第一篇：北京市海淀區(qū)西北部高端休閑旅游區(qū)規(guī)劃構(gòu)想（大全）

北京市海淀區(qū)西北部高端休閑旅游區(qū)規(guī)劃構(gòu)想

2012-08-15

2009年，國務(wù)院做出了同意支持中關(guān)村科技園區(qū)建設(shè)國家自主創(chuàng)新示范區(qū)，加快建設(shè)具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心的批復(fù)。為了達成此戰(zhàn)略目標，海淀區(qū)重新配置了空間要素，劃分了“兩核四區(qū)”的新空間結(jié)局，西北部高端休閑旅游區(qū)，包括蘇家坨鎮(zhèn)、溫泉鎮(zhèn)兩鎮(zhèn)京密引水渠以西，西北六環(huán)以外的范圍，上莊鎮(zhèn)上莊水庫沿線，包含翠湖濕地、稻香湖公園的范圍，四季青鎮(zhèn)西北五環(huán)以外的范圍以及香山街道，為海淀區(qū)的旅游休閑核心區(qū)域。本研究主要面向新的區(qū)域發(fā)展目標和需求，提出西北部高端休閑旅游區(qū)的發(fā)展方向，給出規(guī)劃戰(zhàn)略設(shè)想。

從區(qū)域經(jīng)濟支撐、旅游吸引力、旅游消費潛力、產(chǎn)業(yè)運行質(zhì)量、政策環(huán)境五個方面分析區(qū)域旅游休閑競爭力，與其他北京城區(qū)相比，海淀西北部地區(qū)具有經(jīng)濟支撐好，區(qū)位條件優(yōu)越，旅游資源“樸、皇、貴、高、智”，高端旅游休閑資源發(fā)達，高端人群生活、商務(wù)旅游休閑消費潛力巨大、政策支撐強等特點，同時，西北部地區(qū)目前的產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對不足，特別是旅游消費水平較低，旅游產(chǎn)業(yè)配套較差，與全區(qū)的戰(zhàn)略任務(wù)、資源稟賦、市場需求、政策支撐、其他三區(qū)發(fā)展等方面都不匹配，是“各具特色、分工明確、相互聯(lián)動、協(xié)同發(fā)展”的新四區(qū)格局中的一個短板，需要全面革新增長模式，謀求跨越式發(fā)展。

研究提出的發(fā)展戰(zhàn)略思路包括：

——圍繞一個戰(zhàn)略，服務(wù)一個目標，構(gòu)建一個大局。按照海淀區(qū)建設(shè)具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心的戰(zhàn)略要求，以建設(shè)世界城市核心區(qū)為目標，構(gòu)建“兩核四區(qū)”大局?！ㄔO(shè)三個體系，推進五化。站在國際化視野，以大項目為載體，高標準建設(shè)海淀西北部地區(qū)高端化旅游休閑產(chǎn)品體系、都市型旅游休閑接待體系和融合型旅游休閑產(chǎn)業(yè)體系，促進旅游資源多樣化，旅游服務(wù)便利化，旅游管理精細化，旅游市場國際化、旅游產(chǎn)業(yè)高效化。

——標志一個高度，打造一種模式。高端引領(lǐng)，建設(shè)國際高端旅游目的地，代表世界城市、世界高度，以旅游主導(dǎo)區(qū)域，以旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)，以旅游改善民生，打造海淀模式。

將西北部區(qū)域定位為：世界高端休閑旅游目的地。

其高端主要表現(xiàn)在：

——面向高端商務(wù)、政務(wù)、高知人群；

——集聚高端旅游產(chǎn)業(yè)、高端旅游業(yè)態(tài)、高端旅游產(chǎn)品、高端旅游接待設(shè)施、高端旅游人群、高端旅游管理集團、高端旅游人才，服務(wù)高端產(chǎn)業(yè)；

——創(chuàng)建世界城市生態(tài)和諧樣板，并集中高端消費、集聚民生產(chǎn)業(yè)。第一，以生態(tài)保護為核心，形成一整套生態(tài)與產(chǎn)業(yè)互動的模式，建立海淀綠心區(qū)域；第二，建立旅游業(yè)與商業(yè)、商務(wù)充分對接的新型消費模態(tài)，融聚都市旅游新模式、新形式、新業(yè)態(tài)、新產(chǎn)品，服務(wù)海淀乃至世界居民的新興旅游消費需求，以旅游拉動需求，構(gòu)建海淀的消費新中心；第三，充分發(fā)揮旅游休閑業(yè)拉動就業(yè)的海綿效應(yīng)，以旅游休閑業(yè)為龍頭，集聚民生產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)農(nóng)村勞動力的本地安置，帶動就業(yè)，藏富于民，促進農(nóng)民的市民化。

