第一篇：北京企業(yè)拆遷專(zhuān)業(yè)律師：環(huán)境污染騰退搬遷問(wèn)題多,律師助關(guān)閉關(guān)停獲補(bǔ)償（小編推薦）

北京企業(yè)拆遷專(zhuān)業(yè)律師：環(huán)境污染騰退搬遷問(wèn)題多，律師助關(guān)閉

關(guān)停獲補(bǔ)償

作者：北京吳少博律師事務(wù)所 當(dāng)企業(yè)遇到拆遷騰退時(shí)，查閱相關(guān)的法律書(shū)籍和網(wǎng)絡(luò)資料，發(fā)現(xiàn)關(guān)于拆遷和騰退方面的法律政策很少，企業(yè)往往是一頭霧水，不知如何維權(quán)。近期由很多的媒體朋友咨詢(xún)拆遷騰退政策，應(yīng)廣大記者的要求，吳少博律師來(lái)跟我們談?wù)劖h(huán)境污染、騰退搬遷的問(wèn)題。

北京吳少博律師事務(wù)所主要以中小企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)案件為主，其中代理了大量的京津冀地區(qū)的因?yàn)榄h(huán)評(píng)和環(huán)境所導(dǎo)致的企業(yè)關(guān)停關(guān)閉以及騰退的相關(guān)案件。

隨著京津冀地區(qū)的氣候的相關(guān)要求，現(xiàn)在對(duì)京津冀地區(qū)相關(guān)的污染行業(yè)，以及相關(guān)的排放標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)的行業(yè)，比如鋼鐵廠、磚瓦煤窯以及相關(guān)的化工廠等等，正在進(jìn)行大范圍的關(guān)停關(guān)閉。

企業(yè)關(guān)停關(guān)閉有補(bǔ)償嗎？

在這塊有不少的中小企業(yè)非常迷茫，那么關(guān)停關(guān)閉是不是應(yīng)該有相關(guān)的補(bǔ)償呢？去年，臨沂一次性關(guān)停了五十多家相關(guān)的鋼鐵廠，也是引起了社會(huì)媒體的廣泛關(guān)注，是否公平合理再此不再贅述，但是從法律角度應(yīng)該怎么來(lái)理解中小企業(yè)關(guān)停關(guān)閉所造成的損失，政府應(yīng)該從哪些角度來(lái)給中小企業(yè)進(jìn)行實(shí)際的安置、評(píng)估以及補(bǔ)償。

特別是京津冀地區(qū)有一個(gè)重要的法律問(wèn)題，我們接觸的唐山的鋼鐵廠相關(guān)的關(guān)停關(guān)閉，河北廊坊相關(guān)的一些磚煤窯廠，特別是磚窯廠的關(guān)閉。天津的化工廠的關(guān)停關(guān)閉，以及北京疏解非首都功能不再接受相關(guān)的污染行業(yè)，以及向外疏解一些機(jī)械加工、裝飾裝修等等。都不符合現(xiàn)在的首都疏解非首都功能的一些產(chǎn)業(yè)要求，正在往外搬。面臨這種具體的行政行為導(dǎo)致相關(guān)的企業(yè)在關(guān)停的，那么在相關(guān)的安置和補(bǔ)償中應(yīng)該怎么做呢？

企業(yè)面對(duì)關(guān)停關(guān)閉在安置補(bǔ)償中應(yīng)該怎么做？ 從法律層面來(lái)說(shuō)主要依據(jù)的是《物權(quán)法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》以及相關(guān)的一些條例和政策，一些地方政策包括“退二進(jìn)三”的相關(guān)的要求政策，大力發(fā)展服務(wù)業(yè)，減少工農(nóng)業(yè)的用地指標(biāo)。

我們要考慮企業(yè)再生存再發(fā)展問(wèn)題，所以在實(shí)際補(bǔ)償當(dāng)中往往就要摻雜安置補(bǔ)償問(wèn)題。首先對(duì)中小企業(yè)而言，政府所要求的都是關(guān)停，只要企業(yè)不經(jīng)營(yíng)了對(duì)環(huán)境沒(méi)有造成實(shí)質(zhì)影響了，對(duì)于政府來(lái)講任務(wù)就完成了。但是對(duì)于企業(yè)來(lái)講，關(guān)停和征收拆遷所達(dá)到的效果是一樣的。

一關(guān)停了不但經(jīng)營(yíng)沒(méi)有了，建筑和土地在這個(gè)地方?jīng)]有任何價(jià)值了，對(duì)企業(yè)來(lái)講造成后果其實(shí)跟征收拆遷的后果是一樣的。

安置補(bǔ)償?shù)娜齻€(gè)方法

吳少博律師就現(xiàn)在在各個(gè)地方的補(bǔ)償安置方法，為我們總結(jié)出以下幾點(diǎn)。

一個(gè)是按照征收拆遷來(lái)補(bǔ)償，土地使用權(quán)、廠房、停產(chǎn)停業(yè)損失、裝修、搬遷、附屬物等，都按照征收拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)來(lái)補(bǔ)償。

第二個(gè)是按照一定的安置來(lái)補(bǔ)償，就是同意規(guī)劃工業(yè)園區(qū)或者往外遷，給企業(yè)一定土地指標(biāo)、優(yōu)惠、稅收獎(jiǎng)勵(lì)來(lái)進(jìn)行安置，安置完后再計(jì)算企業(yè)應(yīng)該得的補(bǔ)償是多少。當(dāng)然安置所的也是一部分利益，要從總體補(bǔ)償中拋出去，剩余的用貨幣補(bǔ)償。

第三種是現(xiàn)在比較流行的方式，就是土地騰空以后政府并沒(méi)有項(xiàng)目進(jìn)來(lái)，有些大型的廠方就自己利用現(xiàn)有的土地進(jìn)行實(shí)際開(kāi)發(fā)，然后把開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)從總額補(bǔ)償去掉這個(gè)利潤(rùn)，如果有剩余的政府補(bǔ)貼我，如果沒(méi)有剩余的倒找給政府。也就是說(shuō)在這塊跟政府簽署一個(gè)控制土地空閑下來(lái)空置的土地優(yōu)先開(kāi)發(fā)的權(quán)利，在這方面在河北也有一些成功的經(jīng)驗(yàn)，甚至在長(zhǎng)春，山東青島都有成功經(jīng)驗(yàn)，一般都采取這三種方式對(duì)企業(yè)一定的補(bǔ)償和安置。企業(yè)被征收能獲得的補(bǔ)償項(xiàng)目介紹

1.土地、企業(yè)的房屋價(jià)值補(bǔ)償

房屋價(jià)值補(bǔ)償主要包含兩方面，土地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)和房屋重置成新價(jià)，土地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)指的是被拆遷人合法用地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)價(jià)值，主要由土地所在的區(qū)位和用途來(lái)決定，企業(yè)的土地用途一般為工業(yè)用途，雖然價(jià)值要低于住宅和商服類(lèi)的土地，但因?yàn)槠髽I(yè)的廠房、倉(cāng)庫(kù)占地較大，所以在拆遷中土地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)往往是很重要的一部分。房屋重置成新價(jià)主要指的是指一定時(shí)間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷房屋重置成新平均價(jià)，通俗講就是房屋的建造成本價(jià)，這個(gè)成本價(jià)是比較固定的，一般都是1500-2000左右。在拆遷的過(guò)程中，拆遷方所委托的評(píng)估公司往往將土地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)和房屋重置成新價(jià)合并計(jì)算，也就是說(shuō)，被拆遷人從評(píng)估報(bào)告里看不出來(lái)土地值多少錢(qián)，房屋值多少錢(qián)，從而也很難去質(zhì)疑其合法性。很多地方的拆遷人甚至?xí)嬖V你，這個(gè)項(xiàng)目的拆遷就沒(méi)有土地的補(bǔ)償項(xiàng)目，如此種種，都是為了掩蓋拆遷方在土地中獲得的巨額利潤(rùn)。

2.裝修附屬物補(bǔ)償

關(guān)于裝修附屬物補(bǔ)償，各地都有裝修和附屬物的各項(xiàng)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施細(xì)則，該項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容主要由評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)各地制定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估。此項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容比較固定，彈性空間不大，被拆遷企業(yè)主要應(yīng)當(dāng)審查評(píng)估報(bào)告是否存在缺漏項(xiàng)的情況即可。

3.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償

停產(chǎn)停業(yè)損失指的企業(yè)因?yàn)椴疬w不能進(jìn)行正常經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的所有損失，在計(jì)算該損失時(shí)不僅應(yīng)當(dāng)考慮被拆遷前的利潤(rùn)損失，還應(yīng)當(dāng)考慮目前的企業(yè)業(yè)務(wù)量、客戶(hù)資源以及預(yù)期利益的損失。2011年頒布《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條和第二十三條做出了對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，提出了補(bǔ)償應(yīng)根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。因各地對(duì)停產(chǎn)停業(yè)計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)不一致，各個(gè)企業(yè)的盈利虧損情況也各不相同，因此，停產(chǎn)停業(yè)損失是拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目里彈性最大的一項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)值得企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注。

