第一篇：合作建房如何進(jìn)行稅務(wù)處理

合作建房如何進(jìn)行稅務(wù)處理？

這里的合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金合作建房。合作建房方式一般由兩種：

（1）純粹“以物易物”。即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)何房屋所有權(quán)相互交換，具體的交換方式由以下兩種： ①土地便用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)“稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對乙方應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方(或任何一方)將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為。應(yīng)對其銷售收人再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

這里還可能出現(xiàn)另一種情況，即甲方以部分土地使用權(quán)，乙方以貨幣相互交換，然后甲、乙雙方共同出資報批建設(shè)項目，合作建房。此時，甲、乙雙方是在各自擁有土地使用權(quán)的土地上合作建房。在這種情況下，甲方發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征收營業(yè)稅，而乙方只是以貨幣購買土地使用權(quán)，沒有發(fā)生銷售行為，不應(yīng)對其征收營業(yè)稅，對建成的房屋，只有甲、乙雙方各自對擁有所有權(quán)的房屋銷售時，才可對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

②以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)“稅目征營業(yè)稅；乙發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。由于沒有貨幣結(jié)算，對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定核定。

(2)甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅。①房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資人股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資人股，對其不征收營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收人按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。

②房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資人股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為。那么專對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收人按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)“稅目征收營業(yè)稅。

③如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資人股，共同承擔(dān)風(fēng)險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征稅，其營業(yè)稅額按營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。

企業(yè)出售、出租給職工的住房是否繳納營業(yè)稅?

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》(財稅字[1999]2lO號)規(guī)定，為了支持住房制度的改革，對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標(biāo)準(zhǔn)價出售住房的收入，暫免征收營業(yè)稅。《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》(財稅[2000]125號)規(guī)定，對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支的事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)，并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅。

預(yù)售房產(chǎn)如何納稅？ 1．營業(yè)稅

一般來講，營業(yè)稅的納稅義務(wù)時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得營業(yè)收人款項憑據(jù)的當(dāng)天。但房產(chǎn)采用預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)的現(xiàn)象較為普遍，為保證稅收收入及時足額入庫，加強(qiáng)稅收征管，《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》對納稅人銷售不動產(chǎn)的應(yīng)稅行為作了特殊規(guī)定：銷售不動產(chǎn)采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款當(dāng)天。另外，納稅人采用預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)，并非在收到預(yù)收款的當(dāng)天就要按銷售不動產(chǎn)應(yīng)取得的全部價款為營業(yè)額計算繳納，而是僅以納稅人收到的與銷售不動產(chǎn)有關(guān)的款項，如預(yù)收款、結(jié)算時收到的價款等，作為營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。但對銷售方結(jié)算時應(yīng)收的，而受讓方拖欠的價款，根據(jù)營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間確定的其他規(guī)定，也應(yīng)在銷售方結(jié)算時納稅。

再有，如果納稅人采用預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)，其預(yù)收款大于最后與受讓方結(jié)算的價款，對其超過部分的已征稅款稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予以退還。

2．企業(yè)所得稅

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》(國稅函[2008]299號)規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的居民納稅人按當(dāng)年實際利潤據(jù)實分季(或月)預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收人，按照規(guī)定的預(yù)計利潤率分季(或月)計算出預(yù)計利潤額，計人利潤總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整。預(yù)計利潤率暫按以下規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定：

(1)非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項目

①位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％。②位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15％。③位于其他地區(qū)的，不得低于10％。(2)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項目

經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項目符合建設(shè)部、國家發(fā)展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于印發(fā)<經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法>的通知》(建住房[2004]77號)等有關(guān)規(guī)定的，不得低于3％。

房產(chǎn)轉(zhuǎn)租如何納稅？

甲企業(yè)將房產(chǎn)租賃給乙企業(yè)，乙企業(yè)又將其轉(zhuǎn)租給丙。對此甲企業(yè)應(yīng)按其取得的租金收入繳納營業(yè)稅和房產(chǎn)稅；乙企業(yè)應(yīng)按其取得的租金收入繳納房產(chǎn)稅，按其取得的租金收入扣除支付給甲企業(yè)的差額部分繳納營業(yè)稅。

個人銷售其購買的普通住宅，營業(yè)額應(yīng)如伺確定?

