第一篇：北京眾和信拓房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司二手房業(yè)務辦理指南

北京眾合信拓房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（頤源居租售中心）

業(yè)務辦理指南

一、新建商品房買賣(小業(yè)主首次辦理房屋登記)

1、身份證明材料(開發(fā)企業(yè))2、3、4、5、房屋所有權證原件(以上兩頂由開發(fā)企業(yè)提供，每年提供并核驗一次，一年內(nèi)無變更的，為買房人辦理轉移登記時，可不再重復提交)登記申請書原件 申請人身份證明

房屋買賣合同原件(2005年3月15日以后簽訂商品房預售合同的，提交網(wǎng)上簽訂的預售合同；2006年1月1日后簽訂商品房現(xiàn)房買賣合同的，提交網(wǎng)上簽訂的現(xiàn)房買賣合同)6、7、8、9、簽訂預售合同的，買賣雙方關于房號、房屋實測面積和房價結算的確認書原件。房屋登記表、分戶平面圖二份原件

專項維修資金專用收據(jù)(1999年1月1日以后簽訂購房合同的原件)契稅完稅或減免稅保持憑證原件

二、存量房屋買賣(二手房轉移登記)

1、登記申請書原件

2、申請人身分證明3、4、5、房屋所有權證原件

網(wǎng)上簽約的北京市存量房屋買賣合同原件

買賣雙方當事人約定通過專用賬戶劃轉交易結算資金的，應提交存量房交易結算資金托管憑證原件；買賣雙方當事人約定自行劃轉交易結算資金的，應提交存量房交易結算資金自行劃轉聲明原件； 契稅完稅或減免稅憑證原件 房屋登記表、房產(chǎn)平面圖二份 國有土地使用證(整宗房產(chǎn))6、7、8、9、整宗劃撥土地的，提供劃撥土地轉讓批準文件

10、商業(yè)配套設施轉讓的，還應提交按規(guī)劃用途使用房屋的承諾原件。

二、已購公有住房買賣1、2、3、4、5、登記申請書原件 申請人身份證明

房屋所有權證原件

網(wǎng)上簽約的北京市存量房屋買賣合同原件

買賣雙方當事人約定通過專用賬戶劃轉交易結算資金的，應提交存量房交易結算資金托管憑證原件；買賣雙方當事人約定自行劃轉交易結算資金的，應提交存量房交易結算資金自行劃轉聲明原件；6、7、8、9、10、房屋登記表、房產(chǎn)平面圖二份 契稅完稅或減免稅憑證原件

補交土地收益的證明

補交房屋差價的證明(標準價購買的，補交金額計算公式；當年成本價X房屋面積X6%)央產(chǎn)已購公有住房上市轉讓(包括買賣、贈與、交換)的，還應提交央產(chǎn)房上市出售確認表原件和牧業(yè)費、供暖費交清證明原件；

聯(lián)系人：潘金虎 電話：壹伍零壹壹叁貳壹壹捌伍 郵箱：

傳真：零壹零－捌捌陸壹叁零玖柒 公司：北京眾和信拓房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司

地址：北京市海淀區(qū)翠微路4號頤源居4號樓一層頤源居租售中心

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四、房屋贈與1、2、3、4、5、6、7、登記申請書原件 申請人身份證明

房屋所有權證明原件

贈與協(xié)議公證書原件，或贈與公證書和接受贈與的書面文件原件； 契稅完稅或減免稅憑證原件 房屋登記表、房產(chǎn)平面圖二份

已購公有住房贈與的，提交補交土地收益證明及補交房屋差價(標準價、優(yōu)惠價公有住房)證明 央產(chǎn)已購公有住房，還應提交央產(chǎn)房上市出售確認表原件和物業(yè)費、供暖費交清證明原件；8、9、10、已購經(jīng)濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿五年的經(jīng)濟適用住房或限價商品住房贈與的，提交補交土地收益證明；

