第一篇：土地征用與廠房動遷補償問題大陸臺商常見的
大陸臺商常見的
土地征用與廠房動遷補償問題
近幾年來，大陸經(jīng)濟飛速發(fā)展，建設日新月異，連帶產(chǎn)生了不少土地征用與房屋拆遷問題。早年臺商進入大陸后，有些用自有資金購買了幾十年的土地使用權(quán)，有些則租用土地，并蓋了自己的廠房建筑，也有些人通過租用廠房進行生產(chǎn)，如今他們也遇到了土地被征用和廠房動遷補償問題。由于許多臺商對大陸的政策法規(guī)不夠了解，遇到此類問題時難免產(chǎn)生困惑，甚至與當?shù)卣块T出現(xiàn)糾紛，因此本文就這一問題進行說明。
大陸房地產(chǎn)法規(guī)問題
土地所有權(quán)
中國大陸實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由大陸國務院代表國家行使。城市市區(qū)的土地屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。政府為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。政府依法實行國有土地有償使用制度。
土地使用權(quán)出讓
土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。根據(jù)出讓權(quán)利義務的法律規(guī)定，出讓方和受讓方應就土地使用權(quán)出讓簽訂出讓合同。
土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：1.居住用地70年；2.工業(yè)用地50年；3.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；4.商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；5.綜合或者其他用地50年。
土地使用權(quán)出讓的地塊、用途、年限和其他條件，是由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃和建設管理部門、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照大陸國務院規(guī)定的批準許可權(quán)批準后，由土地管理部門實施。土地使用權(quán)出讓合同應當按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門(以下簡稱出讓方)與土地使用者簽訂。出讓方應當按照合同規(guī)定，提供出讓的土地使用權(quán)。未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，土地使用者有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。
土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應當依照規(guī)定辦理登記，領取土地使用證，取得土地使用權(quán)。土地使用者應當按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。
未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。
土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請續(xù)期。需要續(xù)期的，應當依照規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。建設用地使用權(quán)的期限屆滿，建設用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的，應當在期限屆滿前1年申請續(xù)期，除因公共利益需要收回該土地的外，出讓人應當同意。建設用地使用權(quán)續(xù)期后，建設用地使用權(quán)人應當按照約定支付出讓金；沒有約定或者約定不明確的，按照規(guī)定確定。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。
土地使用權(quán)出租
土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。土地使用權(quán)出租，出租人與承租人應當簽訂租賃合同。租賃合同不得違背法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)的出讓合同。
農(nóng)用土地承包經(jīng)營
國家嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。禁止違反法律規(guī)定出讓土地。土地承包經(jīng)營權(quán)人依法享有對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)自主從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。禁止在承包地上建房等非法行為，未經(jīng)依法批準，不得將承包地用于非農(nóng)建設。土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同，但流轉(zhuǎn)的期限不得超過原土地承包經(jīng)營權(quán)合同剩余的期限。將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應當經(jīng)發(fā)包人同意；將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包、出租、互換或者以其他方式流轉(zhuǎn)的，應當報發(fā)包人備案。
