第一篇：物業(yè)
關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的通知
佛價(jià)〔2011〕168號(hào)
二〇一一年十二月二十六日
各區(qū)發(fā)展規(guī)劃和統(tǒng)計(jì)局、國(guó)土城建和水務(wù)局：
根據(jù)《廣東省物價(jià)局 廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》，該《辦法》曾以佛價(jià)〔2010〕12號(hào)文轉(zhuǎn)發(fā)）的有關(guān)規(guī)定，為進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有關(guān)問(wèn)題通知如下，請(qǐng)與《辦法》一并貫徹執(zhí)行。
一、業(yè)主大會(huì)成立之前的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車(chē)位、車(chē)庫(kù)）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，別墅、業(yè)主大會(huì)成立之后的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車(chē)位、車(chē)庫(kù)）及其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
二、實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理的普通住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車(chē)位、車(chē)庫(kù)），其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)由基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度組成。全市的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度上限由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)適時(shí)制定公布?，F(xiàn)調(diào)整后的標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件，上浮幅度最高不超30%。各區(qū)可在市定基準(zhǔn)價(jià)基礎(chǔ)上，根據(jù)本區(qū)實(shí)際制定具體浮動(dòng)幅度并向社會(huì)公布。
物業(yè)服務(wù)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在區(qū)制定的指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和對(duì)應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以菜單式組合與業(yè)主協(xié)商確定，并向所屬區(qū)價(jià)格主管部門(mén)備案。確需超過(guò)區(qū)公布的最高指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，要按屬地報(bào)區(qū)價(jià)格主管部門(mén)審核。
三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)以法定產(chǎn)權(quán)建筑面積按月計(jì)收，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)如以套內(nèi)面積計(jì)收的，由各區(qū)價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同區(qū)物業(yè)管理行業(yè)主管部門(mén)制定折算方式。
自有產(chǎn)權(quán)車(chē)位（車(chē)庫(kù)）的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)以法定產(chǎn)權(quán)建筑面積計(jì)收的，按不高于所在小區(qū)最低住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。如按車(chē)位（車(chē)庫(kù)）數(shù)量計(jì)收，由各區(qū)價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同區(qū)物業(yè)管理行業(yè)主管部門(mén)制定折算方式。
四、實(shí)行包干制的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，不含公用水電費(fèi)，雙方約定除外。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電用量、單價(jià)、金額，按照實(shí)際費(fèi)用向所有相關(guān)業(yè)主合理分?jǐn)?。公用水電沒(méi)有獨(dú)立設(shè)置計(jì)量表的，不得向業(yè)主分?jǐn)偣盟娰M(fèi)用。
（一）小區(qū)范圍的路燈和公用道路清潔用水產(chǎn)生的水電費(fèi)，由小區(qū)的所有業(yè)主合理分?jǐn)偂?/p>
（二）住宅大樓內(nèi)走廊、樓梯、公共設(shè)施的公用水電費(fèi)用，由本樓全體業(yè)主合理分?jǐn)?。其中二次供水產(chǎn)生的費(fèi)用，由相關(guān)使用業(yè)主合理分?jǐn)偂?/p>
（三）小區(qū)公共免費(fèi)車(chē)位的公用水電費(fèi)用，由全體業(yè)主合理分?jǐn)?。小區(qū)自有產(chǎn)權(quán)車(chē)位的公用水電費(fèi)用，由全體車(chē)位業(yè)主合理分?jǐn)偂?/p>
（四）小區(qū)綠化物養(yǎng)護(hù)、園林水池噴泉、物業(yè)管理辦公室、值班室、保安亭以及小區(qū)喜慶活動(dòng)、宣傳、裝飾等用水用電，其費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)費(fèi)列支，不得向業(yè)主分?jǐn)偂?/p>
（五）小區(qū)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的水、電費(fèi)用，由該項(xiàng)經(jīng)營(yíng)收益列支，不得向業(yè)主分?jǐn)偂?/p>
五、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線(xiàn)電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)或水電周轉(zhuǎn)金。
六、業(yè)主進(jìn)行房屋裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主（或裝修企業(yè)）收取不超過(guò)2000元的裝修保證金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取裝修保證金前，應(yīng)與業(yè)主（或裝修企業(yè)）以文本形式約定雙方的權(quán)利、義務(wù)、違規(guī)處理、裝修保證金退還等內(nèi)容。裝修完工后，如業(yè)主（或裝修企業(yè)）未造成物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備損壞的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)自檢查合格之日起5個(gè)工作日內(nèi)全額退還裝修保證金；如造成損壞的，應(yīng)責(zé)令責(zé)任人限期修復(fù)或折價(jià)賠償，其裝修保證金在修復(fù)或賠償后的5個(gè)工作日內(nèi)退回。
裝修產(chǎn)生的垃圾，由業(yè)主自行清運(yùn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行收取清運(yùn)費(fèi)；業(yè)主自愿委托清運(yùn)的，清運(yùn)費(fèi)由雙方約定。
七、裝修期間業(yè)主的裝修物料搬運(yùn)，由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)做好配合和服務(wù)工作，不得強(qiáng)制業(yè)主接受指定專(zhuān)業(yè)搬運(yùn)隊(duì)伍進(jìn)行搬運(yùn)。
八、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)房屋裝修工人實(shí)行出入證管理的，如證件回收后能多次使用，可向房屋裝修企業(yè)（或個(gè)人）按每人每證不超過(guò)10元的標(biāo)準(zhǔn)收取出入證押金，證件完好退回后，應(yīng)如數(shù)退回押金；如證件回收后不能再次使用的，可向房屋裝修企業(yè)（或個(gè)人）按每人每證不超過(guò)5元的標(biāo)準(zhǔn)收取出入證工本費(fèi)。
九、實(shí)行智能化管理的小區(qū)，在房屋交付使用時(shí)，房地產(chǎn)發(fā)展商對(duì)業(yè)主應(yīng)每戶(hù)免費(fèi)配置3張出入證（含IC卡等），對(duì)自有產(chǎn)權(quán)車(chē)位（車(chē)庫(kù)）的業(yè)主應(yīng)按一車(chē)一證免費(fèi)配置車(chē)輛出入證；業(yè)主申請(qǐng)多配置或因遺失、損壞需重新辦證的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按每證（IC卡）不高于20元的標(biāo)準(zhǔn)收取制作工本費(fèi)；沒(méi)有配備智能化管理系統(tǒng)的小區(qū)，需增設(shè)智能管理系統(tǒng)時(shí)要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，并經(jīng)超過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意后方可安裝，安裝費(fèi)用（包括首次IC卡出入證工本費(fèi)用）由全體業(yè)主共同分?jǐn)偅S護(hù)費(fèi)用計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。
十、住宅小區(qū)內(nèi)教育和醫(yī)療衛(wèi)生配套設(shè)施的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，可參考該小區(qū)最低住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)實(shí)際情況，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人協(xié)商約定。
前款所稱(chēng)教育配套設(shè)施，是指符合規(guī)劃要求配套建設(shè)的托兒所、幼兒園和中小學(xué)校，不包括其他學(xué)校和培訓(xùn)機(jī)構(gòu)及圖書(shū)館、美術(shù)館、文化館（站）、體育場(chǎng)館、青少年宮等其他公共文化體育設(shè)施；醫(yī)療衛(wèi)生配套設(shè)施，是指符合規(guī)劃要求配套建設(shè)的社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)機(jī)構(gòu)。
十一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)需重新約定收費(fèi)，或有20%以上業(yè)主提議調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)綜合物業(yè)服務(wù)成本和業(yè)主滿(mǎn)意度測(cè)評(píng)結(jié)果，通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或上門(mén)征詢(xún)意見(jiàn)等辦法，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向所屬區(qū)價(jià)格主管部門(mén)備案。
十二、對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有爭(zhēng)議的，業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以向物業(yè)所屬區(qū)價(jià)格主管部門(mén)申請(qǐng)協(xié)商調(diào)解。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)之間對(duì)收費(fèi)不能達(dá)成共識(shí)時(shí)，經(jīng)雙方出具委托書(shū)后，可委托有價(jià)格成本審核資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行成本審核，根據(jù)成本審核結(jié)果自行協(xié)商。仍不能達(dá)成共識(shí)的，可向物業(yè)所屬區(qū)價(jià)格主管部門(mén)提出核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的申請(qǐng)。
以上通知從 2012年1月1 日起執(zhí)行。原佛山市物價(jià)局、建設(shè)局《關(guān)于公布佛山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》（佛價(jià)〔2006〕110號(hào)）、佛山市物價(jià)局《轉(zhuǎn)發(fā)省物價(jià)局關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（佛價(jià)〔2007〕24號(hào)）同時(shí)廢止。
