房地產(chǎn) 估價(jià) 報(bào) 告

第一篇：房地產(chǎn) 估價(jià) 報(bào) 告

項(xiàng) 名

方：估

價(jià)

方：估價(jià) 人

員：

估價(jià)作業(yè)日期：

估價(jià)報(bào)告編號：萬達(dá)房估字[2007]第0756號

致委托方函估價(jià) 師聲明估價(jià)的假設(shè)和限制條件房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

二、估價(jià)方

五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

六、價(jià)值定義

七、估價(jià)依據(jù)

九、估價(jià)方法

十一、估價(jià)作業(yè)日期

十三、估價(jià)人員房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

二、區(qū)域因素分析

四、最高最佳使用分析

六、估價(jià)測算過程外婆家餐飲：

200711月日1222日，對位于杭州市下沙高教園區(qū)西區(qū)，建筑面積為好再來房地產(chǎn)進(jìn)行市場價(jià)格評估，為貴公司進(jìn)入下沙開分店，購買該房地產(chǎn)提供參考依據(jù)。

估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵照我國相關(guān)的法律、法規(guī)和制度，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對該部分房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)基準(zhǔn)日)的客觀合理價(jià)值進(jìn)行了評定估算，最終確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)值總價(jià)值)為人民幣元，大寫: 伍拾陸萬玖仟零陸拾元整

杭州萬達(dá)房地產(chǎn)評估有限公司法定代表人：

二○○七年一二月二二日估價(jià) 師聲明

一、我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。

三、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。

五、我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘。20071122日至月日

七、沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供重要的專業(yè)幫助。估價(jià)師簽名

資格證書號

建房估證字[2005]035號

估價(jià)的假設(shè)和限制條件

一、本項(xiàng)估價(jià)的假設(shè)條件

本報(bào)告在評估過程中，假設(shè)委估房地產(chǎn)為商業(yè)用途，在未來剩余使用年限內(nèi)不改變房地產(chǎn)用途。假設(shè)委估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)合法，沒有產(chǎn)權(quán)糾紛。

3.假設(shè)委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿足所采用的城市規(guī)劃、用途管制和限制條件，另有說明的除外。

二、本項(xiàng)估價(jià)的限制條件

1.本報(bào)告有關(guān)資料由委托方提供，未對資料的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，如因資料不實(shí)而導(dǎo)致估價(jià)失實(shí)、失誤和錯(cuò)誤，責(zé)任不在估價(jià)方和估價(jià)人員。

本報(bào)告僅供委托方購買該房地產(chǎn)提供參考依據(jù)用，不對其他用途負(fù)責(zé)。

本報(bào)告未考慮抵押、擔(dān)保、出租等他項(xiàng)權(quán)利對委估對象實(shí)際價(jià)格的影響。

4.實(shí)地查勘時(shí)，對房屋僅進(jìn)行一般性察看，并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)性測試，不可能確定其內(nèi)部缺損。

本報(bào)告中的建筑面積按《房屋所有權(quán)證存根》所載數(shù)據(jù)計(jì)。6.未經(jīng)本評估單位同意，評估報(bào)告的全部或任何一部分內(nèi)容不得使用其他與本次項(xiàng)目無關(guān)的任何公開文件、通告或報(bào)告中，也不得以任何形式公開發(fā)表。

7.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告?zhèn)洳榫幪枺喝f達(dá)房估字[2007]第0435號。8.本報(bào)告一式五份，四份提交委托方，一份留存評估公司。

杭州市下沙好再來酒家房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告單位名稱：外婆家餐飲杭州文三路號

：機(jī)構(gòu)名稱單位住址8號聯(lián)系電話0571-28914073

三、估價(jià)對象

物質(zhì)實(shí)體狀況1.○○○87%，建筑面積為。

⑵好再來位于杭州市下沙高教園區(qū)西區(qū)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，委估對象屬弧形臨街排房一層?xùn)|側(cè)房產(chǎn)，地面鋪地瓷磚，內(nèi)墻底部貼有白色瓷磚，上部白色石灰粉刷，南面門口一側(cè)裝有大型玻璃窗口，東面弧形玻璃結(jié)構(gòu)。

委估對象利用現(xiàn)狀

委估房地產(chǎn)現(xiàn)作酒樓，餐飲配套服務(wù)設(shè)施好，宗地內(nèi)外開發(fā)程度均為五通一平。周圍環(huán)境

估價(jià)對象位于杭州市下沙高教園區(qū)西區(qū)，街對面為育英學(xué)院，西面是十六街區(qū)商鋪，正東面靠馬路通往號大街和物美購物中心方向，東南面為凱恩戴斯大酒店。委估對象地處高教園區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，繁華程度較高，交通方便，人流量大，但周圍環(huán)境一般。

權(quán)益狀況

杭州市下沙高教園區(qū)西區(qū)1234號，權(quán)屬下沙煤氣公司所有。由于資料方面的原因，它項(xiàng)權(quán)利是否受限無法核實(shí)。為購買該房產(chǎn)提供價(jià)格參考依據(jù)。

五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 年12月日。

六、價(jià)值定義

本報(bào)告提供的價(jià)格是估價(jià)對象在估價(jià)期日、在本報(bào)告的全部限制條件下、市房地產(chǎn)市場自由開放、完全競爭狀態(tài)下的公開市場價(jià)值。所謂公開市場價(jià)值是在公開市場最可能形成的價(jià)格；采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評估的客觀合理價(jià)值應(yīng)是公開市場價(jià)值。

委估房地產(chǎn)的價(jià)格定義為：建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，用途為商業(yè)，經(jīng)濟(jì)耐用年限為年，已使用7年，尚可使用年；委估宗地法定使用年限為50年從2000年月到2007年月)，即委估宗地剩余使用年限為年。按房地產(chǎn)收益的穩(wěn)健性原則，該房地產(chǎn)的收益年限按剩余使用年限年計(jì)的市場價(jià)格。

（一）《委托評估函》。1.2.3.GB／－1999）。

《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T 18508-2001)。

（三）產(chǎn)權(quán)依據(jù) 號．其他依據(jù)

(1)《評估約定書》

(2)估價(jià)人員實(shí)地勘查所獲取的關(guān)于估價(jià)對象的現(xiàn)場資料;(3)本公司掌握的有關(guān)資料。

八、估價(jià)原則

合法原則。

公平原則。㈢㈣

需求與供應(yīng)原則㈥㈦㈧估價(jià)人員在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，對委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析，根據(jù)估價(jià)期日委估房地產(chǎn)用途、估價(jià)目的、資料狀況和杭州市房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，決定采用市場比較法和收益還原法來測算委估房地產(chǎn)的價(jià)格。

十、估價(jià)結(jié)果

通過市場調(diào)查以及運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，最后得出該房地產(chǎn)的價(jià)格為陸拾柒萬肆仟元整

十一、估價(jià)作業(yè)日期年11月日1222日。

本估價(jià)報(bào)告有效期為壹年，即從年月22日至年月22日。估價(jià)師簽名

資格證書號

建房估證字[2005]035

杭州萬達(dá)房地產(chǎn)評估有限公司 ○○七年一二月二二日

杭州市下沙好再來酒家房地產(chǎn)技術(shù)估價(jià)報(bào)告

一、個(gè)別因素分析

物質(zhì)實(shí)體狀況

1.建筑物狀況

⑴委估建筑物于二年建成，維護(hù)保養(yǎng)情況較好，成新率為87%，建筑面積為。

委估對象利用現(xiàn)狀

委估房地產(chǎn)現(xiàn)作酒樓，餐飲配套服務(wù)設(shè)施好，宗地內(nèi)外開發(fā)程度均為五通一平。

二、區(qū)域因素分析

估價(jià)對象南面為育英學(xué)院，學(xué)生流量比較大，距離下沙物美購物中心不到，據(jù)凱恩戴斯大酒店約40m,估價(jià)項(xiàng)目又屬下沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，外來務(wù)工人員相對集中，因此繁華程度較好。估價(jià)對象距公交車站約米381等多條公交線路通過，交通較方便。附近地鐵站正在建設(shè)中，一般來講，常規(guī)公交車的行車速度是每小時(shí)公里至公里BRT(快速公交能達(dá)到每小時(shí)20公里，而地鐵一旦建成后，能達(dá)到每小時(shí)30-40公里。這可是超過了現(xiàn)有速度的一倍多。同時(shí)，地鐵的運(yùn)量是常規(guī)公交的10倍。常規(guī)的公交車一條線路的運(yùn)量是每小時(shí)人，而地鐵一條線的運(yùn)量在3萬萬人左右。

：估價(jià)對象周邊有育英學(xué)院、浙江理工大學(xué)，文化氛圍比較好，附近有東方醫(yī)院、物美購物中心、凱恩戴斯大酒店、博庫書店、大安網(wǎng)盟，工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵政儲蓄等齊全。

環(huán)境質(zhì)量狀況：

三、市場背景分析一般因素

影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素主要有地理位置和行政區(qū)劃、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場等。⑴地理位置

下沙位于舉世聞名的錢塘江下游北岸，國家級開發(fā)區(qū)杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、全國最大的高教園區(qū)浙江省高教園區(qū)、浙江杭州出口加工區(qū)都座落在下沙街道境內(nèi)。下沙街道原屬余杭區(qū)，年月劃入江干區(qū)，1999年月起委托杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理，是杭州市“一主三副中“下沙副城未來的行政中心、商貿(mào)中心、居住中心。全街道現(xiàn)區(qū)域面積為平方公里，常住人口2.35萬，暫住人口萬人，下轄9個(gè)行政村（頭格、中沙、上沙、下沙、元成、東方、新元、松合、灣南），個(gè)社區(qū)（智格、七格、高沙）和1個(gè)居委會(huì)。杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（簡稱杭州開發(fā)區(qū)）是1993年月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家級開發(fā)區(qū)，行政管轄面積平方公里，目前建成區(qū)34平方公里，轄區(qū)人口萬。綜合發(fā)展水平名列全國49個(gè)國家級開發(fā)區(qū)前位。2004年被日本貿(mào)易振興機(jī)構(gòu)評為中國個(gè)城市開發(fā)區(qū)投資環(huán)境最佳開發(fā)區(qū)。⑵經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r

杭州開發(fā)區(qū)秉承讓投資者獲利，讓創(chuàng)業(yè)者成功”的理念，大力開展招商引資，發(fā)展壯大先進(jìn)制造業(yè)基地。迄今，已吸引個(gè)國家和地區(qū)的390家外商投資企業(yè)落戶，累計(jì)引進(jìn)合同外資億美元，實(shí)際利用外資17億美元；引進(jìn)內(nèi)資工業(yè)企業(yè)家，投資總額155億元人民幣。其中列入全球強(qiáng)的企業(yè)已有24家公司在開發(fā)區(qū)投資個(gè)項(xiàng)目。2000年月設(shè)立國家首批試點(diǎn)的浙江杭州出口加工區(qū)，年月被國家信息產(chǎn)業(yè)部授予國家（杭州）計(jì)算機(jī)與網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)園。

杭州開發(fā)區(qū)是我國最大的移動(dòng)通信生產(chǎn)基地之一，聚集了摩托羅拉、東方通信、三菱、富士康、華宇電子等主機(jī)及相關(guān)配套企業(yè)；日本東芝公司建立了年產(chǎn)萬臺筆記本電腦的全球生產(chǎn)基地；是浙江省以生物基因工程、天然藥物及制劑、醫(yī)療器械為重點(diǎn)的醫(yī)藥工業(yè)生產(chǎn)基地，引進(jìn)了九源基因、美國眼力健、康萊特、日本泰爾茂、旭化成醫(yī)療器械、浙大藥業(yè)等一批生產(chǎn)企業(yè)和研發(fā)中心；是日本松下公司在中國建立的最大家電生產(chǎn)基地，總投資億美元、占地24萬平方米的松下杭州工業(yè)園正在全面建設(shè)；是浙江省最大的飲料生產(chǎn)基地，集聚了可口可樂、康師傅、娃哈哈三大著名品牌。

2004年，杭州開發(fā)區(qū)完成地區(qū)生產(chǎn)總值億元，工業(yè)總產(chǎn)值504億元，外貿(mào)出口億美元，分別位居全國49個(gè)國家級開發(fā)區(qū)第位、第9位、第位。

杭州開發(fā)區(qū)大力實(shí)施科教強(qiáng)區(qū)”戰(zhàn)略，建成浙江省最大規(guī)模的下沙高教園區(qū)。下沙高教園區(qū)規(guī)劃面積平方公里，15所高校，萬在校大學(xué)生。經(jīng)過五年建設(shè)，下沙高教園區(qū)已全面建成投用。目前，中國計(jì)量學(xué)院、浙江理工大學(xué)、杭州電子科技大學(xué)、浙江工商大學(xué)、浙江財(cái)經(jīng)學(xué)院、浙江傳媒學(xué)院等所高校在校生已達(dá)12萬人。依托下沙高教園區(qū)，開發(fā)區(qū)管委會(huì)正在著力構(gòu)建產(chǎn)學(xué)研一體化平臺，建設(shè)大學(xué)科技園區(qū)、留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園，構(gòu)筑起所高校和700多家現(xiàn)代制造企業(yè)互動(dòng)發(fā)展的平臺，大力培育發(fā)展具有自身特色的知識經(jīng)濟(jì)和技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，努力增強(qiáng)開發(fā)區(qū)的核心競爭力。

根據(jù)杭州市構(gòu)筑大都市、建設(shè)新天堂”的戰(zhàn)略目標(biāo)，以杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為核心的杭州城市東部平方公里是杭州大都市的副中心（即下沙副城）。建設(shè)目標(biāo)是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)與先進(jìn)制造業(yè)為基礎(chǔ)，集教育科研、商務(wù)居住等功能的花園式生態(tài)型的現(xiàn)代化新城。圍繞這一目標(biāo)，杭州開發(fā)區(qū)正在全面實(shí)施由建區(qū)”到造城”的戰(zhàn)略調(diào)整，全面推進(jìn)城市化進(jìn)程，大力培育發(fā)展城市功能。當(dāng)前，正在全面推進(jìn)下沙新城行政商務(wù)中心區(qū)（平方公里）、軌道交通、連接主城的快速公路和城市快速公交等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。并充分利用公里的錢塘江江景資源，打造杭州東部最大的生態(tài)濕地公園，規(guī)劃建設(shè)萬人居住規(guī)模的沿江大型生態(tài)居住區(qū)，建設(shè)福雷德文化廣場、華元十六街區(qū)、西子陽光商城、金池商貿(mào)等一批大型商貿(mào)設(shè)施，全面提升城市形象和城市功能，努力把開發(fā)區(qū)建設(shè)成為現(xiàn)代化、國際化、人文化的城市副中心。⑶房地產(chǎn)市場分析

