第一篇：房地產估價公司質量管理制度

房地產估價公司估價質量管理制度及檔案管理制度大全

為維護利益和各方當事人的合法利益，規(guī)范估價操作行為，保證估價報告質量，做到估價結果的客觀、公正、科學、合理，根據《房地產估價規(guī)范》和國家、省市的相關規(guī)定，制訂評估質量管理制度。

一、估價基礎數(shù)據的搜集、整理

為促進估價業(yè)務的順利開展，做好估價基礎數(shù)據的搜集整理工作，必須全面了解我市房地產市場行情，掌握地方相關規(guī)定，并通過市場調查、歸納分析等方法搜集整理必要的估價技術參數(shù)、基礎數(shù)據，包括：

1.各地段住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)等各類型房地產的市場價格和租賃價格；

2.土地基準地價、征地補償費、各種規(guī)費及配套文件；

3.房屋重置價格及配套文件；

4.新建房屋造價水平及成本費用構成；

5.城市房屋拆遷補償辦法、補償標準及配套文件；

6.其他地方性規(guī)定等資料。

二、評估技術操作要求

1、業(yè)務受理

接受委托之前，應對委估項目的估價風險進行初步預測，著重從以下幾點把握： 1)委托方是否對將來的估價結論提出明顯不合理的要求；

2)委托方提供的權證及相關資料是否存在明顯的欺詐行為和虛假情況（盡管在估價報告的假設與限制條件中對資料失實的責任已作說明）；

3)項目的技術難度與委托方的時間要求； 4)預計應收、實收評估費與評估成本的比較；

5)預計該業(yè)務可能對公司的聲譽帶來的不利或有利影響。

特別強調，嚴禁以個人名義承接業(yè)務；嚴禁轉讓業(yè)務；不得隨意對委托人或當事人作出任何有損公司利益和聲譽的承諾。一經發(fā)現(xiàn)，公司將給予嚴肅處理，并追究有關人員的經濟和法律責任。

通過對估價風險初步預測，對存在較大風險的項目，業(yè)務部門對可預見的估價風險要及時上報，經公司領導同意后方可接受委托，簽訂委托估價協(xié)議書。

2.擬定估價作業(yè)方案

主要包括擬選定的估價技術路線和估價方法、人員安排、作業(yè)步驟和時間進度安排。對技術復雜、工作量大或時間緊迫的估價項目，業(yè)務部門應及時向公司領導說明情況，申請調配人員，以保證按照協(xié)議要求交付報告。

3.實地勘察

實地勘察是估價程序中正確認識估價對象的必要步驟。不論何種估價目的和估價項目類型，存檔的估價報告必須附有《房地產估價現(xiàn)場勘察表》和現(xiàn)場照片，并由勘察人、委托方相關人員在勘察表上簽字 4.估價方法選用

根據《房地產估價規(guī)范》要求，對同一對象進行估價，宜選用兩種以上的估價方法（城市房屋拆遷評估按照相關規(guī)定執(zhí)行），有條件采用市場比較法的，應以市場比較法為主要估價方法。

5.估價結果確定

重點是

當采用不同估價方法時的估價結果有明顯偏差時，對所選取的估價參數(shù)、基礎數(shù)據、計算過程、估價方法等的核查，最終使估價結果達到客觀、公正、合理。

6.估價報告撰寫

各業(yè)務部門必須采用公司根據規(guī)范要求制定的統(tǒng)一報告格式。

估價報告的撰寫形式，應根據估價對象評估價值大小、估價目的的不同和估價對象類型分別采用自由式、固定式兩種?？蓞⒄找韵聵藴什捎茫?/p>

1)固定式報告

a)類似交易實例較多的單套普通住宅估價；

b)類似交易實例較多的成套商業(yè)門面估價；

c)評估價值在100萬元以下的除必須采用自由式格式以外的各種類型房地產估價；

d)對整體房地產進行析產分割的分戶報告；

e)城市房屋拆遷評估的分戶報告。

2)自由式報告

a)評估價值在100萬元以上的各種類型房地產估價；

b)司法鑒定類估價；

c)房地產糾紛類估價；

d)析產、分割的房地產整體估價；

e)城市房屋拆遷類整體房地產估價；

f)當事人對評估結果有異議而申請復核的房地產估價；

g)無法搜集類似交易實例、用途特殊單一的各類房地產估價； 7.估價報告的組成和內容

1)估價技術報告要求：

a)固定式報告的技術報告，主要體現(xiàn)實例來源和測算過程，并對當?shù)胤康禺a市場行情按季度進行市場背景分析。

b)自由式報告的技術報告，要嚴格按照《房地產估價規(guī)范》中規(guī)定項目進行分析和測算。

2)報告的編號和要求：

公司的估價報告編號要規(guī)范統(tǒng)一，具體要求如下： xx估字（200X）第（XXXX）號

3)報告及附件的紙張必須A4紙打印或復印。

8.估價報告的復核：

具體要求見“

三、估價報告的復核制度”。

9.估價報告交付

房地產估價報告一般只交付委托方估價結果報告，技術報告存檔。報告交付時，應由委托方在簽收欄內簽字。

出具報告的份數(shù)要求：

1)技術報告一份；

2)結果報告的份數(shù)，一般根據估價目的和當?shù)貙蟾娴氖褂梅輸?shù)慣例確定，除存檔的一份報告外，給委托方的份數(shù)按以下要求：

課稅2份；抵押2份；拆遷、拍賣均為3份。其他根據行業(yè)慣例決定。10.估價報告存檔。

11.完善業(yè)務流程單。

12.估價操作項目總結：僅適應于自由式估價報告，由項目負責人和報告撰寫人對報告形成過程中出現(xiàn)的難以準確把握的技術問題、項目的特殊性及對報告的整體評價進行總結。

三、估價報告的復核制度

為保證估價報告的質量，規(guī)范技術審核程序，固定式報告必須有專人全面復核；對于自由式報告，必須先由專人對報告的文字、詞句、計算過程和組成內容先行復核，并報公司領導審核后，方可出具正式估價報告。

公司對自由式報告主要從以下幾方面進行審核：

1)格式與完整性；

2)技術路線選擇是否正確、界定、描述；

3)估價對象環(huán)境因素、界定、描述；

4)市場背景；

5)評估方法選擇運用；

6)技術參數(shù)選擇；

7)文字；

8)整體。

四、估價報告的質量要求和質量問題定期公布制度

1.評估報告的質量要求

對估價報告的總體要求是全面、客觀、公正、準確，并有良好的包裝質量（報告的封面、紙張、組成、格式等由公司統(tǒng)一設計）。嚴禁出現(xiàn)錯別字、報告編號錯誤、裝訂錯誤等低級錯誤，不得出現(xiàn)描述錯誤、計算過程和計算公式錯誤、選取參數(shù)錯誤和報告內容缺少等質量問題。

2.估價報告質量問題的定期公布制度

公司每季度不定期對各業(yè)務部門的估價報告質量進行檢查，對把關不嚴、出現(xiàn)質量問題的部門，視具體情況在本公司范圍內予以公布，并給相關責任人以相應處罰；對質量管理到位、技術操作規(guī)范、審核工作嚴謹?shù)牟块T，對相關人員將予以表彰。

五、估價報告的臺帳建立和歸檔備案制度

1.評估報告的臺帳建立

要建立格式和內容一致的估價報告微機登記臺帳和書面登記臺帳，摘錄各份估價報告的項目名稱、委托人、評估項目、項目規(guī)模、估價時點、估價結果等事項，其欄目要與房地產估價機構信用檔案中的“估價項目基本情況”內容保持一致，以減少上報信用檔案的工作量。

估價報告的臺帳建立，應自接受委托時開始逐項登記。

2.估價報告的歸檔備案 估價報告交付后，應及時歸檔備案，并采用微機存檔和書面存檔兩種方式。

1)微機存檔的估價報告，應包括以下內容：

a)《房地產估價結果報告》；

b)《房地產估價技術報告》；

c)現(xiàn)場勘察數(shù)碼照片。

2)書面存檔的估價報告，下列資料必須完善：

a)《房地產估價委托書》；

b)《房地產估價報告》（必須附有技術報告）：

c)《房地產估價現(xiàn)場勘察表》；

d)《房地產估價收費通知單》存根聯(lián)；

e)房地產估價《業(yè)務流程單》；

f)

委托人提供的相關權證資料等附件。

公司內部審核實行三級復核制度，一是由參與估價的兩名房地產估價師進行交叉復核并校對；二是由專職復核的房地產估價師進行二級復核；最后由總經理進行三級復核并簽發(fā)，從而保證了報告的質量，在業(yè)界和社會上都享有較高的信譽 二．房地產檔案管理

為維護本公司利益和各方當事人的合法利益，規(guī)范估價操作行為，及時做好估價資料整理歸檔，方便內部和外部審核，并且防范風險或解決有關估價爭議，根據《房地產估價規(guī)范》和國家、省、市的相關規(guī)定，結合本公司實際，制訂如下評估報告檔案管理制度。

一、估價項目檔案管理的主要工作原則

在加強房地產估價資料歸檔管理中，應遵循下述工作原則：

1、及時性原則

估價人員在出具估價報告后的3天內，及時將一切必要的資料整理歸檔，避免出錯或丟失資料。

2、真實性原則

估價項目檔案具有依據憑證作用，必須強調歸檔資料的原始、合法和真實性。

3、完整性原則

估價項目檔案應涵蓋全部估價活動，具有較好的完整性，以確保對整個估價活動過程的可追溯性。

4、可操作性原則

估價項目資料應便于整理歸檔，切忌過于繁瑣和盲目求全；應便于查找保管，并滿足保密的要求；應便于開發(fā)利用。

二、估價資料管理措施

1、評估報告的臺帳建立

要建立格式和內容一致的估價報告微機登記臺帳和書面登記臺帳，摘錄各份估價報告的項目名稱、委托人、評估項目、項目規(guī)模、估價時點、估價結果等事項，其欄目要與房地產估價機構信用檔案中的“估價項目基本情況”內容保持一致，以減少上報信用檔案的工作量。估價報告的臺帳建立，應自接受委托時開始逐項登記。

2、明確歸檔估價資料的內容 估價報告的歸檔備案

估價報告交付后，應及時歸檔備案，并采用微機存檔和書面存檔兩種方式。1)微機存檔的估價報告，應包括以下內容：

a)《房地產估價結果報告》；

b)《房地產估價技術報告》；

c)

現(xiàn)場勘察數(shù)碼照片。

2)書面存檔的估價報告，下列資料必須完善：

a)《房地產估價委托書》；

b)《房地產估價報告》（必須附有技術報告）：

c)《房地產估價現(xiàn)場勘察表》；

d)《房地產估價收費通知單》存根聯(lián)；

e)

房地產估價《業(yè)務流程單》；

f)委托人提供的相關權證資料等附件。

有保存價值的一切必要資料都應整理歸檔。將應歸檔資料分為下述四類，并在檔案目錄中明示：(1)估價報告類：

包括估價結果報告和估價技術報告，含必要的附件資料。(2)工作流程類：

包括估價項目受理審定表、委托協(xié)議書、估價項目安排表、估價工作計劃書、估價報告三級審核及重大估價問題討論記錄表、估價報告流轉簽發(fā)及修改記錄表、委托方簽收及評價意見表、評估工作小結。(3)備查資料類： 現(xiàn)場查勘記錄、估價調查資料及其他估價有關參考資料、委托方提供的資料清單、未列入估價報告附件的委托方提供資料。

(4)檔案管理類：立檔審查表和估價報告電子文檔查找編目。

3、歸檔的時間要求

估價人員在出具估價報告后兩周內，應按有關要求將該項目一切必要的資料整理歸檔。

部門經理在每個月的月底，應對估價人員已出具估價報告的項目資料整理歸檔情況進行督促檢查。

估價人員整理好有關資料、準備歸檔時，項目負責人、部門經理和檔案管理人員，應按立檔審查要求(含歸檔資料種類、數(shù)量及其內容質量等方面的要求)，對擬歸檔資料認真進行審查，如確認符合要求，方可在填妥立檔審查表后，準予立檔入庫。

4、檔案室的硬件和軟件建設

在硬件建設方面，主要抓下列事項：

(1)設專門的檔案室(有專人管理，有嚴格的檔案入庫審查和借閱制度)。檔案室內嚴禁吸煙，堅持以防為主、防治結合方針，切實做好檔案“十防”（即防盜、防水、防火、防潮、防塵、防鼠、防蟲、防高溫、防強光、防泄密）工作，確保檔案完整安全。保持一定的室溫和適當通風。

