第一篇：XXXX項目房地產開發(fā)建設項目建議書

揚中惠眾項目房地產開發(fā)建設項目建議書

一、項目概況

（一）項目名稱、項目單位、負責人等

1、項目名稱：揚中惠眾住宅小區(qū)項目

2、項目建設單位：

3、項目法人代表：

4、項目技術負責人：

5、建設性質：新建

6、項目建設地址：揚中市大眾村

7、項目總投資規(guī)模：100000萬元

（二）項目背景、依據及其建設的必要性

1、項目背景

揚中惠眾住宅小區(qū)開發(fā)項目，經揚中市發(fā)改委發(fā)改投［2013］110號文批準給

有限公司作為房地產開發(fā)項目。2013年9月18日由揚中市國土局主持掛牌出讓，有限公司接牌獲得該小區(qū)開發(fā)使用權。

有限公司于2013年10月委托

建筑設計工程咨詢有限公司（甲級），對該項目的開發(fā)、規(guī)劃、結構、布局、控制指標、基礎設施等進行了總體設計，并于2013年11月經規(guī)劃設計評審委員會專家評審通過。

2、項目編制依據 2.1 《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 2.2 《揚中市總體規(guī)劃》

2.3 《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》 2.4 《住宅設計規(guī)劃》 2.5 《住宅建筑設計標準》

2.6 《建筑工程交通設計及停車場設置標準》 2.7 《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》 2.8 《惠眾住宅小區(qū)項目設計招標書》 2.9 《惠眾住宅小區(qū)地塊地形圖》

3、項目建設的必要性

3.1 宏觀政策的指導。2013年2月，為了促進房地產業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結合我市實際，揚中市政府出臺了揚政

［2013］100號文件，在一定程度上刺激了商品房市場，保證房產市場健康發(fā)展。

3.2 政府出臺房改政策，取消福利分房。政府取消福利分房制度，個人購房數量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉變，消費者對商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展。

3.3 人口城鎮(zhèn)化，擴大了市場消費需求。揚中市地處素有黃金水道之稱的長江中下游（由大小4座島嶼組成），西南與鎮(zhèn)江新區(qū)、丹陽、常州新北區(qū)一衣帶水，東北與揚州江都區(qū)和泰 州高港區(qū)隔江相望；揚中市鎮(zhèn)江經濟發(fā)展的重要板塊、江蘇經濟發(fā)展水平較高的縣市，在鎮(zhèn)江發(fā)展全局中具有重要地位。榮膺首批國家級生態(tài)示范區(qū)，是江蘇綜合環(huán)境質量最好的地區(qū)之一，全市綠化覆蓋率達36%，大氣環(huán)境質量達國家Ⅰ級標準。揚中是一座集港口、工貿、旅游且適宜人居和創(chuàng)業(yè)的江南新興城市。隨著近年來城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來揚中投資經商。另外戶籍制度的改革，使農村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為我市的商品消費市場增添了新的主力軍。

3.4 隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增加。2011年，全市完成地區(qū)生產總值300.05億元，財政總收入52.1億元，地方一般預算收入19.6億元，分別比2007年增長94.6%、159.6%、144.7%，列中國中小城市科學發(fā)展百強第26位。以上數據反映了企業(yè)和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。同時，隨著汽車、住房消費的增加預示著新一輪消費結構升級已為期不遠。

3.5 同類物業(yè)的一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產品的市場任務，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎上，商品住宅的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。3.6 舊城改造，造成了需求量的增加。鑒于城內人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力，政府出臺“節(jié)約用地，集中安置，不允許劃地建房”的新規(guī)劃，開始對老城區(qū)拆遷安置，這給房地開發(fā)提供了發(fā)展機遇和良好的市場環(huán)境。

3.7 銀行按揭政策的出臺，讓大量經濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常需支付相當于總房款三成的首付款，即可提前入住，享受房產的居住權。這就大大增加了消費人群數量，有效刺激了房地產市場。

（三）項目單位基本情況

2013年9月19日，公司通過競買的方式取得揚中惠眾住宅小區(qū)項目建設開發(fā)權。現該項目設計方案已通過規(guī)劃評審，目前，該項目正在順利進行各項前期工作。

二、市場分析

揚中房地產業(yè)從起步到發(fā)展，大致經歷了三個階段：1988年至1991年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1992至1998年為第二階段，統(tǒng)代建設為逐步消失，商品房開發(fā)逐步興起。1999年至今為房地產業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以舊城改造和商品房小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是2008年后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅 速擴張，城市建設與房地產開發(fā)兩者良性互動，房地產市場進入有序發(fā)展時期。到目前為止，我市房地產業(yè)基本實現了創(chuàng)業(yè)任務，完成了原始積累。居住房質量顯著改善，產業(yè)結構趨向合理，市場體系基本建立。

對今后市場的預測：----從購房能力看

伴隨著經濟增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2007年到2013年，隨著城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增加，盡管房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。

----從投資角度看

由于股市長期低迷，銀行利率多次下調，而房地產業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產市場成為投資的重要領域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達16%。

----從消費結構看

隨著房地產市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善套型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。二次置業(yè)、三次置業(yè)和消費群體逐步擴大。另從揚中本地人的住房消費理念上講，揚中本地人子女結婚成家在市區(qū)需有房的消費觀念深入人心，這就導致剛性需求量存在較大空間。

----從需求關系看 根據城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將不斷擴大，城市人口不斷增多，在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，我縣每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。而且就目前揚中的消費群體分布來說，市區(qū)向南的消費群體占70%-80%，而我們目前的開發(fā)地塊就為揚中的南大門，獨特的地理位置為該小區(qū)的商品房銷售提供了絕佳的地理位置。

三、項目建設的有利條件

（一）區(qū)位優(yōu)越、交通便捷

揚中位于素有黃金水道之稱的長江中下游，蘇南現代化建設示范區(qū)內，東北與泰州、揚州隔江相望，西南與鎮(zhèn)江、常州一衣帶水，泰州大橋南橋相接滬寧高速公路和京滬鐵路，北渡可聯京滬高速公路。距上海浦東國際機場只有2.5小時的公路車程，到南京祿口國際機場只需1.5小時，距國際貨運港口鎮(zhèn)江港、泰州港分別為6公里和2公里，可與40多個國家 136個港口通航。揚中當前已有四座跨江大橋分別與上海、南京方向相通，連接泰州、揚中和常州的泰州長江公路大橋已經于2012年11月25日開通，揚中將真正成為連接蘇南蘇北的交通樞紐。根據中長期規(guī)劃，揚中將形成“一島五橋”的格局，真正成為連接大江南北的“中心鏈核 ”。市內道路四通八達，整個島城已經建成了“半小時經濟圈”。

（二）城市概況 揚中區(qū)域面積332平方公里，常住人口達33.78萬人，清麗現代的長江島城揚中，水田肥沃，物豐富庶，人杰地靈，素有“長江小威尼斯”之譽。2011年，揚中在全國綜合實力百強縣市評比中位列26位，2012年揚中在江蘇省縣級城市人均GDP排名中第6位。人均居民儲蓄名列江蘇省縣級市第3位。中國十佳“兩型”中小城市第2位，中國最具投資潛力中小城市百強縣市第38位。第八屆江蘇省園藝博覽會已于2013年9月27日在鎮(zhèn)江揚中市開幕。這開啟了全省縣級市承辦省級園博會的先河。

（三）氣候適宜、風調雨順

揚中市是長江中的一個島市，為江中沙洲，屬沖積平原，全市無山岳，地勢低平，海拔4-4.5米，相對高度1米

揚中地處亞熱帶季風中部氣候區(qū)，氣候適宜，具有雨量充沛，光照充足，氣候溫和，無霜期較長，雨熱同季等特點。

溫度：據1959年-2000年氣象資料統(tǒng)計，揚中常年平均氣溫15.1℃，最高年達16℃，最低年14.3℃。平均氣溫在12℃以下的有1月、2月、3月、11月、12月5個月，平均氣溫在28℃以上的月份沒有。

濕度：揚中降水量年均1000毫米左右，常年降水日數116.3天，占全年總天數的1/3。由于四面環(huán)水，空氣濕度相對較大，春、秋兩季達80左右。

日照：揚中常年日照數為2135小時。

（四）服務到位、環(huán)境優(yōu)良

揚中市委、市政府早在1992年就在全省率先推進了國有集體企業(yè)改革，著力解決體制問題。目前，國有集體企業(yè)改革全部完成，民營企業(yè)全面涌入，改革先行帶來的體制優(yōu)勢日益顯現。打造高效、務實、廉潔的服務型政府，是歷屆市委、市政府努力追求的目標。市行政服務中心提供的“一站式”全程服務，始終體現出快捷、高效、方便。一年一度的公開評議機關活動，徹底扭轉了機關作風。揚中市被譽為省內外投資者投資十大潛力城市之一。

（五）經濟發(fā)展、社會安定

經濟綜合實力明顯增強，工業(yè)主導作用日漸突出。2011年，全市完成地區(qū)生產總值300.05億元，財政總收入52.1億元，地方一般預算收入19.6億元，分別比2007年增長94.6%、159.6%、144.7%，列中國中小城市科學發(fā)展百強第26位。

揚中市經濟蓬勃發(fā)展，人民生活水平逐步提高，人民安居樂業(yè)，社會穩(wěn)定。

四、項目選址

（一）揚中惠眾住宅小區(qū)項目位于泰鎮(zhèn)高速東南側、南依長江路、東傍環(huán)城東路三角地塊。

（二）該項目總用地面積100余畝，其中公共綠地30余畝，2類住宅用地70余畝。該項目共分2塊地塊，其中第1塊14500m2為商業(yè)建設用地，第2塊56626m2為住宅建設用地。

（三）該項目位于環(huán)城東路西側、市區(qū)東南部，是城市主導風向的上風口，西側為居民小區(qū)，北側為汽車城及家具城，生活便捷、環(huán)境優(yōu)雅。建筑布局以十字型景觀主軸為中心，采用點式和單元式及點狀式和單元式相結合，以減少對風的阻擋，并滿足日照要求。

（四）該項目地址用地為三角形，布局開發(fā)具有挑戰(zhàn)性，需要對其進行合理籌劃。該項目地塊總用地7萬余m2（100余畝），可規(guī)劃建筑面積20萬余m2，其中商業(yè)建筑面積約3萬m2，辦公建筑面積約1萬m2，住宅建筑面積約11萬m2（商品房707戶），地下建筑面積5.5萬m2，能形成較大規(guī)模的小區(qū)。該地與城市中心很近，地理位置十分優(yōu)越。

（五）交通條件好。該項目所處位置兩面為城市道路，即環(huán)城東路以西，長江路以北，交通十分便利。

五、項目擬建內容及建設規(guī)模

（一）項目擬建內容

揚中惠眾住宅小區(qū)項目以開發(fā)建設商住房為主，臨街營業(yè)門面房為輔，兼建綠地景觀和配套小區(qū)水、電、通信及道路系統(tǒng)建設。

1、規(guī)劃結構

本項目在充分研究規(guī)劃地塊現狀、用地特征形態(tài)的基礎上，以滿足現代居民對居住環(huán)境提高的需求，嚴格按照建設部建住房［2006］165號文件要求，合理設計住房結構比例。根據總量 與項目相結合的原則，充分考慮城鎮(zhèn)居民家庭生活水平，合理安排普通商品住房的區(qū)位布局，統(tǒng)籌落實新建住房結構比例，新建的商品住房總面積中，充分考慮套型建筑面積在150平方米以下住房面積比，根據當地住房調查的實際狀況以及土地、能源、社會需求等綜合承載能力，分析住房需求，合理確定商品住房套型結構比例。

2、功能布局

社區(qū)總體空間布局為“外環(huán)道路系統(tǒng)＋‘+’字形步行開敞空間系統(tǒng)＋多元化住宅院落”。住宅小區(qū)以中部公共綠地景觀帶分為東苑和西苑。商業(yè)性經濟用房布局，主要集中在東側（一層），西側有一大型超市，以商業(yè)、超市、社區(qū)各項服務設施為主的住宅配套。

3、道路系統(tǒng)及停車場地

新建人車分流的道路系統(tǒng)、車庫及停車場地配套，方便居民。

4、綠地規(guī)劃建設

使綠地與社會各主要功能聯系在一起，中心綠地、帶形綠地、院落綠地有機連接，營造十分舒適的人文居住環(huán)境。

（二）建設規(guī)模

該項目總用地100余畝，其中公共綠地30余畝，2類住宅用地70余畝，建商品房707套，分32層、29層、28層、18層（含地下室）住宅，建辦公大樓1棟14層，總建筑面積20余 萬m2，其中地上建筑面積約15萬m2，地下室5.5萬m2。

六、環(huán)境保護及消防安全

（一）環(huán)境保護

本項目屬于商住房社區(qū)性項目，項目建成后，只有生活用水、生活垃圾。生活污水排放可用管道沿城建規(guī)劃布局，達標排放。生活垃圾經過運轉站運往垃圾處理場進行填埋，對周圍無任何污染。衛(wèi)生用水經化糞池處理后排入污水管網。

（二）消防安全

1、本項目消防系統(tǒng)包括室內消火栓系統(tǒng)。

2、本項目依據國家及江蘇省有關消防的規(guī)定，嚴格按照《設計防火規(guī)范》要求，參照本行業(yè)的先進經驗，本著高度重視，積極穩(wěn)妥，經濟可行預防為主題，設施管理并存的原則，密切設防，整體配套，重點建設，確保防火安全。

3、消防用水量：室外30L/S，室內15L/S；火災延續(xù)時間：室內外消火栓為2h，室外消防用水30×3.6×2＝216m3。

七、物業(yè)管理

優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業(yè)主的利益得到保障。本項目聘請知名物業(yè)公司進行全程物業(yè)指導，挑選從事專業(yè)物業(yè)管理多年，服務眾多高檔樓盤并深受好評，資質深厚，經驗豐富公司。該公司將在本項目未竣工前即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現問題、解決問題，避免出現入住后的管理、使用難題。本項目推行“綠色安全環(huán)保小 區(qū)”概念，全部采取人車分流，設三十米寬的主入口僅供行人出入，在新區(qū)道路設有兩個側門，供車輛出入。小區(qū)入口設保衛(wèi)室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統(tǒng)，公共場所及外墻設高密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)內保安二十四小時巡邏，遇緊急情況還可通過報警系統(tǒng)獲得最及時的幫助。此外，本項目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設施的保護；公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書刊報紙等等。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。在社區(qū)物業(yè)管理方面努力打造為深受業(yè)主歡迎的社區(qū)一流的示范單位。

八、投資估算和資金籌措設想

本估算根據房地產市場開發(fā)行情，參照有關類似房地產建筑工程估算參數，按照本項目建議書中提出的相關技術數據進行估算項目投資價值。

（一）本項目總投資匡算為10億元，其中包括項目用地費用2億余元、鋪底起動資金4000萬元和土建工程費用、相關配套設施投資費用及其他項目費用等項投資。

（二）其他費用按以下標準計算

1、供配電工程服務費為200元/m2。

2、勘察設計費按工程費用的3.0%計。

3、工程監(jiān)理費按工程費用的1.2%。

4、工程保險費按工程費用的2.5%計。

5、開辦費（建設單位管理、前期咨詢、開工執(zhí)照、質量監(jiān)督、開業(yè)廣告等費用）按總投資的5.5%計。

6、招投標費按工程費用的2.0%計。

7、基本預備費為工程費與其他費用之和的10%計。

8、建設期貸款利息按年利率6.4%計。

（三）資金籌措設想

本項目總投資為100000萬元，建設資金籌措可考慮以下3種方案中的一種：

1、自籌80%，申請銀行貸款20%。

2、自籌70%，尋求合資方出資30%。

3、自籌50%，尋求合資方出資30%。申請銀行貸款20%。

九、項目實施進度安排

本項目分為前期準備階段、項目實施階段和竣工驗收階段。項目前期準備階段，主要是項目材料編制、申報審批立項、土地征用、規(guī)劃設計、落實建設資金、場地準備等；項目實施階段分為三通一平、土建工程施工、設備購置；工程竣工驗收。時間計劃為五年。

