第一篇：關(guān)于房?jī)r(jià)高說(shuō)辭(世茂)

房?jī)r(jià)高答客戶說(shuō)辭

一、你們價(jià)格太貴了？

您好，以我們目前的價(jià)格相對(duì)于同品質(zhì)同地段的房子來(lái)說(shuō)已經(jīng)是相當(dāng)實(shí)惠了，您看看我們項(xiàng)目周邊的房子都是什么價(jià)格：北辰三角洲普宅部分8700—11000，金茂梅溪湖都是9300的起價(jià)，中建梅溪湖也是8000多。周邊區(qū)域幾個(gè)樓盤的房子目前雖說(shuō)沒對(duì)外開始銷售，但是初步報(bào)價(jià)最低都不會(huì)低于9000，對(duì)面萬(wàn)科/保利地塊聽朋友講，他們保守預(yù)計(jì)是要達(dá)到近10000元的均價(jià)；萬(wàn)科同時(shí)將我們項(xiàng)目北側(cè)百匯的地收購(gòu)了，預(yù)計(jì)下半年均價(jià)也是要達(dá)9000多起，不是這個(gè)價(jià)，他們是不會(huì)收購(gòu)百匯集團(tuán)地塊的。對(duì)比之下平均一套房子多出10萬(wàn)元左右的價(jià)格。而且40多層超高層的房子，越是到高層越是貴價(jià)格過(guò)10000那肯定是必然的事情，同樣的品質(zhì)，同樣的地段，同樣的建筑，你覺得那個(gè)價(jià)位更實(shí)在點(diǎn)呢？

低價(jià)位樓盤對(duì)比：參照競(jìng)品說(shuō)辭；

再說(shuō)了：

（通過(guò)土地資源的稀缺來(lái)說(shuō)），濱江新城是市政府重點(diǎn)打造的區(qū)域，長(zhǎng)沙目前拍賣地價(jià)最貴的就是在濱江新城板塊，近1年來(lái)成交的兩塊地王就位于濱江新城，我們就位于這兩塊地王的中間。2012年10月10日，長(zhǎng)沙萬(wàn)科和湖南保利組成的聯(lián)合體以32.56億元的起始價(jià)，成功拿下了長(zhǎng)沙大河西濱江新城B7地塊（388畝），整個(gè)B7地塊的出讓單價(jià)為839.2萬(wàn)元/畝，其樓面地價(jià)約為2660元/平方米（成交價(jià)，2年前基本內(nèi)定）。這是長(zhǎng)沙今年以來(lái)最大規(guī)模的一宗土地交易，創(chuàng)下了土地成交面積和成交總價(jià)的年度紀(jì)錄。2年前的2010年，世茂·鉑翠灣項(xiàng)目所在地塊摘牌時(shí)，最終的成交價(jià)格為542.8萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)約為2300元/平方米，加每年至少20%的財(cái)務(wù)成本，實(shí)達(dá)3000多的樓面成本。加上建安及綠化成本近3000元每平米，成本價(jià)已達(dá)6000多，還有其它營(yíng)銷、稅費(fèi)、利息、隱性成本等，基本是處于微利狀態(tài)。湘江兩岸可用于建筑住宅的土地本來(lái)就不多，隨著這幾年的開發(fā)（北邊的開發(fā)已經(jīng)過(guò)北二環(huán)），土地資源日益減少，地價(jià)瘋長(zhǎng)，如前年一畝地的拍賣價(jià)為500多萬(wàn)，現(xiàn)在都在800多萬(wàn)以上，高額的土地成本決定了后續(xù)房?jī)r(jià)絕不會(huì)便宜。隨著目前靠近核心地段的濱江土地越來(lái)越少，地價(jià)也是越拍越貴，像我們項(xiàng)目這種地段的房子也是隨著土地的減少而越來(lái)越少；賣一套少一套，現(xiàn)在不買以后價(jià)格肯定更貴，以后真要還想買這附近的房子要么您就只能買別人高價(jià)轉(zhuǎn)讓出來(lái)的，要么就只能花同樣的價(jià)錢去買其他地段的房子了。

2、現(xiàn)在什么不漲價(jià)？鋼材、玻璃、人工費(fèi)、由于土地的稀缺性，地價(jià)越來(lái)越來(lái)高，今年隨便拍賣塊地都比以前的價(jià)格高。所有物價(jià)都在上漲，如果房?jī)r(jià)不跟上去或者下跌，對(duì)我們消費(fèi)者更是一種壓力，真要這種情況產(chǎn)生，勢(shì)必大多開發(fā)商會(huì)選擇退出房產(chǎn)市場(chǎng)，到時(shí)開發(fā)的房子會(huì)更少，房?jī)r(jià)同理就更不是目前的價(jià)格，而是會(huì)變得更高，國(guó)家也不會(huì)讓市場(chǎng)變得如此；看看10年前商品的價(jià)格，再看3年前商品的價(jià)格，10年前?..現(xiàn)在的物價(jià)。無(wú)可否認(rèn)房屋也是一種商品，隨著物價(jià)的上漲，通貨膨脹，相信我們的工資會(huì)漲，同樣房?jī)r(jià)也會(huì)漲，反過(guò)來(lái)說(shuō)現(xiàn)在應(yīng)該是入市的最佳機(jī)會(huì)；咱也可以自己算算賬，如果把錢繼續(xù)存放到銀行，只會(huì)越存越少，今年相信咱也是深有體會(huì)吧，咱的存款速度能趕得上物價(jià)通脹的幅度嗎？再說(shuō)了咱們中國(guó)幾千年祖輩總結(jié)出來(lái)的經(jīng)驗(yàn)，有錢后最先做的就是買房置地，只有這樣才會(huì)保證咱們辛辛苦苦積累下來(lái)的財(cái)富不會(huì)縮水，最起碼的保值增值肯定是沒問(wèn)題的。

3、就是因?yàn)榇蠹叶急容^看好我們這里的地段，所以你也可以看看，目前也就梅溪湖的房子相對(duì)來(lái)說(shuō)是河西價(jià)格最貴的，要是我們也想他們那樣去進(jìn)行包裝和宣傳，價(jià)錢肯定也是一樣的，政府把用來(lái)宣傳梅溪湖部分的成本大大的轉(zhuǎn)到了地價(jià)中，最后還不是轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中。濱江新城板塊將來(lái)打造的是城市的副中心，僅次于五一廣場(chǎng)商圈，完全沒有必要再去做宣傳了。選擇濱江新城片區(qū)的人，往往是對(duì)長(zhǎng)沙發(fā)展相當(dāng)了解的，以及沿?；剜l(xiāng)的客戶居多，大家對(duì)這個(gè)片區(qū)的發(fā)展都是試目以待，非常認(rèn)可，這樣不也證明您也挺有眼光的，選擇了一個(gè)這么有升值潛力的地段來(lái)進(jìn)行購(gòu)房。就好像前兩年對(duì)面北辰的房子，最先開盤時(shí)才5000多起，當(dāng)時(shí)所有人都感覺很貴，那現(xiàn)在咱在轉(zhuǎn)回頭看看，當(dāng)時(shí)只要買了的，現(xiàn)在那個(gè)不是笑的樂呵呵的，現(xiàn)在他們普宅都在9000起，咱們選房子也一樣，關(guān)鍵還是要選一個(gè)好地段，同樣是房子，有的地段1年漲200，有的地段1年漲1000，你說(shuō)你是會(huì)選什么房子呢？現(xiàn)在濱江新城相繼有多少品牌開發(fā)公司進(jìn)駐，配套越來(lái)越完善，世茂是最早入駐該片區(qū)的，這個(gè)時(shí)侯買在世茂鉑翠灣是最合適的，你再過(guò)兩年看看，肯定是坐地生財(cái)?shù)摹?/p>

4、買房子也并不僅僅只是考慮價(jià)格吧？房子的質(zhì)量，小區(qū)的綠化，社區(qū)的管理、后續(xù)的服務(wù)、周邊的配套，交通的便利，升值的潛力等等都要綜合來(lái)考慮的，相信給你一個(gè)前不著村后不著店，綠化就幾根小蔥苗苗，豆腐渣工程，廚房陽(yáng)臺(tái)到處漏雨，買來(lái)后續(xù)靜是糾紛的房子就算再便宜你會(huì)要嗎？相信以您的身份也肯定不會(huì)買的吧，雖然當(dāng)時(shí)看著挺便宜，但真是買了光后續(xù)的后遺癥都?jí)蜃屇阈臒┑牧?，咱買個(gè)房子也是個(gè)大事，肯定也要綜合來(lái)考慮的，不但要買的放心，同時(shí)也要住的舒心才行。您看我們項(xiàng)目附近學(xué)校，商業(yè)，醫(yī)療，購(gòu)物，餐飲，娛樂，休閑配套非常完善，平常帶著家人早上去湘江邊上跑跑步，老爺子下午去釣釣魚，晚上去廣場(chǎng)散散步，逛逛漁人碼頭的風(fēng)情商業(yè)街，或去逛逛平和堂沃爾瑪，去CGV看場(chǎng)好萊烏大片！既能享受到完善的生活配套，又不會(huì)讓周邊的商業(yè)配套給您的生活帶來(lái)影響，真正的讓您體驗(yàn)到濱江核心的幸福生活。

