第一篇：河南城建學院房地產(chǎn)策劃考前復習

河南城建學院房地產(chǎn)策劃復習重點

1房地產(chǎn)項目策劃

是指根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體目標，以市場調(diào)研和市場定位為基礎，綜合運用各種策劃手段，并以具有可操作性的房地產(chǎn)策劃文本作為結(jié)果的活動。2策劃的原則 1.效益的原則 2.合理限度的原則 3.求真務實的原則 4.創(chuàng)新的原則

3房地產(chǎn)項目策劃的特征（1）地域性（2）系統(tǒng)性（3）前瞻性（4）市場性（5）操作性(6）創(chuàng)新性

4房地產(chǎn)項目策劃的程序（1）項目用地的獲取與選址（2）房地產(chǎn)市場調(diào)查；（3）房地產(chǎn)項目投資策劃；（4）房地產(chǎn)項目定位

（5）房地產(chǎn)項目規(guī)劃設計；（6）房地產(chǎn)項目營銷策劃（7）房地產(chǎn)經(jīng)營策劃。5房地產(chǎn)項目策劃的作用

1.項目的前期策劃是房地產(chǎn)項目成敗的關(guān)鍵，通過項目策劃可以提高房地產(chǎn)企業(yè)決策水平，避免項目運作出現(xiàn)偏差。

2.房地產(chǎn)項目策劃使房地產(chǎn)企業(yè)能進行準確的市場定位，提供更多消費者滿意的產(chǎn)品，會增強房地產(chǎn)項目的競爭能力，使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟。3.增強企業(yè)管理創(chuàng)新能力。

4.在市場經(jīng)濟條件下，通過房地產(chǎn)項目策劃，把房地產(chǎn)企業(yè)、策劃師、設計師、媒體結(jié)合在一起，社會資源得到有效的整合，形成一種優(yōu)勢，推動房地產(chǎn)業(yè)向前發(fā)展。

6房地產(chǎn)項目策劃在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設中貫穿始終，為項目開發(fā)成功提供智力支持。三章（21）

1房地產(chǎn)市場調(diào)查的基本原則（1）客觀性原則（2）針對性原則（3）科學性原則

（4）系統(tǒng)性與全面性原則（5）效益性與時效性原則

（6）求教性與保密性原則（7）創(chuàng)造性原則

2房地產(chǎn)市場調(diào)查的特點（1）實用性（2）時效性（3）實踐性（4）客觀性（5）完整性

（6）計劃性和系統(tǒng)性 3社區(qū)環(huán)境調(diào)查主要包括： a.社區(qū)經(jīng)濟繁榮程度，b.社區(qū)社會文化氛圍，c.安全保障程度及居民素質(zhì)等，d.社區(qū)購物條件、通信條件、電力條件、衛(wèi)生條件、給排水及交通和教育的便利性等，e.社區(qū)空氣質(zhì)量、水源質(zhì)量及景觀等自然條件。

4微觀環(huán)境調(diào)查(項目開發(fā)條件分析)具體包括：（1）對項目的用地現(xiàn)狀及開發(fā)條件進行分析；（2）對項目所在地的周邊環(huán)境進行分析；

（3）對項目的對外聯(lián)系程度、交通組織等進行的分析。5消費動機調(diào)查

1)為了改善居住條件、2)投資收益、3)投機收益、4)為了子女就學、5)為了靠近上班單位等 6消費者調(diào)查包括： 1)消費者構(gòu)成調(diào)查 2)消費動機調(diào)查 3)消費行為調(diào)查

4)房地產(chǎn)市場供給調(diào)查

7消費者構(gòu)成調(diào)查的主要內(nèi)容包括：（1）消費者是哪些人（2）消費者在哪里??；

（3）消費者經(jīng)濟來源和收入水平；（4）消費者實際支付能力；（5）消費者需要什么產(chǎn)品，（6）消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量 8競爭樓盤調(diào)查的內(nèi)容

1)產(chǎn)品 2)價格

3)廣告與促銷手段 4)銷售情況與銷售渠道

5)物業(yè)管理

9按照調(diào)查目的可以將房地產(chǎn)市場調(diào)查方法分為 1)探測性調(diào)查 2)描述性調(diào)查 3)因果性調(diào)查 4)預測性調(diào)查

10探測性調(diào)查主要是發(fā)現(xiàn)問題和提出問題，11描述性調(diào)查主要是說明問題，12因果性調(diào)查主要是分析問題的原因，13預測性調(diào)查主要是估計問題發(fā)展的趨勢。

14當對要調(diào)查問題的情況了解甚少，理想的做法是從探索性調(diào)查開始。15按照調(diào)查目的與對象可以將房地產(chǎn)市場調(diào)查方法分為

1)全面普查法 2)重點調(diào)查法 3)抽樣調(diào)查法 4)非隨機抽樣法

16房地產(chǎn)市場調(diào)查的意義

第一，市場調(diào)查有利于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的投資發(fā)展方向。

第二，市場調(diào)查有利于房地產(chǎn)企業(yè)適時進行房地產(chǎn)商品的更新?lián)Q代。

第三，市場調(diào)查有利于項目投資者確定和實施正確的價格策略和宣傳推廣策略等。

第四，市場調(diào)查有利于項目投資者制定科學的開發(fā)計劃、生產(chǎn)和銷售計劃等 第五，市場調(diào)查有利于房地產(chǎn)企業(yè)改善經(jīng)營管理水平，提高經(jīng)濟效益。17房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟 1．準備階段

（1）提出問題，明確目標

（2）初步情況分析和非正式調(diào)查

（3）擬訂調(diào)查計劃書，制訂調(diào)查方案和工作計劃 2．實施階段（1）建立調(diào)查組織（2）收集二手資料（3）收集一手資料 3．分析和總結(jié)階段（1）數(shù)據(jù)的分析與解釋（2）編寫調(diào)查報告（3）總結(jié)反饋

18房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容 1)1市場環(huán)境調(diào)查 2)2消費者調(diào)查 3)3競爭樓盤調(diào)查

4)4競爭對手（企業(yè)）調(diào)查 5)5項目自身因素調(diào)查 19微觀環(huán)境

一般指策劃擬上項目所在具體場所的自然、經(jīng)濟及社會等條件，如開發(fā)地塊的地質(zhì)水文條件等。20競爭性樓盤

同一區(qū)域的樓盤，不同區(qū)域但定位相似的樓盤。

21并非所有的調(diào)查都有必要從探索性調(diào)查開始，這取決于調(diào)查問題被界定的確切程度以及調(diào)查人員對找到調(diào)查問題的確定程度。四章（30）

1市區(qū)：

是指實際的城市區(qū)域，包括城市近郊區(qū)和建成區(qū)，但不包括所轄的外圍縣、鄉(xiāng)。2生地：

是指不具備城市基礎設施的土地，如荒地、農(nóng)地。3毛地：

是指具有一定的城市基礎設施但不完善、且未完成房屋拆遷補償安臵的土地。4熟地：

是指具備較完善的城市基礎設施且土地平整，能直接進行開發(fā)建設的土地。

5劃撥土地使用權(quán)的特點是：

a.僅限于取得國有土地使用權(quán)，集體所有的土地不能通過這種方式取得； b.取得土地使用權(quán)不必交納土地使用費，是無償取得的 c.土地使用權(quán)沒有期限規(guī)定，但并不是可以無限期使用，國家可以依法收回； d.未經(jīng)批準，劃撥土地使用權(quán)一般不能轉(zhuǎn)讓，6租賃土地使用權(quán)與土地使用權(quán)出租（或租賃）

前者是以國家所有者為出租人，屬于土地使用權(quán)的原始取得，而后者是以出讓國有土地使用權(quán)人為出租人，屬于土地使用權(quán)部分權(quán)能的傳來取得。

從交易實務的角度講，租賃土地使用權(quán)發(fā)生在一級土地市場，土地使用權(quán)租賃發(fā)生在二級土地市場。

在土地登記實務中，租賃土地使用權(quán)應作為土地使用權(quán)登記，土地使用權(quán)租賃應作為土地他項權(quán)利登記。

7對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，開發(fā)用地的一般條件主要有：（1）必須是在國有土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)。（2）必須符合城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃。（3）注意考察工程地質(zhì)情況。

