第一篇：破解購(gòu)房合同七大霸王條款

破解購(gòu)房合同七大霸王條款

置業(yè)過(guò)程中開(kāi)發(fā)商制定的霸王條款主要體現(xiàn)在公積金貸款、收樓、辦證、面積誤差、物管等方面。歸納總結(jié)了近期出現(xiàn)的各種霸王條款，逐條進(jìn)行解讀和釋疑。雖然經(jīng)過(guò)指點(diǎn)，買(mǎi)家即使發(fā)現(xiàn)既不合理也不合法的地方，能夠作出的選擇最多也就是不買(mǎi)房。然而，對(duì)很多購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，比遇到霸王條款更窩心的是買(mǎi)不到房，因此只好對(duì)霸王條款忍氣吞聲，除非有關(guān)監(jiān)管部門(mén)能對(duì)制定霸王條款的開(kāi)發(fā)商公開(kāi)披露并進(jìn)行嚴(yán)厲處罰，否則開(kāi)發(fā)商的霸王行為還將一直持續(xù)到賣(mài)不動(dòng)樓的時(shí)候。

霸王條款一

變更交樓條件，降低交樓標(biāo)準(zhǔn)

某樓盤(pán)購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議約定的交樓條件為：“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格，即：由勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位對(duì)該單位工程質(zhì)量驗(yàn)收出具《單位（子單位）工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄》，取得《建筑工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)》、《電梯安全檢驗(yàn)合格證》”。

律師破解：

該條款的“霸王點(diǎn)”在于：對(duì)房管局示范文本要求的交樓條件作出了變更，降低了交樓標(biāo)準(zhǔn)，減輕了開(kāi)發(fā)商的責(zé)任。由于大多數(shù)的購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、竣工、驗(yàn)收的專(zhuān)業(yè)知識(shí)非常匱乏，往往在簽約時(shí)未能發(fā)現(xiàn)，自身權(quán)利受到損害而渾然不知。

房管部門(mén)購(gòu)房合同示范文本中明確規(guī)定的交樓條件為：

1、工程竣工驗(yàn)收合格，取得建設(shè)單位出具的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》； 2.取得規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保部門(mén)出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件;3.取得供水、供氣、供電、通郵的永久使用證明材料。

維權(quán)建議：

購(gòu)房者簽約時(shí)多留意關(guān)于交樓標(biāo)準(zhǔn)的條款，最好以房管局示范文本的規(guī)定為準(zhǔn)，盡量避免變更交樓標(biāo)準(zhǔn)。霸王條款二

延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商的辦房產(chǎn)證期限某樓盤(pán)購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議約定：開(kāi)發(fā)商應(yīng)在交樓后540日內(nèi)辦妥房產(chǎn)證。

寧波新樓盤(pán) 004km.cn 律師破解：

該條款的“霸王點(diǎn)”在于：延長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商的辦房產(chǎn)證期限，減輕了開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，侵害了購(gòu)房者的權(quán)利。房管部門(mén)示范文本中約定：開(kāi)發(fā)商應(yīng)在交樓之日起不超過(guò)210個(gè)日內(nèi)辦妥房產(chǎn)證。

維權(quán)建議：

購(gòu)房者簽約時(shí)要特別關(guān)注關(guān)于辦理房產(chǎn)證期限的約定，注意日和日歷天的表述，盡量避免延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商的辦證期限，以免權(quán)利受損。霸王條款三

約定房屋發(fā)生面積誤差時(shí)不退不補(bǔ)

某樓盤(pán)購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議約定：該商品房實(shí)行一口價(jià)的計(jì)價(jià)方式，如房屋實(shí)測(cè)面積與《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定面積有差異，雙方確定互不追究面積補(bǔ)償款，互不進(jìn)行多退少補(bǔ)。

律師破解：

該條款的“霸王點(diǎn)”在于：約定房屋發(fā)生面積誤差時(shí)不退不補(bǔ)—發(fā)商作為建設(shè)單位，能更早更準(zhǔn)確地知道房屋的實(shí)際面積，處于優(yōu)勢(shì)地位。當(dāng)購(gòu)房者取得房產(chǎn)證、知悉房屋實(shí)際面積時(shí)，即使房屋存在面積誤差，也難以向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)利，取得補(bǔ)償。在樓價(jià)高企的今天，購(gòu)房者可能會(huì)面臨巨大損失。這顯然侵犯了購(gòu)房者的自主選擇權(quán)、公平交易權(quán)。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第14條規(guī)定，當(dāng)房屋實(shí)測(cè)面積與購(gòu)房合同約定面積有差異時(shí)，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商可以按照合同約定的據(jù)實(shí)結(jié)算，購(gòu)房者甚至有權(quán)解除合同。

維權(quán)建議：

購(gòu)房者簽約時(shí)要小心審查關(guān)于面積誤差的條款，以免出現(xiàn)房屋面積誤差時(shí)難以向開(kāi)發(fā)商索賠。霸王條款四

