第一篇：集資建房-20150606-從一起集資房買賣糾紛看產(chǎn)權(quán)單位故意為難購房人及購房人如何維護(hù)自身權(quán)益-v2-有參考意義

從一起集資房買賣糾紛看產(chǎn)權(quán)單位故意為難購房人及購房

人如何維護(hù)自身權(quán)益

來源：靳雙權(quán)律師發(fā)表時間：2015年06月06日

【案件簡介】：

王先生和妻子在同一家國有建筑工程單位做技術(shù)工作，2009年單位根據(jù)王先生的職稱、工齡及雙職工等因素，分配給王先生一套90平方米、按經(jīng)濟(jì)適用住房管理的公有住房。王先生當(dāng)年就與單位簽訂了《集資建房預(yù)售合同》，雙方約定購房款為31萬元，單位應(yīng)于2011年3月將房屋交付給王先生使用。合同簽訂后，王先生便按照合同約定支付了全部購房款。

2011年，王先生跳槽去了另一家國有建筑單位，辦離職手續(xù)時對于房子的問題雙方均未提及。但離職后到新單位上了幾天班，王先生意外地受到了原單位寄給自己的一份解除《集資建房預(yù)售合同》通知書。通知書的大概內(nèi)容為：由于王先生已不是本單位的職工，單位書面通知王先生解除雙方簽訂的《集資建房預(yù)售合同》，并已將購房款退回到王先生的工資卡中。

王先生一肚子委屈，找到單位說理。單位答復(fù)：“還有好多職工沒有分到房子呢，你既然離開單位，就不是單位的職工了，單位要優(yōu)先把這套房子非配給其他在職職工。”單位還拿出了《公司內(nèi)部集資建房、調(diào)房辦法》補(bǔ)充規(guī)定，補(bǔ)充規(guī)定中提到：如果職工離開公司，原購住房要交還給單位。而王先生發(fā)現(xiàn)，該補(bǔ)充規(guī)定注明的生效時間正是他提出辭職的時間?！把a(bǔ)充規(guī)定完全是針對我個人的，單位就是不想把房子賣給我?！蓖跸壬硎鞠牒蛦挝淮蚬偎?，卻被告知這屬于單位內(nèi)部分房糾紛，法院不受理。后王先生無奈之下找到了房產(chǎn)專家靳雙權(quán)律師，靳律師在詳細(xì)了解了該案的情況后，建議王先生向北京市仲裁委員會申請仲裁。

【審判結(jié)果】：

北京市仲裁委員會經(jīng)過審理后作出裁定：

一、單位單方面解除《集資建房預(yù)售合同》的行為無效，單位應(yīng)繼續(xù)履行雙方所簽訂的《集資建房預(yù)售合同》。

二、仲裁費用由單位承擔(dān)。單位不服仲裁裁決，依法向北京市第二中級人民法院申請撤銷裁決書，北京市第二中級人民法院經(jīng)過審理后，依法作出裁定：

駁回單位申請撤銷北京仲裁委員會裁決的請求。【靳雙權(quán)律師剖析】：

本案是一起典型的職工與單位間集資建房合同糾紛，單位所謂的“《公司內(nèi)部集資建房、調(diào)房辦法》補(bǔ)充規(guī)定”不能作為單位回收房屋的法律依據(jù)。

王先生在與單位簽訂《集資建房預(yù)售合同》時，單位還沒有制定“調(diào)房辦法”的補(bǔ)充規(guī)定，該補(bǔ)充規(guī)定的內(nèi)容也沒有經(jīng)過王先生的確認(rèn)。單位針對王先生的離職行為所制定的補(bǔ)充規(guī)定，實際上是單位擅自變更了雙方所簽訂的《集資建房預(yù)售合同》。該補(bǔ)充約定在沒有經(jīng)過王先生確定的前提下，不具有約束力，單位無權(quán)單方面解約。

王先生與單位簽訂的《集資建房預(yù)售合同》是在雙方平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，雙方均具有締約的主體資格，且本案合同的內(nèi)容不違反國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，代表了雙方的真實意思表示，合同合法有效，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。

雖然單位又另行與其他職工簽訂了《集資建房預(yù)售合同》，但新簽定的合同并不導(dǎo)致原合同的解除，原合同仍然有效。單位在原合同未解除的情形下又再次出售房屋的行為，屬于一房二賣，單位的行為已構(gòu)成違約。

本案中，作為出賣人的單位，單方解除合同的行為違反了誠實信用的原則。同時，單位未提供充足證據(jù)證明本案合同履行過程中存在《合同法》第94條之規(guī)定的情形，離職本身不能作為解除本案合同的依據(jù)。而且單位也沒有充分的理由說明繼續(xù)履行合同已成為不可能，股雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行本案合同。

在案件審理過程中，單位的律師提出，按照最高人民法院頒布的《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》第3條規(guī)定：因單位內(nèi)部建房、分房引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛，均不屬于人民法院主管工作的范圍。因此，單位認(rèn)為仲裁委也不應(yīng)管轄。

但靳律師認(rèn)為，對于該條文，并不能單純的理解為“單位與職工之間所產(chǎn)生的房產(chǎn)糾紛均不屬于法院的受案范圍”。在確定誰有分房資格或誰能參與集資建房是單位內(nèi)部管理問題，法院不會涉及。但是在確定集資購房資格后，雙方簽署 2 《集資建房預(yù)售合同》時處于平等的地位，雙方基于合同產(chǎn)生的糾紛屬于平等民事主體之間產(chǎn)生的糾紛，并非基于行政上下級關(guān)系所產(chǎn)生的糾紛，應(yīng)受《合同法》的約束。因此，當(dāng)事人可以通過訴訟或仲裁的方式予以解決。

由于王先生與單位簽訂《集資建房預(yù)售合同》時約定，雙方發(fā)生爭議是可以提請北京仲裁委員會進(jìn)行仲裁。但據(jù)此約定，對于履行《集資建房預(yù)售合同》所發(fā)生的爭議，雙方并不是去法院解決糾紛，而是到北京仲裁委員會申請仲裁，最終，仲裁委經(jīng)過審理后作出裁決，支持了王先生的全部仲裁請求。在這里需要特別指出，仲裁委的裁決書與法院的判決書具有同等法律效力，都具有強(qiáng)制執(zhí)行力。