4.搬遷費(fèi)用、搬遷損失

企業(yè)在面臨拆遷時(shí)，搬遷費(fèi)除了將企業(yè)所有的機(jī)器設(shè)備、各項(xiàng)生產(chǎn)資料、辦公用品從一個(gè)地方搬遷到另一個(gè)地方所產(chǎn)生的搬遷費(fèi)用，還包括搬遷損失，主要是指這些機(jī)器設(shè)備、生產(chǎn)資料在搬遷過(guò)程中因拆、裝所造成的機(jī)器設(shè)備損失、折舊、損耗等費(fèi)用。如果是大型企業(yè)拆遷，這部分的搬遷損失要委托專(zhuān)門(mén)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

5.各項(xiàng)拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用

在拆遷的過(guò)程中，拆遷人為了加快拆遷進(jìn)度，往往會(huì)采取速遷獎(jiǎng)勵(lì)的辦法鼓勵(lì)被拆遷人盡早簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，搬出被拆遷房屋。各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)的數(shù)額主要由具體的項(xiàng)目實(shí)施意見(jiàn)來(lái)決定。另外，涉及到集體企業(yè)或國(guó)有企業(yè)還有職工安置費(fèi)用，主要是通過(guò)給下崗的職工繳納社會(huì)保險(xiǎn)的方式實(shí)現(xiàn)。

拆遷補(bǔ)償方案的選擇

1.土地置換

如果你僅僅選擇了土地置換，置換后由企業(yè)在置換來(lái)土地上建設(shè)廠房，那你有權(quán)利獲得地上附著物的補(bǔ)償，具體包括：房屋重置成新價(jià)的補(bǔ)償、地上種植物補(bǔ)償、水泥硬化的地面、以及不可遷移的其他附屬物、機(jī)器設(shè)備的搬遷費(fèi)。

2.土地加房屋安置

如果你選擇了土地加房屋安置，至于停產(chǎn)停業(yè)損失，僅僅可以獲得一定時(shí)間段的補(bǔ)償。因?yàn)槟x擇了土地或者房屋置換，那您的停產(chǎn)停業(yè)時(shí)間就能夠確定，可能是一年，也可能是半年，那你獲得也只能是一定時(shí)間段的停產(chǎn)停業(yè)損失。

如何計(jì)算停產(chǎn)停業(yè)損失

1.按照企業(yè)的整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)面積一次性給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償

這種計(jì)算方法比較簡(jiǎn)單，一般都是由區(qū)一級(jí)或區(qū)一級(jí)以上的政府確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，然后按照企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)面積給予一次性的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，只要能確定企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)面積，就可以計(jì)算出停產(chǎn)停業(yè)損失。

這個(gè)方法計(jì)算雖然簡(jiǎn)單，但是實(shí)踐中使用起來(lái)很容易產(chǎn)生糾紛，糾紛的矛盾點(diǎn)就在于如何認(rèn)定生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)面積。比如，企業(yè)的職工宿舍、職工食堂、辦公樓算不算生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)面積呢？此外，工廠的倉(cāng)庫(kù)屬于不屬于經(jīng)營(yíng)面積呢？其實(shí)這些都是我們生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不可缺少的部分，但是拆遷方經(jīng)常會(huì)咬文嚼字的爭(zhēng)論：倉(cāng)庫(kù)是進(jìn)行倉(cāng)儲(chǔ)的地方，不是進(jìn)行實(shí)際生產(chǎn)的地方。再比如制造石膏板的工廠，是要進(jìn)行晾曬的，整個(gè)院子都是進(jìn)行水泥硬化的，那么整個(gè)院子屬于不屬于經(jīng)營(yíng)面積？算不算是企業(yè)在進(jìn)行實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中使用的呢？如此種種，企業(yè)都會(huì)和拆遷方產(chǎn)生實(shí)體爭(zhēng)議。

在北京停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是每平方米500-1500元，但實(shí)際上隨著經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，以及各個(gè)企業(yè)的自身盈利情況不同，通過(guò)適當(dāng)?shù)木S權(quán)，停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償是可以突破這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的。具體而言有如下標(biāo)準(zhǔn)：

1.按照企業(yè)納稅的情況計(jì)算停產(chǎn)停業(yè)損失。2.按房屋總價(jià)值的一定比例3.按營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)4.評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估5.雙方協(xié)商決定

2.根據(jù)納稅情況或者營(yíng)業(yè)執(zhí)照等營(yíng)業(yè)注冊(cè)信息中的營(yíng)業(yè)面積

具體而言，有些地方是依據(jù)納稅情況，依據(jù)納稅能夠推算出每年的基本利潤(rùn)。但是這種情況對(duì)中小型制造企業(yè)是不利的。另外，按照營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及營(yíng)業(yè)注冊(cè)信息中標(biāo)注的營(yíng)業(yè)面積。但是大家都清楚，我們國(guó)家的營(yíng)業(yè)信息中標(biāo)注的營(yíng)業(yè)面積往往是針對(duì)個(gè)體工商戶(hù)或者簡(jiǎn)單的商業(yè)性用房可以用營(yíng)業(yè)信息推算出基本的經(jīng)營(yíng)面積。但是這樣的計(jì)算方式往往對(duì)經(jīng)營(yíng)企業(yè)來(lái)講是很不利的，因?yàn)闋I(yíng)業(yè)信息標(biāo)注的面積和實(shí)際經(jīng)營(yíng)使用面積是有巨大差距的。我們的營(yíng)業(yè)注冊(cè)和營(yíng)業(yè)年檢在這方面往往是很疏漏的。所以說(shuō)測(cè)算出來(lái)的營(yíng)業(yè)面積往往和經(jīng)營(yíng)企業(yè)所要得到的權(quán)益肯定是有很大的差距的。

3.按照實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積進(jìn)行計(jì)算

還有一種情況是按照實(shí)際的經(jīng)營(yíng)面積進(jìn)行計(jì)算。如果按照實(shí)際的經(jīng)營(yíng)面積來(lái)計(jì)算，拆遷方也不會(huì)簡(jiǎn)單和你說(shuō)一個(gè)經(jīng)營(yíng)面積（數(shù)字）。進(jìn)行實(shí)地測(cè)量時(shí)會(huì)進(jìn)行分割。哪方面的分割呢？實(shí)際的工廠生產(chǎn)是一塊兒，職工宿舍、職工食堂、辦公場(chǎng)地算不算經(jīng)營(yíng)面積呢？可能會(huì)在這方面產(chǎn)生糾紛。比如講，倉(cāng)庫(kù)屬于不屬于經(jīng)營(yíng)面積呢？倉(cāng)庫(kù)難道不屬于經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)所嗎？完全屬于。但是拆遷方會(huì)咬文嚼字的爭(zhēng)論：倉(cāng)庫(kù)是進(jìn)行倉(cāng)儲(chǔ)的地方，不是進(jìn)行實(shí)際生產(chǎn)的地方。再比如講有些制造型企業(yè)，比如制造石膏板的工廠，是要進(jìn)行晾曬的，整個(gè)院子都是進(jìn)行水泥密封的，那么整個(gè)院子屬于不屬于經(jīng)營(yíng)面積？我是不是在進(jìn)行實(shí)際經(jīng)營(yíng)中使用的呢？這些都會(huì)和拆遷方產(chǎn)生實(shí)體爭(zhēng)議。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）第十七條和第二十三條作出了對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，提出了補(bǔ)償應(yīng)根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。由于在實(shí)際工作中各地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和方法差異很大，《條例》授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償辦法。根據(jù)了解到的情況，目前對(duì)在停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償中引進(jìn)評(píng)估機(jī)制各方基本達(dá)成共識(shí)，但還有一些問(wèn)題存在比較大的爭(zhēng)議，比如：評(píng)估機(jī)構(gòu)是選擇房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)還是選擇資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)；損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是按被征收企業(yè)的實(shí)際效益測(cè)算還是按照同類(lèi)企業(yè)的社會(huì)平均效益測(cè)算，等等。

關(guān)于選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的問(wèn)題

1.房地產(chǎn)估價(jià)的范圍

《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第三條第二款“本辦法所稱(chēng)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，包括土地、建筑物、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類(lèi)房地產(chǎn)評(píng)估??”由此可見(jiàn)，以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)也是房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的范圍。事實(shí)已說(shuō)明，在征收補(bǔ)償中，由于房地產(chǎn)量大價(jià)高，絕大多數(shù)的補(bǔ)償都是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償，征收補(bǔ)償評(píng)估是以房地產(chǎn)為主的評(píng)估。因此，征收補(bǔ)償中作為附加的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償評(píng)估由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行是有法理依據(jù)的。