限制購(gòu)房者行使合同的單方解除權(quán)，加大購(gòu)房者解除合同的損失

某樓盤(pán)購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議的約定為：商品房項(xiàng)目變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知購(gòu)房者。購(gòu)房者有權(quán)在開(kāi)發(fā)商發(fā)出通知之日起15日內(nèi)作出是否解除合同的書(shū)面答復(fù)。??購(gòu)房者要求解除合同的，應(yīng)配合開(kāi)發(fā)商辦理相關(guān)合同解除手續(xù)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在購(gòu)房者解除合同并辦理完畢相關(guān)手續(xù)之日起90天內(nèi)退還已付購(gòu)房款，解除合同及

寧波新樓盤(pán) 004km.cn 辦理相關(guān)手續(xù)的費(fèi)用由購(gòu)房者承擔(dān)。

律師破解：

該條款的“霸王點(diǎn)”有三個(gè)：

1、將購(gòu)房者單方解除權(quán)的行使期限嚴(yán)格限制為：開(kāi)發(fā)商發(fā)出通知之日起15日內(nèi)。而房管局示范文本對(duì)該期限未作規(guī)定。

2、將開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者退還購(gòu)房款的期限規(guī)定為：購(gòu)房者解除合同并辦完相關(guān)手續(xù)之日起90天內(nèi)。與房管局示范文本規(guī)定的“開(kāi)發(fā)商在收到購(gòu)房者解除合同通知之日起30天內(nèi)退還購(gòu)房款”相比，大大延長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商退款的期限。

3、免除了開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者支付利息、違約金并賠償損失的義務(wù)，并且規(guī)定解除合同引起的費(fèi)用由購(gòu)房者承擔(dān)，與房管局示范文本相比，免除了開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，使得購(gòu)房者無(wú)法向開(kāi)發(fā)商索賠。

維權(quán)建議：

購(gòu)房者簽約時(shí)要謹(jǐn)慎審查關(guān)于合同解除的條款，尤其注意合同解除權(quán)的行使期限、退款期限、利息以及違約金等內(nèi)容。霸王條款五

使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的規(guī)定與法律規(guī)定不符

某樓盤(pán)的前期物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定：“本合同簽訂后，即視為業(yè)主授權(quán)業(yè)委會(huì)審核、批準(zhǔn)及確認(rèn)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用。在成立業(yè)委會(huì)之前，由3個(gè)或3個(gè)以上收益業(yè)主確認(rèn)或提議，物業(yè)服務(wù)便可以使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造”。

律師破解：

該條款的霸王點(diǎn)在于違反了《物權(quán)法》的規(guī)定。《物權(quán)法》第76條規(guī)定，籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。霸王條款六

擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)免責(zé)事由的范圍，免除物管責(zé)任

某樓盤(pán)前期物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定：自業(yè)主遲延交付物業(yè)服務(wù)資金至清償日期間產(chǎn)生之任何損害，物業(yè)服務(wù)免責(zé)。

律師破解：

該條款的霸王點(diǎn)在于擴(kuò)大了物業(yè)服務(wù)的免責(zé)范圍，免除了物業(yè)服務(wù)的責(zé)任。對(duì)業(yè)

寧波新樓盤(pán) 004km.cn 主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)向法院起訴請(qǐng)求業(yè)主支付所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)。但我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)均未規(guī)定對(duì)業(yè)主欠費(fèi)期間發(fā)生的損害，物業(yè)服務(wù)可以免責(zé)。霸王條款七

侵犯購(gòu)房者的自主選擇權(quán)

某樓盤(pán)認(rèn)購(gòu)書(shū)約定：“如認(rèn)購(gòu)方采取公積金按揭（包括組合按揭），則房?jī)r(jià)需在優(yōu)惠后總房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上上浮8%?！?/p>

律師破解：

住房公積金與商業(yè)按揭貸款、組合按揭貸款應(yīng)享有平等地位。根據(jù)消法第9條規(guī)定，職為購(gòu)房者，享有自主選擇權(quán)，有權(quán)根據(jù)自身實(shí)際情況選擇貸款方式。但是該認(rèn)購(gòu)書(shū)條款中規(guī)定購(gòu)房者使用公積金按揭（包括組合按揭），房?jī)r(jià)需上浮8%，實(shí)際上是對(duì)使用公積金按揭（包括組合按揭）的購(gòu)房者采取不平等的待遇，變相限制購(gòu)房者自主選擇使用公積金按揭（包括組合按揭）的權(quán)利，侵犯了購(gòu)房者自主選擇權(quán)。

注意事項(xiàng)

置業(yè)過(guò)程中開(kāi)發(fā)商制定的霸王條款主要體現(xiàn)在公積金貸款、收樓、辦證、面積誤差、物管等方面。務(wù)必請(qǐng)購(gòu)房者注意。

寧波新樓盤(pán) 004km.cn

第二篇：購(gòu)房合同：霸王條款 奇文共賞

購(gòu)房合同：霸王條款 奇文共賞

------------------

2003-10-25 10:41:53南方日?qǐng)?bào) 『文章內(nèi)容彩信發(fā)送』

本報(bào)日前收到一份投訴，稱某集團(tuán)旗下的發(fā)展商在銷(xiāo)售時(shí)采用欺瞞手法，騙得消費(fèi)者與之簽定《房屋認(rèn)購(gòu)合同》，而后在簽正式《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)又拿出名為可以協(xié)商卻拒絕協(xié)商的“裝修標(biāo)準(zhǔn)”與“補(bǔ)充協(xié)議”，消費(fèi)者十分憤慨，投訴本報(bào)，希望予以披露，讓社會(huì)公眾對(duì)這一“補(bǔ)充協(xié)議”評(píng)析一番。