（4）另外，對于房地產(chǎn)開發(fā)而言，必須選擇最有升值潛力的土地進行投資。8對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，可通過劃撥方式得到的開發(fā)用地目前主要是

經(jīng)濟適用房項目建設用地；

較大規(guī)模的舊城改造項目 9集體土地征收

征地是指項目選址用地為集體土地,按照法定的程序報請有批準權(quán)限的政府機關(guān)審批以后,對集體土地及地上物等依法補償，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。

10未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應當按照規(guī)定辦理過戶登記。

12房屋價格的構(gòu)成主要為五部分

1)土地成本 2)建安成本、3)財務成本、4)稅費 5)利潤

13我國土地價格是取得多年土地使用權(quán)時支付的一種代價，而不是土地所有權(quán)的價格

也就是說它是一定期限的使用權(quán)價格而不是無限年期的所有權(quán)價格。

我國的地價是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式 14出讓金：

土地出讓金是指國家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者時所收取的費用，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的體現(xiàn)。15宗地地價：

是指具體某一宗土地，在一定開發(fā)程度條件下，在設定的容積率、用途條件下，在某一估價期日的價格。16標定地價：

是指政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一估價期日的土地使用權(quán)價格。它是該類土地在該區(qū)域的標準指導價格。17基準地價；

基準地價是政府對城鎮(zhèn)各級土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型分別評估的土地使用權(quán)平均價格，是分用途的土地使用權(quán)區(qū)域平均價格，對應的使用年期為各用途土地的法定最高出讓年期，由政府組織或委托評估，評估結(jié)果須經(jīng)政府認可。

18目前在土地評估領域的評估方法主要有：

1)收益還原法、2)市場比較法、3)剩余法、4)成本逼近法

5)基準地價系數(shù)修正法。

19剩余法的計算公式

基本公式： V = A –(B + C)20剩余法估價的程序

a.查清待估宗地的基本情況 b.確定最佳的開發(fā)利用方式

c.確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價

d.估計建筑費、專業(yè)費等各項成本費用和開發(fā)商的利潤 e.計算和確定估價額 21市場比較法的概念

概念：

根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進行對照比較，對有關(guān)因素進行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。

22比較實例應選擇；

1)與估價期日最接近，2)與估價宗地用途相同，3)土地條件基本一致，4)屬同一供需圈內(nèi)相鄰地區(qū)或類似地區(qū)的正常交易實例

23市場比較法估價的程序

a.收集交易資料； b.確定比較交易案例； c.市場交易情況修正； d.期日修正； e.區(qū)域因素修正； f.個別因素修正；

g.土地使用權(quán)年限修正； h.容積率修正；

i.土地價格的最終確定。24收益還原法概述

概念：

是在估算土地在未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時日收益總和的一種方法。25收益還原法估價程序

a.總收益計算方法 b.總費用計算方法 c.土地純收益計算方法

26房地出租中的土地純收益求?。?/p>

土地純收益 =房地純收益–房屋純收益=總收益-總費用-房27屋純收益

房屋純收益 = 房屋現(xiàn)值 × 建筑物還原率

房屋現(xiàn)值 = 房屋重臵價 × 房屋成新度 = 房屋重臵價-房屋28總折舊 房屋總折舊額 = 房屋年折舊額 × 房屋已使用年限 d.還原率的確定 e.土地價格確定

29項目選址應考慮的因素

1．城市規(guī)劃 2．自然因素 3．地理位臵 4．人口因素

30商業(yè)房地產(chǎn)項目主要包括: 商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場、餐飲、娛樂等營業(yè)性和經(jīng)營性房地產(chǎn)。五章（15）

1房地產(chǎn)投資：

投資者將資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲得不確定的收益，也就是將其資金投資于房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營中的行為。2房地產(chǎn)投資特點：

（1）投資成本高（2）投資回收期長（3）非流動性（4）投資風險性大（5）投資收益性好（6）運作難度大 3．房地產(chǎn)投資的作用

（1）宏觀作用

① 有利于國家增加財政收入

② 有利于改善城市建設和投資環(huán)境

③ 有益于帶動相關(guān)行業(yè)和促進城市經(jīng)濟的全面發(fā)展（2）微觀作用 ①增值 ②保值

③合理避稅 4．投資主體的構(gòu)成

（1）國家

（2）企業(yè)

（3）個人

5房地產(chǎn)投資的資金構(gòu)成

（1）企業(yè)自有資金

包括企業(yè)自我積累的資金、主管部門撥入的資金和聯(lián)合經(jīng)營的單位提供的資金三個部分。不低于30％

（2）信貸資金

包括短期透支貸款、存款抵押貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、擔保貸款等（3）集資（4）外資

包括合資、合作、入股、貸款、債券、股票等（5）財政資金（6）預售收入

6房地產(chǎn)投資要素的構(gòu)成

（1）時機

（2）地段

（3）質(zhì)量

7按房地產(chǎn)經(jīng)營內(nèi)容劃分

（1）土地開發(fā)投資（2）房屋開發(fā)投資。（3）房地產(chǎn)經(jīng)營投資。（4）房地產(chǎn)中介服務投資。

（5）房地產(chǎn)管理和服務投資。

8房地產(chǎn)投資環(huán)境的具體因素主要包括以下七個方面：

(1)土地；(2)資金，；(3)物資、設備，；(4)人員，(5)稅收的影響，(6)管理與服務；

(7)廠商權(quán)益的保障，包括產(chǎn)權(quán)的保障和實際收益的保障等。9房地產(chǎn)投資環(huán)境的特點

1)多元性； 2)綜合性； 3)可變性

10房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的內(nèi)容

1)社會環(huán)境 2)政治環(huán)境 3)法律環(huán)境 4)經(jīng)濟環(huán)境 5)文化環(huán)境 6)自然地理環(huán)境 7)基礎設施環(huán)境 8)社會服務環(huán)境

11投資環(huán)境的評價標準

（1）安全性（2）盈利性

（3）服務的完善性（4）優(yōu)惠性

12土地投資是所有類型的房地產(chǎn)投資中收益最大同時也是風險最高的一種。13影響寫字樓投資成敗的因素

（1）出租能力。

（2）租金增長率。

（3）租約到期時的續(xù)租。

（4）凈面積與總面積的比率。

14零售房地產(chǎn)投資類型：

（1）鋪面房投資

（2）零售倉儲投資

（3）購物中心

15工業(yè)用房地產(chǎn)開發(fā)可分為三類：

（1）工業(yè)園區(qū)（2）工業(yè)廠房（3）倉庫

六章（13）

? 1房地產(chǎn)市場細分，是指開發(fā)商把房地產(chǎn)市場按照客戶需求上的差異劃分為具有類似性的若干不同購買群體的過程。2市場細分作用

1．有利于選擇目標市場和制定市場營銷策略（案例1）

2．有利于發(fā)掘市場機會，開拓新市場，創(chuàng)造機會

3．有利于項目準確定位（案例2）

（1）目標客戶群體的準確定位

（2）客戶對住宅的消費習慣和產(chǎn)品功能的準確定位

（3）商品房銷售手段和方式的定位

4．有利于企業(yè)提高經(jīng)濟效益

3市場細分程序

1．市場調(diào)查階段（案例3）

（1）宏觀部分的主要內(nèi)容

（2）微觀部分的主要內(nèi)容

2．調(diào)研分析階段（案例4）

3．細分階段

4市場細分依據(jù)

1．市場調(diào)研的結(jié)果 2．項目特征 3．開發(fā)商狀況

5住宅類房地產(chǎn)根據(jù)住宅性質(zhì)可以劃分為：

①普通住宅市場。

普通住宅市場包括建筑面積在90㎡以下的住宅

②高檔住宅市場。

建筑面積超過90㎡以上的住宅和精裝飾住宅，就通常所見，開發(fā)商推出的大戶型住宅、躍層住宅、復式住宅、聯(lián)體別墅、獨立別墅等，多數(shù)屬于高檔住宅市場。

6商業(yè)類房地產(chǎn)

