第一篇：關(guān)于建設(shè)西南裘皮城項(xiàng)目可行性考察報(bào)告

關(guān)于建設(shè)西南裘皮城項(xiàng)目的

可行性考察報(bào)告

Xx書(shū)記、xx市長(zhǎng)：

為貫徹落實(shí)好Y書(shū)記的指示精神，學(xué)習(xí)借鑒發(fā)達(dá)地區(qū)皮革城專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)新發(fā)展，6月19-22日，由我?guī)ш?duì)，市投資促進(jìn)局、市規(guī)劃建設(shè)局、工信局、商務(wù)局、環(huán)保局、XX鄉(xiāng)等單位領(lǐng)導(dǎo)、XX集團(tuán)董事長(zhǎng)和XX大學(xué)皮革系主任XX教授等參加，一行10人組成考察組，對(duì)深圳華南城、浙江海寧中國(guó)皮革城、余姚中國(guó)裘皮城和成都彭州工業(yè)園華茂服裝產(chǎn)業(yè)園進(jìn)行了實(shí)地參訪。通過(guò)考察調(diào)研，我們理清了思路、開(kāi)闊了視野、更新了觀念、堅(jiān)定了通過(guò)探索J城市整合發(fā)展獺兔養(yǎng)殖與裘皮產(chǎn)業(yè)有效途徑、拉動(dòng)J城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)新發(fā)展的信心。現(xiàn)將考察情況報(bào)告如下：

一、參訪四地的基本情況

深圳華南城坐落于深圳市平湖物流基地園區(qū)，于2002年12月首期建成，總占地面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，土地性質(zhì)為倉(cāng)儲(chǔ)（物流綜合用途），規(guī)劃總建筑面積約260萬(wàn)平方米、總投資超過(guò)60億元人民幣，屬深圳市政府“重點(diǎn)物流項(xiàng)目”、“綠色通道項(xiàng)目”、“深圳市重大建設(shè)項(xiàng)目”。

華南城憑借背靠港澳與國(guó)際接軌的地理優(yōu)勢(shì)，以“一體兩翼”為構(gòu)架（“一體”即大型商貿(mào)物流專業(yè)批零市場(chǎng)，“兩翼”即緊附于主題的住宅地產(chǎn)和成熟的商業(yè)配套服務(wù)），以“專業(yè)市場(chǎng)+展會(huì)活動(dòng)+電子商務(wù)”為運(yùn)營(yíng)模式，迅速由最初單純的“國(guó)際工業(yè)原料交易中心”升級(jí)為“世界級(jí)商貿(mào)物流多功能運(yùn)營(yíng)城市綜合體”。

現(xiàn)整個(gè)皮革城由鞋業(yè)廣場(chǎng)、皮草廣場(chǎng)、原輔料市場(chǎng)、中國(guó)皮革風(fēng)尚中心、中國(guó)皮革城出口加工區(qū)、皮都錦江大酒店以及商務(wù)綜合樓、美食街、休閑文化廣場(chǎng)等組成，入駐的經(jīng)營(yíng)企業(yè)超過(guò)3000多家，解決就業(yè)6萬(wàn)人，其皮革業(yè)總產(chǎn)值約200億元，占浙江產(chǎn)值的1/

4、全國(guó)產(chǎn)量的1/15，皮衣及皮革制品年出口額達(dá)58億元，列全國(guó)第一。

今日的海寧，已是中國(guó)皮革界規(guī)模最大、影響最廣、最具競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)的專業(yè)市場(chǎng)；全國(guó)皮革業(yè)龍頭市場(chǎng)；全國(guó)皮革服裝、裘皮服裝、毛皮服裝、皮具箱包、皮毛、皮革的集散中心，也是皮革價(jià)格信息、市場(chǎng)行情、流行趨勢(shì)的發(fā)布中心。在取得十分顯著的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益的同時(shí)，海寧仍堅(jiān)持以建設(shè)世界級(jí)皮都來(lái)定位整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略發(fā)展方向，致力于在全球化視野下運(yùn)籌皮革時(shí)尚產(chǎn)業(yè)發(fā)展，努力建成中國(guó)皮革服裝時(shí)尚策源地、全國(guó)產(chǎn)業(yè)集群典范。此外，海寧還堅(jiān)持把加快皮革工業(yè)發(fā)展與營(yíng)造優(yōu)美環(huán)境統(tǒng)籌考慮，深入研究皮革產(chǎn)業(yè)和社會(huì)、生態(tài)的整體協(xié)調(diào)發(fā)展的規(guī)律，把皮革城建設(shè)當(dāng)景區(qū)來(lái)打造，于2007建成國(guó)家4A級(jí)休閑旅游景點(diǎn)，成為外地游客到海寧旅游的必到景點(diǎn)，開(kāi)創(chuàng)了全國(guó)商務(wù)旅游的先河。

余姚中國(guó)裘皮城則走了一條與海寧中國(guó)皮革城截然不同的發(fā)展之路。1979年港商干XX先生出于對(duì)家鄉(xiāng)故土的熱愛(ài)，在朗霞鎮(zhèn)（現(xiàn)朗霞街道）西干村投資60萬(wàn)元興辦了這里的第一個(gè)皮革廠xx裘服廠，從此星星之火漸成燎原之勢(shì)，到90年代末，這里發(fā)展起來(lái)了數(shù)百家前店后坊式裘皮服裝服飾企業(yè)及相關(guān)配套企業(yè)，從業(yè)人員5000余人。

為了充分整合余姚裘皮產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，用一個(gè)龍頭去帶動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、升級(jí)，有效地整合區(qū)域產(chǎn)品資源，結(jié)束余姚裘服業(yè)長(zhǎng)期

之一。中國(guó)裘皮城也被評(píng)為中國(guó)最具品牌價(jià)值商品市場(chǎng)50強(qiáng)、浙江省四星級(jí)文明規(guī)范市場(chǎng)。

成都彭州市緊緊抓住災(zāi)后重建、服裝產(chǎn)業(yè)加速?gòu)难睾Ｏ蛑形鞑康貐^(qū)轉(zhuǎn)移和成都市退二進(jìn)三（即部分產(chǎn)業(yè)從二圈層退入三圈層）、一區(qū)一主業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)大調(diào)整機(jī)遇，利用服裝大省福建對(duì)口援建機(jī)會(huì)學(xué)習(xí)借鑒服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，制定了“一重一輕”（即：石化與家紡服裝）的戰(zhàn)略重點(diǎn)扶持產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，在彭州工業(yè)園內(nèi)規(guī)劃建設(shè)華茂服裝產(chǎn)業(yè)園，打造“中國(guó)西部家紡之都”。彭州市政府在開(kāi)始扶持該項(xiàng)目時(shí)，就明確提出：“政府給政策，先讓產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)”、“做全國(guó)最大的家紡產(chǎn)業(yè)奧特萊斯”（英文OUTLET，工廠直銷店）。政府同意由當(dāng)?shù)氐囊患易銎じ锏墓S牽頭組建項(xiàng)目公司——成都XX建設(shè)投資有限公司，以工業(yè)用地的形式提供土地，并許予同意進(jìn)行土地的產(chǎn)權(quán)分割、資金上可以分期付款等扶持政策。該公司牽頭聯(lián)合其他企業(yè)承擔(dān)為西部家紡提供全新模式完善產(chǎn)業(yè)鏈的責(zé)任，提出了“創(chuàng)抱團(tuán)發(fā)展平臺(tái)，做產(chǎn)業(yè)聚集專家”的思想，計(jì)劃總投資300億元，用地3300余畝，在彭州工業(yè)園內(nèi)打造華茂·成都家紡城。該家紡城分生產(chǎn)加工區(qū)（生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園）、產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)區(qū)（國(guó)際家紡采購(gòu)中心）、研發(fā)區(qū)（紡織技術(shù)培訓(xùn)學(xué)校、新產(chǎn)品研發(fā)中心）、配套服務(wù)區(qū)（生產(chǎn)、生活、商務(wù)配套）四個(gè)區(qū)域和服務(wù)、物流兩個(gè)中心。目前一期占地545畝分A、B、C、D，4個(gè)區(qū)域進(jìn)行開(kāi)發(fā)，A區(qū)已于2008年12月交付使用、B區(qū)正在修建、C區(qū)已售罄、D區(qū)正在規(guī)劃中，現(xiàn)已是西部唯一超200家家紡企業(yè)入駐的產(chǎn)業(yè)集群，計(jì)劃在3~5年內(nèi)完成招商2000家服裝企業(yè)，孵化產(chǎn)值超10億元標(biāo)桿型企業(yè)2~3家、產(chǎn)值過(guò)億元企業(yè)100家，帶動(dòng)20萬(wàn)人就業(yè)，拉動(dòng)20個(gè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值500億元。

