第一篇：以信托制度促融資改革

以信托制度促融資改革

關(guān)鍵詞：票據(jù)貼現(xiàn) 票據(jù)市場 票據(jù)融資

百姓金融網(wǎng)導(dǎo)讀：信托制度應(yīng)用在政府投融資改革的法律依據(jù)已基本明確，信托資金投向城市重大基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目、支持國企改制的具體實(shí)踐應(yīng)用已經(jīng)開始啟動。上海外環(huán)隧道、浦東磁懸浮軌道交通、北京CBD土地開發(fā)、天津?yàn)I海新區(qū)管網(wǎng)、蘇嘉杭高速公路等信托計劃分別實(shí)施，信托制度在當(dāng)?shù)卣耐度谫Y改革方面起到了非常積極的作用。

一、為政府提供融資平臺，管理和盤活國有資產(chǎn)

1、開展國有資產(chǎn)信托，支持國有資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整。國有企業(yè)的產(chǎn)權(quán)改革和國有資本的戰(zhàn)略性重組和調(diào)整工作已在緊鑼密鼓之中進(jìn)行。在這個過程中，信托制度所能發(fā)揮的重要作用之一，就是借助國有資產(chǎn)信托管理方式，完善和強(qiáng)化政府對國有資產(chǎn)的管理。國有資產(chǎn)信托是在國有企業(yè)資產(chǎn)清產(chǎn)核資量化的前提下，采取信托方式，委托有管理能力的信托公司為國家管理和運(yùn)用一部分國有資產(chǎn)的行為。這樣做，一方面可以將國有資產(chǎn)通過信托方式轉(zhuǎn)移到非行政化的受托人名下，受托人為了國家利益行使管理和處分這部分資產(chǎn)的權(quán)利，使國有資產(chǎn)有明確具體的、市場化的產(chǎn)權(quán)主體；另一方面，通過信托方式，委托人、受托人和受益人之間的權(quán)利、義務(wù)明確，使國家利益得到最大程度的維護(hù)。

2、通過信托方式管理各級國有企業(yè)、投資主體在以往的投資過程中形成的非流通股股權(quán)。非流通股信托投資業(yè)務(wù)，一定程度上將固化的非流通股通過信托方式集中起來，通過對非流通股股權(quán)、收益權(quán)打包做成非流通股受益權(quán)信托。此信托投資者擁有分享這些非流通股紅利的權(quán)利，但非流通股的其他權(quán)力如表決權(quán)等依然由原投資主體享有。這樣，投資主體既可以實(shí)現(xiàn)原有投資的流動性和一定程度的變現(xiàn)，同時還保留了原有投資的戰(zhàn)略作用；對于作為自然人的投資人，由于投資規(guī)模的限制，幾乎沒有機(jī)會涉足到非流通股權(quán)投資上，通過該信托，在相同凈資產(chǎn)收益率下，可以得到更高的投資回報。

3、開展基礎(chǔ)設(shè)施信托，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高城市競爭力。改革開放以來，各地城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得了十分顯著的成就，但將來的建設(shè)任務(wù)依然十分繁重。這些建設(shè)資金的解決，僅靠政府的力量和商業(yè)銀行貸款是不行的，需要充分發(fā)揮信托在基礎(chǔ)設(shè)施投融資運(yùn)作中的重要作用。利用信托制度，針對政府的總體部署和規(guī)劃，將基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)分為非經(jīng)營性公益項(xiàng)目投資、準(zhǔn)經(jīng)營性項(xiàng)目投資和純經(jīng)營性項(xiàng)目投資三類，同時針對不同的投資目的和特征，設(shè)計出不同的投資方式和切入點(diǎn)，以提高城市基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)作效果。信托制度打破了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與社會民間資金相互隔絕的狀態(tài)，為社會民間資金直接進(jìn)入城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了一個通道，借此通道，能夠?qū)崿F(xiàn)城市基礎(chǔ)設(shè)施投資主體的多元化和融資渠道的多元化，讓市場在長期資源的配置方面發(fā)揮主要的和關(guān)鍵的作用，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和資本市場的有機(jī)結(jié)合，有利于形成適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)要求的多元化的基礎(chǔ)設(shè)施投融資機(jī)制。在信托參與城市投融資體制改革方面，一些信托計劃的成功實(shí)施，為我們運(yùn)用集合資金信托方式，將閑散的社會資金整合起來，參與到城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目中去，形成多元化的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資體系，提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。

