó)住房供應(yīng)體系由計(jì)劃向市場(chǎng)轉(zhuǎn)軌過(guò)程中，客觀上出現(xiàn)了政府和市場(chǎng)分工不明確，政府在居住基本權(quán)利保障方面執(zhí)行落實(shí)力度不夠，過(guò)度依賴市場(chǎng)的現(xiàn)象。特別是，地方政府通過(guò)追求土地收益來(lái)加快本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展，忽視了大量中低收入人群基本住房需要。有不少地方政府從自己和行業(yè)部門(mén)的自身利益考慮，與房地產(chǎn)商一起抬高房?jī)r(jià)，成為高房?jī)r(jià)有力的支撐者。就當(dāng)前來(lái)看，地方政府事實(shí)上是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一個(gè)利益相關(guān)者，這導(dǎo)致了中央政府政令的受阻和政府公共職能經(jīng)常性的缺位和越位。

2.低收入者缺乏住房保障。

按照各地現(xiàn)行住房保障制度，最低及低收入住房困難家庭租賃廉租房，中低收入住房困難家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房。但現(xiàn)實(shí)情況是，一方面，即使是經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)房，許多低收入家庭因支付能力不足仍然買(mǎi)不起。并且在全國(guó)大中城市里，有大量的外來(lái)務(wù)工人員，比起具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口的職工，他們的收入普遍更低，居住條件更差，更應(yīng)享受住房保障，但現(xiàn)行住房保障制度卻將他們排斥在外。

3.土地與資金形成瓶頸。

廉租房建設(shè)一般有兩個(gè)條件，一是土地，二是資金，這二者構(gòu)成了廉租房建設(shè)的瓶頸。就土地而言，城市用于建設(shè)的用地總量是確定的，為了降低成本，用于建設(shè)廉租房的土地必須是劃撥而不是出讓，但是如果用于建設(shè)廉租房的土地劃撥多了，那么用于出讓而獲得財(cái)政資金的土地就會(huì)減少。這對(duì)于各級(jí)政府來(lái)說(shuō)是一個(gè)兩難問(wèn)題。政府面臨著是急于取得城市各項(xiàng)發(fā)展急需的資金，把這些資金用于投資建設(shè)，加快本地區(qū)的GDP增速，還是放棄這個(gè)利益，給老百姓無(wú)償建房，同時(shí)又貼進(jìn)去更多資金的兩難處境。就資金而言，作為地方主要財(cái)政收入的土地出讓金及公積金增值收益是廉租房建設(shè)的主要資金來(lái)源。如果沒(méi)有強(qiáng)有力的法律約束，地方政府注定會(huì)缺乏提供資金的動(dòng)力，繼而會(huì)造成房源難以為繼并形成惡性循環(huán)。這種狀況在現(xiàn)實(shí)情況下是難以避免的。

4.廉租房準(zhǔn)入與退出機(jī)制尚未完善。

廉租房保障對(duì)象即使在最嚴(yán)格的審批程序下獲得廉租住房，也有可能冒著道德風(fēng)險(xiǎn)謀取利益并將其所得用于改善其基本生活條件。如何防范和避免這種現(xiàn)象的發(fā)生，在滿足保障目的的同時(shí)，又不至于使廉租房成為新的牟利工具，這是廉租房保障制度設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)予考慮的重要內(nèi)容。同時(shí)騰退機(jī)制是廉租住房制度的重要內(nèi)容，但在一些城市的廉租住房騰退過(guò)程中，已不符合配租條件的家庭拒不騰退，廉租住房的退出機(jī)制很難得以實(shí)行，造成復(fù)核流于形式。

2完善廉租房制度的對(duì)策。

住房保障制度尤其是廉租房制度建設(shè)在我國(guó)初步形成了包括財(cái)政投入、稅費(fèi)減免、信貸支持、土地供應(yīng)等政策體系。各級(jí)政府現(xiàn)階段的當(dāng)務(wù)之急是認(rèn)識(shí)廉租房制度建設(shè)過(guò)程中的各種利益關(guān)系，分析和解決廉租房制度在實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，按照廉租房制度的管理辦法規(guī)范政府的職能范圍，充分發(fā)揮廉租房制度的積極作用。

