第一篇：酒埠江旅游區(qū)星級(jí)酒店跟旅游商貿(mào)城建設(shè)項(xiàng)目

《酒埠江旅游區(qū)星級(jí)酒店與旅游商貿(mào)城建設(shè)項(xiàng)目》市場(chǎng)論證報(bào)告

一、基本情況

1、項(xiàng)目由來(lái)

2011年4月29日，攸縣人民政府與攸縣澳苑投資開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“澳苑公司”）簽訂《酒埠江旅游區(qū)星級(jí)酒店及旅游商貿(mào)城建設(shè)合同書(shū)》，后由澳苑公司墊資，攸縣土地儲(chǔ)備中心委托酒埠江鎮(zhèn)征地拆遷，共征地60.3839畝，除征地范圍道路13畝用地納入旅游環(huán)線審批，其他土地約47畝由澳苑公司墊資，分為“酒埠江旅游酒店一期用地”和“酒埠江東塘普通住宅小區(qū)”兩個(gè)項(xiàng)目報(bào)批后統(tǒng)一掛牌給澳苑公司。依照合同，項(xiàng)目掛牌供地，用地性質(zhì)為出讓?zhuān)恋?0%用于酒店40%用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。為支持酒店建設(shè)，攸縣政府只收澳苑公司土地成本費(fèi)，高出土地成本部分的出讓金全部獎(jiǎng)給澳苑公司建酒店，攸縣政府還免酒店項(xiàng)目的建設(shè)稅費(fèi)和營(yíng)業(yè)后前三年的經(jīng)營(yíng)稅。酒店及商貿(mào)城建筑規(guī)劃面積67800㎡，攸縣發(fā)改委批準(zhǔn)了總建筑面積67800㎡，其中酒店建筑面積33800㎡（一期17600㎡，二期16200㎡），商貿(mào)城34000㎡的立項(xiàng)。

2、所在鎮(zhèn)的基本情況

酒埠江鎮(zhèn)地處攸縣中東部，距株洲市110公里，衡陽(yáng)市140公里，縣城40公里，是攸縣中東部水系、公路的匯集地。境內(nèi)交通發(fā)達(dá)，岳汝高速距鎮(zhèn)3公里、106國(guó)道9公里通過(guò)，境內(nèi)還有s315線、旅游環(huán)線、東排線等道路。鎮(zhèn)區(qū)即酒埠江旅游景區(qū)門(mén)戶(hù)區(qū)，項(xiàng)目地位于景區(qū)與鎮(zhèn)區(qū)接壤處。酒埠江是通往產(chǎn)煤重鎮(zhèn)黃豐橋、巒山的咽喉，交通十分便利。酒埠江鎮(zhèn)總面積142.6平方公里，轄25個(gè)行政村（居委會(huì)），總?cè)丝?0786人，鎮(zhèn)區(qū)常住人口約8000人，非常住人口3000多人。酒埠江鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，是攸縣的老工業(yè)基地，境內(nèi)有鋼廠、水泥廠、電站。酒埠江鎮(zhèn)毗鄰工業(yè)重鎮(zhèn)網(wǎng)嶺，直通黃豐橋、蘭村與巒山三大煤區(qū)，是網(wǎng)嶺工業(yè)園區(qū)和黃、蘭、巒煤區(qū)生活、休閑、居住的天然后花園。

3、商貿(mào)城所推出的房型

商貿(mào)城是酒店的配套建設(shè)項(xiàng)目。酒店自籌資金建設(shè)；商貿(mào)城開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)吸納社會(huì)資金建設(shè)，所生利潤(rùn)用于彌補(bǔ)酒店建設(shè)資金上的不足。

酒店及商貿(mào)城總用地約47畝（不含征地內(nèi)13畝道路用地），其中商貿(mào)城用地約19畝，除酒店自留32空門(mén)面（其中文化路20空，酒仙湖大道7空，三中路5空），商貿(mào)城可向市場(chǎng)推出130多空門(mén)面（即38米寬的酒仙湖大道規(guī)劃商鋪80多空，30米寬的文化路20余空商鋪，17米寬三中街約30多空商鋪），按照規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，商貿(mào)城實(shí)際規(guī)劃建筑面積超過(guò)30000㎡，若規(guī)劃與批準(zhǔn)存在差異的以實(shí)際批準(zhǔn)為準(zhǔn)。