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年下沙一共出讓了畝土地，其中月6日，世茂集團(tuán)以億元的價(jià)格競得杭政儲出[2006]51號地塊，出讓面積達(dá)畝，樓面價(jià)1319元平方米。月13日，南京朗詩置業(yè)股份有限公司以億元競得杭政儲出[2007]2號地塊，出讓面積畝，樓面價(jià)1683元平方米。月31日，北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以億元競得杭政儲出[2007]18號地塊，出讓面積畝，樓面地價(jià)約2450元平方米。月25日出讓的畝杭政儲出[2007]35號地塊，即杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)東南沿江[三號地塊)，經(jīng)過競拍單位多次激烈角逐之后，最終被北京保利地產(chǎn)以億元競得，樓面價(jià)格達(dá)到每平方米3326元。

目前下沙房產(chǎn)已經(jīng)全面啟動(dòng)，老居住區(qū)目前有個(gè)樓盤，建筑面積110萬平方米；沿江區(qū)域可開發(fā)面積有萬平方米，建成后將吸引15萬人口；中心區(qū)域可開發(fā)量達(dá)到萬平方米，將吸引10萬人口居住。這也就是說，下沙目前在開發(fā)的房產(chǎn)面積有萬平方米。

可見下沙的房地產(chǎn)市場是十分火爆的，可歸結(jié)為以下幾個(gè)原因：首先，下沙是國際先進(jìn)制造業(yè)基地。下沙第二產(chǎn)業(yè)的高度發(fā)達(dá)，為下沙形成了雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，同時(shí)為下沙板塊的工業(yè)發(fā)展和高品質(zhì)生活提供了強(qiáng)有力的物質(zhì)支持，去年我們?nèi)旯I(yè)總產(chǎn)值超過了億元，是其他城市地區(qū)所望塵莫及的。其次，下沙是大學(xué)城。目前已經(jīng)有所大學(xué)在下沙正常運(yùn)轉(zhuǎn)，師生人口共有18萬左右，這樣的智力水平也是不可小視的。同時(shí)除了大學(xué)城以外，相關(guān)的教育設(shè)施也相當(dāng)?shù)耐晟疲覀儚挠變簣@、小學(xué)、中學(xué)到大學(xué)有一套完整的教育體系，包括一些比較知名的中小學(xué)也在下沙落戶。另外，下沙副城作為花園式生態(tài)服務(wù)中心，為下沙板塊提供了后勁十足的發(fā)展前景。下沙已經(jīng)真正做到了和主城區(qū)的無縫連接：德勝東路的通車，九沙大道的實(shí)施，這些都是公路上的銜接；已開工的地鐵一號線在下沙一共有七個(gè)站；快速公交也都將進(jìn)入下沙。而且火車東站交通樞紐的規(guī)劃建設(shè)以及汽車東站都在與下沙形成無縫連接。

委估房地產(chǎn)位于杭州市下沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，周圍多為商鋪、企業(yè)，配套設(shè)施齊全，交通便捷人流量大。委估房地產(chǎn)同時(shí)位于高教園區(qū)西區(qū)，臨街分布，現(xiàn)作商鋪用，這和規(guī)劃的使用狀況一致。根據(jù)最高最佳使用原則和合法原則的分析，該房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀用途為最高最佳使用。

五、估價(jià)方法選用估價(jià)人員在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，對委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析，根據(jù)估價(jià)期日委估房地產(chǎn)用途、估價(jià)目的、資料狀況和杭州市房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，決定采用市場比較法和收益還原法來測算委估房地產(chǎn)的價(jià)格。

市場比較法：是將估價(jià)對象房地產(chǎn)與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格修正得出估價(jià)對象價(jià)格的一種估價(jià)方法。收益法：預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

六、估價(jià)測算過程

市場比較法

采用市場比法一般選取同一供需圈內(nèi)，近似委估房地產(chǎn)檔次市場價(jià)格進(jìn)行比較，根據(jù)估價(jià)人員對杭州市房地產(chǎn)市場的了解，分別選取如下可比實(shí)例： 1.確定比較因素實(shí)例比較項(xiàng)目

待估房產(chǎn)

湯記餐廳

味絕倫

沙縣小吃

錢玲玲

新藝騰格坐落位置

十六街區(qū)東側(cè)

育英學(xué)院北面

十六街區(qū)東側(cè)

凱恩戴斯大酒店西北面交易時(shí)間

2002/3

2005/11

2007/5

2004/11

2007/2 2005/11用途

商業(yè)

商業(yè)交易情況

正常

正常交易方式

提供依據(jù)

出讓出讓

出讓

出讓區(qū)域因素

中心職能總數(shù) 2

2基礎(chǔ)設(shè)施狀況

較好

一般

較好公交流量

較好

較好人流量

較好

較好商業(yè)繁華程度

一般

一般區(qū)域交通管制

一般

一般個(gè)別因素

附近公交情況

較好

較好較好

較好

較好臨街寬度（m）6

6面積（m2）

200

55房屋形狀

不規(guī)測

長方形

不規(guī)則停車狀況一般

一般

第二篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告范文

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告模板

××市××區(qū)××廣場×號××大廈房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

項(xiàng)目名稱：位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場×號的××大廈委托人：××大廈酒店有限公司估價(jià)機(jī)構(gòu)：××房地產(chǎn)估價(jià)公司估價(jià)人員：××× ×××

估價(jià)作業(yè)日期：二00八年十二月1日至二00八年十一月六日估價(jià)報(bào)告編號：××××××

一、致委托人函??????????????第×頁

二、估價(jià)師聲明??????????????第×頁

三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件?????????第×頁

四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告?????????????第×頁

五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告?????????????第×頁

六、附件?????????????????第×頁致委托人函

×× 大廈酒店有限公司：

受貴公司委托，本估價(jià)機(jī)構(gòu)秉著獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則，對位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場×號大廈房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評估。本報(bào)告估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)二○○四年十月二十九日狀態(tài)下的公開市場價(jià)格，估價(jià)目的是為估價(jià)對象轉(zhuǎn)讓提供公開市場價(jià)格參考。

在本報(bào)告中已說明的假設(shè)與限制條件下，要估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對影響房地產(chǎn)市場價(jià)格因素進(jìn)行分析，確定價(jià)對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場無障礙的條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的市場價(jià)格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整。×× 房地產(chǎn)估價(jià)公司法定代表人： ×× × 二 ○ ○四年十一月六日

估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：

⑴ 我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。⑵ 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。有關(guān)假設(shè)限制條件見“估價(jià)假設(shè)和限制條件”以及估價(jià)報(bào)告正文中相關(guān)說明。

⑶ 我們與本次估價(jià)的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。

⑷ 我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。

⑸ 我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了現(xiàn)場勘察，并對勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對估價(jià)對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托人提供的資料以及當(dāng)前建筑行業(yè)一般標(biāo)準(zhǔn)或相關(guān)規(guī)范進(jìn)行評估。

我們不承擔(dān)對估價(jià)對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。⑹ 沒有其他人對本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。

⑺ 委托人以及相關(guān)部門在使用本估價(jià)報(bào)告時(shí)，對因忽視本估價(jià)報(bào)告提示的相關(guān)事實(shí)所引起的相關(guān)法律責(zé)任，本估價(jià)機(jī)構(gòu)以及估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。⑻ 本估價(jià)報(bào)告是本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對影響房地產(chǎn)市場價(jià)格因素時(shí)行分析，為估價(jià)對象轉(zhuǎn)讓提供公開市場價(jià)格目的而出具的，但受本估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員的職業(yè)水平和能力的影響。

⑼ 本估價(jià)報(bào)告中采用的專業(yè)術(shù)語的解釋及定義適用《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)相關(guān)規(guī)定。

⑽ 未來市場變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價(jià)值均產(chǎn)生一定的影響，本報(bào)告未考慮抵押風(fēng)險(xiǎn)，抵押權(quán)人在辦理抵押事宜時(shí)需全面考慮。參加本次估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名蓋章

×× 房地產(chǎn)估價(jià)公司二○○四年十一月六日

估價(jià)的假設(shè)和限制條件本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論受以下及本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制：

⑴ 合法性前提。合法性是指估價(jià)對象必須合法使用、合法交易或合法處分為前提。具體前提如下：

① 估價(jià)對象為在建工程，因委托人提供資料有限，本次評估以估價(jià)對象合法開發(fā)為所設(shè)前提。

② 估價(jià)對象為在建工程，尚未進(jìn)行竣工測繪及產(chǎn)權(quán)登記。故本估價(jià)報(bào)告中估價(jià)對象建筑面積數(shù)據(jù)為委托人所提供的經(jīng)批準(zhǔn)的施工圖紙數(shù)據(jù)，因設(shè)計(jì)變更等原因?qū)е陆ㄖ娣e變化時(shí)，應(yīng)對估價(jià)結(jié)果進(jìn)行調(diào)整。

③ 估價(jià)對象占用土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)，出讓使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束，報(bào)告分析中以土地出讓金已完全繳付為前提。⑵ 最高最佳使用假設(shè)。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可靠，能使估價(jià)對象產(chǎn)生最大效應(yīng)的使用。本次評估是以估價(jià)對象按設(shè)計(jì)文件中的設(shè)計(jì)方案建成為酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為最高最佳使用。

⑶ 估價(jià)時(shí)點(diǎn)假設(shè)。即要求估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對象當(dāng)前狀態(tài)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)市場狀況下形成的客觀合理價(jià)格。估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)，估價(jià)對象質(zhì)量、使用功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套以及房地產(chǎn)市場狀況等發(fā)生變化，均會(huì)對估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。如果對估價(jià)對象評估價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，應(yīng) 對本估價(jià)結(jié)論進(jìn)行必要的調(diào)整。

⑷ 公開市場假設(shè)。即估價(jià)結(jié)果是在公開市場條件下形成的價(jià)格。公開市場是指在該市場上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度的追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開且不具有排他性。⑸ 報(bào)告使用限制條件如下：

① 本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果僅為委托人在本估價(jià)目的——房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓下使用，不得做其他用途。

② 本估價(jià)報(bào)告不作為估價(jià)對象權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)。

③ 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成并提交估價(jià)報(bào)告日起原則上規(guī)定為一年，當(dāng)市場變化較大時(shí)，報(bào)告的有效期不超過半年。⑹ 其他假設(shè)與限制條件。對估價(jià)對象公開市場價(jià)格產(chǎn)生影響的因素是多方面的，具體規(guī)定如下：

① 估價(jià)結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估結(jié)論的影響。

② 本次評估未考慮特殊交易方式對估價(jià)結(jié)論的影響。

關(guān)于位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場×號 ××大廈的估價(jià)結(jié)果報(bào)告

(編號：××××××)一委托人：

××大廈酒店有限公司，法定代表人為××，住所為××市××區(qū)××廣場×號。

二估價(jià)機(jī)構(gòu)：

××房地產(chǎn)估價(jià)公司，法定代表人為×××，住所為××市××區(qū)××街×號，房地產(chǎn)價(jià)格評估資格等級為一級，證書編號為 “建房估證字〔 2003 〕××號”。

三估價(jià)對象

估價(jià)對象為位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場×號的××大廈，設(shè)計(jì)建成集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設(shè)計(jì)為停車場、設(shè)備用房、酒店輔助以及娛樂設(shè)施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設(shè)計(jì)功能為商場、餐飲、娛樂、服務(wù)用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設(shè)計(jì)功能為五星級酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設(shè)計(jì)功能為半智能寫字間。

根據(jù) 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第 6.2.2 關(guān)于 “房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估，應(yīng)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定，本報(bào)告評估估價(jià)對象于估價(jià)時(shí) 點(diǎn)狀態(tài)下的公開市場價(jià)格。七估價(jià)依據(jù)：

⑴ 房地產(chǎn)價(jià)格評估委托協(xié)議書；

⑵ 《國有土地使用權(quán)證》證書編號：××××××； ⑶ 《施工許可證》，證書編號：××××××； ⑷ 《中華人民共和國土地管理法》；

⑸ 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； ⑹ 國家及地方的有關(guān)法律、法規(guī)；

⑺ 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)；

⑻ 估價(jià)人員對估價(jià)對象現(xiàn)場勘察記錄以及掌握的房地產(chǎn)市場相關(guān)資料；； ⑼ 委托人提供的工程施工圖紙等相關(guān)資料。八估價(jià)原則：

本估價(jià)報(bào)告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則：合法原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。⑴ 合法原則。遵循合法原則，應(yīng)以估價(jià)對象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。

⑵ 最高最佳使用原則。遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對象的最高最佳使用為前提估價(jià)。

⑶ 替代原則。遵循替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

⑷ 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。九估價(jià)方法：

根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)，本報(bào)告將采用假設(shè)開發(fā)法和成本法對估價(jià)對象進(jìn)行評估。

十估價(jià)結(jié)果：

本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對影響房地產(chǎn)市場價(jià)值因素進(jìn)行分析，確定估價(jià)對象在符合報(bào)告中的有關(guān)假設(shè)以及限制條件的基礎(chǔ)上，在市場上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場無障礙的條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的市場價(jià)格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整。(十一)估價(jià)人員：××× ××××(十二)估價(jià)作業(yè)日期：

二○○四年十月二十九日至二○○年十一月六日(十三)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：

估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成并提交估價(jià)報(bào)告日起原則上規(guī)定為一年，當(dāng)市場變化較大時(shí)，報(bào)告的有效期應(yīng)為半年。

×× 房地產(chǎn)估價(jià)公司二 ○ ○四年十一月六日

關(guān)于位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場×號 ××大廈的估價(jià)技術(shù)報(bào)告

估價(jià)對象總建筑面積為 140274.34 ㎡，占用土地面積為7593.66 ㎡，土地性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)，土地使用權(quán)歸××大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束。估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)土建工程及建筑外裝修工程已經(jīng)完工，電梯、扶梯設(shè)備以及中央空調(diào)機(jī)組等設(shè)備已運(yùn)至施工現(xiàn)場。根據(jù)委托人要求的估價(jià)目的，本報(bào)告評估××大廈于二○ ○ 四年十月二十九日估價(jià)時(shí)點(diǎn)停止施工狀態(tài)的公開市場價(jià)格。因此，需要對估價(jià)時(shí)點(diǎn)條件下，影響估價(jià)對象價(jià)格形成的各種因素進(jìn)行分析。針對× × 大廈的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和功能特點(diǎn)，分析影響其價(jià)格形成的因素主要有以下方面。一實(shí)物狀況分析

⑴ ××大廈主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說明

根據(jù)委托人提供的經(jīng)批準(zhǔn)的××大廈施工圖紙，該大廈的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說明如下：