1.充分發(fā)揮政府的職能作用。

廉租房是一種福利房，政府的參與是必不可少的，政府在這項(xiàng)工程中擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧嵌嘀氐?。首先是廉租房產(chǎn)權(quán)的擁有者。政府是廉租房建設(shè)工程的建設(shè)方，是廉租房產(chǎn)權(quán)的擁有者。其次是建設(shè)資金的信用擔(dān)保者。對(duì)投資資金而言，只有在安全性非常高的前提下，才可能以低利率的方式大規(guī)模地投入到廉租房的建設(shè)當(dāng)中。第三是廉價(jià)土地的提供者。當(dāng)前房?jī)r(jià)太高的一個(gè)成本性原因是政府提供的建設(shè)用地拍賣(mài)價(jià)太高。政府在提供廉租房建設(shè)用地時(shí)必須以保障社會(huì)福利為主要目的，讓利于民，這是有效控制單位建筑面積造價(jià)的基礎(chǔ)性環(huán)節(jié)。第四是協(xié)調(diào)人。在廉租房建設(shè)過(guò)程中，政府要與投資主體之間協(xié)調(diào)好貸款的規(guī)模、期限、利率。政府要與租房者協(xié)調(diào)好房租，房租的高低應(yīng)以建房的貸款利息和少許物業(yè)管理費(fèi)為基準(zhǔn)，政府應(yīng)以重點(diǎn)降低單位建筑面積的造價(jià)為手段來(lái)降低房租。

2.拓寬廉租房建設(shè)資金融資渠道。

為解決建設(shè)資金短缺問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)積極搭建融資平臺(tái)，通過(guò)無(wú)償劃撥土地、銀行信貸、公積金貸款等方式，多渠道籌集建設(shè)資金，確保廉租房建設(shè)順利推進(jìn)。政府必須調(diào)整財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，在每年的財(cái)政預(yù)算中，保證一定的住房保障資金。廉租房拓寬融資渠道還可發(fā)行公債，公債是國(guó)家依據(jù)信用原則獲取財(cái)政收入的一種特定方式。同時(shí)，還可以將廉租房開(kāi)發(fā)貸款證券化。這樣可以加強(qiáng)金融資產(chǎn)的流動(dòng)性，轉(zhuǎn)移和降低商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)，不僅有利于防止銀行不良貸款的再生，還可以使廉租房開(kāi)發(fā)更容易獲得銀行的資金支持，從而達(dá)到拓寬廉租房融資渠道的目的。

3.增加廉租房建設(shè)和供給。

隨著國(guó)家民生政策的不斷深入，廉租房保障對(duì)象的范圍也應(yīng)隨之不斷擴(kuò)大。必須根據(jù)各地居民的實(shí)際收入情況確定廉租房保障對(duì)象。對(duì)于那些在城市中憑一己之力買(mǎi)不起房而又無(wú)資格享受廉租房保障的所謂“夾心層”和來(lái)自農(nóng)村貧困地區(qū)并在城市擔(dān)當(dāng)臟、累、差等工作的外來(lái)人員，政府不能將之排斥在廉租房保障對(duì)象之外。廉租房保障體系的設(shè)計(jì)要適當(dāng)超前，逐漸擴(kuò)大廉租房政策的覆蓋面，逐步在新的環(huán)境下達(dá)到更高要求的“應(yīng)保盡?！薄?/p>

“十二五”規(guī)劃把保障和改善民生擺在一個(gè)十分重要和突出位置，未來(lái)五年將使保障性住房覆蓋率達(dá)到20%。也就是說(shuō)，為了遏制當(dāng)前過(guò)高的房?jī)r(jià)，為了解決國(guó)內(nèi)居民的基本居住條件，政府在未來(lái)五年里，計(jì)劃建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬(wàn)套，其中2011年建設(shè)1000萬(wàn)套，2012年建設(shè)1000萬(wàn)套，2013～2015三年建設(shè)1600萬(wàn)套。