的提高，國(guó)內(nèi)消費(fèi)者開(kāi)始對(duì)毛皮服飾產(chǎn)生青睞，出現(xiàn)了“毛皮平民化”的趨勢(shì)，皮革產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念也出現(xiàn)了創(chuàng)新，皮革作為“時(shí)尚元素”被大量、廣泛應(yīng)用于各種時(shí)尚服裝和家具、家庭裝飾、汽車裝飾等領(lǐng)域，大大拓展了皮革業(yè)應(yīng)用范疇，打開(kāi)了新的發(fā)展空間。因此我國(guó)毛皮行業(yè)不但逐步成為了世界制造中心，并且也出現(xiàn)了成為世界消費(fèi)中心的趨勢(shì)。

從產(chǎn)業(yè)細(xì)分看，裘皮之所以受到人們的追寵，是因?yàn)榈侥壳盀橹?，裘皮都是作為一種最時(shí)尚的服裝面料出現(xiàn)，這是其他紡織面料包括皮革面料所不可比擬的，它具有立體性，可以通過(guò)加工、硝脂染色，做成很多帶有動(dòng)感的立體面料，其他紡織面料無(wú)法取代。因此全世界各大著名服裝企業(yè)都把裘皮作為一種最主要、最前衛(wèi)的時(shí)尚面料，設(shè)計(jì)師們對(duì)裘皮情有獨(dú)鐘，一如既往把裘皮作為一種時(shí)尚元素運(yùn)用到服裝上，所以裘皮的剛性需求很大的。就我國(guó)國(guó)內(nèi)情況而言，裘皮服飾已經(jīng)開(kāi)始走上了“平民化”和時(shí)尚化之路，對(duì)裘皮元素的運(yùn)用花樣頻出，自 2006年開(kāi)始，就已經(jīng)出現(xiàn)了裘皮圍脖、裘皮手套、裘皮坤包等一系列裘皮制品，各種皮草服飾、搭配皮草的鞋子、皮草領(lǐng)口、圍巾、頭巾的銷售穩(wěn)定成長(zhǎng)，皮草這個(gè)“設(shè)計(jì)元素”以其便宜的價(jià)位深入到了千家萬(wàn)戶，綜觀周圍的普通消費(fèi)者，不乏對(duì)裘皮元素的鐘愛(ài)，裘皮與大衣的結(jié)合、裘皮坎肩與襯衫和裙子的混搭、裘皮與靴子的時(shí)尚搭配??所有這些都預(yù)示著裘皮這個(gè)市場(chǎng)是不可低估的，使用范圍之大，讓我們不得不正視裘皮行業(yè)的發(fā)展。尤其是通過(guò)這幾年硝染技術(shù)的進(jìn)步，裘皮已經(jīng)變得非常時(shí)尚了，花色和款式多了，特別是時(shí)尚的面料與普通的紡織面料結(jié)合搭配，立體的、動(dòng)感的效果便會(huì)立刻呈現(xiàn)，皮草和絲綢、毛料、羔羊皮和皮革等混和,配合新式裁剪和編織,加上最新流行的顏色,增加了新奇和變化，顏色的流行趨勢(shì)為淺色，獺兔裘皮正好可以迎合這一流行趨勢(shì)，而工藝的改進(jìn)也能使獺兔皮毛做成高檔服裝、服飾，又具有輕柔、美觀、時(shí)尚且價(jià)格相對(duì)低廉的特點(diǎn)，備受消費(fèi)者青睞。獺兔裘皮迅速躋身于貂、狐、貉等主流裘皮行列。強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求使獺兔養(yǎng)殖也成為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，目前中國(guó)已是世界上最大的獺兔養(yǎng)殖、皮毛生產(chǎn)國(guó)，獺兔養(yǎng)殖及其皮革服裝制造這一產(chǎn)業(yè)鏈具有廣闊的市場(chǎng)前景和產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。

三、對(duì)J城市發(fā)展裘皮產(chǎn)業(yè)城的優(yōu)劣勢(shì)分析

（一）發(fā)展優(yōu)勢(shì)

1、資源優(yōu)勢(shì)。J城市背靠青藏高原，具有豐富的皮張資源。J城市XX鄉(xiāng)已成為名符其實(shí)的“中國(guó)獺兔之鄉(xiāng)”，全鄉(xiāng)已累計(jì)在獺兔養(yǎng)殖上投入資金3000萬(wàn)元以上，年可穩(wěn)定供應(yīng)獺兔100萬(wàn)只以上，并且還具有翻兩番的生產(chǎn)潛力。J城市的獺兔皮質(zhì)量好，特級(jí)皮價(jià)格60-80元/張卻依然遠(yuǎn)銷河北等主要皮張市場(chǎng)。

2、地利優(yōu)勢(shì)。J城市是成渝經(jīng)濟(jì)圈39個(gè)重點(diǎn)縣市之一，處于成都、重慶、西安三個(gè)中心城市腹地，是成綿樂(lè)城市輕軌北起點(diǎn)、西（安）成（都）城際快鐵中轉(zhuǎn)站，境內(nèi)有12個(gè)火車站，綿廣、萬(wàn)阿等高速、高等級(jí)公路縱橫貫穿全境，距機(jī)場(chǎng)40公里，距省會(huì)成都1.5小時(shí)車程，立體交通發(fā)達(dá)，能承載規(guī)模龐大的產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套物流。

3、人文與商貿(mào)優(yōu)勢(shì)。J城市是xx故里、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，人文地理和自然資源均十分豐富。商貿(mào)繁榮，自古就是區(qū)域重要的物資集散地，是甘肅、陜西皮張入川的傳統(tǒng)中轉(zhuǎn)市場(chǎng)，素有“小上海”之稱。2010年J城市社會(huì)消費(fèi)品商品銷售總額71億元，居全省59個(gè)擴(kuò)權(quán)縣市首位，沃爾瑪、肯德基、歐尚等世界知名品牌零售企業(yè)的入駐更提升了J城市商貿(mào)的整體形象。

關(guān)閉禁養(yǎng)區(qū)內(nèi)畜禽養(yǎng)殖場(chǎng)以減少畜禽養(yǎng)殖污染物排放總量，淘汰所有皮革加工企業(yè)以減少COD濃度。但實(shí)際上皮革行業(yè)并不是一個(gè)高污染的行業(yè)，它所造成的污染比造紙、電池甚至味精等食品生產(chǎn)行業(yè)的污染還要小很多，制革行業(yè)之所以會(huì)被背上“污染”這個(gè)黑鍋，關(guān)鍵還是有些企業(yè)不重視環(huán)保污水處理排放，主要的污染物是COD、UOB和鉻鞣的殘留物。解決思路：一是企業(yè)改進(jìn)技術(shù)和工藝，如溫州制服企業(yè)采用超載轉(zhuǎn)鼓保毛脫毛法及浸灰、鉻鞣廢水循環(huán)節(jié)能環(huán)保的新工藝，把制革車間產(chǎn)出的浸灰廢水、鉻鞣廢液通過(guò)專用管道收集進(jìn)行固液分離、沉淀處理、化驗(yàn)配比后得到回用，實(shí)現(xiàn)了循環(huán)使用，同時(shí)副產(chǎn)物的利用還為企業(yè)每年帶來(lái)780萬(wàn)元的創(chuàng)收；二是政府加強(qiáng)監(jiān)管，監(jiān)督企業(yè)完善治污設(shè)備，杜絕企業(yè)“守法成本高，違法成本低”怪象，在制革和毛皮企業(yè)中加速淘汰使用偶氮染料、甲醛、溶劑涂飾材料等的落后技術(shù)工藝；三是產(chǎn)業(yè)集群集中處理以降低成本，像河北辛集皮革城、溫州皮革城都是由政府出面重組工業(yè)園集中處理制革業(yè)污水，效果很好。

四、下步工作建議

（一）統(tǒng)一和深化對(duì)J城市發(fā)展皮革產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識(shí)

借鑒深圳、海寧、余姚和彭州發(fā)展皮革城（產(chǎn)業(yè)園）的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合J城市實(shí)際加以創(chuàng)新，J城市有能力也有條件打造一條從養(yǎng)殖、加工到裘皮服裝產(chǎn)品的完整產(chǎn)業(yè)鏈，形成一個(gè)在西部具有較大影響力的裘皮產(chǎn)業(yè)城，創(chuàng)百億產(chǎn)值，拉動(dòng)XX、XX等鄉(xiāng)鎮(zhèn)的獺兔養(yǎng)殖業(yè)、促進(jìn)農(nóng)民增收致富。裘皮產(chǎn)業(yè)城商貿(mào)綜合體的建設(shè)，對(duì)進(jìn)一步提升我市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平和城市形象、促進(jìn)文化旅游和相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)意義。

