第一篇：淺談我國保障性住房建設(shè)模式

淺談我國保障性住房建設(shè)

模式

2010年12月06日

淺談我國保障性住房建設(shè)模式

一、研究背景

黨的十七大報告和2008 年政府工作報告中,住房保障已成為一項關(guān)系社會穩(wěn)定與和諧的民生問題，保障性住房的建設(shè)在今后的一定時期內(nèi)將成為各級政府安居工作的重點。同時，保障性住房建設(shè)的項目管理又是降低建設(shè)成本、保證工程質(zhì)量的重要措施。因此，為了加快保障性住房的落實，中央政府先后出臺了一系列政策性文件,用以指導(dǎo)各級地方政府把保障性住房建設(shè)作為實現(xiàn)公共服務(wù)的一項重要職責(zé)。

保障性住房是為解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房需求，由政府主導(dǎo)建設(shè)分配租售的住房項目，現(xiàn)階段主要是廉租房和經(jīng)濟適用房；做好這項工作既可保障部分居民無法完全由住房商品化解決住房需求這一社會問題，同時住房使用對象基本確定，分配銷售過程未完全市場化，又可防止像普通商品那樣受社會經(jīng)濟增長速度影響而出售率低的積壓房現(xiàn)象，項目本身的固定資產(chǎn)投資建設(shè)將帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，提供就業(yè)崗位；是建設(shè)領(lǐng)域擴大內(nèi)需拉動經(jīng)濟增長的主要工作，研究探索保障房建設(shè)模式十分必要。

二、研究過程

1．保障性住房的作用

在政策鼓勵的基礎(chǔ)上建設(shè)政府投資的非經(jīng)營性項目，將有助于實現(xiàn)住房保障產(chǎn)品建設(shè)的科學(xué)化、制度化和市場化。

1）有利于完善機構(gòu)職能。

促進保障住房建設(shè)管理體系的系統(tǒng)性保障性住房的建設(shè)離不開政府主導(dǎo)的作用，即通過政策性的管理措施將住房保障目標與實現(xiàn)目標的載體緊密結(jié)合。作為住房公共服務(wù)職能的實現(xiàn)部門，住房保障機構(gòu)應(yīng)該是宏觀上對既定政策的貫徹執(zhí)行，主要承擔(dān)保障房建設(shè)的長期規(guī)劃、標準指導(dǎo)、計劃安排、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、過程監(jiān)督和日常管理以及向特定對象提供住房產(chǎn)品等職能。

2）有利于發(fā)揮市場優(yōu)勢。

住房保障機構(gòu)可以通過招標方式，選擇社會專業(yè)化的代建單位負責(zé)項目的投資管理和建設(shè)組織實施。這些單位專業(yè)從事項目投資建設(shè)管理，擁有大批專業(yè)人員，具有豐富的項目建設(shè)管理知識和經(jīng)驗。熟悉整個建設(shè)流程，能夠在項目建設(shè)中發(fā)揮重要的主導(dǎo)作用。同時，住房保障機構(gòu)以合同管理為核心，對項目的造價、形式、功能、質(zhì)量和進度以及使用和移交等要素事前進行指標約定，將以往作為建設(shè)單位的管理責(zé)任由全程重點轉(zhuǎn)為前期重點，實現(xiàn)了由比較初級的項目過程管理向高級的項目合同管理的轉(zhuǎn)變。管理方式的質(zhì)變，必將促進項目管理的水平和效能的提高。

3）有利于逐步實現(xiàn)住房保障項目建設(shè)的標準化。

項目建設(shè)的標準化就是將不同類型，不同功能的各項目要素進行標準化分類儲備。在有建設(shè)要求時，針對項目特點進行不同項目控制要素的采集，并通過有效的組織方式實現(xiàn)項目建設(shè)預(yù)定目標。住房保障項目類型豐富，有住宅工程項目、市政配套工程項目、功能性公建配套項目、社會服務(wù)功能項目等。功能要求多樣，需要滿足居住功能、生活服務(wù)功能、社會保障功能、交通組織功能、教育服務(wù)功能、醫(yī)療服務(wù)功能、商業(yè)服務(wù)功能等。

2．我國現(xiàn)有保障性住房建設(shè)模式

目前，我國保障性住房的試點工作正在積極展開。各地的保障房建設(shè)的模式呈現(xiàn)出多樣性，目前收到較多關(guān)注的模式有：

1）政府主導(dǎo)的供給模式

該模式的代表性地區(qū)為重慶。重慶市明確提出公租房“姓公不姓私”，由政府向占比1/2的中低收入人口提供租賃房。重慶土地儲備主要控制在政府而不是開發(fā)商手中。

2）多種融資方式并舉的供給模式

該模式的代表性地區(qū)為上海和天津。房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）方案在兩地相繼出臺。以天津為例，除了積極探索發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金募集支持保障性住房建設(shè)外，還利用住房公積金項目貸款支持租賃型經(jīng)濟適用房建設(shè)，積極與全國社會保障基金理事會溝通，爭取將社會保障金引入天津市支持保障性住房建設(shè)。

近幾年來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革和城市低收入家庭的住房需求與供給矛盾日益凸顯，我國的住房保障制度建設(shè)在解決城市低收入家庭方面確實卓有成效。但是，與其他發(fā)達國家和地區(qū)相比，我國的住房保障體系建設(shè)起步較晚，還存在著保障對象定位模糊、覆蓋面狹窄、相關(guān)配套政策不完善、監(jiān)督機制不健全等方面問題。

3．現(xiàn)階段保障性住房建設(shè)模式存在的問題

1）由于保障性住房的主要供應(yīng)對象是城市的低收入人群,目前保障性住房是以經(jīng)濟適用房和廉租房為主。我國采取的比較多的是集中建設(shè)保障性住房。一般在城市的某些地方劃出特定區(qū)域集中建設(shè)。從表面看,這種建設(shè)方式便于操作實施,可以在一定程度上解決居民的住房問題,但過于集中的建設(shè)方式會引發(fā)很多相關(guān)的問題。

2）由于保障性住房大部分遠離市中心,且居住者多為低收入群體,也使得中低收入者居住空間向著邊緣化發(fā)展,同時加劇低收入群體的空間聚集現(xiàn)象,強化不同社會階層在空間上的分化,造成城市居住空間的分異。

3）由于保障性住房是政府在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ系闹匾緩剑虼舜龠M社會公平和社會穩(wěn)定是其基本價值理念。如果著眼于將不同收入階層混合居住,可以通過中高收入群體的影響,改變低收入群體的行為模式,使住宅質(zhì)量和城市鄰里的生活環(huán)境質(zhì)量都得到提升；通過高收入居民的社會觀念影響,可以使低收入居民的就業(yè)難度降低；同時高收入群體的更明顯、更嚴格的社會行為準則可以規(guī)范每個混居鄰里成員,從而降低區(qū)域犯罪率；最終低收入居民可以得益于更多的就業(yè)機會、教育設(shè)施、安全性和更好的地區(qū)社會服務(wù)。

4）住房準入退出機制不健全。住房保障實施過程中，面臨著無法準確界定住房保障對象和對象認定缺乏科學(xué)標準等問題，主要原因：一是住房檔案系統(tǒng)不健全，大部分城市基本上沒有建立住房檔案，或即使某一時期建立也沒有實施動態(tài)管理。由于基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)不全、住房檔案信息不健全，導(dǎo)致難以準確界定住房保障對象。二是個人收入和信用制度不健全，目前還沒有建立全面、有效的個人信用制度，這不僅造成收人核定及準人確認的難度大，而且就業(yè)、收人變化時更難適時、準確地進行復(fù)核和清出，造成住房“準入”與“退出”的監(jiān)管困難。5）防止保障性住房建設(shè)中平民窟問題。現(xiàn)在的社會現(xiàn)實是，保障性住房尚未鋪開，房子已經(jīng)形成了窮人和富人之間的空間隔離器。房價從某種程度已經(jīng)成了過濾器，低收入群體受到了高房價的排斥。

