第一篇：房地產(chǎn)甲方要做哪些前期工作

房地產(chǎn)甲方要做哪些前期工作？(2013-06-15 10:11)分類：施工管理

房地產(chǎn)甲方工作前期概要 1 甲方在立項(xiàng)開發(fā)前期的工作 1.1 確定投資建設(shè)工程項(xiàng)目

對(duì)項(xiàng)目從前期開發(fā)角度入手，進(jìn)行合理分析和有效測(cè)算，為投資人決策提供重要依據(jù)。1.2 建設(shè)項(xiàng)目用地計(jì)劃辦理 1 所需資料

1）地形圖（畫示用地范圍，注明大約面積）2）與地塊出讓單位簽署的用地協(xié)議 2 辦理程序 1）備齊資料

2）到地塊所在地國(guó)家土地行政主管部門辦理 1.3 建設(shè)工程項(xiàng)目建議書的編制與報(bào)批 1 編制及所需資料 1）開發(fā)單位**** 2）開發(fā)單位資質(zhì)證書 3）用地計(jì)劃審核意見 4）建筑設(shè)計(jì)方案（總平面圖等）5）其他相關(guān)資料 2 報(bào)批程序及報(bào)批所需資料

1）將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制《項(xiàng)目建議書》 2）撰寫《關(guān)于項(xiàng)目建議書報(bào)批的申請(qǐng)報(bào)告》

3）將《項(xiàng)目建議書》與《關(guān)于項(xiàng)目建議書報(bào)批的申請(qǐng)報(bào)告》送計(jì)劃發(fā)展改革委員會(huì)報(bào)批

注：投資總額3000萬(wàn)元以下項(xiàng)目由工程所在地縣級(jí)以上（含縣級(jí)）計(jì)劃發(fā)展改革委員會(huì)批準(zhǔn)立項(xiàng)；投資總額3000萬(wàn)元以上項(xiàng)目由工程所在地縣級(jí)以上（含縣級(jí)）計(jì)劃發(fā)展改革委員會(huì)轉(zhuǎn)報(bào)上級(jí)計(jì)劃發(fā)展改革委員會(huì)批準(zhǔn)立項(xiàng) 1.4建設(shè)工程項(xiàng)目選址意見書申辦 1所需資料

1）批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或其他計(jì)劃文件（復(fù)印件1份）2）地形圖（均應(yīng)畫示用地范圍）4份 3）土地權(quán)屬證（復(fù)印件1份）4）聯(lián)建協(xié)議書（復(fù)印件1份）5）選址論證

6）上海市建設(shè)項(xiàng)目選址意見書申請(qǐng)表（到工程所在地縣級(jí)以上（含縣級(jí)）規(guī)劃主管部門領(lǐng)?。? 申辦程序

1）準(zhǔn)備N份項(xiàng)目建議書批復(fù)及N份地形圖 2）將上述資料分送有關(guān)部門簽署選址意見并加蓋**

3）將N多有關(guān)部門的選址意見備齊，與1所列所有資料一并送工程所在地縣級(jí)以上（含縣級(jí)）規(guī)劃主管部門的規(guī)劃科辦理

1.5建設(shè)用地規(guī)劃許可證申辦 1 所需資料

1）建設(shè)工程的計(jì)劃批準(zhǔn)文件（批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或其他計(jì)劃文件）（復(fù)印件1份）

2）地形圖（均應(yīng)畫示用地范圍）6份（其中一份應(yīng)有消防、環(huán)保、交通、衛(wèi)生防疫、水務(wù)管理等部門的選址意見及**）3）國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同文件及附圖（1份）

4）上海市建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃許可證申請(qǐng)表（到工程所在地縣級(jí)以上（含縣級(jí)）規(guī)劃主管部門領(lǐng)取）5）申請(qǐng)報(bào)告（紅頭文件 6）其他需要說明的圖紙或文件 2 申辦程序 1）備齊上述所有資料 2）將上述資料送工程所在地縣級(jí)以上（含縣級(jí)）規(guī)劃主管部門的規(guī)劃科辦理 1.6建設(shè)工程項(xiàng)目地名報(bào)批 1 所需資料

1）建設(shè)工程的計(jì)劃批準(zhǔn)文件（批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或其他計(jì)劃文件）（復(fù)印件1份）2）地形圖（均應(yīng)畫示用地范圍）2份 3）總平面圖（3份）

4）建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃許可證及批文 5）申請(qǐng)報(bào)告（紅頭文件 6）其他需要說明的圖紙或文件 2 申辦程序

1）備齊上述所有資料及1500元支票

2）將上述資料送工程所在地縣級(jí)以上（含縣級(jí)）地名辦地名科辦理 1.7建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建 1 所需資料

1）《上海市建設(shè)工程報(bào)建表》（到小木橋路報(bào)建處領(lǐng)回填寫用?。?）企業(yè)法人****、組織機(jī)構(gòu)代碼證及有關(guān)證明原件和復(fù)印件 3）項(xiàng)目建議書批文原件及復(fù)印件 4）銀行出具的建設(shè)資金落實(shí)證明（驗(yàn)資報(bào)告）

5）《上海市建設(shè)單位工程技術(shù)人員和管理人員核定申請(qǐng)表》（到小木橋路報(bào)建處領(lǐng)回填寫用印）6）工程技術(shù)人員和管理人員證書原件及復(fù)印件 7）《住宅項(xiàng)目配套建設(shè)審核申請(qǐng)表》 8）《住宅新開工審核通知單》 2 申辦程序

1）備齊上述所有資料到小木橋路報(bào)建處領(lǐng)回空白的《上海市建設(shè)工程報(bào)建表》 2）填寫后蓋**

3）蓋**送回報(bào)建處，受理后就有一個(gè)項(xiàng)目號(hào)碼和項(xiàng)目IC卡 1.8建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)辦理 1 所需資料 1）報(bào)建工程項(xiàng)目IC卡

2）《上海市建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)文件報(bào)批表》（到上海市招標(biāo)辦領(lǐng)?。?）《上海市建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)評(píng)標(biāo)小組報(bào)批表》（到上海市招標(biāo)辦領(lǐng)?。?）工程設(shè)計(jì)任務(wù)書 5）建設(shè)用地規(guī)劃許可證

6）工程技術(shù)人員和管理人員證書原件及復(fù)印件 7）《工程項(xiàng)目選址意見書》批文 2 申辦程序 1）備齊上述所有資料 2）到小木橋路市招標(biāo)辦辦理

1.9建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案評(píng)標(biāo)會(huì)召開及設(shè)計(jì)單位中標(biāo)辦理 1 所需資料

1）項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目選址意見書、設(shè)計(jì)任務(wù)書、項(xiàng)目建議書批文等N份 2）會(huì)議通知書 2 申辦程序 1）備齊上述所有資料 2）提前3天分送各評(píng)委 3）到小木橋路市招標(biāo)辦召開評(píng)標(biāo)會(huì) 3中標(biāo)辦理 1）設(shè)計(jì)方案評(píng)標(biāo)會(huì)紀(jì)要 2）評(píng)委評(píng)標(biāo)意見書

1.11 建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案深化、修改

根據(jù)工程所在地縣級(jí)以上（含縣級(jí)）規(guī)劃主管部門批文要求修改設(shè)計(jì)方案 1.12 召開建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案審定會(huì) 1 所需資料

1）設(shè)計(jì)方案文本（12份）

2）項(xiàng)目建議書批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文，工程所在地國(guó)家土地行政主管部門批文（各N份）3）請(qǐng)柬 2 辦理程序 1）備齊上述所有資料