十、建筑結構及社會效果分析

本項目對該宗地塊的建設規(guī)模作為初步規(guī)劃方案，商品住房為4種套型，占地面積為71126m2，總建筑面積為204630m2，臨街商鋪和整體商業(yè)用房建筑面積為29800m2。建筑密度24.5%，容積率2.1。商住房均設有地下建筑，建筑面積為55000m2，停 車數達1257輛。項目總體布局、套型結構、環(huán)境設計落落大方、和諧統(tǒng)一，社區(qū)建筑風格特色突出、視覺感覺好，綠地率、綠化覆蓋率高，環(huán)境布局優(yōu)美，區(qū)位群體效果明顯、適用。該項目建成后，將大大改善城鎮(zhèn)居民居住環(huán)境。

第二篇：房地產開發(fā)項目建議書

東 宏 時 代 廣 場 項 目 建 議 書

目錄

第一章、項目概述 第二章、項目名稱和選址 第三章、項目規(guī)劃建設方案 第四章、項目建設條件 第五章、物料消耗與供應

第六章、項目建設周期與日程安排 第七章、投資估算及資金籌措 第八章、資源開發(fā)及綜合利用分析 第九章、生態(tài)環(huán)境影響分析 第十章、經濟影響分析 第十一章、結論

第一章、項目概述

一、項目背景

為了響應政府號召，推動城市發(fā)展新進程，促進城市生態(tài)環(huán)境改善、促進城市生活生產環(huán)境改善和經濟社會可持續(xù)發(fā)展，打造區(qū)域新中心。銅梁區(qū)東宏時代廣場，新建商業(yè)集中區(qū)。隨著銅梁新城核心區(qū)工程的建設，東宏時代廣場的開發(fā)建設將成為新的投資熱點和經濟增長點.東宏時代廣場位于新城核心區(qū)中心商圈，地理位置優(yōu)越，商機無限。

二、項目歷史條件

1、宗地簡介

宗地位于銅梁新城核心區(qū)，規(guī)劃用地性為商住建設用地，可用來開發(fā)中高層居住性建筑和商業(yè)，宗地面積為100畝，位于金龍大道與中心路交匯處，四周為建設中城市商圈及大型住宅區(qū)，地理位置優(yōu)越、交通便捷。

2、項目概況 項目名稱：時代廣場

建設地點：銅梁區(qū)中興東路788號

建設規(guī)模： 29.11萬㎡

占地面積：100畝

容積率：3.0

綠地率：50%

建筑密度：60%

2、項目提出的理由和過程：

東宏時代廣場位于銅梁區(qū)中興東路788號，處于銅梁新城核心區(qū)商圈，隨著城市發(fā)展需要，傳統(tǒng)的社區(qū)型商業(yè)已不能滿足城市發(fā)展的進程，且人們出行、消費等生活習慣的改變，急需新型的購物中心商業(yè)替代傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)模式，為了給市民創(chuàng)造一個良好的生活環(huán)境、改善市民生活條件，市政府決定在該項目擬建一個以五星級酒店和大型購物中心為一體，高級公寓樓與寫字樓配套的商業(yè)綜合體，項目選址交通方便，建設條件基本具備，待項目批準后、建設手續(xù)完善后即可開工建設。

3、建筑設計指導思想和原則

項目規(guī)劃的指導思想是從整體結構上把“以人為本，創(chuàng)建和諧社會”作為核心理念，把打造商業(yè)新中心放在首位，進一步完善城市生活配套設施，創(chuàng)造出高質量的生態(tài)景觀環(huán)境，形成獨特的商業(yè)格局，另一方面還遵循節(jié)約土地資源的原則，充分利用擬建項目的現有地形特征，合理布置用地和交通網絡，形成具有區(qū)域特色的空間結構，規(guī)劃五星級酒店與大型購物中心相結合，考

慮城市新形象及市民購物的需要，樹立“城市商業(yè)新中心”的形象。

三、項目建設單位

1、項目公司名稱：重慶東宏地產（集團）有限公司。

2、公司經營范圍：

在規(guī)劃范圍內從事“該項目”的開發(fā)與建設、商品房銷售、物業(yè)管理等。

3、項目建設規(guī)模和建設內容：

“時代廣場”開發(fā)建設總建筑面積約29.11萬平方米。建設內容為五星級酒店、商業(yè)購物中心、高檔公寓樓及寫字樓。“該項目由重慶東宏地產（集團）有限公司投入全部建設資金。

第二章、項目名稱和選址

一、項目名稱：時代廣場。

二、地理位置：銅梁區(qū)中興東路788號。

三、項目占地面積：占地面積約100畝。

四、項目用地現狀：項目用地范圍內為商住建設用地。第三章、項目規(guī)劃建設方案

一、項目建設內容：

“時代廣場”建設內容為高層居住性建筑及商業(yè)設施等。

二、項目初步規(guī)劃設計方案

1、規(guī)劃建設用地面積：100畝。

2、總建筑面積： 29.11 萬平方米。

3、住宅建筑面積：4.4萬平方米

4、寫字樓建筑面積：1.4萬平方米

5、五星級酒店建筑面積：7萬平方米

6、商業(yè)建筑面積：11.61萬平方米

7、地下室建筑面積：4.7萬平方米

8、居住總人口： 約1280人。

9、居住總戶數： 約 640 戶

10、建筑層數： 地上23層。

11、綠化率：5％。

三、項目規(guī)劃設計特色。

在規(guī)劃設計上擬聘請重慶市設計院通過招、投標形式參與“時代廣場”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設計工作?！皶r代廣場”力求吸收當今先進的建筑藝術，體現商業(yè)新風貌和時代特色。規(guī)劃設計方案既能滿足現代化商業(yè)、酒店、住宅的各項使用要求，同時也必須適合銅梁區(qū)總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調。項目規(guī)劃的指導思想是從整體結構上把“以人為本，創(chuàng)建和諧社會”作為核心理念，把城市風貌及環(huán)境設計放在首位，進一步完善公共服務設施，創(chuàng)造出高質量的景觀環(huán)境，形成獨特的風格。

第四章、項目建設條件

一、地理條件：

“時代廣場”位于銅梁新城核心區(qū)中興東路788號。位于核心區(qū)商圈，地理位置條件非常優(yōu)越。

二、市政條件

“時代廣場”位于中心路與金龍大道兩條城市主干道交匯處，周圍同時開建多個大型商業(yè)中心及已經建成多個住宅小區(qū)，占據城市主干道，所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設施非常優(yōu)越。

第五章、物料消耗與供應

一、建筑材料

“時代廣場”建筑內容為高層與多層居住性建筑及商業(yè)設施，建筑結構為框架結構。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、粘土空心磚等，根據設計規(guī)范和本項目的總體規(guī)劃設計，“時代廣場”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 7000噸 水泥： 6000噸

粘土空心磚：50000立方米

二、主要設備

“時代廣場”的建設內容為高層居住性建筑及商業(yè)設施，在設備、設施上將力求采用先進實用的設備、設施，其所需的主要設備有：消防滅火設備、停車車庫、排風、送風系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計算機集成管理系統(tǒng)等。

三、水、電、氣、熱供應

根據初步計算，“時代廣場”水、電、氣、熱等用量為：

1、用電量：100瓦/平方米，則預測項目用電量為29000 千瓦。

2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為582升/日。

3、熱力量：按150大卡／小時·平方米計算，則預測用熱量為44百萬大卡／小時。

第六章、項目建設周期與日程安排

一、建設方式

“時代廣場”建設按照銅梁區(qū)有關建設工程招標、投標的有關規(guī)定，采取招標或議標的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質量，工程建設采用施工監(jiān)理的方式進行，聘請有經

驗的建設、監(jiān)理單位進行監(jiān)理，確保施工質量為優(yōu)良。

二、建設進度安排

“時代廣場”總建筑面積約為29.11萬平方米，預計建設周期為3 年，即從2013年到2016年為建設期，項目建設實施進度為： 1、2013年12 月之前完成前期準備工作。

主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設計、施工圖設計、三通一平、工程招投標等。2、2014年1月至2016年4月為施工工期，竣工驗收。

第七章、投資估算及資金籌措

一、成本構成

宗地占地約100畝，為商住建設用地，成本由以下幾塊構成：

1、土地費用

2000萬元

2、規(guī)劃設計成本

1000萬元

3、建安成本

29110萬元

4、基礎設施投入

14500萬元

5、其他投入

35000萬元

二、成本測算：

1、土地費用總計100畝土地為2000萬元。

2、規(guī)劃設計費用按照35元/m2計，合計為1000萬元。

3、建安費用按建安平米造價1000元/m2計算，共計需投入29110萬元。

4、基礎設施（含機電、外裝、景觀等）投入按500元/m2計，共計需投入14500萬元。

5、其他投入（含配套、稅費、裝飾工程等）約為35000萬元。

6、以上成本共計約81610萬元。

三、資金籌措

資金是每一個建設項目的重要問題，工程項目中的主要資金包括固定資產和流動資金。隨著項目的不斷推進，資金不斷增值，用貨幣形式反映出耗費的生產材料價值和勞動者所創(chuàng)造的收益價值。因此如何籌措和管理資金，是一個重要的問題。本項目總投資為81610萬元，一次性開發(fā)建設，資金來源為自籌。第八章、資源開發(fā)及綜合利用分析

一、資源開發(fā)方案

為貫徹落實《國務院關于加強節(jié)能工作的決定》和國家發(fā)改委《關于加強固定資產項目節(jié)能評估和審查工作的通知》，做好固定資產投資項目的節(jié)能和審查工作，建筑節(jié)能是建筑業(yè)貫徹可

持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，執(zhí)行國家節(jié)約能源，保護環(huán)境基本國策的重要工作，也是建筑技術發(fā)展的大趨勢?！吨腥A人民共和國節(jié)約能源法》中許多條款與建筑節(jié)能密切相關。節(jié)能法規(guī)定“固定資產投資項目的可行性研究報告，應當包括合理用能的專題論證。固定資產投資項目的設計和建設，應當遵守合理用能標準和節(jié)能設計規(guī)范，應當依照有關法律、行政法規(guī)和規(guī)定采用節(jié)能型的建筑結構、材料、器具和產品，提高保溫隔熱性能，減少采暖、制冷、照明的能耗”。隨著城市化發(fā)展速度加快，加大城市基礎設施建設，大批工程項目相繼投入運營，既提高了城市品味，完善了城市基礎建設，同時也占用了大量的土地資源。合理有效的運用土地資源是工程項目建設的必要前提條件。房地產項目主要開發(fā)資源為土地，在滿足該項目整體和局部功能合理化的情況下，兼顧相鄰建筑物及后續(xù)開發(fā)項目的延續(xù)和發(fā)展，該工程項目消耗的主要材料是磚、瓦、灰、砂、石、水泥、鋼材等，周圍建筑資源豐富、運輸方便、物流快捷，完全能夠滿足項目建設所需的全部材料供給，工程項目建設用材本著就地取材的原則，提倡開發(fā)新型環(huán)保節(jié)能材料，綜合利用工業(yè)廢料，增值降能。

二、資源利用方案

擬建項目主要開發(fā)資源為土地，主要耗用能源為煤、水、電

等能源，擬建項目因采用集中供熱，更利于建筑節(jié)能，供水管網合理布置，與市政主管道有效對接，采用箱式變壓器，既美觀，占地面積又小，節(jié)地作用十分明顯。

三、資源節(jié)約措施

建筑節(jié)能是能源節(jié)約的重點領域，該項目在規(guī)劃設計中注重以下問題：

1、在施工過程中，應嚴格執(zhí)行住宅建筑和公共建筑節(jié)能６５％的要求。

2、在結構設計中采用空心磚、現澆結構。

3、采用雙玻窗，增大供熱保暖系統(tǒng)。

4、建筑單體外輪廓線盡量采用板式型式。第九章、生態(tài)環(huán)境影響分析

該項目建成后，污染物主要來自居民生活廢水、固體垃圾，項目在建設過程中主要的污染物為機械噪聲、揚塵、固體廢棄物，具體治理措施為：

一、污水：生活污水經化類池，含油污水經隔油池處理后，達到規(guī)定的排放標準，污水排放將嚴格執(zhí)行國家和重慶市的有關規(guī)定和標準。

二、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專

設清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。

三、噪聲：噪聲污染源主要是排風機，停車庫的排風、送風系統(tǒng)、發(fā)電機等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設備。

四、汽車廢氣：因車輛進出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設計時停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達到國家和重慶市規(guī)定的廢氣排放標準。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。

五、施工中產生的機械噪聲、揚塵、固體廢棄物的清理。在設備和裝置上采用減振和隔音措施，使噪聲達到國家標準，產生的揚塵予以灑水降塵，并控制施工時間，同時建臨時圍墻，從而避免了塵土飛揚，施工中產生的固體廢棄物由施工單位聯系環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清理。

第十章、經濟影響分析

一、經濟費用效益

該項目為房地產開發(fā)項目，項目建設不具有壟斷特征，不涉及國家安全，項目建設資金全部由投資企業(yè)自籌解決，項目占用的土地按照國家和地方相關政策競拍取得，項目建設符合產業(yè)政策，與當地政府有關政策不相沖突，項目建設主要產品為住宅和

商業(yè)，不屬于非市場屬性的公共產品。該項目建設將促進當地房地產業(yè)發(fā)展及商業(yè)活動有序開展，對推進區(qū)域內城市化進程、促進區(qū)域經濟協(xié)調發(fā)展有著積極作用，項目建成后將改善城市形象，進一步帶動相關產業(yè)的發(fā)展，促進南充市的經濟和社會的發(fā)展，刺激社區(qū)商業(yè)、服務業(yè)的發(fā)展，為當地的產業(yè)發(fā)展帶來商機，吸引更多的投資商，對銅梁區(qū)的招商引資及拉動經濟增長具有深遠影響。

二、社會效益分析

該項目完工投入運營后將能滿足1300人居住，部分居民的住房及生活條件有了較大的改善，重點是改變了整個銅梁新城核心區(qū)的城市風貌，緊跟新型城市化發(fā)展步伐，提高了城市的品味。第十一章、結論

綜上所述，東宏時代廣場項目建設條件具備，投資構成合理，符合國家相關產業(yè)政策和行業(yè)規(guī)劃以及土地利用總體規(guī)劃，符合國家宏觀調控政策，符合并合理有效的開發(fā)和利用資源，經濟和社會效益顯著，適應社會發(fā)展趨勢。

重慶東宏地產（集團）有限公司

2013-3-28

第三篇：房地產開發(fā)項目建議書

金 域 西 城 開 發(fā) 項 目 建 議 書

目錄

第一章、項目概述 第二章、項目名稱和選址 第三章、項目規(guī)劃建設方案 第四章、項目建設條件 第五章、物料消耗與供應

第六章、項目建設周期與日程安排 第七章、投資估算及資金籌措 第八章、資源開發(fā)及綜合利用分析 第九章、生態(tài)環(huán)境影響分析 第十章、經濟影響分析 第十一章、結論

第一章、項目概述

一、項目背景

為了響應政府號召，實施工業(yè)集中生產，推動城市發(fā)展新進程，促進城市生態(tài)環(huán)境改善、促進城市生活生產環(huán)境改善和經濟社會可持續(xù)發(fā)展，打造區(qū)域新中心。南充市嘉陵區(qū)拆遷原嘉美印染廠，新建商業(yè)集中區(qū)。隨著南充市金域西城工程的建設，嘉陵區(qū)金域西城的開發(fā)建設將成為新的投資熱點和經濟增長點.金域西城位于嘉陵城區(qū)中心，地理位置優(yōu)越，商機無限。二．項目歷史條件

1、宗地簡介

宗地位于嘉陵區(qū)中心，規(guī)劃用地性為商住建設用地，可用來開發(fā)中高層低密度居住性建筑和商業(yè)。宗地面積為46.7畝。宗地位于陳壽大道，與交警三大隊為鄰，距市核心商業(yè)區(qū)直線距離800米，四周為成熟住宅區(qū)，且位居入城主通道，交通便捷。