它包括以下幾個方面：

①商場。②酒店。

③寫字樓。

④綜合類。

7目標市場應具備的條件

1．可衡量性（案例9）

2．可進入性

3．可贏利性

8選擇競爭對手的原則

（1）相近性原則。

①樓盤類型相近性（案例10）。②開發(fā)模式的相近性

③商品房銷售價格的相近性。

（2）地緣的關(guān)聯(lián)性原則

9房地產(chǎn)市場細分的主要風險

（1）細分市場的容量風險

（2）細分市場的價值風險

（3）細分市場的準確度風險

（4）潛在市場損失的風險

10房地產(chǎn)市場細分風險的分析和解決辦法

（1）充分準確的市場調(diào)研

（2）準確的測算和預測

①市場容量的測算

②市場的購買力測算

（3）儲備應急市場

11我國房地產(chǎn)發(fā)展的歷史并不久遠，單從房地產(chǎn)定位的發(fā)展看，其大致經(jīng)歷了三個階段。

（1）初級階段

（2）營銷定位階段

（3）產(chǎn)品定位階段

12房地產(chǎn)產(chǎn)品定位應該有以下五個方面的原則

1．定位的市場化原則

2．定位的差異化原則

3．定位的前瞻性原則

4．產(chǎn)品類別的不可替換性

5．產(chǎn)品的價格控制性

13產(chǎn)品定位限制條件

1．土地方面限制 2．規(guī)劃條件方面 3．建筑功能方面限制 4．客戶接受的價格限制

5．房地產(chǎn)政策、規(guī)定方面七章（8）

1房地產(chǎn)項目營銷策劃的特征

?（1）市場意識性 ?（2）創(chuàng)造效益性 ?（3）資源整合性 ?（4）人本導向性 ?（5）塑造品牌性 ?（6）專業(yè)操作性

2項目營銷策劃的程序

?（1）獲取策劃業(yè)務 ?（2）界定業(yè)務范圍 ?（3）收集信息 ?（4）組織創(chuàng)意

?（5）撰寫策劃報告 ?（6）提交成果

3新產(chǎn)品定價策略（1）高價定價策略

? 這種策略是指開發(fā)商推出的產(chǎn)品上市之初，產(chǎn)品價格定得較高，以便在短期內(nèi)獲得高額利潤。這種策略的應用基礎在于：

從消費需求看，房地產(chǎn)產(chǎn)品的獨特性和優(yōu)越性能夠滿足潛在的需求，高價格能為部分消費者所接受；

從消費心理看，又能滿足消費者求新、求異的心理，高價格能夠滿足自己的需求；

從供應方面看，新產(chǎn)品供應數(shù)量少，高價格有利于生產(chǎn)能力與市場上需求相適應。（2）滲透定價策略

這是一種低價格策略，即開發(fā)商新產(chǎn)品上市之初將價格定得較低，以吸引大量的消費者，迅速打開市場。優(yōu)點：

滲透價格策略由于定價較低，一方面能夠擴大銷售量，獲得較大利潤；

一方面能阻止競爭對手的介入，有利于控制市場，提高市場占有率。不足之處：

是上市初期定價較低，投資回收期較長，企業(yè)在市場競爭中價格回旋余地不大。

因此作為一種長期價格策略，適用能夠盡快大批量生產(chǎn)、產(chǎn)品優(yōu)勢突出、技術(shù)簡單的房地產(chǎn)產(chǎn)品。（3）溫和定價策略

房地產(chǎn)產(chǎn)品上市之初，采用買賣雙方都有利的溫和策略，其價格介于高價定價和滲透定價之間 優(yōu)點：

既可以避免高價定價策略因價高而具有的市場風險，又可以避免滲透定價策略因價低而帶來資金回收困難，因而既有利于開發(fā)商自身，又有利于消費者的利益，令雙方都較為滿意。4調(diào)價原因分析

1．法律、政策因素 ?

2．供求關(guān)系變化 ?

3．成本和資金因素 ?

4．競爭因素

5．購房者心理因素

5調(diào)價技巧與策略低開高走與高開低走運作模式

（1）低開高走 低開高走的目標：

是為了獲得最大市場占有率。

低開高走模式適合以下三類樓盤：

①項目總體素質(zhì)一般，無特別賣點； ?

②郊區(qū)大盤或超大盤

③同類產(chǎn)品供應量大，競爭激烈。

運用這種策略須掌握一定的技巧：

①掌握好調(diào)價的頻率和幅度。調(diào)價頻率的關(guān)鍵是吸引需求，一般是以一周至十天為—周期；調(diào)價幅度的關(guān)鍵是“小幅遞增”，一般每次漲幅在3％—5％之間；

②調(diào)價初期可配以適當?shù)恼劭刍騼?yōu)惠政策作為過渡，有新生客源時再撤銷折扣；

③提價要精心策劃、嚴格保密，才能收到出奇制勝的效果； ?

④提價時要勾勒出新的賣點，刺激消費者信心，提價后要加大對已經(jīng)購買的業(yè)主宣傳，讓其知曉所購物業(yè)已經(jīng)升值，向親戚朋友宣傳，起到口頭傳播的作用；

⑤最差的單元一般在開盤初期推出來，這是保后期順利發(fā)售的先決條件。低開高走優(yōu)勢：

①價廉物美是每一個購房者的愿望。一旦價格比消費者的心理價格低，給消費者以實惠感，就容易聚集人氣。消費者知道開發(fā)商“先低后高”的戰(zhàn)略后，因其中包含著升值空間，比較容易成交。而新樓盤開盤不久的迅速成交，聚集人氣和財氣，提高銷售人員的自信心，以利于后續(xù)工作開展；

②低價開盤，價格的主動權(quán)掌握在開發(fā)商手中，價格調(diào)高，幅度多少，可根據(jù)市場反映靈活操控；

③資金能迅速回籠，有利于營銷計劃的執(zhí)行和營銷措施的實施；

④先低后高實現(xiàn)了前期購樓者的升值承諾，開發(fā)商容易形成良好口碑。

低開高走不足之處：

①低利潤是低價必然的結(jié)果； ?

②低價給人一種“便宜沒好貨”的感覺，傷害樓盤整體形象。

（2）高開低走

高開低走定價屬于“撇脂定價模式”，即先定高價，然后隨需求減少而降價。

高開低走模式在價格下調(diào)時要把握一定的技巧：

①一次調(diào)價幅度不可太大，否則易引發(fā)市場恐慌，喪失消費信心；

②可以采取“隱蔽性”方法。如通過公關(guān)活動采取優(yōu)惠贈送、推出付款期、付款方式、成交數(shù)量折扣等；

③可以強調(diào)“尾盤”發(fā)售，也能起到刺激購買的良好效果。

高開低走模式適用以下兩種情況：

①適用于高檔商品房；

②適用于樓盤銷售處于宏觀經(jīng)濟周期的衰退階段，或者由于過度競爭，高價開盤未達到預期目標，開發(fā)商不得不調(diào)低價格，以推動市場收納樓盤，盡早收回投資 高開低走的優(yōu)勢：

①便于獲取最大的利潤；

②高價未必高品質(zhì)，但高品質(zhì)必然需要高價支撐，因此容易形成先聲奪人的氣勢，給人以樓盤高品質(zhì)的展示；

③由于高開低走，價格是先高后低，或者定價高折扣大，消費者也會感到一定的優(yōu)惠。高開低走的不足之處：

①價格高，難以聚集人氣，難以形成“搶購風”，樓盤營銷

有一定的風險；

②先高后低雖然迎合了后期的消費者，但無論如何，對前期消費者是非常不公平的，對開發(fā)商的品牌有一定影響。6銷售階段的劃分

1)預熱期(市場引導或培育期)、2)內(nèi)部認購期、3)開盤、4)強銷期、5)持續(xù)銷售期、6)尾盤期(清盤期)。

7房地產(chǎn)廣告的特點

（1）房地產(chǎn)廣告信息量大

（2）房地產(chǎn)廣告時間性強、重視促銷效果 ?

