第一篇：“二手房”主體結(jié)構(gòu)不符合現(xiàn)行建筑規(guī)范,能否主張解除購房合同？

“二手房”主體結(jié)構(gòu)不符合現(xiàn)行建筑規(guī)范，能否主張解除購房

合同？

一、案件焦點

“二手房”主體結(jié)構(gòu)不符合現(xiàn)行建筑規(guī)范，存在安全隱患，出賣人拒絕修復(fù)，買受人能否以此請求解除購房合同？

二、訴辯主張

原告訴稱：原告經(jīng)中介公司介紹和被告簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，購買位于廣州市越秀區(qū)白云路69號302房，建筑面積為76.95平方米，并一次性支付定金人民幣4萬元給被告。合同簽訂后得知，涉案房屋質(zhì)量較差。樓面看起來也并非房產(chǎn)證上記載的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，只是在墻上另外加裝“角鐵”作為承重梁，整個樓面沒有鋼筋混凝土承重梁，房產(chǎn)證上注明“鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)”的房子居然是用生銹的角鐵作為支撐，角鐵僅僅是壓在薄薄的外墻(12厘米)上面，長約14米的樓板中間居然沒有一根柱子或者一條橫梁。更為嚴(yán)重的是，如此單薄的承重墻除了承擔(dān)整塊樓板外，還支撐了樓頂上約20平方米的違章建筑，涉案房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題和安全隱患。原告發(fā)現(xiàn)房子存在的質(zhì)量問題后，要求被告對此進行說明并對房屋安全性能進行鑒定，但均遭其拒絕，被告的行為已經(jīng)構(gòu)成了根本違約。

被告林X紅辯稱：原告于2014年2月某日到中介處聲稱由于房子質(zhì)量問題所以不想購買了。原告沒有證據(jù)證實其第二項訴訟請求與本案的關(guān)聯(lián)，也沒有證據(jù)證明其實際損失。本案是由于原告違約在先，被告沒有義務(wù)為原告對房屋進行鑒定，在簽約的時候，原告現(xiàn)場看過房屋，原告對房子很滿意，當(dāng)時只是希望被告降低價格，被告不同意后來原告找到中介表示很喜歡涉案房屋，希望被告出售給他，原告聲稱房屋質(zhì)量存在問題不是事實，在合同中已經(jīng)很明確的約定了是按照房屋現(xiàn)狀、按套出售給原告，原告之前也詳細(xì)考察過房屋，并沒有表示異議，現(xiàn)在原告以房屋質(zhì)量為由，是不想承擔(dān)違約責(zé)任的借口而已。被告請求駁回原告的全部訴訟請求。

三、本案事實

廣州越秀區(qū)人民法院審理查明：坐落在廣州市越秀區(qū)白云路69號302房，面積76.95平方米，屬于被告林X紅個人所有。2013年12月31日，原告(買方)、被告(賣方)經(jīng)中介方介紹簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，約定：......該物業(yè)是以現(xiàn)狀按套售予買方，買方已全面檢查并清楚了解該物業(yè)的所有情況而并無異議；該物業(yè)總樓價149萬元。另約定：定金：2萬元，買方須在2013年12月31日支付給賣方。定金余款：2萬元，買方須在2013年12月31日前支付給賣方等。原告于2013年12月31日向被告支付了4萬元定金。（合同對違約責(zé)任等也有約定，限于篇幅，略述）。另外，原告在簽訂前述《房地產(chǎn)買賣合同》之前曾經(jīng)到現(xiàn)場查看過涉案房屋。

審理中，法院依法委托鑒定機構(gòu)進行鑒定，鑒定結(jié)論為：“……③該房屋是混合結(jié)構(gòu),不屬于鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；④該房屋現(xiàn)澆板與柱、梁交接處等面位來增元余約來，也沒有多條傳力這徑；不是關(guān)鍵傳力部位未增設(shè)冗余約束,也沒有多條傳力途徑,不滿足……之規(guī)定;該房屋部分墻體未加設(shè)構(gòu)造柱,不滿足......之規(guī)定；⑥承重磚墻的厚度為120mm厚不符合…….要求。綜上所述：廣州市越秀區(qū)白云路69號302房主體結(jié)構(gòu)不符合現(xiàn)行國家相關(guān)規(guī)范要求，房屋存在安全隱患，”本院向鑒定公司發(fā)函咨詢，要求該公司就涉案房屋是否為危房，即是否因為質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，是否能夠通過采取一定補救措施消除安全隱忠等出具補充鑒定意見，該公司回復(fù)稱：該房屋現(xiàn)時的質(zhì)量問題影響了正常居住使用，可以通過采取措施消除安全隱患；處理建議如下：1.對以角鋼、鋼梁作為支撐體系的現(xiàn)澆板下方增設(shè)承重磚墻或鋼筋混凝土柱，增加房屋的整體剛度及穩(wěn)定性；2.在現(xiàn)澆板與柱、梁交接處等關(guān)鍵傳力部位增加冗余約束；具體修復(fù)加固方案應(yīng)聘請有資質(zhì)的加固單位完成等，質(zhì)證過程中，鑒定公司稱鑒定結(jié)論為房屋存在安全隱患，但無法鑒定出具體的安全隱惠系數(shù)，其對正常居住和使用有一定影響，但無法判斷影響的具體程度；至于消除隱惠的改建措施所需花費，需要另行委托專業(yè)評估公司才能得知。

