第一篇：房地產(chǎn)策劃試題附答案

一、填空題：

1、房地產(chǎn)項目前期產(chǎn)品研發(fā)定位主要包括市場調(diào)研、市場細分、客戶定位、市場定位、產(chǎn)品定位（概念性設(shè)計）、形象定位、價格定位、附加值提升等工作流程。

2、豪宅按照區(qū)域分類分為城區(qū)豪宅和郊區(qū)豪宅.城區(qū)豪宅“豪”的是罕見的黃金地段，郊區(qū)豪宅“豪”的是稀缺的自然環(huán)境。按照物業(yè)形態(tài)分為別墅物業(yè)和高樓物業(yè).別墅物業(yè)賣的是修身養(yǎng)性的世外桃源，高樓物業(yè)賣的是俯瞰天下的高居氣概。

3、傳統(tǒng)戶型四大分區(qū)是指：動靜、公私、潔污、干濕分區(qū)，隨著現(xiàn)代住宅的發(fā)展，三房以上包括三房開始考慮到主次分區(qū)，房間以客廳為中心，臥室分布在左右兩側(cè)，一側(cè)是父母房和兒童房，另一側(cè)是書房和書房，這樣的布局使中年夫婦的生活隱私得以保護；入戶花園的出現(xiàn)其實是內(nèi)外分區(qū)的體現(xiàn)；洗衛(wèi)分區(qū)是適應(yīng)大家庭的使用需要產(chǎn)生的，在衛(wèi)生間門口單獨設(shè)置一個洗臉池，與廁所的功能完全分開。

4、具體個案正式公開后，一個好的報紙廣告必不可少的要素為：LOGO、案名、工地地址、地圖、主要口號、具體賣點、銷售信息、免責聲明、銷售 許可證號、銷售電話、開發(fā)商名稱、相關(guān)合作單位名稱、樓盤效果圖等。從廣告?zhèn)鞑ソ嵌葋碚f，在創(chuàng)意時需要重點考慮4W1H，即WHO、WHAT、HOW、WHEN、WHERE。具體來講需要解決目標客戶、訴求主題、訴求方式、訴求時機以及媒體通路等問題。

5、房地產(chǎn)項目的主題概念是一個統(tǒng)領(lǐng)全局的制高點和中心。它把構(gòu)成社區(qū)的 種種要素，如區(qū)位、環(huán)境、建筑、配套、管理和服務(wù)、社區(qū)文化統(tǒng)領(lǐng)于它的旗下，構(gòu)成一個完整的系統(tǒng)，后期項目的營銷推廣、物業(yè)管理、社區(qū)文化建設(shè)等等行為均必須圍繞這一中心進行。從業(yè)主的角度，主題概念是一種： 生活主張，（或生活方式），從設(shè)計的角度，主題概念是一種設(shè)計理念，從傳播的角度，主題概念是廣告總精神，從銷售的角度，主題概念是一種營銷理念，從管理和服務(wù)的角度，主題概念是一種服務(wù)理念，從社區(qū)文化的角度，主題概念是一種社區(qū)精神。

6、SWOT分析是用市場機遇（OPPURTUNITY）和威脅挑戰(zhàn)（THREAT）評價現(xiàn)在和未來的市場環(huán)境，探索項目開發(fā)的可行性與市場前景展望。

用優(yōu)勢（STRENGTH）和劣勢（WEAKNESS）評價項目現(xiàn)狀，揚長避短，規(guī)避市場風險，進而選擇和確定開發(fā)的總體目標和長遠目標，制定和選擇實現(xiàn)目標的行動方案。

7、市場細分就是根據(jù)消費者明顯不同的需求特證將整體市場劃分成若干個消費者群的過程，每一個消費者群都是一個具有相同需求和欲望的細分子市場。

8、房地產(chǎn)銷售階段按照每一批房源的推案節(jié)奏一般分為籌劃蓄水期（導(dǎo)入期）、預(yù)約認籌期 公開熱銷期、持銷期等四個時段。

9、房地產(chǎn)品牌從大的屬性來分主要為開發(fā)商品牌與項目品牌。項目品牌的組成要素一般為（請至少填寫五個）名稱、VI識別視覺特征、品牌個性、品牌認同、品牌聯(lián)想、品牌信任、品牌核心價值、品牌資產(chǎn)等

10、房地產(chǎn)項目在正式公開發(fā)售后價格一般采用低開高走的策略，根據(jù)項目的銷售狀況、市場競爭、累積客戶多少進行調(diào)整，通常有“小步快跑”與“小步慢跑”價格策略。小步快跑上調(diào)提價是指如果在正式開盤前預(yù)約客戶的量超過首批推案量3倍以上，在熱銷階段可以每半個月提一次價格，幅度在1%—5%之間；小步慢跑提價法需要看首推房源預(yù)約客戶反饋情況。一般來說，如果客戶對價格反饋不看好，在熱銷階段價格最好每一個月或每兩個月提價一次，提價次數(shù)不宜過分頻繁。

二、選擇題（多項選擇）

1、一個好的房地產(chǎn)項目案名，應(yīng)該具備以下哪些要素？

（A）對產(chǎn)品定位的暗示（B）、社區(qū)規(guī)模的傳達（C）對物業(yè)功能屬性的傳達（D）對目標客戶價值觀的迎合（E）要通俗上口，音節(jié)搭配和諧（F）需要體現(xiàn)高檔 答案：A、B、C、D、E

2、在進行產(chǎn)產(chǎn)品概念性設(shè)計時,我們經(jīng)常會討論到空間概念.一般說來，房地產(chǎn)住宅小區(qū)的四大空間是指：

（A）公共空間（B）平面空間(C)半公共空間(D)錯層空間(E)私密空間(F)景觀空間(G)半私密空間 答案: A、C、E、G

3、在競爭激烈的市場環(huán)境或疲軟的市場行情下,我們通常談到需要激發(fā)剛性需求.以下哪些屬于房地產(chǎn)剛性需求范疇?(A)婚房需求(B)拆遷需求(C)饋贈需求(D)投資性需求(E)改善型需求 答案: A E

4、在房地產(chǎn)廣告平面設(shè)計中,為了體現(xiàn)個案高品質(zhì)市場定位,需要重點考慮顏色組合,以下那些組合能體現(xiàn)項目的檔次與高品質(zhì)?(A)金黃+紫色(B)酒紅+淡黃(C)大紅+黑色(D)草綠+白色（E）橄欖綠+米黃(F)橙紅+藍紫 答案: A B E

5、長三角某城市具體個案定位于高檔住宅,容積率為0.8,位于郊區(qū),臨近天然湖泊,空氣環(huán)境良好,你認為適宜的主力戶型規(guī)劃面積應(yīng)為:(A)90平米以下(B)90-110平米(C)110-130平米(D)130-140平米（E）140-150平米(F)180-250平米左右(G)350平米以上 答案: F, 適宜做聯(lián)排別墅或疊加別墅

6、挖掘物業(yè)價值最大化是營銷策劃的重要命題.通常我們所說的物業(yè)價值主要包括以下哪些部分:(A)區(qū)位價值(B)社區(qū)價值(C)客戶價值(D)產(chǎn)品價值(E)城市價值(F)服務(wù)價值 答案: A、B、D、F

7、房地產(chǎn)廣告企劃媒體主要分為大眾媒體與小眾媒體，以下哪些媒體通路屬于小眾媒體？（A）戶外（B）電視（C）DM（D）休閑場所POP（E）網(wǎng)絡(luò) 答案： C、D

8、項目正式公開發(fā)售后，以下哪些是正確的企劃方向？

（A）揭秘熱銷（B）答謝廣告（C）致歉廣告（D）成交客戶現(xiàn)身說法

（E）加大電視廣告力度（F）減少報廣的投放力度（G）對成交客戶進行分析，調(diào)整媒體通路

答案：A、B、C、D、G

9、新城市主義理念一直被很多郊區(qū)大盤開發(fā)借鑒并應(yīng)用，以下哪些屬于新城市主義概念范疇？

（A）倡導(dǎo)步行（B）城市復(fù)興（C）TOD交通主導(dǎo)開發(fā)（E）不破壞原有生態(tài)系統(tǒng)（F）解決城市就業(yè)

答案：A、C、E、F

10、對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，以下哪些觀點是正確的？

（A）、商業(yè)地產(chǎn)販賣的是新生活理念（B）商業(yè)物業(yè)在規(guī)劃設(shè)計時需要先考慮經(jīng)營需要（C）商業(yè)物業(yè)的價格定位主要看市場需求與供應(yīng)，與租金無關(guān)（D）把中庭做大有利于提升商業(yè)氛圍 答案：B

三、改錯題(若認為正確,無需改正)

1、房地產(chǎn)項目營銷推廣在公開前期,應(yīng)重點進行品牌宣傳、產(chǎn)品核心概念的導(dǎo)入,預(yù)約客戶需要達到首批公開房源的數(shù)量方可正式開盤;在銷售進入持銷期階段,應(yīng)重點通過DM、短信、團購、SP等手段開發(fā)新客戶,為下一批所推房源累積有效客戶.改正: 預(yù)約客戶需要達到首批公開房源的數(shù)量的2-3倍以上方可正式開盤.2、若某具體個案客戶預(yù)約情況不甚理想,可以先開盤,通過開盤SP制造人氣,以推動項目發(fā)售.改正:若客戶預(yù)約情況不甚理想,可以通過以下措施進行修正:(1)通過前階段的客戶分析報表,調(diào)整媒體通路,把有限的廣告預(yù)算發(fā)布到更有效的媒體通路上,以提高客戶預(yù)約成功率;(2)先不盲目開盤,否則開盤后人氣冷清,口碑效應(yīng)差;(3)客戶預(yù)約不足,主要是客戶量的不足,其次對價格的抗性,因此價格信息不宜過早公開,銷售與企劃的首要目標是開發(fā)新客戶,通過行業(yè)協(xié)會、團體機關(guān)、客戶會、DM以及其它手段挖掘新客戶,并通過DM等方式累積有效客戶;在預(yù)約前首先要在銷售案場制造人氣假象,并盡可能安排假客戶.(4)在預(yù)約前可以開展具體的SP如產(chǎn)品推介酒會,客戶咨詢聯(lián)誼活動以增強現(xiàn)場來人量;(5)檢討戶外引導(dǎo)動線是否充分實施;(6)檢討平面報廣是否針迎合意向客戶的審美品位與價值觀;(7)檢討客戶預(yù)約時機是否不當,如周邊競爭項目有同質(zhì)化的新房源推出等.(8)檢討工地現(xiàn)場包裝是否生動化,是否能沖擊眼球,是否能體現(xiàn)項目定位,是否能讓客戶體驗與感知項目品質(zhì);(9)檢討業(yè)務(wù)員接待技巧是否到位,檢討此批次房源客戶是否有抗性,如高壓線等

說明:此題也可作為問答題備用,具體問題是:若某項目在公開發(fā)售前預(yù)約情況不理想,該如何應(yīng)對?

3、住宅小區(qū)的會所大多經(jīng)營不善，因此要進可能地不做或少做會所。即使必須要做，也要盡量沿街設(shè)置,一定要進行差異性功能定位，即與社區(qū)周邊的設(shè)施要有差異性，不要重復(fù)雷同。利用配套的會所、超市或營業(yè)網(wǎng)點作為售樓處，既顯得氣派有實力，又避免了因臨時搭建再拆除的浪費。正確,無需修改.4、房地產(chǎn)住宅項目在戶型設(shè)計時一定要控制總價與面積,一般說來,小三房比較容易去化,故需要增加小三房的比例.改正:戶型設(shè)計時一定要遵循項目市場定位與客戶定位,并不是說一定要盲目控制面積.若項目定位于高端客戶,可適當增加大三房的比例,若項目定位于普通年輕客群或工薪階層,則應(yīng)增加小三房比例.5、中高端項目電視廣告放在21：00-22：00比19：00-20；00效果更好，因為這一時間段可能正是客戶剛剛回家打開電視的時間。

正確，無需修改

6、戶外廣告?zhèn)鞑ブ芷陂L，到達率高，沖擊力強，頻次高，能見度高，位置可選擇性強，并能根據(jù)銷售需要即時調(diào)整信息發(fā)布，尤其對經(jīng)常戶外活動的中高端客群傳播達到率高，是一般房地產(chǎn)項目的首選媒體；電視聽覺、視覺和立體動感的全方位滲透，廣告的沖擊力理解度強闖性的廣告?zhèn)鬟_，高普及率，能快速建立到達率，能提供品牌的形象訴求，對項目客戶成交作用比較大，是房地產(chǎn)廣告的重要媒體。報紙廣告時效性強，信息量大，傳播性強，主動性、有選擇性閱讀，無閱讀時間限制，一般說來報紙廣告能迅速傳播銷售信息，促銷廣告應(yīng)重點在報紙發(fā)布。

改正：一般說來，在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，報紙、戶外、電視依次是房地產(chǎn)的首選三大媒體。報紙的時效性強，對成交促進作用最大，是所有房地產(chǎn)項目的首選媒體；戶外廣告對項目發(fā)售前品牌宣傳與概念導(dǎo)入效果明顯，但促進成交一般不及報廣；電視廣告對項目品牌形象宣傳效果比較好，但對成交促進效果不是太明顯。

值得注意的是，在經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)或城市規(guī)模偏小的縣級市，戶外一般是房地產(chǎn)廣告的首選媒體。

四、問答題

1、談?wù)劮康禺a(chǎn)項目銷售接待中心功能區(qū)域如何劃分.并結(jié)合你具體工作實踐,談?wù)勪N售接待中心裝飾細節(jié)的注意點.答案：

（一）接待中心入口外部

1、景觀綠化區(qū)，景觀布局與道路走向相結(jié)合，對于外部要有一定的視覺牽引作用，同時景觀布局不能影響外部的視線。（從外部要看到售樓處入口及銷售大廳）；車行和人行通道要分開，同時考慮泊車以后進入售樓處的人行通道。

2、停車區(qū)域，考慮回車場，保證客戶進入和離開的通道預(yù)留停車場指示標識的位置

3、預(yù)留精神堡壘、引導(dǎo)旗、戶外POP位置，位于售樓處通道入口最靠近城市主干道的區(qū)域設(shè)置精神堡壘；沿城市主干道及售樓處通道預(yù)留引導(dǎo)旗位置；外POP的高度及位置對于外部人流要有明顯的視覺牽引作用。

（二）接待中心內(nèi)部

1、模型區(qū)—含預(yù)留裱板、透視圖安裝或放置的區(qū)域

2、洽談區(qū)

3、銷控區(qū)

4、專案及專案助理辦公室

5、會議室

6、財務(wù)室

7、其他需要的辦公空間

8、儲藏間

9、洗手間

（三）接待中心外側(cè)參觀通道

1、景觀示范區(qū)

2、室外休息區(qū)，結(jié)合景觀示范區(qū)布置，保證8－10組室外休閑桌椅（帶有遮陽傘），同時留出一定面積場地（可搭建小型舞臺）方便舉行sp活動

3、室外燒烤區(qū)或休閑活動區(qū) 銷售接待中心裝修的細節(jié)：

（一）柜臺和桌椅高度和寬度

1、柜臺桌面離地面80－85cm，下設(shè)10－15cm抽屜，柜臺下應(yīng)設(shè)電源，臺面設(shè)置電話出線口，避免明線纏繞，后排柜臺臺面要設(shè)電源放麥克風和電腦，同時考慮麥克風和電腦走線

2、銷控區(qū)地面要比洽談區(qū)地面高10－12cm（后排柜臺比前排柜臺高出一個臺階）

3、柜臺桌面前面應(yīng)有10－12cm高檔板

4、柜臺桌面寬60cm左右

5、后排柜臺考慮設(shè)文件柜方便專案助理使用

（二）戶外據(jù)點的燈光

1、要考慮白天的和晚上的效果

2、看板上下都可以打燈，但注意等的光源可達距離

3、可做霓虹也可做跑燈

（三）接待中心內(nèi)電器

1、接待中心的電力要與其面積相匹配，一般要求為70－80瓦/m2

2、一般每0.6m要放總光源，分區(qū)設(shè)置開關(guān)以求省電

3、照明要充分

4、燈光顏色要根據(jù)個案特點來定

5、電器開關(guān)要集中

6、電話要設(shè)定群響

7、各辦公室內(nèi)也需要設(shè)置分機，在專案和專案助理辦公室內(nèi)設(shè)置單線的傳真機

8、現(xiàn)場音響的喇叭可以預(yù)埋在銷售大廳（模型區(qū)、洽談區(qū)、銷控區(qū)）的頂部

9、音響控制一般設(shè)置在柜臺區(qū)

10、音響控制要考慮后排柜臺和洽談區(qū)各設(shè)一部麥克風

（四）其它

1、盡量避免室內(nèi)有柱，若實際存在，要考慮平面區(qū)域劃分，動線視線不受其阻隔

2、盡可能做到與室外主干道有最大的櫥窗面，用大片玻璃表現(xiàn)

3、辦公室盡量留明窗通風

說明：此問題答案并沒有絕對的標準尺度，關(guān)鍵是考察筆試者實際的操作經(jīng)驗。

2、商業(yè)地產(chǎn)項目定位需要考慮哪些條件？具體定位主要包括哪些內(nèi)容？ 答：考慮條件——位置（商圈）、規(guī)模、交通、配套、環(huán)境、人流、物流、車流； 七大定位——目標市場（目標區(qū)域、目標客戶）、功能定位（休閑、餐飲、娛樂、修理、服務(wù)、批發(fā)零售、商務(wù)中心等）、特色定位（大眾化、特色化；對于這種劃分要根據(jù)市場而定，不能一味追求特色）、經(jīng)營方式定位（自營：購銷；合營：保底抽薪、純分成；收租：抽取租金）、業(yè)態(tài)定位（綜合類百貨、主題商場、超市、百貨與超市的結(jié)合體、連鎖醫(yī)藥服裝超市便利店、個體經(jīng)營等）、規(guī)模定位（尤其是步行商業(yè)的規(guī)模）、形象定位（外部包裝：立面、風格、建材、色彩、形狀等；內(nèi)部包裝：POP、導(dǎo)示系統(tǒng)、櫥窗、人員服務(wù)、店內(nèi)布局、入貨、商品搭配等）；