（3）房地產(chǎn)廣告投入?yún)^(qū)域性強

8房地產(chǎn)廣告節(jié)奏一般可分成：

1)集中型、2)連續(xù)型、3)間歇型、4)脈動型。

八章（13）

1房地產(chǎn)物業(yè)管理將形成四個層次，即物業(yè)管理、物業(yè)設施管理、物業(yè)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理。對于居住物業(yè)主要進行第一和第二層次的管理，對收益性物業(yè)或非開發(fā)商擁有的自用物業(yè)，不僅要進行第一、第二層次的管理，還要進行第三、第四層次的工作 2物業(yè)管理

指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設備設施和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

3物業(yè)管理介入的最好時機是從規(guī)劃設計階段開始。

4商務公寓具有雙重功能，既有舒適的居家生活又可用于便捷的商務辦公，在配套上既有適合居住的生活環(huán)境又有便利商務設施。

5商務公寓銷售價格明顯低于周邊寫字樓，而租金則比普通公寓要高 6酒店式公寓具備上述優(yōu)勢，一般有下列特點：

①酒店式公寓強調(diào)的是居住功能，而非商務辦公或?qū)懽謽枪δ堋＂诰频晔焦⑹且环N長期居所（相對于酒店而言）的物業(yè)。③酒店式公寓必須具有星級酒店完善的服務。④酒店式公寓必須具有居家的氛圍。

⑤相對于酒店而言，酒店式公寓具有一定的價格優(yōu)勢。7酒店式公寓與酒店的區(qū)別

①酒店式公寓可將每個單元出售給投資者，由產(chǎn)權(quán)人居住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營。

②酒店式公寓居住的舒適程度和服務質(zhì)量低于酒店。③酒店式公寓不僅總價低，單位面積租金也低，客人付較少的錢卻住得寬敞、自在和舒服。

④酒店式公寓比酒店更家居化，精心考慮長住客人需求。8對于投資者，酒店公寓在選擇項目時，考慮的因素主要有：

①投資回報是酒店公寓投資人的第一考慮因素，一般最低的投資回報要求在8%以上。

②酒店公寓的位臵最好在商務核心區(qū)附近，地段和區(qū)域直接決定酒店公寓的投資價值，好的區(qū)域，比如CBD以及未來的商務核心區(qū)域都是比較理想的酒店公寓投資區(qū)域。

③必須由知名的專業(yè)酒店經(jīng)營管理公司進行統(tǒng)一管理和運營，這樣才能保證酒店式公寓的星級服務水準。

④酒店公寓自身及周邊配套應該比較齊全。⑤項目要有自己的特色和明確的定位。9寫字樓特點：

1)

寫字樓的建設周期至少比同等建筑面積住宅長30％。2)

寫字樓的銷售周期要比住宅長得多； 3)

寫字樓的需求彈性不大；

4)

寫字樓市場對經(jīng)濟環(huán)境和社會環(huán)境的敏感程度大大超過住宅市場；

5)

寫字樓項目的運作難度遠比住宅項目大，投資周期長，難以賺到“快錢”；

6)

寫字樓項目具有雙重目標市場即“租賃市場”和“銷售市場”；

7)

寫字樓項目的機會較多，投資有一定風險。5A級寫字樓包括：

1)

樓宇自動化系統(tǒng)(BA)，2)

通訊自動化系統(tǒng)(CA)，3)

保安自動化系統(tǒng)(SA)，4)

消防自動化系統(tǒng)(FA)，5)

辦公自動化系統(tǒng)(OA)。

11寫字樓項目規(guī)劃設計

?（1）規(guī)劃設計原則 ? ①智能化 ? ②人性化 ? ③個性化 ? ④自然化 ? ⑤實用性

12商業(yè)地產(chǎn)的主要特征表現(xiàn)在: ?

開發(fā)模式是先招商后開發(fā)，融資模式是以非銀行貸款為主，運營模式是以出租為主。

13商業(yè)地產(chǎn)在城市經(jīng)濟發(fā)展中承載城市新引擎的作用：

?（1）帶動三產(chǎn)迅速發(fā)展 ?（2）改善人們生活品質(zhì)

? ? ?

（3）提升城市綜合競爭力（4）吸納社會就業(yè)人口（5）承載城市景觀功能

第二篇：河南城建學院房地產(chǎn)協(xié)會工作總結(jié)（精選）

河南城建學院 房地產(chǎn)協(xié)會

工 作 總 結(jié)

房地產(chǎn)協(xié)會會長：× ×年月日

協(xié)會簡介：

河南城建學院房地產(chǎn)協(xié)會，簡稱城院房協(xié)、房協(xié)。縮寫：FX。英文名稱：

Henan University of Urban Construction Real Estate Association縮寫：REA 協(xié)會宗旨：

深化理論與實踐結(jié)合；搭建學校與社會房地產(chǎn)行業(yè)交流與合作的橋梁；培養(yǎng)一代代有城建特色的、房地產(chǎn)專業(yè)素質(zhì)和良好房地產(chǎn)社會能力的房產(chǎn)驕子。工作總結(jié)：

光陰似箭,歲月如梭,裝眼間期末將至,房地產(chǎn)協(xié)會2012--2013學年第二學期的工作也將落下帷幕?；仡櫿粚W期，房地產(chǎn)協(xié)會以協(xié)會宗旨為指引，在院團委及學生社團聯(lián)合會的組織帶領下，會長及協(xié)會會員積極組織并開展了很多有意義的活動，改善了學院學生們的課余生活，豐富了學院學生的第二課堂,同時也提高協(xié)會在學院的知名度，為以后工作的進行與開展打下了良好的基礎?，F(xiàn)將本學期的活動情況總結(jié)如下（見下表）。

本學期最重要的活動是河南城建學院房地產(chǎn)協(xié)會第一屆模擬售樓大賽，通過本次活動引導城建學生學習房地產(chǎn)相關(guān)知識，了解和關(guān)心房地產(chǎn)的相關(guān)社會行情和就業(yè)狀況，正確認識和看待房地產(chǎn)行業(yè)的問題；把學生所學專業(yè)知識與社團實踐相結(jié)合，激勵學生學以致用，有利于提高學生學習專業(yè)知識的興趣。參與者通過實戰(zhàn)售樓了解了房屋銷售的流程以及房屋銷售的相關(guān)知識，學習了銷售經(jīng)驗，懂得了銷售技巧，鍛煉了社會能力，為將來參加工作提前積累了經(jīng)驗；同時也能讓同學們切身感受到現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀以及工作的不易，激勵同學們利用大學時光努力奮斗。另外為參與者提供了一個施展自身才能的平臺，促進他們之間的相互學習與交流，有利于豐富學生們的課余文化生活。

縱觀協(xié)會一學期的工作，有著各方面的進步，但亦有各方面的不足，好的方面應繼續(xù)發(fā)揚，永遠保持；不足之處如宣傳方面，應虛心

向其他社團學習，彌補自己的不足。為把協(xié)會打造成河南城建學院知名社團而努力，為培養(yǎng)新一代的房產(chǎn)驕子而奮斗！表：

第三篇：河南城建學院 房地產(chǎn)協(xié)會換屆策劃書

房地產(chǎn)協(xié)會干部換屆（流程）策劃書

一、背景: 協(xié)會因在任干部任期屆滿且現(xiàn)任各干部學習等事務繁忙已沒有更多時間和精力來管理協(xié)會事務而需要換屆。

二、時間：4月27日（周五）晚19:00~21:00；

三、地點：5#C116

四、會前準備：

1、換屆PPT2、換屆前宣傳、動員和組織工作

3、選票

4、教室的借用

5、礦泉水

五、參與者：社聯(lián)主席、副主席、社聯(lián)紀檢部部長、房協(xié)會長、助理、各副會長、主持人、各會員。

六、會前紀律要求：手機關(guān)機或調(diào)至靜音狀態(tài)，不喧嘩，不隨意走動。

七、評委及嘉賓介紹：

現(xiàn)任房地產(chǎn)協(xié)會會長王慶磊，社聯(lián)主席，副主席、社聯(lián)紀檢部部長現(xiàn)任會長助理田素萍、副會長張闖，調(diào)研部部長郭繼逵，策組部部長王國威、外聯(lián)部部長張亞運、學習部部長李娜、宣傳部部長黃勸麗、文藝部部長梁葉、信息部部長王恒治、紀檢部部長張大印和其他嘉賓等