四、法院判決情況

越秀區(qū)法院認(rèn)為：首先，涉案房屋存在著“現(xiàn)澆板與柱、梁交接處等關(guān)鍵傳力部位未增設(shè)冗余約束，也沒有多條傳力途徑”、“房屋部分墻體未加設(shè)構(gòu)造柱”、“承重磚墻厚度為120m厚”等不符合相關(guān)規(guī)范的情形，房屋“主體結(jié)構(gòu)不符合現(xiàn)行國家相關(guān)規(guī)范要求，房屋存在安全隱患，對正常居住和使用有一定影響。且這種由于主體結(jié)構(gòu)和承重磚墻不符合現(xiàn)行規(guī)范導(dǎo)致的安全隱患具有不確定性，原告作為買受人，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不確定安全隱惠帶來的居住使用風(fēng)險。

第二，經(jīng)鑒定涉案房屋并非房地產(chǎn)權(quán)證上所登記的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)而屬于混合結(jié)構(gòu)，這對房屋的居住使用功能以及房屋未來市場價值升值空間可能有一定影響，原告對涉案房屋的結(jié)構(gòu)客觀上存在誤解。第三、雖然涉案房屋可以通過一定的措施進行加固，但是根據(jù)前述鑒定機構(gòu)的處理建議，需要對以角鋼、鋼梁作為支掉體系的現(xiàn)澆板下方增設(shè)承重磚墻或鋼筋混凝土柱，增加房屋的整體剛度及穩(wěn)定性，以及在現(xiàn)澆板與柱、梁交接處等關(guān)健傳力部位增加冗余約束，相關(guān)加固工程的投入可能不菲，原告作為一名普通購房者，對于房屋結(jié)構(gòu)及質(zhì)量安全存在的問題不可能在簽訂合同時完全清晰預(yù)見。在被告明確拒絕進行加固和修繕的情形下，原告并無法定義務(wù)對尚未交付的房屋進行加固修繕。

最后，從合同的履行情況來看，雖然涉案買賣合同已經(jīng)簽訂成立生效并交付定金，但是原告尚未支付房價款，被告也未將房屋交付給原告使用，更沒有辦理產(chǎn)權(quán)交易過戶登記手續(xù)，合同的主要內(nèi)容均未得到履行，在經(jīng)鑒定房屋存在安全隱患而被告明確拒絕加固修繕的情況下，如果繼續(xù)履行合同，勢必額外加重原告的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)或引起新的糾紛。

至于房屋質(zhì)量安全鑒定費用的負(fù)擔(dān)問題，首先，由于原告曾經(jīng)多次查看房屋現(xiàn)狀，其對房屋現(xiàn)狀應(yīng)當(dāng)具有一定的了解，在其正常預(yù)見范圍內(nèi)的房屋質(zhì)量風(fēng)險應(yīng)當(dāng)由其自負(fù)擔(dān)。其次，原告并沒有提供證據(jù)證明被告在簽訂合同過程中存在故意隱瞞有關(guān)事實的行為，被告不應(yīng)當(dāng)對多年前建設(shè)且獲得房地產(chǎn)權(quán)證的房屋因其不符合現(xiàn)行相關(guān)建筑規(guī)范而向原告承擔(dān)相關(guān)民事責(zé)任。另外，經(jīng)鑒定涉案房屋并不存在嚴(yán)重影響正常居住使用等導(dǎo)致原告簽訂合同目的根本無法實現(xiàn)的情形，也沒有證據(jù)證明被告存在其他違約情形。因此，原告要求被告承擔(dān)房屋質(zhì)量安全鑒定費用的訴請，依據(jù)不足，不子支持，房屋質(zhì)量安全鑒定費用應(yīng)當(dāng)由原告自行負(fù)擔(dān)。

因此，判決：

一、原告蘇少申與被告林小紅2013年12月31日簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》(No:0000554)自本判決發(fā)生法律效力之日即日解除；