(2)紙質檔案的保管，采用目前檔案管理系統(tǒng)較先進的手動密集架，以便最充分地利用檔案室的有限空間，存放盡可能多的檔案資料。

(3)書面歸檔資料應選用較好的紙張。所有簽字不準用園珠筆。歸檔紙質資料的裝訂，首先是用打洞機打洞，然后用我公司特地定做的帶蛇形金屬軟條(可穿過紙孔)的硬面檔案夾，很方便地裝訂成冊。這樣裝訂的檔案可在密集架上整齊地擺放。

(4)電子文檔采用質量好的耐久光盤脫機保存。每張光盤均可存放一定數(shù)量估價項目的歸檔資料。光盤集中存放在一個專用的鐵皮柜內。所有光盤均有備份，并另行存放。

在軟件建設方面，主要抓下列事項：

(1)制訂和不斷完善一整套涉及歸檔、立檔、保管、使用和銷毀等各個環(huán)節(jié)的檔案管理制度文件和程序文件，以指導檔案管理各項具體工作。

(2)制訂和不斷完善有關紙質文檔和電子文檔的編目，以便查找。

(3)制訂和不斷完善有關檔案資料二次信息開發(fā)利用的具體技術路線、電子表格和編目，以便開發(fā)利用和查找。

三、檔案管理制度

為了加強本單位檔案管理，搞好各門類檔案的提供利用工作，特制定以下制度：

（一）、檔案借閱管理制度

1、本單位各部門借閱檔案，必須按照單位制定的各門類檔案借閱管理標準辦理借閱手續(xù)。

2、外單位來人查閱本單位檔案，需持單位介紹信并經單位有關部門領導簽字批準，方可查閱，不得抄錄或借出。

3、機密、秘密、絕密檔案借閱一律按照《檔案安全保密標準》中的要求辦理。

4、查閱各門類檔案應在閱覽室內進行，不劃道、涂改、折卷、裁剪、拍照、撕毀等。特殊情況需借出的，需經部門負責人 批準，但借出時間不得超過一周，不得轉借他人。需繼續(xù)使用者要辦續(xù)借手續(xù)，確保檔案的完整與安全。

5、珍貴的實物檔案、重要的照片、底片、縮微膠片等檔案一律不借出。

6、凡私自抄錄、攝、描繪、折散、刪刮、撕毀檔案等行為者嚴格按照國家《檔案法》、《保密法》予以追究法律現(xiàn)行責任。

（二）、檔案銷毀制度

１、檔案的銷毀，是指對沒有保存價值的不歸檔文件和保管期限已滿無須繼續(xù)保存的檔案進行銷毀處理。

2、經過鑒定確需銷毀的檔案，必須寫出銷毀檔案內容分析報告，列出檔案銷毀清冊。

3、檔案銷毀，必須嚴格執(zhí)行審批制度，履行批準手續(xù)。

4、檔案的銷毀，必須在相應的《案卷目錄》、《檔案總登記簿》和《案卷目錄登記簿》上注明“已銷毀”。鑒銷人要在銷毀清冊上寫明某曰已銷毀并簽名蓋章。

第二篇：房地產估價公司估價質量管理制度

房地產估價公司估價質量管理制度

為維護利益和各方當事人的合法利益，規(guī)范估價操作行為，保證估價報告質量，做到估價結果的客觀、公正、科學、合理，根據《房地產估價規(guī)范》和國家、省市的相關規(guī)定，制訂評估質量管理制度。

一、估價基礎數(shù)據的搜集、整理

為促進估價業(yè)務的順利開展，做好估價基礎數(shù)據的搜集整理工作，必須全面了解我市房地產市場行情，掌握地方相關規(guī)定，并通過市場調查、歸納分析等方法搜集整理必要的估價技術參數(shù)、基礎數(shù)據，包括：

1.各地段住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)等各類型房地產的市場價格和租賃價格；

2.土地基準地價、征地補償費、各種規(guī)費及配套文件；

3.房屋重置價格及配套文件；

4.新建房屋造價水平及成本費用構成；

5.城市房屋拆遷補償辦法、補償標準及配套文件；

6.其他地方性規(guī)定等資料。

二、評估技術操作要求

1、業(yè)務受理

接受委托之前，應對委估項目的估價風險進行初步預測，著重從以下幾點把握：

1)委托方是否對將來的估價結論提出明顯不合理的要求；

2)委托方提供的權證及相關資料是否存在明顯的欺詐行為和虛假情況（盡管在估價報告的假設與限制條件中對資料失實的責任已作說明）；

3)項目的技術難度與委托方的時間要求；

4)預計應收、實收評估費與評估成本的比較；

5)預計該業(yè)務可能對公司的聲譽帶來的不利或有利影響。

特別強調，嚴禁以個人名義承接業(yè)務；嚴禁轉讓業(yè)務；不得隨意對委托人或當事人作出任何有損公司利益和聲譽的承諾。一經發(fā)現(xiàn)，公司將給予嚴肅處理，并追究有關人員的經濟和法律責任。

通過對估價風險初步預測，對存在較大風險的項目，業(yè)務部門對可預見的估價風險要及時上報，經公司領導同意后方可接受委托，簽訂委托估價協(xié)議書。

2.擬定估價作業(yè)方案

主要包括擬選定的估價技術路線和估價方法、人員安排、作業(yè)步驟和時間進度安排。對技術復雜、工作量大或時間緊迫的估價項目，業(yè)務部門應及時向公司領導說明情況，申請調配人員，以保證按照協(xié)議要求交付報告。

3.實地勘察

實地勘察是估價程序中正確認識估價對象的必要步驟。不論何種估價目的和估價項目類型，存檔的估價報告必須附有《房地產估價現(xiàn)場勘察表》和現(xiàn)場照片，并由勘察人、委托方相關人員在勘察表上簽字

4.估價方法選用

根據《房地產估價規(guī)范》要求，對同一對象進行估價，宜選用兩種以上的估價方法（城市房屋拆遷評估按照相關規(guī)定執(zhí)行），有條件采用市場比較法的，應以市場比較法為主要估價方法。

5.估價結果確定

重點是

當采用不同估價方法時的估價結果有明顯偏差時，對所選取的估價參數(shù)、基礎數(shù)據、計算過程、估價方法等的核查，最終使估價結果達到客觀、公正、合理。

6.估價報告撰寫

各業(yè)務部門必須采用公司根據規(guī)范要求制定的統(tǒng)一報告格式。

估價報告的撰寫形式，應根據估價對象評估價值大小、估價目的的不同和估價對象類型分別采用自由式、固定式兩種?？蓞⒄找韵聵藴什捎茫?/p>

1)固定式報告

a)類似交易實例較多的單套普通住宅估價；

b)類似交易實例較多的成套商業(yè)門面估價；

c)評估價值在100萬元以下的除必須采用自由式格式以外的各種類型房地產估價；

d)對整體房地產進行析產分割的分戶報告；

e)城市房屋拆遷評估的分戶報告。

2)自由式報告

a)評估價值在100萬元以上的各種類型房地產估價；

b)司法鑒定類估價；

c)房地產糾紛類估價；

d)析產、分割的房地產整體估價；

e)城市房屋拆遷類整體房地產估價；

f)當事人對評估結果有異議而申請復核的房地產估價；

g)無法搜集類似交易實例、用途特殊單一的各類房地產估價； 7.估價報告的組成和內容

1)估價技術報告要求：

a)固定式報告的技術報告，主要體現(xiàn)實例來源和測算過程，并對當?shù)胤康禺a市場行情按季度進行市場背景分析。

b)自由式報告的技術報告，要嚴格按照《房地產估價規(guī)范》中規(guī)定項目進行分析和測算。

2)報告的編號和要求：

公司的估價報告編號要規(guī)范統(tǒng)一，具體要求如下： xx估字（200X）第（XXXX）號

3)報告及附件的紙張必須A4紙打印或復印。

8.估價報告的復核：

具體要求見“

三、估價報告的復核制度”。

9.估價報告交付

房地產估價報告一般只交付委托方估價結果報告，技術報告存檔。報告交付時，應由委托方在簽收欄內簽字。

出具報告的份數(shù)要求：

1)技術報告一份；

2)結果報告的份數(shù)，一般根據估價目的和當?shù)貙蟾娴氖褂梅輸?shù)慣例確定，除存檔的一份報告外，給委托方的份數(shù)按以下要求：

課稅2份；抵押2份；拆遷、拍賣均為3份。其他根據行業(yè)慣例決定。10.估價報告存檔。

11.完善業(yè)務流程單。

12.估價操作項目總結：僅適應于自由式估價報告，由項目負責人和報告撰寫人對報告形成過程中出現(xiàn)的難以準確把握的技術問題、項目的特殊性及對報告的整體評價進行總結。

三、估價報告的復核制度

為保證估價報告的質量，規(guī)范技術審核程序，固定式報告必須有專人全面復核；對于自由式報告，必須先由專人對報告的文字、詞句、計算過程和組成內容先行復核，并報公司領導審核后，方可出具正式估價報告。

公司對自由式報告主要從以下幾方面進行審核：

1)格式與完整性；

2)技術路線選擇是否正確、界定、描述；

3)估價對象環(huán)境因素、界定、描述；

4)市場背景分析；

5)評估方法選擇運用；

6)技術參數(shù)選擇；

7)文字；

8)整體。

四、估價報告的質量要求和質量問題定期公布制度

1.評估報告的質量要求

對估價報告的總體要求是全面、客觀、公正、準確，并有良好的包裝質量（報告的封面、紙張、組成、格式等由公司統(tǒng)一設計）。嚴禁出現(xiàn)錯別字、報告編號錯誤、裝訂錯誤等低級錯誤，不得出現(xiàn)描述錯誤、計算過程和計算公式錯誤、選取參數(shù)錯誤和報告內容缺少等質量問題。

2.估價報告質量問題的定期公布制度

公司每季度不定期對各業(yè)務部門的估價報告質量進行檢查，對把關不嚴、出現(xiàn)質量問題的部門，視具體情況在本公司范圍內予以公布，并給相關責任人以相應處罰；對質量管理到位、技術操作規(guī)范、審核工作嚴謹?shù)牟块T，對相關人員將予以表彰。

五、估價報告的臺帳建立和歸檔備案制度

1.評估報告的臺帳建立

要建立格式和內容一致的估價報告微機登記臺帳和書面登記臺帳，摘錄各份估價報告的項目名稱、委托人、評估項目、項目規(guī)模、估價時點、估價結果等事項，其欄目要與房地產估價機構信用檔案中的“估價項目基本情況”內容保持一致，以減少上報信用檔案的工作量。

估價報告的臺帳建立，應自接受委托時開始逐項登記。

2.估價報告的歸檔備案 估價報告交付后，應及時歸檔備案，并采用微機存檔和書面存檔兩種方式。

1)微機存檔的估價報告，應包括以下內容：

a)《房地產估價結果報告》；

b)《房地產估價技術報告》；

c)現(xiàn)場勘察數(shù)碼照片。

2)書面存檔的估價報告，下列資料必須完善：

a)《房地產估價委托書》；

b)《房地產估價報告》（必須附有技術報告）：

c)《房地產估價現(xiàn)場勘察表》；

d)《房地產估價收費通知單》存根聯(lián)；

e)房地產估價《業(yè)務流程單》；

f)

委托人提供的相關權證資料等附件。

第三篇：房地產估價公司實習報告

房地產估價公司實習報告

2006-06-30 10:03:40 作者：helen 來源： 瀏覽次數(shù)：471

2004年7月我在××房地產估價有限公司實習。雖然時間不長，但通過這一段時間的實習，我對房地產估價這一行業(yè)無論是理論上還是感性上，都有了一定的認識。

首先，我先來談一談對房地產估價在理論上的認識。房地產，是一種稀卻的資源、重要的生產要素和生活必需品，是人們最重視、最珍惜、最具體的財產形式。隨著經濟發(fā)展、社會進步、人口增加，對其需求日益增長。在市場經濟中，房地產還是一種商品，成為人們投資置業(yè)的良好對象。由房地產的投資開發(fā)、咨詢、估價、經紀、物業(yè)管理等組成的房地產業(yè)，是國民經濟中的一個重要產業(yè)。房地產是一種特殊的商品，房地產業(yè)是一個特殊的產業(yè)?，F(xiàn)代房地產業(yè)在我國的興起，雖然是近一二十年的事，但其來勢迅猛，一波三折，富有生命力，為世人矚目。特別是1992年和1993年我國曾一度出現(xiàn)“房地產熱”，1993年以后開始實施“宏觀調控”，1998年提出把住宅建設培育為新的經濟增產點，等等。房地產業(yè)，在我國社會主義市場經濟的發(fā)展中越來越重要。