八、大會競選流程：

1、全體起立、肅穆，奏房地產(chǎn)協(xié)會會歌——《從這里開始》

2、全體成員按位就坐

3、現(xiàn)任會長作過去一年的工作總結(jié)和競選前發(fā)言（講話）

4、社聯(lián)主席作競選前發(fā)言

5、現(xiàn)任副會及各部長上臺與大家見面?就座

6、副會長代表發(fā)言

7、部長代表發(fā)言

8、會長宣布競選大會正式開始

9、各競選者演講競選：

(主持人在演講開始前宣讀下列競選演講說明)

競選演講說明：

（1）競選者在競選前應先抽簽確定上臺演講順序

（2）競選演講內(nèi)容應包括姓名、籍貫、專業(yè)、競選部門、競選宣言、特長、過去協(xié)會及其他社團、班級職務、個人其他 成就、競選成功后將要怎么做；

（3）演講時長: 5分鐘以內(nèi)

（4）選舉辦法：評委會（會長、會長助理、各副會長、各部部長部長及社聯(lián)到會領導）投票結(jié)合全體與會成員舉手表決果選(公示于黑板)舉出新一屆各負責人。

10、評委會投票

11、評委會商定競選結(jié)果

12、會長宣布競選結(jié)果

13、新任干部與老會長、副會、助理臺上握手回座

14、會長總結(jié)發(fā)言

八、散會

九、收拾會場

十、經(jīng)費預算：

礦泉水：30*1.5=45元

策劃書等相關(guān)文件復印費：4元

河南城建學院房地產(chǎn)協(xié)會

2012年4月27日星期五

第四篇：河南城建學院--地基處理技術(shù)考試復習總結(jié)

1預壓法竣工驗收檢驗應符合哪些規(guī)定：

1）排水豎井處理深度范圍內(nèi)和豎井底面以下受壓土層，經(jīng)預壓所完成的豎向變形和平均固結(jié)度應滿足設計要求。2）應對預壓的地基土進行原位十字板剪切試驗和室內(nèi)土工試驗。必要時，尚應進行現(xiàn)場載荷試驗，試驗數(shù)量不應少于3點。2 換土墊層法中墊層的作用有哪些？（1）提高持力層的承載力；（2）減少沉降量；（3）加速軟弱土層的排水固結(jié)；（4）防止凍脹；（5）消除膨脹土的脹縮作用。3高壓噴射注漿法的特定有哪些？

1）可用于即有和新建工程）施工簡便

3）可控制固結(jié)體形狀）可垂直、傾斜和水平噴射

5）耐久性好

6）料源廣

7）設備簡單 4褥墊層有哪些作用

1)保證樁土共同承擔荷載

2)調(diào)整樁土荷載分擔比

3)減少基礎底面的應力集中 4)調(diào)整樁土水平荷載的分擔，5 水泥土的固化原理表現(xiàn)在哪些方面？

1）水泥的水解水化反應2）離子交換和團粒化作用3）水泥的凝結(jié)和硬化 4）碳酸化作用 6 試述碎石樁法的施工質(zhì)量控制中“三控”的內(nèi)容？ 水控：水量和水壓

電控：控制加料振密過程中的密實電流。

料控：注意加料不要過猛，原則上要“少吃多餐” 7 石灰樁法的物理加固作用有哪些方面？

1）擠密作用 2）樁和地基土的高溫效應3）置換作用4排水固結(jié)作用5加固層的減載作用 8 影響水泥土抗壓強度的因素有哪些？

1）水泥摻入比 2）齡期 3）水泥登記 4）土樣含水量 5）有機質(zhì)含量 6）外加劑 7粉煤灰 換土墊層法中的墊層設計有哪些內(nèi)容。

1）墊層的厚度的確定2墊層寬度的確定3墊層承載力的確定4沉降計算 5 墊層材料的選用 地基處理的目的是改良地基土的工程特性，主要表現(xiàn)在哪些方面？ 1）提高地基的抗剪強度2）降低地基土的壓縮性

3）改善地基土的透水特性4）改善地基的動力特性5）改善地基土的不良地基特性 11 復合地基的概念是什么？

復合地基是指天然地基在地基處理過程中部分土體得到增強，或被置換，或在天然地基中設置加筋材料，加固區(qū)是由基體（天然地基土體或被改良的天然地基土體）和增強體兩部分組成的人工地基。砂樁在松散砂土和軟粘土中的作用有哪些？

在松散砂土中的作用（1）擠密作用；（2）振密作用

在軟黏土中的作用（1）置換作用；（2）排水作用 13夯實水泥土樁和水泥土攪拌樁的區(qū)別有哪些

1）前者孔外拌和，孔內(nèi)夯實成樁

后者將水泥漿噴入土中攪拌成樁）前者樁長均勻，強度穩(wěn)定

后者樁長和強度離散性大，與周圍土層有關(guān)。3）前者加固機理有膠結(jié)和密實兩種，后者僅有膠結(jié) 4）前者強度大于后者。

石灰樁法的化學加固作用有哪些方面？ 1）樁體材料的膠凝反應

2）石灰與樁周土的化學反應

a離子化作用（熟石灰的吸水作用）b離子交換 c固結(jié)反應d石灰的碳酸化

1.什么是復合地基承載力特征值？如何根據(jù)載荷試驗確定復合地基承載力特征值？

（1）當壓力－沉降曲線上能確定出極限荷載，而其值不小于對應比例界限的2倍時，可取比例界限作為復合地基承載力特征值；當其值小于對應比例界限的2倍時，可取極限荷載的一半作為復合地基承載力特征值。

（2）當壓力－沉降曲線是平緩的光滑曲線時，可按相對變形值確定復合地基承載力特征值：

① 對于砂石樁、振沖樁或強夯置換墩：當以黏性土為主的地基，可取或等于0.015所對應的壓力（為載荷試驗承壓板的沉降量；和分別為承壓板寬度和直徑，當其值大于2 m時，按2 m計算）；當以粉土或砂土為主的地基，可取或等于0.01所對應的壓力。② 對土擠密樁、石灰樁或柱錘沖擴樁復合地基，可取或等于0.012所對應的壓力。對灰土擠密樁復合地基，可取或等于0.008所對應的壓力。

③ 對水泥粉煤灰碎石樁或夯實水泥土樁復合地基，當以卵石、圓礫、密實粗中砂為主的地基，可取或等于0.008所對應的壓力；當以黏性土、粉土為主的地基，可取或等于0.01所對應的壓力。

④ 對水泥土攪拌樁或旋噴樁復合地基，可取或等于0.006所對應的壓力。

⑤ 對有經(jīng)驗的地區(qū)，也可按當?shù)亟?jīng)驗確定相對變形值。

按相對變形值確定的承載力特征值不應大于最大加載壓力的一半。

（3）復合地基載荷試驗的試驗點的數(shù)量不應少于3點，當滿足其極差不超過平均值的30％時，可取其平均值作為復合地基承載力特征值。

2、簡述排水固結(jié)法的原理。

飽和土的固結(jié)，土的塑性;原位自重應力 ?s;建筑物附加應力 ?z;預加壓力 ?t=(1.2~1.5)?z;地基土層的排水固結(jié)效果與它的排水邊界有關(guān) 3.水泥土攪拌法的施工步驟。

水泥土攪拌法的施工步驟為：(1)攪拌機就位、調(diào)平；（2）預攪下沉至設計加固深度；（3）邊噴漿（粉）、邊攪拌提升直至預定的停漿（灰）面；（4）重復攪拌下沉至設計加固深度；5）根據(jù)設計要求，噴漿（粉）或僅攪拌提升直至預定的停漿（灰）面；（6）關(guān)閉攪拌機械。4.地基處理目的是什么

提高地基土的抗剪強度;降低地基土的壓縮性;改善地基土的透水特性 改善地基土的動力特性;改善特殊土的不良地基特性

5．何謂復合地基？設計CFG樁時，褥墊層的作用是什么？ 復合地基是指天然地基在地基處理過程中部分土體得到增強，或被置換，或在天然地基中設置加筋材料，加固區(qū)是由基體（天然地基土體或被改良的天然地基土體）和增強體兩部分組成的人工地基。

