第一篇：2009-2010年度全國房地產政策研究報告

易居2009-2010年度全國房地產政策研究報告

前言

2009年是改革開放三十年來，我國宏觀經濟面臨挑戰(zhàn)和壓力最為突出的一年，受到國際金融危機的沖擊，我國宏觀經濟一度陷入低迷，GDP增長“保八”面臨考驗。在這樣嚴峻的情況下，我國房地產業(yè)卻異軍突起，在拉動投資、促進消費、穩(wěn)定經濟增長方面發(fā)揮了中流砥柱的作用。

房地產業(yè)的異軍突起得益于國家積極的財政政策和適度寬松貨幣政策的實施。四萬億投資計劃、131號文件對房地產消費的促進、全年9.6萬億新增貸款等因素使得我國經濟體系內流動性開始過剩。在通脹預期下，房地產市場成為各路資金規(guī)避風險的主要領域。于是，從二季度開始，我國土地市場、新房市場、二手房市場開始進入了高速發(fā)展階段，“地王頻現”、房價創(chuàng)新高、豪宅起舞，再次成為樓市的主要特征。

為了房地產市場的健康穩(wěn)定，國家在2009年底、2010年初果斷出臺調控措施，出臺了如“國四條”、“國十一條”、“提高存款準備金率”等措施，限制投資投機購房需求，支持自住需求，調控住房的消費結構，加大住房保障力度，通過這些政策手段，房地產市場有望實現“軟著陸”，更加注重“量”的增長，而非“價”的非理性上漲；更加注重解決中低收入家庭和“夾心層”的住房困難，而非豪宅市場的非理性繁榮；更加促進房地產業(yè)的健康穩(wěn)定，而非成為各路資金規(guī)避風險的投資投機工具。

一、2009年宏觀經濟政策以“保增長”為核心

2009年是我國改革開放以來，經濟形勢最為變幻莫測，經濟增長過程最為跌宕的一年。2009年，國際金融危機席卷全球，為了保持我國宏觀經濟的穩(wěn)定，國家提出了經濟增長“保八”的任務。在國際貿易保護主義抬頭的不利局面下，我國政府及時、準確的調整了宏觀經濟政策。2008年底，國務院果斷出手，推出四萬億投資計劃，2008年底舉行的經濟工作會議確立了實行“積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”，同時，國家陸續(xù)出臺了新能源戰(zhàn)略、產業(yè)振興、區(qū)域規(guī)劃、央企重組、住房消費優(yōu)惠、家電下鄉(xiāng)、汽車減免購置稅等一系列經濟刺激計劃。

在國家優(yōu)惠政策及經濟刺激計劃的推動下，2009年，我國經濟走出一個漂亮的“v”形曲線：GDP增速在一季度觸底（6.1％），二季度強勁反彈（7.9％），三季度繼續(xù)上升（8.9％），12月份，我國CPI同比上漲1.9%，已經開始正向連續(xù)增長，表明我國經濟刺激計劃已見成效。四季度GDP增長10.7%,達到年內峰值，全年GDP增長8.7%，中國經濟已經完成年初制定的GDP“保八”目標。與之相伴隨的是，投資高速增長，工業(yè)生產增加值同比增速持續(xù)反彈，消費保持強勁，出口止跌企穩(wěn)回升，物價逐步走出通縮。

在銀行信貸方面，2009年在中國的貨幣政策史上必將留下厚重的一頁。面對金融海嘯沖擊，中央果斷提出“適度寬松”貨幣政策，并配合一攬子計劃將信貸洪流注入經濟體?！疤炝俊毙刨J前所未有，金融對經濟的支撐作用也立竿見影，中國經濟率先回暖。適度寬松貨幣政策為經濟回暖提供了必要的流動性支持。2009年全年，我國全社會固定資產投資22.5萬億元，同比增長30.1%，增速比上年同期加快4.6個百分點。社會消費品零售總額同比增長15.5%。各項主要經濟運行指標先抑后揚，企業(yè)景氣指數、企業(yè)家信心指數、制造業(yè)采購經理人指數穩(wěn)步上升。在巨量信貸利好及一攬子計劃刺激下，今年以來我國股市走出了一波迅猛的反彈行情，上證綜指從年初的1800多點，最高攀升至3400多點。樓市更是超預期回暖，信貸投放對房地產的支撐居功甚偉。

