第一篇：外商是否可以從事工業(yè)廠(chǎng)房租賃業(yè)的研究

關(guān)于外商收購(gòu)工業(yè)廠(chǎng)房、用地以及是否可以從事廠(chǎng)房出租業(yè)

務(wù)的問(wèn)題研究報(bào)告

一、外商是否可以直接收購(gòu)工業(yè)用地及廠(chǎng)房

現(xiàn)行規(guī)定中并未排斥外企取得工業(yè)用地使用權(quán)及廠(chǎng)房，但上述取得土地使用權(quán)的途徑為直接出讓取得或采取資產(chǎn)受讓方式取得，并需報(bào)商務(wù)部門(mén)審批。故此，外商對(duì)現(xiàn)成的工業(yè)廠(chǎng)房取得不能采取國(guó)內(nèi)民企直接收購(gòu)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)方式予以收購(gòu)；

二、對(duì)外商收購(gòu)境內(nèi)企業(yè)資產(chǎn)的限制

現(xiàn)對(duì)于該情況的限制除三資企業(yè)法外的行政法規(guī)主要有兩份文件，一份是商務(wù)部《關(guān)于外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》，一份是《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》，現(xiàn)分別簡(jiǎn)介如下：

1、外國(guó)投資者通過(guò)其在中國(guó)設(shè)立的外商投資企業(yè)合并或收購(gòu)境內(nèi)企業(yè)的，適用關(guān)于外商投資企業(yè)合并與分立的相關(guān)規(guī)定和關(guān)于外商投資企業(yè)境內(nèi)投資的相關(guān)規(guī)定，但在相應(yīng)規(guī)定未做規(guī)定的，則適用商務(wù)部《關(guān)于外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》。

2、商務(wù)部 《關(guān)于外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》對(duì)外商收購(gòu)國(guó)內(nèi)企業(yè)資產(chǎn)的規(guī)定簡(jiǎn)介如下：

外國(guó)投資者設(shè)立外商投資企業(yè)，并通過(guò)該企業(yè)協(xié)議購(gòu)買(mǎi)境內(nèi)企業(yè)資產(chǎn)且運(yùn)營(yíng)該資產(chǎn)，或，外國(guó)投資者協(xié)議購(gòu)買(mǎi)境內(nèi)企業(yè)資產(chǎn)，并以該資產(chǎn)投資設(shè)立外商投資企業(yè)運(yùn)營(yíng)該資產(chǎn)的行為受該規(guī)定管理。被并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)原有所投資企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍應(yīng)符合有關(guān)外商投資產(chǎn)業(yè)政策的要求；不符合要求的，應(yīng)進(jìn)行調(diào)整。此外，并購(gòu)行為為應(yīng)遵守外匯管理規(guī)定。

審批單位為商務(wù)部或省級(jí)商務(wù)主管部門(mén)（即省商務(wù)廳），如境內(nèi)公司、企業(yè)或自然人以其在境外合法設(shè)立或控制的公司名義并購(gòu)與其有關(guān)聯(lián)關(guān)系的境內(nèi)的公司，應(yīng)報(bào)商務(wù)部審批。

外國(guó)投資者資產(chǎn)并購(gòu)的，對(duì)債務(wù)處置的約定不得損害第三人利益，且應(yīng)向債權(quán)人發(fā)出通知并在省級(jí)報(bào)紙予以公告，并對(duì)資產(chǎn)予以評(píng)估并以評(píng)估價(jià)為資產(chǎn)交易依據(jù)，還應(yīng)對(duì)雙方是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系予以說(shuō)明，若為同一實(shí)際控制人的應(yīng)向?qū)徟鷻C(jī)關(guān)披露其實(shí)際控制人，并就并購(gòu)目的和評(píng)估結(jié)果是否符合市場(chǎng)公允價(jià)值進(jìn)行解釋?zhuān)?duì)資產(chǎn)收購(gòu)的支付對(duì)價(jià)支付時(shí)間及比例有要求，如以人民幣為支付方式，則應(yīng)經(jīng)外匯局核準(zhǔn)。