國有土地使用證(整宗房地產(chǎn))整宗劃撥用地或者整幢樓房占用劃撥土地的，提供劃撥土地轉讓批準文件。

五、房屋繼承、遺贈

1、登記申請書原件2、3、4、5、6、申請人身份證明 房屋所有權證原件

繼承權公證書原件，或接受遺增公證書原件，或法院第一次法律文書原件； 房屋登記表、房產(chǎn)平面圖二份

契稅完稅或減免稅憑證原件(繼承除外)

六、夫妻間房屋轉移登記

房屋登記簿記載為夫妻一方名下的房屋，申請登記為夫妻另一方單獨所有；房屋登記簿記載為夫妻一方名下單獨所有的房屋，申請登記為夫妻一方單獨所有。

1、登記申請書原件2、3、4、5、6、申請人身份證明 房屋所有權證原件

關于房屋所有權歸屬

結婚證或婚姻關系證明；

房屋登記表、房產(chǎn)平面圖二份

7、契稅完稅或減免稅憑證原件

七、夫妻間房屋變更登記1、2、3、4、5、6、登記申請書原件 申請人身份證明 房屋所有權證原件

夫妻雙方共有房屋的協(xié)議原件 結婚證或婚姻關系證明

房屋登記表、房產(chǎn)平面圖二份

八、夫妻離婚涉及房屋轉移 婚姻關系終止，夫妻雙方分割婚內(nèi)共有財產(chǎn)，申請人提交法院第一次法律或者經(jīng)公證的離婚財產(chǎn)歸屬協(xié)議的，可以單方申請登記。

1、登記申請書原件

2、申請人身份證明

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3、房屋所有權證原件(法院判決離婚，申請人不能提交原件的，由房屋登記機構公告作廢)

4、離婚證及離婚財產(chǎn)歸屬協(xié)議(協(xié)議離婚)或人民法院生效法律文書

5、房屋登記表、房產(chǎn)平面圖二份

6、契稅完稅或減免稅憑證原件。

九、遺失補證

1、登記申請書原件2、3、4、5、6、申請人身份證明

原售房單位出具的已領證說明原件(房改房，登記部門可以確認申請人已領取證書的除外)已設定他項權利或預告登記的，應出具權利人提供同意辦理遺失登記的書面證明原件。

刊登《證書遺失聲明》的報紙原件

登記部門提供房屋登記表、房產(chǎn)平面圖(申請人確認)補發(fā)房屋權屬證書或登記證明后，登記機構在北京建設網(wǎng)上公告。

聯(lián)系人：潘金虎 電話：壹伍零壹壹叁貳壹壹捌伍 郵箱：

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第二篇：北京華睦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與北京天誠建業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司委托合同糾紛案

北京華睦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與北京天誠建業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公

司委托合同糾紛案

上訴人(原審被告）北京華睦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地北京市門頭溝區(qū)石龍工業(yè)區(qū)龍園路10－210號。

法定代表人趙驪，董事長。

委托代理人任民，男，1969年8月1日出生，漢族，北京華睦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職員，住北京市東城區(qū)春秀路8樓3單元401號。

委托代理人張鵬，男，1978年1月27日出生，漢族，北京華睦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法律顧問，住北京市宣武區(qū)鴨子橋路18號樓2門103號。

被上訴人(原審原告）北京天誠建業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司，住所地北京市大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)東麻各莊村村委會東300米。

法定代表人王鵬，董事長。

委托代理人金燕，女，1977年9月20日出生，漢族，北京天誠建業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司職員，住北京市朝陽區(qū)水牛房村106號。