經(jīng)國務(wù)院同意，建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會等七部門 《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》決定對房地產(chǎn)營業(yè)稅稅收優(yōu)惠進(jìn)行調(diào)整：自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收人全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。因此，對個人銷售其購買的普通住宅以2年為時間界限，不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅。

租賃年限較長的房屋租賃合同如何納稅?

《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的批復(fù)》(國稅函[2005]83號)明確：對具有明確租賃年限的屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)永久使用權(quán)按銷售不動產(chǎn)征稅，而應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”征收營業(yè)稅。

銷售或轉(zhuǎn)讓購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)均按差額納稅嗎?

單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，無論該不動產(chǎn)或土地使用權(quán)上一環(huán)節(jié)是否已經(jīng)繳納營業(yè)稅，均應(yīng)按照《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于征收營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]16號)文件第三條第20項的規(guī)定，以全部收入減去該不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為計稅營業(yè)額；同時在營業(yè)額減除項目憑證的管理上，應(yīng)嚴(yán)格按照財稅[2003]16號文件第四條的規(guī)定執(zhí)行，即“營業(yè)額減除項目支付款項發(fā)生在境內(nèi)的，該減除項目支付款項憑證必須是發(fā)票或合法有效憑證；支付給境外的，該減除項目支付款項憑證必須是外匯付款憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出具的公證證明”。

房地產(chǎn)企業(yè)打出“買100㎡送20㎡”的口號。此行為是屬于折扣銷售還是屬于對外捐贈。如伺進(jìn)行稅務(wù)處理? 房地產(chǎn)企業(yè)打出“買l00㎡送20㎡”活動，應(yīng)屬于折扣銷售行為，即企業(yè)按l00格記銷售收入，按120㎡的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，屬于先打折后銷售不屬于對外捐贈，只需按實際收到的銷售收入繳納營業(yè)稅等，無需進(jìn)行企業(yè)所得稅納稅調(diào)整。

房地產(chǎn)公司取得的商品房預(yù)收款應(yīng)何時繳納營業(yè)稅?

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)在取得預(yù)收款收入的次月按規(guī)定的納稅期限申報繳納營業(yè)稅。提前解除租房合向取得的違約金是否應(yīng)交營業(yè)稅、房產(chǎn)稅?

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]16號)規(guī)定：單位和個人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)時，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。因此，該違約賠償金應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中的“租賃”項目繳納營業(yè)稅。房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象的，出租的房屋以租金收入為計稅依據(jù)，企業(yè)取得賠償金不涉及房產(chǎn)稅。

收取次年房產(chǎn)租金，伺時申報繳納營業(yè)稅和房產(chǎn)稅?

關(guān)于營業(yè)稅：根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收人款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。因此，當(dāng)年收取次年的租金收入，雖然在會計核算上應(yīng)作為次年收人，但在繳納營業(yè)稅上，應(yīng)在取得營業(yè)收入款項的次月申報繳納營業(yè)稅及城建稅、教育費附加。

關(guān)于房產(chǎn)稅：根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，單位作為房產(chǎn)所有者，無論房屋是否出租都負(fù)有繳納房產(chǎn)稅的義務(wù)，只不過在房產(chǎn)出租的情況下，房產(chǎn)稅依照租金收入計算繳納。房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。單位收取次年租金時，不必隨營業(yè)稅一起繳納房產(chǎn)稅，次年的房產(chǎn)稅應(yīng)在次年繳納。

與房屋租金有關(guān)的“滯納金”、“違約金”如伺納稅?

與租金有關(guān)的“滯納金”、“違約金”具有價外費用性質(zhì)，屬于與出租財產(chǎn)有關(guān)的收入，依據(jù)營業(yè)稅暫行條例及其實施細(xì)則的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)并人營業(yè)收入，按規(guī)定繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅。

房地產(chǎn)開發(fā)商“售后回購”或“售后租回”業(yè)務(wù)如伺繳納營業(yè)稅？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事“購房回租”等經(jīng)營活動征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》(國稅函[1999]144號)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司采用“售后回購”、“購房回租”等形式，進(jìn)行促銷經(jīng)營活動(即與購房者簽訂商品房買賣合同書，將商品房賣給購房者；同時，根據(jù)合同約定的期限，在一定時期后，又將該商品房購回)，根據(jù)營業(yè)稅暫行條例及其實施細(xì)則的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司和購房者均應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)“稅目繳納營業(yè)稅。至于“購房回租”，房地產(chǎn)開發(fā)公司和購房者應(yīng)分別按“銷售不動產(chǎn)”和“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。

