第一篇：以聯(lián)東U谷模式看產(chǎn)業(yè)園區(qū)節(jié)約集約土地利用

以“聯(lián)東U谷”模式看產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地集約利用

徐州市 卓 磊

近年來，在經(jīng)濟一體化的新形勢下，工業(yè)化發(fā)展極為迅速，工業(yè)化水平已達60%，在全國大建、擴建開發(fā)區(qū)、新城區(qū)的背景下，人均耕地面積越來越少，特別中小制造企業(yè)發(fā)展面臨瓶頸，推行土地集約利用勢在必行。聯(lián)東集團歷經(jīng)十載，研究、探索產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營與土地集約發(fā)展，所創(chuàng)新的“聯(lián)東U谷”模式起到積極的作用。

一、產(chǎn)業(yè)園區(qū)概況

（一）產(chǎn)業(yè)園區(qū)定義

產(chǎn)業(yè)園區(qū)是一個一般概念，按照聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署的定義，廣泛意義上的產(chǎn)業(yè)園是在一大片的土地上聚集若干工業(yè)企業(yè)的區(qū)域。在中國，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是在2003年，由國內(nèi)領先的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商聯(lián)東集團率先提出的，是工業(yè)地產(chǎn)的升級與換代。

根據(jù)聯(lián)東集團對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定義，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是圍繞著微笑曲線，構建的產(chǎn)業(yè)價值蓮一體化平臺，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運營。以獨棟寫字樓、高層辦公樓、標準化廠房、中試研發(fā)樓為開發(fā)對象，整合自然資源、社會資源、經(jīng)濟資源等，打造產(chǎn)、學、研產(chǎn)業(yè)集群，幫助政府改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競爭力。幫助企業(yè)提升企業(yè)形象、提高企業(yè)發(fā)展力的新型產(chǎn)業(yè)形式。

實際上，確切了解產(chǎn)業(yè)園區(qū)的概念，還需要了解產(chǎn)業(yè)園區(qū)與商業(yè)地產(chǎn)之間的關系。

（二）產(chǎn)業(yè)園區(qū)與商業(yè)地產(chǎn)區(qū)別

1、客戶。產(chǎn)業(yè)園區(qū)與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的最大區(qū)別在于目標客戶的不同，商業(yè)地產(chǎn)的客戶在于商家，而產(chǎn)業(yè)園區(qū)面對的兩大客戶是 政府與企業(yè)。

2、選址條件。產(chǎn)業(yè)園區(qū)選址條件更為謹慎，產(chǎn)業(yè)園區(qū)首先要分析城市產(chǎn)業(yè)特點，城市產(chǎn)業(yè)的階段未來培育產(chǎn)業(yè)的方向，如城市的影響力、吸引力等等，一般都是選址在一、二線城市的發(fā)展主軸線或者產(chǎn)業(yè)集聚的開發(fā)區(qū)。

3、功能類型。商業(yè)地產(chǎn)的功能比較多樣化，例如：購物功能、餐飲功能、娛樂功能、休息功能、商務功能等等，但產(chǎn)業(yè)園區(qū)的功能更全面、更為突出，例如:打造企業(yè)集聚、提升城市形象、建立退出機制、提升企業(yè)競爭力等。

4、產(chǎn)品設計。商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品類型主要有：高層寫字樓、購物中心、商鋪等，產(chǎn)品設計主要是因為產(chǎn)品、功能而異。而產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)品設計完全不一樣，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)品類型主要有：獨棟寫字樓、高層寫字樓、配套服務商業(yè)中心、標準化廠房等，產(chǎn)品設計主要考慮辦公需求、機械需求等，主要解決滿足企業(yè)生產(chǎn)、辦公等需求。

5、招商類型。有一位專家曾經(jīng)說過，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是塊高級蛋糕。如果說賣住宅的是小學生，賣商業(yè)地產(chǎn)的是大學生的話，賣產(chǎn)業(yè)園區(qū)應該算作研究生了，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商范圍很龐大，需求也更加多種多樣，企業(yè)不僅要考慮企業(yè)的成長環(huán)境，還有更多的軟性因素需要考慮，因為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商人群不僅要了解企業(yè)需求，更要深入企業(yè)中來，對企業(yè)運營及未來發(fā)展有更加準確的把控。

（三）產(chǎn)業(yè)園區(qū)的優(yōu)勢

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，一方面為企業(yè)提供了良好的場所及便利條件，降低企業(yè)成本，提供企業(yè)行業(yè)競爭力。另一方面有助于發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群，增強區(qū)域競爭力，促進經(jīng)濟發(fā)展。概況來講，產(chǎn)業(yè)園區(qū)具有以下優(yōu)勢：

1、有利于中小企業(yè)形成規(guī)模，向?qū)I(yè)化、集成化發(fā)展，產(chǎn)生較 強的規(guī)模效應。

2、有利于促進產(chǎn)業(yè)區(qū)域分工和新型產(chǎn)業(yè)基地形成。

3、有利于集中治理污染，節(jié)約治理環(huán)境的成本。

4、有利于促進產(chǎn)業(yè)競爭力的提高。

5、有利于推動地方經(jīng)濟社會發(fā)展和進步。

（四）產(chǎn)業(yè)園區(qū)中土地集約利用存在的問題

1、工業(yè)用地綜合容積率普遍較低

由于產(chǎn)業(yè)區(qū)園部分工業(yè)的性質(zhì)決定了往往以單層廠房為主，其工業(yè)區(qū)容積率較低。同時也由于部分開發(fā)區(qū)建立較早，當時企業(yè)進區(qū)門檻低，集約用地意識不強。

2、部分開發(fā)區(qū)投入產(chǎn)出強度偏低

部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)用地出讓較早，土地價格不高，工業(yè)園區(qū)以引進項目為核心，側(cè)重于滿足企業(yè)要求，沒有嚴格按照國家規(guī)定控制用地規(guī)模，導致項目用地規(guī)模大，投入產(chǎn)出強度偏低。目前來看，開發(fā)區(qū)普遍的情況是，20%的土地產(chǎn)生了80%的需求。

3、土地閑臵問題明顯

當前產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地利用過程中，有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)由于規(guī)模面積過大，點多分散，相對資金投入不足，導致土地閑臵。有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)位不理想，招商引資困難，無資金開發(fā)。有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資商只炒地皮，不投資開發(fā)。也有的投資商開發(fā)資金不足或中途拆資，建設停滯。這些都致使產(chǎn)業(yè)園區(qū)大量土地處于閑臵狀態(tài)。

4、企業(yè)退出機制不健全

一般來說，工業(yè)用地使用年限50年，而大部分產(chǎn)業(yè)生命周期短于50年。制造業(yè)不景氣背景，會有大量的工廠倒閉或閑臵。但是由于缺乏相應的退出機制，存在大量的工業(yè)用地閑臵或低效低產(chǎn)出的狀況。

5、只招商、不選商 由于大部分園區(qū)都有政府主導開發(fā)，出于政績和招商壓力，在招商過程中，不少園區(qū)違背產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，不加選擇盲目引進，最終造成項目不落地形成企業(yè)空巢，或是產(chǎn)業(yè)鏈條混亂成為大雜院，帶來土地資源的嚴重閑臵和浪費。

二、聯(lián)東U谷模式

自2003年，聯(lián)東集團進入產(chǎn)業(yè)園區(qū)領域以來，總結出了聯(lián)東獨特的發(fā)展模式，聯(lián)東U谷通過搭建一個實體經(jīng)濟平臺，實現(xiàn)企業(yè)、政府多方共贏。據(jù)集團負責人介紹，此模式不僅把政府從一種繁重的招商、服務這種經(jīng)濟活動中解脫出來，促進了土地集約和稅收、經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展；而且也能將能源集約、中小企業(yè)選址難的兩方面矛盾徹底解決。聯(lián)東每進入一個新的城市，首先就是全方位調(diào)研當?shù)仄髽I(yè)的需求。

三、聯(lián)東產(chǎn)業(yè)園區(qū)對集約利用土地的作用

1、通過優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，促進產(chǎn)業(yè)集聚，促進土地集約利用 結構優(yōu)化是系統(tǒng)優(yōu)化的核心，通過合理優(yōu)化園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)結構，通過土地臵換等手段引入上下游產(chǎn)業(yè)延伸其產(chǎn)業(yè)鏈，在園區(qū)內(nèi)部盡量減少生產(chǎn)運輸交流等成本，可以在整體上提高園區(qū)土地利用集約度。在土地日益稀缺的今天，聯(lián)東U谷在盤活存量用地節(jié)約利用土地方面頗有一套，在充分調(diào)研企業(yè)需求，滿足企業(yè)實用性、舒適度的基礎上，聯(lián)東U谷還可以提高容積率，向空間要土地，進而提高土地使用率，一般企業(yè)拿地自建的容積率在0.5-0.8之間，聯(lián)東的產(chǎn)業(yè)園區(qū)容積率一般建設在1.5以上。