區(qū)域發(fā)展的主要目標，包括產(chǎn)業(yè)提質(zhì)倍增，生態(tài)指標顯著超過海淀區(qū)平均水平，公共服務(wù)指標不低于海淀區(qū)的平均水平，大力解決區(qū)域內(nèi)民生問題，民生產(chǎn)業(yè)集聚。具體目標包括：實現(xiàn)到2015年旅游休閑業(yè)總體收入翻番，設(shè)立產(chǎn)業(yè)運行質(zhì)量相關(guān)指標體系，到2015年人均消費達2000元，旅游消費相當(dāng)于海淀居民消費總量的15%。并在旅游口碑、旅游整體形象、產(chǎn)業(yè)能耗和產(chǎn)出效率上都達到高端化要求。圍繞高級別景區(qū)構(gòu)建30分鐘產(chǎn)業(yè)服務(wù)圈，在高級別景區(qū)30分鐘車程之內(nèi)集聚高等級酒店、餐飲、娛樂休閑場所，形成景區(qū)接待游客人次數(shù)與周邊4、5星級酒店數(shù)達到50萬人：1的配備，即一個年接待游客50萬人次的高等級景區(qū)，應(yīng)在30分鐘車程距離內(nèi)配套至少1家高星級酒店。將住宿、旅游休閑娛樂等消費截留在景區(qū)周邊范圍內(nèi)。

為了達成戰(zhàn)略目標，西北部地區(qū)需要以大項目引領(lǐng)，構(gòu)建空間大格局，研究按照用地條件，提出四大先導(dǎo)項目，并給出了項目面向市場、發(fā)展路徑、模式、最終形態(tài)和開發(fā)實序。核心項目包括引入國際管理集團，全面整合西山資源形成的統(tǒng)一的西山休閑旅游區(qū)項目；以世界城市的遠景形態(tài)—田園中的未來低密度城市為基本形式充分融入科技元素，打造科技與旅游休閑融合的樣板的西山腳下未來城項目；按照深圳東部華僑城模式，定位于世界城市世界村，建立集多個開放式村落主題公園、旅游小鎮(zhèn)、度假公園、古跡觀光、度假酒店、養(yǎng)生會所、高爾夫練習(xí)場于一體的，提供高端休閑度假服務(wù)的西山國際鄉(xiāng)村俱樂部項目以及通過勘探資源、規(guī)劃形態(tài)、招商引資、構(gòu)建項目路徑發(fā)展的溫泉度假小鎮(zhèn)項目。

以四大項目引導(dǎo)，西北部旅游區(qū)形成新的“一廊兩弧四板塊”空間結(jié)局，包括一條海淀旅游回廊（以京密引水渠海淀段上段和五環(huán)路構(gòu)成的S型回廊為海淀西北部高端休閑旅游區(qū)的主要發(fā)展廊道）、兩段旅游休閑?。ù笪魃斤L(fēng)尚山水弧線、三山五園皇貴休憩弧線）和四大板塊（樂活高地、世界村莊、閑憩濕地、人文城市）。

重構(gòu)旅游休閑產(chǎn)業(yè)體系，以形成高端產(chǎn)業(yè)配套。包括打造五大產(chǎn)業(yè)集群（西山高端休閑旅游業(yè)態(tài)集群、“三山五園”頂級酒店集群、香山頂級會所集群、溫泉高端商務(wù)旅游產(chǎn)業(yè)集群、西埠頭科技旅游產(chǎn)業(yè)集群），以及在旅游吸引物和保障體系上充分發(fā)揮海淀具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心的優(yōu)勢，打造一整套“智慧旅游體系”的設(shè)想。

最后，研究提出了規(guī)劃的五大保障，包括產(chǎn)業(yè)政策保障、組織結(jié)構(gòu)保障、投融資政策保障、用地保障和人才保障。

第一章 以大項目引領(lǐng)，構(gòu)建空間大格局

一、構(gòu)建“一廊兩弧四板塊”空間格局，服務(wù)海淀總體空間結(jié)構(gòu)

總體布局

圍繞海淀區(qū)“兩核四區(qū)”的戰(zhàn)略空間格局，以“一廊兩弧四板塊”結(jié)構(gòu)布局西北部高端休閑旅游區(qū)，形成整體上以旅游休閑業(yè)為主導(dǎo)的社會經(jīng)濟區(qū)域，占據(jù)北京旅游休閑業(yè)服務(wù)鏈條高端，服務(wù)兩心及其他三區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展。

（一）一條海淀旅游回廊

以京密引水渠海淀段上段（串連蘇家坨鎮(zhèn)、溫泉鎮(zhèn)，交通上以溫南路、黑龍?zhí)堵贰㈩U陽路為主干）和五環(huán)路（串連青龍橋街道、香山街道和四季青街道）構(gòu)成的S型回廊為海淀西北部高端休閑旅游區(qū)的主要發(fā)展廊道。

（二）兩段旅游休閑弧

S型海淀旅游回廊由兩段旅游休閑弧構(gòu)成：

——大西山風(fēng)尚山水弧線。即大西山休閑旅游區(qū)，以海淀旅游回廊上段為軸線，包括蘇家坨鎮(zhèn)、溫泉鎮(zhèn)及上莊鎮(zhèn)一部分。該弧線以“海淀戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展核心”為弧心，接受其輻射。

——三山五園皇貴休憩弧線。以海淀旅游回廊下段為軸線，包括青龍橋街道、香山街道和四季青街道，主要以“三山五園”為核心發(fā)展高端觀光及休憩旅游，形成“風(fēng)尚城市”板塊。該弧線主要以“海淀區(qū)域自主創(chuàng)新核心”為弧心，接受其輻射。

