第一篇：湯容濱律師談房屋拆遷時如何認(rèn)定同住人資格

房屋拆遷時如何認(rèn)定同住人資格

本文所述的房屋為公有住房（私房拆遷本律師將另文詳述）。房屋拆遷的利益應(yīng)當(dāng)由房屋的承租人和房屋的共同居住人（同住人）共有。實踐中發(fā)生較多的情況是各方當(dāng)事人對是否具備同住人資格產(chǎn)生爭議，房屋拆遷時如何認(rèn)定同住人資格？根據(jù)《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實施細(xì)則》第五十一條第一款第四項規(guī)定：“共同居住人是指作出房屋征收決定時，在被征收房屋處具有常住戶口，并實際居住生活一年以上（特殊情況除外），且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人”。《上海市高級人民法院關(guān)于房屋動拆遷補(bǔ)償款分割民事案件若干問題的解答》第三條中對“他處雖有住房但居住困難的情況定義為，在他處房屋內(nèi)人均居住面積不足法定最低標(biāo)準(zhǔn)的情況。這里所指的他處房屋的性質(zhì)，僅限于福利性質(zhì)取得的房屋，包括原承租的公有住房、計劃經(jīng)濟(jì)下分配的福利房、自己部分出資的福利房，房款的一半以上系用單位的補(bǔ)貼所購買的商品房，公房被拆遷后所得的安置房（包括自己少部分出資的產(chǎn)權(quán)安置房），以及按公房出售政策購買的產(chǎn)權(quán)房等”。

首先，拆遷時房屋內(nèi)必須要有戶口(只有三種例外情形),沒有戶口的直接排除同住人資格。其次，在有戶口的情況下還必須要居住滿一年以上（截止到作出房屋征收決定時），如果沒有在房屋內(nèi)居住過，那么就是通常所說的“空掛戶口”，是不能認(rèn)定為同住人的。同時符合上述兩個條件后，還必須符合上述“無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的情形”才能認(rèn)定為同住人。上述房屋內(nèi)必須要有戶口的三種例外情形分別是：

1、具有本市常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結(jié)婚而在被拆遷公有住房內(nèi)居住的，即使居住未滿一年，也視為同住人；

2、一般情況下，在本市無常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結(jié)婚而在被拆遷公有住房內(nèi)居住滿五年的，也視為同住人；

3、房屋拆遷時，因在服兵役、讀大學(xué)、服刑等原因，戶籍被遷出被拆公有居住房屋，且在本市他處也沒有福利性房屋的，也視為同住人。有一種情況需要特別注意，即使符合上述所有條件，但房屋拆遷時當(dāng)事人還未成年（未滿十八周歲）則不能認(rèn)定具有同住人資格。

附：上訴人陳甲因分家析產(chǎn)糾紛案 案情簡介：

朱乙、朱某

1、徐某系兄弟姐妹關(guān)系；周丙系朱乙的丈夫，姚丁系朱乙的女兒；周某系朱某1的兒子；陳某系徐某的妻子，朱某系徐某之子。陳甲系朱乙的外甥女，陳B系朱乙的舅舅。

本市長寧區(qū)C路D弄66支弄12號二層北間、南間12室（以下簡稱C路房屋）原系朱乙的母親陳E單位分配取得，承租人為陳E。1997年陳E去世，之后承租人變更為朱乙。2013年10月8日，朱乙作為乙方與甲方上海市長寧第三房屋征收服務(wù)事務(wù)所有限公司就C路房屋簽訂《上海市國有土地上房屋征收補(bǔ)償協(xié)議》（以下簡稱《協(xié)議》），《協(xié)議》約定，被征收房屋公房租賃憑證記載居住面積25.7平方米，換算建筑面積39.58平方米，價值補(bǔ)償款1,600,780.14元、裝潢補(bǔ)償19,790元，《協(xié)議》另約定其他各類補(bǔ)貼、獎勵費(fèi)用共計1,041,134.04元，分別為搬遷獎600元、借房補(bǔ)貼10,000元、居住按時搬遷獎50,000元、面積獎197,900元、簽約鼓勵獎50,000元、簽約獎150,000元、設(shè)施移裝費(fèi)2,400元、無搭建面積獎100,000元、自行購房補(bǔ)貼480,234.04元?！秴f(xié)議》第十八條另約定有簽約鼓勵獎。原審審理中，朱乙自認(rèn)《協(xié)議》中約定的動遷補(bǔ)償款共計2,826,705元全部由其領(lǐng)取。

