第一篇：2012-03-11二手房買賣常見糾紛及風(fēng)險(xiǎn)防范(二)《共有房屋買賣——以夫妻一方出賣共有房屋為視角》

二手房買賣常見糾紛及其風(fēng)險(xiǎn)防范

（二）共有房屋買賣——以夫妻一方出賣共有房屋為視角

吳讓軍 北京市立方（廣州）律師事務(wù)所

現(xiàn)實(shí)中，對于夫妻共有的房產(chǎn)，由于各種原因，有些登記在全部共有人即夫妻雙方名下，有些僅登記在夫或妻一方名下。在該類房屋交易過程中，有些買受人只與夫或妻一方簽訂合同。實(shí)踐中，經(jīng)常遇到其他共有方以夫妻一方擅自處分共有財(cái)產(chǎn)為由，主張夫妻一方對外簽訂的合同無效，由此引發(fā)諸多糾紛。

一、法律分析

夫妻共同房產(chǎn)的登記和交易有種形式，容易發(fā)生糾紛的主要有以下情況：

1、房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，且房屋所有權(quán)證書上明確登記的權(quán)利人為夫妻倆個(gè)人，夫妻一方與買受人簽訂房屋買賣合同。

對于這種情形，司法實(shí)踐中爭議不大，一般認(rèn)為夫妻一方與第三 方簽訂房屋買賣合同為效力待定合同。即此時(shí)合同效力取決于夫妻中未參與簽約一方的態(tài)度，在其不予追認(rèn)的情況下，房屋買賣合同為無效合同，在其同意交易時(shí)，房屋買賣合同則歸于有效。

認(rèn)為上述房屋買賣合同為效力待定合同的主要依據(jù)在于：根據(jù)《物權(quán)法》第九十七條的規(guī)定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。據(jù)此規(guī)定，既然房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在出賣（處分的一種形式）該房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)共同共有人同意，共有一方擅自將房屋對外進(jìn)行買賣屬于無權(quán)處分行為。同時(shí)，根據(jù)《合同法》第五十一條規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，合同方為有效，在未取得權(quán)利人追認(rèn)的情況下，合同為應(yīng)歸于無效。

2、房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，房屋所有權(quán)證書上登記的權(quán)利人僅為夫或妻一方，登記權(quán)利人與買受人簽訂房屋買賣合同。

此種情形在日常交易中比較常見，也容易引發(fā)糾紛。對于此時(shí)房屋買賣合同的效力，司法實(shí)踐中爭議較大，主要有三種意見：

第一、房屋買賣合同效力待定。持此意見的人理由與上述第一種情形基本相同，其認(rèn)為雖然房屋所有權(quán)證書上登記的權(quán)利人僅為夫或妻一方，但房屋實(shí)質(zhì)是夫妻雙方共同共有的財(cái)產(chǎn)，根據(jù)《物權(quán)法》第九十七條及《合同法》第五十一條，處分共有財(cái)產(chǎn)必須全體共同共有人同意，否則構(gòu)成無權(quán)處分，一方對外簽訂的合同效力待定。

第二、房屋買賣合同的效力取決于合同的履行情況：如果在合同簽訂之后，買受人支付了合理的市場價(jià)格并且已辦理房屋過戶手續(xù)的，無論夫妻中非登記一方是否提出異議，房屋買賣合同均有效；如果買受人支付了合理的市場價(jià)格，但雙方尚未辦理房屋過戶手續(xù)的，則合同效力待定，如果夫妻中非登記一方對交易提出異議，合同則歸于無效。

持此觀點(diǎn)的人認(rèn)為：雖登記權(quán)利人一方對外出售房屋構(gòu)成無權(quán)處分，但如果買受人的行為符合善意取得的構(gòu)成要件，出于保護(hù)交易安全的需要，應(yīng)當(dāng)保障買受人的合法權(quán)益。而根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定，買受人的行為如構(gòu)成善意取得，需滿足三個(gè)方面的條件：（1）受讓人受讓房屋時(shí)是善意的；（2）以合理的價(jià)格受讓；