房地產估價從表面上看，好像是估價人員在給房地產定價―估價人員認為值多少錢就值多少錢。但實際上，房地產估價不應是估價人員的主觀隨意定價，而應是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產價格或價值揭示、顯示出來，是科學與藝術的有機結合。要做好房地產估價，不僅需要通曉房地產估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產制度政策、開發(fā)經營，以及經濟、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結合。實習中，通過與科星有關估價人員的接觸，可以了解到，他們原來有的是學建筑設計的，有的是學建筑經濟的，有的甚至是學會計的，但在實踐中他們則必須各方面的知識融會貫通，只有這樣，才能將估價工作做得盡可能的完善。

房地產、房地、土地和建筑物的含義有所不同，其中：房地產可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體；房地指土地與建筑物的合成體；土地僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格；建筑物僅指建筑物部分。

在我國有人習慣將房地產估價稱為房地產評估，但這種叫法不夠確切。因為評估一詞的含義太廣，不僅可以包含房地產價值評估，還可以包含房地產質量、等級評估，甚至可以包含房地產制度政策評估、房地產企業(yè)資信評估等，所以，稱為房地產價值評估、房地產價格評估，或者簡稱房地產估價，更為準確些。

從專業(yè)角度來講，房地產估價是指專業(yè)估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

房地產估價應借助科學的估價方法，不能單純依靠估價人員的經驗。在房地產估價上產生了三大基本方法，即：比較法、成本法、收益法。除此之外，還有一些其大的估價方法，如假設開發(fā)法、長期趨勢法、路線價法、基準地價修正法等。但在實習中，通過一些案例，以及與估價人員的交談，可以看到，無論那種方法，最終還是由市場決定，任何一項房地產估價的案例，受市場這一因素的影響極大。

影響房地產價格的因素多而復雜，估價人員必須熟練地掌握各種影響房地產價格的因素，以及它們是

如何，及在何種程度上影響房地產價格的。目前影響房地產價格的因素主要有以下9類：

1、自身因素；

2、環(huán)境因素；

3、人口因素；

4、經濟因素；

5、社會因素；

6、行政因素；

7、心理因素；

8、國際因素；

9、其他因素。

房地產估價程序，是指房地產估價全過程中的各項具體工作，按其內在聯(lián)系性所排列出的先后進行次序。一般來說，從獲取估價業(yè)務開始至完成估價后的資料歸檔時止，一宗房地產估價活動的全過程和步驟如下：

1、獲取估價業(yè)務；

2、受理估價委托及明確估價基本事項；

3、擬訂估價作業(yè)方案；

4、收集估價所需資料；

5、實地查勘估價對象；

6、選定估價方法計算；

7、確定估價結果；

8、撰寫估價報告；

9、交付估價報告；

10、估價資料歸檔。房地產估價雖然應按照上述程序進行，但在實際估價中各個步驟之間并不是割裂的，相互之間回有一些交叉，甚至需要一定的反復。

房地產估價總的要求是獨立、客觀、公正，在具體估價作業(yè)中應遵循的原則主要有以下5項：

1、合法原則；

2、最高最佳使用原則；

3、替代原則；

4、估價時點原則；

5、公平原則。房地產估價原則是使不同的估價人員對估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的估價結果具有近似性。

專業(yè)估價人員，是經房地產估價人員資格考試合格，由有關主觀部門審定注冊，取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產估價的人員。要成為一名合格的房地產專業(yè)估價人員，不但要符合一定的要求，還應遵循一定的職業(yè)道德。因為，估價人員的估價結果是否客觀公正，不僅取決于他對估價理論和方法的掌握程度，他所具有的估價實踐經驗，還取決于他的職業(yè)道德修養(yǎng)。在實習過程中，我了解到科星的估價人員，他們不但有的具有注冊房地產估價師的資格，有的具有土地估價師的資格，有的還具有注冊會計師、注冊資產評估師的資格。在與他們短暫的兩個星期接觸中，我發(fā)現(xiàn)他們工作態(tài)度非常認真，工作時極其仔細、專業(yè)，只有這樣，才能對估價對象負責。

其次，我再來談一談對房地產估價在感性上的認識。雖然我和張老師只去兩個星期，但科星的估價人員卻說我們恰逢其時，因為這一階段正是一年中他們業(yè)務較忙的時段，每年夏天他們都是“天大熱，人大干”。每當他們有評估項目時，我們都隨同一起去參觀、了解。通過實際的接觸，我對房地產估價的認識更深一層。以下是我在實習中接觸到的幾個案例。

案例一：2004年7月6日8點30分，我們隨同項目經理**及其助手**，一同來到位于**的某工廠進行評估。這是科星受**區(qū)法院的委托進行的司法評估項目。該廠原先租用了**村的土地，由于該塊土地被征管，在該廠尚未與**村及土地管理所關于廠房、辦公樓等價值達成共識之前，對方就將該廠的廠房、辦公樓、宿舍等推倒，因此，雙方發(fā)生了爭執(zhí)，該廠將**村和土地管理所告上了法院。科星房地產估價有限公司受**法院的委托，對該廠已被拆除的廠房等的價值進行估價。當我們一行來到該廠的原址后，估價人員馬上開始了取證工作。由于廠房、辦公樓等已被拆除，他們一方面拍照取證，另一方面要求該廠及**村有關人員在場，進行相關詢問，并按司法程序每一方簽字作證。在取證時，樓房的高度、占地面積，造樓所用的材料是紅磚還是空心磚，地基怎樣鋪墊的等內容他們都詢問得非常仔細。關于廠房雙方發(fā)生了爭執(zhí)，為此，我們一行又驅車來到距離該廠原址12公里的新址取證，拿到了原廠房的照片。當我們回到科星時，已是12點30分。

案例二：2004年7月8日13點，我們隨同項目經理**等四人，一同來到位于**的**有限公司進行評估。該公司有辦公樓一幢，廠房部分以及接待所部分三處地方委托**裝潢公司進行裝修，**裝潢公司由于業(yè)務繁忙，將該裝修工程再出包給其他公司，并預付給其10萬元。在工程已進行了一段時間后，承包方提出資金不夠，要求**裝潢公司補付20萬元，雙方由此發(fā)生爭執(zhí)。科星房地產估價有限公司受**裝潢公司的委托，對已裝修的部分進行估價。在我們到達以后,估價人員先將三處地方的裝修情況做了一個總的了解,進行了

現(xiàn)場勘察,對裝修所用建材的種類、規(guī)格、數(shù)量等做到心里有底。然后，向對方索取了這三處地方的圖紙。由于測量工作非常復雜、耗時，所以雙方約定再安排時間測量。我們一行在晚上19點才回到了公司。

案例三：2004年7月9日12點，我們隨同助理會計師**等三人，一同來到位于**鎮(zhèn)的某套居民住宅進行評估。這是科星受**法院的委托進行的司法評估項目。這是一套建筑面積57平方米左右的居民住宅，樓層總的為6樓，該套住宅位于6樓，在1993年底進行了裝修，至今已有十年左右的時間。當事人由于離婚，要求進行財產分割?？菩欠康禺a估價有限公司受**法院的委托，對該套住宅的房屋價值及房屋裝修進行估價。我們來到6樓的住房內，估價人員首先查看了房產證等有關文件，然后對房屋面積進行測量，對裝潢的新舊程度、所用的材料、裝潢時投入的物品等進行記錄，最后要求當事人過目并簽字。本以為這個估價項目非常簡單，但當我們回到公司時，也已是16點了。

案例四：實習的第一個星期，我們主要是隨同科星的估價人員出去做項目。實習的第二個星期，由于天氣炎熱，公司的估價人員都沒有出去做項目，我和張老師也就在公司了解一些情況，看他們對估價項目做出來的評估報告。期間，我看到了這樣一個評估報告：科星房地產估價有限公司接受**法院的委托，對位于**路**號的**大廈806室、807室、808室進行拍賣底價估價。**大廈由于位于**路，這是一個比較成熟的地區(qū)，周邊環(huán)境已較成熟，所以該次估價項目采用市場比較法。估價人員選取了**大廈150X室、40X室及位于**路263號的**公寓160X室作為比較，這三套房屋均在6月份成交，前兩套都為二室一廳，成交價分別為7 008.10元/平方米和6 477.30元/平方米，后一套為三室一廳，成交價為6 248.90元/平方米。估價人員將**大廈806室作為基數(shù)，通過與這三套房屋一系列因素的對比、修正，得出估價對象，即**大廈806室、807室、808室在2004年6月29日的公允市場單價為6 374元/平方米。因為考慮這是要拍賣的房屋，要求快速、及時，所以再確定了一個拍賣變現(xiàn)系數(shù)為80%，則：6 374×80%=5 099（取整）。這樣，最后確定了**大廈806室、807室、808室的單位建筑拍賣底價為5 099元/平方米。

最后，我再來談一談對房地產估價這一行業(yè)的感觸。人們常說：“隔行如隔山?！痹任乙恢闭J為我們上課是非常得辛苦，但通過這一次短暫的實習，我認識到其實每行每業(yè)都是很辛苦的，只是形式上有所不同。像這次接觸到的房地產估價業(yè)，他們經常要出去工作，或者在戶外，或者要爬上爬下測量、觀察。如案例一中，我們到了**工廠的原址，由于已被拆除，我們只能站著勘察，長時間的接受“日光浴”。

又如案例二中，從出門到回來，經歷了6個小時，回到學校時，天已是烏黑了。再如案例三和案例四中，看似簡單的項目，也需要花費大量的時間和精力，做好前期、中期和后期工作，才能將整個估價項目完成。同時，我也非常感謝科星房地產有限公司的所有人員，在實習期間，他們對張老師和我接待熱情，有問必答，使我們的實習真正是達到了預期的目的。

兩個星期的實習很快就結束了，雖然時間短暫，但從中獲取的收益頗大。希望以后還能有這樣的實習機會，并且時間能適當?shù)拈L一些，這樣取得的成效會更大、更多。

第四篇：房地產估價報告范文

房地產估價報告模板

××市××區(qū)××廣場×號××大廈 房地產估價報告

項目名稱：位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場×號的××大廈 委 托 人：××大廈酒店有限公司 估價機構：××房地產估價公司 估價人員：××× ×××

估價作業(yè)日期： 二00八年十二月1日至 二00八年十一月六日 估價報告編號：××××××

目 錄

一、致委托人函??????????????第×頁

二、估價師聲明??????????????第×頁

三、估價的假設和限制條件?????????第×頁

四、估價結果報告?????????????第×頁

五、估價技術報告?????????????第×頁

六、附件?????????????????第×頁 致委托人函

×× 大廈酒店有限公司：

受貴公司委托，本估價機構秉著獨立、客觀、公正、科學的原則，對位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場×號大廈房地產進行價格評估。本報告估價對象于估價時點二○○四年十月二十九日狀 態(tài)下的公開市場價格，估價目的是為估價對象轉讓提供公開市場價格參考。

在本報告中已說明的假設與限制條件下，要估價機構根據估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價格因素進行分析，確定價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點最可能實現(xiàn)的市場價格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整?！痢?房地產估價公司 法定代表人： ×× × 二 ○ ○四年十一月六日

估價師聲明 我們鄭重聲明：

⑴ 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。⑵ 本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。有關假設限制條件見“估價假設和限制條件”以及估價報告正文中相關說明。

⑶ 我們與本次估價的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。

⑷ 我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

⑸ 我們已對本估價報告中的估價對象進行了現(xiàn)場勘察，并對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任，但我們對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據委托人提供的資料以及當前建筑行業(yè)一般標準或相關規(guī)范進行評估。

我們不承擔對估價對象建筑結構質量進行調查的責任。⑹ 沒有其他人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。

⑺ 委托人以及相關部門在使用本估價報告時，對因忽視本估價報告提示的相關事實所引起的相關法律責任，本估價機構以及估價人員不承擔相應責任。⑻ 本估價報告是本估價機構根據估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價格因素時行分析，為估價對象轉讓提供公開市場價格目的而出具的，但受本估價機構估價人員的職業(yè)水平和能力的影響。

⑼ 本估價報告中采用的專業(yè)術語的解釋及定義適用《房地產估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)相關規(guī)定。