⒈ 總用地面積 7593.66 ㎡

其中：酒店部分用地面積 3963.87 ㎡寫字間部分用地面積 3629.79 ㎡

⒉ 土地使用期限 1998 年 9 月 20 日至 2038 年 9 月 19 日 ⒊ 建筑占地面積 5300.83 ㎡ ⒋ 總建筑面積 140274.34 ㎡ ⒌ 建筑層數(shù)：地下部分-4F~-1F 寫字間部分 A 座 7F~13F B 座 7F~29F 酒店客房部分 A 座 14F~51F ⒍ 建筑容積率 1:18.47 ⒎ 建筑覆蓋率 69.81% ⒏ 綠化率 9.22% ⒐ 建筑總高 A 座總高 200.80m B 座總高 112.45m ⒑ 總用水量 2162m3/ 日復(fù)用水量 310 m3/ 日實(shí)際用水量 1852 m3/ 日 ⒒ 空調(diào)冷量 3715RT ⒓ 過熱蒸汽量 12.209MW ⒔ 設(shè)備總?cè)萘?10167KV A 變壓器安裝容量 9300KVA 發(fā)電機(jī) 1120KVA 和 400KV A 各一臺 ⑵ ××大廈整體設(shè)計(jì)方案說明

依據(jù)“××大廈整體設(shè)計(jì)方案”，建成后的××大廈要達(dá)到如下標(biāo)準(zhǔn)： ⒈ 總平面布置

××大廈依原地勢設(shè)計(jì)，充分利用有效的用地面積，保證退后××路道路紅線 10m、××廣場 12m 的規(guī)劃要求。根據(jù)用地形狀，建筑物長軸與××街平行，且沿××街方向布置商場以及半智能型寫字間，五星級酒店和智能型寫字間則正對××廣場。⒉ 建筑立面造型

根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，××大廈建筑采用歐洲新古典建筑風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)裙房的細(xì)部刻劃，注重色彩配合、材質(zhì)選擇和比例的劃分，在整體風(fēng)格上顯得渾厚、莊重。塔身部分線條簡潔、流暢，塔頂向塔身的過渡自然，強(qiáng)調(diào)建筑輪廓線條完美。對酒店主入口采用弧形金屬棚架，大片弧形幕墻，使酒店大堂的中庭與××廣場有機(jī)地融合起來；智能型寫字間入口設(shè)計(jì)為半開敞的大臺階，與酒店入口相映襯，××街一側(cè)的商場入口布置廣告燈飾。⒊ 綠化及景觀

根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，建筑用地紅線內(nèi)，臨××廣場一側(cè)及沿××街、××街一側(cè)盡量布置綠化面積，綠化風(fēng)格與大廈的歐洲新古典風(fēng)格相適應(yīng)。酒店入口軸線正對的綠地上設(shè)置銅合金雕塑標(biāo)志，環(huán)繞酒店大堂設(shè)置五根不銹鋼旗桿，夜間輔以立面泛光照明，形成鮮明、生動(dòng)、清新的外部空間環(huán)境。⒋ 建筑功能分布 ① 地下部分

估價(jià)對象地下部分設(shè)四層地下室，主要為地下停車場(22 7 個(gè)車位)、機(jī)電設(shè)備用房和酒店的輔助用房。地下四層按地下人防設(shè)計(jì)，地下一層設(shè)計(jì)有舞廳、保齡球室等娛樂服務(wù)設(shè)施，地下二層至地下四層為地下停車場。② 裙房

估價(jià)對象地上一至六層為裙房，主要用于商場、餐飲、商務(wù)等以及酒店的公共部分?！痢两忠粋?cè)裙房的一層至四層設(shè)商場，面對××廣場的酒店大堂設(shè)三層挑空的中庭，半圓形玻璃幕墻。一層設(shè)總服務(wù)臺、電梯廳、瀑布流水，并設(shè)自動(dòng)扶梯聯(lián)結(jié)地下一層的娛樂設(shè)施和地上一層至五層裙房的餐飲、會(huì)議等公共空間，五層的多功能廳設(shè)有四國語言同聲傳譯系統(tǒng)及聲光控制室，六層設(shè)桑拿、游泳池、屋頂花園等休憩、健身設(shè)施。③ A 座塔樓

A 座塔樓七層至十三層為辦公寫字間，建筑面積 9910.64 ㎡。十五層至二十九層、三十一層至四十四層為按照五星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的酒店客房，四十六層至四十八層為屋頂餐廳，十四層、三十層、四十五層為避難層(兼設(shè)備層)，四十九層至五十一層為設(shè)備層、機(jī)房，屋頂設(shè)直升飛機(jī)停機(jī)坪。④ B 座塔樓

B 座塔樓的設(shè)計(jì)功能為半智能型寫字間。建筑面積為29016.44。七層為會(huì)議中心，六層及八層至二十六層為寫字間，二十七層至二十九層為設(shè)備層、機(jī)房，屋頂設(shè)冷卻塔。⒌ 裝修

外墻：裙房采用暖灰色花崗巖板；塔樓外墻采用玻璃幕部分塑鋁板掛面；窗和局部玻璃幕墻采用鋁合金框，淺灰色隔熱中空玻璃。

酒店大堂：花崗巖拼花地面，石材或木質(zhì)墻面，金屬吸音板裝飾吊頂。公共衛(wèi)生間：高級防滑地磚，墻面裝飾釉面磚貼至頂棚金屬板吊頂，嵌入式燈具，大理石化妝臺，進(jìn)口衛(wèi)生潔具。

高級寫字間：地面鋪高級地毯，木墻裙，吸音板吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。

普通寫字間：地面鋪地毯，涂料或無框玻璃隔斷，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。

會(huì)議室：地面鋪高級地毯，木墻裙，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具。

餐廳：地面石材或地毯、地磚，木質(zhì)鑲板墻面，裝飾玻璃門，裝飾吸音吊頂。廚房、備餐間：防滑地磚，釉面磚墻面，金屬板吊頂。客房：地面鋪地毯，壁紙墻面，裝飾吸音吊頂。

設(shè)備用房、庫房等：細(xì)石混凝土地面，墻面、頂棚刷涂料。

其他：特殊要求的會(huì)議室、多功能廳做音質(zhì)設(shè)計(jì)，有振動(dòng)和噪音的機(jī)房做減振和防噪處理。

⒍ 設(shè)備及設(shè)施配置 ① 中央空調(diào)系統(tǒng)

××大廈采購美國“開利”牌中央空調(diào)系統(tǒng)，對不同的功能區(qū)分別采用空氣系統(tǒng)和風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)，地下室設(shè) 4 臺 930RT的雙效溴化鋰吸收式水冷機(jī)組，由城市集中供熱系統(tǒng)提供蒸汽，另在地下室設(shè) 2 臺進(jìn)口蒸汽發(fā)生器。② 電梯

××大廈共采用美國“ OTIS ”牌“ 506NCE ”型電扶梯共 16部，“ E411-VVVF ”型電梯 18 部。③ 樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)

綜合布線系統(tǒng)：模塊化的開發(fā)性布線系統(tǒng)，可進(jìn)行語音、數(shù)據(jù)和圖像傳輸。通訊系統(tǒng)：半智能型寫字間設(shè) 400 對市話直通線路；智能型寫字間設(shè) 410 對市話直通線路和一臺 450 門程控交換機(jī)，45 條中繼線；酒店設(shè) 110 對市話直通線路和一臺 1750 門程控交換機(jī)，175條中繼線。A 座屋頂平臺設(shè)各種天線，接收設(shè)備在 A 座十三層。機(jī)電設(shè)備自動(dòng)控制系統(tǒng)：采用計(jì)算機(jī)進(jìn)行分散控制和集中管理。

酒店管理系統(tǒng)：前臺和后臺酒店管理系統(tǒng)、俱樂部管理系統(tǒng)、會(huì)議及宴會(huì)管理系統(tǒng)、管理信息系統(tǒng)、餐飲庫存成本控制系統(tǒng)和電視綜合服務(wù)系統(tǒng)。

智能型會(huì)議系統(tǒng)：設(shè)置于多功能廳的全套飛利浦公司的智能型會(huì)議系統(tǒng)。廣播音響系統(tǒng)：包括背景音樂系統(tǒng)、客房音響系統(tǒng)、業(yè)務(wù)廣播系統(tǒng)、火災(zāi)事故廣播系統(tǒng)。

保安系統(tǒng)：包括報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。

車庫管理系統(tǒng)：自動(dòng)驗(yàn)卡、計(jì)費(fèi)、卷閘、信息顯示等設(shè)備。智能型二總線火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。④ 給排水系統(tǒng)

包括給水、排水、熱水及開水供應(yīng)、循環(huán)供水、游泳池供水、消防和排水系統(tǒng)。

⑤ 動(dòng)力系統(tǒng)

包括熱力站、鍋爐房、柴油發(fā)電機(jī)、油罐、油泵和泠庫等設(shè)備。⑥ 供配電系統(tǒng)

10KVA 雙回路供電系統(tǒng)、變電所、配電室等設(shè)備。⑶ 其它實(shí)物狀況說明 ⒈ 用地面積及形狀

估價(jià)對象用地面積 7593.66 ㎡，為國有出讓性質(zhì)，使用權(quán)人為××大廈酒店有限公司，使用期限由 1998 年 9 月 20 日至 2038年 9 月 19 日，形狀為不規(guī)則矩形。⒉ 建造年代

估價(jià)對象于 2000 年 8 月開工建設(shè)，2003 年 10 月建至目前狀態(tài)停工至今。⒊ 建筑結(jié)構(gòu)

估價(jià)對象為鋼結(jié)構(gòu)及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。⒋ 建筑面積

本報(bào)告中根據(jù)使用功能，將××大廈分為三個(gè)功能部分，分?jǐn)?公共面積和附屬面積后的建筑面積分別為：

酒店(含客房、餐飲、娛樂、商務(wù)中心、地下車庫等)：建筑面積 93584.80 ㎡

商場：建筑面積 7763.46 ㎡

寫字間： A 座(智能型)建筑面積 9910.64 ㎡ B 座(半智能型)建筑面積 29016.44 ㎡ ⒌ 地形及地質(zhì)條件

估價(jià)對象所處地形由東南向西北傾斜，高差約 5 米，地質(zhì)條件良好。

⒍ 臨街狀態(tài)

估價(jià)對象三側(cè)臨街。南側(cè)與寬約 30m 的××街等高相接，臨街寬度約 50m，西側(cè)與寬約 20m 的××街等高相接，臨街寬度約120m，北側(cè)與寬約 50m 的××路等高相接，臨街寬度約 50m，東側(cè)臨寬約 6m 的巷道。二區(qū)位狀況分析 ⑴ 區(qū)域范圍

估價(jià)對象所處區(qū)域?yàn)橐怨纼r(jià)對象為中心，向東 50m 至××街，向西 300m 至××街，向北 300m 至××街所圍成的區(qū)域。該區(qū)域按××市城市類區(qū)劃分標(biāo)準(zhǔn)屬一類一級區(qū)域，估價(jià)對象建設(shè)用地按××市土地級別標(biāo)準(zhǔn)屬一級地一類區(qū)。估價(jià)對象所處區(qū)域景觀條件良好，整個(gè)區(qū)域地勢略向西北傾斜。⑵ 街路配置

估價(jià)對象所處區(qū)域南接寬約 30m 的××街，西接寬約 20m 的××街，北接寬約 50m 的××路?！痢谅?、××路等城市主、次干道通過該區(qū)域，以××廣場為樞紐形成東連××廣場、××廣場、××廣場，西連××廣場、××廣場××廣場，南接××路，北接××路的完善的道路交通網(wǎng)絡(luò)，道路通達(dá)條件較好。整個(gè)區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達(dá)，路況良好。⑶ 交通設(shè)施與接近條件

估價(jià)對象所處區(qū)域距火車站約 0.5km，距海港約 2km，距國際機(jī)構(gòu)約 8km。經(jīng)過該區(qū)域的 15 路、23 路、702 路、703 路等十余條公交聯(lián)營線路，可通達(dá)市內(nèi)各個(gè)區(qū)域，形成輻射能力極強(qiáng)的公共交通網(wǎng)絡(luò)。該區(qū)域東接××廣場商貿(mào)金融區(qū)，西面和北面與市中心商業(yè)區(qū)相連接。⑷ 基礎(chǔ)設(shè)施

在估價(jià)對象所處區(qū)域范圍內(nèi)，上下水、電力、煤氣、供暖、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，市政主管網(wǎng)可由××街、××街一側(cè)接入，距離較近。⑸ 商服設(shè)施配置估價(jià)對象所處區(qū)域內(nèi)有××廣場大廈、××大酒店、××大廈、××大廈等中高檔酒店、辦公服務(wù)設(shè)施，××電影城、××影劇院等娛樂設(shè)施，以及一定數(shù)量的中小型店鋪、娛樂文化場所。⑹ 區(qū)域特征及變動(dòng)趨勢

估價(jià)對象所處區(qū)域是××市最繁華的文化娛樂中心區(qū)，以各種規(guī)模的影視廳、賓館、酒店等娛樂服務(wù)設(shè)施為主，混雜少量居民住宅。該區(qū)域內(nèi)目前以中、低層建筑為主，低層建筑建造年代較早，目前市政府正在分期進(jìn)行拆遷改造。根據(jù)××市城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，該區(qū)域未來的發(fā)展趨勢是集聚程度更高的城市商貿(mào)娛樂中心區(qū)，建筑規(guī)模向中高層、大型化發(fā)展。⑺ 其他影響設(shè)施

估價(jià)對象所處區(qū)域內(nèi)無污染、危險(xiǎn)及其他使人心理上產(chǎn)生嫌惡感的設(shè)施。三市場背景分析

××市位于遼東半島最南端，三面環(huán)海，一面與大陸相接，是我國東北地區(qū)對外開放的窗口和走向世界的橋梁，是我國北方開放度最高的城市。改革開放以來，特別是近十多年來，××市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。2003 年，經(jīng)濟(jì)總量增速躍上 15% 的新臺階，成為近年來增長量最快的年份。初步核算，全市生產(chǎn)總值 1632.6 億元，人均生產(chǎn)總值按戶籍平均人口計(jì)算為 29206 元，按年末匯率測算縱約合