一廊兩弧

（三）四大重點旅游休閑板塊

沿海淀旅游回廊，發(fā)展四大重點旅游休閑板塊。

——樂活高地。面向國內(nèi)高端休閑旅游及商務(wù)市場，包括城市白領(lǐng)、小資等新群體市場，整合鳳凰嶺、陽臺山、鷲峰旅游區(qū)，按照“適度開發(fā)”的要求，以“樂活高地”的概念，集聚樂活、戶外、運動、健康四大元素，高端開發(fā)、統(tǒng)一管理，形成整合的西山休閑旅游區(qū)，打造世界城市旅游休閑高地。

——世界村莊。面向國內(nèi)高端休閑旅游及商務(wù)市場，包括一部分海外高端商務(wù)旅游、科技旅游市場，以西山為品牌和背景，以“世界城市世界村”為主題，以蘇家坨、溫泉鎮(zhèn)淺山及平原地帶為主要區(qū)域，以“西山腳下未來城”、“西山國際鄉(xiāng)村俱樂部”、“溫泉度假小鎮(zhèn)”為重點項目，開發(fā)“世界村莊”旅游休閑板塊。

——閑憩濕地。主要為上莊水庫沿線，包含翠湖濕地和稻香湖公園，面向北清路沿線形成戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展核心工作、居住人群市場，兼顧北京高端休閑市場，依托濕地、以原生態(tài)環(huán)境為環(huán)境，以慢節(jié)奏休憩接待體系及戶外辦公、商務(wù)場所為主要設(shè)施，發(fā)展“閑憩濕地”板塊。

——人文城市。主要面向國際高端旅游市場，以三山五園及世界城市人文為核心，開發(fā)高端旅游接待設(shè)施，發(fā)展“人文城市”旅游休閑板塊，展現(xiàn)世界城市風(fēng)范。

二、發(fā)展四大先導(dǎo)項目，以大項目引導(dǎo)產(chǎn)品升級發(fā)展

（一）西山休閑旅游區(qū)

定位：樂活高地

選址：整合鳳凰嶺、陽臺山、鷲峰形成的整體景區(qū)。

面向市場：國內(nèi)高端休閑旅游及商務(wù)市場，包括城市白領(lǐng)、小資等新群體市場。發(fā)展思路：引進國際管理集團，全面整合西山休閑旅游區(qū)，保護生態(tài)，適度開發(fā)，融聚樂活、戶外、運動、健康四大元素，發(fā)展健康可持續(xù)的旅游休閑方式，構(gòu)建旅游休閑高地。

開發(fā)時序建議：十二五時期。

主要構(gòu)想：

——全面整合西山休閑旅游區(qū)。以大西山旅游道路為主軸線，構(gòu)建整體景區(qū)，統(tǒng)一景區(qū)形象、景區(qū)名稱、管理單位、內(nèi)部旅游交通系統(tǒng)，建立統(tǒng)一門區(qū)及游客服務(wù)中心體系，整合旅游線路及產(chǎn)品；

——構(gòu)建西山模式。以生態(tài)旅游、知識旅游、心靈旅游、健康旅游四大業(yè)態(tài)為核心，建立休閑旅游新業(yè)態(tài)的綜合示范區(qū)，打造北京休閑旅游業(yè)態(tài)高地，構(gòu)建西山模式。A 生態(tài)旅游。整合鳳凰嶺、陽臺山、鷲峰相關(guān)線路及資源，參照國際純正生態(tài)旅游模式，引入低碳旅游設(shè)施、低碳旅游服務(wù)、低碳旅游活動管理，發(fā)展可持續(xù)旅游，構(gòu)建生態(tài)旅游新業(yè)態(tài)。

B知識旅游。面向高知群體，依托景區(qū)內(nèi)重要文物古跡點，如魏太和造像、醇親王墓、金剛石塔貝家花園、鷲峰山莊、古香道、北魏石佛遺址公園、七王墳與七王府等，面向高知群體，以知識為核心開發(fā)旅游項目及線路，發(fā)展知識旅游。

C心靈旅游。以龍泉寺、大覺寺、普照寺、明慧茶園等為基地，建立禪修區(qū)，開發(fā)一批小型養(yǎng)心會所，為游客提供養(yǎng)心之所，發(fā)展心靈旅游。

D健康旅游。以現(xiàn)鳳凰嶺景區(qū)北線為基地，建立西山戶外運動俱樂部；選擇有條件的地方，建立一個拓展訓(xùn)練基地。

（二）西山腳下未來城

定位：未來田園城市

選址：蘇家坨鎮(zhèn)西埠頭 面向市場：面向國內(nèi)高端休閑旅游及商務(wù)市場，包括一部分海外高端商務(wù)旅游、科技旅游市場。

發(fā)展思路：充分利用可用用地，按照未來低密度城市形態(tài)重新規(guī)劃城鎮(zhèn)，引入一系列高度融合科技手段項目，建設(shè)具有國際一流水準的，以會展中心、頂級度假酒店群、商業(yè)街區(qū)和高端居住為主要內(nèi)容的“西山腳下的未來城”。