⑽ 未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值均產生一定的影響，本報告未考慮抵押風險，抵押權人在辦理抵押事宜時需全面考慮。參加本次估價的注冊房地產估價師 簽名 蓋章

×× 房地產估價公司 二○○四年十一月六日

估價的假設和限制條件 本估價報告中的分析、意見和結論受以下及本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制：

⑴ 合法性前提。合法性是指估價對象必須合法使用、合法交易或合法處分為前提。具體前提如下：

① 估價對象為在建工程，因委托人提供資料有限，本次評估以估價對象合法開發(fā)為所設前提。

② 估價對象為在建工程，尚未進行竣工測繪及產權登記。故本估價報告中估價對象建筑面積數(shù)據為委托人所提供的經批準的施工圖紙數(shù)據，因設計變更等原因導致建筑面積變化時，應對估價結果進行調整。

③ 估價對象占用土地使用權性質為國有出讓性質，出讓使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結束，報告分析中以土地出讓金已完全繳付為前提。⑵ 最高最佳使用假設。最高最佳使用是指法律上允許、技術上可能、經濟上可靠，能使估價對象產生最大效應的使用。本次評估是以估價對象按設計文件中的設計方案建成為酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為最高最佳使用。

⑶ 估價時點假設。即要求估價結果是估價對象當前狀態(tài)于估價時點當時市場狀況下形成的客觀合理價格。估價時點后，估價報告有效期內，估價對象質量、使用功能布局、基礎設施配套以及房地產市場狀況等發(fā)生變化，均會對估價結果產生一定的影響。如果對估價對象評估價值產生明顯影響時，應 對本估價結論進行必要的調整。

⑷ 公開市場假設。即估價結果是在公開市場條件下形成的價格。公開市場是指在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度的追求經濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開且不具有排他性。⑸ 報告使用限制條件如下：

① 本估價報告的估價結果僅為委托人在本估價目的——房地產轉讓下使用，不得做其他用途。

② 本估價報告不作為估價對象權屬確認的依據。

③ 估價報告應用的有效期自完成并提交估價報告日起原則上規(guī)定為一年，當市場變化較大時，報告的有效期不超過半年。⑹ 其他假設與限制條件。對估價對象公開市場價格產生影響的因素是多方面的，具體規(guī)定如下：

① 估價結果未考慮國家宏觀經濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估結論的影響。

② 本次評估未考慮特殊交易方式對估價結論的影響。

關于位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場×號 ××大廈 的估價結果報告

(編號：××××××)一 委托人：

××大廈酒店有限公司，法定代表人為××，住所為××市××區(qū)××廣場×號。

二 估價機構：

××房地產估價公司，法定代表人為×××，住所為××市××區(qū)××街×號，房地產價格評估資格等級為一級，證書編號為 “建房估證字〔 2003 〕××號”。

三 估價對象

估價對象為位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場×號的××大廈，設計建成集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設計為停車場、設備用房、酒店輔助以及娛樂設施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設計功能為商場、餐飲、娛樂、服務用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設計功能為五星級酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設計功能為半智能寫字間。

估價對象總建筑面積為 140274.34 ㎡，占用土地面積為7593.66 ㎡，土地性質為國有出讓性質，土地使用權歸××大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結束。估價對象于估價時點土建工程及建筑外裝修工程已經完工，電梯、扶梯設備以及中央空調機組等設備已運至施工現(xiàn)場。四 估價目的： 為估價對象轉讓提供公開市場價格參考。五 估價時點： 2004 年 10 月 29 日。六 價值定義：

根據 《房地產估價規(guī)范》 第 6.2.2 關于 “房地產轉讓價格評估，應采用公開市場價值標準”的規(guī)定，本報告評估估價對象于估價時 點狀態(tài)下的公開市場價格。七 估價依據：

⑴ 房地產價格評估委托協(xié)議書；

⑵ 《國有土地使用權證》證書編號：××××××； ⑶ 《施工許可證》，證書編號：××××××； ⑷ 《中華人民共和國土地管理法》；

⑸ 《中華人民共和國城市房地產管理法》； ⑹ 國家及地方的有關法律、法規(guī)；

⑺ 《房地產估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)；

⑻ 估價人員對估價對象現(xiàn)場勘察記錄以及掌握的房地產市場相關資料；； ⑼ 委托人提供的工程施工圖紙等相關資料。八 估價原則：

本估價報告在遵循客觀、公正、科學、合理的基本原則下，結合估價目的對估價對象進行估價。具體依據如下估價原則： 合法原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價時點原則。⑴ 合法原則。遵循合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。

⑵ 最高最佳使用原則。遵循最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。

⑶ 替代原則。遵循替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

⑷ 估價時點原則。遵循估價時點原則，要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。九 估價方法：

根據估價對象的特點，本報告將采用假設開發(fā)法和成本法對估價對象進行評估。

十 估價結果：

本估價機構根據估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價值因素進行分析，確定估價對象在符合報告中的有關假設以及限制條件的基礎上，在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點可能實現(xiàn)的市場價格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整。(十一)估 價人員：××× ××××(十二)估 價作業(yè)日期：

二○○四年十月二十九日 至二○○年十一月六日(十三)估價報告應用的有效期：

估價報告應用的有效期自完成并提交估價報告日起原則上規(guī)定為一年，當市場變化較大時，報告的有效期應為半年。

×× 房地產估價公司 二 ○ ○四年十一月六日

關于位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場×號 ××大廈 的估價技術報告

估價對象為位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場×號的××大廈，設計建成集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設計為停車場、設備用房、酒店輔助以及娛樂設施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設計功能為商場、餐飲、娛樂、服務用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設計功能為五星級酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設計功能為半智能寫字間。

估價對象總建筑面積為 140274.34 ㎡，占用土地面積為7593.66 ㎡，土地性質為國有出讓性質，土地使用權歸××大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結束。估價對象于估價時點土建工程及建筑外裝修工程已經完工，電梯、扶梯設備以及中央空調機組等設備已運至施工現(xiàn)場。根據委托人要求的估價目的，本報告評估××大廈于二○ ○ 四年十月二十九日估價時點停止施 工狀態(tài)的公開市場價格。因此，需要對估價時點條件下，影響估價對 象價格形成的各種因素進行分析。針對× × 大廈的建設標準和功能特點，分析影響其價格形成的因素主要有以下方面。一 實物狀況分析

⑴ ××大廈主要技術經濟指標說明

根據委托人提供的經批準的××大廈施工圖紙，該大廈的主要技術經濟指標說明如下：

⒈ 總用地面積 7593.66 ㎡

其中：酒店部分用地面積 3963.87 ㎡ 寫字間部分用地面積 3629.79 ㎡

⒉ 土地使用期限 1998 年 9 月 20 日至 2038 年 9 月 19 日 ⒊ 建筑占地面積 5300.83 ㎡ ⒋ 總建筑面積 140274.34 ㎡ ⒌ 建筑層數(shù)： 地下部分-4F~-1F 寫字間部分 A 座 7F~13F B 座 7F~29F 酒店客房部分 A 座 14F~51F ⒍ 建筑容積率 1:18.47 ⒎ 建筑覆蓋率 69.81% ⒏ 綠化率 9.22% ⒐ 建筑總高 A 座總高 200.80m B 座總高 112.45m ⒑ 總用水量 2162m3/ 日 復用水量 310 m3/ 日 實際用水量 1852 m3/ 日 ⒒ 空調冷量 3715RT ⒓ 過熱蒸汽量 12.209MW ⒔ 設備總容量 10167KV A 變壓器安裝容量 9300KVA 發(fā)電機 1120KVA 和 400KV A 各一臺 ⑵ ××大廈整體設計方案說明

依據“××大廈整體設計方案”，建成后的××大廈要達到如下標準： ⒈ 總平面布置

××大廈依原地勢設計，充分利用有效的用地面積，保證退后××路道路紅線 10m、××廣場 12m 的規(guī)劃要求。根據用地形狀，建筑物長軸與××街平行，且沿××街方向布置商場以及半智能型寫字間，五星級酒店和智能型寫字間則正對××廣場。⒉ 建筑立面造型

根據規(guī)劃設計要求，××大廈建筑采用歐洲新古典建筑風格，強調裙房的細部刻劃，注重色彩配合、材質選擇和比例的劃分，在整體風格上顯得渾厚、莊重。塔身部分線條簡潔、流暢，塔頂向塔身的過渡自然，強調建筑輪廓線條完美。對酒店主入口采用弧形金屬棚架，大片弧形幕墻，使酒店大堂的中庭與××廣場有機地融合起來；智能型寫字間入口設計為半開敞的大臺階，與酒店入口相映襯，××街一側的商場入口布置廣告燈飾。⒊ 綠化及景觀

根據規(guī)劃設計要求，建筑用地紅線內，臨××廣場一側及沿××街、××街一側盡量布置綠化面積，綠化風格與大廈的歐洲新古典風格相適應。酒店入口軸線正對的綠地上設置銅合金雕塑標志，環(huán)繞酒店大堂設置五根不銹鋼旗桿，夜間輔以立面泛光照明，形成鮮明、生動、清新的外部空間環(huán)境。⒋ 建筑功能分布 ① 地下部分

估價對象地下部分設四層地下室，主要為地下停車場(22 7 個車位)、機電設備用房和酒店的輔助用房。地下四層按地下人防設計，地下一層設計有舞廳、保齡球室等娛樂服務設施，地下二層至地下四層為地下停車場。② 裙房

估價對象地上一至六層為裙房，主要用于商場、餐飲、商務等以及酒店的公共部分。××街一側裙房的一層至四層設商場，面對××廣場的酒店大堂設三層挑空的中庭，半圓形玻璃幕墻。一層設總服務臺、電梯廳、瀑布流水，并設自動扶梯聯(lián)結地下一層的娛樂設施和地上一層至五層裙房的餐飲、會議等公共空間，五層的多功能廳設有四國語言同聲傳譯系統(tǒng)及聲光控制室，六層設桑拿、游泳池、屋頂花園等休憩、健身設施。③ A 座塔樓

A 座塔樓七層至十三層為辦公寫字間，建筑面積 9910.64 ㎡。十五層至二十九層、三十一層至四十四層為按照五星級標準設計的酒店客房，四十六層至四十八層為屋頂餐廳，十四層、三十層、四十五層為避難層(兼設備層)，四十九層至五十一層為設備層、機房，屋頂設直升飛機停機坪。④ B 座塔樓

B 座塔樓的設計功能為半智能型寫字間。建筑面積為29016.44。七層為會議中心，六層及八層至二十六層為寫字間，二十七層至二十九層為設備層、機房，屋頂設冷卻塔。⒌ 裝修

外墻：裙房采用暖灰色花崗巖板；塔樓外墻采用玻璃幕部分塑鋁板掛面； 窗和局部玻璃幕墻采用鋁合金框，淺灰色隔熱中空玻璃。

酒店大堂：花崗巖拼花地面，石材或木質墻面，金屬吸音板裝飾吊頂。公共衛(wèi)生間：高級防滑地磚，墻面裝飾釉面磚貼至頂棚金屬板吊頂，嵌入式燈具，大理石化妝臺，進口衛(wèi)生潔具。

高級寫字間：地面鋪高級地毯，木墻裙，吸音板吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。

普通寫字間：地面鋪地毯，涂料或無框玻璃隔斷，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。

會議室：地面鋪高級地毯，木墻裙，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具。

餐廳：地面石材或地毯、地磚，木質鑲板墻面，裝飾玻璃門，裝飾吸音吊頂。廚房、備餐間：防滑地磚，釉面磚墻面，金屬板吊頂?？头浚旱孛驿伒靥?，壁紙墻面，裝飾吸音吊頂。

設備用房、庫房等：細石混凝土地面，墻面、頂棚刷涂料。

其他：特殊要求的會議室、多功能廳做音質設計，有振動和噪音的機房做減振和防噪處理。

⒍ 設備及設施配置 ① 中央空調系統(tǒng)

××大廈采購美國“開利”牌中央空調系統(tǒng)，對不同的功能區(qū)分別采用空氣系統(tǒng)和風機盤管加新風系統(tǒng)，地下室設 4 臺 930RT的雙效溴化鋰吸收式水冷機組，由城市集中供熱系統(tǒng)提供蒸汽，另在地下室設 2 臺進口蒸汽發(fā)生器。② 電梯

××大廈共采用美國“ OTIS ”牌“ 506NCE ”型電扶梯共 16部，“ E411-VVVF ”型電梯 18 部。③ 樓宇自動化系統(tǒng)