2.房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)能力

停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償是在實(shí)際工作中出現(xiàn)的新問(wèn)題。目前還沒(méi)有哪個(gè)評(píng)估專(zhuān)業(yè)對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失出臺(tái)專(zhuān)門(mén)的評(píng)估技術(shù)規(guī)范，各地政府對(duì)此項(xiàng)損失的補(bǔ)償也都在不斷的探索之中，因此停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估具體如何操作對(duì)任何一個(gè)評(píng)估專(zhuān)業(yè)來(lái)說(shuō)都是新命題，不存在哪個(gè)專(zhuān)業(yè)已經(jīng)走在前面的問(wèn)題。

拆遷方慣用的拆遷招數(shù)大揭秘

政策壓人

拆遷一開(kāi)始的時(shí)候，拆遷工作人員說(shuō)的最多的永遠(yuǎn)是：這是政府制定的政策，誰(shuí)也不能改變政策。在拆遷初期拒絕你的補(bǔ)償要求的時(shí)候，政策不允許就是最好的理由。

虛假詢(xún)價(jià)

如果拆遷完全按照公平公開(kāi)的政策進(jìn)行補(bǔ)償安置并且像他所說(shuō)的那樣政策不可改變的話(huà)，詢(xún)價(jià)沒(méi)有任何意義，因?yàn)檠a(bǔ)多少錢(qián)取決于政策的規(guī)定，而不取決于你想要多少錢(qián)，他直接應(yīng)該和你討論的是按政策算出來(lái)這個(gè)地方應(yīng)補(bǔ)多少錢(qián)，而不是問(wèn)你想要多少錢(qián)。

利用人性

如果你認(rèn)為他們是真心想幫你提高補(bǔ)償，那就錯(cuò)了，所謂位置決定立場(chǎng)，不要指望一個(gè)和你的利益站在對(duì)立面的人能最大程度幫你爭(zhēng)取利益，想要拿到合理的補(bǔ)償，一定要有打硬戰(zhàn)的心理準(zhǔn)備。

牽連式拆遷

如果被拆遷企業(yè)在拆遷的過(guò)程中有其他的項(xiàng)目在向政府申請(qǐng)審批，或者有其他事項(xiàng)需要政府同意辦理，大多數(shù)也會(huì)因?yàn)椴疬w而受到牽連，被拆遷企業(yè)要提前做好充分的準(zhǔn)備。

斷水?dāng)嚯姅嗦?/p>

經(jīng)常性的斷水?dāng)嚯?，施工不小心把路給挖了、堵了，這是拆遷公司慣用的招數(shù)，因?yàn)樗麄兒芮宄?，斷水?dāng)嚯姸葦嗦窌?huì)影響企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，一旦你不能進(jìn)行正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，就必然會(huì)增加企業(yè)運(yùn)營(yíng)的成本，企業(yè)就無(wú)法在拆遷范圍長(zhǎng)期堅(jiān)持，無(wú)法長(zhǎng)期堅(jiān)持，就必然會(huì)在補(bǔ)償價(jià)格上做出讓步。

違法偷拆

這里所說(shuō)的違法偷拆，是指沒(méi)有經(jīng)過(guò)合法的司法程序，不是由法院組織的強(qiáng)制拆除，而是指拆遷方在沒(méi)有任何合法手續(xù)的情況下，組織社會(huì)閑散人員偷偷的把你的房子拆掉。

夸大違法

如果不是遇到拆遷，這些問(wèn)題也沒(méi)有任何部門(mén)過(guò)來(lái)查，一旦開(kāi)始拆遷了，拆遷方最先開(kāi)始審查你的證照，并且根本不考慮歷史原因，而是一味地強(qiáng)調(diào)、夸大缺乏證照的違法性。

以拆違促拆遷

就是指拆遷方通過(guò)拆除違章建筑來(lái)推動(dòng)、加快整個(gè)拆遷的進(jìn)程，或者用拆除違章的方式直接代替拆遷，目的是實(shí)現(xiàn)低成本、甚至是無(wú)成本的拆遷。

貸款糾紛

如果沒(méi)有遇到拆遷，企業(yè)只需要到期償還貸款，或者到期辦理貸款的延期或以新貸還舊貸就可以，但是一旦遇到拆遷，這些問(wèn)題都會(huì)變得復(fù)雜甚至導(dǎo)致嚴(yán)重的后果。

合同糾紛

拆遷方并不和你談拆遷補(bǔ)償問(wèn)題，而是由出租方直接訴到法院，通過(guò)訴訟解除合同的方式來(lái)代替拆遷補(bǔ)償程序，將拆遷法律關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)楹贤獬申P(guān)系的方式解決糾紛。

我所律師參與維權(quán)的優(yōu)勢(shì)

1、針對(duì)環(huán)境整治行動(dòng)進(jìn)行合法性審查

通過(guò)信息公開(kāi)等方式向政府各職能部門(mén)申請(qǐng)公開(kāi)，調(diào)取政府及其所屬部門(mén)在環(huán)境整治行動(dòng)中的相關(guān)證據(jù)。通過(guò)合法性審查發(fā)現(xiàn)政府的問(wèn)題，增加談判籌碼。

2、出具專(zhuān)業(yè)法律分析意見(jiàn)書(shū)

根據(jù)企業(yè)提供的資料，對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)情況進(jìn)行梳理，進(jìn)行合法性論證；確定停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)脑瓌t及內(nèi)容，為自身的合理請(qǐng)求提供事實(shí)和法律依據(jù)，以期對(duì)企業(yè)存在的法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防和控制。

3、通過(guò)合法維權(quán)手段為客戶(hù)創(chuàng)造談判機(jī)會(huì)

通過(guò)復(fù)議、訴訟等法律手段，應(yīng)對(duì)政府部門(mén)可能作出的超越職權(quán)，違法作出行政處罰，濫用行政權(quán)力限制競(jìng)爭(zhēng)，違法設(shè)定行政許可等問(wèn)題，在法律框架內(nèi)積極爭(zhēng)取權(quán)益，使對(duì)方正視我方的合理訴求。

4、專(zhuān)業(yè)的談判和監(jiān)督手段制約配合

運(yùn)用律師的法律專(zhuān)業(yè)知識(shí)和專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)指導(dǎo)談判，在必要的時(shí)候律師直接參與談判。針對(duì)環(huán)境整治運(yùn)動(dòng)中的嚴(yán)重違法點(diǎn)，通過(guò)舉報(bào)、申訴方式，結(jié)合主流媒體監(jiān)督，通過(guò)上級(jí)監(jiān)察、輿論監(jiān)督等方式促使對(duì)方進(jìn)行平等協(xié)商，配合談判。

我所企業(yè)征收維權(quán)成功案例 l

宜昌被拆遷廠房成功維權(quán)，歷時(shí)兩年，補(bǔ)償數(shù)額最終達(dá)到1.2億

l

湘西被拆遷企業(yè)僅1/3位于紅線(xiàn)內(nèi)，剩余土地?zé)o法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，最終實(shí)現(xiàn)整體征收

l

北京某4S店拆遷維權(quán)案例，補(bǔ)償款成功翻至30倍

l

無(wú)錫某地征收方拒絕承認(rèn)承租企業(yè)合法權(quán)益，成功維權(quán)，爭(zhēng)取到停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償

l

鄭州市養(yǎng)殖廠拆遷維權(quán)，成功推翻原審法院行政判決

l

烏魯木齊市某林木企業(yè)征收，經(jīng)多輪多級(jí)投訴舉報(bào)，300畝林地取得8000萬(wàn)賠償。

l

寧武鋁工業(yè)公司拆遷補(bǔ)償，從原來(lái)的19萬(wàn)提高到440萬(wàn)案例

l

南京某企業(yè)承租某村集體土地建廠房，最終獲得2430萬(wàn)補(bǔ)償案例

l “土地使用權(quán)糾紛案”，律師函一矢中的，補(bǔ)償從0提高到390萬(wàn)案例

l 包頭正華保溫材料有限公司成功維權(quán)，補(bǔ)償額從200多萬(wàn)到900萬(wàn)案例！

l 江蘇某水泥制品廠，一種情況兩種補(bǔ)償，差距3倍

l 青州某機(jī)械廠遭強(qiáng)拆，確認(rèn)省政府征地批復(fù)違法，最終獲600萬(wàn)賠償案例

l 安徽某礦業(yè)公司沒(méi)有合法手續(xù)，最終獲得了800萬(wàn)賠償案例案例

鄭重聲明：本文章為北京吳少博律師事務(wù)所原創(chuàng)文章，禁止同行轉(zhuǎn)載、偽原創(chuàng)等，其他平臺(tái)轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處。

溫馨提示：北京吳少博律師事務(wù)所，10年企業(yè)拆遷維權(quán)經(jīng)驗(yàn)，各位企業(yè)當(dāng)事人面臨拆遷征收時(shí)，補(bǔ)償?shù)停a(bǔ)償不合理，政策強(qiáng)壓，斷水?dāng)嚯姅嗦返葐?wèn)題，請(qǐng)及時(shí)與我們聯(lián)系，避免錯(cuò)過(guò)律師介入的最好時(shí)機(jī)。

第二篇：北京企業(yè)拆遷專(zhuān)業(yè)律師：畜牧養(yǎng)殖拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目,法律保障應(yīng)有權(quán)利