6）住房保障缺乏法律硬約束。目前，住房保障的法律法規(guī)只有住建部等有關(guān)部委頒布的部門規(guī)章及規(guī)范性文件，立法層次較低，遠遠不能滿足發(fā)展需要。由于缺乏法律的硬約束，地方在執(zhí)行保障政策過程中往往出現(xiàn)落實不到位現(xiàn)象，導(dǎo)致政策實際效果差。現(xiàn)實中，很多地方出于眼前的經(jīng)濟利益考慮，對劃撥土地、減免稅費、資金投入積極性不高，住房保障政策往往落實不到位。同時，不同政府部門之間，還存在著協(xié)調(diào)問題。部門職權(quán)不同，政策目標、辦事程序需要協(xié)調(diào)，由于缺乏法律硬約束，在制定和落實政策時要保持高度統(tǒng)一不是一件容易的事情。如經(jīng)濟適用住房中行政性收費減免，人防費減免普遍實施不到位；由于低收人家庭還貸能力差，許多購房者得不到住房貸款等等。

三、研究結(jié)論

保障性住房建設(shè)是解決住房民生問題最切實有效的途徑，是保障廣大中低收入群眾切身利益最直接、最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。所以一定采取措施推進社會保障性住房制度的建設(shè)。

1．設(shè)置整合的政府執(zhí)行機構(gòu), 強化政府工作職責(zé)。

政府肩負著促進社會全面發(fā)展、維護社會安定和諧的重要職責(zé), 理應(yīng)成為住房保障工作的責(zé)任主體。通過整合的公共部門根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展狀況及目標制定相關(guān)政策, 組織編制住房發(fā)展規(guī)劃, 同時監(jiān)督并引導(dǎo)開發(fā)商和平價購房者這兩大對立團體實現(xiàn)合作雙贏。2．轉(zhuǎn)變保障性住房用地的供給方式。

目前我省集中興建的保障性住房以經(jīng)濟適用房為主, 主要采取劃分經(jīng)濟適用房獨立地塊進行開發(fā)建設(shè)的方式。為提高城市土地經(jīng)濟效益, 這些地塊多位于低價低廉的城市邊緣地區(qū)。雖然低收入群體在空間資源分配中受益, 但與其他商品用房在用地空間上形成分隔。為轉(zhuǎn)變現(xiàn)有的保障性住房土地供給方式, 可以在商品住房項目中強制要求建設(shè)一定比例的保障性住房, 同時按保障性住房建成面積比例給予減免土地出讓金、行政事業(yè)性收費和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等優(yōu)惠政策。3.進行多樣化的建筑設(shè)計。

在保證建設(shè)質(zhì)量統(tǒng)一的前提下, 進行多樣化的外觀和戶型設(shè)計, 既可以避免失去對中等收入人群的吸引力, 又可以使低收入人群不至于產(chǎn)生自卑感, 減少不同群體間的心理距離。多樣化的住宅戶型設(shè)計是滿足不同收入群體居住需求的關(guān)鍵, 是混合居住社區(qū)形成的物質(zhì)基礎(chǔ), 同時還可降低開發(fā)商的市場風(fēng)險。4．制定針對中低收入購房者的補貼政策。

通過嚴格審查申請者資格條件, 并規(guī)定此類財政補貼來自沒有設(shè)置住宅項目所上繳的補償金(最終會被轉(zhuǎn)移到富裕的購房者), 以體現(xiàn)社會公平。對于中低收入家庭, 其購房所需貸款可獲得租稅折減, 減輕其財政負擔(dān)。5．加強社區(qū)建設(shè)。

在社區(qū)建設(shè)中, 首先做好空間規(guī)劃, 滿足不同群體間交往與溝通行為的空間要求, 提供公共、半公共、半私密的多層次交往空間。其次, 充分利用社區(qū)資源, 強化社區(qū)功能以豐富的社區(qū)活動為載體, 促進居民之間的接觸和交流, 培育共同的社會觀念和行為模式, 縮小居民間的社會距離。6．切實建立和完善保障性住房的準入與退出機制。

完善收入審核和收入變動的監(jiān)測機制。目前情況下，收入標準難以真實準確可靠地審核，這也是保障性住房分配過程中屢遭社會輿論抨擊的最主要原因。要盡快建立起個人收入的監(jiān)測機制，以便與保障性住房的退出機制相適應(yīng)，一旦保障對象收入增加，就應(yīng)該及時采取措施，令其退出。7．建立公共住房檔案信息系統(tǒng)。

建立住房檔案信息系統(tǒng)是實施住房保障另一個基本依據(jù)。要對全市家庭和個人的住房情況進行調(diào)查摸底，建立家庭住房情況登記備案制度，對政府保障住房的分配實行家庭成員全名制。目前，廈門市在這方面已開展探索，取得了一定經(jīng)驗。

8．在保障性住房的建設(shè)模式中, 建筑企業(yè)和建筑咨詢企業(yè)應(yīng)該發(fā)揮更多的作用。

無論是代建制還是總包模式, 都需要建筑企業(yè)和咨詢企業(yè)發(fā)揮更大的能動作用, 參與其中。這兩種模式可以使保障性住房的建設(shè)減少中間環(huán)節(jié), 同時使政府對于保障性住房的控制力增強。相對于傳統(tǒng)建筑市場的僧多粥少, 保障性住房的建設(shè)或許能成為建筑企業(yè)新的利潤增長點。四．結(jié)束語

保障性住房的建設(shè)在我國剛剛起步, 并且處于需要大規(guī)模建設(shè)的時期。在這個階段進行建設(shè)模式的探討和嘗試, 對于今后保障性住房的建設(shè), 有著積極的意義。同時，在此過程中, 保障性住房集中建設(shè)的方式在客觀上加劇了低收入群體的空間聚集。在當前構(gòu)建社會主義和諧社會的宏觀政策背景下, 保障性住房與普通商品住房混合建設(shè)的方式,不僅有助于降低住區(qū)內(nèi)低收入階層居民和其他低收入階層居民的社會距離, 而且有助于緩解低收入階層居民的自我孤立和自我隔離問題以及有可能引起的各種社會問題?？梢哉f, 在當前構(gòu)建社會主義和諧社會的宏觀政策背景下, 保障性住房的建設(shè)方式應(yīng)以促進社會和諧和低收入階層的提升為目標, 建立與其他商品房混合建設(shè)的方式, 推進社會整合。

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第二篇：加強保障性住房建設(shè)加強保障性住房建設(shè)

社會保障性住房是我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較具特殊性的一種類型住宅，它通常是指根據(jù)國家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對該類住房的建造標準和銷售價格或租金標準給予限定，起社會保障作用的住房。社會保障性住房制度也就是在社會保障性住房建設(shè)、分配、流通等具體實踐中形成的制度。

加強保障性住房建設(shè)，既是改善和保障民生的重要舉措，又是擴大內(nèi)需、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的有效途徑