5、成本計(jì)算法：

目前長(zhǎng)沙房屋的成交價(jià)均價(jià)都達(dá)到6500了，這個(gè)價(jià)格是包含了望城、星沙及城郊加入的平均價(jià)，但是目前能達(dá)到我們小區(qū)地段、品質(zhì)的項(xiàng)目基本很少，我們可以自己算筆帳：大多數(shù)的小區(qū)都是一層6戶甚至8戶，我們項(xiàng)目2梯僅4戶就一個(gè)單元。因?yàn)槲覀冞@里批地批的比較早，相對(duì)來(lái)說(shuō)，光地價(jià)這一塊你要是在我們這里買的話起碼比人家人家都能多省出來(lái)400塊/平米了。小區(qū)采用的各種建材也是目前長(zhǎng)沙最好的，所使用的物料全部經(jīng)世茂集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)簽字確認(rèn)后才進(jìn)入工地進(jìn)行施工，我們就是讓您在我們小區(qū)買的放心，住的舒心，為了保證工程質(zhì)量，光建筑成本我們一平米起碼都比普通小區(qū)都貴出500元，比如長(zhǎng)沙多數(shù)小區(qū)外墻面采用的皆是普通的外墻漆，而世茂鉑翠灣采用的基底是石材，上部采用真石漆，看上去如同干掛石材，顯得大氣美觀，一般也只有在非常高端的項(xiàng)目才會(huì)采用。舉例：保利國(guó)際干掛，15000以上價(jià)格；復(fù)地昆玉國(guó)際，真石漆，11000以上價(jià)格。綠化城本也是很高的，作為豪宅教父，世茂在園林的打造上不惜成本，移植了桂花樹、廣玉蘭、櫻花樹、雪松、紅楓、海棗等上百種珍貴植物品種移栽過(guò)來(lái)，像顆海棗都是按米來(lái)算的，一米就是七八千元，一顆樹就是七八萬(wàn)，稍大點(diǎn)的一顆桂樹也是上萬(wàn)的，就是綠化成本一項(xiàng)目比普通樓盤也貴了幾百無(wú)一平米。

6、政策來(lái)談房?jī)r(jià)。國(guó)家相當(dāng)于一個(gè)家庭，房地產(chǎn)業(yè)、農(nóng)業(yè)、制造業(yè)等就相當(dāng)于這個(gè)家庭中的幾個(gè)小孩，都為GDP貢獻(xiàn)力量。房地產(chǎn)業(yè)即便不聽話，前幾年出現(xiàn)暴漲，但畢竟是這個(gè)家庭中最能干的兒子，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)是很大。對(duì)此家長(zhǎng)得管得罵，但就不能打（打壓），打殘了，損失的還不是自己？肯定會(huì)顧全大局，好商好量的來(lái)過(guò)日子，同樣的道理，房?jī)r(jià)如過(guò)快的上漲，國(guó)家為了安穩(wěn)民心，相應(yīng)也出現(xiàn)了一系列的政策來(lái)安慰民心，但凡我們仔細(xì)研究國(guó)家出臺(tái)的一系列關(guān)于房?jī)r(jià)的政策，根本沒有出現(xiàn)過(guò)像“嚴(yán)格控制、嚴(yán)格禁止、絕對(duì)禁止、嚴(yán)禁打壓.....等字眼。”近年出現(xiàn)的都是泛泛一些“適當(dāng)調(diào)控，適當(dāng)制約，控制房?jī)r(jià)過(guò)快過(guò)熱等字眼”，國(guó)家也知道房地產(chǎn)在這個(gè)大家庭中所扮演的角色，根本不會(huì)嚴(yán)格來(lái)打壓房?jī)r(jià)的，如果這樣那等于自掘墳?zāi)?，所以房?jī)r(jià)只會(huì)不斷的上漲，只是不要暴漲就行。

7、城市化進(jìn)程：一個(gè)城市的發(fā)展談房?jī)r(jià)。隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，一個(gè)城市的進(jìn)步也取決于這個(gè)城市城區(qū)面積的大小，城市建筑的面貌等，房地產(chǎn)作為一個(gè)帶動(dòng)一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一個(gè)地區(qū)城市的建設(shè)主導(dǎo)，所以不管那屆領(lǐng)導(dǎo)，到一個(gè)地區(qū)，為了能夠顯示自己的業(yè)績(jī)，政績(jī)等，他們只會(huì)大肆的賣地，招商引資等，所以這就形成了現(xiàn)在每個(gè)地區(qū)新城區(qū)的出現(xiàn)，而這些新城區(qū)往往是在政府的規(guī)劃之中，具有一定的升值潛力，而我們世茂就位于濱江新城區(qū)，商業(yè)、金融、行政，中央CBD核心位置，這樣的位置你說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？漲還來(lái)來(lái)不及呢？我作為一個(gè)專業(yè)的顧問(wèn)，建議你不管你在哪里買房，房子是買的越早越好，房?jī)r(jià)也會(huì)越來(lái)越貴，有那一個(gè)小區(qū)能像我們小區(qū)一樣，你還等什么？

8、傳統(tǒng)理財(cái)：中國(guó)人一直以來(lái)的傳統(tǒng)觀念就認(rèn)為房子是財(cái)富的具體表現(xiàn)。以前中國(guó)最有錢的地主鄉(xiāng)紳，有了錢誰(shuí)不是買房置業(yè)啊。這很能說(shuō)明國(guó)人熱愛房子的原始情懷。大量原縣擁有房改房的人也希望房子漲價(jià)。因?yàn)樵瓉?lái)地價(jià)得到的房子漲價(jià)后就是自己的財(cái)富增長(zhǎng)。因此大都數(shù)人對(duì)于房?jī)r(jià)上漲不但無(wú)動(dòng)于衷，還有望漲的意愿。主要的問(wèn)題是80、90后，他們不像原來(lái)的國(guó)家職工擁有房改房。而購(gòu)房又不可能，根本追趕不上房子漲價(jià)的幅度。以后80、90成為社會(huì)的主力，而他們卻難以獲得自己的房子和居住條件，只有通過(guò)貸款等來(lái)滿足住房的需求?，F(xiàn)在仍然還有大量的80/90后是沒房的，將來(lái)他們都要成家立業(yè)買房啊。

9、中國(guó)在進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)在增長(zhǎng)。有一萬(wàn)個(gè)理由抱怨房地產(chǎn)價(jià)格上漲得太快了，有一萬(wàn)個(gè)理由要求房?jī)r(jià)降下來(lái)，有一萬(wàn)個(gè)理由指責(zé)中國(guó)政府制定了太多關(guān)于房地產(chǎn)的愚蠢政策。但是，我要說(shuō)，中國(guó)房?jī)r(jià)上漲是個(gè)好現(xiàn)象，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的體現(xiàn)。因?yàn)?/p>

1、今天買房的人和昨天買房的人不同，但昨天的購(gòu)房者和今天的購(gòu)房者已經(jīng)不可以同日而言。在昨天——比如2003年，最多的可能也就買得起30萬(wàn)元一套的房子，而今天——2013年——買得起60萬(wàn)元一套的房子的人更多了。是的，經(jīng)濟(jì)在增長(zhǎng)，人們的收入增加了，能花在房子上的錢越來(lái)越多了，所以房子上漲了。你不妨看看坐在你身邊年輕同事，然后想想看，幾年前——比如2006年——他們也許還沒有畢業(yè)，那時(shí)候他們買得起房子嗎？但是，由于你們公司業(yè)務(wù)在增加，把他招進(jìn)來(lái)，并給了他優(yōu)厚的待遇，因此，很快他也會(huì)加入買房大軍。而這，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)在增長(zhǎng)的結(jié)果和體現(xiàn)。

2、今天的建筑和昨天的建筑不同。有些人僅僅從價(jià)格的角度看，拿2013年的房子去和2006年的房子比較，然后說(shuō)，看！房?jī)r(jià)上漲了2倍！殊不知他這樣比較的方法是很不科學(xué)的，因?yàn)樗浟俗蛱斓慕ㄖ胶徒裉斓慕ㄖ揭彩遣煌摹?/p>

二、要是買了以后房子掉價(jià)了咋辦？

樓價(jià)的上漲或下跌最后要看的還是供應(yīng)和需求，還是要回歸到價(jià)值的層面上。國(guó)家宏觀上干涉，銀行提高首付只是增加了投機(jī)炒房的風(fēng)險(xiǎn)和難度，對(duì)于沒房的來(lái)說(shuō)還是沒有解決問(wèn)題題。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)： 1.客戶的住房需求少了嗎，沒有。2.開發(fā)商拿地的成本是降低了嗎，沒有。3.政府該收的稅費(fèi)減了嗎？沒有。4.建筑材料是降價(jià)了嗎？沒有。

5.開發(fā)商沒有錢賺還會(huì)有人去開發(fā)房子嗎？沒有。

6.銀行貸款利率不斷上漲為什么還有那么多的人貸款買房了嗎？想賺錢,房?jī)r(jià)要漲，大家心知肚明。

7．農(nóng)民工工資是否跌了？沒有

8.一個(gè)城市是否停止發(fā)展？沒有所以，后續(xù)的房子價(jià)格能便宜嗎？肯定不會(huì)吧

所以說(shuō)目前您選擇世茂的房子，不管是從投資的角度還是從自用的角度來(lái)講，肯定都是您一個(gè)最明智的抉擇。

2013-4-21

第二篇：中國(guó)房?jī)r(jià)高的根本原因是什么？

一、房?jī)r(jià)上漲實(shí)現(xiàn)了金融風(fēng)險(xiǎn)大轉(zhuǎn)移

這輪持續(xù)時(shí)間或許最長(zhǎng)漲幅最大的房?jī)r(jià)上漲，正在或已經(jīng)完成了金融風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。從地方政府的債務(wù)危機(jī)、地方融資平臺(tái)的金融危機(jī)、到銀行不良貸款壓力，成功的轉(zhuǎn)移到炒房客，再到普通的購(gòu)房者。最終為本輪房?jī)r(jià)買單的還是所謂剛性需求的普通老百姓和相信房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)會(huì)上漲的房產(chǎn)投資者。