6、違規(guī)裝修惹爭(zhēng)議
近年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的加快，越來(lái)越多的小區(qū)建成投用，有關(guān)房子違規(guī)裝修的話(huà)題也成為了熱點(diǎn)。而面對(duì)各種違規(guī)裝修，小區(qū)物業(yè)表示“沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，自己很難辦?！倍鴺I(yè)主則表示，“我們交了物業(yè)費(fèi)，遇到問(wèn)題找物業(yè)解決理所應(yīng)當(dāng)?！痹谶@里，物業(yè)公司也表示如果發(fā)現(xiàn)小區(qū)業(yè)主違規(guī)裝修，物業(yè)人員及時(shí)介入調(diào)解，并要求整改，問(wèn)題一般都能解決。但是，如果遇到拒不配合的業(yè)主，物業(yè)公司能做的也只是向相關(guān)主管部門(mén)反饋。
對(duì)于戶(hù)型內(nèi)的陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)、露臺(tái)等開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的面積，業(yè)主卻將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶(hù)的廚房、臥室、起居室、書(shū)房的上方的，也屬于物管規(guī)定的禁止范圍之列。
第二篇：物業(yè)
第一章 總則
一、遵守國(guó)家的法律、法規(guī)和政策法令，遵守寧波市市民行為道德規(guī)范，遵守本公司所有規(guī)章制度。
二、按本公司人事部門(mén)要求如實(shí)填寫(xiě)各類(lèi)表格，提供有效證件，不得有隱瞞或造假。
三、按照本公司有關(guān)培訓(xùn)制度的要求接受業(yè)務(wù)指導(dǎo)、各類(lèi)培訓(xùn)及考核。
四、服從領(lǐng)導(dǎo)、聽(tīng)從指揮、團(tuán)結(jié)同事、互相幫助，按時(shí)按質(zhì)完成各項(xiàng)工作任務(wù)。
五、嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律，按本公司質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求開(kāi)展工作。
六、講究社會(huì)公德和職業(yè)道德，嚴(yán)守公司機(jī)密，廉潔奉公，維護(hù)集體利益和公司聲譽(yù)。
七、愛(ài)護(hù)公物及公用設(shè)施，自覺(jué)維護(hù)和保持環(huán)境衛(wèi)生。
八、勤儉辦公，節(jié)約用水、用電，杜絕一切浪費(fèi)現(xiàn)象。
九、衣容整潔、精神飽滿(mǎn)、待人熱情、文明用語(yǔ)。
十、關(guān)心企業(yè)，主動(dòng)提出合理化建議，發(fā)揚(yáng)企業(yè)精神，為企業(yè)作貢獻(xiàn)。
第二章 勞動(dòng)條例
第一條 錄用
本公司遵循“任人唯賢，量才而用”的原則，按規(guī)定的程序嚴(yán)格審核，選用崗位適用的人材。
第二條 試用期
1、員工均須經(jīng)過(guò)為期一至三個(gè)月的試用期。試用期內(nèi)若員工的工作能力及工作表現(xiàn)未能符合公司要求，公司可延長(zhǎng)試用期接受再培訓(xùn)；員工辭職后又重新受聘的按新招聘人員對(duì)待，試用期期間按試用期工資待遇，雙方均可提出解除勞動(dòng)關(guān)系。
2、延長(zhǎng)試用期不超過(guò)二個(gè)月，期間可享受公司規(guī)定的福利待遇。
3、使用期滿(mǎn)且工作表現(xiàn)符合公司要求者方可成為正式合同制員工。
第三條 人事檔案
所有員工必須如實(shí)呈交身份證等有關(guān)證件，如實(shí)填寫(xiě)個(gè)人履歷表；如發(fā)現(xiàn)有弄虛作假的公司將予以解除勞動(dòng)關(guān)系，并不作任何賠償。
第四條 工資
1、堅(jiān)持按勞分配，多勞多得的原則。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，制訂工資制度，確定工資水平和員工工資，工資調(diào)整變動(dòng)以此為依據(jù)，視員工業(yè)績(jī)而定。
2、目前工資發(fā)放日為每月16日，以現(xiàn)金支付，員工須在工資單上親筆簽名。
3、根據(jù)當(dāng)月出勤情況計(jì)發(fā)員工每月工資。
第五條 勞動(dòng)合同
勞動(dòng)合同是公司與員工本人之間依據(jù)《XX市勞動(dòng)合同條例》精神，自愿協(xié)商一致的簽約關(guān)系，經(jīng)雙方簽字后有法律效力。員工在簽約前，應(yīng)了解合同條款內(nèi)容。第六條 工作時(shí)間
本公司實(shí)行不定時(shí)工作制，根據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)安排工作。
第七條 調(diào)職與晉升
1、公司根據(jù)工作需要調(diào)動(dòng)員工的崗位，被調(diào)動(dòng)的員工應(yīng)服從安排，若有疑問(wèn)應(yīng)遵循先服從后反映的原則。
2、被調(diào)員工接到調(diào)任通知后，應(yīng)按指定時(shí)間辦理移交手續(xù)并按核準(zhǔn)調(diào)動(dòng)日期及時(shí)到新崗位工作，否則視為曠工。公司辦公室按核準(zhǔn)調(diào)動(dòng)日期辦理薪資調(diào)整工作。第八條 合同解除
按照合同約定的有關(guān)條款執(zhí)行。
第九條 辭退和辭職
1、員工在合同期內(nèi)不能適應(yīng)崗位工作或達(dá)到公司辭退條件的，公司將按照《勞動(dòng)法》等規(guī)定，予以辭退。
2、員工因特殊情況需要提前解除合同的，須提前一個(gè)月遞交書(shū)面申請(qǐng)，否則將依據(jù)勞動(dòng)合同約定支付違約金。
第三章 員工福利
第一條 事假
1、員工沒(méi)有充分正當(dāng)理由，不能請(qǐng)事假，有特殊原因需請(qǐng)事假，必須先遞交書(shū)面申請(qǐng)經(jīng)批準(zhǔn)方可請(qǐng)假，未經(jīng)批準(zhǔn)的事假則視為曠工處理。
2、員工事假3天以下由部門(mén)負(fù)責(zé)人或管理處負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)同意，超過(guò)3天或當(dāng)月請(qǐng)事假累計(jì)超過(guò)3天的須填寫(xiě)《請(qǐng)假申請(qǐng)單》后報(bào)總經(jīng)理室同意。
3、員工事假工資按實(shí)際出勤天數(shù)計(jì)發(fā)。
第二條 病假
1、員工請(qǐng)病假必須持由寧波市區(qū)級(jí)以上醫(yī)院開(kāi)具的病假證明單。
2、病假不超過(guò)3天（含3天），由各部門(mén)或管理處負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)同意；超過(guò)3天或當(dāng)月累計(jì)超過(guò)3天的須填寫(xiě)《請(qǐng)假申請(qǐng)單》后報(bào)總經(jīng)理室同意。
3、病假證明和手續(xù)不全的按事假處理，如發(fā)現(xiàn)弄虛作假的按曠工處理。遇本人重病或住院等特殊情況的可由他人代為請(qǐng)假，在事后補(bǔ)辦手續(xù)。
4、員工病假工資按實(shí)際出勤天數(shù)計(jì)發(fā)。
5、員工因疾病或非因工傷停止工作進(jìn)行醫(yī)療，當(dāng)年累計(jì)休假時(shí)間超過(guò)3個(gè)月的或病后不能勝任工作（經(jīng)考核不合格），視為雙方協(xié)商一致解除勞動(dòng)關(guān)系，若想繼續(xù)工作，須經(jīng)公司總經(jīng)理室批準(zhǔn)。
第三條 婚假
1、在本公司工作滿(mǎn)一年以上的員工本人結(jié)婚，經(jīng)核準(zhǔn)后報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)可休婚假7天，超過(guò)7天的按事假處理，工作不滿(mǎn)一年的婚假按事假處理。
2、員工婚假在批準(zhǔn)的假期時(shí)間內(nèi)工資、獎(jiǎng)金照發(fā)。第四條 喪假
員工配偶或直系親屬（父母、子女）死亡，經(jīng)核準(zhǔn)后可休假一天，一天以上的按事假處理。
第五條 工傷假
員工在工作時(shí)間受傷，應(yīng)立即送至市公立醫(yī)院治療，并通知管理處主任，就醫(yī)的醫(yī)院和用藥按醫(yī)保有關(guān)規(guī)定和相關(guān)法律、法規(guī)處理。工傷期內(nèi)發(fā)放基本工資（憑有效病假證明）。工傷結(jié)束后，仍不來(lái)上班的作曠工處理。工傷具體處理辦法見(jiàn)《員工（非）工傷事故處理辦法》。
第六條 產(chǎn)假
1、在本公司工作滿(mǎn)一年以上的女員工可享受產(chǎn)假時(shí)間為90天。若難產(chǎn)，經(jīng)核實(shí)后增休半個(gè)月。
2、女員工在產(chǎn)假期限內(nèi)發(fā)放基本工資，家屬按規(guī)定到公司辦理有關(guān)手續(xù)。產(chǎn)假滿(mǎn)后正常上班，如須休哺乳假必須經(jīng)公司審批同意,哺乳假按事假處理。否則視為曠工。
第七條 員工培訓(xùn)
1、員工須接受公司組織的培訓(xùn)，因不愿參加培訓(xùn)而不能從事原崗位所造成的崗位調(diào)動(dòng)或離崗由本人負(fù)責(zé)。
2、員工在職期間由公司出資進(jìn)行職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)以后，如員工因主觀原因離開(kāi)公司或被公司開(kāi)除的，則公司按照實(shí)際支付的培訓(xùn)費(fèi)（包括培訓(xùn)期的工資、住宿費(fèi)、交通費(fèi)等）計(jì)收賠償金，其標(biāo)準(zhǔn)按每服務(wù)一年遞減實(shí)際支付的培訓(xùn)費(fèi)總額的20%計(jì)算。
第四章 公司規(guī)章
第一條 員工上班
1、員工之間應(yīng)以禮相待、精誠(chéng)合作、相互謙讓、互相諒解。服從和執(zhí)行直屬上級(jí)指派的任務(wù)。遇疑難或不滿(mǎn)，先執(zhí)行后反映，妥善處理工作矛盾，申訴須在下班時(shí)進(jìn)行，以免影響正常的工作。
2、嚴(yán)禁在工作時(shí)間辦私事、吃零食、打瞌睡、上網(wǎng)聊天或串崗、離崗。
3、接打電話(huà)應(yīng)使用敬語(yǔ)，聲調(diào)溫和?；卮饐?wèn)題應(yīng)專(zhuān)注、耐心、誠(chéng)懇、禮貌。
4、不得利用工作之便假公濟(jì)私，更不得與業(yè)主拉關(guān)系辦私事。
5、員工在工作時(shí)間內(nèi)，不得將親友或無(wú)關(guān)人員帶入辦公場(chǎng)所。
6、忠于職守，不做有損公司形象的事，時(shí)刻維護(hù)公司利益，樹(shù)立公司良好的形象。
7、工作場(chǎng)所請(qǐng)講普通話(huà)，不大聲喧嘩，不影響他人辦公。
8、愛(ài)惜并妥善保管辦公用品、設(shè)備。桌面物品擺放整齊有序；下班前必須將所有文件放置妥當(dāng)，以防遺失或泄密。
9、在下班離開(kāi)辦公室時(shí)，關(guān)閉自己的計(jì)算機(jī)、辦公電燈、門(mén)窗、空調(diào)等，以避免不必要的損失。第二條 考 勤
1、員工必須遵守公司規(guī)定的考勤制度，按時(shí)上、下班，做好崗前準(zhǔn)備。
2、員工如有遲到現(xiàn)象，根據(jù)公司和各管理處規(guī)定的處罰制度執(zhí)行。
3、員工必須依照所在部門(mén)編制的工作時(shí)間表到崗工作，如需調(diào)換班次，須事先征得部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)同意。否則按礦工論處。
4、員工曠工，3天以?xún)?nèi)的（不含3天）扣除日工資的兩倍，連續(xù)曠工3天（含3天）則予以辭退或除名。
第三條 儀表儀容及個(gè)人衛(wèi)生
1、禮儀：在工作時(shí)間必須儀態(tài)端正、服裝整潔、面帶微笑、禮貌在先。
2、頭發(fā)：應(yīng)梳理整齊，不做怪異發(fā)型。
3、面部：時(shí)刻保持整潔，女員工不得濃妝艷抹，并避免使用味濃化妝品，不留長(zhǎng)指甲涂有色指甲油。
4、保持口腔清潔，上班前不吃異味食物。
5、工作服
工作時(shí)間統(tǒng)一著公司發(fā)放的制服上崗（包括集體外出開(kāi)會(huì)）。著裝要整潔、完好、紐扣齊全；不穿臟、破制服上崗。員工制服使用期限為2年，管理人員西裝使用期限為2年；如有損壞或遺失由使用者按月折價(jià)在工資中扣除。具體見(jiàn)《服裝管理規(guī)定》。
第四條 工號(hào)牌、徽章
1、公司辦公室發(fā)放給每位員工工號(hào)牌和徽章。
2、員工在工作時(shí)間內(nèi)必須佩帶整齊，如有遺失或損壞及時(shí)補(bǔ)辦。
3、員工補(bǔ)領(lǐng)工號(hào)牌或徽章每次需交工本費(fèi)5元。
第五條 個(gè)人資料
每位員工都必須按人事部門(mén)要求如實(shí)填寫(xiě)各類(lèi)表格，提供有效證件，不得隱瞞或造假。
第六條 員工宿舍