外國(guó)投資者資產(chǎn)并購(gòu)的，投資者應(yīng)在擬設(shè)立的外商投資企業(yè)合同、章程中規(guī)定出資期限。設(shè)立外商投資企業(yè)，并通過(guò)該企業(yè)協(xié)議購(gòu)買(mǎi)境內(nèi)企業(yè)資產(chǎn)且運(yùn)營(yíng)該資產(chǎn)的，對(duì)與資產(chǎn)對(duì)價(jià)等額部分的出資，投資者應(yīng)在本條第一款規(guī)定的對(duì)價(jià)支付期限內(nèi)繳付；其余部分的出資應(yīng)符合設(shè)立外商投資企業(yè)出資的相關(guān)規(guī)定。

資產(chǎn)并購(gòu)應(yīng)向商務(wù)部提交相應(yīng)文件，且擬以該資產(chǎn)成立的外商投資企業(yè)在成立前不得以該資產(chǎn)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

該規(guī)定對(duì)特殊公司（即中國(guó)境內(nèi)公司或自然人為實(shí)現(xiàn)以其實(shí)際擁有的境內(nèi)公司權(quán)益在境外上市而直接或間接控制的境外公司）的相應(yīng)資產(chǎn)及股權(quán)收購(gòu)有特殊規(guī)定。

此外，外商收購(gòu)國(guó)內(nèi)企業(yè)股權(quán)或資產(chǎn)還應(yīng)遵守《反壟斷法》及國(guó)務(wù)院《國(guó)務(wù)院關(guān)于經(jīng)營(yíng)者集中申報(bào)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》規(guī)定的申報(bào)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

3、《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中對(duì)于外商投資電力行業(yè)的限制如下：

電力行業(yè)禁止外商投資的產(chǎn)業(yè)：

“小電網(wǎng)外，單機(jī)容量30萬(wàn)千瓦及以下燃煤凝汽火電站、單機(jī)容量10萬(wàn)千瓦及以下燃煤凝汽抽汽兩用熱電聯(lián)產(chǎn)電站的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)；地

電力行業(yè)限制外商投資的產(chǎn)業(yè)：

1.小電網(wǎng)范圍內(nèi)，單機(jī)容量30萬(wàn)千瓦及以下燃煤凝汽火電站、單機(jī)容量10萬(wàn)千瓦及以下燃煤凝汽抽汽兩用機(jī)組熱電聯(lián)產(chǎn)電站的建設(shè)、經(jīng)營(yíng) 2.電網(wǎng)的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)（中方控股）

3.城市人口50萬(wàn)以上的城市燃?xì)狻崃凸┡潘芫W(wǎng)的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)（中方控股）?！?/p>

綜上可見(jiàn)，外商投資電力行業(yè)受到機(jī)組容量的限制。

三、外商是否能夠從事工廠(chǎng)廠(chǎng)房的出租業(yè)務(wù)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（中華人民共和國(guó)主席令[2007]第72號(hào)）第二條的規(guī)定：在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地（以下簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。本法所稱(chēng)房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。本法所稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。本法所稱(chēng)房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。所以，開(kāi)發(fā)廠(chǎng)房和出租廠(chǎng)房的行為屬于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)范圍，外商投資廠(chǎng)房并出租適用外商投資房地產(chǎn)的規(guī)定。

根據(jù)《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中對(duì)外商投資產(chǎn)業(yè)的規(guī)定外商投資不動(dòng)產(chǎn)屬限制投資產(chǎn)業(yè)即“

八、房地產(chǎn)業(yè)

1.土地成片開(kāi)發(fā)（限于合資、合作）

2.高檔賓館、高檔寫(xiě)字樓和國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)

3．房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司”

從上述規(guī)定而言，該規(guī)定未明確廠(chǎng)房是否受上述規(guī)定限制，但根據(jù)現(xiàn)行的政策精神而言，外商從事土地成片開(kāi)發(fā)的行為，僅限于合資、合作，而不能由外商獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，因此不存在允許外商收購(gòu)現(xiàn)成的廠(chǎng)房后出租的情況。