有人說(shuō)這是一輪財(cái)富的大轉(zhuǎn)移，表面上看沒錯(cuò)，向有房人轉(zhuǎn)移，深層次看根本不是這回事，高回報(bào)伴隨的當(dāng)然是高風(fēng)險(xiǎn)，再說(shuō)，出臺(tái)政策絕不僅僅會(huì)為有幾套房子的人去制定。

三大危機(jī)漸行漸近

首先，地方政府的債務(wù)危機(jī)隱現(xiàn)。長(zhǎng)期以來(lái)，地方政府賣地收入是最主要的財(cái)政收入來(lái)源之一，也就是所謂的土地財(cái)政。最近幾年，經(jīng)濟(jì)增速放緩，實(shí)體經(jīng)濟(jì)遭遇寒冬，中小企業(yè)特別是民企投資熱情驟降，今年以來(lái)，企業(yè)更是不僅不投資，反而歸還銀行貸款，把資產(chǎn)變現(xiàn)存入銀行，這是形成今年以來(lái)狹義貨幣M1反常規(guī)暴增的最主要原因。

根據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》報(bào)道，2015年中央和地方債務(wù)余額總量大概是26.2萬(wàn)元，除以2014年的GDP 67.67萬(wàn)億元，可以知道，包括政府總負(fù)債率是38.7%，與歐盟的60%紅線總比，不算高。不過(guò)單看地方政府負(fù)債率，則并不樂觀。2015年年底地方政府債務(wù)余額16萬(wàn)億元，除以全國(guó)GDP總額，則達(dá)到23.6%，遠(yuǎn)超美國(guó)地方政府13%~16%的負(fù)債率上限，也接近加拿大的25%上限，無(wú)疑是相當(dāng)高了。

全國(guó)絕大部分省份債務(wù)率處于安全水平，但貴州省和遼寧省的債務(wù)率分別達(dá)到120.2%、197.47%，超過(guò)了全國(guó)人大常委會(huì)劃定的100%債務(wù)率紅線，此外，云南省和內(nèi)蒙古自治區(qū)的債務(wù)率分別為111.23%、104.7%，也略過(guò)紅線。

部分地區(qū)和省份已經(jīng)出現(xiàn)地方債危機(jī)。而這些地區(qū)大多是老工業(yè)基地，邊窮地區(qū)，在整體經(jīng)濟(jì)處于下滑周期，極其容易出現(xiàn)地方債危機(jī)。在這些地區(qū)出現(xiàn)轄內(nèi)企業(yè)的債務(wù)違約不足為奇，比如遼寧省內(nèi)的某些鋼企。

其次，地方融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)累聚。所謂地方融資平臺(tái)，就是指地方政府發(fā)起設(shè)立，通過(guò)劃撥土地、股權(quán)、規(guī)費(fèi)、國(guó)債等資產(chǎn)，迅速包裝出一個(gè)資產(chǎn)和現(xiàn)金流均可達(dá)融資標(biāo)準(zhǔn)的公司，必要時(shí)再輔之以財(cái)政補(bǔ)貼作為還款承諾，以實(shí)現(xiàn)承接各路資金的目的，進(jìn)而將資金運(yùn)用于市政建設(shè)、公用事業(yè)等肥瘠不一的項(xiàng)目。地方政府融資平臺(tái)主要表現(xiàn)形式為地方城市建設(shè)投資公司（簡(jiǎn)稱“城投公司”）。

地方融資平臺(tái)早已有之，只是在四萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃后，核裂變式膨脹。在2015年之前，法律禁止地方政府發(fā)債，地方政府舉債主要靠這類城投公司舉債。2011年爆發(fā)的云南城投違約事件首次引發(fā)公眾對(duì)地方融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注。

地方融資平臺(tái)的資金來(lái)源主要是商業(yè)銀行，后來(lái)基金，資產(chǎn)管理公司，影子銀行等紛紛成為其資金重要來(lái)源。經(jīng)過(guò)后四萬(wàn)億瘋狂擴(kuò)張，現(xiàn)在城投公司正在規(guī)范，但是，聚集的風(fēng)險(xiǎn)不可小覷，特別是實(shí)體經(jīng)濟(jì)低迷的狀態(tài)之下。其三，拖累銀行。無(wú)論是地方債，還是地方融資平臺(tái)，商業(yè)銀行都是最大的直接或間接的資金提供方。

前中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康，在銀監(jiān)會(huì)召開的2010年第二次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析通報(bào)會(huì)議上介紹說(shuō)，至2009年末，地方政府融資平臺(tái)貸款余額為7.38萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)70.4%。占一般貸款余額的20.4%，全年新增貸款3.05萬(wàn)億元，占全部新增一般貸款的34.5%。這離世界公認(rèn)的警戒線60%已經(jīng)很接近了。

最近幾年，銀行和資管公司，以及影子銀行等，在資產(chǎn)荒的大背景下，紛紛轉(zhuǎn)投地方融資平臺(tái)，在金融機(jī)構(gòu)看來(lái)，與其他載體相比，地方政府融資平臺(tái)相對(duì)安全。

金融機(jī)構(gòu)的爭(zhēng)相涌入，也讓其融資成本逐步降低。

拉高房?jī)r(jià)的內(nèi)在邏輯

短期內(nèi)解決上述三大風(fēng)險(xiǎn)是不大現(xiàn)實(shí)的，只有一招可以完全化解，就是地方政府能夠高價(jià)賣出、且只有政府才能賣出的土地

這就需要房?jī)r(jià)能上漲出去，因?yàn)?，越是上漲才會(huì)有人買或者炒房子。接下來(lái)才會(huì)高價(jià)賣地，才會(huì)在各地出現(xiàn)所謂的地王。

于是，在去年底，高層提出了房地產(chǎn)去庫(kù)存的口號(hào)，住建部緊急全面部署，再接下來(lái)就是降低首付比例，也就是加杠桿，再接下來(lái)就是韭菜們要干的事兒了，拿出在銀行的存款或者借錢買房子。

目前，基本形成了房?jī)r(jià)普漲之勢(shì)。三大風(fēng)險(xiǎn)也就迎刃而解了。大小地王在各地出現(xiàn)，地方政府財(cái)政壓力得以緩解，在反腐高壓之下，敢打這塊肥肉主意的會(huì)減少很多，起碼不敢直接拿走或分了。

整體而言，政府賣地收入大幅度增加會(huì)減少地方債壓力，但是，這依然不能解決各地不均衡的現(xiàn)狀。比如東北三省，內(nèi)蒙古，山西等地，這些地方已經(jīng)出現(xiàn)鬼城，空城或半空城的情況，這些地方的土地依然不好賣，這些本來(lái)就存在債務(wù)危機(jī)的地區(qū)依然存在危機(jī)。

北京、上海、深圳等一二線城市本來(lái)債務(wù)負(fù)擔(dān)就不是很重，現(xiàn)在賣地收入又高了，這些錢對(duì)這些城市而言屬于錦上添花而已。

房?jī)r(jià)飛快上漲吃相也太難看了點(diǎn)，地方政府的土地也不是能無(wú)限提供的，韭菜也得一茬一茬的割是吧，于是，各地出臺(tái)了所謂的宏觀調(diào)控政策，無(wú)非是饑餓營(yíng)銷而已，比如限制土地供應(yīng)，地價(jià)如果是商品且屬于壟斷供應(yīng)的商業(yè)——限制供應(yīng)只會(huì)抬高地價(jià)而已；上海最聰明，讓限制夫妻共同購(gòu)買房子，那好，假離婚多好辦，這樣本來(lái)只能賣出去一套房子的現(xiàn)在開發(fā)商可以賣出去兩套了，賣完了庫(kù)存再高價(jià)從政府手里買地。

地方融資平臺(tái)獲取銀行貸款，或者其他途徑融資主要的抵押物就是地方政府手里的土地或者財(cái)政擔(dān)保，但是，財(cái)政的主要來(lái)源也是賣地收入。融資平臺(tái)的違約風(fēng)險(xiǎn)也就解除了。

再看銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。銀行的貸款最大的去向是國(guó)企央企，地方政府的債務(wù)和地方融資平臺(tái)，今年最大的投向是個(gè)人住房按揭貸款。

國(guó)企央企有中央財(cái)政兜底，很多企業(yè)還是地王，地方政府和融資平臺(tái)在高地價(jià)下已經(jīng)悄然化解風(fēng)險(xiǎn)了。

住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)還是比較小的。我當(dāng)記者那會(huì)兒第一個(gè)報(bào)道過(guò)，銀行的壓力測(cè)試顯示，可以承受房?jī)r(jià)下跌30%，后來(lái)劉明康說(shuō)還不止。大不了，銀行把你的房子都收了，四大資產(chǎn)管理公司是為了剝離四大國(guó)有商業(yè)銀行而成立的。當(dāng)時(shí)，按照四大行分工建行主要承擔(dān)住房貸款和開發(fā)貸，它的資產(chǎn)管理公司信達(dá)資產(chǎn)管理公司被剝離了很多在當(dāng)時(shí)的不良資產(chǎn)，比如爛尾了和寫字樓住宅等，后來(lái)信達(dá)靠這些“不良貸款”躺著賺錢了很久。