2009年12月初召開的中央經濟工作會議提出，明年經濟工作要“保持宏觀經濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，根據新形勢新情況著力提高政策的針對性和靈活性”。這就意味著2010年宏觀調控政策不會出現大的轉向和波動，政策的穩(wěn)定也將確保宏觀經濟的快速恢復增長。同時，適度寬松的貨幣政策將有利于保持房地產業(yè)投資和消費的規(guī)模不會受到太大影響。房地產業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境是穩(wěn)定樂觀的。

總體而言，2009年宏觀經濟政策以“保增長”為重點，中國經濟之所以先于世界其他國家走出經濟低谷，主要得益于在危機時刻及時推出的宏觀經濟政策：4萬億財政投資政策、擴大內需政策和十大產業(yè)結構調整政策。展望2010年我國宏觀經濟運行趨勢，“調結構”是明年經濟工作的主線之一。2010年中國宏觀經濟政策進一步轉向“針對性和靈活性”，乃至轉向“百年之計和整體轉變”的調整層面，形成獨特的中國宏觀政策模式。

二、2009年房地產政策：前期寬松平穩(wěn)，年底政策突變

1、信貸政策盤點

政策一：2009年1月3日,四大國有銀行宣布,只要2008年10月27日前執(zhí)行基準利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質客戶,原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。2月10日,繼農行出臺房貸細則后,工商銀行開始執(zhí)行購房者可享受住房貸款七折的優(yōu)惠利率,隨后不久,其他銀行的優(yōu)惠政策細則相繼出臺,為樓市回暖蓄積了政策基礎。

政策二：5月27日，國務院發(fā)布的《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。這是自2004年以來執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調，已恢復到1996年開始實行資本金制度時的水平，從而預示著緊縮了數年的房地產開發(fā)信貸政策開始“松綁”。

政策三：6月19日，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)布了《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》，針對部分地區(qū)房地產市場出現較大波動，房地產信貸尤其是按揭貸款業(yè)務中諸如“假按揭”、“假首付”、“假房價”、“二套房貸”標準放寬等所暴露的問題，要求加強信貸管理，切實防范按揭貸款風險，促進按揭貸款業(yè)務健康有序發(fā)展。堅持重點支持借款人購買首套自住住房的貸款需求，嚴格遵守第二套房貸的有關政策不動搖。

政策四：10月16日，住建部等七部委聯合發(fā)出《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》，提出在優(yōu)先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前提下，可將50%以內的住房公積金結余資金貸款支持保障性住房建設，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行。“公積金”和“保障房”實現“對接”。

政策五：12月14日，國務院常務工作會議發(fā)布了“國四條”，其中第二條為“繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范各類住房按揭貸款風險。”

政策評析：信貸政策是房地產調控政策的重要組成部分，對房地產市場的走向具有較大的影響力。2009年房地產信貸政策總的看是相對寬松的。在“保增長”的總體要求下，房地產信貸政策維持了寬松的執(zhí)行口徑，有力地促進了2009年樓市消費的增長。

數據顯示，2009年上半年全國金融機構個人住房貸款新增量達到4661.76億元，同比增幅超過150%。而3月底的數據為1000億元，隨著房地產市場的回暖，個人住房按揭貸款也出現了突飛猛進的增長。同時，全國房屋銷售量也實現了大幅增長。

進入下半年，我國樓市出現了過熱的現象，特別是在一線城市，樓市投機明顯抬頭，這引起了中央的高度重視。如果不加以調控，投機日盛，將破壞房地產市場正常的交易秩序，不利于市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。因此，進入下半年，銀監(jiān)會開始強調第二套房（及以上）信貸的監(jiān)管，防范房地產信貸風險。隨著市場的進一步發(fā)展，特別是宏觀經濟開始好轉，房地產信貸調控也越來越受到重視?！皣臈l”的出臺表明，國家要切實收緊房地產信貸，特別是二套房貸政策。打擊投機，限制投資，鼓勵自住將是2010年房地產信貸政策的主基調。

2、稅收政策盤點

政策一：5月21日，為加強房地產開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，國家稅務總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》，對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規(guī)定?！兑?guī)程》自6月1日起施行。根據《規(guī)程》，納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：一是房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；二是整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；三是直接轉讓土地使用權的。