4.加強(qiáng)對(duì)廉租房的監(jiān)督管理。

現(xiàn)階段，在城鎮(zhèn)廉租房資源非常有限的情況下，應(yīng)在準(zhǔn)入上確定一個(gè)資格標(biāo)準(zhǔn)，在輪候上建立科學(xué)的排序方式，并在廉租家庭不符合資格標(biāo)準(zhǔn)時(shí)建立合理的退出機(jī)制，這既可在最大程度上提高住房資源的效用，又可減少社會(huì)成員之間的分配不公。廉租房制度管理部門(mén)應(yīng)定期對(duì)享受廉租房家庭的收入、住房狀況等基本情況進(jìn)行復(fù)核，以避免廉租房消費(fèi)的“搭車(chē)現(xiàn)象”，確保有限的廉租房資源發(fā)揮最大的效用。

在健全住房保障對(duì)象檔案的同時(shí)，要實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)管：一是依法簽訂住房保障租賃合同，合同期滿要求續(xù)保的必須要經(jīng)過(guò)重新審核，只有符合條件者方準(zhǔn)予續(xù)簽；二是嚴(yán)格審核住房保障的準(zhǔn)入和退出對(duì)象，當(dāng)住房保障對(duì)象收入水平超過(guò)當(dāng)年最低收入標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，將讓其按期騰退保障性住房或停發(fā)住房租金補(bǔ)貼；三是住房保障及管理情況適時(shí)向公眾公示。

通過(guò)政策審核制度和配套配租賃制度，使保障性住房資格審核、出售出租更加公開(kāi)、透明。

以人為本、關(guān)注民生已成為構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的主旋律。只有堅(jiān)持以政府為主導(dǎo)，協(xié)調(diào)各方，建立起完善的社會(huì)住房保障體系，才能使不同層次收入的居民都能享受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，并推動(dòng)社會(huì)和諧、穩(wěn)定發(fā)展。各級(jí)政府應(yīng)該把積極推行廉租住房制度當(dāng)做一項(xiàng)民心工程來(lái)抓，想方設(shè)法籌集資金，最大限度地多建設(shè)廉租住房，并逐步擴(kuò)大廉租住房的覆蓋面，最終讓缺房而又買(mǎi)不起高價(jià)房的百姓都能為廉租房所覆蓋，提高人民的生活水平，提高國(guó)民的幸福指數(shù)。論文關(guān)鍵詞：廉租房

第四篇：完善我國(guó)反訴制度之設(shè)想

反訴作為一種訴訟制度，內(nèi)含著極為豐富的法律價(jià)值，它不僅使原、被告當(dāng)事人能夠平等地享有國(guó)家法律保護(hù)的權(quán)利，且通過(guò)反訴與本訴的合并審理，減少了分別訴訟的成本，簡(jiǎn)化了訴訟程序，提高了辦案效率，達(dá)到了訴訟經(jīng)濟(jì)的效果。但由于關(guān)于反訴的立法太過(guò)原則及司法實(shí)踐不夠重視等原因，我國(guó)反訴制度未能發(fā)揮其應(yīng)有的功能。為適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展，應(yīng)將其完善為一