公司原則上不提供宿舍，員工有困難確需使用宿舍時(shí)，須在試用期滿(mǎn)后先向部門(mén)負(fù)責(zé)人申報(bào)，再統(tǒng)一由公司辦公室安排，經(jīng)批準(zhǔn)后辦理入住手續(xù)。
第七條 拾遺
員工在工作范圍內(nèi)拾到的財(cái)物，不論貴重與否，都應(yīng)上交部門(mén)進(jìn)行登記，以便查詢(xún)。失物歸還，由保管部門(mén)負(fù)責(zé)，做好領(lǐng)出簽字手續(xù)。
第八條 禮品
1、所有員工收到禮品或有價(jià)證券時(shí)應(yīng)主動(dòng)歸還客戶(hù)。
2、若不能歸還的上繳公司辦公室，由辦公室登記后采取合理的方法使用。第九條 賠償
愛(ài)護(hù)公司的一切公用財(cái)物，嚴(yán)禁私用。損壞公司設(shè)施、物品、用品以及因責(zé)任事故造成公司經(jīng)濟(jì)損失，按規(guī)定追究賠償責(zé)任。第十條 離職手續(xù)
1、凡離職員工應(yīng)在10日內(nèi)辦妥離職手續(xù)。交還公司發(fā)給的物品，包括工號(hào)牌、制服、考勤卡、工具、資料、備用金等。未能全部交還上述物品者，須按規(guī)定賠償，公司有權(quán)拒發(fā)薪金和離職證明。
2、被招聘員工要求辭職或被公司辭退的，按實(shí)際出勤日發(fā)放工資。若員工未經(jīng)批準(zhǔn)辭職，給公司造成較大損失或不良影響的，公司有權(quán)要求該員工賠償。
3、若本公司因業(yè)務(wù)變更或其他原因而產(chǎn)生富余勞動(dòng)力時(shí)，公司有權(quán)裁減員工。
4、員工離職應(yīng)保證檔案資料和電腦內(nèi)資料不受損壞。
第五章 獎(jiǎng)勵(lì)
為提高員工的工作積極性和創(chuàng)造性，對(duì)各方面有突出表現(xiàn)的員工，給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)。凡符合獎(jiǎng)勵(lì)條件者，由所在部門(mén)直接上級(jí)將事跡書(shū)面報(bào)告呈報(bào)公司辦公室，經(jīng)公司總經(jīng)理簽署后執(zhí)行。第一條 獎(jiǎng)勵(lì)條件
1、對(duì)改進(jìn)公司經(jīng)營(yíng)管理、提高企業(yè)效益方面有重大貢獻(xiàn)的。
2、在完成工作任務(wù)、提高服務(wù)質(zhì)量方面有顯著成績(jī)的。
3、在發(fā)現(xiàn)、技術(shù)改進(jìn)或提出合理化建議，取得重大成果使公司在經(jīng)營(yíng)管理中取得顯著效益的。
4、為公司節(jié)約資金和能源的。
5、防止或挽救事故有功，使國(guó)家和人民利益免受重大損失的。
6、檢舉、揭發(fā)損害公司利益或違規(guī),抵制歪風(fēng)邪氣，事跡突出的。
7、一貫忠于職守，積極負(fù)責(zé)，廉潔奉公，舍己為人或做好人好事事跡突出的。
8、見(jiàn)義勇為，舍己為人或做好人好事事跡突出的。
9、其他應(yīng)當(dāng)給予獎(jiǎng)勵(lì)的事跡。第二條 獎(jiǎng)勵(lì)形式
1、口頭或通報(bào)表?yè)P(yáng)。
2、晉升工資或晉級(jí)。
3、授予榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。
第三條 獎(jiǎng)勵(lì)程序 凡符合獎(jiǎng)勵(lì)條件者，由所在部門(mén)的直接上級(jí)將事跡書(shū)面報(bào)告呈報(bào)公司辦公室經(jīng)公司總經(jīng)理簽署后執(zhí)行。在給予上述獎(jiǎng)勵(lì)的同時(shí)，可發(fā)給一次性獎(jiǎng)金。
第六章 處罰
為提高員工素質(zhì)，加強(qiáng)內(nèi)部管理，對(duì)違反紀(jì)律的視其情節(jié)輕重給予適當(dāng)?shù)奶幜P。處分分為警告、通報(bào)批評(píng)、降薪、辭退或解除合同四種： 第一條 試用期員工有下列情形，可隨時(shí)停止試用期
1、品行不良或工作表現(xiàn)欠佳的；
2、連續(xù)兩天以上病事假的；
3、不符招收錄用條件的；
4、違反公司規(guī)章制度的；
5、曠工一天以上的；
6、法律規(guī)定的其他情形。
第二條 有下列行為的予以警告，并處于10---100元的扣款
1、不關(guān)心企業(yè)進(jìn)步，屢次不參加公司的各項(xiàng)活動(dòng)的；
2、未按公司規(guī)定時(shí)間內(nèi)準(zhǔn)時(shí)上下班，上班遲到下班早退的；
3、非因工作需要上班時(shí)間會(huì)客聊天或長(zhǎng)時(shí)間占用電話(huà)的；
4、服務(wù)態(tài)度、儀表儀容、行為舉止未按照《員工守則》中規(guī)定的，未履行或未很好履行崗位職責(zé)的；
5、拖延執(zhí)行上級(jí)命令的；
6、托他人考勤（打卡）或代人考勤（打卡）；
7、其他有違反公司勞動(dòng)紀(jì)律和規(guī)章制度情節(jié)較輕的。
第三條 有下列情形之一的可予以通報(bào)批評(píng)，并處以100——200元的扣款
1、遲到、早退當(dāng)月累計(jì)達(dá)3次以上者；
2、多次不按規(guī)定要求進(jìn)行操作，查證屬實(shí)的；
3、在值班時(shí)擅自離崗、睡崗或干私活查實(shí)者；
4、私藏、私拿公司物品占為己有或違反規(guī)定、損壞丟失公物查實(shí)者；
5、沒(méi)有盡職及時(shí)報(bào)告事故的；
6、服務(wù)態(tài)度差收到有效投訴的；
7、受到警告后，屢教不改者；
8、有失職行為，對(duì)公司造成損失但不嚴(yán)重者；
9、未經(jīng)公司同意接受供應(yīng)商或客戶(hù)的饋贈(zèng)查實(shí)者；
10、在考勤記錄、統(tǒng)計(jì)、病假、報(bào)銷(xiāo)等有欺騙行為；
11、未經(jīng)公司授權(quán)自行配置或出借公司各類(lèi)鑰匙、重要財(cái)物及其他違紀(jì)行為者；
12、對(duì)用戶(hù)（客戶(hù)）使用褻瀆性或辱罵性語(yǔ)言的影響惡劣者；
13、其他有違反公司勞動(dòng)紀(jì)律和規(guī)章制度情節(jié)較嚴(yán)重的。
第四條 有下列情形之一的屬?lài)?yán)重違紀(jì)，公司依法予以辭退或解除勞動(dòng)合同，情節(jié)嚴(yán)重觸犯刑法的將依法移送司法機(jī)關(guān)懲處，給公司造成損失的，必須予以賠償，具體見(jiàn)公司有關(guān)規(guī)定。
1、年累計(jì)曠工達(dá)6天以上的或連續(xù)曠工3天以上的；
2、挪用或偷竊公司財(cái)產(chǎn)、同事財(cái)物，查證屬實(shí)的；
3、在單位或宿舍內(nèi)打架斗毆的；
4、對(duì)各級(jí)管理人員或同事恐嚇威脅的；
5、虛報(bào)偽造各種發(fā)票冒領(lǐng)費(fèi)用的；
6、煽動(dòng)他人怠工罷工；組織、參與集體上訪的；
7、對(duì)外宣傳有損公司形象的內(nèi)容或制造謠言，給公司形象造成損害的；
8、不服從公司安排或調(diào)動(dòng)工作者；
9、嚴(yán)重失職對(duì)公司造成損失貳仟元以上者、給公司經(jīng)濟(jì)或聲譽(yù)帶來(lái)嚴(yán)重?fù)p失的；
10、有意泄露公司商業(yè)技術(shù)秘密的；
11、確認(rèn)與公司業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有聯(lián)絡(luò)，給公司帶來(lái)?yè)p失（或潛在影響）的；
12、依法被追究刑事責(zé)任的；
13、虧空公款者；
14、襲擊其他職員、主管同事或客人，擾亂正常工作秩序的；
15、在工作中使用毒品、酗酒或賭博；
16、偽造公司文件的；
17、故意參與危害公司或其他職員的活動(dòng)；
18、故意破壞公司設(shè)施、設(shè)備，工具情節(jié)嚴(yán)重者；
19、產(chǎn)假期滿(mǎn)后不回公司上班，批評(píng)教育不改者； 20、未經(jīng)公司事先書(shū)面同意為另一家公司工作的；
21、從公司領(lǐng)取薪酬、報(bào)酬，或報(bào)銷(xiāo)方面造假或協(xié)助他人造假 者；
22、考核連續(xù)兩年不合格者；
23、貪污（如收款但不出具發(fā)票的）受賄、盜竊、賭博、營(yíng)私舞弊、私設(shè)小金庫(kù)等行為；
24、玩忽職守，違反技術(shù)操作規(guī)程和安全規(guī)程，違章指揮或隱瞞工作過(guò)失造成事故或損失的；
25、服務(wù)態(tài)度差，對(duì)客戶(hù)投訴屢教不改或損害客戶(hù)利益；
26、其他有違反公司勞動(dòng)紀(jì)律和規(guī)章制度情節(jié)特別嚴(yán)重的；
27、法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第七章 安全守則
第一條 安全
1、必須熟悉和遵守各項(xiàng)安全操作規(guī)程，操作人員須經(jīng)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)合格后，持證上崗。如違反設(shè)備設(shè)施操作規(guī)定，給公司或個(gè)人造成損失的必須予以賠償。
2、隨時(shí)注意控制水、電、火、氣，禁止在不吸煙地區(qū)吸煙；
3、注意防火防盜，如發(fā)現(xiàn)事故苗頭或發(fā)現(xiàn)異味必須立即查找處理并及時(shí)報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，避免意外發(fā)生；
4、出現(xiàn)行跡可疑或有不法行為的人和事，應(yīng)及時(shí)報(bào)告保安部及上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)；下班前要認(rèn)真檢查，消除不安全隱患；
5、不允許有賭博、吸毒、打架或從事其他違法行為；
6、保守公司機(jī)密，做好文件保密工作；
7、每位員工應(yīng)熟悉消防通道及出口位置，熟悉滅火器具的使用方法。
8、員工違反公司安全操作規(guī)定的造成本人或他人傷害的，由員工本人承擔(dān)責(zé)任。第二條 火警
如遇火警，必須采取以下措施：
1、遇火警時(shí)，員工應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，在有消防人員時(shí)，應(yīng)聽(tīng)從指揮進(jìn)行疏散撲救；
2、立即通知消防中心講明火災(zāi)發(fā)生地點(diǎn)及火情；
3、呼喚同事協(xié)助，服從消防人員統(tǒng)一指揮排除險(xiǎn)情；
4、如火勢(shì)擴(kuò)大導(dǎo)致生命危險(xiǎn)，必須引導(dǎo)或協(xié)助業(yè)主離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)；
5、切勿搭乘電梯，必須使用安全樓梯上下。遇火情時(shí)應(yīng)關(guān)閉電梯；
6、利用就近的滅火器材，來(lái)?yè)錅缁鹎椋?/p>
7、火警消防后，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，以備調(diào)查。
第三條 意外
1、如有發(fā)現(xiàn)員工或他人不慎發(fā)生意外致傷，應(yīng)立即報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)處理；
2、如發(fā)現(xiàn)有不安全的設(shè)備，足以引起意外事故，應(yīng)立即向部門(mén)負(fù)責(zé)人報(bào)告；
3、發(fā)現(xiàn)盜竊或死亡事故，保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)以備調(diào)查；
4、發(fā)生緊急事故，公司員工應(yīng)全力以赴，服從公司領(lǐng)導(dǎo)或?qū)ｉT(mén)人員的統(tǒng)一指揮。
第八章 附則
1、公司員工必須認(rèn)真學(xué)習(xí)《員工手冊(cè)》，妥善保管，嚴(yán)格自律，本手冊(cè)僅在公司內(nèi)部使用有效，不得提供外人查看、復(fù)印。
2、除《員工手冊(cè)》外，公司制定的各類(lèi)規(guī)章制度、崗位職責(zé)、操作規(guī)程、質(zhì)量評(píng)審等，每位員工都須嚴(yán)格遵守，認(rèn)真執(zhí)行。
3、《員工手冊(cè)》在一定時(shí)期中有效，公司各部門(mén)可根據(jù)管理及發(fā)展的需要，提出修改意見(jiàn)經(jīng)公司總經(jīng)理室審評(píng)后可作修改。
4、本《員工手冊(cè)》自2007年_____月_____日起實(shí)行，《員工手冊(cè)》的解釋權(quán)在公司辦公室。
本人已收到公司《員工手冊(cè)》，并經(jīng)詳細(xì)閱讀，充分理解了其中各項(xiàng)條款的內(nèi)容，自愿按照《員工手冊(cè)》規(guī)定執(zhí)行。
員工簽名：
日 期：
第三篇：物業(yè)
物業(yè)公司成立條件
1、申請(qǐng)相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)審批表一式兩份；
2、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份；
3、企業(yè)章程復(fù)印件一份（首次申請(qǐng)?zhí)峁?/p>
4、物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)正、副本原件（首次申請(qǐng)不提供）；
5、驗(yàn)資證明材料（工商注冊(cè)時(shí)提供的注資發(fā)票）復(fù)印件一份（首次申請(qǐng)?zhí)峁?/p>
6、企業(yè)法人代表的身份證復(fù)印件一份（首次申請(qǐng)?zhí)峁?/p>