政策二：5月25日，發(fā)改委公布了《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》，提出今年將由財政部、稅務總局、發(fā)改委、建設部負責研究開征物業(yè)稅。此前，北京、遼寧等10多省(市)開始物業(yè)稅“空轉”運行，有關物業(yè)稅的開征討論持續(xù)了四五年之后，再次成為今年上半年樓市的焦點話題之一。

政策三：12月9日,國務院常務會議研究完善促進消費的若干政策措施,將個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年,遏制炒房現象。國辦發(fā)〔2008〕131號文件中的四大稅種的優(yōu)惠措施,只有營業(yè)稅優(yōu)惠取消,契稅、個人買賣印花稅、個人轉讓出售的土地增值稅還繼續(xù)維持。政府調控房市采取了平穩(wěn)的步驟。

政策四：12月23日，財政部和國家稅務總局出臺了《關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》，這是落實12月9日國務院常務會議相關政策。除了年限變化外，值得關注的有兩點：第一，普通住宅交易受到稅收優(yōu)惠；第二，通知規(guī)定：“為維護正常的財稅秩序，各地要嚴格清理與房地產有關的越權減免稅，對清理出來的問題，要立即予以糾正?！?/p>

政策評析：由于2009年是房地產政策相對寬松的一年，房地產稅收政策總體而言是圍繞著促進房地產開發(fā)和消費布局的。上半年營業(yè)稅優(yōu)惠政策有力地促進了我國二手房市場的發(fā)展，并帶動了新房市場的迅速恢復。房地產市場的迅速回暖在相當程度上促進了宏觀經濟的恢復。

不過隨著稅收優(yōu)惠期限的結束，優(yōu)惠政策是否延續(xù)一度成為市場熱議的焦點。政策是為市場服務的，反過來，如果市場情況發(fā)生了根本性的改變，相應的政策也會進行調整。房地產稅收政策也將遵循這樣的規(guī)律。由于下半年以來房地產市場量價齊升，部分城市的房價和成交量已經超越了歷史最高紀錄，樓市投機盛行，市場已顯過熱跡象，在這樣的情況下，房地產稅收優(yōu)惠政策就要適當退出，從而起到降溫樓市的作用。

營業(yè)稅“2轉5”對于抑制投機性購房消費具有明顯的作用。物業(yè)稅雖然短期內難以出臺，但物業(yè)稅是我國房地產市場始終繞不過去的一個彎子，政府在物業(yè)稅上的任何動作和進展都會引起市場的騷動。這就是目前階段物業(yè)稅的巨大影響威力?？傮w而言，稅收是政府進行房地產調控的重要手段，使用得當可以起到促進樓市發(fā)展，穩(wěn)定樓市價格的良好作用，但如果使用不當，則往往效果與期望差距甚遠。

3、住房政策盤點

政策一：6月2日，住房與城鄉(xiāng)建設部，國家發(fā)展和改革委員會，以及財政部聯合印發(fā)了《2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃》，從2009年起到2011年，爭取用三年時間，基本解決747萬戶現有城市低收入住房困難家庭的住房問題。進一步健全實物配租和租賃補貼相結合的廉租住房制度，并以此為重點加快城市住房保障體系建設，完善相關的土地、財稅和信貸支持政策。

政策二：12月14日，國務院召開常務工作會議，發(fā)布促進房地產業(yè)健康發(fā)展的“國四條”，第四條要求“繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設。力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題”。對于1000萬戶國有工礦和林區(qū)、墾區(qū)的棚戶區(qū)居民，要加大力度進行改造，計劃用5年左右時間基本完成城市和國有工礦集中成片棚戶區(qū)改造，有條件的地方爭取用3年時間基本完成。

政策評析：我國住房政策幾經變遷，由福利分房到貨幣化改革是一個巨大的飛躍，但在轉變過程中，住房政策過度鼓勵了市場化走向，導致部分城市房價高企，房價與收入的比例失調，形成所謂的住房民生問題。2007年之后，政府的住房政策開始轉向，工作重心轉到了住房保障上來。2009年住房政策就是圍繞如何解決中低收入階層住房困難，以及國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的棚戶區(qū)改造展開。而且，對于解決城市低收入住房困難家庭的任務指標和力度在逐步擴大，這顯示了政府在這一問題上更加積極和緊迫。