（二）對(duì)J城市建設(shè)裘皮產(chǎn)業(yè)城的設(shè)想

第二篇：西南市場(chǎng)考察報(bào)告（范文）

西南市場(chǎng)考察報(bào)告

此次考察歷經(jīng)五省九市，路線如下： 鄭州洛陽(yáng)西安寶雞成都重慶三門(mén)峽石家莊 現(xiàn)將走訪中收獲的信息總結(jié)如下：

市場(chǎng)方面：

進(jìn)入九月中旬以來(lái)，整個(gè)鋼材市場(chǎng)降聲一片，鋼材銷量急劇下滑，各大經(jīng)銷商經(jīng)營(yíng)慘淡，相比往年同期銷量大幅下跌。如鄭州鵬宇往月銷量三四千噸，本月至23日才不過(guò)千噸，更何況“金九銀十”本應(yīng)該為銷售旺季，可見(jiàn)今年市場(chǎng)形勢(shì)的確不好。

鋼廠方面：

很多本地鋼廠都開(kāi)始進(jìn)入優(yōu)鋼市場(chǎng)，與外地鋼廠相比，其在運(yùn)輸、售后、市場(chǎng)知名度等方面占有很大優(yōu)勢(shì)。例如，四川攀鋼長(zhǎng)城特鋼（四川江柚市）的產(chǎn)品已經(jīng)占領(lǐng)成都圓鋼市場(chǎng)一半以上的市場(chǎng)（保守估計(jì)），成都大的經(jīng)銷商基本都與其簽訂了代理協(xié)議。另外還有很多鋼廠正在上新設(shè)備，也準(zhǔn)備進(jìn)軍優(yōu)鋼市場(chǎng)。例如，林州鳳寶（河南林州）目前其規(guī)格到120，以其低價(jià)格高品質(zhì)迅速占領(lǐng)了小圓市場(chǎng)，現(xiàn)準(zhǔn)備生產(chǎn)大圓，據(jù)說(shuō)今年12月份投入生產(chǎn)；邯鄲建發(fā)也要上新設(shè)備；重慶鋼鐵正在搬遷中，明年下半年可能開(kāi)始生產(chǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)結(jié)構(gòu)鋼生產(chǎn)廠家已超過(guò)80家，總體來(lái)講供大于求。

資金與價(jià)格方面：

本月鋼材的降價(jià)導(dǎo)致規(guī)模以上的鋼廠、經(jīng)銷商資金斷裂，現(xiàn)在大多數(shù)經(jīng)銷商都是用承兌，貼息在280元/噸左右。鋼材價(jià)格與月初相比，降價(jià)幅度在300元以上。

我廠的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)：

與其他大型鋼廠相比，我廠機(jī)動(dòng)靈活，可以隨時(shí)突擊市場(chǎng)中存在的缺口，但我們的劣勢(shì)在于：資金、原料、知名度、質(zhì)量認(rèn)可等方面。另外，其他鋼廠得以連續(xù)生產(chǎn)，其重要原因在于與大的經(jīng)銷商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，為了保持市場(chǎng)占有率，不惜壓低價(jià)格，增加產(chǎn)量。其形式表現(xiàn)為協(xié)議代理，優(yōu)惠政策不外乎：返利、貼息、運(yùn)補(bǔ)，但實(shí)質(zhì)都是降價(jià)。可以說(shuō)現(xiàn)在結(jié)構(gòu)鋼的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)進(jìn)入白熱化的階段。我們?nèi)绾卧谶@樣的環(huán)境中保全自己，維系正常生產(chǎn)呢？拼價(jià)格是不可能的，因?yàn)槲覀冊(cè)谠?、運(yùn)輸、加工成本上都已輸給對(duì)手。我們現(xiàn)在最好的出路就是：尋找一個(gè)市場(chǎng)缺口，即別人不生產(chǎn)或很少生產(chǎn)、產(chǎn)品質(zhì)量要求低、市場(chǎng)需求穩(wěn)定的項(xiàng)目。

此次考察過(guò)程中，有一商戶提到翼緣板產(chǎn)品，回來(lái)之后在網(wǎng)絡(luò)上也查閱了一些相關(guān)資料（已附上），請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)定奪。

如果繼續(xù)生產(chǎn)45#圓鋼，則需盡快解決如下問(wèn)題：

1、銷售政策、運(yùn)作模式、代理協(xié)議

由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈，很多銷售商都不愿意定死任務(wù)，多采用相對(duì)靈活的協(xié)議代理，就是量大從優(yōu)，預(yù)付款多從優(yōu)，完成任務(wù)獎(jiǎng)勵(lì)、區(qū)域保護(hù)等政策。尋求一批大客戶，以優(yōu)厚的政策打開(kāi)市場(chǎng)。

2、質(zhì)量認(rèn)證體系、產(chǎn)品外包裝、公司宣傳材料

第三篇：南京水游城項(xiàng)目考察報(bào)告

篇一：南京水游城調(diào)研報(bào)告 南京水游城調(diào)研報(bào)告

南京水游城是一個(gè)大型綜合性商業(yè)項(xiàng)目，建筑面積16.7萬(wàn)平方米，位于健康路和中華路交叉路口、夫子廟商圈核心地段，距離南京商業(yè)集群新街口2公里，處在城市中心軸線上，屬于南京5分鐘都市生活圈繁榮核心地帶。“水游城”是以流動(dòng)的水為主體，營(yíng)造的一個(gè)集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、旅游、文化等為一體的休閑購(gòu)物主題公園。其中包括若干國(guó)際品牌的主力店及次主力店，業(yè)態(tài)以時(shí)尚、新潮為主流；一流的院線影城；餐飲包括異國(guó)風(fēng)情美食街，大型特色餐飲，咖啡座、甜品屋、面包坊、茶餐廳地方以及風(fēng)味小吃，根據(jù)不同消費(fèi)群體分設(shè)于各個(gè)樓面。本文主要從水游城的運(yùn)營(yíng)模式和獨(dú)特的設(shè)計(jì)理念，以及所存在的相關(guān)問(wèn)題方面做初步的研究。1水游城的運(yùn)營(yíng)模式 水游城的定位是“主題性景觀購(gòu)物公園”，在滿足消費(fèi)者一站式需求的同時(shí)，還通過(guò)建筑空間、景觀營(yíng)造以及豐富多彩的演出活動(dòng)，不斷更新消費(fèi)空間、讓消費(fèi)者甚至不以消費(fèi)為目的來(lái)水游城，而是把這里當(dāng)成消磨時(shí)間、休閑娛樂(lè)的好地方。

以社會(huì)性的公共活動(dòng)，如新聞發(fā)布會(huì)、晚會(huì)等取代常規(guī)的商業(yè)促銷活動(dòng)，博取顧客認(rèn)同感和歸屬感。通過(guò)不同主題活動(dòng)、今日慶典、環(huán)境、舞臺(tái)等的不同保持新鮮感，打造一個(gè)“永不落幕的都市劇場(chǎng)”。

中央舞臺(tái)幾乎每天都有藝人進(jìn)行表演，消費(fèi)者不需要買(mǎi)票就能觀賞節(jié)目。水游城的中央舞臺(tái)，視角無(wú)盲點(diǎn)。游客可隨意從任何一層、多角度地進(jìn)行圍觀。2獨(dú)特的設(shè)計(jì)理念

水游城的主入口，它在外立面的處理上采用了大量的布色材料，外墻色調(diào)以暖橙色作主打，雨林迷彩作輔墻，使整個(gè)建筑體散發(fā)出一種熱烈，歡快的氣息。同時(shí)，設(shè)計(jì)者在這里采取了曲面與斜面結(jié)合的手法非常值得稱道，它是使建筑體從根本上脫離“呆板、冷淡”的關(guān)鍵因素。另外，值得注意的是，水游城本身并沒(méi)有讓過(guò)多的廣告破壞墻面的整體效果，適度的傳達(dá)出了內(nèi)部商業(yè)信息。將水游城與上海普通商廈的外觀對(duì)比，我們很直觀的就能感覺(jué)到誰(shuí)更能吸引你。

次入口的帆船透明外裝飾使輔樓顯得非常別致與鋼琴鍵花式的內(nèi)立面相配合，使整個(gè)建筑群在激情奔放之外，增添了一縷神秘于超現(xiàn)代的感覺(jué)。水游城的內(nèi)部的中庭是鏤空天球還有廣告墻，是商業(yè)與建筑美學(xué)的結(jié)合看似簡(jiǎn)單的天空求解決了商業(yè)場(chǎng)所采光與遮雨兩大要求，同時(shí)透露著巨大的“少壯派”氣質(zhì)。”“突?！钡膹V告窗，這種創(chuàng)意，不僅點(diǎn)綴了環(huán)境，還為商家創(chuàng)造了吸引消費(fèi)者的特別途徑。水在哪里？水游城的真正內(nèi)涵