個(gè)體系完整、內(nèi)容充實(shí)、功能齊備、操作可行的訴訟制度。本文就提起反訴的程序性條件、實(shí)質(zhì)性條件及反訴的審理等方面進(jìn)行了必要的探討。反訴，是指在已經(jīng)開(kāi)始的民事訴訟中，被告以本訴原告為被告，向人民法院提出的一種與本訴有關(guān)聯(lián)的保護(hù)自己合法權(quán)益的獨(dú)立的反請(qǐng)求（1）。反訴的本質(zhì)屬性是本訴的被告以本訴原告為被告提出的獨(dú)立之訴。我國(guó)《民事訴訟法》雖然原則性地規(guī)定了反訴制度，但理論界對(duì)此意見(jiàn)分歧較大，司法實(shí)踐中也沒(méi)有形成統(tǒng)一的操作標(biāo)準(zhǔn)，因而現(xiàn)有的反訴制度在司法實(shí)踐中并未能發(fā)揮其應(yīng)有的功能。主要存在三個(gè)方面的問(wèn)題：第一，立法方面的不足。我國(guó)現(xiàn)行民事訴訟法涉及到反訴內(nèi)容的僅有三處：一是第52條規(guī)定被告有權(quán)提起反訴；二是第126條規(guī)定法院對(duì)被告提起的反訴可以合并審理；三是第129條關(guān)于原告經(jīng)傳票傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭或未經(jīng)法庭許可中途退庭的，被告反訴的，可以缺席判決的規(guī)定；最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》若干問(wèn)題的意見(jiàn)涉及反訴內(nèi)容的只有兩條：第156條規(guī)定在案件受理后，法庭辯論結(jié)束前，被告提出反訴，可以合并審理的應(yīng)合并審理；第184條規(guī)定在第二審程序中，原審被告提出反訴的，第二審人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人自愿的原則就反訴進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的告知當(dāng)事人另行起訴。規(guī)定如此簡(jiǎn)略，就連提起反訴的標(biāo)準(zhǔn)都未明確，致使司法實(shí)踐中反訴是否受理基本上取決于法官的自由裁量權(quán)。由于本訴與反訴的合并會(huì)使案件審理的難度加大，在法律對(duì)反訴制度規(guī)定不夠具體的情況下，法官避難就易將反訴與本訴分離的情況也就屢見(jiàn)不鮮了。而從法院的審判權(quán)角度看，法院對(duì)反訴是否受理不應(yīng)取決于法官個(gè)人的意志，被告提起反訴的，只要符合法定條件，在不違背訴訟經(jīng)濟(jì)、訴訟效率的前提下，就應(yīng)合并審理，即使拒絕也要賦予當(dāng)事人以相應(yīng)的救濟(jì)程序。正是由于立法簡(jiǎn)單化，才使得司法實(shí)踐中對(duì)被告的反訴權(quán)益保護(hù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，這也是反訴制度在實(shí)體法律關(guān)系日趨復(fù)雜、訟事日增的今天不能充分發(fā)揮其功能的主要原因。第二，將反訴與反駁混淆不清。司法實(shí)踐中，反訴與反駁很難區(qū)別、容易混淆。反駁，是被告對(duì)原告起訴請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)、理由、證據(jù)的辯駁，以期達(dá)成部分或全部抵銷(xiāo)、排斥、吞并原告訴訟請(qǐng)求的目的。反訴，是被告根據(jù)其與原告存在的法律關(guān)系的事實(shí)和理由，請(qǐng)求法院支持自己的訴訟請(qǐng)求，即判決原告對(duì)自己承擔(dān)義務(wù)，當(dāng)然也有可能起到部分或全部抵銷(xiāo)、吞并、或者排斥原告本訴或者使本訴失去意義的作用。因此，反駁只是被告辯駁原告的一種訴訟手段，不是一個(gè)獨(dú)立的訴，不具有訴的性質(zhì)，它只是以否定原告提出的部分或全部訴訟請(qǐng)求為目的；而反訴則是被告針對(duì)原告的本訴提起的，是一種獨(dú)立的訴，具有訴的性質(zhì)，它要求法院判決自己勝訴為目的。在審判實(shí)踐中，往往反訴請(qǐng)求與反駁意見(jiàn)同時(shí)并存，當(dāng)事人自己搞不明白，甚至某些法官也將反駁與反訴混淆不清，對(duì)是反駁的當(dāng)作反訴受理，而對(duì)反訴又當(dāng)作反駁未予受理，這種情況的存在也影響了反訴制度功能的發(fā)揮。第三，法官對(duì)反訴制度的作用未引起足夠的重視。在民事訴訟中，起訴權(quán)與反訴權(quán)之間的關(guān)系在一些法官的觀念中往往不是對(duì)等的，重起訴輕反訴的觀念在我國(guó)司法領(lǐng)域還根深蒂固。不少法官忽視反訴制度特有的功能，以分別審理取代合并審理，認(rèn)為兩者無(wú)實(shí)質(zhì)差別，其為本訴被告提供司法保護(hù)的效果是一致的。其實(shí)，對(duì)應(yīng)當(dāng)合并審理的反訴置之不理，可能導(dǎo)致法院就同一事實(shí)和法律關(guān)系作出兩個(gè)互相矛盾的判決，同時(shí)這種錯(cuò)誤地適用反訴制度的做法，會(huì)給民事訴訟的實(shí)踐帶來(lái)危害，挫傷當(dāng)事人對(duì)程序正義的信仰（2）。所以說(shuō)，司法實(shí)踐中對(duì)反訴制度未引起足夠的重視也遏制了反訴制度功能的發(fā)揮。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，各民事主體之間民事法律關(guān)系交叉重疊的現(xiàn)象日益普遍，彼此有關(guān)聯(lián)的訴訟也逐漸增多，現(xiàn)有的反訴理論和立法規(guī)則已不能適應(yīng)司法實(shí)踐的需要，進(jìn)一步完善反訴制度應(yīng)當(dāng)被及早提到議事日程。筆者擬從提起反訴的程序性條件、實(shí)質(zhì)性條件及以及反訴的審理等方面談?wù)勛约旱脑O(shè)想。