2）將請(qǐng)柬資料分送至計(jì)委、規(guī)劃局、防疫站（疾病預(yù)防控制中心）、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局等部門 3）召開建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案審定會(huì) 1.13建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案送審報(bào)批 1 所需資料 1）選址意見書 2）規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知單 3）地形圖（畫示用地范圍）4）設(shè)計(jì)方案（2份）5）地名批文 6）項(xiàng)目建議書批文 2 辦理程序 1）備齊上述所有資料

2）到工程所在地縣級(jí)以上（含縣級(jí)）規(guī)劃主管部門規(guī)劃科辦理

第二篇：房地產(chǎn)甲方要做哪些前期工作

房地產(chǎn)甲方要做哪些前期工作？ 房地產(chǎn)甲方工作前期概要 1 甲方在立項(xiàng)開發(fā)前期的工作 1.1 確定投資建設(shè)工程項(xiàng)目

對(duì)項(xiàng)目從前期開發(fā)角度入手，進(jìn)行合理分析和有效測(cè)算，為投資人決策提供重要依據(jù)。

1.2 建設(shè)項(xiàng)目用地計(jì)劃辦理 1 所需資料

1）地形圖（畫示用地范圍，注明大約面積）2）與地塊出讓單位簽署的用地協(xié)議 2 辦理程序 1）備齊資料

2）到地塊所在地國(guó)家土地行政主管部門辦理 1.3 建設(shè)工程項(xiàng)目建議書的編制與報(bào)批 1 編制及所需資料 1）開發(fā)單位**** 2）開發(fā)單位資質(zhì)證書 3）用地計(jì)劃審核意見

4）建筑設(shè)計(jì)方案（總平面圖等）5）其他相關(guān)資料 報(bào)批程序及報(bào)批所需資料

1）將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制《項(xiàng)目建議書》 2）撰寫《關(guān)于項(xiàng)目建議書報(bào)批的申請(qǐng)報(bào)告》 3）將《項(xiàng)目建議書》與《關(guān)于項(xiàng)目建議書報(bào)批的申請(qǐng)報(bào)告》送計(jì)劃發(fā)展改革委員會(huì)報(bào)批

注：投資總額3000萬(wàn)元以下項(xiàng)目由工程所在地縣級(jí)以上（含縣級(jí)）計(jì)劃發(fā)展改革委員會(huì)批準(zhǔn)立項(xiàng)；投資總額3000萬(wàn)元以上項(xiàng)目由工程所在地縣級(jí)以上（含縣級(jí)）計(jì)劃發(fā)展改革委員會(huì)轉(zhuǎn)報(bào)上級(jí)計(jì)劃發(fā)展改革委員會(huì)批準(zhǔn)立項(xiàng) 1.4建設(shè)工程項(xiàng)目選址意見書申辦 1所需資料

1）批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或其他計(jì)劃文件（復(fù)印件1份）2）地形圖（均應(yīng)畫示用地范圍）4份 3）土地權(quán)屬證（復(fù)印件1份）4）聯(lián)建協(xié)議書（復(fù)印件1份）5）選址論證

6）市建設(shè)項(xiàng)目選址意見書申請(qǐng)表（到工程所在地縣級(jí)以上（含縣級(jí)）規(guī)劃主管部門領(lǐng)?。? 申辦程序

1）準(zhǔn)備N份項(xiàng)目建議書批復(fù)及N份地形圖

2）將上述資料分送有關(guān)部門簽署選址意見并加蓋**

3）將N多有關(guān)部門的選址意見備齊，與1所列所有資料一并送工程所在地縣級(jí)以上（含縣級(jí)）規(guī)劃主管部門的規(guī)劃科辦理 1.5建設(shè)用地規(guī)劃許可證申辦 1 所需資料

1）建設(shè)工程的計(jì)劃批準(zhǔn)文件（批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或其他計(jì)劃文件）（復(fù)印件1份）

2）地形圖（均應(yīng)畫示用地范圍）6份（其中一份應(yīng)有消防、環(huán)保、交通、衛(wèi)生防疫、水務(wù)管理等部門的選址意見及**）3）國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同文件及附圖（1份）4）市建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃許可證申請(qǐng)表（到工程所在地縣級(jí)以上（含縣級(jí)）規(guī)劃主管部門領(lǐng)?。?）申請(qǐng)報(bào)告（紅頭文件 6）其他需要說明的圖紙或文件 2 申辦程序

1）備齊上述所有資料

2）將上述資料送工程所在地縣級(jí)以上（含縣級(jí)）規(guī)劃主管部門的規(guī)劃科辦理 1.6建設(shè)工程項(xiàng)目地名報(bào)批 1 所需資料

1）建設(shè)工程的計(jì)劃批準(zhǔn)文件（批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或其他計(jì)劃文件）（復(fù)印件1份）

2）地形圖（均應(yīng)畫示用地范圍）2份 3）總平面圖（3份）

4）建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃許可證及批文 5）申請(qǐng)報(bào)告（紅頭文件 6）其他需要說明的圖紙或文件 2 申辦程序

1）備齊上述所有資料及1500元支票

2）將上述資料送工程所在地縣級(jí)以上（含縣級(jí)）地名辦地名科辦理 1.7建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建 1 所需資料

1）《市建設(shè)工程報(bào)建表》（到小木橋路報(bào)建處領(lǐng)回填寫用?。?）企業(yè)法人****、組織機(jī)構(gòu)代碼證及有關(guān)證明原件和復(fù)印件 3）項(xiàng)目建議書批文原件及復(fù)印件 4）銀行出具的建設(shè)資金落實(shí)證明（驗(yàn)資報(bào)告）

5）《市建設(shè)單位工程技術(shù)人員和管理人員核定申請(qǐng)表》（到小木橋路報(bào)建處領(lǐng)回填寫用?。?/p>

6）工程技術(shù)人員和管理人員證書原件及復(fù)印件 7）《住宅項(xiàng)目配套建設(shè)審核申請(qǐng)表》 8）《住宅新開工審核通知單》 2 申辦程序

1）備齊上述所有資料到小木橋路報(bào)建處領(lǐng)回空白的《市建設(shè)工程報(bào)建表》 2）填寫后蓋**

3）蓋**送回報(bào)建處，受理后就有一個(gè)項(xiàng)目號(hào)碼和項(xiàng)目IC卡 1.8建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)辦理 1 所需資料

1）報(bào)建工程項(xiàng)目IC卡

2）《市建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)文件報(bào)批表》（到市招標(biāo)辦領(lǐng)?。?）《市建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)評(píng)標(biāo)小組報(bào)批表》（到市招標(biāo)辦領(lǐng)取）4）工程設(shè)計(jì)任務(wù)書 5）建設(shè)用地規(guī)劃許可證

6）工程技術(shù)人員和管理人員證書原件及復(fù)印件 7）《工程項(xiàng)目選址意見書》批文 2 申辦程序

1）備齊上述所有資料 2）到小木橋路市招標(biāo)辦辦理

1.9建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案評(píng)標(biāo)會(huì)召開及設(shè)計(jì)單位中標(biāo)辦理 1 所需資料 1）項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目選址意見書、設(shè)計(jì)任務(wù)書、項(xiàng)目建議書批文等N份 2）會(huì)議通知書 2 申辦程序