委托代理人徐靜靜，北京市天如律師事務所律師。

上訴人北京華睦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱華睦公司）因與被上訴人北京天誠建業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（以下簡稱天誠公司）委托合同糾紛一案，不服北京市宣武區(qū)人民法院（2008）宣民初字第8779號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成由法官杜衛(wèi)紅擔任審判長，法官李文成、魏應杰參加的合議庭，于2009年3月23日公開開庭進行了審理。上訴人華睦公司的法定代表人趙驪、委托代理人任民、張鵬，被上訴人天誠公司委托代理人徐靜靜、金燕到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

天誠公司一審訴稱：2006年10月18日，天誠公司與華睦公司簽訂《華睦國際大廈營銷策劃及銷售代理合同》（以下簡稱代理合同）約定，華睦公司委托天誠公司將華睦大廈B座銷售，銷售面積暫測21 573.44平方米，銷售總價345 175 040元，天誠公司按照銷售總額的2.5％獲取代理費；如因華睦公司原因解除合同，需向天誠公司支付違約金50萬元。合同簽訂后，天誠公司履行合同義務，進行客戶積累及簽約前的準備工作，簽訂預約單163份，預約銷售額241 920 000元。2006年11月27日，華睦公司函告天誠公司暫停銷售，但至代理合同有效期

滿，華睦公司仍未恢復銷售工作。華睦公司單方解除合同，違反合同約定，故訴請法院判令華睦公司償付違約金50萬元。

天誠公司提交以下證據(jù)予以證明：代理合同、《關于華睦大廈B座商業(yè)通知函》、《華睦國際商業(yè)（香港橘子）預約單》（以下簡稱預約單）163份、《商業(yè)經(jīng)營委托合同》及《平面示意圖》、退鋪申請單、證人證言。

華睦公司一審辯稱：天誠公司沒有按時完成約定的任務，只簽出287套；天誠公司為華睦公司策劃的銷售方式違法而受到口頭處罰，致使銷售方式不能執(zhí)行；華睦公司為保護自身權益依據(jù)合同約定單方解除合同，解除合同的原因在天誠公司，故不同意天誠公司的訴訟請求。天誠公司提交的證據(jù)均是復印件，對天誠公司提交的退鋪單中有其財務人員簽字的122份認可。