從目前的政策表述看，住房政策注重住房保障和市場化發(fā)展相結合的體制，首要任務是解決低收入家庭的住房問題，這個問題已經逐步提升到了政治高度。對于市場化住房，國家不會限制和禁止，但在土地、稅收等環(huán)節(jié)會給予相關指導和調節(jié)，總體而言，住房保障工作是政府的工作重心之一，會繼續(xù)大力推進，而市場化住房建設對于經濟的健康穩(wěn)定發(fā)展同樣意義重大，即便階段性受到政策調控的影響，但在城市化和經濟水平提高等因素影響下，房地產業(yè)將繼續(xù)獲得發(fā)展空間。

4、土地政策盤點

政策一：4月24日，住房和城鄉(xiāng)建設部、監(jiān)察部治理房地產開發(fā)領域違規(guī)變更規(guī)劃、調整容積率問題專項工作電視電話會議在京召開。兩部委將重點對國家機關工作人員在建設用地規(guī)劃變更、容積率調整中玩忽職守、權錢交易等違紀違法行為進行嚴厲查處。

政策二：5月15日，國土資源部下發(fā)《關于切實落實保障性安居工程用地的通知》要求，各地要加快編制、修編2010至2011年和今年保障性住房用地供應計劃，分類確定城市廉租住房建設，林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶區(qū)改造，農村危房改造等3類保障性安居工程用地的供應標準、規(guī)模及時序，并落實到具體地塊。

政策三：8月21日，國土資源部下發(fā)《關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》，為促進城市新增建設用地及時有效供應并得到充分利用，進一步加強建設用地管理，依法糾正和遏制違法違規(guī)使用農村集體土地等行為，要求地方政府要加強建設用地批后監(jiān)管，切實預防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現象發(fā)生，嚴厲打擊囤地行為。

政策四：12月17日，財政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，將開發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。而此前各地方土地出讓大多執(zhí)行百分之二十至三十的首付政策。

政策評析：土地政策是影響房地產市場發(fā)展最重要的政策之一，土地政策的主要內容是調整土地供應結構、供應節(jié)奏，以及土地出讓金繳交規(guī)則的相關制度。2009年我國土地市場從年初的相對冷淡到后期的火爆，也呈現了典型的“V”型反轉。由于央企入市，大量的流動性推助了地價上漲，一時間各地不斷爆出“地王”。尤其是一線城市，“地王”甚至在某些區(qū)域扎堆?！暗赝酢钡某霈F，其實質是市場預期過于樂觀的表現。這種樂觀來源于一方面企業(yè)擁有大量的閑置資金，需要尋找增值的投資對象，另一方面一些企業(yè)為獲得超額利潤大量囤地，客觀造成了土地市場的供不應求。

從土地資源角度看，我國城市土地供應與未來市場需求是不對應的，人多地少是現狀，因此，我國的土地政策必須是進行土地科學利用規(guī)劃，加強土地使用監(jiān)管，打擊囤地，最大限度開發(fā)利用閑置用地，用價格和稅收的手段科學配置土地資源，在一定程度上向住房保障用地傾斜。

按照這個思路，2009年，國土資源部出臺了一系列的土地政策，主要內容是打擊囤地和其他非法占地行為。對于“超過兩年未開工的已出讓土地應收回”政策的執(zhí)行，2009年從中央到地方政府都在積極推進，但效果并不理想。打擊囤地是否能夠取得進展，不是取決于政策條文的嚴與不嚴，而是取決于政策執(zhí)行力度的強與弱。

5、國四條與相關地方政策

國四條：國務院總理溫家寶12月14日主持召開國務院常務會議，研究完善促進房地產市場健康發(fā)展的政策措施，提出了四條意見：一要增加普通商品住房的有效供給。適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，提高土地供應和使用效率。在保證質量前提下，加快普通商品住房建設；二要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范各類住房按揭貸款風險；三要加強市場監(jiān)管。繼續(xù)整頓房地產市場秩序，加強房地產市場監(jiān)測，完善土地招拍掛和商品房預售等制度。加強房地產信貸風險管理；四要繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設。力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困

難家庭的住房問題。

部分地方政府的配套落實政策：

（1）：上海：出臺《關于本市貫徹國務院常務會議精神進一步促進房地產市場健康發(fā)展的實施意見》，內容對應于“國四條”。主要內容，一是嚴格執(zhí)行國家各項房地產稅收和金融政策；二是嚴格土地供應政策，切實增加普通商品住房土地供應；三是加快建立和完善住房保障體系，積極推進大型居住社區(qū)建設；加強房地產市場監(jiān)測監(jiān)管。

