第一篇：商品房與宣傳材料不一致 構(gòu)成欺詐消費(fèi)者獲雙倍賠償

商品房與宣傳材料不一致 構(gòu)成欺詐消費(fèi)者獲雙倍賠償

案情 原告：畢衛(wèi)軍 被告：天津天安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱天安公司）1993年初，天安公司通過(guò)印發(fā)宣傳材料等方式銷售其所興建的紫金花園期房。該宣傳材料稱紫金花園第24~26層房屋附設(shè)空中花園及泳池，并印有三面臨窗封閉式空中花園的圖片。同年7月12日，畢衛(wèi)軍根據(jù)該宣傳材料及天安公司工作人員介紹，與天安公司簽訂了購(gòu)買紫金花園第2座第25層B單元期房的訂購(gòu)書，并于當(dāng)日及7月30日分兩次付清購(gòu)房款196240美元。同年12月9日，畢衛(wèi)軍與天安公司訂立了正式的房屋買賣合同，合同標(biāo)明：該房產(chǎn)建筑面積189.89平方米，另附設(shè)花園及泳池面積約91.65平方米。合同書附有該房屋平面結(jié)構(gòu)圖，與宣傳材料所載內(nèi)容一致，但合同書中對(duì)空中花園立體結(jié)構(gòu)沒(méi)有做具體說(shuō)明。合同還規(guī)定了買方不如期交款、賣方不如期交房的違約責(zé)任，但未對(duì)房屋建筑結(jié)構(gòu)問(wèn)題規(guī)定違約責(zé)任。1996年6月28日，天安公司按約向畢衛(wèi)軍交付房屋，畢衛(wèi)軍經(jīng)查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)該房屋所附花園結(jié)構(gòu)為四周僅有鐵欄圍護(hù)的全開(kāi)放式露臺(tái)，與宣傳材料中圖片所顯示和三面臨窗全封閉式空中花園嚴(yán)重不符，且房屋質(zhì)量有嚴(yán)重問(wèn)題，故向天津市第二中級(jí)人民法院提起訴訟。畢衛(wèi)軍訴稱：出于生活需要購(gòu)買天安公司出售的紫金花園商品房，1996年驗(yàn)收房屋時(shí)發(fā)現(xiàn)該房屋結(jié)構(gòu)布局與天安公司預(yù)售時(shí)所提供的宣傳材料嚴(yán)重不符，且存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題。天安公司行為是以虛假宣傳損害消費(fèi)者利益的欺詐行為，請(qǐng)求法院判令解除雙方房屋買賣合同，責(zé)令天安分公司返還購(gòu)房款1746536元人民幣，并按購(gòu)房款額的一倍賠償損失。天安公司答辯稱：紫金花園在建設(shè)過(guò)程中并未對(duì)設(shè)計(jì)作任何更改，所售房屋與預(yù)售時(shí)所作宣傳毫無(wú)區(qū)別，不存在欺詐，請(qǐng)求法院駁回畢衛(wèi)軍的訴訟請(qǐng)求。審判結(jié)果 天津市第二中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：畢衛(wèi)軍因個(gè)人生活需要購(gòu)買使用商品房屋，其行為應(yīng)屬消費(fèi)行為，其權(quán)益應(yīng)受《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的保護(hù)。天安公司在對(duì)預(yù)售房屋進(jìn)行宣傳時(shí)，應(yīng)客觀真實(shí)，不得進(jìn)行虛假宣傳，誤導(dǎo)消費(fèi)者。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，天安公司印發(fā)的宣傳材料與房屋實(shí)際狀況嚴(yán)重不符，其行為應(yīng)認(rèn)定為欺詐行為。綜上所述，根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二條、第三條、第十九條、第四十四條、第四十九條之規(guī)定，判決如下：