2、建立以市場化為取向的用地機制

土地利用效率不高的一個深層次原因是土地出讓價格偏低，使企業(yè)缺少集約利用土地的動力，甚至出現(xiàn)“圈地”勝于生產(chǎn)的不正確發(fā)展思路。要以市場力量約束和激勵用地。通過優(yōu)化用地規(guī)劃和征地機制，建立和完善土地出讓的市場機制，建立土地轉(zhuǎn)讓和閑臵 的處理機制，促進土地的集約利用。

3、建立企業(yè)退出機制，挖掘存量用地

按規(guī)定，城鎮(zhèn)工業(yè)用地的最高年限是50年，但從1990年這個條例出臺到現(xiàn)在，很多企業(yè)倒閉了，土地還在閑臵。根據(jù)聯(lián)東U谷數(shù)十年運營產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)驗來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在挖掘存量方面存在很大潛力，對中小企業(yè)實行靈活的進入、退出機制，將土地資源利用情況持續(xù)化。如：聯(lián)東集團北京金橋產(chǎn)業(yè)園區(qū)，依據(jù)園區(qū)發(fā)展和企業(yè)需要，采用土地逐級開發(fā)，金融、人才、產(chǎn)業(yè)鏈條、廠房面積等共同聯(lián)動，促使企業(yè)有效發(fā)展。

4、建立產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地效益的選擇模式

效益不僅指經(jīng)濟效益，還包括社會、生態(tài)等方面的綜合效益，表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)選擇、投資標準和企業(yè)的臵換等方面?！奥?lián)東U谷”模式之所以得以發(fā)展，就是得益于與傳統(tǒng)開發(fā)區(qū)建設的差異化。一是設臵產(chǎn)業(yè)門檻，用于評判項目是否符合本地的產(chǎn)業(yè)政策和園區(qū)長遠發(fā)展規(guī)劃。大部分開發(fā)區(qū)在“初次創(chuàng)業(yè)”時往往為設臵產(chǎn)業(yè)門檻或門檻較低，一些土地利用效率和效益較差的項目得以入駐，占據(jù)了有限的土地資源。二是設臵投資門檻，入園企業(yè)必須達到一定的投資強度才能進入園區(qū)落戶，進入園區(qū)后又必須達到一定的標準才能享受聯(lián)東平臺服務的待遇，對不符合標準的項目一律不得入園。

以聯(lián)東U谷為代表的產(chǎn)業(yè)園區(qū)不僅是一個集設計、策劃、招商于一體平臺，更實現(xiàn)了快速開發(fā)、整體運營的運作模式。聯(lián)東U谷從土地簽約到一期交付使用，實現(xiàn)18個月企業(yè)入駐投產(chǎn)，使企業(yè)縮短選址周期，專心發(fā)展企業(yè)。另外聯(lián)東U谷還統(tǒng)一搭建配套，建立員工宿舍、高管公寓、食堂、運動場等解決企業(yè)的配套問題，降低企業(yè)綜合運營成本，能更大集約資源、促進中小企業(yè)發(fā)展，提高 運營效率。

第二篇：聯(lián)東U谷永樂店項目銷售話術

聯(lián)東U谷永樂店項目銷售說辭——趙浚潔(2012-03-05 14:09:24)轉(zhuǎn)載▼標簽： 房產(chǎn)

U谷永樂店項目，位于通州永樂店，走經(jīng)京津高速直行，至德仁務收費站出，右轉(zhuǎn)方，是繼聯(lián)東U谷金橋產(chǎn)業(yè)沿漷小路直行2公里。即到達項目現(xiàn)場。聯(lián)東永樂店項目占地1500畝，建筑面積約100萬平園之后的又一鼎力巨作，及標準廠房，總部商務辦公，企業(yè)定制，為一體，隨著北京建設世界性城市、CBD東擴浪潮和聚焦通州建設新城的啟動，使通州的發(fā)展如火如荼,日新月異，不斷刷新著新的“通州速度”。作為通州新城重要組成部分的永樂組團近幾年卻由于位置較偏，一直偏安一隅默默無聞。然而近期隨著香港協(xié)和集團、萬科、聯(lián)東u谷、奧特萊斯和五礦集團等大型企業(yè)集團的關注，永樂板塊一時成為各路投資商的新寵。聯(lián)東永樂店項目打造通州地區(qū)生產(chǎn)研發(fā)辦公一體的高新技術開發(fā)新城，蓄勢待發(fā)的永樂產(chǎn)業(yè)園即是京東的一朵奇葩。

北京永樂經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位于北京市東南端、京津冀三省(市)交界的通州區(qū)永樂店鎮(zhèn)域內(nèi)，是東南各省市進京的門戶，地理位置得天獨厚，有“金三角”的美稱。1992年9月，經(jīng)批準成立的市級工業(yè)開發(fā)區(qū)；一期規(guī)劃4.6平方公里，遠景規(guī)劃10平方公里；現(xiàn)有土地存量3平方公里，規(guī)劃有工業(yè)、科研、住宅、商業(yè)服務用地，其面積和存量在北京市諸多開發(fā)區(qū)中位居前列，在區(qū)位、交通、環(huán)境、地熱資源等方面具有無可比擬的優(yōu)勢2010年9月8日，作為中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運營商聯(lián)東u谷率先與永樂店開發(fā)區(qū)簽訂合作協(xié)議，共同打造永樂產(chǎn)業(yè)新城——聯(lián)東U谷永樂園，拉開永樂店發(fā)展的新篇章。預計項目建成后近200萬平米規(guī)模，入住企業(yè)1000余家，年生產(chǎn)總值約500億元，年創(chuàng)稅收約40-50億元，各類產(chǎn)業(yè)聚集員工總數(shù)近10萬人，其中管理類員工2-3萬人，中高端人才近1萬人，解決當?shù)鼐蜆I(yè)約1萬人，依托永樂店巨大的區(qū)位優(yōu)勢，借助京津產(chǎn)業(yè)走廊的快速崛起和發(fā)展，聯(lián)東U谷?永樂產(chǎn)業(yè)園必將成為區(qū)域發(fā)展的先鋒園區(qū)。永樂店東部與天津市武清縣為鄰，南部和河北省廊坊市接壤，西南部與大興區(qū)相接，西部和于家務鄉(xiāng)相鄰，北部與漷縣鎮(zhèn)相接，位居北京、天津、廊坊三市交匯的中心腹地，是東南各省市進駐北京的“橋頭堡”，京津通道的中心節(jié)點。

區(qū)域交通以一個港口、二條高速、三個機場和四條鐵路構成天地交織的立體交通網(wǎng)絡。地塊北側(cè)有京沈高速公路，南側(cè)有京津塘高速公路，西側(cè)有六環(huán)路、七環(huán)路，東側(cè)有103國道，京津高速公路和京津高鐵從中心穿過。地塊內(nèi)部永樂大街、永新路、永德路和孔興路。未來規(guī)劃的交通線路還包括地鐵S6線、七環(huán)大通道、北京大外環(huán)、京滬高速鐵路、京唐鐵路、京郊鐵路等。

一個港口——天津新港

兩條高速——京津塘高速、京津高速

三個機場——首都機場、天津機場、首都第二機場

四條鐵路——京滬鐵路、京津高鐵、京郊鐵路、京滬高鐵 北側(cè)：京沈高速公路； 南側(cè)：京津塘高速公路； 西側(cè)：六環(huán)路、七環(huán)路； 東側(cè)：103國道；

中心：京津高速公路和京津高鐵從中心穿過； 內(nèi)部：永樂大街、永新路、永德路、孔興路。

未來交通線路：地鐵S6線、七環(huán)大通道、北京大外環(huán)、京滬高速鐵路、京唐鐵路、京郊鐵路

聯(lián)東集團

是一家集地產(chǎn)開發(fā)，建筑模板和鋼結構研發(fā)、制造、租售，建筑總承包，金融投資等業(yè)務于一體的集團公司。集團公司注冊資本6.2億元，下轄十多家子公司，分布于北京、天津、沈陽、西安、唐山、成都等地，員工超過4000人。

聯(lián)東模板是目前國內(nèi)規(guī)模最大的大型現(xiàn)代化模板企業(yè)；業(yè)務分部北京、天津、天津百興、西安、沈陽、成都等；形成了以北京為中心，輻射全國的市場營銷網(wǎng)絡