綜合布線系統(tǒng)：模塊化的開發(fā)性布線系統(tǒng)，可進行語音、數(shù)據和圖像傳輸。通訊系統(tǒng)： 半智能型寫字間設 400 對市話直通線路； 智能型寫字間設 410 對市話直通線路和一臺 450 門程控交換機，45 條中繼線；酒店設 110 對市話直通線路和一臺 1750 門程控交換機，175條中繼線。A 座屋頂平臺設各種天線，接收設備在 A 座十三層。機電設備自動控制系統(tǒng)： 采用計算機進行分散控制和集中管理。

酒店管理系統(tǒng)：前臺和后臺酒店管理系統(tǒng)、俱樂部管理系統(tǒng)、會議及宴會管理系統(tǒng)、管理信息系統(tǒng)、餐飲庫存成本控制系統(tǒng)和電視綜合服務系統(tǒng)。

智能型會議系統(tǒng)：設置于多功能廳的全套飛利浦公司的智能型會議系統(tǒng)。廣播音響系統(tǒng)：包括背景音樂系統(tǒng)、客房音響系統(tǒng)、業(yè)務廣播系統(tǒng)、火災事故廣播系統(tǒng)。

保安系統(tǒng)：包括報警系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。

車庫管理系統(tǒng)：自動驗卡、計費、卷閘、信息顯示等設備。智能型二總線火災自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)。④ 給排水系統(tǒng)

包括給水、排水、熱水及開水供應、循環(huán)供水、游泳池供水、消防和排水系統(tǒng)。

⑤ 動力系統(tǒng)

包括熱力站、鍋爐房、柴油發(fā)電機、油罐、油泵和泠庫等設備。⑥ 供配電系統(tǒng)

10KVA 雙回路供電系統(tǒng)、變電所、配電室等設備。⑶ 其它實物狀況說明 ⒈ 用地面積及形狀

估價對象用地面積 7593.66 ㎡，為國有出讓性質，使用權人為××大廈酒店有限公司，使用期限由 1998 年 9 月 20 日至 2038年 9 月 19 日，形狀為不規(guī)則矩形。⒉ 建造年代

估價對象于 2000 年 8 月開工建設，2003 年 10 月建至目前狀態(tài)停工至今。⒊ 建筑結構

估價對象為鋼結構及鋼筋混凝土結構。⒋ 建筑面積

本報告中根據使用功能，將××大廈分為三個功能部分，分攤 公共面積和附屬面積后的建筑面積分別為：

酒店(含客房、餐飲、娛樂、商務中心、地下車庫等)： 建筑面積 93584.80 ㎡

商場： 建筑面積 7763.46 ㎡

寫字間： A 座(智能型)建筑面積 9910.64 ㎡ B 座(半智能型)建筑面積 29016.44 ㎡ ⒌ 地形及地質條件

估價對象所處地形由東南向西北傾斜，高差約 5 米，地質條件 良好。

⒍ 臨街狀態(tài)

估價對象三側臨街。南側與寬約 30m 的××街等高相接，臨街寬度約 50m，西側與寬約 20m 的××街等高相接，臨街寬度約120m，北側與寬約 50m 的××路等高相接，臨街寬度約 50m，東側臨寬約 6m 的巷道。二 區(qū)位狀況分析 ⑴ 區(qū)域范圍

估價對象所處區(qū)域為以估價對象為中心，向東 50m 至××街，向西 300m 至××街，向北 300m 至××街所圍成的區(qū)域。該區(qū)域按××市城市類區(qū)劃分標準屬一類一級區(qū)域，估價對象建設用地按××市土地級別標準屬一級地一類區(qū)。估價對象所處區(qū)域景觀條件良好，整個區(qū)域地勢略向西北傾斜。⑵ 街路配置

估價對象所處區(qū)域南接寬約 30m 的××街，西接寬約 20m 的××街，北接寬約 50m 的××路?！痢谅?、××路等城市主、次干道通過該區(qū)域，以××廣場為樞紐形成東連××廣場、××廣場、××廣場，西連××廣場、××廣場××廣場，南接××路，北接××路的完善的道路交通網絡，道路通達條件較好。整個區(qū)域內路網發(fā)達，路況良好。⑶ 交通設施與接近條件

估價對象所處區(qū)域距火車站約 0.5km，距 海 港 約 2km，距國際機構約 8km。經過該區(qū)域的 15 路、23 路、702 路、703 路等十余條公交聯(lián)營線路，可通達市內各個區(qū)域，形成輻射能力極強的公共交通網絡。該區(qū)域東接××廣場商貿金融區(qū)，西面和北面與市中心商業(yè)區(qū)相連接。⑷ 基礎設施

在估價對象所處區(qū)域范圍內，上下水、電力、煤氣、供暖、電訊等基礎設施配套齊全，市政主管網可由××街、××街一側接入，距離較近。⑸ 商服設施配置 估價對象所處區(qū)域內有××廣場大廈、××大酒店、××大廈、××大廈等中高檔酒店、辦公服務設施，××電影城、××影劇院等娛樂設施，以及一定數(shù)量的中小型店鋪、娛樂文化場所。⑹ 區(qū)域特征及變動趨勢

估價對象所處區(qū)域是××市最繁華的文化娛樂中心區(qū)，以各種規(guī)模的影視廳、賓館、酒店等娛樂服務設施為主，混雜少量居民住宅。該區(qū)域內目前以中、低層建筑為主，低層建筑建造年代較早，目前市政府正在分期進行拆遷改造。根據××市城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，該區(qū)域未來的發(fā)展趨勢是集聚程度更高的城市商貿娛樂中心區(qū)，建筑規(guī)模向中高層、大型化發(fā)展。⑺ 其他影響設施

估價對象所處區(qū)域內無污染、危險及其他使人心理上產生嫌惡感的設施。三 市場背景分析

××市位于遼東半島最南端，三面環(huán)海，一面與大陸相接，是我國東北地區(qū)對外開放的窗口和走向世界的橋梁，是我國北方開放度最高的城市。改革開放以來，特別是近十多年來，××市經濟發(fā)展迅速。2003 年，經濟總量增速躍上 15% 的新臺階，成為近年來增長量最快的年份。初步核算，全市生產總值 1632.6 億元，人均生產總值按戶籍平均人口計算為 29206 元，按年末匯率測算縱約合

3529 美元?！痢潦幸呀浽趪鴥韧馓貏e是東亞地區(qū)形成了較高的知名度。近十年來，××市政府始終致力于加強城市建設與管理工作，城市面貌發(fā)生了巨大的改觀，城市功能不斷增強。良好的城市環(huán)境與基礎設施建設，使得××市的投資環(huán)境不斷改善，與此同時投資領域也不斷拓寬，××市始終是中國北方的投資熱點城市之一。幾年來，××市對外貿易持續(xù)快速增長。全市新批外商投資企業(yè) 879家，比上年增長 5.6% ； 合同外資金額 45.75 億美元，增長 51.6% ；實際使用外商直接投資 22.11 億美元，增長 37.9%。在新批外商投 資企業(yè)項目中，總投資超 1000 萬美元的大項目有 118 項，趨超5000 萬美的有 14 項。全市外商投資企業(yè)共完成產值 790.6 億元。目前，××市已有外商投資企業(yè) 7000 多家，來××市投資的國家和地區(qū) 50 多個，境外企業(yè)駐××市的代表機構 2000 多家。國內外商家的不斷進入，對高檔商務用房產生了大量需求。同時整潔優(yōu)美的城市環(huán)境，宜人的氣候條件，以及美麗的自然風光，每年也吸引了大量的中外來賓觀光旅游。每年“黃金周”期間、服裝節(jié)期間，市內的星級酒店入住率超過 80%，五星級酒店時常爆滿。因此，目前市中心商業(yè)區(qū)域、商務金融區(qū)域的高檔酒店、寫字樓的收益狀況良好。可以預見，隨著國家振興東北老工業(yè)基地相關政策的落實與實施，作為東北亞航運中心以及國際航運中心的建設、東北亞金融中心、物流集散地的建設，會使××市的經濟發(fā)展和對外開放的步伐進一步加快，國內外進入××市的投資、經商、旅游等活動將會持續(xù)增長。因此，在市中心商業(yè)區(qū)域或金融商務區(qū)域投資 興建高檔酒店和寫字樓前景明朗，物業(yè)價格將保持在較高水平。四 最高最佳使用分析

房地產估價應當以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。最有效使用是指法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經充分合理論證，能使估價對象產生最高價值的使用。根據估價對象所處的地理位置、規(guī)模以及其設計方案，根據最高最佳使用原則，本估價報告中估價對象作為集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為其最高最佳使用。五 估價方法選用

根據委托人的估價目的和要求，并根據估價對象為在建工程這一特點，本估價報告采用假設開發(fā)法與成本法進行評估。六 估價測算過程

⑴ 假設開發(fā)法估價過程

具體技術思路為：在合理估計建設期的基礎上，首先運用市場比較法、收益法估算估價對象在未來建成狀態(tài)的市場總值，扣減目前尚未投入的建安費，配套費以及管理費、銷售稅費等得出估價對象目前狀態(tài)下的市場價格。由于估價對象建筑面積及建設的項目規(guī)模較大，比較××市相同規(guī)模物業(yè)的建設期以及定額規(guī)定的建設期，確定其開發(fā)期為 18 個月。本報告在測算中考慮資金的時間價值，將各期資金投入和銷售收入折算為估價時點的現(xiàn)值，并基于如下假設進行折現(xiàn)：

所有投資均在各期期中一次性實現(xiàn)。銷售收入在 2006 年 5 月31 日一次性變現(xiàn)。報酬率確定為 7.55%(詳情見后)。故本報告采用動態(tài)方式進行測算?；居嬎愎綖椋?P=P’-(A+B+C+D)其中(以下各個項目費用均為折現(xiàn)值)： P ：估價對象目前狀態(tài)價格

P’ ： 項目全部建成后銷售價格 A ：續(xù)建成本 B ：管理費用 C ：銷售稅費

D ：買方購買在建工程應負擔稅費 具體分項核算如下：

⒈ 項目全部建成后的市場價格：

根據委托人的估價目的和估價對象功能上的特點，本報告采用不同的評估方法，分別對估價對象——××大廈在目前狀態(tài)下各功能部分的價格進行評估，確定××大廈目前狀態(tài)的市場總值。本報告中根據使用功能，將××大廈分為三個功能部分，分攤公共面積和附屬面積后的建筑面積分別為： 酒店(含客房、餐飲、娛樂、商務中心、地下車庫等)： 建筑面積 93584.80 ㎡

商場： 建筑面積 7763.46 ㎡

寫字間： A 座(智能型)建筑面積 9910.64 ㎡ B 座(半智能型)建筑面積 29016.44 ㎡ ① 關于××大廈酒店部分的評估

××大廈的酒店部分按五星級酒店標準設計，預計在 2006 年5 月 31 日建成并投入使用。由于××市房地產市場上同類高檔商業(yè)型房地產的市場實際交易案例很少，而此類房地產在使用過程中具有明顯的收益性質，可以不斷地獲得經營收益。故本報告采用收益法評估其市場價格。

收益法稱收益資本化法或收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后將其轉換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本次評估采用收益法當中的報酬資本化法。即根據估價對象在未來可使用年限(經濟收益年限)內的經營、使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當?shù)膱蟪曷?折現(xiàn)率)將估價對象在未來可使用年限(經濟收益年限)內各年的凈收益進折算到估價時點后累加，以此確定估價對象在估價時點的價值。采用收益法評估房地產價格通常采用下列步驟：

Ⅰ 估算估價對象未來各年的潛在毛收入。即假設估價對象在充分利用、無空置時的年總收入。

Ⅱ 估算估價對象未來各年的有效毛收入。即在潛在毛收入的基礎上，考慮商業(yè)物業(yè)在使用過程中的正?？罩?、拖欠租金等損失后，實際所能獲得的年總收入。

Ⅲ 估算估價對象未來各年的運營費用。即在房地產的使用過程中為取得經營收益所花費的各種費用，包括：營業(yè)成本、營業(yè)費用、財務費用、稅金及附加費以及經營者利潤等。