褥墊層技術(shù)是CFG樁復合地基的核心技術(shù)，褥墊層具有如下作用：（1）保證樁土共同承擔荷載，它是CFG樁形成復合地基的重要條件。

（2）通過改變?nèi)靿|層的厚度，調(diào)整樁垂直荷載的分擔，通常褥墊層越薄樁承擔的荷載占總荷載的百分比越高，反之亦然。（3）減少基礎底面的應力集中。

（4）調(diào)整樁土水平荷載的分擔，褥墊層越厚，土分擔的水平荷載占總荷載的百分比越大。

6．土釘與土層錨桿的比較

1）土層錨桿在安裝后便于張拉，土釘則不予張拉，發(fā)生少量位移后才可發(fā)揮作用。

2）土釘?shù)慕^大部分和土層相接觸，而土層錨桿多通過在錨桿末端固定的部分傳遞荷載，兩者在土體中產(chǎn)生的應力不同。

3）土釘?shù)陌惭b密度很高，單筋破壞的后果不嚴重。

4）因錨桿承受荷載很大，在錨桿的頂部需安裝適當?shù)某休d裝置。5）錨桿往往較長（一般15～45m）。

第五篇：中共河南城建學院委員會文件

中共河南城建學院委員會文件 院黨發(fā)?2009?33號

★ 關(guān)于印發(fā)院黨委副書記、院長孔留安同志在2009年 黨風廉政建設工作會議上講話的通知 各黨總支、直屬黨支部：

現(xiàn)將院黨委副書記、院長孔留安同志在2009年黨風廉政建設工作會議上的講話印發(fā)給你們，請認真組織學習，并結(jié)合工作實際貫徹執(zhí)行。

附件：孔留安院長的講話

2009年5月11日

主題詞：黨風廉政建設 領導講話 印發(fā) 通知

中共河南城建學院委員會辦公室 2009年5月11日印發(fā) 深入學習實踐科學發(fā)展觀 不斷開創(chuàng)反腐倡廉建設新局面

——在2009年黨風廉政建設工作會議上的講話

（2009年5月7日）

孔留安

同志們：

在全黨全國深入學習實踐科學發(fā)展觀之際，我們召開這次黨風廉政建設會議，認真學習貫徹中紀委十七屆三次全會、省紀委八屆四次全會和胡錦濤總書記重要講話精神，總結(jié)我院2008年反腐倡廉工作情況，部署今年的黨風廉政建設和反腐敗工作，必將有力地推動我院反腐倡廉工作深入開展，為我院應對挑戰(zhàn)、推動發(fā)展、加快崛起提供有力保證。

剛才莉蓉副書記就2008年的黨風廉政建設工作作了很好的報告，并對今年全院黨風廉政建設和反腐敗工作做了具體部署和要求，這些都是院黨委同意的，請同志們會后認真抓好貫徹落實。下面，我受院黨委和李德平書記的委托，就學習貫徹上級精神，扎實推進我院反腐倡廉建設，講三點意見。

一、認清形勢，提高認識，切實增強反腐倡廉建設的緊迫感和責任感

中紀委十七屆三次全會和胡錦濤總書記的重要講話，省紀委八屆四次全會進一步明確了當前和今后一個時期黨風廉政建設和反腐敗斗爭的目標任務，部署了今年的工作。我們一定要認真學習、深 刻理解、準確把握上級的總體部署和要求，把思想和行動統(tǒng)一到上級的精神上來，切實增強反腐倡廉建設的緊迫感和責任感。

（一）深刻理解和把握反腐倡廉建設的新定位。十七大作出反腐倡廉建設這一重大決策，第一次把反腐倡廉建設與黨的思想建設、組織建設、作風建設和制度建設一起，確定為黨的建設的基本任務，提升了反腐倡廉建設的地位和作用，為反腐倡廉工作制度化、經(jīng)?；於丝茖W理論基礎。在中央紀委十七屆三次全會上，胡錦濤總書記進一步強調(diào)，必須堅持不懈地加強領導干部黨性修養(yǎng)，使各級領導干部始終保持共產(chǎn)黨人的政治本色，發(fā)揚黨的光榮傳統(tǒng)和優(yōu)良作風，樹立和堅持正確的事業(yè)觀、工作觀、政績觀，以優(yōu)良作風帶領廣大黨員、群眾迎難而上、銳意改革、共克時艱。黨對反腐倡廉戰(zhàn)略的新定位，為統(tǒng)一全黨思想和行動、開創(chuàng)反腐倡廉建設新局面，提供了重要的思想和制度保障。

（二）深刻理解和把握反腐倡廉建設的新要求。胡錦濤總書記在中紀委三次會議上，明確了當前和今后一個時期加強反腐倡廉建設的總體要求和主要任務，即：認真履行監(jiān)督檢查職責，推動科學發(fā)展重大決策部署的貫徹落實；加強對領導干部的教育和監(jiān)督，保證權(quán)力正確行使；加大查辦案件工作力度，著力解決重點領域的腐敗問題；切實解決群眾反映強烈的突出問題，堅決維護群眾切身利益。這些任務要求相互聯(lián)系、相互支撐、有機統(tǒng)一，表明我們黨加強反腐倡廉建設的目標更加清晰、任務更加明確、措施更加得力，必須全面把握、統(tǒng)籌規(guī)劃、協(xié)調(diào)實施、整體推進。

（三）深刻理解和把握反腐倡廉建設的新形勢。目前，高校反 腐倡廉建設的形勢不容樂觀。雖然反腐敗斗爭的力度在不斷加大，但腐敗現(xiàn)象仍有存在，在高校校園里仍時有發(fā)生。千萬不要以為腐敗離我們很遠。就拿我們河南省高校來說，最近已經(jīng)有超過10名校級領導在反腐敗中出了事。從黨風廉政建設的角度來看，目前我院黨員領導干部和黨員隊伍的整體狀況是好的，但在個別同志的身上，還存在著一些比較突出的問題。主要表現(xiàn)在：

一是領導不力。少數(shù)領導干部思想認識不到位，對反腐倡廉工作重視不夠，對管轄范圍內(nèi)的反腐倡廉建設不能真正負起責任，黨風廉政建設責任制沒有真正落實到位，反腐倡廉的社會氛圍和廉政文化建設有待進一步加強。

二是作風不正。奢靡之風、浮躁之風、跑要之風在一些黨員干部身上仍然存在；個別黨員干部和教師工作作風不嚴謹、生活作風不注意，嚴重影響了學校和教師的形象；有的在師德師風方面嚴重欠缺，學不高不學，德不高不修，“要對學生充滿愛心”流于口頭，工作質(zhì)量不高，學生反映不好。

三是自律不嚴。有的同志喜歡泡酒攤、泡牌攤、吃請、請吃；個別單位領導在經(jīng)費使用上比較隨意，開支不通氣，不公示，不透明；有的辦事不公，損害師生利益；個別干部發(fā)生的違紀違法案件嚴重影響學校形象。

四是為政不勤。個別黨員干部組織紀律性不強，晚來早走，精神不振，意志消沉，不思進取，得過且過，“小進即滿”，工作效率不高，惰性思想嚴重，渾渾噩噩過日子；有的機關(guān)干部官僚主義作風不改，辦事擺架子，臉難看，話難聽，基層來辦事找不到人，一 趟趟地跑。

五是缺乏民主。個別領導干部作風獨斷，搞“家長制”，一言堂，聽不進不同意見，班子成員不能很好地進行溝通，工作上不能互相補臺，特別是表現(xiàn)在經(jīng)費使用上，不愿公開透明。之所以會這樣，就是因為有私心，不敢公開。越是遮遮掩掩，別人越是懷疑，越是認為有問題。有的單位財務管理混亂，領導對經(jīng)費開支不通氣，別人不能問不能管，長年不公布帳目，想怎么支就怎么支，自己說錢花哪了就是花哪了，班子成員有意見，教師有意見，這樣下去，能不出問題嗎？還有的單位是領導掌控不了局面，主任不批準報銷，副主任批了就能報，白條也能報，這樣的單位，怎么可能不出問題？

六是愛貪小利。個別老師在學生獎學金評比、助學金分配、考試掛科、評優(yōu)評先、組織發(fā)展等方面，收受學生禮物，甚至克扣獎助學金。不送禮就不辦事，不送禮就不評優(yōu)評先，不送禮就不讓上黨課，不發(fā)展黨員。這些情況，學生都有舉報，在貼吧上也有反映，并且大多是舉報輔導員的，特別應引起我們一些年輕輔導員老師的注意。古人說：“見利思義，亦可以為成人矣?！睘槿藥煴碚邽槔恢剂x，怎能教導學生成人成才？