加強保障性住房建設(shè)，有利于改善民生、維護社會和諧穩(wěn)定。努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，是改善和保障民生的目標。加強保障性住房建設(shè)，切實解決與改善低收入居民家庭的住房問題，是實現(xiàn)“住有所居”的重要舉措。在我國“土地公有”的制度下，住房具有公共產(chǎn)品的特殊屬性，政府有責(zé)任、有義務(wù)為公民提供基本住房保障。同時，住房消費具有巨大的外部性，從社會學(xué)角度看，一個居民是否擁有良好或社會所認同的最基本的居住條件，會影響其道德水平、社會行為規(guī)范，乃至對社會的認同感和歸屬感。十七大報告明確指出“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難”，充分體現(xiàn)了黨和政府對住房保障體系建設(shè)工作的高度重視。

加強保障性住房建設(shè)，有利于控制高房價，更好落實調(diào)控房價的政策。目前，我國商品房市場房價收入比已超過國際公認的警戒線，大量低收入家庭甚至部分中等收入家庭無力承擔(dān)過高房價，房地產(chǎn)業(yè)已聚集巨大風(fēng)險。這不僅嚴重影響居民消費預(yù)期和投資環(huán)境，阻礙城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略的順利推進，而且將進一步拉大貧富差距，擠占中低收入階層的生存空間。在這種背景下，2010年4月以來，政府綜合運用財政、金融、土地等宏觀調(diào)控工具，連續(xù)出臺“國十一條”、“國五條”、“國八條”等重磅調(diào)控政策，但房價上漲壓力依然存在，調(diào)控形勢依然嚴峻。認真落實保障性住房建設(shè)調(diào)控政策，能夠改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加住房供給數(shù)量，抑制居民對商品房的剛性需求，對促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、抑制商品房房價的進一步上漲，能起到重要的作用。

加強保障性住房建設(shè)，有利于擴大內(nèi)需，促進轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式和經(jīng)濟快速持續(xù)發(fā)展。長期以來，內(nèi)需不振一直是制約我國經(jīng)濟進一步發(fā)展的一個重要因素。加強保障性住房建設(shè)，一方面讓數(shù)量龐大的中低收入者能以較低的成本實現(xiàn)“居者有其屋”，不必為高昂的商品房而節(jié)衣縮食、苦苦積蓄，這就為他們增強消費信心、釋放消費需求創(chuàng)造有利條件；另一方面，加快保障性住房建設(shè)，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有很強的帶動效應(yīng)，其輻射帶動作用和杠桿作用非常明顯。政府主導(dǎo)的大規(guī)模保障性住房建設(shè)，以民生為導(dǎo)向，可以給畸形發(fā)展的商品房市場降溫，引導(dǎo)社會投資方向，鼓勵更多企業(yè)和資本投入實體經(jīng)濟和科技創(chuàng)新。從這個意義上說，大規(guī)模加強保障房建設(shè)，可以成為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的重要突破口。

第三篇：保障性住房建設(shè)的融資模式

保障性住房建設(shè)的融資模式:REIT是新融資工具

激勵不當與地方政府融資不足的問題，正在通過新的融資協(xié)議逐步解決，包括建筑公司與地方政府簽訂建設(shè)-移交協(xié)議、房地產(chǎn)投資信托(REIT)融 資、保險資金投資以及使用住房公積金。與以往相比，我們預(yù)期地方政府將全力實現(xiàn)建設(shè)保障性住房的官方目標，但部分財政赤字高、基建項目融資負擔(dān)重的地區(qū)可 能繼續(xù)落后。

近月來，為抑制房價的迅速攀升和應(yīng)對部分城市房價過高，中國政府已加大對建設(shè)保障性住房的關(guān)注，并將之作為彌補房地產(chǎn)投資預(yù)期放緩的一個手段。今年建 設(shè)580萬套保障性住房的官方目標，已經(jīng)由地方政府與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部簽訂協(xié)議，國家高級領(lǐng)導(dǎo)人對此堅定地予以肯定。地方官員已被督促將融資途徑多元化、確保充足的土地供應(yīng)、分房時遵循公平的指導(dǎo)原則，并獲通知建設(shè)保障性住房將成為其業(yè)績考核的主要內(nèi)容。本文將對保障性住房的新融資模式、活躍在該行業(yè)的市 場參與者以及商品房市場和原材料需求由此所受的影響進行論述。

保障性住房的分類

在中國，“保障性住房”包含多個住房類別，它是提供給符合地方政府所制定標準(如收入、總資產(chǎn)、婚姻狀況和目前生活條件等)的居民的一種社會保障形 式。各個城市自行制定保障性住房標準。例如上海三口或以上家庭的人均年可支配收入須低于人民幣34800元，人均資產(chǎn)須少于人民幣90000元。家庭成員 須在過去5年內(nèi)未曾向家庭以外出售或轉(zhuǎn)讓住房。

保障性住房大致可分為四類：

經(jīng)濟適用房

單位面積一般限制在60平方米以內(nèi)，并且按低于市場的價格(通常較同類普通住房低20%至30%)出售給符合條件的家庭。經(jīng)濟適用房的所有人通常在住 滿一段時期(通常為5年)以及繳納土地出讓金以前不得出售或出租他們的住房，但按原價賣回給地方住房主管機關(guān)除外。經(jīng)濟適用房通常會優(yōu)先分配給因市區(qū)重建 項目而拆遷的家庭。經(jīng)濟適用房的開發(fā)可能會由地方政府直接、由工作單位或(在通常情況下)由商業(yè)開發(fā)商進行。此類開發(fā)商可免費獲得土地，并可獲得50%的 所有其他稅收減免，但須遵守售價和建筑標準方面的指引。開發(fā)商的利潤率通常限制在3%至4%，而普通商品房的利潤率一般為15%至20%。

廉租房

歸政府所有，以較低的租金(有時低至可比較市場租金水平的1/10)出租予城市特困人口的住房(面積小于50平方米)。此類住房的建設(shè)資金主要來自地 方政府預(yù)算，但鑒于近期的預(yù)算限制，來自中央政府的財政轉(zhuǎn)撥已成為整體融資不可或缺的組成部分。廉租房的所有權(quán)為國有，不可出售。2009年7月，政府擴 大了廉租房的建設(shè)規(guī)模，以滿足更多人的需求，其中包括不符合正常居住標準的應(yīng)屆畢業(yè)生和農(nóng)民工。相對于市場租金水平，此類人群在租金方面享有的折價一般不 會太高。

限價房

政府最近推出的一個住房救助項目，主要面向城市中等收入家庭，其單位面積限制在90平方米以內(nèi)。限價房的價格上限由地方政府在將土地售予開發(fā)商時確 定，價格水平通常介于經(jīng)濟適用房和普通商品房之間。和經(jīng)濟適用房項目一樣，買方須達到預(yù)定的標準，并須遵守類似的轉(zhuǎn)售限制條件。

棚戶區(qū)安置房

棚戶區(qū)居民是中國保障性住房計劃覆蓋的主要群體。中國大部分的棚戶區(qū)位于城區(qū)。在改造過程中拆遷的家庭可獲得經(jīng)濟適用房、限價房或者經(jīng)濟補償。

為加快保障性住房的建設(shè)，中央政府宣布在未來幾年間由地方政府官員直接負責(zé)保障性住房的供應(yīng)。此等利益調(diào)整的效果似乎已在各地顯現(xiàn)。尤其是，北京和上 海等一線城市均已頒布政策，要求提高保障性住房用地在商品房項目用地中所占的比例：上海由0提高到5%，北京則由15%提高到30%。