3529 美元?！痢潦幸呀?jīng)在國內(nèi)外特別是東亞地區(qū)形成了較高的知名度。近十年來，××市政府始終致力于加強(qiáng)城市建設(shè)與管理工作，城市面貌發(fā)生了巨大的改觀，城市功能不斷增強(qiáng)。良好的城市環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使得××市的投資環(huán)境不斷改善，與此同時(shí)投資領(lǐng)域也不斷拓寬，××市始終是中國北方的投資熱點(diǎn)城市之一。幾年來，××市對外貿(mào)易持續(xù)快速增長。全市新批外商投資企業(yè) 879家，比上年增長 5.6% ；合同外資金額 45.75 億美元，增長 51.6% ；實(shí)際使用外商直接投資 22.11 億美元，增長 37.9%。在新批外商投資企業(yè)項(xiàng)目中，總投資超 1000 萬美元的大項(xiàng)目有 118 項(xiàng)，趨超5000 萬美的有 14 項(xiàng)。全市外商投資企業(yè)共完成產(chǎn)值 790.6 億元。目前，××市已有外商投資企業(yè) 7000 多家，來××市投資的國家和地區(qū) 50 多個(gè)，境外企業(yè)駐××市的代表機(jī)構(gòu) 2000 多家。國內(nèi)外商家的不斷進(jìn)入，對高檔商務(wù)用房產(chǎn)生了大量需求。同時(shí)整潔優(yōu)美的城市環(huán)境，宜人的氣候條件，以及美麗的自然風(fēng)光，每年也吸引了大量的中外來賓觀光旅游。每年“黃金周”期間、服裝節(jié)期間，市內(nèi)的星級酒店入住率超過 80%，五星級酒店時(shí)常爆滿。因此，目前市中心商業(yè)區(qū)域、商務(wù)金融區(qū)域的高檔酒店、寫字樓的收益狀況良好?？梢灶A(yù)見，隨著國家振興東北老工業(yè)基地相關(guān)政策的落實(shí)與實(shí)施，作為東北亞航運(yùn)中心以及國際航運(yùn)中心的建設(shè)、東北亞金融中心、物流集散地的建設(shè)，會(huì)使××市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對外開放的步伐進(jìn)一步加快，國內(nèi)外進(jìn)入××市的投資、經(jīng)商、旅游等活動(dòng)將會(huì)持續(xù)增長。因此，在市中心商業(yè)區(qū)域或金融商務(wù)區(qū)域投資興建高檔酒店和寫字樓前景明朗，物業(yè)價(jià)格將保持在較高水平。四最高最佳使用分析

房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最有效使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。根據(jù)估價(jià)對象所處的地理位置、規(guī)模以及其設(shè)計(jì)方案，根據(jù)最高最佳使用原則，本估價(jià)報(bào)告中估價(jià)對象作為集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為其最高最佳使用。五估價(jià)方法選用

根據(jù)委托人的估價(jià)目的和要求，并根據(jù)估價(jià)對象為在建工程這一特點(diǎn)，本估價(jià)報(bào)告采用假設(shè)開發(fā)法與成本法進(jìn)行評估。六估價(jià)測算過程

⑴ 假設(shè)開發(fā)法估價(jià)過程

具體技術(shù)思路為：在合理估計(jì)建設(shè)期的基礎(chǔ)上，首先運(yùn)用市場比較法、收益法估算估價(jià)對象在未來建成狀態(tài)的市場總值，扣減目前尚未投入的建安費(fèi)，配套費(fèi)以及管理費(fèi)、銷售稅費(fèi)等得出估價(jià)對象目前狀態(tài)下的市場價(jià)格。由于估價(jià)對象建筑面積及建設(shè)的項(xiàng)目規(guī)模較大，比較××市相同規(guī)模物業(yè)的建設(shè)期以及定額規(guī)定的建設(shè)期，確定其開發(fā)期為 18 個(gè)月。本報(bào)告在測算中考慮資金的時(shí)間價(jià)值，將各期資金投入和銷售收入折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值，并基于如下假設(shè)進(jìn)行折現(xiàn)：

所有投資均在各期期中一次性實(shí)現(xiàn)。銷售收入在 2006 年 5 月31 日一次性變現(xiàn)。報(bào)酬率確定為 7.55%(詳情見后)。故本報(bào)告采用動(dòng)態(tài)方式進(jìn)行測算。基本計(jì)算公式為： P=P’-(A+B+C+D)其中(以下各個(gè)項(xiàng)目費(fèi)用均為折現(xiàn)值)： P ：估價(jià)對象目前狀態(tài)價(jià)格

P’ ：項(xiàng)目全部建成后銷售價(jià)格 A ：續(xù)建成本 B ：管理費(fèi)用 C ：銷售稅費(fèi)

D ：買方購買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)稅費(fèi) 具體分項(xiàng)核算如下：

⒈ 項(xiàng)目全部建成后的市場價(jià)格：

根據(jù)委托人的估價(jià)目的和估價(jià)對象功能上的特點(diǎn)，本報(bào)告采用不同的評估方法，分別對估價(jià)對象——××大廈在目前狀態(tài)下各功能部分的價(jià)格進(jìn)行評估，確定××大廈目前狀態(tài)的市場總值。本報(bào)告中根據(jù)使用功能，將××大廈分為三個(gè)功能部分，分?jǐn)偣裁娣e和附屬面積后的建筑面積分別為：酒店(含客房、餐飲、娛樂、商務(wù)中心、地下車庫等)：建筑面積 93584.80 ㎡

商場：建筑面積 7763.46 ㎡

寫字間： A 座(智能型)建筑面積 9910.64 ㎡ B 座(半智能型)建筑面積 29016.44 ㎡ ① 關(guān)于××大廈酒店部分的評估

××大廈的酒店部分按五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)在 2006 年5 月 31 日建成并投入使用。由于××市房地產(chǎn)市場上同類高檔商業(yè)型房地產(chǎn)的市場實(shí)際交易案例很少，而此類房地產(chǎn)在使用過程中具有明顯的收益性質(zhì)，可以不斷地獲得經(jīng)營收益。故本報(bào)告采用收益法評估其市場價(jià)格。

收益法稱收益資本化法或收益還原法，是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以此求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本次評估采用收益法當(dāng)中的報(bào)酬資本化法。即根據(jù)估價(jià)對象在未來可使用年限(經(jīng)濟(jì)收益年限)內(nèi)的經(jīng)營、使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率(折現(xiàn)率)將估價(jià)對象在未來可使用年限(經(jīng)濟(jì)收益年限)內(nèi)各年的凈收益進(jìn)折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。采用收益法評估房地產(chǎn)價(jià)格通常采用下列步驟：

Ⅰ 估算估價(jià)對象未來各年的潛在毛收入。即假設(shè)估價(jià)對象在充分利用、無空置時(shí)的年總收入。

Ⅱ 估算估價(jià)對象未來各年的有效毛收入。即在潛在毛收入的基礎(chǔ)上，考慮商業(yè)物業(yè)在使用過程中的正常空置、拖欠租金等損失后，實(shí)際所能獲得的年總收入。

Ⅲ 估算估價(jià)對象未來各年的運(yùn)營費(fèi)用。即在房地產(chǎn)的使用過程中為取得經(jīng)營收益所花費(fèi)的各種費(fèi)用，包括：營業(yè)成本、營業(yè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅金及附加費(fèi)以及經(jīng)營者利潤等。

Ⅳ 計(jì)算估價(jià)對象未來各年的凈收益，即有效年收入中減去各種運(yùn)營費(fèi)用得到的，由使用房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益。

Ⅴ 確定報(bào)酬率。即投資者投資同類房地產(chǎn)所獲得的投資回報(bào)與所投入的資本的比率。

Ⅵ 確定收益年限。即估價(jià)對象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來可獲收益的年數(shù)。

Ⅶ 選擇報(bào)酬資本化公式。即將各年凈收益采用適當(dāng)方式進(jìn)行資本化還原的具體公式。本報(bào)告中假設(shè)估價(jià)對象在未來使用年限(有限年)內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益，且各年的報(bào)酬率保持不變，確定報(bào)酬資本化法的計(jì)算公式為：

A ——年凈收益； Y ——報(bào)酬率；

n ——收益期限，自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來可獲得收益時(shí)間。A 酒店部分凈收益測算：

預(yù)計(jì)××大廈于 2006 年 5 月 31 日才能建成交付使用，故本估價(jià)報(bào)告基于前述基本分析和××市高檔酒店的客觀收入和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)來預(yù)測計(jì)算其凈收益。酒店部分凈收益由客房部分的凈收益、餐飲娛樂部分的凈收益和其他部分(車庫、商務(wù)中心、健身及出租柜臺等)的凈收益構(gòu)成。分別測算如下：

A.1 客房部分凈收益測算 a 客房年經(jīng)營收入

××大廈酒店的客房部分分為： 15 ～ 42 層共有標(biāo)準(zhǔn)間 528 套；15 ～ 42 層，每層設(shè)兩個(gè)套間，共 54 個(gè)套間； 44 層為 8 套豪華套間； 43 層為 1 套總統(tǒng)套房。根據(jù)本公司掌握的××市目前五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并考慮估價(jià)對象酒店部分的設(shè)計(jì)及裝修標(biāo)準(zhǔn)，確定××大廈的酒店標(biāo)準(zhǔn)間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)計(jì)為 900 元 / 日(人民幣)，利用率為 70% ；套間為 1800 元 / 日，利用率為 65% ；豪華套間為 2800元 / 日，利用率為 50% ；總統(tǒng)套房為 24500 元 / 日，利用率為 35%。每年按 360 個(gè)營業(yè)日計(jì)算?？头磕杲?jīng)營收入為：

(900 元 / 日?套× 528 套× 70%+1800 元 / 日?套× 54 套× 65% +2800 元 / 日?套× 8 套× 50%+24500 元 / 日?套× 1 套× 35%)× 360 日＝ 14961 萬元 b 客房年運(yùn)營費(fèi)用 ○ 營業(yè)成本：

客房營業(yè)成本包括客房的各項(xiàng)服務(wù)成本、能源費(fèi)、維修費(fèi)用及每年的固定資產(chǎn)(除房屋和與房屋不可分離的設(shè)備設(shè)施)折舊等，根據(jù)可行性研究和初步設(shè)計(jì)中確定的酒店規(guī)模、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)估算，客房年?duì)I業(yè)成本約 3120 萬元。

○ 營業(yè)費(fèi)用：

包括服務(wù)人員工資及福利、開辦費(fèi)攤銷和廣告、宣傳、交際費(fèi)，根據(jù)××市同類酒店 2000 ～ 2003 年此項(xiàng)費(fèi)用平均水平估算，客房年?duì)I業(yè)費(fèi)用為 625 萬元。

○ 管理費(fèi)用：

包括房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、管理人員工資及福利、差旅費(fèi)等各種費(fèi)用，估算客房部分年管理費(fèi)用為 343 萬元?！?財(cái)務(wù)費(fèi)用：

包括流動(dòng)資金的利息、籌資成本、匯兌損益等，估算為 257 萬元。○ 營業(yè)稅及附加：

按客房營業(yè)收入的 5.55% 計(jì) 算，為 830 萬元?！?經(jīng)營者利潤：

根據(jù)調(diào)查和 2003 年××市社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料中賓館酒店業(yè)財(cái)務(wù)狀況報(bào)表，估算年經(jīng)營者利潤為 1496 萬元。

● 年經(jīng)營費(fèi)用合計(jì)： 6671 萬元。c 客房部分凈收益

客房部分凈收益＝年經(jīng)營收入－年經(jīng)營費(fèi)用＝ 14961 萬元－ 6671 萬元＝ 8190 萬元

A.2 餐飲娛樂部分凈收益 a 餐飲部分年?duì)I業(yè)收入

××大廈餐飲娛樂部分主要集中在地下一層，地上二層至六層和地上四十六至四十八層，包括程式餐廳、包間等。根據(jù)××廣場、××廣場、××路一帶同類餐飲娛樂設(shè)施的經(jīng)營情況，經(jīng)營規(guī)模按建筑面積比例套算，估算餐飲娛樂部分年經(jīng)營收入為 3650 萬元。b 餐飲部分年運(yùn)營費(fèi)用 ○ 營業(yè)成本

包括原材料和各項(xiàng)服務(wù)成本、能源費(fèi)、維修費(fèi)用及每年的固定固定資產(chǎn)(除房屋和與房屋不可分離的設(shè)備設(shè)施)折舊等，根據(jù)可行性研究和初步設(shè)計(jì)中確定的酒店規(guī)模、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)估算，餐飲部分年?duì)I業(yè)成本為 1095 萬元。

○ 營業(yè)費(fèi)用：

包括服務(wù)人員工資及福利、開辦費(fèi)攤銷和廣告、宣傳、交際費(fèi)，根據(jù)××市同類酒店 2000 ～ 2003 年此項(xiàng)費(fèi)用平均水平估算，餐飲娛樂部分年?duì)I業(yè)費(fèi)用為 200 萬元?！?管理費(fèi)用：

包括房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、管理人員工資及福利、差旅費(fèi)等各種費(fèi)用，估算年管理費(fèi)用為 70 萬元?！?財(cái)務(wù)費(fèi)用：

包括流動(dòng)資金的利息、籌資成本等，估算為 53 萬元?！?營業(yè)稅及附加：按營業(yè)收入的 5.55% 計(jì) 算，為 203 萬元?！?經(jīng)營者利潤：

根據(jù)調(diào)查和 2003 年××市社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料中賓館酒店業(yè)財(cái)務(wù)狀況報(bào)表，估算餐飲部分年經(jīng)營者利潤為 365 萬元?！?年經(jīng)營費(fèi)用合計(jì)： 1986 萬元。c 餐飲娛樂部分凈收益

餐飲娛樂部分凈收益＝年經(jīng)營收入－年經(jīng)營費(fèi)用＝ 3650 萬元－ 1986 萬元＝ 1664 萬元

A.3 其他部分凈收益

酒店的其他部分凈收益包括通過地下停車場、商務(wù)中心、健身、娛樂等服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)獲得的收入，減去相關(guān)費(fèi)用獲得的凈收益。因××大廈尚在建設(shè)中，難以將各部分的經(jīng)營收入、經(jīng)營費(fèi)用劃分清楚，故本報(bào)告中考慮按同檔次酒店經(jīng)營中的一般比例進(jìn)行估算，即以客房部分和餐飲部分的年凈收益之和的 10% 確定為其他部分的年凈收益。

其他部分凈收益＝(81 9 0 ＋ 1664)× 10% ＝ 995 萬元 A.4 酒店部分的凈收益(a)以上三部分的凈收益之和，即：

凈收益 a ＝ 8290 ＋ 1664 ＋ 995 ＝ 10949 萬元 B 報(bào)酬率的確定

本次評估采用市場提取法確定估價(jià)對象的報(bào)酬率，即投資回報(bào)與所投入的資本的比率。市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率。根據(jù)本估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的有關(guān)資料，測算出類似房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 7.55%。最終確定報(bào)酬率： Y ＝ 7.55% C 經(jīng)濟(jì)收益年限確定

估價(jià)對象的土地出讓使用年限為 1998 年 9 月至 2038 年 9 月共 40 年，而建筑物的耐用年限依據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)條文說明中的參考值，對于鋼結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房一般為 80 年；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房一般為 60 年?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第 4.3.8 條規(guī)定：“對于土地和建筑物合一的估價(jià)對象，當(dāng)建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限”。由于估價(jià)對象建筑物完全投入使用是 2006 年，已使用土地 8 年，尚余出讓使用年限 32 年，故確定經(jīng)濟(jì)收益年限為 32 年.D 測算酒店部分價(jià)格