二、被告林小紅自本判決發(fā)生法律效力之日起十五日內(nèi)一次性向原告蘇少申返還定金40000元；

三、駁回原告蘇少申其他訴訟請求。

五、解說 木案主要涉及以下兩個問題：

1、房屋存在質(zhì)量問題但并不嚴(yán)重影響正常居住使用功能，買受人要求解除合同是否應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧?/p>

本案是一起典型的“二手房”買賣合同糾紛。在我國特定語境環(huán)境下，“二手房”并不屬于嚴(yán)格意義上的“商品房”。關(guān)于“二手房”質(zhì)量糾紛，并不能直接適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若千問題的解釋》有關(guān)規(guī)定，而只能依照《合同法》等中關(guān)于買賣合同的相關(guān)規(guī)定進行審查。

首先，房屋主體結(jié)構(gòu)存在的質(zhì)量問題和安全隱患屬于比較專業(yè)性的問題，對于一個普通購房者而言，不可能在查看房屋及簽訂合同的過程中能夠完全預(yù)見得到，對于其不可能完全預(yù)見的風(fēng)險和質(zhì)量問題，不應(yīng)當(dāng)要求原告對此完全負(fù)有責(zé)任。其次，住房是一個公民及家庭安身立命之所，對買受人而言，房屋質(zhì)量的重要性不言而喻，此點上，無論是“一手房”、預(yù)售的商品房還是二手房”并沒有什么本質(zhì)不同。因此,《最高人民法院關(guān)擊審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條雖然是就商品房質(zhì)量問題作出的規(guī)定，但其精神可以作為本案審查的重要參考。

原告購買房屋的目的是用來居住使用，盡管鑒定結(jié)論并沒有顯示房屋存在的質(zhì)量問題嚴(yán)重影響居住使用功能。但是，涉案房屋主體結(jié)構(gòu)存在不合規(guī)范的問題，根據(jù)《建筑法》第六條第一款的規(guī)定，建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。建筑物的主體機構(gòu)是指建筑中能夠承受作用的平面或空間體系，其必須具備足夠的強度、剛度、穩(wěn)定性，以承重建筑物上的各種荷載。因此，建筑物的主體結(jié)構(gòu)是建筑物的重要組成部分，主體結(jié)構(gòu)直接影響建筑物的耐久年限、安全和使用功能。涉案房屋為3層建筑，應(yīng)當(dāng)屬于一般的民用建筑，其使用壽命應(yīng)當(dāng)達(dá)到民用建筑的級耐久年限。主體機構(gòu)存在質(zhì)量問題，勢必影響其耐久年限以及居住使用安全。

作為“二手房”，涉案房屋已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，其當(dāng)初的竣工驗收資料、質(zhì)量驗收資料由于時間久遠(yuǎn)無法提供，這種情形下，經(jīng)依法委托有資質(zhì)的專業(yè)鑒定機構(gòu)作出的鑒定結(jié)論可以作為房屋質(zhì)量參考依據(jù)。而據(jù)鑒定結(jié)論可知，房屋主體結(jié)構(gòu)存在著現(xiàn)澆板與柱、梁交接處等關(guān)鍵傳力部位未增設(shè)冗余約束、部分墻體未加設(shè)構(gòu)造柱、承重磚墻厚度過薄等質(zhì)量問題，導(dǎo)致房屋存在不確定的安全隱患，影響房屋的安全和居住使用功能。如前所述，買受人不應(yīng)當(dāng)對超出其注意、預(yù)見范圍之外的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題承擔(dān)法律責(zé)任，而且本案中房屋并沒有交付使用也沒有辦理過戶登記，被告作為出賣人，其有義務(wù)對房屋主體結(jié)構(gòu)進行加固修繕。經(jīng)本院釋明和原告要求后，被告仍然拒絕對房屋進行加固修繕或折價。綜合以上原因，并鑒于合同主要內(nèi)突均未履行，最終判令解除房屋買賣合同而不是繼續(xù)履行更加公平，也有利于糾紛的最終解決。

2、被告是否需要向原告承擔(dān)違約賠償責(zé)任

由于經(jīng)過鑒定明確得知房屋雖然存在質(zhì)量問題和安全隱患，但并沒有證據(jù)證明達(dá)到嚴(yán)重影響居住使用的程度，涉案房屋作為二手房，早在十多年前就已經(jīng)依法辦理了房產(chǎn)證，房屋的質(zhì)量問題對居住使用有影響但無法鑒定出具體的影響程度，即沒有證據(jù)證明房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響居住使用，因此，并未達(dá)到合同目的無法實現(xiàn)的程度。