華睦公司提交以下證據(jù)予以證明：代理合同及附件、刊登華睦公司銷售房地產(chǎn)的報紙、北京市工商行政管理局豐臺分局詢問通知書。

北京市宣武區(qū)人民法院查明：2006年10月18日，華睦公司（甲方）與天誠公司（乙方）就甲方委托乙方為“華睦大廈”項目提供“營銷策劃及銷售代理”服務事宜簽訂代理合同。第一條，委托項目概況，名稱北京華睦大廈，可售面積約7.2萬平方米，分為A.B兩座樓盤，甲方委托乙方對B座21 573.44平方米以整售、部分整售或零售方式進行銷售；第二條，委托事項，B座商業(yè)部分營銷策劃工作，主要是從市場及銷售可行性的角度出發(fā)，結合乙方多年同類項目的操盤實戰(zhàn)經(jīng)驗，乙方承擔并提供以下方面的服務，主要內(nèi)容如下：1.從市場營銷、客戶需求的角度確定針對本項目B座商業(yè)部分的總體營銷項目定位，并于本合同簽訂時提供《全案策劃執(zhí)行方案》并作為本合同附件一??；第三條，服務期限及方式，1.服務期限，乙方提供本項目營銷策劃及銷售代理服務期限為本合同簽署之日起12個月；甲乙雙方約定華睦大廈B座商業(yè)部分銷售過程分為客戶積累階段和正式銷售階段，客戶積累階段，時間為簽約時2006年10月8日－2006年11月8日客戶積累完畢止，該階段由乙方采取預訂方式進行銷售并不簽訂正式商品房預售合同；乙方承諾截至2006年11月8日，乙方客戶累積預訂銷售額應達到8000萬元，如乙方客戶在規(guī)定時間內(nèi)累計預訂額達到8000萬元，則華睦大廈B座商業(yè)進入正式銷售階段，乙方組織對該部分預訂客戶進行換簽，如乙方客戶在規(guī)定時間內(nèi)累計額未能達到8000萬元或規(guī)定時間內(nèi)整體開盤條件下?lián)Q簽額未能達到5600萬元，則甲方有權解除合同，乙方自行處理已預訂客戶的解除事宜，乙方應負責處理并承擔由此而產(chǎn)生的相關責任；正式銷售階段??；第四條，雙方責任；第五條，銷售價格、條件、代理費，銷售價格，本合同銷售價格以元/平方米為計算單位，其中，元以人民幣為本幣，平方米為每建筑平方米，本項目B座商業(yè)部分價格不低于16 000元/平方米，以附件四《銷售價格樓層底價表》的價格單為準??；第六條，銷售代理費用支付方式；第七條，保密；第八條，違約責任，本合同簽署生效后，甲乙雙方應嚴格遵守本合同，本合同有效期內(nèi)，除本合同約定之條件外，如因甲方原因解除合同，除向乙方支付其所應支付的銷售代理費用外，還需向乙方支付50萬元違約金??；第九條，本合同的修改、補充和解除；第十條，特別約定，2.鑒于甲乙雙方正式簽訂本合同時，本合同所記載的該物業(yè)的建筑面積（21 573.44平方米）為暫測面積，甲乙雙方在本合同中記載的銷售總價（345 175 040元）亦是按照上述暫測面積計算的，??；第十一條，免責條款；第十二條，爭議解決；第十三條，合同生效。附件一《全案策劃執(zhí)行方案》；附件二《關于客戶付款方式的約定》；附件三《銷售進度表》；附件四《華睦大廈銷售價格樓層底價表》。合同簽訂后，天誠公司開始以華睦公司名義與預約方簽訂預約單，預約方按每套商鋪1000元支付預約金。

2006年11月3日，華睦公司與華融永昌投資（北京）有限公司（以下簡稱永昌公司）簽訂《商業(yè)經(jīng)營委托合同》，將華睦大廈B座首層至四層劃分出240余個商鋪。

2006年11月22日，北京市工商行政管理局豐臺分局向華睦公司發(fā)出《詢問通知書》，內(nèi)容如下：“為調查了解你單位在《北京娛樂信報》2006年11月16日A01版發(fā)布含有升值、投資、回報承諾房地產(chǎn)廣告，請你于2006年11月24日9時到豐臺工商局接受詢問?！?/p>

2006年11月27日，華睦公司發(fā)出《關于華睦大廈B座商業(yè)通知函》（以下簡稱通知函），內(nèi)容為：“銷售代理公司接到本通知單后繼續(xù)華睦商業(yè)的排號工作，暫停商業(yè)銷售，在商業(yè)價格未確定期間，任何銷售人員不予承諾排號客戶商業(yè)價格，其他問題等待開發(fā)商另行通知?！弊?006年11月至2007年3月，就華睦大廈項目收取的預約金已全部退還預約方，該項目至今未銷售。

另查，天誠公司與華睦公司簽訂的代理合同中約定天誠公司在“客戶積累階段”預約8000萬元約占銷售總價345 175 040元的23％。

北京市宣武區(qū)人民法院認為：天誠公司與華睦公司簽訂的代理合同，當事人意思表示真實，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，是有效合同。依法成立的合同，受法律保護，當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除。按照華睦公司自認的天誠公司預約商鋪數(shù)量，已占華睦大廈B座規(guī)劃商鋪數(shù)量的50％，超過了代理合同中約定天誠公司在“客戶積累階段”應完成的比例，證明天誠公司對合同約定的“客戶積累階段”的履行適當。在合同糾紛案件中，主張合同關系變更、解除、終止、撤銷的一方當事人對引起合同關系變動的事實承擔舉證責任。華睦公司對其主張解除合同是因天誠公司未按時完成約定的任務一節(jié)，未提交證據(jù)證明，華睦公司對解除合同陳述的理由，沒有事實依據(jù)，該院不予采信。華睦公司除提交工商行政管理機關制作的《詢問通知書》外，未