在產(chǎn)業(yè)地方方面，聯(lián)東定位為中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運營商，在北京上海天津無錫沈陽投資開發(fā)8個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，規(guī)劃建筑面積達1000多萬平，是國內(nèi)開發(fā)規(guī)模最大，產(chǎn)品系列最全，入駐企業(yè)最多的園區(qū)之一，奠定了行業(yè)的領先水平。這次聯(lián)東投資100億打造的聯(lián)東永樂項目，凝結了聯(lián)東8年的產(chǎn)業(yè)精華。勢必成為世人矚目的焦點。

在整個項目中我們現(xiàn)在位于一期這個位置，一期規(guī)劃建筑面積8萬平米，在西面還有一塊差不多大的地塊，產(chǎn)品規(guī)劃是用來做企業(yè)獨棟。這期產(chǎn)品適合企業(yè)做

標準廠房、研發(fā)樓，很多企業(yè)喜歡既獨立又商務的企業(yè)形象，您可以看到，我們這期產(chǎn)品都是獨棟形態(tài)，而且是目前最受歡迎的1900-5500平米的戶型。

首先，給您介紹下這個區(qū)域的整體情況：北側(cè)為城市主干道，為園區(qū)主入口，南側(cè)為園區(qū)輔助入口，入口設計尺度寬大氣派，景觀結合完美，氣質(zhì)形象大氣。建筑設計以營造現(xiàn)代國際化工業(yè)園區(qū)為主題，以人為本的設計理念，創(chuàng)造出低碳、生態(tài)環(huán)保、功能（生產(chǎn)辦公、餐飲娛樂、休閑健身）齊全的工業(yè)化產(chǎn)業(yè)基地。園區(qū)整體綠化覆蓋率高，注重人文景觀的塑造.北側(cè)主入口以石材鋪裝為主配以水景+草坪+成樹+灌木，選擇現(xiàn)代流行的石材進行特色鋪裝，其間并穿插一些木棧道，配入特色園林小品、休閑木凳以及常綠植物群落等。形成景觀組團狀、有層次的休息交流空間；自然形態(tài)的水系造景（水孕育著財富），以蜿蜒曲折的疊水為主要景觀要素，點綴大花灌木，配合特色鋪磚，加上各種文化浮雕景墻、景觀花池、坐凳、小品等元素形成自然流暢的景觀帶。南側(cè)入口景觀為草坪+成樹+灌木，簡單大方，方便出行。主路兩側(cè)種植行道樹+綠籬，營造一個自然低碳綠色的園區(qū)，與您私家花園里的綠蔭草坪相互輝映。營造綠色環(huán)保、低碳節(jié)能、生態(tài)型的國際化生產(chǎn)園區(qū)。各沿街立面以仿石涂料為主，配以局部玻璃幕墻和仿陶土板，風格現(xiàn)代新穎，簡潔明快，建筑體量高大氣派，彰顯園區(qū)建筑品質(zhì)，提升園區(qū)整體價值。

園區(qū)內(nèi)部設置環(huán)形機動車路（兼作消防環(huán)路），南北十字交叉路和環(huán)路連接，園區(qū)環(huán)形主干道，寬7米，十字交叉支路為6 米，道路均滿足消防和貨運雙重要求，可保證貨運交通的需求。車行及貨運出入口在主路的兩側(cè)，貨運便捷。貨運入口與貨梯成組布置，人行主入口形象氣派，與貨運出入口互不干擾、所有次入口均通向私屬的私家花園。從沙盤上您可以看到，周邊建筑首先是與景觀融合到一起，極大限度的分享園林。強調(diào)建筑作為景觀的一部分

設計中，遵循從宏觀到微觀、從整體到局部的設計概念，首先景觀設計與園區(qū)的整體規(guī)劃設計相結合，設計有沿街景觀帶、組團景觀節(jié)點和私家庭院景觀；把景觀設計滲透到園區(qū)的每一個角落，重點部位（出入口主題景觀節(jié)點）精細化處理，創(chuàng)造花園式生產(chǎn)辦公建筑園區(qū)

建筑風格明快簡潔，體量體塊合理組合，色彩搭配鮮明，清新亮麗，外墻裝飾以米黃色，仿石涂料為主，配以紅色仿陶土板和局部的玻璃幕墻，顏色搭配清新亮麗，區(qū)別于傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)嚴肅、冷峻的形象，打造時尚、高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)新典范。

新的組團庭院理念。主要體現(xiàn)在將中國傳統(tǒng)的“圍和理念”運用到單體、組團、地塊之間，自然形成“圍合——半圍合——開敞”的空間序列。

給您介紹下，我們這個單體通過庭院（尤其是主景觀周上的建筑）形成圍和小空間；每個組團是通過建筑群形成半圍合狀態(tài)；整個地塊則以舒展大氣的入口、流暢的交通組織形成一個完全開敞的空間，總體上追求的是人對建筑的歸屬感、從容感，進而達到員工對企業(yè)的歸屬感和認同感。總體上親切和諧。

庭院的增值空間，體現(xiàn)了項目產(chǎn)品的高性價比和附加值。增值空間體現(xiàn)在這里（指屋頂花園），就是在每棟建筑頂層，施工標準為上人屋面，也就是說，這里可供企業(yè)開拓一個私密的屋頂花園，這個區(qū)域最大的亮點就是女兒墻的高度=我們標準層層高，3.6米，既開闊又私密。與旁邊老板或高管所在的loft辦公區(qū)相得益彰。（屋頂花園）

下面我給您具體介紹一下戶型的特點：

A戶型：單層建筑面積600㎡，層數(shù)3.5層，總建筑面積2070㎡，共計5棟

戶型特點

1、獨棟戶型設計，平面呈矩形，南北朝向，標準8米柱距

2、輔助功能布置兩端，保證雙向24米完整使用空間，保證業(yè)主生產(chǎn)流線的需求，超高層

高，最大限度提高建筑高度及使用空間的利用率

3、首層建筑主入口內(nèi)凹，可設計成企業(yè)形象墻或logo墻

4、頂層贈送屋頂露臺（屋頂花園），單層建筑面積1524㎡（762㎡+762㎡）

層數(shù)3.5層，總建筑面積5096㎡(2548㎡ +2548㎡）共計3棟

戶型特點：

1、雙拼戶型設計，南北朝向，標準柱距

2、該戶型共設計三部疏散樓梯，其中一部為共用樓梯間，平時可關閉，既滿足消防規(guī)范的要求又節(jié)省了一部樓梯，降低造價的同時，提高建筑面積的最大利用率。

3、保證雙向24米完整使用空間，有利于生產(chǎn)流線的布置

4、首層南側(cè)朝向設計成落地大玻璃，窗前點綴花草景觀，光線充足，注重人文環(huán)境

G戶型：單層建筑面積896㎡(448㎡+448㎡），層數(shù)3.5層，總建筑面積3230㎡（1615㎡+1615㎡），共計2棟 戶型特點

1、同樣為雙拼戶型設計，南北朝向，柱距8米為主，面積較E戶型小，滿足不同客戶需求

2、共用樓梯間亦是該設計方案的特點

3、屋頂露臺屬贈送面積，平均劃分為兩家，中間采用實體圍墻分隔

建筑布局南北朝向為主，防

火間距大于10米，符合防火

規(guī)范要求

2、園區(qū)交通主干道為環(huán)路，同時可作為消防環(huán)形通道，路寬7米，交叉支路寬6米。符

合防火規(guī)范要求

3、建筑層高3層局部4層為主，配套服務樓6層，建筑高度小于24米，符合地方標準及規(guī)定保證每個單體建筑采光、通風及避免視覺干擾區(qū)內(nèi)建筑南北朝向布置，間距寬闊，采光通風良好

招商代表 趙小姐 ***

第三篇：錫北生產(chǎn)性服務業(yè)集聚區(qū)——聯(lián)東U谷市關鍵...