1）備齊上述所有資料 2）提前3天分送各評(píng)委

3）到小木橋路市招標(biāo)辦召開評(píng)標(biāo)會(huì) 3中標(biāo)辦理

1）設(shè)計(jì)方案評(píng)標(biāo)會(huì)紀(jì)要 2）評(píng)委評(píng)標(biāo)意見書

1.11 建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案深化、修改

根據(jù)工程所在地縣級(jí)以上（含縣級(jí)）規(guī)劃主管部門批文要求修改設(shè)計(jì)方案 1.12 召開建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案審定會(huì) 1 所需資料

1）設(shè)計(jì)方案文本（12份）

2）項(xiàng)目建議書批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文，工程所在地國(guó)家土地行政主管部門批文（各N份）3）請(qǐng)柬 2 辦理程序

1）備齊上述所有資料

2）將請(qǐng)柬資料分送至計(jì)委、規(guī)劃局、防疫站（疾病預(yù)防控制中心）、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局等部門 3）召開建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案審定會(huì) 1.13建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案送審報(bào)批 1 所需資料 1）選址意見書

2）規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知單 3）地形圖（畫示用地范圍）4）設(shè)計(jì)方案（2份）5）地名批文 6）項(xiàng)目建議書批文 2 辦理程序

1）備齊上述所有資料

2）到工程所在地縣級(jí)以上（含縣級(jí)）規(guī)劃主管部門規(guī)劃科辦理

第三篇：房地產(chǎn)前期工作

項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告

一、概況

1、項(xiàng)目概況

2、報(bào)告范圍

3、公司簡(jiǎn)介

二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容

1、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模

2、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容

三、項(xiàng)目組織管理機(jī)構(gòu)

1、項(xiàng)目建設(shè)組織管理

2、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)組織管理

四、項(xiàng)目市場(chǎng)分析及市場(chǎng)定位

1、市場(chǎng)分析

2、市場(chǎng)定位

五、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件

1、項(xiàng)目選址

2、建設(shè)條件

六、項(xiàng)目整體策劃

七、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃

1、總體規(guī)劃

2、工程方案設(shè)計(jì)

3、項(xiàng)目總圖布局

4、智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)

5、項(xiàng)目配套設(shè)施

八、項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能

1、環(huán)境保護(hù)

2、安全衛(wèi)生

3、消防

4、節(jié)能

九、項(xiàng)目投資估算和資金籌措

1、投資估算

2、資金籌措

十、財(cái)務(wù)與效益分析

1、財(cái)務(wù)分析

2、效益分析

十一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

2、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)回避

十二、結(jié)論

房地產(chǎn)前期有關(guān)手續(xù)

1、辦理《國(guó)有土地劃撥決定書》（土地是劃撥時(shí)）、《國(guó)有土地使用權(quán)證》——國(guó)土資源局。

2、項(xiàng)目建議書（項(xiàng)目立項(xiàng)）的批復(fù)手續(xù)——計(jì)委

設(shè)計(jì)方案會(huì)審——規(guī)劃局組織，相關(guān)部門參加

3、環(huán)境影響評(píng)估的批復(fù)——環(huán)保局

4、防雷設(shè)計(jì)核準(zhǔn)意見書——?dú)庀缶?/p>

5、初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)）的審批————建設(shè)局組織，相關(guān)部門參加

6、計(jì)劃的下達(dá)——計(jì)委

7、施工用水報(bào)裝——自來水公司

8、施工用電報(bào)裝——電業(yè)局

9、城建檔案館報(bào)批手續(xù)——檔案館

10、墻改辦押金——墻改辦

11、人防審批手續(xù)——人防辦

12、消防核準(zhǔn)意見（建筑工程、燃?xì)夤こ蹋来螅ㄖВ╆?duì)

12、規(guī)劃許可證的申領(lǐng)——規(guī)劃局

13、白蟻防治手續(xù)——白蟻防治所

14、報(bào)建、招投標(biāo)——建設(shè)局、招標(biāo)辦、建設(shè)工程交易中心

15、質(zhì)監(jiān)備案手續(xù)——質(zhì)監(jiān)站

16、施工許可證的申領(lǐng)——建設(shè)局

房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)辦理人員應(yīng)聘考試題

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期需要辦理哪些手續(xù)？分別由政府什么部門負(fù)責(zé)辦理？

2、房地產(chǎn)開發(fā)公司可以通過哪些方式從政府獲取商品房開發(fā)用地？

3、房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售商品房必須辦理什么證照，辦理此證要提供的報(bào)件資料主要有哪些？

4、你認(rèn)為應(yīng)該從哪幾個(gè)方面判斷一塊開發(fā)用地的土地價(jià)值？

5、你認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)辦理人員應(yīng)具備哪些方面的突出的素質(zhì)和能力？

6、某宗面積為 8000 m2的土地，已完成七通一平。規(guī)劃建筑容積率不大于4，建筑密度為不大于30%，最高建筑規(guī)模為12層（各層面積相等），綠化率不低于45%。某房地產(chǎn)開發(fā)商擬取得該宗土地70年的土地使用權(quán)開發(fā)建設(shè)住宅樓，在辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)時(shí)一次性繳納全部地價(jià)款和土地交易的有關(guān)稅費(fèi)并開工建設(shè)，土地交易的有關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為3%，建設(shè)期為一年。同類開發(fā)項(xiàng)目的社會(huì)平均開發(fā)成本為1800元/m2，該公司的開發(fā)成本為1700元/m2，管理費(fèi)用為開發(fā)成本的5%。除地價(jià)款外，其他建設(shè)資金在建設(shè)期內(nèi)均勻支出。假設(shè)住宅樓和寫字樓在建設(shè)期末一次性全部售出，該項(xiàng)目所在區(qū)域的同類型、同檔次住宅銷售價(jià)格為5000元/m2，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格6%，銀行貸款利率為10%，開發(fā)商要求的項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)水平為銷售收入的15%。試計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)在所能支付的最高土地價(jià)格。

房 地 產(chǎn) 項(xiàng) 目 前 期 報(bào) 批 手 續(xù)

1、規(guī)劃部門：

（1）如果是工業(yè)用地，首先到規(guī)劃局規(guī)劃處辦理變更。

手續(xù)需提交：A、土地證B、變更申請(qǐng)C、航測(cè)圖D、變更用地總平面圖E、填寫申請(qǐng)表F、轉(zhuǎn)讓合同

（2）如果是集體用地，也應(yīng)到規(guī)劃局規(guī)劃用地處辦理征用手續(xù)。

需提交：A、轉(zhuǎn)讓合同B、航測(cè)圖C、征用土地總平面圖D、填寫申請(qǐng)表E、領(lǐng)取并填寫選址意見書，規(guī)劃局批準(zhǔn)后發(fā)用地許可證。需交費(fèi)：A、水利基金B(yǎng)、耕地占用稅C、配套費(fèi)

2、領(lǐng)取規(guī)劃用地許可證后，再到市計(jì)委辦理立項(xiàng)手續(xù)。

需提交：（1）規(guī)劃用地許可證（2）可行性研究報(bào)告（3）投資計(jì)劃及立項(xiàng)申請(qǐng)（4）領(lǐng)取立項(xiàng)批文

3、完成1、2項(xiàng)后，再到土地部門辦理過戶或征用手續(xù)。

需提交：（1）用地申請(qǐng)書（2）計(jì)委立項(xiàng)批文（3）用地總平面圖（4）規(guī)劃局出具的用地紅線圖（5）規(guī)劃用地許可證（6）土地補(bǔ)償表蓋章（組、村、鎮(zhèn)、區(qū)四個(gè)章）（7）簽訂土地出讓合同（8）交費(fèi)、領(lǐng)證