各種融資模式

中央政府今年制定了更激進的開工目標，其用作投資保障性住房的預(yù)算已達到632億元(按年增長14.8%)，其中616億元為中央政府向地方政府作出 的移轉(zhuǎn)性支付。然而，據(jù)中國國內(nèi)部分專家估計，2010年僅是廉租房建設(shè)資金就可能達到人民幣4,500億元，其中多數(shù)融資負擔(dān)將繼續(xù)由地方政府承擔(dān)。

根據(jù)國家方針，保障性住房建設(shè)資金應(yīng)來源于：1.地方政府預(yù)算；2.住房公積金(針對職工的免稅強制性住房儲蓄計劃)凈收益；3.土地使用稅的10%(扣除開支)；4.中央政府撥款及廉租房所得凈收入。其他資金來源可包括銀行貸款、房地產(chǎn)發(fā)展商注資及發(fā)行債券。

盡管按國家政策，地方政府土地使用稅凈收入的10%應(yīng)用于建設(shè)保障性住房，但由于對“凈”額的解釋并無定論，故建設(shè)資金出現(xiàn)缺口。

廉租房集資困難最大

在四類主要保障性住房當中，廉租房建設(shè)面臨的資金困境最嚴峻。除承諾在長時間內(nèi)維持低水平的租金收益外，地方政府還須放棄賣地收益，且一般還須承擔(dān)建 設(shè)成本。相比之下，經(jīng)濟適用房及限價房在建成后即可出售，還能依靠開發(fā)商注資及銀行貸款獲得大部分資金。選作重建的棚戶區(qū)一般位于市區(qū)內(nèi)，地價相對較高，可按更高容積率進行重建。因此，地方政府一般有能力承擔(dān)建設(shè)所需的凈投資。

地方政府面臨的挑戰(zhàn)

近年來，地方政府收入中有超過20%～30%來自土地出讓金，這意味著政府缺乏為保障性住房提供大量可按市價售予以高端市場為目標的民營開發(fā)商的土地 的動力(保障性住房完工率見圖3)。隨著地價上漲(如2009年土地出讓金增加43.2%至人民幣1.42萬億元，估計占地方政府收入的 30.5%)，近幾年這種現(xiàn)象變得越發(fā)明顯。

新的融資模式

鑒于土地銷售放緩，且中央繼續(xù)對地方政府投資工具的借貸實施限制，地方政府若要籌措足夠資金以完成今年的目標，將面臨巨大壓力。

建設(shè)-移交協(xié)議

建筑公司不僅有機會承擔(dān)項目開發(fā)，還負責(zé)提供項目資金。根據(jù)建設(shè)-移交協(xié)議，建筑公司將墊付項目資金，而項目所有人(一般為市政府)將于項目竣工后兩至三年償還建筑費用和利息。

房地產(chǎn)投資信托(REIT)：新的融資工具

2010年初，在上海及天津試行保障性住房抵押REIT的提案，據(jù)稱已提交國務(wù)院審批。據(jù)新聞報道，REIT試點計劃將主要以銀行為核心投資者。市場 揣測，鑒于目前5年以上貸款的名義貸款利率維持在5.94%，為使機構(gòu)投資者介入股票式REIT所有權(quán)，回報可能需要達到8%。我們認為REIT將成為保 障性住房在財務(wù)上可行的潛在資金來源。國內(nèi)專家已提出若干提高收益的可能方案，包括1.在REIT架構(gòu)內(nèi)綁定其他高收益地方政府房地產(chǎn)資產(chǎn) ；2.向投資者提供政府補助；3.為投資REIT產(chǎn)生的收入提供優(yōu)惠所得稅。

住房公積金

住房公積金成立于1994年，是一項強制性購房儲蓄計劃，旨在通過由基金提供按揭貸款補貼，為普通工資階層提供幫助。使用住房公積金建設(shè)保障性住房的 試行計劃已于28個城市啟動，貸款批授總額預(yù)計為人民幣500億元。根據(jù)新政策，地方政府可動用住房公積金盈余資本。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，2008年 底的住房公積金盈余資本為人民幣3,193億元。鑒于住房公積金內(nèi)的閑置資金龐大，盈余資本可有效用于為政策性住房提供建設(shè)資金，以及以貸款安排利息的形 式提供額外回報。

保險公司

2010年9月3日，中國保險監(jiān)督管理委員會允許保險公司在房地產(chǎn)最多投資其資產(chǎn)的10%。倘若以2010年7月底4.57萬億的保險總資產(chǎn)計算，則 約有4500億元資金可流入房地產(chǎn)行業(yè)。盡管保險商的房地產(chǎn)投資可能涉及保障性住房以及退休和商用物業(yè)，我們認為，鑒于飛速增長(5年的年復(fù)合增長率為 24.2%)的保費收入需流入長期投資，保險業(yè)可能成為保障性住房的重要資金來源。

為何私營開發(fā)商積極參與？

最近，中國國內(nèi)媒體紛紛報道，重點以商品房為主的房地產(chǎn)開發(fā)商計劃大力進軍保障性住房市場。部分原因是響應(yīng)政府進一步增加保障性住房的承諾。除商品房 開發(fā)商外，眾多建筑公司甚至礦業(yè)公司也紛紛宣布計劃，準備在保障性住房市場占據(jù)一席之地。保障性住房項目與商品房項目在諸多方面存在差異，其中之一就是前 者的市場需求幾乎有保障，有效將開發(fā)商較建筑公司在銷售和市場環(huán)節(jié)增加的價值降至最低。因此，我們預(yù)期經(jīng)濟適用房市場的發(fā)展將與商品房市場迥然不同，特別 是，經(jīng)濟適用房市場的參與者將更加多元化。

對于主要以商品房為主的開發(fā)商而言，保障性住房項目的利潤率遠低于商品房，但在目前房地產(chǎn)市場萎靡的環(huán)境下，卻能提供若干恰逢其時的好處。

增強商譽

建設(shè)保障性住房的利潤率非常低，因此在一定程度上可視為開發(fā)商的一項社會責(zé)任。隨著政府履行為社會大眾提供適當?shù)谋Ｕ闲宰》拷鉀Q方案的承諾變得越來越迫切，開發(fā)商開始熱衷于參與政策性住房項目，以增強商譽并鞏固與決策者的關(guān)系。

更多的貸款渠道

除貸款更容易、貸款渠道更多以及審批更快之外，保障性住房的投資回報遠高于表面看來的水平。

為住房市場的結(jié)構(gòu)性改革做準備

自中國政府由2010年4月份起實施房地產(chǎn)調(diào)控措施以來，開發(fā)商、購房者及投機商一直在觀察市場是否會迎來反彈，特別是政府落實減緩房地產(chǎn)市場發(fā)展的 決心。迄今為止，政府堅定實施有關(guān)政策，并明確重申打擊投機活動的目標。因商品房價格已達到多數(shù)人無法承擔(dān)的水平，保障性住房市場的需求空前加大。在商品 房市場繁榮時期對開發(fā)商而言的雞肋，如今已成為銷售有保障的香餑餑。

資本要求低

保障性住房項目的資本要求遠低于商品房。住房項目成本的第一大要素土地由政府視政策性住房的類型提供，政府將為項目提供不同程度的資金支持。(政府負責(zé)廉租房、公租房以及安置房的所有開發(fā)成本，并放棄限價房及經(jīng)濟適用房的部分地價)。

稅務(wù)激勵

除政府提供的各種激勵之外，保障性住房還可享受大量的稅務(wù)優(yōu)惠。例如，目前征繳的土地增值稅乃按照四個利潤率范圍確定(30%～60%)；保障性住房 的低利潤率可能會由節(jié)稅部分抵消，因為稅款會降低開發(fā)項目的整體利潤率。一些城市已將保障性住房的土地增值稅預(yù)征率下調(diào)至1%，以進一步鼓勵開發(fā)商參與。