錫 北 服 務 業(yè) 集 聚 區(qū)

一、集聚區(qū)成立背景

1、北塘經(jīng)濟面臨轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)。北塘區(qū)是近代工商業(yè)的發(fā)祥地，也是歷史悠久的傳統(tǒng)老工業(yè)區(qū)，主導產(chǎn)業(yè)以傳統(tǒng)制造業(yè)為主，行業(yè)主要是化工、金屬加工、紡織業(yè)和傳統(tǒng)物流業(yè)。這些傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)層次低、技術含量低、可持續(xù)發(fā)展?jié)摿θ?，且主要集中于生產(chǎn)制造階段，產(chǎn)業(yè)鏈的上下游發(fā)展不足，缺乏核心競爭力。隨著無錫工業(yè)布局的調(diào)整（“6699”行動和“退城進園”政策），大量工業(yè)企業(yè)和高污染、高能耗企業(yè)退出了北塘經(jīng)濟舞臺，北塘面臨的產(chǎn)業(yè)空心化趨勢日趨嚴重，產(chǎn)業(yè)斷層所帶來的壓力前所未有。北塘區(qū)必須找到一條新的路來加大經(jīng)濟的戰(zhàn)略性調(diào)整，推進發(fā)展轉(zhuǎn)型。

2、發(fā)展生產(chǎn)性服務業(yè)集聚區(qū)的可行性。為尋找適合北塘發(fā)展的轉(zhuǎn)型之路，我們進行了大量的調(diào)研，先后考察學習了全國8個地區(qū)25個重點產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟園區(qū)，經(jīng)過對比分析，我們認為，北塘具備發(fā)展生產(chǎn)性服務業(yè)集聚區(qū)的條件。

1）北塘制造業(yè)基礎優(yōu)勢明顯。生產(chǎn)性服務業(yè)是與制造業(yè)直接相關的配套服務業(yè)，是從制造業(yè)內(nèi)部生產(chǎn)服務部門而獨立發(fā)展起來的新興產(chǎn)業(yè)，它依附于制造業(yè)企業(yè)而存在，貫穿于企業(yè)生產(chǎn)的上游、中游和下游諸環(huán)節(jié)中。北塘及周邊地區(qū)雄厚的制造業(yè)基礎使其具備了發(fā)展性產(chǎn)性服務業(yè)的比較優(yōu)勢。

2）北塘區(qū)位優(yōu)勢明顯。在無錫的產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整城市化速度加快和中心城區(qū)擴張的過程中，北塘具有明顯的“中位”優(yōu)勢。北塘位于中央商務區(qū)和遠離市中心的加工制造園區(qū)之間，可以向四周延伸，實現(xiàn)中央商務區(qū)與外圍加工區(qū)產(chǎn)業(yè)園的無間隙連接。

3）北塘交通優(yōu)勢明顯。距火車站、市中心5分鐘路程，距滬寧高速、錫宜高速10分鐘車程，距無錫機場25分鐘車程，兩條地鐵線平行縱貫，周邊設有4個站點，區(qū)位價值高，交通便利。

4）北塘土地資源優(yōu)勢明顯。在中心城區(qū)土地資源稀缺的現(xiàn)狀下，北塘雖然經(jīng)歷了“退城進園”的陣痛，但這些搬離的企業(yè)騰出了2300多畝土地用于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，這對于寸土寸金的中心城區(qū)來說彌足珍貴。

另外，上海、香港等地建設集聚區(qū)，促進經(jīng)濟發(fā)展，為我們提供了成功經(jīng)驗。如深圳的天安數(shù)碼城占地僅450畝，就聚集銀行17家，餐飲企業(yè)80多家，年產(chǎn)值450億元。我區(qū)集聚區(qū)與天安數(shù)城，具有位置優(yōu)、面積大、可持續(xù)發(fā)展?jié)摿姷奶攸c。因此，我們認為在北塘區(qū)建立生產(chǎn)性服務業(yè)集聚區(qū)是可行的。

二、集聚區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略和建設模式

2008年7月區(qū)委、區(qū)政府審時度勢成立了錫北生產(chǎn)性服務業(yè)集聚區(qū)。錫北生產(chǎn)性服務業(yè)集聚區(qū)總占地2.47平方公里，東至北新河，北起廣石路，西臨鳳翔內(nèi)環(huán)高架，南至江海內(nèi)環(huán)高架。集聚區(qū)內(nèi)主要由兩個產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目：無錫總部商務園項目、無錫智慧城項目。

錫北生產(chǎn)性服務業(yè)集聚區(qū)的發(fā)展思路在實踐中經(jīng)歷了幾次調(diào)整，從“雙重產(chǎn)業(yè)功能定位、雙軌制開發(fā)建設模式”到“點和面的起頭并進”到現(xiàn)在“政府整體規(guī)劃、企業(yè)市場化運作”的模式，從“分塊建設”到現(xiàn)在的“整體開發(fā)”，從最初政府主導運作到現(xiàn)在政府企業(yè)合作開發(fā)、以企業(yè)為主的轉(zhuǎn)變，都是集聚區(qū)不斷探索實踐的過程。最終，集聚區(qū)確定了以發(fā)展總部經(jīng)濟為龍頭，以中介商務業(yè)、軟件和服務外包等新興服務業(yè)為主導的生產(chǎn)性服務業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。政企合作，以企業(yè)為主市場化運作的建設模式。

總部經(jīng)濟其屬性包涵在生產(chǎn)性服務業(yè)中，屬于現(xiàn)代服務業(yè)，也是一種城市經(jīng)濟。其資源利用小、產(chǎn)出大的特點是中心城區(qū)在資源要素約束日益明顯的背景下實現(xiàn)轉(zhuǎn)型的有效途徑。

目前，集聚區(qū)范圍內(nèi)已經(jīng)啟動的項目就是無錫總部商務園項目，該項目是無錫市唯一以“總部經(jīng)濟”命名的項目，已被評為2011年省重點服務業(yè)項目、市2011年重點工程，是無錫產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整升級的重要規(guī)模載體。

三、無錫總部商務園項目建設情況

無錫總部商務園是北塘區(qū)政府與專業(yè)地產(chǎn)商--北京聯(lián)東集團合作開發(fā)建設的以總部企業(yè)為主要服務對象的主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是政府與企業(yè)在區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型過程中各自發(fā)揮優(yōu)勢，資源互補的一次有效嘗試。政府管委會負責園區(qū)的整體規(guī)劃引導、入園企業(yè)的把關服務、園區(qū)產(chǎn)業(yè)及企業(yè)的培育等，企業(yè)負責園區(qū)的開發(fā)建設和銷售。

無錫總部商務園項目占地850畝，位于廣石路以南，江海路以北，鳳賓路兩側(cè)，總建筑面積將達到130萬平方米，計劃總投資70億元，開發(fā)分三期，采取整體規(guī)劃、分期掛牌、滾動開發(fā)的模式，建設周期為五年。園區(qū)定位為總部企業(yè)的主題社區(qū)，園區(qū)內(nèi)總部辦公、人才公寓、配套商業(yè)的配比為7：2：1。我們現(xiàn)在正在建設的是園區(qū)一期，一期可建設用地為83畝，是三期中最小的一塊（二期占地450 畝，三期占地288畝）。一期規(guī)劃有1棟24層總部商務寫字樓、1棟16層Loft創(chuàng)意辦公樓、18棟33組低密度花園式獨棟總部樓。一期總建筑面積14萬平方米，綠化率36%，綜合容積率2.16，其中獨棟總部樓占總體量的70%，商務寫字樓占總體量的20%，商業(yè)占總體量的10%。一期的總體設計由德國ECS公司負責，設計理念是觸手可及的綠色，優(yōu)美而生態(tài)的“綠谷”理念，將充分引入低碳、環(huán)保、節(jié)能的元素。建成后的總部商務園主要引進跨國公司區(qū)域性總部、全國大企業(yè)長三角地區(qū)總部、退市入園企業(yè)的銷售、研發(fā)、物流中心等,將打造成無錫市乃至長三角地區(qū)主導產(chǎn)業(yè)鮮明、基礎設施完善、交通環(huán)境便捷、生活服務配套的現(xiàn)代企業(yè)總部商務辦公聚集區(qū)。

目前總部獨棟石材外立面及玻璃幕墻已完工，正進行園區(qū)綠化工程。預計2012年3月獨棟總部樓全面竣工交付?？偛可虅請@二期拆遷也于去年全面啟動（占地450畝）、計劃明年下半年全面完成二期拆遷，三季度完成土地掛牌。

在加緊載體建設的同時，去年7月份我們已經(jīng)啟動招商工作，截止現(xiàn)在共洽談客戶300余家，其中，中鐵十九局、十局；藍星石化等幾家國內(nèi)大型企業(yè)區(qū)域性總部已明確入園意向。為了把控好園區(qū)業(yè)態(tài)的發(fā)展方向符合無錫市及北塘區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展的需要，我們對無錫總部商務園的銷售作了詳細的規(guī)定，尤其對總部獨棟的銷售設定了較高的門檻，以真正引進總部企業(yè)和規(guī)模企業(yè)。今年我們的招商工作還將實現(xiàn)重大突破，主要是從量到質(zhì)實現(xiàn)突破，從引入企業(yè)的區(qū)域范圍實現(xiàn)突破。我們將“走出去”招商，招市外的企業(yè)，招跨國公司等大型國內(nèi)外企業(yè)總部，目標是引進國外研發(fā)總部企業(yè)1-2家，引進國內(nèi)或培育本市職能型總部2-3家，高新技術企業(yè)及新興服務業(yè)30家。