其次，出于樓齡老，客觀上存在著相關(guān)建筑規(guī)范的變化。根據(jù)法不朔及既往的原則，對于多年前建設(shè)完成并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的房屋，不應(yīng)當(dāng)以現(xiàn)行建筑規(guī)范要求被告據(jù)此向原告承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

第三，“二手房”本身多是具有一定年代的老房子，建設(shè)年代的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)存在很大不同，很多還屬于房改房、合作建房以及自建房，由于歷史原因，很多時候在建設(shè)過程中并沒有嚴(yán)格規(guī)范的建筑規(guī)范。這是基本社會生活常識，作為買家，在簽訂合間之前自然應(yīng)當(dāng)有所了解，相應(yīng)質(zhì)量風(fēng)險應(yīng)當(dāng)有所預(yù)知。如果一味以現(xiàn)行建筑規(guī)范嚴(yán)格要求“二手房”的出賣人承擔(dān)質(zhì)量擔(dān)保責(zé)任，達(dá)不到現(xiàn)行建筑規(guī)范要求就要承擔(dān)違約賠償責(zé)任的，對出賣人苛以的責(zé)任明顯偏重，也不利于建立良好健康的“二手房”交易市場秩序。至于本案中涉案房屋結(jié)構(gòu)并未達(dá)到房產(chǎn)證上登記的“鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)”標(biāo)準(zhǔn)要求。由于涉案房屋是'二手房”，原告作為買受人在簽訂購房合同之前已經(jīng)實地查看了房屋，對房屋的現(xiàn)狀有所了解。房產(chǎn)證上登記的“鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)”并未達(dá)到現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)要求。但沒有證據(jù)證明作為出賣人的被告對此存在過錯或者故意欺瞞，因此，雖然原告對房屋結(jié)構(gòu)客觀上存在誤解，但被告對此并無過錯，不應(yīng)當(dāng)因此對原告承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

綜上，本案鑒定費用，不宜由被告負(fù)擔(dān)，而屬于原告應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的風(fēng)險范圍內(nèi)的責(zé)任，由其自行負(fù)擔(dān)。

對于本案判決結(jié)果，原、被告雙方均表示比較滿意，較為妥善的解決了雙方之間的糾紛。

第二篇：建設(shè)工程施工合同解除后能否主張違約責(zé)任

建設(shè)工程施工合同解除后能否主張違約責(zé)任

關(guān)于建設(shè)工程施工合同解除與違約條款的適用問題存在兩種觀點，否定說認(rèn)為合同解除導(dǎo)致合同關(guān)系歸于消滅，故合同解除的法律后果不表現(xiàn)為違約責(zé)任，而是返還不當(dāng)?shù)美?、賠償損失等形式的民事責(zé)任?？隙ㄕf認(rèn)為當(dāng)事人一方因?qū)Ψ竭`約要求解除合同，同時又要求違約方按照合同中約定的違約金條款承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。當(dāng)事人協(xié)議解除合同的，對已發(fā)生的違約行為的處理有約定的按照約定，沒有約定的按照解除前的合同約定處理。我們認(rèn)為，除當(dāng)事人另有約定外，解除合同后仍可主張違約責(zé)任。理由如下：（1）《合同法》第97條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。違約金條款可以解釋為“其他補救措施”而與解除權(quán)并存。結(jié)合《合同法》第98條規(guī)定，合同的權(quán)利義務(wù)終止，不影響合同中結(jié)算和清理條款的效力，故解除合同與違約金條款可以并存。（2）最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第26條規(guī)定，買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續(xù)適用違約金條款的，人民法院應(yīng)予支持；但約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法第114條第2款的規(guī)定處理?！逗贤ā返?74條規(guī)定，法律對其他有償合同有規(guī)定的，依照其規(guī)定；沒有規(guī)定的，參照買賣合同的有關(guān)規(guī)定。建設(shè)工程施工合同和承攬合同對此沒有規(guī)定，故亦可參照適用買賣合同的規(guī)定。（3）2013年《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》在發(fā)包人違約解除合同和承包人違約解除合同的后果均規(guī)定了應(yīng)支付違約金，在專用條款沒有特別規(guī)定的情形下，兩者可以并存。