建筑公司

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商并非是對保障性住房感興趣的惟一群體，建筑公司也積極參與其中。上文所述的建設(shè)-移交協(xié)議將為建筑公司帶來更高的利潤率。此外，由 于政府包銷整個項目，建筑公司不負責(zé)竣工單位的市場推廣和銷售?；谶@些原因，保障性住房建設(shè)將為建筑公司提供激勵(更高利潤)和優(yōu)勢(因設(shè)計簡單和標準 化，且毋須推廣和銷售，開發(fā)商的附加值被降至最低)，進而令其在不久的將來成為主要參與者。

保障性住房：社會問題的重點

2010年5月，中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與全國各地方政府簽訂協(xié)議，以在2010年開始建設(shè)300萬套保障性住房(包括經(jīng)濟適用房和廉租房)。另外，將 興建280萬套臨時安置房。國家領(lǐng)導(dǎo)人已在多個場合重申建設(shè)580萬套保障性住房這一總目標，2010年8月21日，國務(wù)院副總理李克強在講話中也強調(diào)加 快把保障性住房重大民生工程建設(shè)好。決策者進一步計劃在2009年至2011年間建設(shè)1300萬套保障性住房，預(yù)計總投資為人民幣9000億元。

由于城市生活條件極其不平等(并在近期中國房地產(chǎn)市場的繁榮中加劇)，保障性住房已上升為中國首要的社會問題。中國一線城市的購房成本是主要城市平均 家庭收入水平的11～12倍，而紐約和倫敦則約為7倍。盡管全國的總體水平并不高，但決策者仍留意快速的城市化遷移以及能為民工、畢業(yè)生和其他低收入購房 者提供的保障性住房有限的問題。香港和新加坡等鄰近商業(yè)中心的購房成本相對于家庭收入的比率也升至12倍，但它們推行的公共住房計劃分別覆蓋各自人口總數(shù) 的47.5%和80%以上。

2000年至2009年期間，經(jīng)濟適用房(按低于市場價格出售的保障性住房)的投資金額占住房投資總額的比例由14.2%跌至僅4.4%。2010年 前7個月，由于商品房投資大幅回升，該比例進一步降至3.1%。若假設(shè)中國低至中低收入家庭符合資格購買特定形式的保障性住房，目前約需7700萬套保障 性住房。然而，中國現(xiàn)有的保障性住房庫存估計約為1300萬套。在所有其他因素保持不變的情況下，即使政府達成并繼續(xù)在未來10年每年建造約600萬套保 障性住房的目標，在下個10年結(jié)束時，中國仍面臨保障性住房短缺的問題。因此，保障性住房建設(shè)活動的勢頭顯然會繼續(xù)加大，而部分開發(fā)商將會把在該行業(yè)尚處 于初步發(fā)展階段時進入作為當務(wù)之急。

第四篇：關(guān)于我國保障性住房建設(shè)的問題研究

關(guān)于我國保障性住房建設(shè)的問題研究

姓 名 譚 虎 專 業(yè) 投 資 學(xué) 研究方向 房地產(chǎn)投資 指導(dǎo)教師 陳 柏 東 學(xué)院名稱 金融學(xué)院

中南財經(jīng)政法大學(xué)研究生部

引言

我國正處在經(jīng)濟和社會轉(zhuǎn)型的宏觀背景下,在現(xiàn)行市場經(jīng)濟背景下,住房難問題作為關(guān)乎國計民生的大事之一,成為我國乃至世界各國所關(guān)注的重點。由此,經(jīng)濟適用房、廉租房和公積金政策等一系列保障性住房政策的出臺,是我國應(yīng)對這一問題,解決中低收入家庭住房困難的重大決策,然而在這一過程中存在諸多問題,諸如政府思路不清晰,制度不健全,監(jiān)管不嚴格等,由此導(dǎo)致保障性住房政策成果不顯著,百姓無法切實得到實惠。目前,保障性住房問題已經(jīng)引起我國政府和學(xué)術(shù)界的廣泛重視,但研究多集中在如何住房保障制度改革方面,而在新的投資環(huán)境和政策下企業(yè)與政府所面臨的問題研究較少，本文試圖以住建部和國務(wù)院的十二五規(guī)劃為出發(fā)點,重點研究新政策下政府保障性住房建設(shè)在土地公給和資金運用方面所存在的問題和挑戰(zhàn)，提出政府投融資的具體渠道和辦法，實現(xiàn)由“有住房”到“有房住”的轉(zhuǎn)變，以期能夠更好地解決低收入家庭住房難問題。

一、我國保障性住房建設(shè)的發(fā)展歷程

保障性住房是與商品性住房相對應(yīng)的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房、以及棚改房構(gòu)成，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對該類住房的建造標準和銷售價格或租金標準給予限定，具有社會保障性質(zhì)。

早在1995年，《國家安居工程實施方案》的出臺就標志著“安居工程”在我國全面起步，其計劃在原有住房建設(shè)規(guī)?；A(chǔ)上，新增安居工程建筑面積1.5億平方米，用五年左右時間完成。安居工程住房直接以成本價向中低收入家庭出售，并優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。這一階段我國住房的主要模式為“集資合作建房”和“安居工程”兩種方式，同時實物分房還沒有完全取消，經(jīng)濟適用房開始進入保障房體系。

1998年7月3日國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，標志著以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系已經(jīng)全面建立起來。2001年底開始，以大連市為代表的部分城市提出了經(jīng)營城市的理念，以出讓土地獲取政府收入，導(dǎo)致建設(shè)經(jīng)濟適用住房的積極性逐步減弱。從2002年開始，經(jīng)濟適用住房投資占房地產(chǎn)投資比例大幅下降。2003年，國務(wù)院18號文把房地產(chǎn)業(yè)作為了拉動經(jīng)濟增長的支柱性產(chǎn)業(yè)，普通商品住房同時也取代了經(jīng)濟適用房作為了市場的供應(yīng)主體，在一定程度上導(dǎo)致了保障

性住房的建設(shè)和供應(yīng)不足。2005 年更達到了歷史最低點，僅為3%（2005 年經(jīng)濟適用房投資額為519 億，同期房地產(chǎn)開發(fā)投資15909億元），一些城市甚至停止經(jīng)濟適用住房的建設(shè)。

2007年國務(wù)院提出了住房保障制度的目標和基本框架，即以城市低收入家庭為對象，進一步建立健全城市廉租住房制度，改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度，力爭到“十一五”（2006-2010年）期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善。

2010年國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，要求加快保障性安居工程建設(shè)，確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)，我國保障性住房體系已經(jīng)逐步趨于完善。

二、保障性住房建設(shè)的發(fā)展現(xiàn)狀

2010年，全國保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工590萬套，基本建成370萬套，中央財政保障性安居工程支出764.86億元，增長38.9%，超額完成年初計劃。2007年以來，中央財政不斷加大對保障性安居工程的補助力度，2007-2009年中央財政保障性安居工程支出分別為51億元、181.9億元和550.6億元，增速明顯。

在中央的十二五規(guī)劃中，住建部對2011 年保障房建設(shè)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)做出了明確的安排，并與地方政府簽訂責(zé)任書，大大強化了保障房執(zhí)行力度。保障房建設(shè)的目標在于，立足保障基本需求、引導(dǎo)合理消費，加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。將保障房建設(shè)規(guī)劃提升至3600 萬套，大約是過去10年建設(shè)規(guī)模的兩倍；同時，每年還將改造農(nóng)村危房150萬戶以上。計劃至2015 年末，保障房能覆蓋到總?cè)丝诘?0%左右。2011年全國就將開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套，比上年增長70%以上，創(chuàng)歷年之最。截至2011年7月底，全國城鎮(zhèn)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房開工建設(shè)721.8萬套，開工率72%。以湖北省為例，保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開

工率已達99.98%,僅有54套保障房還未開工?