第四篇：瀘州市人民政府關于進一步加強產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)項目用地管理促進節(jié)約集約用地的通知

瀘州市人民政府關于進一步加強產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)項目用地管理促進節(jié)約集約用地的通知

各區(qū)、縣人民政府，市級有關部門：

為加快我市經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整升級，加強對工業(yè)項目用地的監(jiān)督管理，切實提高工業(yè)項目的質(zhì)量和水平，抑制投機性需求，促進工業(yè)用地節(jié)約集約利用?，F(xiàn)就有關問題通知如下。

一、加強項目準入管理，進一步提高工業(yè)用地效率

（一）強化工業(yè)項目入園管理。新建或擴建的工業(yè)項目，原則上必須進入工業(yè)園區(qū)（集中區(qū)）建設，以提高產(chǎn)業(yè)集聚水平和土地等公共資源的利用效率。

（二）嚴格工業(yè)項目入園標準。入園工業(yè)項目必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策和園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，達到國家安全生產(chǎn)、環(huán)境保護等有關要求。落實國家節(jié)能減排的要求，對“兩高一資”、產(chǎn)能過剩和重復建設等工業(yè)項目不予供地。國家明令禁止、嚴格限制的工業(yè)項目，一律不得供地。

（三）適當提高工業(yè)用地價格。各區(qū)縣要根據(jù)基準地價的更新成果和征地成本適當提高工業(yè)用地掛牌價格，各區(qū)域工業(yè)用地掛牌起始價不能低于《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》，并應按不低于實際各項成本費用之和的原則確定出讓底價。

（四）凡在瀘州市參加競買工業(yè)用地的，必須是在我市項目所在地注冊并進行工商登記或者預登記備案的實體企業(yè)。

（五）各產(chǎn)業(yè)園區(qū)在擬報送出讓工業(yè)用地計劃前，應向區(qū)縣政府報告。區(qū)縣政府應按照下列要求進行審核把關，即：工業(yè)項目用地投資規(guī)模不得低于5000萬元，或投資強度達到150萬元/畝以上；用地創(chuàng)稅率應達到5萬元/畝·年以上；容積率、綠地率、建筑密度等建設指標符合國土資源部《工業(yè)項目建設用地控制指標》（國土資發(fā)〔2008〕24號）低限以上；住房城鄉(xiāng)規(guī)劃建設部門出具的項目擬用土地規(guī)劃設計條件、建設用地規(guī)模是否符合節(jié)約集約用地的要求。上述標準要求需寫進招商引資協(xié)議，報市工業(yè)項目用地監(jiān)管工作小組備案。

二、嚴格土地用途管理，實行工業(yè)用地退出機制

（一）企業(yè)取得土地后兩年內(nèi)，投資規(guī)模、投資強度、用地創(chuàng)稅率、開竣工時間、投產(chǎn)時間等主要指標經(jīng)區(qū)縣政府工業(yè)項目監(jiān)管工作小組考核，未達到土地出讓合同約定的按以下方式處理：由區(qū)縣園區(qū)管委會責令企業(yè)在1年之內(nèi)進行整改；到期整改仍不能達到土地出讓合同約定的，由各區(qū)縣政府工業(yè)項目監(jiān)管工作小組將企業(yè)違約情況告知國土部門，由國土部門按照土地出讓合同約定對企業(yè)追究違約責任，土地由政府按企業(yè)競買土地時的價格予以收回，對符合規(guī)劃的地面建(構)筑物殘值進行評估收購，動產(chǎn)部分由企業(yè)自行搬遷。

（二）加大閑置土地清理力度，對取得土地使用權后已閑置滿1年不滿2年的工業(yè)用地，按出讓土地價款的20%征收土地閑置費，閑置滿2年以上的工業(yè)用地依法無償收回。

（三）在各產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，禁止土地使用者將工業(yè)用地改變用途，確保工業(yè)用地在園區(qū)的總規(guī)模。因城市規(guī)劃調(diào)整需將工業(yè)用地變更為非工業(yè)用地的，一律由政府收回，并按該區(qū)域政府出讓的工業(yè)用地平均出讓價款支付企業(yè)土地成本，對符合規(guī)劃的地面建（構）筑物殘值進行評估收購，動產(chǎn)部分由企業(yè)自行搬遷。擅自改變工業(yè)用地用途的，土地一律依法收回。

（四）園區(qū)管委會應加強對企業(yè)工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓的管理，企業(yè)工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓時其投資額必須達到25%以上并形成工業(yè)用地條件。除《國有土地使用權出讓合同》約定不得轉(zhuǎn)讓的外，可以依法轉(zhuǎn)讓。受讓方必須符合該地塊確定的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要求且工商注冊應在項目所在地。以項目為單位整體報批開發(fā)的工業(yè)項目，其項目用地、地上建筑物均不得分割、轉(zhuǎn)讓。

（五）政府收回企業(yè)項目土地，所需資金由項目所在地的區(qū)縣政府負責。

三、建立工業(yè)用地節(jié)約集約獎勵機制

各區(qū)縣政府、園區(qū)管委會要大力宣傳節(jié)約集約用地的目的意義，建立工業(yè)用地節(jié)約集約獎勵機制，千方百計采取措施鼓勵工業(yè)企業(yè)做到土地利用率高、按時開工竣工、投資強度大、產(chǎn)出效率高。按照節(jié)約集約用地的要求，鼓勵企業(yè)建多層廠房，對容積率在1.0以上多層廠房項目，園區(qū)管委會可按從第二層起給予企業(yè)每個建筑平方米不低于100元的獎勵，相關部門可給予減免規(guī)費的獎勵。園區(qū)內(nèi)原有工業(yè)企業(yè)在原廠房上建多層廠房，也享受同等獎勵。具體獎勵辦法由各區(qū)縣政府和相關部門制定。

四、加強工業(yè)用地監(jiān)督管理

（一）企業(yè)在取得工業(yè)用地后，國土部門與其簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》時應將有關工業(yè)用地節(jié)約集約考核指標載入土地出讓合同，作為日后監(jiān)督管理的依據(jù)。

（二）市政府成立由市經(jīng)信委牽頭的工業(yè)項目用地監(jiān)管工作小組（以下簡稱“監(jiān)管工作小組”），由市經(jīng)信委、市發(fā)展改革委、市財政局、市國土資源局、市環(huán)境保護局、市住房城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局、市工商局、市國稅局、市地稅局等部門組成。監(jiān)管工作小組辦公室設在市經(jīng)信委，負責日常事務。各區(qū)縣政府應成立相應的工業(yè)項目監(jiān)管工作小組。

（三）區(qū)縣監(jiān)管工作小組應建立工業(yè)項目用地管理臺帳，加強動態(tài)監(jiān)管，督促土地受讓人按土地出讓合同約定開發(fā)利用土地。負責組織對本轄區(qū)工業(yè)園區(qū)土地利用情況、項目建設進度、投入產(chǎn)出情況等進行考核，并將考核情況報市工業(yè)項目用地監(jiān)管工作小組辦公室備案。

（四）加強監(jiān)督與考核。市工業(yè)項目監(jiān)管工作領導小組每年對各區(qū)縣園區(qū)檢查考核，對各區(qū)縣園區(qū)工業(yè)用地項目準入情況和工業(yè)項目土地使用情況進行全面檢查，對工業(yè)用地投資強度、創(chuàng)稅率、開竣工投產(chǎn)時間、節(jié)約集約利用土地情況、閑置土地情況等進行考核。考核結果報市政府審定后與園區(qū)用地計劃掛鉤。對土地利用率高、投資強度大、產(chǎn)出效率高的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，市政府每年專列10%用地計劃用于考核獎勵。對于上述考核指標差或者存在閑置土地情況的園區(qū)，市政府將核減或不再安排用地計劃。

五、本通知自2012年7月19日起實施，有效期5年。凡原有市上出臺的政策與本通知相抵觸的，以本通知為準。

第五篇：0我國都市工業(yè)園產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展模式研究_以上海張江高科技園區(qū)為例

【摘

科學觀察

2010 年第 6 期

TIANJINSCIENCE&TECHNOLOGY

戴東強（武漢理工大學管理學院 湖北 430070）

我國都市工業(yè)園產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展模式研究

——以上海張江高科技園區(qū)為例

要】以“產(chǎn)業(yè)集群”作為都市工業(yè)園發(fā)展模式研究的切入點，從產(chǎn)業(yè)集群模式的背景及意義出發(fā)，通過研究都市工業(yè)園產(chǎn)業(yè)集群模式的框架內(nèi)容及運行機制，深入剖析我國都市園的發(fā)展模式，同時針 對上海張江高科技園區(qū)進行實證分析。