系爭C路房屋動遷時，房屋內(nèi)共有十一人戶口，分別為本案當(dāng)事人，其中陳甲的戶口于1993年遷入，朱乙、周丙的戶口于2003年2月27日遷入，姚丁于1998年1月17日報出生入戶，朱某1的戶口于2009年7月13日遷入，周某的戶口于2007年3月6日遷入，徐某、陳某、朱某的戶口于2012年7月4日遷入，姚某于2013年5月20日報出生入戶，陳B的戶口于1962年9月25日遷入。其中各方當(dāng)事人均無爭議的是朱乙、周丙、姚丁、朱某

1、周某在C路房屋內(nèi)居住滿一年，姚某未在C路房屋內(nèi)實際居住。除陳B表示不清楚外，其他當(dāng)事人均認(rèn)可徐某、陳某、朱某曾在C路房屋內(nèi)居住滿一年。

原審法院另查明，1992年11月11日，陳甲的祖父陳H經(jīng)上海F廠套配取得本市徐匯區(qū)G村53號303室房屋一套，面積為32.2平方米，該房共有五人為調(diào)配對象，其中陳甲系調(diào)配對象之一。1995年5月，陳甲的祖父陳H將G村房屋按照九四方案購買為產(chǎn)權(quán)房，權(quán)利人為陳H一人所有。

原審法院再查明，徐某于1990年購買本市長寧區(qū)I路J8號產(chǎn)權(quán)房（以下簡稱J房屋），面積為22.3平方米，1995年8月J房屋動遷，取得K路630弄33號101室公房（以下簡稱K路房屋），被安置對象為徐某、陳某、朱某，后購買為產(chǎn)權(quán)房。

陳B與其配偶宋L同為上海松江橡膠廠員工。本市松江區(qū)M路3號406室房屋（以下簡稱M路房屋）原系公房，登記戶名為陳B，本人工作單位登記為橡膠廠。本市松江區(qū)N路1弄2號406室房屋（以下簡稱N路房屋）原系公房，登記戶名為陳B，本人工作單位登記為橡膠廠。自認(rèn)M路房屋取得于1991年，N路房屋取得于1992年。1994年4月28日，陳B的配偶宋L作為N路房屋的承租人將N路房屋購買為產(chǎn)權(quán)房。

陳甲訴至原審法院，請求判令，依法分得C路房屋動遷補(bǔ)償款中的房屋價值補(bǔ)償款、裝潢補(bǔ)償、面積獎、簽約獎、無搭建面積獎、自行購房補(bǔ)貼及簽約鼓勵獎共計2,713,704.18元的七分之一，即387,672.03元。

裁判原文節(jié)選： 原審法院：

原審法院認(rèn)為，本案爭議點(diǎn)為：陳甲以及徐某、陳某、朱某、姚某和陳B是否為系爭房屋的同住人，能否享受動遷補(bǔ)償利益。原審法院認(rèn)為，國有土地上的公房拆遷中所指同住人，系指在拆遷許可證核發(fā)之日，在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口，已實際居住一年以上，且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。他處房屋的性質(zhì)，僅限于福利性質(zhì)取得的房屋。朱乙系C路房屋的承租人，依法應(yīng)當(dāng)享有C路房屋的動遷利益。周丙、姚丁、朱某

1、周某戶口在C路房屋內(nèi)且實際居住滿一年，并且在他處無房，依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為C路房屋的同住人，可享有C路房屋的動遷利益。

