第一篇：土地收儲“四管一控”將助推城投公司轉(zhuǎn)型-發(fā)布版范文

土地收儲?四管一控?將助推城投公司轉(zhuǎn)型

江蘇現(xiàn)代資產(chǎn)投資管理顧問有限公司 王蓬

日前財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、銀監(jiān)會等四部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范土地儲備和資金管理等相關(guān)問題的通知》（以下簡稱?通知?）。從《通知》內(nèi)容來看，是在43號文之后，進(jìn)一步規(guī)范地方政府投融資行為的重要文件，其直接目的是限制土地儲備規(guī)模、理順土儲機(jī)構(gòu)和城投公司關(guān)系?！锻ㄖ匪?四管一控?內(nèi)容在規(guī)范化土地收儲運(yùn)作的同時(shí)，也為城投公司帶來了轉(zhuǎn)型機(jī)遇。（注：?四管一控?，即土地收儲的組織管理、債務(wù)管理、資金管理、采購管理和土地收儲規(guī)?？刂?，詳細(xì)解讀詳見?現(xiàn)代投資咨詢?微信號2月23日發(fā)布的文章?‘四管一控’，土地收儲再規(guī)范——《關(guān)于規(guī)范土地儲備和資金管理等相關(guān)問題的通知》解讀?）

一、《通知》內(nèi)容回顧

《通知》對現(xiàn)行的土地管理制度做出新的規(guī)定，核心內(nèi)容包括以下幾點(diǎn)：

1、清理壓縮現(xiàn)有土地儲備機(jī)構(gòu)。國土資發(fā)[2012]162號對地方政府土儲機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了?名錄制?管理，只有列入由國土資源部統(tǒng)一歸口管理的土地儲備機(jī)構(gòu)目錄的土地儲備機(jī)構(gòu)才有資格依法開展相關(guān)的土地登記發(fā)證、土地儲備融資等工作。而此次《通知》規(guī)定，?每個縣級以上（含縣級）法定行政區(qū)劃原則上只能設(shè)置一個土地儲備機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一隸屬于所在行政區(qū)劃國土資源主管部門管理，性質(zhì)是公益一類事業(yè)單位?，也就是要裁撤合并冗余的機(jī)構(gòu)。

2、進(jìn)一步規(guī)范土地儲備行為。《通知》要求土地儲備機(jī)構(gòu)保留土地一級開發(fā)工作，剝離土地二級開發(fā)、城市基礎(chǔ)建設(shè)工作、保障性安居工程建設(shè)等工作，并限期在2016年12月31日前完成剝離。更重要的一條是，?土地儲備工作只能由納入名錄管理的土地儲備機(jī)構(gòu)承擔(dān)，各類城投公司等其他機(jī)構(gòu)一律不得再從事新增土地儲備工作?，這也就是禁止城投公司再參與土地一級開發(fā)。

3、調(diào)整土地儲備籌資方式。除了土地出讓收入，土地儲備機(jī)構(gòu)資金來源包括四個部分：國有土地收益基金、財(cái)政部批準(zhǔn)的其他資金、發(fā)行地方政府債券籌集的資金、以上資金產(chǎn)生的利息收入。《通知》規(guī)定，?自2016年1月1日起，各地不得再向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)舉借土地儲備貸款，不得以項(xiàng)目所涉及的土地名義融資或者變相融資。?這就從源頭禁止了抵押?生地?獲得貸款的行為。

同時(shí)，《通知》明確規(guī)定，若資金不夠，地方政府債券必須通過省級政府在國家核定的債務(wù)限額內(nèi)代發(fā)，這能在一定程度上控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并合理安排債務(wù)規(guī)模和期限。