臺商土地廠房問題
臺商在大陸發(fā)生的土地與廠房問題林林總總，因為其地區(qū)別的不同，其問題也有差異，這里僅就其中較常發(fā)生的問題做一簡述。
土地取得方式問題
臺商在早期因為土地管理法規(guī)的不完善，地方政府招商引資政策下的便宜行事，導致取得土地的法律依據(jù)以及取得程序不盡符合現(xiàn)代法令的規(guī)定。例如把支付的劃撥土地補償當作出讓金，以為是以出讓方式取得國有土地的使用權(quán)，結(jié)果在面臨被征用收回時，或想申請土地用途變更時，才發(fā)現(xiàn)其僅取得以劃撥方式的國有土地使用權(quán)，并無法得到土地出讓取得的權(quán)利保護，也無法再轉(zhuǎn)讓。
土地使用權(quán)劃撥是指通過有償出讓方式以外的行政批文方式，將國有土地使用權(quán)劃撥給用地者。其主要特點是：劃撥土地使用權(quán)屬于無償、無期限、無流動使用。雖然用地者為獲得土地使用權(quán)付出了一定的代價，例如支付征地費、拆遷費、農(nóng)作補償?shù)龋珜彝恋厮姓卟]有支付任何費用，政府沒有取得地租收益。凡用行政劃撥方式取得的土地，都不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。如果土地使用者需要把劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，必須向所在地市、縣人民政府土地管理部門申請，并經(jīng)批準，補簽土地使用權(quán)出讓合同，繳交土地使用權(quán)出讓金，辦理土地出讓登記手續(xù)，才能取得合法的轉(zhuǎn)讓、出租以及抵押的權(quán)利。
以承租方式取得土地與廠房問題
臺商早期為了減輕資金負擔以及操作方便起見，只租用廠房進行生產(chǎn)或租用土地自行蓋廠生產(chǎn)，因為沒有按出讓方式取得土地使用權(quán)，因此面臨被征用收回時，無法得到土地被征用的補償，廠房部分也只能得到些微補償。
出讓取得的土地建廠后因為城市化被收回問題
臺商以出讓取得的土地建廠后，因為都市化的結(jié)果，由郊區(qū)變成市區(qū)，臺商面臨申請土地用途變更按市價補繳地價問題，以及被強制收回的征用補償問題，例如工廠用地變更為商住用地。如果極端案例，也有可能其用地被變更為公共設施用地，則對臺商的損害較大。
承租期限未到期土地廠房被收回問題
臺商租地應簽訂租賃合同，否則如果發(fā)生土地面積大但只蓋小廠房或因環(huán)保問題而被迫搬遷，以及將空余廠房轉(zhuǎn)租等情況，導致在租賃期限尚未到期前，被強制搬遷或收回時，由于沒有土地證及房產(chǎn)證，在爭取補償時會處于不利的境地。
承租廠房被迫異地搬遷問題
有些臺商在開發(fā)區(qū)承租廠房生產(chǎn)，但如遇到該地區(qū)想拉攏重點企業(yè)進駐該開發(fā)區(qū)大規(guī)模設廠時，會因此被迫搬遷騰出廠房給其他重點企業(yè)。此時如果該地政府不對臺商已經(jīng)進行的裝修以及機器安裝等成本給予補償，也會對臺商造成不利。
取得農(nóng)地使用問題
臺商取得農(nóng)地的承包經(jīng)營權(quán)后，想利用“擦邊球”在承包地上建房使用，或改變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)用途，此均違反大陸《土地管理法》的規(guī)定。
各地征收征用與補償?shù)囊?guī)定與做法
土地使用權(quán)征收、征用規(guī)定
依大陸《土地管理法》規(guī)定，國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。但是為了公共利益的需要，縣級以上人民政府依照法律規(guī)定的權(quán)限，可以征收、征用單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，但應當按照國家規(guī)定給予補償；沒有國家規(guī)定的，應當給予合理補償。國家保護私人的所有權(quán)。農(nóng)村集體所有的土地轉(zhuǎn)為國有土地的情形，實質(zhì)上是征收，因此征收主要是所有權(quán)的改變；征用只是使用權(quán)的改變，由政府收回國有土地使用權(quán)。
原則上大陸《土地管理法》規(guī)定禁止以拆遷、征收等名義非法改變私人財產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系。拆遷、征收私人的不動產(chǎn)，應當按照規(guī)定給予補償；沒有規(guī)定的，應當給予合理補償，并保證被拆遷人、被征收人得到妥善安置。違法拆遷、征收，造成私人財產(chǎn)損失的，應當依法承擔民事責任和行政責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。因不動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，應當按照規(guī)定給予補償；沒有規(guī)定的，應當給予合理補償。