二、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的背景要素

（一）制約性要素

（1）房地產(chǎn)宏觀政策。近年來(lái)，國(guó)家限購(gòu)限貸政策已經(jīng)影響到末端城市的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，攸縣也面臨空前考驗(yàn)，特別是在市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)弱化的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不能不考慮政策性制約因素。

（2）項(xiàng)目地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)初始性制約

酒埠江鎮(zhèn)系老工業(yè)基地，受?chē)?guó)家產(chǎn)能政策調(diào)整和國(guó)企改制的影響，該鎮(zhèn)經(jīng)歷了由盛到衰的歷程，境內(nèi)存活企業(yè)處境艱難。受之影響，該鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)尚處初始階段，加上市政建設(shè)滯后，鎮(zhèn)區(qū)布局不合理成南北分割狀，制約了地方的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

發(fā)展旅游特色地產(chǎn)是酒埠江大旅游開(kāi)發(fā)和大建制鎮(zhèn)建設(shè)的必然趨勢(shì)，但項(xiàng)目地房地產(chǎn)業(yè)初始性制約性因素不容忽視。

（二）良性要素

1、AAAA級(jí)景區(qū)的強(qiáng)勢(shì)依托。酒埠江旅游景區(qū)奇山勝水、深洞怪石、幽雅古剎、珍稀植被，風(fēng)景殊勝，享有“西有張家界、東有酒埠江”美譽(yù)。景區(qū)的一山一水、一草一木均當(dāng)?shù)闷鹨粋€(gè)“奇”字而無(wú)纖毫愧色。酒埠江蒞臨AAAA級(jí)景區(qū)，自然景觀豐富，氣候宜人；境內(nèi)民俗純樸，古風(fēng)猶存；景區(qū)莽莽森林，飛禽走獸，千年古剎，神奇溶洞神奇百出，是人類(lèi)居住休閑的風(fēng)水寶地。酒店及商貿(mào)城項(xiàng)目選址于酒埠江鎮(zhèn)中心區(qū)兼景區(qū)的門(mén)戶(hù)區(qū)無(wú)疑是最佳選擇。

2、大建制鎮(zhèn)建設(shè)的必然趨勢(shì)。據(jù)了解，國(guó)內(nèi)聞名的旅游區(qū)均以重鎮(zhèn)建設(shè)為依托，走“以鎮(zhèn)（區(qū)）活景（點(diǎn)），景鎮(zhèn)同步開(kāi)發(fā)”的旅游開(kāi)發(fā)之路。如：南岳以衡山縣為依托，張家界以張家界市為依托，廬山以九江市為依托。酒埠江是旅游區(qū)的主景區(qū)與門(mén)戶(hù)區(qū)所在地，學(xué)習(xí)知名旅游區(qū)成功經(jīng)驗(yàn)，走知名旅游區(qū)成功之路，把酒埠江鎮(zhèn)升格成整個(gè)旅游區(qū)依托發(fā)展的副縣級(jí)行政重鎮(zhèn)，將其建成景區(qū)游客吃住玩樂(lè)園，打造成與網(wǎng)嶺工業(yè)重鎮(zhèn)并駕齊驅(qū)的攸縣中東部政治經(jīng)濟(jì)社會(huì)“雙子樓”，是攸縣縣委政府深度開(kāi)發(fā)旅游的必然選擇。無(wú)疑大建制鎮(zhèn)建設(shè)的發(fā)展趨勢(shì)對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)的影響是決定性的。

3、區(qū)位優(yōu)勢(shì)

（1）項(xiàng)目的選址優(yōu)勢(shì)。酒埠江星級(jí)酒店與商貿(mào)城建設(shè)項(xiàng)目蒞臨鎮(zhèn)區(qū)中心，又處于景區(qū)門(mén)戶(hù)區(qū)，既可坐享鎮(zhèn)區(qū)市政繁華，又沐浴著景區(qū)得天獨(dú)厚的風(fēng)光靈氣，地理位置十分優(yōu)越，是整個(gè)鎮(zhèn)區(qū)與景區(qū)不可多得的風(fēng)水寶地。