購(gòu)房遭遇不平等協(xié)議

我朋友半個(gè)月前在廣州海珠區(qū)某集團(tuán)旗下的子公司的一個(gè)樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)了一套房子。本是一件歡欣躍起的喜事，想不到紛爭(zhēng)從此而起，同時(shí)也體會(huì)到消費(fèi)者孤立無(wú)助，任開(kāi)發(fā)商宰割的處境。

在簽定《房屋認(rèn)購(gòu)合同》的時(shí)候，該樓盤(pán)銷(xiāo)售人員問(wèn)我們要不要看《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，我們就說(shuō)看看也好。當(dāng)時(shí)，銷(xiāo)售人員并沒(méi)有明確告訴我們簽定《房屋認(rèn)購(gòu)合同》的前提是同意《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》里面的條款。當(dāng)我們表示對(duì)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的條款有異議時(shí)，售樓人員表示，我們所看到的那一份只是樣本，對(duì)有異議的部分，可以在與開(kāi)發(fā)商簽正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)雙方協(xié)商。而且，在售樓部所看到的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是沒(méi)有附上“裝修標(biāo)準(zhǔn)”和“補(bǔ)充協(xié)議”（這是與后來(lái)在與開(kāi)發(fā)商正式簽《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)是最具爭(zhēng)議的部分）的。

約定的１６日后，我們到開(kāi)發(fā)商處簽定《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，當(dāng)看到正式合同，尤其是那份極不平等的“補(bǔ)充協(xié)議”時(shí)，我們簡(jiǎn)直是嚇呆了。某集團(tuán)，雖說(shuō)不上是什么大財(cái)團(tuán)，但也是具有一定實(shí)力的集團(tuán)，但想不到就是這么一個(gè)集團(tuán)，會(huì)使用這種陰險(xiǎn)的招數(shù)坑害消費(fèi)者。我們馬上提出不同意“補(bǔ)充協(xié)議”的條款，要求不簽，但開(kāi)發(fā)商表示不能不簽。我們也實(shí)在喜歡那房子，就試圖與開(kāi)發(fā)商協(xié)商。

針對(duì)那些條款，我們提出了它的不合理性，要求修改條款，依據(jù)是什么什么，并有理有據(jù)。共十一點(diǎn)的補(bǔ)充協(xié)議上，開(kāi)發(fā)商只肯刪掉其中一點(diǎn)（那是關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)的約定，我們事先早已跟售樓人員說(shuō)好是帶裝修的，但補(bǔ)充協(xié)議上卻寫(xiě)裝修標(biāo)準(zhǔn)是毛坯房，開(kāi)發(fā)商解釋說(shuō)這是由于部分買(mǎi)受人不要裝修，才有這樣的寫(xiě)法，所以同意刪掉），但之后開(kāi)發(fā)商的態(tài)度我們是很不能接受的。我們本著協(xié)商的目的，提出協(xié)議上不合理的地方，希望開(kāi)發(fā)商有合理的解釋?zhuān)⑻岢鑫覀兊慕ㄗh。面對(duì)我們的疑問(wèn)和質(zhì)問(wèn)，開(kāi)發(fā)商既沒(méi)合理的解釋?zhuān)植唤邮芪覀兊慕ㄗh。在毫無(wú)道理可言的情況下，干脆就閉嘴不說(shuō)話，只是不屑地說(shuō)“我們就是這樣，不改的。所有人都是這樣簽了的?！蔽覀冋f(shuō)，在售樓部時(shí)售樓人員明明說(shuō)可以與開(kāi)發(fā)商協(xié)商的，而且合同上也寫(xiě)著雙方協(xié)議的，但現(xiàn)在卻是你們說(shuō)了算，那還叫什么協(xié)商?。繉?duì)方仍是無(wú)語(yǔ)。

我們很不明白，合同上明明寫(xiě)著該合同是雙方協(xié)商的前提下達(dá)成共釋而簽定的。但開(kāi)發(fā)商這樣的態(tài)度，也算是協(xié)商嗎？本人實(shí)在是氣憤難平！細(xì)看補(bǔ)充協(xié)議上的每一條款，那感覺(jué)就像把刀擱在脖子上。

我想讓公眾評(píng)評(píng)理，同時(shí)，借此把這些不良開(kāi)發(fā)商曝光，讓消費(fèi)者不要再上當(dāng)，小心無(wú)良開(kāi)發(fā)商的合同陷阱！

鏈接《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》

補(bǔ)充協(xié)議

買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)出賣(mài)人開(kāi)發(fā)的住宅單位（詳見(jiàn)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，以下簡(jiǎn)稱為該商品房）。雙方已共同簽定《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（編號(hào)：穗房合字Ｎｏ＿＿＿＿，以下簡(jiǎn)稱主合同）?，F(xiàn)甲、乙雙方就主合同的補(bǔ)充、修改事宜，達(dá)成如下條款，共同遵照?qǐng)?zhí)行。