寬8米，長(zhǎng)260米的人工景觀運(yùn)河是水游城的建筑組織軸線，但水游城的水，不僅僅是液態(tài)的水，有的人認(rèn)為，實(shí)際上水游城并沒(méi)有太多的水，然而當(dāng)你置身水游城由不得不承認(rèn)，自己完全是融入了一座水的城市。

1、有限的水體，最大的輻射面。有限的水在水游城被運(yùn)用到了極致，前面我們提到水游城并沒(méi)有太多可利用的線程水景資源。同時(shí)，它既不是一個(gè)公園，也不是一座游樂(lè)場(chǎng)，而是一個(gè)以商業(yè)租金為目的的購(gòu)業(yè)務(wù)中心，就是在這樣一種純商業(yè)目的的購(gòu)物中心，無(wú)論你站在那一層的主力店鋪前，你俯首便可見(jiàn)水。有限的水貫穿著整個(gè)商業(yè)建筑群，由于極限模式的通透空間設(shè)計(jì)，無(wú)論何處，我都能感受到水氣撲面的清爽體驗(yàn)。

2、綠化、噴泉、舞臺(tái)，這里的水能說(shuō)話，靜態(tài)的水并不稀奇，但是能夠讓水實(shí)實(shí)在在地帶來(lái)綠葉的氣息和商業(yè)的互動(dòng)，就困難得多。但，水游城的水是會(huì)說(shuō)話的。

3、感受水的心情。水，實(shí)際上代表的是一種放松，歡樂(lè)的心態(tài)。無(wú)處不在的綠色，優(yōu)雅靚麗的休息場(chǎng)所，承載著這一內(nèi)涵，置身其中，讓人自覺(jué)成為了都市新貴的代言人。平面扭曲，更多的商業(yè)價(jià)值 購(gòu)物中心說(shuō)到底是一種資產(chǎn)，它成功與否的判斷標(biāo)準(zhǔn)最終應(yīng)回歸到商業(yè)價(jià)值上。夫子廟周邊商鋪的價(jià)格在8元/天，而水游城的租金每天每平米要15-16元/天，與新街口黃金商鋪的價(jià)格相當(dāng)，難道老練的商家都突然變成了任宰的羔羊了么？當(dāng)然，事出有因。

1、更多的“好”鋪位。從商業(yè)經(jīng)營(yíng)角度講，好的鋪位就是那些位于流線中心，到達(dá)率高的商鋪，水游城在設(shè)計(jì)上充分考慮到這一點(diǎn)，它完全擺脫了傳統(tǒng)的中瑯+邊廊的做法，將一個(gè)開(kāi)放的購(gòu)物空間搬到了內(nèi)室。支持這一想法的設(shè)計(jì)包括豐富而柔和的內(nèi)部照明，良好的采光，富有變化的室內(nèi)空間。

2、更大的出樣面。簡(jiǎn)而言之，就是透視。在店鋪的形式上水游城并沒(méi)有刻意地遵循矩形形態(tài)，而是使它呈現(xiàn)出多邊形和多棱角的狀態(tài)，配合以透明的材質(zhì)，使出樣面大大增加。需要特別提示的是，其實(shí)大多數(shù)零售商家并不需要特別規(guī)劃的經(jīng)營(yíng)空間。

3、更流暢的內(nèi)部動(dòng)線，水游城的“游購(gòu)”最終是由一條條通道所貫穿起來(lái)，它的每一組商業(yè)板塊或者“內(nèi)街”的入口必然與其它板塊的出口相連，形成一個(gè)沒(méi)有拐角和盡頭的循環(huán)空間。4地下空間的釋放。通常情況下，地下空間的商用物業(yè)處于最低端的位置，人流到達(dá)率低，消費(fèi)環(huán)境壓抑。但是，水游城的這個(gè)方面創(chuàng)造的前所未有的突破。3存在的不足

1輔通道設(shè)計(jì)感覺(jué)凌亂，猶如迷宮一般，這樣會(huì)讓消費(fèi)者產(chǎn)生迷茫、心慌。

2商家的經(jīng)營(yíng)成本過(guò)高，水游城的平均租金成本達(dá)到十元以上，再加上高額的管理費(fèi)用，經(jīng)營(yíng)狀況差，已出現(xiàn)了商戶退場(chǎng)現(xiàn)象。

3穿著類商品基本上是休閑服飾類，經(jīng)營(yíng)面積近3萬(wàn)平方面，占到經(jīng)營(yíng)面積的一半以上，且針對(duì)18-30歲的客層，講究時(shí)尚，流行路線，消費(fèi)群體比較單一。

4部分區(qū)域招商不佳，一是五樓大中型餐飲區(qū)，目前僅有兩家入住。二是其他區(qū)域較偏的大面積商鋪，如三樓一間近400平米的商鋪。

5總體經(jīng)營(yíng)效果不佳，負(fù)一，負(fù)二樓餐飲、樓上的電玩、影院等就幾個(gè)區(qū)域經(jīng)營(yíng)較好，高峰期人流量大，但商品類銷售整體不佳，特別是二樓以上，四樓的時(shí)尚生活區(qū)二十家商鋪目前就只剩兩家在營(yíng)業(yè)。

6建筑細(xì)節(jié)處理不當(dāng)，水游城充分利用了水文化，使得項(xiàng)目比較新穎、有特色，但是建筑工程質(zhì)量不佳，細(xì)節(jié)工作處理較差。

7餐飲區(qū)銷售兩極分化，水游城的餐飲分三種類型，一是四五樓的大中餐，二是負(fù)一二樓的特色餐飲和品牌餐飲，三是負(fù)二樓的美食廣場(chǎng)。從經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，大中餐和部分特色餐飲如德國(guó)餐廳、印度咖喱、仙蹤林、美美主義餐廳、塔可等因其價(jià)格、消費(fèi)群、位置等原因，相對(duì)而言銷售情況不是很理想。負(fù)二樓的美食廣場(chǎng)和負(fù)一樓的麥當(dāng)勞等品牌性強(qiáng)、大眾餐飲人流量大，銷售狀況佳。

8、水游城復(fù)雜化的平面設(shè)計(jì)雖然提高了店鋪平均達(dá)到率，但于消費(fèi)者而言，實(shí)際上容易產(chǎn)生“漏店”“迷路”的現(xiàn)象，在設(shè)計(jì)上應(yīng)注入更多的形象化標(biāo)識(shí)（建筑小品、墻面彩繪、顏色分區(qū)）來(lái)解決問(wèn)題。

9、水游城約有一半的區(qū)域直接暴露在陽(yáng)光之下，在夏日直射下會(huì)令許多消費(fèi)者，特別是女性消費(fèi)者感到不適，這一問(wèn)題實(shí)際上是可以通過(guò)不高的成本解決的。篇二：南京水游城項(xiàng)目 百大標(biāo)桿商業(yè)項(xiàng)目指水游城

南京水游城是一個(gè)大型綜合性商業(yè)項(xiàng)目，建筑面積16.7萬(wàn)平方米，位于健康路和中華路交叉路口、夫子廟商圈核心地段，距離南京商業(yè)集群新街口2公里，處在城市中心軸線上，屬于南京5分鐘都市生活圈繁榮核心地帶。入駐品牌以南京沒(méi)有的國(guó)際二線品牌為主，如優(yōu)衣庫(kù)、h&m、無(wú)印良品等，價(jià)格不高但品質(zhì)較好；水游城內(nèi)的酒店委托洲際酒店管理集團(tuán)，橫店影視察城、bhg城市超市等，涵蓋了娛樂(lè)、休閑、餐飲、零售等多種業(yè)態(tài)的200余家店鋪匯集于此?！八纬恰笔且粤鲃?dòng)的水為主體營(yíng)造的一個(gè)集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、旅游、文化等為一體的休閑購(gòu)物主題公園。水游城項(xiàng)目亮點(diǎn)