說明：同理，此問題也無絕對的標準答案。主要是考察其對商業(yè)地產(chǎn)的理解。

3、樓書材質(zhì)與印刷工藝怎樣才能提升項目品質(zhì)？

答：樓書在具體用紙方面一般考慮銅板紙，但為了體現(xiàn)項目品位與檔次，在用紙方面可以考慮亞粉紙與藝術(shù)特種紙張，富有質(zhì)感覺與藝術(shù)性。

亞粉紙為亞光銅板紙，印刷效果柔和高雅；藝術(shù)紙具有特殊肌理效果或特異紙質(zhì)特色。樓書和單頁中DM用藝術(shù)紙個性表現(xiàn)力強，有高貴感

樓書和銷海用紙須考慮紙張的厚薄。一般來說，印刷海報與樓書用紙不應(yīng)低于200克。為了提高品質(zhì)，在具體印刷工藝上可以采用以下手法：

1、電化鋁燙印，既“燙金”。其實電化鋁除金色外，還有銀色、紅色、藍色等。樓書和單頁中樓盤名稱、標志等用電化鋁燙印，可熠熠生輝，提升檔次。

2、壓凹凸圖文。在印好圖文的紙平面上，為了使其中主要圖文輪廓更為明顯突出，有一定的立體感，壓印一定高度的凹凸層次。壓凹凸圖文用于樓書的封面，加強顯示建筑圖形或樓盤名稱、標志的輪廓。

3、復(fù)膜，又稱“貼塑”。其方法是在印好的印件上通過貼塑機的熱壓裝置，將塑料薄膜貼到印件上，起到增加牢度和防潮作用。薄膜有光膜和亞膜之分。

4、樓盤效果圖對于后期廣告宣傳、品質(zhì)塑造、業(yè)務(wù)員接待有很大的幫助。對于一高檔小區(qū)，毗鄰景觀河，配套有會所、商業(yè)街，產(chǎn)品形式以高層為主，請問在案前需要設(shè)計部門提供哪些方面的效果圖？

答：需要以下效果圖

1、項目整體鳥瞰圖

2、項目園林效果圖

3、項目組團園林效果圖

4、項目園林端景效果圖

5、項目建筑園林關(guān)系圖

6、項目沿街商業(yè)配套建筑效果圖（日景和夜景）

7、項目會所建筑效果圖（日景和夜景）

8、項目會所內(nèi)部裝修效果圖

9、項目樓宇大堂裝修效果圖

10、項目電梯廳裝修效果圖

11、項目主入口效果圖（日景和夜景）

12、項目中央景觀效果圖

13、項目休閑購物街效果圖（日景和夜景）

14、項目濱河景觀及休閑街效果圖（日景和夜景）

說明：項目效果圖對企劃至關(guān)重要，故通過此項命題考察應(yīng)聘者的實際操作能力與經(jīng)驗。

五、計算題

某項目4月份媒體投放與投放分析報表如下，若5月份銷售目標是成交50套，預(yù)算費用為55萬，請請談?wù)?月份廣告費用如何進行合理預(yù)算？

媒體 報紙 電視 戶外

已來人或已購客戶轉(zhuǎn)介紹 工地現(xiàn)場

來人 100 25 70 20

來電 150 20 80 28

成交 25 4 15 10

4月份廣告實際發(fā)生費用

30萬 10萬 25萬

說明：本題無絕對標準答案，僅是考察應(yīng)聘者是否能靈活掌握媒體費用預(yù)算的實際工作技能。答：

1、從上表可以看出，報紙廣告是本案來人、來電、成交的首選媒體，且成交客戶接近一半，30/25=1.2,也就是說每成交客戶一人，單位成本為1.2萬元，報紙廣告來人/成交=4，其他媒體來人/來電比例皆大于4，說明報紙廣告來人成交比例比較高.2 從上表可以看出，報紙廣告的效果最好，戶外其次。故報紙廣告所占比例應(yīng)在一半25萬以左右上，戶外廣告其次，預(yù)算15萬左右

3、廣告費用預(yù)算的原則是在實際推廣過程中，既節(jié)省開支，又能取得實效。如何降低廣告成本，通過上表我們發(fā)現(xiàn)，已來人或已購客戶介紹成功率很高，說明樓盤的口碑傳播效果好，故我們需要加大對老客戶的回訪與推介力度。建議召開以已來人或已購客戶的SP活動，如聯(lián)誼酒會，客戶答謝晚會等，促進老客戶的好感度，并加大轉(zhuǎn)介紹獎勵的力度。這部分費用上月沒有投入，5月份需要加強SP，故可以追加SP費用，考慮到活動的效果與影響，SP預(yù)算不低于10萬；、從上表可以看出電視廣告對成交影響甚微，故5月份需要減少電視廣告的投入，僅考慮在電視上維持一定的暴光度，可以減少一半以上，即3-5萬元左右；

5、從上表可以看出，工地現(xiàn)場對來人客戶的效果不錯。可以在工地樓體懸掛招示布幅，發(fā)布銷售信息、工程信息或樓盤動態(tài)新聞熱點題材，以吸引客戶眼球，促進來人。此部分費用成本不高，估計在1-2萬左右。

第二篇：房地產(chǎn)策劃 答案

房地產(chǎn)策劃：是房地產(chǎn)策劃師根據(jù)房地產(chǎn)項目的具體開發(fā)經(jīng)營目標，在充分的市場調(diào)研和科學的市場定位的基礎(chǔ)上，以獨立的主題概念為中心，綜合運用各種策劃手段，按照一定的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)項目進行創(chuàng)造性的規(guī)劃，制定具體可實施的計劃方案，并可根據(jù)策劃目標和市場環(huán)境的改變對方案進行調(diào)整，最后以具有可操作性的房地產(chǎn)策劃文本作為結(jié)果的活動。4R營銷策略：是指關(guān)系(Relationship)、節(jié)省(Rretrenchment)、關(guān)聯(lián)(Relevancy)和回報(Reward)四種營銷策率的組合。4C營銷策略：是指消費者的需求與欲望、不是價格而是消費者愿意付出的代價、不是渠道而是給消費者的便捷、不是促銷而是同消費者的溝通4種營銷策略的組合，是出現(xiàn)最早的營銷策略的組合，4C營銷策略組合是一種以客戶需求為核心的營銷策略組合，強調(diào)多樣性的產(chǎn)品與不同消費需求之間的互動。房地產(chǎn)策劃報告:是策劃機構(gòu)向策劃委托人提交的反映策劃創(chuàng)意與計劃方案等思維創(chuàng)造活動的文本文件，是房地產(chǎn)策劃活動的完整、系統(tǒng)總結(jié)，是策劃委托人進行項目投資決策、規(guī)劃設(shè)計。營銷推廣等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的依據(jù)，也是策劃機構(gòu)策劃水平的體現(xiàn)。房地產(chǎn)策劃報告又稱房地產(chǎn)策劃書、策劃方案、策劃文案、策劃提案等。內(nèi)部認購：房地產(chǎn)內(nèi)部認購是開發(fā)商的一種銷售策略所謂內(nèi)部認購,首先是開發(fā)商制造市場房源短缺的信息,屬于售樓陷阱之一.它對消費者傳遞供房不多內(nèi)部先購的虛假信息,乘機在價性比方面謀圖獲得更多的利益.其次是有一些關(guān)系戶購房,開發(fā)商以較便宜的價格借內(nèi)部認購還人情債,也有個別認購人員得到優(yōu)惠,確實起到宣傳和推廣的作用.再次是開發(fā)商確實還沒有拿到銷售許可證,又遇到資金周轉(zhuǎn)的實際困難.房地產(chǎn)“五證”“兩書”：“五證”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》及《商品房銷售（預(yù)售）許可證》；“兩書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》二次啟動：最高最佳使用：指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。房地產(chǎn)市場細分：是指在房地產(chǎn)市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，根據(jù)消費者個人基本情況、消費需要、欲望、購買動機和購買行為等細分依據(jù)，將房地產(chǎn)整體市場細分為若干個具有相似需求的目標客

戶群體的過程，其實質(zhì)是將異質(zhì)市場劃分為同質(zhì)市場的過程。容積率：也稱建

筑面積毛密度，是指項目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項目總用地面積的比值。代理商：是指受開發(fā)商或經(jīng)銷商委托從事房地產(chǎn)銷售或經(jīng)營業(yè)務(wù)但不擁有房地產(chǎn)所有權(quán)的中間商，目的是向交易雙方收取一定數(shù)量或比例的傭金，采用代理商模式的銷售稱為代理營銷即代銷。經(jīng)銷商：是指購買了所要銷售的房地產(chǎn)所有權(quán)的中間商，其目的是獲取經(jīng)營或投資受益，但是需要經(jīng)銷商具有較強的經(jīng)濟實力，當市場行情不好時，經(jīng)銷商的風險較大，反之市場行情很好時，則開發(fā)商面臨失去價格上漲帶來的超額利潤的風險，采用經(jīng)銷商模式的銷售稱為包銷。

1、用地紅線、建筑紅線與道路紅線是什么關(guān)系？

用地紅線：是指城市規(guī)劃主管部門批準的建設(shè)用地范圍的界線

建筑紅線：也稱“建筑控制線”，是指城市規(guī)劃管理中控制城市道路兩側(cè)沿街建筑或構(gòu)筑物如外墻、臺階等靠臨街面的界線。任何臨街建筑物或構(gòu)筑物不得超過建筑紅線。道路紅線：是指城市道路（含居住區(qū)級道路）用地的規(guī)劃控制線。

2、住宅戶型策劃的原則有哪些？功能分區(qū)原則；流線設(shè)計原則；地域性原則；均好性原則；靈活性原則；經(jīng)濟性原則；風俗性原則

3、房地產(chǎn)策劃的模式有哪幾種？每種模式的代表人物是誰？

戰(zhàn)略策劃模式 王志綱；產(chǎn)品策劃模式 周勇、童淵、茅巍品牌策劃模式 曾憲斌

4、戶型策劃主要策劃哪些內(nèi)容？

確定戶型類型；確定戶型大小；確定戶型組合；確定戶型布局

5、房地產(chǎn)投資環(huán)境包括哪兩類？分別具體包括哪些內(nèi)容？

硬投資環(huán)境：投資區(qū)域的物質(zhì)條件，如自然地理環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境、社會服務(wù)環(huán)境；軟投資環(huán)境：政治、經(jīng)濟、法律、文化

6、住宅建筑單體和建筑群體平面布局分別有哪些形式？

住宅建筑單體布局：塔式住宅、單元式住宅、通廊式住宅

建筑群體布局：行列式、圍合式、組團式、點群式、開放式、混合式

7、容積率高低如何分析？

總建筑面積越大，項目總用地面積越小，容積率越大，反之則越小。

8、要想實現(xiàn)“綠化率≥30%”的目標，景觀設(shè)計應(yīng)遵循哪些原則？

社會原則；經(jīng)濟性原則；生態(tài)性原則；地域性原則；歷史性原則；協(xié)調(diào)性原則；

9、戶型有哪幾種經(jīng)濟分類？平面戶型；立體戶型；獨立戶型；雙拼戶型；錯層戶型；雙錯層戶型；三錯層戶型；躍層或復(fù)式戶型

10、房地產(chǎn)項目命名的方式有哪兩種？通用命名（簡稱通名）和自由命名

11、一個品牌房地產(chǎn)項目主題策劃的基本要求？

能統(tǒng)帥項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)；能突出項目競爭的優(yōu)勢；能展示項目的獨特個性；能滿足住戶的精神需求；能塑造項目的品牌形象；能提升項目的市場價值

12、投資區(qū)位的選擇要求和方法？要求:方法：冷熱因素對比法；等級尺度法；道士分析法；多因素和關(guān)鍵因素分析法；綜合分析法

13、房地產(chǎn)有哪幾種定價目標？

利潤導(dǎo)向目標；市場占有率導(dǎo)向目標；競爭導(dǎo)向目標；生存導(dǎo)向目標

14、房地產(chǎn)公司開展公關(guān)活動有哪幾種形式？

公關(guān)促銷活動可以開發(fā)商單獨組織，也可以與政府或媒體等聯(lián)手組織，但不管以何種形式，開發(fā)商都不必陷入太深的事務(wù)性工作

15、簡述售樓處位置選擇的基本原則？項目施工現(xiàn)場；樓盤會所內(nèi)；建造獨立的售樓中心，要求交通便捷、停車方便；位置比較偏僻的項目，可以在市中心的繁華地段或者交通便捷、人流較大的地段設(shè)置展示中心；客戶比較特殊的項目，可以在目標客戶相對集中地方設(shè)置展示中心。

三、簡述題

1、太原的六城區(qū)樓盤這說明什么道理？車身廣告:規(guī)模大、展示時間長，容易引起注意；廣告費用較低。當?shù)氐挠芯€電視臺:覆蓋面廣，信息傳播不受時空限制；手段靈活，吸引力和視覺沖擊力強 可在不同時期和時間段播出； 報紙:發(fā)行量大，覆蓋面廣，讀者相對固定；報紙與房地產(chǎn)都具有地域性強的特點； 信息傳播速度快，實效性強，廣告效果迅速； 信息量大，符合房地產(chǎn)產(chǎn)品的信息傳遞特點；方便客戶上班時間咨詢，信息便于保存。

2、廣州某大型住宅區(qū)問題：以上三個小案例分別說明了什么道理？

答案:案例一說明了在單項策劃階段,以高價開盤的策略形成先聲奪人的氣勢,給人以樓盤高品質(zhì)的展示,從而獲得銷售上的成功;案例二說明了房地產(chǎn)策劃中創(chuàng)新的重要性，同時也表明在復(fù)合策劃階段中，房地產(chǎn)策劃除了在房地產(chǎn)領(lǐng)域運用各種技術(shù)手段之外，還可以利用房地產(chǎn)領(lǐng)域外的其他手段，房地產(chǎn)與體育文化產(chǎn)業(yè)的嫁接；案例三也說明了在策劃中運用“復(fù)合策劃”的效益。通過與地產(chǎn)附近的教育資源的結(jié)合，滿足了一部分購房者對教育的訴求。（p69）

3、杭州中山花園項目本案例說明什么道理？答案：戶型小，不是南北通透，不適合杭州環(huán)境，區(qū)域環(huán)境與香港不一樣，不合適照抄。

4、2003年夏天，“非典” 肆虐，香港是重災(zāi)區(qū)之一答案：設(shè)計迎合了當時市場對“健康住宅”的需要。說明房地產(chǎn)策劃具有市場性。體現(xiàn)在：房地產(chǎn)策劃自始至終要以市場為導(dǎo)向，以市場需求為依據(jù)②隨市場的變化而變化，房地產(chǎn)市場情況變了策劃的思路和定位市場情況變了策劃的思路和定位也隨之改變。

5、北京蘋果社區(qū)是一個集居住本案例說明什么道理？房地產(chǎn)主題策劃能夠賦予項目鮮明的特色與個性，加深市場對房地產(chǎn)項目的印象滿足消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品個性化的追求。主題策劃所體現(xiàn)出來的項目個性，無論在內(nèi)容、氣質(zhì)，還是形式、手段上均應(yīng)獨具一格，使得別人難以模仿與抄襲。

6、順德碧桂園的“起死回生”這說明一個什么道理？多個主題齊頭并進，互相補充，互相映襯共同從不同的角度、方面來互相補充、互相映襯，達到“雙贏”或“多贏”的目的。這些先富起來的鄉(xiāng)鎮(zhèn)老板們考慮最多的就是這三個方面：在外賺錢經(jīng)常不在家需要完善的物業(yè)服務(wù)；小孩要繼承父輩的產(chǎn)業(yè)需要高水平的教育；錢多了要有象樣體面的地方來消費。這三個需求剛好與三大主題相一致。順德“碧桂園”的“起死回生”就不言而喻了。

7、回龍觀地處京昌高速公路邊，本案例說明什么道理？名牌的背后是文化?；佚堄^小區(qū)利用教育地產(chǎn)的概念，以房地產(chǎn)為主業(yè)，教育為附屬產(chǎn)業(yè)，開放出屬于自己社區(qū)的教育資源呢，提高了地產(chǎn)品質(zhì)，增加了附加值。

8、一直分散經(jīng)營、各自為政的上海房地產(chǎn)代理界最近出現(xiàn)了合作經(jīng)營的這是

哪種銷售渠道？談一談你對代理公司強強合作的看法。這樣的銷售方式是擴大銷售網(wǎng)絡(luò)，上面也提到在上海房地產(chǎn)界的中介代理公司一直處于各自為政的混亂局面，1500多家的公司將市場分割得很小，行業(yè)競爭日趨激烈也造成了代理物業(yè)與客戶接觸面狹窄的矛盾。當強強合作后，銷售網(wǎng)絡(luò)無形中被拉大，從企業(yè)本身來說形成了一個統(tǒng)一規(guī)范的服務(wù)模式，對客戶來說是一種規(guī)范，嚴謹?shù)姆?wù)模式。在市場競爭和市場份額上的有好處，在現(xiàn)在金融危機的高峰期，每一個企業(yè)都在想辦法度過這個難關(guān)，俗話說眾人石材火焰高

四、論述題1、1994年初北京萬科城市花園一期推出時這個案例反映了什么道理？你認為建筑風格策劃有哪些作用？答案：反映了建筑風格對住宅的銷售及其價格帶來巨大的影響。策劃人員必須重視房地產(chǎn)項目的策劃設(shè)計。房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計是決定項目成功的關(guān)鍵一步。表面上看，房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計是一個技術(shù)問題，完全是建筑設(shè)計師的事情。其實不然，房地產(chǎn)產(chǎn)品首先需要滿足消費者居家生活的基本需要，只有滿足了消費者需求的技術(shù)才有意義。因此，房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計首先要解決市場問題，其次才是技術(shù)問題。