開發(fā)時序建議：十二五時期開始著手，逐步推進。

主要構(gòu)想：

——以西山為背景，以世界城市的遠景形態(tài)—田園中的未來低密度城市為基本形式，充分將科技元素融入旅游休閑設(shè)施中，創(chuàng)設(shè)具有海淀特色的旅游休閑業(yè)態(tài)。

——建設(shè)具有國際一流水準的，以會展中心、頂級度假酒店群、商業(yè)街區(qū)和高端居住為主要內(nèi)容的“西山腳下的未來城”。

——體現(xiàn)海淀品味。突出高端化、精細化和藝術(shù)化，配備足夠休閑生活區(qū)域，體現(xiàn)海淀品味。

——在整個區(qū)域建設(shè)上充分利用高科技，轉(zhuǎn)化海淀區(qū)最新科技成果，突出體現(xiàn)高科技、高智能給休閑生活帶來的舒適、享受和便捷。

（三）西山國際鄉(xiāng)村俱樂部

定位：世界城市世界村

選址：蘇家坨鎮(zhèn)徐各莊、管家?guī)X、七王墳、車耳營四村，特別利用好蘇家坨68公頃用地。

面向市場：面向國內(nèi)高端休閑旅游及商務(wù)市場，包括一部分海外高端商務(wù)旅游、科技旅游市場，發(fā)展思路：充分參考東部華僑城運作模式，整合四村可用用地，構(gòu)建整合的國際鄉(xiāng)村俱樂部。

開發(fā)時序建議：十二五時期。

主要構(gòu)想：

——定位于世界城市世界村，借鑒深圳東部華僑城形態(tài)和模式，基于世界城市北京的世界級村落與西山背景，建立集多個開放式村落主題公園、旅游小鎮(zhèn)、度假公園、古跡觀光、主題度假酒店、養(yǎng)生會所、實景演出、高爾夫練習(xí)場于一體的，提供高端休閑度假服務(wù)的世界級度假旅游目的地。

——整體交付給國際旅游管理集團開發(fā)管理，升級改造，綜合配置，建立開敞型低密度布局的國際化村落形態(tài)。

——整合蘇家坨鎮(zhèn)徐各莊、管家?guī)X、七王墳、車耳營四村，整體改造，擺脫傳統(tǒng)鄉(xiāng)村民俗旅游業(yè)態(tài)，建立四大開放式村落主題公園，包括西山國際茶村（徐各莊）、阿納巴斯法國鄉(xiāng)村風(fēng)情俱樂部（管家?guī)X）、香水園（七王墳村）、車耳營中國民俗村（車耳營）?！煤?8公頃用地，建立旅游小鎮(zhèn)、度假公園、度假酒店、養(yǎng)生會所、“世界西山”實景演出場、高爾夫練習(xí)場等一系列高端休閑設(shè)施，配套國際鄉(xiāng)村俱樂部。

（四）溫泉度假小鎮(zhèn)

定位：高端溫泉度假小鎮(zhèn)

選址：溫泉鎮(zhèn)

面向市場：面向國內(nèi)高端休閑旅游及商務(wù)市場，包括一部分海外高端商務(wù)旅游、科技旅游市場。

發(fā)展思路：做好溫泉勘探工作，依托溫泉地?zé)豳Y源，開以商務(wù)會議、商務(wù)會所和院落式溫泉度假村為核心，打造私密型高端休閑接待體系。

開發(fā)時序建議：十二五時期。主要構(gòu)想：

——面向商務(wù)及高端休閑需求，以溫泉鎮(zhèn)為核心，開發(fā)溫泉小鎮(zhèn)。

——以小鎮(zhèn)為載體，以商務(wù)會議、商務(wù)會所和院落式溫泉度假村為核心，打造私密型高端休閑接待體系，與傳統(tǒng)大型度假村型溫泉度假形成差異，塑造高端鏈條，營造精制溫泉文化，推進新農(nóng)村建設(shè)，擴大就業(yè)容量。

——開發(fā)溫泉資源，營造溫泉文化。以小鎮(zhèn)為單元，融入曹雪芹紅樓文化等元素，整體營造新古典風(fēng)格溫泉文化氛圍，創(chuàng)造低調(diào)奢華休閑氛圍。

三、發(fā)展旅游項目集群，豐富西北部旅游區(qū)

由四大先導(dǎo)項目引領(lǐng)，集聚旅游項目，豐富“一廊兩弧四板塊”構(gòu)架，構(gòu)建海淀西北部高端休閑旅游區(qū)。其主要旅游項目見下表：

第二章 重構(gòu)旅游休閑產(chǎn)業(yè)體系，打造五大產(chǎn)業(yè)集群

一、重構(gòu)旅游休閑產(chǎn)業(yè)體系

從傳統(tǒng)的景區(qū)景點業(yè)、酒店業(yè)和旅行社業(yè)三大板塊構(gòu)成的小旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展成為符合海淀目前發(fā)展需要，充分利用海淀資源，整體考慮海淀產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征、能夠體現(xiàn)海淀優(yōu)勢，旅游業(yè)融入到整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中去的大旅游休閑產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