此外，依據(jù)《土地管理法》第58條規(guī)定，有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權(quán)的人民政府批準，可以收回國有土地使用權(quán)：1.為公共利益需要使用土地的；2.為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；3.土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的；4.因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；5.公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的。
依照前款1、2項的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，對土地使用權(quán)人應當給予適當補償。
以上5種情形，其中只有前兩種屬于征用的范疇，而后3種屬于真正意義上的收回。但大陸《土地管理法》是把征用國有土地定位為收回。
陜西省對拆遷補償?shù)囊?guī)定
陜西省城市房屋拆遷補償管理條例規(guī)定，拆遷人必須對被拆遷人給予合理補償、安置，被拆遷人、房屋承租人必須在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。被拆遷房屋的補償金額按照房地產(chǎn)市場評估價格確定，違法建筑和超過批準使用期限的臨建，不予補償。補償方式為貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。政府每半年公布一次被拆遷房屋貨幣補償基準價格。雙方應在拆遷公告規(guī)定時限內(nèi)，協(xié)商訂立拆遷補償安置協(xié)議。如果對房屋價格協(xié)商不成，則根據(jù)評估機構(gòu)的評估結(jié)果簽訂協(xié)議。拆遷人不得采取斷水、斷電、斷氣以及封堵道路等手段影響被拆遷人、房屋承租人的正常生產(chǎn)生活，迫使被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。拆遷人也不得強行拆除被拆遷人的房屋。
東莞的做法
當?shù)卣M行三舊改造計劃，對于舊建筑舊社區(qū)作重新規(guī)劃改造，對臺商的土地征用補償問題是采取土地房屋分開處理方式，有國土證的土地是依照公平市價計算補償，房屋按評定價值減除折舊補償。如果臺商是租用廠房生產(chǎn)，則廠房仍可按評定價值補償。據(jù)臺商反應尚稱合理。
中山的做法
征用的案例較少，比較常發(fā)生的案例是因為臺商無預警關(guān)廠，由當?shù)卣栈刂匦抡信膾斐鲎屚恋亍Ｖ劣谡饔门_商土地使用權(quán)的補償，有國土證的土地是按公告價補償，一般補償金額高；廠房則按房屋公告價減除折舊后金額補償，與東莞大致相同。
深圳的做法
對于征用收回臺商土地廠房的補償，是以建筑物面積計算補償，只針對地上改良物計算補償，此項補償已經(jīng)包含土地使用權(quán)的征用補償。因此，廠房一般是以每平方米1800元人民幣補償，如有國土證的廠房則每平方米多加200元人民幣，即按每平方米2000元人民幣補償，裝潢另計補償。
結(jié)語
大陸的房地產(chǎn)法令因為在觀念與作法上甚為繁雜，由于其牽涉的利益層面甚廣，因此產(chǎn)生的紛爭也較多，各地政府為招商引資的目的，對于房地產(chǎn)法令的認知不當，往往會導致投資設廠的臺商吃悶虧。因此，為保護應有的土地及廠房利益，臺商應該對于投資設廠的土地以及廠房甚至周邊配套住房的產(chǎn)權(quán)問題做一檢查，以免在面臨征收征用補償問題時，束手無策。
第二篇：2006集體所有土地征用與房屋拆遷補償?shù)牧鶄€問題
集體所有土地征用與房屋拆遷補償?shù)牧鶄€問題
2010-12-24 作者: 未知 來源: 法律快車 分享到： 0 讀者來信：
我是浦東新區(qū)高行鎮(zhèn)某村居民，最近遇到拆遷問題，十分困擾。在集體土地征用與房屋拆遷補償過程中，我們有哪些權(quán)利？集體土地征用與房屋拆遷補償應遵守哪些法律規(guī)定？如果在拆遷、評估與補償過程中，我們受到不公正的待遇，我們該怎么辦？?? 以下是關(guān)于這些問題的簡要分析和解答，供讀者參考。
問：集體土地征用與房屋拆遷應遵守哪些法律法規(guī)？上海市有哪些相關(guān)的政策規(guī)定？我們可依據(jù)哪些規(guī)定來保障自己的權(quán)益？
答： 集體土地征用與房屋拆遷，首先要遵守國家憲法和土地管理法中關(guān)于集體土地征用與房屋拆遷的規(guī)定。其他政策性文件包括：（1）國務院《關(guān)于深化改革嚴格土地 管理的決定》國發(fā)2004（28）號文；（2）國土資源部的部門規(guī)章包括《關(guān)于完善征地補償安置制度的指導意見》（國土資發(fā)[2004]238號）；《關(guān) 于加快推進征地補償安置爭議協(xié)調(diào)裁決制度的通知》（國土資發(fā)[2006]133號文）；（3）上海市主要有以下政策規(guī)定：包括《上海市實施<；；中 華人民共和國土地管理法>；；辦法》、《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規(guī)定》、《關(guān)于〈上海市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干 規(guī)定〉若干應用問題的通知》、《關(guān)于切實做好征地補償安置管理工作的通知》、《上海市征用集體所有土地拆遷房屋評估技術(shù)規(guī)范》等。