整體購入的房產(chǎn)裝修后分塊出售如伺計算營業(yè)稅? 根據(jù)財稅[2003]16號文的規(guī)定，銷售外購或抵債的不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)，按照售價扣除買價或抵債金額的差額作為計稅依據(jù)，計征營業(yè)稅。整體購人的房產(chǎn)裝修后分塊出售可參照該規(guī)定計稅。

轉(zhuǎn)讓在建工程項目如何繳納營業(yè)稅？

財稅[2003]l6號文規(guī)定：單位和個人轉(zhuǎn)讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對于轉(zhuǎn)讓在建項目行為應(yīng)按以下辦法征收營業(yè)稅：

(1)轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項目征收營業(yè)稅。

(2)轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。在建項目是指立項建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項目或其他建設(shè)項目。

銷售或轉(zhuǎn)讓購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，如伺計征營業(yè)稅?

財稅[2003]l6號文規(guī)定：單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額；單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。其他的應(yīng)以全部銷售收人為計稅依據(jù)。這是銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計稅依據(jù)的新變化。

轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)發(fā)生的折扣能否沖減收入?

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅【2003】16號)規(guī)定：單位和個人在提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)時，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額，如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中減除。因此，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)發(fā)生的折扣額，只有將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，才能以折扣后的價款作為營業(yè)額。

企業(yè)租入房屋給員工居住，再向員工收取的租金是否要征營業(yè)稅？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干問題的通知》(國稅發(fā)[1995]第076號)文件規(guī)定：單位和個人將承租的場地、物品、設(shè)備等再轉(zhuǎn)租給他人的行為也屬于租賃行為，應(yīng)按服務(wù)業(yè)稅目中租賃業(yè)項目征收營業(yè)稅。因此，企業(yè)將房屋轉(zhuǎn)租給員工應(yīng)按上述文件規(guī)定計算繳納營業(yè)稅。

單位銷售不動產(chǎn)應(yīng)如伺計繳營業(yè)稅? 根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]l6號)的規(guī)定，單位銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)，以全部收入減去不動產(chǎn)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。此規(guī)定適用于房地產(chǎn)三級市場產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。單位銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)作價后的余額為營業(yè)額。涉及營業(yè)額減除項目的憑證，應(yīng)是稅務(wù)發(fā)票、財政部門收據(jù)或其他合法有效憑證。

轉(zhuǎn)讓在建廠房時，能否在扣除已支付的工程款后繳納營業(yè)？

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]16號)的規(guī)定，單位和個人轉(zhuǎn)讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對于轉(zhuǎn)讓在建項目行為應(yīng)按以下規(guī)定繳納營業(yè)稅：

(1)轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入工階段的在建項目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)“稅目中”轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項目繳納營業(yè)稅。

(2)轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。

在建項目是指立項建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項目或其他建設(shè)項目。單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的．土地使用權(quán)，以全部收人減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。在轉(zhuǎn)讓在建廠房時不能將轉(zhuǎn)讓收人扣除已支付的工程款計算繳納營業(yè)稅，而應(yīng)按上述財稅[2003]l6號文件中有關(guān)轉(zhuǎn)讓在建項目的規(guī)定計算繳納營業(yè)稅。

未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地是否納稅?

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》(國稅函[2007]645號)的規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。

個人將受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷，能否享受營業(yè)稅有關(guān)優(yōu)惠政策？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》(國稅發(fā)[2005]l72號)的規(guī)定，個人將通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用《國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)[2005]89號)有關(guān)營業(yè)稅的征免規(guī)定。其購房時間以受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為之前的購房時間確定，其購房價格以受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為之前的購房原價確定。

根據(jù)財稅[2006]75號以及國務(wù)院2008年12月l7日的決定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。個人將購買超過2年(含2年)的符合當(dāng)?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn)的住房對外銷售，應(yīng)持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務(wù)部門要求的其他材料，向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。地方稅務(wù)部門應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn)，利用房地產(chǎn)管理部門和規(guī)劃管理部門提供的相關(guān)信息，對納稅人申請免稅的有關(guān)材料進(jìn)行審核，凡符合規(guī)定條件的，給予免征營業(yè)稅。

個人出售購買的住房，是否繳納營業(yè)稅?