2011年1月29日，國土資源部公布了2010年全國住房用地供應(yīng)計劃執(zhí)行情況，2010年全國30個省區(qū)市(不含西藏和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團)住房供地計劃18.47萬公頃，實際完成12.54萬公頃，比2009年住房供地增加4.9萬公頃，同比增長64.1%。保障性安居工程（含廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房、公租房等保障性住房和棚戶區(qū)改造住房）實際用地3.24萬公頃，占全年住房實際用地比例為25.9%，其中保障性住房實際用地2.64萬公頃，占全部住房用地比例為21.1%；商品住房（中小套型商品住房和大戶型高檔商品住房，中小套型商品住房中剔除了限價房和公租房）實際用地9.3萬公頃，占比74.1%。

今年的1000萬套保障住房，約200萬套住房是產(chǎn)權(quán)型的經(jīng)濟適用房和限價商品房；400萬套屬于棚戶區(qū)改造，也是產(chǎn)權(quán)型的；還有400萬套是廉租房和公租房（其中廉租房180萬套，公租房220萬套）?？偼顿Y約1.3萬億元，其中中央財政安排補貼1030億。據(jù)測算，經(jīng)濟適用住房、限價住房和棚戶區(qū)改造，資金可以自求平衡，即通過銷售收回投資并有一定的利潤。但廉租住房和公共租賃住房的融資，存在一定困難。除了中央財政補助1030億，還安排土地出讓收益的10%，大體也是1000億，還有公積金增值收益四五百億，合計可以落實2500億左右。另外還有2500億，需要各地自己想辦法籌集。

三、建設(shè)中所面臨的問題

1、資金短缺

目前住房保障資金以土地收入為主或者以公共收益為主的方式，其資金規(guī)模都會隨著房地產(chǎn)的變化而產(chǎn)生很大的波動，從而不利于形成長期穩(wěn)定的資金來源。比如2008 年，房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定，很多政府土地流拍，廈門市依然按照2007 年的發(fā)展趨勢制訂發(fā)展規(guī)劃。2007 年廈門的土地出讓收益是300億，而2008年為50億，2009年第一季度只有300萬。這樣住房保障的資金就面臨很大的困境。不考慮土地出讓金（因為土地出讓金來源具有不確定性，且是陸續(xù)到位，而不能一次性到位），2011年已籌集資金也已經(jīng)完全能保證保障房開工建設(shè)。不過2012年如果不補充新的資金來源，資金缺口可能達到3000億，如考慮2011年-2012年每年約有1000-1200億土地出讓凈收益可以用于保障房，2012年資金缺口也在1000億左右。同時，住房保障領(lǐng)域的各種配套金融稅收政策還沒有跟進，也沒有鼓勵企業(yè)參與社會化的相關(guān)措施，還是以政府投入為主，這便給政府財政造成了很大的負擔(dān)。

2、土地供給不足

回顧 2007 年-2010 年保障房土地供給完成情況，基本上每年完成率都在80%以

下,2010 年甚至只完成 67.8%！保障房土地出讓始終低于計劃，其原因，我們認為，一方面是來自商品房市場的擠壓，部分本來安排建保障房的地塊被高價出讓，另一方面可能是收儲進度低于預(yù)期，部分地塊拆遷、平整和補償?shù)冗M度未按計劃完成。供地低于預(yù)期，直接導(dǎo)致保障房實際供給會低于預(yù)期。

四、對策

第一、對2011年保障房建設(shè)，住建部預(yù)計需要1.3-1.4萬億。其中，400萬套棚改房在5000億元左右，200萬套經(jīng)濟適用房和兩限房的建設(shè)資金約需5000 億元，380萬套公租房和廉租房預(yù)算資金約4000億。目前已經(jīng)有較為明確來源的資金有4634 億：中央財政補助1030億、公積金貸款500 億，國開行貸款1000 億，地方土地出讓金陸續(xù)提取約1200 億，公積金增值收益預(yù)計400 億，中央代發(fā)國債504 億等。在充分吸引社會資金參與的基礎(chǔ)上，目前地方到位資金已經(jīng)足以保證完成2011年1000萬套保障房的開工，而資金短缺將在2012年出現(xiàn)。雖然我國政府掌握了大量的公共資源，擁有高儲蓄率，財力相比其他一些國家政府來說，還是比較充足的。然而，簡單地依靠政府投資以期望中國的經(jīng)濟走出困境，可能會有一定的困難，這就需要依靠政府投資為主，廣泛的動員社會資本共同參與，振興經(jīng)濟。

首先，200萬套經(jīng)濟適用房和兩限房可全部由社會資金參與。由于經(jīng)濟適用房和兩限房最終將用于出售給個人，資金回款有保障，特別是兩限房，由于有一定利潤保障，企業(yè)參與熱情相對較高，政府可以通過適當修改土地出讓條件或者通過配建的方式，以犧牲較小的經(jīng)濟利益即可吸引社會資金參與。其次，對于棚改房，可以分別出售、租賃給原住戶，甚至有部分將向社會出售。由于大部分最后會通過出售回籠資金，建設(shè)過程中的資金缺口3400億完全可以通過銀行貸款等方式解決，建成出售之后償還本金。再次，如果公租房政府能通過稅費優(yōu)惠等措施，吸引社會資金參與建設(shè)，并長期持有經(jīng)營，則政府僅需負擔(dān)160萬套廉租房籌建，所需資金約1800億，其他均可以通過貼息等方式吸引到社會資金參與。

除此之外，在實施稅費減免、財政貼息等方式之外，還可以考慮建立保障房的預(yù)售制度、建立社會資金參與的退出機制（特別是參與公租房經(jīng)營）以及擴大貼息范圍或者通過配建適當?shù)纳虡I(yè)等方式，提高保障房利潤率水平，充分吸引保險、信托和銀行貸款資金參與保障房建設(shè)。

第二、據(jù)測算，2011年開工的1000萬套保障性安居工程，共需要土地4.13萬公頃，較2010年保障性安居工程實際用地增加27.5%，其中經(jīng)濟適用房和限價房需要土地9333公頃，廉租房和公租房需要土地13333公頃，棚戶區(qū)改造住房需要土地18667公頃。要切實加強保障房的土地供給，防止出現(xiàn)過去4 年來土地出讓計劃屢屢低于預(yù)期的情況發(fā)生，必須采取相應(yīng)的措施，如利用閑置土地來增加保障房建設(shè)的土地供給，擁有豐富土地儲備的央企應(yīng)該出讓閑置土地以供保障房建設(shè)，政府回收廢棄與浪費土地等。

第三、在法律法規(guī)方面也應(yīng)該切實加強。出臺法律嚴格限制炒賣組屋，確保組屋政策的順利實施，從法律制度層面來保障住房，包括資金投入、土地供應(yīng)政策、機構(gòu)和人員配備等。同時也需要完善相關(guān)的配套制度，包括金融、稅收、土地的等等支持政策。中國現(xiàn)