一、提起反訴的程序性條件

（一）形式條件

1、反訴是一個(gè)獨(dú)立的訴訟請(qǐng)求，不因本訴的存在與否而受影響。因此，提出反訴應(yīng)當(dāng)具備起訴的條件，即符合我國(guó)民事訴訟法第108條“起訴必須符合下列條件：（1）原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；（2）有明確的被告；（3）有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)理由；（4）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍。”

2、反訴沒(méi)有超過(guò)訴訟時(shí)效。不能認(rèn)為本訴在訴訟時(shí)效之內(nèi)，反訴也自然在訴訟時(shí)效之內(nèi)。本訴超過(guò)訴訟時(shí)效，

第五篇：完善我國(guó)反訴制度之設(shè)想

反訴作為一種訴訟制度，內(nèi)含著極為豐富的法律價(jià)值，它不僅使原、被告當(dāng)事人能夠平等地享有國(guó)家法律保護(hù)的權(quán)利，且通過(guò)反訴與本訴的合并審理，減少了分別訴訟的成本，簡(jiǎn)化了訴訟程序，提高了辦案效率，達(dá)到了訴訟經(jīng)濟(jì)的效果。但由于關(guān)于反訴的立法太過(guò)原則及司法實(shí)踐不夠重視等原因，我國(guó)反訴制度未能發(fā)揮其應(yīng)有的功能。為適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展，應(yīng)將其完善為一個(gè)體系完整、內(nèi)容充實(shí)、功能齊備、操作可行的訴訟制度。本文就提起反訴的程序性條件、實(shí)質(zhì)性條件及反訴的審理等方面進(jìn)行了必要的探討。反訴，是指在已經(jīng)開(kāi)始的民事訴訟中，被告以本訴原告為被告，向人民法院提出的一種與本訴有關(guān)聯(lián)的保護(hù)自己合法權(quán)益的獨(dú)立的反請(qǐng)求（1）。反訴的本質(zhì)屬性是本訴的被告以本訴原告為被告提出的獨(dú)立之訴。我國(guó)《民事訴訟法》雖然原則性地規(guī)定了反訴制度，但理論界對(duì)此意見(jiàn)分歧較大，司法實(shí)踐中也沒(méi)有形成統(tǒng)一的操作標(biāo)準(zhǔn)，因而現(xiàn)有的反訴制度在司法實(shí)踐中并未能發(fā)揮其應(yīng)有的功能。主要存在三個(gè)方面的問(wèn)題：第一，立法方面的不足。我國(guó)現(xiàn)行民事訴訟法涉及到反訴內(nèi)容的僅有三處：一是第52條規(guī)定被告有權(quán)提起反訴；二是第126條規(guī)定法院對(duì)被告提起的反訴可以合并審理；三是第129條關(guān)于原告經(jīng)傳票傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭或未經(jīng)法庭許可中途退庭的，被告反訴的，可以缺席判決的規(guī)定；最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》若干問(wèn)題的意見(jiàn)涉及反訴內(nèi)容的只有兩條：第156條規(guī)定在案件受理后，法庭辯論結(jié)束前，被告提出反訴，可以合并審理的應(yīng)合并審理；第184條規(guī)定在第二審程序中，原審被告提出反訴的，第二審人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人自愿的原則就反訴進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的告知當(dāng)事人另行起訴。規(guī)定如此簡(jiǎn)略，就連提起反訴的標(biāo)準(zhǔn)都未明確，致使司法實(shí)踐中反訴是否受理基本上取決于法官的自由裁量權(quán)。由于本訴與反訴的合并會(huì)使案件審理的難度加大，在法律對(duì)反訴制度規(guī)定不夠具體的情況下，法官避難就易將反訴與本訴分離的情況也就屢見(jiàn)不鮮了。