問：在拆遷過程中，我們作為村民、農(nóng)村集體成員和房屋所有權(quán)人，我們享有哪些權(quán)利？ 答： 列入拆遷范圍的農(nóng)村居民，享有的權(quán)利包括：住房所有權(quán)、集體所有土地共有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、拆遷受償權(quán)、參與決策權(quán)、集體財產(chǎn)收益分配權(quán)、受償請求權(quán) 等。拆遷受償主要包括三大部分：第一，因住宅拆遷而獲得的補償；第二，因土地被征用而獲得的補償；第三，因集體公共財產(chǎn)被征用或拆遷而獲得的財產(chǎn)。
按 照現(xiàn)有的土地管理制度，農(nóng)民對農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)占有權(quán)益受到限制。雖然根據(jù)《憲法》和《土地管理法》的規(guī)定，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有 外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有?！边@說明，全民所有制土地所有權(quán)主體是國家，集體土地所有權(quán)主體是勞動群眾集體，除此之 外的任何組織和個人都不能成為土地的所有權(quán)主體。但是，在農(nóng)民占有土地產(chǎn)權(quán)方面，卻被《土地管理法》規(guī)定為“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村民或集體所有的 由村集體組織或者村民委員會經(jīng)營管理”，屬于“兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有，由村內(nèi)各農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營管理”。這導致實踐中 就可能把農(nóng)民和農(nóng)戶這個構(gòu)成集體的元素排斥在土地產(chǎn)權(quán)所有者之外。
問：在村民不知情且未公示評估公司的情況下，村干部宣布評估結(jié)束，但卻拒絕公布明細賬目，提出一定要等撤隊以后才允許代表察看。請問這是否合法？
答： 這是不合法的。按照《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規(guī)定》第14條的規(guī)定，集體土地征用與房屋拆遷補償?shù)某绦虬凑铡渡虾３鞘蟹课莶疬w管理實 施細則》執(zhí)行。拆遷立項并公告以后，雖然由拆遷人委托評估，但評估結(jié)果應當向所有被拆遷人送達。按照有關(guān)規(guī)定，拆遷當事人對評估結(jié)果有異議的，有權(quán)在收到 評估報告后15日內(nèi)向上海市估價師協(xié)會的有關(guān)組織部門申請鑒定。被拆遷戶作為房屋所有權(quán)人系拆遷當事人之一，有權(quán)知道評估結(jié)果，對評估結(jié)果有異議的，有權(quán) 通過適當?shù)耐緩竭M行救濟。
問：經(jīng)了解，我們的耕地竟然只值1500元 － 5760元/畝，房屋宅基地是2880元/畝。這和官方網(wǎng)站公布的相鄰區(qū)域的高行鎮(zhèn)某街坊地塊的市場價格相去甚遠，這個補償標準公平嗎？ 答： 集體所有土地征用與拆遷補償標準和國有土地的出讓價格出現(xiàn)差異，是由于當前的土地管理制度和定價機制導致的。國有土地出讓實行“招牌掛”制度，而集體所有 土地拆遷補償是參照市場基準價格，協(xié)議定價。根據(jù)《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規(guī)定》的第6規(guī)定，征地拆遷居住房屋，被征地的村或者村民 小組建制撤銷的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成 新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價+價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積。其中，“被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新”，由征地單 位委托具有市房地資源局核準的房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估；“同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價及價格補貼標準”，由被 拆除房屋所在地的區(qū)（縣）人民政府制定并公布。