Ⅳ 計算估價對象未來各年的凈收益，即有效年收入中減去各種運營費用得到的，由使用房地產所產生的收益。

Ⅴ 確定報酬率。即投資者投資同類房地產所獲得的投資回報與所投入的資本的比率。

Ⅵ 確定收益年限。即估價對象自估價時點起至未來可獲收益的年數(shù)。

Ⅶ 選擇報酬資本化公式。即將各年凈收益采用適當方式進行資本化還原的具體公式。本報告中假設估價對象在未來使用年限(有限年)內，每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益，且各年的報酬率保持不變，確定報酬資本化法的計算公式為：

A ——年凈收益； Y ——報酬率；

n ——收益期限，自估價時點起至未來可獲得收益時間。A 酒店部分凈收益測算：

預計××大廈于 2006 年 5 月 31 日才能建成交付使用，故本估價報告基于前述基本分析和××市高檔酒店的客觀收入和費用標準來預測計算其凈收益。酒店部分凈收益由客房部分的凈收益、餐飲娛樂部分的凈收益和其他部分(車庫、商務中心、健身及出租柜臺等)的凈收益構成。分別測算如下：

A.1 客房部分凈收益測算 a 客房年經營收入

××大廈酒店的客房部分分為： 15 ～ 42 層共有標準間 528 套；15 ～ 42 層，每層設兩個套間，共 54 個套間； 44 層為 8 套豪華套間； 43 層為 1 套總統(tǒng)套房。根據本公司掌握的××市目前五星級酒店標準間收費標準，并考慮估價對象酒店部分的設計及裝修標準，確定××大廈的酒店標準間收費標準預計為 900 元 / 日(人民幣)，利用率為 70% ； 套間為 1800 元 / 日，利用率為 65% ； 豪華套間為 2800元 / 日，利用率為 50% ； 總統(tǒng)套房為 24500 元 / 日，利用率為 35%。每年按 360 個營業(yè)日計算?？头磕杲洜I收入為：

(900 元 / 日?套× 528 套× 70%+1800 元 / 日?套× 54 套× 65% +2800 元 / 日?套× 8 套× 50%+24500 元 / 日?套× 1 套× 35%)× 360 日＝ 14961 萬元 b 客房年運營費用 ○ 營業(yè)成本：

客房營業(yè)成本包括客房的各項服務成本、能源費、維修費用及每年的固定資產(除房屋和與房屋不可分離的設備設施)折舊等，根據可行性研究和初步設計中確定的酒店規(guī)模、技術經濟指標、建設標準估算，客房年營業(yè)成本約 3120 萬元。

○ 營業(yè)費用：

包括服務人員工資及福利、開辦費攤銷和廣告、宣傳、交際費，根據××市同類酒店 2000 ～ 2003 年此項費用平均水平估算，客房年營業(yè)費用為 625 萬元。

○ 管理費用：

包括房產稅、保險費、管理人員工資及福利、差旅費等各種費用，估算客房部分年管理費用為 343 萬元?！?財務費用：

包括流動資金的利息、籌資成本、匯兌損益等，估算為 257 萬元?！?營業(yè)稅及附加：

按客房營業(yè)收入的 5.55% 計 算，為 830 萬元。○ 經營者利潤：

根據調查和 2003 年××市社會經濟統(tǒng)計資料中賓館酒店業(yè)財務狀況報表，估算年經營者利潤為 1496 萬元。

● 年經營費用合計： 6671 萬元。c 客房部分凈收益

客房部分凈收益＝年經營收入－年經營費用 ＝ 14961 萬元－ 6671 萬元 ＝ 8190 萬元

A.2 餐飲娛樂部分凈收益 a 餐飲部分年營業(yè)收入

××大廈餐飲娛樂部分主要集中在地下一層，地上二層至六層和地上四十六至四十八層，包括程式餐廳、包間等。根據××廣場、××廣場、××路一帶同類餐飲娛樂設施的經營情況，經營規(guī)模按建筑面積比例套算，估算餐飲娛樂部分年經營收入為 3650 萬元。b 餐飲部分年運營費用 ○ 營業(yè)成本

包括原材料和各項服務成本、能源費、維修費用及每年的固定固定資產(除房屋和與房屋不可分離的設備設施)折舊等，根據可行性研究和初步設計中確定的酒店規(guī)模、技術經濟指標、建設標準估算，餐飲部分年營業(yè)成本為 1095 萬元。

○ 營業(yè)費用：

包括服務人員工資及福利、開辦費攤銷和廣告、宣傳、交際費，根據××市同類酒店 2000 ～ 2003 年此項費用平均水平估算，餐飲娛樂部分年營業(yè)費用為 200 萬元?！?管理費用：

包括房產稅、保險費、管理人員工資及福利、差旅費等各種費用，估算年管理費用為 70 萬元?！?財務費用：

包括流動資金的利息、籌資成本等，估算為 53 萬元?！?營業(yè)稅及附加： 按營業(yè)收入的 5.55% 計 算，為 203 萬元?！?經營者利潤：

根據調查和 2003 年××市社會經濟統(tǒng)計資料中賓館酒店業(yè)財務狀況報表，估算餐飲部分年經營者利潤為 365 萬元?！?年經營費用合計： 1986 萬元。c 餐飲娛樂部分凈收益

餐飲娛樂部分凈收益＝年經營收入－年經營費用 ＝ 3650 萬元－ 1986 萬元 ＝ 1664 萬元

A.3 其他部分凈收益

酒店的其他部分凈收益包括通過地下停車場、商務中心、健身、娛樂等服務項目的收費獲得的收入，減去相關費用獲得的凈收益。因××大廈尚在建設中，難以將各部分的經營收入、經營費用劃分清楚，故本報告中考慮按同檔次酒店經營中的一般比例進行估算，即以客房部分和餐飲部 分的年凈收益之和的 10% 確定為其他部分的年凈收益。

其他部分凈收益＝(81 9 0 ＋ 1664)× 10% ＝ 995 萬元 A.4 酒店部分的凈收益(a)以上三部分的凈收益之和，即：

凈收益 a ＝ 8290 ＋ 1664 ＋ 995 ＝ 10949 萬元 B 報酬率的確定

本次評估采用市場提取法確定估價對象的報酬率，即投資回報與所投入的資本的比率。市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益等資料，選用相應的報酬資本化法公式，反求出報酬率。根據本估價機構掌握的有關資料，測算出類似房地產的報酬率為 7.55%。最終確定報酬率： Y ＝ 7.55% C 經濟收益年限確定

估價對象的土地出讓使用年限為 1998 年 9 月至 2038 年 9 月共 40 年，而建筑物的耐用年限依據中華人民共和國國家標準《房地產估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)條文說明中的參考值，對于鋼結構的非生產用房一般為 80 年；鋼筋混凝土結構的非生產用房一般為 60 年?！斗康禺a估價規(guī)范》第 4.3.8 條規(guī)定：“對于土地和建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權年限時，應根據土地使用權年限確定未來可獲收益的年限”。由于估價對象建筑物完全投入使用是 2006 年，已使用土地 8 年，尚余出讓使用年限 32 年，故確定經濟收益年限為 32 年.D 測算酒店部分價格

通過上述分析，將凈收益、報酬率和收益年限代入公式

其中 A ＝ 10949 萬元 Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年

測算××大廈酒店部分價格為： V ＝ 130898 萬元 ② 測算××大廈商場部分的價格 A 商場凈收益測算

××大廈的商場主要位于大廈 B、C 區(qū)，臨××街一側裙房的二層至五層，建筑面積約為 7763.46 ㎡，估價人員根據估價對象所處區(qū)域內幾家大型商場的商品銷售利潤及柜臺出租水平，并對估價對象的規(guī)模、位置等個別及區(qū)位狀況進行修正，結合估價師的經驗，預計 2006 年建成后，此類繁華地區(qū)高檔次商場的年總收入扣除其經營成本、費用、稅金、利潤等，確定該商場的年凈收益約為 1500萬元。B 確定報酬率

根據估價對象的實際情況，確定商場部分年凈收益的報酬率采 用與酒店部分相同的報酬率即 7.55% 的報酬率。C 經濟收益年限確定

商場部分的經濟收益年限按酒店部分經濟收益年限同樣思路確定，本估價報告選定商場部分的經濟收益年限為 32 年。

D 商場部分價格 將凈收益、報酬率和經濟收益年限代入計算公式(公式略)Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年

測算商場部分價格為： V ＝ 17933 萬元 ③ ××大廈寫字樓部分的價格評估

根據委托人提供的規(guī)劃設計圖紙，××大廈寫字樓部分建成后除 A 座部分自用外，其余 B 座寫字樓全部向市場發(fā)售。近幾年，××市的××廣場、××廣場、××路兩側開發(fā)了大量高檔寫字樓，如××大廈、××大廈、××大廈、××大廈、××大廈等，類似標準檔次寫字樓的實際交易案例較多，故選用市場比較法評估其市場價格。

市場比較法是以替代原理為理論基礎，即將估價對象與同一地區(qū)或同一供求范圍內的類似地區(qū)中在較近時期發(fā)生交易的類似房地產加以比較對照，從其既知價格通過交易日期修正、交易情況修正、房地產狀況因素修正、區(qū)位狀況修正、實物狀況修正而得出估價對象最有可能實現(xiàn)的合理價格的一種方法。運用市場比較法評估房地產價格通常采用下列步驟： Ⅰ 廣泛收集交易實例； Ⅱ 從中選取可比實例； Ⅲ 建立價格比較基礎； Ⅳ 進行交易情況修正； Ⅴ 進行交易日期修正； Ⅵ 時行區(qū)位狀況修正； Ⅶ 進行實物狀況修正； Ⅷ 綜合評估決定估價額。A 選擇類似交易案例 實例一：

位于××區(qū)××街，為一棟二十七層鋼筋混凝土結構現(xiàn)代化大廈，1998 年 10 月投入使用。比較實例位于該大廈的二十一層，南向，成交面積 227 ㎡，室內為初裝修，鋁合金窗，采用進口高速電梯兩部，設有煙霧報警、自動消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調系統(tǒng)，水、電、暖等配套設施齊全。成交價格為建筑面積每平方米 8400 元，交易日期為 2004 年 9 月 30 日。實例二：

位于××區(qū)××路，臨主干道，為一棟鋼筋混凝土框架結構大廈，2002 年投入使用，共計 29 層。比較實例位于該大廈的十九層，成交建筑面積約 99.73 ㎡，室內為初裝修，鋁合金窗，采用 4 部進口高速電梯，設有煙霧報警、自動消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調系統(tǒng)，水、電、暖等配套設施齊全。成交價格為建筑面積 9000 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 9 月 6 日。實例三：

位于××區(qū)××路，為一棟框剪結構寫字樓，設有進口高速電梯，配套設施有中央空調、消防煙霧報警及自動噴淋、IDD 電話系統(tǒng)，2003 年底交付使用。比較實例位于該寫字樓的二十八層，建筑面積 348.26 ㎡，東南朝向，室內為初裝修。成交價格為建筑面積 8800 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 10 月 12 日。

B 比較實例與估價對象的比較因素見表 1 ： 比較實例 一 二 三（此處未列表）區(qū) 位 狀 況

自然條件 相似 相似 相似 社會條件 相似 相似 相似 離市中心距離 相似 相似 相似 交通條件 相似 相似 相似 商業(yè)繁華程度 稍差 相似 稍差 公共設施配套情況 相似 相似 相似 規(guī)劃條件 稍差 相似 相似 實 物 狀 況

臨街狀態(tài) 相似 相似 相似 結構形式 相似 相似 相似平面布局 相似 相似 相似 建筑規(guī)模 相似 相似 相似 裝修情況 稍差 相似 稍差 所處樓層 相似 相似 相似 成新度 十 十 十

外觀 稍差 稍差 稍差 交易情況 正常 正常 正常 交易日期近期近期近期 C 確定修正系數(shù) ○ 交易情況修正

實例一、二、三均為正常買賣不需進行交易情況修正?！?交易日期修正

可比實例一、二、三的交易日期接近，且在該期間內，寫字樓類房地產價格基本平穩(wěn)，因此可看作 100。由 于受經濟發(fā)展及市場供需的影響，預計到 2006 年 5 月 31 日，類似房地產的價格將有5% 的下降幅度。為簡化分析，本估價報告中假設在銷售前提下，全部銷售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性變現(xiàn)。因此估價對象交易日期修正系數(shù)為 95?！?區(qū)位狀況修正