需繳納：（1）土地出讓金。70~220元/平方米（2）地界勘測(cè)費(fèi)（3）土地過戶費(fèi)（4）管理及工本費(fèi)（5）土地使用稅

4、完成前3項(xiàng)后，再到規(guī)劃局建管處辦理報(bào)建手續(xù)。

（1）建設(shè)單位寫出書面申請(qǐng)（內(nèi)容包括建設(shè)意向、建房結(jié)構(gòu)、層數(shù)、總建筑面積、投資額、投資周期等）。

（2）提交土地證、航測(cè)圖、規(guī)劃用地證、計(jì)委立項(xiàng)批文、總平面圖。（3）根據(jù)規(guī)劃部門發(fā)的“建設(shè)工程申請(qǐng)復(fù)函”的具體要求，設(shè)計(jì)院做出1~2個(gè)方案，包括：總平面圖、單體平立剖面圖、再次報(bào)請(qǐng)規(guī)劃局審定后方可進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。

（4）領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)表，到相關(guān)部門：消防支隊(duì)、文物鉆探、空軍作戰(zhàn)科、預(yù)設(shè)電信管線等辦理手續(xù)。

需交費(fèi)：審核費(fèi)280元/棟（消防支隊(duì)）；文物鉆探費(fèi)2~8元/平方米。（5）經(jīng)局長(zhǎng)簽發(fā)后領(lǐng)取交費(fèi)通知單，需繳納： 規(guī)劃管理費(fèi)：0.1~0.25% 檔案保證金：5% 建設(shè)配套費(fèi)：5~20元/平方米 綠化費(fèi)：1元/平方米 人防費(fèi)：6.5元/平方米 商業(yè)網(wǎng)電費(fèi)：15元/平方米 墻改基金：15元/平方米

（6）交費(fèi)、蓋章、領(lǐng)取規(guī)劃建筑許可證。

5、第4項(xiàng)完成后，到建委辦理報(bào)建及招標(biāo)手續(xù)。

A、報(bào)建需提交：（1）工程報(bào)建申請(qǐng)表（2）計(jì)委立項(xiàng)批文（3）建設(shè)工規(guī)劃許可證（4）資金證明、進(jìn)賬單復(fù)印件

B、招標(biāo)表：（1）建設(shè)單位憑報(bào)建表領(lǐng)取招投標(biāo)申請(qǐng)書。（2）發(fā)布招標(biāo)工程信息。

（3）編制招標(biāo)文件，確定評(píng)標(biāo)辦法。（4）選定投標(biāo)隊(duì)伍不少于5家。

（5）建設(shè)單位書寫考察報(bào)告，并提出侯標(biāo)單位的名單報(bào)招標(biāo)辦。

（6）招標(biāo)單位以書面形式通知投標(biāo)候選單位，明確選定投標(biāo)單位的辦法、活動(dòng)地點(diǎn)和時(shí)間。

（7）確定開標(biāo)日期，由招標(biāo)辦派人監(jiān)督開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)。

（8）確定中標(biāo)單位后，雙方簽訂《中標(biāo)條件內(nèi)容》，按規(guī)定繳納招標(biāo)投標(biāo)管理費(fèi)，辦理《中標(biāo)通知書》。

（9）按《中標(biāo)通知書》文件及內(nèi)容，簽訂工程承包發(fā)包合同。C、抗震審核：0.1元/平方米 D、質(zhì)量監(jiān)督：0.25%~0.65% E、施工許可證 F、辦理安全監(jiān)督

G、核定工程類別和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) H、辦理開工報(bào)告

6、房管局：與上手續(xù)全部辦理完畢后，工程形象進(jìn)度出地面一層后到房管局預(yù)售科辦理預(yù)售許可證。

需提交：（1）營(yíng)業(yè)執(zhí)照（2）土地使用證（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（4）紅線圖（5）開工許可證（6）施工合同（7）標(biāo)準(zhǔn)層平面圖（8）預(yù)售動(dòng)態(tài)圖（9）物價(jià)審批（10）物業(yè)管理內(nèi)容（11）拆遷許可證（12）房屋注銷證（13）繳納勘驗(yàn)審核費(fèi)，按總房款的0.2%（14）領(lǐng)證

7、供電局：辦理施工用電申請(qǐng)

8、自來水公司：施工用水申請(qǐng)

9、環(huán)保局：辦理噪音申請(qǐng)

10、物價(jià)局：銷售價(jià)格審批

注：從2000年開始，不再征收（1）投資方向調(diào)節(jié)稅（2）消防配套費(fèi)用（3）規(guī)劃管理費(fèi)（4）緩收土地出讓金。

房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 程 序

一、立項(xiàng)審批

1、項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告書（原件一份）

2、項(xiàng)目建議書或項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（一份）

3、建設(shè)用地的權(quán)屬文件或建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見書（一份）

4、項(xiàng)目建設(shè)投資概算（一份）

5、銀信部門出示的資金證明（原件一份）

6、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件一份）；（房地產(chǎn)項(xiàng)目需提供資質(zhì)證明一份）

7、項(xiàng)目地形圖（一份）

8、有關(guān)職能部門的意見。

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、由市規(guī)劃局根據(jù)城市總體規(guī)劃和立項(xiàng)文件核發(fā)勘察設(shè)計(jì)紅線，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

2、建筑設(shè)計(jì)分為三個(gè)階段，即方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工設(shè)計(jì)。

3、市城建局負(fù)責(zé)聯(lián)系市有關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行會(huì)審批復(fù)。

三、建設(shè)工程報(bào)建

（一）建設(shè)工程報(bào)建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續(xù)。

1、計(jì)劃部門核發(fā)的《固定資產(chǎn)投資許可證》或主管部門批準(zhǔn)的計(jì)劃任務(wù)書；

2、規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；

3、國(guó)土部門核發(fā)的《國(guó)有土地使用證》；

4、符合項(xiàng)目設(shè)計(jì)資格設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的施工圖紙和施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書；

5、人防辦核發(fā)的《人民防空工程建設(shè)許可證》；

6、消防部門核發(fā)的《建筑工程消防設(shè)計(jì)審核意見書》；

7、防雷設(shè)施檢測(cè)所核發(fā)的《防雷設(shè)施設(shè)計(jì)審核書》；

8、地震辦公室核發(fā)的《抗震設(shè)防審核意見書》；

9、建設(shè)資金證明；

10、工程預(yù)算書和造價(jià)部門核發(fā)的《建設(shè)工程類別核定書》；

11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（二）公開招標(biāo)的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)工程施工公開招標(biāo)申請(qǐng)表；

3、建設(shè)工程監(jiān)理公開招標(biāo)申請(qǐng)表。

（三）邀請(qǐng)招標(biāo)的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)工程施工邀請(qǐng)招標(biāo)審批表；

3、建設(shè)工程監(jiān)理邀請(qǐng)招標(biāo)審批表；

4、工商部門簽發(fā)的私營(yíng)企業(yè)證明；

5、法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

6、其他申請(qǐng)邀請(qǐng)招標(biāo)理由證明。

（四）直接發(fā)包的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)單位申請(qǐng)安排建設(shè)工程施工單位報(bào)告；