關(guān)于其他當(dāng)事人是否屬于同住人，鑒于雙方有爭議，原審法院逐一分析如下：

一、關(guān)于陳甲是否屬于同住人的爭議，原審法院認(rèn)為，陳甲的戶籍雖在C路房屋，但其在1992年已經(jīng)與祖父陳H一起通過單位套配取得了G村的房屋，對G村的房屋享有居住權(quán)，應(yīng)視為已經(jīng)享受過福利分房，其在取得G村房屋居住權(quán)后將戶口遷出至C路房屋的行為是其對G村房屋權(quán)利的放棄，不改變其已經(jīng)享受過福利性質(zhì)分房的性質(zhì)，故其陳甲不符合C路房屋同住人資格，無權(quán)主張C路房屋的動遷利益。

二、關(guān)于徐某、陳某、朱某是否屬于同住人的爭議。原審法院認(rèn)為，徐某、陳某、朱某在C路房屋有常住戶口且居住滿一年，其在J房屋動遷中雖已享有動遷利益，但系私房（即J房屋）拆遷，盡管動遷時取得的是公房（即K路房屋），但其性質(zhì)是對其原有私房動遷的補(bǔ)償，不屬于福利性質(zhì)分房，故徐某、陳某、朱某符合C路房屋同住人資格，有權(quán)主張動遷補(bǔ)償利益。

三、關(guān)于陳B是否屬于同住人的爭議。原審法院認(rèn)為，陳B的戶籍雖然在C路房屋內(nèi)，但其卻未提供任何證據(jù)證明其在C路房屋內(nèi)實際居住滿一年，亦未能提供證據(jù)對其自述的M路和N路房屋系其配偶宋L通過自行購買取得承租權(quán)的情況予以佐證，原審法院從當(dāng)時公房取得的一般來源來看，并結(jié)合雙方各自陳述，認(rèn)為朱乙、周丙、姚丁、朱某

1、周某、徐某、陳某、朱某、姚某對于陳B的配偶宋L承租的公房系陳B的單位分配給陳B及其家人的陳述更具合理性，故對陳B的陳述不予采信，認(rèn)定其不符合C路房屋同住人資格，無權(quán)主張C路房屋動遷補(bǔ)償利益。

四、關(guān)于姚某。原審法院認(rèn)為，姚某雖然戶籍在C路房屋內(nèi)，但系未成年人，且未居住，故無權(quán)享有C路房屋的動遷利益，其父親周某作為姚某的監(jiān)護(hù)人亦無權(quán)主張多分?，F(xiàn)因C路房屋的承租人朱乙及同住人周丙、姚丁、朱某

1、周某、徐某、陳某、朱某均同意姚某享有C路房屋的動遷利益，該意思表示于法不悖，原審法院依法予以照準(zhǔn)。

綜上，陳甲及陳B不符合C路房屋同住人資格，無權(quán)主張C路房屋動遷補(bǔ)償利益，其訴請缺乏事實和法律依據(jù)，原審法院不予支持。朱乙、周丙、姚丁、朱某

1、周某、徐某、陳某、朱某作為C路房屋的承租人及同住人以及前述各方予以認(rèn)可的共有人姚某依法可共同享有該房屋的動遷補(bǔ)償利益。鑒于朱乙、周丙、姚丁、朱某

1、周某、徐某、陳某、朱某、姚某明確表示不要求法院處理其各自份額及錢款的履行，故原審法院對此不予處理。

原審法院審理后，作出如下判決：

一、關(guān)于某某某二層北間、南間12室房屋全部動遷補(bǔ)償利益歸朱乙、周丙、姚丁、朱某

1、周某、徐某、陳某、朱某、姚某共有；

二、駁回陳甲要求取得某某某某二層北間、南間12室房屋所涉動遷利益387,672.03元的訴訟請求；

三、駁回陳B要求取得某某某二層北間、南間12室房屋所涉動遷利益387,672.03元的訴訟請求。如果當(dāng)事人未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)7,115元，由陳甲負(fù)擔(dān)。