7、企業(yè)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人（部門(mén)負(fù)責(zé)人）和管理人員的物業(yè) 職業(yè)資格證書(shū)復(fù)印件，每人一份；
8、企業(yè)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人（部門(mén)負(fù)責(zé)人）和管理人員的身份 證復(fù)印件和勞動(dòng)合同復(fù)印件，每人一份；
9、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的職稱(chēng)證書(shū)復(fù)印件，每人一份；
10、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的身份證和勞動(dòng)合同復(fù)印件，每人一份；
11、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的“社?！弊C明；
12、機(jī)構(gòu)設(shè)置框架圖一張，每個(gè)級(jí)別框內(nèi)需填寫(xiě)職務(wù)、姓名和電話(huà)（首次申請(qǐng)?zhí)峁?/p>
13、組織機(jī)構(gòu)代碼證書(shū)復(fù)印件一份；
14、物業(yè)管理項(xiàng)目合同復(fù)印件，每個(gè)項(xiàng)目一份（申請(qǐng)三級(jí)（暫定）資質(zhì)可以不提供），2003年12月以后承接的住宅物業(yè)項(xiàng)目，須提供招投標(biāo)備案表一份；
15、良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)證明（申請(qǐng)二級(jí)資質(zhì)提供）；
資質(zhì)申請(qǐng)
申請(qǐng)成立物業(yè)公司辦理資質(zhì)
（一）提交材料
1、企業(yè)資質(zhì)申請(qǐng)
2、營(yíng)業(yè)執(zhí)照；
3、企業(yè)章程；
4、驗(yàn)資證明（注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上）；
5、企業(yè)法定代表人的身份證明；
6、企業(yè)法人代表、總經(jīng)理的任職文件，企業(yè)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)等負(fù)責(zé)人的任職文件，企業(yè)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的職稱(chēng)、資格證件；
7、企業(yè)固定辦公場(chǎng)所證明
（二）申報(bào)程序
提交有關(guān)材料—縣房產(chǎn)主管部門(mén)初審—報(bào)市房產(chǎn)主管部門(mén)核準(zhǔn)發(fā)證
（三）法律依據(jù)：
1、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第四條第三款：設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督。
2、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第六條 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)申請(qǐng)資質(zhì)：
（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；
（二）企業(yè)章程；
（三）驗(yàn)資證明；
（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；
（五）物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員的職業(yè)資格證書(shū)和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱(chēng)證書(shū)和勞動(dòng)合同。
物業(yè)管理公司是隨著房地產(chǎn)的發(fā)展和對(duì)物業(yè)管理的需要而產(chǎn)生的。物業(yè)管理公司的組建和其他企業(yè)一樣，必須符合工商行政管理等部門(mén)的有關(guān)規(guī)定，獲得批準(zhǔn)才能成立。
(一)物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件
物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件，主要是為界定、查驗(yàn)、衡量這類(lèi)公司具備或擁有的資金數(shù)量、專(zhuān)業(yè)人員、受托管理物業(yè)的規(guī)模等方面的狀況，是企業(yè)的實(shí)力、規(guī)模的標(biāo)志。由于各地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展程度不同，具體的資質(zhì)條件也各不相同。一般的資質(zhì)條件主要包括：
(1)物業(yè)管理公司擁有或受托管理一定建筑面積的物業(yè)，如上海市規(guī)定的建筑面積須在1萬(wàn)平方米以上。
(2)一定數(shù)量的注冊(cè)資金，如廣州市規(guī)定注冊(cè)資金須在10萬(wàn)元以上。
(3)有符合規(guī)定的公司名稱(chēng)和公司章程。
(4)有固定的辦公場(chǎng)地和設(shè)施。
(5)有必要的管理機(jī)構(gòu)和人員。
(6)有符合國(guó)家法規(guī)政策的經(jīng)營(yíng)范圍。
(7)能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。
(二)物業(yè)管理公司的申報(bào)資料
內(nèi)資企業(yè)(含國(guó)有、集體、股份合作)一般應(yīng)提供下列資質(zhì)資料：
(1)主管單位對(duì)申請(qǐng)物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)進(jìn)行審批的報(bào)告。
(2)設(shè)立物業(yè)管理公司的可行性報(bào)告和上級(jí)主管單位的批準(zhǔn)文件。
(3)管理章程。
(4)公司法人代表任命書(shū)或聘任書(shū)。
(5)驗(yàn)資證明。
(6)注冊(cè)及經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)證明。
(7)擁有或受托管理物業(yè)的證明材料。
(8)具有專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)的管理人員的資格證書(shū)或證明文件。
(9)其他有關(guān)資料。
外商投資企業(yè)(含中外合資、中外合作及外商獨(dú)資)，除需提供內(nèi)資企業(yè)申報(bào)審批所需的有關(guān)資料外，還需提供合資或合作項(xiàng)目議定書(shū)、合同等文件副本及有關(guān)批準(zhǔn)文件；外商獨(dú)資企業(yè)應(yīng)委托本市具有對(duì)外咨詢(xún)代理資質(zhì)的機(jī)構(gòu)辦理申請(qǐng)報(bào)批事項(xiàng)。
私營(yíng)企業(yè)除補(bǔ)充個(gè)人身份證明和待業(yè)證明等有關(guān)資料外，其余資質(zhì)資料大體相同。
(三)物業(yè)管理公司申請(qǐng)成立的程序
一般情況下，物業(yè)管理公司領(lǐng)到資質(zhì)審批文件后，按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理注冊(cè)登記手續(xù)后才能對(duì)外營(yíng)業(yè)。具體程序包括：
(1)根據(jù)上述成立條件，準(zhǔn)備材料和文件。
(2)向所在地房地產(chǎn)主管部門(mén)提出申請(qǐng)。
(3)向所在地工商行政管理局申請(qǐng)企業(yè)名稱(chēng)登記、法人注冊(cè)登記和開(kāi)業(yè)登記。
(4)到稅務(wù)部門(mén)進(jìn)行稅務(wù)登記，以及到公安機(jī)關(guān)（物業(yè)公司成立的條件
具有資格的最低資質(zhì)，三級(jí)資質(zhì)國(guó)家是這樣要求的：
1.注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上；
2.物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級(jí)以上職稱(chēng)的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)；
3.物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)
4.有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；
回答者： 義利信物業(yè)六級(jí)
2010-2-24 08:56
注冊(cè)物業(yè)公司 注意經(jīng)營(yíng)范圍首先是物業(yè)管理 最好只有這一項(xiàng)
根據(jù)資質(zhì)管理辦法的要求
一、提供注冊(cè)資金 3級(jí)物業(yè)50萬(wàn)元注冊(cè)資本 尋找有物業(yè)從業(yè)資格證得員工 一般3級(jí)物業(yè)要求6人 資格證是建設(shè)部頒發(fā)的 然后到當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理機(jī)構(gòu)辦理臨時(shí)資質(zhì)證 一年后審驗(yàn)是換成正式的 當(dāng)資質(zhì)證拿到后就可從事物業(yè)管理工作
如有不明白再問(wèn)!
回答者： wangsenz-二級(jí)
2010-2-24 08:56
一、物業(yè)管理公司的創(chuàng)建分為營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)申報(bào)兩個(gè)環(huán)節(jié)。
1。營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)一般為有限責(zé)任公司。注冊(cè)資金按物業(yè)公司的等級(jí)計(jì)算，開(kāi)始的時(shí)候?yàn)椤皶憾ㄈ?jí)”（目前已經(jīng)取消了臨時(shí)資質(zhì)等級(jí)），一年內(nèi)有效，一年內(nèi)需要重新評(píng)級(jí)，不然資質(zhì)作廢。從“三級(jí)”開(kāi)始。三級(jí)的物業(yè)管理注冊(cè)資金為50萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)執(zhí)照你找當(dāng)?shù)氐墓ど叹窒群嗣缓箝_(kāi)始工商登記、股權(quán)確認(rèn)等一系列的程序。但成立過(guò)公司的人都知道，注冊(cè)一間公司的手續(xù)是非常極其繁瑣的，自己去辦理跑上10次、8次很正常，而且還不一定可以順利辦下來(lái)。所以，建議有些“錢(qián)”還是要給別人“賺”的。建議你找當(dāng)?shù)匾患掖碜?cè)的公司，花幾千元他們會(huì)幫你搞定一些，不用自己麻煩。如果樓主你沒(méi)有50萬(wàn)的現(xiàn)金，他們注冊(cè)公司可以幫你代塹，注冊(cè)后他們會(huì)抽走資金。在廣東注冊(cè)一個(gè)50萬(wàn)的物業(yè)公司，連代塹資金在內(nèi)，10000元左右注冊(cè)代理公司會(huì)幫你搞定一切，你只需要配合提供資料就行了。工商登記、稅務(wù)登記、法人印鑒等他們會(huì)一并幫你搞定的。
這時(shí)值得提醒的就是：如果你是讓注冊(cè)代理公司搞定50萬(wàn)的注冊(cè)資金的話(huà)，其實(shí)這錢(qián)是不存在的，因?yàn)樽?cè)代理公司不可能“白”送你的，他們?cè)谀愎ど痰怯洺晒?，?huì)將資金抽走的。所以在財(cái)務(wù)管理方面，應(yīng)該是由樓主你或相關(guān)的股東向自己的公司借50元，簽下借條留檔，因?yàn)檫@50萬(wàn)是根本不存在的，在財(cái)務(wù)管理需要交待資金去向。即公司發(fā)生問(wèn)題時(shí)，如有債務(wù)方面的糾分時(shí)，需要按照股權(quán)份額承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。你的有限責(zé)任公司注冊(cè)資金為50萬(wàn)元，即最大可能要承擔(dān)50萬(wàn)元的風(fēng)險(xiǎn)。
二、物業(yè)公司資質(zhì)申報(bào)條件，如下：（三級(jí)資質(zhì)）：
1.注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上；
2.物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級(jí)以上職稱(chēng)的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)；
3.物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)
4.有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；
5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。
第六條 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)申請(qǐng)資質(zhì)：
（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；