（一）基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)

西北部高端休閑旅游區(qū)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)包括旅游業(yè)、文化休閑業(yè)和體育休閑業(yè)。

（二）延伸產(chǎn)業(yè)

延伸產(chǎn)業(yè)主要包括休閑農(nóng)業(yè)、休閑商業(yè)和休閑地產(chǎn)業(yè)。

（三）支撐產(chǎn)業(yè)

支撐產(chǎn)業(yè)主要包括基礎(chǔ)性支撐產(chǎn)業(yè)、動力性支撐產(chǎn)業(yè)和保障性支撐產(chǎn)業(yè)。

二、構(gòu)建產(chǎn)業(yè)升級平臺，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)環(huán)境

西北片區(qū)豐富的人文資源、生態(tài)資源和海淀區(qū)整體極富競爭性的科技資源、城市公共服務(wù)資源和政策資源為區(qū)域旅游業(yè)全面升級發(fā)展提供了一個優(yōu)質(zhì)的要素平臺。應(yīng)積極改革創(chuàng)新，建立區(qū)域旅游發(fā)展的創(chuàng)先機制，培育創(chuàng)新精神，激發(fā)創(chuàng)造活力，為旅游產(chǎn)業(yè)全面提升提供動力驅(qū)動系統(tǒng)。努力完善海淀區(qū)旅游業(yè)政策法規(guī)體系、公共服務(wù)體系，健全旅游營銷系統(tǒng)、旅游信息系統(tǒng)，為西北部旅游躍升發(fā)展提供一個完整高效的服務(wù)支撐系統(tǒng)。

三、打造五大產(chǎn)業(yè)集群，推進產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展

（一）西山高端休閑旅游業(yè)態(tài)集群

在西山上下集聚各類休閑旅游業(yè)態(tài)，形成北京休閑旅游高地，構(gòu)筑西山高端休閑旅游業(yè)態(tài)集群。

（二）“三山五園”頂級酒店集群

沿續(xù)安縵模式，繼續(xù)圍繞“三山五園”發(fā)展國際頂級酒店，形成頂級酒店集群。

（三）香山頂級會所集群

利用香山、植物園相關(guān)用地，并向南延伸至四季青街道，建設(shè)系列頂級休閑會所，連同香山飯店、香山金源商旅酒店等高星級酒店，形成面向北京地區(qū)的高級會所集群，同時完善周邊餐飲、娛樂、休閑、健身等旅游配套設(shè)施。

（四）溫泉高端商務(wù)旅游產(chǎn)業(yè)集群

在溫泉鎮(zhèn)，面向高端商務(wù)需求，以商務(wù)會議、商務(wù)會所和院落式溫泉度假村為核心，布局商務(wù)旅游集群，立足海淀，服務(wù)全球。

（五）西埠頭科技旅游產(chǎn)業(yè)集群 在西埠頭“西山腳下未來城”項目，充分運用高科技元素，發(fā)展科技購物、高科技酒店、高科技城市旅游等多種旅游形式，發(fā)展科技旅游集群。

四、引進國際旅游開發(fā)管理集團，推進旅游管理精細化、旅游市場國際化和旅游產(chǎn)業(yè)高效化

應(yīng)在旅游開發(fā)和管理上，大膽引進國際頂尖旅游開發(fā)和管理集團，引入國際先進理念和模式，高起點、跨越式提升海淀旅游開發(fā)和管理水平，創(chuàng)建世界頂尖旅游休閑吸引物，對接國際高端市場，推進旅游管理的精細化和旅游市場的國際化，令旅游產(chǎn)業(yè)高效化發(fā)展。

五、創(chuàng)建投融資生態(tài)，令大企業(yè)和小企業(yè)共生發(fā)展

應(yīng)創(chuàng)建投融資生態(tài)，在引入大項目、大投資的同時，引導(dǎo)小企業(yè)、小投資融入到大格局、大體系中來，在生態(tài)系統(tǒng)中彌補空缺，找到自身的位置。應(yīng)著力防止大企業(yè)大投資對小企業(yè)小投資的擠出效應(yīng)，構(gòu)建生態(tài)系統(tǒng)，發(fā)展民生產(chǎn)業(yè)。

第三章 科技引領(lǐng)，推進智慧旅游

以科技創(chuàng)新和展示為核心，以旅游服務(wù)、旅游基礎(chǔ)設(shè)施為主要載體，以“智能、平衡、生態(tài)、綜合”為主題，構(gòu)建智能旅游系統(tǒng)，創(chuàng)設(shè)平衡資源能源利用模式，搭建生態(tài)旅游模板、推進綜合公共服務(wù)體系。在旅游休閑業(yè)內(nèi)推進科技載體化，服務(wù)智能化，管理精細化，建設(shè)海淀西北部“智慧旅游區(qū)”。

一、構(gòu)建智能旅游系統(tǒng)