2、項目概況

1、擬建項目概況： 項目名稱：金域西城

建設地點：陳壽路

建設規(guī)模： 10.2萬㎡

占地面積：46.7畝

容積率：2.12 綠地率：30% 建筑密度：35%

2、項目提出的理由和過程：

金域西城位于陳壽路，該位置為成熟生活區(qū)，且緊鄰市中心核心商業(yè)區(qū)，工廠再此已顯得格格不入，且現工廠設備陳舊，污染嚴重，土地總面積46.7畝，隨著城市發(fā)展需要，治理環(huán)境的問題已日漸突出，且工業(yè)與生活區(qū)交混將給市民帶來極大地危害，現本市已基本形成工業(yè)集中生產區(qū)，嘉美印染廠新址也基本建設完成。為了給市民創(chuàng)造一個良好的生活環(huán)境、改善市民生活條件，市政府決定在嘉美印染廠原址新建一個以商業(yè)為主，住宅為輔的新商業(yè)分中心。項目選址交通方便，建設條件基本具備，待項目批準后、建設手續(xù)完善后即可開工建設。

3、建筑設計指導思想和原則

項目規(guī)劃的指導思想是從整體結構上把“以人為本，創(chuàng)建和諧社會”作為核心理念，把打造商業(yè)新中心放在首位，進一步

完善城市生活配套設施，創(chuàng)造出高質量的生態(tài)景觀環(huán)境，形成獨特的商業(yè)格局，另一方面還遵循節(jié)約土地資源的原則，充分利用擬建項目的現有地形特征，合理布置用地和交通網絡，形成具有區(qū)域特色的空間結構，規(guī)劃中考慮居住區(qū)內各組團、單位乃至戶室的采光、通風以及景觀效果的均好性，尤其考慮市民購物的需要，樹立“商業(yè)新中心”形象。

三、項目建設單位

1、項目公司名稱：南充聯興實業(yè)開發(fā)有限公司。

2、公司經營范圍：

在規(guī)劃范圍內從事“該項目”的開發(fā)與建設、商品房銷售、物業(yè)管理等。

3、項目建設規(guī)模和建設內容：

“金域西城”開發(fā)建設總建筑面積約10.2萬平方米。建設內容為低密度住宅和商業(yè)配套設施。“金域西城”由南充聯興實業(yè)開發(fā)有限公司投入全部建設資金。

第二章、項目名稱和選址

一、項目名稱：金域西城。

二、地理位置：“金域西城”位于陳壽路。

三、項目占地面積：占地面積約46.7畝。

四、項目用地現狀：項目用地范圍內為商住建設用地。第三章、項目規(guī)劃建設方案

一、項目建設內容：

“金域西城”建設內容為高層低密度居住性建筑及商業(yè)設施等。

二、項目初步規(guī)劃設計方案

1、規(guī)劃建設用地面積：46.7畝。

2、總建筑面積： 10.2 萬平方米。

3、住宅建筑面積：4萬平方米

4、商業(yè)建筑面積：2.5萬平方米

5、地下室建筑面積：3.7萬平方米

3、居住總人口： 約1500人。

4、居住總戶數： 約 500 戶

5、建筑層數： 地上18層。

6、綠化率：30％。

三、項目規(guī)劃設計特色。

1、規(guī)劃設計：

在規(guī)劃設計上擬聘請知名設計大師通過招、投標形式參與“金域

西城”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設計工作?！敖鹩蛭鞒恰绷η笪债斀裣冗M的建筑藝術，體現商業(yè)新風貌和時代特色。規(guī)劃設計方案既能滿足現代化商業(yè)、住宅的各項使用要求，同時也必須適合南充市總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調。項目規(guī)劃的指導思想是從整體結構上把“以人為本，創(chuàng)建和諧社會”作為核心理念，把環(huán)境設計放在首位，進一步完善公共服務設施，創(chuàng)造出高質量的景觀環(huán)境，形成獨特的農村格局。

第四章、項目建設條件

一、地理條件：

“金域西城”位于嘉陵區(qū)陳壽路。巨南充市中心約800米，地理位置條件非常優(yōu)越。

二、市政條件

“金域西城”位于成熟生活區(qū)，周圍已經建成多個住宅小區(qū)，且緊鄰交警3大隊，占據城市主干道，“金域西城”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設施非常優(yōu)越。

第五章、物料消耗與供應

一、建筑材料

“金域西城”建筑內容為高層低密度居住性建筑及商業(yè)設施，建筑結構為框架結構。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、粘土空心磚、木材等，根據設計規(guī)范和本項目的總體規(guī)劃設計，“金域西城”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 2100噸 水泥： 2000噸 木材：60 立方米

粘土空心磚：16000立方米

二、主要設備

“金域西城”的建設內容為高層低密度居住性建筑及商業(yè)設施，在設備、設施上將力求采用先進實用的設備、設施，其所需的主要設備有：

消防滅火設備、停車車庫、排風、送風系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計算機集成管理系統(tǒng)等。

三、水、電、氣、熱供應

根據初步計算，“金域西城”水、電、氣、熱等用量為：

1、用電量：50瓦/平方米，則預測項目用電量為17000 千瓦。

2、用水量：按2升/平方米〃日，用水量為68萬立方米／日。

3、熱力量：按80大卡／小時〃平方米計算，則預測用熱量為27 百萬大卡／小時。

第六章、項目建設周期與日程安排

一、建設方式

“金域西城”建設按照南充市有關建設工程招標、投標的有關規(guī)定，采取招標或議標的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質量，工程建設采用施工監(jiān)理的方式進行，聘請有經驗的建設、監(jiān)理單位進行監(jiān)理，確保施工質量為優(yōu)良。

二、建設進度安排

“金域西城”總建筑面積約為10.2萬平方米，預計建設周期為3 年，即從2015年到2018年為建設期，項目建設實施進度為： 1、2014年12 月之前完成前期準備工作。

主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設計、施工圖設計 三通一平、工程招投標等。2、2015年1月至2018年4月為施工工期，竣工驗收。

第七章、投資估算及資金籌措

一、成本構成

宗地占地約46.7畝，為商住建設用地，成本由以下幾塊構成：

1、土地費用 16800萬元

2、規(guī)劃設計成本 204萬元

3、建安成本 10200萬元

4、基礎設施投入 3060萬元

5、其他投入 3026萬元

二、成本測算：

1、土地費用按照目前市值估算為 360萬元/畝，總計46.7畝土地為16800萬元。

2、規(guī)劃設計費用按照20元/m2計，合計為204萬元。

3、建安費用按建安平米造價1000元/m2計算，共計需投入10200萬元。

4、基礎設施投入按300元/m2計，共計需投入3060萬元。

5、其他投入按照總投入的10%計算約為3026萬元。

6、以上成本共計約33290萬元。

三、資金籌措

資金是每一個建設項目的重要問題，工程項目中的主要資金包括固定資產和流動資金。隨著項目的不斷推進，資金不斷增值，用貨幣形式反映出耗費的生產材料價值和勞動者所創(chuàng)造的收益價

值。因此如何籌措和管理資金，是一個重要的問題。本項目總投資為33290萬元，一次性開發(fā)建設，資金來源為自籌。第八章、資源開發(fā)及綜合利用分析

（一）資源開發(fā)方案

為貫徹落實《國務院關于加強節(jié)能工作的決定》和國家發(fā)改委《關于加強固定資產項目節(jié)能評估和審查工作的通知》，做好固定資產投資項目的節(jié)能和審查工作，建筑節(jié)能是建筑業(yè)貫徹可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，執(zhí)行國家節(jié)約能源，保護環(huán)境基本國策的重要工作，也是建筑技術發(fā)展的大趨勢。《中華人民共和國節(jié)約能源法》中許多條款與建筑節(jié)能密切相關。節(jié)能法規(guī)定“固定資產投資項目的可行性研究報告，應當包括合理用能的專題論證。固定資產投資項目的設計和建設，應當遵守合理用能標準和節(jié)能設計規(guī)范，應當依照有關法律、行政法規(guī)和規(guī)定采用節(jié)能型的建筑結構、材料、器具和產品，提高保溫隔熱性能，減少采暖、制冷、照明的能耗”。隨著城市化發(fā)展速度加快，加大城市基礎設施建設，大批工程項目相繼投入運營，既提高了城市品味，完善了城市基礎建設，同時也占用了大量的土地資源。合理有效的運用土地資源是工程項目建設的必要前提條件。房地產項目主要開發(fā)資源為土地，在滿足該項目整體和局部功能合理化的情況下，兼顧相鄰

建筑物及后續(xù)開發(fā)項目的延續(xù)和發(fā)展，該工程項目消耗的主要材料是磚、瓦、灰、砂、石、水泥、鋼材等，嘉陵區(qū)周圍建筑資源豐富、運輸方便、物流快捷，完全能夠滿足項目建設所需的全部材料供給，工程項目建設用材本著就地取材的原則，提倡開發(fā)新型環(huán)保節(jié)能材料，綜合利用工業(yè)廢料，增值降能。

（二）資源利用方案

擬建項目主要開發(fā)資源為土地，主要耗用能源為煤、水、電等能源，擬建項目因采用集中供熱，更利于建筑節(jié)能，供水管網合理布置，與市政主管道有效對接，采用箱式變壓器，既美觀，占地面積又小，節(jié)地作用十分明顯。資源節(jié)約措施

1、建筑節(jié)能是能源節(jié)約的重點領域，該項目在規(guī)劃設計中注重以下問題：

a、在施工過程中，應嚴格執(zhí)行住宅建筑和公共建筑節(jié)能６５％的要求。

b、在結構設計中采用空心磚、現澆結構。c、采用雙玻窗，增大供熱保暖系統(tǒng)。d、建筑單體外輪廓線盡量采用板式型式。第九章、生態(tài)環(huán)境影響分析

該項目建成后，污染物主要來自居民生活廢水、固體垃圾，項目在建設過程中主要的污染物為機械噪聲、揚塵、固體廢棄物，具體治理措施為：

1、污水：生活污水經化類池，含油污水經隔油池處理后，達到規(guī)定的排放標準，污水排放將嚴格執(zhí)行國家和北京市的有關規(guī)定和標準。

2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。

3、噪聲：噪聲污染源主要是排風機，停車庫的排風、送風系統(tǒng)、發(fā)電機等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設備。

4、汽車廢氣：因車輛進出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設計時停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達到國家和北京市規(guī)定的廢氣排放標準。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。

5、施工中產生的機械噪聲、揚塵、固體廢棄物的清理。在設備和裝置上采用減振和隔音措施，使噪聲達到國家標準，產生的揚塵予以灑水降塵，并控制施工時間，同時建臨時圍墻，從而避免了塵土飛揚，施工中產生的固體廢棄物由施工單位聯系環(huán)衛(wèi)部門

統(tǒng)一清理。

第十章、經濟影響分析

（一）經濟費用效益

該項目為房地產開發(fā)項目，項目建設不具有壟斷特征，不涉及國家安全，項目建設資金全部由投資企業(yè)自籌解決，項目占用的土地按照國家和地方相關政策競拍取得，項目建設符合產業(yè)政策，與當地政府有關政策不相沖突，項目建設主要產品為住宅和商業(yè)，不屬于非市場屬性的公共產品。該項目建設將促進當地房地產業(yè)發(fā)展及商業(yè)活動有序開展，對推進區(qū)域內城市化進程、促進區(qū)域經濟協(xié)調發(fā)展有著積極作用，項目建成后將改善城市形象，進一步帶動相關產業(yè)的發(fā)展，促進南充市的經濟和社會的發(fā)展，刺激社區(qū)商業(yè)、服務業(yè)的發(fā)展，為當地的產業(yè)發(fā)展帶來商機，吸引更多的投資商，對南充市的招商引資及拉動經濟增長具有深遠影響。

（二）社會效益分析

該項目完工投入運營后將能滿足1500人居住，部分居民的住房及生活條件有了較大的改善，改變了小區(qū)周邊街道一帶城市風貌，提高了城市的品味。

第十一章、結論

綜上所述，嘉美印染廠住宅小區(qū)項目建設條件具備，投資構成合理，符合國家相關產業(yè)政策和行業(yè)規(guī)劃以及土地利用總體規(guī)劃，符合國家宏觀調控政策，符合并合理有效的開發(fā)和利用資源，經濟和社會效益顯著，適應社會發(fā)展趨勢。

南充聯興實業(yè)開發(fā)有限公司

2014-8-29

第四篇：房地產開發(fā)項目建議書(案例)

房地產開發(fā)項目建議書

目錄

第一章、項目概述

第二章、項目名稱和選址

第三章、項目規(guī)劃建設方案

第四章、項目建設條件

第五章、物料消耗與供應

第六章、環(huán)境保護

第七章、項目建設周期與日程安排

第八章、經營管理方式

第九章、投資估算

第十章、項目經營策劃

第十一章、效益評價

第十二章、結論

第一章 項目概述

一、項目背景

為落實《北京城市整體規(guī)劃》，加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設，推進城鄉(xiāng)結合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進程，促進城市生態(tài)環(huán)境改善和經濟社會可持續(xù)發(fā)展。北京市政府先后頒發(fā)了《關于加快本市綠化隔離地區(qū)建設的意見》、《關于加快本市綠化隔離地區(qū)建設暫行辦法》、《關于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設實施意見》等相關文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動，特別是中國正式加入WTO、北京2008奧運會申辦成功，溫榆河流域開發(fā)建設將新的投資熱點和經濟增長點.順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域，商機無限。

由北京XX房地產開發(fā)有限公司在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開發(fā)建設低密度項目（以下簡稱“該項目”）。

二．項目歷史條件

1、宗地簡介

宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村，規(guī)劃用地性為二類居住用地，可用來開發(fā)別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝，北側尚有400畝規(guī)劃二類居住用地，因機場聯絡線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機場北門的聯絡線，東臨后沙峪玉馬教練場，西南側為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷。

2、項目概況

宗地由后沙峪政府與北京XX經濟開發(fā)公司于1993年簽訂合作協(xié)議，歷經十年，北京XX公司于1996年取得順義政府核發(fā)的國有土地使用證。2000年10月13日，XX公司與北京XX房地產開發(fā)有限公司簽訂了338畝土地轉讓協(xié)議。后由XX公司對其175畝地進行土地變性，計委立項和規(guī)委規(guī)劃意見書工作。因多方面原因后沙峪鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地。

3、合作方式

由我方出面與XX公司簽訂協(xié)議，該公司負責解除與XX公司的合作合同，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同，此部分費用為1350萬元（含200萬元付政府定金），由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開發(fā)協(xié)議。

三、項目建設單位

1、項目公司名稱：北京XX房地產開發(fā)有限公司。

2、公司經營范圍：

在規(guī)劃范圍內從事“該項目”的開發(fā)與建設、商品房銷售、物業(yè)管理等。

3、項目建設規(guī)模和建設內容： “該項目”開發(fā)建設總建筑面積約13.5萬平方米。建設內容為TOWNHOUS低密度住宅和配套設施?！霸擁椖俊庇杀本┊敶顿Y集團有限公司投入全部建設資金。

四、可行性研究報告編制

1、編制單位：

由北京XX古德房地產開發(fā)有限公司編制北京順義后沙峪項目可行性研究報告。

2、編制依據：

2．1、北京市政府文件：京政辦發(fā)（1994）7號。2．

2、北京市政府文件：京政辦發(fā)（1996）55號。2．

3、北京市政府文件：京政辦發(fā)（2000）12號。2．

4、北京市政府文件：京政辦發(fā)（2000）20號。2．

5、北京市政府文件：京政辦發(fā)（2001）31號。

2．6、溫榆河流域住宅項目市場調查資料。

第二章 項目名稱和選址

一、項目名稱：北京順義后沙峪 ————————項目。

二、地理位置：“該項目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭村北

三、項目占地面積：占地面積約22公頃（22萬平方米）。

四、項目用地現狀：項目用地范圍內為瓜田。

第三章 項目規(guī)劃建設方案

一、項目建設內容：

“該項目”建設內容為低密度TOWNHOUSE項目及配套設施等。

二、項目初步規(guī)劃設計方案

1、規(guī)劃建設用地面積： 22萬平方米。

2、總建筑面積： 15.5萬平方米。

3、居住建筑面積： 13.5萬平方米。

4、配套公建建筑面積： 1.5萬平方米。

5、非配套公建建筑面積：0.5萬平方米。

6、建筑高度：高度控制在12米以內。

7、居住總人口： 約1000人。

8、居住總戶數： 約 300 戶

9、建筑層數： 地上三層，地下一層。

10、綠化率： 60％。

三、項目規(guī)劃設計特色。

1、規(guī)劃設計：

在規(guī)劃設計上擬聘請新加坡、香港、美國，意大利，加拿大等國外著名設計大師通過招、投標形式參與“該項目”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設計工作?！霸擁椖俊绷η笪债斀駠H先進的建筑藝術，體現首都風貌和時代特色。規(guī)劃設計方案既能滿足現代化低密度住宅的各項使用要求，同時也必須適合北京總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調。