（2）項(xiàng)目的區(qū)位（市場(chǎng)）優(yōu)勢(shì)。酒埠江地處攸縣中東部，距縣城40公里，北接黃豐橋南村、東連巒山漕泊煤區(qū)，西毗鄰工業(yè)重鎮(zhèn)網(wǎng)嶺，是北上南下西進(jìn)的交通樞紐地；酒埠江鎮(zhèn)有大壩與寒婆坳地質(zhì)公園兩大景觀，是旅游觀光的主游區(qū)；酒埠江鎮(zhèn)又是景區(qū)的總大門(mén)，地理位置格外重要，在景區(qū)發(fā)揮著承上啟下的功能作用，把酒埠江建成黃蘭、巒煤區(qū)與網(wǎng)嶺工業(yè)園區(qū)的后花園，是不二選擇。

整個(gè)黃蘭巒煤區(qū)與工業(yè)重鎮(zhèn)網(wǎng)嶺都均在商鋪的消費(fèi)圈中，可以說(shuō)，項(xiàng)目的區(qū)位（市場(chǎng)）優(yōu)勢(shì)十分明顯。

4、酒埠江旅游開(kāi)發(fā)的高端定位。攸縣縣委、縣政府把旅游開(kāi)發(fā)建設(shè)列為攸縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展三大戰(zhàn)役之一，表明了攸縣決策層對(duì)縣情的高度前瞻及可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的精準(zhǔn)把握；酒埠江旅游區(qū)申報(bào)取得了國(guó)家AAAA級(jí)景區(qū)、國(guó)家地質(zhì)公園、國(guó)家水利風(fēng)景區(qū)、國(guó)家濕地公園、湖南省森林公園、湖南省風(fēng)景名勝區(qū)的掛牌；株洲市政府把創(chuàng)酒埠江AAAAA景區(qū)納入了市 “十二五”規(guī)劃。

上述定位和開(kāi)發(fā)成果的取得，注入了酒埠江旅游區(qū)強(qiáng)勁的發(fā)展后勁。

5、攸縣特有的商鋪熱銷(xiāo)市場(chǎng)。攸縣屬于典型的推崇經(jīng)商與商務(wù)投資的民情社會(huì)，縣民始終保持著對(duì)商鋪涌躍購(gòu)買(mǎi)的熱情。據(jù)了解，無(wú)論是繁華的縣城還是偏僻的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，都保持著臨街商鋪高位價(jià)格和市場(chǎng)供不應(yīng)酬的記錄。因此，在酒埠江星級(jí)酒店和商貿(mào)城的總體策劃定位上，要因勢(shì)利導(dǎo)迎合商鋪熱烙市場(chǎng)，突出商鋪房型和高品質(zhì)商鋪定位的理念。

6、旅游開(kāi)發(fā)政策性?xún)A斜支持。大力發(fā)展旅游是攸縣縣委縣政府的既定方針。近年來(lái)，攸縣制定了“八個(gè)零”等系列優(yōu)惠政策，這些政策的出臺(tái)與實(shí)踐有力地拉抬了大旅游開(kāi)發(fā)的氣勢(shì)，酒埠江旅游開(kāi)發(fā)的遠(yuǎn)景頗好。

三、經(jīng)營(yíng)定位與策劃理念

1、“物業(yè)投資”和“融資投入”的理念。項(xiàng)目的基本目標(biāo)：以投資換物業(yè)，通過(guò)商貿(mào)城的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作賺到酒店主體及酒店用地；酒店經(jīng)營(yíng)以引資經(jīng)營(yíng)為目標(biāo)，努力完善招商條件，營(yíng)造招商氛圍，促成招商經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

投資構(gòu)成：股東的原始出資，項(xiàng)目掛牌后的土地抵押融資。原始出資是基礎(chǔ)，融資是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的重要手段。

2、凸顯酒店的中心軸位。酒店建成13000㎡約150間標(biāo)準(zhǔn)客房規(guī)模四星級(jí)酒店，可滿足旅游區(qū)接待功能需要，也是整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的必然要求。把酒店的位定準(zhǔn)定好，能夠極大地提升酒店周邊商鋪的價(jià)值，并對(duì)爭(zhēng)取政府的后續(xù)支持有著重要意義。突出酒店中心軸位和高品質(zhì)理念，使之能成為商鋪的價(jià)值精神和市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，有助于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值和項(xiàng)目效益的雙贏。