以智能、高效、便捷為宗旨，充分利用海淀區(qū)創(chuàng)新科技成果，如在軟件與信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、新材料、新能源與環(huán)保等方面的成果，推進新材料、新能源、新網(wǎng)絡(luò)、新技術(shù)在旅游系統(tǒng)中的展示和應(yīng)用，構(gòu)建科技引領(lǐng)的吸引物系統(tǒng)、智能引導(dǎo)的旅游交通和導(dǎo)引系統(tǒng)，快速響應(yīng)的旅游休閑服務(wù)系統(tǒng)、互聯(lián)發(fā)展的旅游消費系統(tǒng)。

（一）科技引領(lǐng)的吸引物系統(tǒng) ——科技旅游

利用小型展覽博物館、科技酒店、小型主題餐飲酒吧會所等多種途徑，綜合利用高科技元素，主題化吸引物，展覽展示海淀最新科技成果，發(fā)展高科技引領(lǐng)的旅游吸引物系統(tǒng)，構(gòu)建海淀科技休閑旅游品牌。

——虛擬旅游 利用虛擬技術(shù)，發(fā)展一套虛擬旅游網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)建虛擬的“三山五園”、虛擬的“西山”、虛擬的“溫泉小鎮(zhèn)”，令游客和居民可足不出戶地了解西北部高端休閑旅游區(qū)的大致情況，運用技術(shù)手段展示海淀科技創(chuàng)新中心形象，擴大高端旅游休閑業(yè)的示范效應(yīng)。

（二）智能引導(dǎo)的綠色旅游交通體系和導(dǎo)引系統(tǒng)

——建立通達外部的交通網(wǎng)絡(luò)，特別是進一步增加海淀北部區(qū)域交通與西北片旅游區(qū)的連通性，將引水渠兩側(cè)道路提升成輔路次干等級的快速路，盡可能采用平面立交形式，也可單側(cè)單行；上莊路南段仍保持為主干等級，但保留提升快速條件，盡可能避免過境交通選擇上莊路軸線；東北旺北路京包以東路段提升成主干；北清路保留提快速條件，保持主干；上莊路南段（北清路以南）保留提快速條件，保持主干。

——建立內(nèi)部更通達的公交體系，發(fā)展旅游公交。

——設(shè)置北清路、京密引水渠沿線路、西山旅游大道三條示范性智能旅游通道，引領(lǐng)構(gòu)建通過西北部高端休閑旅游區(qū)的整體智能路網(wǎng)，深入發(fā)展智能旅游交通系統(tǒng)和智能導(dǎo)引系統(tǒng)。

——打造綠色交通出行體系和綠色旅游交通出行體系

由零污染的軌道交通系統(tǒng)、低碳（以電和電磁為動力）的新型公交車系統(tǒng)、人性化的慢行系統(tǒng)（機非隔離，自成體系）、免費租賃的自行車系統(tǒng)、適合中青年群體的電動機動車租賃系統(tǒng)組成西北部旅游區(qū)的綠色交通體系主干。

（三）快速響應(yīng)的旅游休閑服務(wù)系統(tǒng)

建設(shè)數(shù)字景區(qū)管理系統(tǒng)。在西山景區(qū)建設(shè)包括電子門禁、智能監(jiān)控、多媒體展示、GPS車輛調(diào)度、LED信息發(fā)布、電子商務(wù)、智能全景導(dǎo)游圖等在內(nèi)的一整套數(shù)字景區(qū)管理系統(tǒng)，以快速響應(yīng)，服務(wù)游客。

（四）互聯(lián)發(fā)展的旅游消費系統(tǒng)

充分利用三網(wǎng)合一、物聯(lián)網(wǎng)、云技術(shù)等，建立互聯(lián)發(fā)展的旅游消費系統(tǒng)，令人的流動與服務(wù)合一。

二、創(chuàng)設(shè)平衡資源能源利用模式

采用低能耗、綠色環(huán)保的能源供應(yīng)體系，創(chuàng)建資源和環(huán)境的循環(huán)系統(tǒng)，創(chuàng)設(shè)平衡資源能源利用模式，建設(shè)低碳旅游區(qū)域。

三、搭建生態(tài)旅游模板

嚴格依照生態(tài)旅游規(guī)范，構(gòu)建生態(tài)旅游基礎(chǔ)設(shè)施和游客行為規(guī)范，搭建生態(tài)旅游模板。

四、推進綜合公共服務(wù)體系

加快建立完善和諧的綜合旅游休閑公共服務(wù)體系，提升服務(wù)質(zhì)量和顧客滿意度。應(yīng)設(shè)立科技化旅游咨詢服務(wù)中心，體現(xiàn)科技綠色元素的旅游標識系統(tǒng)；提升廁所系統(tǒng)，推廣生態(tài)廁所，建設(shè)綜合性旅游門戶網(wǎng)站，加強旅游公共信息服務(wù)；健全公共安全體系，設(shè)立預(yù)警和應(yīng)急機制，完善救援，醫(yī)療、衛(wèi)生檢疫防疫等安全救助體系；健全旅游安全保障機制，落實安全責(zé)任，消除安全隱患；建立生態(tài)監(jiān)測和預(yù)報預(yù)警系統(tǒng)，增強應(yīng)急處置能力。