2、設施、設備、材料：

“該項目”建設將充分引入國際先進的信息網絡技術、引進先進的設備、設施。

3、綠化： “該項目”力求在項目周圍建設大面積生態(tài)園林和生態(tài)景觀設施，為入住TOWNHOUSE的各級客戶提供綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氛圍。

第四章 項目建設條件

一、地理條件：

“該項目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)（馬頭村）。其北鄰機場聯絡高速；東鄰后沙峪村；南鄰馬頭村，占地面積約22公頃。地理位置條件非常優(yōu)越。

二、市政條件

“該項目”目前大市政條件不足，由于周圍已經建成一批TOWNHOUSE和別墅項目，特別隨著北京市加快綠化隔離地區(qū)建設，加大了對該區(qū)域市政投資，因此“該項目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設施將會同期得到改善。

第五章 物料消耗與供應

一、建筑材料

“該項目”建筑內容為TOWNHOUSE及配套設施，建筑結構為全現澆鋼筋混凝土結構。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據設計規(guī)范和本項目的總體規(guī)劃設計，“該項目”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 8000 噸 水泥： 20000噸 木材： 300 立方米

二、主要設備

“該項目”的建設內容為TOWNHOUSE及配套設施，在設備、設施上將力求采用先進實用的設備、設施，其所需的主要設備有：

消防滅火設備、停車車庫、排風、送風系統(tǒng)、應急發(fā)電設備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計算機集成管理系統(tǒng)等。

三、水、電、氣、熱供應 根據初步計算，“該項目”水、電、氣、熱等用量為：

1、用電量：60瓦/平方米，則預測項目用電量為12000 千瓦。

2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬立方米／日。

3、熱力量：按80大卡／小時·平方米計算，則預測用熱量為16 百萬大卡／小時。

第六章 環(huán)境保護

按照國家環(huán)境保護局“建設項目環(huán)境保護管理辦法”和“北京市實施建設項目環(huán)境保護管理辦法細則”，建設項目要采取嚴格的環(huán)境保護措施?！霸擁椖俊钡慕ㄔO內容為TOWNHOUSE是北京市建設“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程，對環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環(huán)境的不利影響較少。項目建設及建成后的使用過程中，將采取嚴格的環(huán)境保護措施，嚴格遵守國家和北京市的環(huán)境保護法規(guī)。

環(huán)境保護措施如下：

1、污水：生活污水經化類池，含油污水經隔油池處理后，達到規(guī)定的排放標準，污水排放將嚴格執(zhí)行國家和北京市的有關規(guī)定和標準。

2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。

3、噪聲：噪聲污染源主要是排風機，停車庫的排風、送風系統(tǒng)、發(fā)電機等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設備。

4、汽車廢氣：因車輛進出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設計時停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達到國家和北京市規(guī)定的廢氣排放標準。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。

第七章 項目建設周期與日程安排

一、建設方式

“該項目”建設按照北京市有關建設工程招標、投標的有關規(guī)定，采取招標或議標的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質量，工程建設采用施工監(jiān)理的方式進行，聘請有經驗的建設、監(jiān)理單位進行監(jiān)理，確保施工質量為優(yōu)良。

二、建設進度安排

“該項目”總建筑面積約為15萬平方米，預計建設周期為3 年，即從2004年到2007年為建設期，項目建設實施進度為： 1、2004年6 月之前完成前期準備工作。

主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設計、施工圖設計 七通一平、工程招投標等。2、2004年7 月至2007年7月為施工工期，竣工驗收。

第八章 經營管理方式

一、經營設想

1、“該項目”擬采用目前國際流行的建設工程管理模式，按照國際通用建設施工條款。

2、“該項目”建成后將吸收國內外的先進管理模式和管理經驗，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經營管理。將以現代化的設施、完善的服務，使其成為國內具有一流管理水平的企業(yè)。

第九章 投資估算

一、成本構成

宗地占地338畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構成：

1、土地費用

宗地因歷史原因，需投入補償清算費用2000萬元 土地方拆遷等補償費用：3.5萬/畝×338=1183萬元 小城鎮(zhèn)建設費用：1萬/畝×338=338萬元

農民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)補償費用：300元/m× *338 =6760萬元 其中包含已付土地方費用200萬元 總計：投入土地成本10081萬元

2、土地出讓金

3、其它投入

二、項目設計

方案A：以0.6容積率做中高檔TOWNHOUSE項目預計 ×1000×0.6=13.5萬m2 銷售按6500元/ m2計，13.5×6500=8.78億元

方案B：以0.8容積率做中低檔 TOWNHOUSE項目預計 ×1000×0.8=18萬m2 銷售按5500元/ m2計，18×5500=9.9億元 方案C：以1.3容積率做多層帶電梯計

×1000×1.3=29.3萬m2 銷售按4000元/ m2計，4000×29.3=11.72億元

三、成本測算：

A、以收入最低的方案A設計

項目 總額（萬元）標準

1、土地費用

2、土地出讓金 100814507 見上表述以200元/m2計

3、建安費用 33750 按建安平米造價2500元/m2

4、勘測費

5、設計費

6、可研方案咨詢

7、執(zhí)照費

8、規(guī)劃方案咨詢 1***

9、基礎設施

10、臨時水電路 405076 300元/m2

11、監(jiān)理費

12、質量監(jiān)督費

13、標底招標費

14、綠化建設費

15、公共配套費

16、市政公用設施費

17、不可預見費 ***501890 合計 58580 固定成本合計58580萬元

2、經營成本

項目 總額（萬元）標準

銷售費用 管理費用財務費用 ***6 銷售額2%固定成本8% 合計 8198

3、毛利：銷售額-固定成本-經營成本 =87800-58580-8198=21022萬元

B、以方案B設計

1、因費用計算以建安費比率計，故分類為： 項目 總額（萬元）標準

1、土地費用

2、土地出讓金 100814507

3、建安費用 45000 建安單平米2500元

4、其它綜合 2070 建安費4.6%

5、基礎設施費

6、公共配套

7、市政設施費 54005401800 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預見費 2250 建安×5% 合計 71648

2、經營成本

項目 總額（萬元）標準

銷售費用管理費用財務費用 198019805732 銷售額2%固定成本8% 合計 9692

3、毛利：銷售額-固定成本-經營成本 =9.9-7.2-1= 1.6億元 C、以方案C計：

項目 總額（萬元）標準

3、土地費用

4、土地出讓金 100815860 以建安平米200元/m2計

3、建安費用 43950 1500元/m2計

4、其它綜合 2332 建安費4.6%

5、基礎設施費

6、公共配套

7、市政設施費 879010143380 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預見費 2535 建安×5% 小計 77942

9、銷售費用

10、管理費用

11、財務費用 235023506235 銷售額×2%×2%固定成本8% 合計 10935

12、毛利： 28323

第十章 項目經營策劃

一、調查區(qū)域TOWNHOUSE項目綜合評述

本區(qū)域內在售TOWNHOUSE項目主要分布在八達嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實施，沿溫榆河兩岸開發(fā)TOWNHOUSE項目將具有巨大的經濟價值。從現有TOWNHOUSE項目的銷售價格和銷售進度情況看，市場需求還有一定的潛力。

二、TOWNHOUSE市場需求分析

中國正式加入WTO以后，世界500強企業(yè)有近200家在北京開設分支機構或辦事處，外籍中高級雇員成為TOWNHOUSE市場的潛在客戶群體；北京2008奧運會申辦成功以后，據了解北京現有賓館飯店的接待能力尚有近50％的缺口，屆時將會產生潛在購買和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費品。目前TOWNHOUSE市場需求結構日趨合理，主要分為以下幾個層次:

1、外籍購買群體

1．1、外交使館高級外交官及資外大型公司的中高級雇員 北京作為中國的首都，匯集了眾多國家的大使館和世界跨國集團的分支機構或辦事處，這些使館高級外交官、跨國集團的外籍中高級雇員對北京TOWNHOUSE市場的需求在不斷增加。尤其美國、歐州發(fā)達國家國內經濟增長放緩，使得這些國家的大型財團和跨國企業(yè)不斷增加在華投資，由于消費習慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。1．

2、港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創(chuàng)業(yè)人士

這一群體是一支不容忽視的購買團體。由于國內的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，一大批港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京東北部地區(qū)的TOWNHOUSE。

2、國內購買群體

2．1、中資企業(yè)家、高級經理人及IT業(yè)、金融業(yè)精英

這些行業(yè)的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。

2。

2、大公司高級管理人員、文體名人、律師等高知人才

這些人員構成城市的“中產階級”，他們二次置業(yè)時多會選擇物業(yè)檔次、形象較高，價格優(yōu)惠和付款方式靈活實惠的，親近自然又具有良好的人文環(huán)境的經濟型TOWNHOUSE。2。

3、私營企業(yè)業(yè)主

國內經濟持續(xù)增長，富有階層將逐步擴大。隨著國家鼓勵發(fā)展私營經濟的優(yōu)惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。

三、項目市場走向

目前影響TOWNHOUSE項目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價格。從“TOWNHOUSE項目”本身因素看，影響項目市場和價格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的項目應具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點等。而“該項目”的地理位置完全具備上述條件。

從近期北京的TOWNHOUSE項目變化特點看，影響項目市場和價格的因素除地理位置外，還有整體現劃、戶型設計、景觀氛圍等。

1、周邊環(huán)境

本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項目，該區(qū)域別墅項目具有較高的市場知名度。

2、建筑設計

本項目力求為單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，根據不同的戶型，設計各種風格的TOWNHOUSE和花園景觀。建筑設計由國外國及國內知名設計院共同完成，目標是建設成為北京市標志性的TOWNHOUSE建筑。

3、環(huán)境設計

將請國外專業(yè)公司設計綠化園藝廣場，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應北方氣候、花期和的植物立體綠化。

4、戶型設計

多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛(wèi)生間，根據不同設計風格配以相應的玻璃窗。專門設有工人房、洗衣間，動靜分開，功能分明，使用率高。

5、室內設施及功能

5．1、充分引入智能化概念。綜合布結入戶，預IDD電話插口，國際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報警系統(tǒng)，可視對講電話，車庫防盜系統(tǒng)，周界報警系統(tǒng)，密碼防盜門。集中報警。5．

2、分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。5．

3、高檔裝飾材料，進口高檔洗浴潔具。

6、配套服務設施齊全，特設會員俱樂部

6．1、康體設施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺球室、練功房等。6．

2、咖啡廳、餐廳。

6．3、美容美發(fā)、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務中心、郵局等。

7、物業(yè)管理

聘請國外知名物業(yè)公司進行管理，同時提供多項有償服務，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。

四、項目優(yōu)勢分析

1、絕佳地理位置

本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項目具有較高的市場知名度。

2、便利的交通

地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2公里。

3、獨特的生態(tài)旅游環(huán)境

北京市以將“溫榆河綠色生態(tài)走廊”規(guī)劃為自然生態(tài)的保護和培育區(qū)、生態(tài)建設示范區(qū)及生態(tài)教育基地。

五、項目價格優(yōu)勢

“本項目”周圍TOWNHOUSE項目市場價格大致在7000-9000元/平方米。從規(guī)劃上看該地區(qū)是自然生態(tài)建設示范區(qū)及生態(tài)教育基地，是北京市東北部地區(qū)綠色生態(tài)屏障。以開發(fā)TOWNHOUSE項目為主，地區(qū)規(guī)劃實現后，可為居住于此的國內外各界人士創(chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美、清靜、安全的居住環(huán)境。因而若整體規(guī)劃實現后，項目價格提高還有潛力。

六、該項目經營策劃

1、項目定位

1．1、項目定位依據

1．1．

1、政府實施建設“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程

北京市政府先后頒發(fā)了《關于加快本市綠化隔離地區(qū)建設的意見》、《關于加快本市綠化隔離地區(qū)建設暫行辦法》、《關于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設實施意見》等相關文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動，溫榆河流域開發(fā)建設將新的投資熱點和經濟增長點

1．1．

2、中國正式加入WTO對本地區(qū)的影響 據悉，全球500強大企業(yè)中已有近二百家在北京設立了分支機構或代表處，隨著中國加入世貿組織和改革進程的逐步推進，跨國大企業(yè)中會有更多的公司看好中國市場?？鐕笃髽I(yè)的外籍中高級雇員，尤其美國、歐州發(fā)達國家的高級經理，由于消費習慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。因此會促進北京TOWNHOUSE市場的進一步發(fā)展。

1．1．

3、港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創(chuàng)業(yè)人士

由于國內的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，以及鼓勵港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學人員回國投資創(chuàng)業(yè)的政策，一大批港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京北部地區(qū)的TOWNHOUSE。

1．1．

4、國內金融業(yè)、IT業(yè)高級經理人文體名人、律師等高知人才

這些行業(yè)的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。1．1．

5、私營企業(yè)業(yè)主

隨著國家鼓勵發(fā)展私營經濟的優(yōu)惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。1．

2、定位設計

1．2．

1、構思的原點：締造“真豪宅”，展現高尚生活的家居。

1．2．

2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創(chuàng)新的建筑設計理念，每一個細節(jié)上突顯出“名家風范”。1．2．

3、本可研所應體現的價值

任何商品的出售都是因為它本身具有使用或心理上的特殊價值，房屋也不例外，只是這種價值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場所（最基本的含義），而是包含更為廣義上的意義：實際價值和心理價值。

2、本項目的賣點

賣點是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價值感。以現有的產品特點可包裝的賣點只有2點： 2．

1、地處北京“溫榆河綠色生態(tài)走廊”；

2．2、單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。賣點分為實質內容和概念性感受。實質的內容即房屋在實際生活中所真正具備的設施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關感受?？梢钥隙ǖ厥菍嵸|內容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認可，則物業(yè)必定熱銷，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設計和設備的選用必須要不斷的改進，以爭取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動力。好的產品終歸會受到客戶的青睞，得到市場的認可。

3、競爭對策

對于競爭對手的競爭優(yōu)勢，包括在完善產品中所采用的新技術、新工藝和獨特的銷售支持點都應盡量采用，甚至在細節(jié)上進行模仿，以做到取長補短，特別是競爭項目給客戶留下的最佳印象，必須在本項目中整合運用。

4、增加項目的附加值

如果要以豪宅品質出現，必須增加項目可包裝的賣點。具體地從以下三大方面考慮： 4．

1、豐富專業(yè)化設計，聘請國外知名公司參與項目的各項設計，包括： 4．1．

1、會所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內設計師進行設計。4．1．

2、社區(qū)室外環(huán)境由境外設計公司設計。

4．1．

3、建筑立面由一個外國建筑設計事務所擔綱，推廣時可以冠上該外國事務所名稱。4．1．

4、物管公司由國際知名的物業(yè)管理公司擔綱。4．

2、使用高品質的建筑材料及設備包括：

4．2．

1、衛(wèi)生間采用進口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。

4．2．

2、廚房采用進口成套櫥柜、灶具，例如德高麗（DEL TONGOL）。4．2．

3、外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開上懸的五金件。4．2．

4、小型集中中央空調，實現24小時熱水、制冷、采暖。

4．2．

5、綜合布線，每戶強電按空調、電器、照明三路分線；弱電每個房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設ISDN光纜，建立社區(qū)局域網 4．2．

6、。家庭安全系統(tǒng)：每戶設置可視對講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監(jiān)視探頭。

4．2．

7、公共安全系統(tǒng)：社區(qū)及大樓周界防范系統(tǒng)；小區(qū)道路、樓宇大堂的公共保安監(jiān)視系統(tǒng)；公共部分設置消防探頭，集中消防報警系統(tǒng)。4．2．

8、衛(wèi)生電線電視接收系統(tǒng)。

4．2．

9、智能化物業(yè)管理：三表遠程計量，停車、門禁的IC卡系統(tǒng)。

4．3、采用高檔次社區(qū)服務，規(guī)劃好會所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫(yī)療室、美容美發(fā)室、家庭教室等。如此，本項目可增加賣點。4．3．