提交對其作出具體行政行為的證據(jù)，對其涉及因發(fā)布廣告受到處罰的相關陳述，該院不予采信。華睦公司于合同生效期間向天誠公司發(fā)出停止銷售的函，內(nèi)容僅涉及價格而未提及其他原因，其提交的證據(jù)，不能證明天誠公司在合同約定的“客戶積累階段”存在違約行為。因此，華睦公司解除合同違反合同約定，對天誠公司依據(jù)合同條款向華睦公司主張違約金的訴訟請求，該院予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條，最高人民法院關于《民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第五條、第七十二條之規(guī)定，判決如下：華睦公司于本判決生效之日起十日內(nèi)償付天誠公司違約金五十萬元。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

華睦公司不服一審判決，向本院提起上訴，其上訴理由為：

1、代理合同的附件一為《全案策劃執(zhí)行方案》，其具體操作方式為以包租方式銷售商品房。華睦大廈項目于2007年5月25日竣工，在天誠公司銷售該項目時屬于未竣工的商品房。按照建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條的規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”，因天誠公司提供的銷售方案違反了該行政法規(guī)的強制性規(guī)定，代理合同應屬于無效合同。代理合同第四條規(guī)定天誠公司“需保證其選擇的銷售方式不得擅自違反法律及國家相關規(guī)定，?，否則應承擔由此而產(chǎn)生的一切后果”。華睦公司因此發(fā)函給天誠公司要求其停止銷售活動，由于天誠公司無法提供華睦公司認可的新的合法的銷售方案，雙方解除了合同。導致合同無效的原因是天誠公司的責任。

2、華睦公司提出過華睦大廈項目銷售規(guī)劃共1200余個商鋪，對此天誠公司在一審庭審時未提出反對意見，而天誠公司只預定出122份，遠遠沒有完成約定的任務。華睦公司與永昌公司簽訂的《商業(yè)經(jīng)營委托合同》中的平面示意圖，是對商場格局進行規(guī)劃調整的平面圖，其將華睦大廈B座首層至四層劃分為240余個經(jīng)營區(qū)，而非商鋪，每一個經(jīng)營區(qū)都有若干商鋪組成。一審法院將240余個經(jīng)營區(qū)認定為商鋪，是錯誤的。綜上，請求二審法院撤銷一審判決，改判駁回天誠公司的訴訟請求，兩審訴訟費由天誠公司負擔。

天誠公司辯稱：

1、關于合同效力，代理合同附件一約定的銷售方式，是由投資者購買商鋪后，再自主選擇是否委托永昌公司（華睦公司委托的經(jīng)營公司）租賃以保證收益，這是有先后順序的；而且，代理合同附件一表述的操作方式與華睦公司最終選擇確定并對外宣傳的方案也不盡一致。同時，《商品房銷售管理辦法》是由建設部出臺，系部門規(guī)章，不是合同法規(guī)定的法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，并不影響合同效力。

2、代理合同中并沒有約定鋪位的平均面積，因此，雖然合同約定了天誠公司須在規(guī)定時間內(nèi)累計預訂額達到8000萬元，但實際上無法按約定的方式考核天誠公司是否完成任務，只能借用華睦公司與永昌公司簽訂的《商業(yè)經(jīng)營委托合同》中的劃分標準。華睦公司稱在《商業(yè)經(jīng)營委托合同》

中所作的240個不是商鋪的劃分，是區(qū)域的劃分，說法不能成立。至于天誠公司主張的預訂商鋪的數(shù)量為287個，超過了240個的總數(shù)，因為預約單只是排號的行為，最終賣方是按照預約單的順序發(fā)出簽約的通知單，因此超出華睦大廈的商鋪總數(shù)是完全成立的。天誠公司不存在違約行為，華睦公司單方解除合同，應當支付50萬元違約金。天誠公司同意一審判決。