4、規(guī)范土地儲備資金使用管理?！锻ㄖ穼ν恋貎滟Y金的使用范圍做了明確的規(guī)定：征收產(chǎn)生的費(fèi)用、前期開發(fā)費(fèi)用、原有土地儲備貸款本金和利息支出?！锻ㄖ愤€規(guī)定，?土地儲備機(jī)構(gòu)所需的日常經(jīng)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)與土地儲備資金實(shí)行分賬核算，不得相互混用，土地儲備資金不得用于土地儲備機(jī)構(gòu)日常經(jīng)費(fèi)開支?。

二、既往城投公司參與土地一級開發(fā)運(yùn)作模式和盈利模式

（一）既往土地一級開發(fā)運(yùn)作模式 土地一級開發(fā)的主要內(nèi)容包括籌措資金、辦理規(guī)劃和項(xiàng)目核準(zhǔn)（立項(xiàng)）等各種審批手續(xù)、征地、拆遷、組織實(shí)施市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)并接受驗(yàn)收等。既往城投公司參與土地一級開發(fā)主要有兩種運(yùn)作模式：

1、土地儲備機(jī)構(gòu)自行開發(fā)模式

土地儲備機(jī)構(gòu)自行開發(fā)模式是指政府作為土地的所有者代表，由土地儲備機(jī)構(gòu)或其組建的分支機(jī)構(gòu)完成全部的一級開發(fā)工作，由政府財(cái)政專項(xiàng)撥款進(jìn)行土地一級開發(fā)，開發(fā)完成后將熟地交由土地管理部門，面向市場以招拍掛的方式公開出讓。

這種模式下，政府將土地儲備職能直接賦予城投公司，比如上海、重慶等市政府直接賦予城投公司城建土地儲備中心的職能，由城投公司進(jìn)行土地一級開發(fā)，并用土地儲備收益來平衡城市建設(shè)的資金缺口。

2、以企業(yè)為主體的開發(fā)模式

以企業(yè)為主的開發(fā)模式是指土地儲備機(jī)構(gòu)委托開發(fā)企業(yè)實(shí)施以及開發(fā)，由開發(fā)企業(yè)負(fù)債籌集資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。政府確定土地一級開發(fā)企業(yè)后，由土地儲備機(jī)構(gòu)與企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議，確定土地一級開發(fā)委托關(guān)系。

這種模式下，城投公司受土地儲備中心委托，代理進(jìn)行土地一級開發(fā)，城投公司無土地儲備職能，相當(dāng)于土地儲備中心的土地一級開發(fā)代建單位。

（二）既往土地一級開發(fā)盈利模式

土地一級開發(fā)過程中，城投公司通過與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)商，大致有兩種盈利模式：

1、固定收益模式

城投公司接受土地儲備機(jī)構(gòu)的委托進(jìn)行土地一級開發(fā)，土地儲備機(jī)構(gòu)向其支付約定的固定費(fèi)用。如《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》第十四條規(guī)定?通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)組織實(shí)施。招標(biāo)低價(jià)包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計(jì)成本的8%?。

2、土地出讓收益分成模式

該模式是指城投公司除獲得土地一級開發(fā)成本部分外，還可以與政府商定按一定比例分享土地出讓金增值收益。在分成模式下，分成比例因政府和企業(yè)博弈的結(jié)果而不同，通常跟土地一級開發(fā)的難度大小有關(guān)，或者是地理位置相對較偏的地塊，城投公司的分成通常要高一些。

三、土儲管控助推城投公司轉(zhuǎn)型

《通知》出臺后，顯然政府將土地儲備職能直接賦予城投公司的做法將受到清理，該類公司也將不得再從事新增土地儲備工作。而不具備土地儲備功能后的城投公司如何適應(yīng)《通知》要求，參與土地一級開發(fā)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，是我們需要探討的問題。

（一）政府購買服務(wù)利于保障城投公司權(quán)益

根據(jù)《通知》，?地方國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)積極探索政府購買土地征收、收購、收回涉及的拆遷安置補(bǔ)償服務(wù)。土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)積極探索通過政府采購實(shí)施儲備土地的前期開發(fā)，包括與儲備宗地相關(guān)的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。?同時(shí)明確，對于上述可以通過政府采購的工作，?地方國土資源主管部門應(yīng)編制購買服務(wù)預(yù)算，申請購買服務(wù)資金，在市場上尋找承包商和供應(yīng)商?。

