第一篇：劉宏誠(chéng)：物業(yè)費(fèi)按政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)將上調(diào)19？

物業(yè)服務(wù)費(fèi)將上調(diào)19？

近日，北京市發(fā)展和改革委員會(huì)和北京市國(guó)土資源和房屋管理局公開征求對(duì)《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（征求意見稿）》和《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》的意見再次引起媒體和業(yè)主的關(guān)注，由于物業(yè)管理費(fèi)關(guān)系到眾多北京業(yè)主的切身利益，筆者對(duì)此次征求意見的“政府指導(dǎo)價(jià)”和現(xiàn)行的物業(yè)收費(fèi)進(jìn)行了比較，發(fā)現(xiàn)如果真的按此“政府指導(dǎo)價(jià)”收費(fèi)，業(yè)主在綜合管理費(fèi)，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)，綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)，清潔衛(wèi)生費(fèi)，秩序維護(hù)費(fèi)五項(xiàng)基本收費(fèi)上，經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主支出沒有變化，普通住宅小區(qū)的業(yè)主則將多支出19.北京市普通居住小區(qū)現(xiàn)行的物業(yè)收費(fèi)執(zhí)行的是1977年物價(jià)局和國(guó)土房管局196號(hào)文的規(guī)定，標(biāo)準(zhǔn)中分為甲類、乙類、一般住宅三種情況?，F(xiàn)將筆者進(jìn)行比較的情況加以說明：

一、綜合管理費(fèi)：

目前執(zhí)行的196號(hào)文上稱為“管理費(fèi)”，甲類、乙類、一般住宅分別為每年每建筑平方米3.50元、2.82元、2.40元，加上5.5的稅費(fèi)，折合每月每建筑平方米0.31元、0.25元、0.21元。

此次“政府指導(dǎo)價(jià)”統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)為每月每建筑平方米0.32元（含稅）。

二、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)，綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)：

目前執(zhí)行的196號(hào)文上該費(fèi)用相對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目包括：化糞池清掏費(fèi)、房屋公共部分小修費(fèi)、小區(qū)共有設(shè)施維修費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)?；S池清掏費(fèi)和小區(qū)共有設(shè)施維修費(fèi)，甲類、乙類、一般住宅相同，分別為每年每建筑面積0.30元和1.00元；房屋公共部分小修費(fèi)，甲類、乙類、一般住宅分別為每年每建筑平方米1.83元、1.37元和0.91元。這些費(fèi)用加上稅費(fèi)，甲類、乙類、一般住宅分別為每月每建筑平方米0.27元、0.24元和0.20元。

此次“政府指導(dǎo)價(jià)”統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)為每月每建筑平方米0.31元（含稅）。

三、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)

目前執(zhí)行的196號(hào)文上該費(fèi)用為每年每建筑面積0.55元，綠地率超過30的可上浮20，加上5.5稅費(fèi)，綠地率30以下的，每月每建筑面積0.05元，綠地率30以上的每月每建筑面積0.06元。

此次“政府指導(dǎo)價(jià)”統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)為每月每建筑平方米0.07元（含稅）。

四、清潔衛(wèi)生費(fèi)

該費(fèi)用196號(hào)文沒有統(tǒng)一規(guī)定，區(qū)、縣物價(jià)局的標(biāo)準(zhǔn)按每月每戶計(jì)算，除密云、順義為5元外，其它區(qū)縣為1.5-3元。按國(guó)家甲類、乙類、一般住宅標(biāo)準(zhǔn)：每戶面積在56-102建筑平方米之間，取中位數(shù)計(jì)算，每戶80建筑平方米3元清潔費(fèi)，加5.5稅后每月每建筑平方米0.04元，比經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)每月每建筑平方米0.05元還低。

此次“政府指導(dǎo)價(jià)”統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)為每月每建筑平方米0.08元（含稅）。

五、秩序維護(hù)費(fèi)

目前執(zhí)行的196號(hào)文上該費(fèi)用叫做保安費(fèi)，每戶年月3-5元，如果我們?nèi)〖最愖≌娣e范圍83-102建筑平方米）中位數(shù)每戶90建筑平方米繳納5元保安費(fèi)計(jì)算，加5.5稅后每月每建筑平方米0.06元；取一般住宅（面積范圍56-64建筑平方米）中位數(shù)每戶60建筑平方米繳納3元保安費(fèi)計(jì)算，加5.5稅后每月每建筑平方米0.05元，與現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房收費(fèi)持平。

此次“政府指導(dǎo)價(jià)”統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)為每月每建筑平方米0.11元（含稅）。