在的土地供應(yīng)非常隨意，政府不愿意拿出土地來建設(shè)保障性住房。如果在法律制度中予以明確，保障性住房的土地供應(yīng)就有了明確的保障機制。

五、結(jié)束語

我國的保障性住房建設(shè)才剛剛起步,在政策執(zhí)行中避免不了的會出現(xiàn)一些漏洞和困難，而產(chǎn)生與初衷不一致的結(jié)果。但保障性住房政策對解決中低收入家庭住房問題是十分重要的，是不可忽略的正確舉措，這就要求我們在建設(shè)過程中及時發(fā)現(xiàn)問題，結(jié)合我國的實際情況制定出正確的解決問題的方案，確保保障性住房建設(shè)健康、高效、快速向前發(fā)展，最終實現(xiàn)居者有其房的目標。

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第五篇：我國保障性住房供求分析

我國保障性住房供求分析

第一章 保障性住房的概述

保障性住房是指政府提供的，限定建設(shè)標準﹑供應(yīng)對象和銷售價格或租金標準，具有保障性質(zhì)的住房。它就有較強的公共性，是一種準公共產(chǎn)品。保障性住房是與商品房相對的一個概念，它不是完全按經(jīng)濟支付能力，按市場價格取得的，是具有社會保障性質(zhì)的住房體系。

保障性住房具體包括社會保障型商品房（含經(jīng)濟適用房﹑限價房）﹑社會保障性租賃房（廉租房﹑普通租賃房﹑租賃公寓）﹑安置房（含拆遷安置房﹑解危安置房、落實喬房政策安置房）等。由于安置房具有較強的公共產(chǎn)品性，理應(yīng)由政府供給，現(xiàn)實中也不存爭議，本文討論的保障性住房僅限于前兩類，安置性住房不在討論范圍之內(nèi)。在保障性住房體系共建中有若干理論問題急需解決，本文下面將對一些問題進行討論。

保障性住房具有公共產(chǎn)品的性質(zhì)，是準公共產(chǎn)品。住房從經(jīng)濟的意義上講是可以實現(xiàn)安排他的，具有競爭性，因此，符合古典經(jīng)濟學(xué)私人消費品的定義。但住房與其他一般的消費品不一樣，它的特點是價格高，初次投資大，經(jīng)久耐用，如果完全按照市場經(jīng)濟的辦法來配置資源，其結(jié)果很可能是富人住很好的住房，而窮人則住不起。由于住房也是人生存的基本條件之一，從社會倫理和人權(quán)的角度看，人人都有居住權(quán)，當按市場原則個人無法取得基本的住房權(quán)時，政府有義務(wù)提供最基本的居住場所。保障性住房與商品房是社會住房體系兩大組成部分，各有不同的分工作用。保障性住房提供的唯一的功能是保障基本居住權(quán)實現(xiàn)。而商品房則具有多樣化的功能，包括更高要求的居住權(quán)﹑投資增值﹑積累財富﹑炫耀等。

第二章 保障性住房的供求現(xiàn)狀及其原因分析

（一）保障性住房供求現(xiàn)狀

保障性住房供求失衡，最主要的原因是因為保障性住房供給嚴重不足。以廉租房為例，1998 年至今，我國所有城市新提供的廉租房占住房總數(shù)不到 1%。一些地方政府片面追求 GDP 的政績觀沒有根本轉(zhuǎn)變，保障性住房供給數(shù)量不足成為落實城市廉租住房制度的“攔路虎”。

近幾年，由于金融危機、通貨膨脹等因素的存在，我國普通百姓生活質(zhì)量受到影響，不斷上漲的商品房價使得城鎮(zhèn)中低收入家庭住房問題更加突出。我國在探索中低收入家庭住房問題過程中，逐步形成了具有中國特色的住房保障體系。然而，對于龐大的保障性住房需求而言，保障性住房的供應(yīng)量仍顯得不足，我國的住房保障政策的制定和實施還有待進一步研究。

我國住房市場的剛性需求很強，但隨著房價不斷上漲，不少老百姓卻沒有在市場購買商品房的能力。在我國今年的住房市場發(fā)展過程中，商品房發(fā)展較快，而保障性住房的建設(shè)與發(fā)展顯得十分滯后，致使住房市場的結(jié)構(gòu)體系畸形，供求失衡和房價過快上漲，已成為當前社會較突出的矛盾之一。

（二）保障性住房供求失衡的原因

1.保障性住房供給量不足

保障性住房體系建設(shè)作為惠及民生的工程，少不了公共財政的支持，公共財政的絕對支持是住房

保障體系實施的堅實后盾。目前我國的保障性住房的資金渠道主要包括財政撥款、住房公積金增值收益、社會保障和社會捐贈等。雖然資金渠道比較多，但是資金數(shù)量不多，導(dǎo)致保障房建設(shè)達不到規(guī)定目標的要求，使保障房供給不足。

保障性住房的建設(shè)用地一般由政府行政劃撥，在現(xiàn)行的土地出讓制度下，必然導(dǎo)致政府的土地出讓收入減少，因為保障房具有公益性，利潤極低。為減少損失，地方政府會出現(xiàn)供地不積極的情況。有時即使撥地也會選擇比較偏僻、交通不便的地方用來建設(shè)保障性住房。沒有了土地，保障房的建設(shè)則是無從談起。

2.保障性住房需求量持續(xù)增大

我國的基本國情決定了對住房的需求量在短時期內(nèi)都會維持在一個較高的水平之上。特別是一些大城市，由于人口基數(shù)大，外來務(wù)工人員多，所以需要大量保障性住房來安置低收入居民。以北京為例，近期調(diào)研顯示為了保障低收入者的住房問題，北京需在“十二五”期間建設(shè)收購各類保障房100萬套，其中包括公租房30萬套，限價房和經(jīng)適房20萬套，定向安置房50萬套。過去北京投資1035億元建保障房，實際解決35萬戶住房問題，今后五年北京要解決100萬戶的住房問題，據(jù)此反推可知，人口基數(shù)大是保障性住房需求量大的一個重要原因。

不符合保障房購房條件的購房者變相加大了保障房需求量。經(jīng)濟適用房制度在具體運行之中由于政府對中低收入水平線界定模糊、對資格材料審查把關(guān)不嚴、對購房者準入監(jiān)管不嚴，使得大量不符合條件的購房者有機可乘，利用經(jīng)濟適用房進行投資得利，大量中低收入者仍然買不起房，這就相當于變相增加了保障性住房的需求量。

第三章 針對改善保障房建設(shè)供不應(yīng)求的建議

（一）加大保障房建設(shè)資金投入，保障供給

公共財政的絕對支持是住房保障體系實施的堅實后盾，住房保障體系建設(shè)中不能缺少政府財政的支持。只有保證建設(shè)開發(fā)在財政支付能力的承受范圍能力之內(nèi)，才能保證保障房體質(zhì)長期穩(wěn)定的運行。

針對建設(shè)所需的資金問題 ,首先, 應(yīng)加大財政專項資金的投入，加強資金運作監(jiān)管，保證保障性住房建設(shè)的順利進行和充足的房源供應(yīng)。應(yīng)將公積金增值收益和土地出讓凈收益的更大一部分作為廉租房建設(shè)資金 ,在此基礎(chǔ)上 ,進一步加大對廉租房建設(shè)的支持資金。如2008年第四季度追加的1000 億中央投資中,有 100 億用于廉租房的建設(shè)和各類棚戶區(qū)的改造，這就很有利于保障房建設(shè)。其次 ,考慮到住房公積金的有效使用 ,也可適當將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金用于保障房建設(shè)專項資金。最后，應(yīng)積極探索融資渠道，如發(fā)行債券等，加強金融機構(gòu)對保障房假設(shè)的支持。