第三篇：解析關(guān)于房貸新政策下能否適用不可抗力和情勢變更來解除購房合同

關(guān)于房貸新政策下能否適用不可抗力和情勢變更來解除購房合同

關(guān)于房貸新政策下能否適用不可抗力和情勢變更來解除購房合同

作者

陳雪彥

近來由于房貸新政策的出臺，改變了二套房、三套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，提高了首付比例。一時間，商品房買賣合同糾紛在中華大地上以迅雷不及掩耳之勢，鋪天蓋地地襲來，致使很多開發(fā)商、購房者一時措手不及。訴狀如雪片一般飛進法院，開發(fā)商起訴購房者要求承擔(dān)違約責(zé)任，購房者起訴開發(fā)商要求解除購房合同退還定金，雙方可謂紛紛擾擾、莫衷一是。為解決這個問題，本文依據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定對房貸新政策下的商品房買賣合同糾紛的法律適用問題展開論述。

房貸新政策導(dǎo)致產(chǎn)生諸多商品房買賣合同糾紛的根源在于，新政策改變了二套房、三套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，致使很多原來認(rèn)定為一套房、二套房的房屋，現(xiàn)在淪為二套房、三套房，同時新政策提高了二套房、三套房的首付比例，造成購房者無法按原計劃獲得充足的銀行貸款，而另一方面，與開發(fā)商之間的購房合同已簽訂，定金已支付，無法獲得充足的銀行貸款，就意味著無法按照購房合同來履行買方義務(wù)，按合同約定需承擔(dān)定金責(zé)任，購房者作為交付定金的一方將無權(quán)要求返還定金。

面對開發(fā)商的起訴，購房者提出了以“不可抗力”和“情勢變更”為主要理由的抗辯。一些購房者也主動起訴要求以“不可抗力”和“情勢變更”為由解除合同，返還定金。下面筆者將分別闡述“不可抗力”和“情勢變更”的理由是否成立，及如何操作。

《合同法》將不可抗力規(guī)定為行使合同解除權(quán)的法定事由，一旦發(fā)生不可抗力，合同雙方均有權(quán)主張解除合同，而不用承擔(dān)違約責(zé)任。那么，什么是不可抗力呢?《民法通則》第一百五十三條把不可抗力規(guī)定為“不能預(yù)見，不能避免并不能克服的客觀情況”，《合同法》第一百一十七條第二款規(guī)定，“因不可抗力不能履行合同的，1

根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任”。構(gòu)成不可抗力必須具備以下要件：

1.不可預(yù)見的偶然性。不可抗力所指的事件必須是當(dāng)事人在訂立合同時不可預(yù)見的事件,它在合同訂立后的發(fā)生純屬偶然。當(dāng)然,這種預(yù)料之外的偶然事件,并非是當(dāng)事人完全不能想象的事件,有些偶然事件并非當(dāng)事人完全不能預(yù)見。但是由于它出現(xiàn)的概率極小,而被當(dāng)事人忽略不計,把它排除在正常情況之外,但結(jié)果這種偶然事件真的出現(xiàn)了,這類事件仍然屬于不可預(yù)見的事件。在正常情況下,判斷其能否預(yù)見到某一事件的發(fā)生有兩個不同的標(biāo)準(zhǔn)：一是客觀標(biāo)準(zhǔn),即在某種具體情況下,一般理智正常的人能夠預(yù)見到的,該合同當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)預(yù)見到。如果對該種事件的預(yù)見需要一定的專門知識,那么只要具有這種專業(yè)知識的一般正常水平的人所能預(yù)見到的事件則該合同當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)預(yù)見。二是主觀標(biāo)準(zhǔn),就是在某種具體情況下,根據(jù)行為人的主觀條件,如當(dāng)事人的年齡、發(fā)育狀況、知識水平、職業(yè)狀況、受教育程度以及綜合能力等因素來判斷合同當(dāng)事人是否應(yīng)該預(yù)見到。

2.不可控制的客觀性。不可抗力事件必須是該事件的發(fā)生是因為債務(wù)人不可控制的客觀原因所導(dǎo)致的,債務(wù)人對事件的發(fā)生在主觀上既無故意,也無過失,主觀上也不能阻它發(fā)生。債務(wù)人對于非因為可歸責(zé)于自己的原因而產(chǎn)生的事件,如果能夠通過主觀努力克服它,就必須努力去做,否則就不足以免除其債務(wù)。