而從法院的審判權(quán)角度看，法院對(duì)反訴是否受理不應(yīng)取決于法官個(gè)人的意志，被告提起反訴的，只要符合法定條件，在不違背訴訟經(jīng)濟(jì)、訴訟效率的前提下，就應(yīng)合并審理，即使拒絕也要賦予當(dāng)事人以相應(yīng)的救濟(jì)程序。正是由于立法簡(jiǎn)單化，才使得司法實(shí)踐中對(duì)被告的反訴權(quán)益保護(hù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，這也是反訴制度在實(shí)體法律關(guān)系日趨復(fù)雜、訟事日增的今天不能充分發(fā)揮其功能的主要原因。第二，將反訴與反駁混淆不清。司法實(shí)踐中，反訴與反駁很難區(qū)別、容易混淆。反駁，是被告對(duì)原告起訴請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)、理由、證據(jù)的辯駁，以期達(dá)成部分或全部抵銷(xiāo)、排斥、吞并原告訴訟請(qǐng)求的目的。反訴，是被告根據(jù)其與原告存在的法律關(guān)系的事實(shí)和理由，請(qǐng)求法院支持自己的訴訟請(qǐng)求，即判決原告對(duì)自己承擔(dān)義務(wù)，當(dāng)然也有可能起到部分或全部抵銷(xiāo)、吞并、或者排斥原告本訴或者使本訴失去意義的作用。因此，反駁只是被告辯駁原告的一種訴訟手段，不是一個(gè)獨(dú)立的訴，不具有訴的性質(zhì)，它只是以否定原告提出的部分或全部訴訟請(qǐng)求為目的；而反訴則是被告針對(duì)原告的本訴提起的，是一種獨(dú)立的訴，具有訴的性質(zhì)，它要求法院判決自己勝訴為目的。在審判實(shí)踐中，往往反訴請(qǐng)求與反駁意見(jiàn)同時(shí)并存，當(dāng)事人自己搞不明白，甚至某些法官也將反駁與反訴混淆不清，對(duì)是反駁的當(dāng)作反訴受理，而對(duì)反訴又當(dāng)作反駁未予受理，這種情況的存在也影響了反訴制度功能的發(fā)揮。第三，法官對(duì)反訴制度的作用未引起足夠的重視。在民事訴訟中，起訴權(quán)與反訴權(quán)之間的關(guān)系在一些法官的觀念中往往不是對(duì)等的，重起訴輕反訴的觀念在我國(guó)司法領(lǐng)域還根深蒂固。不少法官忽視反訴制度特有的功能，以分別審理取代合并審理，認(rèn)為兩者無(wú)實(shí)質(zhì)差別，其為本訴被告提供司法保護(hù)的效果是一致的。其實(shí)，對(duì)應(yīng)當(dāng)合并審理的反訴置之不理，可能導(dǎo)致法院就同一事實(shí)和法律關(guān)系作出兩個(gè)互相矛盾的判決，同時(shí)這種錯(cuò)誤地適用反訴制度的做法，會(huì)給民事訴訟的實(shí)踐帶來(lái)危害，挫傷當(dāng)事人對(duì)程序正義的信仰（2）。所以說(shuō)，司法實(shí)踐中對(duì)反訴制度未引起足夠的重視也遏制了反訴制度功能的發(fā)揮。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，各民事主體之間民事法律關(guān)系交叉重疊的現(xiàn)象日益普遍，彼此有關(guān)聯(lián)的訴訟也逐漸增多，現(xiàn)有的反訴理論和立法規(guī)則已不能適應(yīng)司法實(shí)踐的需要，進(jìn)一步完善反訴制度應(yīng)當(dāng)被及早提到議事日程。筆者擬從提起反訴的程序性條件、實(shí)質(zhì)性條件及以及反訴的審理等方面談?wù)勛约旱脑O(shè)想。

一、提起反訴的程序性條件

（一）形式條件

1、反訴是一個(gè)獨(dú)立的訴訟請(qǐng)求，不因本訴的存在與否而受影響。因此，提出反訴應(yīng)當(dāng)具備起訴的條件，即符合我國(guó)民事訴訟法第108條“起訴必須符合下列條件：（1）原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；（2）有明確的被告；（3）有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)理由；（4）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍?！?/p>