二審法院：

本院認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，公有租賃住房的共同居住人，應(yīng)當(dāng)屬于征收補(bǔ)償權(quán)益人之一，但具體到本案中，陳甲是否屬于原被征收C路房屋同住人的爭議。本院認(rèn)為，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。陳甲雖在被征收C路房屋處具有常住戶口，但其若為本次征收補(bǔ)償權(quán)益主體，其必須提供證據(jù)證明，其現(xiàn)在或曾經(jīng)長期實際居住在該處房屋，而非僅為戶籍在此處，且同時證明其之前在本市未享受過福利安置或其他征收安置房屋的利益。但根據(jù)現(xiàn)在案材料，顯然上訴人陳甲未能提供充足的證據(jù)予以證明，故其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任的不利后果。上訴人的上訴請求，因其未能提供充足的證據(jù)予以證明，故本院不予支持。原審法院的判決并無不當(dāng)，本院予以維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)人民幣7,115元，由陳甲負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

第二篇：湯容濱律師談小產(chǎn)權(quán)房是否可以繼承

小產(chǎn)權(quán)房是否可以繼承

所謂小產(chǎn)權(quán)房是指：由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會等農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，未經(jīng)國有化和征收，在農(nóng)村集體土地上開發(fā)建造的房屋，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會制作房屋權(quán)屬證書的房產(chǎn)。小產(chǎn)權(quán)房是特定歷史時期的產(chǎn)物，物權(quán)法實施后房地產(chǎn)權(quán)登記由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理，客觀上使原由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會等農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織制作的房屋權(quán)屬證書失去合法性。同時，小產(chǎn)權(quán)房也違反了《中華人民共和國土地管理法》第六十三條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”的禁止性規(guī)定。因此，小產(chǎn)權(quán)房不能進(jìn)入市場進(jìn)行交易，當(dāng)事人簽訂的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是無效的。

小產(chǎn)權(quán)房雖然不能交易，但確是可以繼承的。原因在于雖然小產(chǎn)權(quán)房尚不能依法進(jìn)行物權(quán)登記或變更登記，但其畢竟屬于法律意義上的物，符合《物權(quán)法》第二十九條規(guī)定的：“因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力”的規(guī)定。但是，至少到目前為止，處分小產(chǎn)權(quán)房仍然是為我國法律所禁止的，即便小產(chǎn)權(quán)房可以繼承也是不能辦理房地產(chǎn)權(quán)證的。

附：周×與羅×遺贈糾紛申請案

案情簡介：

再審申請人（一審被告、二審被上訴人）：周×。

被申請人（一審原告、二審上訴人）：羅×。周×申請再審稱：羅×不能證明明春東苑×號樓×單元×號房屋（以下簡稱明春東苑房屋）是岑某的財產(chǎn)。遺產(chǎn)是公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)，羅×只出示了一份岑泉山的《購房合同》復(fù)印件，周×不予認(rèn)可。岑某購買的房屋屬豐臺區(qū)花鄉(xiāng)狼垡村的小產(chǎn)權(quán)房，國家法律明確規(guī)定，城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)村宅基地、農(nóng)民住宅。岑某是非農(nóng)民戶口，購買明春東苑房屋違反法律規(guī)定，不受法律保護(hù)。目前國家要求對農(nóng)村集體土地進(jìn)行確權(quán)發(fā)證，但對小產(chǎn)權(quán)房等違法用地不允許確權(quán)發(fā)證，也不受法律保護(hù)。明春東苑房屋是在集體所有土地上建的農(nóng)民住宅，房屋管理部門始終不予辦理房屋所有權(quán)證，一審法院已予以認(rèn)定，但二審法院認(rèn)為有“行政審批瑕疵”明顯違反法律規(guī)定，屬適用法律錯誤。市建委發(fā)出的購房風(fēng)險提示，“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋無產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。羅×企圖通過司法途經(jīng)使其合法化，是行不通的。明春東苑房屋無產(chǎn)權(quán)登記，羅×也未提供任何證據(jù)證明該房屋系經(jīng)相關(guān)建設(shè)管理部門批準(zhǔn)建造的合法建設(shè)工程項目。羅×不能向法庭提交岑某合法擁有明春東苑房屋的證據(jù)，明春東苑房屋不是岑某的合法財產(chǎn)，不應(yīng)受到法律的保護(hù)。綜上所述，請求北京市高級人民法院依法撤銷二審判決，維持一審判決，駁回羅×的訴訟請求。