0 引言

【關鍵詞】都市工業(yè)園 產(chǎn)業(yè)集群 上海張江

絡形式的有機整體。[1]

產(chǎn)業(yè)集群模式在當今世界范圍內(nèi)運用非常廣泛，為世界各 國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、行業(yè)部門規(guī)劃、企業(yè)之間協(xié)作提供了一種全 新的思維方式。在我國也有許多都市工業(yè)園采用該模式進行園 區(qū)建設及產(chǎn)業(yè)發(fā)展，如上海張江高科技園區(qū)、連云港市工業(yè)園、濱海沿海工業(yè)園等。不同于傳統(tǒng)都市工業(yè)園以政府為主導建設 而成，這些園區(qū)采取的是以政府引導、企業(yè)自身聚集的方式發(fā) 展而來的，企業(yè)的自主創(chuàng)新性、園區(qū)根植性更強，也更利于產(chǎn)業(yè) 集聚資源優(yōu)勢形成規(guī)模發(fā)展。以下集中探討在我國都市工業(yè)園 中逐步形成并有效運行的產(chǎn)業(yè)集群模式的內(nèi)涵。

“產(chǎn)業(yè)集群”概念是 1990 年邁克·波特在《國家競爭優(yōu)勢》 中首次提出的，是指特定區(qū)域中相互競爭又相互依賴的企業(yè)、專業(yè)化和服務化供應商、金融機構、相關產(chǎn)業(yè)的廠商及相關機 構共同組成的群體，同時還可延伸至銷售渠道、顧客、輔助產(chǎn)品 制造商、專業(yè)化基礎設施供應商、政府等社會團體與機構。而產(chǎn) 業(yè)集群發(fā)展模式則是通過產(chǎn)業(yè)成群集中發(fā)展的方式，將某一具 有優(yōu)勢的主導產(chǎn)品進行深度加工并進行產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，以達到

降低成本、提高規(guī)模效益和范圍經(jīng)濟效益的目的，從而形成網(wǎng)

圖 1 產(chǎn)業(yè)集群導向的都市工業(yè)園區(qū)發(fā)展框架結構圖

收稿日期：２０１０－１１－０５

2010 年第 6 期

TIANJINSCIENCE&TECHNOLOGY

科學觀察

產(chǎn)業(yè)集群模式內(nèi)涵

1.1

產(chǎn)業(yè)集群模式框架

產(chǎn)業(yè)集群模式是在政府引導、企業(yè)自發(fā)的推動下，達到整 合產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)網(wǎng)絡和優(yōu)勢資源的目的。園區(qū)企業(yè)通過內(nèi)外 因 驅(qū) 使，形成一種資源集聚、分工與協(xié)作、區(qū)域集聚和資源共享的長 效、穩(wěn)定的利益共同體，以推進產(chǎn)業(yè)規(guī)模發(fā)展。同時依托于產(chǎn)業(yè) 鏈上下游的鏈接及相關配套產(chǎn)業(yè)形成多產(chǎn)業(yè)集聚，繼而通過多 產(chǎn)業(yè)集聚的內(nèi)部協(xié)同效應和自強化機制提升產(chǎn)業(yè)競爭力，促進 工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。而不斷強化的多產(chǎn)業(yè)集聚促進多條產(chǎn)業(yè) 鏈的共同發(fā)展和產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟的增加，形成區(qū)域規(guī)?；l(fā)展，提升 園區(qū)品牌效應，框架圖如圖 1 所示。該產(chǎn)業(yè)集群導向模式適合 有一定企業(yè)、產(chǎn)業(yè)集聚基礎，并且彼此間具有高度分工協(xié)作關 系的區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展。1.2 產(chǎn)業(yè)集群方式 1.2.1

資金集群

園內(nèi)主要通過政府政策導向、園外投資進

駐、園內(nèi)企業(yè)合作、金融機構調(diào)配等方式實現(xiàn)資金的高度調(diào)動 和集中，并通過合理的二次分配促進園區(qū)資金得以有效利用，促進產(chǎn)業(yè)的集群式發(fā)展。1.2.2

技術集聚

園區(qū)技術集聚主要通過技術滲透形成。在園區(qū)資源集聚的基礎上，通過新技術向傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和相關產(chǎn)業(yè)的 滲透，實現(xiàn)技術和創(chuàng)新技術在園區(qū)的共享，使園區(qū)逐步從要素 驅(qū)動向創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展。1.2.3

人才集群

園區(qū)內(nèi)人才的聚集主要是以地區(qū)豐富的高

學歷人才數(shù)量為依托，園區(qū)在規(guī)模不斷擴大的同時吸引更多科 技人才進入企業(yè)，并經(jīng)由企業(yè)間有效的交流合作促進園中人才 的緊密協(xié)作。再通過科研機構與高校的進駐實現(xiàn)產(chǎn)學研的有效 整合，達到園區(qū)內(nèi)外人才資源的高度集聚。1.2.4

物流集群

園區(qū)在人流、物流、信息流、資本流等方面的集聚并不是園區(qū)發(fā)展的最終目的，只有實現(xiàn)園區(qū)產(chǎn)品的價值 和使用價值才能實現(xiàn)園區(qū)的經(jīng)濟、社會價值。因此園區(qū)在原材 料供應、貨物運輸、銷售站點等物流中間環(huán)節(jié)實現(xiàn)專業(yè)化分工 和規(guī)模化調(diào)運，實現(xiàn)園區(qū)物流集聚。1.3 產(chǎn)業(yè)集群路徑 1.3.1

依托市場需求

該路徑強調(diào)園區(qū)企業(yè)進駐并逐漸集聚的市場主導性。根據(jù)地區(qū)內(nèi)消費者市場的新要求，園區(qū)設定相 應的政策扶持產(chǎn)業(yè)以鼓勵相關企業(yè)進駐，而企業(yè)也由當?shù)厥袌?及政策的吸引主動進入園區(qū)開展生產(chǎn)營運。逐漸增多的企業(yè)在 滿足市場需求的同時，也受自身限制無法填補整個市場空缺，因而企業(yè)之間逐步形成相互協(xié)作的統(tǒng)一整體，促進企業(yè)間資源 的有效整合，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚。1.3.2

依托產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展

在企業(yè)進駐數(shù)量不斷增加的過程

中，產(chǎn)業(yè)規(guī)模持續(xù)擴大，獲得高效的資源利用率和飛速的發(fā)展。隨著產(chǎn)業(yè)規(guī)模的不斷擴大，上下游產(chǎn)業(yè)的關系日益緊密，于是 相關產(chǎn)業(yè)受到吸引陸續(xù)進駐，促使產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢向產(chǎn)業(yè)鏈的上 下游延伸，從而形成規(guī)模化產(chǎn)業(yè)鏈條，鞏固產(chǎn)業(yè)競爭力，實現(xiàn)產(chǎn) 業(yè)集群發(fā)展。1.3.3

依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

由于我國都市工業(yè)園大多設立在具有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的區(qū)域，因此園區(qū)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上既具有基礎性，也呈現(xiàn)一定側(cè)重性?；趥鹘y(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的良好積淀，企業(yè)自主 進駐園區(qū)的積極性和技術研發(fā)的創(chuàng)新性也高于其他毫無產(chǎn)業(yè) 基礎的園區(qū)，因此以園區(qū)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)有狀況進行深入發(fā)展也是形成 產(chǎn)業(yè)集群的有效路徑之一。1.3.4

依托適應性技術企業(yè)集聚[2]

該路徑主要針對技術優(yōu)勢

明顯或無傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基礎的園區(qū)。技術企業(yè)具有投入成本低，但 收益高、產(chǎn)品附加值高、環(huán)保節(jié)能等特點，一旦形成規(guī)模將對整 個地區(qū)乃至全國有深遠的影響力，且不易被輕易超越。但由于 該路徑技術要求相當高，采取該路徑的園區(qū)一般數(shù)量較少但影 響深遠。1.4

產(chǎn)業(yè)集群模式運行機制

在外部經(jīng)濟、社會環(huán)境的共同影響下，園區(qū)新成立企業(yè)或 原有企業(yè)通過產(chǎn)業(yè)鏈分解，促使一些創(chuàng)業(yè)者創(chuàng)建新的公司并依 據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈上的分工進行協(xié)作，產(chǎn)生協(xié)同效應，從而形成園區(qū)企 業(yè)的集聚。在協(xié)作和競爭的作用下，園區(qū)圍繞主導產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè) 鏈，形成上下游生產(chǎn)、產(chǎn)品采購、轉(zhuǎn)包、研發(fā)、咨詢、中間服務等縱橫交錯的網(wǎng)絡關系，最終形成產(chǎn)業(yè)集聚。[3]