（二）企業(yè)章程；
（三）驗(yàn)資證明；
（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；
（五）物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員的職業(yè)資格證書(shū)和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱(chēng)證書(shū)和勞動(dòng)合同。
第七條 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。
第九條 申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：
（一）企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；
（二）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；
（三）企業(yè)資質(zhì)證書(shū)正、副本；
（四）物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員的職業(yè)資格證書(shū)和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱(chēng)證書(shū)和勞動(dòng)合同，工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱(chēng)證書(shū)和勞動(dòng)合同；
（五）物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；
（六）物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料。
即你領(lǐng)取了營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，需要先到國(guó)土房管局物業(yè)科辦理“臨時(shí)資質(zhì)”申報(bào)，他們會(huì)給你一年的時(shí)間。一年內(nèi)你要辦理“臨時(shí)資質(zhì)”轉(zhuǎn)“三級(jí)資質(zhì)”。如果一年內(nèi)，你沒(méi)有達(dá)到相關(guān)資質(zhì)申報(bào)的條件時(shí)，你有兩條路可以選擇：
1）無(wú)資質(zhì)承接業(yè)務(wù)，目前這類(lèi)型占物業(yè)公司總數(shù)的30%左右。但給物業(yè)科查到的話(huà)，要罰款，如果和當(dāng)?shù)匚飿I(yè)科關(guān)系搞得不好的話(huà)，還可能被吊銷(xiāo)“臨時(shí)資質(zhì)”。
2）給專(zhuān)業(yè)公司代辦，有實(shí)力的物業(yè)管理公司代辦企業(yè)和物業(yè)科有關(guān)系（代辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)的代理公司一般辦不了這項(xiàng)業(yè)務(wù)，因?yàn)樾枰臀飿I(yè)科和建設(shè)部有關(guān)系才辦理得，如果注冊(cè)執(zhí)照的代理公司跟你說(shuō)辦得了，要“小心被騙”。由于國(guó)家的相關(guān)部門(mén)很“那個(gè)”的，所以，有錢(qián)就能解決問(wèn)題，在廣東，三級(jí)資質(zhì)代辦需要4-5萬(wàn)元出證。
三、1、關(guān)于你公司的內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)應(yīng)該是你如何定經(jīng)營(yíng)方向才能決定的。常見(jiàn)的物業(yè)管理公司架構(gòu)分為三種：直線(xiàn)職能制，事業(yè)部制、混合型架構(gòu)。不同的架構(gòu)模式適應(yīng)不同的服務(wù)市場(chǎng)，故相應(yīng)設(shè)定不同的專(zhuān)業(yè)部門(mén)。所以樓主你應(yīng)該要了解你的物業(yè)公司的業(yè)務(wù)方面。用“專(zhuān)業(yè)”的眼光分析上述三種流行架構(gòu)當(dāng)中哪一種適合你公司本身才可以定出精確的部門(mén)組織，另外，哪些職能自己組建，哪些職能委托社會(huì)專(zhuān)業(yè)的公司，都直接決定了你公司的內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)。
2、內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)與你投入多少成本，如果維持公司總部的成本開(kāi)支直接掛鉤，即不同的投入會(huì)有不同的結(jié)果，正規(guī)化的物業(yè)公司多達(dá)10多個(gè)部門(mén)，小型的物業(yè)公司幾個(gè)部門(mén)就組成了。這點(diǎn)沒(méi)有定論，需要樓主你自己認(rèn)真核算成本的。另外，根據(jù)物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，“物業(yè)公司總部的支出應(yīng)該與項(xiàng)目收入開(kāi)支成本分計(jì)算，僅從項(xiàng)目攤分一定的合適比例”，這點(diǎn)是原則！請(qǐng)樓主你一定要注意了，因?yàn)檫@是兩個(gè)完全不同的“賬目”。
四、物業(yè)管理行業(yè)與其他行業(yè)不同，人力資源的配置是最講究“內(nèi)功”的。物業(yè)公司總部的人員配置與接管項(xiàng)目的人員配套又是兩套分離的成本計(jì)算原則。最“陽(yáng)光”的成本核算要考慮三大原則：人力成本支出、固定成本支出和變動(dòng)成本支出，這三大支出都有一個(gè)最合適的“陽(yáng)光比例”。所以如何策劃人力資源，既要配合階段性的發(fā)展計(jì)劃，又要不違反“陽(yáng)光比例”，在實(shí)操時(shí)，要處處節(jié)省。且人力資源的配置又與內(nèi)部的組織架構(gòu)是直接“掛鉤”的，人力成本又要“對(duì)內(nèi)對(duì)外”相比較。所以不是簡(jiǎn)單安上“幾個(gè)部門(mén)”，請(qǐng)上幾個(gè)總監(jiān)或經(jīng)理就行的。這是“戰(zhàn)略”層面上的事情。
五、物業(yè)公司接管的項(xiàng)目當(dāng)中，有些項(xiàng)目雖然表面利潤(rùn)不高，但有很多收入是“外行人”根本不知道和掌握不到的。所以近年，很多人看到“物業(yè)管理”行業(yè)“有利可圖”和“長(zhǎng)期飯票”，紛紛在這個(gè)“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”里面“挖金”。但要知道，真正的物業(yè)管理需要有“良好的內(nèi)功和操作經(jīng)驗(yàn)”，而且物業(yè)管理本身是“高風(fēng)險(xiǎn)高責(zé)任”的行業(yè)，在眾多服務(wù)業(yè)當(dāng)中，風(fēng)險(xiǎn)是排在第一位的。所以，除非有充足的準(zhǔn)備和經(jīng)驗(yàn)，不然貿(mào)然入市的話(huà)，本人真心奉勸“慎之、慎之！”
第四篇：物業(yè)
一、對(duì)業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)知識(shí)了解
（一）所謂業(yè)主委員會(huì)，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力基礎(chǔ)是其對(duì)物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對(duì)該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。根據(jù)政策規(guī)定：居住小區(qū)已交付使用并且入住率達(dá)到50％以上時(shí)，應(yīng)當(dāng)在該居住小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、居住小區(qū)所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機(jī)關(guān)指導(dǎo)下建立物業(yè)管理委員會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）。業(yè)主管理委員會(huì)的產(chǎn)生，一般是以業(yè)主代表大會(huì)的方式選舉產(chǎn)生，并定期換屆選舉，委員可連選連任。
（二）根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的定義可以得出業(yè)主委員會(huì)應(yīng)有以下特點(diǎn)：
（1）、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。（2）、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)范圍應(yīng)該是進(jìn)行物業(yè)的業(yè)主自治管理，也就是說(shuō)，業(yè)主委員會(huì)成立的目的是使業(yè)主對(duì)物業(yè)的自治管理權(quán)能有一個(gè)常設(shè)的機(jī)構(gòu)來(lái)行使，使得各業(yè)主意見(jiàn)能夠得到統(tǒng)一，并貫徹于具體物業(yè)管理事項(xiàng)中。（3）、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)代表和維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。（4）、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記。對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行登記和專(zhuān)門(mén)的行政管理是物業(yè)區(qū)域中業(yè)主自治管理制度化的典型表現(xiàn)。
（三）業(yè)主委員會(huì)還具有法律賦予它的職責(zé)，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：
(1)、召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（2)、代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（3）、及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（4）、監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（5）、業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
二、對(duì)物業(yè)糾紛相關(guān)知識(shí)的了解
（一）物業(yè)管理糾紛的主要表現(xiàn)形式有：對(duì)人防、地下車(chē)庫(kù)、綠地、停車(chē)場(chǎng)權(quán)屬不明而引發(fā)的業(yè)主委員會(huì)與開(kāi)發(fā)商的糾紛；因業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)而引發(fā)的糾紛；因違法動(dòng)用維修基金而產(chǎn)生的糾紛；業(yè)主之間因相鄰權(quán)而引發(fā)的業(yè)主之間的糾紛；因小區(qū)發(fā)生被盜、搶劫等行政治安或刑事案件而引起的業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間的糾紛等。
（二）按照糾紛中的基本權(quán)利性質(zhì)和特點(diǎn)的不同，可以將物業(yè)管理糾紛劃分為以下幾類(lèi)：（1）物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)類(lèi)糾紛。主要是物業(yè)所有權(quán)方面的業(yè)主專(zhuān)有權(quán)與業(yè)主團(tuán)體共有權(quán)轄屬范圍的確認(rèn)糾紛，業(yè)主團(tuán)體共有權(quán)與托付物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理權(quán)行使之間的權(quán)限劃分和確認(rèn)糾紛，業(yè)主團(tuán)體共有權(quán)與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者的權(quán)屬糾紛。常見(jiàn)的有個(gè)別業(yè)主侵占公共區(qū)域、業(yè)主委員會(huì)與開(kāi)發(fā)商的車(chē)庫(kù)之爭(zhēng)等。
（2）物業(yè)管理債權(quán)類(lèi)糾紛。主要是與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)的合同之債、侵權(quán)之爭(zhēng)等債權(quán)、債務(wù)關(guān)系糾紛。例如小區(qū)的業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)、車(chē)輛的保管糾紛等。
（3）物業(yè)管理行政權(quán)類(lèi)糾紛。主要是物業(yè)管理行政主管機(jī)關(guān)和其他有關(guān)行政部門(mén)在行使職權(quán)的具體行政行為中與行政相對(duì)人之間發(fā)生的行政權(quán)限和行政權(quán)行使是否違法、是否得當(dāng)、是否顯失公正的爭(zhēng)執(zhí)。目前常見(jiàn)的這類(lèi)糾紛有行政執(zhí)法部門(mén)對(duì)違章建筑的處理，業(yè)主對(duì)街道、房地產(chǎn)主管部門(mén)對(duì)業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)公司指導(dǎo)與監(jiān)督的不滿(mǎn)。