此外，根據(jù)已于2005年3月5日起實(shí)施的《外商投資租賃業(yè)管理辦法》中對(duì)外商從事租賃業(yè)務(wù)的范圍為

“第五條

本辦法所稱(chēng)租賃業(yè)務(wù)系指出租人將租賃財(cái)產(chǎn)交付承租人使用、收益，并向承租人收取租金的業(yè)務(wù)。

本辦法所稱(chēng)融資租賃業(yè)務(wù)系指出租人根據(jù)承租人對(duì)出賣(mài)人、租賃物的選擇，向出賣(mài)人購(gòu)買(mǎi)租賃財(cái)產(chǎn)，提供給承租人使用，并向承租人收取租金的業(yè)務(wù)?！?/p>

以及第六條“本辦法所稱(chēng)租賃財(cái)產(chǎn)包括：

（一）生產(chǎn)設(shè)備、通信設(shè)備、醫(yī)療設(shè)備、科研設(shè)備、檢驗(yàn)檢測(cè)設(shè)備、工程機(jī)械設(shè)備、辦公設(shè)備等各類(lèi)動(dòng)產(chǎn)；

（二）飛機(jī)、汽車(chē)、船舶等各類(lèi)交通工具；

（三）本條

（一）、（二）項(xiàng)所述動(dòng)產(chǎn)和交通工具附帶的軟件、技術(shù)等無(wú)形資產(chǎn)，但附帶的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值不得超過(guò)租賃財(cái)產(chǎn)價(jià)值的1/2?！?/p>

可見(jiàn)，外商不得從事不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)，當(dāng)然也就包括了工業(yè)廠(chǎng)房的租賃業(yè)務(wù)，因此，外商不能從事工業(yè)廠(chǎng)房出租業(yè)務(wù)。

四、對(duì)于收購(gòu)取得廠(chǎng)房及相應(yīng)土地使用權(quán)后對(duì)廠(chǎng)區(qū)內(nèi)相應(yīng)無(wú)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的零星建筑

物的修建與拆除

1、建設(shè)新的零星建筑物的規(guī)定

根據(jù)《建筑法》及相應(yīng)的《建筑工程施工許可管理辦法》規(guī)定，工程投資額在30萬(wàn)元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請(qǐng)辦理施工許可證，具體條件由當(dāng)?shù)厥〖?jí)人民政府具體規(guī)定。

如欲將建筑物列入固定資產(chǎn)應(yīng)有稅務(wù)局認(rèn)可的建筑發(fā)票并有相應(yīng)報(bào)備手續(xù)。

根據(jù)此類(lèi)建筑性質(zhì)而言，零星建筑顯然不屬于《招投標(biāo)法》規(guī)定的關(guān)系社會(huì)公共利益、安全項(xiàng)目，且如其不屬全部或部分使用國(guó)有資金或國(guó)際組織、外國(guó)政府貸款的，則不屬于《招投標(biāo)法》的規(guī)定的必須辦理招標(biāo)的范圍；根據(jù)各地建筑管理部門(mén)的規(guī)定，企業(yè)需向當(dāng)?shù)亟ㄖ芾聿块T(mén)辦理報(bào)備手續(xù)及規(guī)劃報(bào)備手續(xù)，但在實(shí)踐中，也有企業(yè)直接建設(shè)并以違建方式存在，當(dāng)?shù)亟ㄖ芾砑耙?guī)劃部門(mén)對(duì)此種情況根據(jù)當(dāng)?shù)卣膽B(tài)度而定是否對(duì)企業(yè)的上述行為采取處理措施。

但在建設(shè)前（如廁所或其它對(duì)周?chē)杏绊懙慕ㄖ?yīng)考慮周?chē)用竦姆磻?yīng)，避免引發(fā)群體性事件。

2、拆除零星建筑物的規(guī)定

對(duì)拆除相應(yīng)建筑物如屬無(wú)產(chǎn)證建筑物，則僅對(duì)承接拆除業(yè)務(wù)的當(dāng)事人有相應(yīng)資質(zhì)要求并做好安全工作的要求，如屬有證建筑物，則還應(yīng)辦理規(guī)劃申報(bào)及建筑部門(mén)的報(bào)備手續(xù)；但如涉及有毒有害物質(zhì)、爆破拆除或需要市政協(xié)助的，則還 應(yīng)到相應(yīng)單位（如環(huán)保、公安等部門(mén)）辦理相關(guān)手續(xù)。