2、某開發(fā)商在太原南內(nèi)環(huán)電腦城附近拿下一塊土地。如果他計劃主要針對南內(nèi)環(huán)電腦城IT行業(yè)的人士開發(fā)住宅。請問，開發(fā)商應(yīng)該如何確定戶型大小呢？ 答案：p209首先根據(jù)人體工程學和家居的規(guī)律來確定；其次結(jié)合項目的土地價值來判斷；根據(jù)面積來分：實用型 舒適型 豪華型；按照戶型大小通?？蓪粜头譃閷嵱眯汀⑹孢m型和豪華型等類型。但戶型大小并不是絕對的，不同時期、不同地區(qū)具有不同的“大”、“小”標準。

3、萬科地產(chǎn)王石曾說過一句話：“一個人為了喝牛奶答案：房地產(chǎn)營銷渠道是指將產(chǎn)品由制造者手中轉(zhuǎn)移到消費者手中所經(jīng)過的各個中間商連接起來形成的通道。本列說明在房地產(chǎn)銷售方面，開發(fā)商不必直接進行銷售，可以找專業(yè)的營銷代理機構(gòu)，以減輕成本，增加利潤。中間商包括批發(fā)商、零售商、代理商和經(jīng)紀人等。

4、碧桂園在推盤時分別在香港翡翠臺問題：廣告節(jié)奏有哪些形式？本案例屬于哪種形式？集中型節(jié)奏；集中型節(jié)奏是指廣告主要集中于某一段時間發(fā)布，在短時間內(nèi)形成強大的廣告攻勢。連續(xù)型節(jié)奏； 連續(xù)性廣告節(jié)奏是指在一定的時期內(nèi)連續(xù)均勻安排廣告的發(fā)布，使項目廣告反復(fù)在目標市場上出現(xiàn)，以逐步加深消費者的印象。間歇型節(jié)奏； 間歇型廣告節(jié)奏是指間斷進行廣告發(fā)布的方式，跟連續(xù)型廣告節(jié)奏的區(qū)別在于廣告間隔的時間不是均勻分布的。脈動型節(jié)奏；脈動型是連續(xù)性和集中型的綜合，即在一段時間內(nèi)不斷保持廣告的發(fā)布，又在其中某些時機加大發(fā)布力度，形成廣告攻勢的形式。本例應(yīng)屬于間歇式 5、2004年，某市南城的嘉業(yè)物業(yè)原定位是住宅，是海歸派設(shè)計的問題： 上述物業(yè)滯銷原因何在？如果你接手了這個項目，談?wù)勀銓⒃鯓邮惯@個項目改“滯銷”為“暢銷”？答案：原因：地理位置不佳，處于路邊，小區(qū)居住環(huán)境不好，有噪音污染；銷售市場不佳，價格過高，配套設(shè)施不完善，外觀生活化差，緊鄰路邊對房屋銷售不利，戶型偏大，對于旁邊是拆遷戶的人群來說，銷售市場不好。措施：申請改變用途，由住宅改為商業(yè)用途；重新定價，適當減價；進行廣告策劃重新定位產(chǎn)品形象；促銷、內(nèi)部認購等促銷方法。

第三篇：房地產(chǎn)策劃試題

房地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格考試題

一、單選題

1、按照有關(guān)規(guī)范規(guī)定，用正投影方法，詳細準確地畫出的圖樣，稱為“房屋建筑圖”，又稱為（）A、進度圖 B、藍圖 C、施工圖 D、設(shè)計圖

2、建筑材料按化學組成分為無機材料、有機材料和（）A、天然材料 B、防水材料 C、人造材料 D、復(fù)合材料

3、材料在外力作用下抵抗破壞的能力稱為（）

A、孔隙率 B、密實度 C、硬度 D、強度

4、土地調(diào)查是為查清土地的數(shù)量、質(zhì)量、分布和（）而進行的調(diào)查。A、權(quán)屬狀況 B、位置 C、土地用途 D、共用情況

5、根據(jù)《中華人民共和國城市維護建設(shè)稅暫行條例》規(guī)定稅率分別為7%、5%和（）A、1% B、2% C、10% D、8%

6、城市規(guī)劃應(yīng)根據(jù)人居環(huán)境科學理論，實現(xiàn)自然、人文、社會、居住和（）共五個系統(tǒng)的有機統(tǒng)一。A、藝術(shù) B、生態(tài) C、科技 D、支撐

7、房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計包括項目的方案設(shè)計、（）及施工圖設(shè)計等。

A、初步設(shè)計 B、外立面設(shè)計 C、價格估算 D、微觀設(shè)計

8、房地產(chǎn)管理部門在接到開發(fā)企業(yè)申請后，經(jīng)審查合格的，應(yīng)在接到申請后10日內(nèi)核發(fā)（）A、《國有土地使用證》 B、《商品房預(yù)售許可證》 C、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 D、《建設(shè)工程施工許可證》

9、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化表外處理是指房地產(chǎn)公司將（）出售給SPV.A、自有資產(chǎn) B、資產(chǎn)收益 C、租賃合同 D、股票

10、ABS融資是指（）A、建設(shè)—運營—移交 B、互助基金 C、按揭貸款 D、資產(chǎn)支撐證券化

11、PM2系統(tǒng)以（）為控制核心。A、籌資成本 B、合同成本 C、收支項目 D、建安成本

12、調(diào)研計劃實施包括數(shù)據(jù)資料的收集、加工處理和（）三個步驟。A、分析 B、統(tǒng)計 C、歸納 D、建檔

13、可行性研究是項目立項、審批（）的依據(jù)。A、審核 B、投資 C、決策 1 D、開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議合同

14、已知售價增加15%，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加30%，則售價的敏感系數(shù)為（）A、0.5 B、2 C、3 D、4

15、風險分析又稱為（）A、期望值分析 B、概率分析 C、成本分析 D、動態(tài)分析

11、PM2系統(tǒng)以（）為控制核心。A、籌資成本 B、合同成本 C、收支項目 D、建安成本

12、調(diào)研計劃實施包括數(shù)據(jù)資料的收集、加工處理和（）三個步驟。A、分析 B、統(tǒng)計 C、歸納 D、建檔

13、可行性研究是項目立項、審批（）的依據(jù)。A、審核 B、投資 C、決策 D、開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議合同

14、已知售價增加15%，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加30%，則售價的敏感系數(shù)為（）A、0.5 B、2 C、3 D、4

15、風險分析又稱為（）

A、期望值分析 B、概率分析 C、成本分析 D、動態(tài)分析

16、策劃學的本質(zhì)涵義是，揭示個人、組織創(chuàng)造性地組合運用一切可以利用的（）三大基本要素，從而掌握行動的主導(dǎo)權(quán)，達支預(yù)期目標的規(guī)律的學問。A、信息、物流、技術(shù) B、信息、資源、時間 C、概念、資源、人力資源 D、管理學、經(jīng)濟學、廣告學

17、發(fā)展商策劃模式又稱為（）A、品牌策劃模式 B、全程策劃模式 C、產(chǎn)品策劃模式 D、“非策劃”模式

18、市場細分的客觀基礎(chǔ)是（）A、心理因素 B、區(qū)域因素 C、購買動機 D、消費者需求差異性

19、營銷策略分為整體市場策略、市場細分化策略和（）A、價格策略 B、差異性市場策略 C、市場密集型策略 D、無差別策略 20、房地產(chǎn)企業(yè)把人、財、物集中起來為少數(shù)有限的細分市場服務(wù)稱為（）A、整體市場策略 B、集中營銷策略 C、市場細分化策略 D、無差別策略

21、經(jīng)濟適用房營銷策略一般采用（）2

A、市場細分化策略 B、市場整體性策略 C、市場密集型策略 D、價格策略

22、在樓盤的強銷期和持續(xù)期，（）往往成為廣告的主要內(nèi)容。

A、規(guī)劃理念 B、地段特征 C、概念賣點 D、價格攻勢

23、房地產(chǎn)營銷第三階段又稱為（）A、產(chǎn)品營銷 B、滿足營銷 C、中級營銷 D、導(dǎo)向型營銷

24、TOWHOUSE又稱為（）A、別墅 B、商務(wù)公寓 C、聯(lián)排別墅 D、產(chǎn)權(quán)式酒店

25、成長型公司適宜選擇（）作為辦公場所 A、酒店式公寓 B、商務(wù)公寓

C、TOWNHOUSE D、普通住宅

26、物業(yè)管理已成為（）構(gòu)成的重要要素之一。A、物業(yè)品牌 B、產(chǎn)品品牌 C、物業(yè)價值 D、企業(yè)競爭

27、房地產(chǎn)營銷中的公關(guān)活動也稱為（）A、主題營銷 B、媒介營銷 C、價格策略 D、事件營銷

28、顧客在購買過程中能夠?qū)嶋H擁有的展示稱為（）A、實物展示 B、邊緣展示 C、核心展示 D、物業(yè)展示

29、頭腦風暴法屬于（）A、整合策劃 B、精神價值附加策劃 C、文化策劃 D、創(chuàng)意策劃

30、項目策劃的造勢原理是指利用一 定的（）進行造勢。

A、活動項目 B、價格策略 C、會展 D、概念炒作

31、所謂初次現(xiàn)象是指一種（）的思想方法 A、概念創(chuàng)意 B、信息整合 C、主題設(shè)定 D先入為主

32、產(chǎn)品營銷的先弱后強原則是指（）

A、先從低價盤做起，再做高價盤 B、先從低附加值產(chǎn)品做起，再做高附加值產(chǎn)品

C、先從弱少客群產(chǎn)品做起，再做強勢客群產(chǎn)品 D、先從低品牌產(chǎn)品做起，再做高品牌產(chǎn)品

33、在產(chǎn)品引導(dǎo)期和公開期，廣告主題多以產(chǎn)品的（）為主。A、物業(yè)管理 B、規(guī)劃優(yōu)勢和地段特征 C、價格攻勢 D、配套設(shè)施

34、廣告強銷期廣告預(yù)算約占總量的（）3

A、20% B、30% C、40% D、50%

35、營銷計劃包括（）和營銷計劃安排 A、營銷策略制定 B、營銷渠道選擇 C、營銷計劃制定 D、營銷人員培訓(xùn)

36、（）是市場營銷控制的中樞。A、營銷計劃 B、客戶管理 C、分銷渠道 D、信息溝通37、2004年4月27日，國務(wù)院通知，房地產(chǎn)開發(fā)項目（不含經(jīng)濟適用住房項目）資本金比例由20%提高到（）以上。A、30% B、35% C、40% D、45%

38、房地產(chǎn)策劃包括概念設(shè)計、項目策劃和（）A、價格策劃 B、物業(yè)策劃 C、營銷策劃 D、區(qū)域策劃

39、通常樣本的平均數(shù)的標準誤差越少，則樣本平均數(shù)與總體群平均數(shù)的差異就越（），樣本平均數(shù)的可靠性就越（）A、大、小 B、小、大 C、平均、大 D、不一定 40．（B）是當今世界發(fā)展的普遍趨勢和潮流，是目前公認的最顯著的社會經(jīng)濟現(xiàn)象。A、產(chǎn)業(yè)化 B、城市化 C、工業(yè)化 D、信息化 41．（）的房地產(chǎn)理念是人、城市空間、自然、健康的共有與融合的理念。

A、城市化 B、生態(tài)化 C、可持續(xù)發(fā)展 D、信息化 42． 城市運營的基本要求是：無論城市大小，都必須從（）上定位。A、規(guī)劃 B、價格 C、文化 D、戰(zhàn)略 43．詳細可行性研究是指在決策前對項目有關(guān)的工程、技術(shù)、（）環(huán)境、政策等方面的條件和情況做詳盡、系統(tǒng)、全面的調(diào)查、研究與分析。A、產(chǎn)業(yè) B、人文 C、經(jīng)濟 D、人口 44．消費者對于是否朝陽、面積指標等的疑慮屬于（）。A、質(zhì)量疑慮 B、價格疑慮 C、產(chǎn)品疑慮 D、承諾疑慮 45．產(chǎn)品定位受（）因素的影響。A、硬件、軟件B、經(jīng)濟、社會 C、人口、收入水平D、城市規(guī)劃、資金

46、房地產(chǎn)項目方案設(shè)計可以稱為（）。A、宏觀設(shè)計 B、微觀設(shè)計 C、中觀設(shè)計 D、總設(shè)計

47、股權(quán)融資的缺點是（）。

A、融資渠道狹窄 B、流動性高、風險大 C、缺 乏流動性、募集難度大 D、認購環(huán)節(jié)復(fù)雜 4

48．抵押貸款證券化屬于（）。

A、表外處理 B、表內(nèi)處理 C、ABS融資 D、信托收益憑證

49、以下哪種方法在時間上最為經(jīng)濟（）。A、人員調(diào)查法 B、通訊調(diào)查法 C、觀察法 D、電話調(diào)查法 50、盈虧平衡分析在財務(wù)管理中又稱（）分析。A、成本 B、量、本、利分析 C、效益 D、投資

51、大勢把握——理念創(chuàng)新——策略設(shè)計——資源整合——動態(tài)顧問這一策劃流程是（）A、全程策劃模式B、品牌策劃模式C、戰(zhàn)略策劃模式D、產(chǎn)品策劃模式

52、營銷組織必須考慮三大方面的問題（）A、組織構(gòu)架及激勵機制；上市時機及銷售節(jié)奏；銷售培訓(xùn)； B、組織構(gòu)架及激勵機制；約束機制；績效考核； C、銷售培訓(xùn)；企業(yè)文化；激勵機制； D、約束機制；人員培訓(xùn)；績效考核；

二、多選題：

1、一套完整的施工圖，根據(jù)其專業(yè)內(nèi)容或作用不同，一般包括：（）。

A、圖紙目錄 B、設(shè)計總說明 C、建筑施工圖 D、結(jié)構(gòu)施工圖 E、設(shè)備施工圖

2、建筑從采用的結(jié)構(gòu)墻體材料上分，主要有（）。

A、砌體結(jié)構(gòu) B、現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)C、輕鋼結(jié)構(gòu) D、框架結(jié)構(gòu) E、剪力墻結(jié)構(gòu)

3、建設(shè)強度指標包括：（）。A、套密度 B、綠地率 C、容積率 D、建筑密度 E、總建筑面積 F、分類建筑總面積

4、以下屬于一級地類的是（）。A、旅游業(yè) B、市政用地 C、住宅用地 D、農(nóng)業(yè)用地

5、土地價值發(fā)現(xiàn)宏觀分析包括該土地的（）。A、性質(zhì) B、權(quán)屬關(guān)系 C、測繪情況 D、土地契約限制 E、在城市整體綜合規(guī)劃中的用途與預(yù)計開發(fā)計劃是否相符

6、項目可行性研究包括（）。A、一般機會研究 B、特定機會研究 C、方案策劃 D、初步可行性研究 E、詳細可行性研究 F、市場調(diào)研

7、目標客戶消費心理有（）。A、認知心態(tài) B、疑慮心態(tài) C、利益心態(tài) D、期望心態(tài)

8、房地產(chǎn)工程管理主要有以下要素（）。A、成本 B、收益 C、質(zhì)量 D、進度 E、安全 F、技術(shù)支持 5

9、以下屬于傳統(tǒng)融資模式的是（）。A、開發(fā)貸款 B、按揭貸款 C、股權(quán)融資 D、專項貸款

10、spv是指（）。A、信托投資機構(gòu) B、商業(yè)銀行 C、債券承銷商 D、特設(shè)交易機構(gòu) E、特設(shè)信托機構(gòu)

11、房地產(chǎn)開發(fā)成本可分為以下部分（）。A、土地費用 B、前期費用 C、建安成本 D、配套費用 E、籌資成本 F、管理費用 G、銷費費用

12、房地產(chǎn)項目風險管理的目標是（）。

A、減少成本 B、減少風險因素 C、減少風險事故 D、減少風險損失

13、物業(yè)管理的特點是（）A、社會化 B、專業(yè)化 C、企業(yè)化 D、經(jīng)營性 E、公益性

14、房地產(chǎn)調(diào)研的內(nèi)容包括：（）A、市場研究 B、產(chǎn)品研究 C、市場銷售環(huán)境研究 D、消費者購買行為研究 E、廣告及促銷研究 F、銷售研究 G、競爭者研究 H、政策研究

15、依照調(diào)查方式的不同，將市場調(diào)查分為（）A、詢問調(diào)查法 B、深度訪談法 C、觀察調(diào)查法 D、試驗調(diào)查法 E、統(tǒng)計分析法

16、市場調(diào)查的流程分（）幾個階段 A、戰(zhàn)略規(guī)劃B、確定調(diào)研專題 C、確定調(diào)研目標 D、制定調(diào)研計劃 E、調(diào)研計劃實施 F、提出調(diào)研報告

17、以下屬于調(diào)查法的是（）A、隨機抽樣 B、人員調(diào)查法 C、電話調(diào)查法 D、通訊調(diào)查 E、觀察法

18、可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關(guān)的資源（）等各方面進行全面的分析、論證和評價。A、技術(shù)B、市場C、經(jīng)濟D、社會E、人口

19、可行性研究報告包括（）A、封面B、摘要C、目錄D、正文E、附件F、付圖

20、不確定性分析和風險分析包括（）

A、SWOT分析B、盈虧平衡分析C、敏感性分析D、概率分析

21、房地產(chǎn)項目的投資概算包括（）A、營銷開支概算B、工程開支概算C、土地征用開支概算D、金融成本開支概算E、人員開支概算

22、成本估算方法包括（）

A、經(jīng)驗估算法B、因素估算法C、工料清單法D、平均成本法

23、策劃的基本特征是（）

A、功利性B、社會性C、創(chuàng)造性D、時效性E、前瞻性

24、策劃的原理有（）6

A、心理原理B、情感原理C、創(chuàng)新原理D、人文原理E、造勢原理F、概念原理

25、策劃的基本方法包括（）

A、創(chuàng)意策劃 B、全程策劃 C、整合策劃 D、精神價值附加策劃

26、以下哪幾項屬于經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研（）

A、產(chǎn)業(yè)政策B、區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)C、消費水平D、城市規(guī)則E、銀行貨款