本院經(jīng)審理查明：2006年10月18日，華睦公司（合同甲方）與天誠公司（合同乙方）簽訂代理合同。合同主要內(nèi)容為：甲方委托乙方為“華睦大廈”項目提供“營銷策劃及銷售代理”服務；項目名稱北京華睦大廈，甲方委托乙方對B座21 573.44平方米以整售、部分整售或零售方式進行銷售；乙方從市場營銷、客戶需求的角度確定針對本項目B座商業(yè)部分的總體營銷項目定位，并于本合同簽訂時提供《全案策劃執(zhí)行方案》并作為本合同附件一；服務期限為本合同簽署之日起12個月；甲乙雙方約定華睦大廈B座商業(yè)部分銷售過程分為客戶積累階段和正式銷售階段；客戶積累階段自2006年10月8日至2006年11月8日止，該階段由乙方采取預訂方式進行銷售并不簽訂正式商品房預售合同；乙方承諾截至2006年11月8日，客戶累積預訂銷售額應達到8000萬元；如在規(guī)定時間內(nèi)累計預訂額達到8000萬元，則華睦大廈B座商業(yè)進入正式銷售階段，乙方組織對該部分預訂客戶進行換簽；如乙方客戶在規(guī)定時間內(nèi)累計額未能達到8000萬元或規(guī)定時間內(nèi)整體開盤條件下?lián)Q簽額未能達到5600萬元，則甲方有權解除合同，乙方自行處理已預訂客戶的解除事宜，乙方應負責處理并承擔由此而產(chǎn)生的相關責任；甲方保證如乙方在規(guī)定時間內(nèi)完成客戶累積階段任務則甲方于2006年11月15日-18日擇日正式開盤組織客戶進行換簽；乙方需保證其選擇的銷售方式不得擅自違反法律及國家相關規(guī)定，并不得故意損害甲方利益，否則乙方應承擔由此而產(chǎn)生的一切責任；本項目B座商業(yè)部分總體均價不低于16 000元/平方米，以附件四《銷售價格樓層底價表》的價格單為準；本合同簽署生效后，甲乙雙方應嚴格遵守本合同，本合同有效期內(nèi)，除本合同約定之條件外，如因甲方原因解除合同，除向乙方支付其所應支付的銷售代理費用外，還需向乙方支付50萬元違約金；鑒于甲乙雙方正式簽訂本合同時，本合同所記載的該物業(yè)的建筑面積（21 573.44平方米）為暫測面積，在本合同中記載的銷售總價（345 175 040元）亦是按照上述暫測面積計算。

代理合同附件一為《全案策劃執(zhí)行方案》，其中所選擇的營銷方式為：項目以產(chǎn)權式商鋪模式進行銷售；發(fā)展商引入商業(yè)經(jīng)營公司負責統(tǒng)一的商場管理及招商；項目實行委托租賃政策，投資者購買該項目商鋪后由商業(yè)經(jīng)營公司統(tǒng)一管理，管理期為十年，十年內(nèi)由商業(yè)經(jīng)營公司從項目經(jīng)營收益租金中每年以8％的回報率返還投資者；對于投資者收益的返還采用月結或者其他更好的方式??。代理合同附件二為《關于客戶付款方式的約定》；附件三為《銷售進度表》；附件四為《華睦大廈銷售價格樓層底價表》。

在代理合同中，華睦公司、天誠公司未就商鋪的具體劃分達成協(xié)議。合同簽訂后，天誠公司開始以華睦公司名義與預約方簽訂預約單，預約方按每套商鋪1000元支付預約金。

2006年11月22日，北京市工商行政管理局豐臺分局向華睦公司發(fā)出《詢問通知書》，內(nèi)容如下：“為調查了解你單位在《北京娛樂信報》2006年11月16日A01版發(fā)布含有升值、投資、回報承諾房地產(chǎn)廣告，請你于2006年11月24日9時到豐臺工商局接受詢問?！?/p>