科學(xué)的經(jīng)營(yíng)模式——靈活的經(jīng)營(yíng)合作模式利于商家進(jìn)駐：

水游城采取“只租不售”的方式對(duì)外招商，餐飲、娛樂(lè)等不同的商業(yè)形態(tài)的租金也各不相同考慮到餐飲投資成本大為保證租戶的投資回報(bào)租金的租金也各不相同?？紤]到餐飲投資成本大，為保證租戶的投資回報(bào)，租金相對(duì)也低一些。他們會(huì)幫助每個(gè)品牌分析他們的利潤(rùn)空間、營(yíng)業(yè)額、消化庫(kù)存、人員工資等，然后再確定資金或提成比例。為了創(chuàng)造共同的投資回報(bào)投資方與租戶“風(fēng)險(xiǎn)公擔(dān)利益共享”采取為了創(chuàng)造共同的投資回報(bào)，投資方與租戶風(fēng)險(xiǎn)公擔(dān)、利益共享，采取底租或提成兩者“取高”的模式運(yùn)營(yíng)。所謂底租或提成兩者“取高”，就是先確定一個(gè)底租，然后再根據(jù)租戶的營(yíng)業(yè)收入按百分比提成兩者兩比如果租金高就按租金收如果提成高就營(yíng)業(yè)收入按百分比提成，兩者兩比，如果租金高就按租金收，如果提成高就按提成收。

創(chuàng)新業(yè)態(tài)組合方法——以消費(fèi)者需求進(jìn)行業(yè)態(tài)組合：

打破傳統(tǒng)百貨業(yè)的傳統(tǒng)消費(fèi)理念，各樓層設(shè)定不同的目標(biāo)客群，合理配置業(yè)打破傳統(tǒng)百貨業(yè)的傳統(tǒng)消費(fèi)理念，各樓層設(shè)定不同的目標(biāo)客群，合理配置業(yè)態(tài)及體量?！八纬恰眲t不僅以購(gòu)物為目的，而是研究人的心理滿足，將關(guān)聯(lián)性商品放在一條線上，比如出售年輕媽媽的服裝店邊設(shè)置童裝店，兒童游樂(lè)設(shè)施邊設(shè)置美食店等，使得消費(fèi)者購(gòu)物方便，更是帶動(dòng)了關(guān)聯(lián)物品的消費(fèi)潛能。

創(chuàng)新商家組合——去主力店，增功能店：

對(duì)于大多的購(gòu)物中心，開(kāi)發(fā)商開(kāi)業(yè)采用類似萬(wàn)達(dá)的大主力店模式，但這種模式投資商損失了一部分長(zhǎng)期物業(yè)的成長(zhǎng)。但南京水游城實(shí)行去主力店操作，增加三到四平方米的特色功能店作為主力店但南京水游城實(shí)行去主力店操作，增加三到四平方米的特色功能。

水游城項(xiàng)目樓層規(guī)劃圖

篇三：赴南京學(xué)習(xí)考察報(bào)告 赴南京學(xué)習(xí)考察報(bào)告 公司董事會(huì)：

為學(xué)習(xí)和了解商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，更新觀念，2013年5月28日至5月29日,公司安排我?guī)ьI(lǐng)營(yíng)運(yùn)部一行6人赴南京學(xué)習(xí)考察。通過(guò)這次考察學(xué)習(xí)，普遍感到深受教育和啟發(fā)，對(duì)南京的兩處城市商業(yè)綜合體的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)有了一些初淺的認(rèn)識(shí)，實(shí)際領(lǐng)會(huì)了他們?cè)诮?jīng)營(yíng)管理中的時(shí)尚與前衛(wèi)，深化了我們對(duì)公司通過(guò)安排我們外出考察實(shí)現(xiàn)解放思想、實(shí)事求是、與時(shí)俱進(jìn)重要性的認(rèn)識(shí)，同時(shí)也進(jìn)一步增強(qiáng)了科學(xué)發(fā)展的緊迫感、責(zé)任感和使命感，堅(jiān)定了依托現(xiàn)有資源和設(shè)施，搞好星球商業(yè)中心經(jīng)營(yíng)的信心和決心?，F(xiàn)將參觀學(xué)習(xí)情況匯報(bào)如下：

一、考察學(xué)習(xí)的基本情況

南京處在改革開(kāi)放的最前沿，起著很好的示范引領(lǐng)作用。這次學(xué)習(xí)考察了時(shí)尚萊迪和水游城兩處風(fēng)格迥異的商業(yè)綜合體。雖然跑馬觀花時(shí)間短促，但通過(guò)一路走、一路看、一路思考，頗有收獲，普遍感覺(jué)耳目一新，開(kāi)闊了思路，增長(zhǎng)了見(jiàn)識(shí)，感觸最深的不是大都市的繁華，而是綜合體的一派欣欣向榮的繁榮景象，同時(shí)也領(lǐng)略到了異域空間業(yè)態(tài)的豐富度。面對(duì)外界商業(yè)綜合體喜人的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)，看自身，比南京，我們既有差距，也有優(yōu)勢(shì)；既有缺失，也有特色。跳出星球看星球，星球有成績(jī)也有不足；分析對(duì)比看星球，星球有潛力也有壓力；站在高處看星球，星球有機(jī)遇也有挑戰(zhàn)，與南京相比，我們?cè)诮?jīng)營(yíng)理念、管理措施、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)等層面都需要不斷提升，對(duì)星球面臨的發(fā)展形勢(shì)還要深入分析，對(duì)當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀還要準(zhǔn)確判斷，對(duì)今后的發(fā)展走勢(shì)還要科學(xué)把握。主要是“三個(gè)認(rèn)清”： 一要認(rèn)清良好態(tài)勢(shì)，增強(qiáng)發(fā)展信心；二要認(rèn)清現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，正視發(fā)展差距；特別是商戶普遍存在思想上“舍不得投入”的差距和經(jīng)營(yíng)理念、服務(wù)質(zhì)量、精神狀態(tài)上的差距。三要認(rèn)清搞好經(jīng)營(yíng)管理的關(guān)鍵措施，因地制宜，揚(yáng)長(zhǎng)避短，盡快把星球商業(yè)中心打造成為“城市大客廳，商業(yè)新名片”。

二、學(xué)習(xí)考察的主要收獲

這次去南京學(xué)習(xí)考察，主要帶著三個(gè)問(wèn)題去尋求答案：一是了解南京綜合體的特點(diǎn)、業(yè)態(tài)業(yè)種、布局等；二是通過(guò)學(xué)習(xí)考察主要有什么啟示；三是學(xué)習(xí)借鑒“南京模式”的基本做法。

1、南京綜合體的主要特點(diǎn)

南京綜合體的許多做法值得研究借鑒。比較鮮明的有五點(diǎn)：一是高點(diǎn)站位，建設(shè)規(guī)劃起點(diǎn)高，用前瞻性戰(zhàn)略眼光布局建設(shè)。以水游城為例，據(jù)資料介紹，位于夫子廟核心商圈的鵬欣水游城建筑面積16.7萬(wàn)平米，建成了集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、文化等為一體的休閑購(gòu)物主題公園。

二是夯實(shí)骨架，搭建平臺(tái)，用戰(zhàn)略布局支撐發(fā)展。綜合體內(nèi)有服裝、百貨、鞋革、鐘表、眼鏡、餐飲、化妝、攝影、魔術(shù)、電影、飾品、等百業(yè)聚集，供銷兩旺。

三是思想解放，舍得投入。無(wú)論是時(shí)尚萊迪，還是水游城，雖然風(fēng)格迥異，特色鮮明，各有千秋，但都是以“小商品、大市場(chǎng)，小規(guī)模、大協(xié)作，小店鋪、大格局，小店主，大氣魄”為主要特征，集中體現(xiàn)在商家舍得投入，在充分滿足供應(yīng)、保障市場(chǎng)需求下足功夫。位于頂層的兒童樂(lè)園不僅布臵新穎別致，有各類卡通人物、玩具、早教益智類商品滿足供應(yīng)，還在兒童游樂(lè)設(shè)施方面充分滿足需求，設(shè)臵了各類電動(dòng)滑梯、滾筒、水膜蹦床、海洋球池、旋轉(zhuǎn)木馬等等，應(yīng)有盡有。在服裝區(qū)，幾平米的小店面密密麻麻掛滿數(shù)百件衣服甚至上千件衣服，充分滿足顧客選購(gòu)需求。

四是堅(jiān)持市場(chǎng)取向規(guī)劃業(yè)態(tài)，在不斷豐富不同業(yè)態(tài)的過(guò)程中，形成了市場(chǎng)體系完整性，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特色性，市場(chǎng)需求完整性，市場(chǎng)規(guī)模效益群體性，錯(cuò)層經(jīng)營(yíng)相互拉動(dòng)關(guān)聯(lián)性等自身特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)。

五是集中體現(xiàn)出典型的綜合性集約化經(jīng)營(yíng)。南京的綜合體依托建設(shè)面積大的優(yōu)勢(shì)，充分滿足市場(chǎng)需求，通過(guò)盡量細(xì)分市場(chǎng)和不同的功能分區(qū)，吸引四面八方的創(chuàng)業(yè)者，把分散的各類店鋪集并起來(lái)，形成了塊狀經(jīng)濟(jì)以及規(guī)模經(jīng)營(yíng)品牌效應(yīng)、綜合性規(guī)模市場(chǎng)體系，產(chǎn)生了車水馬龍的聚合效應(yīng)。