（4）物業(yè)管理自治權(quán)類(lèi)糾紛。主要是業(yè)主、物業(yè)使用權(quán)人、業(yè)主會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)業(yè)主團(tuán)體在民主自治權(quán)益方面發(fā)生的糾紛。例如業(yè)主不執(zhí)行管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定或不執(zhí)行業(yè)主會(huì)議對(duì)維修基金的分?jǐn)倹Q定而引起的糾紛。
另外，按糾紛所屬法律部門(mén)的法律關(guān)系發(fā)生的不同，可以將物業(yè)管理糾紛劃分為民事糾紛、行政糾紛、刑事糾紛。
三、業(yè)主委員會(huì)在各種物業(yè)管理糾紛中面臨的種種困境
困境之一：政府越權(quán)行政，影響業(yè)主委員會(huì)的正?；顒?dòng)。相對(duì)于社區(qū)外部的各個(gè)政治或經(jīng)濟(jì)組織，社區(qū)應(yīng)該是一個(gè)相對(duì)自由的地方，并非是誰(shuí)想干涉就能干涉的。但在具體的實(shí)踐中，我們看到的經(jīng)常是政府對(duì)社區(qū)自主事務(wù)的無(wú)端干預(yù)，他們不尊重社區(qū)的自主治理的地位。物業(yè)管理?xiàng)l例中明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)有權(quán)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)，但我們看到卻是政府相關(guān)部門(mén)對(duì)業(yè)主大會(huì)的這一權(quán)利的粗暴干涉。（例如，北京市大西洋新城物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過(guò)解聘前期物業(yè)管理公司，但是街道辦事處和房管局竟然向小區(qū)居民發(fā)出公告阻撓解聘物業(yè)公司。而物業(yè)公司也依據(jù)這一公告拒不撤出小區(qū)。最后造成了，業(yè)主一紙將街道辦事處和房管局訴上法庭。
困境之二：業(yè)主委員會(huì)法律地位不明確，業(yè)主委員會(huì)維權(quán)力不從心。依據(jù)現(xiàn)行法律,作為業(yè)主權(quán)利組織的業(yè)主委員會(huì)既不是獨(dú)立的法人實(shí)體,也不具社團(tuán)組織的地位,更不能單獨(dú)設(shè)財(cái)務(wù),無(wú)名無(wú)分使業(yè)主委員會(huì)行使權(quán)利不可避免的要面對(duì)重重阻礙,在日漸增多的房地產(chǎn)糾紛中，“業(yè)主委員”作為廣大業(yè)主的維權(quán)代表，能否以“原告”的身份坐在法庭上，法院對(duì)此認(rèn)識(shí)不一：有的法院認(rèn)為，以“業(yè)主委員”的名義提起訴訟有違法律規(guī)定，但有的則允許代表起訴。（例如日前，由于小區(qū)內(nèi)公共用地被挪作他用，廈門(mén)一小區(qū)業(yè)主委員代表全體業(yè)主起訴開(kāi)發(fā)商，但當(dāng)?shù)胤ㄔ阂詷I(yè)主委員無(wú)權(quán)代表業(yè)主起訴為由駁回業(yè)主委員的起訴?！澳壳暗奈飿I(yè)糾紛的特點(diǎn)是，業(yè)主往往聯(lián)合起來(lái)共同維權(quán)，由業(yè)主委員代表廣大業(yè)主向法院起訴。但正是由于對(duì)業(yè)主委員在法律地位認(rèn)識(shí)上的不一致，導(dǎo)致無(wú)法實(shí)現(xiàn)共同維權(quán)?！保├Ь持簶I(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)籌集困難，形同虛設(shè)。我們知道任何活動(dòng)都是有代價(jià)的，任何組織只有足夠的經(jīng)費(fèi)保障才能順利地開(kāi)展活動(dòng)。業(yè)主委員會(huì)也不例外。業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)決定，可以由業(yè)主支付，也可以在物業(yè)管理服務(wù)用房的收益、其他收益或物業(yè)維修基金的利息中支付。但是，在現(xiàn)實(shí)生活中，業(yè)主委員會(huì)卻沒(méi)有這樣的保障，經(jīng)費(fèi)籌集困難成了業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作過(guò)程中的一大難題。（例如2001年11月,擁有2000余戶(hù)居民的棲霞小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì),由于沒(méi)有資金以及一些客觀存在的原因,才一年多的時(shí)間,委員會(huì)形同虛設(shè),工作陷入癱瘓狀態(tài)。按理說(shuō)業(yè)主委員會(huì)選出來(lái),其職能就是監(jiān)督物管公司、協(xié)調(diào)業(yè)主與物管之間的關(guān)系,共同管理好小區(qū),現(xiàn)在整個(gè)業(yè)主委員會(huì)一無(wú)所有,既沒(méi)有公共基金,也沒(méi)有一套成熟并結(jié)合小區(qū)實(shí)際的管理體系及法規(guī),委員會(huì)的9個(gè)委員基本處于閑置狀態(tài)。）。
困境之四：業(yè)主缺乏社群精神，業(yè)主委員會(huì)工作中困難重重。人們訂立了《社區(qū)自治公約》、《業(yè)主公約》，選出了居民委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，實(shí)際生活中是有些業(yè)主根本不遵從業(yè)主委員會(huì)，導(dǎo)致在處理一些糾紛問(wèn)題上缺乏向心力。
困境之五：一些業(yè)委會(huì)組建程序顛倒、構(gòu)成人員草率，缺乏廣泛性和代表性，使業(yè)主游離于自治管理之外，處于被動(dòng)或被管的地位。考試大論壇困境之六：社會(huì)各界對(duì)業(yè)委會(huì)這一小區(qū)物業(yè)管理中的新事物認(rèn)識(shí)不到位，存在著有形、無(wú)形的“軟性阻力”；業(yè)委會(huì)又缺乏一套行之有效的工作制度和必要的工作條件，使大多數(shù)業(yè)委會(huì)處于等待觀望的狀態(tài)。
困境之五：業(yè)主委員會(huì)成員多為義務(wù)工，缺乏相應(yīng)的利益保障。
經(jīng)費(fèi)問(wèn)題關(guān)系到業(yè)主委員會(huì)的穩(wěn)定性和工作的有效性。無(wú)論誰(shuí)成為業(yè)主委員會(huì)委員，期待其長(zhǎng)時(shí)間地，無(wú)償?shù)鼗蚬ぷ髁颗c報(bào)酬不對(duì)稱(chēng)地為大家服務(wù)，是不大可能的。一個(gè)穩(wěn)定有效的業(yè)主委員會(huì)機(jī)制應(yīng)當(dāng)建立在合理的利益平衡的基礎(chǔ)上（業(yè)主委員會(huì)本來(lái)就是一個(gè)利益矛盾的產(chǎn)物），而不是建立在對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員的道德企盼上。但在實(shí)際生活中，業(yè)主委員會(huì)因拿津貼引來(lái)眾多質(zhì)疑，（例如2003年11月，福州瑞城花園的幾個(gè)業(yè)主在得到大多數(shù)業(yè)主支持的情況下，開(kāi)始籌備業(yè)主委員會(huì)。2003年底，籌備組成員把一份《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）》發(fā)放到業(yè)主手中時(shí)，其中“經(jīng)費(fèi)”一章卻引發(fā)爭(zhēng)議。一份20多名業(yè)主簽名的《致全體業(yè)主一封公開(kāi)信》貼在花園門(mén)口，對(duì)業(yè)委會(huì)成員該不該拿津貼提出疑問(wèn)。業(yè)主認(rèn)為既然是自愿參加業(yè)主委員會(huì)，就是為業(yè)主服務(wù)，就是盡義務(wù)的，如果有人想拿津貼的話(huà)，那么只能請(qǐng)他走人。）
二、對(duì)策建議
在社區(qū)自主治理的過(guò)程中，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)發(fā)揮重要作用，但是在實(shí)際工作中卻遇到了來(lái)自社區(qū)內(nèi)外的重重困難。正如上面提到的這些困難的來(lái)源可以分為社區(qū)之內(nèi)和之外。我認(rèn)為面對(duì)這些困境，我們可以從社區(qū)內(nèi)外，從法規(guī)的完善和實(shí)際工作技巧的改進(jìn)等角度努力，以提高業(yè)主委員會(huì)的自治能力、維權(quán)能力。具體說(shuō)來(lái)有以下幾點(diǎn)：
對(duì)策之一：政府應(yīng)依法行政，明確界定政府在社區(qū)中的權(quán)力范圍。
這里涉及到政府在社區(qū)中的權(quán)力的界定的問(wèn)題。在談這個(gè)問(wèn)題時(shí)，我認(rèn)為有個(gè)度的問(wèn)題，也就是說(shuō)政府在什么樣的情況下有介入社區(qū)，介入業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)的必要。作為一個(gè)自主治理的社區(qū)，它的內(nèi)部怎樣運(yùn)行，是這個(gè)社區(qū)自身的問(wèn)題，它和物業(yè)公司之間的矛盾和沖突是民事問(wèn)題，如果有什么不可解決的矛盾，可以由雙方以平等的身份訴諸裁判機(jī)關(guān)。社區(qū)中選舉誰(shuí)做居民委員會(huì)成員或業(yè)主委員會(huì)成員是居民或業(yè)主自己的事情。這些事情只是一個(gè)社區(qū)內(nèi)部的事情，并沒(méi)有形成對(duì)社區(qū)之外的更大的公共利益的影響，那么作為公權(quán)力的行政權(quán)力是不應(yīng)當(dāng)介入的，否則就是越權(quán)行政或者是違法行政。行政權(quán)力作為一種公共的強(qiáng)制性權(quán)力應(yīng)當(dāng)追求公共利益，應(yīng)當(dāng)處于公正的地位。只要沒(méi)有違反公序良俗，沒(méi)有造成對(duì)公共利益的不良影響，具有公共性的行政權(quán)力是不應(yīng)當(dāng)介入的，這里的“度”就是社區(qū)中的活動(dòng)是否建立在居民、業(yè)主資源的基礎(chǔ)之上，更為重要的是這些活動(dòng)是否影響了公共利益。這才是政府在社區(qū)的權(quán)力范圍。
從政府的角度來(lái)看，政府應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法行政，凡是法無(wú)明文規(guī)定的，政府都不可為。政府在干預(yù)社區(qū)活動(dòng)的任何行為均需要有法律依據(jù)。當(dāng)然了，由于利益的驅(qū)動(dòng)，要求政府自我約束是不太現(xiàn)實(shí)的，我認(rèn)為要有效的約束政府在小區(qū)中隨意干涉業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)讓行政相對(duì)人來(lái)約束。因?yàn)橹挥行^(qū)中的業(yè)主才清楚政府哪些行為危害了他們的利益，政府的哪些行為是違法的，政府的哪些行為是不公正的。政法哪些行為是偏袒開(kāi)發(fā)商或者是物業(yè)公司的。有時(shí)候狀告開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司較為困難，這就要求業(yè)主能夠就政府的違法行為提起行政訴訟，正如毛壽龍教授所言“武漢鸚鵡花園業(yè)主的維權(quán)行動(dòng)具有嶄新的維權(quán)意義：狀告開(kāi)發(fā)商，可以維權(quán)，狀告政府也一樣可以維權(quán)。并且后者的成本往往更低，取勝的可能性不是沒(méi)有。”[6] 業(yè)主起訴政府，形成更多的案例，最終導(dǎo)致法規(guī)的修訂，從而形成一個(gè)的業(yè)主——維權(quán)——訴訟——案例——法規(guī)——利益維護(hù)的邏輯發(fā)展程序。
