第一篇：房地產(chǎn)銷(xiāo)售中的籌劃案例(精裝、另設(shè)、預(yù)售、折價(jià)、出租) [復(fù)制鏈接]

房地產(chǎn)銷(xiāo)售中的籌劃案例（精裝、另設(shè)、預(yù)售、折價(jià)、出租）[復(fù)制鏈接] 房地產(chǎn)銷(xiāo)售中的籌劃案例(一)另設(shè)銷(xiāo)售公司: 甲為房地產(chǎn)企業(yè)，有一幢商品房（屬普通標(biāo)準(zhǔn)住宅）欲出售。企業(yè)（以下均不考慮加計(jì)扣除20%因素）原計(jì)劃以2400元/平方米的價(jià)格出售，總面積為5000平方米（合計(jì)1200萬(wàn)），扣除項(xiàng)目金額為840萬(wàn)元，增值率為42.86%。

【籌劃依據(jù)】? ???淘稅網(wǎng)cntaotax.net 淘盡稅海精華,網(wǎng)遍財(cái)會(huì)政策!? ?

1、關(guān)于計(jì)算增值額時(shí)扣除已繳納印花稅的問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《施工?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定,其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用,已相應(yīng)予以扣除?其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅?

2、計(jì)算土地增值稅稅額實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下：(一)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50% 土地增值稅稅額＝增值額×30%(二)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的 土地增值稅稅額＝增值額×40%－扣除項(xiàng)目金額×5%(三)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200% 土地增值稅稅額＝增值額×50%－扣除項(xiàng)目金額×15%(四)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%? ???淘稅網(wǎng)cntaotax.net 淘盡稅海精華,網(wǎng)遍財(cái)會(huì)政策!? ? 土地增值稅稅額＝增值稅×60%－扣除項(xiàng)目金額×35% 公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。

3、《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅。

4、土地增值稅的扣除項(xiàng)目：

發(fā)生的對(duì)應(yīng)土地開(kāi)發(fā)成本和建安成本；與銷(xiāo)售房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在銷(xiāo)售房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可以視同稅金予以扣除。

5、根據(jù)土地增值稅條例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，在計(jì)算增值額時(shí)，除可扣除有關(guān)成本費(fèi)用外，還可按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地的成本、新建房及配套設(shè)施的成本三項(xiàng)支出之和加計(jì)２

０％的扣除。建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額（包括２０％加計(jì)扣除部分）２０％的，免征土地增值稅。

6、國(guó)稅發(fā)［2003］016號(hào)文件規(guī)定，單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額?！净I劃分析】 方案一：

甲企業(yè)自己銷(xiāo)售房屋

由于土地增值率42.86%＜50%，則土地增值稅以30%的稅率增收，速算扣除數(shù)為0。應(yīng)納土地增值稅=（1200－840）×30%=108（萬(wàn)元）應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=1200×5%=60（萬(wàn)元）

應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加=60×（7%＋3%）=6（萬(wàn)元）由于印花稅列入管理費(fèi)用，包含在扣除項(xiàng)目金額中，不另外計(jì)提。應(yīng)納所得稅=（1200－840－108－60－6）×25%=46.5（萬(wàn)元）稅后凈利潤(rùn)=1200－8400－108－60－6－46.5=139.5（萬(wàn)元）

方案二：? ???淘稅網(wǎng)cntaotax.net 淘盡稅海精華,網(wǎng)遍財(cái)會(huì)政策!? ? 可以成立房產(chǎn)銷(xiāo)售代理公司和服務(wù)、咨詢(xún)、廣告等服務(wù)型公司。為了鼓勵(lì)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)新辦的服務(wù)性企業(yè)，國(guó)家制定了一系列的稅收優(yōu)惠政策。作為房地產(chǎn)企業(yè)，完全可以辦一些服務(wù)性的企業(yè)，比如銷(xiāo)售代理、服務(wù)、咨詢(xún)、廣告這樣的公司，把樓盤(pán)的銷(xiāo)售工作剝離到銷(xiāo)售代理服務(wù)公司去做，從而爭(zhēng)取到優(yōu)惠政策。