六是小角色唱大戲，綜合體里面的各個(gè)小商鋪各顯神通百舸爭(zhēng)流，不僅有“小”的活力，同時(shí)形成“大”的氣候和實(shí)力，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)適應(yīng)性和較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

七是合理優(yōu)化空間布局，業(yè)態(tài)功能分區(qū)清晰有序。水游城以時(shí)尚潮流為主流，負(fù)二樓美食天地，負(fù)一樓為時(shí)尚休閑，一樓為國(guó)際潮流，二樓為女性天地，三樓為魅力時(shí)刻，四樓為精致生活，五樓為食色五洲。整體布局突出了大而全。不僅布局合理，通透度好，而且還在各樓層每個(gè)路口都設(shè)臵有電子導(dǎo)購(gòu)觸摸屏，方便顧客流動(dòng)。

八是豐富經(jīng)營(yíng)品類，用“新奇特”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)延伸發(fā)展。如：水游城單單一個(gè)魔術(shù)店，經(jīng)營(yíng)面積不足200平米，每天舉辦2次魔術(shù)表演，場(chǎng)場(chǎng)爆滿達(dá)到400多人次觀看，每張門(mén)票價(jià)格60元，一天收益在5萬(wàn)元左右，不僅賺到盆滿缽滿，還給商場(chǎng)帶來(lái)很旺的人氣。

九是門(mén)店裝修時(shí)尚潮流。各個(gè)門(mén)店裝修風(fēng)格個(gè)性化突出，加上燈光、柜飾墻飾、商品陳列，各具特色，很容易搶眼并吸引顧客駐足。

2、通過(guò)考察學(xué)習(xí)，我們從中得到了一些啟迪。

啟示一：搞好商管工作，必須解放思想，開(kāi)闊思路，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)綜合體的理念。雖然各地綜合體經(jīng)營(yíng)可謂是“百花齊放、百家爭(zhēng)鳴”，但都有各自特色和個(gè)性化的因素。因此，我們?cè)跇I(yè)態(tài)規(guī)劃和調(diào)整上要強(qiáng)化構(gòu)建大框架的理念，在現(xiàn)場(chǎng)管理上要強(qiáng)化搞好大合唱的理念，在內(nèi)部分工上要強(qiáng)化搞好大協(xié)調(diào)的理念，不斷創(chuàng)新管理措施，盡快形成品牌效應(yīng)。

啟示二：搞好商管工作，必須精耕細(xì)作，打造亮點(diǎn)，突出商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)特色。要?jiǎng)?chuàng)建城市商業(yè)精品，打商業(yè)航母牌突出聚合效應(yīng)，通過(guò)橫店影城打名人牌突出明星效應(yīng)，打城市中心牌突出地理優(yōu)勢(shì)，打多種經(jīng)營(yíng)牌突出一站式服務(wù)優(yōu)勢(shì)。啟示三：搞好商管工作，必須精細(xì)管理規(guī)范運(yùn)作，提升商場(chǎng)管理水平。“三分建，七分管”。要堅(jiān)持一手抓有章可循，一手抓流程規(guī)范治理；堅(jiān)持一手抓商業(yè)文化創(chuàng)建，一手抓商戶素質(zhì)教育。星球商業(yè)中心剛起步，很多東西都在摸索中嘗試和不斷完善，必須堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)招商、高質(zhì)量管理，形成后發(fā)優(yōu)勢(shì)。業(yè)態(tài)定位布局要堅(jiān)持規(guī)劃一步到位，招商調(diào)整分步實(shí)施。啟示四：要高起點(diǎn)確定經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。城市綜合體作為一種新型商業(yè)模式，包羅萬(wàn)象，應(yīng)有盡有，多功能高效復(fù)合，已經(jīng)成為當(dāng)今最具價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。在開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)中，與城市布局對(duì)接，與場(chǎng)地設(shè)施對(duì)接，與消費(fèi)需求對(duì)接，與發(fā)展趨勢(shì)對(duì)接，高起點(diǎn)確定經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，合理布局，相互拉動(dòng)，為整體運(yùn)營(yíng)持續(xù)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

啟示五：差異化布局，形成鮮明個(gè)性，讓賣(mài)場(chǎng)獨(dú)具特色。盡量考慮到差異化經(jīng)營(yíng)覆蓋，錯(cuò)層設(shè)計(jì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)，關(guān)聯(lián)性引導(dǎo)消費(fèi)時(shí)尚，最大限度擴(kuò)大需求覆蓋面和滿足度，不斷增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)能力。

通過(guò)外出實(shí)地考察學(xué)習(xí)，個(gè)人認(rèn)為，要搞好商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理，在具體措施上，要多管齊下，綜合治理。

一是轉(zhuǎn)變觀念，以增加人流搞活流通為出發(fā)點(diǎn)，樹(shù)立“競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)”新理念。進(jìn)一步深化對(duì)本地商情商圈的的認(rèn)識(shí)，并以此為據(jù)找準(zhǔn)對(duì)策。二是堅(jiān)持市場(chǎng)導(dǎo)向，遵循多維度控制原則，主要是：因地制宜原則、商戶自愿原則、錯(cuò)層經(jīng)營(yíng)的原則、相互補(bǔ)充關(guān)聯(lián)拉動(dòng)的原則、品類豐富原則、可持續(xù)發(fā)展原則、優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)合理布局原則、重點(diǎn)突破原則、擇優(yōu)發(fā)展原則、龍頭店和主力店鋪帶動(dòng)原則，實(shí)施綜合治理。

四是切實(shí)轉(zhuǎn)變觀念，搞好服務(wù)，多管齊下，齊抓共管，形成合力。建立健全目標(biāo)責(zé)任制，層層落實(shí)責(zé)任，提高辦事效率，設(shè)臵專班管理，專人監(jiān)督考核，使每個(gè)崗位充分發(fā)揮作用，同時(shí)建立從信息發(fā)布，到商戶和新品種引進(jìn)、技術(shù)培訓(xùn)、貨品購(gòu)進(jìn)、對(duì)客營(yíng)銷等各個(gè)環(huán)節(jié)，都有方案、有措施，環(huán)環(huán)抓緊抓實(shí)，確保商戶經(jīng)營(yíng)順暢，能扎下根，讓商戶有錢(qián)賺才是硬道理。五是完善管理體制，提高商業(yè)中心管理水平。要加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理層隊(duì)伍建設(shè)，把想干事、會(huì)干事的員工調(diào)整充實(shí)到各關(guān)鍵崗位，完善各部門(mén)考核機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)員工的積極性。建議先行試點(diǎn)逐步過(guò)渡到全公司各部門(mén)全面實(shí)行“定期化崗位績(jī)效考核”管理模式，盡快出臺(tái)有關(guān)內(nèi)部管理體系、績(jī)效考核體系、監(jiān)督體系等一系列詳規(guī)，努力擴(kuò)大制度流程管理的覆蓋面，從機(jī)制上樹(shù)立員工奮發(fā)有為、搶抓機(jī)遇、干事創(chuàng)業(yè)的精神狀態(tài)。

六是進(jìn)一步優(yōu)化配臵，整合資源，創(chuàng)新舉措，創(chuàng)造性地做好招商調(diào)整工作，用戰(zhàn)略手段推動(dòng)發(fā)展。比如，在資源整合利用方面，為使各功能分區(qū)相互融合，可通過(guò)合作方式突破性地引進(jìn)諸如魔術(shù)、雜技、影像制作、數(shù)碼產(chǎn)品等新業(yè)態(tài)以及地方名優(yōu)特產(chǎn)、麥當(dāng)勞、肯德基等大眾認(rèn)知度高的暢銷知名品牌入駐星球，提升形象，擴(kuò)大影響力和市場(chǎng)滿足度，促進(jìn)商場(chǎng)整體形象提檔升級(jí)，做到人無(wú)我有，人有我優(yōu)，引得來(lái)、留得住、興致高、肯消費(fèi)、常來(lái)往、印象深的消費(fèi)氛圍。形成獨(dú)特經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，使星球品牌真正成為聲名遠(yuǎn)播的城市名片和商業(yè)典范。在不斷增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)能力的同時(shí)，對(duì)經(jīng)營(yíng)能力弱、租金繳付不及時(shí)的商鋪，在后續(xù)招商過(guò)程中逐步整改臵換，循序漸進(jìn)，不斷調(diào)整和豐富經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，盡早改善現(xiàn)有布局，使得城市功能不斷完善，居民生活品質(zhì)得到提升和滿足。