關(guān)于土地征用的土地補償費等，上海市郊區(qū)農(nóng)村的補償標準，按照上海市《關(guān)于切實做好征地補償安置管理工作的通知》等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
問：非居住房屋的拆遷補償標準如何確定？
答： 拆遷非居住房屋，實行貨幣化補償。拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋，被拆遷人的貨幣補 償金額計算公式為：被拆除房屋的建安重置價+相應的土地使用權(quán)取得費用。其中，被拆除房屋的建安重置價和相應的土地使用權(quán)取得費用，由建設單位委托具有市 房地資源局核準的房屋拆遷估價資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估。除此之外，還包括設備搬遷和安裝費用及其他因設備無法恢復和造成停產(chǎn)、停業(yè)而支付的補償費。
宅基地上的副業(yè)棚舍和其他附屬物，按本市有關(guān)國家建設征地財物補償標準規(guī)定補償。補償標準是根據(jù)國土資源部、建設部的有關(guān)規(guī)定和參照建設工程分類的預算定 額標準并結(jié)合本市的市場供求綜合因素確定的，其中分為農(nóng)田基礎設施、非居住房屋及附屬設施、畜禽類、水產(chǎn)品（養(yǎng)殖業(yè)）、種植業(yè)、苗木花卉等。對未列入補償 標準范圍的產(chǎn)業(yè)或物品，則采取雙方協(xié)商形式，這些補償不計土地使用權(quán)基價和價格補貼的補償因素。
問：如果補償太低，可以拒絕拆遷嗎？對拆遷補償標準發(fā)生爭議達不成一致，該如何處理？ 答： 拆遷許可問題，是由所在區(qū)縣政府批準。對于合法取得《拆遷許可證》的拆遷行為，被拆遷人不能拒絕拆遷。但如果對拆遷許可不服的，可以通過法律途徑對許可證 的合法性進行救濟。對拆遷補償標準有爭議而不能簽訂補償協(xié)議的，拆遷人或被拆遷人的任何一方均可向所在區(qū)縣的房地產(chǎn)行政主管部門申請裁決。對裁決結(jié)果不服 的，可以申請行政復議或提起行政訴訟。在復議或訴訟過程中，拆遷人可依法申請先予執(zhí)行。
第三篇：集體所有土地征用與房屋拆遷補償?shù)牧鶄€問題
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集體所有土地征用與房屋拆遷補償?shù)牧鶄€問題
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我是浦東新區(qū)高行鎮(zhèn)某村居民，最近遇到拆遷問題，十分困擾。在集體土地征用與房屋拆遷補償過程中，我們有哪些權(quán)利？集體土地征用與房屋拆遷補償應遵守哪些法律規(guī)定？如果在拆遷、評估與補償過程中，我們受到不公正的待遇，我們該怎么辦？…… 以下是關(guān)于這些問題的簡要分析和解答，供讀者參考。
問：集體土地征用與房屋拆遷應遵守哪些法律法規(guī)？上海市有哪些相關(guān)的政策規(guī)定？我們可依據(jù)哪些規(guī)定來保障自己的權(quán)益？
答：集體土地征用與房屋拆遷，首先要遵守國家憲法和土地管理法中關(guān)于集體土地征用與房屋拆遷的規(guī)定。其他政策性文件包括：（1）國務院《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》國發(fā)2004（28）號文；（2）國土資源部的部門規(guī)章包括《關(guān)于完善征地補償安置制度的指導意見》（國土資發(fā)238號）；《關(guān)于加快推進征地補償安置爭議協(xié)調(diào)裁決制度的通知》（國土資發(fā)133號文）；（3）上海市主要有以下政策規(guī)定：包括《上海市實施<；；中華人民共和國土地管理法>；；辦法》、《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規(guī)定》、法律咨詢s.yingle.com
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《關(guān)于〈上海市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規(guī)定〉若干應用問題的通知》、《關(guān)于切實做好征地補償安置管理工作的通知》、《上海市征用集體所有土地拆遷房屋評估技術(shù)規(guī)范》等。
問：在拆遷過程中，我們作為村民、農(nóng)村集體成員和房屋所有權(quán)人，我們享有哪些權(quán)利？
答：列入拆遷范圍的農(nóng)村居民，享有的權(quán)利包括：住房所有權(quán)、集體所有土地共有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、拆遷受償權(quán)、參與決策權(quán)、集體財產(chǎn)收益分配權(quán)、受償請求權(quán)等。拆遷受償主要包括三大部分：第一，因住宅拆遷而獲得的補償；第二，因土地被征用而獲得的補償；第三，因集體公共財產(chǎn)被征用或拆遷而獲得的財產(chǎn)。