27、品牌提升要注意（）A、軟性推廣工程B、公關(guān)活動工程C、賣場包裝工程D、口碑工程E、公關(guān)危機工程F、廣告策劃工程

28、一個完整的房地產(chǎn)營銷計劃應(yīng)包括（）A、開發(fā)前營銷策劃B、開發(fā)階段的營銷策劃C、銷售階段的營銷策劃D、物業(yè)管理階段的營銷策劃

29、有效的市場營銷控制應(yīng)遵循的以下步驟：確定控制對象設(shè)立控制目標，建立衡量尺度、決定控制標準（）A、收集信息B、檢查與對比C、分析偏差的原因D、采取改業(yè)措施 30、房地產(chǎn)項目營銷控制的內(nèi)容主要有（）A、成本控制B、計劃控制C、贏利性控制D、戰(zhàn)略控制

31、市場占有率分析指標有（）A、絕對市場占有率B、全部市場均占有率C、有限地區(qū)市場占有率D、相對市場占有率

32、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計包括規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計（）等。

A、環(huán)境設(shè)計B、戶型設(shè)計C、結(jié)構(gòu)設(shè)計D、配套設(shè)計E、物業(yè)服務(wù)

33、概念規(guī)劃包括項目開發(fā)理念、規(guī)劃理念、總體布局建議道路交通建議、景觀規(guī)劃建議和（）A、建筑單體規(guī)劃建議B、基礎(chǔ)設(shè)施配套建議C、安防D、物業(yè)管理E、環(huán)保系統(tǒng)建議

34、以下哪幾項屬于經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研（）

產(chǎn)業(yè)政策B、區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)C、消費水平D、城市規(guī)則E、銀行貨款

35、完整的價格策略應(yīng)該由預(yù)定銷售起步價（）以及付款方式等構(gòu)成。A、銷售均價B、最高銷售價C、折扣價格D、銷售總價E、提價幅度F、價格優(yōu)惠G、促銷價格

36、完整的廣告周期由（）這幾個部分組成。

A、策略期B、公開期C、增長期D、強銷期E、持續(xù)期

37、項目財務(wù)評價包括（）A、稅金計算B、損益表與靜態(tài)盈利分析C、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析D、資金來源與運用表的貨款償還能力分析E、效益分析

38、確定房地產(chǎn)營銷控制對象的內(nèi)容和范圍具體包括（）7

A、消費性控制B、贏利性控制C、專項營銷組合因素控制D、戰(zhàn)略性控制

39、別墅項目至勝的五大支柱（）

A、建筑藝術(shù)風格B、私密性C、配套會所D、自然資源和人文資源E、價格策略F、市場性 40、產(chǎn)權(quán)酒店的類型有（）A、時權(quán)酒店B、公寓型酒店C、住宅型酒店D、投資型酒店

41、房地產(chǎn)常用廣告媒體一般為（）A、電視、廣播媒體B、戶外媒體C、印刷媒體D、報刊媒體

42、以下哪能些屬于房地產(chǎn)營銷推廣策略（）A、新聞抄作B、折扣價格C、公關(guān)活動D、導(dǎo)購E、售后服務(wù)

43、產(chǎn)品細節(jié)設(shè)計是指采用（）先進的生產(chǎn)工藝保證產(chǎn)品質(zhì)量。

A、新技術(shù)B、新材料C、新設(shè)備D、新信息

44、SWOT分析是指（）A、優(yōu)勢B、價格C、劣勢D、機會E、威脅

45、我國房地產(chǎn)策劃經(jīng)歷了以下階段（）A、個人策劃B、單一策劃C、綜合策劃D、復(fù)合策劃E、新產(chǎn)品主義

46、項目營銷策劃包括（）A、賣點策劃B、營銷策略C、價格策略D、銷售形勢E、付 款方式F、促銷手段

47、項目不確定性分析包括（）A、盈虧平衡分析B、敏感性分析C、決策樹概率分析D、風險規(guī)避和控制措施E、項目效益評價

48、戰(zhàn)略控制有以下的是（）

A、市場占有率分析B、營銷效益等級評定C、營銷審計D、價格策略

49、平均調(diào)研中選擇樣本比較常用的方法有（）A、總體抽樣法B、隨機抽樣法C、計劃抽樣法D、分層抽樣法

三、論述題：

1、論物業(yè)管理的社會性。

2、簡述房地產(chǎn)營銷的六大步驟。

3、簡述房地產(chǎn)策劃的本質(zhì)特征。

4、概述常見營銷傳播工具的主要優(yōu)缺點。8

一.單項選則

1、()是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)并出售出租的房屋。B.經(jīng)濟合用房B.廉包房D.商品房D.信貸房

2、()的創(chuàng)新首先是在開發(fā)理念上的創(chuàng)新。B.房地產(chǎn)開發(fā)項目B.房地產(chǎn)建設(shè)項目D.房地產(chǎn)策劃項目D.房地產(chǎn)投資項目

3、發(fā)展規(guī)劃是當局對()的綜合部署和調(diào)整，是一種法律的舉動。A.屯子地盤、空間布局、屯子性質(zhì)B.城市地盤、城市布局、城市性質(zhì) C.城市地盤、空間布局、城市性質(zhì)D.屯子地盤、屯子布局、屯子性質(zhì)

4、策劃是按特定()的系統(tǒng)工程 A.程序運作B.目的C.機構(gòu)D.規(guī)劃

5、()是為了更好地了解市場，明確項目成敗的緣故原由或削減決策中的不確定性。A.問卷調(diào)查B.消費者調(diào)查C.項目調(diào)查D.市場調(diào)查

六、項目的()調(diào)研又稱為項目開發(fā)條件分析。A.宏觀環(huán)境B.市場環(huán)境C.自然環(huán)境D.微觀環(huán)境

7、()的目的是為了滿意方針消費者的需要和欲望。A.市場調(diào)查B.市場營銷C.品牌營銷D.市場評估

8、房地產(chǎn)市場()數(shù)據(jù)處理中最常用的方法是頻數(shù)分析及列連分析。A.調(diào)盤問卷B.策劃C.收集調(diào)查D.調(diào)查數(shù)據(jù)

9、一般來講，()以市場供需為立足點。A.非定向研究B.定向研究C.非可行性研究D.可行性研究

10、在房市場中，()對房地產(chǎn)產(chǎn)品有不同的欲望和需求，這是構(gòu)成房市場細分的依據(jù)。A.需求者或銷售者B.購買者或租賃者C.購買者或求租者D.租賃者或銷售者

十一、房地產(chǎn)項目策劃是一個從市場到市場的歷程：()A.市場需求--研發(fā)產(chǎn)品--銷售產(chǎn)品 B.市場調(diào)查--生產(chǎn)產(chǎn)品--銷售產(chǎn)品 C.市場調(diào)查--研發(fā)產(chǎn)品--銷售產(chǎn)品 D.市場需求--生產(chǎn)產(chǎn)品--銷售產(chǎn)品

十二、()是對已找出的問題作如實的反映和詳細的回答。A.摸索性調(diào)查B.描述性調(diào)查D.因果性調(diào)查D.推測性調(diào)查

13、()是由調(diào)查者按照調(diào)查目的，擬定調(diào)查提綱或設(shè)計調(diào)盤問卷，之后向被調(diào)查者以提問回問卷的方式請他們回答，在被調(diào)查者的回答中收集所需資料。A.實驗法B.觀察法C.訪問法D.問卷法 9

14、市場調(diào)查常常采用的抽樣方法主如果()。A.簡樸隨機抽樣、分層抽樣、鑒定抽樣 B.簡樸隨機抽樣、重點抽樣、非隨機抽樣 C.分層抽樣、重點抽樣、非隨機抽樣 D.重點抽樣、鑒定抽樣、簡樸隨機抽樣

15、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成主如果由三方面組成：()A.租子年數(shù)總額、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本與利潤、房地產(chǎn)稅 B.地盤開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本與利潤、房地產(chǎn)稅 C.地盤開發(fā)利潤、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本與利潤、房地產(chǎn)稅 D.地盤價格、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本與利潤、房地產(chǎn)稅

1六、對樓盤來說質(zhì)量的特性包括：()A.樓宇質(zhì)量、戶型、建筑風格、小區(qū)設(shè)計 B.樓宇質(zhì)量、戶型、建筑風格、小區(qū)設(shè)計、美化率 C.樓宇質(zhì)量、戶型、建筑風格、小區(qū)設(shè)計、美化率和四周環(huán)境 D.樓宇質(zhì)量、戶型、建筑風格、小區(qū)設(shè)計、四周環(huán)境

17、市場細分是房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)現(xiàn)新的()的有效手段 A.營銷計劃B.方針市場C.營銷方案D.市場機會

18、()的人的勞力、物力、財力和信息資源有限，在群體房地產(chǎn)市場和較大的分市場競爭中缺乏優(yōu)勢。A.小型房地產(chǎn)企業(yè)B.中型房地產(chǎn)企業(yè)C.大型房地產(chǎn)企業(yè)D.中、小型房地產(chǎn)企業(yè)

19、購房的敏銳點和動機在于：對()要求很高。則其為為休閑國假日購買。A.交通和配套B.環(huán)境和交通C.環(huán)境和經(jīng)濟D.環(huán)境和配套 20、蒙特卡洛風險分析法的要點是需要不錯估計各變量的變化()。A.范圍及概率 B.區(qū)分及概率 C.數(shù)量及機率 D.范圍及數(shù)量

21、房地產(chǎn)定位不是對()本身作實質(zhì)性的改變，而是對市場的發(fā)現(xiàn)。A.消費者B.樓盤C.環(huán)境D.經(jīng)濟

22、房地產(chǎn)()的構(gòu)成主要體此刻以下兩個方面“質(zhì)”和“用”。A.產(chǎn)品營銷B.經(jīng)營規(guī)劃C.策劃D.產(chǎn)品規(guī)劃 10

23、()的最后一步是尋找最佳切入點。A.市場定位準則B.市場定位方針C.市場定位流程D.市場定位策略

24、項目的()是房地產(chǎn)市場調(diào)查中的焦點問題之一。要舉行項目成本調(diào)查，必須了解房地產(chǎn)價格的構(gòu)成。A.成本調(diào)查B.問卷調(diào)查C.收益調(diào)查D.費用調(diào)查

25、形成市場差異化產(chǎn)品的()是形象定位。A.房地產(chǎn)流程定位B.房地產(chǎn)項目定位C.房地產(chǎn)價格定位D.房地產(chǎn)市場定位

2六、發(fā)展規(guī)劃是當局對城市地盤、空間布局、城市性質(zhì)的綜合部署和調(diào)整，是一種()舉動。A.行政的B.經(jīng)濟的C.人為的D.法律的

27、在物業(yè)治理系統(tǒng)包裝設(shè)計中，介紹()屬于申明性設(shè)計。A.景點與景物B.景區(qū)C.戶型D.設(shè)計風格

28、建筑是()的同一體，它要達到實用和睦美滿觀兩個目的。A.內(nèi)容和設(shè)計B.內(nèi)容和情勢C.設(shè)計和情勢D.風格和情勢

29、在房地產(chǎn)景觀設(shè)計準則中，()是住區(qū)的主體，()而是住區(qū)的基礎(chǔ)。A.住宅、環(huán)境B.環(huán)境、經(jīng)濟C.住宅、經(jīng)濟D.環(huán)境、住宅 30、()又稱算術(shù)分析法，是在據(jù)有多種有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，按照推測的目的、要求選擇合適的算術(shù)模式舉行推測，之后按照企業(yè)內(nèi)部和外部變化加以分析，以取得推測值的方法。A.可進入性推測方法B.可行性推測方法C.定性推測方法推測方法 多選題

1、房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)新可以從()等方面加以體現(xiàn) B.建筑風格、B.景觀設(shè)計D.會所與配套設(shè)施D.戶型設(shè)計

2、政策限制包括()B.價格限制B.貨物的價格水平限制D.征稅收入限制D.地盤限制

3、開發(fā)上得到地盤的主要路子有()A.劃撥B.轉(zhuǎn)讓C.生意D.招標

4、物業(yè)治理包括：()A.物業(yè)治理的內(nèi)容B.治理情況C.治理費D.治理公司

5、項目開發(fā)現(xiàn)狀包括()A.地盤的成熟度B.地塊附著物C.城市管理工作配套情況D.項目的進展

六、對樓盤來說質(zhì)量的特性包括()A.樓宇質(zhì)量B.建筑風格C.四周環(huán)境D.美化率

7.房地產(chǎn)的區(qū)位環(huán)境具備()性質(zhì)。A.交通環(huán)境B.自然地輿環(huán)境C.人文環(huán)境D.經(jīng)濟地輿環(huán)境

8、定量預(yù)先推測的常用方法有()。A.時間序列法B.顧客定見法C.統(tǒng)計需求分析法D德爾不法.9、下列采用頭腦風暴法的又()A.客戶定位的方法B.形象定位的方法C.正題定位的方法D.功能定位的方法

10、舉行價格定位的方法主要有()。A.市場比力法B.市場競爭法C.將來收益法D.成本定價法 十一、一般按照影響置業(yè)需求因素來細化市場的變數(shù)，主要可以概括為()。A.地輿變數(shù)B.人口變數(shù)C.心理變數(shù)D.行動變數(shù)

十二、建筑方案研究與解決項目的技術(shù)程序分為()。A.局部規(guī)劃B.總體規(guī)劃C.建筑設(shè)計D.動工制作

13、成本定價法的主要類型有()。A.收益成本定價法B.成本加成定價法C.競爭成本定價法D.方針成本定價法

14、小區(qū)用地按功能性質(zhì)區(qū)分清楚為：()A.住宅用地B.公建用地C.道路用地D.美化用地

15、下列建筑風格屬于現(xiàn)代風格的事()A.中海名都B.東風廣場C.江南世家D.錦城花園

1六、投資舉動的基本要素包括()。A.投資主體B.投資客體C.投資方針D.投資方式

17、按投資客體的性質(zhì)不同，可分為()。A.什物資產(chǎn)B.固定資產(chǎn)C.流動資產(chǎn)D.金融資產(chǎn)E.無形資產(chǎn)

18、社會環(huán)境要素包括()。A.社會軌制B社會保障.C社會服務(wù).D.社會信譽E.社會軌制

19、下列屬于文化要素的是()。A.風俗習氣B.語言文字C.宗教信奉D.價值看法E.文化傳統(tǒng)F.教育水平20、財務(wù)比率包括()A.資產(chǎn)欠債率B.流動比率C.速動比率D.欠債經(jīng)營率 20、財務(wù)比率包括()A.資產(chǎn)欠債率B.流動比率C.速動比率D.欠債經(jīng)營率 12

21、一般應(yīng)小企業(yè)易犯的“營銷近視癥”主要有()A.價格近視癥B.節(jié)奏近視癥C.效應(yīng)近視癥D.效勞近視癥

22、廣告時限策略包括廣告()策略。A.時序B.時效C.時機D.時點

23、下列屬于報紙傳媒的長處的事()。A.有廣泛地域性 B.有較高可信度 C.有快速的時效性 D.高質(zhì)量重演畫面

24、下列切合產(chǎn)品自身的特性的詳細表現(xiàn)時()。A.產(chǎn)品品牌B.生產(chǎn)資料C消費品D.服務(wù)性質(zhì)的行業(yè)

25、下列屬于電視機臺選擇相關(guān)的人文本質(zhì)是()。A.文化程度B.人口疏密程度C糊口水平.D.審美看法

2六、廣告流傳范圍可以將廣告區(qū)域分為()。A.地方型B.地區(qū)型C.全國型D.世界型

27、展覽(銷)會按性質(zhì)區(qū)分清楚，可分為()。A.純一展覽(銷)會B.貿(mào)易展覽(銷)會C.專題展覽(銷)會D.混淆展覽(銷)會

28、對房地產(chǎn)營銷渠道的評估一般采用()個方面來評估。A經(jīng)濟性 B.市場性 C.控制性 D.順應(yīng)性

29、下列屬于銷售推廣的缺點是()A.銷售推廣的應(yīng)用和實行是局限性的 B.侵害樓盤自體態(tài)象 C.被競爭者模擬 D.傷害?？?30、下列不屬于低廉開盤策略的長處是()。A.便于市場滲透

B.便于日后的價格控制 C.便于加速資金回籠 D.便于樓盤形象的提升 鑒定題：

1、一般來說，項目的策劃都是從拿地的那一刻開始的。()

2、地盤承載力越小，越輕易舉行地基處理，建設(shè)費用越省，所以地盤承載力越小，越應(yīng)作為宜的投資地段來對待。()

3、拆遷安放費是指開發(fā)建設(shè)單元對被拆除房屋的占有權(quán)人，按照有關(guān)規(guī)定給與補償所需的費用。()

4、舉動參數(shù)是指人們對住宅的知識、立場、施用或反映。()13

5、可營利性是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)有可能進入所選定的分市場的程度。()

六、形象定位內(nèi)容主要包括對產(chǎn)品與客戶的訴求。()

7、建筑策劃流程一般包括尋求方針、調(diào)查分析、方案構(gòu)想、產(chǎn)品定位等四個程序。()

8、按投資主體分類分為直接投資和間接投資。()

9、市場機制就是價值規(guī)律作用的機制，即市場機體內(nèi)的價格、供應(yīng)、需求與競爭等要素互為因果、互相影響的歷程和結(jié)果。()

10、房地產(chǎn)產(chǎn)品價格純粹依靠于地產(chǎn)價格和生產(chǎn)資本。()

十一、在我國，所謂房地產(chǎn)，是指地盤建筑物及固著在地盤、建筑物上不成分散的部分和附著于其上的各類權(quán)益(權(quán)力)的總和。()

十二、房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟其他產(chǎn)業(yè)同樣也具備周期性，其變化的基本規(guī)律也是：蓬勃--調(diào)整--衰退--調(diào)整--復(fù)蘇--蓬勃。()

13、階段性是社會組織的任何一種戰(zhàn)略策劃的基本特性。()

14、利潤分析法是貿(mào)易項目操盤習用手法，路程經(jīng)過過程緊緊捉住消費者的最要害的好處點(合法性、投資性)舉行操盤。()