3、做活商鋪與高端商業(yè)的文章。酒埠江的商業(yè)還處在自發(fā)、自給自足的初級(jí)階段，表現(xiàn)為“亂、散、差”上，與其所承載的大建制鎮(zhèn)建設(shè)和大旅游開(kāi)發(fā)不相適應(yīng)，把商貿(mào)城定位成酒埠江景區(qū)與鎮(zhèn)區(qū)專(zhuān)業(yè)化、規(guī)?；?、高端化的商業(yè)市場(chǎng)，對(duì)提升地產(chǎn)價(jià)值、促進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)和酒店運(yùn)營(yíng)有著重要意義。

4、打造景、鎮(zhèn)復(fù)合中心和度假、宜居、商業(yè)兼容型地產(chǎn)。酒埠江鎮(zhèn)區(qū)呈二元化結(jié)構(gòu)，表現(xiàn)為“一鎮(zhèn)兩區(qū)”與“一鎮(zhèn)兩景”的自然布局，北以鎮(zhèn)政府為中心的東塘商圈，兼以地質(zhì)公園、寒婆坳觀光帶為主體的景觀；南以電站為主體的酒江商圈，兼以酒仙湖、全國(guó)大型土夯壩堤、泄洪道、人工湖、船閘為主體景觀，各商圈與景觀自成體系，呈人為分割狀。

現(xiàn)縣鎮(zhèn)兩級(jí)政府為加速“一鎮(zhèn)兩區(qū)”和“一鎮(zhèn)兩景”一體化建設(shè)，修建連接兩景兩區(qū)的酒仙湖大道，重新規(guī)劃酒埠江鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)，無(wú)疑為把項(xiàng)目建成景、鎮(zhèn)復(fù)合中心和度假、宜居、商業(yè)兼容型地產(chǎn)創(chuàng)造了條件。

四、商鋪消費(fèi)主體構(gòu)成

1、屬地購(gòu)房。酒埠江鎮(zhèn)區(qū)和轄區(qū)內(nèi)的居民構(gòu)成商鋪消費(fèi)主體，該消費(fèi)群體有依附土地、親緣、友緣、環(huán)境的習(xí)慣，不愿意遠(yuǎn)離故鄉(xiāng)，又有提高生活品質(zhì)的愿望，就近置業(yè)、量力置業(yè)是他們的首選，特別是破落工業(yè)企業(yè)遺留職工有著購(gòu)鋪謀生的剛性需求，還有的屬置業(yè)型購(gòu)房，屬地居民購(gòu)房結(jié)構(gòu)呈多元性，該群體能夠消化40%左右的商鋪。

2、投資型購(gòu)房。該群體來(lái)自于省內(nèi)縣外和附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)的實(shí)力派人士，他們看好商貿(mào)城地產(chǎn)的度假、宜居、商業(yè)兼容型地產(chǎn)的功能，看好景區(qū)商鋪的地段和潛在的升值能力，他們把購(gòu)房當(dāng)做投資，該群體將成為商鋪消費(fèi)的補(bǔ)充。

3、安置型購(gòu)房。酒埠江景區(qū)內(nèi)和黃蘭煤區(qū)均有拆遷安置任務(wù)，酒埠江東北傍黃蘭巒煤炭開(kāi)采地質(zhì)災(zāi)害區(qū)，西南靠網(wǎng)嶺工業(yè)污染區(qū)，酒埠江位臨景區(qū)，有得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，能夠吸引安置戶(hù)來(lái)置業(yè)購(gòu)房。

4、外向型購(gòu)房。將三中路商鋪可納入到酒店別墅用房整體規(guī)劃范圍，按別墅式酒店客房用途設(shè)計(jì)，采取土地一級(jí)供應(yīng)模式開(kāi)發(fā)，讓商家?guī)зY建設(shè)，達(dá)標(biāo)后酒店以回租或合作方式納入酒店經(jīng)營(yíng)管理。若此方案得以順利實(shí)施，既能增加酒店特色房型提升酒店品位，又能減少投資風(fēng)險(xiǎn)，還能盡快獲取投資回報(bào)。