按照現(xiàn)有的土地管理制度，農(nóng)民對農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)占有權(quán)益受到限制。雖然根據(jù)《憲法》和《土地管理法》的規(guī)定，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有?！边@說明，全民所有制土地所有權(quán)主體是國家，集體土地所有權(quán)主體是勞動群眾集體，除此之外的任何組織和個人都不能成為土地的所有權(quán)主體。但是，在農(nóng)民占有土地產(chǎn)權(quán)方面，卻被《土地管理法》規(guī)定為“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村民或集體所有的由村集體組織或者村民委員會經(jīng)營管理”，屬于“兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有，由村內(nèi)各農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營管理”。這導致實踐中就可能把農(nóng)民和農(nóng)戶這個構(gòu)成集體的元素排斥在土地產(chǎn)權(quán)所有者之外。
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問：在村民不知情且未公示評估公司的情況下，村干部宣布評估結(jié)束，但卻拒絕公布明細賬目，提出一定要等撤隊以后才允許代表察看。請問這是否合法？
答：這是不合法的。按照《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規(guī)定》第14條的規(guī)定，集體土地征用與房屋拆遷補償?shù)某绦虬凑铡渡虾３鞘蟹课莶疬w管理實施細則》執(zhí)行。拆遷立項并公告以后，雖然由拆遷人委托評估，但評估結(jié)果應當向所有被拆遷人送達。按照有關(guān)規(guī)定，拆遷當事人對評估結(jié)果有異議的，有權(quán)在收到評估報告后15日內(nèi)向上海市估價師協(xié)會的有關(guān)組織部門申請鑒定。被拆遷戶作為房屋所有權(quán)人系拆遷當事人之一，有權(quán)知道評估結(jié)果，對評估結(jié)果有異議的，有權(quán)通過適當?shù)耐緩竭M行救濟。
問：經(jīng)了解，我們的耕地竟然只值1500元 － 5760元/畝，房屋宅基地是2880元/畝。這和官方網(wǎng)站公布的相鄰區(qū)域的高行鎮(zhèn)某街坊地塊的市場價格相去甚遠，這個補償標準公平嗎？
答：集體所有土地征用與拆遷補償標準和國有土地的出讓價格出現(xiàn)差異，是由于當前的土地管理制度和定價機制導致的。國有土地出讓實行“招牌掛”制度，而集體所有土地拆遷補償是參照市場基準價格，協(xié)議定價。根據(jù)《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規(guī)定》的第6規(guī)定，征地拆遷居住房屋，被征地的村或者村民小組建制撤銷的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同
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等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價+價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積。其中，“被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新”，由征地單位委托具有市房地資源局核準的房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估；“同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價及價格補貼標準”，由被拆除房屋所在地的區(qū)（縣）人民政府制定并公布。
關(guān)于土地征用的土地補償費等，上海市郊區(qū)農(nóng)村的補償標準，按照上海市《關(guān)于切實做好征地補償安置管理工作的通知》等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。問：非居住房屋的拆遷補償標準如何確定？
答：拆遷非居住房屋，實行貨幣化補償。拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋，被拆遷人的貨幣補償金額計算公式為：被拆除房屋的建安重置價+相應的土地使用權(quán)取得費用。其中，被拆除房屋的建安重置價和相應的土地使用權(quán)取得費用，由建設單位委托具有市房地資源局核準的房屋拆遷估價資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估。除此之外，還包括設備搬遷和安裝費用及其他因設備無法恢復和造成停產(chǎn)、停業(yè)而支付的補償費。
宅基地上的副業(yè)棚舍和其他附屬物，按本市有關(guān)國家建設征地財物補償標準規(guī)定補償。補償標準是根據(jù)國土資源部、建設部的有關(guān)規(guī)定和參照建設工程分類的預算定額標準并結(jié)合本市的市場供求綜合因素確定的，其中分為農(nóng)田基礎設施、非居住房屋及附屬設施、畜禽類、法律咨詢s.yingle.com