根據(jù)財稅[2006]75號以及國務(wù)院2008年12月l7日的決定：

(1)個人將購買不足2年的住房對外銷售，按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。

(2)個人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。納稅人購房時間如何確定？

納稅人銷售已購住房的購房時間，可按契稅完稅憑證、契稅核定證明或房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的時間孰先原則確定。首次上市交易的已購公房、危改回遷房、合作社集資建設(shè)住房、安居房、康居房、綠化隔離地區(qū)農(nóng)民安置住房等具有保障性質(zhì)的住房，由于合理客觀原因，購房人未能及時取得房屋所有權(quán)證書并辦理契稅手續(xù)的，購房時間的認(rèn)定可憑原購房發(fā)票或合法付款票據(jù)證明的第一筆購房款交納時間作為購房時間。

包銷房地產(chǎn)如何繳納營業(yè)稅？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的通知》(國稅函[1996]684號)的規(guī)定，在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理業(yè)”項目繳納營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購，其實質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。

從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外資企業(yè)委托境外企業(yè)在境外銷售其位于境內(nèi)的房地產(chǎn)，收入是否繳納營業(yè)稅？ 根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)若干稅務(wù)處理問題的通知》(國稅發(fā)[1999]242號)文件規(guī)定，從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)與境外企業(yè)簽訂房地產(chǎn)代銷、包銷合同或協(xié)議，委托境外企業(yè)在境外銷售其位于我國境內(nèi)房地產(chǎn)的，應(yīng)按境外企業(yè)向購房人銷售的價格，作為外商投資企業(yè)房地產(chǎn)銷售收入，計算繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。

上述外商投資企業(yè)向境外代銷、包銷企業(yè)支付的各項傭金、差價、手續(xù)費、提成費等勞務(wù)費用，應(yīng)提供完整、有效的憑證資料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后，方可作為外商投資企業(yè)的費用列支。但實際列支的數(shù)額，不得超過房地產(chǎn)銷售收入的l10% 有關(guān)單位代收的住房專項維修基金是否應(yīng)繳納營業(yè)稅？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于住房專項維修基金征免營業(yè)稅問題的通知》(國稅發(fā)[2004]69號)的規(guī)定，住房專項維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項代管基金，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。鑒于住房專項維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性，對房地產(chǎn)主管部門或其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項維修基金，不計繳營業(yè)稅。

村集體土地拆遷補(bǔ)償費收入是否繳納營業(yè)稅?

《中華人民共和國憲法》第十條及《中華人民共和國土地法》第八條均規(guī)定“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有“。鑒于相關(guān)法律規(guī)定農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬于集體所有，故村集體(村委會)通過合法程序出讓農(nóng)村集體土地而取得的土地補(bǔ)償收入，應(yīng)依照《營業(yè)稅稅目注釋》中“對土地所有者出讓土地使用權(quán)，不征收營業(yè)稅”的規(guī)定執(zhí)行。

而對于村集體(村委會)未經(jīng)政府相關(guān)部門審批，私自轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體土地，因其土地權(quán)屬未進(jìn)行變更仍為集體土地，故對其取得的補(bǔ)償收入按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”子目征收營業(yè)稅。

農(nóng)民自建房屋被拆遷而取得的拆遷補(bǔ)償費是否繳納營業(yè)稅?

對農(nóng)民自建房屋被拆遷而取得的拆遷補(bǔ)償費，參照《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場稅收政策問題的通知》(財稅字[1999]21O號)文件中“個人自建自用住房，銷售時免征營業(yè)稅”的規(guī)定執(zhí)行。

個人銷售自建的房屋是否免稅，個人銷售購置的房屋如何交稅？ 《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》(財稅字[1999]21O號)規(guī)定，個人自建自用住房，銷售時免征營業(yè)稅。根據(jù)財稅[2003]16號文件關(guān)于“單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額”地規(guī)定，購人原價應(yīng)為購買住房取得的合法憑證。據(jù)此，個人銷售自建自用住房時是免征營業(yè)稅的，銷售購買的房屋時應(yīng)根據(jù)取得時的合法憑證，按財稅[2003]16號文件的規(guī)定計算繳納營業(yè)稅。