如果甲企業(yè)設(shè)立獨(dú)立核算的銷(xiāo)售子公司，甲企業(yè)首先以2000元/平米的價(jià)格將該商品房銷(xiāo)售給銷(xiāo)售公司，銷(xiāo)售收入為1000萬(wàn)元，銷(xiāo)售公司再以2400元/平米的對(duì)外銷(xiāo)售，銷(xiāo)售收入為1200萬(wàn)元。

甲企業(yè)：? ???淘稅網(wǎng)cntaotax.net 淘盡稅海精華,網(wǎng)遍財(cái)會(huì)政策!? ? ??土地增值額為160萬(wàn)元（1000－840），扣除項(xiàng)目金額為840萬(wàn)元，土地增值額與扣除項(xiàng)目金額之比為19.05%（＜20%），則免征土地增值稅。? ???淘稅網(wǎng)cntaotax.net 淘盡稅海精華,網(wǎng)遍財(cái)會(huì)政策!? ? ??應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅＝2000×5000×5％＝50（萬(wàn)元）

??應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加＝50×（3％＋7％）＝5（萬(wàn)元）

??應(yīng)納所得稅=（1000－840－50－5）×25%=26.25（萬(wàn)元）??稅后凈利潤(rùn)=1000－840－50－5－26.25=78.75（萬(wàn)元）子公司

??其銷(xiāo)售子公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售利潤(rùn)200萬(wàn)元，因非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不能加計(jì)20%扣除，且不能享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率20％之內(nèi)免稅政策。（印花稅忽略不計(jì))??應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅＝（2400－2000）×5000×5%＝10（萬(wàn)元）??應(yīng)納城建稅及教育費(fèi)附加＝10×（3％＋7％）＝1萬(wàn)元。

??其增值率為（1200－1000－11）÷（1000＋11）＝18.69%＜50%，適用30%稅率。??應(yīng)納土地增值稅=（1200－1000－11）×30%＝56.7（萬(wàn)元）??應(yīng)納所得稅=（1200－1000－11－56.7）×25%=33.075（萬(wàn)元）??稅后凈利潤(rùn)=1200－1000－11－56.7－33.075=99.225（萬(wàn)元）??稅后凈利潤(rùn)合計(jì)78.75+99.225=177.975（萬(wàn)元）【籌劃結(jié)論】

方案二與方案一比較：? ???淘稅網(wǎng)cntaotax.net 淘盡稅海精華,網(wǎng)遍財(cái)會(huì)政策!? ? 營(yíng)業(yè)稅額相等=（50＋10）－60=0（萬(wàn)元）

城建稅及教育費(fèi)附加額相等=（5＋1）－6=0（萬(wàn)元）土地增值稅減少額=108－56.7=51.3萬(wàn)元）

企業(yè)所得稅增加額=（26.25＋33.075）－46.5=12.825（萬(wàn)元）籌劃后企業(yè)凈利潤(rùn)增加=177.975－139.5=38.475（萬(wàn)元）通過(guò)比較，可以看出方案二比方案一土地增值稅少51.3萬(wàn)元，雖然方案二的企業(yè)所得稅增加，但整體稅負(fù)降低了38.475萬(wàn)元（51.3－12.825）。并且方案二利潤(rùn)增加了38.475萬(wàn)元，所以綜上考慮，方案二最佳。(二)售價(jià)的確定：

甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)欲銷(xiāo)售5000平方米的商品房，扣除項(xiàng)目金額為840萬(wàn)元，現(xiàn)有兩種銷(xiāo)售方案，一是按照2000元/平方米的價(jià)格出售；二是按照2100元/平方米的價(jià)格出售。那么對(duì)于方案一，房屋的售價(jià)為2000×5000=1000（萬(wàn) 元），扣除項(xiàng)目金額為840萬(wàn)元，增值額為1000－840=160（萬(wàn)元），增值率為160÷840=19.05%，小于20%的臨界點(diǎn)，無(wú)需繳納土地增值稅，企業(yè)的利潤(rùn)為160萬(wàn)元。方案二中，由于增加銷(xiāo)售收入50萬(wàn)元（100×5000），導(dǎo)致增