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水產(chǎn)品（養(yǎng)殖業(yè)）、種植業(yè)、苗木花卉等。對未列入補償標準范圍的產(chǎn)業(yè)或物品，則采取雙方協(xié)商形式，這些補償不計土地使用權(quán)基價和價格補貼的補償因素。
問：如果補償太低，可以拒絕拆遷嗎？對拆遷補償標準發(fā)生爭議達不成一致，該如何處理？
答：拆遷許可問題，是由所在區(qū)縣政府批準。對于合法取得《拆遷許可證》的拆遷行為，被拆遷人不能拒絕拆遷。但如果對拆遷許可不服的，可以通過法律途徑對許可證的合法性進行救濟。對拆遷補償標準有爭議而不能簽訂補償協(xié)議的，拆遷人或被拆遷人的任何一方均可向所在區(qū)縣的房地產(chǎn)行政主管部門申請裁決。對裁決結(jié)果不服的，可以申請行政復議或提起行政訴訟。在復議或訴訟過程中，拆遷人可依法申請先予執(zhí)行。
? 集體商標有哪些特征
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? 商標使用不當?shù)那樾?/p>
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? 藥品標簽添新規(guī) http://s.yingle.com/w/cq/553292.html
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? 國家工商行政管理局關(guān)于試點建立商標事務所，推行商標代理制的通知 http://s.yingle.com/w/cq/553289.html
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民
共
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國
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商
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使
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破產(chǎn)司法解釋催生破產(chǎn)管理人市場 http://s.yingle.com/w/cq/553166.html
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? 商標侵權(quán)調(diào)查如何處理
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第四篇：土地征用權(quán)與征地補償評估應考慮的內(nèi)容
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土地征用權(quán)與征地補償評估應考慮的內(nèi)容
土地征用的合理補償：土地價值與拆分損失按公平正義和權(quán)益保障的原則，國家對征地而受損失的人負有貨幣給付或其他方式補償?shù)牧x務。對征用土地進行科學的價格評估后給予財產(chǎn)所有者合理的補償，是整個土地征用過程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
合理的補償價格評估應考慮的內(nèi)容：征用部分的土地價值，土地的價值一般以征用時最高最佳使用的土地市場價值為基礎給足補償;由于拆分導致剩余不動產(chǎn)造成的價值損失，即拆分損失(severance damage)，也就是征用后剩余部分的價值與這個剩余部分作為整體的一部分考慮時所發(fā)生的價值方面的損失。舉個例子：一塊土地作為一個整體估算時其價值為200000元，當征用這塊地的二分之一時，把這一半視為整塊土地的一部分，其價值當然為100000元。但是如果把這兩半土地分開來看的話，可能由于地塊大小的改變和經(jīng)濟上可行的最高最佳使用發(fā)生改變，每塊地只值60000元。這時的拆分損失被認為是40000元。
市場價值的含義房地產(chǎn)評估，大都是對目標房地產(chǎn)的市場價含義存有不同的理解。美國的法院出于訴訟的目地解釋了市場價值的含義，典型的有兩種定義：①所謂市場價值，就是一宗財產(chǎn)放入公開的市場內(nèi)，在一段合理的時間內(nèi)能找到購買者進行出售，從中所能得到的以貨幣估
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贏了網(wǎng)s.yingle.com 量的最高價值，其中購買者是在知道該財產(chǎn)的所有可調(diào)整的使用用途和它能夠?qū)崿F(xiàn)的用途情況下購買該財產(chǎn)。這是在審判過程中被廣泛引用和接受的一個關(guān)于市場價值的定義，是建立在美國一個加州法院判例的基礎上的。②另一個法院的判例中是這樣定義的：為了公用目的征用土地的市場價值，就是假想一個意愿的出售者向一個意愿的購買者出售這塊土地時的交易價格，而不管這個交易行動是否是雙方的一時沖動或者是經(jīng)過深思熟慮的結(jié)果。實際在征用時，對于大多數(shù)財產(chǎn)的出售者而言，出售他們的財產(chǎn)并非他們的意愿。