一、畢衛(wèi)軍與天安公司訂立房屋買賣合同予以解除；

二、天安公司于判決生效之日起十日內(nèi)，返還畢衛(wèi)軍購(gòu)房款1746536元人民幣，并賠償畢衛(wèi)軍損失費(fèi)1746536元人民幣。一審判決后，天安公司不服，向天津市高級(jí)人民法院提起上訴。天安公司上訴稱：在預(yù)售房屋時(shí)沒(méi)有進(jìn)行虛假宣傳誤導(dǎo)消費(fèi)者的行為，且雙方所簽合同中明確規(guī)定“本合同構(gòu)成雙方關(guān)于買賣該房產(chǎn)的全部協(xié)議內(nèi)容，并取代之前的一切資料提供”。因此不能因訟爭(zhēng)房屋實(shí)際狀況與宣傳材料不符而認(rèn)定是虛假宣傳，并判令其雙倍返還購(gòu)房款。畢衛(wèi)軍同意一審法院判決。天津市高級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：畢衛(wèi)軍是依據(jù)天安公司所提供的宣傳材料決定購(gòu)買房屋并支付購(gòu)房款的。在此之后雙方補(bǔ)簽購(gòu)房合同之中雖有“取代之前一切資料提供”的字句，但該合同并未涉及對(duì)空中花園宣傳結(jié)構(gòu)的約定，因此不能取代宣傳資料的內(nèi)容。且天安公司聲稱并未對(duì)設(shè)計(jì)作任何更改，則進(jìn)一步說(shuō)明其具有欺詐、誤導(dǎo)消費(fèi)者的故意。二審法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的有關(guān)規(guī)定，在查清事實(shí)分清責(zé)任的基礎(chǔ)上，經(jīng)調(diào)解雙方于1998年2月24日自愿達(dá)成如下調(diào)解協(xié)議：

一、畢衛(wèi)軍與天安公司訂立的購(gòu)買紫金花園第2座第25層B單元的合同自行解除；

二、天安公司返還畢衛(wèi)軍購(gòu)房款1746536元人民幣，賠償畢衛(wèi)軍損失978484元人民幣。評(píng)析近年來(lái)，消費(fèi)者因購(gòu)買商品房與房地產(chǎn)天發(fā)公司發(fā)生的糾紛越來(lái)越多，但消費(fèi)者主張房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行欺詐而要求雙倍賠償?shù)那闆r并不多見(jiàn)。本案在事實(shí)認(rèn)定及法律適用上均有值得探討的問(wèn)題。

一、天安公司的行為是否構(gòu)成欺詐 所謂欺詐，是指一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況，或故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人做出錯(cuò)誤的意思表示的行為。從本案來(lái)看，畢衛(wèi)軍與天安公司訂立的合同確屬因欺詐而訂立的。第一，天安公司確有欺詐故意和實(shí)施的欺詐行為。所謂欺詐故意是指欺詐的一方明知自己告知對(duì)方的情況是虛假的，會(huì)使對(duì)方陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，而希望或放任這種結(jié)果發(fā)生。本案中天安公司明知其宣傳材料與實(shí)際設(shè)計(jì)不符，這一點(diǎn)從天安公司所述的“從未對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行任何修改”的答辯中可以明確看出；既然設(shè)計(jì)從未修改，那么宣傳材料所介紹的三面臨窗全封閉的空中花園必然是虛假的。天安公司明知宣傳材料虛假卻故意隱瞞所謂空中花園是四周由欄桿圍繞而成全開(kāi)放式露臺(tái)的真實(shí)情況，以虛假的宣傳材料銷售房屋，其欺詐故意是明顯的。第二，畢衛(wèi)軍因受欺詐而做出錯(cuò)誤的意思表示。由于天安公司的欺詐行為，使畢衛(wèi)軍誤以為天安公司所出售的房屋確實(shí)與宣傳材料圖片介紹一致的空中花園，基于這種優(yōu)越舒適的居住環(huán)境，畢衛(wèi)軍才決定購(gòu)買。換言之，如果沒(méi)有天安公司的欺詐行為，畢衛(wèi)軍是不會(huì)購(gòu)買此房的。可見(jiàn)，天安公司的欺詐行為與畢衛(wèi)軍的購(gòu)房行為是存在著因果關(guān)系的。第三，雙方補(bǔ)簽購(gòu)房合同中關(guān)于“本合同構(gòu)成雙方關(guān)于買賣該房產(chǎn)的全部協(xié)議內(nèi)容，并取代之前的一切資料提供”的規(guī)定并不能免除天安公司的欺詐行為。因此畢衛(wèi)軍是依據(jù)天安公司提供的宣傳材料購(gòu)買房屋并支付購(gòu)房款的，即當(dāng)時(shí)購(gòu)房依據(jù)的是宣傳料而非合同，應(yīng)以宣傳材料所載明內(nèi)容為準(zhǔn)。畢衛(wèi)軍付款五個(gè)月后天安公司與之補(bǔ)簽合同，其行為本身就違反有關(guān)規(guī)定，這里姑且不論，此時(shí)天安公司如想修改宣傳材料所載內(nèi)容，應(yīng)明示畢衛(wèi)軍并征詢意見(jiàn)。但天安公司并未告知畢衛(wèi)軍房屋結(jié)構(gòu)有變動(dòng)，且合同中也未有空中花園宣傳結(jié)構(gòu)的說(shuō)明，因此只能視為空中花園立體結(jié)構(gòu)如同宣傳材料載明的內(nèi)容，在這種情況下，合同內(nèi)容取代之前資料的規(guī)定對(duì)畢衛(wèi)軍是沒(méi)有效力的。而且這種規(guī)定本身就是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逃避責(zé)任的一種方式。綜上所述，天公司實(shí)施了欺詐行為。