網(wǎng)上流傳很久的一個(gè)段子：過(guò)去一年里，我們把美利堅(jiān)曾經(jīng)奏效的救世良方挨個(gè)體驗(yàn)了一遍：凱恩斯主義的政府刺激需求；馬歇爾計(jì)劃的一帶一路；克林頓的互聯(lián)網(wǎng)加萬(wàn)眾創(chuàng)新；弗里德曼的貨幣供給理論；里根的供給側(cè)改革，哦還有熔斷制；最后又回到我們熟悉的房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)上……

當(dāng)房子還在玩擊鼓傳花游戲之際，棋已下完。我看到韭菜們還徜徉在成長(zhǎng)的喜悅中。

二、房地產(chǎn)已由蓄水池變成最大的堰塞湖

如果把貨幣比作水，那么無(wú)論存量與增量中國(guó)的貨幣都是世界第一，為什么沒有感受到劇烈的通貨膨脹？以及強(qiáng)烈的對(duì)外貶值？既然放了世界第一的水，那么為什么沒有發(fā)大洪水？

因?yàn)?，有兩個(gè)地方可以蓄水而讓你不會(huì)察覺到，一個(gè)是股市，一個(gè)是樓市。這兩個(gè)地方無(wú)論股票漲還是房?jī)r(jià)漲都不會(huì)被統(tǒng)計(jì)局計(jì)入CPI，房租可以計(jì)入但是，沒有錄入渠道，基本可以被忽略。

股市不是好的蓄水池，房地產(chǎn)絕對(duì)是中國(guó)最好的貨幣洪水的蓄水池，甚至是分洪區(qū)。現(xiàn)在，這個(gè)蓄水池已經(jīng)核裂變成了中國(guó)最大的“堰塞湖”，處置不當(dāng)后果不堪設(shè)想，或比日本失去的十年嚴(yán)重的多。

為什么貨幣發(fā)的多而沒惡性通脹，房地產(chǎn)起到了伊拉克蜜棗功能

自改革開放以來(lái)，中國(guó)人感覺最嚴(yán)重的是上世紀(jì)八十年代的價(jià)格雙軌制，價(jià)格沖關(guān)那兩年，之后，部分商品漲幅過(guò)快，但是很快會(huì)被平息，手機(jī)、家電、汽車等降價(jià)是常態(tài)。

十幾年來(lái)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的CPI漲幅大體都在3%左右，很多人表示懷疑與不解，首先，從廣義貨幣M2的增速與存量看，都會(huì)讓人難以置信，國(guó)民生產(chǎn)總值GDP每年增速7%在左右，M2在13%左右甚至更高。

大約十年前，時(shí)任中國(guó)銀監(jiān)會(huì)副主席、現(xiàn)任中國(guó)光大集團(tuán)董事長(zhǎng)的唐雙寧先生寫過(guò)一篇《金融如水》的文章，是金融界第一個(gè)把金融比作水的，該文寫的也是行云流水，這里不分析這篇文章了。

文章中提到過(guò)筑大壩、引水等。改革開放之初的1980年底M2是1661億元，十年前的2006年底M2是345578億元，今年8月末，M2余額151.10萬(wàn)億元?，F(xiàn)在的貨幣存量是36年前的909倍，是十年前的4.37倍。據(jù)報(bào)道，中國(guó)M2總量相當(dāng)于美國(guó)加歐元區(qū)的總和，無(wú)論增量還是存量，中國(guó)的貨幣量都是世界第一是事實(shí)，那為什么沒有出現(xiàn)類似于埃塞俄比亞、委內(nèi)瑞拉等國(guó)家那樣的惡性通貨膨脹呢？

中國(guó)老一代領(lǐng)導(dǎo)人是陳云主管經(jīng)濟(jì)，在《陳云文選》中有記載。陳云同志說(shuō)，“一九六二年貨幣流通量達(dá)到一百三十億元，而社會(huì)流通量只要七十億元，另外六十億元怎么辦？就是搞了幾種高價(jià)商品，一下子收回六十億元，市場(chǎng)物價(jià)就穩(wěn)定了”。

北京大學(xué)教授周其仁（曾任央行貨幣政策委員會(huì)委員），在其任委員期間寫過(guò)一篇文章，講述過(guò)，那是上世紀(jì)60年代的故事，那時(shí)的伊拉克蜜棗，進(jìn)口的，每市斤要賣5塊人民幣——那可是1960年代的5塊錢！

我又查了一下當(dāng)時(shí)的5元錢可以買40斤大米；或6斤大閘蟹；或豬肉7斤。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，伊拉克蜜棗確實(shí)很貴的。

這個(gè)伊拉克蜜棗其實(shí)就是陳云同志所言的搞的幾個(gè)高價(jià)商品之一?，F(xiàn)在，貨幣供應(yīng)量太大，這么玩是不行的，于是，出現(xiàn)了股市、樓市，起到了伊拉克蜜棗的作用。

這個(gè)池子靠不住，容量不夠波動(dòng)起伏大

改革開放之后，貨幣增長(zhǎng)的速度很快，如果再靠伊拉克蜜棗之類的顯然已經(jīng)無(wú)法阻止物價(jià)飛速上漲了，很多國(guó)家因?yàn)橥ㄘ浥蛎洶l(fā)生政權(quán)更迭的事件。那么，這么多貨幣流向哪里好呢？

貨幣本身也具逐利性，當(dāng)年炒過(guò)大蒜，出現(xiàn)過(guò)蒜你狠之類的名詞；中國(guó)大媽們?cè)邳S金教主宋鴻兵領(lǐng)導(dǎo)下決戰(zhàn)華爾街把黃金價(jià)拉起來(lái)過(guò)，不過(guò)后來(lái)暴跌下去，不知道大媽們解套沒有；總之，貨幣之水到哪里哪里漲，那么股市可以嗎？

前面說(shuō)了股價(jià)和房?jī)r(jià)不計(jì)入CPI，不僅僅是中國(guó)，據(jù)說(shuō)是國(guó)際慣例，這個(gè)不能罵統(tǒng)計(jì)局。

因此，貨幣之水進(jìn)入股市或者樓市，推高股價(jià)和房?jī)r(jià)不會(huì)影響到普通物價(jià)上漲。

股市不是個(gè)好池子。第一，因?yàn)?，中?guó)資本市場(chǎng)目前依然不夠強(qiáng)大，十年前更小，基本可以忽略掉。容量有限。

其次，這個(gè)池子不穩(wěn)定，一有風(fēng)吹草動(dòng)，散戶甚至莊稼，連大股東都會(huì)跑掉，結(jié)果經(jīng)常有國(guó)家隊(duì)出面就是，而韭菜們見了救市就跑了。

查了下鳳凰衛(wèi)視的報(bào)道，去年6月12日，上證指數(shù)創(chuàng)下5178點(diǎn)的近年新高。隨后急轉(zhuǎn)直下，跌至最低的2850點(diǎn)，跌幅達(dá)到45％。

鳳凰援引Wind資訊統(tǒng)計(jì)顯示，2015年6月1日，滬深兩市的總市值為71.16萬(wàn)億元，而到了2015年9月22日，兩市總市值已經(jīng)縮水至46.88萬(wàn)億元，在不到三個(gè)月的時(shí)間里，兩市總市值迅速蒸發(fā)了24.28萬(wàn)億元。這個(gè)水池目前也是不到50萬(wàn)億。池子小波動(dòng)還大，搞不好很多股民還會(huì)跟復(fù)旦大學(xué)謝百三教授那樣跳起來(lái)罵娘，還要把證監(jiān)會(huì)主席告到高層，好害怕。

央行行長(zhǎng)周小川是當(dāng)過(guò)證監(jiān)會(huì)主席的，他當(dāng)然也知道這個(gè)池子不行。

有人不信，去年非要搞個(gè)國(guó)家牛市，搞個(gè)慢牛，結(jié)果如你所愿。

面對(duì)150多萬(wàn)億的貨幣，資本市場(chǎng)還是顯得有點(diǎn)小，且不穩(wěn)定，這個(gè)池子后來(lái)被放棄了。

樓市成了泄洪區(qū)，現(xiàn)在成了堰塞湖

選了一圈，曾經(jīng)準(zhǔn)備被放棄的房地產(chǎn)又重新?lián)炱鹄狭恕?/p>

大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，必然會(huì)帶動(dòng)地價(jià)和房?jī)r(jià)的大幅上漲。不過(guò)，也有好處。第一，中國(guó)土地國(guó)有，賣地收入歸地方政府，可以緩解地方財(cái)政債務(wù)危機(jī)，地方融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)（昨天寫過(guò)《房?jī)r(jià)上漲轉(zhuǎn)移了三大金融風(fēng)險(xiǎn)》）。第二，房?jī)r(jià)上漲可以降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，同上文。第三，這個(gè)池子穩(wěn)定，股票不穩(wěn)定是因?yàn)橘I賣太容易、便捷，韭菜們還沒長(zhǎng)好就跑了，房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣都很漫長(zhǎng)，并且，長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)房?jī)r(jià)只漲沒跌過(guò)，老百姓也是買漲不買跌。