（三）已按法律規(guī)定辦理了房屋的過戶登記。上述情形中，受讓人基于對房地產(chǎn)登記公示、公信的原則，與登記一方簽訂合同應(yīng)推定為具有善意，只要交易價(jià)格合理并已完成交易，辦理了過戶登記，即可認(rèn)為買受人的行為已構(gòu)成善意取得，因此，應(yīng)認(rèn)定買賣合同有效。但如果房屋未辦理完成過戶登記，則不構(gòu)成善意取得，夫妻中非登記權(quán)利人對交易提出異議時(shí)，應(yīng)認(rèn)定合同無效。

第三、房屋買賣合同有效。持此意見的人認(rèn)為：房屋出售時(shí)，權(quán)利登記僅在出賣人一人名下的，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則，買受人有理由相信出賣人系房屋完全權(quán)利人，且在產(chǎn)權(quán)交易過程中，有關(guān)部門在辦理產(chǎn)權(quán)交易過戶手續(xù)時(shí)，對共有人情況亦不予審查，因此，登記權(quán)利人與出賣人之間簽訂的買賣合同，應(yīng)認(rèn)定有效。

筆者認(rèn)為，此種情形下房屋買賣合同的效力判斷涉及對無權(quán)處分和善意取得兩種制度的理解。如果嚴(yán)格按照法律文義解釋，《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的善意取得必須滿足房產(chǎn)已經(jīng)完成過戶登記的條件，否則受讓人不能善意取得房屋，相應(yīng)的房屋買賣合同也會(huì)被認(rèn)定為無效，即上述第二種意見。但如作此機(jī)械理解，會(huì)出現(xiàn)諸多矛盾之處：

（1）根據(jù)合同的基本理論，合同無效是自始無效，不會(huì)因?yàn)楫?dāng)事人的履行行為而發(fā)生效力的改變。顯然，按照上述第二種意見，在其他條件相同的情況下，合同的效力取決于交易雙方是否履行了過戶登記這一履行行為，這明顯違背合同無效的基本理論。同時(shí)，如果在買受人善意購買并已經(jīng)支付了全部購房款項(xiàng)，但僅因?yàn)闆]有辦理過戶手續(xù)而判決合同無效，對買受一方也明顯不公平。

（2）根據(jù)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。分析上述第二種意見，是否辦理房屋過戶登記實(shí)質(zhì)影響到合同的效力，按此理解，《物權(quán)法》第十五條及第一百零六條之間的規(guī)定似乎自相矛盾。

因此，盡管司法實(shí)踐中，有不少法院按照上述第二種意見的思路對案件進(jìn)行判決，但筆者更傾向于支持第三種意見。有三點(diǎn)理由：（1）從節(jié)省交易成本、鼓勵(lì)交易的角度出發(fā)，應(yīng)認(rèn)定合同有效。在房地產(chǎn)交易過程中，買受人對房屋出賣人是否有權(quán)處分房屋僅負(fù)有形式審查義務(wù)。如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)只登記在出賣人名下，根據(jù)物權(quán)公示、公信原則，買受人有理由相信出賣人是唯一的所有權(quán)人，有權(quán)處分房地產(chǎn)。買受人沒有義務(wù)去審查出賣人是否已婚或合伙，轉(zhuǎn)讓的房屋是否為只登記在一人名下的夫妻共同財(cái)產(chǎn)或合伙財(cái)產(chǎn)。否則，將增加交易成本，不利于鼓勵(lì)交易。

（2）從引導(dǎo)社會(huì)誠信角度出發(fā)，應(yīng)認(rèn)定合同有效。在買受人善意的情況下，還將無權(quán)處分規(guī)則適用于買賣合同，將會(huì)給出賣人惡意毀約提供不適當(dāng)?shù)摹氨Ｗo(hù)傘”，出賣人可能據(jù)此惡意毀約，不利于社會(huì)誠信的構(gòu)建。（3）從價(jià)值選擇角度出發(fā)，應(yīng)當(dāng)維護(hù)交易安全，認(rèn)定合同有效。在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中，物的靜態(tài)安全已讓位給物的動(dòng)態(tài)安全，維護(hù)交易安全是法律所追求的更高的價(jià)值目標(biāo)，隨意否定合同的效力，將不利于交易秩序的建立。