1、高質量的物業(yè)產品，使客戶產生滿意和知足的心理。

4．3．

2、與客戶心理上的價值尺度象吻合，通過提供足夠的附加價值帶來超值感受。4．3．

3、建設最現代化的都市高級TOWNHOUSE。

總之，塑造賣點的觀點是：在設計上的投入比在材料上花錢更為重要。務必塑造出名師設計、品牌品質，名家管理的形象。這樣才能達到促進預售效果的目的。

第十一章 效益評價

一、經濟效益評價

1、評價方法說明： 1．

1、“該項目”的經濟效益評價是在通過對本市東北部的主要TOWNHOUSE項目的銷售狀況進行了調查，并參照了與“該項目”類似的經營單位經濟效益的基礎上做出的。1．

2、“該項目”建設內容主要為單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經營管理，配套設施自營。1．

3、效益評估貸幣本位幣為人民幣。

2、“該項目”銷售收入預算：

“該項目”可銷售面積13。5萬平方米，按6500元/平方米，銷售收入總額為87750萬元。

3、“該項目”總成本：

“該項目”的總成本，主要包括兩部分：

3．1、固定成本：主要是地價款、前期工程費、建安工程費、綜合費稅、間接開發(fā)費、不可預見費等合計58580萬元人民幣。

3．2、經營成本：主要包括管理費用、財務費用、銷售費用、貸款利息、人員工資、經營費用、水電燃料費等為8198萬元。

4、“本項目”利潤：

4．1、利潤：利潤=銷售收入—總成本=87750萬元—58580萬元—8198萬元=20972萬元。

二、社會效益評價

“該項目”的開發(fā)建設，不僅有經濟效益，亦有社會效益，其社會效益主要體現在：

1、“該項目”建設為北京溫榆河流域提供了一定數量的TOWNHOUSE與旅游服務場所，滿足了文化、旅游消費需要，對于繁榮首都經濟，促進首都經濟建設和城市發(fā)展，起了一定的推動作用。

第十二章 結論

一、北京XX古德房地產開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設的順義后沙峪項目，既加快了北京城市建設的發(fā)展，又滿足了首都日益增長的物質文化生活需要。

二、經測算“該項目”在經濟上是可行的。從評價方案的分析可以看出，“該項目”具有較好的經濟效益。

第五篇：房地產開發(fā)項目建議書(案例)

房地產開發(fā)項目建議書

(案例模板)目錄

第一章、項目概述 第二章、項目名稱和選址 第三章、項目規(guī)劃建設方案 第四章、項目建設條件 第五章、物料消耗與供應 第六章、環(huán)境保護

第七章、項目建設周期與日程安排 第八章、經營管理方式 第九章、投資估算 第十章、項目經營策劃 第十一章、效益評價 第十二章、結論

第一章 項目概述

一、項目背景

為落實《北京城市整體規(guī)劃》，加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設，推進城鄉(xiāng)結合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進程，促進城市生態(tài)環(huán)境改善和經濟社會可持續(xù)發(fā)展。北京市政府先后頒發(fā)了《關于加快本市綠化隔離地區(qū)建設的意見》、《關于加快本市綠化隔離地區(qū)建設暫行辦法》、《關于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設實施意見》等相關文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動，特別是中國正式加入WTO、北京2008奧運會申辦成功，溫榆河流域開發(fā)建設將新的投資熱點和經濟增長點.順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域，商機無限。

由北京XX房地產開發(fā)有限公司在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開發(fā)建設低密度項目（以下簡稱“該項目”）。二．項目歷史條件

1、宗地簡介

宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村，規(guī)劃用地性為二類居住用地，可用來開發(fā)別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝，北側尚有400畝規(guī)劃二類居住用地，因機場聯絡線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機場北門的聯絡線，東臨后沙峪玉馬教練場，西南側為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷。

2、項目概況

宗地由后沙峪政府與北京XX經濟開發(fā)公司于1993年簽訂合作協(xié)議，歷經十年，北京XX公司于1996年取得順義政府核發(fā)的國有土地使用證。2000年10月13日，XX公司與北京XX房地產開發(fā)有限公司簽訂了338畝土地轉讓協(xié)議。后由XX公司對其175畝地進行土地變性，計委立項和規(guī)委規(guī)劃意見書工作。因多方面原因后沙峪鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地。

3、合作方式

由我方出面與XX公司簽訂協(xié)議，該公司負責解除與XX公司的合作合同，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同，此部分費用為1350萬元（含200萬元付政府定金），由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開發(fā)協(xié)議。

三、項目建設單位

1、項目公司名稱：北京XX房地產開發(fā)有限公司。

2、公司經營范圍：

在規(guī)劃范圍內從事“該項目”的開發(fā)與建設、商品房銷售、物業(yè)管理等。

3、項目建設規(guī)模和建設內容：

“該項目”開發(fā)建設總建筑面積約13.5萬平方米。建設內容為TOWNHOUS低密度住宅和配套設施。“該項目”由北京當代投資集團有限公司投入全部建設資金。

四、可行性研究報告編制

1、編制單位：

由北京XX古德房地產開發(fā)有限公司編制北京順義后沙峪項目可行性研究報告。

2、編制依據：

2．1、北京市政府文件：京政辦發(fā)（1994）7號。2．

2、北京市政府文件：京政辦發(fā)（1996）55號。2．

3、北京市政府文件：京政辦發(fā)（2000）12號。2．

4、北京市政府文件：京政辦發(fā)（2000）20號。2．

5、北京市政府文件：京政辦發(fā)（2001）31號。2．

6、溫榆河流域住宅項目市場調查資料。

第二章 項目名稱和選址

一、項目名稱：北京順義后沙峪 ————————項目。

二、地理位置：“該項目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭村北

三、項目占地面積：占地面積約22公頃（22萬平方米）。

四、項目用地現狀：項目用地范圍內為瓜田。第三章 項目規(guī)劃建設方案

一、項目建設內容：

“該項目”建設內容為低密度TOWNHOUSE項目及配套設施等。

二、項目初步規(guī)劃設計方案

1、規(guī)劃建設用地面積： 22萬平方米。

2、總建筑面積： 15.5萬平方米。

3、居住建筑面積： 13.5萬平方米。

4、配套公建建筑面積： 1.5萬平方米。

5、非配套公建建筑面積：0.5萬平方米。

6、建筑高度：高度控制在12米以內。

7、居住總人口： 約1000人。

8、居住總戶數： 約 300 戶

9、建筑層數： 地上三層，地下一層。

10、綠化率： 60％。

三、項目規(guī)劃設計特色。

1、規(guī)劃設計：

在規(guī)劃設計上擬聘請新加坡、香港、美國，意大利，加拿大等國外著名設計大師通過招、投標形式參與“該項目”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設計工作。“該項目”力求吸收當今國際先進的建筑藝術，體現首都風貌和時代特色。規(guī)劃設計方案既能滿足現代化低密度住宅的各項使用要求，同時也必須適合北京總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調。

2、設施、設備、材料：

“該項目”建設將充分引入國際先進的信息網絡技術、引進先進的設備、設施。

3、綠化：

“該項目”力求在項目周圍建設大面積生態(tài)園林和生態(tài)景觀設施，為入住TOWNHOUSE的各級客戶提供綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氛圍。第四章 項目建設條件

一、地理條件：

“該項目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)（馬頭村）。其北鄰機場聯絡高速；東鄰后沙峪村；南鄰馬頭村，占地面積約22公頃。地理位置條件非常優(yōu)越。

二、市政條件

“該項目”目前大市政條件不足，由于周圍已經建成一批TOWNHOUSE和別墅項目，特別隨著北京市加快綠化隔離地區(qū)建設，加大了對該區(qū)域市政投資，因此“該項目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設施將會同期得到改善。第五章 物料消耗與供應

一、建筑材料

“該項目”建筑內容為TOWNHOUSE及配套設施，建筑結構為全現澆鋼筋混凝土結構。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據設計規(guī)范和本項目的總體規(guī)劃設計，“該項目”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 8000 噸 水泥： 20000噸 木材： 300 立方米

二、主要設備

“該項目”的建設內容為TOWNHOUSE及配套設施，在設備、設施上將力求采用先進實用的設備、設施，其所需的主要設備有：

消防滅火設備、停車車庫、排風、送風系統(tǒng)、應急發(fā)電設備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計算機集成管理系統(tǒng)等。

三、水、電、氣、熱供應

根據初步計算，“該項目”水、電、氣、熱等用量為：

1、用電量：60瓦/平方米，則預測項目用電量為12000 千瓦。

2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬立方米／日。

3、熱力量：按80大卡／小時·平方米計算，則預測用熱量為16 百萬大卡／小時。第六章 環(huán)境保護

按照國家環(huán)境保護局“建設項目環(huán)境保護管理辦法”和“北京市實施建設項目環(huán)境保護管理辦法細則”，建設項目要采取嚴格的環(huán)境保護措施?！霸擁椖俊钡慕ㄔO內容為TOWNHOUSE是北京市建設“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程，對環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環(huán)境的不利影響較少。項目建設及建成后的使用過程中，將采取嚴格的環(huán)境保護措施，嚴格遵守國家和北京市的環(huán)境保護法規(guī)。環(huán)境保護措施如下：

1、污水：生活污水經化類池，含油污水經隔油池處理后，達到規(guī)定的排放標準，污水排放將嚴格執(zhí)行國家和北京市的有關規(guī)定和標準。

2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。

3、噪聲：噪聲污染源主要是排風機，停車庫的排風、送風系統(tǒng)、發(fā)電機等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設備。

4、汽車廢氣：因車輛進出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設計時停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達到國家和北京市規(guī)定的廢氣排放標準。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。第七章 項目建設周期與日程安排

一、建設方式

“該項目”建設按照北京市有關建設工程招標、投標的有關規(guī)定，采取招標或議標的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質量，工程建設采用施工監(jiān)理的方式進行，聘請有經驗的建設、監(jiān)理單位進行監(jiān)理，確保施工質量為優(yōu)良。

二、建設進度安排

“該項目”總建筑面積約為15萬平方米，預計建設周期為3 年，即從2004年到2007年為建設期，項目建設實施進度為： 1、2004年6 月之前完成前期準備工作。主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設計、施工圖設計 七通一平、工程招投標等。2、2004年7 月至2007年7月為施工工期，竣工驗收。

第八章 經營管理方式

一、經營設想

1、“該項目”擬采用目前國際流行的建設工程管理模式，按照國際通用建設施工條款。

2、“該項目”建成后將吸收國內外的先進管理模式和管理經驗，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經營管理。將以現代化的設施、完善的服務，使其成為國內具有一流管理水平的企業(yè)。第九章 投資估算

一、成本構成

宗地占地338畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構成：

1、土地費用

宗地因歷史原因，需投入補償清算費用2000萬元 土地方拆遷等補償費用：3.5萬/畝×338=1183萬元 小城鎮(zhèn)建設費用：1萬/畝×338=338萬元

農民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)補償費用：300元/m× *338 =6760萬元 其中包含已付土地方費用200萬元 總計：投入土地成本10081萬元

2、土地出讓金

3、其它投入

二、項目設計

方案A：以0.6容積率做中高檔TOWNHOUSE項目預計 ×1000×0.6=13.5萬m2 銷售按6500元/ m2計，13.5×6500=8.78億元

方案B：以0.8容積率做中低檔 TOWNHOUSE項目預計 ×1000×0.8=18萬m2 銷售按5500元/ m2計，18×5500=9.9億元 方案C：以1.3容積率做多層帶電梯計 ×1000×1.3=29.3萬m2 銷售按4000元/ m2計，4000×29.3=11.72億元

三、成本測算：

A、以收入最低的方案A設計 項目 總額（萬元）標準

1、土地費用

2、土地出讓金 100814507 見上表述以200元/m2計

3、建安費用 33750 按建安平米造價2500元/m2

4、勘測費

5、設計費

6、可研方案咨詢

7、執(zhí)照費

8、規(guī)劃方案咨詢 1***

9、基礎設施

10、臨時水電路 405076 300元/m2

11、監(jiān)理費

12、質量監(jiān)督費

13、標底招標費

14、綠化建設費

15、公共配套費

16、市政公用設施費

17、不可預見費 ***501890 合計 58580

固定成本合計58580萬元

2、經營成本

項目 總額（萬元）標準

銷售費用 管理費用財務費用 ***6 銷售額2%固定成本8% 合計 8198

3、毛利：銷售額-固定成本-經營成本 =87800-58580-8198=21022萬元 B、以方案B設計

1、因費用計算以建安費比率計，故分類為： 項目 總額（萬元）標準

1、土地費用

2、土地出讓金 100814507

3、建安費用 45000 建安單平米2500元

4、其它綜合 2070 建安費4.6%

5、基礎設施費

6、公共配套

7、市政設施費 54005401800 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預見費 2250 建安×5% 合計 71648

2、經營成本

項目 總額（萬元）標準

銷售費用管理費用財務費用 198019805732 銷售額2%固定成本8% 合計 9692

3、毛利：銷售額-固定成本-經營成本 =9.9-7.2-1= 1.6億元 C、以方案C計： 項目 總額（萬元）標準

3、土地費用

4、土地出讓金 100815860 以建安平米200元/m2計

3、建安費用 43950 1500元/m2計

4、其它綜合 2332 建安費4.6%

5、基礎設施費

6、公共配套

7、市政設施費 879010143380 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預見費 2535 建安×5% 小計 77942

9、銷售費用

10、管理費用

11、財務費用 235023506235 銷售額×2%×2%固定成本8% 合計 10935

12、毛利： 28323

第十章 項目經營策劃

一、調查區(qū)域TOWNHOUSE項目綜合評述

本區(qū)域內在售TOWNHOUSE項目主要分布在八達嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實施，沿溫榆河兩岸開發(fā)TOWNHOUSE項目將具有巨大的經濟價值。從現有TOWNHOUSE項目的銷售價格和銷售進度情況看，市場需求還有一定的潛力。

二、TOWNHOUSE市場需求分析

中國正式加入WTO以后，世界500強企業(yè)有近200家在北京開設分支機構或辦事處，外籍中高級雇員成為TOWNHOUSE市場的潛在客戶群體；北京2008奧運會申辦成功以后，據了解北京現有賓館飯店的接待能力尚有近50％的缺口，屆時將會產生潛在購買和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費品。目前TOWNHOUSE市場需求結構日趨合理，主要分為以下幾個層次:

1、外籍購買群體

1．1、外交使館高級外交官及資外大型公司的中高級雇員

北京作為中國的首都，匯集了眾多國家的大使館和世界跨國集團的分支機構或辦事處，這些使館高級外交官、跨國集團的外籍中高級雇員對北京TOWNHOUSE市場的需求在不斷增加。尤其美國、歐州發(fā)達國家國內經濟增長放緩，使得這些國家的大型財團和跨國企業(yè)不斷增加在華投資，由于消費習慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。

1．2、港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創(chuàng)業(yè)人士

這一群體是一支不容忽視的購買團體。由于國內的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，一大批港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京東北部地區(qū)的TOWNHOUSE。

2、國內購買群體

2．1、中資企業(yè)家、高級經理人及IT業(yè)、金融業(yè)精英

這些行業(yè)的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。

2。

2、大公司高級管理人員、文體名人、律師等高知人才

這些人員構成城市的“中產階級”，他們二次置業(yè)時多會選擇物業(yè)檔次、形象較高，價格優(yōu)惠和付款方式靈活實惠的，親近自然又具有良好的人文環(huán)境的經濟型TOWNHOUSE。2。

3、私營企業(yè)業(yè)主

國內經濟持續(xù)增長，富有階層將逐步擴大。隨著國家鼓勵發(fā)展私營經濟的優(yōu)惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。

三、項目市場走向

目前影響TOWNHOUSE項目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價格。從“TOWNHOUSE項目”本身因素看，影響項目市場和價格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的項目應具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點等。而“該項目”的地理位置完全具備上述條件。

從近期北京的TOWNHOUSE項目變化特點看，影響項目市場和價格的因素除地理位置外，還有整體現劃、戶型設計、景觀氛圍等。

1、周邊環(huán)境

本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項目，該區(qū)域別墅項目具有較高的市場知名度。

2、建筑設計

本項目力求為單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，根據不同的戶型，設計各種風格的TOWNHOUSE和花園景觀。建筑設計由國外國及國內知名設計院共同完成，目標是建設成為北京市標志性的TOWNHOUSE建筑。