對(duì)策之二：確立業(yè)主委員會(huì)的法人地位。目前業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有明確的法律地位，在維權(quán)活動(dòng)中心有余而力不足，所以我認(rèn)為要解決這一困難應(yīng)當(dāng)確立業(yè)主委員會(huì)的法人地位，“希望國(guó)家把業(yè)主委員會(huì)的成立納入到國(guó)家基層建設(shè)這樣一個(gè)范疇中去，不是簡(jiǎn)單視為物業(yè)管理考慮。如果可能，讓業(yè)主委員會(huì)登記為自治法人，社團(tuán)法人，有了法人地位，它簽的很多合同再發(fā)生官司，就好辦得多?！盵7] 《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第四十九條規(guī)定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人?！狈ㄈ顺闪⒌臈l件主要有：依法成立，有必要的財(cái)產(chǎn)或者經(jīng)費(fèi)，有自己的名稱(chēng)、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所。比照這些條件，我們可以看到，業(yè)主委員會(huì)完全符合。業(yè)主委員會(huì)是合法成立的，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)； 有必要的財(cái)產(chǎn)或者活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，財(cái)產(chǎn)生要來(lái)源于以下三個(gè)部份：（1）物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備和物業(yè)管理辦公、經(jīng)營(yíng)用房及由此產(chǎn)生的收益（如停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)、樓頂廣告牌位租金等）。以上物業(yè)及其收益由業(yè)主委員代表全體業(yè)主進(jìn)行監(jiān)督管理。（2）住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。（3）業(yè)主委員會(huì)的辦公活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。業(yè)主委員會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi)可以從物業(yè)公共設(shè)施經(jīng)營(yíng)取得的中提取，也可按業(yè)主大會(huì)代或業(yè)主代表大會(huì)的決議向業(yè)主籌集；有自己的名稱(chēng)、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所。所以業(yè)主委員會(huì)符合法人條件，可以成為法人。對(duì)策之三：建立合理的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)籌集制度。
業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)決定，可以由業(yè)主支付，也可以在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收益、其他收益或者物業(yè)維修基金的利息中列支。例如：景洲大廈業(yè)主委員會(huì)按政府有關(guān)規(guī)定“每年每戶(hù)8元”的標(biāo)準(zhǔn)，在物業(yè)管理費(fèi)中，提取業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)的收支情況，由業(yè)主委員會(huì)按季向業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)也可以在維修基金中列支，并在物業(yè)管理企業(yè)的帳戶(hù)上留有相當(dāng)于一個(gè)月活動(dòng)經(jīng)費(fèi)的備用金，實(shí)際發(fā)生的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)按月結(jié)算；經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)可以從維修基金中暫借相當(dāng)于一個(gè)月的物業(yè)日常維修更新的備用金，實(shí)際發(fā)生的日常維修、更新費(fèi)用按實(shí)結(jié)算；業(yè)主委員會(huì)許可施工承包單位預(yù)支住宅大修、或者專(zhuān)項(xiàng)維修更新費(fèi)用的，最高不得超過(guò)工程款總額的30％。
成都市規(guī)定“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會(huì)章程規(guī)定；業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布，并接受業(yè)主的質(zhì)詢(xún)?！?本會(huì)及其執(zhí)行機(jī)構(gòu)議事活動(dòng)所需的費(fèi)用，不包含在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)中，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)后，由全體業(yè)主采用以下____方式共同分擔(dān)：
一、按擁有物業(yè)權(quán)屬份額；
二、按業(yè)主擁有房屋套 [間] 數(shù)；
對(duì)策之四：增強(qiáng)社群精神，形成集體懲罰機(jī)制。
我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)社區(qū)中的社群精神。用社群主義的思想來(lái)指導(dǎo)社區(qū)治理工作。具體說(shuō)來(lái)，在社區(qū)中簽訂《社區(qū)自治公約》、《業(yè)主公約》時(shí)，應(yīng)當(dāng)向社區(qū)居民和業(yè)主進(jìn)行廣泛的宣傳，讓他們明確在社區(qū)治理中的權(quán)利和義務(wù)。權(quán)利和義務(wù)是相輔相成的，如果有人不履行應(yīng)當(dāng)?shù)牧x務(wù)，就沒(méi)有相應(yīng)的權(quán)利。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)動(dòng)員更多的人參與到社區(qū)的共同活動(dòng)中來(lái)，使他們的利益和社區(qū)的共同利益密切的聯(lián)系起來(lái)，這樣，如果有人為謀求私利而損害社區(qū)共同利益的話(huà)，他就會(huì)遭到社區(qū)中大多數(shù)人的反對(duì)和懲罰。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)在社區(qū)中提倡互幫互助的良好風(fēng)尚，是人們形成良好的鄰里關(guān)系。激發(fā)人們對(duì)社區(qū)的愛(ài)，只有每個(gè)人愛(ài)自己的家和社區(qū)，才能要求他們?nèi)?ài)國(guó)。
對(duì)策之五：建立津貼保障制度，增強(qiáng)服務(wù)觀念。
我們可以看到大多數(shù)的業(yè)主委員會(huì)的成員都是志愿者，在走訪多個(gè)社區(qū)之后，筆者發(fā)現(xiàn)這些委員基本上都屬于中等以上階層，生活對(duì)他們來(lái)說(shuō)不成什么問(wèn)題。他們有足夠的時(shí)間參加社區(qū)的業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)。擔(dān)任業(yè)委會(huì)主任多年的林先生認(rèn)為，他不僅沒(méi)拿一分錢(qián)，還貼了幾千元。在業(yè)委會(huì)工作，就跟做義工一樣，除了奉獻(xiàn)沒(méi)別的。但是如果業(yè)主委員會(huì)委員只付出勞動(dòng)，沒(méi)有相應(yīng)報(bào)酬，那么很有可能出現(xiàn)這樣幾種情況：（1）無(wú)人參選業(yè)主委員會(huì)委員（2）當(dāng)選的業(yè)主委員會(huì)委員不久便提出辭職（3）當(dāng)選的業(yè)主委員會(huì)委員怠于履行職責(zé)（4）當(dāng)選的業(yè)主委員會(huì)委員與物業(yè)公司關(guān)系曖昧化 我個(gè)人相信事物的穩(wěn)定存在，在于平衡，失去平衡便走向異化。[8]所以，應(yīng)當(dāng)建立津貼保障制度。給參加業(yè)主委員會(huì)，為業(yè)主服務(wù)的人員一定的報(bào)酬，以激勵(lì)他們更好的服務(wù)業(yè)主。結(jié)論 綜上所述，我們看到業(yè)主委員會(huì)維權(quán)之路很漫長(zhǎng)，業(yè)主委員會(huì)面臨著重重困難。這些困難有來(lái)自社區(qū)外部的，也有來(lái)自社區(qū)內(nèi)部的，還有一些是業(yè)主委員會(huì)自身的問(wèn)題。業(yè)主委員會(huì)作為我國(guó)公民社會(huì)中的一個(gè)新生事物，遇到種種難題是意料之中的事，自身的不完善也在情理之中，我們不應(yīng)對(duì)之求全責(zé)備，而應(yīng)當(dāng)通過(guò)各方面的努力來(lái)消除這些困難，積極探索業(yè)主委員會(huì)的良好組織形式，有效的行為方式，以提高他們的維權(quán)能力。隨著我們國(guó)家對(duì)私有財(cái)產(chǎn)保護(hù)的日益重視和業(yè)主的努力，業(yè)主委員會(huì)必將在社區(qū)中發(fā)揮更加重要的作用。
建議之一：教育、規(guī)范業(yè)主行為和業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作機(jī)制，提高業(yè)主、業(yè)委會(huì)的自治和自律能力。
要營(yíng)造一個(gè)良好的居住環(huán)境的重要因素在于業(yè)主與業(yè)委會(huì)的自律程度，既要維護(hù)自己的合法權(quán)益，又要履行有關(guān)法律、公約和合同規(guī)定的義務(wù)。一是要有一定的物業(yè)管理觀念，增強(qiáng)自律意識(shí)。小區(qū)的日常管理，一方面需物業(yè)公司統(tǒng)一管理服務(wù)，另一方面，更有賴(lài)于全體業(yè)主及物業(yè)使用人的支持和配合，作為“主人”，應(yīng)以身作則，嚴(yán)于律己，對(duì)損害小區(qū)物業(yè)和安居樂(lè)業(yè)氛圍的行為進(jìn)行抵制。
二是規(guī)范業(yè)委會(huì)的組建程序，克服業(yè)委會(huì)人員由物業(yè)公司指定或兼任的作法，業(yè)委會(huì)主要人員的推薦選舉要民主、公平、合法；要調(diào)整和充實(shí)現(xiàn)行的業(yè)委會(huì)人選，使其具有規(guī)范性和代表性。三是規(guī)范業(yè)主自身行為，充分發(fā)揮業(yè)主自治管理的基本準(zhǔn)則——《業(yè)主公約》的引導(dǎo)和規(guī)范作用，對(duì)每一個(gè)業(yè)主在物業(yè)使用、維護(hù)和支出費(fèi)用方面的行為予以規(guī)范和制約，使業(yè)主盡快脫離福利性住房管理軌道。三是強(qiáng)化業(yè)主的自治意識(shí)，凈化業(yè)主心靈，抓好《業(yè)主公約》、《住戶(hù)公約》等基礎(chǔ)工作。考試大
采集者退散來(lái)源：
來(lái)源：考試大
建議之二：發(fā)掘、尋找和培養(yǎng)業(yè)委會(huì)合適的干部，明確業(yè)委會(huì)主任、秘書(shū)等人選的基本條件。
任何組織要真正發(fā)揮作用，在一切條件中人是最基本的條件。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的工作能否搞好，關(guān)鍵在于要有一個(gè)合適的業(yè)主委員會(huì)，而業(yè)委會(huì)的人選尤其重要。業(yè)委會(huì)優(yōu)秀的人選必須注重以下條件：本管理區(qū)域的當(dāng)然業(yè)主、為人正直、處事公道、道德修養(yǎng)良好、熱心于公益事業(yè)、有一定的文化水平和辦事能力、作風(fēng)正派、不“假公濟(jì)私”、身體健康、有時(shí)間和精力參與業(yè)委會(huì)的工作等。同時(shí)，必須堅(jiān)持民主公平制度，廣泛征求各方面的意見(jiàn)，把那些符合業(yè)委會(huì)人員基本條件的人選推薦出來(lái)，并對(duì)業(yè)委會(huì)人員進(jìn)行適當(dāng)和必要的培訓(xùn)，以明確自己的職責(zé)、權(quán)利和義務(wù)，提高業(yè)委會(huì)人員的政策水平和組織活動(dòng)能力，通過(guò)有關(guān)物業(yè)管理公司、業(yè)委會(huì)的基本運(yùn)作程序以及業(yè)委會(huì)同有關(guān)組織的關(guān)系。業(yè)委會(huì)作為一個(gè)自治自律的組織是業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與政府、業(yè)主與物業(yè)公司間的一座橋梁，追求的 是社會(huì)效益。因此，業(yè)委會(huì)的成員必須是熱心公益事業(yè)的人，而決不能讓那些尋求個(gè)人利益試圖從中撈取好處的人獲取這個(gè)職務(wù)。
建議之三：理順業(yè)委會(huì)同物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，使之在平等互利的基礎(chǔ)上保持溝通，共同合作管好物業(yè)。004km.cn本文來(lái)源:考試大網(wǎng)
考試就到考試大
業(yè)委會(huì)同物業(yè)管理企業(yè)是矛盾統(tǒng)一兩個(gè)方面，雙方都為自己的利益所需在努力爭(zhēng)取對(duì)方合作，一方的權(quán)利往往正是另一方的義務(wù)。一方要求付錢(qián)少，管理服務(wù)要到位；一方要你付多少錢(qián)，我提供多少服務(wù)，“花錢(qián)買(mǎi)舒服”。各自都希望投入量少，而從對(duì)方獲取最大利益，往往圍繞著投入與回報(bào)這個(gè)焦點(diǎn)進(jìn)行反復(fù)“較量”，這也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的一種正常反映。作為一個(gè)企業(yè)，尤其是物業(yè)管理企業(yè)，決不能暴利，但為了生存，為了更好地為業(yè)主服務(wù)，必須要有利，哪怕微利也行，不賺錢(qián)、長(zhǎng)期虧本的企業(yè)是要倒閉的。作為業(yè)委會(huì)既要維護(hù)自己的合法權(quán)益，又要履行有關(guān)法律、公約和合同規(guī)定的義務(wù)?，F(xiàn)在物業(yè)管理工作中諸多矛盾的產(chǎn)生是因?yàn)檫^(guò)份強(qiáng)調(diào)了業(yè)主個(gè)人利益，忽視了業(yè)主的整體利益與應(yīng)盡的義務(wù)。所以，業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司雙方在矛盾的作用下，不斷規(guī)范自己的行為，特別在物業(yè)管理培育的階段上，業(yè)委會(huì)更應(yīng)該同物業(yè)公司在平等的基礎(chǔ)上保持良好的溝通，更加有力地教育業(yè)主理解并支持物業(yè)公司開(kāi)展工作。真正發(fā)揮廣大業(yè)主的主導(dǎo)作用。物業(yè)公司也應(yīng)不斷規(guī)范自己的行為，提供更豐富的質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的勞務(wù)商品，讓業(yè)主放心，使住戶(hù)滿(mǎn)意。