一、選擇按揭付款方式購(gòu)房的，買(mǎi)受人必須于簽署買(mǎi)賣(mài)合同的同時(shí)，或于出賣(mài)人通知之日起七天內(nèi)前往指定地點(diǎn)簽署《樓宇按揭合同》，逾期不辦理上述手續(xù)則視為逾期付款，出賣(mài)人有權(quán)參照本合同第七條追究買(mǎi)受人的違約責(zé)任。按揭合同簽署后，如Ａ、按揭申請(qǐng)不為銀行接納，買(mǎi)受人在接到通知１５日內(nèi)不改變付款方式，則出賣(mài)人有權(quán)解除合同，并將買(mǎi)受人已交房款無(wú)息退還買(mǎi)受人。Ｂ、未按銀行要求提交（補(bǔ)交）相應(yīng)的資料，超過(guò)銀行或出賣(mài)人通知１０日的，視為買(mǎi)受人違約，出賣(mài)人有權(quán)參照本合同第七條約定追究買(mǎi)受人的違約責(zé)任。

二、根據(jù)廣州國(guó)土局房地產(chǎn)管理局于２０００年１２月１８日穗國(guó)房安［２０００］１１８號(hào)文件規(guī)定，未計(jì)入成本的物業(yè)維修基金由買(mǎi)受人按測(cè)繪后得出的實(shí)際樓價(jià)２％向廣州國(guó)土房管局物業(yè)維修基金部門(mén)支付，在未測(cè)繪前按合同約定成交價(jià)２％由買(mǎi)受人在收樓前直接存入中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行北秀分行營(yíng)業(yè)部的專(zhuān)管帳戶，并將有關(guān)交款憑證復(fù)印件交出賣(mài)人備案（需帶原件核對(duì)）。上述手續(xù)未辦理前，買(mǎi)受人不得收樓，責(zé)任自負(fù)。

三、合同簽定后，由于買(mǎi)受人原因造成雙方中途解除購(gòu)房關(guān)系的，買(mǎi)受人除應(yīng)承擔(dān)主合同約定的違約責(zé)任外，還應(yīng)承擔(dān)以下違約責(zé)任：

（１）購(gòu)房定金、政府各部門(mén)收取的稅費(fèi)、公證費(fèi)、監(jiān)證費(fèi)及辦理銀行按揭手續(xù)等費(fèi)用不予退還；

（２）應(yīng)向出賣(mài)人支付該商品房?jī)r(jià)款總額的２０％違約金，買(mǎi)受人同意出賣(mài)人在已交房款中扣除；

（３）若解約后新客戶的購(gòu)房?jī)r(jià)格低于原合同約定購(gòu)房?jī)r(jià)格的，則原買(mǎi)受人須賠償差額部分的金額給出賣(mài)人。

四、由于買(mǎi)受人原因造成解約的，解約日期以房管部門(mén)解除簽證之日為準(zhǔn)，在此前買(mǎi)受人仍應(yīng)按照原合同約定的違約金向出賣(mài)人支付。買(mǎi)受人提出解約的，應(yīng)積極配合出賣(mài)人辦理解除房產(chǎn)簽證的手續(xù)，否則出賣(mài)人不承擔(dān)此期間違約金的支付責(zé)任，并可視為買(mǎi)受人已撤消解約通知。

五、買(mǎi)受人所購(gòu)的該商品房發(fā)生設(shè)計(jì)變更或出賣(mài)人發(fā)現(xiàn)面積誤差時(shí)，自出賣(mài)人通知之日起７天內(nèi)，買(mǎi)受人須按照原合同第五條的約定向出賣(mài)人書(shū)面明確表示處理意見(jiàn)，否則視為同意出賣(mài)人的處理意見(jiàn)，誤差款項(xiàng)須在收樓前結(jié)清。

六、約定裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯的，買(mǎi)受人不得以商品房未經(jīng)驗(yàn)收而追究出賣(mài)人的逾期交樓責(zé)任。

七、鑒于《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》須項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收后才能提供，故出賣(mài)人、買(mǎi)受人同意在項(xiàng)目綜合驗(yàn)收之前缺乏上述三份文件視為證明文件不齊，買(mǎi)受人不得以此為由拒絕收樓。

八、出賣(mài)人按買(mǎi)受人的要求更改房屋間隔后，買(mǎi)受人不得要求變更、解除合同，否則應(yīng)雙倍賠償出賣(mài)人的工程費(fèi)用。

九、出賣(mài)人按照買(mǎi)受人提供之地址（《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》買(mǎi)受人及委托代理人地址）所發(fā)出的通知、信函，以郵局的掛號(hào)單據(jù)為準(zhǔn)，自發(fā)出日起無(wú)論買(mǎi)受人簽收掛號(hào)信函與否，均視為送達(dá)。

十、本協(xié)議作為原合同的補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)原合同的有關(guān)條款進(jìn)行了修改和補(bǔ)充。原合同中與本協(xié)議無(wú)沖突的其他內(nèi)容繼續(xù)有效。原合同條款與本協(xié)議條款如有沖突之處，應(yīng)以本協(xié)議的條款內(nèi)容為準(zhǔn)，雙方按本協(xié)議的條款執(zhí)行。

十一、本協(xié)議一式四份，甲方、乙方、廣州市房地產(chǎn)交易所及廣州市財(cái)政局各執(zhí)一份，均具有同等效力，經(jīng)甲、乙雙方簽字蓋章后生效。