3、環(huán)境設計

將請國外專業(yè)公司設計綠化園藝廣場，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應北方氣候、花期和的植物立體綠化。

4、戶型設計

多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛(wèi)生間，根據不同設計風格配以相應的玻璃窗。專門設有工人房、洗衣間，動靜分開，功能分明，使用率高。

5、室內設施及功能

5．1、充分引入智能化概念。綜合布結入戶，預IDD電話插口，國際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報警系統(tǒng)，可視對講電話，車庫防盜系統(tǒng)，周界報警系統(tǒng)，密碼防盜門。集中報警。5．

2、分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。5．

3、高檔裝飾材料，進口高檔洗浴潔具。

6、配套服務設施齊全，特設會員俱樂部

6．1、康體設施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺球室、練功房等。6．

2、咖啡廳、餐廳。

6．3、美容美發(fā)、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務中心、郵局等。

7、物業(yè)管理

聘請國外知名物業(yè)公司進行管理，同時提供多項有償服務，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。

四、項目優(yōu)勢分析

1、絕佳地理位置

本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項目具有較高的市場知名度。

2、便利的交通

地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2公里。

3、獨特的生態(tài)旅游環(huán)境

北京市以將“溫榆河綠色生態(tài)走廊”規(guī)劃為自然生態(tài)的保護和培育區(qū)、生態(tài)建設示范區(qū)及生態(tài)教育基地。

五、項目價格優(yōu)勢

“本項目”周圍TOWNHOUSE項目市場價格大致在7000-9000元/平方米。從規(guī)劃上看該地區(qū)是自然生態(tài)建設示范區(qū)及生態(tài)教育基地，是北京市東北部地區(qū)綠色生態(tài)屏障。以開發(fā)TOWNHOUSE項目為主，地區(qū)規(guī)劃實現后，可為居住于此的國內外各界人士創(chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美、清靜、安全的居住環(huán)境。因而若整體規(guī)劃實現后，項目價格提高還有潛力。

六、該項目經營策劃

1、項目定位 1．

1、項目定位依據

1．1．

1、政府實施建設“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程

北京市政府先后頒發(fā)了《關于加快本市綠化隔離地區(qū)建設的意見》、《關于加快本市綠化隔離地區(qū)建設暫行辦法》、《關于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設實施意見》等相關文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動，溫榆河流域開發(fā)建設將新的投資熱點和經濟增長點

1．1．

2、中國正式加入WTO對本地區(qū)的影響

據悉，全球500強大企業(yè)中已有近二百家在北京設立了分支機構或代表處，隨著中國加入世貿組織和改革進程的逐步推進，跨國大企業(yè)中會有更多的公司看好中國市場。跨國大企業(yè)的外籍中高級雇員，尤其美國、歐州發(fā)達國家的高級經理，由于消費習慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。因此會促進北京TOWNHOUSE市場的進一步發(fā)展。

1．1．

3、港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創(chuàng)業(yè)人士

由于國內的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，以及鼓勵港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學人員回國投資創(chuàng)業(yè)的政策，一大批港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京北部地區(qū)的TOWNHOUSE。

1．1．

4、國內金融業(yè)、IT業(yè)高級經理人文體名人、律師等高知人才 這些行業(yè)的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。1．1．

5、私營企業(yè)業(yè)主

隨著國家鼓勵發(fā)展私營經濟的優(yōu)惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。1．

2、定位設計

1．2．

1、構思的原點：締造“真豪宅”，展現高尚生活的家居。

1．2．

2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創(chuàng)新的建筑設計理念，每一個細節(jié)上突顯出“名家風范”。

1．2．

3、本可研所應體現的價值

任何商品的出售都是因為它本身具有使用或心理上的特殊價值，房屋也不例外，只是這種價值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場所（最基本的含義），而是包含更為廣義上的意義：實際價值和心理價值。

2、本項目的賣點

賣點是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價值感。以現有的產品特點可包裝的賣點只有2點：

2．1、地處北京“溫榆河綠色生態(tài)走廊”；

2．2、單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。

賣點分為實質內容和概念性感受。實質的內容即房屋在實際生活中所真正具備的設施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關感受。可以肯定地是實質內容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認可，則物業(yè)必定熱銷，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設計和設備的選用必須要不斷的改進，以爭取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動力。

好的產品終歸會受到客戶的青睞，得到市場的認可。

3、競爭對策

對于競爭對手的競爭優(yōu)勢，包括在完善產品中所采用的新技術、新工藝和獨特的銷售支持點都應盡量采用，甚至在細節(jié)上進行模仿，以做到取長補短，特別是競爭項目給客戶留下的最佳印象，必須在本項目中整合運用。

4、增加項目的附加值

如果要以豪宅品質出現，必須增加項目可包裝的賣點。具體地從以下三大方面考慮： 4．

1、豐富專業(yè)化設計，聘請國外知名公司參與項目的各項設計，包括： 4．1．

1、會所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內設計師進行設計。4．1．

2、社區(qū)室外環(huán)境由境外設計公司設計。

4．1．

3、建筑立面由一個外國建筑設計事務所擔綱，推廣時可以冠上該外國事務所名稱。4．1．

4、物管公司由國際知名的物業(yè)管理公司擔綱。4．

2、使用高品質的建筑材料及設備包括：

4．2．

1、衛(wèi)生間采用進口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。

4．2．

2、廚房采用進口成套櫥柜、灶具，例如德高麗（DEL TONGOL）。4．2．

3、外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開上懸的五金件。4．2．

4、小型集中中央空調，實現24小時熱水、制冷、采暖。

4．2．

5、綜合布線，每戶強電按空調、電器、照明三路分線；弱電每個房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設ISDN光纜，建立社區(qū)局域網

4．2．

6、。家庭安全系統(tǒng)：每戶設置可視對講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監(jiān)視探頭。

4．2．

7、公共安全系統(tǒng)：社區(qū)及大樓周界防范系統(tǒng)；小區(qū)道路、樓宇大堂的公共保安監(jiān)視系統(tǒng)；公共部分設置消防探頭，集中消防報警系統(tǒng)。4．2．

8、衛(wèi)生電線電視接收系統(tǒng)。

4．2．

9、智能化物業(yè)管理：三表遠程計量，停車、門禁的IC卡系統(tǒng)。

4．3、采用高檔次社區(qū)服務，規(guī)劃好會所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫(yī)療室、美容美發(fā)室、家庭教室等。如此，本項目可增加賣點。

4．3．

1、高質量的物業(yè)產品，使客戶產生滿意和知足的心理。

4．3．

2、與客戶心理上的價值尺度象吻合，通過提供足夠的附加價值帶來超值感受。4．3．

3、建設最現代化的都市高級TOWNHOUSE。

總之，塑造賣點的觀點是：在設計上的投入比在材料上花錢更為重要。務必塑造出名師設計、品牌品質，名家管理的形象。這樣才能達到促進預售效果的目的。

第十一章 效益評價

一、經濟效益評價

1、評價方法說明：

1．1、“該項目”的經濟效益評價是在通過對本市東北部的主要TOWNHOUSE項目的銷售狀況進行了調查，并參照了與“該項目”類似的經營單位經濟效益的基礎上做出的。

1．2、“該項目”建設內容主要為單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經營管理，配套設施自營。1．

3、效益評估貸幣本位幣為人民幣。

2、“該項目”銷售收入預算：

“該項目”可銷售面積13。5萬平方米，按6500元/平方米，銷售收入總額為87750萬元。

3、“該項目”總成本：

“該項目”的總成本，主要包括兩部分：

3．1、固定成本：主要是地價款、前期工程費、建安工程費、綜合費稅、間接開發(fā)費、不可預見費等合計58580萬元人民幣。

3．2、經營成本：主要包括管理費用、財務費用、銷售費用、貸款利息、人員工資、經營費用、水電燃料費等為8198萬元。

4、“本項目”利潤：

4．1、利潤：利潤=銷售收入—總成本=87750萬元—58580萬元—8198萬元=20972萬元。

二、社會效益評價

“該項目”的開發(fā)建設，不僅有經濟效益，亦有社會效益，其社會效益主要體現在：

1、“該項目”建設為北京溫榆河流域提供了一定數量的TOWNHOUSE與旅游服務場所，滿足了文化、旅游消費需要，對于繁榮首都經濟，促進首都經濟建設和城市發(fā)展，起了一定的推動作用。第十二章 結論

一、北京XX古德房地產開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設的順義后沙峪項目，既加快了北京城市建設的發(fā)展，又滿足了首都日益增長的物質文化生活需要。

二、經測算“該項目”在經濟上是可行的。

從評價方案的分析可以看出，“該項目”具有較好的經濟效益。

第十章 項目經營策劃

一、調查區(qū)域TOWNHOUSE項目綜合評述

本區(qū)域內在售TOWNHOUSE項目主要分布在八達嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實施，沿溫榆河兩岸開發(fā)TOWNHOUSE項目將具有巨大的經濟價值。從現有TOWNHOUSE項目的銷售價格和銷售進度情況看，市場需求還有一定的潛力。

二、TOWNHOUSE市場需求分析

中國正式加入WTO以后，世界500強企業(yè)有近200家在北京開設分支機構或辦事處，外籍中高級雇員成為TOWNHOUSE市場的潛在客戶群體；北京2008奧運會申辦成功以后，據了解北京現有賓館飯店的接待能力尚有近50％的缺口，屆時將會產生潛在購買和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費品。目前TOWNHOUSE市場需求結構日趨合理，主要分為以下幾個層次:

1、外籍購買群體

1．1、外交使館高級外交官及資外大型公司的中高級雇員

北京作為中國的首都，匯集了眾多國家的大使館和世界跨國集團的分支機構或辦事處，這些使館高級外交官、跨國集團的外籍中高級雇員對北京TOWNHOUSE市場的需求在不斷增加。尤其美國、歐州發(fā)達國家國內經濟增長放緩，使得這些國家的大型財團和跨國企業(yè)不斷增加在華投資，由于消費習慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。1．

2、港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創(chuàng)業(yè)人士

這一群體是一支不容忽視的購買團體。由于國內的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，一大批港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京東北部地區(qū)的TOWNHOUSE。

2、國內購買群體

2．1、中資企業(yè)家、高級經理人及IT業(yè)、金融業(yè)精英

這些行業(yè)的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。

2。

2、大公司高級管理人員、文體名人、律師等高知人才

這些人員構成城市的“中產階級”，他們二次置業(yè)時多會選擇物業(yè)檔次、形象較高，價格優(yōu)惠和付款方式靈活實惠的，親近自然又具有良好的人文環(huán)境的經濟型TOWNHOUSE。2。

3、私營企業(yè)業(yè)主

國內經濟持續(xù)增長，富有階層將逐步擴大。隨著國家鼓勵發(fā)展私營經濟的優(yōu)惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。

三、項目市場走向

目前影響TOWNHOUSE項目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價格。從“TOWNHOUSE項目”本身因素看，影響項目市場和價格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的項目應具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點等。而“該項目”的地理位置完全具備上述條件。

從近期北京的TOWNHOUSE項目變化特點看，影響項目市場和價格的因素除地理位置外，還有整體現劃、戶型設計、景觀氛圍等。

1、周邊環(huán)境

本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項目，該區(qū)域別墅項目具有較高的市場知名度。

2、建筑設計

本項目力求為單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，根據不同的戶型，設計各種風格的TOWNHOUSE和花園景觀。建筑設計由國外國及國內知名設計院共同完成，目標是建設成為北京市標志性的TOWNHOUSE建筑。

3、環(huán)境設計

將請國外專業(yè)公司設計綠化園藝廣場，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應北方氣候、花期和的植物立體綠化。

4、戶型設計

多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛(wèi)生間，根據不同設計風格配以相應的玻璃窗。專門設有工人房、洗衣間，動靜分開，功能分明，使用率高。

5、室內設施及功能

5．1、充分引入智能化概念。綜合布結入戶，預IDD電話插口，國際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報警系統(tǒng)，可視對講電話，車庫防盜系統(tǒng)，周界報警系統(tǒng)，密碼防盜門。集中報警。5．

2、分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。5．

3、高檔裝飾材料，進口高檔洗浴潔具。

6、配套服務設施齊全，特設會員俱樂部

6．1、康體設施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺球室、練功房等。6．

2、咖啡廳、餐廳。

6．3、美容美發(fā)、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務中心、郵局等。

7、物業(yè)管理

聘請國外知名物業(yè)公司進行管理，同時提供多項有償服務，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。

四、項目優(yōu)勢分析

1、絕佳地理位置

本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項目具有較高的市場知名度。

2、便利的交通

地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2公里。

3、獨特的生態(tài)旅游環(huán)境

北京市以將“溫榆河綠色生態(tài)走廊”規(guī)劃為自然生態(tài)的保護和培育區(qū)、生態(tài)建設示范區(qū)及生態(tài)教育基地。

五、項目價格優(yōu)勢

“本項目”周圍TOWNHOUSE項目市場價格大致在7000-9000元/平方米。從規(guī)劃上看該地區(qū)是自然生態(tài)建設示范區(qū)及生態(tài)教育基地，是北京市東北部地區(qū)綠色生態(tài)屏障。以開發(fā)TOWNHOUSE項目為主，地區(qū)規(guī)劃實現后，可為居住于此的國內外各界人士創(chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美、清靜、安全的居住環(huán)境。因而若整體規(guī)劃實現后，項目價格提高還有潛力。

六、該項目經營策劃

1、項目定位 1．

1、項目定位依據

1．1．

1、政府實施建設“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程

北京市政府先后頒發(fā)了《關于加快本市綠化隔離地區(qū)建設的意見》、《關于加快本市綠化隔離地區(qū)建設暫行辦法》、《關于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設實施意見》等相關文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動，溫榆河流域開發(fā)建設將新的投資熱點和經濟增長點 1．1．

2、中國正式加入WTO對本地區(qū)的影響

據悉，全球500強大企業(yè)中已有近二百家在北京設立了分支機構或代表處，隨著中國加入世貿組織和改革進程的逐步推進，跨國大企業(yè)中會有更多的公司看好中國市場。跨國大企業(yè)的外籍中高級雇員，尤其美國、歐州發(fā)達國家的高級經理，由于消費習慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。因此會促進北京TOWNHOUSE市場的進一步發(fā)展。

1．1．

3、港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創(chuàng)業(yè)人士

由于國內的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，以及鼓勵港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學人員回國投資創(chuàng)業(yè)的政策，一大批港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京北部地區(qū)的TOWNHOUSE。

1．1．

4、國內金融業(yè)、IT業(yè)高級經理人文體名人、律師等高知人才

這些行業(yè)的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。1．1．

5、私營企業(yè)業(yè)主

隨著國家鼓勵發(fā)展私營經濟的優(yōu)惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。1．

2、定位設計

1．2．

1、構思的原點：締造“真豪宅”，展現高尚生活的家居。

1．2．

2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創(chuàng)新的建筑設計理念，每一個細節(jié)上突顯出“名家風范”。

1．2．

3、本可研所應體現的價值

任何商品的出售都是因為它本身具有使用或心理上的特殊價值，房屋也不例外，只是這種價值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場所（最基本的含義），而是包含更為廣義上的意義：實際價值和心理價值。

2、本項目的賣點

賣點是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價值感。以現有的產品特點可包裝的賣點只有2點：

2．1、地處北京“溫榆河綠色生態(tài)走廊”；

2．2、單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。

賣點分為實質內容和概念性感受。實質的內容即房屋在實際生活中所真正具備的設施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關感受?？梢钥隙ǖ厥菍嵸|內容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認可，則物業(yè)必定熱銷，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設計和設備的選用必須要不斷的改進，以爭取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動力。

好的產品終歸會受到客戶的青睞，得到市場的認可。

3、競爭對策

對于競爭對手的競爭優(yōu)勢，包括在完善產品中所采用的新技術、新工藝和獨特的銷售支持點都應盡量采用，甚至在細節(jié)上進行模仿，以做到取長補短，特別是競爭項目給客戶留下的最佳印象，必須在本項目中整合運用。