建議之四：提高立法層次，抓緊出臺(tái)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等基本法規(guī)，明確業(yè)主在物業(yè)管理中的主體作用，使“房客”到“主人”的自身權(quán)益得到根本保障。
物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的一種經(jīng)營(yíng)行為，在我國(guó)的發(fā)展和成熟需要一個(gè)過(guò)程。近年來(lái)，物業(yè)管理在我國(guó)起步的同時(shí)，一些與其有關(guān)的地方性法規(guī)也相應(yīng)而生，應(yīng)當(dāng)說(shuō)，這些法規(guī)對(duì)我市的物業(yè)管理起到了積極的指導(dǎo)作用。但也應(yīng)看到，一些規(guī)定難以出現(xiàn)。以大連市為例在已頒布的有關(guān)物業(yè)管理現(xiàn)有的幾個(gè)法規(guī)中，還沒(méi)有一個(gè)經(jīng)過(guò)市最高立法機(jī)關(guān)人大常委會(huì)頒布的法規(guī)，即物業(yè)管理的基本法——《物業(yè)管理?xiàng)l例》，市出租汽車(chē)管理?xiàng)l例幾年前就已公布，而關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)，與每個(gè)人息息相關(guān)的物業(yè)管理?xiàng)l例，遲遲難以出臺(tái)，因而從某一個(gè)側(cè)面也影響了該市物業(yè)管理發(fā)展。一是加強(qiáng)法規(guī)建設(shè)，通過(guò)建立相應(yīng)的法律制度和法規(guī)體系，特別是盡快出臺(tái)立法層次高的物業(yè)管理基本法《物業(yè)管理?xiàng)l例》，進(jìn)一步規(guī)范和調(diào)整政府、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司、物業(yè)使用人以及相關(guān)市政各專(zhuān)業(yè)公司、部門(mén)在物業(yè)管理中地位、作用、權(quán)力、責(zé)任、利益和相互間的關(guān)系。二是業(yè)委會(huì)代表業(yè)主利益，既是多元化產(chǎn)權(quán)的客觀需要，又是業(yè)主自治管理的主觀需要，要教育廣大業(yè)主擺正自己位置，不要說(shuō)不利于雙方合作的話(huà)，不要有不利于雙方合作的行為。業(yè)委會(huì)的工作范圍不僅僅局限于一般的房屋管理，還致力于提高整個(gè)小區(qū)的居住生活質(zhì)量和文明程度。三是進(jìn)一步規(guī)范業(yè)委會(huì)的運(yùn)作規(guī)程和內(nèi)容
第五篇：物業(yè)
物業(yè)會(huì)議服務(wù)的流程、熟悉會(huì)議編導(dǎo)程序 一般情況下，業(yè)主會(huì)在會(huì)議的前幾天，將會(huì)議事項(xiàng)以書(shū)面的形式告知物業(yè)管理部門(mén)。一般包
括以下內(nèi)容：會(huì)議時(shí)間、與會(huì)者的身份、出席人數(shù)、接待規(guī)格和路線(xiàn)，會(huì)場(chǎng)布置要求、桌椅 擺放形式，特殊服務(wù)如茶葉要求、點(diǎn)心、水果、臺(tái)布、香巾、空調(diào)溫度、音響、錄像、燈光、花卉擺放等。
另外，對(duì)于大型會(huì)議，要進(jìn)一步明確責(zé)任分工，細(xì)化工作方案，要求：(1)、加強(qiáng)會(huì)務(wù)工作人員的服務(wù)意識(shí)和奉獻(xiàn)意識(shí)教育；
(2)、接待服務(wù)工作細(xì)致、周密；及早制訂會(huì)議服務(wù)保障方案，做到萬(wàn)無(wú)一失。(3)、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量完成會(huì)議保障工作，為大型(重要)會(huì)議提供一流服務(wù)。(4)、嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)對(duì)會(huì)場(chǎng)布置、環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)等方面作出服務(wù)承諾。(5)、嚴(yán)格執(zhí)行衛(wèi)生值日制度，清潔人員負(fù)責(zé)會(huì)議場(chǎng)所衛(wèi)生清掃；(6)、會(huì)場(chǎng)內(nèi)空調(diào)、電燈等電器開(kāi)關(guān)、門(mén)窗由會(huì)務(wù)清潔人員負(fù)責(zé)管理。
2、會(huì)議前服務(wù)人員的準(zhǔn)備工作
物業(yè)管理處根據(jù)業(yè)主的要求及會(huì)務(wù)編導(dǎo)計(jì)劃，在會(huì)議開(kāi)始前要做好相關(guān)的準(zhǔn)備工作。并且在
會(huì)議開(kāi)始前提前一個(gè)小時(shí)到達(dá)會(huì)場(chǎng)，做好進(jìn)一步的檢查工作： 如會(huì)議室的設(shè)備、設(shè)施是否正
常，如有異常盡快通知音響師進(jìn)行處理；檢查室內(nèi)的衛(wèi)生、桌面、地面有無(wú)灰塵及雜物，口 杯煙灰缸是否干凈；擺好口杯、煙灰缸、香巾，煙灰缸、口杯、香巾要求無(wú)論從什么角度看 都在一條線(xiàn)上； 保證室內(nèi)空氣清新，無(wú)異味。
會(huì)場(chǎng)布置檢查完畢后，請(qǐng)業(yè)主會(huì)議主辦部門(mén)進(jìn) 行檢查，避免出現(xiàn)差錯(cuò)。在會(huì)務(wù)準(zhǔn)備中，物業(yè)管理人員要主動(dòng)當(dāng)好業(yè)主的配角，積極為業(yè)主出謀劃策。首先，會(huì)議服
務(wù)人員要有專(zhuān)長(zhǎng)，能提得出改進(jìn)意見(jiàn)；其次，要熟悉業(yè)主的習(xí)慣，符合業(yè)主的口味，不能喧 賓奪主，更不能強(qiáng)辭奪理，先斬后奏，什么都替業(yè)主“當(dāng)家作主”。
物業(yè)管理公司要對(duì)會(huì)議服務(wù)人員強(qiáng)調(diào)會(huì)務(wù)紀(jì)律：(1)會(huì)務(wù)服務(wù)人員應(yīng)穿戴整齊，統(tǒng)一制服。(2)不遲到，不早退，有事離開(kāi)應(yīng)提前向會(huì)務(wù)組負(fù)責(zé)人請(qǐng)假；(3)規(guī)定時(shí)間內(nèi)加水、倒茶。(4)會(huì)議期間應(yīng)關(guān)閉通訊工具，保持會(huì)場(chǎng)安靜，不做與會(huì)議主題不相關(guān)的事。3、物業(yè)保安、保潔、維修等其他部門(mén)要做好保障工作。每當(dāng)重要或者大型會(huì)議舉行之前，物業(yè)管理處要召集其他部門(mén)做好相關(guān)保障工作： 要召集各 部門(mén)開(kāi)會(huì)，部署此次會(huì)議工作計(jì)劃，保安要做好轄區(qū)車(chē)輛指揮、停放工作，為與會(huì)人員做正
確的引領(lǐng)；維修部門(mén)要全面檢查配電、音響、線(xiàn)路、供水、電梯等設(shè)備的使用情況，并派專(zhuān) 人值班負(fù)責(zé)，看好會(huì)場(chǎng)附近的供電電閘，保證供電不出現(xiàn)任何問(wèn)題。對(duì)于重要領(lǐng)導(dǎo)，要專(zhuān)人 保證電梯的供應(yīng)，確保領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)到達(dá)會(huì)場(chǎng)；
保潔方面要對(duì)會(huì)場(chǎng)作細(xì)致的清潔，衛(wèi)生間備好衛(wèi)
生用紙，并噴灑空氣清新劑。另外，物業(yè)管理公司要組織員工重溫“各類(lèi)突發(fā)事件預(yù)案”，做到有備無(wú)患。在會(huì)議開(kāi)始之前，管理處組織各部門(mén)主管，對(duì)全部設(shè)備、保潔、綠化、保安 等進(jìn)行嚴(yán)密徹底的檢查，確保萬(wàn)無(wú)一失。
遇到重要人員到場(chǎng)時(shí)，除電梯操作人員和保安站崗，會(huì)議服務(wù)人員進(jìn)行引領(lǐng)外，其他物業(yè)人員忠于自己的崗位，各司其職，不在會(huì)場(chǎng)周?chē)睹妗?、與會(huì)者到達(dá)時(shí)的工作 客人到達(dá)會(huì)議室時(shí)，會(huì)議服務(wù)人員應(yīng)站在門(mén)口的一側(cè)迎接客人，并主動(dòng)問(wèn)好。重要客人到達(dá) 時(shí)，服務(wù)人員做好賓客迎接、簽到、兵引領(lǐng)其所坐位置，拉椅請(qǐng)其入座。另外，客人到達(dá)時(shí)，厚件衣物可能脫掉，服務(wù)人員應(yīng)主動(dòng)接過(guò)衣物，將衣物放在何時(shí)的位置。5、會(huì)議期間的服務(wù) 客人到達(dá)入座 1 分鐘后，需要倒上茶水，倒水順序要正確，不滴不灑，無(wú)響聲，杯內(nèi)水應(yīng)在 七分滿(mǎn)?？腿碎_(kāi)會(huì)初期倒水時(shí)間應(yīng)隔在 5 分鐘左右一次，后期可略將時(shí)間延長(zhǎng)至 10 — 15 分
鐘左右一次；會(huì)議期間，服務(wù)人員應(yīng)及時(shí)更換煙灰缸和使用過(guò)的香巾，一般煙灰缸有 3 — 5 個(gè)煙頭就應(yīng)更換，香巾使用過(guò) 2 — 3 次就更換一次。在會(huì)議進(jìn)行中，會(huì)議服務(wù)人員應(yīng)站在合 適的位置，悉心觀察會(huì)場(chǎng)情況，隨時(shí)注意與會(huì)人員的需求。6、做好會(huì)議的保密工作。
在重要人員來(lái)訪或出席重大會(huì)議前，會(huì)有一定的準(zhǔn)備時(shí)間，這樣就存在保密問(wèn)題，一旦泄露
機(jī)密就會(huì)鑄成大錯(cuò)。
而當(dāng)會(huì)議服務(wù)人員在服務(wù)時(shí)，不可避免地能夠聽(tīng)到相關(guān)的會(huì)議內(nèi)容，業(yè)
主方出于對(duì)物業(yè)管理公司的信任，會(huì)將有關(guān)信息傳遞給物業(yè)管理公司。在這種情況下，物業(yè)
管理公司一定要對(duì)員工加強(qiáng)員工的保密工作，并形成制度，即不該看的不看、不該聽(tīng)的不聽(tīng)、不該說(shuō)的不說(shuō)，絕對(duì)禁止翻看領(lǐng)導(dǎo)的文件，重申保密紀(jì)律，做好防范教育工作，確保不出現(xiàn) 絲毫的閃失。7、做好會(huì)后的恢復(fù)工作。當(dāng)會(huì)議結(jié)束后，會(huì)議服務(wù)人員應(yīng)站在門(mén)的一次，使用敬語(yǔ)并目送客人離去?？腿穗x開(kāi)后，服
務(wù)人員應(yīng)以最快的速度檢查會(huì)議室內(nèi)是否有遺留物品，如果有，要及時(shí)上交物業(yè)辦公室，由
辦公室設(shè)法找到失主。另外，物業(yè)管理處要組織人員，按要求恢復(fù)會(huì)場(chǎng)會(huì)前的模樣，重點(diǎn)是 “三清三關(guān)”工作，及時(shí)清除會(huì)議桌上的物品、清除室內(nèi)垃圾、清除可能出現(xiàn)的隱患，進(jìn)行 搬運(yùn)桌椅、關(guān)電器、關(guān)電源、關(guān)鎖門(mén)窗的等工作。最后，由會(huì)議服務(wù)主管再全面檢查一遍，做好相關(guān)記錄，確保不留下任何隱患。將口杯用消毒液浸泡后沖凈，擦干準(zhǔn)備下次使用，香 巾用消毒液浸泡后沖凈、晾干。
會(huì)議服務(wù)人員在會(huì)議期間要為大會(huì)提供全過(guò)程、全方位、全天候高效、快速的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，處 處體現(xiàn)“滿(mǎn)意 + 驚喜” 的服務(wù)宗旨。要求做到：一絲不茍，精益求精；揮灑自如，忙而不 亂；盡善盡美，萬(wàn)無(wú)一失；各負(fù)其責(zé)，協(xié)同作戰(zhàn)?？傊挥袊?yán)格的培訓(xùn)，細(xì)致的準(zhǔn)備，不斷提高服務(wù)人員的服務(wù)技能，才能以?xún)?yōu)良的會(huì)議服務(wù)取得業(yè)主的認(rèn)可和贊揚(yáng)。認(rèn)真做好會(huì)
議保障工作是展示物業(yè)管理公司能力和實(shí)力的機(jī)會(huì)，實(shí)踐證明：
做好物業(yè)管理中的會(huì)議服務(wù) 工作，可以不斷滿(mǎn)足業(yè)主的新需求，使物業(yè)管理公司與業(yè)主連接成紐帶關(guān)系，榮辱與共，共 同發(fā)展。
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