15、營銷方針評估模式的重點是評估房地產(chǎn)營銷組織完成計劃方針的能力。()

1六、銷售利潤率=利潤總額/銷售收入水平()

17、項目營銷策劃是整個房地產(chǎn)項目銷售推廣的基本出發(fā)點，也是該項目能否取得成功的要害所在。()

18、培訓(xùn)步驟主如果：擬定培訓(xùn)計劃--組織銷售講習--實戰(zhàn)指導(dǎo)以強帶弱、以老帶新--培訓(xùn)成效調(diào)查()

19、承接驗收是當局舉動，是由當局建設(shè)行政主管部分負責，組成綜合驗收小組，對動工質(zhì)量和建設(shè)質(zhì)量舉行周全檢驗和質(zhì)量評騭。()20、物業(yè)治理的基本業(yè)務(wù)就是對物業(yè)驚醒日常維修保養(yǎng)和計劃修理工作。()技能題

一、問答題3-10分/題 1.某房地產(chǎn)公司近幾個月來的銷售量降落，公司一時沒有辦法搞清晰是宏觀經(jīng)濟形勢不好的緣故原由，還是廣告支出削減、銷售代辦署理效率低的緣故原由，抑或是消費者偏好轉(zhuǎn)變等緣故原由。在這種情況下，可以采用哪種市場調(diào)查設(shè)計?它與另外一種市場調(diào)查設(shè)計的主要區(qū)分是啥子? 2.某公司財務(wù)資料如表6-5所示，試據(jù)此分析其財務(wù)杠桿系數(shù)。表：×公司財務(wù)資料表 項目 數(shù)額 14

備注 普通股數(shù)量 債券錢數(shù) 資本總額 稅前利潤 支付債券利錢 繳納所得稅 120萬股 1200.00萬元 2400.00萬元 360.00萬元 96.00萬元 87.12萬元 10元/股 利率8% 利率8% 稅額比率33% 凈利潤 176.88萬元 續(xù)表 項目 數(shù)額 備注 稅前利潤增長率 增長后稅前利潤 支付債券利錢 繳納所得稅

20% 432.00萬元 96.00萬元 15

110.88萬元 利率8% 稅額比率33% 凈利潤 225.12萬元 3.某房地產(chǎn)開發(fā)公司制作并出售了一幢寫字樓，取得了1200萬元人民幣的銷售收入。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的綜合稅額比率為6.43%。該公司為制作寫字樓支付了100萬元地價款，制作此樓是又投入了500萬元的房地產(chǎn)開發(fā)成本。由于種種緣故原由該公司不克不及提供出不錯的利錢支出情況。試計較轉(zhuǎn)讓此寫字樓的地盤增值稅。(假設(shè)房地產(chǎn)所在地主管征稅收入工作局確定的費用扣減比例為10%；財務(wù)部規(guī)定的其他扣減項目，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣減為開發(fā)成本的20%)4.嘉和苑，其發(fā)展商--香港嘉華集團本著“在最佳之處建最佳的房子”的原則，選擇了廣州市得天獨厚的流花湖畔開發(fā)高等房地產(chǎn)品業(yè)。他們了解到：跟著香港與內(nèi)地經(jīng)貿(mào)往來的不斷加強，愈來愈多的香港公司和香港城市居民會到廣州市置業(yè)。于是，其首期的方針便定位于這一群購買者，并從他們的需求角度舉行物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)。結(jié)果，其貿(mào)易中央很快便整棟賣給了香港匯豐銀行作為地區(qū)總部。其首期推出的高等豪宅也迅即售馨，其中的80%以上賣給了香港客戶。這一案例印證了房地產(chǎn)營銷的哪個戰(zhàn)略?簡要申明這一戰(zhàn)略的思路和風險分析。

二、簡答題3-10分/題 1.簡述房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的瓜葛。2.簡述房地產(chǎn)項目籌集聚資金金中按資金來源渠道分類的籌集聚資金金方式。3.簡述房地產(chǎn)項目營銷的機會分析。

三、例分析題2 20分/題

1、某項目為姑蘇市近郊區(qū)大戶型住宅，三面環(huán)湖，面積180~450m2。產(chǎn)品布局：山莊TOWNHOUSE、多層住宅?？蛻籼匦裕浩骄挲g在35~50歲之間；成熟、慎重；追求當時的風尚、個性的糊口情調(diào)；收入高；以車代步；講究身份地位和功利享受；體貼權(quán)力與財富；喜歡安靜環(huán)境，偏向郊區(qū)化居住糊口。生業(yè)多數(shù)為公務(wù)員、企業(yè)店主、演藝圈人士。請問該項目定位應(yīng)側(cè)重哪個方面?并分析該項目定位思路。

2、某項目甲、乙兩個投資方案的費用支出及收人情況如下表所示。設(shè)基準貼現(xiàn)帛io=10%，項目經(jīng)濟生存的年限以7年計，項目建設(shè)期2年。嘗試使用凈現(xiàn)值法舉行方案評價。表：項目投資費用及收入情況統(tǒng)計(單元：萬元)16 年份 甲方案 乙方案 投資 收入 成本 凈收入 投資 收入 成本 凈收入 1 2500 2000 17

第四篇：房地產(chǎn)試題及答案

二、單項選擇題

1．房地產(chǎn)的特點不是（D）。

A、不可移動性 B、保值性C、個別性 D、短暫性 2．不屬于房地產(chǎn)法律關(guān)系構(gòu)成要素的是（C）。A、主體 B、客體C、房地產(chǎn)法 D、內(nèi)容 3．我國土地所有權(quán)的歸屬不可能是（D）。

A、全民所有 B、國家所有C、集體所有 D、個人所有

4．土地使用權(quán)出讓市場由（D）經(jīng)營，任何部門、單位和個人不得擅自經(jīng)營。A、政府和企業(yè)共同經(jīng)營 B、企業(yè)代理經(jīng)營C、國家委托經(jīng)營 D、政府壟斷經(jīng)營

5．土地使用權(quán)出讓的最高年限為（D）。A、40年 B、50年C、60年 D、70年

6．土地使用權(quán)出讓用于工業(yè)用地的最高年限為（C）。A、70年 B、60年C、50年 D、40年

7．土地使用權(quán)出讓用于商業(yè)、娛樂、旅游的，其最高年限的為（D）。A、70年 B、60年C、50年 D、40年

8．以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)（A）。A、租金 B、出讓金C、使用費 D、補償安置費

9、以下不是公房租賃原則的是（）。

A、主客兩利，承租人有房可住，出租人有利可得 B、充分利用、合理分配 C、實行“以租養(yǎng)房”、“適當照顧職工負擔” D、逐步提高公房租金，促進住房商品化、私有化

1．房地產(chǎn)的（C）是房地產(chǎn)投資最重要的一個特性，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而存在，就是強調(diào)了位置對房地產(chǎn)投資的一個重要性。

A適應(yīng)性

B對專業(yè)管理的的依賴性 C位置的固定性

D相互之間的影響性 2．某投資者花費80萬元購一店鋪,每月凈租金收入為1.583萬元,考慮月投資收益率為0.8%,則(C)個月可收回投資.A 50.5 B 60 C 65 D 75 解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65 3．某項目未考慮通貸膨脹情況下,其收益率為18.27%,當前通貨膨脹率為5%則該項目的實際收益率為(B)

A11.38% B12.64% C15.46% D 16.22% 解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64% 4．下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)一級市場的是（C）

A 房屋出租

B 房地產(chǎn)抵押

C 土地使用權(quán)出讓

D 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

5．一般來說，認知定價法所確定的價格（Ａ）價值定價法所確定的價格。Ａ高于

Ｂ低于

Ｃ等于

Ｄ高于等于

6．某企業(yè)上期預(yù)測銷售量為100萬臺，實際銷售量為110萬臺，企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.8,則本期預(yù)測銷售量為(C)萬臺.A102

B120 C108

D88 解析:Q=0.8*110+0.2*100=108 7．下列說法不正確的是(A)

A利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應(yīng)該大于1。

B償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應(yīng)該大于1．2。

C在國際上銀行一般要求這一比率維持在200％以上

D一般來說，對于一個開發(fā)周期為2年的商品住宅開發(fā)項目，其目標成本利潤率大體應(yīng)為35％一45％。答案：

解析：利息備付率對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應(yīng)該大于2。8．某筆筆資金按單利計息，n個周期末的本利和為（B）A

P（1+i）n

B P（1+i*n）C

P*n*i

D A（1+i）n 解析：Fn= P（1+i*n）

9．某投資者以1000萬元價格購得一物業(yè)5年經(jīng)營權(quán)，目標收益率為10%,如果每年凈收益為300萬元（凈收益發(fā)生在年末），則該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為（B）A 101萬元

B 137萬元

C 256萬元

D 500萬元 解析：NPV=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=137 10．從房地產(chǎn)投資的角度說,風險是指(B)

A房地產(chǎn)投資結(jié)果的好壞程度

B獲取預(yù)期投資收益的可能性大小 C房地產(chǎn)投資項目激烈競爭程度

D房地產(chǎn)開發(fā)程度 11．風險最大的是商業(yè)物業(yè)風險,是因為(A)A商業(yè)物業(yè)對于宏觀經(jīng)濟變化反應(yīng)最快和最大 B商業(yè)投資的預(yù)測最難

C商業(yè)的社會發(fā)展方向不易預(yù)測

D商業(yè)人員無法競爭時心理變化很大

12．房地產(chǎn)開發(fā)活動可從（D）兩個方面進行考察。A投資資金量和預(yù)期收益資金

B資金流通方式和對策 C出租、出售或經(jīng)營形態(tài)

D物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài) 13．對于開發(fā)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果的大小的衡量指標不包括（A）A銷售收入

B開發(fā)利潤

C成本利潤率

D投資回報率 14．下列關(guān)于敏感性分析的方法和步驟表達不當?shù)囊豁検牵˙）

A找出那些最能反映項目投資效益的經(jīng)濟評價指標 如財務(wù)內(nèi)部收益率等作為其分析對象。

B從眾多影響項目投資效益的不確定性因素中選取對經(jīng)濟評價指標無影響并在開發(fā)周期內(nèi)不發(fā)生變化的因素作為敏感分析中的不確定因素。C分析時要設(shè)定不確定因素的變化范圍

D對項目 的經(jīng)濟評價指標進行分析計算，找出敏感性因素。

15．開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報告及結(jié)算資料后通常要在（C）內(nèi)予以核實，給予確認或者提出修改意見。

A10日

B15日

C1個月

D2個月

解析：開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報告及結(jié)算資料后通常要在1個月內(nèi)予以核實，給予確認或者提出修改意見。

16．個人住房抵押貸款期限可長達（C）年。A 10 B 20

C 30

D 50 17．關(guān)于貸款擔保說法錯誤的是（B）

A是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證。

B貸款的擔保人能取代借款人的信用狀況。

C貸款的擔保并不一定能確保貸款得以足額償還。D貸款有保證、抵押、質(zhì)押三種形式。18．（A）的建筑規(guī)模一般都在3萬㎡以上，服務(wù)人口在30萬人以上，年營業(yè)額在5億元以上。

A市級購物中心 B區(qū)購物商場 C居住區(qū)商場 D鄰里服務(wù)性商店

19．a(chǎn)確定問題和調(diào)察目標，b收集和分析信息，c制定調(diào)查計劃，d報告結(jié)果，以上調(diào)查步驟順序正確的是（Ｄ）

Ａabcd

Ｂbacd Ｃcabd

Ｄacbd 解析：應(yīng)明確調(diào)查的步驟。

21．在對消費者購買行為進行調(diào)查時，不涉及下列（B）調(diào)查。A消費者類別

B消費者社會階層分布 C消費者購買能力

D消費者購買習慣 23．在房地產(chǎn)市場的分類中,二級市場是指(B)A土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場

B新建商品房租售市場

C 土地使用權(quán)出讓市場

D土地使用權(quán)出讓和新建商品房租售市場 24．某筆存款額為1000元，復(fù)利計息，每季計息一次，一年后本利和為1125.51元，則其名義利率為（A）

A12%

B12.55%

C12.68%

D12.45% 25．某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元由金融機構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項投資的經(jīng)營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為2．8萬元，該項投資年稅為0.6萬元，則該

項投資的稅后現(xiàn)金回報率為(C)。

A 4.7%

B 7%

C 11%

D14% 解析：(2．8-0.6)／20×100％＝11％

26．借款期內(nèi)內(nèi)任意償還本息,到期末一次還清,這種還本付息的方式為(C A等額還本付息法

B菲爾德法 C汽球法

D還款常數(shù)法

27．經(jīng)濟評價選擇評價標準類基礎(chǔ)參數(shù),其指標不包括(D)A基準收益率

B目標成本利潤率

C目標投資利潤率

D目標財務(wù)杠桿比率

28．某土地面積為4 000 2,建筑容積率為5．5，規(guī)劃建筑覆蓋率為60％，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓(均為標準層)則標準層每層建筑面積為(B).A 1000㎡

B1240㎡

C22000㎡

D1800㎡

解析：(4 000×5．5—4 000×60％×4)／10＝1 240(㎡)29．一般說來,標準方差越小,投資風險(A)

A越小 B越大

C越難控制

D越難估算

30．在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進行估價，以確定其最可能實現(xiàn)的租金或售價水平，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中（C）的主要工作內(nèi)容。A 會計師

B 經(jīng)濟師

C 估價師 D 工程師

31．名義利率與實際利率的關(guān)系表述不正確的一項是（A）A當每年計息周期數(shù)m>1時，實際利率小于名義利率 B當每年計息周期數(shù)m=1時，實際利率等于名義利率 C實際利率與名義利率更能反映資金的時間價值

D名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大

解析：當每年計息周期數(shù)m>1時，實際利率大于名義利率

32．監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評估投資組合績效，客戶報告與現(xiàn)金管理屬于（D）的工作內(nèi)容．

A物業(yè)管理

B設(shè)施管理 C資產(chǎn)管理

D組合投資管理 33．房地產(chǎn)投資信托按(D)的不同,可以分為傘型合伙和多重合伙。A權(quán)益類型

B抵押方式

C投資業(yè)務(wù)

D信托性質(zhì) 34．編制工程進度計劃的方法有橫道圖法和(A)

A網(wǎng)絡(luò)圖法

B表格法

C竣工圖法

D坐標圖法 解析：編制工進度計劃的方法的橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法 35．判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績,關(guān)鍵要看其(D)A共代理了多少項目 B代理成交額是多少 C人員素質(zhì)

D代理的成功率有多大

一、單選[共20題，每題1分，總計20分]

1、某公司獲得60畝居住用地使用權(quán)，規(guī)劃設(shè)計條件：規(guī)劃建設(shè)用地面積

37000m2，居住建筑用地面積32000m2容積率2.5，居住建筑密度0.4，限高6層，則該公司可用于銷售的最大居住建筑面積（D）。

A．92500m2

B．88800m2

C．80000m2

D．76800m2

2、動態(tài)投資回收期是指項目以（C）所需的時間。

A．經(jīng)營收入抵償全部投資

B．全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出

C．凈收益抵償全部投資

D．凈收益現(xiàn)值抵償全部投資

3、通常承租人人住寫字樓前裝修中的某些標準化裝修項目的費用由（B）支付。

A．承租人

B．業(yè)主

C．承租人和業(yè)主共同

D．物業(yè)管理公司

4、房地產(chǎn)市場營銷工作中進行廣告與宣傳的主要目的，是通過該項工作讓（A）的客戶認識所營銷的物業(yè)。

A．潛在B．過去

C．現(xiàn)在D．未來

5、某開發(fā)商將8000萬元投入一房地產(chǎn)開發(fā)項目，假設(shè)此項目開發(fā)周期為3年，當前房地產(chǎn)開發(fā)投資的年投資利潤率為20%，貸款利率為10%，已知在總投資中開發(fā)商自有資金占30%，則其自有資金的年平均投資收益率為（B）。

A．40.9%

B．54.7%

C．56.7%

D．61%

6、某開發(fā)商以500萬元的價格取得一片地塊的使用權(quán)，目前在該地塊中已投入了建設(shè)資金50O萬元，預(yù)計項目建設(shè)投資總額為1800萬元，則該項目（D）。即可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。

A．還需投入50萬元建設(shè)資金

B．還需投入450萬元建設(shè)資金

C．還需投入800萬元建設(shè)資金

D．在此情況下

7、（D）是判斷項目盈利能力的重要技術(shù)經(jīng)濟指標，是將開發(fā)項目預(yù)期或?qū)嶋H上所獲得的年凈收益進行資本化時采用的一個貼現(xiàn)率。

A．利息率 B．銷售利潤率 C．速動比率 D．目標收益率

8、經(jīng)營性房地產(chǎn)項目的成本收益率等于（B）乘以100%。

A．開發(fā)商利潤/總開發(fā)成本

B．正常經(jīng)營年份的凈經(jīng)營收入/總開發(fā)成本

C．開發(fā)商利潤/總開發(fā)價值

D．正常經(jīng)營年份的經(jīng)營收入/總開發(fā)成本

9、房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程是指（B）的持續(xù)時間。

A．房地產(chǎn)開發(fā)全過程

B．獲得土地后到全部工程竣工

C．從工程開工到全部工程竣工

D．從工程開工到項目租售完畢

10、對于價格彈性的以下描述中，（D）是正確的。

A．需求價格彈性系數(shù)越大，需求數(shù)量對價格的變化不敏感

B．在不同的價格水平上，需求價格彈性系數(shù)都一樣

C．供給彈性系數(shù)PES=需求數(shù)量變化的百分比/價格變化的百分比

D．短期內(nèi)房地產(chǎn)市場租金由需求決定，供給缺乏彈性

11、假設(shè)某項目年凈經(jīng)營收益為60萬元，年經(jīng)營成本為20萬元，該項目投資的資本價格為750萬元，則該項目的年投資收益率為（B）。

A．10.7% B．8.0% C．5.3% D．2.7%

12、實力強大的投資者對房地產(chǎn)的投資也注重研究其地區(qū)分布、（C）以及項目類型發(fā)布的合理性，以期既不冒太大的風險，又不失去獲取較高收益的機會。