3、建設(shè)單位申請(qǐng)安排建設(shè)工程監(jiān)理單位報(bào)告；

4、工商部門簽發(fā)的私營(yíng)企業(yè)證明；

5、法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

6、建設(shè)工程直接發(fā)包審批表。

（五）辦理建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、《規(guī)劃許可證》；

2、工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表；

3、工程監(jiān)理中標(biāo)通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；

4、施工合同及其單位資質(zhì)證書復(fù)印件；

5、監(jiān)理合同及其單位資質(zhì)證書復(fù)印件；

6、施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書；

7、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申請(qǐng)表；

8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（六）辦理建設(shè)工程施工安全監(jiān)督，要提供如下資料到安監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位提供的資料：（１）工程施工安全監(jiān)督報(bào)告；

（２）工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表；（３）工程監(jiān)理中標(biāo)通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；（４）工程項(xiàng)目地質(zhì)勘察報(bào)告（結(jié)論部分）；（５）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；（６）工程預(yù)算書（總建筑面積、層數(shù)、總高度、造價(jià)）；

2、施工單位提供的資料：

（１）安全生產(chǎn)、文明施工責(zé)任制；（２）安全生產(chǎn)、文明施工管理目標(biāo)；（３）施工組織設(shè)計(jì)方案和專項(xiàng)技術(shù)方案；（４）安全生產(chǎn)、文明施工檢查制度；（５）安全生產(chǎn)、文明施工教育制度；

（６）項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)證書復(fù)印件，安全員、特種作業(yè)人員上崗證原件和復(fù)印件；（７）現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施、安全標(biāo)志等總平面布置圖；

（８）購(gòu)買安全網(wǎng)的合格證、準(zhǔn)用證發(fā)票原件和復(fù)印件；（９）建設(shè)工程施工安全生產(chǎn)責(zé)任書；（10）建設(shè)工程施工安全受監(jiān)申請(qǐng)表；（11）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（七）領(lǐng)取《施工許可證》，除第（一）條規(guī)定提供的資料外，要補(bǔ)充如下資料到建委辦理手續(xù)。

1、工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表；

2、工程監(jiān)理中標(biāo)通知書和工程監(jiān)理合同；

3、施工單位項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)證書（樁基礎(chǔ)工程要提供建設(shè)行政主管部門核發(fā)的樁機(jī)管理手冊(cè)）；

4、使用商品混凝土《購(gòu)銷合同》或經(jīng)建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)現(xiàn)場(chǎng)攪拌的批文；

5、質(zhì)量監(jiān)督申請(qǐng)安排表；

6、安全監(jiān)督申請(qǐng)安排表；

7、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督書；

8、建設(shè)工程施工安全受監(jiān)證；

9、施工許可申請(qǐng)表；

四、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收

（一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站審核，質(zhì)監(jiān)站在7個(gè)工作日內(nèi)審核完畢；建設(shè)單位組織有關(guān)單位驗(yàn)收時(shí)，質(zhì)監(jiān)站派員現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。

1、已完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；

2、工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表；

3、工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告；

4、勘察、設(shè)計(jì)文件質(zhì)量檢查報(bào)告；

5、完整的技術(shù)檔案和施工管理資料（包括設(shè)備資料）；

6、工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；

7、地基與基礎(chǔ)、主體砼結(jié)構(gòu)及重要部位檢驗(yàn)報(bào)告；

8、建設(shè)單位已按合同約定支付工程款；

9、施工單位簽署的《工程質(zhì)量保修書》；

10、市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料；

11、規(guī)劃部門出具的規(guī)劃驗(yàn)收合格證；

12、公安、消防、環(huán)保、防雷、電梯等部門出具的驗(yàn)收意見書或驗(yàn)收合格證；

13、質(zhì)監(jiān)站責(zé)令整改的問題已全部整改好；

14、造價(jià)站出具的工程竣工結(jié)算書。

（二）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收前，施工單位要向建委提供安監(jiān)站出具的工程施工安全評(píng)價(jià)書。

（三）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案，自工程竣工驗(yàn)收之日起15個(gè)工作日內(nèi)，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；

2、《施工許可證》；

3、竣工驗(yàn)收備案表；

4、工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告；

5、工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表；

6、工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告；

7、工程施工安全評(píng)價(jià)書；

8、工程質(zhì)量保修書；

9、工程竣工結(jié)算書；

10、商品住宅要提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》；

11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（四）建設(shè)工程竣工結(jié)算審核，要提供如下資料到造價(jià)站辦理手續(xù)。

1、工程按實(shí)際結(jié)算的，要提供如下資料：（1）建設(shè)單位和施工單位的委托書；（2）工程類別核定書；

（3）工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表；（4）工程施工承發(fā)包合同；（5）施工組織設(shè)計(jì)方案；（6）圖紙會(huì)審記錄；（7）工程施工開工報(bào)告；（8）隱蔽工程驗(yàn)收記錄；（9）工程施工進(jìn)度表；

（10）工程子目換算和抽料（筋）表；（11）工程設(shè)計(jì)變更資料；（12）施工現(xiàn)場(chǎng)簽證資料；（13）竣工圖。

2、工程按甲乙雙方約定的固定價(jià)格（或總造價(jià)）結(jié)算的，要提供如下資料：（1）建設(shè)單位和施工單位的委托書；（2）工程承包合同原件；（3）竣工圖。

五、辦理預(yù)售許可證

l、預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

2、已取得土地管理部門出具的用地批文及土地使用證。

3、持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《建設(shè)工程施工許可證》。

4、計(jì)劃部門簽發(fā)的《項(xiàng)目投資許可證》。

5、如向境外銷售，需提供境外銷售商品房批文。

6、已簽房屋施工合同。

7、三層以下的商品房項(xiàng)目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項(xiàng)目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程，無地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程。

8、建設(shè)銀行審核開發(fā)建設(shè)資金要達(dá)到工程總投資25％以上資金的驗(yàn)資證明。

9、已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶。

10、預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)。

11、具有預(yù)售說明書(內(nèi)容包括：商品房的位置、地點(diǎn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、售價(jià)表、銷售計(jì)劃；公共建筑的分?jǐn)?、?xiàng)目工程施工進(jìn)度、開工及竣工交付使用時(shí)間等)。

12、項(xiàng)目規(guī)劃平面圖(由核發(fā)預(yù)售許可證部門在平面圖中注明預(yù)售商品房項(xiàng)目的座落位置和樓號(hào))。

13、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

房地產(chǎn)開發(fā)的報(bào)批手續(xù)

房地產(chǎn)開發(fā)流程主要包括：1)向計(jì)劃委員會(huì)申請(qǐng)項(xiàng)目立項(xiàng)；2)向房屋土地管理部門辦 理土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù)；3)向規(guī)劃部門辦理規(guī)劃手續(xù)，領(lǐng)取規(guī)劃許可證；4)向建設(shè)委員會(huì)辦理開工手續(xù)，領(lǐng)取開工證；5)實(shí)施搬遷或拆遷；6)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；7)竣工驗(yàn)收；8)交付使用。