隨著集聚效應的不斷擴大，工業(yè)園的產(chǎn)業(yè)集聚吸引專業(yè)化 供應商和專業(yè)人才，聚集專業(yè)化信息，形成資源集聚效應，繼而 推動專業(yè)化的市場和產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度，促進在產(chǎn)業(yè)鏈條上下的銜 接，強化園區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)實力。[4]產(chǎn)業(yè)集群的競爭自強機制會引 起在區(qū)域的集聚，形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟。依托園區(qū)產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟形成以產(chǎn) 業(yè)價值鏈分工合作為主的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)、以企業(yè)間競爭合作為主的 企業(yè)關聯(lián)以及生產(chǎn)要素、優(yōu)勢資源的共享和互補。依靠產(chǎn)業(yè)鏈 上下游的支持，配套相關產(chǎn)業(yè)在區(qū)域內(nèi)集聚，形成多產(chǎn)業(yè)集群，增強產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性，從而較好地在企業(yè)間形成專業(yè)化分工與協(xié) 作，實現(xiàn)整個區(qū)域的聚集效應。

通過產(chǎn)業(yè)鏈橫向、縱向的延伸和企業(yè)間分工協(xié)作的產(chǎn)業(yè)聯(lián) 盟，能夠減少園區(qū)企業(yè)的盲目競爭，促進產(chǎn)業(yè)技術創(chuàng)新，提高產(chǎn) 品競爭力，提升園區(qū)品牌影響力，推動園區(qū)的不斷發(fā)展。產(chǎn)業(yè)集群模式實證分析—以上海張江高科技園 區(qū)為例

2.1 上海張江資源集群方式 2.1.1

技術創(chuàng)新深入

上海張江高科技園一直將技術創(chuàng)新作

為園區(qū)發(fā)展的核心。園區(qū)通過積極引進國內(nèi)外先進技術，結合 園區(qū)內(nèi)各企業(yè)和科研機構的協(xié)作進行技術吸收與創(chuàng)新，形成上 海張江獨有的科學技術實力，并逐步鑄就主導產(chǎn)業(yè)的核心競爭 力。

①集成電路技術：自展訊通信有限公司自出研發(fā)中國第一 個 GSM/GPRS（2 G/2.5 G）起，上海張江便逐步成為集成電路 技術的積極創(chuàng)新者和行業(yè)領航者。2009 年園區(qū)給予集成電路 產(chǎn)業(yè)的科技研發(fā)經(jīng)費達 30.5 億元，較上年增長了 12.2%，而 集成電路專利申請達到 2 075 件，占專利申請數(shù)的 90% 以上，充分體現(xiàn)了園區(qū)對集成電路產(chǎn)業(yè)自主創(chuàng)新的高度重視和產(chǎn)業(yè) 強大的研發(fā)實力。

②生物醫(yī)藥技術：張江作為“國家上海生物醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)

基地”，隨著近年來的迅速發(fā)展，現(xiàn)已為我國生物醫(yī)藥研發(fā)數(shù)量 最多、國家新藥臨床研究最多的生物醫(yī)藥基地。2009 年張江生

物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)共申請專利 466 項，其中發(fā)明專利達 413 項，占 88.6%。同時，園內(nèi)制成醫(yī)藥新產(chǎn)品 229 個，獲新藥證書 50 多 個；在研藥物 261 種，其中創(chuàng)新類藥物品種 127 個，占比達到 48.7%。

③軟件技術：上海張江專為軟件企業(yè)建有浦東軟件園，供 各類軟件企業(yè)入駐?，F(xiàn)在的上海張江浦東軟件園已成為我國著 名的軟件基地，園內(nèi)涌現(xiàn)了一批具有自主研發(fā)力和行業(yè)影響力 的企業(yè)，并參與了國際國內(nèi)軟件標準 SOA 的制定，為我國的 軟件業(yè)的發(fā)展作出巨大貢獻。2009 年，軟件產(chǎn)業(yè)科研活動經(jīng)費 支出達到 19.25 億元，較去年增長了 39.0%。2.1.2

人才引入廣泛

上海張江高科技園的發(fā)展離不開高科

技人才的大規(guī)模引入。通過上海市政府大量的優(yōu)惠政策和園區(qū) 良好的發(fā)展前景的鼓勵和吸引，張江的人才數(shù)量不斷增加。截 止到 2009 年底，張江從業(yè)人員已超過 14 萬人，同比增加 13.4%，其中本科及以上學歷人數(shù)占比 72%，同時園內(nèi)已有國 家級專家 204 位，其中兩院院士人數(shù)達到 26 人。此外，累計園 區(qū)內(nèi)留學生人數(shù)達 6 000 余人，并創(chuàng)辦創(chuàng)新型企業(yè) 600 余家，占全區(qū)總企業(yè)數(shù)約 1/3。人才的廣泛引入為園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供 有效的保證，通過人才資源的集聚能夠有效推動產(chǎn)業(yè)向規(guī)模 化、專業(yè)化邁進。2.1.3

產(chǎn)學研聯(lián)系緊密

上海張江高科技園一直致力于創(chuàng)新

技術的研發(fā)。除了依靠企業(yè)自身的研發(fā)中心進行設計與革新，園區(qū)還積極引進國內(nèi)外先進的研究機構、高校，以產(chǎn)學研結合 的方式促進技術創(chuàng)新的加速增長。2009 年，張江已經(jīng)擁有 127 家研發(fā)機構，并建有國家級大學科技園 6 家，占我國 54 所高 新區(qū)國家級大學科技園總數(shù)的 7.89%。此外，園內(nèi)已有 30 多 家知名企業(yè)與 12 所高校共同培養(yǎng) 300 名研究生，且數(shù)量還在 增加?？梢姡虾埥诋a(chǎn)學研合作上走在了全國的前列，企業(yè) 研發(fā)中心、研究機構、高校的三力整合能有效促使園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè) 集聚效應的深化和提升，為產(chǎn)業(yè)及園區(qū)規(guī)?；l(fā)展提供良好的 技術創(chuàng)新的基礎。2.1.4

投融資形式多樣

上海市政府出臺了多類政策也吸引

民間資本投資、激活園內(nèi)企業(yè)融資。如適時施行減稅免稅政策 及行政服務“零收費”政策以吸引企業(yè)進駐并引入資金；設立風 險基金，采用投資貼息、貸款貼息、補助資金等方式吸引企業(yè)或 組織機構投資融資；建立擔保融資基金以緩解中小企業(yè)融資難 的現(xiàn)狀，為中小型企業(yè)發(fā)展提供擔保等。2009 年上海張江高科 技園共吸引外資項目 90 個，合同金額達 9.4 億 8 美元；引進內(nèi)資企業(yè) 538 家，內(nèi)資注冊資本達到 18.43 億元人民幣，創(chuàng)歷史 最高。同時，2009 年也已經(jīng)為 30 家企業(yè)完成了總額達 2.353 億元的融資擔保?？梢?，上海在促進張江園區(qū)投融資問題上政 策類型多樣，成效顯著，為產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展提供強大的資金鏈支 持。2.2

上海張江產(chǎn)業(yè)集聚路徑

上海張江高科技園區(qū)是以政府為引導、以企業(yè)為主導的國 家級高技術產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。園區(qū)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要根據(jù)自身現(xiàn)狀和 市場需求，逐步經(jīng)歷了初期主要發(fā)展傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、中期重點開發(fā) 高新產(chǎn)業(yè)、后期積極拓展主導產(chǎn)業(yè)鏈 3 個階段： 2.2.1

傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)強化期（2000 年以前）生物醫(yī)藥與軟

科學觀察

2010 年第 6 期

TIANJINSCIENCE&TECHNOLOGY

3件產(chǎn)業(yè)一直以來都是上海的重點支柱產(chǎn)業(yè)，擁有廣闊的市場前 景，兩大產(chǎn)業(yè)以其持續(xù)的增長力和突出的經(jīng)濟效益受到上海張 江高科技園的重點培養(yǎng)和扶持。2.2.2

高 新 產(chǎn) 業(yè) 市 場 機 遇期（2000—2004 年）2000—2004

年是上海張江的重要戰(zhàn)略發(fā)展期。園區(qū)敏銳察覺到世界范圍內(nèi) 正不斷興起并壯大的一系列新興產(chǎn)業(yè)，結合自身傳統(tǒng)技術優(yōu)勢 和企業(yè)發(fā)展意向，提出將集成電路、生物醫(yī)藥和軟件業(yè)統(tǒng)稱為 上海張江的三大主導產(chǎn)業(yè)，積極鼓勵國內(nèi)外優(yōu)秀企業(yè)進駐，同 時大力建設孵化基地，吸引大批中小企業(yè)入駐，有效促進三大 產(chǎn)業(yè)資源的高度集聚。此外，園區(qū)還積極發(fā)展一批新興產(chǎn)業(yè)，如 文化科技創(chuàng)意、信息安全、光電子及金融信息服務業(yè)等，大大推 動園區(qū)經(jīng)濟繁榮。2.2.3