通過上述分析，將凈收益、報(bào)酬率和收益年限代入公式

其中 A ＝ 10949 萬元 Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年

測算××大廈酒店部分價(jià)格為： V ＝ 130898 萬元 ② 測算××大廈商場部分的價(jià)格 A 商場凈收益測算

××大廈的商場主要位于大廈 B、C 區(qū)，臨××街一側(cè)裙房的二層至五層，建筑面積約為 7763.46 ㎡，估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)對象所處區(qū)域內(nèi)幾家大型商場的商品銷售利潤及柜臺出租水平，并對估價(jià)對象的規(guī)模、位置等個(gè)別及區(qū)位狀況進(jìn)行修正，結(jié)合估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì) 2006 年建成后，此類繁華地區(qū)高檔次商場的年總收入扣除其經(jīng)營成本、費(fèi)用、稅金、利潤等，確定該商場的年凈收益約為 1500萬元。B 確定報(bào)酬率

根據(jù)估價(jià)對象的實(shí)際情況，確定商場部分年凈收益的報(bào)酬率采用與酒店部分相同的報(bào)酬率即 7.55% 的報(bào)酬率。C 經(jīng)濟(jì)收益年限確定

商場部分的經(jīng)濟(jì)收益年限按酒店部分經(jīng)濟(jì)收益年限同樣思路確定，本估價(jià)報(bào)告選定商場部分的經(jīng)濟(jì)收益年限為 32 年。

D 商場部分價(jià)格將凈收益、報(bào)酬率和經(jīng)濟(jì)收益年限代入計(jì)算公式(公式略)Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年

測算商場部分價(jià)格為： V ＝ 17933 萬元 ③ ××大廈寫字樓部分的價(jià)格評估

根據(jù)委托人提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙，××大廈寫字樓部分建成后除 A 座部分自用外，其余 B 座寫字樓全部向市場發(fā)售。近幾年，××市的××廣場、××廣場、××路兩側(cè)開發(fā)了大量高檔寫字樓，如××大廈、××大廈、××大廈、××大廈、××大廈等，類似標(biāo)準(zhǔn)檔次寫字樓的實(shí)際交易案例較多，故選用市場比較法評估其市場價(jià)格。

市場比較法是以替代原理為理論基礎(chǔ)，即將估價(jià)對象與同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中在較近時(shí)期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從其既知價(jià)格通過交易日期修正、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況因素修正、區(qū)位狀況修正、實(shí)物狀況修正而得出估價(jià)對象最有可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的一種方法。運(yùn)用市場比較法評估房地產(chǎn)價(jià)格通常采用下列步驟： Ⅰ 廣泛收集交易實(shí)例； Ⅱ 從中選取可比實(shí)例； Ⅲ 建立價(jià)格比較基礎(chǔ)； Ⅳ 進(jìn)行交易情況修正； Ⅴ 進(jìn)行交易日期修正； Ⅵ 時(shí)行區(qū)位狀況修正； Ⅶ 進(jìn)行實(shí)物狀況修正； Ⅷ 綜合評估決定估價(jià)額。A 選擇類似交易案例實(shí)例一：

位于××區(qū)××街，為一棟二十七層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)現(xiàn)代化大廈，1998 年 10 月投入使用。比較實(shí)例位于該大廈的二十一層，南向，成交面積 227 ㎡，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用進(jìn)口高速電梯兩部，設(shè)有煙霧報(bào)警、自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設(shè)施齊全。成交價(jià)格為建筑面積每平方米 8400 元，交易日期為 2004 年 9 月 30 日。實(shí)例二：

位于××區(qū)××路，臨主干道，為一棟鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)大廈，2002 年投入使用，共計(jì) 29 層。比較實(shí)例位于該大廈的十九層，成交建筑面積約 99.73 ㎡，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用 4 部進(jìn)口高速電梯，設(shè)有煙霧報(bào)警、自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設(shè)施齊全。成交價(jià)格為建筑面積 9000 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 9 月 6 日。實(shí)例三：

位于××區(qū)××路，為一棟框剪結(jié)構(gòu)寫字樓，設(shè)有進(jìn)口高速電梯，配套設(shè)施有中央空調(diào)、消防煙霧報(bào)警及自動(dòng)噴淋、IDD 電話系統(tǒng)，2003 年底交付使用。比較實(shí)例位于該寫字樓的二十八層，建筑面積 348.26 ㎡，東南朝向，室內(nèi)為初裝修。成交價(jià)格為建筑面積 8800 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 10 月 12 日。

B 比較實(shí)例與估價(jià)對象的比較因素見表 1 ：比較實(shí)例一二三（此處未列表）區(qū) 位狀況

自然條件相似相似相似社會(huì)條件相似相似相似離市中心距離相似相似相似交通條件相似相似相似商業(yè)繁華程度稍差相似稍差公共設(shè)施配套情況相似相似相似規(guī)劃條件稍差相似相似實(shí) 物狀況

臨街狀態(tài) 相似相似相似結(jié)構(gòu)形式相似相似相似平面布局相似相似相似建筑規(guī)模相似相似相似裝修情況稍差相似稍差所處樓層相似相似相似成新度十十十

外觀稍差稍差稍差交易情況正常正常正常交易日期近期近期近期 C 確定修正系數(shù) ○ 交易情況修正

實(shí)例一、二、三均為正常買賣不需進(jìn)行交易情況修正?！?交易日期修正

可比實(shí)例一、二、三的交易日期接近，且在該期間內(nèi)，寫字樓類房地產(chǎn)價(jià)格基本平穩(wěn)，因此可看作 100。由于受經(jīng)濟(jì)發(fā)展及市場供需的影響，預(yù)計(jì)到 2006 年 5 月 31 日，類似房地產(chǎn)的價(jià)格將有5% 的下降幅度。為簡化分析，本估價(jià)報(bào)告中假設(shè)在銷售前提下，全部銷售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性變現(xiàn)。因此估價(jià)對象交易日期修正系數(shù)為 95?！?區(qū)位狀況修正

比較實(shí)例三處于估價(jià)對象同一區(qū)域，比較實(shí)例一、二處于類似區(qū)域，根據(jù)表 1 比較參照物與估價(jià)對象的區(qū)域進(jìn)行的比較分析，確定比較修正系數(shù)為：設(shè)估價(jià)對象的區(qū)域價(jià)格為 100，則實(shí)例一為 95，實(shí)例二為 100，實(shí)例三為 98?！?實(shí)物狀況修正根據(jù)表 1 比較參照物與估價(jià)對象實(shí)物狀況進(jìn)行的比較分析，主要考慮裝修標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)功能、規(guī)模和設(shè)施等因素進(jìn)行修正，確定比較修正系數(shù)為：設(shè)估價(jià)對象的價(jià)格為 100，則實(shí)例一為 95，實(shí)例二為 95，實(shí)例三為 95。D 根據(jù)以上各項(xiàng)修正系數(shù)，列表比準(zhǔn)價(jià)格詳見表 2 ：項(xiàng) 目一二三

成交單價(jià)(元/㎡)8400 9000 8800 區(qū)位狀況修正 100/95 100/100 100/98 房地產(chǎn)狀況因素修正實(shí)物狀況修正 100/95 100/95 100/95 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 95/100 95/100 95/100 比準(zhǔn)價(jià)格 8840 9000 8980 對調(diào)整后的比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行綜合平均，估價(jià)對象的市場單價(jià)為：(8840 ＋ 9000 ＋ 8980)/3 ≈ 8940(元 / ㎡)E 寫字樓部分的價(jià)格

估價(jià)對象寫字樓部分的價(jià)格為：

(9910.64 ＋ 29016.44)× 8940 ＝ 34801(萬元)④ ××大廈于 2006 年 5 月 31 日所能實(shí)現(xiàn)的整體價(jià)值為： 130898 ＋ 17933 ＋ 34801 ＝ 183632(萬元)本報(bào)告采用動(dòng)態(tài)方式進(jìn)行計(jì)算測算。從估價(jià)時(shí)點(diǎn)至 2006 年 5月 31 日，尚有 19 個(gè)月的時(shí)間，即 1.58 年的時(shí)間?？紤]目前行業(yè)報(bào)酬率水平并結(jié)合近期利率情況，確定折現(xiàn)率為 17%。則××大廈于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值為143290萬元 ⒉ 應(yīng)扣除開發(fā)費(fèi)用測算

① 尚未完成的建安工程費(fèi)及裝飾裝修工程費(fèi) 根據(jù)估價(jià)對象目前完成狀況，根據(jù)委托人提供的資料結(jié)合本公司現(xiàn)場勘查掌握的有關(guān)資料，確定尚須投入的裝修費(fèi)、設(shè)備購置及安裝工程費(fèi)、智能工程(含設(shè)備)、通訊、變電所等合計(jì)約為每平方米建筑面積 2500 元左右，建設(shè)期為 19 個(gè)月，并假設(shè)此項(xiàng)費(fèi)用均勻投入，則此項(xiàng)費(fèi)用于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值為：30978萬元

② 管理費(fèi)

管理費(fèi)取建安費(fèi)用的 4%，則該項(xiàng)費(fèi)用 B ＝ 1239 萬元 ③ 銷售稅費(fèi)

銷售稅費(fèi)取總樓價(jià)的 2.5%，營業(yè)稅及附加費(fèi)率取總樓價(jià)的 5.55%，此項(xiàng)費(fèi)用為 C ＝ 11535 萬元 ④ 買方應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

確定買方購買時(shí)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)為購買價(jià)格的 5%，即Ｄ＝ 0.05P ⑤ 總計(jì)

A ＋ B ＋ C ＋ D ＝ 43752(萬元)＋ 0.05P ⒊ 估價(jià)對象目前狀態(tài)下價(jià)格： P ＝ P’ —(A ＋ B ＋ C ＋ D)＝ 143290 — 43752 — 0.05P ＝ 94798(萬元)

⑵ 成本法估價(jià)過程具體技術(shù)思路為：假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)條件下重新取得建設(shè)用地，以現(xiàn)有設(shè)計(jì)、工藝、技術(shù)水平、現(xiàn)有原材料、施工方式，重新建設(shè)與估價(jià)對象具有同等效用的房地產(chǎn)，所需花費(fèi)適當(dāng)、必須的客觀成本、費(fèi)用，再加上正常的投資利潤及稅費(fèi)，求取估價(jià)對象的積算價(jià)格，由于估價(jià)對象為在建工程不考慮折舊，最終確定估價(jià)對象的價(jià)格。

成本法使用公式：

P ＝ L ＋ A ＋ B ＋ C ＋ D ＋ E ＋ F ＋ G ＋ H 其中 P ：評估價(jià)格； L ：土地費(fèi)用； A ：前期費(fèi)用； B ：建安工程費(fèi)； C ：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)； D ：資源性費(fèi)用； E ：管理費(fèi)；

F ：利息及融資費(fèi)用； G ：投資利潤； H ：稅費(fèi)。

具體分項(xiàng)測算如下： ⒈ 取得土地的費(fèi)用

根據(jù)估價(jià)對象所占用土地的性質(zhì)，此項(xiàng)費(fèi)用包括土地出讓金、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。① 土地出讓金

估價(jià)對象所占用的土地為國有出讓土地，根據(jù)有關(guān)部門提供的資料及本評估機(jī)構(gòu)掌握的資料，該地塊的土地出讓金經(jīng)平均修正后為每平方米建筑面積 900 元，計(jì)算該土地的土地出讓金：

900 × 140274.34 ≈ 12600)(萬元)② 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

根據(jù)有關(guān)部門提供的資料及本評估機(jī)構(gòu)掌握的資料，該地區(qū)拆遷安置補(bǔ)償所需的費(fèi)用為每平方米占地面積 7500 元左右，則計(jì)算拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)為： 7500 × 7593.66 ≈ 5695(萬元)③ 綜合配套費(fèi)

根據(jù)××市政府相關(guān)文件規(guī)定，××綜合配套費(fèi)為每平方米建筑面積 300 元左右，則計(jì)算此項(xiàng)費(fèi)用為：

300 × 140274.34 ≈ 4200(萬元)④ 土地費(fèi)用合計(jì)： 12600 ＋ 5695 ＋ 4200 ＝ 22495 萬元 ⒉ 前期費(fèi)用

前期費(fèi)用包括“三通一平”工程費(fèi)和專業(yè)費(fèi)用。① “三通一平”工程費(fèi)約為 30 萬元 ② 專業(yè)費(fèi)用

包括規(guī)劃、勘察設(shè)計(jì)、可行性研究等費(fèi)用。參照同類房地產(chǎn)此項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算估價(jià)對象專業(yè)費(fèi)用為 1120 萬元。③ 前期費(fèi)用合計(jì)： 1150 萬元 ⒊ 建安工程費(fèi)

根據(jù)委托人提供的資料并比照類似工程的造價(jià)，確定估價(jià)對象目前狀態(tài)的建安工程費(fèi)為每平方米建筑面積 2550 元左右，則此項(xiàng)費(fèi)用為： 2550 × 140274.34 ＝ 35770(萬元)⒋ 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)

估價(jià)對象為在建工程，該項(xiàng)費(fèi)用尚未發(fā)生，故本報(bào)告不計(jì)此項(xiàng)費(fèi)用。⒌ 資源性費(fèi)用

估價(jià)對象為在建工程，該項(xiàng)費(fèi)用尚未發(fā)生，故本報(bào)告不計(jì)此項(xiàng)費(fèi)用。⒍ 管理費(fèi)

根據(jù)估價(jià)對象類型及規(guī)模，管理費(fèi)按總投資的 4% 計(jì)算： 2377萬元。⒎ 投資利息

此項(xiàng)費(fèi)用支出按××市近期平均水平計(jì)算，年利率按 7.02%，建設(shè)期按 3 年進(jìn)行計(jì)算，則計(jì)算利息總額約為 6500 萬元。⒏ 投資利潤

根據(jù)同類檔次房地產(chǎn)同期平均投資利潤率 20% 計(jì)算約為13658 萬元。⒐ 銷售費(fèi)用及稅金

按銷售價(jià)格的 2.5% 計(jì)算銷售費(fèi)用，按銷售價(jià)格的 5.55% 計(jì)算營業(yè)稅及附加，則此項(xiàng)費(fèi)用約為 0.0805P。⒑ 估價(jià)對象價(jià)格

估價(jià)對象重置成本總價(jià)為：

P ＝ 22465 ＋ 1150 ＋ 35770 ＋ 2377 ＋ 6500 ＋ 13658 ＋ 0.0805P P ＝ 89125(萬元)⑶ 估價(jià)結(jié)果確定

假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果為 94798 萬元，成本法估價(jià)結(jié)果為 89125萬元，兩估價(jià)結(jié)果相差比例為 6.37% 比較接近，利用簡單算術(shù)平均數(shù)法，求得計(jì)算結(jié)果為 91962 萬元。評估人員經(jīng)過綜合分析上述結(jié)果，最終確定估價(jià)結(jié)果為 9.2 億元。

七估價(jià)結(jié)果

根據(jù)上述分析、測算，確定估價(jià)對象——××大廈于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2004 年 10 月 29 日的市場總值約為大寫(人民幣)玖億貳仟萬圓整。