因此，筆者認(rèn)為：如房屋出售時(shí)，權(quán)利登記僅為出賣人一人的，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則，買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權(quán)利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應(yīng)認(rèn)定為有效。但如有證據(jù)證明買受人存有過錯(cuò)，如與出賣人夫妻雙方關(guān)系密切，明知房屋為共有財(cái)產(chǎn)，或者與出賣人惡意串通，以明顯低于市場價(jià)格進(jìn)行購買等等，均可認(rèn)定買受人不具有“善意”，在此情況下，則不宜認(rèn)定合同有效。

二、風(fēng)險(xiǎn)防范建議

作為購房一方，進(jìn)行房產(chǎn)交易的根本目的是為了最終獲得房屋產(chǎn)權(quán)，但如果購房合同被認(rèn)定為無效，將直接導(dǎo)致其無法實(shí)現(xiàn)購買目的。目前，大量二手房是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，如購房者僅與一方簽訂購房合同，無疑將面臨巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。為盡量避免事后因夫妻另一方不同意出售房屋或出賣方反悔而導(dǎo)致合同無效的法律風(fēng)險(xiǎn)，筆者建議：

第一、買受人在交易之前務(wù)必要到房管部門查閱交易房屋的登記簿，明確房產(chǎn)的登記權(quán)利人，確定交易對象。如果產(chǎn)權(quán)登記人為夫妻雙方，務(wù)必要求夫妻雙方均作為出賣方，同時(shí)參與交易和簽署合同。

第二、如果明知房屋為共同財(cái)產(chǎn)，即使登記方只有一人，在簽訂 交易合同時(shí)也必須要求出售房屋的夫妻雙方共同簽字或要求簽約的夫妻一方出具另一方的公證授權(quán)書，表明另一方也同意出售房屋。

第三、作為夫妻的共同財(cái)產(chǎn)，為避免在某些情況下被一方擅自轉(zhuǎn)讓，建議在房產(chǎn)登記過程中將夫妻雙方均登記為產(chǎn)權(quán)人。

文章純屬個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考。據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)。

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第二篇：【實(shí)務(wù)參考】夫妻一方擅自出賣共有房屋的效力如何認(rèn)定？

【實(shí)務(wù)參考】夫妻一方擅自出賣共有房屋的效力如何認(rèn)定？

1.《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(三)》

第十一條 一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。2.《中華人民共和國物權(quán)法》 第一百零六條 無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；

（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；

（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。3.《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋

（一）》第十八條

物權(quán)法第一百零六條第一款第一項(xiàng)所稱的“受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)”，是指依法完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者動(dòng)產(chǎn)交付之時(shí)。

當(dāng)事人以物權(quán)法第二十五條規(guī)定的方式交付動(dòng)產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓動(dòng)產(chǎn)法律行為生效時(shí)為動(dòng)產(chǎn)交付之時(shí)；當(dāng)事人以物權(quán)法第二十六條規(guī)定的方式交付動(dòng)產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間有關(guān)轉(zhuǎn)讓返還原物請求權(quán)的協(xié)議生效時(shí)為動(dòng)產(chǎn)交付之時(shí)。法律對不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立另有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的時(shí)間認(rèn)定權(quán)利人是否為善意。第十九條

物權(quán)法第一百零六條第一款第二項(xiàng)所稱“合理的價(jià)格”，應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況，參考轉(zhuǎn)讓時(shí)交易地市場價(jià)格以及交易習(xí)慣等因素綜合認(rèn)定。4.《中華人民共和國合同法》

第五十一條 無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。5.最高人民法院印發(fā)《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》的通知

89．共同共有人對共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。1.夫妻一方擅自將夫妻共同共有的房屋轉(zhuǎn)讓給他人，所簽訂的房屋買賣合同無效，房屋尚未辦理所有權(quán)變更登記，買受人不構(gòu)成善意取得--李某南訴何某某、何良某房屋買賣合同糾紛案

2.夫妻一方將共同財(cái)產(chǎn)單方處分給雙方的親屬或者其他有利害關(guān)系的第三人，如有充分理由推定其明知或應(yīng)知該處分未經(jīng)另一方同意，則單方處分無效——姜某某、黃某某訴張某某、黃某房屋權(quán)屬糾紛案