北京企業(yè)拆遷專(zhuān)業(yè)律師：畜牧養(yǎng)殖拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目，法律保障應(yīng)有權(quán)利

作者：北京吳少博律師事務(wù)所·10年企業(yè)拆遷維權(quán)經(jīng)驗(yàn)

養(yǎng)殖場(chǎng)搬遷，禁養(yǎng)受損應(yīng)予補(bǔ)償

國(guó)務(wù)院法制辦公室官方網(wǎng)站全文公布《畜禽養(yǎng)殖污染防治條例(征求意見(jiàn)稿)》，征求社會(huì)各界意見(jiàn)。據(jù)了解，該條例的出臺(tái)是國(guó)內(nèi)首部針對(duì)畜禽養(yǎng)殖污染防治方面的法規(guī)，畜禽養(yǎng)殖污染防治擬不簡(jiǎn)單采用工業(yè)污染治理的制度和措施。

《畜禽養(yǎng)殖污染防治條例(征求意見(jiàn)稿)》共六章三十六條，分別從立法目的、政府職責(zé)、監(jiān)管體制、禁養(yǎng)區(qū)、限養(yǎng)區(qū)、養(yǎng)豬場(chǎng)建設(shè)要求、配套環(huán)保設(shè)施、排污要求以及拆遷補(bǔ)償?shù)雀鱾€(gè)方面做了詳細(xì)規(guī)定。

為加強(qiáng)對(duì)特殊區(qū)域的環(huán)境保護(hù)，條例第10條、第11條規(guī)定，在飲用水水源保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)等區(qū)域禁止建設(shè)畜禽養(yǎng)殖場(chǎng)、養(yǎng)殖小區(qū)。地方政府可以根據(jù)實(shí)際需要，劃定本地區(qū)的畜禽養(yǎng)殖品種、規(guī)模、總量等限制養(yǎng)殖區(qū)域。

為盡量降低養(yǎng)殖成本，促進(jìn)養(yǎng)殖業(yè)健康發(fā)展，條例第12條規(guī)定，新改擴(kuò)建畜禽養(yǎng)殖場(chǎng)、養(yǎng)殖小區(qū)要依法進(jìn)行環(huán)評(píng)，環(huán)評(píng)文件要包括廢棄物綜合利用方案和措施，同時(shí)授權(quán)環(huán)保部商農(nóng)業(yè)部確定需要進(jìn)行環(huán)評(píng)的養(yǎng)殖場(chǎng)、養(yǎng)殖小區(qū)的范圍和規(guī)模。

針對(duì)養(yǎng)殖場(chǎng)比較關(guān)心的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題，條例第25條規(guī)定，因畜牧業(yè)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整以及劃定禁止養(yǎng)殖區(qū)域、限制養(yǎng)殖區(qū)域，或者因畜禽散養(yǎng)密集區(qū)域整治，確需關(guān)閉或者搬遷現(xiàn)有畜禽養(yǎng)殖場(chǎng)所，致使畜禽養(yǎng)殖者遭受經(jīng)濟(jì)損失的，由地方人民政府予以補(bǔ)償。

畜禽養(yǎng)殖污染防治設(shè)計(jì)了有別于工業(yè)污染治理模式，著重體現(xiàn)“以獎(jiǎng)促治”的管理思路：條例第26條、第27條、第28條分別規(guī)定了對(duì)污染治理設(shè)施的資金支持；生產(chǎn)、運(yùn)輸、銷(xiāo)售、使用畜禽養(yǎng)殖廢棄物有機(jī)肥產(chǎn)品，購(gòu)置、使用廢棄物收集、處理、利用設(shè)備的稅收優(yōu)惠政策；利用畜禽養(yǎng)殖廢棄物生產(chǎn)有機(jī)肥、發(fā)電、制取沼氣的價(jià)格優(yōu)惠政策等。條例第30條規(guī)定，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)化養(yǎng)殖場(chǎng)、養(yǎng)殖小區(qū)支出的建設(shè)項(xiàng)目環(huán)評(píng)收費(fèi)，由各級(jí)地方政府給予補(bǔ)助。條例第31條規(guī)定，養(yǎng)殖場(chǎng)、養(yǎng)殖小區(qū)在達(dá)標(biāo)排放的基礎(chǔ)上，自愿進(jìn)一步消減排污量的，由縣、鄉(xiāng)政府給予獎(jiǎng)勵(lì)，并優(yōu)先列入畜禽養(yǎng)殖發(fā)展相關(guān)資金扶持范圍。

養(yǎng)殖場(chǎng)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。

1、征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。

征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被 征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng) 業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被 征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

2、征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土 地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

文章為吳少博律師原創(chuàng)，轉(zhuǎn)載請(qǐng)經(jīng)過(guò)本團(tuán)隊(duì)同意并注明出處。

被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金。

3、依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。

國(guó)務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

黑龍江三家養(yǎng)殖場(chǎng)拆遷維權(quán)案例

【案例簡(jiǎn)介】

這三家養(yǎng)殖場(chǎng)因?yàn)闃I(yè)務(wù)關(guān)系彼此比較熟悉，而且都面臨拆遷，所以共同委托我所（北京吳少博律師事務(wù)所）進(jìn)行代理。我結(jié)合三家養(yǎng)殖場(chǎng)拆遷的具體狀況，談一下養(yǎng)殖場(chǎng)拆遷可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)。

這三家養(yǎng)殖場(chǎng)的主體狀況和面臨的現(xiàn)實(shí)情況有以下相似點(diǎn)：

第一，這三家養(yǎng)殖場(chǎng)取得土地使用權(quán)的方式有兩種：第一種是通過(guò)競(jìng)拍的方式從銀行取得了土地使用權(quán)；第二種是和村委會(huì)簽訂了土地使用權(quán)購(gòu)買(mǎi)協(xié)議，但是沒(méi)有辦理正規(guī)完整的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。在八九十年代的農(nóng)村，這種土地使用權(quán)取得方式很普遍，從歷史淵源來(lái)說(shuō)，當(dāng)事人取得的土地使用權(quán)是有合法性的。

在養(yǎng)殖行業(yè)的實(shí)際情況中，養(yǎng)殖場(chǎng)雖按照農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖的實(shí)際用途取得了土地使用權(quán)，但是經(jīng)過(guò)經(jīng)營(yíng)發(fā)展，土地的用途可能不僅限于農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖，還進(jìn)行了冷庫(kù)、超市、飯店等的建設(shè)，可這些都不能磨滅土地使用權(quán)的合法性。在此次案件中，其中一家養(yǎng)殖場(chǎng)就遇到了這樣的情況，其建場(chǎng)之初是按照農(nóng)業(yè)生產(chǎn)養(yǎng)殖用地進(jìn)行批建的，但是在實(shí)際生產(chǎn)的過(guò)程中有一部分土地上建成了冷庫(kù)，但是是剛剛建成，還沒(méi)有投入到實(shí)際使用。當(dāng)?shù)卣魇辙k以改變土地使用用途為由，要求吊銷(xiāo)養(yǎng)殖場(chǎng)的土地使用權(quán)證，要求其賣(mài)掉養(yǎng)殖的動(dòng)物、變賣(mài)孵化設(shè)備等。征收辦的這種行為是完全違法的，相當(dāng)于是從根本上否定了當(dāng)事人合法取得的土地使用權(quán)。第二，養(yǎng)殖場(chǎng)拆遷過(guò)程中面臨的壓力是有規(guī)律可循的。因?yàn)轲B(yǎng)殖場(chǎng)帶有一定的污染性，所以政府一般會(huì)以環(huán)保的名義進(jìn)行施壓。比如此次案例中，其中一家養(yǎng)殖場(chǎng)和當(dāng)?shù)鼐用駞^(qū)靠的比較近，當(dāng)?shù)卣块T(mén)于是采取措施，以沒(méi)有使用環(huán)保設(shè)施、沒(méi)有對(duì)排放物排泄物進(jìn)行處理的名義要求關(guān)停養(yǎng)殖場(chǎng)，并采取了斷水?dāng)嚯娡诼返氖侄?，破壞了養(yǎng)殖場(chǎng)的正常經(jīng)營(yíng)?？墒歉鶕?jù)我國(guó)環(huán)保法和相關(guān)行政法規(guī)，在使用行政強(qiáng)制措施關(guān)停企業(yè)之前，需要給企業(yè)改正補(bǔ)救的法定權(quán)利，但對(duì)方并沒(méi)有做到這個(gè)法定程序，這也給我們的反擊提供了機(jī)會(huì)。值得注意的是，因?yàn)轲B(yǎng)殖行業(yè)是免稅行業(yè)，拆遷方不能以核查納稅的方式進(jìn)行試壓。

第三，三家養(yǎng)殖場(chǎng)面臨的拆遷項(xiàng)目都是涉及公共利益的，比如市政規(guī)劃的調(diào)整、修路修橋、市政設(shè)施的擴(kuò)建等。