（二）做好住房保障對象界定，明確需求

保障性住房嚴重供不應(yīng)求，其中一個原因是有以投資為目的的購房者將自己混入住房保障對象之中，導(dǎo)致了保障性住房需求量的增加。因此，界定保障性住房受助者能夠緩解緊張的保障房需求。

住房保障對象的界定實際上包括兩方面的內(nèi)容，一是保障標準和范圍，另一方面是保障對象界定。前者隨著地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展而變化，總體原則是保障對象由窄而寬，由低而高。在保障標準和范圍確定后，保障對象實際上就是家庭收入劃分的問題。應(yīng)加強信用制度的建設(shè)，對于居民收入的調(diào)查與申報要嚴格管理，雖然工作量大，但應(yīng)搞清居民的實際收入，將其“隱形”收入也納入審查之中。同時還應(yīng)明確對象，中等收入、中低收入、低收入的劃分標準在東部沿海地區(qū)、中不欠發(fā)達地區(qū)和經(jīng)濟不發(fā)

達的西部地區(qū)是不一樣的。

劃分的方法通常有兩種 ,一是不同地區(qū)根據(jù)當?shù)鼐用竦膶嶋H收入水平,進行定量分類 ,這種方法計算較為復(fù)雜;二是根據(jù)當年的商品房房價水平,分城市每年計算并公布可享受不同層次保障性住房 經(jīng)濟適用房和廉租房的家庭收入線。

參考世界上住房購置費與家庭收入比為13-15的情況，我國應(yīng)該按15來分類，每戶居住面積100平米可基本滿足需求，即一個家庭六年總收入高于100平米的現(xiàn)行房價時，應(yīng)進入購置商品房的行列，如果前者低于后者，則應(yīng)購買經(jīng)濟適用房，如果一個家庭20年的收入仍然小于100平米的現(xiàn)行房價時，則應(yīng)享受廉租房待遇，保證50%的工薪階層可以享受經(jīng)濟適用房和廉租房。

（三）完善保障房退出機制，保障供給

1.保障房退出機制的現(xiàn)狀

相對而言，廉租房推出較為簡便，只要租房者收入超過了相應(yīng)標準或自購了住房，則自動推出廉租房系統(tǒng)。但經(jīng)濟適用房由于是有有限產(chǎn)權(quán)的，具有一定的投資增值功能，經(jīng)濟適用房的推出較為復(fù)雜。由于經(jīng)濟適用房是以低于市場價值購買取得的，政府以各種方式進行了補貼，政府提供經(jīng)濟適用房的目的本不是幫助購房者實現(xiàn)資產(chǎn)增值，而是保障其居住。因此，對于經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán)政府應(yīng)視為共同持有人，并且對經(jīng)濟適用房的增值應(yīng)享有分配權(quán)。

目前，對經(jīng)濟適用房管理辦法如下：購買經(jīng)濟適用房不滿5年，不得直接上市交易，購買人因特殊原因確實需要轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用房的，由政府按原價并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買住房滿5年的，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用房的，應(yīng)按照屆時同地段普通商品房與經(jīng)濟適用房的差價的一定比例向政府繳納土地收益等相關(guān)價款，具體繳納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所規(guī)定的標準向政府繳納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。已經(jīng)購買經(jīng)濟適用房的家庭又購買其他住房的，原經(jīng)濟適用房由政府按照規(guī)定及合同約定回購，政府回購的經(jīng)濟適用房仍應(yīng)用于保障性住房建設(shè)。已參加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得購買經(jīng)濟適用房，已購買經(jīng)濟適用房的家庭不得再購買經(jīng)濟適用房。

2.解決現(xiàn)行經(jīng)濟適用房退出機制困境的出路－共有產(chǎn)權(quán)制度

住房的退出，一方面是實際使用的退出，另一方面是資源的獲利退出。實際使用的退出是一種形式上的退出，如不能從產(chǎn)權(quán)方面進行約束，經(jīng)濟適用房的房主在實際使用退出后仍可將其進行出租。所以，要解決經(jīng)濟適用房的退出機制不完善的問題，關(guān)鍵是資源獲利的退出，即平衡政府與購房者的利益。而產(chǎn)權(quán)是解決利益分配的基礎(chǔ)，因此，有必要從法律或制度上明確經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán)問題。

確定共有產(chǎn)權(quán)的基本思路是，堅持公共財政原則，遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，運用現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)法則，建立政府與受助購房者按份共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟適用房制度。共有產(chǎn)權(quán)，作為住房保障的一種形式，我國共有產(chǎn)權(quán)住房在少數(shù)城市已經(jīng)進行試點，但目前還沒有正式在全國普及及實施。我國共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟適用房的基本含義是，以土地出讓方式建設(shè)的具有準公共產(chǎn)品性質(zhì)的有限產(chǎn)權(quán)的保障性住房。其基本形式是，凡存在政府提供補貼的住房，均未按分共有住房，由政府和受助購房者按出資比例共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)和相應(yīng)的權(quán)利，政府和受助購房者按規(guī)定共同申請領(lǐng)取房屋共有產(chǎn)權(quán)證，標明房屋所有人為政府和受助者以及兩者的產(chǎn)權(quán)比例。政府擁有的產(chǎn)權(quán)可以授權(quán)住房保障機構(gòu)持有并行使相關(guān)權(quán)利。

3.共有產(chǎn)權(quán)如何加快退出

傳統(tǒng)的經(jīng)濟適用房的退出管理規(guī)定只限制了5年內(nèi)經(jīng)濟適用房不允許直接上市，對5年后上市的相關(guān)收益的交納規(guī)定比較模糊，使得政府管理處于一種被動地位，導(dǎo)致實際可操作性不強。共有產(chǎn)權(quán)制度下經(jīng)濟適用房的政府和購房者的產(chǎn)權(quán)比例明確，政府可以發(fā)揮主動作用。政府可以成立專門的監(jiān)管機構(gòu)，通過建立經(jīng)濟適用房的管理信息系統(tǒng)，一方面負責(zé)對政府擁有部分產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟適用房的上市

交易進行監(jiān)管，即受助家庭要將共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟適用房上市交易時，首先應(yīng)該在系統(tǒng)上進行登記，監(jiān)管機構(gòu)收到信息后考慮是否要回購以及以何種價格進行回購；另一方面，受助家庭要申請購買全部產(chǎn)權(quán)時也要通過監(jiān)管機構(gòu)的信息系統(tǒng)進行申請，監(jiān)管機構(gòu)作為政府代表與受助者進行價格結(jié)算。

第四章 結(jié)語

黨的政策黨的十七大報告中指出：“要全面觀測落實以人文本的科學(xué)發(fā)展觀，解決民生問題，加快保障性住房建設(shè)，建立健全廉租房制度，著力解決低收入家庭的住房問題，促進社會和諧發(fā)展”。

在今日的中國，住房的作用在一定程度上已經(jīng)超越了其作為生存與居住保障條件的固有功能，而具有物質(zhì)和精神的雙重意義。很多人奮斗多年，就是為了能有個安身之所。然而伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，居高不下的房價讓很多城市的居民只能望房興嘆。因此，為了保障居民生活和維持社會穩(wěn)定，保障性住房建設(shè)無疑具有重要的現(xiàn)實意義。面對著不斷增高的保障性住房需求，只有從供給和需求兩方面同時著手，才能逐漸改變現(xiàn)在保障房供需失衡的狀況，滿足中低收入人群的保障性住房需求，這對于和諧社會的構(gòu)建也是具有重要意義。

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