個人出售自有住房涉及的稅種由哪些？

個人出售自有住房涉及的稅種包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、個人所得稅、印花稅及契稅。以房產(chǎn)抵頂公司債務(wù)應(yīng)交什么稅？

公司應(yīng)按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅，同時繳納城建稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅。另外，公司應(yīng)按企業(yè)所得稅的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行所得稅處理。

第二篇：合作建房的稅務(wù)處理

合作建房的稅務(wù)處理 合作建房的營業(yè)稅處理

1、房屋建成后如果雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式。

按照財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2002]191號）“以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅，只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅，對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。

案例分析 [案情介紹]

甲方以土地使用權(quán) 10000平方米，乙方以貨幣資金8000萬元合股，采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配形式，該合營企業(yè)當(dāng)年委托其他建筑單位共新建標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量均相同的住宅用戶500套，當(dāng)年銷售400套，每套售價16萬元，年終按照董事會決議，對投資各方應(yīng)分配的利潤采取實物分配的方式，其中甲方分配房屋5套，乙方分配房屋8套，分配后甲乙雙方各自享有房屋的獨占權(quán)。

案例分析 [分析]

甲方以土地使用權(quán) 10000平方米，乙方以貨幣資金8000萬元合股，采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配形式，該合營企業(yè)當(dāng)年委托其他建筑單位共新建標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量均相同的住宅用戶500套，當(dāng)年銷售400套，每套售價16萬元，年終按照董事會決議，對投資各方應(yīng)分配的利潤采取實物分配的方式，其中甲方分配房屋5套，乙方分配房屋8套，分配后甲乙雙方各自享有房屋的獨占權(quán)。

案例分析

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營業(yè)稅稅目注釋>（試行稿）的通知》（國稅發(fā)〔1993〕149號）第八條第（一）項第一款規(guī)定：以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅。因此甲方以土地使用權(quán)入股行為不屬于營業(yè)稅征稅范圍。

當(dāng)年合營企業(yè)銷售的400套房屋，共計銷售額6400萬元，按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅6400×5%＝320萬元。案例分析

對投資各方采取實物分配利潤的方式可以理解為合營公司銷售房地產(chǎn)后以現(xiàn)金分配利潤，也可以理解為合營公司以銷售不動產(chǎn)抵償應(yīng)付的股利，因此應(yīng)當(dāng)對合營企業(yè)對甲乙雙方分配的房屋充作利潤分配按照納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定營業(yè)稅計稅依據(jù)，征收銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅（5+8）×16×5%＝10.4萬元。

（二）合作建房的營業(yè)稅處理

2、房屋建成后甲方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤。

上述方式因甲方和乙方不屬于共擔(dān)風(fēng)險、共享利潤的行為，不屬財稅[2002]191號文件所稱的“投資入股不征營業(yè)稅”的行為，屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為。因此，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入，依“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。案例分析 [案情介紹]

甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房，協(xié)議規(guī)定，房屋建成后，甲方按銷售收入的20%提成作為投資收益，合營企業(yè)共取得房屋銷售收入1000萬元，甲方取得投資收益200萬元。案例分析 [分析]

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營業(yè)稅問題解答之一>的通知》（國稅函發(fā)[1995]156號）第十七條和《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營業(yè)稅稅目注釋>（試行稿）的通知》（國稅發(fā)[1993]149號）第八條第（一）項第一款的規(guī)定 ：房屋建成后，甲方如果按照按房屋銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)征稅。案例分析 [分析]

因此，應(yīng)當(dāng)對甲方按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)征收營業(yè)稅200×5%＝10萬元，對合營企業(yè)按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅1000×5%＝50萬元。

（二）合作建房的營業(yè)稅處理

3、房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。

此種經(jīng)營行為也未構(gòu)成財稅[2002]191號文件所稱的“以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險的不征營業(yè)稅”的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第二十條的規(guī)定核定。因此，對合營企業(yè)的房屋在分配給甲方、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產(chǎn)”征稅。案例分析