裁判原文節(jié)選：

本院認(rèn)為，遺贈乃單方、無償、要式、死因民事法律行為，受遺贈人只能是國家、集體或法定繼承人以外的自然人。

本案中，岑某所書寫的《特此聲明》符合法律規(guī)定的遺贈遺囑的形式要件。周×對《特此聲明》的真實性不予認(rèn)可，但未能提供相反證據(jù)予以佐證。岑某去世后，羅×在法律規(guī)定的時限內(nèi)明確表示接受贈與。訴爭房產(chǎn)屬于限制交易的小產(chǎn)權(quán)房，當(dāng)前，雖然尚不能依法進(jìn)行物權(quán)登記或變更登記，但岑某出資購買并居住使用多年，亦屬于法律意義上的物，其能夠為權(quán)利人占有、使用、收益。羅×起訴時表明接受遺贈遺囑并要求確認(rèn)訴爭房屋的使用權(quán)，于法有據(jù)。

基于上述事實，二審改判支持羅×的訴求正確，并同時指出羅×取得訴爭房屋使用權(quán)后，如遇國家政策調(diào)整等情況，其應(yīng)按國家相關(guān)政策處理訴爭房產(chǎn)，符合實際，并無不當(dāng)。

綜上，周×的再審申請缺乏事實、法律依據(jù)，再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款之規(guī)定，裁定如下：

駁回周×的再審申請。

第三篇：湯容濱律師談小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效如何處理

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效如何處理

所謂小產(chǎn)權(quán)房是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會等農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，未經(jīng)國有化和征收，在農(nóng)村集體土地上開發(fā)建造的房屋，一般由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會制作房屋權(quán)屬證書。在現(xiàn)行法律框架內(nèi)，小產(chǎn)權(quán)房無法辦理房地產(chǎn)權(quán)證，當(dāng)事人之間簽就小產(chǎn)權(quán)房簽訂的房屋買賣合同法院通常都認(rèn)定為無效合同。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效如何處理呢？賣方能否要求買方返還房屋呢？

一般情況下，合同無效的，賣方是有權(quán)要求買方返還財產(chǎn)的。法律依據(jù)是《合同法》第五十八條的規(guī)定:“合同無效，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。但是，小產(chǎn)權(quán)房作為一種不動產(chǎn)卻有其自身的特殊性，法院在處理此類案件中往往會考慮房屋的現(xiàn)實占有和使用情況。如果買賣合同已經(jīng)全部履行完畢（即使合同無效），房屋也已經(jīng)被買方實際占有使用（占有使用的時間越長越有利于買方），法院很難支持賣方要求返還房屋的訴訟請求。尊重事實、維護(hù)穩(wěn)定和正常的生活秩序是法院處理此類糾紛考量的重要因素。