最重要的是，房地產(chǎn)這個(gè)池子夠大，不僅僅可以做蓄水池，簡(jiǎn)直可以成為貨幣過(guò)剩的分洪區(qū)。

根據(jù)今年年初，《新快報(bào)》記者謝蔓的報(bào)道，日前，國(guó)土資源部發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，對(duì)登記主體、程序、類型等逐一細(xì)化。第一太平戴維斯預(yù)計(jì)中國(guó)房地產(chǎn)市值約為270萬(wàn)億元人民幣,為國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（67萬(wàn)億人民幣,2015年）的四倍以上,或股市市值（約40.3萬(wàn)億人民幣，其中滬、深市值分別為22.9萬(wàn)億和17.4萬(wàn)億人民幣）的六倍以上（作者住：現(xiàn)在的股市總市值略高于此數(shù)據(jù)）。

關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)的總市值，估算的差別很大，但是，至少也在200萬(wàn)億以上。相比股市，樓市真是個(gè)好池子，必要時(shí)可以充當(dāng)泄洪區(qū)，反正，賣樓可不像賣股票敲幾下鍵盤就可以了的。

問(wèn)題是，現(xiàn)在瘋狂的樓市已經(jīng)到了讓人窒息的地步了。無(wú)處無(wú)人不談樓市，有上市公司眼看要退市，賣了兩套學(xué)區(qū)房包住了殼；羅永浩創(chuàng)業(yè)造錘子手機(jī)，投進(jìn)去兩億元，現(xiàn)在虧完了，網(wǎng)友們問(wèn)：你咋不買幾套房子呢？

更多的父母對(duì)要?jiǎng)?chuàng)業(yè)的孩子說(shuō)：創(chuàng)什么業(yè)，炒房子去。你有羅永浩聰明嗎？面對(duì)這樣的難題我竟無(wú)言以對(duì)。以前只是說(shuō)房地產(chǎn)綁架了銀行；現(xiàn)在更多的經(jīng)濟(jì)學(xué)家疾呼房地產(chǎn)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)。沒有不破的泡沫，也沒有不滿的蓄水池?，F(xiàn)在，樓市不再是蓄水池和分洪區(qū)了，而是中國(guó)最大的堰塞湖了??！

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》引述經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平9月20日發(fā)布的房地產(chǎn)分析報(bào)告認(rèn)為，從房地產(chǎn)占GDP比重的指標(biāo)來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)存在明顯泡沫。報(bào)告中的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)房地產(chǎn)總市值占GDP的比例為411%，遠(yuǎn)高于全球260%的平均水平。

海通證券一份最新的報(bào)告顯示，無(wú)論從哪個(gè)指標(biāo)看，中國(guó)的房市都到了崩潰的邊沿，新增房貸占GDP比重大，經(jīng)濟(jì)存在泡沫化風(fēng)險(xiǎn)。日本即使在房產(chǎn)泡沫最嚴(yán)重的89年，居民新增房貸占當(dāng)年GDP的比重也未超過(guò)3.0%，美國(guó)金融危機(jī)前新增房貸/GDP在05年達(dá)到8.0%后見頂回落。而15年中國(guó)新增購(gòu)房商貸+公積金貸款占GDP比重為4.9%，今年上半年已達(dá)已達(dá)7.7%，不僅大幅提升，也與美國(guó)歷史高點(diǎn)相當(dāng)接近，表明地產(chǎn)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)已近在咫尺。

或許樓市瘋長(zhǎng)與你無(wú)關(guān)，崩盤時(shí)絕對(duì)與你有關(guān)，這么多水流到哪里哪里就會(huì)漲。水來(lái)之前，吃點(diǎn)便宜瓜去！

三、高房?jī)r(jià)拐點(diǎn)只等一件大事，會(huì)很快發(fā)生

房?jī)r(jià)如此瘋長(zhǎng)，估計(jì)除了長(zhǎng)期一直看好鼓吹房?jī)r(jià)會(huì)永遠(yuǎn)上漲的前開發(fā)商任志強(qiáng)和北京師范大學(xué)董藩教授外，一切經(jīng)濟(jì)學(xué)家、各路專家、金融學(xué)家都是一臉懵的。大家最想知道的恐怕就是，高房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)什么時(shí)候到來(lái)？

回答這個(gè)問(wèn)題之前，得科普點(diǎn)金融常識(shí)與規(guī)律。簡(jiǎn)言之，人民幣實(shí)現(xiàn)國(guó)際化、可自由兌換之際，就是房?jī)r(jià)暴跌甚至崩盤之時(shí)。反過(guò)來(lái)，由于高房?jī)r(jià)綁架了中國(guó)金融和經(jīng)濟(jì)，這樣也會(huì)成為人民幣國(guó)際化進(jìn)程中最大的障礙。

人民幣國(guó)際化正在加速進(jìn)行中，一旦實(shí)現(xiàn)人民幣可自由兌換，游戲就結(jié)束了，快則一年內(nèi)，最多不會(huì)超過(guò)3年。人民幣國(guó)慶節(jié)即將納入國(guó)際貨幣基金一攬子貨幣，中國(guó)人民銀行和外匯局隨時(shí)都可能宣布資本項(xiàng)下開放，即人民幣可自由兌換。

內(nèi)因已經(jīng)失效，人民幣國(guó)際化會(huì)讓水均衡

任志強(qiáng)說(shuō)，拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的只能靠房地產(chǎn)，目前看來(lái)的確是這樣，央行公布的數(shù)據(jù)顯示，七月份銀行新增貸款的全部，八月份的大部分都是房地產(chǎn)按揭貸款，企業(yè)停止投資，還貸款或者把錢存入銀行，造成M1（主要是企業(yè)活期存款）增幅報(bào)表。

房?jī)r(jià)真的會(huì)像永動(dòng)機(jī)一樣一直漲下去嗎？答案是：不會(huì)。中國(guó)的房地產(chǎn)與世界絕大多數(shù)國(guó)家是不一樣的，中國(guó)的地價(jià)是政府供應(yīng)，出賣土地使用權(quán)獲取土地出讓金，各地政府當(dāng)然希望房?jī)r(jià)越高越好，這樣土地出讓金就會(huì)獲得的更多，地王頻出地方政府干預(yù)過(guò)一次嗎？各地假惺惺的所謂房?jī)r(jià)調(diào)控哪個(gè)不是饑餓營(yíng)銷？

已有住房者和開發(fā)商也希望房?jī)r(jià)上漲，這個(gè)無(wú)需贅言了。上文中已經(jīng)提到，中國(guó)貨幣存量世界第一，房地產(chǎn)吸納了絕大部分貨幣之水，新增的貸款也都流向了這里。

由于中國(guó)的人民幣還基本是封閉運(yùn)行的，人民銀行發(fā)行的貨幣都是在被圈起來(lái)的池子流通，中國(guó)目前的廣義貨幣M2是美國(guó)和日本加起來(lái)的總量。

無(wú)論從購(gòu)買力平價(jià)還是其他指標(biāo)看，人民幣明顯被高估出國(guó)購(gòu)物成了日常。一旦人民幣國(guó)際化后，人民幣可以自由流通，那么，中國(guó)人民幣的封地池子就會(huì)被打開，與國(guó)際貨幣的水合流，被高估的人民幣將會(huì)不以人的意志為轉(zhuǎn)移的貶值，故，自2013年至今我一直呼吁人民幣主動(dòng)貶值以便與國(guó)際貨幣接軌而不至于決堤。

作為人民幣最大的載體，房地產(chǎn)貶值是一定的，目前很多報(bào)道中高收入者賣出一線城市的房子到國(guó)外買房養(yǎng)老，這屬于政策紅利，人民幣尚未國(guó)際化，大壩還在。一旦打開，流出會(huì)更多，直到與國(guó)際均衡。

無(wú)論什么指標(biāo)看，中國(guó)房?jī)r(jià)非常虛高，人民幣國(guó)際化后，必將讓包括房?jī)r(jià)在內(nèi)的資產(chǎn)泡沫破滅。這是經(jīng)濟(jì)金融規(guī)律，不會(huì)以任何人的意志為轉(zhuǎn)移。

可以貪婪與瘋狂，不可違背規(guī)律否則會(huì)受懲罰

追漲殺跌，投機(jī)炒作是人類的天性，國(guó)人更是登峰造極。這輪房?jī)r(jià)上漲，已經(jīng)表現(xiàn)的非常突出與充分，逐利無(wú)可厚非，只是，得在你瘋狂之前，我告訴你你將來(lái)是怎么死的。

“資本自由流動(dòng)、貨幣政策獨(dú)立、幣值（匯率）穩(wěn)定”三項(xiàng)目標(biāo)中，一國(guó)政府最多只能同時(shí)實(shí)現(xiàn)兩項(xiàng)。這是著名的“蒙代爾-克魯格曼不可能三角”。其中，蒙代爾于1999年、克魯格曼于2008年分別獲得諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)。

比如，中國(guó)香港就選擇了港幣可自由流通和固定匯率緊盯美元兩項(xiàng)，那么，香港勢(shì)必要放棄貨幣政策的獨(dú)立性。所以，長(zhǎng)年來(lái)，美國(guó)美聯(lián)儲(chǔ)不論加息降息，香港必定立馬跟進(jìn)加息或降息，無(wú)論經(jīng)濟(jì)狀況如何都必須要跟進(jìn)。原因很簡(jiǎn)單：當(dāng)美國(guó)加息后，美元本幣會(huì)升值，港幣為了能與美元同等升值必然要加同樣的利率。這樣才能保證港幣可自由兌換和與美國(guó)匯率掛鉤。