二、本案是否應(yīng)適用我國(guó)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》 對(duì)此有兩種不同意見(jiàn)。第一種意見(jiàn)認(rèn)為：《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》主要是調(diào)整即時(shí)買賣過(guò)程中發(fā)生的糾紛，買賣雙方當(dāng)事人之間一般不需要訂立書面合同。而作為商品房買賣行為，是一種要式法律行為，必須簽訂書面合同方能成立。基于合同所發(fā)生的糾紛，應(yīng)當(dāng)由《民法通則》等法律規(guī)定來(lái)調(diào)整，不應(yīng)適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》。第二種意見(jiàn)認(rèn)為本案適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》。首先，畢衛(wèi)軍的購(gòu)房行為符合消費(fèi)行為的法律特征。根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二條“消費(fèi)者為生活需要購(gòu)買、使用商品或者接受服務(wù)，其權(quán)益受本法保護(hù)”的規(guī)定，消費(fèi)行為的法律特征有二：一是行為目的須為生活需要；二是購(gòu)買的標(biāo)的須為商品。結(jié)合本案，畢衛(wèi)軍以個(gè)人名義購(gòu)買房屋是出于生活需要，沒(méi)有其他證據(jù)能夠證明其是為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目的而購(gòu)買該房屋；同時(shí)商品房雖然是不動(dòng)產(chǎn)，但其具有商品本質(zhì)屬性，列入商品范疇是勿庸置疑的。因此，畢衛(wèi)軍的購(gòu)房行為屬于消費(fèi)行為，應(yīng)受《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》調(diào)整。其次，《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》保護(hù)的是因消費(fèi)行為所受到損失的消費(fèi)者權(quán)益，并不限制消費(fèi)行為是基于什么形式產(chǎn)生的，無(wú)論是貨款兩訖的即時(shí)消費(fèi)，還是先付款后提貨的合同消費(fèi)，只要符合消費(fèi)行為的法律特征，都受《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的調(diào)整。三是根據(jù)特別法優(yōu)于一般法原則，《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》作為調(diào)整消費(fèi)領(lǐng)域這一特殊社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范，是在《民法通則》等一般法之外特別制定的，其效力優(yōu)于《民法通則》所規(guī)定的一般民事規(guī)范。因此，本案應(yīng)適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》。我們認(rèn)為第二種意見(jiàn)是正確的。

三、本案是否適用我國(guó)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第四十九條關(guān)于懲罰性賠償規(guī)定 如前所述，天安公司行為構(gòu)成欺詐，因欺詐行為而訂立的合同認(rèn)定無(wú)效。但對(duì)于無(wú)效合同給畢衛(wèi)軍所造成的損失應(yīng)采取什么賠償原則？與上述第二個(gè)問(wèn)題相聯(lián)系，有人主張適用《民法通則》按實(shí)際損失進(jìn)行賠償，有人主張適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》進(jìn)行懲罰性賠償。我們認(rèn)為，依照民法理論損害賠償?shù)姆秶允芎θ说膶?shí)際損失為限，而懲罰性賠償則不僅要賠償受害人實(shí)際損失，還要增加一定的賠償金額?！断M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第四十九條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買商品的價(jià)款或接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍”。這一規(guī)定充分體現(xiàn)了對(duì)消費(fèi)者的特殊保護(hù)規(guī)定。因此，對(duì)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)商品活動(dòng)所實(shí)施的欺詐行為應(yīng)適用懲罰性賠償金制度。同時(shí)，第四十九條規(guī)定對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，為任意性規(guī)定，主張經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任的權(quán)利在消費(fèi)者一方。根據(jù)民事權(quán)利特點(diǎn)，消費(fèi)者可以主張這一權(quán)利，也可以放棄這一權(quán)利，但一經(jīng)提出，經(jīng)營(yíng)者則必須按照消費(fèi)者的要求進(jìn)行賠償。本案中畢衛(wèi)軍將雙倍返還作為一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求提出，法院應(yīng)予支持。