附：原告鄭A訴被告鄭B等房屋買賣合同糾紛案

案情簡介：

2013年4月2日，被告鄭B作為出賣方(甲方)、被告姚C作為買受方(乙方)、上海某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所作為居間方(丙方)，三方簽訂了居間合同(買賣)一份，約定甲方愿意轉(zhuǎn)讓的房屋位于上海市松江區(qū)某某中心2號公房中單元404室，建筑面積78平方米，該房屋屬于松江區(qū)某集資房，乙方對甲方轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)具體狀況充分了解，自愿買受該房地產(chǎn)；甲方保證上述房屋權(quán)屬清楚，且無糾葛，如今后發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛和其他未了事項，甲方應(yīng)承擔(dān)由此引發(fā)的法律責(zé)任，并負(fù)責(zé)處理善后工作；上述房屋轉(zhuǎn)讓價款為310,000元；系爭房屋的附屬設(shè)施有床2只，餐桌1只，椅子4只，寫字臺1只及固定設(shè)施；甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，同意付款方式如下：

1、2013年4月2日乙方支付定金30,000元，2、2013年4月10日乙方支付280,000元，3、付清房款后當(dāng)天，甲乙雙方交接房屋，結(jié)清水、電、物業(yè)費(fèi)等，4、甲方送乙方車庫1間約6平方米；合同還對房屋買賣中的其他事宜進(jìn)行了約定。

上述合同簽訂后，被告鄭B作為收款人分別于2013年4月2日、4月7日出具金額為30,000元和270,000元的收據(jù)二張，其中，2013年4月7日收據(jù)中同時載明，合同上是總價310,000元，另外原因減去10,000元，房款全部結(jié)清。上海某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所亦在上述收據(jù)上加蓋了公章。庭審中，被告姚C同時提供了銀行轉(zhuǎn)賬憑證二份，證明被告鄭B收到了包括12,000元現(xiàn)金在內(nèi)的共計300,000元購房款，原告對此并無異議。訴訟中，被告姚C表示當(dāng)時購買系爭房屋的時候，被告鄭B說房屋是78平方米，后來姚C問了樓下的鄰居，系爭房屋其實不到78平方米，所以最后的房價減去了10,000元。

經(jīng)本院現(xiàn)場勘查，現(xiàn)系爭房屋的實際門牌號碼為上海市松江區(qū)某鎮(zhèn)環(huán)陽支路6弄甘露新村XXX號XXX室。

另查明，2013年9月24日，上海市松江區(qū)某鎮(zhèn)某街道居委會出具證明一份，載明張某某位于松江區(qū)某鎮(zhèn)環(huán)陽支路XXX弄XXX號XXX室(甘露新村)75平方米集資房，于2011年10月18日轉(zhuǎn)賣給鄭A，現(xiàn)在房屋產(chǎn)權(quán)屬鄭A所有。

庭審中，原告鄭A亦提供了案外人張某某于1988-1989年間繳納甘露新村XXX號XXX室房屋集資款的收款收據(jù)、案外人張某某與何某某于2011年9月8日簽訂的居間合同(買賣)、案外人何某某與原告鄭A于2011年10月18日簽訂的居間合同(買賣)以及收據(jù)、銀行轉(zhuǎn)賬憑證等，證明系爭房屋的原始權(quán)利人為案外人張某某，何某某從原始權(quán)利人張某某處購買系爭房屋，原告支付合理對價后從案外人何某某購買系爭房屋，而被告鄭B雖然是原告的兒子，但卻存在欺詐行為，其并沒有向原告支付任何對價，只是從幫原告裝修房屋的遠(yuǎn)房親戚鄭惠龍?zhí)庲_取了系爭房屋的鑰匙，并將系爭房屋出售給被告姚C。某鎮(zhèn)某街道居委會也證明目前系爭房屋的產(chǎn)權(quán)屬原告所有，被告姚C沒有盡到審慎審查義務(wù)，僅憑一把鑰匙就與被告鄭B簽訂合同并交付房款，由此產(chǎn)生的后果應(yīng)由其自行承擔(dān)。因此二被告理應(yīng)將系爭房屋返還給原告。