未來城投公司可單獨(dú)或聯(lián)合社會資本作為承擔(dān)主體，以政府向其采購或購買服務(wù)的形式，為政府土地一級開發(fā)服務(wù)，并獲得合同約定的固定報(bào)酬。?政府購買服務(wù)?形式將進(jìn)一步保障城投公司的權(quán)益，同時(shí)，與社會資本聯(lián)合組建混合所有制公司，將在運(yùn)作效率、融資、成本控制方面得到有效支持。

（二）?固定收益模式?倒逼城投公司精細(xì)化管理

《通知》規(guī)定：?項(xiàng)目承接主體或供應(yīng)商應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行合同義務(wù)，按合同約定數(shù)額獲取報(bào)酬，不得與土地使用權(quán)出讓收入掛鉤，也不得以項(xiàng)目所涉及的土地名義融資或者變相融資。?因此，城投公司進(jìn)行土地一級開發(fā)的盈利模式只有?固定收益模式?，而不能采用?土地出讓收益分成模式?。

在固定收益模式下，由于政府向城投公司支付的收益僅僅取決于開發(fā)成本，與土地出讓價(jià)格無關(guān)。因此，城投公司未來參與土地一級開發(fā)時(shí)必須仔細(xì)核算預(yù)計(jì)成本，在開發(fā)過程中嚴(yán)格控制實(shí)際成本支出，并考慮到預(yù)計(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)，盡量縮短開發(fā)周期。

（三）土儲機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)剝離助推城投公司實(shí)體化運(yùn)作

《通知》規(guī)定?土地儲備機(jī)構(gòu)不得在土地儲備職能之外，承擔(dān)與土地儲備職能無關(guān)的事務(wù)，包括城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)等事務(wù)，已經(jīng)承擔(dān)的上述事務(wù)應(yīng)當(dāng)按照本通知第一條規(guī)定限期剝離和劃轉(zhuǎn)。?這對城投公司來說，也是一個發(fā)展契機(jī)。城投公司可以提請地方政府將原土儲機(jī)構(gòu)從事的?土地二級開發(fā)、城市基礎(chǔ)建設(shè)、保障性安居工程建設(shè)?等業(yè)務(wù)剝離至公司，協(xié)助其提高自身實(shí)力，實(shí)現(xiàn)公司的實(shí)體化運(yùn)作。

（四）土儲資金壓力要求城投公司提升市場化融資能力

今年初全國各省份披露的財(cái)政收入數(shù)據(jù)，在一般財(cái)政收入吃緊，尤其土地財(cái)政收縮的大趨勢下，未來地方政府用于土地收儲的資金壓力較大，同時(shí)考慮到土儲機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)能力，未來地方政府將更多通過政府購買服務(wù)實(shí)施土地收儲，作為地方政府?長子?的城投公司將作為重要實(shí)施主體。然而，43號文后城投公司與地方政府的信用背書關(guān)系已被斬?cái)?，城投公司唯有通過尋求政府支持（詳見現(xiàn)代咨詢提出的?城投公司轉(zhuǎn)型‘六步法’?），來實(shí)現(xiàn)公司的實(shí)體化、市場化、規(guī)范化和多元化轉(zhuǎn)型，進(jìn)而提高自身融資能力。

編者按：43號文出臺后，現(xiàn)代咨詢提出這是城投公司轉(zhuǎn)型的?尚方寶劍?。如今，財(cái)綜【2016】4號文是對43號文思想的延續(xù)，把握住機(jī)會，將成為城投公司?轉(zhuǎn)型?的又一利器，當(dāng)然，也可能會加速城投公司的?關(guān)閉?。