第四章 機制保障，推進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展

一、提升產(chǎn)業(yè)地位，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式

認真學(xué)習(xí)《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》，深入貫徹“把旅游業(yè)培育成為國民經(jīng)濟的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿意的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”的要求，正式確立旅游休閑業(yè)在海淀區(qū)的產(chǎn)業(yè)地位，出臺政策保障其發(fā)展。

二、加強組織協(xié)調(diào)，創(chuàng)新旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展體制機制

推進產(chǎn)業(yè)統(tǒng)一管理和產(chǎn)業(yè)融合，積極推進組建海淀旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組和旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)席會議制度，形成旅游局、發(fā)改委、財政局、商務(wù)委、環(huán)保局、農(nóng)委、水務(wù)局、園林綠化委、文委、體育局等區(qū)內(nèi)各行政管理部門合一的協(xié)調(diào)機制，定期召開專題協(xié)調(diào)會，及時協(xié)調(diào)解決旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重大事項。進一步加大區(qū)域統(tǒng)籌力度，充分發(fā)揮旅游行業(yè)協(xié)會的作用，密切區(qū)域內(nèi)不同隸屬關(guān)系、不同經(jīng)濟體制、不同行業(yè)的旅游相關(guān)單位的聯(lián)系，推進旅游資源的整合和合理利用，實現(xiàn)資源共享、聯(lián)動發(fā)展。

三、創(chuàng)新投融資政策

多方舉措，推進旅游休閑業(yè)的投融資政策創(chuàng)新。

（一）積極創(chuàng)新旅游投融資政策，拓寬旅游發(fā)展投融資渠道，組建由區(qū)政府控股、社會和企業(yè)入股的旅游發(fā)展投資公司。

（二）建立民間旅游投融資制度，暢通民間投資的融資渠道，引導(dǎo)民間資金對旅游項目的資本投入，鼓勵社會資本進入旅游，推動旅游項目資金投入的多元化。

（三）積極推進銀旅合作。加強銀行金融機構(gòu)與旅游企業(yè)之間的合作，加大銀行金融機構(gòu)對旅游發(fā)展的信貸支持，加大信用擔(dān)保機構(gòu)對旅游發(fā)展的擔(dān)保力度。積極支持旅游企業(yè)發(fā)行短期融資券、企業(yè)債券和中期票據(jù)。鼓勵旅游企業(yè)在中小企業(yè)板和創(chuàng)業(yè)板上市融資。

（四）積極組建旅游發(fā)展基金會，多方籌措資金，包括政府原始基金、旅游企業(yè)捐助和其他特別基金。

四、留足旅游休閑用地

（一）保障重點旅游休閑項目用地，并為之做好配套旅游項目用地。重點保障西山休閑旅游區(qū)、西山腳下未來城、西山國際鄉(xiāng)村俱樂部、溫泉度假小鎮(zhèn)四大引導(dǎo)項目的用地。

（二）支持企事業(yè)單位利用存量房產(chǎn)、土地資源發(fā)展旅游，并制定利用存量土地進行旅游開發(fā)建設(shè)的稅費減免措施和優(yōu)惠政策。

（三）充分利用現(xiàn)有耕地、園地、苗圃等農(nóng)用地，發(fā)展面向現(xiàn)代城市需求的鄉(xiāng)村俱樂部，實現(xiàn)“農(nóng)業(yè)園區(qū)向城市服務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)變、農(nóng)產(chǎn)品向旅游商品轉(zhuǎn)變、農(nóng)民從一產(chǎn)勞動者向三產(chǎn)服務(wù)者轉(zhuǎn)變”。應(yīng)充分利用農(nóng)業(yè)旅游用地的復(fù)合性。積極推動農(nóng)村宅基地的置換，將新農(nóng)村建設(shè)遺留的宅基地因地制宜轉(zhuǎn)為旅游設(shè)施建設(shè)用地。對于設(shè)施農(nóng)業(yè)、農(nóng)村道路等用地可考慮與鄉(xiāng)村俱樂部相關(guān)用地復(fù)合利用，一方面可作為農(nóng)村基礎(chǔ)用地，另一方面也可以作為旅游基礎(chǔ)設(shè)施用地。

（四）充分利用未利用地拓展旅游用地空間。對利用荒灘和荒地進行旅游開發(fā)的，可給予開發(fā)單位或個人50年土地使用期、土地出讓金優(yōu)惠等政策。

五、構(gòu)建旅游人才高地

（一）面向構(gòu)建“人才特區(qū)”要求，大力引進人才，培養(yǎng)和聚集一批世界級旅游休閑業(yè)領(lǐng)軍人才，成為高端人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的沃土。