第三篇：購(gòu)房合同中霸王條款的效力

購(gòu)房合同中霸王條款的效力

中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)于2003年10月27日公布了商品房買(mǎi)賣(mài)中九大不平等格式條款（又稱霸王條款）的點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)，上述點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)公布后，許多消費(fèi)者非常關(guān)心中消協(xié)作出的點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)的法律效力，以及可否依據(jù)中消協(xié)的點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)主張權(quán)利。所謂“霸王條款”，是指經(jīng)營(yíng)者利用其信息、專(zhuān)業(yè)知識(shí)和交易中優(yōu)勢(shì)地位預(yù)先擬定，且未與消費(fèi)者充分協(xié)商作出的，對(duì)消費(fèi)者不公平、不合理的或者減輕、免除其損害消費(fèi)者合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任的條款。

按《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第24條規(guī)定，格式合同中含有對(duì)消費(fèi)者不公平、不合理的或者減輕、免除其損害消費(fèi)者合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任的內(nèi)容，該內(nèi)容無(wú)效。另按《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。依據(jù)上述規(guī)定，購(gòu)房合同的“霸王條款”應(yīng)屬無(wú)效條款，即開(kāi)發(fā)商作為經(jīng)營(yíng)者和格式條款的提供方不因“霸王條款”而免除了應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)法律責(zé)任，同時(shí)購(gòu)房者作為消費(fèi)者和格式條款的接受方不因簽訂了“霸王條款”而喪失了應(yīng)享有的合法權(quán)利。

就“霸王條款”的認(rèn)定，按《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定，消費(fèi)者協(xié)會(huì)作為消費(fèi)者組織，并無(wú)司法裁量權(quán)，所以也無(wú)權(quán)認(rèn)定“霸王條款”，“霸王條款”的認(rèn)定應(yīng)由司法審判機(jī)關(guān)――人民法院來(lái)認(rèn)定。但消費(fèi)者協(xié)會(huì)對(duì)“霸王條款”的點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)，反映了消費(fèi)者的基本價(jià)值取向，所以其點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)應(yīng)是人民法院認(rèn)定“霸王條款”的重要參考。

附：中消協(xié)對(duì)商品買(mǎi)賣(mài)合同中九種不平等格式條款的點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)

一、認(rèn)購(gòu)定金難歸還

某房產(chǎn)《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》規(guī)定：“認(rèn)購(gòu)方選擇一次性付款的，應(yīng)在簽訂上述買(mǎi)賣(mài)合同的同時(shí)付清全部房款，認(rèn)購(gòu)定金自動(dòng)轉(zhuǎn)為房款，逾期者所繳認(rèn)購(gòu)定金不退還?！?/p>

點(diǎn)評(píng)：商品房買(mǎi)賣(mài)屬于大宗消費(fèi)，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)為消費(fèi)者留有一個(gè)合理的“猶豫期”，以便消費(fèi)者深入研究有關(guān)資料，全面理解自己的權(quán)利、義務(wù)，自主決定是否購(gòu)房。“猶豫期”內(nèi)要求退定金的，不適用定金罰則。

二、單方擴(kuò)大解約權(quán)

天津某《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》規(guī)定：“若乙方違反協(xié)議書(shū)中約定之任何條款，甲方有權(quán)解除本協(xié)議書(shū)，并有權(quán)將本協(xié)議書(shū)所指商品房另行出售，乙方不得提出任何異議，乙方所付定金不予返還?！?/p>

點(diǎn)評(píng)：任何組織和個(gè)人無(wú)權(quán)“沒(méi)收”公民合法財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事一方主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方，不得擅自變更或者解除合同。

三、減免責(zé)任巧設(shè)計(jì)

某房產(chǎn)商的《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》規(guī)定：“房屋采用空心磚建造，而這種空心磚容易產(chǎn)生裂縫。房屋交付使用時(shí)，梁、板、墻體等如出現(xiàn)裂縫，乙方不得以此為由提出訴訟和索賠。”

點(diǎn)評(píng)：該格式條款把應(yīng)由建筑商對(duì)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，以模糊的語(yǔ)言概括地免除開(kāi)發(fā)商的建筑質(zhì)量責(zé)任，同時(shí)非法剝奪消費(fèi)者的訴訟權(quán)、索賠權(quán)，為無(wú)效條款。

四、模糊標(biāo)的好圈錢(qián)

廈門(mén)一開(kāi)發(fā)商在預(yù)售房屋時(shí)，并未講明所售房屋是精裝修房，而其《商品房買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議》中卻加入了不明確的有關(guān)精裝修房的條款。

點(diǎn)評(píng)：簽訂合同前，開(kāi)發(fā)商有義務(wù)告知消費(fèi)者有關(guān)售出房屋真實(shí)、全面、具體的情況，包括房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)。該開(kāi)發(fā)商不僅未盡告知義務(wù)，而且還在上述補(bǔ)充條款中以不確切的意思表示，模糊合同標(biāo)的，實(shí)質(zhì)是想套取消費(fèi)者的裝修款。

五、面積誤差設(shè)陷阱

廈門(mén)某開(kāi)發(fā)商制訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定：“面積誤差時(shí)，買(mǎi)房人不退房。面積誤差部分雙方按每平米房?jī)r(jià)款據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款。”