綜上所述，取現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)高的計(jì)算，上述五項(xiàng)收費(fèi)共計(jì)每月每建筑平方米0.75元（含稅），此次“政府指導(dǎo)價(jià)”統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)為每月每建筑平方米0.89元（含稅），上漲幅度19.為何上漲卻說下降？

此次物業(yè)費(fèi)調(diào)整前的宣傳同三年前一樣，只不過3年前說的是下降40，這次說的是略有下降，為何筆者算的上漲了，宣傳卻說下降了？原因是此次“政府指導(dǎo)價(jià)”剝離了業(yè)主自用部分的中、小修費(fèi)，防范了物業(yè)公司共用部分中修費(fèi)的重復(fù)收取，取消了去年9月就應(yīng)依法停收的每戶每月1元的所謂“代辦費(fèi)”。

市發(fā)改委收費(fèi)管理處處長(zhǎng)王巖先生也承認(rèn)了過去物業(yè)服務(wù)收費(fèi)“存在重復(fù)繳費(fèi)問題”，這就引發(fā)了一個(gè)主管部門知道“存在重復(fù)繳費(fèi)問題”為何不糾正或糾正不利的問題，同時(shí)也引發(fā)了重復(fù)繳費(fèi)是否應(yīng)退還的問題，欠費(fèi)業(yè)主要不要補(bǔ)繳這部分本來就不該收的“重復(fù)收費(fèi)”和“不合法收費(fèi)”。

業(yè)主將從“政府指導(dǎo)價(jià)”中得到的實(shí)惠

從196號(hào)文發(fā)布到現(xiàn)在，業(yè)主繳納的物業(yè)費(fèi)大多包含了業(yè)主自用部分的中、小修費(fèi)，但卻有為數(shù)不少的業(yè)主在自用部分進(jìn)行維修時(shí)還要另行向物業(yè)公司繳納維修費(fèi)或所謂的“材料費(fèi)”。這筆費(fèi)用甲類、乙類、一般住宅的業(yè)主分別每月每建筑平方米要繳納8.35元、6.86元、5.03元，如果按“政府指導(dǎo)價(jià)”，將不用繳納這筆費(fèi)用。

1999年1月1日以后購(gòu)房的業(yè)主繳納的公共維修基金已包含了共用部分的中修費(fèi)，但仍有物業(yè)公司繼續(xù)收取這部分費(fèi)用，甲類、乙類、一般住宅分別每月每建筑平方米為5.30元、4.57元、3.51元，如果按“政府指導(dǎo)價(jià)”，將不用繳納這筆費(fèi)用。

電梯、水泵的大、中修費(fèi)、折舊費(fèi)由于是按部、臺(tái)計(jì)算，也有物業(yè)公司進(jìn)行重復(fù)收費(fèi)的，具體數(shù)字要根據(jù)各個(gè)小區(qū)的具體情況計(jì)算，筆者只能略過，如果按“政府指導(dǎo)價(jià)”，物業(yè)公司將不法再騙收這筆費(fèi)用。196號(hào)文規(guī)定了物業(yè)公司可每戶每月收取1元的“各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)”，去年9月1日《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)行，該費(fèi)用應(yīng)停收，但很多物業(yè)公司仍然收取，如果按“政府指導(dǎo)價(jià)”，這筆費(fèi)用將不能再收取。

“政府指導(dǎo)價(jià)”將無人駕駛電梯收費(fèi)單列，按此辦法，使用無人駕駛電梯的小區(qū)業(yè)主可比現(xiàn)在少繳40的電梯運(yùn)行費(fèi)。

“政府指導(dǎo)價(jià)”的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)比196號(hào)文時(shí)有提高，增加了清洗外墻、物業(yè)公司統(tǒng)一著裝、計(jì)算機(jī)管理等要求。

“政府指導(dǎo)價(jià)”的意義

北京市新的物業(yè)收費(fèi)辦法征求意見稿雖將“經(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn)建設(shè)的公寓、別墅等高檔住宅區(qū)；辦公、商用及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套用房等非住宅區(qū)；按照《北京市物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》選聘物業(yè)管理企業(yè)并確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的住宅區(qū)；按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條規(guī)定，成立業(yè)主大會(huì)的或不成立業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的，同時(shí)與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的住宅區(qū)；在房屋買賣合同和物業(yè)服務(wù)合同中明確約定了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的住宅區(qū)”列為實(shí)行“市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)”的范圍，并不要求實(shí)行“政府指導(dǎo)價(jià)”，但不等于這些實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)費(fèi)就一定要比“政府指導(dǎo)價(jià)”高，業(yè)主大會(huì)在選聘物業(yè)公司時(shí)，可參考“政府指導(dǎo)價(jià)”和物業(yè)公司約定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，甚至可選擇經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或更低的標(biāo)準(zhǔn)?！罢笇?dǎo)價(jià)”可幫助業(yè)主了解物業(yè)收費(fèi)的構(gòu)成和應(yīng)享受的相對(duì)服務(wù)。