世界上大多數(shù)國(guó)家選擇的是貨幣政策獨(dú)立性和本幣的可自由流通，放棄固定匯率。

中國(guó)目前狀態(tài)是貨幣政策獨(dú)立性，盯著包括美元在內(nèi)的一攬子貨幣，資本項(xiàng)下未開放。人民幣國(guó)際化的改革就是實(shí)現(xiàn)人民幣國(guó)際化。在中國(guó)這樣大，情況復(fù)雜的國(guó)家是不可能選擇放棄貨幣政策獨(dú)立性的。

又要實(shí)現(xiàn)人民幣可自由兌換，那么，人民幣國(guó)際化可自由兌換只能放棄的是：固定匯率，讓人民幣對(duì)美元和其他國(guó)際貨幣匯率自由浮動(dòng)。

如果明白了這個(gè)道理，這樣，人民幣資產(chǎn)與國(guó)際貨幣資產(chǎn)就有了可比性了，房子也是可比的。上世紀(jì)八十年代，日元兌美元大幅貶值、房?jī)r(jià)腰斬、股市暴跌引發(fā)了特有的日本病，發(fā)作了十年，之前，日本說(shuō)東京的房?jī)r(jià)只漲不跌。

人民幣國(guó)家化就差一腳，各種倒計(jì)時(shí)倒逼提速

據(jù)報(bào)道，人民幣將在10.1日正式納入國(guó)際貨幣基金組織(IMF)特別提款權(quán)(SDR)籃子，成為同美元、歐元、英鎊以及日元并排的第五種SDR籃子貨幣，這對(duì)中國(guó)的金融改革和人民幣匯率走勢(shì)都是影響重大的事情。

IMF總裁拉加德表示人民幣“入籃”后將成為SDR籃內(nèi)的第三大貨幣，有利于推動(dòng)SDR的代表性、改進(jìn)完善現(xiàn)行國(guó)際貨幣體系，對(duì)于中國(guó)以及世界是雙贏的結(jié)果。

第一個(gè)倒逼是國(guó)際上的：人民幣都成了國(guó)際儲(chǔ)備貨幣SDR籃子貨幣了，可是人民幣竟然不能自由兌換，這個(gè)從哪個(gè)角度上都說(shuō)不過(guò)去吧，可以拖一時(shí)不可長(zhǎng)久吧？如果央行膽夠肥，在十一長(zhǎng)假前后宣布資本項(xiàng)下完全開放實(shí)現(xiàn)人民幣可自由兌換，我一點(diǎn)都不吃驚。

那么，央行為何遲遲不敢宣布實(shí)施呢？的確擔(dān)心資本向下開放，會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴跌——并且有暴跌的基礎(chǔ)，不過(guò)，這樣一直拖下去，房?jī)r(jià)還會(huì)暴跌，央媽會(huì)考慮過(guò)早結(jié)束這種瘋狂失控的房?jī)r(jià)而宣布提前進(jìn)行，不是沒有可能。

2009年03月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，到2020年將上海建成國(guó)際金融中心。上海市長(zhǎng)楊雄前不久表示，到2020年把上海基本建成國(guó)際金融中心。楊雄說(shuō)，正在制定上海國(guó)際金融中心建設(shè)“十三五”規(guī)劃?？偟哪繕?biāo)是，到2020年基本建成與我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及人民幣國(guó)際地位相適應(yīng)的國(guó)際金融中心，邁入全球金融中心前列。

上海要建成國(guó)際金融中心，硬件方面我毫不擔(dān)心，軟件也好說(shuō)，最大的問(wèn)題是人民幣國(guó)際化，最遲，到2020年未來(lái)三點(diǎn)多的時(shí)間人民幣必須國(guó)際化。

拐點(diǎn)在人民幣國(guó)際化之前還是之后還是同時(shí)發(fā)生，已經(jīng)不再重要了。

第三篇：楊鏗說(shuō)藍(lán)光房

藍(lán)光房是什么樣的房？

國(guó)家有“70、90政策”，藍(lán)光執(zhí)行的是“40、50、60政策”?！熬驮诖蠹叶荚谡?wù)摵暧^調(diào)控的時(shí)候，藍(lán)光今年上半年企業(yè)復(fù)合增長(zhǎng)率已達(dá)90%，藍(lán)光有的樓盤創(chuàng)下了開盤一天成交1300套的樓市最高紀(jì)錄。藍(lán)光成功的核心還是基于藍(lán)光準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，藍(lán)光將側(cè)重為年收入5萬(wàn)元到30萬(wàn)元的家庭打造優(yōu)質(zhì)居住環(huán)境。”楊鏗強(qiáng)調(diào)，藍(lán)光要為老百姓打造的是買得起還住得舒服的好房，用市場(chǎng)化的方式解決城市人口的居住難題，對(duì)于商業(yè)企業(yè)而言這就是最大的“民生”。

今年開始，全國(guó)各地“地王”頻出，包括藍(lán)光新近購(gòu)置的土地價(jià)格也都不低，如何化解高地價(jià)與“民生地產(chǎn)”之間的矛盾？楊鏗認(rèn)為，這恰恰就是藍(lán)光的優(yōu)勢(shì)，盡管單價(jià)成本提高，但如果開發(fā)商將戶型面積、戶型設(shè)計(jì)做得足夠好，也就有可能創(chuàng)造出“小面積大空間”來(lái)?！澳壳罢咧笇?dǎo)是70、90政策，政府鼓勵(lì)開發(fā)商提供更多70到90平方米戶型的住宅，但藍(lán)光現(xiàn)在執(zhí)行的是自己的40、50、60政策，60多平方米就能做到舒適的套三。”楊鏗表示，藍(lán)光在如何控制房屋總價(jià)上已經(jīng)很有經(jīng)驗(yàn)。

為了研發(fā)出更實(shí)用的戶型，藍(lán)光還專門組織團(tuán)隊(duì)考察學(xué)習(xí)東京、香港等發(fā)達(dá)城市的成功經(jīng)驗(yàn)，他們的功能小戶型都值得開發(fā)商學(xué)習(xí)?！跋愀?0平方米戶型就算豪宅了，一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市地價(jià)、房?jī)r(jià)往往很高，這樣的城市人均居住面積往往很小，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)很多城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，小戶型住宅是流行趨勢(shì)?！睏铉H表示，藍(lán)光如今開發(fā)了大量四五十萬(wàn)元/套的住房，根據(jù)全球城市發(fā)展的規(guī)律，只要保證了居住功能和生活配套環(huán)境，中小戶型住宅將是流行趨勢(shì)，而且市場(chǎng)空間還特別大。

第四篇：為什么說(shuō)拆遷安置房買賣是合法有效的

為什么說(shuō)拆遷安置房買賣是合法有效的？

1、何謂“私下過(guò)戶”？

因?yàn)閯?dòng)拆遷安置房是配套商品房，動(dòng)遷房買賣是一種特殊的期房買賣，房東拿到房產(chǎn)證五年之后才能過(guò)戶給買家，而很多動(dòng)遷房房東（被拆遷安置人）急于變現(xiàn)，在拿到房產(chǎn)證不久之后，甚至很多人在自己還沒拿到房產(chǎn)證時(shí)就要出售房屋，甚至很多人在房地產(chǎn)開發(fā)公司還沒有交房、自己都還沒有拿到房子就出售了。一些房地產(chǎn)中介說(shuō)他們可以代為辦理“私下過(guò)戶”，或曰“更名”，針對(duì)的就是房東剛剛分配到動(dòng)拆遷安置房還沒有頒發(fā)房產(chǎn)證時(shí)就要出售房屋的情形，還有些中介說(shuō)這房子是動(dòng)遷辦/動(dòng)遷組（動(dòng)拆遷公司）從被拆遷安置人手里吃下來(lái)的，是動(dòng)遷辦直接出售。中介可以讓房地產(chǎn)交易中心在頒發(fā)房產(chǎn)證時(shí)直接發(fā)給買家，而不發(fā)給被拆遷安置人（動(dòng)遷房出賣人）。買家要因此支付給中介一筆四五萬(wàn)元至十萬(wàn)元不等的費(fèi)用。

2、“私下過(guò)戶”的操作手法和流程

買家首先付給房產(chǎn)中介一筆不菲的費(fèi)用，最少的三四萬(wàn)元，最多的九萬(wàn)、十萬(wàn)元。然后，中介分別找到動(dòng)拆遷的村委會(huì)和街道辦/鎮(zhèn)政府動(dòng)拆遷辦公室或者動(dòng)拆遷公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司，買通上述三方或者四方，把動(dòng)拆遷補(bǔ)償安置憑證中被拆遷安置人（業(yè)主）的個(gè)人身份信息和其它有關(guān)信息篡改為買家的信息，把篡改后申辦房產(chǎn)證的信息材料送交房管局房地產(chǎn)登記處（房地產(chǎn)交易中心），產(chǎn)證出來(lái)后，房產(chǎn)證上的名字就是買家的了。

中介托人更改替換信息一般要過(guò)村委會(huì)（居委會(huì)）和鎮(zhèn)政府（街道辦）、動(dòng)遷辦（動(dòng)拆遷公司）三道坎，必須能買通“擺平”這三個(gè)部門，然后再疏通到房地產(chǎn)開發(fā)公司即可。房地產(chǎn)交易中心很難疏通，也不是一般中介所能疏通的。中介的行為實(shí)質(zhì)是串通村委會(huì)（居委會(huì)）和鎮(zhèn)政府（街道辦）、動(dòng)遷辦/動(dòng)拆遷公司乃至開發(fā)商一起弄虛做假騙取行政登記的行為。