五、項(xiàng)目推進(jìn)方略

1、市場(chǎng)取向、定量投入、先主（街）后次（街）。鑒于酒埠江屬初始地產(chǎn)市場(chǎng)，可將整個(gè)商鋪分兩期建設(shè)，第一期推出文化路（旅游專(zhuān)線）、酒仙湖大道兩側(cè)的商鋪。該期商鋪總量130多空，首次投放文化路及酒仙湖大道約100空商鋪門(mén)面，然后看市場(chǎng)需求情況適時(shí)適機(jī)投放余鋪。第二期推出三中路約30空商鋪，此期鋪面可采用靈活經(jīng)營(yíng)運(yùn)作模式，既可以作土地儲(chǔ)備等待時(shí)機(jī)開(kāi)發(fā)，也可以引資建設(shè)經(jīng)營(yíng)；商鋪用途亦可靈活多樣，既可做商用也可作別墅式酒店用途。該商鋪不糾纏于建設(shè)時(shí)間，只要條件成熟即可動(dòng)工，如能將該期商鋪以土地招商運(yùn)作模式來(lái)經(jīng)營(yíng)，建設(shè)時(shí)間可提前。

2、效益優(yōu)先，房、地開(kāi)發(fā)“兩步走”。商貿(mào)城可考慮劃出三塊中心位置（轉(zhuǎn)角部）約3畝土地作為城市服務(wù)功能性用地，專(zhuān)門(mén)針對(duì)移動(dòng)、銀行、電信國(guó)企或超市企業(yè)招商，此舉既能提升項(xiàng)目的品位又能增加經(jīng)濟(jì)效益。

六、商鋪價(jià)格預(yù)測(cè)

1、分類(lèi)定價(jià)。商貿(mào)城商鋪均按分布區(qū)域、開(kāi)發(fā)前景、開(kāi)發(fā)時(shí)間、毗鄰位置等實(shí)際情況進(jìn)行定價(jià)分類(lèi)，一類(lèi)商鋪為轉(zhuǎn)角土地，劃出三塊（詳見(jiàn)圖）以土地一級(jí)供應(yīng)方式招商，二類(lèi)為文化路（旅游專(zhuān)線）商鋪，三類(lèi)為酒仙湖大道西側(cè)商鋪，四類(lèi)為酒仙湖大道東側(cè)商鋪，五類(lèi)為三中路商鋪。

2、地產(chǎn)利潤(rùn)分析

(1)價(jià)位分析

一類(lèi)商鋪價(jià)位，將中心商鋪位劃出三塊作土地一級(jí)供應(yīng)模式經(jīng)營(yíng)，一是酒仙湖大道與文化路轉(zhuǎn)角8空土地，此商鋪位置十分優(yōu)越，均價(jià)不少于30萬(wàn)/空，計(jì)240萬(wàn)；二是文化路與三中路轉(zhuǎn)角6空土地（含三中路加長(zhǎng)2空），均價(jià)不少于28萬(wàn)/空，計(jì)168萬(wàn)；三是酒仙湖大道與三中路西轉(zhuǎn)角8空土地，均價(jià)不少于20萬(wàn)/空，計(jì)160萬(wàn)。一類(lèi)商鋪總計(jì)568萬(wàn)；二類(lèi)商鋪價(jià)位，酒仙湖大道西側(cè)（除預(yù)留7空作酒店餐廳）商鋪24空，均價(jià)不少于22萬(wàn)/空，計(jì)528萬(wàn)；三類(lèi)商鋪價(jià)位，文化路6空商鋪，均價(jià)不少于20萬(wàn)/空，計(jì)120萬(wàn)；四類(lèi)商鋪價(jià)位，酒仙湖大道東側(cè)商鋪50空，均價(jià)不少于20萬(wàn)/空，共計(jì)1000萬(wàn)；五類(lèi)商鋪價(jià)位：三中路30空，均價(jià)不少于10萬(wàn)/空，計(jì)300萬(wàn)。

除建設(shè)成本，商貿(mào)城地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)計(jì)132空商鋪裸地收入可達(dá)2516萬(wàn)。

(2)綜合利潤(rùn)分析

酒店是純投資項(xiàng)目，一期主體（不含精裝）及整個(gè)項(xiàng)目的縱合配套需資金1700萬(wàn)，項(xiàng)目土地總成本約1000萬(wàn)(含前期征地拆遷報(bào)批費(fèi)用及100萬(wàn)政府借支)，兩項(xiàng)計(jì)2700萬(wàn)。商貿(mào)城房地產(chǎn)可收入2516萬(wàn)，品除酒店主體投資、縱合配套費(fèi)用、土地成本及財(cái)務(wù)等不可預(yù)見(jiàn)開(kāi)支，商貿(mào)城開(kāi)發(fā)保守估計(jì)可收回80%主體建設(shè)投資。如能把商貿(mào)城開(kāi)發(fā)做活，利潤(rùn)還有提升空間，收回全部主體投資不是不可能。