七是繼續(xù)加大規(guī)范商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)行為整治力度，凈化經(jīng)營(yíng)環(huán)境，提升經(jīng)營(yíng)檔次，提高商品競(jìng)爭(zhēng)力和輻射力。力爭(zhēng)用2--3個(gè)月時(shí)間堅(jiān)決整治規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為，督促整改到位。首先解決服務(wù)質(zhì)量差的問(wèn)題。部分商鋪員工經(jīng)常扎堆聊天、上網(wǎng)、脫崗，店鋪無(wú)人值守，客人來(lái)了愛(ài)理不理，個(gè)別商戶上班帶小孩、打電話、玩游戲、吃零食、睡覺(jué)、甚至洗臉?biāo)⒀馈⒋蚵閷⒌?，不一而足，要?jiān)決整治。其次解決產(chǎn)品形象差的問(wèn)題。一些商鋪不更新不補(bǔ)貨，新款少，貨品斷檔缺碼嚴(yán)重，品牌不像品牌，散貨不像散貨，少數(shù)商戶不自律，不是想辦法經(jīng)營(yíng)好自己的品牌，而是挖空心思像賣(mài)地?cái)傌浺粯哟s貨，以次充好，擾亂市場(chǎng)。少數(shù)店鋪甚至掛羊頭賣(mài)狗肉，銷售假冒偽劣商品，拿山寨貨當(dāng)正品賣(mài)，以假充真，坑害消費(fèi)者，嚴(yán)重影響力商場(chǎng)形象，沖擊了正品品牌的正常經(jīng)營(yíng)。此外，還要解決商場(chǎng)監(jiān)管滯后的問(wèn)題。服務(wù)營(yíng)業(yè)人員培訓(xùn)沒(méi)有跟上，現(xiàn)場(chǎng)管理軟弱、缺失，部分商鋪店員業(yè)務(wù)素質(zhì)低，作風(fēng)疲沓，缺乏應(yīng)有的職業(yè)技巧。在整治中逐步加以解決。

任健民

2013年6月3日

第四篇：城步汽車城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

城步湘西南汽車城項(xiàng)目征地可行性研究報(bào)告

一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱：城步湘西南汽車城項(xiàng)目業(yè)主：邵陽(yáng)好運(yùn)汽車銷售有限公司

項(xiàng)目地址：城步儒林鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)

法定代表人：項(xiàng)目性質(zhì)：異地?cái)U(kuò)建

經(jīng)營(yíng)范圍：市場(chǎng)攤位、設(shè)施出租、服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)、物流。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模：總占地10畝，棚蓋汽車展場(chǎng) 5000平方米，展場(chǎng)辦公室及門(mén)面平方米，4S店平方米，道路平方米，綠化及環(huán)境平方米。預(yù)計(jì)機(jī)動(dòng)車年交易超過(guò)200輛，年交易額2000萬(wàn)元以上。

二、項(xiàng)目業(yè)主簡(jiǎn)介

邵陽(yáng)好運(yùn)汽車銷售有限公司

三、項(xiàng)目建設(shè)必要性

在未來(lái)的幾年中，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于良好態(tài)勢(shì)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)將長(zhǎng)足發(fā)展，而城步縣作為全國(guó)五個(gè)苗族自治縣之一，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及各產(chǎn)業(yè)也將均衡發(fā)展，位居其前列。人民生活水平得到相應(yīng)提高，從解決溫飽上升到追求小康生活，其重要標(biāo)志之一的汽車必將在家電、住房之后形成國(guó)民下一個(gè)消費(fèi)熱點(diǎn)。

各項(xiàng)大型國(guó)家基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生，對(duì)貨車及工程機(jī)械等汽車需求猛增。

綜上所述，無(wú)論是轎車還是貨車，無(wú)論是汽車還是汽車配件、美容等相關(guān)行業(yè)，在今后的數(shù)年里將因?yàn)樾枨蟮脑黾佣睒s，2012年全國(guó)各大汽車廠家提出的產(chǎn)量計(jì)劃均比去年增長(zhǎng)近一倍，如何讓市場(chǎng)消化產(chǎn)品成為當(dāng)務(wù)之急，尤其在城步，作為邵陽(yáng)西部重點(diǎn)汽車流通的相對(duì)滯后非常嚴(yán)重，解決城步缺乏大型、綜合性的汽車交易市場(chǎng)已成為燃眉之急，城步湘西南汽車城的建設(shè)，正好填補(bǔ)了地步縣汽車流通領(lǐng)域的空白。

（一）該項(xiàng)目的實(shí)施是推動(dòng)本地汽車業(yè)發(fā)展的有力措施

城步縣汽車產(chǎn)業(yè)在我國(guó)屬幼稚產(chǎn)業(yè)，是國(guó)家重點(diǎn)扶持和培育對(duì)象，發(fā)展空間廣闊。汽車銷售業(yè)將是城步的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

隨著汽車使用環(huán)境的逐漸優(yōu)化，汽車消費(fèi)政策的日益改善，中國(guó)內(nèi)地人均收入水平的不斷增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民家庭汽車普及率將大幅度提高。國(guó)際品牌汽車及經(jīng)營(yíng)模式迅速進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。目前城步縣沒(méi)有專業(yè)的大型汽車交易市場(chǎng)，購(gòu)車客戶為購(gòu)置滿意的車輛，必須在全省分散的汽車銷售點(diǎn)之間來(lái)回奔波；而西部大開(kāi)發(fā)迅速擴(kuò)張基建工程的規(guī)模，更增加了載貨車與工程機(jī)械的使用需求。根據(jù)汽車行業(yè)“高起點(diǎn)、國(guó)際化、代理制”的原則，迅速組建現(xiàn)代化、品牌化、規(guī)?；c國(guó)際接軌的汽車營(yíng)銷體系，將本市汽車產(chǎn)業(yè)從單一的有限發(fā)展空間提升到流通協(xié)調(diào)發(fā)展的階段，必將加快城步汽車工業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)以及現(xiàn)代物流業(yè)、都市型服務(wù)業(yè)之間的相互融合滲透與發(fā)展。

（二）該項(xiàng)目的實(shí)施有利于建立一個(gè)完善的現(xiàn)代汽車流通體系

據(jù)國(guó)外資料表明：在汽車產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)中，制造業(yè)僅占30%---40%，流通及售后服務(wù)領(lǐng)域占60%---70%。我國(guó)汽車工業(yè)發(fā)展由于起步晚，再

加上傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)影響等因素，使得廠家相對(duì)重視生產(chǎn)過(guò)程，比較忽略流通貿(mào)易的重要性，從而導(dǎo)致汽車服務(wù)貿(mào)易相對(duì)薄弱，成為整個(gè)行業(yè)發(fā)展的瓶頸。服務(wù)貿(mào)易，包括售前、售中及售后服務(wù)各方面的內(nèi)容，即：售前購(gòu)車指導(dǎo)、上牌手續(xù)辦理、汽車配件供應(yīng)、售后維修、裝飾美容、駕駛技術(shù)培訓(xùn)、信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)以及汽車文化培育等。國(guó)家有關(guān)汽車服務(wù)政策的制定與執(zhí)行、各地區(qū)的汽車交易大環(huán)境狀況、生產(chǎn)廠家對(duì)所售車輛執(zhí)行的售后服務(wù)力度等，都將直接影響到汽車服務(wù)貿(mào)易的水平?，F(xiàn)階段，主要問(wèn)題集中在生產(chǎn)與售后服務(wù)脫節(jié)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、維修技術(shù)差，零配件質(zhì)量不高，偽劣配件多，政府有關(guān)部門(mén)監(jiān)控不力，收費(fèi)混亂等方面。雖然我國(guó)的服務(wù)貿(mào)易水平發(fā)展緩慢，但在不久的將來(lái)，服務(wù)貿(mào)易作為汽車銷售必將延伸的部分，發(fā)展?jié)摿o(wú)疑是非常巨大的。

城步汽車流通業(yè)卻相對(duì)滯后，由于各種客觀原因，目前，我縣的汽車市場(chǎng)規(guī)模偏小、布局分散零亂，給人一種散、亂、無(wú)序的外在形象。有一定影響力和規(guī)模的主要汽車市場(chǎng)中，轎車市場(chǎng)五家，總經(jīng)營(yíng)面積僅約2000平方米，均系自發(fā)形成的街邊市場(chǎng)，因場(chǎng)地限制已無(wú)發(fā)展空間。貨車市場(chǎng)還是空白。配件市場(chǎng)可以說(shuō)是沒(méi)有，用戶需要換配件時(shí)，維修店才進(jìn)貨，且配件質(zhì)量得不到保證，經(jīng)營(yíng)和售后模式傳統(tǒng)落后，不能達(dá)到規(guī)?；图s化經(jīng)營(yíng)，這不僅與我市汽車行業(yè)的發(fā)展不相適應(yīng)，也與城步區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相協(xié)調(diào)。該項(xiàng)目建成后，經(jīng)營(yíng)面積將達(dá)6000多平方米，是目前西部地區(qū)規(guī)模較大、功能較全、模式較新的汽車交易市場(chǎng)。該項(xiàng)目的實(shí)施并運(yùn)營(yíng)，彌補(bǔ)了城步缺乏超大規(guī)模汽車市場(chǎng)的“空白”，而且憑借便捷的交通優(yōu)勢(shì)、經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)及網(wǎng)絡(luò)資源優(yōu)勢(shì)，把廣大的消費(fèi)者、生產(chǎn)廠商、配件供應(yīng)商以及配套服務(wù)商緊密的聯(lián)系在一起，形成集團(tuán)化的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，真正形成供、產(chǎn)、銷一條龍配套體系，并建立完善的經(jīng)營(yíng)格局，實(shí)現(xiàn)政府、廠商、消費(fèi)者、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者真正意義上的“四贏”。