【辦案過(guò)程】

根據(jù)對(duì)方所暴露的違法之處，我們一一回?fù)?，給對(duì)方施加了足夠的壓力。比如把吊銷(xiāo)土地使用權(quán)相關(guān)的行政決定及時(shí)向哈爾濱人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議，并且在一個(gè)多月之后得到了哈爾濱人民政府的支持，判決其做出的吊銷(xiāo)土地使用權(quán)證的行為是違法的；針對(duì)其他兩個(gè)行政補(bǔ)償決定，我們也向上級(jí)政府進(jìn)行行政復(fù)議，但是沒(méi)有得到上級(jí)政府的支持，我們及時(shí)向法院

文章為吳少博律師原創(chuàng)，轉(zhuǎn)載請(qǐng)經(jīng)過(guò)本團(tuán)隊(duì)同意并注明出處。提起了訴訟，法院撤銷(xiāo)了復(fù)議決定和相應(yīng)補(bǔ)償決定，我們的合法權(quán)益最終得到了法律的保護(hù)；針對(duì)對(duì)方斷水?dāng)嚯姅嗦返男袨?，我們及時(shí)投訴到了相關(guān)部門(mén)，如果相關(guān)部門(mén)不予以回復(fù)的話(huà)，我們要求其承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任；針對(duì)環(huán)保局下達(dá)的行政處罰命令，我們也及時(shí)請(qǐng)求了法律的審查，理由是處罰的標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有說(shuō)明，而且沒(méi)有允許當(dāng)事人首先作出補(bǔ)救改進(jìn)這一法定程序。

當(dāng)把對(duì)方在這次拆遷中所有的行政行為均納入到法律審查的范圍時(shí)，會(huì)產(chǎn)生很多有利的影響：第一，行政行為的落實(shí)會(huì)相應(yīng)得到延緩；第二，雙方接觸機(jī)會(huì)增加，客觀上給雙方提供了更多的談判機(jī)會(huì)，第三方主體增多，雙方談判調(diào)解的機(jī)會(huì)也多了；第三，給對(duì)方造成壓力，增加談判的籌碼，尤其是上級(jí)政府或者法院支持我方訴求的話(huà)，更是讓我方把握住了主動(dòng)權(quán)，但即使我方掌握了主動(dòng)權(quán)以后，也不能漫天要價(jià)。如果迫使對(duì)方繼續(xù)采取行政措施的話(huà)，后續(xù)維權(quán)的成本會(huì)更大，而且這也不符合公平合理的態(tài)度。

最后，經(jīng)過(guò)當(dāng)事人和我所的共同努力，拆遷方愿意坐下來(lái)和我們進(jìn)行平等的談判，當(dāng)事人都得到了滿(mǎn)意的補(bǔ)償。

企業(yè)被征收能獲得的補(bǔ)償項(xiàng)目介紹

1.土地、企業(yè)的房屋價(jià)值補(bǔ)償

房屋價(jià)值補(bǔ)償主要包含兩方面，土地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)和房屋重置成新價(jià)，土地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)指的是被拆遷人合法用地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)價(jià)值，主要由土地所在的區(qū)位和用途來(lái)決定，企業(yè)的土地用途一般為工業(yè)用途，雖然價(jià)值要低于住宅和商服類(lèi)的土地，但因?yàn)槠髽I(yè)的廠房、倉(cāng)庫(kù)占地較大，所以在拆遷中土地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)往往是很重要的一部分。房屋重置成新價(jià)主要指的是指一定時(shí)間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷房屋重置成新平均價(jià)，通俗講就是房屋的建造成本價(jià)，這個(gè)成本價(jià)是比較固定的，一般都是1500-2000左右。在拆遷的過(guò)程中，拆遷方所委托的評(píng)估公司往往將土地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)和房屋重置成新價(jià)合并計(jì)算，也就是說(shuō)，被拆遷人從評(píng)估報(bào)告里看不出來(lái)土地值多少錢(qián)，房屋值多少錢(qián)，從而也很難去質(zhì)疑其合法性。很多地方的拆遷人甚至?xí)嬖V你，這個(gè)項(xiàng)目的拆遷就沒(méi)有土地的補(bǔ)償項(xiàng)目，如此種種，都是為了掩蓋拆遷方在土地中獲得的巨額利潤(rùn)。

2.裝修附屬物補(bǔ)償

關(guān)于裝修附屬物補(bǔ)償，各地都有裝修和附屬物的各項(xiàng)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施細(xì)則，該項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容主要由評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)各地制定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估。此項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容比較固定，彈性空間不大，被拆遷企業(yè)主要應(yīng)當(dāng)審查評(píng)估報(bào)告是否存在缺漏項(xiàng)的情況即可。

3.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償

停產(chǎn)停業(yè)損失指的企業(yè)因?yàn)椴疬w不能進(jìn)行正常經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的所有損失，在計(jì)算該損失時(shí)不僅應(yīng)當(dāng)考慮被拆遷前的利潤(rùn)損失，還應(yīng)當(dāng)考慮目前的企業(yè)業(yè)務(wù)量、客戶(hù)資源以及預(yù)期利益的損失。2011年頒布《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條和第二十三條做出了對(duì)

文章為吳少博律師原創(chuàng)，轉(zhuǎn)載請(qǐng)經(jīng)過(guò)本團(tuán)隊(duì)同意并注明出處。因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，提出了補(bǔ)償應(yīng)根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。因各地對(duì)停產(chǎn)停業(yè)計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)不一致，各個(gè)企業(yè)的盈利虧損情況也各不相同，因此，停產(chǎn)停業(yè)損失是拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目里彈性最大的一項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)值得企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注。

4.搬遷費(fèi)用、搬遷損失

企業(yè)在面臨拆遷時(shí)，搬遷費(fèi)除了將企業(yè)所有的機(jī)器設(shè)備、各項(xiàng)生產(chǎn)資料、辦公用品從一個(gè)地方搬遷到另一個(gè)地方所產(chǎn)生的搬遷費(fèi)用，還包括搬遷損失，主要是指這些機(jī)器設(shè)備、生產(chǎn)資料在搬遷過(guò)程中因拆、裝所造成的機(jī)器設(shè)備損失、折舊、損耗等費(fèi)用。如果是大型企業(yè)拆遷，這部分的搬遷損失要委托專(zhuān)門(mén)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

5.各項(xiàng)拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用

在拆遷的過(guò)程中，拆遷人為了加快拆遷進(jìn)度，往往會(huì)采取速遷獎(jiǎng)勵(lì)的辦法鼓勵(lì)被拆遷人盡早簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，搬出被拆遷房屋。各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)的數(shù)額主要由具體的項(xiàng)目實(shí)施意見(jiàn)來(lái)決定。另外，涉及到集體企業(yè)或國(guó)有企業(yè)還有職工安置費(fèi)用，主要是通過(guò)給下崗的職工繳納社會(huì)保險(xiǎn)的方式實(shí)現(xiàn)。

拆遷補(bǔ)償方案的選擇

1.土地置換

如果你僅僅選擇了土地置換，置換后由企業(yè)在置換來(lái)土地上建設(shè)廠房，那你有權(quán)利獲得地上附著物的補(bǔ)償，具體包括：房屋重置成新價(jià)的補(bǔ)償、地上種植物補(bǔ)償、水泥硬化的地面、以及不可遷移的其他附屬物、機(jī)器設(shè)備的搬遷費(fèi)。

2.土地加房屋安置

如果你選擇了土地加房屋安置，至于停產(chǎn)停業(yè)損失，僅僅可以獲得一定時(shí)間段的補(bǔ)償。因?yàn)槟x擇了土地或者房屋置換，那您的停產(chǎn)停業(yè)時(shí)間就能夠確定，可能是一年，也可能是半年，那你獲得也只能是一定時(shí)間段的停產(chǎn)停業(yè)損失。

如何計(jì)算停產(chǎn)停業(yè)損失

1.按照企業(yè)的整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)面積一次性給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償

這種計(jì)算方法比較簡(jiǎn)單，一般都是由區(qū)一級(jí)或區(qū)一級(jí)以上的政府確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，然后按照企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)面積給予一次性的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，只要能確定企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)面積，就可以計(jì)算出停產(chǎn)停業(yè)損失。

這個(gè)方法計(jì)算雖然簡(jiǎn)單，但是實(shí)踐中使用起來(lái)很容易產(chǎn)生糾紛，糾紛的矛盾點(diǎn)就在于如

文章為吳少博律師原創(chuàng)，轉(zhuǎn)載請(qǐng)經(jīng)過(guò)本團(tuán)隊(duì)同意并注明出處。何認(rèn)定生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)面積。比如，企業(yè)的職工宿舍、職工食堂、辦公樓算不算生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)面積呢？此外，工廠的倉(cāng)庫(kù)屬于不屬于經(jīng)營(yíng)面積呢？其實(shí)這些都是我們生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不可缺少的部分，但是拆遷方經(jīng)常會(huì)咬文嚼字的爭(zhēng)論：倉(cāng)庫(kù)是進(jìn)行倉(cāng)儲(chǔ)的地方，不是進(jìn)行實(shí)際生產(chǎn)的地方。再比如制造石膏板的工廠，是要進(jìn)行晾曬的，整個(gè)院子都是進(jìn)行水泥硬化的，那么整個(gè)院子屬于不屬于經(jīng)營(yíng)面積？算不算是企業(yè)在進(jìn)行實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中使用的呢？如此種種，企業(yè)都會(huì)和拆遷方產(chǎn)生實(shí)體爭(zhēng)議。