點(diǎn)評(píng)：房屋面積出現(xiàn)誤差時(shí)，選擇退房、要求賠償、據(jù)實(shí)結(jié)算等是消費(fèi)者的主要權(quán)利。上述條款以雙方約定的名義，為開(kāi)發(fā)商免除、減輕自己的責(zé)任提供了方便，侵犯了消費(fèi)者的自主選擇權(quán)、公平交易權(quán)，是最為典型的顯失公平條款。

六、違約責(zé)任不對(duì)等

吉林省某《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》規(guī)定：“甲方若延期交房，則每遲交一個(gè)月，按乙方已付房款3％計(jì)算罰金，付給乙方作賠償。乙方若未按期限向甲方繳清房款，視為違約，甲方有權(quán)從乙方已交購(gòu)房款中，扣罰10％的金額作違約金，同時(shí)不予辦理進(jìn)戶手續(xù)?！?/p>

點(diǎn)評(píng)：上述格式條款對(duì)合同雙方支付違約金的額度規(guī)定不對(duì)等，實(shí)質(zhì)是加重消費(fèi)者責(zé)任，減輕經(jīng)營(yíng)者責(zé)任，違反了法律的公平原則。

七、一房二賣(mài)搞欺詐

天津某開(kāi)發(fā)商在《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》中規(guī)定：“雙方簽訂協(xié)議后，任何一方不得違約，若甲方將乙方購(gòu)房另轉(zhuǎn)賣(mài)給他人，甲方應(yīng)付給乙方已付房款3％作為對(duì)乙方的經(jīng)濟(jì)賠償。”

點(diǎn)評(píng)：一房二賣(mài)是典型的欺詐行為，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)雙倍賠償責(zé)任。該條款免除了經(jīng)營(yíng)者責(zé)任，剝奪了消費(fèi)者的主要權(quán)利，屬違法、無(wú)效條款。

八、虛假宣傳不負(fù)責(zé)

廈門(mén)××房地產(chǎn)公司制訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定：“出賣(mài)人在買(mǎi)受人簽訂合同前的廣告、宣傳資料（或樓盤(pán)模型、售樓書(shū)或其它載體）中的所有圖片、資料數(shù)據(jù)、說(shuō)明等，僅供買(mǎi)受人參考，不作為出賣(mài)人的承諾依據(jù)?！?/p>

點(diǎn)評(píng)：該條款排除了開(kāi)發(fā)商所做商業(yè)廣告和宣傳資料成為要約的任何可能性，其內(nèi)容與法律規(guī)定相抵觸，為無(wú)效條款。

九、購(gòu)房簽約先交錢(qián)

廣州某開(kāi)發(fā)商制訂的《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》規(guī)定：“在乙方交清首期房款以及本條第5款所列的有關(guān)綜合費(fèi)用時(shí)，甲方應(yīng)與乙方簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。”點(diǎn)評(píng)：在簽認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，購(gòu)房者已交付了定金，提供了立約擔(dān)保。該條款又規(guī)定購(gòu)房者必須先交清首期房款及有關(guān)綜合費(fèi)用，才能簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同，實(shí)際上顛倒了簽約與付款的順序，侵犯了消費(fèi)者的公平交易權(quán)，屬不公平、不合理的條款。

第四篇：破解購(gòu)房陷阱

破解購(gòu)房陷阱

字體：正常放大

【編者按】自從本刊的“房產(chǎn)維權(quán)熱線”開(kāi)通以來(lái)，本刊記者不斷接到消費(fèi)者打來(lái)的咨詢電話。其中，咨詢“如何簽訂購(gòu)房合同”的為數(shù)最多，所以我們特意邀請(qǐng)了本刊“維權(quán)律師”萬(wàn)文清先生，就此問(wèn)題進(jìn)行解答，他是專(zhuān)門(mén)“破解購(gòu)房陷阱”的，是為購(gòu)房者充當(dāng)“掃雷先鋒”的，希望廣大購(gòu)房者在讀了這篇文章后，能夠有所收獲，在購(gòu)房過(guò)程中，可以維護(hù)自己的合法權(quán)益。

經(jīng)常聽(tīng)到一些購(gòu)房者說(shuō)，買(mǎi)房時(shí)落入一些不良開(kāi)發(fā)商的陷阱，他們顯得很無(wú)奈，也很無(wú)助，迫切需要專(zhuān)業(yè)人士為他們指點(diǎn)迷津。本文在此，就本地常見(jiàn)的幾種購(gòu)房陷阱進(jìn)行解讀，以期能給購(gòu)房者一定的幫助。

陷阱

要求購(gòu)房者承諾放棄自己的權(quán)利

當(dāng)購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同后，若是按揭付款，一些開(kāi)發(fā)商還要求購(gòu)房者簽訂一份承諾書(shū)，承諾若購(gòu)房者不能按期還款時(shí)，新房由開(kāi)發(fā)商處理，費(fèi)用由購(gòu)房者承擔(dān)。

除此以外，一些開(kāi)發(fā)商甚至要求購(gòu)房者作出如此承諾：“（房產(chǎn)公司）擔(dān)保期限為辦理《房產(chǎn)權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》并交付銀行時(shí)截止。在此期間如本人不能按期支付貸款超過(guò)三個(gè)月，其房產(chǎn)權(quán)歸貴公司所有”。

