第一篇：物業(yè)公司以停水停電相威脅催傲物業(yè)費——案例分析

“物業(yè)公司以停水停電相威脅催傲物業(yè)費”案例分析

【案例】

2013年7月27日，北京市景觀花園小區(qū)的5~9號樓，都被小區(qū)的物業(yè)公司貼上了這樣的通告：從7月28日起，物業(yè)公司將對繳費率最低的這5棟樓停止一切服務，并請繳過物業(yè)費的業(yè)主配合物業(yè)公司。通告中還提到，從7月31日起，對于不繳費的樓棟、單元，物業(yè)公司將采取必要的措施，停止5棟樓的業(yè)主使用小區(qū)內的公共排污管道、公共用電、公共自來水管道的設施。后物業(yè)服務企業(yè)在停電后被告上法庭，法院判其敗訴?！韭蓭熢u析】

實踐中，物業(yè)公司催繳物業(yè)費的方法可以說是豐富多彩。比如說，停水停電停電梯、曝光欠費業(yè)主信息、半夜敲門早上堵門，把門卡、停車位、社區(qū)的優(yōu)惠待遇等來“捆綁”物業(yè)費的捆綁式服務等。但這些方法均不是合法正確的方法。曝光業(yè)主信息有可能侵犯業(yè)主的隱私權，而選擇晚上“登門”也會侵犯業(yè)主的休息權，如果再有言語、行為上的威脅，就更是違法的。正確的方法應該是應該是下達律師函，或以其他方式催告，不成的話再到法院起訴。

但無論如何物業(yè)服務企業(yè)是沒有權利以停水停電等方式來強制業(yè)主繳納物業(yè)費的。理由如下：

1、法律沒有授權。《物條》第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用?？梢?，物業(yè)服務企業(yè)只是接受委托收取水電等費用。在業(yè)主為繳水費、電費時，物業(yè)服務公司可以根據供水、供電等單位的授權（供水供電等單位離享有依據合同的抗辯原則可以享有中止服務的權利）停止對業(yè)主的水電供應。但僅限于業(yè)主未繳水電費的情況，于物業(yè)費繳納與否無關。

2、合同相對性原則。給業(yè)主供水供電的相對人應該是供水公司或供電公司，根據合同履行的抗辯原則，如果用水用電人不履行繳水電費的義務，則供水供電人當然享有拒絕履行供水供電的義務，即停水停電的權利。享有停水停電的權利人是供水供電人，而非物業(yè)服務企業(yè)。

3、《北京市物業(yè)管理辦法》明確規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用為由限制或者變相限制專業(yè)服務?！締⑹尽?/p>

若簽訂合同時，業(yè)委會與物業(yè)服務企業(yè)約定在業(yè)主未繳物業(yè)費時，物業(yè)服務企業(yè)可以停水停電，那此時，物業(yè)服務企業(yè)有這個權利嗎？

若僅有業(yè)委與物業(yè)服務企業(yè)的約定，那尚不足以支持物企行使此權利，因為此權利是供水供電公司，物企不能侵犯供水供電公司的權利。所以還必須得有其授權。但這又違反了法律法規(guī)的強制性規(guī)定和現代的社會文明，所以，無論如何，物業(yè)服務企業(yè)以停水停電等方式催繳物業(yè)費的方法都是不可取的。