在北京停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是每平方米500-1500元，但實(shí)際上隨著經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，以及各個(gè)企業(yè)的自身盈利情況不同，通過(guò)適當(dāng)?shù)木S權(quán)，停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償是可以突破這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的。具體而言有如下標(biāo)準(zhǔn)：

1.按照企業(yè)納稅的情況計(jì)算停產(chǎn)停業(yè)損失。2.按房屋總價(jià)值的一定比例3.按營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)4.評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估5.雙方協(xié)商決定

2.根據(jù)納稅情況或者營(yíng)業(yè)執(zhí)照等營(yíng)業(yè)注冊(cè)信息中的營(yíng)業(yè)面積

具體而言，有些地方是依據(jù)納稅情況，依據(jù)納稅能夠推算出每年的基本利潤(rùn)。但是這種情況對(duì)中小型制造企業(yè)是不利的。另外，按照營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及營(yíng)業(yè)注冊(cè)信息中標(biāo)注的營(yíng)業(yè)面積。但是大家都清楚，我們國(guó)家的營(yíng)業(yè)信息中標(biāo)注的營(yíng)業(yè)面積往往是針對(duì)個(gè)體工商戶(hù)或者簡(jiǎn)單的商業(yè)性用房可以用營(yíng)業(yè)信息推算出基本的經(jīng)營(yíng)面積。但是這樣的計(jì)算方式往往對(duì)經(jīng)營(yíng)企業(yè)來(lái)講是很不利的，因?yàn)闋I(yíng)業(yè)信息標(biāo)注的面積和實(shí)際經(jīng)營(yíng)使用面積是有巨大差距的。我們的營(yíng)業(yè)注冊(cè)和營(yíng)業(yè)年檢在這方面往往是很疏漏的。所以說(shuō)測(cè)算出來(lái)的營(yíng)業(yè)面積往往和經(jīng)營(yíng)企業(yè)所要得到的權(quán)益肯定是有很大的差距的。

3.按照實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積進(jìn)行計(jì)算

還有一種情況是按照實(shí)際的經(jīng)營(yíng)面積進(jìn)行計(jì)算。如果按照實(shí)際的經(jīng)營(yíng)面積來(lái)計(jì)算，拆遷方也不會(huì)簡(jiǎn)單和你說(shuō)一個(gè)經(jīng)營(yíng)面積（數(shù)字）。進(jìn)行實(shí)地測(cè)量時(shí)會(huì)進(jìn)行分割。哪方面的分割呢？實(shí)際的工廠生產(chǎn)是一塊兒，職工宿舍、職工食堂、辦公場(chǎng)地算不算經(jīng)營(yíng)面積呢？可能會(huì)在這方面產(chǎn)生糾紛。比如講，倉(cāng)庫(kù)屬于不屬于經(jīng)營(yíng)面積呢？倉(cāng)庫(kù)難道不屬于經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)所嗎？完全屬于。但是拆遷方會(huì)咬文嚼字的爭(zhēng)論：倉(cāng)庫(kù)是進(jìn)行倉(cāng)儲(chǔ)的地方，不是進(jìn)行實(shí)際生產(chǎn)的地方。再比如講有些制造型企業(yè)，比如制造石膏板的工廠，是要進(jìn)行晾曬的，整個(gè)院子都是進(jìn)行水泥密封的，那么整個(gè)院子屬于不屬于經(jīng)營(yíng)面積？我是不是在進(jìn)行實(shí)際經(jīng)營(yíng)中使用的呢？這些都會(huì)和拆遷方產(chǎn)生實(shí)體爭(zhēng)議。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）第十七條和第二十三條作出了對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，提出了補(bǔ)償應(yīng)根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。由于在實(shí)際工作中各地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和方法差異很大，《條例》授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償辦法。根據(jù)了解到的情況，目前對(duì)在停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償中引進(jìn)評(píng)估機(jī)制各方基本達(dá)成共識(shí)，但還有一些問(wèn)題存在比較大的爭(zhēng)議，比如：評(píng)估機(jī)構(gòu)是選擇房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)還是選擇資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)；損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是按被征收企業(yè)的實(shí)際效益測(cè)算還是按照同類(lèi)企業(yè)的社會(huì)平均效益測(cè)算，等等。

關(guān)于選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的問(wèn)題

文章為吳少博律師原創(chuàng)，轉(zhuǎn)載請(qǐng)經(jīng)過(guò)本團(tuán)隊(duì)同意并注明出處。

1.房地產(chǎn)估價(jià)的范圍

《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第三條第二款“本辦法所稱(chēng)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，包括土地、建筑物、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類(lèi)房地產(chǎn)評(píng)估??”由此可見(jiàn)，以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)也是房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的范圍。事實(shí)已說(shuō)明，在征收補(bǔ)償中，由于房地產(chǎn)量大價(jià)高，絕大多數(shù)的補(bǔ)償都是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償，征收補(bǔ)償評(píng)估是以房地產(chǎn)為主的評(píng)估。因此，征收補(bǔ)償中作為附加的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償評(píng)估由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行是有法理依據(jù)的。

2.房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)能力

停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償是在實(shí)際工作中出現(xiàn)的新問(wèn)題。目前還沒(méi)有哪個(gè)評(píng)估專(zhuān)業(yè)對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失出臺(tái)專(zhuān)門(mén)的評(píng)估技術(shù)規(guī)范，各地政府對(duì)此項(xiàng)損失的補(bǔ)償也都在不斷的探索之中，因此停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估具體如何操作對(duì)任何一個(gè)評(píng)估專(zhuān)業(yè)來(lái)說(shuō)都是新命題，不存在哪個(gè)專(zhuān)業(yè)已經(jīng)走在前面的問(wèn)題。

拆遷方慣用的拆遷招數(shù)大揭秘

政策壓人

拆遷一開(kāi)始的時(shí)候，拆遷工作人員說(shuō)的最多的永遠(yuǎn)是：這是政府制定的政策，誰(shuí)也不能改變政策。在拆遷初期拒絕你的補(bǔ)償要求的時(shí)候，政策不允許就是最好的理由。

虛假詢(xún)價(jià)

如果拆遷完全按照公平公開(kāi)的政策進(jìn)行補(bǔ)償安置并且像他所說(shuō)的那樣政策不可改變的話(huà)，詢(xún)價(jià)沒(méi)有任何意義，因?yàn)檠a(bǔ)多少錢(qián)取決于政策的規(guī)定，而不取決于你想要多少錢(qián)，他直接應(yīng)該和你討論的是按政策算出來(lái)這個(gè)地方應(yīng)補(bǔ)多少錢(qián)，而不是問(wèn)你想要多少錢(qián)。

利用人性

如果你認(rèn)為他們是真心想幫你提高補(bǔ)償，那就錯(cuò)了，所謂位置決定立場(chǎng)，不要指望一個(gè)和你的利益站在對(duì)立面的人能最大程度幫你爭(zhēng)取利益，想要拿到合理的補(bǔ)償，一定要有打硬戰(zhàn)的心理準(zhǔn)備。

牽連式拆遷

如果被拆遷企業(yè)在拆遷的過(guò)程中有其他的項(xiàng)目在向政府申請(qǐng)審批，或者有其他事項(xiàng)需要政府同意辦理，大多數(shù)也會(huì)因?yàn)椴疬w而受到牽連，被拆遷企業(yè)要提前做好充分的準(zhǔn)備。

斷水?dāng)嚯姅嗦?/p>

文章為吳少博律師原創(chuàng)，轉(zhuǎn)載請(qǐng)經(jīng)過(guò)本團(tuán)隊(duì)同意并注明出處。

經(jīng)常性的斷水?dāng)嚯姡┕げ恍⌒陌崖方o挖了、堵了，這是拆遷公司慣用的招數(shù)，因?yàn)樗麄兒芮宄瑪嗨當(dāng)嚯姸葦嗦窌?huì)影響企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，一旦你不能進(jìn)行正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，就必然會(huì)增加企業(yè)運(yùn)營(yíng)的成本，企業(yè)就無(wú)法在拆遷范圍長(zhǎng)期堅(jiān)持，無(wú)法長(zhǎng)期堅(jiān)持，就必然會(huì)在補(bǔ)償價(jià)格上做出讓步。

違法偷拆

這里所說(shuō)的違法偷拆，是指沒(méi)有經(jīng)過(guò)合法的司法程序，不是由法院組織的強(qiáng)制拆除，而是指拆遷方在沒(méi)有任何合法手續(xù)的情況下，組織社會(huì)閑散人員偷偷的把你的房子拆掉。