×× 房地產(chǎn)估價(jià)公司二 ○ ○四年十一月六日

第三篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

《房地產(chǎn)估價(jià)》課程設(shè)計(jì)任務(wù)書

二、估價(jià)調(diào)查對象：

本次課程設(shè)計(jì)內(nèi)容為合肥大溪地某層辦公場所的估價(jià)。項(xiàng)目位于合肥蜀山區(qū)黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項(xiàng)目開發(fā)充分利用了坡地的地形優(yōu)勢，各組團(tuán)空間錯(cuò)落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營造一個(gè)舒適、安全、生態(tài)、時(shí)尚的居住區(qū)。大溪地國際BLOCK街區(qū)，是以大溪地人文精神與理想人居的全新構(gòu)想，創(chuàng)建的一種符合國際文明居住標(biāo)準(zhǔn)的新型居住模式，包括花園洋房、多層、小高層、高層等多種住宅形態(tài)，SOHO公寓、IEO型總部辦公樓、酒店、主力商業(yè)店、步行街、體育館、藝術(shù)館、兒童游樂中心、幼兒園、中小學(xué)等完善設(shè)施，是一個(gè)超大型開放式綜合國際街區(qū)，充分體現(xiàn)未來居住標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)內(nèi)部有百米風(fēng)情步行街，9300多平米的藝術(shù)館、體育館、名牌小學(xué)、合肥50中、2所幼兒園、綜合商場有家樂福超市、好又多超市、合肥協(xié)和醫(yī)院、中西醫(yī)院結(jié)合醫(yī)院、炮院醫(yī)院、105醫(yī)院、合肥腦科醫(yī)院等基本配套設(shè)施。園林景觀:9300多平米的藝術(shù)館、“大溪地”項(xiàng)目開發(fā)將充分利用坡地的地形優(yōu)勢，各組團(tuán)空間錯(cuò)落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營造一個(gè)舒適、安全、生態(tài)、時(shí)尚的居住區(qū)。

三、課程設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃：

2011年12月19、20日————收集資料 2011年12月21日——— 計(jì)算

2011年12月22、23日————撰寫估價(jià)報(bào)告

四、課程設(shè)計(jì)實(shí)施途徑：

（一）、運(yùn)用收益法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：

1、搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料;

2、估算潛在毛收入;

3、估算有效毛收入;

4、估算運(yùn)營費(fèi)用;

5、估算凈收益;

6、選用適當(dāng)?shù)馁Y本比率;

7、選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。

（二）、凈收益應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象的具體情況，按下列規(guī)定求?。?/p>

出租型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃資料計(jì)算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項(xiàng)費(fèi)用全部扣除;若維修、管理等費(fèi)用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān)，應(yīng)對四項(xiàng)費(fèi)用中的部分項(xiàng)目作相應(yīng)調(diào)整。

（三）、估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的之外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金。利用估價(jià)對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較。若與正?？陀^的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正?？陀^的。

（四）、在求取凈收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動(dòng)情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型：1每年基本上固定不變;2每年基本上按某個(gè)固走的數(shù)額遞增或遞減;3每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減;4其他有規(guī)則的變動(dòng)情形。

（五）、資本化率應(yīng)按下列方法分析確定：

l市場提取法：應(yīng)搜集市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率。

2安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：以安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率;風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來預(yù)測、估價(jià)對象的用途及新舊程度等確定。

3復(fù)合投資收益率法：將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，按下式計(jì)算：R= M·Rm +(1-M)Re(5)式中R ——資本化率(%);M——貸款價(jià)值比率(%)，低押貸款額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率;Rm——抵押貸款資本化率(%)，第一年還本息額與抵押貸款額的比率;Re——自有資本要求的正常收益率(%)。

4投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將估價(jià)對象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，判斷、確定資本化率。

（六）、資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，他們之間的關(guān)系應(yīng)按下式確定：RO=L*RL+B*RB(6)式中RO——綜合資本化率(%)，適用于土地與建筑物合一的估價(jià);RL——土地資本化率(%)，適用于土地資本估價(jià);RB——建筑物資本化率(%)，適用于建筑物估價(jià);L——土地價(jià)值占房地產(chǎn)價(jià)值的比率(%);B——建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率(%)，L+B+100%.（七）、計(jì)算收益價(jià)格時(shí)應(yīng)根據(jù)未來凈收益流量的類型，選用對應(yīng)的收益法計(jì)算公式。

（八）、對于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有效年限收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價(jià)對象，當(dāng)建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有效年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊的土地取得費(fèi)用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價(jià)對象，當(dāng)建筑物耐用年限短于使用權(quán)年限時(shí)，可采用下列方式之一處理：1先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有效年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷;然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。2將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

估價(jià)項(xiàng)目名稱：合肥大溪地某層辦公場所委托方：合肥某大溪地客戶經(jīng)理估價(jià)方：估價(jià)人員：

估價(jià)作業(yè)日期

第一篇前言

致委托方函 ××客戶經(jīng)理：

根據(jù)委托，我們對您合肥大溪地某層辦公場所在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011-12-21的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了評估。評估的目的是為您的住房者提供價(jià)格參考。

估價(jià)人員根據(jù)估計(jì)目的，遵循估價(jià)原則，經(jīng)過市場調(diào)查和實(shí)地查勘，遵照《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及其他相關(guān)法規(guī)，選用收益法和市場比較法進(jìn)行了評定估算，確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)值總額為849911.64元，平均市場單價(jià)4721元/m2。

此致

2011-12-20

模擬法定代表人：估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：

1.我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。

2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限

3.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系和偏見。

4.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告

5.我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘。6.沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。

7.如未得本公司的書面許可，本估值報(bào)告書的全文或任何部份內(nèi)容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明。

8.最后，根據(jù)本公司的一貫做法，我們必須申明，本估值報(bào)告書僅供委托

方使用，本公司不承擔(dān)對任何第三者對本報(bào)告書的全文或任何部份內(nèi)容的任何責(zé)任。

模擬房地產(chǎn)估價(jià)師：估價(jià)的假設(shè)和限制條件

1.鑒于同一估價(jià)對象，估價(jià)目的不同，估價(jià)依據(jù)以及采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有所不同，評估出的客觀合理價(jià)格或價(jià)值也會(huì)有所不同。本次估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果所體現(xiàn)的是估價(jià)對象在完整權(quán)利狀態(tài)下的現(xiàn)有價(jià)值，為委托方地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供參考依據(jù)。因此，本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果僅作為委托方確定估價(jià)對象在沒有他項(xiàng)權(quán)利約束條件下現(xiàn)有價(jià)值的參考依據(jù)。

2.本次估價(jià)基于委托方所提供的全部資料具備真實(shí)性和合法性，且該估價(jià)對象具有完整和合法的產(chǎn)權(quán)之前提進(jìn)行估價(jià)。僅在此前提下，本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果才能有效地體現(xiàn)估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的實(shí)有的公開市場價(jià)值。委托方保證所提供的全部資料具備真實(shí)性與合法性，并對此承擔(dān)全部責(zé)任。

3.本次估價(jià)基于目前及未來的社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場是正常穩(wěn)定的前提進(jìn)行估價(jià)，即本次估價(jià)中所涉及的房地產(chǎn)之價(jià)格、成本、稅額等都是根據(jù)當(dāng)前市場狀況確定的，均不考慮未來的變動(dòng)。對于估價(jià)對象的年收益視為恒定不變，且不考慮資本化率每年的波動(dòng)。

4.房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果具有很強(qiáng)的時(shí)效性，因此，本次估價(jià)的估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，不能將該估價(jià)結(jié)果作為估價(jià)對象在其他時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

5.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果體現(xiàn)估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的實(shí)有的公開市場價(jià)值。

6.未經(jīng)估價(jià)方書面同意，任何單位或個(gè)人不得將本估價(jià)報(bào)告的全部或部分及任何參考資料于公開發(fā)表的文件、通告或報(bào)告中引用，亦不得以任何形式公開發(fā)表。

7.報(bào)告中所使用的貨幣為人民幣。

第二篇

估價(jià)結(jié)果報(bào)告

委托方：合肥大溪地客戶經(jīng)理

模擬法定代表人：×××

寫字樓：合肥國大溪地××層××號估價(jià)方：模擬法定代表人：住所估價(jià)對象

名稱：合肥大溪地某層辦公場所坐落：合肥大溪地建筑面積：180平方米；建筑結(jié)構(gòu)：框架剪力墻結(jié)構(gòu)

裝修情況：外墻：涂料，干掛石材供暖：無大堂：無內(nèi)墻：毛坯門：暫無資料窗：雙層真空玻璃

設(shè)施設(shè)備：供氣：天然氣供電：市政供電，一戶一表廚房：毛坯有線(數(shù)字)電視：有有線電視接口供水：市政供水通訊：電信衛(wèi)生間：毛坯消防：按國家標(biāo)準(zhǔn) 寬帶：電信。工程質(zhì)量：經(jīng)驗(yàn)收合格竣工日期：2009年×月×日

維修保養(yǎng)情況：物業(yè)維護(hù)及住戶保養(yǎng)情況良好基礎(chǔ)設(shè)施：水電、煤氣、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等齊全

周邊設(shè)施：合肥大溪地某層辦公場所位于合肥蜀山區(qū)黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項(xiàng)目開發(fā)充分利用了坡地的地形優(yōu)勢，各組團(tuán)空間錯(cuò)落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營造一個(gè)舒適、安全、生態(tài)、時(shí)尚的居住區(qū)。估價(jià)目的

為該業(yè)主出租辦公樓提供有效參考。估價(jià)時(shí)點(diǎn)

2011年12月21日價(jià)值定義

本次估價(jià)采用收益法來確定其市場價(jià)值。估價(jià)依據(jù)

1．國家和合肥市有關(guān)的法律法規(guī)

（1）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》（2）《中華人民共和國土地管理法》（3）《合肥市土地管理辦法》 2．合肥市蜀山區(qū)規(guī)劃詳圖 3．委托方提供的有關(guān)資料（1）估價(jià)委托書（2）購房合同（3）產(chǎn)權(quán)證明

4．估價(jià)人員向有關(guān)部門查詢、市場調(diào)查和現(xiàn)場勘查收集的資料。估價(jià)原則

本次房地產(chǎn)估價(jià)遵循以下原則: 1．合法原則，應(yīng)以估價(jià)對象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。2．最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對象的最高最佳使用為前提估價(jià)。3．替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

估價(jià)方法

根據(jù)收益法對本棟辦公場所進(jìn)行估計(jì)，最終得到待估房地產(chǎn)的價(jià)格。估價(jià)結(jié)果

合肥大溪地某層辦公場所于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011-12-21在價(jià)值定義設(shè)定條件下房地產(chǎn)的價(jià)值為：市場價(jià)值總額為849911.64元，平均市場單價(jià)4721元/m2。

估價(jià)人員：估價(jià)作業(yè)日期：

第三篇估價(jià)技術(shù)報(bào)告

一、估價(jià)方法選用：

由于有較多的可比對象，本次估價(jià)選用的是收益法。

二、估價(jià)測算過程：

（一）、根據(jù)估價(jià)對象狀況：

合肥大溪地某層辦公場所180平米，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，土地使用年限為50

年，從2004年12月22日算起。

估價(jià)需要：評估該商鋪2011年12月22日的購買價(jià)格。估價(jià)過程：

1、選擇估價(jià)方法：

該宗房地產(chǎn)是出租的寫字樓，為收益型房地產(chǎn)，適用收益法估價(jià)，故選用收益法。具體是選用收益法中的報(bào)酬資本化法，公式為：V=∑Ai／(1+Y)i

2、搜集有關(guān)資料。通過調(diào)查了解，并與類似寫字樓的正常租金、出租率、經(jīng)常費(fèi)進(jìn)行比較分析，得出了估價(jià)對象的有關(guān)情況和正?？陀^的數(shù)據(jù)如下：

（1）可供出租的面積為180㎡.（2）月租金為50元/㎡.（3）出租率年平均為100%。

（4）經(jīng)常費(fèi)平均每月210元，包括人員工資、水、電、空調(diào)、維修、清潔、保安等費(fèi)用。

（5）房產(chǎn)稅以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。（6）其他稅費(fèi)為租金收入的6%。

3、測算年有效毛收入：

年有效毛收入=180*50*12*100%=108000元

4、測算年運(yùn)營費(fèi)用：（1）經(jīng)常費(fèi)：210*12=2012元（2）房產(chǎn)稅：

年房產(chǎn)稅=1108000*12%=12960元（3）其他稅費(fèi)：

年其他稅費(fèi)：108000 *6%=6480元

（4）年運(yùn)營總費(fèi)用=2012+12960+6480=21425元

5、計(jì)算年凈收益：

年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營費(fèi)用 =108000-21425

=86572元

6、確定報(bào)酬率：在調(diào)查市場上想似風(fēng)險(xiǎn)的投資所要求的報(bào)酬率的基礎(chǔ)上，確定報(bào)酬率為10%。

7、計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格：根據(jù)過去的收益變動(dòng)情況，判斷未來的凈收益基本上每年不變，且因收益期限為有限年，故選用公式為：V=A/Y[1-1/(1+Y)^n] 上述公式中的收益期限n為45年（建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60年，長于土地使用年限。土地使用年限從2004年12月起計(jì)為50年，2004年到2012年12月為8年，此后的收益期限為42年），因此：

V=86572/10%[1-1/(1+10%)^42]=849911.64元

估價(jià)結(jié)果：根據(jù)計(jì)算結(jié)果，并參考房地產(chǎn)估價(jià)師的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，確定本估價(jià)對象與2011年12月21日的總價(jià)為849911.64元，平均市場單價(jià)4721元/m2。

第四篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

估價(jià)項(xiàng)目名稱：成都百貨大樓××店房地產(chǎn)在建工程抵押價(jià)值評估委托方：廣漢市××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司估價(jià)方：廣漢市豐泰房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司估價(jià)人員：××××××

估價(jià)作業(yè)日期：二OO五年六月十四日至二OO五年六月十九日估價(jià)報(bào)告編號：××××××

一、致委托方函

二、估價(jià)師和估價(jià)員聲明

三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件

四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告

五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告

六、附件：

房地產(chǎn)估價(jià)委托書、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》及估價(jià)方《營業(yè)執(zhí)照》、《房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)資格證書》等復(fù)印件。、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》致委托估價(jià)方函

廣漢市××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：

本公司受貴公司的委托，對位于廣漢市中山大道南一段的成都百貨大樓××店在建工程進(jìn)行市場價(jià)格評估，作為貴公司辦理抵押貸款的價(jià)格參考依據(jù)。估價(jià)對象于2004年10月10 日動(dòng)工修建，總建筑面積為 26934．74平方米，其土地使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2044年，使用權(quán)總面積為6436．90平方米。

本公司根據(jù)估價(jià)目的，在認(rèn)真分析委托方提供的資料以及估價(jià)人現(xiàn)場查勘和市場調(diào)查取得的資料基礎(chǔ)上，遵循估價(jià)原則，采用假設(shè)開發(fā)法、收益法對影響房地產(chǎn)價(jià)格因素進(jìn)行了分析，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過測算，確定估價(jià)對象成都百貨大樓××店在市場上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場無障礙的條件下，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)二O O五年六月十四日可能實(shí)現(xiàn)的市場價(jià)格為：