第四篇：房地產(chǎn)前期工作流程

房地產(chǎn)開發(fā)前期工作流程

與原土地產(chǎn)權(quán)單位簽訂土地協(xié)議→找設(shè)計(jì)單位作規(guī)劃圖→由開拓設(shè)計(jì)院作空規(guī)圖等上會(huì)通過→用地室出計(jì)條件→找吳局盧簽字到行政辦蓋章→送土地局大廳主任處→由她連系641轄區(qū)土管所到現(xiàn)場(chǎng)指界→由開發(fā)商接641人到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘界→繳費(fèi)取報(bào)告→送土地局大廳主任處→交紀(jì)要室議稿領(lǐng)導(dǎo)簽字→報(bào)市政府537紀(jì)要室→由紀(jì)要室報(bào)候秘書處502室→由秘書報(bào)趙市長(zhǎng)審批→502室候秘書起草文件→辦公室主任審批→報(bào)趙市長(zhǎng)審批→由502室候秘書將文件送打字室出紅頭文件→報(bào)537紀(jì)要室蓋章登記→報(bào)土地局掛牌→繳納保證金→15個(gè)工作日摘牌→簽土地確認(rèn)書→簽訂出讓合同→繳納土地出讓金→繳納契稅邊區(qū)土管所→辦理土地證初視登記填登記表→（其中準(zhǔn)備勘界報(bào)告、用地藍(lán)線、組織機(jī)構(gòu)代碼證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照到相鄰單位蓋章→轄區(qū)所長(zhǎng)簽字蓋章→由轄區(qū)相關(guān)人員將資料報(bào)土地局地基科→審查資料報(bào)張局馬局簽字后→報(bào)大廳布魯格打證→同時(shí)作相細(xì)規(guī)劃上會(huì)通過出公示圖→交公示費(fèi)→制作公示牌→找執(zhí)法辦現(xiàn)場(chǎng)張貼公示期限1個(gè)月→拍照→法制科出公示意見→審查室吳科長(zhǎng)核對(duì)出審查意見單→找領(lǐng)導(dǎo)簽字→張市長(zhǎng)簽字→同時(shí)制作立面效果圖上局委會(huì)、市、州城建會(huì)→通過后審查室吳科長(zhǎng)核對(duì)安排出審查意見單→找領(lǐng)導(dǎo)簽字找領(lǐng)導(dǎo)簽字→張市長(zhǎng)簽字→張市長(zhǎng)簽字同時(shí)準(zhǔn)備資料→(其中立項(xiàng)申請(qǐng)、土地

證、用地證、平規(guī)劃圖、資金證明、紅線圖、資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)代碼證、法人身份證)→到州發(fā)改委辦理立項(xiàng)時(shí)間15個(gè)工作日→打印辦用地規(guī)劃證申請(qǐng)報(bào)告→到行政大廳進(jìn)件→找規(guī)劃局劉局長(zhǎng)簽字→準(zhǔn)備相關(guān)資料(其中有土地證、用地藍(lán)線、區(qū)位圖勘界報(bào)告)規(guī)劃局用地室找白姐或楊工時(shí)間7天→接經(jīng)辦人到看現(xiàn)場(chǎng)查看→由規(guī)劃局經(jīng)辦人給市政府打申請(qǐng)報(bào)告→用地科科長(zhǎng)簽字→找局長(zhǎng)簽字→信息室出紅頭文件→由建設(shè)單位經(jīng)辦人送市政府紀(jì)要室→在由紀(jì)要室經(jīng)辦人轉(zhuǎn)514秘書室李→由李秘書送張市長(zhǎng)辦公室簽字→簽好字轉(zhuǎn)514室李秘書起草文件→轉(zhuǎn)主任辦公529室→審閱簽字→轉(zhuǎn)514秘書室→由李秘書送張市長(zhǎng)簽字→由李秘書送打字室→出選址意見書→紀(jì)要室蓋章時(shí)間20多天→將選址送規(guī)劃用地室→送州經(jīng)委行政大廳紀(jì)委備案→由紀(jì)委給規(guī)劃局出函→送規(guī)劃用地室→用地室經(jīng)辦人起草給州建設(shè)局文件→找規(guī)劃用地室科長(zhǎng)簽字→規(guī)劃局局長(zhǎng)簽字→到信息室打印紅頭文件→7樓主任室蓋章→準(zhǔn)備資料(其中有選址、藍(lán)線圖、區(qū)位圖、平面規(guī)劃圖和審查意見土地證復(fù)印先送大廳進(jìn)件→送建設(shè)局城建規(guī)劃室時(shí)間15個(gè)工作日→由規(guī)劃室經(jīng)辦人轉(zhuǎn)科長(zhǎng)任力→由科長(zhǎng)轉(zhuǎn)張局長(zhǎng)簽字→轉(zhuǎn)規(guī)劃資料室起草文件→報(bào)高局長(zhǎng)簽字→出紅頭文件蓋章→交費(fèi)每平方按85元→送行政大廳取件→送規(guī)劃局用地室→由經(jīng)辦人起草紅頭文件→局長(zhǎng)簽字→信息室打紅頭文件和用地

證→七樓行政室蓋章→行政大廳登記取證→打建筑藍(lán)線申請(qǐng)報(bào)告大廳進(jìn)件→準(zhǔn)備資料(其中有立項(xiàng)批復(fù)、用地證、填寫工程規(guī)劃申請(qǐng)、用地藍(lán)線、平面規(guī)劃及審查意見意單及立面效果原件2份、勘界報(bào)告2份)→到建設(shè)室找高磊科長(zhǎng)審查資料由他安排→建設(shè)室找張晶或佳佳等→測(cè)繪院開交費(fèi)單→財(cái)務(wù)室交費(fèi)→畫建筑藍(lán)線和下函→找設(shè)計(jì)院進(jìn)行圖紙?jiān)O(shè)計(jì)時(shí)間約1個(gè)月→準(zhǔn)備平面、立面、割面圖→到建設(shè)審查室審圖蓋章→建設(shè)室畫紅線→測(cè)繪院賬務(wù)室交紅線費(fèi)→由建設(shè)室經(jīng)辦人出配套費(fèi)交費(fèi)單（面積×900×3﹪）→規(guī)劃局賬務(wù)室開交配套費(fèi)進(jìn)帳單→由建設(shè)單位經(jīng)辦人到豪景大廈農(nóng)行非稅窗口交費(fèi)→將進(jìn)帳單交規(guī)劃局帳務(wù)室→辦理工程規(guī)劃許可證→批后辦開放線單→交費(fèi)放線（每棟樓1300元）→接測(cè)繪院放線→給各地下管網(wǎng)相連單位發(fā)工作聯(lián)系單→開現(xiàn)場(chǎng)會(huì)→基礎(chǔ)驗(yàn)線→＋－○驗(yàn)線→找測(cè)繪公司著面積預(yù)測(cè)→出放線驗(yàn)線單→送批后辦驗(yàn)線、定線、核準(zhǔn)單→準(zhǔn)備辦理物價(jià)價(jià)格批復(fù)(其中需要資料中介代收費(fèi)用合同、平面圖、戶型圖、燃?xì)夂贤?、說明、回訪記錄、收費(fèi)證復(fù)印件和其它資料)→同時(shí)準(zhǔn)備辦理收費(fèi)許可證的資料→（營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、施工證、工程規(guī)劃證、用地證、申請(qǐng)報(bào)告和其它資料）→送市發(fā)改委辦證室15個(gè)工作日→由市發(fā)改委經(jīng)辦人開進(jìn)單→到豪景大廈農(nóng)行交費(fèi)→取收費(fèi)證→將收費(fèi)證和復(fù)印件送物價(jià)局→交明碼標(biāo)價(jià)書1戶1本→交物價(jià)公示牌費(fèi)用

→蓋章取證→施工到三層找中介測(cè)繪公司房產(chǎn)局陳工測(cè)面積→出測(cè)繪報(bào)告→準(zhǔn)備資料民政局辦理小區(qū)命名權(quán)→（1、填寫爾勒市地名命名申請(qǐng)表二份、2、經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃圖一份、3、申請(qǐng)報(bào)告（應(yīng)說明其地理位置、占地面積、總建筑面積、綠地率、幢戶數(shù)、建筑規(guī)模、共開發(fā)幾期，每期的建筑面積、幢戶數(shù)、開工竣工時(shí)間、擬定名稱及命名理由含義）