夸大違法

如果不是遇到拆遷，這些問(wèn)題也沒(méi)有任何部門(mén)過(guò)來(lái)查，一旦開(kāi)始拆遷了，拆遷方最先開(kāi)始審查你的證照，并且根本不考慮歷史原因，而是一味地強(qiáng)調(diào)、夸大缺乏證照的違法性。

以拆違促拆遷

就是指拆遷方通過(guò)拆除違章建筑來(lái)推動(dòng)、加快整個(gè)拆遷的進(jìn)程，或者用拆除違章的方式直接代替拆遷，目的是實(shí)現(xiàn)低成本、甚至是無(wú)成本的拆遷。

貸款糾紛

如果沒(méi)有遇到拆遷，企業(yè)只需要到期償還貸款，或者到期辦理貸款的延期或以新貸還舊貸就可以，但是一旦遇到拆遷，這些問(wèn)題都會(huì)變得復(fù)雜甚至導(dǎo)致嚴(yán)重的后果。

合同糾紛

拆遷方并不和你談拆遷補(bǔ)償問(wèn)題，而是由出租方直接訴到法院，通過(guò)訴訟解除合同的方式來(lái)代替拆遷補(bǔ)償程序，將拆遷法律關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)楹贤獬申P(guān)系的方式解決糾紛。

我所律師參與維權(quán)的優(yōu)勢(shì)

1、針對(duì)環(huán)境整治行動(dòng)進(jìn)行合法性審查

通過(guò)信息公開(kāi)等方式向政府各職能部門(mén)申請(qǐng)公開(kāi)，調(diào)取政府及其所屬部門(mén)在環(huán)境整治行動(dòng)中的相關(guān)證據(jù)。通過(guò)合法性審查發(fā)現(xiàn)政府的問(wèn)題，增加談判籌碼。

2、出具專(zhuān)業(yè)法律分析意見(jiàn)書(shū)

根據(jù)企業(yè)提供的資料，對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)情況進(jìn)行梳理，進(jìn)行合法性論證；確定停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)脑瓌t及內(nèi)容，為自身的合理請(qǐng)求提供事實(shí)和法律依據(jù)，以期對(duì)企業(yè)存在的法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防和控制。

文章為吳少博律師原創(chuàng)，轉(zhuǎn)載請(qǐng)經(jīng)過(guò)本團(tuán)隊(duì)同意并注明出處。

3、通過(guò)合法維權(quán)手段為客戶(hù)創(chuàng)造談判機(jī)會(huì)

通過(guò)復(fù)議、訴訟等法律手段，應(yīng)對(duì)政府部門(mén)可能作出的超越職權(quán)，違法作出行政處罰，濫用行政權(quán)力限制競(jìng)爭(zhēng)，違法設(shè)定行政許可等問(wèn)題，在法律框架內(nèi)積極爭(zhēng)取權(quán)益，使對(duì)方正視我方的合理訴求。

4、專(zhuān)業(yè)的談判和監(jiān)督手段制約配合

運(yùn)用律師的法律專(zhuān)業(yè)知識(shí)和專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)指導(dǎo)談判，在必要的時(shí)候律師直接參與談判。針對(duì)環(huán)境整治運(yùn)動(dòng)中的嚴(yán)重違法點(diǎn)，通過(guò)舉報(bào)、申訴方式，結(jié)合主流媒體監(jiān)督，通過(guò)上級(jí)監(jiān)察、輿論監(jiān)督等方式促使對(duì)方進(jìn)行平等協(xié)商，配合談判。

我所企業(yè)征收維權(quán)成功案例

l

宜昌被拆遷廠房成功維權(quán)，歷時(shí)兩年，補(bǔ)償數(shù)額最終達(dá)到1.2億

l

湘西被拆遷企業(yè)僅1/3位于紅線(xiàn)內(nèi)，剩余土地?zé)o法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，最終實(shí)現(xiàn)整體征收

l

北京某4S店拆遷維權(quán)案例，補(bǔ)償款成功翻至30倍

l

無(wú)錫某地征收方拒絕承認(rèn)承租企業(yè)合法權(quán)益，成功維權(quán)，爭(zhēng)取到停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償

l

鄭州市養(yǎng)殖廠拆遷維權(quán)，成功推翻原審法院行政判決

l

烏魯木齊市某林木企業(yè)征收，經(jīng)多輪多級(jí)投訴舉報(bào)，300畝林地取得8000萬(wàn)賠償。

l

寧武鋁工業(yè)公司拆遷補(bǔ)償，從原來(lái)的19萬(wàn)提高到440萬(wàn)案例

l

南京某企業(yè)承租某村集體土地建廠房，最終獲得2430萬(wàn)補(bǔ)償案例

l “土地使用權(quán)糾紛案”，律師函一矢中的，補(bǔ)償從0提高到390萬(wàn)案例

l 包頭正華保溫材料有限公司成功維權(quán)，補(bǔ)償額從200多萬(wàn)到900萬(wàn)案例！

l 江蘇某水泥制品廠，一種情況兩種補(bǔ)償，差距3倍

l 青州某機(jī)械廠遭強(qiáng)拆，確認(rèn)省政府征地批復(fù)違法，最終獲600萬(wàn)賠償案例

l 安徽某礦業(yè)公司沒(méi)有合法手續(xù)，最終獲得了800萬(wàn)賠償案例案例

鄭重聲明：本文章為北京吳少博律師事務(wù)所原創(chuàng)文章，禁止同行轉(zhuǎn)載、偽原創(chuàng)等，其他平臺(tái)轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處。

溫馨提示：北京吳少博律師事務(wù)所，10年企業(yè)拆遷維權(quán)經(jīng)驗(yàn)，各位企業(yè)當(dāng)事人面臨拆

文章為吳少博律師原創(chuàng)，轉(zhuǎn)載請(qǐng)經(jīng)過(guò)本團(tuán)隊(duì)同意并注明出處。遷征收時(shí)，補(bǔ)償?shù)?，補(bǔ)償不合理，政策強(qiáng)壓，斷水?dāng)嚯姅嗦返葐?wèn)題，請(qǐng)及時(shí)與我們聯(lián)系，避免錯(cuò)過(guò)律師介入的最好時(shí)機(jī)。

文章為吳少博律師原創(chuàng)，轉(zhuǎn)載請(qǐng)經(jīng)過(guò)本團(tuán)隊(duì)同意并注明出處。

第三篇：第二屆環(huán)保論壇,吳少博律師“從法律層面看養(yǎng)殖場(chǎng)關(guān)停搬遷的補(bǔ)償問(wèn)題”

第二屆環(huán)保論壇，吳少博律師“從法律層面看養(yǎng)殖場(chǎng)關(guān)停搬遷的補(bǔ)償問(wèn)題”

北京吳少博律師事務(wù)所·10年企業(yè)拆遷維權(quán)經(jīng)驗(yàn)

2017年6月27、28日由豬場(chǎng)動(dòng)力網(wǎng)主辦的南農(nóng)高科特約·第二屆豬場(chǎng)污水處理和廢棄資源利用技術(shù)論壇在長(zhǎng)沙招考，大會(huì)邀請(qǐng)了具有十年拆遷經(jīng)驗(yàn)的北京吳少博律師事務(wù)所主任吳少博律師受邀就“法律層面看養(yǎng)殖場(chǎng)關(guān)停搬遷的補(bǔ)償問(wèn)題”進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的講解。

“養(yǎng)殖場(chǎng)遇到拆遷，或者說(shuō)遇到關(guān)停搬遷的問(wèn)題，在補(bǔ)償和維權(quán)方面的相關(guān)法律依據(jù)已經(jīng)耳熟能詳，我下面主要從維權(quán)實(shí)務(wù)的角度，給大家介紹一下實(shí)踐當(dāng)中如果面臨關(guān)停搬遷，應(yīng)該從哪些角度進(jìn)行維權(quán)。”吳少博律師在熱烈的掌聲中站上演講臺(tái)，為上百家養(yǎng)殖企業(yè)娓娓道出八個(gè)角度，來(lái)說(shuō)明在法律層面遇到養(yǎng)殖場(chǎng)關(guān)停搬遷該怎么辦。

這八個(gè)方面分別是：關(guān)停關(guān)閉的法律依據(jù);遇到哪些情況必然會(huì)產(chǎn)生關(guān)閉關(guān)停的后果;職能機(jī)關(guān)會(huì)運(yùn)用哪些手段來(lái)達(dá)到關(guān)閉關(guān)停的結(jié)果;對(duì)關(guān)閉關(guān)停的結(jié)果不服可以通過(guò)哪些法律程序和手段維權(quán);補(bǔ)償方式和補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格區(qū)間應(yīng)該怎么確定;拆遷和征收到底有哪些區(qū)別;如果補(bǔ)償不到位應(yīng)該怎么辦;以及遇到強(qiáng)制關(guān)停關(guān)閉或強(qiáng)拆如何運(yùn)用法律進(jìn)行實(shí)際維權(quán)。