二、利用信托平臺，創(chuàng)新投融資體制

信托公司在獲得保留資格并獲準(zhǔn)重新登記之后，應(yīng)當(dāng)充分利用信托制度平臺，積極推進(jìn)各類交通、城建、水務(wù)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目投融資體制的創(chuàng)新。此外，MBO（管理層收購）、ESOP（員工持股計劃）、國有股權(quán)代管、國有資產(chǎn)托管等信托解決方案將逐步應(yīng)用于國有（集體）企業(yè)的改制重組中，信托制度優(yōu)勢將顯示其中。

1、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資。

信托公司目前信托業(yè)務(wù)的拓展重點(diǎn)主要集中在利用政府信用為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)籌集資金上，尤其是解決項(xiàng)目公司的資本金或前期啟動資金問題，減輕政府在市政建設(shè)方面的財政壓力，實(shí)現(xiàn)融資方式多元化，在促進(jìn)政府投融資機(jī)制改革與創(chuàng)新并降低項(xiàng)目實(shí)施主體融資成本同時，使當(dāng)?shù)赝顿Y者享受到一定的投資收益。

根據(jù)上海浦東磁懸浮軌道交通股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓、蘇州蘇嘉杭高速公路股權(quán)信托項(xiàng)目、上海外環(huán)線隧道資本金投資、北京CBD信托貸款等信托計劃的成功實(shí)施及方案設(shè)計經(jīng)驗(yàn)，信托公司利用信托資金進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施投資主要有以下幾種方式，現(xiàn)以具體案例分析如下：

（1）已有股權(quán)設(shè)立自益信托，將受益權(quán)分割轉(zhuǎn)讓。交通局蘇嘉杭項(xiàng)目公司中蘇州方的國發(fā)集團(tuán)與蘇州高速合并持有的22％的股權(quán)將通過這種方式進(jìn)行融資2.6億元，用于其他建設(shè)項(xiàng)目，結(jié)余資金成本近400萬元。目前該信托項(xiàng)目的準(zhǔn)備工作已基本完成，預(yù)計在今年年底實(shí)施。

（2）實(shí)施資金信托計劃，進(jìn)行資本金投入。對于資本金尚未到位的項(xiàng)目，可以由信托公司實(shí)施資金信托計劃，資金用途為該項(xiàng)目的資本金投入，避免信貸資金用于股本金出資的問題，并有效地降低融資成本。

（3）實(shí)施資金信托計劃，進(jìn)行信托貸款。沒有成立項(xiàng)目公司的市政項(xiàng)目，可以先由信托投資公司實(shí)施資金信托計劃募集資金，資金用途為向市政項(xiàng)目進(jìn)行信托貸款，通過信托計劃實(shí)現(xiàn)融資手續(xù)的簡便化并有效地降低資金成本。這種方式，同樣適用于重大建設(shè)項(xiàng)目的后續(xù)配套資金的籌措安排。

2、國有企業(yè)改制。

在目前正在進(jìn)行的國有企業(yè)改制、國有（集體）資本從競爭行業(yè)及中小企業(yè)戰(zhàn)略性退出的過程中，信托公司已經(jīng)為一批國有企業(yè)設(shè)計出管理層收購（MBO）的信托方案。信托公司接受國有企業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊的共同委托，按照經(jīng)營管理團(tuán)隊的目的和要求，通過資金信托方式，由信托公司出面代為收購（以控股為目的）、持有并管理委托人所經(jīng)營企業(yè)的股權(quán)，并通過股權(quán)信托促進(jìn)改制后的企業(yè)建立激勵約束機(jī)制，完善法人治理結(jié)構(gòu)。