參考法條：

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條：

商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：

經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門批準(zhǔn)調(diào)整的方案是否可以對(duì)抗當(dāng)事人之前訂立的合同？

法院觀點(diǎn)：

（1）原、被告簽訂的商品房買賣合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反我國(guó)合同法關(guān)于合同效力的規(guī)定，應(yīng)為有效。

（2）依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條的規(guī)定，宣傳資料的內(nèi)容視為要約而作為合同內(nèi)容，必須具備以下幾點(diǎn)：一是對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施作的說(shuō)明和允諾；二是該說(shuō)明和允諾具體確定；三是在具備了上述兩點(diǎn)后，還必須對(duì)商品房買賣合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響。滿足以上三點(diǎn)后，宣傳資料方可作為合同內(nèi)容，否則為要約邀請(qǐng)。（3）就本案爭(zhēng)議房屋所涉小區(qū)，被告宣傳為“國(guó)家康居住宅示范工程”，其宣傳材料中的說(shuō)明和允諾都是具體、明確的，尤其是國(guó)家康居住宅示范工程、容積率、綠化率、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)的宣傳，對(duì)商品房買賣合同的訂立和價(jià)格的確定是可以產(chǎn)生重大影響的，因此上述說(shuō)明和允諾應(yīng)當(dāng)視為要約，成為雙方合同內(nèi)容。按合同約定交房時(shí)，被告應(yīng)當(dāng)完成上述宣傳內(nèi)容。但按約達(dá)到房屋交付條件時(shí)，被告綠化率和容積率根據(jù)規(guī)劃部門的批準(zhǔn)與宣傳不符，相應(yīng)降低了標(biāo)準(zhǔn)等，均未達(dá)到宣傳的允諾，構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。律師提醒：

商品房買賣中宣傳材料的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，即使沒(méi)有載入合同中，也屬于合同內(nèi)容。

（一）關(guān)于商品房銷售廣告和宣傳材料是否為要約的問(wèn)題

銷售廣告和宣傳材料是銷售商品房的一種重要的促銷手段，因出賣人發(fā)布虛假?gòu)V告誘導(dǎo)買受人購(gòu)買房屋而引發(fā)的上訴案件，從《解釋》適用前的6件上升到73件，上訴案件的收案比例已經(jīng)超過(guò)全部商品房買賣合同糾紛案件的10％。審判實(shí)踐中，在對(duì)宣傳材料及銷售廣告是否為要約，是否構(gòu)成違約的認(rèn)定上，存在不同意見(jiàn)，形成了同案不同判的局面。形成這種局面的關(guān)鍵，在于對(duì)《解釋》第3條所作規(guī)定“商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作說(shuō)明和允諾具體確定”及“對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的視為要約”的理解不盡一致。根據(jù)《合同法》第15條的規(guī)定，商業(yè)廣告在原則上是一種要約邀請(qǐng)，沒(méi)有訂入合同中的廣告、宣傳資料內(nèi)容不能作為合同條款。這種情況下，買受人在因受到誤導(dǎo)購(gòu)買房屋遭受不利益時(shí)，其所受損失只能通過(guò)請(qǐng)求出賣人承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任進(jìn)行補(bǔ)償，這無(wú)法使買受人的損害得到全面補(bǔ)償。有學(xué)者指出，無(wú)論商業(yè)廣告或宣傳資料是否構(gòu)成要約，一旦購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買賣協(xié)議，開(kāi)發(fā)商制作且購(gòu)房者信賴的廣告及宣傳資料即構(gòu)成買賣合同的重要組成部分。如果開(kāi)發(fā)商制作、發(fā)布虛假?gòu)V告宣傳資料，亦可能因其所銷售的商品房不符合商銷性和適應(yīng)性而被認(rèn)定為欺詐。（注：葉林：“懲罰性賠償在商品房買賣合同中的適用問(wèn)題”，《人民法院報(bào)》，2003年7月15日。）各法院在適用第3條處理案件時(shí)的審理結(jié)果也不盡一致。尤其是出賣人廣告宣傳的設(shè)施、公共建設(shè)，如中心會(huì)所、停車車位等配套設(shè)施，或者是小區(qū)的綠地面積等宣傳，是否為要約的認(rèn)定上，各法院所作判定不一。筆者認(rèn)為，《解釋》第3條的規(guī)定保護(hù)了買受人合法權(quán)益，按照該條規(guī)定，以及《合同法》第14條的規(guī)定，在出賣人的銷售廣告和宣傳材料的內(nèi)容符合以下三個(gè)條件時(shí)，就應(yīng)認(rèn)定為要約。