首先，吳少博律師明確指出，養(yǎng)殖場(chǎng)關(guān)閉關(guān)停的法律依據(jù)主要有三個(gè)——《環(huán)境保護(hù)法》《大氣污染法》和《水污染防治法》，此外還要加上2014年1月1日實(shí)施的《畜禽規(guī)模養(yǎng)殖污染防治條例》，該條例對(duì)養(yǎng)殖業(yè)有了更加詳細(xì)的規(guī)定。如該條例第25條“ 因畜牧業(yè)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整以及劃定禁止養(yǎng)殖區(qū)域，或者因?qū)ξ廴緡?yán)重的畜禽養(yǎng)殖密集區(qū)域進(jìn)行綜合整治，確需關(guān)閉或者搬遷現(xiàn)有畜禽養(yǎng)殖場(chǎng)所，致使畜禽養(yǎng)殖者遭受經(jīng)濟(jì)損失的，由縣級(jí)以上地方人民政府依法予以補(bǔ)償”，就明確為符合條件的畜牧養(yǎng)殖業(yè)提供了獲得補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)。

就第二個(gè)方面，吳少博律師介紹“有兩種情況必然會(huì)導(dǎo)致關(guān)閉關(guān)停的后果，第一是環(huán)保環(huán)評(píng)嚴(yán)重不達(dá)標(biāo);第二是被劃入禁養(yǎng)區(qū)”?！岸鴮?duì)于違章建筑”，吳少博律師補(bǔ)充道，“也會(huì)導(dǎo)致關(guān)閉關(guān)停，但與環(huán)保有所區(qū)分?！?/p>

那么，職能機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)進(jìn)行關(guān)閉關(guān)停時(shí)會(huì)采取哪些方式呢?

吳少博律師一針見(jiàn)血地說(shuō)：“手段方式無(wú)非就是三個(gè)字 拆、關(guān)、轉(zhuǎn) ”。

“拆”指在一定時(shí)間內(nèi)要求強(qiáng)制拆除?！瓣P(guān)”的方式有很多，可以簡(jiǎn)單地要求關(guān)閉，在一定的時(shí)間內(nèi)處理設(shè)備和產(chǎn)品，并給予一定的補(bǔ)貼;或者一次性談定，直接把養(yǎng)殖場(chǎng)關(guān)閉，然后支付停產(chǎn)停業(yè)損失。這種“一關(guān)了之”的方式對(duì)養(yǎng)殖戶(hù)造成的損失是比較巨大的?！稗D(zhuǎn)”在實(shí)務(wù)中的比例很小，其關(guān)鍵在于有沒(méi)有后續(xù)的政府資金或者政策扶持，一般只有企業(yè)在當(dāng)?shù)赜芯薮笥绊?，職能部門(mén)才可能會(huì)把養(yǎng)殖行業(yè)轉(zhuǎn)到相近的行業(yè)。由此可見(jiàn)，主要方式是“拆”和“關(guān)”，“關(guān)”的賠償方式不同所產(chǎn)生的分歧往往非常大，在實(shí)務(wù)中關(guān)閉之后怎么辦是一個(gè)很大的問(wèn)題。

當(dāng)養(yǎng)殖企業(yè)主對(duì)關(guān)閉關(guān)停的結(jié)果不服時(shí)，有哪些法律程序和手段可以維護(hù)自己的權(quán)利?

“首先要知道職能部門(mén)會(huì)通過(guò)哪些手段來(lái)達(dá)到自己的目的。不管是針對(duì)什么，目的只有一個(gè)，就是把你關(guān)掉”。吳少博律師認(rèn)為，在實(shí)務(wù)中針對(duì)的主體無(wú)非是三個(gè)層面，一是針對(duì)土地——是否有使用權(quán)?是租賃還是承包?二是針對(duì)廠房，如果手續(xù)不齊全就要適用國(guó)家對(duì)違建的相關(guān)法律規(guī)定。三是針對(duì)環(huán)境不達(dá)標(biāo)，這在原則上不需要賠償。無(wú)非就是這三種。我國(guó)對(duì)行政程序有要求，比如提前收回土地使用權(quán)必須要經(jīng)過(guò)一個(gè)完整的程序，對(duì)下達(dá)行政通知書(shū)和強(qiáng)制關(guān)停的行為，我們都有復(fù)議和訴訟的權(quán)利，由法院和上級(jí)部門(mén)作出司法判定和復(fù)議決定。在實(shí)務(wù)中，對(duì)政府部門(mén)的要求比對(duì)行政相對(duì)人更高一些，除了要在實(shí)體上進(jìn)行認(rèn)定，還必須對(duì)執(zhí)法程序進(jìn)行有效的規(guī)制。一旦進(jìn)入復(fù)議和訴訟程序，原則上就不能對(duì)建筑物和構(gòu)筑物實(shí)施強(qiáng)制拆除，必須等到司法認(rèn)定為違章建筑，才能執(zhí)行。而這段時(shí)間就可以成為緩沖期。這段時(shí)間非常長(zhǎng)，可能一年，甚至一年半的時(shí)間，這恰恰可以作為環(huán)保達(dá)標(biāo)、程序權(quán)利救濟(jì)時(shí)間段。很多企業(yè)認(rèn)為反正都要被拆，是不是只要下達(dá)了行政處罰就馬上拆，才能商榷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)?如果不執(zhí)行會(huì)不會(huì)有嚴(yán)重的后果?“在此就想告訴企業(yè)主們，”吳少博律師正色道，“不是這樣的。提起相應(yīng)的法律程序，對(duì)建筑物的保存是有著好處的。而且養(yǎng)殖行業(yè)瞬息萬(wàn)變，把時(shí)間留得充分也是非常有意義的?！?/p>

補(bǔ)償方式和補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格區(qū)間應(yīng)該怎么確定呢?

吳少博律師道出了法律和實(shí)務(wù)的不同：“如果按照法律來(lái)講，補(bǔ)償?shù)姆绞綗o(wú)非就是一次性貨幣補(bǔ)償，但是一旦到了實(shí)務(wù)當(dāng)中，補(bǔ)償?shù)姆绞骄蜁?huì)變得多種多樣了。雖然最多的仍然是一次性貨幣補(bǔ)償，但是補(bǔ)償?shù)膬r(jià)值和區(qū)間都非常低?！边€有一種是非強(qiáng)制性的，你自愿拆除的，就補(bǔ)加一些錢(qián)。吳律師通過(guò)自己辦理的北京延慶的大型養(yǎng)殖場(chǎng)關(guān)停案例講解了實(shí)務(wù)中的情況。

緊接著，吳少博律師為在座的養(yǎng)殖企業(yè)主介紹了拆遷和征收的區(qū)別。“這兩者在理論和實(shí)踐中都有著很大的不同，但是很多人卻弄不清楚。”吳律師從拆遷和征收的主體、法律依據(jù)、程序要求、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等方面做了詳細(xì)的解讀。

那如果補(bǔ)償不到位應(yīng)該怎么辦?可以通過(guò)協(xié)商的方式或者采用通過(guò)法律程序來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。如果遇到強(qiáng)制關(guān)停關(guān)閉或者強(qiáng)拆呢?首先是不要慌，也不要過(guò)于消極，吳律師根據(jù)豐富的辦案經(jīng)驗(yàn)總結(jié)了以下幾點(diǎn)：可以向關(guān)停主管部門(mén)陳述企業(yè)自身情況，包括損失，企業(yè)發(fā)展前景，企業(yè)關(guān)停后續(xù)安排爭(zhēng)取政策扶持;向企業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展主管部門(mén)反饋情況，積極爭(zhēng)取產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向政策和資金;對(duì)關(guān)停行為要求其上級(jí)機(jī)關(guān)進(jìn)行復(fù)議審查或進(jìn)行司法審查;對(duì)企業(yè)的改造升級(jí)進(jìn)行預(yù)訂方案設(shè)計(jì);協(xié)調(diào)拆遷方相關(guān)部門(mén)積極談判。

吳律師在這次論壇上把條理清晰的維權(quán)經(jīng)驗(yàn)傾囊相授，得到了與會(huì)企業(yè)的一致好評(píng)。會(huì)后，吳少博律師表示“能夠和更多企業(yè)講述維權(quán)經(jīng)驗(yàn)，和大家交流，是非常有價(jià)值的。希望這些經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌驇偷礁嗟娜?。?/p>

鄭重聲明：本文章為北京吳少博律師事務(wù)所原創(chuàng)文章，禁止同行轉(zhuǎn)載、偽原創(chuàng)等，其他平臺(tái)轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處。

溫馨提示：北京吳少博律師事務(wù)所，10年企業(yè)拆遷維權(quán)經(jīng)驗(yàn)，各位企業(yè)當(dāng)事人面臨拆遷征收時(shí)，補(bǔ)償?shù)停a(bǔ)償不合理，政策強(qiáng)壓，斷水?dāng)嚯姅嗦返葐?wèn)題，請(qǐng)及時(shí)與我們聯(lián)系，避免錯(cuò)過(guò)律師介入的最好時(shí)機(jī)。