第二篇：物業(yè)費(fèi)按等級(jí)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)格)

物業(yè)費(fèi)按等級(jí)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)格

市府出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)哈爾濱市物業(yè)管理工作的若干意見》

為進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理，理順管理體制，日前，市政府出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)哈爾濱市物業(yè)管理工作的若干意見》。《意見》規(guī)定，市房產(chǎn)住宅部門要以房屋及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、保潔服務(wù)、公共秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)等物業(yè)服務(wù)基本內(nèi)容為主，制定適合多層次消費(fèi)需求的物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。市物價(jià)部門要根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，測(cè)定普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)實(shí)際成本、法定稅費(fèi)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理利潤(rùn)，制定與物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)相適應(yīng)的政府指導(dǎo)價(jià)格。同時(shí)要將收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容等在住宅小區(qū)公示。

物業(yè)糾紛由聯(lián)席會(huì)議協(xié)調(diào)解決

《意見》規(guī)定，對(duì)物業(yè)管理實(shí)施“市、區(qū)、街道、社區(qū)”四級(jí)管理體系。市房產(chǎn)住宅部門是全市物業(yè)管理的行政主管部門。各區(qū)政府將指定一個(gè)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的日常監(jiān)督管理工作，如指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)，監(jiān)督物業(yè)管理用房的配置和使用，協(xié)助市維修資金管理中心做好轄區(qū)住房專項(xiàng)維修資金的歸集工作，調(diào)解物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛，及時(shí)處理投訴等。

《意見》要求，各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），要明確一名領(lǐng)導(dǎo)分管物業(yè)管理工作。負(fù)責(zé)組織業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉、備案工作，調(diào)解社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互之間的關(guān)系等。此外，社區(qū)居民委員會(huì)也要明確具體人員協(xié)助做好物業(yè)管理工作。

《意見》要求，建立聯(lián)席會(huì)議工作制度。物業(yè)管理活動(dòng)出現(xiàn)矛盾糾紛，業(yè)主正常生活秩序受到影響的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織社區(qū)居民委員會(huì)、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)等相關(guān)單位召開聯(lián)席會(huì)議，共同協(xié)商解決。

建設(shè)部門負(fù)責(zé)監(jiān)督房屋保修

《意見》要求，市房產(chǎn)住宅行政管理、區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、民政、城管等行政管理部門要加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域的監(jiān)督檢查力度，形成齊抓共管的局面。建設(shè)行政管理部門要監(jiān)督建設(shè)單位嚴(yán)格落實(shí)工程質(zhì)量保修責(zé)任制，按照法律、法規(guī)規(guī)定及房屋買賣合同約定的保修范圍和時(shí)限履行保修義務(wù)；公安部門要加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域的防盜、防搶、安全監(jiān)控、區(qū)域保安、流動(dòng)人口、犬類豢養(yǎng)等治安防范的檢查監(jiān)督等；規(guī)劃部門要審核物業(yè)管理用房按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)配置情況，在批準(zhǔn)的規(guī)劃圖紙中明確標(biāo)注位置和面積；質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門要加強(qiáng)電梯的檢驗(yàn)檢測(cè)、安全監(jiān)察工作，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托專業(yè)公司進(jìn)行電梯保養(yǎng)維護(hù)，保證電梯正常安全運(yùn)行等。

合同期內(nèi)物業(yè)不得退出服務(wù)

《意見》對(duì)前期物業(yè)管理工作也作出了規(guī)范。據(jù)規(guī)定，物業(yè)項(xiàng)目交付使用時(shí)，由區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)管理用房配置情況進(jìn)行核實(shí)，未按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房的，不得交付使用。建設(shè)單位在銷售房屋時(shí)，不得對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同未約定的物業(yè)管理事項(xiàng)向買受人擅自作出承諾。建設(shè)單位要按照規(guī)定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，將物業(yè)

圖紙資料等移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，要對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行查驗(yàn)，并做好登記。

《意見》還完善了物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出機(jī)制。合同期限內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自退出物業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)。企業(yè)擅自退出物業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)的，記入企業(yè)信用檔案，給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

(來源：哈爾濱日?qǐng)?bào) 2008-05-05)