（2）南京：出臺《關于支持自住型和改善型住房消費促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，內容也是四大部分，對應“國四條”的相關內容。強調了支持自主和改善型住房需求。

（3）北京：計劃2010年可建成房屋的規(guī)劃建筑面積在3000萬平方米以上，保障性住房面積更是占到了50％以上。

（4）廣州：市政府常務會議討論并原則通過《廣州市閑置土地處理辦法（修訂草案）》，有關部門將按會議要求對該草案作最后修訂，不日將頒布實施。

（5）深圳：2010年落實保障性住房35.06億元的總投資，優(yōu)先安排保障性住房用地，增強保障性住房的區(qū)域平衡性。

（6）杭州：一一落實國務院有關政策

（7）成都：從2010年1月1日起，經適房保障對象的家庭年收入線由4萬元調至5萬元，廉租住房租金補貼發(fā)放標準每平方米提高2元。

政策評析：“國四條”是今年以來國務院出臺的第一個重量級的房地產調控政策。“國四條”出臺的背景是我國宏觀經濟“保八”已無懸念，房地產市場量價處于階段性高點。從經濟平衡的角度，以及促進房地產業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的角度，調控政策介入房地產市場勢在必行。

實際在“國四條”出臺前，12月9日召開的國務院常務會議已經開始介入房地產調控，提出了“個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施”的政策部署。同日，國家發(fā)改委主任張平表示“我國將完善住房消費和調控政策，增加中低價位和限價商品房的供應，抑制投機性購房。”再到12月14日的“國四條”出臺，短短一星期，中央三次重要會議上都涉及到了房地產政策，并且強度一次比一次加大。這透露出日益高漲的房價正在突破中央的容忍底線。如果說在國際金融危機正盛的時候，政府還能借助房地產業(yè)的投資和消費保持經濟的增長，房價問題還不算突出的話，那么明年房地產發(fā)展的外部環(huán)境將發(fā)生巨大變化，政府不大可能再繼續(xù)對房價快速上漲“睜一只眼閉一只眼”。

“國四條”的政策表述既有對傳統(tǒng)政策的繼承，也有一些新變化?！靶伦兓斌w現在落實住房保障的力度上將會前所未有的加強，雖然住房保障工作提出已經兩年多了，但實際進展總是落后于政策要求，也間接地助長了房價的上漲。國務院常務會議提出要“遏制”房價的上漲，其政策表述強度空前，行政手段應該不在選擇之列，增大普通住房供應則是平抑房價的主要手段。同時，國務院提出要“繼續(xù)綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產市場的調控?！边@為后續(xù)更加嚴厲的調控埋下了伏筆。

從地方政府落實“國四條”的情況看，各地政府的行動還是比較積極，北京、上海、南京、杭州等都專門出臺了相關執(zhí)行細則，按照國務院的部署從四個方面去制定2010年的房地產政策。由于“國四條”中明確鼓勵自住和改善型住房消費，因此，各地在具體執(zhí)行細則中都加入了相關的措施，南京、杭州等地還有相應的補貼。

總體而言，“國四條”的政策對房地產市場而言是“中性偏空”，有可能造成階段性的市場分水嶺。但“國四條”的出臺依然帶有短期性質，并且需要各地政府去具體落實和解釋，能否對高房價起到震懾作用還有待觀察。

三、2010年房地產政策：調控由“無為”轉變?yōu)椤坝袨椤?/p>

“國11條”成為房地產緊縮政策的起點

1月10日，國務院辦公廳發(fā)布《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，共有11條，是繼“國四條”后，國務院對房地產市場出臺的又一個重量級政策文件。“國11條”內容分五個部分，分別是增加保障性住房和普通商品住房有效供給；合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求；加強風險防范和市場監(jiān)管；加快推進保障性安居工程建設；落實地方各級人民政府責任。

政策評析：

整體風格更加嚴厲。從“國11條”整體行文看，其文字表達明顯嚴厲了很多，“嚴格”、“不得”、“查處”等詞匯多次出現在公文中。如果說中央經濟工作會議的公報對房地產業(yè)還“春風和煦”，“國四條”進而變得“陰晴不定”，那么“國11條”就帶有明顯的“風雨交加”了。政策一次比一次表述嚴格，這也代表國務院對房地產業(yè)進行調控的決心越來越大。