這種信托方案的好處是：有效地解決了國企改制中管理層參與的資金缺口問題；通過信托合同約定，保證股權(quán)管理的規(guī)范；由于引入了外部金融機(jī)構(gòu)，從而保證了收購過程的公正、透明和高效。信托公司將在改制過程中履行專家職責(zé)，提供從框架設(shè)計、融資安排、財務(wù)顧問等整體性專業(yè)服務(wù)。

3、國有資產(chǎn)有效托管。

國有（集體）企業(yè)改制完成之后，大多數(shù)企業(yè)的國有（集體）股權(quán)將低于20％，股權(quán)結(jié)構(gòu)比較分散，這種非控股權(quán)的管理將成為市政府面臨的一大問題。信托公司可以發(fā)揮財產(chǎn)事務(wù)管理功能，按照市國資部門的委托要求，對國有資產(chǎn)進(jìn)行代管或設(shè)立財產(chǎn)信托，行使股權(quán)管理的職責(zé)，承擔(dān)國有資產(chǎn)保值增值的責(zé)任，避免國有股權(quán)主體缺位的問題，并利用信托的破產(chǎn)隔離制度保障國有資產(chǎn)的完整性。此外，信托公司還將發(fā)揮為社會公益事業(yè)服務(wù)的功能，為社會各類公益事業(yè)的委托人服務(wù)，實(shí)現(xiàn)其特定目的；或通過企業(yè)年金信托，確保補(bǔ)充養(yǎng)老金的資金安全、增值與發(fā)放。

第二篇：信托融資

信托融資

房地產(chǎn)信托“432”條件主要是指：

4代表的是房地產(chǎn)公司4證齊全，“四證”即指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程開工許可證》。

3是指項(xiàng)目中房地產(chǎn)公司至少要有30%的自有資金。是指融資方至少有2級或以上的資質(zhì)，二級資質(zhì)指：

1．注冊資本不低于2000萬元；

2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；

3．近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

4．連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；

5．上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

6．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；

7．工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；

8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

9．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

第三篇：以開放促改革

尊敬的黨組織：

黨的十八屆三中全會，一張“以開放促改革”的路線圖問世。自治區(qū)黨委八屆六次全委(擴(kuò)大)會迅速作出相應(yīng)部署：以建設(shè)絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶為契機(jī)，全面推進(jìn)新疆對外開放。

改革開放30多年來，新疆已經(jīng)逐步形成了沿邊境線、沿亞歐大陸橋和沿交通干線的全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對外開放格局，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會事業(yè)等各方面的成就很大程度上得益于全方位的對外開放。因此，無論從國家戰(zhàn)略要求，還是從新疆實(shí)際需要出發(fā)，進(jìn)一步以開放促改革是我國，更是新疆未來相當(dāng)長時期內(nèi)的一項(xiàng)重要任務(wù)和戰(zhàn)略選擇。

新疆是我國向西開放的重要門戶，是國家實(shí)施陸上開放戰(zhàn)略的重要支點(diǎn)。建設(shè)絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶和國家加大陸上開放的戰(zhàn)略構(gòu)想，對新疆而言是難得的重大歷史機(jī)遇。我們要牢牢抓住機(jī)遇，利用好各項(xiàng)政策，以開放促改革，加大全方位開放力度，努力將新疆建設(shè)成絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶上重要的交通樞紐中心、商貿(mào)物流中心、金融中心、文化科技中心，建設(shè)成我國新興的加工制造基地和能源資源陸上大通道及戰(zhàn)略基地，建設(shè)成絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶上的核心區(qū)，切實(shí)當(dāng)好建設(shè)絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶的橋頭堡、主力軍、排頭兵。