（三）該項(xiàng)目的實(shí)施可以帶動(dòng)城步區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

城步湘西南汽車城是城步工業(yè)園區(qū)的龍頭企業(yè)，政府將借助城步湘西南汽車城組建城步汽車工貿(mào)園區(qū)，形成汽車整車及零配件的專業(yè)市場(chǎng)。該項(xiàng)目被城步視為推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要措施，并被縣政府列為城步縣重點(diǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目。通過(guò)市場(chǎng)帶動(dòng)相關(guān)制造業(yè)與輔助行業(yè)的發(fā)展，包括物流中心、酒店、餐飲娛樂(lè)一條街等，必將有力地帶動(dòng)城步縣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

由此可見(jiàn)，城步湘西南汽車城建成后，省內(nèi)外重點(diǎn)汽車生產(chǎn)廠家和本地區(qū)知名汽車品牌經(jīng)銷代理商將聚集其中，同時(shí)，將城步機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)整體遷入，并對(duì)該市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營(yíng)，逐步將城步湘西南汽車城培育成為城步乃至邵陽(yáng)西部地區(qū)具有較強(qiáng)影響力和輻射力的現(xiàn)代化專業(yè)市場(chǎng)。預(yù)計(jì)2013將交易各類機(jī)動(dòng)車200輛以上，交易額將超過(guò)3000萬(wàn)元，年上交各項(xiàng)利稅逾百萬(wàn)元；

通過(guò)努力，城步湘西南汽車城將逐步發(fā)展成為適應(yīng)全市乃至邵陽(yáng)西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)動(dòng)車行業(yè)的交易中心和信息中心，成為具有全市重要行業(yè)地位的機(jī)動(dòng)車貿(mào)易服務(wù)中心，對(duì)促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生較大的影響力和帶動(dòng)力。項(xiàng)目實(shí)施后具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的，經(jīng)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)等方面論證，項(xiàng)目是可行的。

第五篇：西南大學(xué)園藝學(xué)考察報(bào)告

園藝通論

參觀考察報(bào)告

重慶農(nóng)谷

重慶農(nóng)谷位于中國(guó)綠色小康村——靜觀鎮(zhèn)素心村，是北碚區(qū)重點(diǎn)打造的特色臘梅生產(chǎn)示范中心，是一個(gè)集現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、展示、農(nóng)產(chǎn)品加工、溫泉休閑、旅游觀光于一體的綜合性項(xiàng)目。

素心村地處北碚區(qū)靜觀鎮(zhèn)南大門(mén)，因境內(nèi)有上千畝的素心臘梅而得名。距北碚中心21公里，素心村地處丘陵地帶，地勢(shì)北高南低，東部較為平坦，西部為山地。村內(nèi)水資源較為豐富，有5條自然形成的小河流經(jīng)全村，兩個(gè)人工湖點(diǎn)綴在村中心。地下有溫泉可供開(kāi)發(fā)。村內(nèi)商業(yè)較發(fā)達(dá)，交出設(shè)施較完善。素心村以花木為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，品種有100多種，花農(nóng)800多戶，從事花卉種植人員1400多人。

靜觀，作為中國(guó)三大梅花基地（另兩個(gè)為河南鄢陵、湖北?？担┲唬侨蠡刂性耘嗝娣e最大、品種資源最豐富、花徑最大、花香最濃、花色最艷、花朵最密集的基地。靜觀鎮(zhèn)種植臘梅已有500多年歷史，品種達(dá)50多個(gè)。目前為止，靜觀臘梅已種植1.3萬(wàn)余畝，并正在著手建設(shè)中國(guó)的臘梅花博覽園。

靜觀臘梅的主打產(chǎn)品素心臘梅是臘梅中的極品。素心臘梅是落葉灌木，花心和花瓣都呈淡黃色，具有花瓣肥大、色彩清麗、香氣濃郁的特點(diǎn)。喜光亦略耐蔭，較耐寒，耐干旱，忌水濕。近年來(lái)，北碚靜觀出產(chǎn)的素心臘梅鮮切花，不但成為重慶市民冬季插花的最愛(ài)，還遠(yuǎn)銷海內(nèi)外。

賞臘梅、泡溫泉、湖畔泛舟已成為農(nóng)谷的主要觀光亮點(diǎn)，成為都

市一族休閑的室外桃源。

多彩園藝

多彩園藝是重慶泰禾花卉園藝有限公司的花卉基地，多彩園藝占地500余畝，依路而建，交通便利，依山傍水，風(fēng)景美麗，集高檔盆花和彩化苗木的研發(fā)生產(chǎn)、應(yīng)用示范、銷售推廣為一體，并建設(shè)成“國(guó)家級(jí)農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)基地”。其中種苗繁殖區(qū)15畝，溫室花卉區(qū)15畝，容器苗生產(chǎn)區(qū)200畝，造型苗生產(chǎn)區(qū)210畝。新品種應(yīng)用展示區(qū)30畝，蓄水、景觀、辦公區(qū)30畝?？赡戤a(chǎn)穴苗800萬(wàn)株，各類小容器苗800萬(wàn)株，大容器苗40萬(wàn)株。仙客來(lái)、紅葉石楠、金禾女貞等中高檔盆花2萬(wàn)盆。

園藝分為室內(nèi)和室外兩部分，室內(nèi)有育苗床，可搖動(dòng)式育苗床，有利幼苗的良好生長(zhǎng)，減少病蟲(chóng)害。藤蔓植物用鐵絲網(wǎng)做支架，不但充分的利用了空間，而且美觀。從國(guó)外引進(jìn)先進(jìn)的打藥設(shè)備，更具科學(xué)性，減少了操作步驟，節(jié)省人力，提高工作效率。噴灌設(shè)備節(jié)省了水資源。并有溫度計(jì)和濕度計(jì)，記錄溫室內(nèi)的溫室情況，根據(jù)需要適時(shí)補(bǔ)充水分。室外分為平地和小山丘，平地道路分布有序。旁有小河溝，便于排水。月季為覆膜栽植，花朵顏色各異，美麗大方。

我們主要參觀了園藝中的金禾女貞和紅葉石楠。

紅葉石楠又名火焰紅，千年紅。紅葉石楠因其鮮紅色的新梢和嫩葉而得名，其栽培變種很多。修剪造景，形狀可千姿百態(tài)，景觀效果美麗。在長(zhǎng)江流域生長(zhǎng)良好，華北大部、華東華南及西南各省均有分布。紅葉石楠適應(yīng)性很強(qiáng)，耐低溫及貧瘠土壤，并有一定的的耐鹽堿

性和耐干性能。在陽(yáng)光直射下，色彩更為鮮艷。紅葉石楠生長(zhǎng)速度快，且萌芽性強(qiáng)，耐修剪，可根據(jù)園林需要栽培成不同的樹(shù)形，在園林綠化上用途廣泛，被譽(yù)為“紅葉綠籬之王”。

金禾女貞，在秋冬和早春季節(jié)，葉片呈美麗的檸檬黃而得名。其應(yīng)用范圍極廣，適種華北地區(qū)、長(zhǎng)江流域及西南地區(qū)。在南方四季常綠，在北方冬季落葉，可露地越冬。金禾女貞生長(zhǎng)強(qiáng)健，萌枝力強(qiáng)，葉再生能力強(qiáng)，耐強(qiáng)修剪。園林應(yīng)用前景有色塊、矮籬、高籬、球形、柱形、動(dòng)物造型等多種產(chǎn)品應(yīng)用形態(tài)?？稍诖髿馕廴緡?yán)重地區(qū)栽植，是優(yōu)良的抗污染樹(shù)種。

通過(guò)此次參觀，認(rèn)識(shí)了很多植物，了解到我國(guó)園藝產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有了較高的水平，園藝產(chǎn)業(yè)在我國(guó)具有光明的前景。