甲企業(yè)提供5000平方米的土地使用權(quán)，乙企業(yè)提供 2000萬元資金并負(fù)責(zé)施工。雙方協(xié)議，房屋建成后按5：5的比例分成，房屋分配完畢后，甲方又將其分得房屋的50%出售，售價為800萬元，其余留作自用。請進(jìn)行有關(guān)的營業(yè)稅處理分析。

案例分析 [分析]

乙企業(yè)支付的2000萬應(yīng)視同甲企業(yè)的預(yù)收款項，而乙企業(yè)的建筑行為則可以理解為甲企業(yè)為建設(shè)單位，乙企業(yè)為建筑單位的承建模式。對甲企業(yè)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征營業(yè)稅,在收到預(yù)收款時確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時間，按5%的稅率計算銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅2000×5%＝100萬元，而乙企業(yè)的建筑業(yè)營業(yè)額可以理解為乙企業(yè)先支付2000萬的購房款，爾后由甲企業(yè)支付給乙企業(yè)用于承建房屋，乙企業(yè)按建筑業(yè)3%稅率申報繳納營業(yè)稅。案例分析 [分析]

新《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第25條規(guī)定：納稅人提供建筑業(yè)或租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，因此乙方應(yīng)當(dāng)在與甲方簽訂合同時即確認(rèn)建筑業(yè)應(yīng)稅義務(wù)發(fā)生。申報交納建筑業(yè)營業(yè)稅2000×3%＝60萬元。

甲方在建成后又出售的50%部分應(yīng)當(dāng)按照銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅800×5%＝40萬元。

按照國家稅務(wù)總局《關(guān)于合作建房營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函[2005]1003號）精神，甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的行為，不屬于合作建房，不適用于國稅函發(fā)[1995]156號文件的規(guī)定。因為在這種情況下，土地使用權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，其實質(zhì)是甲方籌資建房，乙方以貨幣資金購買房地產(chǎn)。所以，關(guān)鍵是要看土地使用權(quán)有沒有實際轉(zhuǎn)移。

（三）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集資建房要繳納哪些稅

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于呼和浩特市鐵路局向職工銷售住房征免營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函[2005]334號）納稅人自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)照章征收營業(yè)稅。

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）文件規(guī)定：為了支持住房制度的改革，對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標(biāo)準(zhǔn)價出售住房的收入，暫免征收營業(yè)稅。凡已經(jīng)參加過房改或?qū)嵭凶》糠峙滟J幣化，職工已享受過房改政策的單位，房改規(guī)劃未經(jīng)房改部門批準(zhǔn)的，均不得享受集資建房的優(yōu)惠政策。

（三）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集資建房要繳納哪些稅

綜合以上，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其《實施細(xì)則》的規(guī)定，“集資建房”屬于有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為，均應(yīng)按照“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。即“集資建房”房屋建成后，凡單位為集資者辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，集資者擁有全部產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；凡單位不與集資者辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，但集資者具有永久使用權(quán)的，視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。而對于符合當(dāng)?shù)刈》恐贫雀母镆?guī)定的，按房改成本價、標(biāo)準(zhǔn)價出售給本單位職工的集資建房，經(jīng)地稅機(jī)關(guān)審核啟暫免征收營業(yè)稅。

（三）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集資建房要繳納哪些稅

如果單位以低于建造成本價格福利分房，那么職工所獲得的差價部分要按照《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于單位低價向職工售房有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅[2007]13號）文件規(guī)定繳納個人所得稅。

第三篇：以舊換新銷售貨物如何進(jìn)行稅務(wù)處理

以舊換新銷售貨物如何進(jìn)行稅務(wù)處理問：商業(yè)企業(yè)增值稅一般納稅人采取以舊換新方式銷售貨物，所銷售的貨物是按差價開具發(fā)票，還是按貨物的全額開具發(fā)票？收取的舊貨如果取得了增值稅專用發(fā)票，可否抵扣進(jìn)項稅額？答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈增值稅若干具體問題的規(guī)定〉的通知》（國稅發(fā)〔1993〕154號）第二條第三項規(guī)定，納稅人采取以舊換新方式銷售貨物，應(yīng)按新貨物的同期銷售價格確定銷售額。因此，采取以舊換新方式銷售貨物，應(yīng)按貨物的同期銷售價格開具發(fā)票并計稅。收取舊貨物，取得增值稅專用發(fā)票注明的進(jìn)項稅額可以抵扣。