比較實例三處于估價對象同一區(qū)域，比較實例一、二處于類似區(qū)域，根據表 1 比較參照物與估價對象的區(qū)域進行的比較分析，確定比較修正系數(shù)為： 設估價對象的區(qū)域價格為 100，則實例一為 95，實例二為 100，實例三為 98?！?實物狀況修正 根據表 1 比較參照物與估價對象實物狀況進行的比較分析，主要考慮裝修標準、結構功能、規(guī)模和設施等因素進行修正，確定比較修正系數(shù)為： 設估價對象的價格為 100，則實例一為 95，實例二為 95，實例三為 95。D 根據以上各項修正系數(shù)，列表比準價格詳見表 2 ： 項 目 一 二 三

成交單價(元/㎡)8400 9000 8800 區(qū)位狀況修正 100/95 100/100 100/98 房地產狀況因 素修正 實物狀況修正 100/95 100/95 100/95 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 95/100 95/100 95/100 比準價格 8840 9000 8980 對調整后的比準價格進行綜合平均，估價對象的市場單價為：(8840 ＋ 9000 ＋ 8980)/3 ≈ 8940(元 / ㎡)E 寫字樓部分的價格

估價對象寫字樓部分的價格為：

(9910.64 ＋ 29016.44)× 8940 ＝ 34801(萬元)④ ××大廈于 2006 年 5 月 31 日所能實現(xiàn)的整體價值為： 130898 ＋ 17933 ＋ 34801 ＝ 183632(萬元)本報告采用動態(tài)方式進行計算測算。從估價時點至 2006 年 5月 31 日，尚有 19 個月的時間，即 1.58 年的時間。考慮目前行業(yè)報酬率水平并結合近期利率情況，確定折現(xiàn)率為 17%。則××大廈于估價時點的現(xiàn)值為143290萬元 ⒉ 應扣除開發(fā)費用測算

① 尚未完成的建安工程費及裝飾裝修工程費 根據估價對象目前完成狀況，根據委托人提供的資料結合本公司現(xiàn)場勘查掌握的有關資料，確定尚須投入的裝修費、設備購置及安裝工程費、智能工程(含設備)、通訊、變電所等合計約為每平方米建筑面積 2500 元左右，建設期為 19 個月，并假設此項費用均勻投入，則此項費用于估價時點的現(xiàn)值為：30978萬元

② 管理費

管理費取建安費用的 4%，則該項費用 B ＝ 1239 萬元 ③ 銷售稅費

銷售稅費取總樓價的 2.5%，營業(yè)稅及附加費率取總樓價的 5.55%，此項費用為 C ＝ 11535 萬元 ④ 買方應負擔的稅費

確定買方購買時應負擔的稅費為購買價格的 5%，即Ｄ＝ 0.05P ⑤ 總計

A ＋ B ＋ C ＋ D ＝ 43752(萬元)＋ 0.05P ⒊ 估價對象目前狀態(tài)下價格： P ＝ P’ —(A ＋ B ＋ C ＋ D)＝ 143290 — 43752 — 0.05P ＝ 94798(萬元)

⑵ 成本法估價過程 具體技術思路為：假設在估價時點條件下重新取得建設用地，以現(xiàn)有設計、工藝、技術水平、現(xiàn)有原材料、施工方式，重新建設與估價對象具有同等效用的房地產，所需花費適當、必須的客觀成本、費用，再加上正常的投資利潤及稅費，求取估價對象的積算價格，由于估價對象為在建工程不考慮折舊，最終確定估價對象的價格。

成本法使用公式：

P ＝ L ＋ A ＋ B ＋ C ＋ D ＋ E ＋ F ＋ G ＋ H 其中 P ：評估價格； L ：土地費用； A ：前期費用； B ：建安工程費； C ：基礎設施配套費； D ：資源性費用； E ：管理費；

F ：利息及融資費用； G ：投資利潤； H ：稅費。

具體分項測算如下： ⒈ 取得土地的費用

根據估價對象所占用土地的性質，此項費用包括土地出讓金、拆遷安置補償費和城市基礎設施配套費。① 土地出讓金

估價對象所占用的土地為國有出讓土地，根據有關部門提供的資料及本評估機構掌握的資料，該地塊的土地出讓金經平均修正后為每平方米建筑面積 900 元，計算該土地的土地出讓金：

900 × 140274.34 ≈ 12600)(萬元)② 拆遷安置補償費

根據有關部門提供的資料及本評估機構掌握的資料，該地區(qū)拆遷安置補償所需的費用為每平方米占地面積 7500 元左右，則計算拆遷安置補償費為： 7500 × 7593.66 ≈ 5695(萬元)③ 綜合配套費

根據××市政府相關文件規(guī)定，××綜合配套費為每平方米建筑面積 300 元左右，則計算此項費用為：

300 × 140274.34 ≈ 4200(萬元)④ 土地費用合計： 12600 ＋ 5695 ＋ 4200 ＝ 22495 萬元 ⒉ 前期費用

前期費用包括“三通一平”工程費和專業(yè)費用。① “三通一平”工程費約為 30 萬元 ② 專業(yè)費用

包括規(guī)劃、勘察設計、可行性研究等費用。參照同類房地產此項費用計算估價對象專業(yè)費用為 1120 萬元。③ 前期費用合計： 1150 萬元 ⒊ 建安工程費

根據委托人提供的資料并比照類似工程的造價，確定估價對象目前狀態(tài)的建安工程費為每平方米建筑面積 2550 元左右，則此項費用為： 2550 × 140274.34 ＝ 35770(萬元)⒋ 基礎設施配套費

估價對象為在建工程，該項費用尚未發(fā)生，故本報告不計此項費用。⒌ 資源性費用

估價對象為在建工程，該項費用尚未發(fā)生，故本報告不計此項費用。⒍ 管理費

根據估價對象類型及規(guī)模，管理費按總投資的 4% 計算： 2377萬元。⒎ 投資利息

此項費用支出按××市近期平均水平計算，年利率按 7.02%，建設期按 3 年進行計算，則計算利息總額約為 6500 萬元。⒏ 投資利潤

根據同類檔次房地產同期平均投資利潤率 20% 計算約為13658 萬元。⒐ 銷售費用及稅金

按銷售價格的 2.5% 計算銷售費用，按銷售價格的 5.55% 計算 營業(yè)稅及附加，則此項費用約為 0.0805P。⒑ 估價對象價格

估價對象重置成本總價為：

P ＝ 22465 ＋ 1150 ＋ 35770 ＋ 2377 ＋ 6500 ＋ 13658 ＋ 0.0805P P ＝ 89125(萬元)⑶ 估價結果確定

假設開發(fā)法估價結果為 94798 萬元，成本法估價結果為 89125萬元，兩估價結果相差比例為 6.37% 比較接近，利用簡單算術平均數(shù)法，求得計算結果為 91962 萬元。評估人員經過綜合分析上述結果，最終確定估價結果為 9.2 億元。

七 估價結果

根據上述分析、測算，確定估價對象——××大廈于估價時點2004 年 10 月 29 日的市場總值約為大寫(人民幣)玖億貳仟萬圓整。

×× 房地產估價公司 二 ○ ○四年十一月六日

第五篇：《房地產估價》課程設計

《房地產估價》課程設計

目錄

1市場調查及分析1.1鹽城地區(qū)宏觀環(huán)境

1.1.1人口數(shù)據

鹽城地區(qū)人口總量保持穩(wěn)定，全市常住人口為6709629人。共有家庭戶 2609831戶，集體戶69669戶，家庭戶人口為6449857人，集體戶人口為259772人。平均每個家庭戶的人口為2.47人。鹽城市常住人口規(guī)模在蘇州市（1072.17萬人）、徐州市（880.20萬人）和南京市（843.62萬人）、南通市（731.00萬人）之后，居全省十三市第五位。人口基數(shù)大，房地產潛力巨大。

1.1.2經濟數(shù)據

經濟保持穩(wěn)定增長。2020年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產總值5953.4億元，按可比價計算，比上年增長3.5%。其中，第一產業(yè)實現(xiàn)增加值661.2億元，比上年增長2.7%；第二產業(yè)實現(xiàn)增加值2379.4億元，比上年增長2.8%；第三產業(yè)實現(xiàn)增加值2912.8億元，比上年增長4.3%。產業(yè)結構持續(xù)優(yōu)化，三次產業(yè)增加值比例調整為11.1:40.0:48.9，第三產業(yè)比重比上年提高了1個百分點。

1.1.3 收入數(shù)據

生活水平不斷提高。2020年，全體居民人均可支配收入33707元，比上年增長5.0%。城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入40403元，比上年增長4.1%；人均消費支出20794元，比上年下降0.7%。農村常住居民人均可支配收入23670元，比上年增長6.3%；人均消費支出14994元，比上年下降3.3%。

1.1.4 交通發(fā)展迅速

城鄉(xiāng)建設成效顯著。2020年，全市交通建設完成投資183.2億元，鹽通鐵路建成通車，鹽城高鐵實現(xiàn)“縣縣全覆蓋”，“1+8”鐵路綜合客運樞紐同步運營，鹽城站日開行列車達66對。提檔升級農村公路1121公里，新改建橋梁759座，建成美麗鄉(xiāng)村旅游公路1036公里。建成沿海港口5萬噸級碼頭2座，萬噸級以上碼頭泊位累計24個。新建和改造BRT站臺61座，新增新能源公交車150輛，優(yōu)化新增線路50條。

1.2鹽城地區(qū)房地產政策

A.房貸新政出臺，3月1日起辦理新政規(guī)定房貸客戶將利率定價方式轉換為LPR+加點,或固定利率轉換辦理時間為2020年3月1日到8月31日。

B.《契稅法》正式公布。2021年9月1日起，《中華人民共和國契稅法》將施行;

C.鹽城出臺人才新政購房補貼15-40萬，鹽城推出升級版人才新政，對20所名校應屆畢業(yè)生給予全方位補貼。購房:本科生15萬、研究生20萬、博士40萬，租房:每人每月1500元，交通:2000元/年，生活:博士3000元/月、研究生2000元/月、大學本1500元/月。

D.鹽城調整公積金月繳存基數(shù)上限，自2020年7月1日起，職工住房公積金月繳存工資基數(shù)上限為20500元機關事業(yè)單位及其職工繳存比例仍為12%;企業(yè)及其職工繳存比例為5%6%-12%;個人繳存者繳存比例為10%。

1.3鹽城地區(qū)房地產市場發(fā)展狀況

房地產銷售穩(wěn)步增長。2020年，全市房地產開發(fā)投資516.9億元，比上年增長21.3%，其中住宅投資完成401.4億元，比上年增長16.5%。全市實現(xiàn)商品房銷售面積1071.5萬平方米，比上年增長26.0%，其中住宅939.5萬平方米，比上年增長27.3%；商品房銷售額851.9億元，比上年增長43.0%，其中住宅銷售額748.6億元，比上年增長46.2%。

綜上研究鹽城房地產，歷年來銷售套數(shù)，銷售面積，銷售均價均在逐步增長，房地產市場狀況發(fā)展良好。

1.4項目周邊房地產狀況

中海華樾

參考價：均價16800元/㎡

物業(yè)類別:住宅商業(yè)

所屬區(qū)域:城西南

建筑類別:多層 高層 小高層

開盤時間:2021.05.26

所屬學區(qū):神州路學校

容 積 率:2.5

開 發(fā) 商:鹽城潤海置業(yè)有限公司

占地面積:10.28萬㎡

建 筑 商:未填

建筑面積:25.7萬㎡

項目地址:鹽都區(qū)鹽瀆路與開創(chuàng)路交匯處（吾悅廣場北）

售樓地址:鹽都區(qū)鹽瀆路與開創(chuàng)路交匯處（吾悅廣場北）

樓盤特色:品牌房企 全功能MASTER住區(qū)