七是胸不坦蕩。古云：“小人常戚戚，君子坦蕩蕩?！庇械娜诵睦聿还饷鳎吹綄W校安定發(fā)展了，心里不舒服；看到別人比自己強了，有好事了，心里也不舒服。遇到機會，就要泄泄私憤，使點歪招，沒事找事，給學校找麻煩，給別人找麻煩。這種現(xiàn)象已不是一例，需要我們大家警覺，剎住這股邪風。如果不剎住這種歪風，廣 5 大黨員干部怎能安心工作？

八是有禁不止。亂收費，亂辦班，上級三令五申，學校逢會必講，仍然有人闖紅燈；有的領導干部見怪不怪，不作為，不管理；有的單位收入不入賬，私設小金庫，遇到檢查不上報，為干部犯錯誤留下隱患。有的系在學生獎助學金評定中，違規(guī)操作，在學生中引起強烈負面反響。有的系違反規(guī)定私自辦班，出租辦公用房，設立小金庫自行支配，嚴重違反財經(jīng)紀律。要是上級或是有關(guān)部門查到，沒收資金不說，還要對責任人依法予以行政處罰，并依紀依法追究責任。同志們意識到問題的嚴重性沒有？我看沒有，起碼部分系、部、處的領導同志還沒有意識到。去年我們組織對各系部的經(jīng)費使用情況進行審計，按照程序規(guī)定，需要各單位領導對送達賬目的真實性進行承諾，很多系領導都簽了字，蓋了章，但據(jù)了解，有的單位如機房收入就沒有如實上報。所以，字簽了，章蓋了，你的責任和風險也就跟著來了，同志們千萬不敢在這些方面馬虎。不是說你沒有把錢裝自己兜里就沒有事了，收入不入賬就是小金庫，性質(zhì)就變了，你就已經(jīng)違紀了。如果私分了，就是貪污性質(zhì)。其實，系部的一些收入，學校并不是要全部收上來，只是要按規(guī)定走賬，收支兩條線而已，就這么簡單的事，我們有的同志就是不愿意。

九是工作不實。有的部門該辦的事不認真落實，一遇檢查手忙腳亂，難以自圓其說，影響學校聲譽。在去年省里組織的行風評議中，因有的系工作不扎實，導致學校被扣分，嚴重影響學校名譽和排名位次。這些都表明我院黨風廉政建設和反腐倡廉工作的任務依然艱巨，決不能掉以輕心。這些問題，雖然只是個別現(xiàn)象，但造成的危害甚巨。它損害的是我們學校的形象，敗壞的是我們黨的作風，失去的是師生對我們的信任，嚴重影響學校又好又快發(fā)展目標的實現(xiàn)。我們必須引起高度重視，在這次深入學習實踐科學發(fā)展觀活動和“講、樹、促”活動中，下大力氣加以解決。要堅持遵守“一崗雙責”、民主公正、令行禁止的原則，切實做到身正行端、嚴于律己、胸懷坦蕩、扎實工作的要求。

二、明確任務，突出重點，深入推進反腐倡廉工作

2009年我院黨風廉政建設和反腐敗工作的總體要求是：全面貫徹黨的十七大精神，認真落實中央、省委反腐倡廉建設的部署，堅持標本兼治、綜合治理、懲防并舉、注重預防的方針，以改革創(chuàng)新為動力，以完善懲治和預防腐敗體系為重點，深入開展黨風廉政教育，大力加強領導干部作風建設，積極推進制度建設和創(chuàng)新，完善權(quán)力運行監(jiān)督機制，進一步拓展反腐敗抓源頭工作領域，深入推進反腐倡廉建設，為推動我院各項事業(yè)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)建設特色鮮明、優(yōu)勢突出的高水平城建大學的戰(zhàn)略目標提供堅強保證。圍繞這一要求，重點做好以下工作：

（一）把握工作重點，深入開展專項治理工作。按照中央要求，今年要深入開展專項治理，切實解決損害群眾利益等方面的突出問題。一是繼續(xù)治理教育收費，嚴肅查處變相新增收費項目、亂收費等行為。這方面我們?nèi)ツ暝谛酗L評議中丟了分，要引起高度重視。二是建立健全民主評議、政風行風熱線、互聯(lián)網(wǎng)站相互結(jié)合的行風 建設監(jiān)督體系。三是中央今年集中開展三項源頭治理工作，即工程建設領域的突出問題、房地產(chǎn)開發(fā)領域的突出問題和土地管理領域的突出問題，嚴肅處理違紀違法行為。四是繼續(xù)狠剎奢靡之風，狠剎浮躁之風，狠剎貪占之風，狠剎跑要之風。嚴肅查處跑官要官、買官賣官等違紀違法行為。五是認真實行問責制，把行政不作為、亂作為和嚴重損害群眾利益等行為作為問責重點，嚴肅查處失職瀆職行為，嚴肅追究給國家利益、公共利益和公民合法權(quán)益造成嚴重損害的行為。這些方面，和我們都有密切關(guān)系。沒有一個好的社會形象，我們的招生和就業(yè)就會受到影響，何談可持續(xù)發(fā)展？對以上重點工作，紀委、監(jiān)察、審計和有關(guān)部門，一定要下大工夫，認真進行治理。

（二）健全各項規(guī)章制度，構(gòu)建規(guī)范有序的管理機制。要注重改革創(chuàng)新和制度建設，切實增強制度的約束力，加大預防腐敗力度，嚴肅各項紀律，有效堵塞體制機制和制度上存在的漏洞。要進一步完善教代會、工代會、校務公開等制度，保障黨內(nèi)外群眾的知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)和監(jiān)督權(quán)。要認真落實黨風廉政建設責任制、民主集中制和領導干部述職述廉等項制度；建立健全黨員領導干部廉政檔案和廉政談話制度；建立健全資金使用公示制度、經(jīng)常性審計制度和審計公告制度；建立健全工程項目建設、圖書、儀器設備和大宗物資采購招投標制度。要結(jié)合規(guī)章制度進一步完善工作，圍繞關(guān)鍵部門、敏感崗位、重點人員、案件易發(fā)部位和師生員工關(guān)注的熱點、難點問題，不斷修訂和完善各項規(guī)章制度，做到用制度管人，8 用制度管權(quán)，用制度管事，從源頭上防治腐敗。

（三）強化重點環(huán)節(jié)監(jiān)督，完善權(quán)力運行監(jiān)督機制。加強對重點單位的審計監(jiān)督，從源頭上預防和治理腐敗。切實加強對領導干部特別是主要領導干部的監(jiān)督，確保權(quán)力正確行使。加強對民主生活會、述職述廉、誡勉談話等制度執(zhí)行情況的檢查。嚴格執(zhí)行黨員領導干部報告?zhèn)€人有關(guān)事項的規(guī)定。加強對校辦企業(yè)改制、資產(chǎn)評估、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等重大事項的監(jiān)督，防止國有資產(chǎn)流失。要針對薄弱環(huán)節(jié)，加強財務、基建、教材圖書、物資采購與國有資產(chǎn)的管理，防止腐敗問題發(fā)生。要加強對領導干部選拔任用、招生、專業(yè)技術(shù)職務評聘、學生入黨和評優(yōu)選先以及獎學金、助學金、貧困生補助及伙食補貼發(fā)放等方面的監(jiān)督檢查，決不允許損害師生利益的問題發(fā)生。要加強對學校后勤服務中心和后勤各服務實體的監(jiān)督，對克扣學生獎助學金和借各種機會收取學生禮品的問題要嚴懲不貸，對食堂工作人員毆打?qū)W生等類似事件要堅決查處、制止。要進一步加強信訪工作，堅持分級負責、歸口管理，及時解決師生反映的問題。