第四篇：房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓人防設(shè)施如何進(jìn)行稅務(wù)處理

房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓人防設(shè)施如何進(jìn)行稅務(wù)處理？

問：公司整體轉(zhuǎn)讓一處商業(yè)房產(chǎn)，包括地下停車位（地下停車位屬于人防設(shè)施，無房產(chǎn)證），請問，其中地下停車位轉(zhuǎn)讓收入需不需要繳納土地增值稅，如不需要繳納，如何確定停車位部分的轉(zhuǎn)讓收入才符合稅收政策，還會涉及哪些稅種？

答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

根據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》規(guī)定：“銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物?！?/p>

據(jù)此，房地產(chǎn)企業(yè)出售的地下停車位，以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。對取得銷售收入應(yīng)繳納營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。

第五篇：企業(yè)為員工購車如何進(jìn)行稅務(wù)處理

企業(yè)為員工購車如何進(jìn)行稅務(wù)處理

近年來，企業(yè)出資為員工個人購車、企業(yè)租賃員工車輛用于公務(wù)、企業(yè)獎勵股東與員工車輛、企業(yè)為員工報銷或補(bǔ)貼個人車輛相關(guān)費用等現(xiàn)象呈上升趨勢。企業(yè)購車、用車的形式不同，稅務(wù)處理的方式也不同。

一、企業(yè)為股東個人購車。

企業(yè)為股東購車，稅務(wù)處理實務(wù)中要視企業(yè)的經(jīng)濟(jì)類型分別進(jìn)行處理：

1.個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)為個人投資者購車?！敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于規(guī)范個人投資者個人所得稅征收管理的通知》（財稅〔2003〕158號）規(guī)定，個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)的個人投資者以企業(yè)資金為本人、家庭成員及其相關(guān)人員支付與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的消費性支出及購買汽車、住房等財產(chǎn)性支出，視為企業(yè)對個人投資者的利潤分配，并入投資者個人的生產(chǎn)經(jīng)營所得，依照“個體工商戶的生產(chǎn)經(jīng)營所得”項目繳納個人所得稅。

2.其他企業(yè)為個人投資者購車。涉及個人所得稅、企業(yè)所得稅兩個稅種。對于個人所得稅，財稅〔2003〕158號規(guī)定，對投資者取得的所得視為企業(yè)對個人投資者的紅利分配，按照“利息、股息、紅利所得”繳納個人所得稅，并允許合理減除部分所得。對于企業(yè)所得稅，《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)為股東個人購買汽車征收個人所得稅的批復(fù)》（國稅函〔2005〕364號）規(guī)定，企業(yè)為股東個人購買的車輛，不屬于企業(yè)資產(chǎn)，折舊費用不允許在企業(yè)所得稅前扣除。

二、企業(yè)為非股東雇員購車。

1.個人所得稅。企業(yè)為非股東雇員購車，員工應(yīng)將取得的所得計入個人的“工資、薪金所得”繳納個人所得稅?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)以實物向雇員提供福利如何計證個人所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔1995〕115號）規(guī)定，企業(yè)為符合一定條件的雇員購買車輛，車輛發(fā)票均填寫雇員姓名，并商定該雇員在企業(yè)工作達(dá)到一定年限，該汽車的所有權(quán)完全歸雇員個人所有。個人取得實物所得應(yīng)在取得實物的當(dāng)月，按照有關(guān)憑證上注明的價格并入其工資、薪金所得征稅，可按企業(yè)法規(guī)取得該財產(chǎn)所有權(quán)需達(dá)到的工作年限內(nèi)（高于5年的按5年計算）平均分月計入工資、薪金所得繳納個人所得稅。

2.企業(yè)所得稅。企業(yè)為非股東雇員購車，因汽車所有權(quán)不屬于公司，不得在企業(yè)所得稅前扣除折舊，車輛發(fā)生的各項費用也不得在所得稅前列支。

三、企業(yè)租用個人車輛。

企業(yè)租用個人車輛并支付給員工租金等費用，屬于租賃行為。企業(yè)發(fā)生的租賃費用可憑有效憑證在企業(yè)所得稅前扣除，而在租賃期間所發(fā)生的用車相關(guān)費用及由此而產(chǎn)生的個人所得稅需分別情況處理。