人民幣小寫：l1160．O0萬元

人民幣大寫：壹億壹仟壹佰陸拾萬元整

估價(jià)結(jié)果報(bào)告隨函發(fā)送，如有異議，請貴公司于十五日內(nèi)向我公司提出。此函。

廣漢市豐泰房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司

二OO五年六月十九日

估價(jià)師聲明

我們鄭重聲明：

1．我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。

2．本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

3．我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。

4．我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。

5．我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘。6．沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。

7．委托方提供的資料和陳述的情況直接影響我們的分析和結(jié)論，委托方對提供的資料和陳述的情況的合法性、真實(shí)性、完整性及其引起的后果負(fù)責(zé)，因資料失實(shí)造成評估結(jié)果有誤的，評估機(jī)構(gòu)和評估人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

8．報(bào)告使用人應(yīng)全面閱讀本報(bào)告，并特別注意本報(bào)告“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”、“價(jià)值定義”中所載明的內(nèi)容，參考本估價(jià)報(bào)告結(jié)果，合理使用本報(bào)告，否則我公司估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

參加本次估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章

估價(jià)的假設(shè)和限制條件

一、本估價(jià)報(bào)告基于以下的假設(shè)條件得出結(jié)論：

1．在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象未設(shè)定抵押擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)力，且不存在司法和行政機(jī)關(guān)依法裁決查封和其他限制該資產(chǎn)權(quán)利的情形。這些事項(xiàng)未經(jīng)我們調(diào)查確認(rèn)；

2．本報(bào)告假定估價(jià)對象的處置不受可能影響其價(jià)值的權(quán)限制和負(fù)有法律義務(wù)性質(zhì)的開支所約束；

3．本報(bào)告假設(shè)估價(jià)對象保持估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)產(chǎn)權(quán)記載用途繼續(xù)使用，且為估價(jià)對象合法的最高最佳使用用途；

4．估價(jià)人員對估價(jià)對象的現(xiàn)場查勘僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，本報(bào)告假設(shè)估價(jià)對象符合國家有關(guān)技術(shù)、質(zhì)量、驗(yàn)收規(guī)范；

5．估價(jià)對象的過去、現(xiàn)在和未來處于公開的市場環(huán)境中，未受特殊因素的影響；

6．委托方向本公司提供的有關(guān)資料和陳述的情況是真實(shí)，合法和完整的。

二、說明和限制條件

1．本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是根據(jù)本次估價(jià)目的做出的，僅作為委托方辦理抵押貸款的市場價(jià)格參考依據(jù)，不得用于其它用途；

2．本報(bào)告所采用的房屋建筑面積和土地使用面積以委托方提供的資料為依據(jù)；

3．本估價(jià)結(jié)果包括房屋、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備和占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的價(jià)格。若以上估價(jià)對象分割處置，本估價(jià)結(jié)果無效；

4．根據(jù)國家規(guī)范的要求和本報(bào)告的估價(jià)目的，本次估價(jià)結(jié)果為公開市場條件下的以其產(chǎn)權(quán)用途持續(xù)使用確定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的公開市場價(jià)格，該價(jià)格僅適用于協(xié)商作價(jià)處置方式，若采用其他處置方式(如強(qiáng)制處分等)，該價(jià)格無效；

5．根據(jù)本報(bào)告的估價(jià)目的，在運(yùn)用本報(bào)告時(shí)應(yīng)在考慮產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、未來市場波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)變現(xiàn)的不確定性(估價(jià)對象可能存在不易變現(xiàn)或快速變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn))和變現(xiàn)的費(fèi)用、物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)等因素對估價(jià)對象價(jià)值的影響和考慮本估價(jià)結(jié)果報(bào)告中對估價(jià)對象的價(jià)格定義后，參考估價(jià)結(jié)果確定擔(dān)保額(擔(dān)保額應(yīng)低于估價(jià)結(jié)果)。抵押權(quán)利雙方應(yīng)按規(guī)定到有關(guān)管理部門進(jìn)行抵押登記；

6．估價(jià)結(jié)果自完成估價(jià)報(bào)告起半年內(nèi)有效(2005年6月19日至2005年l2月l8日)，若在此期間內(nèi)由于國家政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境及物業(yè)本身的物理狀況等因素和本報(bào)告假設(shè)條件發(fā)生重大變動(dòng)，這些變動(dòng)對估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生重大影響時(shí)，本估價(jià)結(jié)果無效，須委托我公司重新估價(jià)；

7．如發(fā)現(xiàn)本報(bào)告內(nèi)的文字或數(shù)字因校印或其它原因出現(xiàn)誤差時(shí)，請通知本公司進(jìn)行更正。否則，報(bào)告誤差部分無效；

8．本報(bào)告未經(jīng)我公司書面同意，不得向委托方及使用相關(guān)方以外的單位或個(gè)人提供，其報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上以及任何宣傳資料中，報(bào)告解釋權(quán)為本公司所有；

9．本報(bào)告經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師、本公司簽章，并作為一個(gè)整體時(shí)有效；

l0．必須在本報(bào)告有效期內(nèi)，正確合理地運(yùn)用本報(bào)告估價(jià)結(jié)果，否則責(zé)任由委托人自負(fù)。

廣漢市豐泰房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司

二OO五年六月十九日

房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、委托方

機(jī)構(gòu)名稱：廣漢市××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司機(jī)構(gòu)地址：略法定代表人：略身份證號碼：略住址：略

二、估價(jià)方

機(jī)構(gòu)名稱：四川省廣漢市豐泰房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司機(jī)構(gòu)地址：廣漢市金雁廣場2幢綜合樓底層北面1號資格等級：房地產(chǎn)價(jià)格評估(資格證號：510600P006)

三、估價(jià)對象 1．估價(jià)對象范圍：

估價(jià)對象位于廣漢市中山大道南一段一成都百貨大樓××店(××××)在建工程，現(xiàn)已辦理了編號為××××××《建筑工程施工許可證》；廣建編號2004一××號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；廣建編號2003一××號《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；廣國用(2004)字第××號《國有土地使用證》；

2．估價(jià)對象權(quán)屬：

根據(jù)委托方提供的資料顯示，估價(jià)對象為廣漢市××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有。

3．估價(jià)對象建筑物使用情況：估價(jià)對象現(xiàn)為在建工程，未投入使用； 4．估價(jià)對象建筑及裝飾情況：該商業(yè)中心建筑總樓層為地面七層、地下一層，為整幢鋼混結(jié)構(gòu)多層建筑，主體結(jié)構(gòu)為框架剪力墻，其容積率為3．

49、建筑密度為0．62。于2004年l0月動(dòng)工修建，2005年2月主樓四層斷水，目前該大樓主體已完工，地面一至七層外裝已完成一半，內(nèi)裝已開始貼地面磚。其水、電、電話管線已預(yù)埋，已安裝主要設(shè)施、設(shè)備有：中央空調(diào)、高、低區(qū)生活給水箱、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及自動(dòng)噴灑滅火

系統(tǒng)、地下室通風(fēng)系統(tǒng)、消防通風(fēng)系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備均已安裝。正在進(jìn)行前期安裝準(zhǔn)備的設(shè)施、設(shè)備有：客用垂直升降梯兩部、觀光電梯一部、貨用垂直升降梯一部、商場內(nèi)自動(dòng)扶梯六部。其中，第一層建筑面積3963．50平方米，第二層建筑面積3661．26平方米，第三層建筑面積3865．65平方米，第四層建筑面積4087．62平方米，第五層建筑面積3511．13平方米，第六層建筑面積1893．32平方米，第七層建筑面積1810．04平方米，地下層建筑面積4142．22平方米；

5．估價(jià)對象土地使用情況：

土地使用權(quán)類型為出讓、用途為商服，終止日期為2044年6月22日，使用權(quán)總面積為6346．90平方米。土地面積較大，地勢平整，地塊內(nèi)已鋪設(shè)好砼路面等其它附屬設(shè)施設(shè)備。

四、估價(jià)目的

為抵押貸款提供價(jià)格參考依據(jù)

五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2005年6月14日

六、價(jià)值定義

1．本報(bào)告所確定的房地產(chǎn)價(jià)值，是根據(jù)國家規(guī)范的要求和本報(bào)告的估價(jià)目的，本次估價(jià)結(jié)果為公開市場條件下的以其產(chǎn)權(quán)用途持續(xù)使用確定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的公開市場價(jià)格，該價(jià)格僅適用于協(xié)商作價(jià)處置方式，若采用其他處置方式(如強(qiáng)制處分等)，該價(jià)格無效。如估價(jià)目的變更，須另行估價(jià)；

2．本估價(jià)結(jié)果包括如下價(jià)值： ①房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備； ②房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。3．幣種為人民幣。

七、估價(jià)依據(jù)

1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； 2．《中華人民共和國土地管理法》；

3．建設(shè)部發(fā)《城市房地產(chǎn)價(jià)格管理暫行辦法》； 4．《中華人民共和國擔(dān)保法》；

5．《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB／TS0291—1999)；

6．廣漢市人民政府頒發(fā)(2000)l6號《關(guān)于調(diào)整我市基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)問題的通知》；

7．委托人提供的資料；

8．估價(jià)人員通過調(diào)查及現(xiàn)場查勘獲得的資料；

9．廣漢市房地產(chǎn)交易市場提供的有關(guān)房地產(chǎn)市場資料； lO．評估機(jī)構(gòu)掌握的資料。

八、估價(jià)原則

I．合法原則。要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行； 2．最高最佳使用原則。要求房地產(chǎn)應(yīng)以估價(jià)對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行；

3。替代原則。要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格；

4．估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值；

5．公平原則。要求房地產(chǎn)估價(jià)人員站在中立的立場上，求出一個(gè)對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。

九、估價(jià)方法．

根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)方法主要有市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法四種方法。我們根據(jù)特定的估價(jià)目的、估價(jià)對象的市場情況等選擇適宜的估價(jià)方法。

1．估價(jià)方法的選擇因該區(qū)域同類房地產(chǎn)交易實(shí)例較少，可比實(shí)例選擇困難，和估價(jià)對象具有收益性的特點(diǎn)，結(jié)合實(shí)際情況，我們選擇房地合一評估的方法對其客觀合理價(jià)值進(jìn)行估算，估價(jià)方法為：假設(shè)開發(fā)法，其應(yīng)用方式為：采用收益法確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；

2．估價(jià)方法的定義 ①假設(shè)開發(fā)法的定義：

預(yù)計(jì)估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

②收益法的定義

預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

十、估價(jià)結(jié)果

本公司根據(jù)估價(jià)目的，在認(rèn)真分析委托方提供的資料以及估價(jià)人員現(xiàn)場查勘和市場調(diào)查取得的資料基礎(chǔ)上，遵循估價(jià)原則，采用假設(shè)開發(fā)法、收益法對影響房地產(chǎn)價(jià)格因素進(jìn)行了分析，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過測算，確定估價(jià)對象成都百貨大樓××店在市場上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場無障礙的條件下，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)二○○年六月十四日可能實(shí)現(xiàn)的市場價(jià)格為：

人民幣小寫：II160．00萬元

人民幣大寫：壹億壹仟壹佰陸拾萬元整

十一、估價(jià)人員××××××

十二、估價(jià)作業(yè)日期 2005年6月14日至2005年6月19日

十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期

本報(bào)告有效期為6個(gè)月，即2005年6月19日至2005年l2月18日。

廣漢市豐泰房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司

二OO五年六月十九日

房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

一、個(gè)別因素分析：

成都百貨大樓××店是由成都百貨大樓集團(tuán)公司強(qiáng)勢投資、打造的廣漢市第一時(shí)尚購物高地。該商業(yè)中心用地面積6436．90平方米，建筑總樓層為地面七層、地下一層，為整幢鋼混結(jié)構(gòu)多層建筑，主體結(jié)構(gòu)為框架剪力墻，其容積率為3．

49、建筑密度為0．62。該幢大樓由廣漢市建筑勘測設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，于2004年1O月動(dòng)工修建，2005年2月主樓四層斷水，目前該大樓主體已完工，地面一至七層外裝已完成一半，內(nèi)裝已開始貼地面磚。其水、電、電話管線已預(yù)埋，已安裝主要設(shè)施、設(shè)備有：中央空調(diào)、高、低區(qū)生活給水箱、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng)、地下室通風(fēng)系統(tǒng)、消防通風(fēng)系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備均已安裝。正在進(jìn)行前期安裝準(zhǔn)備的設(shè)施、設(shè)備有：客用垂直升降梯兩部、觀光電梯一部、貨用垂直升降梯一部、商場內(nèi)自動(dòng)扶梯六部。

該商業(yè)中心各層的主要功能分述如下：

第一層：建筑面積3963．50平方米，為精品百貨。第二層：建筑面積3661．26平方米，為精品百貨。第三層：建筑面積3865．65平方米，為大型主力超市。第四層：建筑面積4087．62平方米，為餐飲娛樂。第五層：建筑面積3511．13平方米，為辦公用房。第六層：建筑面積1893．32平方米，為辦公用房。第七層：建筑面積1810．04平方米，為辦公用房。地下層：建筑面積4142．22平方米，為停車庫。

二、區(qū)域因素分析

估價(jià)房地產(chǎn)位于廣漢市中山大道南一段與西湖路交匯處，其四面均臨城市主干道，市政設(shè)施齊全、密布的道路網(wǎng)絡(luò)連接城市四面八方，方便快捷的交通帶來如織人流。故該地段具有地理位置優(yōu)越、人口流動(dòng)量大、經(jīng)濟(jì)區(qū)位好、交通條件十分便利等特點(diǎn)。

三、市場背景分析

廣漢市經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持高增長的勢頭，未來的房地產(chǎn)市場前景良好。而估價(jià)對象所處地段中山大道，人潮涌動(dòng)、車水馬龍己天然形成不可限量的投資價(jià)值。加上××國際商業(yè)中心，充分滿足城市規(guī)劃和使用功能，以現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格，充分張揚(yáng)大都市商業(yè)建筑特色的外立面造型，必將成為廣漢市的標(biāo)志性建筑。成都百貨大樓人住××國際，以強(qiáng)大的商業(yè)運(yùn)營能力和品牌號召力，打造20000平方米的大型綜合性商業(yè)賣場，開創(chuàng)廣漢商業(yè)百貨之先河。故這些因素將會(huì)給估價(jià)房地產(chǎn)的市場價(jià)值帶來不可估量的正面影響。

四、最高最佳使用分析

房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對象的最有效使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最有效使用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。估價(jià)對象設(shè)計(jì)用途：地下層為停車庫，一、二層為精品百貨，三層為大型主力超市，四層為餐飲娛樂，五至七層為辦公用房。從房屋位置結(jié)構(gòu)、套型、設(shè)施狀況來看不適宜用于住宅等其它用途，故估價(jià)對象以保持其設(shè)計(jì)用途使用為最高最佳使用。