明確收緊二套房貸政策?！皣?1條”的重心落在對第二套房的購買要實行差別化的信貸利率政策。這可以看作是對“國四條”的細化措施，即在落實營業(yè)稅、土地出讓金新政后，房地產調控的重頭戲——信貸政策終于出爐。二套房貸款首付要40%以上，利率則要求銀行嚴格按照風險定價。值得注意的是，房貸新政并沒有提及“改善型”住房消費能享受房貸優(yōu)惠，而是采取了“一刀切”的形式，按照“家庭”來確認是首次貸款購房還是再次貸款購房。沒有了“改善型購房需求”的表述，“國11條”的信貸政策口徑實際上回歸到了兩年前的所謂“9·27”新政。

住房供應類別更加明晰。國務院要求各城市人民政府要在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地規(guī)模內，抓緊編制2010－2012年住房建設規(guī)劃，重點明確中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經濟適用住房、廉租住房等五類住房的建設規(guī)模，并分解到住房用地年度供應計劃，落實到地塊，明確各地塊住房套型結構比例等控制性指標要求。這是一個比較硬性的規(guī)定，需要各城市政府具體落實，按照這個方略執(zhí)行，將有利于住房保障工作的順利推進，也在一定程度上可以避免房價短時間內再次飆升。

提出要加快研究完善住房稅收政策。

“國11條”中沒有提到物業(yè)稅的研究實施，而是用“研究完善住房稅收政策”來代替，這在一定程度上顯示國務院對物業(yè)稅的研究、試點、征收等還比較謹慎。另外，現在處于調控的關鍵時期，物業(yè)稅的征收問題既敏感，又不能一蹴而就，因此采用了比較隱晦的說法，但并不排除中央繼續(xù)要推進物業(yè)稅的研究與實施，其目的是引導居民樹立合理、節(jié)約的住房消費觀念。

首次提出地方政府的調控責任。第五大條是“落實地方各級人民政府責任”，把房地產業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展及住房民生問題的解決與地方政策的工作評價直接掛鉤，即“工作責任制”。這是一個重要的動向，將有利于督促地方政府將更多的精力關注住房民生問題，避免在發(fā)展房地產業(yè)的問題上跑偏路，甚至“本末倒置”。

總體而言，在宏觀經濟日益穩(wěn)定，并且通貨膨脹跡象顯現的時刻，房地產業(yè)的發(fā)展面臨分化，一方面要保持剛性需求的釋放，鼓勵自住購房消費，加強住房保障；另一方面，對于投資投機性需求的肆無忌憚，國家不再選擇“隱忍”，而是日趨明確了態(tài)度，要“限制”和“打擊”。

金融信貸政策出現收緊趨勢：中國人民銀行決定，從2010年1月18日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，調整后大型金融機構存款準備金率為16%，農村信用社等小型金融機構暫不上調。

政策評析：提高存款準備金率背后是中央擔憂今年新增貸款非理性快速增長的一種反映。2010年的第一星期金融機構新增貸款達到6000億人民幣，這在一定程度上促成了這次上調行動。

對房地產市場而言，資金流動性暫時不是問題，但是上調存款準備金影響的是市場預期，如果市場從目前的“寬?！毙膽B(tài)轉變?yōu)椤熬o縮”心態(tài)，房地產市場的開發(fā)和消費節(jié)奏都將受到影響。不過從總體來看，這次央行提高存款準備金率是從平衡經濟體流動性，防范市場風險角度來考慮的，主要體現“平衡”和“微調”兩個方面。因此，僅從這一個動作還不能做出未來貨幣政策是“緊”還是“松”的判斷。未來政策走向：

宏觀經濟調控政策：繼續(xù)實行“積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”

從宏觀經濟政策取向看，2010年依然實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，但會增加針對性和靈活性。其潛臺詞是，如果明年GDP增速重新站上兩位數，如果CPI增幅超過3-5%，如果包括股票和房地產在內的資產價格沿續(xù)今年的熱勁兒，則會調整經濟政策，尤其是貨幣信貸政策，會繼續(xù)提高存款準備金率，甚至動用加息的手段，而貨幣政策的調整將顯著影響樓市。