2、反訴沒(méi)有超過(guò)訴訟時(shí)效。不能認(rèn)為本訴在訴訟時(shí)效之內(nèi)，反訴也自然在訴訟時(shí)效之內(nèi)。本訴超過(guò)訴訟時(shí)效，反訴不一定就超過(guò)訴訟時(shí)效（3）。反訴作為獨(dú)立的訴，應(yīng)該符合訴訟時(shí)效的法律規(guī)定。

3、當(dāng)事人條件。反訴的原告只能是本訴的被告，反訴的被告只能是本訴的原告，反訴的當(dāng)事人和本訴的當(dāng)事人不能增加，也不能減少，只是訴訟地位互換。如果不是本訴被告提起訴訟，或者是本訴被告對(duì)本訴原告以外的人提起訴訟，就不是反訴。

（二）反訴的管轄。反訴只能向受理本訴的人民法院提出，如反訴單獨(dú)提起時(shí)，審理本訴的法院無(wú)管轄權(quán)，那么該反訴是否成立？筆者認(rèn)為，若該反訴屬本訴法院以外的其他法院專屬管轄的，被告只能向有專屬管轄權(quán)的法院另行起訴，因?yàn)閷俟茌牼哂袕?qiáng)制性，不允許隨意變更，除此之外的其他情況受理本訴的法院應(yīng)當(dāng)有權(quán)受理。例如，對(duì)反訴單獨(dú)提起時(shí)應(yīng)由級(jí)別較高的法院審理或應(yīng)由級(jí)別較低的法院管轄這種情況，受理本訴的法院就可以受理該反訴。如此，不僅減少了當(dāng)事人的訴累，也充分發(fā)揮了反

以抵銷(xiāo)原告的請(qǐng)求，應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)極為節(jié)約訴訟成本的主張，法律應(yīng)當(dāng)支持。所以提起的反訴，即使與本訴不是基于同一事實(shí)或同一法律關(guān)系，但與本訴的事實(shí)、法律關(guān)系之間有聯(lián)系，合并審判更有助于案件全面解決的，就應(yīng)視為有關(guān)聯(lián)性，反訴應(yīng)成立。

（二）反訴的目的要件反訴的實(shí)質(zhì)要件之二，是目的問(wèn)題。一般認(rèn)為，反訴的目的在于部分或全部抵銷(xiāo)、吞并、排斥原告的訴訟請(qǐng)求，或者使本訴失去實(shí)際意義，故只有那些能部分或全部抵銷(xiāo)、吞并、排斥本訴或使本訴失去實(shí)際意義的請(qǐng)求才是反訴，這我們不否認(rèn)。但是，反訴的真正目的應(yīng)該是請(qǐng)求法院判決自己勝訴，支持自己的訴訟請(qǐng)求，而不僅僅是請(qǐng)求法院判決原告敗訴。因此提出反訴，并不只是為了抵銷(xiāo)、吞并、排斥本訴，如果反訴起到了反駁本訴的作用，也只是反訴的副產(chǎn)品，而非本訴的本來(lái)目的，且從實(shí)踐中看，在反訴與本訴可以同時(shí)成立時(shí)，反訴并不能起到抵銷(xiāo)、排斥、吞并本訴的作用。例如，原告請(qǐng)求被告返還走失的牲畜，被告反訴要求原告支付其照管牲畜期間的費(fèi)用，此反訴對(duì)本訴的成立就沒(méi)有任何影響。因而，被告提出的要求法院支持自己的訴訟請(qǐng)求才是反訴（當(dāng)然不排除抵銷(xiāo)、吞并、排斥本訴或使本訴不能成立的情況），一切應(yīng)按反訴的要求處理；如僅要求抵銷(xiāo)、吞并、排斥本訴或使本訴不能成立的，只是反駁，不能當(dāng)作反訴受理。

三、反訴的審理

（一）反訴的受理被告提出反訴的，法院應(yīng)先審查其是否符合上述的程序性條件，不符合的，裁定不予受理，被告不服的可以上訴。因?yàn)榧热惶崞鸱丛V是被告的權(quán)利，反訴也是一種獨(dú)立的訴訟，就應(yīng)給予反訴原告與本訴原告同樣的權(quán)利。經(jīng)審查，符合上述程序性條件的，應(yīng)予受理，并與本訴合并審理。同時(shí)，應(yīng)立即向被告發(fā)出受理案件通知書(shū)，并由原告（反訴被告）答辯。司法實(shí)踐中，由于許多人觀念上對(duì)反訴的輕視，認(rèn)為反訴附屬于本訴，被告提出反訴后，是否受理及是否合并審理，直到本訴判決作出后也沒(méi)有一個(gè)明確的答復(fù)，這都嚴(yán)重地?fù)p害了被告的權(quán)利。