這種串通作弊一般選擇在房產(chǎn)證出來(lái)之前，房產(chǎn)證出來(lái)之后也可以疏通作弊，但是難度就大很多了。

3、“私下過(guò)戶”的巨大風(fēng)險(xiǎn)和危險(xiǎn)

洞悉所謂“私下過(guò)戶”的操作手法和流程之后，其中的風(fēng)險(xiǎn)就很清楚了。中介買通居委會(huì)和街道辦工作人員，篡改動(dòng)拆遷名單報(bào)給動(dòng)遷辦或動(dòng)拆遷公司，動(dòng)遷辦或動(dòng)拆遷公司再根據(jù)動(dòng)拆遷名單做成動(dòng)拆遷補(bǔ)償安置憑證，送交房地產(chǎn)開發(fā)公司，開發(fā)商做好申辦房產(chǎn)證的全套材料后，送交房管局房地產(chǎn)登記處（房地產(chǎn)交易中心）做產(chǎn)證。中介串通居委會(huì)和動(dòng)拆遷公司，按照刑法關(guān)于受賄罪的規(guī)定，居委會(huì)和街道辦工作人員視同國(guó)家工作人員，國(guó)有動(dòng)拆遷公司的工作人員也視為國(guó)家工作人員，一旦被發(fā)現(xiàn)，買家所付傭金將作為行賄款被沒收上繳；同時(shí)，房管局對(duì)偽造信息騙取行政登記行政確認(rèn)的，出具行政通知撤銷房產(chǎn)證，房子還是要被收回還給房東（被拆遷安置人）。即使沒被認(rèn)定為行賄款，由于買家?guī)缀醪荒芴峁┤魏巫C據(jù)證明其對(duì)所付款項(xiàng)的所有權(quán)，甚至對(duì)所付款項(xiàng)的去向都不知道，根本談不上收回來(lái)。

因此，買家支付的高達(dá)四五萬(wàn)元至十萬(wàn)元的傭金毫無(wú)保證，買家購(gòu)買動(dòng)遷房的權(quán)益也毫無(wú)保障，房子還是要被收回還給房東（被拆遷安置人），買家竹籃打水一場(chǎng)空。中介不對(duì)買家負(fù)任何保證義務(wù)，至多把買家和所賄托的人召集起來(lái)，讓買家看看在電腦上修改信息的過(guò)程，美其名曰直通交易中心修改了信息。實(shí)則不然，所有信息都必須再經(jīng)過(guò)行政審核，即使進(jìn)了交易中心的電腦系統(tǒng)也是要接受審核的，買家經(jīng)常在此環(huán)節(jié)受騙。實(shí)踐中，已經(jīng)出現(xiàn)了許多買家私下過(guò)戶被房地產(chǎn)交易中心發(fā)現(xiàn)，房管局一紙注銷房產(chǎn)證的行政通知，已發(fā)到買家手中的房產(chǎn)證就成了廢紙一本，給買家造成幾萬(wàn)元至十幾萬(wàn)元不等的損失。依據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定，行政相對(duì)人（買家）偽造信息騙取行政確認(rèn)(房產(chǎn)證)的，登記機(jī)關(guān)（房管局）應(yīng)撤銷行政登記和行政確認(rèn)，因登記確認(rèn)被撤銷給申請(qǐng)人造成的損失，由申請(qǐng)人自負(fù)。所以，買家花費(fèi)的所有費(fèi)用和付出的時(shí)間精力心思完全可能打了水漂。4.“ 私下過(guò)戶”、“更名”的延伸危害

如果僅僅是買房人浪費(fèi)幾萬(wàn)元到十萬(wàn)元的作弊造假費(fèi)用也就罷了，相對(duì)來(lái)說(shuō)還只是個(gè)小小的損失。更大的危害在于，如果以后動(dòng)遷房買賣雙方發(fā)生糾紛了，當(dāng)初的買賣合同上約定的私下過(guò)戶，或者雖然買賣合同上沒有寫出、但實(shí)際是這樣操作的，是很有可能導(dǎo)致買賣合同無(wú)效的一個(gè)因素。不管當(dāng)初約定的私下過(guò)戶、更名有沒有成功，如果成功了，對(duì)買家危害更大、更加不利，因?yàn)槟阃ㄟ^(guò)這種作弊造假的方式來(lái)購(gòu)房的行為被做實(shí)了；如果“更名”沒有成功，你們當(dāng)初的買賣合同上約定了用這種違法違規(guī)的手段來(lái)買賣房屋，也仍然是有可能導(dǎo)致合同無(wú)效的一個(gè)因素。

合同法第五十二條明確規(guī)定損害社會(huì)公共利益的合同無(wú)效，這是一個(gè)法律常識(shí)。我國(guó)民事法律規(guī)范所稱的“社會(huì)公共利益”即我國(guó)臺(tái)灣和國(guó)外的民法所稱的“公序良俗”，包括社會(huì)公共秩序和社會(huì)公共道德（善良風(fēng)俗）兩個(gè)方面。而社會(huì)公共秩序包括社會(huì)政治秩序、社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序、社會(huì)管理秩序等。動(dòng)遷房買賣雙方或者房產(chǎn)中介和出賣人、買受人三方約定以“私下過(guò)戶”、“更名”的方式來(lái)操作動(dòng)遷房買賣，是串通作弊弄虛作假、篡改偽造產(chǎn)權(quán)人信息欺騙房地產(chǎn)主管部門騙取行政登記行政確認(rèn)的行為，明顯屬于破壞擾亂國(guó)家行政主管機(jī)關(guān)對(duì)房屋權(quán)屬登記的管理秩序，是破壞和擾亂社會(huì)管理秩序的一種具體情形。而擾亂國(guó)家行政主管機(jī)關(guān)（房管局）對(duì)某一領(lǐng)域（房屋權(quán)屬登記）的管理秩序，即破壞社會(huì)管理秩序，屬于破壞社會(huì)公共秩序的一種情形，破壞社會(huì)公共秩序，即構(gòu)成損害社會(huì)公共利益。損害社會(huì)公共利益的行為，依法屬于無(wú)效民事行為，損害社會(huì)公共利益的合同，依法屬于無(wú)效合同，本來(lái)本身完全合法有效的動(dòng)遷房買賣，會(huì)因?yàn)殡p方約定了或者實(shí)際采用了“私下過(guò)戶”、“更名”的方式來(lái)操作，而導(dǎo)致合同無(wú)效。

所以，想通過(guò)所謂“私下過(guò)戶”、“更名”的方式來(lái)購(gòu)買動(dòng)遷房的買家，以為這樣可以不用等待長(zhǎng)達(dá)五年的過(guò)渡期，可以直接過(guò)戶給自己、辦理房產(chǎn)證時(shí)直接辦給自己，從而可以避免五年過(guò)渡期內(nèi)的眾多重大風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)在是愚不可及?！八较逻^(guò)戶”和“更名”的做法本身就是最大的風(fēng)險(xiǎn)和危險(xiǎn)，本來(lái)合法有效的動(dòng)遷房買賣合同、合法有效的購(gòu)買動(dòng)遷房行為，會(huì)因?yàn)椴捎昧诉`法的方式購(gòu)買而導(dǎo)致買賣本身無(wú)效，買家的重大權(quán)益毫無(wú)保障，上百萬(wàn)元的乃至更多的財(cái)產(chǎn)付之東流。

第五篇：說(shuō)好的學(xué)區(qū)房竟沒學(xué)位 業(yè)主質(zhì)疑開發(fā)商虛假宣傳

繪圖：吳文鋒

■一周熱詞：學(xué)位房

7年前，消費(fèi)者董女士在開發(fā)區(qū)購(gòu)買了一套房子，認(rèn)購(gòu)書中明確寫有“贈(zèng)送科技新城小學(xué)學(xué)位一個(gè)”。去年，小孩到了入學(xué)年齡，董女士就到售樓部咨詢相關(guān)事宜，卻被告知這一協(xié)議已經(jīng)失效??董女士認(rèn)為開發(fā)商虛假宣傳，并向相關(guān)部門投訴此事。4月2日，該小區(qū)售樓處回應(yīng)已經(jīng)在小區(qū)內(nèi)公示告知有效期事項(xiàng)，不存在欺騙一說(shuō)。南方日?qǐng)?bào)記者 高薇 鄧泳秋 投訴 說(shuō)好的學(xué)位“不見了”

2008年，董女士和丈夫決定在中山置業(yè)。在火炬開發(fā)區(qū)加州陽(yáng)光花園開售時(shí)，售樓人員告訴他們，購(gòu)房即能獲得一個(gè)學(xué)位。這讓剛做父母的董女士和丈夫十分心動(dòng)。“我們都是外地人，孩子要讀書，只能通過(guò)買房解決?！蔽椽q豫太久，他們就出手買了一套120多平方米的房子，總價(jià)50多萬(wàn)元。