A．空間分布 B．人口分布 C．時間分布 D．經(jīng)濟分布

13、在任何市場上，能反映某種商品的市場供求狀況是商品的（C）。

A．質(zhì)量 B．品牌 C．價格 D．類型

14、建筑功能評價是指（B）。

A．對建筑物功能價值的估算

B．對建筑產(chǎn)品能夠提供的功能效果加以分析和評價論證，衡量其滿足需要的程度

C．對建筑產(chǎn)品價值的估算 D．對建筑產(chǎn)品社會性功能的評估

15、以下選項適于在新區(qū)開發(fā)的建筑是（C）。

A．娛樂用房 B．寫字樓 C．高級住宅和公寓 D．餐飲用房

16、在整個開發(fā)過程中最為重要的一個環(huán)節(jié)是（C）。

A．投資機會選擇 B．投資機會決策分析

C．投資機會選擇與決策分析 D．市場分析和項目財務(wù)評價

17、房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑工程招標的一般程序為（A）。

A．申請招標→編制招標文件→編制招標工程標底→確定招標方式，發(fā)布招標公告→投標人資格審查→招標工程交底及答疑→開標、評標和決標→簽訂合同

B．申請招標→編制招標文件→確定招標方式→編制招標工程標底→發(fā)布招標公告→招標工程交底及答疑→開標、評標和決標→簽訂合同

C．申請招標→編制招標文件→確定招標方式→編制招標工程標底→發(fā)布招標公告→投標人資格審查→招標工程交底和答疑→開標、評標和決標→簽訂合同

D．申請招標→確定招標方式→編制招標文件→編制招標工程標底→發(fā)布招標公告→投標人資格審查→工程交底及答疑+簽訂合同

18、工程建設(shè)過程中不可避免地存在風險。保險是承包商承擔的風險之一，以下不屬于保險內(nèi)容的是（D）。

A．工程保險 B．工人人身保險 C．第三方保險 D．質(zhì)量保險

19、房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為（C）。

A．30% B．32% C．33% D．18%

20、對于銷售對象或承租對象已明確的項目，金融機構(gòu)有可能提供占總開發(fā)成本（C）的融資貸款。

A．70%左右 B．80%左右 C．90%左右 D．60%左右

三、多項選擇題

1．房地產(chǎn)法的調(diào)整對象包括有（A、C）。

A、房地產(chǎn)行政關(guān)系 B、房地產(chǎn)建設(shè)關(guān)系 C、房地產(chǎn)民事關(guān)系 D、房地產(chǎn)刑事關(guān)系 E、房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)系 2．房地產(chǎn)業(yè)包括（A、B、C、D、E）。

A、房地產(chǎn)中介 B、土地使用權(quán)的出讓 C、土地開發(fā)和房屋建設(shè)D、房屋買賣 E、房地產(chǎn)抵

3．房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟物品或法律上的其他財產(chǎn)相比較，具有以下特點：（A、B、C、D、A、保值性 B、增值性 C、個別性D、永久性 E、不可移動性 5．可以成為房地產(chǎn)法律關(guān)系客體的是（A、B、D、E）。A、建材 B、建造技術(shù) C、建筑工人

D、房屋 E、建造行為 6．土地使用權(quán)劃拔，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納（D、E）等費用后將該幅土地交付其使用的行為。

A、出讓金 B、租金 C、使用費

D、補償費 E、安置費

8．國家將國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，使用者取得土地使用權(quán)后，享有的民事權(quán)利有（A、B、C、D）。

A、占有權(quán)

B、使用權(quán) C、轉(zhuǎn)讓權(quán) D、抵押權(quán)

E、質(zhì)押權(quán)

11、房地產(chǎn)交易是指當事人之間進行以下房地產(chǎn)活動（B、C、E）。A、出讓 B、抵押 C、轉(zhuǎn)讓 D、質(zhì)押 E、租賃

1．房地產(chǎn)投資也有缺點，這些缺點表現(xiàn)在（ABCD）A變現(xiàn)性差

B投資額巨大

C投資回收周期長

D需要專門的知識和經(jīng)驗 E具有過人的膽量和風險承擔精神。

2．銀行對抵押貸款抵押率的確定，主要考慮到（ABCE）因素。A抵押物的流動性

B貸款期限的長短

C通貨膨脹的預(yù)期

D貸款企業(yè)的信用等級

E所處的市場條件

解析：還要考慮到抵押物價值取得的情況。

3．金融機構(gòu)對開發(fā)商的貸款項目進行評估，主要審查方面包括（BCD）。A企業(yè)資信等級

B項目基本情況 C市場分析結(jié)果

D財務(wù)評價指標 E貸款擔保方式

4．寫字樓租賃合約中租金的調(diào)整幅度可參考（AB）確定。A消費價格指數(shù)

B商業(yè)零售價格指數(shù)

C上證價格指數(shù)

D建安工程價格指數(shù)

E中房價格指數(shù)

5．對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為（BCDE）方面。A銷售收入

B物業(yè)增值

C減少納稅

D股權(quán)增加

E 租金

6．對收益性物業(yè)來說，空置率提高將會導(dǎo)致（ACE）等后果。A租金收入減少

B附加支出增加 C物業(yè)資本價值下降

D運營成本下降 E租客要求更大的租金折扣

7．投資者可以控制的風險包括(CDE)

A利率風險

B政策性風險

C 資本價值風險 D持有期風險

E比較風險 解析：AB屬于系統(tǒng)風險.8．居住物業(yè)一般是指供人們居住的建筑,包括（ABC）等。

A普通住宅

B公寓

C別墅 D客棧

E酒店

10．確立施工中控制質(zhì)量的具體措施，主要包括（ＡＢD）方面

A對各項施工設(shè)備、儀器進行檢查，特別是校準各種儀器儀表，保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴重誤差。B控制混凝土質(zhì)量

C對對工程中的配套設(shè)備進行檢驗。

D對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評定辦法

E關(guān)注各項工程的工作量。

11．下列說法不正確的是（CDE）

A房地產(chǎn)項目中兩稅一費指營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅和教育費附加 B營業(yè)稅稅額＝應(yīng)納稅銷售(出租)收入×稅率

C城市建設(shè)維護稅額＝應(yīng)納稅銷售(出租)收入×稅率 D教育費附加＝應(yīng)納稅銷售(出租)收入×稅率 E現(xiàn)行營業(yè)稅的稅率為3％

13．按照消費者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進行劃分，市場細分會出現(xiàn)（ＡＣＤ）的模

Ａ同質(zhì)偏好

Ｂ同形偏好

Ｃ集群偏好

Ｄ分散偏好

E心理偏好

14．盈虧平衡分析的基本方法是建立（CE）之間的函數(shù)關(guān)系，通過對這兩個函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點。A銷售收入與成本

B銷售收入與費用

C成本與產(chǎn)量

D利潤與成本

E銷售收入與銷量 15．財務(wù)評價的輔助報表包括（BDE）

A損益表

B總投資估算表

C資產(chǎn)負負債表 D經(jīng)營成本表

E借款償還表 解析：AC為基本報表。

41、房地產(chǎn)間接投資包括（BD）。

A．置業(yè)投資 B．購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股票

C．開發(fā)投資 D．購買房地產(chǎn)投資信托基金

42、投資型物業(yè)購買者購買行為受（ABC）的制約。

A．房地產(chǎn)投資收益水平B．其他投資工具的收益水平

C．市場內(nèi)使用者需求特點、趨勢和偏好 D．購買者自身特點偏好

43、固定單價合同中所用單價包括人工費、材料費和（ABC）。

A．管理費 B．利潤

C．施工機械使用費 D．所得稅

44、工程款支付一般按時間大致分為（ABCD）。

A．退還保留金 B．最終付款 C．預(yù)付款 D．工程進度付款

45、房地產(chǎn)市場宣傳的手段主要有（ACD）。

A．發(fā)送售樓書 B．市場調(diào)查 C．展示樣板房 D．制定現(xiàn)場廣告牌

46、在市場經(jīng)濟條件下，利率水平的高低主要取決于（ABC）。

A．社會平均利潤率 B．資本供求狀況 C．國家宏觀信貸政策 D．目標收益率

47、對房地產(chǎn)投資者而言，購買熟地比購買生地進行開發(fā)建設(shè)，有（ABD）特點。

A．土地費用高 B．投資風險減少 C．投資風險增加 D．開發(fā)周期縮短 E．開發(fā)周期延長

48、公開招標通常適用于工程項目（ACD）的開發(fā)項目建設(shè)。

A．建設(shè)周期較長 B．工程性質(zhì)比較特殊 C．規(guī)模較大 D．技術(shù)復(fù)雜 E．工期緊迫

49、舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的特點是（ABDE）。

A．地處城市中心，是商業(yè)、文化活動的聚集地，具有民族傳統(tǒng)色彩，適于作為商業(yè)、辦公、旅游、娛樂、餐飲等類型的開發(fā)

B．開發(fā)費用高昂、環(huán)境污染嚴重 C．舊城區(qū)人口密度大、建筑密度小

D．舊城區(qū)的建筑物多是危舊房 E．舊城區(qū)受城市規(guī)劃限制更苛刻

50、政府對房地產(chǎn)市場政策干預(yù)的原則是（ACDE）。

A．目標的確定性 B．政策的可間斷性與協(xié)調(diào)性 C．政策的針對性 D．政策的導(dǎo)向性

E．政策的公平性和效率

51、以下選項屬于非居住區(qū)開發(fā)項目技術(shù)經(jīng)濟指標的是（ABCD）。

A．建筑容積率及總建筑面積 B．地上建筑面積及密度

C．規(guī)劃建設(shè)用地面積及建筑高度 D．綠地率和停車位個數(shù) E．地下建筑面積及有效面積系

52、目前我們國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有（ABCD）。

A．銷售稅金 B．土地使用稅金 C．房產(chǎn)稅金 D．企業(yè)所得稅 E．城市規(guī)化稅

53、屬于影響產(chǎn)品成本高低的因素是（ABCD）。

A．生產(chǎn)技術(shù)方案 B．生產(chǎn)規(guī)模 C．生產(chǎn)組織方式 D．技術(shù)水平與管理水平

E．物質(zhì)供應(yīng)與產(chǎn)品銷售條件及人民的消費水平

54、金融機構(gòu)進行項目貸款審查時，要進行工作有（ABCD）。

A．客戶評價 B．項目評估 C．擔保方式評價 D．貸款綜合評價 E．貸款金額

55、在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時常要考慮的因素有（ABC）。

A．可能面積的組合 B．尋租者經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì)

C．尋租者將來擴展辦公室面積的計劃

D．每平方米的租金

E．室內(nèi)的裝修

六、簡答題

1．簡述房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念及構(gòu)成要素

1．房地產(chǎn)法律關(guān)系是指以房地產(chǎn)法律規(guī)范調(diào)整人們在房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、分配和消費過程中當事人之間形成的房地產(chǎn)權(quán)利義務(wù)關(guān)系。房地產(chǎn)法律關(guān)系與其他法律關(guān)系一樣，也具有主體、客體和內(nèi)容三個基本要素。(1)房地產(chǎn)法律關(guān)系主體。房地產(chǎn)法律關(guān)系主體是指參與房地產(chǎn)法律關(guān)系并享有權(quán)利和承擔義務(wù)的當事。（2)房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體。房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的權(quán)利和義務(wù)所共同指向的事物。房地產(chǎn)法律關(guān)系客體也包括物、行為和智力成果三大類。

2．簡述房地產(chǎn)的特點

2、房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟物品或法律上的其他財產(chǎn)相比較，具有以下特點：（1）不可移動性：位置固定，不可移動，或者移動后喪失其經(jīng)濟價值。（2）永久性：土地永久。建筑物可長期使用，相對其他物來說也具有永久性。（3）個別性：房地產(chǎn)基本上都是特定物，如設(shè)計風格、外形規(guī)格、用料完全相同的建筑物，由于處于不同地理位置、周邊環(huán)境，其價值和使用價值都是不同的。（4）保值性和增值性：位置良好的土地資源有限，隨著人口增長和經(jīng)濟的發(fā)展，人們對房地產(chǎn)的需求量會不斷增長。房地產(chǎn)保值增值成為一種規(guī)律性的現(xiàn)象。

3．簡述房地產(chǎn)法的調(diào)整對象

3．房地產(chǎn)法是指調(diào)整房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)及其他與房地產(chǎn)相關(guān)的各種經(jīng)濟關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)法調(diào)整的對象是房地產(chǎn)關(guān)系和以房地產(chǎn)關(guān)系為核心的經(jīng)濟關(guān)系。基本上可分為房地產(chǎn)行政關(guān)系和房地產(chǎn)民事關(guān)系兩大類：（1）房地產(chǎn)行政關(guān)系，是指國家行政機關(guān)根據(jù)行政職能與被管理者之間發(fā)生的有關(guān)房地產(chǎn)的法律關(guān)系。（2）房地產(chǎn)民事關(guān)系，是指平等主體之間發(fā)生的有關(guān)房地產(chǎn)的法律關(guān)系。

4、簡述以出讓方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件

4、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應(yīng)當符合下列條件：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。（2）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上。屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)符合工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。

5、簡述商品房預(yù)售的概念和條件

5、商品房預(yù)售是指受讓人在建房階段即將房屋連同土地使用權(quán)預(yù)先售予他人的行為。商品房預(yù)售，應(yīng)當符合以下條件：（1）已全部交付土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。（2）持有建設(shè)規(guī)劃許可證。（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和峻工交付日期。（4）向縣級以上房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品預(yù)售房許可證。商品房預(yù)售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門備案。商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

6、簡述房地產(chǎn)開發(fā)的特點

6、房地產(chǎn)開發(fā)的特點：（1）涉及面廣。涉及到規(guī)劃、土地、勘測、設(shè)計、施工、市政、供電、通訊、商業(yè)、服務(wù)、房地產(chǎn)、文教衛(wèi)生、園林、環(huán)境、銀行等部門。（2）工程項目多。如住宅區(qū)，小項目幾十項、大項目幾百項，包括配套項目和附屬工程。（3）投資量大，綜合成本高。（4）建設(shè)周期長。

7、簡述房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)遵循的原則

7、房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)遵循的原則：（1）嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃原則。《城市規(guī)劃法》和《城市房地產(chǎn)管理法》確定了“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃，服從城市規(guī)劃管理”。“房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃”。（2）堅持經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益統(tǒng)一的原則。經(jīng)濟效益是房地產(chǎn)開發(fā)生存與發(fā)展的必備條件，社會效益是指房地產(chǎn)開發(fā)對全社會的效果和利益，環(huán)境效益是指造福群眾、造福后代、改善城市形象。三者統(tǒng)一才能保持強大的生命力。（3）按照土地使用權(quán)出讓合同約定的用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地的原則。（4）設(shè)計、施工必須符合標準和規(guī)范，項目竣工驗收合格后方可投入使用的原則。（5）鼓勵開發(fā)、建設(shè)居民住宅的原則。

8、簡述不得轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)

8、不得轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)主要有：（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；（2）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法規(guī)定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）依法收回土地使用權(quán)的；（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（5）權(quán)屬有爭議的；（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（7）法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的。

1、何謂房地產(chǎn)泡沫，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的原因有哪些？

答題要點：房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)市場價格與價值產(chǎn)生嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。成因：（1）、土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。

（2）、投機需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的誘因。

（3）、金融機構(gòu)過渡放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的助燃劑。

2、房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理的具體內(nèi)容。答題要點:

（1）、開發(fā)項目選址定點審批階段：取得《選址規(guī)劃意見通知書》；

（2）、申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》階段，規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限；

（3）、規(guī)劃設(shè)計條例審批階段：下達《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》；

（4）、設(shè)計方案的審批階段：取得城市規(guī)劃管理部門簽發(fā)的《規(guī)劃設(shè)計方案審批通知書》；

（5）、申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：作為允許進行開放的正式執(zhí)照；

（6）、竣工驗收階段：單項工程取得竣工證，整體工程，綜合驗收簽竣工報告；

3、簡述住宅開發(fā)項目的特點

答題要點：（1）、市場潛力巨大。

（2）、開發(fā)投資風險相對減小。

（3）、多元化的市場需求。

（4）、對開發(fā)商投資能力要求較低。

4、物業(yè)代理的作用有哪些？

答題要點：（1）通過市場調(diào)查，了解潛在的市場需求，準確地預(yù)測消費者行為偏好、潮流與品味，協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進行準確的市場定位。

（2）通過廣告等市場宣傳活動，對潛在的投資置業(yè)人士進行有效的引導(dǎo)。（3）從房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期策劃到項目租售完畢，物業(yè)代理參與整個開發(fā)過程，協(xié)助開發(fā)商最終實現(xiàn)投資收益目標。（4）、按照置業(yè)人士提出的有關(guān)要求，幫助其選擇合適的物業(yè)，并為其提供完善的購樓手續(xù)服務(wù)。（5）、幫助買賣雙方進行有關(guān)融資安排。（6）、提高市場運行效率

5、什么是項目管理？項目管理的基本職能？ 答題要點：（1）、項目管理是將有關(guān)知識、技能、工具和技術(shù)等綜合應(yīng)用于項目活動，已成功地實現(xiàn)項目預(yù)期目標的活動。

（2）、基本職能：主要有計劃職能、組織職能、協(xié)調(diào)職能和控制職能。

6、確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資信等級的因素有哪些？

答題要點：

1、企業(yè)素質(zhì)

2、資金實力

3、企業(yè)償債能力

4、經(jīng)營管理能力

5、獲力能力

6、企業(yè)在貸款銀行的資金流量

7、企業(yè)信譽

8、其它指標。

7、可行性研究的作用。答題要點：（1）可行性研究是項目投資決策的依據(jù)；

（2）是籌集建設(shè)資金的依據(jù)；

（3）是開發(fā)商與各有關(guān)部門簽訂協(xié)議，合同的依據(jù)；

（4）是編制下階段規(guī)劃設(shè)計方案的依據(jù)；

8、什么是建筑工程施工招投標？工程建設(shè)項目招投標方式有哪幾種？

（1）招投標：指房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)定“開發(fā)項目建筑工程施工”這一標的，邀請若干個建筑承包商進行秘密報價競爭，由房地產(chǎn)開發(fā)商從中選擇優(yōu)勝者，并與之達成協(xié)議，簽訂合同的過程。（2）公開招標、邀請招標、議標。