1.出賣人就開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施作出說(shuō)明和允諾。2.該允諾和說(shuō)明具體確定。所謂具體確定，是指廣告的內(nèi)容是特定的、不抽象、不籠統(tǒng)。如小區(qū)綠化率達(dá)到80％、保證每?jī)蓱粲幸粋€(gè)停車位、規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)立健身房、游泳池，每單元兩部電梯等，現(xiàn)在已經(jīng)得到公認(rèn)，應(yīng)該認(rèn)定屬于具體確定的條件。（注：韓延斌：“最高人民法院?關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋?的理解與適用”，載于《民事審判指導(dǎo)與參考》總第15卷，人民法院出版社2003年版，第25頁(yè)。）但是象“高尚社區(qū)”、“具有熱帶雨林般的休閑會(huì)所”等宣傳就因?yàn)槠渑袛鄻?biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一，不應(yīng)認(rèn)定為具體確定。其中，對(duì)于“相關(guān)設(shè)施所作說(shuō)明和允諾具體確定”上，還有以下兩點(diǎn)必須考慮的因素。（1）在相應(yīng)的法規(guī)、規(guī)范性文件為要求的情況下，出賣人就小區(qū)的規(guī)劃、綠地面積、車位設(shè)置等作出承諾，應(yīng)視為要約。這首先是基于相關(guān)地方性法規(guī)或規(guī)范性文件的規(guī)定；其次是由于出賣人就小區(qū)的規(guī)劃、綠地面積、車位設(shè)置等已經(jīng)作出的承諾。如根據(jù)《北京市城市綠化管理?xiàng)l例》第13條第1款的規(guī)定，新建居住區(qū)的綠化面積不低于30％，并按居住人口人均2平方米的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)公共綠地；居住小區(qū)按人均1平方米的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)公共綠地。如果開(kāi)發(fā)商在廣告中承諾了綠地的具體面積的，應(yīng)認(rèn)定為要約。對(duì)于此種情況其他省市法院也作出過(guò)類似判決。（注：南京市規(guī)劃局《建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書》對(duì)小區(qū)車庫(kù)配套設(shè)施建設(shè)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該按照每戶0.2車位的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)車庫(kù)。在南京棲霞股份有限公司與買受人之間的買賣合同糾紛案件，法院就出賣人廣告中約定的車位數(shù)作為要約予以確認(rèn)。）（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在銷售房屋之前，規(guī)劃中已經(jīng)確定了小區(qū)各個(gè)部分的建設(shè)項(xiàng)目，并對(duì)原規(guī)劃建設(shè)的內(nèi)容進(jìn)行了公示，在出賣人與買受人簽訂了商品房買賣合同后，開(kāi)發(fā)商考慮到后期工程的建設(shè)對(duì)小區(qū)的規(guī)劃予以變更，該變更再次經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，對(duì)于原公示過(guò)的內(nèi)容是否認(rèn)定為要約。對(duì)此，筆者認(rèn)為可以分兩種情況進(jìn)行處理。①出賣人改變小區(qū)規(guī)劃，與原來(lái)公示的內(nèi)容不符，但改變后的公共設(shè)施、共用建筑的建造系為了小區(qū)全體居民的利益的，如果將變更后的項(xiàng)目拆除，會(huì)影響到整個(gè)小區(qū)買受人或居民居住生活的，對(duì)此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出賣人最初的公示內(nèi)容為要約，但在違約責(zé)任的承擔(dān)上，可適當(dāng)減少出賣人承擔(dān)違約金的數(shù)額；②出賣人變更小區(qū)的規(guī)劃是為了出賣人的后期工程獲得更大的利益。對(duì)此，即使經(jīng)過(guò)了規(guī)劃許可或辦理了變更手續(xù)，也應(yīng)該充分考慮買受人的利益，在認(rèn)定原公示內(nèi)容為要約的基礎(chǔ)上，由出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，并且盡可能判決出賣人按照原來(lái)對(duì)于小區(qū)的規(guī)劃補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)，重新進(jìn)行改建。3.是對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的。其中的關(guān)鍵在于買受人信賴這些廣告和宣傳資料中具體確定的說(shuō)明和允諾，并使之與出賣人訂立合同時(shí)，即為買受人對(duì)出賣人發(fā)出的要約作出承諾，即使該說(shuō)明和允諾沒(méi)有明確訂立在商品房買賣合同中，也應(yīng)認(rèn)定為合同內(nèi)容，出賣人違反該內(nèi)容的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