房源情況:150 131 109 130 138 134

鳳麟府

參考價：16500元/㎡

物業(yè)類別:住宅 商鋪

所屬區(qū)域:城西南

建筑類別:高層 小高層

開盤時間:12月1日

所屬學區(qū):鹽都區(qū)實驗小學、鹽城市第一初

容 積 率:2.5

開 發(fā) 商:江蘇通園弘置業(yè)有限公司

占地面積:約150畝

建 筑 商:未填

建筑面積:約32.57萬方

項目地址:鹽城市神州路海闊路交匯處（鹽都區(qū)實驗小學旁）

售樓地址:鹽城市神州路海闊路交匯處鳳麟府營銷中心

樓盤特色:臨近高架

房源情況:163 99 119 127 141。

南國裕墅

物業(yè)類別:住宅 商鋪

所屬區(qū)域:城西南

建筑類別:低層、低層住宅

開盤時間:2018年9月

所屬學區(qū):崇禮路小學、鹽城市第一初中

容 積 率:1.01

開 發(fā) 商:江蘇緣隆置業(yè)有限公司

占地面積:60407.5m2

建 筑 商:未填

建筑面積:88641m2

項目地址:神州路156號

售樓地址:鹽城市鹽都區(qū)神州路與趕海路交匯處

樓盤特色:低層、低層住宅

房源情況:法式低層、花園洋房

2項目周邊概況分析2.1項目地塊周邊情況分析

城西南區(qū)位，城市南進東擴重點發(fā)展區(qū)域之一。衣食住行各種生活配套齊全，生活便利。規(guī)劃幼、小、初學區(qū)。城西南是作為城南以及高新區(qū)的重要銜接部分，可快速鏈接聚龍湖板塊的居住區(qū)域，是鹽都區(qū)政府重點打造的優(yōu)質地段。近幾年板塊發(fā)展迅猛，配套設施齊全，未來隨著城市的擴張，城西南將成為鹽城重要組成部分。華樾項目位于城西南板塊的住宅區(qū)，坐落于城市主干道鹽瀆路旁，周邊配套成熟。

幼兒園：自建幼兒園 中小學：鹽都區(qū)實驗小學、鹽城市第一初級中學、楓葉國際學校

綜合商場：吾悅、中南城、聚龍湖、新弄里、南金鷹、奧萊城、恒大影城、麥德龍 公園：小馬溝城市綠廊、麗都公園、潤都生態(tài)公園

醫(yī)院：第三人民醫(yī)院南院、鹽城第一人民醫(yī)院南院、鹽瀆社區(qū)衛(wèi)生服務中心

銀行：鹽城農商銀行、南京銀行、招商銀行、中國郵政儲蓄銀行、中國工商銀行、中國建設銀行、中國銀行

2.2項目技術經濟指標的確定

1、地塊位置：地塊位于鹽瀆路與神州路交匯口，占地75畝（49950㎡）。

2、總建筑面積:124800平方米

3、容積率：≤2.54、綠化率≥35%（規(guī)劃建設用地范圍內綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比）

5、地塊性質：住宅、商業(yè)

6、建筑密度≤25%（居住建筑基底面積/居住建筑用地面積、建筑覆蓋率）

7、總占地面積：49950平方米（75*666.66=49950平方米）

8、住宅建筑面積：124800平方米

3可行性研究分析3.1項目設計方案

項目設計建造共12棟住宅樓，每棟20層，每層520㎡，共720戶。其中，地下車庫面積15000m2，道路及綠化面積17500m2，項目總建筑面積為124800m2，總占地面積為49950 m2，容積率為2.49。

3.2工程項目開發(fā)總進度計劃

項目共12棟住宅樓，分為兩期開工。

一期：1#、2#、3#、4#、5#、6#；

二期：7#、8#、9#、10#、11#、12#；

工期劃分：

一期工程：2022年1月開工，建筑面積為62400m2，計劃2023年4月完工，建設工期16個月，其中分為兩個標段建設；

二期工程：2023年5月開工，建筑面積為62400m2，計劃2024年8月完工，建設工期16個月，分為兩個標段建設；

3.3施工進度計劃

建設進度安排，計劃在3年內完成該項目，具體安排如下：

2021年6月～12月：前期工程；

2022年1月：一期一標段建設工程開工；

2022年8月：一期二標段建設工程開工；

2023年1月：一期一標段建設工程竣工；

2023年8月；一期二標段建設工程竣工：

2023年2月：二期一標段建設工程開工；

2024年1月：二期一標段建設工程竣工；

2023年4月：二期二標段建設工程開工；

2024年12月：二期二標段建設工程竣工；

3.4銷售價格和銷售進度

3.4.1銷售計劃期

銷售期為4年，2022年6月開始預售，2023年銷售完一期一標段，2023年銷售一期二標段，2014年銷售完一期二標段，2024年銷售二期。

3.4.2比較實例選擇

中海華樾隸屬于中國建筑集團有限公園，1979年創(chuàng)立于香港，擁有41年房地產開發(fā)與不動產管理經驗，始終堅持主流城市核心地段打造主流精品物業(yè)。于2013年入駐鹽城，經過7載蓬勃發(fā)展，成為城市高端人居代表品牌，建面約109-134㎡都會風范成品住宅 二期煥新登場；目前少量房源在售，高層19#、21#、26#，建面約109㎡、130㎡、132㎡，參考價16800元/㎡；小高層22#，建面約134㎡，參考價17000元/㎡左右；低層住宅20#、23#、25#，建面約138㎡、150㎡，參考價18000-19000元/㎡。

鳳麟府項目是由碧桂園集團、通銀集團、弘陽集團聯(lián)合打造，1、項目自身配備幼兒園，緊鄰鹽都區(qū)實驗小學、鹽城市第一初級中學。2、緊鄰西環(huán)路高架，海闊路、神州路主干道，交通便捷。3、暢享3公里繁華都市圈，項目涵蓋吾悅、中南城、聚龍湖、新弄里、南金鷹、奧萊城、恒大影城、麥德龍、等大型商業(yè)生活配套。4、項目周邊景觀資源豐富，麗都公園、潤都生態(tài)公園和小馬溝城市綠廊。

南國裕墅項目臨近鹽都區(qū)崇禮路實驗學校、崇禮路幼兒園和楓葉國際學校。周邊商業(yè)區(qū)覆蓋（中南世紀城、南金鷹、吾悅廣場等），醫(yī)療覆蓋（第一人民醫(yī)院、南三院）?？拷}瀆路和海洋路高架，出行方便。

3.4.3比較因素說明表

本項目于2022年6月開始銷售，其周邊交通便捷，四通八達，基礎配套設施齊全，商業(yè)程度較為繁華。小區(qū)綠化率高，停車位足夠。將本項目與三個比較實例在交易日期、交易情況、區(qū)域個別因素等多個方面進行比較。并編制比較因素條件說明表。

估價比較因素條件說明表

比較因素條件指數(shù)表

估價比較因素條件指數(shù)表

估價比較因素條件修正系數(shù)表

3.4.4估價對象銷售均價

經過比較分析，采用市場比較法，考慮市場交易情況、市場交易日期、區(qū)域因素、個別因素等，將估價對象與中海華樾、鳳麟府、鳳麟府天鉑三個可比實例進行對比分析，最后得出（17680+17890+19200）÷3=18257。所以一期開盤時，估價對象銷售均價定為18257元/㎡。并且根據鹽城市年銷售均價走勢定銷售均價年增長率約為6.8%。則2022年銷售價格為18257元/㎡，之后3年的銷售價格約為19499元/㎡，20825元/㎡,22242元/㎡。

3.5項目開發(fā)各成本及財務報表

3.5.1土地費用

取得該塊土地的價格為5.2億元（熟地價）。

3.5.2其他成本費用

根據2014年江蘇省建設工程費用定額，建安成本定為2000元/㎡，則總建安費用為20486萬元，前期費建安費用×5.8%，附屬配套費建筑面積100元/㎡，公共基礎設施費為建筑面積150元/㎡。不可預見費為土地成本，建安費用，前期工程費，附屬配套費，公共基礎設施費總和的3%。

3.5.3開發(fā)費用

項目的開發(fā)費用包括管理費，銷售稅費，財務費用。現(xiàn)場管理費為開發(fā)總成本的3%，銷售稅費為總銷售收入的5%，財務費用為所有貸款所產生的利息總和。

3.5.4項目總投資估算

3.5.5工程投入費用

一期工程建筑面積為62400㎡，二期程建筑面積為62400㎡，根據項目分期建設施工劃分表，2022年建設建筑面積41600㎡，2023年建設建筑面積41600㎡，2024年建設建筑面積41600㎡。所以求出2022年到2024年建設面積各為33.3%，33.3%，33.3%。

3.5.6銷售收入費用

銷售計劃：2022年6月，開始一期銷售，預計銷售期為一年；2024年6月，開始二期銷售，預計銷售期為一年。由表可知，2022年銷售價格為18257元/㎡，之后3年的銷售價格約為19499元/㎡，20825元/㎡,22242元/㎡。則2022年至2025年項目銷售面積分別為31200㎡,31200㎡，31200㎡，25728㎡。此外共計720戶，共計720個車位，車位200000元/個，則2023年~2025年銷售收入各為60561.84萬，64436.88萬，68574萬，729951萬，總銷售收入為266567.76萬。

3.5.7貸款計劃

按照基礎：主體：裝飾裝修=3：5：2的比例分配每年的建設投資費用，工程的建設工期投資為開發(fā)成本加管理費加銷售費并除去土地費用及前期工程費，約為48053萬元。則2021年至2024年投入1447.68萬元、21623萬元、18019萬元、8410萬元。

3.5.8投資計劃

通過貸款利息結算表與自有資金，銷售收入等結合分析，做出投資計劃與資金籌措表

投資計劃與資金籌措表

3.5.9土地增值稅

土地增值稅超率累進稅率表

土地增值稅計算表

3.5.10項目利潤總額

銷售利潤統(tǒng)計表

3.5.11項目損益表

損益表

3.5.12自有資金現(xiàn)金流量表

將以上分析的資金流動數(shù)據整理分析，做出自有資金現(xiàn)金流量表，折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時需用的一個重要參數(shù)，具體應等同于同一市場上類似房地產開發(fā)項目所要求的平均報酬率。而平均報酬率=平均年現(xiàn)金流量/初始投資額×100%=10%，則取折現(xiàn)率為10%。

3.5.13總資金現(xiàn)金流量表

總資金現(xiàn)金流量表

3.5.14財務可行性分析

通過項目財務評估分析，稅后財務內部收益率大于等于基準收益率，且稅后財務凈現(xiàn)值為正，所以此項目在財務上可行。

4風險分析4.1盈虧平衡分析

從表可知總成本為101942.37萬元，其中固定成本為土地成本，其余為可變成本，固定成本為52000萬元，可變成本為49942.37萬元，計劃建筑面積為124800方米，則單位面積可變成本為4001.8元；

從表中可知計劃總銷售收入為266567.76萬元，總銷售稅金及附加為14661.23 萬元，則單位面積銷售價格為21359元，單位面積銷售稅金及附加為1174元。

由此可得CF=40671.61×10^4，P=17813，V=3970，t=990。則Q=CF÷(P-V-t)=40671.61×10^4÷（17813-3970-990）≈30859。

所以當開發(fā)面積（銷售面積）為30859m2時，項目盈虧平衡。本項目124800m2遠大于30859m2，所以方案可行

4.2敏感性分析

敏感性分析表

敏感性分析結果匯總表

從表中可以看出對于項目的單因素分析狀況可見，項目的價格因素較成本因素敏感。在本方案中，價格因素較為敏感。則在項目銷售過程中需要控制好價格的變動以及銷售情況。

5綜合評價5.1社會效益評價

社會效益的內涵包括三方面主要內容：一是社會再生產過程中一定投入對提高人民福利水平作用的內容；二是社會再生產中一定投入對提高社會文明作用方面的內容；三是社會再生產中一定投入對人自身的合理再生產作用的內容。

此項目將會對社會帶來以下影響，帶來相應的社會效益：

a、促進城市發(fā)展b、帶動城市經濟c、保障社會安定

5.2環(huán)境效益評價

項目的環(huán)境效益評價，是將開發(fā)項目及周邊的環(huán)境，以及項目開發(fā)建設過程中對項目周邊環(huán)境產生的影響作出分析。項目開發(fā)建設可能產生的環(huán)境影響有:水污染、空氣污染、噪聲污染、固體廢物污染、光污染、城市景觀破壞、生態(tài)影響、對特殊用地區(qū)的破壞等。

以下是項目環(huán)境效益的分析：

a．項目周邊地塊大多處于待開發(fā)狀態(tài)，所以要加強項目中環(huán)境保護基礎設施的建設。

b．項目設計方案中綠化對環(huán)境有一定的保護，并且有益于周邊的環(huán)境保護以及環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)的維護。

c．項目建設過程中，嚴格遵守國家規(guī)定來建設施工，控制各類建設污染的產生于排放，提高建設環(huán)境保護。

d．隨著社會的發(fā)展，可持續(xù)發(fā)展融入了我們的生活中。項目的開發(fā)建設施工，要遵循可持續(xù)發(fā)展的理論，合理地使用新型能源如太陽能、風能、水能進行建設。

5.3項目經濟效益評價

綜上，項目的財務凈現(xiàn)值大于零，所以是可行的，財務內部收益率與基準收益率均符合預期假設。