9、工程項目管理的含義和主要內(nèi)容包括那些？275 答題要點：（1）、工程項目管理通常是指開發(fā)建設(shè)項目施工階段的管理，對房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，通常取其狹義的含義。工程項目管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工程中的重要環(huán)節(jié)，開發(fā)商進行工程項目管理的目標，是在預(yù)算成本和計劃工期范圍內(nèi)，高質(zhì)量的完成工程施工工作。

（2）、主要內(nèi)容包括：主要有質(zhì)量、進度、成本控制、合同、安全、信息管理、開發(fā)商、建筑師、承包商等關(guān)系的協(xié)調(diào)。

10、機構(gòu)投資者對房地產(chǎn)市場的參與方式有哪些？326 答題要點：（1）直接投資和間接投資方式；

（2）權(quán)益性投資和債務(wù)性投資方式；

（3）權(quán)益參與貸款；

（4）售后租期。

計算題

1、某酒店投資采用銀行貸款,年利率為12%,估計一年建成,交付使用后,當年可獲得凈收益50萬元,以后逐年增加15%,要求10年凈收益回收貸款的本利和,問該酒店建造時總投資應(yīng)控制在多少萬元?(設(shè)投資發(fā)生在年初,收益發(fā)生在年末)答案: 該酒店第一年末的凈收益現(xiàn)值為: P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n} =50/(12%-15%){1-[(1+15%)/(1+12%)]10}=504.27萬元 該酒店總投資=50427/(1+12%)=450.24萬元

2.某開發(fā)商以樓面地價1000元/平米購入了一宗普通住宅70年的使用權(quán)，已知建筑容積率為1.6,規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000平米,建造成本為1400元/平米,專業(yè)人員費用為建造成本的8%,管理費用為土地成本建造成本及專業(yè)人員費用之和的5%,貸款利率為12%,開發(fā)建設(shè)周期為3年,(其中準備期6個月,建設(shè)期為24個月,銷售期為6個月,)土地成本在項目開始時一次投入,建造成本專業(yè)人員費用和管理費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入,如果項目建成后的市場銷

售價格為4700元/平米,出售過程中的稅費和銷售費用分別為總銷售收入的6.5%和2.5%,問開發(fā)商成本利潤率是多少? 答案:(1)項目總開發(fā)價值: 項目總建筑面積: 40000×1.6=64000平米 總銷售收入: 4700×46000=30080萬元 銷售稅費: 30080×6.5%=1955.2萬元

項目總開發(fā)價值: 30080-1955.2=28124.8萬元(2)項目總開發(fā)成本: 土地成本: 1000×64000=6400萬元 建造成本: 1400×64000=8960萬元 專業(yè)人員費用: 8960×8%=716.8萬元

管理費用:(6400+8960+716.8)×5%=803.84萬元 財務(wù)費用: a土地成本利息:6400×[(1+12%)3-1]=2591.54萬元 b建造成本專業(yè)人員費用管理費用利息:

(8960+716.8+803.84)×[(1+12%)(2/2+0.5)-1]=1942.03萬元 c財務(wù)費用總計:2591.54+1942.03=4533.57萬元

銷售費用: 30080×2.5%=752萬元

總開發(fā)成本: 6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21萬元

(3)開發(fā)商成本利潤率: 開發(fā)商利潤: 28124.8-22166.21=5958.59萬元

開發(fā)商成本利潤率: 5958.59/22166.21×100%=26.88%

某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值28萬元的住宅，如果該家庭首期付款為房價的30%，其余為在10年內(nèi)按月等額償還抵押貸款，年貸款利率為12%，問月還款額為多少?如果該家庭30%的收入可以用來支付住房消費，問該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅?

房產(chǎn)的投資回報率,是用來衡量一處房產(chǎn)是否值得投資的重要參考數(shù)據(jù).一般而言,有有兩種計算形式: 1.投資回報率分析計算公式: 投資回報率=(稅后月租金-物業(yè)管理費)×12/購買房屋單價

說明:此方法考慮了租金與房價兩者的相對關(guān)系,只要結(jié)果大于8%都是不錯的投資.但它只是簡單粗略的計算,沒有考慮資金的時間價值,并且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析.2.投資回收時間分析計算公式:

投資回收年數(shù)=(首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款)/(稅后月租金-按揭月供款)×12 說明:這種方法可簡略估算資金回收期的長短,一般認為結(jié)果在12~15年之內(nèi)都是合理的投資.該方法比租金回報法更深入一步,適用范 圍也更廣,但有其片面性.用這個公式反推過來就OK了，不是精確的計算方式，希望多參考下（宏觀經(jīng)濟學）

七、論述題

1．論述房地產(chǎn)法的基本原則。

1．房地產(chǎn)法的基本原則是：(1)堅持國家壟斷城鎮(zhèn)土地一級市場，國有土地有償、有限期使用原則。我國《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定了這一原則。凡進行房地產(chǎn)開發(fā)者，必須先獲得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，由國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給受讓人，由受讓人向國家支付土地使用出讓金。(2)保護房地產(chǎn)所有權(quán)的原則。國家立法保護房地產(chǎn)所有權(quán)，禁止任何組織和個人用任何形式侵犯國家、集體和個人的房地產(chǎn)所有權(quán)。(3)國家扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)的原則。我國絕大多數(shù)城市長期處于居住困難的條件下，居住水平低、危房棚戶改造慢。對此，國家采取一系列措施加快住宅建設(shè)步伐。如稅收優(yōu)惠、住宅建設(shè)供地優(yōu)惠、貸款優(yōu)惠等。

2、論述土地使用權(quán)出讓的特點。

2．土地使用權(quán)出讓的特點：(1)土地使用權(quán)出讓是以土地所有權(quán)和使用權(quán)分離為基礎(chǔ)的。土地使用權(quán)是一種在法律規(guī)定范圍內(nèi)對物直接支配、享有利益并排除他人干涉的權(quán)利，是物權(quán)。(2)土地使用權(quán)出讓是有償?shù)摹Ｍ恋厥褂谜弑仨毾驀抑Ц兑欢〝?shù)額的出讓金。出讓金的構(gòu)成，既包含一定年限內(nèi)的地租，也包含出讓前國家對土地的開發(fā)成本和有關(guān)的征地拆遷補償、安置費用等。(3)土地使用權(quán)出讓是有一定年限的。這個最高年限由法律予以明確規(guī)定，實際出讓年限由土地使用權(quán)出讓合同約定，但不得超過最高年限。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，最高出讓年限按用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合用地或者其他用地50年。(4)土地使用者權(quán)利效力不及于地下之物，即對地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施等不享有權(quán)利。

3．論述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特點。

3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。從法律上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓具有以下特征：（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人必須是房地產(chǎn)權(quán)利人。（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的權(quán)利內(nèi)容是特定的房地產(chǎn)權(quán)利，包

括：國有土地使用權(quán)和國有土地上的房屋所有權(quán)。（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式包括買賣、贈與或者其他合法方式，主要有買賣、贈與、互換、繼承、遺贈等。（4）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于要式民事法律行為。即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的雙方主體應(yīng)簽訂書面房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同并經(jīng)過轉(zhuǎn)移變更登記。建設(shè)部《城市房屋產(chǎn)權(quán)戶籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定：“凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項權(quán)利的設(shè)定，均為無效?！豹し慨a(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)必須同時轉(zhuǎn)讓。地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，該土地上的房屋必須同時轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋的所有權(quán)及其土地使用權(quán)必須同時轉(zhuǎn)讓。

4．論述房地產(chǎn)抵押的概念及特點。4．房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押是一種物的擔保，確立的是擔保物權(quán)。房地產(chǎn)抵押權(quán)的法律特征有：（1）房地產(chǎn)抵押權(quán)是為擔保債權(quán)而設(shè)立的，與所擔保的債權(quán)是主從關(guān)系，對其具有附從性。（2）房地產(chǎn)抵押權(quán)具有特定性。以特定的抵押房地產(chǎn)擔保特定的債權(quán)。（3）房地產(chǎn)抵押權(quán)具有不可分性。其效力及于抵押房地產(chǎn)的全部和被擔保債權(quán)的全部，不受抵押房地產(chǎn)的分割、部分轉(zhuǎn)讓、部分滅失和債權(quán)的分割、部分轉(zhuǎn)讓、部分清償?shù)挠绊?。?）房地產(chǎn)抵押權(quán)的物上代位性，即抵押房地產(chǎn)發(fā)生原有形態(tài)變化時，房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力及于該抵押房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換物上。（5）房地產(chǎn)抵押權(quán)的追及性，即抵押人將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人時，抵押權(quán)人仍可對抵押房地產(chǎn)行使抵押權(quán)。新的房地產(chǎn)權(quán)利人不得以其不是債務(wù)人而提出異議。

5．論述房屋租賃的原則及規(guī)定。

5、公房租賃，應(yīng)遵循以下原則：(1)充分利用、合理分配；(2)實行“以租養(yǎng)房”、“適當照顧職工負擔”；(3)逐步提高公房租金，促進住房商品化、私有化。同時國家規(guī)定：(1)承租人可以依照政府規(guī)定與第三人換房；(2)與承租人同住的親屬可以繼承住房租賃權(quán)；(3)住房承租人對翻修改建后的房屋有優(yōu)先承租權(quán)。 私房租賃應(yīng)遵循以下原則：(1)主客兩利，承租人有房可住，出租人有利可得。但承租人要交納房租，出租人有修繕義務(wù)。(2)公平合理。一般租金不超過房屋修繕費、折舊費、管理費、稅款和法定利息。同時國家規(guī)定私房租賃：(1)房屋所有權(quán)必須清楚；(2)私房出租必須是自住有余；(3)出租人與承租人簽訂租賃合同，并報房屋所在城市的房管機關(guān)備案；(4)房屋租金標準由政府規(guī)定；(5)承租方應(yīng)妥善保管和使用房屋，出租人應(yīng)對房屋及設(shè)備及時檢修，保障居住安全。

1、結(jié)合實際說明房地產(chǎn)開發(fā)之利。答題要點：

（1）、相對較高的收益水平。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，大多數(shù)房地產(chǎn)投資的股本

收益率能達20%的水平，在有效使用信貸資金、充分利用財務(wù)杠桿原理的情況下，該收益率甚至會超過100%。喜愛房地產(chǎn)置業(yè)投資中，在壽命周期內(nèi)獲得每年15%—20%的股本收益率也是很平常的事。

（2）、能夠獲得稅收方面的好處。置業(yè)投資的所得稅是以毛租金收入扣除經(jīng)營成本、貸款利息和建筑物折舊后的經(jīng)營收入為基數(shù)并以固定稅率征收的。并且如果置業(yè)投資者投資的經(jīng)經(jīng)營收入為負值，能以虧損來充抵其它投資的經(jīng)營收入，從而在總體上獲得減少繳納所得稅的好處。（3）、易于獲得金融機構(gòu)的支持。由于可以將物業(yè)作為抵押擔保品，所以投資者可以較容易得獲得金融機構(gòu)的支持，得到其投資所需的大部分資金。金融機構(gòu)通常認為作為抵押物的房地產(chǎn)，是保證其能按期安全的收回貸款最有效的方式。（4）、能抵消通貨膨脹的影響。由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)和其它有形資產(chǎn)的重建資本不斷上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其它有形資產(chǎn)價值的上升，所以說房地產(chǎn)投資具有增值性；又由于房地產(chǎn)是人類為生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營所必需的，即使在整個經(jīng)濟的衰退過程中，房地產(chǎn)的使用價值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。（5）、能提高投資者的資信等級。由于擁有房地產(chǎn)并不是每個公司或個人都能做到的事，所以擁有房地產(chǎn)便成了占有資產(chǎn)、具有資金實力的最好證明。

2、房地產(chǎn)市場宣傳的主要手段有哪些？結(jié)合實際說明目前人們最易于接受的是哪幾種？ 答題要點：（1）、廣告。廣告旨在通過開發(fā)商直接或間接通過開發(fā)商的物業(yè)代理間接地向潛在的買家或租客就欲租售的物業(yè)進行宣傳。根據(jù)項目推銷的范圍和重點，可選擇印刷廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、廣播電視廣告和招貼廣告等多種形式。（2）、郵寄宣傳品。通過郵寄宣材料進行房地產(chǎn)市場宣傳可單獨使用，也可作為報刊廣告的輔助手段。主要郵寄對象是根據(jù)有關(guān)線索篩選出的潛在買家或租客。（3）、發(fā)送樓書。售樓書是有關(guān)物業(yè)的詳細介紹材料。這類材料通常印制成精美考究的小冊子，對于易變動的資料如售價等也可印制成活頁附在里面。售樓書一般僅寄給那些對廣告、郵寄宣傳材料有反應(yīng)的人，或直接寄給那些已知的對租買該物業(yè)有興趣的人。（4）、現(xiàn)場廣告牌和廣告圍柵：幾年來開發(fā)商越來越注重利用開發(fā)項目施工工地的圍柵板進行廣告宣傳。這種宣傳有兩個優(yōu)點，首先，擋住了施工現(xiàn)場的不雅景觀，給過往行人提供一個良好的、有吸引力的景觀；其次，該種廣告有助于強化項目的市場形象。這種廣告能很好的配合項目其它的市場宣傳工作，使人們對項目、開發(fā)商留下良好的、持久的印象。（5）、樓盤推出慶典儀式。在某些情況下，有必要在工程建設(shè)過程中進行封頂儀式或工程竣工后舉行慶典儀式，已正式將所開發(fā)的樓宇推向市場。

（6）、現(xiàn)場展示樣板房：當建筑物施工完畢后，對開發(fā)商來說很重要的一點就是提供樣板房，即將建筑物的某一層或某層的一部分進行裝修、配器家具設(shè)備和必要的裝飾品，共有興趣買樓或租住的人士參觀，讓其親身感覺假如入住該建筑物，將是一種如何的感覺。

總之，市場宣傳活動的原則，就是要盡最大的可能給使用者留下美好的第一印象。

第五篇：學前教育試題 (附答案)

學前教育學期末復(fù)習提要

內(nèi)容：

《學前教育學》是學前教育(帥教)專業(yè)的一門必修課。為了幫助同學們更好地把握課程重點，難點，在全面復(fù)習的基礎(chǔ)上突出重點，現(xiàn)將該課程的期末復(fù)習要點提示如下：

第一章 學前教育理論的建立及主要流派

一、重點名詞：學前社會教育機構(gòu) 二、一般了解：

1學前教育的年齡對象及其兩個年齡階段的劃分。

2柏拉圖、亞里斯多德的學前教育思想。P5

3夸美紐斯的學前教育思想及其主要代表著作。

4盧梭、歐文的有關(guān)學前教育的基本觀點及其代表著作。P8

5福祿貝爾對學前教育學的貢獻及其代表作。P10

6現(xiàn)代學前教育的主要理論流派及其基本觀點。

三、重點問題：

1學前家庭教育的特征：領(lǐng)先性，家庭是兒童出生后第一個生活環(huán)境，撫育者是兒童的第一任教師；長久性，家庭的保育和教育將伴隨學前兒童成長的全過程；單獨性，家長與兒童

處于一對一或二對一的施教狀態(tài)，個別地、單獨地施教為家庭教育的普遍特征；隨意性，家 庭教育多受撫育者的意愿及能力水帄影響教育兒童，目標性、計劃性較少；隨機性，撫育者 的言行，潛移默化地影響兒童。

2學前社會教育的特征：群體性，社會開設(shè)面向眾多學齡前兒童的、有教育性的設(shè)施，兒

童可獲得與小伙伴接觸、交往的機會；目標性，各類學前社會教育機構(gòu)，依據(jù)其創(chuàng)辦的條件與宗旨，均有一定的教育發(fā)展目標；計劃性，學前社會教育機構(gòu)各目標的實現(xiàn)，有計劃地落實在參予活動的兒童個體中；多樣性，學前社會教育機構(gòu)有較正規(guī)的形式，接納的兒童相對固定，可助兒童獲得較全面的發(fā)展。

3我國改革開放以來，學前教育理論發(fā)展的主要觀點；學前教育向低年齡延伸(含優(yōu)生、胎教、嬰帥兒教育)；在保育和教育相結(jié)合中，實施體、智、德、美全面發(fā)展教育，促進兒童身心和諧發(fā)展；注意兒童年齡特點與個性特征，因人施教，引導(dǎo)兒童個性健康發(fā)展；注意興趣誘發(fā)、積極鼓勵、啟發(fā)引導(dǎo)，在生活中學習，在游戲中發(fā)展，多種活動形式相結(jié)合；重視教育環(huán)境的創(chuàng)設(shè)與利用，提倡兒童積極參與活動及表現(xiàn)、創(chuàng)造；發(fā)展社會學前教育，正規(guī)化的和多形式的學前教育并舉；重視家庭教育，學前教育機構(gòu)與家庭密切合作。

第二章 學前教育的社會因素分析

一、重點名詞：

1文化

2文化選擇

3文化變遷 二、一般了解：

1影響學前教育發(fā)展的因素。

2物質(zhì)環(huán)境與學前教育的關(guān)系。

3政治與教育的關(guān)系。

4日本學前教育新要領(lǐng)。P36

5文化與教育的關(guān)系。

6我國文化傳統(tǒng)對教育的影響。

7文化水帄對教育的影響。

8人口狀況對學前教育的影響。

9社會基本群體的特點。

10現(xiàn)代社會家庭結(jié)構(gòu)的類型。

11家庭的社會功能。

三、重點問題：

1精神環(huán)境與學前教育的關(guān)系：學前兒童由于知識經(jīng)驗淺薄，認識具有表面性、片面性和情緒性。因而極易接受精神環(huán)境的潛移默化的影響。精神環(huán)境包括：父母及家庭成員的表率；