根據(jù)不可抗力的以上兩個特點，我們來對房貸新政策進行一個法律分析。很多人認(rèn)為，國家打壓房價，抑制房價投機是必然趨勢，政府有關(guān)部門也多次聲明要抑制房價過快增長，因此房貸新政策是可以預(yù)見的。對于這個問題，筆者持不同意見。首先，政府是否出臺打壓房價的政策，只是一種可能性，是一種不確定的狀態(tài)。我們都知道社會上風(fēng)傳的很多政府舉措，并非最后都形成規(guī)范性文件，有很多在熱度過后，就銷聲匿跡，更何況年初北京市長在北京市政協(xié)會座談會上還說不用政策手段打壓房價，在這種情況下，一般的購房者，并不能準(zhǔn)確把握政策動向，如何能正確預(yù)測出政府會出臺打壓房價的新政?其次，就算政府要出臺新政，那么會是多長時間后，三個月、六個月、還是一年兩年?可見時間是不確定的。而購房者跟開發(fā)商簽訂完購房合同后，只需要在很短的時間內(nèi)就能辦理完按揭貸款手續(xù)，購房者有什么能力和義務(wù)去預(yù)見什么時間內(nèi)會出臺新政?再次，作為打壓房價的手段，政府可以選擇的措施有提高房產(chǎn)交易的相關(guān)稅費，提高銀行貸款利率，提高首付比例，對房產(chǎn)交易條件進行嚴(yán)格限制等方式。多種方式中，除了提高首付比例外，其他措施對購房者獲得銀行的按揭貸款影響并不大，購房者有什么能力和義務(wù)要預(yù)測到政府恰好會采取提高首付比例的措施?以上三種情形總結(jié)起來就是是否頒布，何

時頒布，采取何種措施。這三個不確定因素遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般正常人的預(yù)見能力，因而房貸新政的出臺不應(yīng)該由購房者來承擔(dān)應(yīng)該預(yù)見的責(zé)任，房貸新政策應(yīng)屬于不可預(yù)見的內(nèi)容。

滿足了不可預(yù)見的條件，接下來我們要看這個風(fēng)險是否屬于不可控制。由于新政不直接影響購房合同的效力，因而購房合同在法律上是可以履行的。造成購房合同無法履行的困難在于，提高首付比例后造成購房者資金不足，如果這個時候，開發(fā)商能為購房者解決資金渠道的問題，比如說通過擔(dān)保公司的擔(dān)保由他方來補足資金缺口，那購房合同就可以正常履行，這種情況下，新政就屬于可以控制的范圍，因而不成為不可抗力。但因為在購房合同中，開發(fā)商并不承擔(dān)為購房者提供購房資金的義務(wù)，如果開發(fā)商沒有替購房者提供可提供資金支持的第三方，購房者有沒有義務(wù)自己尋找資金來完成對合同的履行呢?根據(jù)合同的嚴(yán)格責(zé)任，在合同合法有效的前提下，只要購房者沒有按照購房合同的約定支付房款，即構(gòu)成違約責(zé)任。因此，即使新政的出現(xiàn)導(dǎo)致購房資金出現(xiàn)缺口，購房者仍然可能通過自行籌集資金的方式來履行支付房款的義務(wù)。因此新政的出現(xiàn)雖然滿足不可預(yù)見的條件，卻并不滿足不可控制的條件，雖然屬于不能避免，但并非不可克服，因此不能成為不可抗力。

由于房貸新政不能成為不可抗力，所以購房者以不可抗力進行抗辯或者主張解除購房合同，將很難得到法院的支持。

接下來我們再看一下什么是情勢變更。情勢變更是指合同成立生效后至合同履行終止前，合同賴以存在的客觀基礎(chǔ)或環(huán)境發(fā)生了不可歸責(zé)于合同當(dāng)事人的重大變異，致使合同履行異常艱難或合同目的落空。如果繼續(xù)履行合同，將使合同一方當(dāng)事人明顯處于不利地位并導(dǎo)致其經(jīng)濟利益的重大損失，或是繼續(xù)履行合同對一方當(dāng)事人已無任何意義，為避免顯失公平的后果發(fā)生，不利一方當(dāng)事人可以請求變更或者解除合同，免除合同義務(wù)而不因此承擔(dān)違約責(zé)任的一種原則或制度。

由于情事變更原則是基于維護社會實質(zhì)正義的衡平立場，允許法律凌駕于合同當(dāng)事人的自主意識之上，出于防止合同當(dāng)事人因締約時所無法預(yù)料且無法控制的社會變故，而獲取不當(dāng)利益或遭受意外損失的明顯違反一般公正觀念的情況發(fā)生，主動介入和干預(yù)合同關(guān)系。因此，法律對情事變更原則的適用規(guī)定了嚴(yán)格的條件。

第一，情事變更是訂約時當(dāng)事人不可預(yù)見的。如果訂約時當(dāng)事人預(yù)見將來要發(fā)生某種情事變更，而當(dāng)事人仍以現(xiàn)在的客觀情況為基礎(chǔ)訂約的，表明該當(dāng)事人愿意承擔(dān)風(fēng)險，而無理由主張情事變更。如果當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)預(yù)見將