2006年11月27日，華睦公司發(fā)出通知函，內(nèi)容為：“銷售代理公司接到本通知單后繼續(xù)華睦商業(yè)的排號工作，暫停商業(yè)銷售，在商業(yè)價格未確定期間，任何銷售人員不予承諾排號客戶商業(yè)價格，其他問題等待開發(fā)商另行通知?！?/p>

華睦大廈項目未能在代理合同約定的期間內(nèi)開盤銷售。預訂商鋪的客戶申請退鋪。自2006年11月至2007年3月，就華睦大廈項目收取的預約金已全部退還預約方。天誠公司至2007年4月撤離華睦大廈銷售現(xiàn)場。

本院認為：

關于合同效力問題。建設部發(fā)布、于2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十一條的規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”。上述《商品房銷售管理辦法》系部門規(guī)章，其相關規(guī)定不屬于法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合同無效，故本案中，雖然天誠公司與華睦公司簽訂的代理合同附件一《全案策劃執(zhí)行方案》選擇的營銷方式系以售后包租的方式銷售未竣工的商品房，違反了上述規(guī)定，但是并不影響雙方當事人締結的代理合同的效力。本院對華睦公司主張的代理合同無效的上訴意見不予支持。

雖然代理合同中約定天誠公司負責提供《全案策劃執(zhí)行方案》，但上述方案已作為代理合同附件由雙方確認，故在《全案策劃執(zhí)行方案》的內(nèi)容違反了建設部發(fā)布的相關規(guī)定的情況下，應由雙方協(xié)商對于該內(nèi)容進行調整和變更。且此時，代理合同的履行尚未進入到銷售階段，雙方也具有協(xié)商變更《全案策劃執(zhí)行方案》的條件和可能。但華睦公司未提交證據(jù)證明其曾與天誠公司就此進行協(xié)商，而是于2006年11月27日發(fā)出通知函，在未說明原因的情況下停止合同的進一步履行，在事實上單方中止并最終解除了代理合同，使得天誠公司喪失了與華睦公司就原策劃方案進行進一步協(xié)商修訂的可能。

華睦公司提出，其單方解除合同的原因還有天誠公司沒有完成代理合同約定的預定任務，對此本院認為，雖然代理合同中約定天誠公司客戶累計預訂額應達

到8000萬元，否則華睦公司有權解除合同。但是，由于代理合同僅就所要銷售的物業(yè)總面積及最低單價作了約定，而未明確商鋪的具體劃分，且在客戶積累階段也是以排號方式進行，無法明確商鋪的具體位置、面積，從而無法核算客戶累計預訂額，無法對天誠公司已完成的預訂工作以代理合同約定的目標進行衡量。因此，華睦公司提出天誠公司沒有完成代理合同約定的預定任務，沒有依據(jù)。華睦公司不享有合同解除權。

代理合同第八條約定，在代理合同有效期內(nèi)，除代理合同約定的條件外，如因華睦公司原因解除合同，需向天誠公司支付50萬元違約金。由此，該違約金條款的約定，目的是為保障合同的順利履行，同時是對擅自解除合同一方的制約和懲罰。現(xiàn)華睦公司在沒有證據(jù)證明代理合同約定的解除合同條件成就的情況下，單方解除了合同，依據(jù)合同約定，應承擔相應責任，向天誠公司支付違約金。

綜上，一審判決結果正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

一審案件受理費四千四百元，由北京華睦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔（于判決生效后七日內(nèi)交納）。

二審案件受理費八千八百元，由北京華睦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔（已交納）。本判決為終審判決。

審 判 長 杜衛(wèi)紅

代理審判員 李文成代理審判員 魏應杰

二○○九 年 四 月 十 日

書 記 員 王立晶