（四）加大案件查處力度，營造良好發(fā)展環(huán)境。要加大案件查處力度，完善責任追究機制，嚴肅查處各類違紀案件，為學校又好又快發(fā)展營造良好環(huán)境。以查辦發(fā)生在領導機關(guān)和領導干部中濫用職權(quán)、貪污賄賂、腐化墮落、失職瀆職的案件為重點，嚴肅查辦權(quán)錢交易、利用手中權(quán)力索賄受賄、徇私舞弊、嚴重違反政治紀律和買官賣官等嚴重違反組織人事紀律的案件。對人才引進，圖書和儀器設備、基建項目、大宗物資采購等要實行質(zhì)量終身責任制，無論什么時候，只要發(fā)現(xiàn)嚴重問題都要一查到底，追究責任。要繼續(xù)開 展治理商業(yè)賄賂專項工作，嚴肅查處各種受賄行為。要認真做好信訪舉報工作，形成運轉(zhuǎn)有效的信訪處理機制，保護師生的信訪舉報積極性，提倡和鼓勵實名舉報。在查處案件過程中，注意關(guān)心和保護干部，澄清是非，化解矛盾，嚴肅查處打擊報復舉報人和誣告陷害的行為。要加強案件的剖析工作，將其作為辦案的重要組成部分，認真查找原因，及時完善制度、強化管理、改進工作，發(fā)揮查辦案件的治本功能。

（五）簽訂目標責任書，完善目標管理責任體系。要認真執(zhí)行黨風廉政建設責任制，各級黨政“一把手”要切實負起“第一責任人”的職責，親自抓、帶頭做、負總責。堅持“誰主管，誰負責”，層層簽訂《黨風廉政建設目標責任書》，一級抓一級，層層抓落實，努力形成懲治和預防腐敗工作的整體合力。今年的責任目標也要簽訂。簽訂以后，不能束之高閣，要認真予以落實，特別是“一把手”要逐條查閱，要堅持權(quán)力和責任相統(tǒng)一的原則，真正把黨風廉政建設的責任要求落實到具體崗位和具體人，把責任書中的核心內(nèi)容落實到日常工作中去。黨政領導班子成員必須注意抓好自己分管單位的黨風廉政建設工作的落實；各單位要看好自家門、管好自家人，切實承擔起黨風廉政建設工作中的各自責任；各級領導干部要以身作則，率先垂范，凡要求下屬做到的自己必須首先做到，凡禁止別人做的自己堅決不做。對那些領導不到位、措施不得力，單位不正之風長期得不到治理、師生舉報不斷、意見集中的單位，要追究主要負責人的責任。

三、加強教育，創(chuàng)新載體，積極推進領導干部作風建設 當前正在開展的學習實踐科學發(fā)展觀和“講、樹、促”活動，正是我們加強黨風廉政建設的重要契機。各級黨組織一定要抓住有利時機，結(jié)合活動，精心組織，加強教育，積極推進領導干部作風建設。

（一）深化認識，切實增強轉(zhuǎn)變干部作風的自覺性。切實抓好領導干部作風建設，使領導干部始終保持昂揚的精神和良好的作風，始終堅持黨的根本宗旨，是我們黨對黨員干部的基本要求，是反腐倡廉的重要基礎性工作。我們要從黨和人民事業(yè)興衰成敗的高度，從全面建設小康社會、實現(xiàn)科學發(fā)展、構(gòu)建社會主義和諧社會的全局出發(fā)，充分認識加強領導干部作風建設的極端重要性和緊迫性。能否把我院首次黨代會確立的美好藍圖和“十一五”規(guī)劃變成現(xiàn)實，不僅取決于干部的能力大小和素質(zhì)高低，更取決于作風的優(yōu)劣。目標已經(jīng)確定，關(guān)鍵要以科學求是的態(tài)度和真抓實干的作風來貫徹落實。落實發(fā)展規(guī)劃，促進學校又好又快可持續(xù)發(fā)展，必須以優(yōu)良的作風來保證，必須要防止和克服那種因循守舊、不思進取的做法，那種違背規(guī)律、盲目蠻干的做法，那種只顧眼前、不顧長遠的做法，那種熱衷于做表面文章、搞花架子的做法，那種好大喜功、脫離實際的做法。要發(fā)揚民主，科學決策。嚴格遵守“集體領導、民主集中、個別醞釀、會議決定”的議事和決策制度。領導班子特別是主要領導要有良好的民主作風，凡屬重大決策、重要干部任免、重要建設項目安排和大額資金的使用等，都要經(jīng)過集體研究，防止個別人或少數(shù)人說了算。要令行禁止，提高執(zhí)行力。令行禁止和執(zhí)行力 是對我們當前正在開展的兩項活動效果的最好檢驗，只有真正做到令行禁止，政令暢通，提高執(zhí)行力，才能使各項工作部署落實到位。要堅持不懈地加強干部作風建設，始終堅持黨的群眾路線，遇事問政于民、問計于民、問需于民，為師生辦實事，以良好的作風凝聚全院師生的向心力，只有這樣，才能鞏固學校發(fā)展的群眾基礎、力量之源。

（二）加強廉潔自律教育，牢固建立思想道德防線。要加強領導干部廉潔自律教育，結(jié)合開展深入學習實踐科學發(fā)展觀活動和“講、樹、促”活動，增強干部廉潔自律意識，筑牢拒腐防變的思想道德防線。要抓好領導干部廉潔自律各項規(guī)定的落實，嚴禁領導干部利用職權(quán)謀取不正當利益。要大力實施廉潔興校方略，加強廉政文化建設，樹立以廉為榮、以貪為恥的良好風尚，營造和諧、清正、廉潔的政風校風和良好的師德師風、嚴謹?shù)膶W術(shù)學風。要加強人生觀、價值觀、事業(yè)觀、工作觀、政績觀教育，進一步激發(fā)各級領導干部始終保持勤奮的精神、實干的勁頭、開拓的勇氣、有為的追求。要構(gòu)建理論學習的格局體系，把對黨員干部的廉潔自律教育、對教師隊伍的職業(yè)道德教育、對學生的誠信守紀教育有機結(jié)合起來，在校園筑起抵御腐朽思想侵蝕的思想道德和黨紀國法教育的牢固防線。

（三）加強黨性修養(yǎng)，樹立優(yōu)良作風。當前正在開展的講、樹、促活動，是加強反腐倡廉建設的重要抓手，我們要充分利用對照檢查階段的有利時機，切實解決黨性黨風黨紀方面存在的突出問題，樹立和弘揚優(yōu)良作風，推動全院黨員干部作風實現(xiàn)新轉(zhuǎn)變，推動全 院反腐倡廉建設取得新成效，推動全院工作再上新臺階。一要樹立良好的思想作風?！按蟮乐幸?，天下為公”。要大力倡導立黨為公，心系群眾、實事求是，崇尚理性、弘揚正氣，講操重德的思想作風。二要樹立良好的學風。古人講：“非學無以廣才，非學無以名識，非學無以立德?！备骷夘I導干部都要把學習作為第一位的任務，牢固樹立終身學習的思想，自覺養(yǎng)成勤奮好學的習慣，努力在建設學習型社會中走在前列。三要樹立良好的工作作風。古語云：“士雖有學，而行為本焉?！币喂虡淞⒑痛罅Πl(fā)揚求真務實、雷厲風行、腳踏實地、埋頭苦干的工作作風，以優(yōu)良的工作作風帶領廣大干部職工做好各項工作。四要樹立良好的生活作風。古人說：“夫禍患常積于忽微，而智勇多困于所溺?！币筇幹?，小處著手，從點滴做起，培養(yǎng)健康生活情趣，不追求低級庸俗趣味；要管得住小節(jié)，擋得住誘惑，守得住基本的道德底線；要正確看待權(quán)力和金錢，做到不為名利所累，不為物欲所惑；要嚴于律己，正確行使手中的權(quán)力，不以權(quán)謀私，不貪圖錢財。

同志們，黨風正則干群和，干群和則學校穩(wěn)，學校穩(wěn)才能又好又快地發(fā)展。反腐倡廉建設關(guān)系改革發(fā)展穩(wěn)定的大局，任重而道遠。希望全院各級領導干部，要以高度的政治責任感，深入學習實踐科學發(fā)展觀，積極投身于“講、樹、促”教育活動，努力開創(chuàng)我院黨風廉政建設新局面，做到在思想上高度重視，措施上創(chuàng)新有效，工作上狠抓落實，切實營造風清氣正的校園環(huán)境，為建設特色鮮明、優(yōu)勢突出的高水平城建大學提供堅強保障。