要發(fā)生情事變更而未預(yù)見，說明其主觀上具有過錯，也不應(yīng)適用情事變更原則，但對于有些發(fā)生幾率很低的情況，如飛機失事，盡管當(dāng)事人訂約時會預(yù)見到這些情況可能發(fā)生，但仍應(yīng)作為情事變更對待。如果合同雙方當(dāng)事人之間，一方預(yù)見而另一方?jīng)]有預(yù)見，則應(yīng)區(qū)分善意與惡意等不同情況，對善意的沒有預(yù)見的當(dāng)事人應(yīng)允許其主張情事變更

第二，情事變更事實的出現(xiàn)不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人。不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人是指當(dāng)事人對情事的變更無法預(yù)見和控制，雙方當(dāng)事人對于情事變更事實的出現(xiàn)在主觀上沒有過錯。如國家經(jīng)濟政策的調(diào)整、全球性或區(qū)域性的經(jīng)濟危機或金融動蕩等。如果情事變更可歸責(zé)于當(dāng)事人，則當(dāng)事人自應(yīng)負(fù)擔(dān)其風(fēng)險或承擔(dān)違約責(zé)任，不發(fā)生適用情事變更原則問題，至于不可歸責(zé)于當(dāng)事人的情事變更的范圍，既包括不可抗力，也包括意外事件和其它非當(dāng)事人所能預(yù)見的事件。

第三，因情事變更使原合同的履行顯失公平。情事變更發(fā)生后，通常造成了當(dāng)事人之間的利益失衡。如果繼續(xù)按原合同規(guī)定履行義務(wù)，將會對當(dāng)事人明顯有失公平，從而會違背誠實信用原則。在理解顯失公平時應(yīng)當(dāng)注意三點：其一，顯失公平的出現(xiàn)必須是因情事變更產(chǎn)生的，而不是因其它原因造成的。其二，合同履行顯失公平是指雙方當(dāng)事人利益嚴(yán)重失衡，表現(xiàn)為履行過于艱難或必須付出高昂的代價。如果情事變更對雙方當(dāng)事人之間的利益關(guān)系影響輕微，則不應(yīng)主張適用。其三，決定公平與否的時間應(yīng)以債務(wù)人履行債務(wù)的時間為準(zhǔn)，而不能以其它任何時間為標(biāo)準(zhǔn)。

第四，必須有情事變更的客觀事實。這種客觀事實的出現(xiàn)和存在是適用情事變更原則的前提。這種客觀事實是指合同訂立時作為該合同賴以成立的基礎(chǔ)的客觀情況發(fā)生了異常變動。該變動既可以是交易或經(jīng)濟情況的變化，也可以是非經(jīng)濟事實的變化，如發(fā)生了不可抗力或意外事件，國家經(jīng)濟政策進行重大調(diào)整，貨幣嚴(yán)重貶值、價格大幅度上漲等。在實踐中判斷情事是否發(fā)生變更，應(yīng)以法律行為基礎(chǔ)是否喪失、當(dāng)事人目的能否實現(xiàn)、是否造成對價關(guān)系障礙等因素為具體標(biāo)準(zhǔn)。

第五，情事變更必須發(fā)生在合同成立后履行終止前。這項原則確立的目的在于對合同關(guān)系建立基礎(chǔ)發(fā)生異變而給合同當(dāng)事人造成的不公平處境予以法律救濟。如果情事變更的事實在訂約以前發(fā)生，則合同是在已發(fā)生變化了的客觀情況的基礎(chǔ)上訂立的，無適用情事變更原則的必要。如果在訂約時已發(fā)生情事變更，受不利影響的當(dāng)事

人仍以變化前的客觀情況為基礎(chǔ)訂約，則表明其自愿承擔(dān)風(fēng)險與不利后果，對其沒有必要加以保護。此時若受不利影響的當(dāng)事人確實不知已發(fā)生的情事變更，則可依重大誤解制度加以解決。如果在合同履行完畢以后發(fā)生情事變更，則因合同關(guān)系已不存在，對雙方的利益不產(chǎn)生任何影響，也就沒有必要適用情事變更原則。但是，如果債務(wù)人遲延履行債務(wù)，并在遲延期內(nèi)發(fā)生情事變更，從制裁違約債務(wù)人的角度出發(fā)，應(yīng)不許其以情事變更原則主張免責(zé)。如果合同訂立后履行終止前發(fā)生情事變更，當(dāng)事人確不知情或者知情而未主張，為盡快穩(wěn)定法律關(guān)系，只要當(dāng)事人如約履行合同并致其效力消滅，也不應(yīng)再允許情事變更原則的適用。