本案要旨：夫妻一方將共同財(cái)產(chǎn)單方處分給第三人的情況下，如第三人是夫妻雙方的親屬或者其他有利害關(guān)系的人，則對其善意的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)采取更為嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，如有充分理由推定其明知或應(yīng)知該處分未經(jīng)另一方同意，其不能被認(rèn)定為善意第三人，夫妻一方單方對該共同財(cái)產(chǎn)的處分無效。案號：（2005）鼓民一初字第324號、（2005）徐民一終字第1345號

3.夫妻一方擅自處分共有財(cái)產(chǎn)因受讓方善意取得而有效--崔某訴仇某、孟某某、關(guān)某某買賣合同糾紛案

本案要旨：登記于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未經(jīng)另一方同意將該房屋出售，第三人善意購買、支付合理對價(jià)并辦理登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，不應(yīng)予以支持。

案號：（2006）昌民二初字第43號審理法院：吉林省吉林市昌邑區(qū)人民法院

（一）夫妻共同所有房屋婚姻法第十七條規(guī)定：“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻雙方共同所有”。該法條明確說明我國婚姻法是以婚后所得共同制為法定的夫妻財(cái)產(chǎn)制。所謂婚后所得共同制，是指婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方所得和雙方共同所得的財(cái)產(chǎn)除特有財(cái)產(chǎn)外，均歸夫妻雙方共同共有的夫妻財(cái)產(chǎn)制度。由此可知，夫妻婚后所得購買的房屋一般屬于夫妻共同共有。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(三)第十一條中“夫妻共同所有房屋”特指的是夫妻共同共有房屋，而不包含夫妻按份共有房屋在內(nèi)。

（二）如何認(rèn)定夫妻另一方是否同意從物權(quán)法第九十七條規(guī)定可知，共同共有人要處分共有的不動(dòng)產(chǎn)，必須經(jīng)全體共同共有人同意。將該法條具體到夫妻共有關(guān)系中，則意味著夫妻一方要出售夫妻共同所有房產(chǎn)應(yīng)經(jīng)作為共同共有人的夫妻另一方同意。司法實(shí)踐中，對此類糾紛的處理存在一個(gè)很難把握的事實(shí)認(rèn)定即為夫妻另一方是否同意該出售行為。就此，我們認(rèn)為，在具體認(rèn)定是否同意時(shí)需要注意：第一，如何認(rèn)定夫妻另一方是否作出同意的意思表示。法律框架內(nèi)的同意即為意思表示。反映到日常生活中，夫妻另一方同意其配偶對夫妻共同所有房屋進(jìn)行出售，可有書面、口頭、電話等多種意思表現(xiàn)形式。對此，第三人只要在訴訟中能舉證加以證明即可。但值得注意的是，現(xiàn)實(shí)生活中，也存在很多第三人在簽訂共有房屋出售合同時(shí)征求夫妻另一方意見，夫妻另一方未明確表態(tài)的情形。根據(jù)《民法通則意見》第66條的規(guī)定，如果夫妻另一方雖未對房屋出售事宜明確表示意見，但其行為已經(jīng)表明其同意出售的，則可直接認(rèn)定其對出售已經(jīng)默示同意。至于夫妻另一方的同意是事先同意抑或事后追認(rèn)同意則在所不問。第二，如何理解“同意”的意思表示范圍。在司法實(shí)務(wù)中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)夫妻另一方參與了房屋買賣合同的前期協(xié)商過程，但在最后簽約時(shí)并未在場的情形。如果事后房屋價(jià)格上漲，夫妻另一方往往以其簽約時(shí)不在場，最后簽訂價(jià)格未經(jīng)其同意為由，要求取回房屋。對此，要注意把握同意的意思表示范圍是否包括出售價(jià)格、付款方式、交付時(shí)間等。我們認(rèn)為，從維護(hù)交易安全、夫妻間人身及財(cái)產(chǎn)關(guān)系的特殊性出發(fā)，本條所稱同意應(yīng)為夫妻另一方對其配偶出售房屋的概括授權(quán)。（摘自《最高人民法院婚姻法司法解釋

（三）理解與適用》，最高人民法院民事審判第一庭編著，人民法院出版社2011年出版）

二、“第三人善意購買、支付合理對價(jià)”的理解

從物權(quán)法第一百零六條的規(guī)定來看，我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度旨在維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全，保護(hù)的是第三人對登記簿記載的信賴。司法實(shí)踐中，對“第三人善意購買”中“善意”及“合理對價(jià)”的理解應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：