4、立項(xiàng)批文

5、《土地使用證》或《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》一份（復(fù)印件）

6、《建筑工程規(guī)劃許可證》一份（復(fù)印件）

7、規(guī)劃紅線圖一份（復(fù)印件）

8、樓的明細(xì)表→街道辦事處蓋章簽字→報(bào)市政府民政局審查→民政府局長(zhǎng)簽字、市政府領(lǐng)導(dǎo)簽字→準(zhǔn)備辦理預(yù)售許可證資料（商品房預(yù)售許可證申請(qǐng)表、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證正副本、土地使用證建設(shè)工程規(guī)劃證、施工證、用地證、銀行25%資金證明由施工單位出據(jù)、建設(shè)工程施工許可證及關(guān)于施工說明（階梯表說明）蓋施工單位公章、商品房預(yù)售方案說明位置、面積，價(jià)格、施工合同、小區(qū)平面圖房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、測(cè)繪報(bào)告、明碼標(biāo)價(jià)書、用地紅線、藍(lán)線、建筑紅、藍(lán)線）→到房產(chǎn)局行業(yè)辦進(jìn)件資料和原件名稱相符→審過資料后→接房產(chǎn)局經(jīng)辦人到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查看→簽訂廉租房協(xié)議按5%配建→到房產(chǎn)局大廳建樓同時(shí)（將電子平面圖、戶型圖、區(qū)位圖、小區(qū)每一棟樓立面圖、樓房預(yù)售公示表每各1份）報(bào)行業(yè)辦信息室→合格后由經(jīng)辦人楊朝英找行業(yè)辦主任、書記、局長(zhǎng)簽字打證交費(fèi)取證

→竣工驗(yàn)線→交費(fèi)竣工圖費(fèi)用→測(cè)繪院出圖→施工單位出竣工備案表→辦理面積審定單→由中介公司和房產(chǎn)局到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)→10個(gè)工作日取面積審定單→送批后辦由批后辦組織8個(gè)部門現(xiàn)場(chǎng)綜合驗(yàn)收簽字(其中有規(guī)劃局、建設(shè)局、房產(chǎn)局行業(yè)辦、園林綠化、市政、通信、辦事處、郵政)→批后辦出驗(yàn)收認(rèn)可書→辦理公房產(chǎn)權(quán)證（其中需要準(zhǔn)備：房屋所有權(quán)屬登記證申請(qǐng)書原件、土地證原件、用地證原件、用地批準(zhǔn)書原件、用地藍(lán)線、紅線原件、工程規(guī)劃證原件、建設(shè)工程規(guī)劃批準(zhǔn)書、建設(shè)工程規(guī)劃紅線、藍(lán)線原件、建設(shè)工程竣工認(rèn)可書、建設(shè)竣工驗(yàn)收備案表、房屋面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告、房屋平面圖、預(yù)售許可證、授權(quán)委托書、組織機(jī)構(gòu)代碼證→由中介公司代住戶辦理房產(chǎn)證→住戶需制作土地分割表錄入住戶相細(xì)資料→將電子板和土地證原件、用地紅線、建筑紅、藍(lán)線、竣工備案表、面積審定單及其它資料一起報(bào)新城土管所資料室→接641測(cè)繪員和土管所陳姐到現(xiàn)場(chǎng)地基勘界

→資料備齊通知住戶辦理土地證→由住戶辦理土地證

第五篇：房地產(chǎn)前期工作

房地產(chǎn)前期工作

房地產(chǎn)前期開發(fā)報(bào)建工作中的七個(gè)要點(diǎn)提要：一是修建性規(guī)劃審批：此階段是一個(gè)項(xiàng)目整體規(guī)劃確定階段，所以要對(duì)建筑面積、容積率面積、車位比等進(jìn)行詳細(xì)核對(duì)

房地產(chǎn)前期開發(fā)報(bào)建工作中的七個(gè)要點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的系統(tǒng)工程。整個(gè)開發(fā)流程是從拿地前的可行性分析到項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)再到施工、經(jīng)營(yíng)銷售最后驗(yàn)收交付的一個(gè)持續(xù)性過程。這個(gè)過程具有涉及面廣、開發(fā)周期長(zhǎng)、投入資金大、環(huán)節(jié)繁多等特征。其中涉及多個(gè)政府部門對(duì)每一環(huán)節(jié)的審批和監(jiān)管。任何環(huán)節(jié)的變化,都可能導(dǎo)致項(xiàng)目周期拉長(zhǎng)、成本上升等風(fēng)險(xiǎn)。因此,項(xiàng)目開發(fā)必須遵循一定的程序,科學(xué)地開展工作。

作為開發(fā)企業(yè)開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，報(bào)建流程貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)流程之中，每個(gè)環(huán)節(jié)必須要經(jīng)過政府相關(guān)職能部門和各相關(guān)機(jī)構(gòu)的登記審核，并嚴(yán)格按照有關(guān)的法定程序進(jìn)行。各種相關(guān)性手續(xù)及政府部門的批文是項(xiàng)目得以順利開展的重要“通行證”。因此開發(fā)企業(yè)的報(bào)建流程管理工作構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)流程管理的重要組成部分。在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)流程中，開發(fā)企業(yè)在政府各相關(guān)部門的監(jiān)督管理下，通過內(nèi)部各組織部門間經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的相互協(xié)調(diào)，并不斷從政府各監(jiān)督管理部門獲取且反饋信息以最終完成項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，報(bào)建顯得尤為重要和關(guān)鍵。作為前期報(bào)建人，腦海中要始終強(qiáng)調(diào)時(shí)間管理的重要性并尋找優(yōu)化報(bào)建流程中的關(guān)鍵路線，壓縮整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間，提高自身資源整合能力和項(xiàng)目運(yùn)作水平，防范并有效降低風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力將是前期報(bào)建工作的核心。

作為前期報(bào)建人員日常工作中須做到“準(zhǔn)、快”相對(duì)應(yīng)的是“兩拿”：

一是“拿人”?！澳萌恕笔乔捌趫?bào)建工作重點(diǎn)，關(guān)于人一定要認(rèn)一個(gè)“準(zhǔn)”字。從“拿地”到“拿證”到建設(shè)要行走于大大小小的幾十個(gè)政府部門之間，最常涉及的幾個(gè)部門：規(guī)劃局、國(guó)土局、建設(shè)局、房管局、消防局、環(huán)保局、人防辦、市政主管部門、水電燃?xì)飧髦鞴懿块T，要尤為重視“準(zhǔn)”字。這里要著重關(guān)注幾門學(xué)問：一是政策解讀，這些主管部門的人員可以說水平不一，學(xué)院派、江湖派、行政派魚龍混雜。遇到懂行的交朋友拜師，遇到不懂行的咱們出主意，有條件上，沒條件創(chuàng)造條件上。朋友幫你，一定要幫朋友想好退路。“思危、思退、思變”這是為官者的做事本質(zhì)原則。業(yè)務(wù)熟練政策清晰，換位思考，他們也愿意交這樣的朋友，這也是魅力所在之處。二是人脈梳理，理清這張網(wǎng)似乎事情就已經(jīng)成功了一半，公司治理、渠道建立、“上壓、下供”法等都是其精髓所在。