（二）出賣人無(wú)法交付宣傳材料、銷售廣告約定的內(nèi)容時(shí)，違約責(zé)任的認(rèn)定問(wèn)題

在出賣人無(wú)法交付銷售廣告、宣傳材料中承諾的公共綠地、配套設(shè)施時(shí)，是否認(rèn)定為違約的問(wèn)題上，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)結(jié)合個(gè)案情況作出判斷，是否構(gòu)成違約，不能一概認(rèn)定或否定。應(yīng)注意以下幾點(diǎn)。

1.對(duì)于出賣人無(wú)法交付房屋的配套設(shè)施，應(yīng)區(qū)別是現(xiàn)房銷售還是商品房預(yù)售來(lái)分別認(rèn)定違約責(zé)任。（1）現(xiàn)房銷售中買受人往往對(duì)于房屋的結(jié)構(gòu)、周邊環(huán)境、配套設(shè)施、公共設(shè)施等均有直觀的了解，在購(gòu)房當(dāng)時(shí)，就應(yīng)該知道出賣人交付的房屋及配套設(shè)施是否與廣告、宣傳材料一致。如果出賣人所銷售的房屋配套設(shè)施等與廣告、宣傳材料不符，買受人并未提出異議的，但在購(gòu)房后反悔的，此種情況不宜認(rèn)定為出賣人違約；如果出賣人所銷售的房屋配套設(shè)施等與廣告、宣傳材料不符，買受人當(dāng)即提出異議，出賣人亦承諾整改或答復(fù)日后將保持與廣告、宣傳材料一致，而出賣人在房屋交付使用后，未按照承諾履行的，則應(yīng)認(rèn)定出賣人為違約。（2）商品房預(yù)售中發(fā)生的出賣人未履行廣告或宣傳材料中承諾的，只要承諾或宣傳材料的內(nèi)容具體確定，并且對(duì)出賣人訂立合同房屋價(jià)格的確定有重大影響的，一旦出賣人違反約定，應(yīng)認(rèn)定為違約。

2.審判中要準(zhǔn)確地理解《解釋》第3條關(guān)于“商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響”的規(guī)定，特別是涉及到群體糾紛時(shí)，要考慮具體買受人在簽訂商品房買賣合同當(dāng)時(shí)的要求和意愿，不能簡(jiǎn)單地按紛爭(zhēng)發(fā)生后眾多買受人統(tǒng)一形成的意思考慮。

3.按照上述關(guān)于適用《解釋》第3條時(shí)如何認(rèn)定要約的分析，開(kāi)發(fā)商違反承諾，未能交付配套設(shè)施系因考慮整個(gè)小區(qū)規(guī)劃的合理性和協(xié)調(diào)性，及小區(qū)的整體利益而對(duì)公共設(shè)施的位置、用途使用方式等進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整，并僅對(duì)少數(shù)業(yè)主造成一定影響的，不要輕易認(rèn)定違約。在示范文本中規(guī)定，在“建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件的一些設(shè)計(jì)變更影響到買受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人未在設(shè)計(jì)審查單位批準(zhǔn)變更之日起10日內(nèi)，書面通知買受人的，買受人有權(quán)退房”。但在實(shí)踐中，買受人選擇退房的很少，選擇實(shí)際支付違約金的為絕對(duì)多數(shù)，所以對(duì)此問(wèn)題的研究仍舊十分緊要。筆者認(rèn)為，上述觀點(diǎn)符合《合同法》的規(guī)定，同時(shí)有利于保護(hù)買受人的權(quán)益，規(guī)范出賣人的銷售行為。對(duì)于出賣人就所銷售商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍之外的周邊環(huán)境所作的夸大不實(shí)宣傳，誤導(dǎo)買受人購(gòu)房使買受人遭受不利益的，根據(jù)《合同法》第42條的規(guī)定，可由買受人請(qǐng)求由出賣人承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。