4、增加項目的附加值

如果要以豪宅品質出現，必須增加項目可包裝的賣點。具體地從以下三大方面考慮： 4．

1、豐富專業(yè)化設計，聘請國外知名公司參與項目的各項設計，包括： 4．1．

1、會所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內設計師進行設計。4．1．

2、社區(qū)室外環(huán)境由境外設計公司設計。

4．1．

3、建筑立面由一個外國建筑設計事務所擔綱，推廣時可以冠上該外國事務所名稱。4．1．

4、物管公司由國際知名的物業(yè)管理公司擔綱。4．

2、使用高品質的建筑材料及設備包括：

4．2．

1、衛(wèi)生間采用進口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。

4．2．

2、廚房采用進口成套櫥柜、灶具，例如德高麗（DEL TONGOL）。4．2．

3、外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開上懸的五金件。4．2．

4、小型集中中央空調，實現24小時熱水、制冷、采暖。

4．2．

5、綜合布線，每戶強電按空調、電器、照明三路分線；弱電每個房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設ISDN光纜，建立社區(qū)局域網

4．2．

6、。家庭安全系統(tǒng)：每戶設置可視對講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監(jiān)視探頭。

4．2．

7、公共安全系統(tǒng)：社區(qū)及大樓周界防范系統(tǒng)；小區(qū)道路、樓宇大堂的公共保安監(jiān)視系統(tǒng)；公共部分設置消防探頭，集中消防報警系統(tǒng)。4．2．

8、衛(wèi)生電線電視接收系統(tǒng)。

4．2．

9、智能化物業(yè)管理：三表遠程計量，停車、門禁的IC卡系統(tǒng)。

4．3、采用高檔次社區(qū)服務，規(guī)劃好會所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫(yī)療室、美容美發(fā)室、家庭教室等。如此，本項目可增加賣點。

4．3．

1、高質量的物業(yè)產品，使客戶產生滿意和知足的心理。

4．3．

2、與客戶心理上的價值尺度象吻合，通過提供足夠的附加價值帶來超值感受。4．3．

3、建設最現代化的都市高級TOWNHOUSE。

總之，塑造賣點的觀點是：在設計上的投入比在材料上花錢更為重要。務必塑造出名師設計、品牌品質，名家管理的形象。這樣才能達到促進預售效果的目的。

第十一章 效益評價

一、經濟效益評價

1、評價方法說明：

1．1、“該項目”的經濟效益評價是在通過對本市東北部的主要TOWNHOUSE項目的銷售狀況進行了調查，并參照了與“該項目”類似的經營單位經濟效益的基礎上做出的。

1．2、“該項目”建設內容主要為單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經營管理，配套設施自營。1．

3、效益評估貸幣本位幣為人民幣。

2、“該項目”銷售收入預算：

“該項目”可銷售面積13。5萬平方米，按6500元/平方米，銷售收入總額為87750萬元。

3、“該項目”總成本：

“該項目”的總成本，主要包括兩部分：

3．1、固定成本：主要是地價款、前期工程費、建安工程費、綜合費稅、間接開發(fā)費、不可預見費等合計58580萬元人民幣。

3．2、經營成本：主要包括管理費用、財務費用、銷售費用、貸款利息、人員工資、經營費用、水電燃料費等為8198萬元。

4、“本項目”利潤：

4．1、利潤：利潤=銷售收入—總成本=87750萬元—58580萬元—8198萬元=20972萬元。

二、社會效益評價

“該項目”的開發(fā)建設，不僅有經濟效益，亦有社會效益，其社會效益主要體現在：

1、“該項目”建設為北京溫榆河流域提供了一定數量的TOWNHOUSE與旅游服務場所，滿足了文化、旅游消費需要，對于繁榮首都經濟，促進首都經濟建設和城市發(fā)展，起了一定的推動作用。第十二章 結論

一、北京XX古德房地產開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設的順義后沙峪項目，既加快了北京城市建設的發(fā)展，又滿足了首都日益增長的物質文化生活需要。

二、經測算“該項目”在經濟上是可行的。

從評價方案的分析可以看出，“該項目”具有較好的經濟效益。

第五章 物料消耗與供應

一、建筑材料

“該項目”建筑內容為TOWNHOUSE及配套設施，建筑結構為全現澆鋼筋混凝土結構。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據設計規(guī)范和本項目的總體規(guī)劃設計，“該項目”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 8000 噸 水泥： 20000噸 木材： 300 立方米

二、主要設備

“該項目”的建設內容為TOWNHOUSE及配套設施，在設備、設施上將力求采用先進實用的設備、設施，其所需的主要設備有：

消防滅火設備、停車車庫、排風、送風系統(tǒng)、應急發(fā)電設備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計算機集成管理系統(tǒng)等。

三、水、電、氣、熱供應

根據初步計算，“該項目”水、電、氣、熱等用量為：

1、用電量：60瓦/平方米，則預測項目用電量為12000 千瓦。

2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬立方米／日。

3、熱力量：按80大卡／小時·平方米計算，則預測用熱量為16 百萬大卡／小時。第六章 環(huán)境保護

按照國家環(huán)境保護局“建設項目環(huán)境保護管理辦法”和“北京市實施建設項目環(huán)境保護管理辦法細則”，建設項目要采取嚴格的環(huán)境保護措施?！霸擁椖俊钡慕ㄔO內容為TOWNHOUSE是北京市建設“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程，對環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環(huán)境的不利影響較少。項目建設及建成后的使用過程中，將采取嚴格的環(huán)境保護措施，嚴格遵守國家和北京市的環(huán)境保護法規(guī)。環(huán)境保護措施如下：

1、污水：生活污水經化類池，含油污水經隔油池處理后，達到規(guī)定的排放標準，污水排放將嚴格執(zhí)行國家和北京市的有關規(guī)定和標準。

2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。

3、噪聲：噪聲污染源主要是排風機，停車庫的排風、送風系統(tǒng)、發(fā)電機等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設備。

4、汽車廢氣：因車輛進出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設計時停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達到國家和北京市規(guī)定的廢氣排放標準。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。

第七章 項目建設周期與日程安排

一、建設方式

“該項目”建設按照北京市有關建設工程招標、投標的有關規(guī)定，采取招標或議標的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質量，工程建設采用施工監(jiān)理的方式進行，聘請有經驗的建設、監(jiān)理單位進行監(jiān)理，確保施工質量為優(yōu)良。

二、建設進度安排 “該項目”總建筑面積約為15萬平方米，預計建設周期為3 年，即從2004年到2007年為建設期，項目建設實施進度為： 1、2004年6 月之前完成前期準備工作。

主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設計、施工圖設計 七通一平、工程招投標等。2、2004年7 月至2007年7月為施工工期，竣工驗收。

第八章 經營管理方式

一、經營設想

1、“該項目”擬采用目前國際流行的建設工程管理模式，按照國際通用建設施工條款。

2、“該項目”建成后將吸收國內外的先進管理模式和管理經驗，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經營管理。將以現代化的設施、完善的服務，使其成為國內具有一流管理水平的企業(yè)。第九章 投資估算

一、成本構成

宗地占地338畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構成：

1、土地費用

宗地因歷史原因，需投入補償清算費用2000萬元 土地方拆遷等補償費用：3.5萬/畝×338=1183萬元 小城鎮(zhèn)建設費用：1萬/畝×338=338萬元

農民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)補償費用：300元/m× *338 =6760萬元 其中包含已付土地方費用200萬元 總計：投入土地成本10081萬元

2、土地出讓金

3、其它投入

二、項目設計

方案A：以0.6容積率做中高檔TOWNHOUSE項目預計 ×1000×0.6=13.5萬m2 銷售按6500元/ m2計，13.5×6500=8.78億元

方案B：以0.8容積率做中低檔 TOWNHOUSE項目預計 ×1000×0.8=18萬m2 銷售按5500元/ m2計，18×5500=9.9億元 方案C：以1.3容積率做多層帶電梯計 ×1000×1.3=29.3萬m2 銷售按4000元/ m2計，4000×29.3=11.72億元

三、成本測算： A、以收入最低的方案A設計 項目 總額（萬元）標準

1、土地費用

2、土地出讓金 100814507 見上表述以200元/m2計

3、建安費用 33750 按建安平米造價2500元/m2

4、勘測費

5、設計費

6、可研方案咨詢

7、執(zhí)照費

8、規(guī)劃方案咨詢 1***

9、基礎設施

10、臨時水電路 405076 300元/m2

11、監(jiān)理費

12、質量監(jiān)督費

13、標底招標費

14、綠化建設費

15、公共配套費

16、市政公用設施費

17、不可預見費 ***501890 合計 58580

固定成本合計58580萬元

2、經營成本

項目 總額（萬元）標準

銷售費用 管理費用財務費用 ***6 銷售額2%固定成本8% 合計 8198

3、毛利：銷售額-固定成本-經營成本 =87800-58580-8198=21022萬元 B、以方案B設計

1、因費用計算以建安費比率計，故分類為： 項目 總額（萬元）標準

1、土地費用

2、土地出讓金 100814507

3、建安費用 45000 建安單平米2500元

4、其它綜合 2070 建安費4.6%

5、基礎設施費

6、公共配套

7、市政設施費 54005401800 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預見費 2250 建安×5% 合計 71648

2、經營成本

項目 總額（萬元）標準

銷售費用管理費用財務費用 198019805732 銷售額2%固定成本8% 合計 9692

3、毛利：銷售額-固定成本-經營成本 =9.9-7.2-1= 1.6億元 C、以方案C計： 項目 總額（萬元）標準

3、土地費用

4、土地出讓金 100815860 以建安平米200元/m2計

3、建安費用 43950 1500元/m2計

4、其它綜合 2332 建安費4.6%

5、基礎設施費

6、公共配套

7、市政設施費 879010143380 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預見費 2535 建安×5% 小計 77942

9、銷售費用

10、管理費用

11、財務費用 235023506235 銷售額×2%×2%固定成本8% 合計 10935

12、毛利： 28323

第十章 項目經營策劃

一、調查區(qū)域TOWNHOUSE項目綜合評述

本區(qū)域內在售TOWNHOUSE項目主要分布在八達嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實施，沿溫榆河兩岸開發(fā)TOWNHOUSE項目將具有巨大的經濟價值。從現有TOWNHOUSE項目的銷售價格和銷售進度情況看，市場需求還有一定的潛力。

二、TOWNHOUSE市場需求分析

中國正式加入WTO以后，世界500強企業(yè)有近200家在北京開設分支機構或辦事處，外籍中高級雇員成為TOWNHOUSE市場的潛在客戶群體；北京2008奧運會申辦成功以后，據了解北京現有賓館飯店的接待能力尚有近50％的缺口，屆時將會產生潛在購買和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費品。目前TOWNHOUSE市場需求結構日趨合理，主要分為以下幾個層次:

1、外籍購買群體

1．1、外交使館高級外交官及資外大型公司的中高級雇員

北京作為中國的首都，匯集了眾多國家的大使館和世界跨國集團的分支機構或辦事處，這些使館高級外交官、跨國集團的外籍中高級雇員對北京TOWNHOUSE市場的需求在不斷增加。尤其美國、歐州發(fā)達國家國內經濟增長放緩，使得這些國家的大型財團和跨國企業(yè)不斷增加在華投資，由于消費習慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。

1．2、港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創(chuàng)業(yè)人士

這一群體是一支不容忽視的購買團體。由于國內的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，一大批港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京東北部地區(qū)的TOWNHOUSE。

2、國內購買群體

2．1、中資企業(yè)家、高級經理人及IT業(yè)、金融業(yè)精英

這些行業(yè)的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。

2。

2、大公司高級管理人員、文體名人、律師等高知人才

這些人員構成城市的“中產階級”，他們二次置業(yè)時多會選擇物業(yè)檔次、形象較高，價格優(yōu)惠和付款方式靈活實惠的，親近自然又具有良好的人文環(huán)境的經濟型TOWNHOUSE。2。

3、私營企業(yè)業(yè)主

國內經濟持續(xù)增長，富有階層將逐步擴大。隨著國家鼓勵發(fā)展私營經濟的優(yōu)惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。

三、項目市場走向

目前影響TOWNHOUSE項目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價格。從“TOWNHOUSE項目”本身因素看，影響項目市場和價格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的項目應具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點等。而“該項目”的地理位置完全具備上述條件。

從近期北京的TOWNHOUSE項目變化特點看，影響項目市場和價格的因素除地理位置外，還有整體現劃、戶型設計、景觀氛圍等。

1、周邊環(huán)境

本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項目，該區(qū)域別墅項目具有較高的市場知名度。

2、建筑設計

本項目力求為單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，根據不同的戶型，設計各種風格的TOWNHOUSE和花園景觀。建筑設計由國外國及國內知名設計院共同完成，目標是建設成為北京市標志性的TOWNHOUSE建筑。

3、環(huán)境設計

將請國外專業(yè)公司設計綠化園藝廣場，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應北方氣候、花期和的植物立體綠化。

4、戶型設計

多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛(wèi)生間，根據不同設計風格配以相應的玻璃窗。專門設有工人房、洗衣間，動靜分開，功能分明，使用率高。

5、室內設施及功能

5．1、充分引入智能化概念。綜合布結入戶，預IDD電話插口，國際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報警系統(tǒng)，可視對講電話，車庫防盜系統(tǒng)，周界報警系統(tǒng)，密碼防盜門。集中報警。5．

2、分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。5．

3、高檔裝飾材料，進口高檔洗浴潔具。

6、配套服務設施齊全，特設會員俱樂部

6．1、康體設施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺球室、練功房等。6．

2、咖啡廳、餐廳。

6．3、美容美發(fā)、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務中心、郵局等。

7、物業(yè)管理

聘請國外知名物業(yè)公司進行管理，同時提供多項有償服務，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。

四、項目優(yōu)勢分析

1、絕佳地理位置

本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項目具有較高的市場知名度。

2、便利的交通

地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2公里。

3、獨特的生態(tài)旅游環(huán)境

北京市以將“溫榆河綠色生態(tài)走廊”規(guī)劃為自然生態(tài)的保護和培育區(qū)、生態(tài)建設示范區(qū)及生態(tài)教育基地。

五、項目價格優(yōu)勢

“本項目”周圍TOWNHOUSE項目市場價格大致在7000-9000元/平方米。從規(guī)劃上看該地區(qū)是自然生態(tài)建設示范區(qū)及生態(tài)教育基地，是北京市東北部地區(qū)綠色生態(tài)屏障。以開發(fā)TOWNHOUSE項目為主，地區(qū)規(guī)劃實現后，可為居住于此的國內外各界人士創(chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美、清靜、安全的居住環(huán)境。因而若整體規(guī)劃實現后，項目價格提高還有潛力。

六、該項目經營策劃

1、項目定位 1．

1、項目定位依據

1．1．

1、政府實施建設“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程

北京市政府先后頒發(fā)了《關于加快本市綠化隔離地區(qū)建設的意見》、《關于加快本市綠化隔離地區(qū)建設暫行辦法》、《關于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設實施意見》等相關文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動，溫榆河流域開發(fā)建設將新的投資熱點和經濟增長點

1．1．

2、中國正式加入WTO對本地區(qū)的影響

據悉，全球500強大企業(yè)中已有近二百家在北京設立了分支機構或代表處，隨著中國加入世貿組織和改革進程的逐步推進，跨國大企業(yè)中會有更多的公司看好中國市場?？鐕笃髽I(yè)的外籍中高級雇員，尤其美國、歐州發(fā)達國家的高級經理，由于消費習慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。因此會促進北京TOWNHOUSE市場的進一步發(fā)展。

1．1．

3、港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創(chuàng)業(yè)人士

由于國內的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，以及鼓勵港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學人員回國投資創(chuàng)業(yè)的政策，一大批港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京北部地區(qū)的TOWNHOUSE。

1．1．

4、國內金融業(yè)、IT業(yè)高級經理人文體名人、律師等高知人才

這些行業(yè)的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。1．1．

5、私營企業(yè)業(yè)主

隨著國家鼓勵發(fā)展私營經濟的優(yōu)惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。1．

2、定位設計

1．2．

1、構思的原點：締造“真豪宅”，展現高尚生活的家居。

1．2．

2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創(chuàng)新的建筑設計理念，每一個細節(jié)上突顯出“名家風范”。

1．2．

3、本可研所應體現的價值

任何商品的出售都是因為它本身具有使用或心理上的特殊價值，房屋也不例外，只是這種價值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場所（最基本的含義），而是包含更為廣義上的意義：實際價值和心理價值。