以開放促改革，是因?yàn)殚_放本身也是改革，是為了更好地解放和發(fā)展生產(chǎn)力，二者相互促進(jìn)，相互融合。不改革，開放是無源之水，難以進(jìn)行;不開放，改革將行而不遠(yuǎn)。如今，改革已經(jīng)進(jìn)入深水區(qū)，隨著改革開放越往縱深發(fā)展，新疆發(fā)展中的問題和矛盾以及有待完成的任務(wù)越交織疊加、錯綜復(fù)雜。而堅持以開放促改革，可以將開放帶來的壓力轉(zhuǎn)化為改革和發(fā)展的動力，必然也會推進(jìn)新疆一些難點(diǎn)問題和深層矛盾的解決，從而把新疆全面深化改革推向一個新階段、開創(chuàng)一個新局面。

以開放促改革，要通過擴(kuò)大開放來消除制約改革發(fā)展的體制機(jī)制障礙，促改革、促發(fā)展、促創(chuàng)新。新疆的對外開放取得了很大成績，但也存在思想觀念落后、發(fā)展環(huán)境欠缺、發(fā)展方式粗放、開放程度不夠等問題。從新疆的實(shí)際看，改革開放步伐滯后于全國，更滯后于東部地區(qū)。這一方面說明新疆與東部發(fā)展差距拉大的原因;另一方面也預(yù)示著以開放促改革對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)的巨大空間。因此，無論是微觀層面還是宏觀層面，我們都要利用好后發(fā)優(yōu)勢，“引進(jìn)來”“走出去”加大力度，積極吸收借鑒其他地區(qū)開放中的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和做法。既虛心向先進(jìn)學(xué)習(xí)，又不妄自菲薄、盲目照搬，創(chuàng)造性地開展工作，不斷突破束縛生產(chǎn)力發(fā)展的觀念、體制、做法，走出有符合新疆特色的改革路子。

以開放促改革，要積極推進(jìn)重點(diǎn)領(lǐng)域、重大項(xiàng)目的深化改革，拓展新的開放合作空間。無論是改革還是開放，都需要務(wù)實(shí)的平臺。我們要充分發(fā)揮新疆向西開放的地緣和區(qū)位優(yōu)勢，積極推進(jìn)新疆與絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶沿線國家的全方位務(wù)實(shí)合作;加快基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通;加快面向周邊國家和國內(nèi)的交通大通道建設(shè);加大金融對外開放力度，加強(qiáng)區(qū)域金融合作。要深化拓展中國—亞歐博覽會等平臺機(jī)制;積極探索中哈霍爾果斯國際邊境合作中心和喀什、霍爾果斯經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)開發(fā)建設(shè)的新模式;積極參與中國與中亞國家自貿(mào)區(qū)談判，爭取在新疆設(shè)立中國—中亞自由貿(mào)易區(qū)，從而形成全方位開放新格局，在更高、更廣層面上構(gòu)筑起新的發(fā)展平臺，形成新的改革優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)向西開放新突破。

匯報人：xiexiebang

第四篇：信托制度

信托制度的特點(diǎn)作一簡單介紹

信托是什么？根據(jù)《中華人民共和國信托法》中對信托的定義，“信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者外分的行為?！蓖ㄋ椎卣f，信托就是在信任他人的基礎(chǔ)上，由他人以其名義替自己管理財產(chǎn)。作為“受人之托，代人理財”的受托人也就是信托公司，將充分履行專業(yè)化財產(chǎn)管理的職責(zé)，最大和度地實(shí)現(xiàn)信托財產(chǎn)的保值和增值，為信托收益權(quán)分離和破產(chǎn)隔離。除了具有這兩個基本特點(diǎn)以外，還有一些派生出來的特點(diǎn)。