被告姚C則認(rèn)為，對某鎮(zhèn)某街道居委會出具證明的真實性無異議，但居委會不能對房屋的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行證明，系爭房屋原始權(quán)利人屬于案外人張某某無異議，原告證明房屋的出處被告姚C也無異議，但居委會與鄭A、張某某均沒有關(guān)聯(lián)性，居委會不是房屋的轉(zhuǎn)讓方，即便原告到居委會備案也是沒有經(jīng)過核實的，居委會不是確權(quán)的單位。被告鄭B與原告是父子關(guān)系，只是被告鄭B代表原告出賣房屋簽訂合同，原告據(jù)此主張合同無效并無道理；原告與鄭B家庭內(nèi)部的關(guān)系，與本案沒有關(guān)聯(lián)性，系爭房屋被告姚C已經(jīng)支付了對價，事隔大半年，原告都沒有提出任何異議，而且被告姚C也是通過中介買過來的；原告訴狀中稱原告與被告鄭B達(dá)成口頭租賃協(xié)議，實際上被告鄭B一直居住在系爭房屋內(nèi)。

訴訟中，被告姚C向法庭提交了有張某某與鄭B簽名的居間合同(出售)一份，欲證明被告姚C當(dāng)時是通過中介向被告鄭B購買房屋，中介告訴姚C系爭房屋是鄭B的，沒有問題，讓姚C放心購買；后來原告起訴姚C后，姚C就去找了中介，中介向姚C提供了一份張某某與鄭B簽名的居間合同(出售)，雖然買房的時候被告姚C是不清楚的，但這也說明被告鄭B是有權(quán)出售系爭房屋的，姚C付清錢款后從鄭B處取得了系爭房屋的鑰匙。原告則表示上述張某某與鄭B簽名的居間合同(出售)是偽造的，張某某將房屋轉(zhuǎn)讓給何某某的時間是2011年9月8日，后何某某與鄭A簽訂了合同，這是一個完整的交易過程，且有完整的交易憑證，而被告姚C提供的居間合同(出售)中張某某與鄭B的簽名均非其本人所簽，印章也是后蓋上去的。

原告訴至法院，請求判令：

1、被告鄭B與被告姚C簽訂的居間合同(買賣)無效；

2、二被告返還原告所有的位于松江區(qū)某某中心2號公房中單元404室的房屋。

裁判原文節(jié)選：

本院認(rèn)為：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而訂立的合同屬無效合同。本案中，被告鄭B與被告姚C雖明知系爭房屋屬農(nóng)村集資房，無房地產(chǎn)權(quán)證，但雙方仍然簽訂居間合同進(jìn)行交易，違反了《中華人民共和國土地管理法》第六十三條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”的禁止性規(guī)定，故被告鄭B與被告姚C就系爭房屋簽訂的《居間合同(買賣)》無效。其次，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，原則上應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。本案中，一則，雖然被告鄭B與被告姚C就系爭房屋簽訂的《居間合同(買賣)》無效，但原告所稱的已取得系爭房屋亦不具有合法性，原告雖然提供了松江區(qū)某鎮(zhèn)某街道居委會出具的證明，但該街道居委會并不能證明原告與案外人的房屋買賣行為合法，以及系爭房屋的權(quán)屬歸原告所有。二則，原告在訴狀中稱，原告與被告鄭B達(dá)成口頭租賃協(xié)議，原告將系爭房屋出租給被告鄭B居住，但訴訟中，原告又表述為被告鄭B從案外人鄭惠龍?zhí)庲_取了系爭房屋的鑰匙，并將系爭房屋出售給被告姚C，原告陳述內(nèi)容存在矛盾之處。綜合考量系爭房屋的取得過程、被告姚C的付款情況以及系爭房屋的實際占有使用情況，對于原告要求二被告將系爭房屋返還給原告的請求，本院不予支持。

據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項、第五十八條，《中華人民共和國土地管理法》第六十三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：

一、被告鄭B與被告姚C于2013年4月2日簽訂的《居間合同(買賣)》無效；

二、駁回原告鄭A的其余訴訟請求。案件受理費(fèi)80元，由被告鄭B負(fù)擔(dān)(于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。