五、估價(jià)方法選用

根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定，估價(jià)方法有市場比較法、收益法、成本法及假設(shè)開發(fā)法等四種估價(jià)方法。因該區(qū)域同類房地產(chǎn)交易實(shí)例較少，可比實(shí)例選擇困難，和估價(jià)對象具有收益性的特點(diǎn)，結(jié)合實(shí)際情況，我們選擇房地合一評估的方法對其客觀合理價(jià)值進(jìn)行估算，估價(jià)方法為：假設(shè)開發(fā)法，其應(yīng)用方式為：采用收益法確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。

六、估價(jià)測算過程 1．假設(shè)開發(fā)法公式

在建工程價(jià)格=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一續(xù)建成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一續(xù)建投資利潤一買方購買在建工程的稅費(fèi)； 2．采用收益法確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值收益法基本數(shù)據(jù)情況簡介： ①基本假定：

a、房地產(chǎn)每年收益額相同； b、資本化率每年不變且大于零； C．有限年期為n。②收益法公式：

3．估價(jià)測算：

(1)續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 ①總收益：

根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場調(diào)查，認(rèn)真分析了評估對象的實(shí)際情況，結(jié)合廣漢市房地產(chǎn)交易市場的交易資料，比較德陽岷江路成都百貨大樓、都江堰成都百貨大樓、龍果成都百貨大樓、南充成都百貨大樓，考慮到一至四層及地下層可出租面積和不可出租面積的權(quán)重，確定該房地產(chǎn)的社會(huì)平均租金水平為：

一層每平方米建筑面積月租金為6O．00元，則年總收益為：720．00平方米；

二層每平方米建筑面積月租金為55．00元，則年總收益為：660．00元／平方米；三層每平方米建筑面積月租金為45．00元，則年總收益為：540．007r_／~z方米；

四層每平方米建筑面積月租金為4O．00元，則年總收益為：480．00平方米；

五層每平方米建筑面積月租金為2O．00元，則年總收益為：240．00元／平方米；

六層每平方米建筑面積月租金為18．00元，則年總收益為：216．00元／平方米；

七層每平方米建筑面積月租金為16．00元，則年總收益為：192．00平方米；

地下層每平方米建筑面積月租金為16．00元，則年總收益為：192．00平方米；

②總支出： A．折舊費(fèi)

根據(jù)川建廳發(fā)[2000]013號文《四川省建筑工程計(jì)價(jià)定額》(SGD1—2000)以及分析、比較與估價(jià)對象相同區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途和設(shè)施、設(shè)備的建筑物，確定該宗物業(yè)現(xiàn)行工程造價(jià)1800元／平方米。根據(jù)估價(jià)對象土地使用權(quán)終止日期為2044年6月的期限和中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第五章第四節(jié)第十一條“建筑物耐用年限長于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按土地使用權(quán)年限折舊”的規(guī)定，確定其建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限為39年，殘值率為O。

則年折舊費(fèi)=1800÷39=46．15元／平方米 B．維修費(fèi)

按我市慣例，維修費(fèi)為房屋現(xiàn)行造價(jià)的1．5％．則年維修費(fèi)=1800×1．5％=27．00元／平方米 C．管理費(fèi)

年管理費(fèi)=(46．15+27．00)×10％= 7．32元／平方米 D．保險(xiǎn)費(fèi)

年保險(xiǎn)費(fèi)=1800×2％o= 3．6O元／平方米 E．房產(chǎn)稅

年房產(chǎn)稅=1800×1．2％= 21．60元／平方米 F．其它稅及不可預(yù)見費(fèi)

年其它稅及不可預(yù)見費(fèi)為1．86元／平方米 G．土地使用稅

年土地使用稅約為O．72元／平方米,故年總支出：

46.15 + 27.0O + 7.32 + 3.6O + 21.60 + 1.86 + 0.72 = 108.25元／平方米

③純收益：

一層：720.O0 – 108.25 = 611.75 元／平方米二層：660.O0 – 108.25 = 551.75 元／平方米三層：540.O0 – 108.25 = 431.75 元／平方米四層：480.O0 – 108.25 = 371.75 元／平方米五層：240.O0 – 108.25 = 131.75 元／平方米六層：216.O0 – 108.25 = 107.75 元／平方米七層：192.O0 – 108.25 = 83.75 元／平方米地下層：192.O0 – 108.25 = 83.75 元／平方米 ④資本化率的確定：

資本化率的確定采用投資復(fù)合收益率法和安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。

A．投資復(fù)合收益率法

假設(shè)委估房地產(chǎn)的取得是一種房地產(chǎn)投資行為，取得該房地產(chǎn)的資金來源可分為抵押貸款和和自由資本兩種，通常抵押貸款占七成，自有資本占三成。目前中長期貸款的年貸款利率為5.49％，自有資本所有者一般要求的年收益率為10％。則：

資本化率=70％ × 5.49％ + 30％ × 10％ = 6．843％ B．安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法

根據(jù)國家的現(xiàn)行銀行存款利率及有價(jià)證券的利率分析，目前貨幣的安全利率在2％～ 3％之間，取其中間值2.5％作為安全利率。根據(jù)我市的經(jīng)濟(jì)狀況及未來預(yù)測，委估對象的用途和房屋成新分析，取風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為2.5％。則：

資本化率 = 安全利率 + 風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率 = 2.5％ + 2.5％ = 5％ C．資本化率的確定

因委估房地產(chǎn)的標(biāo)的額較大，所以資本化率的確定用投資復(fù)合收益率法更符合評估目的，故取兩種方法得出資本化率的權(quán)數(shù)分別為0．75和0．25。則：

最終資本化率為：

6.843％ ×0.75+5.0％ ×0.25=6.38％ ⑤收益年限的確定：

估價(jià)對象土地使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2044年6月，故確定其收益年限為39年。

⑥將上述數(shù)據(jù)代人公式

(2)續(xù)建成本

根據(jù)對施工現(xiàn)場的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情況表為依據(jù)，經(jīng)測算確定：整個(gè)工程續(xù)建成本為11000000．O0元。

(3)管理費(fèi)用

按續(xù)建成本的3％計(jì)：

11000000.O0 × 3％ = 330000.O0 元(4)投資利息

根據(jù)委托方提供的在建工程施工進(jìn)度來看，其續(xù)建周期為3個(gè)月，利息以一年期貸款利率：6.93％o／月為推。則，(5)銷售費(fèi)用

按續(xù)建成本的5％計(jì)：

11000000.O0 × 5％ = 550000.O0 元(6)續(xù)建投資利潤按續(xù)建成本的10％計(jì)：

11000000.O0 × 10％ = 1100000.O0 元(7)買方購買在建工程的稅費(fèi)

按續(xù)建成本的6.5％計(jì)：11000000.O0 × 6.5％ = 715000.O0 元(8)在建工程的評估值

在建工程價(jià)格 = 125513399.73 – 11000000550000-1100000—715000 = 111588121.O0 元則：在建工程價(jià)格總額為：11160.O0萬元

七、估價(jià)結(jié)果確定

本公司根據(jù)估價(jià)目的，在認(rèn)真分析委托方提供的資料以及估價(jià)人員現(xiàn)場查勘和市場調(diào)查取得的資料基礎(chǔ)上，遵循估價(jià)原則，采用假設(shè)開發(fā)法、收益法對影響房地產(chǎn)價(jià)格因素進(jìn)行了分析，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過測算，確定估價(jià)對象成都百貨大樓××店在市場上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場無障礙的條件下，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)二○○五年六月十四日可能實(shí)現(xiàn)的市場價(jià)格為：

人民幣小寫：11160．O0萬元

人民幣大寫：壹億壹仟壹佰陸拾萬元整

第五篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

估價(jià)項(xiàng)目名稱：濟(jì)南市歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室

委托方：吳錫仁

估價(jià)方：

估價(jià)人員：

估價(jià)作業(yè)日期：2010年10月14日至2010年10月14日

估價(jià)報(bào)告編號：

１

一、致委托方函

二、估價(jià)師聲明

三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件

四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告

五、附件

２

致委托方函

吳錫仁：

受您委托，我們秉承獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則，對濟(jì)南市歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室房地產(chǎn)（建筑面積為46.27平方米）的市場價(jià)值進(jìn)行了評估測算，最終確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2010年10月14日的市場價(jià)值為元，人民幣大寫: 萬元整；單位建筑面積價(jià)格為元/平方米。

此致

隨函附奉評估報(bào)告

濟(jì)南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司

二0一0年十月十四日

３

估價(jià) 師聲明

我們鄭重聲明：我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。

我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘并作了記錄。沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。7 委托方對其所提供資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。

8、使用本報(bào)告，請注意估價(jià)的假設(shè)和限制條件及報(bào)告說明。

估價(jià)師簽名

４

估價(jià)的假設(shè)和限制條件

1、委托估價(jià)方對其所提供的申報(bào)資料及相關(guān)資料、各種數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性負(fù)責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。若由于委托估價(jià)方提供虛假的情況和資料致使房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果失實(shí)，委托估價(jià)方應(yīng)負(fù)完全責(zé)任。

2、本估價(jià)報(bào)告中所采用計(jì)算的土地使用權(quán)面積、房屋建筑面積是依據(jù)委托方所提供的資料中所顯示的，其真實(shí)性準(zhǔn)確性由委托方負(fù)責(zé)。

3、任何有關(guān)估價(jià)對象的運(yùn)作方式，程序應(yīng)符合國家、地方的有關(guān)法律。法規(guī)、文件、政策等，特別是符合建設(shè)、規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門所頒布的法律、法規(guī)、文件、政策等。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。

4、本報(bào)告所估價(jià)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值，是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的正常的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，在正常的市場價(jià)格的基礎(chǔ)上的估價(jià)價(jià)格。但由于房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的時(shí)間的延續(xù)性，本報(bào)告未考慮未來市場變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對房地產(chǎn)抵押價(jià)值的不利影響。在短期強(qiáng)制處分的情況下，房地產(chǎn)的處分價(jià)格一般要低于房地產(chǎn)正常的市場價(jià)格。

5、本報(bào)告僅供所述評估目的提供參考依據(jù)，未經(jīng)同意，不得用作其他用途。

５

6、本房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告及其相關(guān)的房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告有效期為一年，即從2010年10月14日至2010年10月13日。在報(bào)告有效期內(nèi)，如果房地產(chǎn)的作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生重大變化，并對房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，應(yīng)重新進(jìn)行估價(jià)。

６

房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、委托方：吳錫仁

二、估價(jià)方：濟(jì)南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司

三、估價(jià)對象：

1、權(quán)屬狀況

估價(jià)對象為歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室房地產(chǎn)，《房屋所有權(quán)證》號為：濟(jì)房權(quán)證字第號；產(chǎn)別：私有房產(chǎn)；設(shè)計(jì)用途為住宅；房屋所有人為

2、建筑物狀況

歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓為混合結(jié)構(gòu)6層建筑，建成于1985年，外墻為水刷石，設(shè)計(jì)用途為住宅。

3、估價(jià)對象房屋狀況

估價(jià)對象為歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室房地產(chǎn)，建筑面積為46.27平方米。室內(nèi)未裝修，水、電齊全，煤氣入戶

4、地理位置與周圍環(huán)境

估價(jià)對象位于歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓，周邊有三慶燕柳園、中潤世紀(jì)城、吉祥苑小區(qū)等高檔社區(qū)，以及銀座超市、東外環(huán)小

７商品市場、甸柳吉祥苑菜市場、山東銀座圣洋物流中心、魯全農(nóng)貿(mào)市場等場所。項(xiàng)目文化教育配套條件優(yōu)越。周邊有燕山小學(xué)、甸柳一小、甸柳一中、燕山中學(xué)、以及省旅游學(xué)校和山東政法學(xué)院、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院等各大知名高校。18路、49路、K50、K96、119路公交車通達(dá)，交通方便。

四、估價(jià)目的：為房地產(chǎn)贈(zèng)與及買賣提供價(jià)值參考依據(jù)

五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2010年10月14日

六、價(jià)值定義：

本報(bào)告中所稱的房地產(chǎn)的市場價(jià)格是指委估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對應(yīng)于本報(bào)告書所列估價(jià)目的及估價(jià)的假設(shè)和限制條件下的市場價(jià)格。房地產(chǎn)的市場價(jià)格是指房地產(chǎn)的交換和買賣是在公開和競爭的市場上進(jìn)行的，而且買賣雙方都是慎重、平等、自愿的行為，其價(jià)格是公允的。

由于委估房地產(chǎn)是由土地和房屋兩部分組成，本報(bào)告書所稱的房地產(chǎn)市場價(jià)格是指該房地產(chǎn)的綜合價(jià)值，包括房屋建筑占用土地使用權(quán)的分?jǐn)們r(jià)值、房屋建筑的價(jià)值及基礎(chǔ)配套設(shè)施的分?jǐn)們r(jià)值。對于土地是按住宅用地土地使用權(quán)限價(jià)值進(jìn)行評估的，而房屋建筑則是按所有權(quán)價(jià)值進(jìn)行評估的。

七、估價(jià)依據(jù)：

1、國家建設(shè)部、國土資源部及濟(jì)南市人民政府頒發(fā)的有關(guān)政策、８法規(guī)文件；

2、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》；

3、委托方提供的房屋所有權(quán)證；

4、濟(jì)南市基準(zhǔn)地價(jià)等相關(guān)資料；

5、評估人員現(xiàn)場勘察獲取的數(shù)據(jù)和資料。

八、估價(jià)原則：

本估價(jià)報(bào)告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則：

合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。

九、估價(jià)方法：

根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對象的狀況，分別采取不同的估價(jià)方法。估價(jià)方法通常有市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法四種。本次對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行評估，宜采用法估價(jià)。先求取假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值，然后再減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。

成本法是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)以開發(fā)或建造估價(jià)對象所需要的各項(xiàng)成本費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常利潤和稅金，得出估價(jià)對象的重置價(jià)格，然后再扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

十、估價(jià)結(jié)果：

估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)規(guī)范，采用了科學(xué)的估價(jià)方法，在現(xiàn)場勘察的

９基礎(chǔ)上，經(jīng)過認(rèn)真測算，最終確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2010年10月14日的市場價(jià)值為元，人民幣大寫: 萬元整；單位建筑面積價(jià)格為元/平方米。

十一、估價(jià)人員

十二、估價(jià)作業(yè)日期：

2010年10月14日至2010年10月14日

十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期： 2010年10月14日—2011年10月13日

濟(jì)南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司

二0一0年十月十四日

１０

附件

１１《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件

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房地產(chǎn) 估價(jià) 報(bào) 告

第一篇：房地產(chǎn) 估價(jià) 報(bào) 告

第二篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告范文

第三篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

第四篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

第五篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

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