酒店裝修是主體建設(shè)的1.2-1.5倍左右，裝修費(fèi)估計(jì)在2500萬(wàn)左右，該投資是投資商必須貼現(xiàn)投入部分，對(duì)投資商來(lái)說(shuō)，裝修投資具較大風(fēng)險(xiǎn)性。

七、效益與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

（一）酒店項(xiàng)目的效益與風(fēng)險(xiǎn)分析

一是景區(qū)酒店遠(yuǎn)景極佳。本酒店是AAAA級(jí)景區(qū)的第一家星級(jí)酒店，經(jīng)營(yíng)好壞不僅事關(guān)酒店效益，也事關(guān)攸縣的旅游開(kāi)發(fā)大局，就此來(lái)說(shuō)，酒店擁有先天性的行政和政策扶持資源；酒店地處鎮(zhèn)區(qū)和景區(qū)門(mén)戶(hù)區(qū)，兼有鎮(zhèn)區(qū)與景區(qū)雙重地域優(yōu)勢(shì)，占有了旅游區(qū)酒店業(yè)的制高點(diǎn)；旅游酒店代表酒店業(yè)的發(fā)展方向，酒店的遠(yuǎn)景非?？春谩?/p>

二是精心包裝、讓利招商。酒店是政府的招商底牌，項(xiàng)目業(yè)主必須樹(shù)好酒店形象。要實(shí)踐好“以投資換物業(yè)”的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)理念，要實(shí)現(xiàn)賺取酒店主體和酒店用地的目標(biāo)，就要做活“精心包裝、讓利招商”文章。因此，不僅要完成好酒店主體建設(shè)，還要完善好酒店外裝修、主電、電梯、消防、園林道路的縱合配套，通過(guò)精心包裝、讓利招商來(lái)?yè)Q取商家經(jīng)營(yíng)。如果能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)營(yíng)合作招商，能夠最大限度降低整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)?？梢哉f(shuō)，“包裝、讓利、招商”是整個(gè)酒店項(xiàng)目運(yùn)作的精髓，可有效窺避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

評(píng)估認(rèn)為：酒店近期經(jīng)營(yíng)壓力大，但遠(yuǎn)景十分看好；如能實(shí)現(xiàn)酒店讓利招商合作經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目一級(jí)投資商的風(fēng)險(xiǎn)可適度轉(zhuǎn)移。

（二）地產(chǎn)項(xiàng)目的效益與風(fēng)險(xiǎn)分析

本商貿(mào)城項(xiàng)目土地成本低，政府政策支持力度大，項(xiàng)目非常難得，但存在市場(chǎng)不確定性因素，且受?chē)?guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影響，加上建設(shè)周期較長(zhǎng)，資金投放量較大，整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中都會(huì)有資金的壓力。但該項(xiàng)目所推出的商鋪完全符合攸縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，操作得當(dāng)商貿(mào)城開(kāi)發(fā)可獲得可觀的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。

評(píng)估認(rèn)為：本項(xiàng)目系優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

（三）綜合風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

比較其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，本酒店與商貿(mào)城投資總量不算大，只要定位精準(zhǔn)、組織有力、融資有方、措施得當(dāng)、營(yíng)銷(xiāo)有效，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)完全可控；預(yù)計(jì)通過(guò)精心策劃、有效運(yùn)作，整個(gè)項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)賺取總價(jià)值7000萬(wàn)中60%固定資產(chǎn)目標(biāo)，其中酒店主體（約13000㎡）5500萬(wàn)、酒店用地（28畝）1500萬(wàn)。此外，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期后，將所建酒店進(jìn)行后續(xù)銀行抵押融資，可為項(xiàng)目業(yè)主的滾動(dòng)發(fā)展提供資金支持。

經(jīng)綜合評(píng)價(jià)認(rèn)為： 酒埠江旅游區(qū)星級(jí)酒店與旅游商貿(mào)城項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存，經(jīng)營(yíng)得當(dāng)能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益預(yù)期，項(xiàng)目總體評(píng)價(jià)為優(yōu)良。（曠榮）