（二）對(duì)受理的反訴應(yīng)予審理并判決法院應(yīng)當(dāng)而且只能針對(duì)當(dāng)事人提出的訴訟請(qǐng)求進(jìn)行審理，判決主文應(yīng)當(dāng)而且只能是對(duì)當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求的回答，這對(duì)反訴同樣適用。在司法實(shí)踐中，往往有只注重本訴的審理而淡化對(duì)反訴的審理的傾向，庭審中疏于調(diào)查辯論，或者認(rèn)為經(jīng)過(guò)調(diào)查辯論而反訴不能成立的，只在判決理由中寫(xiě)明，判決主文卻不涉及等等。筆者認(rèn)為既然已將反訴與本訴合并審理，就應(yīng)對(duì)反訴的事實(shí)及理由進(jìn)行充分的調(diào)查辯論，如反訴在實(shí)體上不成立，既要在判決理由中確定反訴不成立的事實(shí)，更應(yīng)在判決主文中寫(xiě)明駁回反訴請(qǐng)求的內(nèi)容。

四、關(guān)于強(qiáng)制反訴與再反訴

（一）關(guān)于強(qiáng)制反訴美國(guó)民事訴訟中將反訴分為強(qiáng)制性反訴及任意性反訴兩類(lèi)，強(qiáng)制性反訴是指本訴中的被告對(duì)于某些特定的反請(qǐng)求必須在本訴的審理過(guò)程中提出，否則，在以后的訴訟中就失去了提出此請(qǐng)求的權(quán)利，法院對(duì)于該類(lèi)反訴必須審理并作出裁判；任意性反訴是指本訴中的被告對(duì)于自己的反訴請(qǐng)求，既可以在本訴中提出，也可以在以后的訴訟中單獨(dú)提出，對(duì)其提出與否法律并不明文禁止，即便被告在本訴的審理過(guò)程中不提出，也不會(huì)失去提出的權(quán)利，法院對(duì)于此類(lèi)反訴受理與否，全憑法官的自由裁量。目前我國(guó)司法實(shí)踐中，被告享有選擇提起反訴或另行起訴的權(quán)利，即對(duì)于一個(gè)與本訴有關(guān)聯(lián)的訴，其可以反訴，也可另行起訴，這應(yīng)屬于任意性反訴的范疇。我國(guó)有學(xué)者主張，我國(guó)也應(yīng)當(dāng)推行強(qiáng)制性反訴，這的確是一個(gè)很好的建議，只是現(xiàn)在建立強(qiáng)制性反訴的時(shí)機(jī)還 還不成熟。因?yàn)槲覈?guó)的司法制度、訴訟制度和律師制度還不健全，法官的法律素質(zhì)、律師的素質(zhì)以及公民的法律素質(zhì)，尚難以適應(yīng)強(qiáng)制性反訴制度的運(yùn)作要求，從而極可能侵害當(dāng)事人的實(shí)體權(quán)益（4），當(dāng)然建立強(qiáng)制性反訴應(yīng)是發(fā)展的方向。

（二）關(guān)于再反訴被告對(duì)原告提出反訴后，原告可否再針對(duì)被告的的反訴提出反訴的反訴？德國(guó)法律承認(rèn)反訴的反訴，但也有的國(guó)家不允許。我國(guó)對(duì)此沒(méi)有規(guī)定，那么實(shí)踐中如有當(dāng)事人提出這類(lèi)問(wèn)題，該怎么辦呢？可這樣處理：如果被告的反訴經(jīng)審查不成立，即反訴沒(méi)被受理的，那么自然就分開(kāi)審理；如被告的反訴成立，對(duì)原告提出的反訴的反訴，宜視為對(duì)其原有訴訟請(qǐng)求的增加或變更，不將其作為反訴的反訴受理，亦能公平全面地保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益