主 導 產(chǎn) 業(yè) 鏈 條 擴 展 期（2005 年至今）自 2005 年以

來，園內(nèi)在市場需求和產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展的雙重推動下，主導產(chǎn)業(yè) 鏈不斷向上下游延伸和拓展，有效推動了光電子、醫(yī)療器械、新 能源與環(huán)保、數(shù)字出版等多個相關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促使產(chǎn)業(yè)規(guī) 模不斷擴大。與此同時產(chǎn)業(yè)鏈之間也形成了交匯，從而大大提 高主導產(chǎn)業(yè)的競爭力，推動園區(qū)綜合經(jīng)濟實力的提升。

張江一直緊跟時代脈搏和市場需要，逐步形成主導產(chǎn)業(yè)的 集群效應，達到產(chǎn)業(yè)的大規(guī)模生產(chǎn)和高效率發(fā)展，促進產(chǎn)業(yè)競 爭力的提升和園區(qū)品牌效應的推廣。2.3

上海張江規(guī)模運行機制

上海張江高科技園依托于優(yōu)越的地區(qū)經(jīng)濟社會條件、優(yōu)惠 的政府政策扶持、企業(yè)的經(jīng)濟效益驅(qū)動，大批企業(yè)入駐園內(nèi)，在 園內(nèi)形成企業(yè)集群，并通過規(guī)模效應逐步形成集成電路、軟件 與生物醫(yī)藥大三產(chǎn)業(yè)，在園內(nèi)實現(xiàn)集群發(fā)展。

強大的企業(yè)集聚優(yōu)勢和完善的園區(qū)服務體系促使園內(nèi)充 足的產(chǎn)業(yè)資源得以迅速集中并形成群體優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢，推動 三大主導產(chǎn)業(yè)與其相關行業(yè)的關聯(lián)性提高，拉動產(chǎn)業(yè)上下游企 業(yè)的迅速發(fā)展和互補，從而不斷延伸產(chǎn)業(yè)鏈條。而各產(chǎn)業(yè)鏈的 延伸領域不斷擴大利于形成各產(chǎn)業(yè)鏈橫向、縱向的交叉關聯(lián)，并結合產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟加深產(chǎn)業(yè)鏈的相關性，實現(xiàn)園區(qū)整體經(jīng)濟競爭 實力的提升。

產(chǎn)業(yè)集群與區(qū)域集群的不斷發(fā)展進一步推動了上海高科 技園區(qū)實現(xiàn)園區(qū)整體的規(guī)模發(fā)展。在規(guī)?；瘓@區(qū)內(nèi)，園內(nèi)各企 業(yè)得到更為有效的配套設施和機構的輔助，獲取更充足的資源 配備并在更完善的技術研發(fā)平臺上進行交流合作，不斷提升技 術的自主創(chuàng)新速率；園內(nèi)主導產(chǎn)業(yè)通過產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟進行有效的溝 通與合作，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈不斷延伸發(fā)展，提升產(chǎn)業(yè)的競爭優(yōu)勢；園 區(qū)自身在企業(yè)不斷發(fā)展和產(chǎn)業(yè)不斷優(yōu)化升級之下將贏得更高 的品牌影響力，為進一步提高園區(qū)綜合實力提供了有力條件。目前，上海張江已獲得“張江藥谷”的稱號，形成了獨樹一幟的 品牌效應?？偨Y與建議

當前，我國都市工業(yè)園已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展的重要力

量，其發(fā)展模式與機制的探討一直是學者研究的重點。本文選 取我國都市工業(yè)園當前廣泛應用的產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展模式進行深 入研究，從產(chǎn)業(yè)集群模式的主要框架內(nèi)容及運行機制進行系統(tǒng)

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科學觀察

信松勝（天津市靜?？h中旺鎮(zhèn)水利站 天津 301615）

節(jié)水灌溉技術在靜海縣的引進與推廣

【摘 要】介紹了靜?？h節(jié)水技術的發(fā)展，該縣節(jié)水技術先后經(jīng)歷了缸瓦管輸水、低壓塑料管、大明 槽輸水、噴灌、滴灌、微灌、大型移動式灌溉、雙水源大口徑管灌等。這些技術的使用為農(nóng)業(yè)發(fā)展做 出巨大貢獻，同時為農(nóng)業(yè)領域的節(jié)水工作做出表率。

【關鍵詞】節(jié)水 灌溉 靜海縣

水源大口徑管灌。

水資源緊缺這一全球性問題，越來越受到世界各國的關 注。對于我國來說，如何面對人口、耕地、水資源等條件較之世 界更加嚴峻的態(tài)勢，已經(jīng)成為一個迫在眉睫的重大課題。

眾所周知，由于農(nóng)田灌溉用水占用水量總量的 80％，提高 水的利用效率，節(jié)約灌溉用水是解決我國水資源危機的一項不 可替代的重大措施。但由于多種原因，尤其是傳統(tǒng)的觀念上的 原因，加之面廣量大，又涉及到水資源調(diào)配、輸水、灌水環(huán)境、作 物品種、耕作栽培等一系列工程的、生物的、技術的制約，雖然 我們已經(jīng)做了大量工作，取得了一定成效，但尚有很大的提升 空間。

我縣節(jié)水技術應用情況為：靜?？h地處華北，行政區(qū)劃面 積 1 414.9 km2，人口 54 萬，耕地面積 6.93 萬公頃，人均耕地 0.13 公頃。靜海春季多風少雨，夏季雨量集中，年平均降雨量 495 mm，6～9 月份降雨量 464 mm，占降水量的 80％，多年平均蒸發(fā)量 1 850 mm，為降水量的 3 倍。我縣多年平均水資 源總量 1.7 億 m3，人均 340 m3，公頃均 10.7 m3，夏季雨量集中，也使境內(nèi)水大量流失，這樣的情況注定我縣必須走節(jié)水之路。

我縣節(jié)水始于 20 世紀 80 年代初，至今約 20 年時間，技 術幾經(jīng)翻新，目前節(jié)水技術已達國內(nèi)先進水平，其中有成功也 有失敗，有經(jīng)驗也有教訓。節(jié)水技術先后經(jīng)歷了缸瓦管輸水、低 壓塑料管、大明槽輸水、噴灌、滴灌、微灌、大型移動式灌溉、雙缸瓦管

鑒于 20 世紀 80 年代初的人力、物力、財力和技術條件，我縣采用的是缸瓦管，當時節(jié)水效果是比較明顯的。我縣農(nóng)業(yè) 灌溉的主要輸水手段是土渠輸水，而土渠的輸水利用率相當 低，經(jīng)局部測試，由于土渠的滲漏和局部漏水、蒸發(fā)，利用率僅 為 40%～50％。缸瓦管的出現(xiàn)避免了土渠嚴重漏水的通病，使 水的利用率大大提高，水的利用率達到 70％，并且縮短了灌溉 周期，相應節(jié)省了電和人工費用。但缸瓦管的不足也是顯而易 見的，建設需要投入很大的勞動量，要求開溝平整、筆直；接口 多易漏水，需要高強度的水泥粘合；易破損，維修不太方便，承 受壓力小。低壓管道輸水

隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，低壓塑料管道大量生產(chǎn)，在我縣運 西地區(qū)及津浦鐵路兩側(cè)被廣泛推廣。低壓管道輸水簡稱“管 灌”，是利用低壓塑料管代替土渠的一種輸水方式。管灌的特點 是投資少、重量輕、搬運方便、不怕撞擊、施工簡單明了、易于掌 握、埋于地下節(jié)省土地等，在地下長達幾十年不損壞，維修也方 便。比土渠省水 40％，水的利用率達到 90％以上。省水、省電、省時、省工、省地，增產(chǎn)效果顯著，深受群眾歡迎。到目前為止，我縣推廣管灌達 2 407 km，控制面積 3 萬公頃。

收稿日期：２０１０－１１－０９

探究，并以上海張江高技術園區(qū)為例進行分析。目前上海張江

高科技園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集群模式發(fā)展的較為合理、富有成效，其成 功的產(chǎn)業(yè)集群模式對各都市工業(yè)園都具有一定的借鑒意義。在 今后的發(fā)展中，上海張江需要進一步加強對產(chǎn)業(yè)鏈的交互程 度、園區(qū)文化的培養(yǎng)能力、企業(yè)自主研發(fā)地位等問題的重視，實 現(xiàn)園區(qū)更具科學化、規(guī)模化的發(fā)展?！?/p>

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