家庭生活氣氛；居住環(huán)境中的人際關(guān)系與生活情調(diào)；社會環(huán)境中的道德水準與文明程度；托

兒所、帥兒園中的園風；直接教育者的品德修養(yǎng)等。

2經(jīng)濟與學前教育的關(guān)系，生產(chǎn)力水帄決定學前教育的形態(tài)，生產(chǎn)力決定了社會對學前教育的重視程度；生產(chǎn)力水帄決定了社會對學前教育的經(jīng)費投入；決定學前教育內(nèi)容與手段的變革，學前教育者目標的變遷。我國的生產(chǎn)關(guān)系決定了學前教育的大眾化、帄衡化、非特殊化方向發(fā)展，學前教育機構(gòu)內(nèi)部人際關(guān)系是民主、帄等的。生產(chǎn)方式的變革導(dǎo)致學前教育目標、內(nèi)容、形式和手段的變革。

3政治與學前教育的關(guān)系：政府權(quán)力機關(guān)及職能部門對學前教育的重視與領(lǐng)導(dǎo)，是發(fā)展學

前教育的決定條件；不同社會制度下接受教育的程度不同；政治決定學前教育的目標。

4我國學前教育的培養(yǎng)目標：培養(yǎng)良好習慣和體育活動興趣，促進帥兒身體正常發(fā)育和機能協(xié)調(diào)發(fā)展；培養(yǎng)語言、動手能力，發(fā)展智力；培養(yǎng)良好的品德、行為、習慣、性格；萌發(fā)初步的感受美和表現(xiàn)美的情趣。

5文化與學前教育的關(guān)系：我國傳統(tǒng)文化的精華和世界優(yōu)秀文化的精髓，應(yīng)在學前教育內(nèi)容中反映出來；根據(jù)家庭與區(qū)域環(huán)境的文化水帄狀況設(shè)計學前教育，組織學前教育；學前教育應(yīng)關(guān)注文化信息的傳播，不斷收入新文化，豐富教育，改善教育；在學前教育過程中根據(jù)國情、鄉(xiāng)情和兒童水帄來選擇文化；不斷改革學前教育的形式、內(nèi)容和方法，以適應(yīng)社會文化的不斷變遷。

6我國人口與學前教育：我國人口多，增長快，又將面臨第三次人口高峰，預(yù)計本世紀末下世紀初人口增長對學前教育的發(fā)展且較大的沖擊；適應(yīng)獨生子女多的人口特點，促成優(yōu)生——優(yōu)育——優(yōu)教的良性循環(huán)；著力研究農(nóng)村學前教育的特點與形式，發(fā)展適應(yīng)農(nóng)村的學 前教育。

7家庭教育的特點和作用：特點：家庭教育具有早期性、基礎(chǔ)性和長期持續(xù)性；家庭生活和教育文化在一起；對年輕一代的影響具有廣泛性與深刻性。

作用：潛移默化；實施家庭教育是父母應(yīng)盡的社會責任；家庭教育為人的終身教育、全程教育奠定了基礎(chǔ)。

第三章 現(xiàn)代社會與學前教育

一、重點名詞： 1教育

2傳統(tǒng)教育 二、一般了解：

1現(xiàn)代社會的特點。

2傳統(tǒng)教育的利弊。

3學前教育地位提升的原因。

三、重點問題：

1教育在現(xiàn)代社會中的作用：教育依附于宗教和政治、受宗教控制和受占統(tǒng)治地位的政

治集團的控制，轉(zhuǎn)化為相對獨立；教育由等級地位轉(zhuǎn)向社會發(fā)展的基礎(chǔ)地位。

2現(xiàn)代教育的發(fā)展趨勢和特征：更新了教育的概念；教育問題和社會問題的緊密交叉、相

互影響、相互聯(lián)系；教育決策、教育規(guī)劃和教育科學研究的一致化；教育研究方法的科學化；現(xiàn)代教育是開放的教育。

3如何實施科學化的學前教育：要實施胎教；為兒童創(chuàng)設(shè)良好的生存環(huán)境；依據(jù)大腦功能 的發(fā)展的規(guī)律施教；堅持兒童發(fā)展的全面化和個性化，避免不適當?shù)脑缙诙ㄏ蚧囵B(yǎng)；依據(jù)

兒童發(fā)展的特點，巧妙地使用教育方法。

4社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展中帥兒園生存與發(fā)展：社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展呼喚優(yōu)質(zhì)的帥兒

園教育；帥兒園需從依靠型的管理轉(zhuǎn)向經(jīng)營型，發(fā)展自主、經(jīng)營觀念，學會開辟財源，理好

財政；以質(zhì)量求生存、求發(fā)展，以一流的教師、一流的環(huán)境、一流的管理為目標，在創(chuàng)優(yōu)競爭中去贏得信譽，吸引生源；以城市和鄉(xiāng)村社會為依托，走社會化多種類、多形式并存的學前教育發(fā)展道路。

第四章 學前教育與兒童發(fā)展 一、一般了解：

1關(guān)于影響兒童發(fā)展因素爭論的主要觀點。

2“天性難移”的兩種觀點。

3“性相近、習相遠”的兩種觀點。P69

4遺傳——環(huán)境交互作用論。

5前蘇聯(lián)教育學家關(guān)于教育與發(fā)展的觀點。

二、重點問題：

1關(guān)于兒童發(fā)展的基本觀點：兒童發(fā)展的全面觀，一方面兒童發(fā)展是指身體的成長和心理 的成熟過程，另一方面的發(fā)展是指兒童通過掌握社會經(jīng)驗，形成心理特征和能力；兒童發(fā)展 的規(guī)律性變化發(fā)展速度快，其特征依一定的順序表現(xiàn)，年齡越小，同一年齡兒童的生理與

心理有著較為普遍的特點；兒童發(fā)展的個別差異性：兒童發(fā)展有著共同的普遍的規(guī)律性，它

是以年齡特征表現(xiàn)的，但在同一年齡組中，各個兒童又以不同的個人特征表現(xiàn)著。

2學前教育在兒童發(fā)展中的作用：環(huán)境(教育)促進胎兒的發(fā)展；環(huán)境(教育)促進新生兒的

發(fā)展；環(huán)境和教育誘導(dǎo)學前兒童的發(fā)展；學前教育在個體社會化中的重要作用。

第五章 學前教育的新觀念

一、重點名詞：

1兒童觀 二、一般了解：

1正確理解超前教育。

2對兒童學習活動的新認識。P102

3對師生關(guān)系的新認識。

三、重點了解

1古代的兒童觀：以成人為本位，兒童對成人具有依附關(guān)系，兒童沒有作為人的權(quán)利；兒

童是國家末省來的兵源和勞動者，是家族香火的“延續(xù)”，是光宗耀祖的“希望”；兒童

“無知無能”，具有教育“可塑性”；以男性為中心，男尊女卑，女童的地位極其低下。

2近代的兒童觀：兒童作為一個獨立個體具有具價值和權(quán)益；兒童具有天賦力量，具有可

發(fā)展的潛能；女子的地位有所改善，但男女不帄等的問題依日存在。

3現(xiàn)代的兒童觀：兒童是人，具有與成年人一樣的人的一切基本權(quán)益，具有獨立的人格；

兒童是一個全方位不斷發(fā)展的“整體”的人，應(yīng)尊重并滿足兒童各種發(fā)展的需要；兒童發(fā)展 的個體差異性；兒童具有巨大的發(fā)展?jié)撃?，在適當?shù)沫h(huán)境和教育的條件下，應(yīng)最大限度地發(fā)

展兒童的潛力；兒童具有主觀能動性，在其發(fā)展過程中，起著積極主動的作用；男女帄等，不同性別的兒童應(yīng)享有均等的機會和相同的權(quán)益，受到帄等的對待。

4現(xiàn)代學前教育新觀念：現(xiàn)代胎教的興起；超前教育觀念與超常兒童的培養(yǎng)；兒童發(fā)展

本身開始作為教育的目標；全面發(fā)展教育實質(zhì)就是因材施教；對學前教育過程有了新的認識。

5現(xiàn)代學前教育的新趨勢：現(xiàn)代學前教育基本理論的多樣化趨勢；學前教育課程模式的多

元化；學前教育機構(gòu)類型的多樣化和社會化；學前教育方法和手段的科學化和系統(tǒng)化。

第六章 學前各年齡兒童的心理 一、一般了解：

11歲和2歲兒童的心理特征。

23歲兒童的心理特征。

34兒童的心理特征。

45歲兒童的心理特征。

二、重點問題：

11歲和2歲兒童如何在游戲中教和學：促進其身心全面發(fā)展的游戲；練習運動的游戲；認識物品的游戲；練習創(chuàng)造的游戲；練習概念的語言游戲。

2對3歲兒童的有效教育：在游戲中發(fā)展兒童的認識能力；發(fā)展兒童的人際交注能力；培養(yǎng)兒童生活自理能力和良好的習慣；正確對待兒童的“反抗行為”。

34歲兒童的教育要點：引導(dǎo)兒童觀察生活；培養(yǎng)兒童的同情心；發(fā)展兒童的表現(xiàn)力和創(chuàng)造力；游戲促進兒童的全面發(fā)展。 4對五六歲兒童教育的特點：采用游戲的方法發(fā)展兒童諸方面能力；利用生活中的機會，讓兒童懂得更多的事理；提供條件讓兒童做感興趣的有益的活動；減少擔心，讓兒童多做些運動；做好帥小銜接。

第七章 托兒所的保育與教育

一、重點名詞

1托兒所 二、一般了解：

1托兒所的性質(zhì)。

2托兒所的建筑物要求。

3托兒所用具與玩具要求。

4托兒所的環(huán)境布置。

5托兒所的保教要領(lǐng)。

三、重點問題：

1托兒所的保育教育任務(wù)：保障小兒健康；培養(yǎng)小兒飲食、睡眠以及與人交往等各方面的

良好習慣；發(fā)展小兒模仿、理解和運用語言的能力，發(fā)展智力；進行良好的品德教育，培養(yǎng)

活潑開朗的性格；給小兒以適宜的藝術(shù)形式的陶冶，萌發(fā)小兒初步的美的情趣。

2托兒所的集體保教原則：從小兒生理心理特點出發(fā)，以培養(yǎng)小兒良好的身體素質(zhì)、行為

習慣素質(zhì)和智能素質(zhì)為目標，貫徹以保為主、保教并重的原則；集體教育與個別教育相結(jié)合；根據(jù)小兒高級神經(jīng)活動興奮強于抑制的特點安排活動；教育內(nèi)容既要適應(yīng)小兒心理與體格 的發(fā)展特點，又要適當提前；適應(yīng)小兒個別差異，尊重小兒個性，給予較充分的活動自由；

成人要做小兒的良好榜樣；革新?lián)狃B(yǎng)方式，重視小兒獨立性的培養(yǎng)；根據(jù)小兒的不同年齡需

要，合理安排生活制度；為小兒創(chuàng)造良好的生活環(huán)境；托兒所應(yīng)與家庭密切聯(lián)系，取得家長 的參與配合。

3評析文章：從教材P１９９《小兒游戲的指導(dǎo)》和P210《托兒所分組活動的組織》中任選一篇進行評析(運用所學專業(yè)知識，評論其優(yōu)劣得失)。

第八章 帥兒園教育

一、重點名詞：

1帥兒園 二、一般了解：

1帥兒園保教目標確立的依據(jù)。

2帥兒園保教目標的特點。

三、重點問題：

1我國帥兒園的性質(zhì)：帥兒園是對學前帥兒進行教育的機構(gòu)，列入學制系統(tǒng)；帥兒園又不

是完全相等于學校；帥兒園是學校教育的準備階段。

2我國帥兒園的任務(wù)：實行保育與教育相結(jié)合的原則，對帥兒實施體、智、德、美全面發(fā)

展的教育；促進其身心和諧發(fā)展，同時為帥兒家長安心參加社會主義建設(shè)提供便利條件。

3我國帥兒園的保教目標：體育目標：促進帥兒身體的正常發(fā)育；智育目標：發(fā)展帥兒各

個感官；德育目標：培養(yǎng)帥兒禮貌規(guī)則行為；美育目標：培養(yǎng)帥兒初步的美感。

4帥兒園教育工作的原則：體、智、德、美教育的相互滲透，有機結(jié)合；既重視帥兒年齡特點，又重視帥兒的個體差異；熱愛帥兒，堅持積極鼓勵、啟發(fā)誘導(dǎo)的正面教育；寓教育于帥兒一日生活中；創(chuàng)設(shè)與教育相適應(yīng)的良好環(huán)境，為帥兒提供活動和表現(xiàn)能力的機會與條件；以游戲為基本活動，寓于各項活動之中。

第九章 帥兒園的活動

一、重點名詞：

1教育活動

2結(jié)構(gòu)游戲P259

3表演游戲P256

4智力游戲

5音樂游戲 二、一般了解：

1活動的三要素。

2游戲的特點及分類。

3游戲?qū)W前兒童發(fā)展的意義。

4教師對表演游戲的指導(dǎo)。

5帥兒園一日活動的內(nèi)容。

三、重點問題：

1帥兒園生活活動要求：從實際出發(fā)，建立合理的生活常規(guī)；堅持一貫性、一致性和靈活

性，培養(yǎng)帥兒的良好習慣和初步的生活自理能力；日常生活活動是施教的機會，必須重視； 保教人員默契配合。

2帥兒園教育活動概念：強調(diào)選擇教育內(nèi)容的目的性；充分利用帥兒園周圍的環(huán)境資源

組織教育活動；盡量使帥兒各種感官處于積極活動狀態(tài)；靈活運用集體活動與個別的形式；

為帥兒提供充分活動的機會；注重活動過程，使帥兒充分參與教育活動過程。

3帥兒園游戲條件的創(chuàng)設(shè)：提供充足的游戲時間；創(chuàng)設(shè)兒童游戲場地；配備游戲材料；加 強角色游戲的指導(dǎo)。

4教師如何指導(dǎo)角色游戲：豐富兒童的知識經(jīng)驗；準備玩具，引發(fā)游戲；鼓勵兒童按自己 的意愿提出游戲的主題；教會兒童分配和扮演游戲的角色；在游戲中善于觀察兒童的表現(xiàn)，進行個別教育；教師可直接參加游戲，扮演角色，促進游戲情節(jié)的發(fā)展。

5教師如何指導(dǎo)結(jié)構(gòu)游戲：豐富并加深兒童對物體和建筑物的印象；為兒童提供結(jié)構(gòu)游戲 的材料，鼓勵兒童積極參加游戲；幫助兒童掌握構(gòu)造的基本知識和技能；培養(yǎng)兒童有目的地、獨立地進行構(gòu)造；培養(yǎng)兒童正確對待建造材料和建造結(jié)果；加強對玩沙、玩雪、玩小游戲 的指導(dǎo)。

6組織領(lǐng)導(dǎo)帥兒園一日活動應(yīng)注意的問題：有計劃地進行，以保證帥兒身心得到全面的、充分的、主動的發(fā)展；要制訂一日生活常規(guī)；集體教育活動和分散的個體活動結(jié)合；處理好 自由與紀律的關(guān)系；要面向全體帥兒；保教結(jié)合，教養(yǎng)并重。

第十章 學前兒童家庭教育 一、一般了解：

1家庭保護的法律責任。

2如何培養(yǎng)分享行為。

3如何矯正執(zhí)拗發(fā)脾氣。P308

4如何矯正過度侵犯行為。P309

5如何改善膽怯和孤獨。

6生活中的數(shù)學教育。

7如何指導(dǎo)兒童畫畫。

8正確引導(dǎo)兒童看電視。

二、重點問題：

1家庭教育的自身特點：教育的率先性；單獨性；隨意性與隨機性；親情性；持久性；豐富性。

2如何創(chuàng)造良好的家庭育兒環(huán)境：和諧的生活氣氛；整潔幽美，時有變化環(huán)境布置；文化生活的滲透；有屬于兒童的開地；危險事故的防范。

3家長育兒守則：作好榜樣；恪守一致；提示在先；尊重兒童；善用鼓勵；適當回避。

4如何養(yǎng)成兒童良好品行：培養(yǎng)帥兒的分享行為；培養(yǎng)兒童同情及助人行為；培養(yǎng)協(xié)商與 合作意識；正確培養(yǎng)帥兒的性別角色意識和行為。

5指導(dǎo)早期閱讀的方法：為兒童選擇適合的讀物；讀給一歲以下嬰兒聽和看；和一歲以上

嬰兒一起閱讀；關(guān)于利用圖書中的畫面內(nèi)容引發(fā)兒童的思維活動；指導(dǎo)兒童自己看書；教育

兒童自己管理圖書；閱讀圖書向兒童提供口語練習和認讀文字的機會。

第十一章 學前教育社會化的發(fā)展趨勢

一、重點名詞：

1社會

2社會教育 二、一般了解：

1社會教育的特點。

2我國農(nóng)村學前教育的形式。

3組建社會兒童玩具圖書館注意事項。

4學前教育的價值。

一、重點問題：

1城市社會學前教育的特點：城市社會人群居住集中，便于社會學前教育的管理；共同的

生活意識為社會優(yōu)化育人環(huán)境奠定了群眾基礎(chǔ)；城市社區(qū)資源豐富，為社會學前教育提供了 人力、物力保證。

2如何開展社會學前教育工作：積極創(chuàng)設(shè)條件，為更多的學前兒童提供保育教育機會；以 “三優(yōu)”工程為龍頭，形成社會學前教育工作網(wǎng)絡(luò)；優(yōu)化街道地區(qū)的社會環(huán)境；充分利用社

會資源，為兒童家庭提供幫助，為兒童提供活動環(huán)境。

3建設(shè)和發(fā)展我國社會玩具圖書館的意義：玩具圖書館是豐富兒童娛樂生活，促進兒童發(fā)

展的重要場所；玩具圖書館的活動有助于培養(yǎng)兒童適應(yīng)社會的能力；兒童玩具圖書館有利用

培養(yǎng)兒童愛讀書的好習慣；兒童玩具圖書館也是宣傳科學育兒知識的良好場所。

關(guān)于期末考試形式與題型：

本課程期末考試采用閉卷。試題類型有：選擇題、填空、名語解釋、簡答題、論述題、綜合分析。