一、信托財產(chǎn)的權(quán)利與利益分離。信托一經(jīng)成立，就把信托財產(chǎn)的收益權(quán)分離給受舉國

人，而把信托財產(chǎn)的所有權(quán)從委托人轉(zhuǎn)移到受托人，使受托人享有信托財產(chǎn)的運(yùn)用、處分、管理權(quán)。信托合同對信托財產(chǎn)的運(yùn)用、管理、處分有著嚴(yán)格的規(guī)定，受托人只能按照合同約定的范圍和方式進(jìn)行動作。這種信托財產(chǎn)的所有權(quán)，受益權(quán)相分離，管理屬性與利益屬性的分離的機(jī)制設(shè)計，固定了當(dāng)事人各方的權(quán)利和義務(wù)，使得信托管理可以類似現(xiàn)代公司制，走專家理財?shù)牡缆?，而設(shè)計信托產(chǎn)品以可以多種多樣。比如，信托產(chǎn)品的受益人可以是自己（自益信托），也可以是他人（他益信托），還可以是大眾（公益信托），這是信托產(chǎn)品獨(dú)有的東西。如果受益人是社會弱勢人群，比如孤兒寡母，殘疾人等，或公益機(jī)構(gòu)和慈善機(jī)構(gòu)等，利用信托方式，使受益人有保障地定期獲得收入是最佳的選擇。信托公司還可以通過遺囑信托方式為作為受益人的死者親屬提供對連續(xù)幾代人理財服務(wù)的。歷經(jīng)數(shù)百年歷史驗(yàn)證，信托制度的二權(quán)分離的確是一種科學(xué)的制度安排。

二、二信托財產(chǎn)的獨(dú)立性和破產(chǎn)隔離。信托一旦有效設(shè)立，信托財產(chǎn)即從委托人、受托人

以及受益人的自有財產(chǎn)中分離出來，而成為一塊獨(dú)立運(yùn)作的財產(chǎn)。從委托人的角度，委托人轉(zhuǎn)移財產(chǎn)于受托人之后，委托人原則上對偏差托財產(chǎn)及其衍生利益已喪失所有權(quán)，從使信托財產(chǎn)完全獨(dú)立于委托人自有財產(chǎn)之外。從受托人角度，受托雖占有信托財產(chǎn)，但因信托財產(chǎn)所有權(quán)管理屬性與利益屬性分割，不擁有完全的所有權(quán)，從受益人角度，受益人在信托存繼期間，只有請求給付信托利益的權(quán)利，對信托財產(chǎn)本身并無權(quán)支配占有，其債權(quán)人更無法對信托財產(chǎn)有任何主張，充其量只能及受益人應(yīng)得的信托利益。所以，信托財產(chǎn)一經(jīng)成立即超越委托人，受托人，受益 人以及三者任何一方的債權(quán)人獨(dú)立存在，這就是信托“閉鎖效應(yīng)”信托一旦設(shè)立信托財產(chǎn)即自行封閉與外界隔絕，它保證了信托財產(chǎn)的運(yùn)作不會受到信托當(dāng)事人生產(chǎn)經(jīng)營狀況和債務(wù)關(guān)系的影響。通俗的說，如果委托人破產(chǎn)；對于受托人信托公司來說，由于信托資產(chǎn)和信托公司撲克有資習(xí)是完全分開的，信托公司破產(chǎn)時，信托財產(chǎn)不屬于其破產(chǎn)財產(chǎn)，出不能以信托資產(chǎn)償還債務(wù)。這一制度安排既有利于信托財產(chǎn)安全地實(shí)現(xiàn)保值和增值，也有利于財產(chǎn)管理保持穩(wěn)定和連續(xù)。

三、委托人責(zé)任和受托人責(zé)任的有限性。對委托人而言，由于信托財產(chǎn)具有獨(dú)立性，獨(dú)立

于委托人未設(shè)立信托的其他財產(chǎn)，故委托人無須對信托財產(chǎn)運(yùn)用中產(chǎn)生的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。因此，信托可使委托人在分享信托收益的同時無須承擔(dān)因此帶來的異常風(fēng)險。對受托人而言，雖然在信托期限內(nèi)享有信托財產(chǎn)的所有權(quán)，但還是必須按照法律、法規(guī)和信托合同規(guī)定的范圍內(nèi)動作財產(chǎn)，因?yàn)橐坏┏鲞@個范圍，如造成經(jīng)濟(jì)損失，受托人是需要自己賠償?shù)模绻侵覍?shí)和勤勉地履行了義務(wù)，則經(jīng)營虧損等將由信托財產(chǎn)補(bǔ)償。這對委托人和受托人都是一個公平的原則。