房地產調控政策：“有保有壓”，從“無為”到“有為”

從房地產業(yè)本身分析，房地產調控政策在經歷了2009年末、2010年初這輪“沖擊波”后，會有一個觀察期，如果接下來3-5個月市場出現調整，則不會再有明顯打壓政策，無論是政策面還是市場面，2010年全年極可能將在平靜中度過。如果2010年開發(fā)投資增速重新站上30%，如果房價漲幅依然堅守今年下半年勢頭，那么國家打擊投資投機的房地產調控政策將會繼續(xù)加大力度出臺，政策的“有為”將體現的更為明顯。

具體來看，房地產調控政策可能有以下幾個方面的動作：

第一，加快推進物業(yè)稅全國范圍空轉運行

從穩(wěn)定樓市價格，引導居民理性消費的角度看，開征物業(yè)稅是一個比較有效的政策手段，但目前我國還遠遠不具備開征物業(yè)稅的條件，存在很多現實的困難。包括稅制合并、改革在內，很多環(huán)節(jié)還需要梳理打通。因此，今年中央在物業(yè)稅開征問題上，依然是研究的多，探索的多，具體開征的可能性不大。最可能的動作是，擴大物業(yè)稅空轉試點，在全國范圍內實行物業(yè)稅空轉。不排除有在個別已積累成熟空轉經驗的城市進行試點實征。這樣有利于形成穩(wěn)定市場的預期，即開征物業(yè)稅是政府認真考慮的選項，投資投機性購房者需要認真思考面臨的市場及政策風險。

第二，金融信貸進一步收緊

據媒體報道，2010年1月份前半個月金融機構新增貸款量達到1.1萬億，如果該數據準確，那么前半月貸款占全年新增貸款計劃量7.5萬億的15%，央行明顯對如此之快的信貸增長表示憂慮。提高存款準備金率，加強金融機構“窗口指導”是最近可行的選項。

另外，國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的2009年經濟運行數據顯示，2009年12月份，CPI同比增長1.9%，環(huán)比增長1%，再加上今年開年就形成的信貸洪峰，對于房地產而言，“國11條”已經嚴格了二套房貸政策，在加息的預期背景下，住房信貸政策將更趨緊縮。開發(fā)貸也將會緊縮。

第三，“限外政策”將再次趨緊

2010年我國經濟體系將面臨更加嚴重的流動性過剩問題，房地產市場將不再可能繼續(xù)擔負資金避險池的作用，否則房地產業(yè)將面臨不可承受之重。對內，現在金融信貸政策和稅收政策已經趨于嚴格，投機投資資金成為重點防范的對象。對外，海外投資資金也將受到限制，防止外資對國內房地產市場的過度炒作，為地方政府一心一意做好住房保障工作創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，同時也可以穩(wěn)定市場預期，避免外來因素導致房價的大起大落。

第四，公共租賃住房指導意見將會出臺

2008年年初，住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新就表示：今年要加大租賃市場方面的探索工作，以有針對性地解決既不符合保障性住房供應條件又無力購買普通商品住房的“夾心層”群體的住房問題；還將研究制訂《公共租賃住房指導意見》，明確公共租賃住房供應對象等內容。實際上，2009年國家層面的相關意見稿已經出來，目前正在各地相關部門流轉以征求各方意見。動作快地方政府，如北京、常州、廈門、深圳、淮安等地已有實質性動作?！皣粭l”中提出明年增加公共租賃房用地供應，信號非常明確，今年相關法規(guī)極有可能出臺，將在全國多數大城市實施。

第五，對地方政府的政策落實提出更高要求

房地產市場近年來出現的問題是多方面原因造成的，其中地方政府為追求地方利益，盲目發(fā)展房地產業(yè)具有不可推卸的責任。因此，從最近的政策文件看，中央對地方政府的工作責任提出了明確的要求，對于個別房價非理性上漲的城市，不成文的規(guī)定很可能被定為“房價不下，地方官員就要下”。具體落實措施是要針對“國11條”的要求，出臺2010－2012年住房建設規(guī)劃，重點明確中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經濟適用住房、廉租住房等五類住房的建設規(guī)模。這項工作的落實和實施效果將成為中央衡量地方政府工作績效的一個重要依據。因此，地方政府應盡快組織力量編制相關規(guī)劃，把工作重點放在如何解決住房民生問題上。