當(dāng)年7月，他們和開發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書。這份認(rèn)購(gòu)書明確了認(rèn)購(gòu)的物業(yè)、付款方式、認(rèn)購(gòu)條件等。其中有一個(gè)備注項(xiàng)，寫著“贈(zèng)送科技新城小學(xué)學(xué)位一個(gè)、贈(zèng)送一年物管費(fèi)用”等內(nèi)容。雖然有了學(xué)位，但去年董女士的小孩上學(xué)時(shí)還是遇到了問(wèn)題。她沒有找到科技新城小學(xué)，小區(qū)附近的學(xué)校也否認(rèn)有贈(zèng)送學(xué)位一事。隨后，她向開發(fā)商和售樓部咨詢，并被告知，學(xué)位已經(jīng)過(guò)了有效期，不能再使用。

“買房時(shí)，他們沒說(shuō)學(xué)位有有效期，合同里面也沒寫過(guò)了幾年不能用?！倍空f(shuō)，當(dāng)時(shí)該房?jī)r(jià)位比其他小區(qū)高不少，就是因?yàn)橛袑W(xué)位，他們才買了。如今開發(fā)商的答復(fù)讓他們有點(diǎn)難以接受，“感覺自己被騙了”?；貞?yīng) 所贈(zèng)學(xué)位已過(guò)3年有效期

就董女士的問(wèn)題，4月2日，記者電話咨詢了陽(yáng)光加州花園的開發(fā)商和售樓部。售樓部一位工作人員承認(rèn)，的確有購(gòu)房送學(xué)位一事，但目前學(xué)位已經(jīng)過(guò)期，“我們的學(xué)位只有3年有效期，曾在小區(qū)內(nèi)公示過(guò)，買房前也告知過(guò)業(yè)主?！碑?dāng)記者問(wèn)及科技新城小學(xué)在哪時(shí)，他沒有正面回答，而是說(shuō)，符合政策的業(yè)主小孩可以入讀火炬開發(fā)區(qū)中心小學(xué)和開發(fā)區(qū)香暉園小學(xué)。隨后，記者咨詢中山市教育和體育局得知，中山市并無(wú)科技新城小學(xué)，而且火炬開發(fā)區(qū)13所公、民辦小學(xué)中也沒有名叫“科技新城小學(xué)”的學(xué)校。與此同時(shí)，開發(fā)區(qū)多所學(xué)校負(fù)責(zé)人透露，并無(wú)給加州陽(yáng)光花園小區(qū)贈(zèng)送學(xué)位一事。香暉園小學(xué)校長(zhǎng)陳澤湖稱，按照就近入讀的原則，加州陽(yáng)光花園小區(qū)應(yīng)在開發(fā)區(qū)中心小學(xué)就讀，不會(huì)到香暉園小學(xué)。而開發(fā)區(qū)中心小學(xué)校長(zhǎng)唐從彥則說(shuō)，學(xué)校招生全部嚴(yán)格按照政策，從未將學(xué)位贈(zèng)送給某個(gè)小區(qū)。

律師說(shuō)法 合同顯示商家涉嫌虛假宣傳

說(shuō)好的學(xué)位卻無(wú)法使用，究竟合理不？中山市消委會(huì)法律顧問(wèn)團(tuán)律師黃磊和李俊松分析說(shuō)，該事件中，商家涉嫌虛假宣傳和違約，消費(fèi)者可以通過(guò)法律途徑維護(hù)自己的權(quán)利。

黃磊說(shuō)，沒有科技新城小學(xué)且周邊學(xué)校否認(rèn)贈(zèng)送學(xué)位，這說(shuō)明商家涉嫌欺騙消費(fèi)者。另外，合同沒有明確學(xué)位的有效期，商家不履行合同屬于違約。但是，該學(xué)位屬于“贈(zèng)送”，法律約束力不如“附帶”的學(xué)位。

李俊松則說(shuō)，按照合同，開發(fā)商需要承擔(dān)虛假宣傳和違約之責(zé)。雖然學(xué)位是“贈(zèng)送”，但該贈(zèng)送與普通的商品贈(zèng)送不同，它對(duì)購(gòu)房產(chǎn)生了直接影響，故而具備法律效力?！霰嫖?/p>

學(xué)區(qū)房和學(xué)位房 一字之差大不同 學(xué)區(qū)房和學(xué)位房 一字之差大不同

開發(fā)商對(duì)于樓盤和學(xué)校之間關(guān)系的表述，通常有學(xué)位房和學(xué)區(qū)房?jī)煞N，一字之差，性質(zhì)大不同。學(xué)位房是開發(fā)商承諾有片區(qū)重點(diǎn)學(xué)校入學(xué)名額、保證能入學(xué)的房子，而學(xué)區(qū)房是指學(xué)校資源輻射的樓盤，能否入學(xué)特定學(xué)校還要看當(dāng)年入學(xué)人數(shù)、派位等情況。所以學(xué)位房的優(yōu)勢(shì)是極為明顯的，尤其是對(duì)那些非中山戶籍而又想在中山入學(xué)的學(xué)齡兒童的家長(zhǎng)們來(lái)說(shuō)，學(xué)位房是一個(gè)很好的捷徑。但另一方面，學(xué)位房相關(guān)項(xiàng)目也是極為稀缺的，中山目前僅有奕翠園等少數(shù)項(xiàng)目仍有“學(xué)位房”，價(jià)格自然也不便宜。

“學(xué)位房”一套難求，退而求其次，在學(xué)校輻射范圍內(nèi)的“學(xué)區(qū)房”也是一種選擇，可以就近申請(qǐng)入學(xué)，方便孩子上下課。不少學(xué)位樓盤、學(xué)區(qū)樓盤也常會(huì)考慮到目標(biāo)購(gòu)房者對(duì)孩子未來(lái)教育培訓(xùn)、身心發(fā)展的看重，會(huì)在小區(qū)公共空間設(shè)計(jì)、商鋪招商等方面加大對(duì)兒童需求的關(guān)注，看房時(shí)也可以留心觀察。還要注意的是，由于學(xué)位最終要由教育局來(lái)劃分，每年都有可能調(diào)整，購(gòu)房者也應(yīng)向教育局、學(xué)校等多方核實(shí)，以免被一些項(xiàng)目的不實(shí)宣傳欺騙?！鱿嚓P(guān)

消委會(huì)發(fā)布今年一號(hào)消費(fèi)警示 學(xué)位房貓膩多 購(gòu)買需謹(jǐn)慎 消委會(huì)發(fā)布今年一號(hào)消費(fèi)警示 學(xué)位房貓膩多 購(gòu)買需謹(jǐn)慎

每年四五月，都是中山市幼兒園和中小學(xué)報(bào)名高峰期。為了解決孩子讀書問(wèn)題，不少家長(zhǎng)會(huì)花高價(jià)購(gòu)買“學(xué)位房”。4月2日，中山市消委會(huì)發(fā)布今年第一號(hào)消費(fèi)警示，提醒廣大消費(fèi)者，學(xué)位房貓膩較多，消費(fèi)者購(gòu)買時(shí)需要謹(jǐn)慎，以免上當(dāng)受騙。

中山市消委會(huì)稱，教育配套已經(jīng)成為市民購(gòu)房的主要參考依據(jù)之一。在售樓時(shí)，開發(fā)商也會(huì)有意宣傳此方面的內(nèi)容，甚至?xí)陬^承諾“購(gòu)房即送學(xué)位”?？吹竭@些信息，消費(fèi)者都會(huì)心動(dòng)，并沖著學(xué)位簽訂購(gòu)房合同。然而，實(shí)際入住后，消費(fèi)者會(huì)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)的學(xué)位承諾并不能兌現(xiàn)。由于證據(jù)不足等各種原因，消費(fèi)者大多無(wú)法追究商家責(zé)任。中山市消委會(huì)2014年的投訴數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年關(guān)于商品房方面的投訴共有46宗，其中涉及合同和虛假宣傳的共有39宗，占投訴總數(shù)的84.8%。今年1-3月以來(lái)，消委會(huì)共接到了31宗房屋建材方面的投訴。消費(fèi)者反映的主要問(wèn)題有：買賣合同信息與銷售人員所告知的不一致，如；業(yè)主未收樓但物業(yè)管理公司卻開始收管理費(fèi)；合同規(guī)定有違于國(guó)家規(guī)定等。

對(duì)此，中山市消委會(huì)發(fā)布警示，提醒廣大市民在購(gòu)買時(shí)多留個(gè)心眼。他們建議，購(gòu)房前先核實(shí)是否有學(xué)位。如果是一手樓，要核實(shí)配套學(xué)校是否在建或者已經(jīng)建成。如果是二手樓，市民則要前往教育部門，咨詢學(xué)位是否已經(jīng)使用過(guò)。

同時(shí)，要明確學(xué)位的年限和使用方式。有的房子雖然在某個(gè)學(xué)校的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，但要求入讀者具備一定的條件，如戶口在該學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，非本市戶籍的需要父母的社保證明等。另外，還有的學(xué)位會(huì)有有效期，比如三年或者五年等。

最后，購(gòu)房合同里體現(xiàn)承諾。在認(rèn)購(gòu)“學(xué)位房”時(shí)，一定要查看開發(fā)商出具的相關(guān)文件，不能輕信售樓人員的口頭說(shuō)辭。必要時(shí)，在認(rèn)購(gòu)合同里進(jìn)行備注清楚，如對(duì)應(yīng)的具體學(xué)校及地址等。注意合同的表述，如“贈(zèng)送學(xué)位”和“附帶學(xué)位”等，“贈(zèng)送”的法律約束力不如“附帶”。購(gòu)買二手房，涉及學(xué)位問(wèn)題的同樣要明確上述問(wèn)題。高薇 謝輝

二手房

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