四、受托人責(zé)任繁重。在信托方式下，信托法為使受托人真下做到“受人之托，忠人之

事”防范受托人利用受托地位侵害受益人利益，對受托人規(guī)定了嚴(yán)格的義務(wù)和責(zé)任。如要求受托人須為受益人最大利益處理信托事務(wù)，須對信托財產(chǎn)分別管理，分別記賬，不得利用信托財產(chǎn)為自己謀取利益，等等。此外，還特別規(guī)定；如果信托投資公司違背信托文件的約定管理、運(yùn)用、處分信手續(xù)資金而導(dǎo)致信托投資公司負(fù)責(zé)賠償；信托投資公司由此而導(dǎo)致的損失，可按《公司法》的有關(guān)規(guī)定，要求其董事、監(jiān)事、高級管理人員承擔(dān)賠償責(zé)任。比照一般 的委托方式，則受托人所負(fù)義務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如信托時大，而當(dāng)事人又非法律專家，不可能在合同中對受托人義務(wù)做出詳盡的約定，此時，委托人如遇人不淑，則利益難免受損。總之，在信托方式下，受托人的義務(wù)和責(zé)任要嚴(yán)格得多，這有利于防范道貌岸然德風(fēng)險，保護(hù)委托人和受益人利益。

五、受托人管理受托財產(chǎn)方便。在委托方式下，信托財產(chǎn)一般以委托人名義運(yùn)用，凡事需

經(jīng)委托授權(quán)，手續(xù)過于繁瑣，交易對方為控制風(fēng)險也多需調(diào)查受托人的權(quán)限及委托人的信用狀況，效率難免低下。信托方式下，由于受托人是以自己名義為委托人管理信

托財產(chǎn)，既無須事事請示委托人，也無須頻繁要求委托人授權(quán)，更不會產(chǎn)生受托人是否有權(quán)限的誤碼題，加之受托人本身的信用也是交易的擔(dān)保，故交易相對人無須調(diào)查受托的權(quán)限范圍或委托人的資信，這不公便利了交易，也降低了交易成本，提高了管理財產(chǎn)的效率。信托制度的建立，滿足了人們?nèi)找媾蛎浀睦碡斝枨蟆Ｐ磐兄贫鹊耐怀鎏攸c(diǎn)是財產(chǎn)所有人以自有財產(chǎn)設(shè)立信托后，受托人要為受益人的最大利益謹(jǐn)慎管理信托財產(chǎn)，信托獨(dú)特的制度設(shè)計使其能很好地平衡財產(chǎn)安全性與理財效率兩者間的關(guān)系。與其他制度相比較，信托制度是既讓財產(chǎn)所有人不參與具體管理經(jīng)營，又能最限度地幫助其獲取收益的最佳法律制度，非常適合一般投資者。目前，信托制度已是世界上最主要地理財方式，國外金融產(chǎn)品中已有70%是信托產(chǎn)品。隨著我國人民的生活水平逐年提高，廣大人民群眾在解決溫飽后，手中有了漸多的積蓄和財產(chǎn)，期望進(jìn)行新的投資，以實(shí)現(xiàn)保值增值。但現(xiàn)實(shí)生活中，不少有錢人乏投資經(jīng)驗(yàn)，而懂投資的理財專家卻沒有足夠的錢。因此，運(yùn)用信托制度，通過專家的專業(yè)化運(yùn)作，分散風(fēng)險，獲取可觀眾收益，無疑是投資者的第一選擇。

第五篇：信托融資-房地產(chǎn)融資要求

房地產(chǎn)融資要求

融資方或其控股股東具備二級以上的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。（滿足四、三、二條件）也即四證齊全、自有資金超過35%、二級開發(fā)資質(zhì)。有的信托公司需要行業(yè)百強(qiáng)和地方龍頭。