關(guān)于市場價值，中國目前尚未有統(tǒng)一的定義。在國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和建設部于1999年聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中，有一個“公開市場價值”定義：“在公開市場上最可能形成的價格。采用公開市場價值標準時，要求評估的客觀合理價格或價值應是公開市場價值。”
世界各國對市場價值的定義在1993年2月之前未能統(tǒng)一。此后，國際資產(chǎn)估值標準委員會在澳洲墨爾本開會，與會國通過了一條國際認可的市場價值的定義，文意是：“于估價日一物業(yè)在經(jīng)適當市場推廣后，由一自愿賣方售予一無關(guān)系的自愿買方所得的最佳金額，該筆交易是基于買賣雙方均有知識，行事謹慎及沒有被壓迫的情況下進行。”此市場價值定義現(xiàn)已被世界上大部分國家和地區(qū)使用。
由以上關(guān)于市場價值的定義可知，市場價值的形成需要相應的市場
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贏了網(wǎng)s.yingle.com 前提：買方和賣方均完全出于自愿;具有適當?shù)钠陂g完成交易，而不是急于出售或急于購買。在土地征用的過程中，由于被征用方一般為非自愿，而且征用受到一定期限的限制，這與一般意義上的交易存在本質(zhì)上的不同，雖然征用方對被征用方給予補償，但征用明顯具有“強制”交易性。正因如此，在很多國家，法律給予被征地者的征用部分的土地補償，往往要超過該征用部分的土地的市場價值，體現(xiàn)征用利益雙方在法律上的平等的民事關(guān)系。
拆分損失拆分損失賠償是易被忽視的一項重要補償，但我國現(xiàn)行的征地補償標準中并未包括此項內(nèi)容。事實上，拆分損失很常見：首先，土地征用導致土地分割，形成不經(jīng)濟的土地規(guī)模，最高最佳使用發(fā)生改變。比如，當一商業(yè)用地被從中征用一塊土地用來修建一條高速鐵路時，剩余的土地就被鐵軌及其兩旁的道路設施拆分開來，有可能不得不改變其最高最佳使用，甚至成為農(nóng)業(yè)用地;其次，剩余的建筑物因征用被破壞，重新修復需要額外的支出;最后，剩余的建筑物可能會因征用而靠近道路，遭受道路方面的噪音和塵土的危害，當計算這種損失的時間段時，則應該采用剩余建筑物的經(jīng)濟壽命，而不應認為這是永久損失。
土地拆分不僅影響征用后的殘留地，通常還會由此而導致土地利用的外部負效應，對相鄰土地利用的外部負效應，對相鄰土地造成損害。殘留地的損失較為直接，也容易界定。相鄰土地的損害較為寬泛，因產(chǎn)權(quán)關(guān)系不易界定，損害賠償?shù)姆椒ㄒ草^難達成一致。我國《民法通則》
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贏了網(wǎng)s.yingle.com 第八十三條規(guī)定：不動產(chǎn)的相鄰各方要“正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！边@一規(guī)定給相鄰土地賠償提供了法律依據(jù)，但是沒有涉及產(chǎn)權(quán)關(guān)系界定、扣除范圍及賠償方法等方面。若對土地征用權(quán)行使導致的殘留地或者相鄰土地損害不予賠償，勢必導致被征地者和相鄰土地所有者(使用者)的生活水準下降。
拆分損失賠償加上征用土地的市場價值，就是土地的合理補償價格。下面用一些數(shù)字對計算步驟加以簡單的說明(單位：元)：
1、整個不動產(chǎn)的價值250000元
2、減去征用部分的價值50000元
3、剩余部分的價值(未受征用影響)200000元
4、考慮受征用影響下剩余部分的價值175000元
5、拆分扣失25000元
6、總的合理補償(第2項加第5項)75000元事實上，即使充分考慮了上述內(nèi)容，被征用者仍然會覺得不合理。人們對于失去的土地的評價往往要高于在市場上購買同等數(shù)量土地所愿意支付的價格。有學者將這種價值稀量的不對稱現(xiàn)象歸納為三個方面(Kahneman，Knetsch and Thaler，1991)：①稟賦效果，即人們對失去的財產(chǎn)索取的價格往往要高于獲得等量財產(chǎn)所愿意支付的價格;②現(xiàn)狀偏見，即人們對當前擁有的財產(chǎn)有偏好，既不愿意出售也不愿購買;③厭惡失去，人們對于失去財產(chǎn)所犧牲的效用要大于取得等量財產(chǎn)所獲得的效果。
從經(jīng)濟學的角度看，征地的結(jié)果應該是使得社會總福利最大化的帕
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贏了網(wǎng)s.yingle.com 累托改善，即保證被征地者和相鄰土地所有者(使用者)原有的生活水準不至于降低的基礎上，其他人的利益得到提高，這就要求估價師對征用土地的估價盡可能地接近市場價值，而且政府征地補償標準的制定使得被征用者較為滿意，確保帕累托改善的實現(xiàn)。
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來源：（土地征用權(quán)與征地補償評估應考慮的內(nèi)容http://s.yingle.com/cq/457959.html）
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