（一）企業(yè)與個人未簽訂租賃合同而支付給員工的所得，企業(yè)租金費用不允許在企業(yè)所得稅前列支，員工所得須按“工資、薪金所得”計算繳納個人所得稅。

（二）企業(yè)與個人簽訂了租賃合同，企業(yè)與個人應(yīng)進(jìn)行如下處理。

1.依據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》及《個人所得稅法》中有關(guān)規(guī)定，員工應(yīng)就其取得的租賃收入分別按“服務(wù)業(yè)———租賃”繳納營業(yè)稅和“財產(chǎn)租賃所得”繳納個人所得稅。

2.對于企業(yè)所得稅，各地規(guī)定不盡相同。如江蘇省國家稅務(wù)局《關(guān)于企業(yè)所得稅若干具體業(yè)務(wù)問題的通知》（蘇國稅發(fā)〔2004〕097號）規(guī)定，私車公用發(fā)生的費用應(yīng)憑真實、合理、合法憑據(jù)，準(zhǔn)予稅前扣除，對應(yīng)由個人承擔(dān)的車輛購置稅、折舊費以及保險費等不得稅前扣除。從以上規(guī)定可以看出，在對待租賃個人車輛所發(fā)生的費用是否允許企業(yè)所得稅前扣除時，企業(yè)須與個人簽訂租賃合同，折舊費用均不允許企業(yè)所得稅前扣除，車輛發(fā)生費用需取得真實、合法、有效的憑證方允許企業(yè)所得稅前扣除。

四、企業(yè)為員工發(fā)放補(bǔ)貼或報銷費用。

企業(yè)在經(jīng)營中無法提供公務(wù)交通，員工用個人車輛為公司服務(wù)，公司以發(fā)放現(xiàn)金或者憑發(fā)票報銷的方式支付個人負(fù)擔(dān)其公務(wù)相關(guān)的費用。

1.企業(yè)所得稅：《國家稅務(wù)總局關(guān)于企事業(yè)單位公務(wù)用車制度改革后相關(guān)費用稅前扣除問題的批復(fù)》（國稅函〔2007〕305號）規(guī)定，企事業(yè)單位公務(wù)用車制度改革后，在規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，為員工報銷的油料費、過路費、停車費、洗車費、修理費、保險費等相關(guān)費用，以及以現(xiàn)金或?qū)嵨镄问桨l(fā)放的交通補(bǔ)貼，均屬于企事業(yè)單位的工資、薪金支出，應(yīng)一律計入企事業(yè)單位的工資總額，按照現(xiàn)行的計稅工資標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行稅前扣除。

2.個人所得稅：國稅函〔2007〕305號規(guī)定，因公務(wù)用車制度改革而以現(xiàn)金、報銷等形式向職工個人支付的收入，均應(yīng)視為個人取得公務(wù)用車補(bǔ)貼收入，按“工資、薪金所得”項目繳納個人所得稅。個人因公務(wù)用車和通信制度改革而取得的公務(wù)用車、通信補(bǔ)貼收入，扣一定標(biāo)準(zhǔn)的公務(wù)費用后，按照工資、薪金所得項目繳納個人所得稅。按月發(fā)放的，并入當(dāng)月工資、薪金所得繳納個人所得稅；不按月發(fā)放的，分解所屬月份并與該月份工資、薪金所得合并后繳納個人所得稅。

需要注意的是，企業(yè)為員工購車，可以以公司的名義購車，作為公司的辦公用車，但可明確某員工使用（有使用權(quán)但沒有所有權(quán)），這樣既可以將車輛計入固定資產(chǎn)計提折舊，也可以在企業(yè)所得稅前列支因使用汽車而發(fā)生的耗油費、過路費、停車費、洗車費、修理費、保險費等相關(guān)費用，企業(yè)可因此減少應(yīng)納企業(yè)所得稅額，同時個人也無需為此繳納個人所得稅。此外，企業(yè)還可與員工約定，如果員工為企業(yè)服務(wù)年限達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)后，可將該車按折舊后余值出售給個人，這樣既達(dá)到了激勵員工的目的，又節(jié)省了企業(yè)與個人的稅收支出。