【律師解讀】

首先，承諾與合同是不同的，它是單方的，是自己對(duì)自己的約束，不像合同還可以申請(qǐng)撤銷(xiāo)或確認(rèn)無(wú)效，購(gòu)房者一旦作出承諾將無(wú)可更改；其二，此承諾對(duì)購(gòu)房者極不公平，也許購(gòu)房者認(rèn)為自己不可能違約，不按期支付貸款是根本不可能的事，但任何事情都不是絕對(duì)的，意外發(fā)生并非不可能，一旦出現(xiàn)意外，購(gòu)房者將欲哭無(wú)淚，無(wú)論你已經(jīng)交了多少房款，即使你就差這三個(gè)月房款就全部交清了，但就因你的這一承諾房子就沒(méi)了，歸開(kāi)發(fā)公司了。所以，開(kāi)發(fā)商要購(gòu)房者簽訂這樣的承諾，與侵占購(gòu)房者房產(chǎn)沒(méi)啥差別，事實(shí)上就是要求購(gòu)房者放棄自己應(yīng)有的合法權(quán)利。

這樣的承諾書(shū)購(gòu)房者是千萬(wàn)不能簽的。

陷阱

簽訂補(bǔ)充協(xié)議

在購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同時(shí)，一些開(kāi)發(fā)商還會(huì)要求購(gòu)房者再簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，在補(bǔ)充協(xié)議中，開(kāi)發(fā)商常常將正式契約中保護(hù)交易公平的條款通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議加以取消、變更，增加一些免責(zé)條款，最大限度地減輕賣(mài)方的責(zé)任。

比如合同中約定按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，但補(bǔ)充協(xié)議中又以建筑面積計(jì)算，又如對(duì)面積誤差重新約定處理方式等。

【律師解讀】

商品房購(gòu)房合同中的基本條款，都是根據(jù)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的有關(guān)規(guī)定，從維護(hù)雙方利益的角度出發(fā)而確定下來(lái)的，是比較規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)房契約范本，所以再對(duì)其中的條款補(bǔ)充約定實(shí)無(wú)必要，若開(kāi)發(fā)商要重新約定肯定會(huì)對(duì)購(gòu)房者不利。

當(dāng)然，并不是說(shuō)補(bǔ)充協(xié)議一定不能簽，如果對(duì)購(gòu)房者有利的補(bǔ)充協(xié)議也是可以簽的，如要求開(kāi)發(fā)商將廣告內(nèi)容寫(xiě)入補(bǔ)充協(xié)議就是可行的。

但若購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容不了解、不明確、不清楚，最好不要隨便簽

訂補(bǔ)充協(xié)議，因?yàn)橛嘘P(guān)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的法律法規(guī)已經(jīng)比較完善，即使合同中遺漏一些問(wèn)題，通過(guò)這些法律規(guī)定是可以解決問(wèn)題的。

陷阱

賣(mài)方違約支付極低違約金

一些購(gòu)房合同中對(duì)違約金的約定明顯不對(duì)等不公平。當(dāng)開(kāi)發(fā)商因面積誤差或規(guī)劃設(shè)計(jì)變更違約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)，往往約定按同期銀行存款利息的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，在逾期交房時(shí)按每日萬(wàn)分之零點(diǎn)幾承擔(dān)違約責(zé)任。

【律師解讀】

開(kāi)發(fā)商如此簽訂違約金，一是為自己違約留退路，二是迫使購(gòu)房者只能繼續(xù)履行合同不愿解除合同。

面積誤差、設(shè)計(jì)變更、逾期交房??都是開(kāi)發(fā)商的原因造成的，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但若購(gòu)房者退房，并要求按銀行存款利率計(jì)算違約金，就會(huì)發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商違約不但沒(méi)有受損失反而是贏利。

當(dāng)開(kāi)發(fā)商資金短缺時(shí)，他到銀行貸款不但需要財(cái)產(chǎn)擔(dān)保還要支付高出存款利息幾倍的貸款利息，而購(gòu)房者若因開(kāi)發(fā)商違約而退房的話，那不就成了給開(kāi)發(fā)商提供低息貸款了。所以，這樣約定的違約金條款，不但不能約束開(kāi)發(fā)商嚴(yán)格履行合同，反而可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商惡意違約。

這樣的約定，完全就是嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)房者的利益，為開(kāi)發(fā)商惡意占用購(gòu)房者資金提供法律條件。

為防止開(kāi)發(fā)商惡意違約，其違約金約定應(yīng)當(dāng)高于或等于同期銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn)，否則購(gòu)房者完全可以不同意簽訂購(gòu)房合同。

陷阱

交房時(shí)不讓先驗(yàn)房

交房了，開(kāi)發(fā)商往往先讓你在收樓的一系列文件上簽好字，再叫你到物業(yè)管理處去拿鑰匙，這樣就完成了所謂的交房手續(xù)。當(dāng)你進(jìn)得房去，才發(fā)現(xiàn)玻璃被打破了，廚房漏水，到處都是問(wèn)題。當(dāng)然，你找他時(shí)，他也會(huì)給你修理的。

【律師解讀】

許多購(gòu)房者一聽(tīng)到交房了，就迫不急待的想去把鑰匙拿到手中，叫簽字就簽字，也不去考慮厲害關(guān)系，就糊里糊涂就收了房，等到問(wèn)題出來(lái)了又后悔莫及。