2、本項目的賣點

賣點是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價值感。以現有的產品特點可包裝的賣點只有2點：

2．1、地處北京“溫榆河綠色生態(tài)走廊”；

2．2、單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。

賣點分為實質內容和概念性感受。實質的內容即房屋在實際生活中所真正具備的設施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關感受?？梢钥隙ǖ厥菍嵸|內容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認可，則物業(yè)必定熱銷，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設計和設備的選用必須要不斷的改進，以爭取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動力。

好的產品終歸會受到客戶的青睞，得到市場的認可。

3、競爭對策

對于競爭對手的競爭優(yōu)勢，包括在完善產品中所采用的新技術、新工藝和獨特的銷售支持點都應盡量采用，甚至在細節(jié)上進行模仿，以做到取長補短，特別是競爭項目給客戶留下的最佳印象，必須在本項目中整合運用。

4、增加項目的附加值

如果要以豪宅品質出現，必須增加項目可包裝的賣點。具體地從以下三大方面考慮： 4．

1、豐富專業(yè)化設計，聘請國外知名公司參與項目的各項設計，包括： 4．1．

1、會所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內設計師進行設計。4．1．

2、社區(qū)室外環(huán)境由境外設計公司設計。

4．1．

3、建筑立面由一個外國建筑設計事務所擔綱，推廣時可以冠上該外國事務所名稱。4．1．

4、物管公司由國際知名的物業(yè)管理公司擔綱。4．

2、使用高品質的建筑材料及設備包括：

4．2．

1、衛(wèi)生間采用進口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。

4．2．

2、廚房采用進口成套櫥柜、灶具，例如德高麗（DEL TONGOL）。4．2．

3、外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開上懸的五金件。4．2．

4、小型集中中央空調，實現24小時熱水、制冷、采暖。

4．2．

5、綜合布線，每戶強電按空調、電器、照明三路分線；弱電每個房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設ISDN光纜，建立社區(qū)局域網

4．2．

6、。家庭安全系統(tǒng)：每戶設置可視對講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監(jiān)視探頭。

4．2．

7、公共安全系統(tǒng)：社區(qū)及大樓周界防范系統(tǒng)；小區(qū)道路、樓宇大堂的公共保安監(jiān)視系統(tǒng)；公共部分設置消防探頭，集中消防報警系統(tǒng)。4．2．

8、衛(wèi)生電線電視接收系統(tǒng)。

4．2．

9、智能化物業(yè)管理：三表遠程計量，停車、門禁的IC卡系統(tǒng)。

4．3、采用高檔次社區(qū)服務，規(guī)劃好會所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫(yī)療室、美容美發(fā)室、家庭教室等。如此，本項目可增加賣點。

4．3．

1、高質量的物業(yè)產品，使客戶產生滿意和知足的心理。

4．3．

2、與客戶心理上的價值尺度象吻合，通過提供足夠的附加價值帶來超值感受。4．3．

3、建設最現代化的都市高級TOWNHOUSE。

總之，塑造賣點的觀點是：在設計上的投入比在材料上花錢更為重要。務必塑造出名師設計、品牌品質，名家管理的形象。這樣才能達到促進預售效果的目的。

第十一章 效益評價

一、經濟效益評價

1、評價方法說明：

1．1、“該項目”的經濟效益評價是在通過對本市東北部的主要TOWNHOUSE項目的銷售狀況進行了調查，并參照了與“該項目”類似的經營單位經濟效益的基礎上做出的。

1．2、“該項目”建設內容主要為單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經營管理，配套設施自營。1．

3、效益評估貸幣本位幣為人民幣。

2、“該項目”銷售收入預算： “該項目”可銷售面積13。5萬平方米，按6500元/平方米，銷售收入總額為87750萬元。

3、“該項目”總成本：

“該項目”的總成本，主要包括兩部分：

3．1、固定成本：主要是地價款、前期工程費、建安工程費、綜合費稅、間接開發(fā)費、不可預見費等合計58580萬元人民幣。

3．2、經營成本：主要包括管理費用、財務費用、銷售費用、貸款利息、人員工資、經營費用、水電燃料費等為8198萬元。

4、“本項目”利潤：

4．1、利潤：利潤=銷售收入—總成本=87750萬元—58580萬元—8198萬元=20972萬元。

二、社會效益評價

“該項目”的開發(fā)建設，不僅有經濟效益，亦有社會效益，其社會效益主要體現在：

1、“該項目”建設為北京溫榆河流域提供了一定數量的TOWNHOUSE與旅游服務場所，滿足了文化、旅游消費需要，對于繁榮首都經濟，促進首都經濟建設和城市發(fā)展，起了一定的推動作用。第十二章 結論

一、北京XX古德房地產開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設的順義后沙峪項目，既加快了北京城市建設的發(fā)展，又滿足了首都日益增長的物質文化生活需要。

二、經測算“該項目”在經濟上是可行的。

從評價方案的分析可以看出，“該項目”具有較好的經濟效益。

第十章 項目經營策劃

一、調查區(qū)域TOWNHOUSE項目綜合評述

本區(qū)域內在售TOWNHOUSE項目主要分布在八達嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實施，沿溫榆河兩岸開發(fā)TOWNHOUSE項目將具有巨大的經濟價值。從現有TOWNHOUSE項目的銷售價格和銷售進度情況看，市場需求還有一定的潛力。

二、TOWNHOUSE市場需求分析

中國正式加入WTO以后，世界500強企業(yè)有近200家在北京開設分支機構或辦事處，外籍中高級雇員成為TOWNHOUSE市場的潛在客戶群體；北京2008奧運會申辦成功以后，據了解北京現有賓館飯店的接待能力尚有近50％的缺口，屆時將會產生潛在購買和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費品。目前TOWNHOUSE市場需求結構日趨合理，主要分為以下幾個層次:

1、外籍購買群體

1．1、外交使館高級外交官及資外大型公司的中高級雇員 北京作為中國的首都，匯集了眾多國家的大使館和世界跨國集團的分支機構或辦事處，這些使館高級外交官、跨國集團的外籍中高級雇員對北京TOWNHOUSE市場的需求在不斷增加。尤其美國、歐州發(fā)達國家國內經濟增長放緩，使得這些國家的大型財團和跨國企業(yè)不斷增加在華投資，由于消費習慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。

1．2、港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創(chuàng)業(yè)人士

這一群體是一支不容忽視的購買團體。由于國內的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，一大批港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京東北部地區(qū)的TOWNHOUSE。

2、國內購買群體

2．1、中資企業(yè)家、高級經理人及IT業(yè)、金融業(yè)精英

這些行業(yè)的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。

2。

2、大公司高級管理人員、文體名人、律師等高知人才

這些人員構成城市的“中產階級”，他們二次置業(yè)時多會選擇物業(yè)檔次、形象較高，價格優(yōu)惠和付款方式靈活實惠的，親近自然又具有良好的人文環(huán)境的經濟型TOWNHOUSE。2。

3、私營企業(yè)業(yè)主

國內經濟持續(xù)增長，富有階層將逐步擴大。隨著國家鼓勵發(fā)展私營經濟的優(yōu)惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。

三、項目市場走向

目前影響TOWNHOUSE項目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價格。從“TOWNHOUSE項目”本身因素看，影響項目市場和價格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的項目應具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點等。而“該項目”的地理位置完全具備上述條件。

從近期北京的TOWNHOUSE項目變化特點看，影響項目市場和價格的因素除地理位置外，還有整體現劃、戶型設計、景觀氛圍等。

1、周邊環(huán)境

本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項目，該區(qū)域別墅項目具有較高的市場知名度。

2、建筑設計

本項目力求為單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，根據不同的戶型，設計各種風格的TOWNHOUSE和花園景觀。建筑設計由國外國及國內知名設計院共同完成，目標是建設成為北京市標志性的TOWNHOUSE建筑。

3、環(huán)境設計 將請國外專業(yè)公司設計綠化園藝廣場，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應北方氣候、花期和的植物立體綠化。

4、戶型設計

多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛(wèi)生間，根據不同設計風格配以相應的玻璃窗。專門設有工人房、洗衣間，動靜分開，功能分明，使用率高。

5、室內設施及功能

5．1、充分引入智能化概念。綜合布結入戶，預IDD電話插口，國際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報警系統(tǒng)，可視對講電話，車庫防盜系統(tǒng)，周界報警系統(tǒng)，密碼防盜門。集中報警。5．

2、分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。5．

3、高檔裝飾材料，進口高檔洗浴潔具。

6、配套服務設施齊全，特設會員俱樂部

6．1、康體設施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺球室、練功房等。6．

2、咖啡廳、餐廳。

6．3、美容美發(fā)、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務中心、郵局等。

7、物業(yè)管理

聘請國外知名物業(yè)公司進行管理，同時提供多項有償服務，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。

四、項目優(yōu)勢分析

1、絕佳地理位置

本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項目具有較高的市場知名度。

2、便利的交通

地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2公里。

3、獨特的生態(tài)旅游環(huán)境

北京市以將“溫榆河綠色生態(tài)走廊”規(guī)劃為自然生態(tài)的保護和培育區(qū)、生態(tài)建設示范區(qū)及生態(tài)教育基地。

五、項目價格優(yōu)勢

“本項目”周圍TOWNHOUSE項目市場價格大致在7000-9000元/平方米。從規(guī)劃上看該地區(qū)是自然生態(tài)建設示范區(qū)及生態(tài)教育基地，是北京市東北部地區(qū)綠色生態(tài)屏障。以開發(fā)TOWNHOUSE項目為主，地區(qū)規(guī)劃實現后，可為居住于此的國內外各界人士創(chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美、清靜、安全的居住環(huán)境。因而若整體規(guī)劃實現后，項目價格提高還有潛力。

六、該項目經營策劃

1、項目定位 1．

1、項目定位依據

1．1．

1、政府實施建設“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程 北京市政府先后頒發(fā)了《關于加快本市綠化隔離地區(qū)建設的意見》、《關于加快本市綠化隔離地區(qū)建設暫行辦法》、《關于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設實施意見》等相關文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動，溫榆河流域開發(fā)建設將新的投資熱點和經濟增長點

1．1．

2、中國正式加入WTO對本地區(qū)的影響

據悉，全球500強大企業(yè)中已有近二百家在北京設立了分支機構或代表處，隨著中國加入世貿組織和改革進程的逐步推進，跨國大企業(yè)中會有更多的公司看好中國市場?？鐕笃髽I(yè)的外籍中高級雇員，尤其美國、歐州發(fā)達國家的高級經理，由于消費習慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。因此會促進北京TOWNHOUSE市場的進一步發(fā)展。

1．1．

3、港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創(chuàng)業(yè)人士

由于國內的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，以及鼓勵港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學人員回國投資創(chuàng)業(yè)的政策，一大批港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京北部地區(qū)的TOWNHOUSE。

1．1．

4、國內金融業(yè)、IT業(yè)高級經理人文體名人、律師等高知人才

這些行業(yè)的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。1．1．

5、私營企業(yè)業(yè)主

隨著國家鼓勵發(fā)展私營經濟的優(yōu)惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。1．

2、定位設計

1．2．

1、構思的原點：締造“真豪宅”，展現高尚生活的家居。

1．2．

2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創(chuàng)新的建筑設計理念，每一個細節(jié)上突顯出“名家風范”。

1．2．

3、本可研所應體現的價值

任何商品的出售都是因為它本身具有使用或心理上的特殊價值，房屋也不例外，只是這種價值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場所（最基本的含義），而是包含更為廣義上的意義：實際價值和心理價值。

2、本項目的賣點

賣點是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價值感。以現有的產品特點可包裝的賣點只有2點：

2．1、地處北京“溫榆河綠色生態(tài)走廊”；

2．2、單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。

賣點分為實質內容和概念性感受。實質的內容即房屋在實際生活中所真正具備的設施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關感受?？梢钥隙ǖ厥菍嵸|內容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認可，則物業(yè)必定熱銷，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設計和設備的選用必須要不斷的改進，以爭取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動力。

好的產品終歸會受到客戶的青睞，得到市場的認可。

3、競爭對策

對于競爭對手的競爭優(yōu)勢，包括在完善產品中所采用的新技術、新工藝和獨特的銷售支持點都應盡量采用，甚至在細節(jié)上進行模仿，以做到取長補短，特別是競爭項目給客戶留下的最佳印象，必須在本項目中整合運用。

4、增加項目的附加值

如果要以豪宅品質出現，必須增加項目可包裝的賣點。具體地從以下三大方面考慮： 4．

1、豐富專業(yè)化設計，聘請國外知名公司參與項目的各項設計，包括： 4．1．

1、會所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內設計師進行設計。4．1．

2、社區(qū)室外環(huán)境由境外設計公司設計。

4．1．

3、建筑立面由一個外國建筑設計事務所擔綱，推廣時可以冠上該外國事務所名稱。4．1．

4、物管公司由國際知名的物業(yè)管理公司擔綱。4．

2、使用高品質的建筑材料及設備包括：

4．2．

1、衛(wèi)生間采用進口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。

4．2．

2、廚房采用進口成套櫥柜、灶具，例如德高麗（DEL TONGOL）。4．2．

3、外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開上懸的五金件。4．2．

4、小型集中中央空調，實現24小時熱水、制冷、采暖。

4．2．

5、綜合布線，每戶強電按空調、電器、照明三路分線；弱電每個房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設ISDN光纜，建立社區(qū)局域網

4．2．

6、。家庭安全系統(tǒng)：每戶設置可視對講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監(jiān)視探頭。

4．2．

7、公共安全系統(tǒng)：社區(qū)及大樓周界防范系統(tǒng)；小區(qū)道路、樓宇大堂的公共保安監(jiān)視系統(tǒng)；公共部分設置消防探頭，集中消防報警系統(tǒng)。4．2．

8、衛(wèi)生電線電視接收系統(tǒng)。

4．2．

9、智能化物業(yè)管理：三表遠程計量，停車、門禁的IC卡系統(tǒng)。

4．3、采用高檔次社區(qū)服務，規(guī)劃好會所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫(yī)療室、美容美發(fā)室、家庭教室等。如此，本項目可增加賣點。

4．3．

1、高質量的物業(yè)產品，使客戶產生滿意和知足的心理。

4．3．

2、與客戶心理上的價值尺度象吻合，通過提供足夠的附加價值帶來超值感受。4．3．

3、建設最現代化的都市高級TOWNHOUSE。

總之，塑造賣點的觀點是：在設計上的投入比在材料上花錢更為重要。務必塑造出名師設計、品牌品質，名家管理的形象。這樣才能達到促進預售效果的目的。

第十一章 效益評價

一、經濟效益評價

1、評價方法說明：

1．1、“該項目”的經濟效益評價是在通過對本市東北部的主要TOWNHOUSE項目的銷售狀況進行了調查，并參照了與“該項目”類似的經營單位經濟效益的基礎上做出的。

1．2、“該項目”建設內容主要為單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經營管理，配套設施自營。1．

3、效益評估貸幣本位幣為人民幣。

2、“該項目”銷售收入預算：

“該項目”可銷售面積13。5萬平方米，按6500元/平方米，銷售收入總額為87750萬元。

3、“該項目”總成本：

“該項目”的總成本，主要包括兩部分：

3．1、固定成本：主要是地價款、前期工程費、建安工程費、綜合費稅、間接開發(fā)費、不可預見費等合計58580萬元人民幣。

3．2、經營成本：主要包括管理費用、財務費用、銷售費用、貸款利息、人員工資、經營費用、水電燃料費等為8198萬元。

4、“本項目”利潤：

4．1、利潤：利潤=銷售收入—總成本=87750萬元—58580萬元—8198萬元=20972萬元。

二、社會效益評價

“該項目”的開發(fā)建設，不僅有經濟效益，亦有社會效益，其社會效益主要體現在：

1、“該項目”建設為北京溫榆河流域提供了一定數量的TOWNHOUSE與旅游服務場所，滿足了文化、旅游消費需要，對于繁榮首都經濟，促進首都經濟建設和城市發(fā)展，起了一定的推動作用。第十二章 結論

一、北京XX古德房地產開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設的順義后沙峪項目，既加快了北京城市建設的發(fā)展，又滿足了首都日益增長的物質文化生活需要。

二、經測算“該項目”在經濟上是可行的。

從評價方案的分析可以看出，“該項目”具有較好的經濟效益。