近年來受金融風(fēng)暴和次貸危機的影響，國內(nèi)以情勢變更為由要求解除合同的糾紛呈直線上升趨勢，在這樣的背景下，最高人民法院對情勢變更原則的適用進行了相應(yīng)的規(guī)范。為了更好地了解情勢變更原則，以下就最高人民法院對情勢變更原則的適用規(guī)定進行部分列舉：

最高人民法院《合同法解釋二》第二十六條規(guī)定，“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除”。

最高人民法院關(guān)于正確適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)服務(wù)黨和國家的工作大局的通知中規(guī)定，“對于《合同法解釋二》第二十六條，各級人民法院務(wù)必正確理解、慎重適用。如果根據(jù)案件的特殊情況，確需在個案中適用的，應(yīng)當(dāng)由高級人民法院審核。必要時應(yīng)報請最高人民法院審核”。

最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見規(guī)定：

一、慎重適用情勢變更原則，合理調(diào)整雙方利益關(guān)系

1.當(dāng)前市場主體之間的產(chǎn)品交易、資金流轉(zhuǎn)因原料價格劇烈波動、市場需求關(guān)系的變化、流動資金不足等諸多因素的影響而產(chǎn)生大量糾紛，對于部分當(dāng)事人在訴訟中提出適用情勢變更原則變更或者解除合同的請求，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)公平原則和情勢變更原則嚴(yán)格審查。

2.人民法院在適用情勢變更原則時，應(yīng)當(dāng)充分注意到全球性金融危機和國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢變化并非完全是一個令所有市場主體猝不及防的突變過程，而是一個逐步演變的過程。在演變過程中，市場主體應(yīng)當(dāng)對于市場風(fēng)險

存在一定程度的預(yù)見和判斷。人民法院應(yīng)當(dāng)依法把握情勢變更原則的適用條件，嚴(yán)格審查當(dāng)事人提出的“無法預(yù)見”的主張，對于涉及石油、焦炭、有色金屬等市場屬性活潑、長期以來價格波動較大的大宗商品標(biāo)的物以及股票、期貨等風(fēng)險投資型金融產(chǎn)品標(biāo)的物的合同，更要慎重適用情勢變更原則。

3.人民法院要合理區(qū)分情勢變更與商業(yè)風(fēng)險。商業(yè)風(fēng)險屬于從事商業(yè)活動的固有風(fēng)險，諸如尚未達(dá)到異常變動程度的供求關(guān)系變化、價格漲跌等。情勢變更是當(dāng)事人在締約時無法預(yù)見的非市場系統(tǒng)固有的風(fēng)險。人民法院在判斷某種重大客觀變化是否屬于情勢變更時，應(yīng)當(dāng)注意衡量風(fēng)險類型是否屬于社會一般觀念上的事先無法預(yù)見、風(fēng)險程度是否遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出正常人的合理預(yù)期、風(fēng)險是否可以防范和控制、交易性質(zhì)是否屬于通常的“高風(fēng)險高收益”范圍等因素，并結(jié)合市場的具體情況，在個案中識別情勢變更和商業(yè)風(fēng)險。

4.在調(diào)整尺度的價值取向把握上，人民法院仍應(yīng)遵循側(cè)重于保護守約方的原則。適用情勢變更原則并非簡單地豁免債務(wù)人的義務(wù)而使債權(quán)人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地調(diào)整雙方利益關(guān)系。在訴訟過程中，人民法院要積極引導(dǎo)當(dāng)事人重新協(xié)商，改訂合同;重新協(xié)商不成的，爭取調(diào)解解決。為防止情勢變更原則被濫用而影響市場正常的交易秩序，人民法院決定適用情勢變更原則作出判決的，應(yīng)當(dāng)按照最高人民法院《關(guān)于正確適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)服務(wù)黨和國家工作大局的通知》(法〔2009〕165號)的要求，嚴(yán)格履行適用情勢變更的相關(guān)審核程序。

根據(jù)情勢變更的定義和相關(guān)法律規(guī)定以及前面對不可抗力的分析，我們可以看出，房貸新政滿足了不可預(yù)見，非不可抗力，滿足了非商業(yè)風(fēng)險，也滿足了繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的這幾個條件，似乎可以適用情勢變更來解決，但從程序上來說，最高人民法院規(guī)定的情勢變更至少也需要高級人民法院的審核才能適用則成為最大障礙，一般情況下會很難獲得通過。如果是已簽訂購房合同的情況下，購房者很可能需要承擔(dān)違約責(zé)任。

而對于只交付了定金，未簽訂購房合同的情況下，依照《商品房買賣合同解釋》第四條的規(guī)定“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人”，購房者可以以此為由主張開發(fā)商返還定金，法院應(yīng)予支持。