開(kāi)發(fā)商交房時(shí)，不讓你驗(yàn)房的目的，就是為了保證其按期交房。交房前出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商將可能承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，而一旦購(gòu)房者收房后才發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商只負(fù)責(zé)修復(fù)，而不用承擔(dān)違約責(zé)任。

其實(shí)，交房是一個(gè)程序，購(gòu)房者首先應(yīng)該看其法律手續(xù)是否齊全，若不齊全是可拒絕收房的；然后是驗(yàn)房，實(shí)地看看新房是否符合合同約定，是不是存在質(zhì)量問(wèn)題，若有質(zhì)量問(wèn)題也是可以拒絕收房的，經(jīng)過(guò)仔細(xì)查驗(yàn)無(wú)誤后方可在收房表上簽字，接收鑰匙。所以收房不可心急，不可隨隨便便簽字拿鑰匙。

除了以上陷阱以外，還有很多，這里就不一一解讀了。購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)要處處提防，最好是找一兩個(gè)懂行的給參謀參謀，能請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的律師陪購(gòu)就更好了。（維權(quán)律師萬(wàn)文清）

來(lái)源：樂(lè)山晚報(bào)

-關(guān) 閉-

第五篇：電力公司霸王合同

電力公司在《高壓供用電合同》中第四、用電計(jì)量

1、供電人按照國(guó)家

規(guī)定，在用電人和每個(gè)受電點(diǎn)安裝用電計(jì)量裝置。該條款屬于“霸王條款”。

該條違反了《電力供應(yīng)與使用條例》第二十六條 用戶應(yīng)當(dāng)安裝用電

計(jì)量裝置。用戶使用的電力、電量，以計(jì)量檢定機(jī)構(gòu)依法認(rèn)可的用電計(jì)量裝置的記錄為準(zhǔn)。用電計(jì)量裝置，應(yīng)當(dāng)安裝在供電設(shè)施與受 電設(shè)施的產(chǎn)權(quán)分界處。安裝在用戶處的用電計(jì)量裝置，由用戶負(fù)責(zé)保護(hù)。第二十七條 供電企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家核準(zhǔn)的電價(jià)和用電計(jì)量裝置的記錄，向用戶計(jì)收電費(fèi)。用戶應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家批準(zhǔn)的電價(jià)，并按照規(guī)定的期限、方式或者合同約定的辦法，交付電費(fèi)。

電力公司利用格式條款與用戶簽訂合同，向用戶推銷(xiāo)用電計(jì)量裝置，這一條款實(shí)際上排除了用戶自由選擇“計(jì)量檢定機(jī)構(gòu)依法認(rèn)可的用電計(jì)量裝置”的權(quán)利。損害了用戶的合法權(quán)益。

該條款違反了《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二十四條“經(jīng)營(yíng)者不得以格式

合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對(duì)消費(fèi)者不公平、不合理的規(guī)定”

違反了《合同法》 第四十條 格式條款具有本法第五十二條和第五

十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。

違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十一條 經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者采

用格式條款訂立合同的，經(jīng)營(yíng)者不得在格式條款中排除消費(fèi)者下列權(quán)利：

（六）消費(fèi)者依法應(yīng)當(dāng)享有的其他權(quán)利。

電力公司向用戶推銷(xiāo)用電計(jì)量裝置的行為，同時(shí)也違反了《國(guó)家工

商行政管理局關(guān)于對(duì)供電企業(yè)限制競(jìng)爭(zhēng)行為定性處罰問(wèn)題的答復(fù)》工商公字［1999］第275號(hào)的規(guī)定。

國(guó)家工商行政管理局關(guān)于對(duì)供電企業(yè)限制競(jìng)爭(zhēng)行為

定性處罰問(wèn)題的答復(fù)

江蘇省工商行政管理局：

你局《關(guān)于供電企業(yè)依照電力部文件規(guī)定實(shí)施的限制競(jìng)爭(zhēng)行為是否違反〈反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法〉的請(qǐng)示》(蘇工商［1999］96號(hào))收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：

一、《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》是調(diào)整市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)法律關(guān)系的基本法，適用于其所規(guī)定的所有不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，有關(guān)部門(mén)發(fā)布的規(guī)定不得與《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》相抵觸，妨礙公平競(jìng)爭(zhēng)。除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的以外，工商行政管理機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)直接依據(jù)《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》認(rèn)定和查處不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為。

二、電力管理站是提供電能服務(wù)的企業(yè)，屬于《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第六條規(guī)定的公用企業(yè)，應(yīng)當(dāng)受《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》的調(diào)整。電力管理站利用其改造電網(wǎng)的壟斷地位，以拒絕提供電能服務(wù)等措施強(qiáng)行向用戶推銷(xiāo)用電計(jì)量裝置，損害了用戶的合法權(quán)益，排擠了其他經(jīng)營(yíng)者的公平競(jìng)爭(zhēng)，違反了《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第六條的規(guī)定，構(gòu)成公用企業(yè)限定他人購(gòu)買(mǎi)其指定的經(jīng)營(yíng)者的商品的行為。因此，同意你局的意見(jiàn)，對(duì)電力管理站的違法行為，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第二十三條規(guī)定予以處罰。