加營(yíng)業(yè)稅及附加50×5％＋50×5％×（7％＋3％）＝2.75（萬(wàn)元），因而扣除項(xiàng)目為842.75萬(wàn)元。按此計(jì)算，房屋的增值率為（1050－842.75）÷842.75=24.59%，需要繳納土地增值稅（1050－842.75）×30％＝62.2（萬(wàn)元），企業(yè)的利潤(rùn)為1050－842.75－62.2=145.05（萬(wàn)元），銷(xiāo)售價(jià)格提高之后稅后利潤(rùn)卻下降了14.95萬(wàn)元。

(三)預(yù)售：? ???淘稅網(wǎng)cntaotax.net 淘盡稅海精華,網(wǎng)遍財(cái)會(huì)政策!? ? 例如，一套商品房售價(jià)為30萬(wàn)，訂金收取40%，收取訂金后一年房屋建成，利息按10%計(jì)算，同期同利為 5％。若購(gòu)房合同中明確此點(diǎn)，則銷(xiāo)售收入就必須按照房屋總價(jià)30萬(wàn)計(jì)算，營(yíng)業(yè)稅需繳納1.5萬(wàn)（30×5％）；抵扣的利息

1.2萬(wàn)（30×40％×10％）需列入財(cái)務(wù)費(fèi)用，并且超過(guò)國(guó)家同期同利部分的利息不得列為費(fèi)用，需進(jìn)行納稅調(diào)整，繳納企業(yè)所得稅，同時(shí)這部分財(cái)務(wù)費(fèi)用企業(yè)還需補(bǔ)繳個(gè)人所得稅。

因此，稅收籌劃的方法是在購(gòu)房合同中，房屋總價(jià)按扣除訂金利息后的余額為準(zhǔn)，即28.8萬(wàn)（30-1.2）。這樣，一來(lái)營(yíng)業(yè)稅按28.8萬(wàn)計(jì)算，為1.44萬(wàn)，節(jié)省了600元，同時(shí)相應(yīng)減少了城建稅、教育費(fèi)附加和其他地方費(fèi)用；

二來(lái)財(cái)務(wù)費(fèi)用為零，企業(yè)不需補(bǔ)繳企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅；三來(lái)企業(yè)又提前收回資金，加速資金周轉(zhuǎn)

(四)精裝房銷(xiāo)售: 【基本案情】? ???淘稅網(wǎng)cntaotax.net 淘盡稅海精華,網(wǎng)遍財(cái)會(huì)政策!? ? A房地產(chǎn)企業(yè)建造的精裝修住宅，總售價(jià)定為5600萬(wàn)元（其中毛坯房售價(jià)收入3360萬(wàn)元，精裝修售價(jià)收入2240萬(wàn)元，建安成本合計(jì)2660萬(wàn)元（其中商品房開(kāi)發(fā)成本2100萬(wàn)元，精裝修成本560萬(wàn)元）

【籌劃依據(jù)】? ???淘稅網(wǎng)cntaotax.net 淘盡稅海精華,網(wǎng)遍財(cái)會(huì)政策!? ? 1.按《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)按5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅；裝修公司業(yè)務(wù)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅，按建筑業(yè)適用3%的稅率。? ???淘稅網(wǎng)cntaotax.net 淘盡稅海精華,網(wǎng)遍財(cái)會(huì)政策!? ? 2.根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)兼裝修行為征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[1998]53號(hào)）規(guī)定：納稅人將銷(xiāo)售房屋的行為分解成銷(xiāo)售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份契約（或合同），向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。

鑒于其裝修合同中明確規(guī)定，裝修合同為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約的一個(gè)組成部分，與買(mǎi)賣(mài)契約共同成為認(rèn)購(gòu)房產(chǎn)的全部合同。因此，根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第五條關(guān)于“納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)

讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用”的規(guī)定，對(duì)納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設(shè)備的費(fèi)用，應(yīng)一并列入房屋售價(jià)，按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。3.土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：? ???淘稅網(wǎng)cntaotax.net 淘盡稅海精華,網(wǎng)遍財(cái)會(huì)政策!? ? ◇增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；

◇增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％； ◇增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％； ◇增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％；

◇房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通住宅出售的，增值額未超過(guò)扣除金額20%的，免征土地增值稅。4.土地增值稅的扣除項(xiàng)目? ???淘稅網(wǎng)cntaotax.net 淘盡稅海精華,網(wǎng)遍財(cái)會(huì)政策!? ? ◇取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

◇開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用?！箝_(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用)是指銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)新會(huì)計(jì)制度規(guī)定，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行歸集或分?jǐn)偂?/p>

◇與銷(xiāo)售房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。這是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。? ???淘稅網(wǎng)cntaotax.net 淘盡稅海精華,網(wǎng)遍財(cái)會(huì)政策!? ? 5.企業(yè)所得稅的稅率為25%。法定扣除項(xiàng)目是據(jù)以確定企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額的項(xiàng)目，企業(yè)所得稅條例規(guī)定，企業(yè)應(yīng)納稅所得額的確定，是企業(yè)的收入總額減去成本、費(fèi)用、損失以及準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的金額。【籌劃分析】

1.房地產(chǎn)公司在銷(xiāo)售精裝房時(shí)，將毛坯房和裝修的銷(xiāo)售金額全額以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的形式體現(xiàn)在合同上，并以此為基數(shù)繳納各項(xiàng)稅金。因此房屋銷(xiāo)售額上升，土地增值額也隨之上升，應(yīng)納土地增值稅較高，有可籌劃空間。

2.土地增值稅方面，公司銷(xiāo)售房屋的時(shí)候可以簽兩份合同，將毛坯房?jī)r(jià)與裝修部分分開(kāi)簽定合同?？偤贤杖氩蛔儯珕蝹€(gè)合同銷(xiāo)售收入降低，從而達(dá)到降低土地增值額，計(jì)稅基礎(chǔ)降低了，使得土地增值稅的稅率降低了一檔

。? ???淘稅網(wǎng)cntaotax.net 淘盡稅海精華,網(wǎng)遍財(cái)會(huì)政策!? ? 3.營(yíng)業(yè)稅方面，由于《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)兼裝修行為征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[1998]53號(hào)）規(guī)定如果兩份合同均與開(kāi)發(fā)單位簽定，都應(yīng)按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)5%的營(yíng)業(yè)稅納稅，但如果另設(shè)裝修公司，與裝修公司簽

訂裝修合同，裝修公司按建筑業(yè)繳納3%的營(yíng)業(yè)稅，稅率降低，從而降低了營(yíng)業(yè)稅。

4.采用另設(shè)裝修公司，同時(shí)分別與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、裝修公司簽訂兩份合同的方法，購(gòu)房者實(shí)際利益不受任何影響，銷(xiāo)售方也可以合理避稅，從而得到更多利潤(rùn)。

【籌劃方案】? ???淘稅網(wǎng)cntaotax.net 淘盡稅海精華,網(wǎng)遍財(cái)會(huì)政策!? ? 方案一：全部金額以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的形式在合同上體現(xiàn) 應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅＝5600×5%＝280（萬(wàn)元）

? ? 應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅＝280×7%＝19.6（萬(wàn)元）

? ? 應(yīng)納教育費(fèi)附加＝280×3%＝8.4（萬(wàn)元）

? ? 扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝2660＋280＋19.6＋8.4＝2968（萬(wàn)元）

? ? 土地增值額＝5600－2968＝2632（萬(wàn)元）

? ? 土地增值率＝2632÷2968＝88.68%

? ? 應(yīng)繳納土地增值稅＝2632×40%－2968×5%＝904.4萬(wàn)元