第1條財務(wù)狀況

對融資方財務(wù)狀況的基本要求是：

（一）融資方為多項(xiàng)目開發(fā)商或綜合性開發(fā)商，其資產(chǎn)負(fù)債率不超過75%，凈資產(chǎn)不低于5000萬（資產(chǎn)負(fù)債率計算可扣除預(yù)收房屋銷售款計算）；

（二）融資方如為單一項(xiàng)目新設(shè)公司，其資產(chǎn)負(fù)債率要求可適度放寬，實(shí)收資本應(yīng)不低于1000萬；單一項(xiàng)目公司如分期開發(fā)，且在我司介入前已有開發(fā)和銷售記錄的，應(yīng)適用第（一）項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。

第2條開發(fā)經(jīng)驗(yàn)

融資方或所屬集團(tuán)具有連續(xù)開發(fā)三年以上的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，且開發(fā)業(yè)績良好，累計竣工面積在20萬平方米以上。

第3條發(fā)展?jié)摿?/p>

融資方或所屬集團(tuán)有一定項(xiàng)目儲備，持續(xù)發(fā)展能力較強(qiáng)。

第4條行業(yè)地位

融資方或其所屬集團(tuán)具有一定的行業(yè)地位，符合以下之一的：

（一）為全國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)（中國指數(shù)研究院發(fā)布的名單）或區(qū)域（省、直轄市）綜合排名前10位的企業(yè)（不含全國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)）；

（二）雖未達(dá)到第（一）項(xiàng)要求，但股東背景突出，控股股東為其他行業(yè)地位突出的大型央企（國資委要求退出房地產(chǎn)領(lǐng)域的除外）、國企和民營企業(yè)（全國民營百強(qiáng)企業(yè)）；

（三）雖無具體排名，但在建項(xiàng)目市政及生活配套項(xiàng)目成熟健全，項(xiàng)目條件與周邊同類物業(yè)比較有明顯優(yōu)勢，市場承接力強(qiáng)，有較高盈利空間。

第5條開發(fā)條件

項(xiàng)目權(quán)屬清晰，“四證”齊全（即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》）。

第6條資本金要求

項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國家最低要求并足額到位。

第7條項(xiàng)目監(jiān)管

能配合接受我司或我司委托的監(jiān)理公司對項(xiàng)目監(jiān)管，以銷售資金作為還款來源的項(xiàng)目原則上需要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目抵押并能接受分期還款或存單、保證金質(zhì)押。

第8條保障性住房

保障房的建設(shè)單位應(yīng)具備以下資質(zhì)：

（一）政府背景的保障性住房開發(fā)建設(shè)機(jī)構(gòu)，須具備合格的企事業(yè)法人資格，有負(fù)責(zé)保障性住房建設(shè)的政府相關(guān)批復(fù)文件，如屬政府平臺，另需按政府平臺相關(guān)政策執(zhí)行；

（二）如為保障性住房代建企業(yè)，須已與政府簽訂代建項(xiàng)目協(xié)議；項(xiàng)目已列入建設(shè)計劃，廉租房、公租房須已與政府簽訂回購協(xié)議。

第9條舊城改造

項(xiàng)目必須已完成拆遷工作或已全面簽訂拆遷協(xié)議，拆遷工作無障礙，可進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開發(fā)。

第10條結(jié)構(gòu)融資安排

對房地產(chǎn)集合信托計劃，采用結(jié)構(gòu)化方式進(jìn)行融資安排的，其優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)配比比例不得高于3：1。

第11條其他條件存在以下情況的項(xiàng)目原則上不介入：

（一）項(xiàng)目土地已閑置超過兩年，存在被政府收回風(fēng)險；

（二）擅自改變土地用途和性質(zhì)進(jìn)行開發(fā)；

（三）嚴(yán)重拖延開竣工時間；

（四）來自于其他金融機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目貸款（或融資）已被挪用等。