前期報(bào)建工作中如何處理職能部門中層領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系，是報(bào)建工作成果的關(guān)鍵，每個(gè)部門的科室約四五人，根據(jù)行政管理的流程，主要的具體事務(wù)都是由中層負(fù)責(zé)開展，提供決策，所以職能部門的中層起到了承上啟下的作用。有些時(shí)候還需要通過不同途徑熟知哪些平行的科室中層之間關(guān)系融洽程度，避免陷入內(nèi)部人際之爭(zhēng)。

二是“拿證”。拿證本身是個(gè)程序化的過程，但牽扯到時(shí)間成本而連鎖帶來的利益及現(xiàn)金流問題，所以要突出一個(gè)“快”字。

由于前期報(bào)建工作貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，從頭到尾涉及多個(gè)節(jié)點(diǎn)，環(huán)環(huán)相扣、緊密相連。除了能夠快速完成每個(gè)節(jié)點(diǎn)的報(bào)建工作外，還需要根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)等要求，進(jìn)行統(tǒng)籌安排，孰先孰后、孰重孰輕、孰緩孰急要了然于胸，做到游刃有余。其次前期部作為企業(yè)對(duì)外的一個(gè)窗口日常工作中存在著大量的溝通和協(xié)調(diào)工作，所以需要有較高的情商、善于溝通和交流。對(duì)待工作要有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，切實(shí)維護(hù)企業(yè)利益與形象，在工作上要做到“三勤”即嘴勤、手勤、腿勤，不斷加強(qiáng)對(duì)公司、項(xiàng)目及專業(yè)技術(shù)的了解和認(rèn)識(shí)，要有扎實(shí)的理論基礎(chǔ)、不斷加強(qiáng)學(xué)習(xí)具有豐富的知識(shí)儲(chǔ)備和靈活多變的思維，只有這樣才能更好地與政府職能部門溝通，完成既定的工作目標(biāo)。同時(shí)做到及時(shí)了解政府相關(guān)政策、法規(guī)，讓公司最大化地利用政策從而達(dá)到項(xiàng)目的有序開展和優(yōu)化成本的作用。

報(bào)建工作中有各種各樣的方法和手段，但是最基本還要合乎規(guī)范規(guī)定，即使要突破也要遵循規(guī)定的流程程序，現(xiàn)在的各職能部門在審查過程中基本執(zhí)行行政規(guī)定和許可范圍。所以要細(xì)致了解各職能部門的審查標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)法規(guī)規(guī)范和報(bào)建資料內(nèi)容的重點(diǎn)與核心，分清哪些是必須的，哪些是可以妥協(xié)的，做到心中有數(shù)。

酒桌文化很有文章，中國(guó)人的感情都是喝出來的，這是一句俗話，作為前期報(bào)建人都不得不面對(duì)這個(gè)讓人汗顏的現(xiàn)狀。在開發(fā)報(bào)建工作中，這份“酒桌情”確實(shí)會(huì)起到不小的作用，平時(shí)或在周末時(shí)要經(jīng)常創(chuàng)造一些可以增進(jìn)交流機(jī)會(huì)的場(chǎng)合，畢竟想和政府部門做好關(guān)系，要有一個(gè)場(chǎng)合和橋梁，在推杯換盞中，話語(yǔ)越來愈多，在半醉半醒中大家有了溝通的共同語(yǔ)言，其中需要注意的一點(diǎn)是吃飯就是吃飯，盡量避免提工作，當(dāng)你再去的時(shí)候事情要好辦的多。

工作中堅(jiān)持是成功的起點(diǎn)，這是做每件事都該有的能力，第一是精神上的堅(jiān)持：在和政府部門人員的接觸中，并不是每個(gè)人都和顏悅色，有相當(dāng)一部分人在官場(chǎng)文化的浸淫下，長(zhǎng)著一副官相，說著一口官話。此時(shí)面對(duì)這樣的人群我們需要做的就是堅(jiān)持。第二是身體上的堅(jiān)持：我所在的城市是個(gè)酒風(fēng)盛行的城市，可以說各個(gè)部門都是酒泡出來的，每到此時(shí)我們需要做的就是要“要多喝，不能喝多”，因?yàn)榍捌诓孔鳛楣緦?duì)外的窗口，所以前期報(bào)建人員要有一個(gè)良好的企業(yè)形象，時(shí)刻都不能失態(tài)更不能失禮和失言。

在項(xiàng)目整體開發(fā)過程中涉及眾多關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，其中有些存在著一些地域差異性，關(guān)于合肥“京城國(guó)際”項(xiàng)目整體開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，我們注意了以下幾點(diǎn)：

一是修建性規(guī)劃審批：此階段是一個(gè)項(xiàng)目整體規(guī)劃確定階段，所以要對(duì)建房地產(chǎn)前期開發(fā)報(bào)建工作中的七個(gè)要點(diǎn)提要：一是修建性規(guī)劃審批：此階段是一個(gè)項(xiàng)目整體規(guī)劃確定階段，所以要對(duì)建筑面積、容積率面積、車位比等進(jìn)行詳細(xì)核對(duì)筑面積、容積率面積、車位比等進(jìn)行詳細(xì)核對(duì)，避免日后修改。

二是建筑方案審批：該節(jié)點(diǎn)是規(guī)劃報(bào)建中問題最多的一個(gè)點(diǎn)，為了避免反復(fù)，首先需要與設(shè)計(jì)院充分溝通，對(duì)于面積指標(biāo)、間距、退讓等常見問題要提前核查，如有風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)要在入案前與相關(guān)審核人員充分溝通，以提高審核通過率。

三是消防專項(xiàng)審批：從2010年10月1日開始實(shí)施新的備案制度，但如果地下單體建筑和建筑高度超過50米的居住建筑建設(shè)工程仍需審核和驗(yàn)收。這對(duì)圖紙要求就更為嚴(yán)格，消防間距、消防門的開啟方向、最短逃生距離等常見問題要盡量避免。

四是人防專項(xiàng)審批：人防審批一般請(qǐng)人防設(shè)計(jì)單位與人防施工圖審查中心協(xié)助辦理，因?yàn)樗麄兣c人防辦都有較好的業(yè)務(wù)關(guān)系，關(guān)于是否易地建設(shè)需要提前確定，如易地建設(shè)需提前辦理易地建設(shè)費(fèi)的繳納。此項(xiàng)為辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》關(guān)鍵點(diǎn)。

五是建設(shè)工程規(guī)劃許可證：根據(jù)長(zhǎng)豐縣規(guī)劃局要求確保計(jì)容規(guī)劃面積經(jīng)合肥市規(guī)劃局電子校核處校核的數(shù)據(jù)不能大于1平米，否則不予辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

六是建設(shè)工程施工許可證：此環(huán)節(jié)關(guān)鍵是提前準(zhǔn)備，對(duì)資料進(jìn)行嚴(yán)格審核，包括合同內(nèi)容、面積指標(biāo)、總包單位與分包的用章、項(xiàng)目經(jīng)理證、安檢員、質(zhì)檢員證、總監(jiān)證等。涉及的各項(xiàng)繳費(fèi)需提前繳納。

七是預(yù)售許可證：因辦理預(yù)售許可證時(shí)即進(jìn)行銷售階段，內(nèi)部需提前與營(yíng)銷、工程等部門溝通，確定現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度與計(jì)劃開盤日期。外部與房產(chǎn)局要進(jìn)行資料提前預(yù)審，涉及關(guān)鍵人員審查要時(shí)刻關(guān)注行蹤，避免辦證時(shí)人員不在、差等情況導(dǎo)致不能按期辦理完成預(yù)售證的情況。

住宅工程質(zhì)量通病詳細(xì)圖集