（二）充分利用海淀豐富高校和科研機構(gòu)資源，綜合其科技和旅游管理人才優(yōu)勢，培育自身高端人才基地。

第二篇：佛文化休閑旅游區(qū)規(guī)劃建議書

興教寺文化旅游區(qū)發(fā)展規(guī)劃建議書

專業(yè)：旅游管理

學(xué)號：1042113

3姓名：薛艷琴

目錄

一、興教寺概況

二、興教寺現(xiàn)狀（資源現(xiàn)狀、保護利用現(xiàn)狀）

三、存在問題

四、解決方案

五、資源評價

六、旅游資源形象定位

七、發(fā)展戰(zhàn)略

八、功能分區(qū)及空間布局

九、規(guī)劃建議

一、興教寺概況

興教寺，也稱護國興教寺，位于西安城南約20公里處，長安區(qū)杜曲鎮(zhèn)少陵原畔，是佛教法相宗的祖庭，也是唐代高僧、著名翻譯家、旅行家玄奘法師遺骨最終埋葬地和佛教人士游覽和瞻仰玄奘遺跡的勝地。公元669年，因玄奘法師遷葬此處立塔建寺，肅宗賜額“興教”，唐末因戰(zhàn)亂被毀，至今幾度枯榮，歷盡滄桑，后經(jīng)多次修葺，尤其是新中國成立后，政府兩次撥款整修。1982年以來，又進行了全面修繕、增建。1983年，興教寺被定為漢族地區(qū)全國重點寺院。寺院依塬俯川，掩映在蒼翠松柏林中，環(huán)境幽美，殿宇雄偉，走進山門，前有鐘、鼓二樓。正面是大雄寶殿，西跨院是塔院，矗立著玄奘舍利塔和他的兩個弟子園測、窺基三座磚砌方塔。東跨院是藏經(jīng)院，珍藏著多種版本的古代經(jīng)書，其中尤以玄奘從西天取回的貝葉經(jīng)被視為稀世珍品。

二、興教寺現(xiàn)狀

1.資源現(xiàn)狀現(xiàn)興教寺主要建筑有：山門、鐘鼓樓、大雄寶殿、法堂、禪堂、藏經(jīng)樓等。大雄寶殿內(nèi)供奉明代銅佛像和緬甸贈送的白玉石刻彌勒佛像各一尊，并有彩色宗教故事畫。藏經(jīng)樓陳列有關(guān)玄奘大師的畫像和書畫，以及周恩來、尼赫魯?shù)阮I(lǐng)導(dǎo)人瞻仰玄奘墓地的照片和《大藏經(jīng)》等數(shù)千冊經(jīng)書及用巴利文寫的《貝葉經(jīng)》殘片。慈恩塔院建有并列的三座舍利塔。

2.保護利用現(xiàn)狀現(xiàn)興教寺主要建筑有：山門、鐘鼓樓、大雄寶殿、法堂、禪堂、藏經(jīng)樓等。但由于時間長遠、久經(jīng)風(fēng)雨、保護不到位等原因，殿房、藏經(jīng)樓和塔院等都有不同的損壞，周圍村民和相關(guān)部門對整個興教寺的宣傳和保護都不夠，使得興教寺各處都有不同程度的損傷和破壞。

三、存在問題

1.管理制度制度不完善，缺乏統(tǒng)一的管理體制；

2.人才缺乏寺院景區(qū)的管理與其他景區(qū)有著很大的不同之處，因此需要特別的管理人才；

3.管理方法和水平管理方法和管理技術(shù)的科學(xué)性水平不高，許多現(xiàn)代技術(shù)設(shè)備和手段也運用得不理想；

4.交通問題未納入全市旅游線路的景區(qū)景點網(wǎng)絡(luò)，市區(qū)內(nèi)沒有可以直達到寺院的專用旅游車，道路條件差，可進入性差；

5.環(huán)境保護不到位寺內(nèi)沒有垃圾處理站，景區(qū)門口即是垃圾焚燒場，影響景區(qū)形象，且不利于環(huán)保；

6.景區(qū)產(chǎn)品營銷景區(qū)內(nèi)無專門的人員和機構(gòu)對其進行宣傳營銷，對游客進行咨詢和指導(dǎo)，對于寺院活動也沒有很到位的宣傳；

7.無特殊的旅游紀念品，也沒有形成相應(yīng)的旅游產(chǎn)品市場。

四、解決方案

1.加強寺院管理機制建設(shè)，定制景區(qū)管理章程，注意整個制度的完整性以及各制度之間的統(tǒng)一性和一致性；

2.大力培養(yǎng)宗教景區(qū)管理人才，開放式吸引高素質(zhì)人才；

3.從意識和制度上確立管理過程的程序性要求，增加景區(qū)管理的科學(xué)性和技術(shù)性，提高景區(qū)管理質(zhì)量；

4.注意與西安市旅游銜接，積極納入全市旅游線路的景區(qū)景點網(wǎng)絡(luò)，改善道路可進入性，在道路上設(shè)置指示牌；

5.做好環(huán)境保護工作，提升景區(qū)環(huán)境質(zhì)量和形象；

6.做好景區(qū)產(chǎn)品營銷，設(shè)置專門的人員機構(gòu)對景區(qū)進行宣傳營銷、對游客進行咨詢和指導(dǎo)，大力宣傳寺內(nèi)的歌宗教文化活動一吸引游客，與周邊旅游區(qū)實現(xiàn)產(chǎn)品互補、客源相通的聯(lián)合營銷格局；

7.設(shè)計特別的旅游紀念品，整合本地旅游產(chǎn)品市場。

五、資源評價

1.該資源是全國重點文物保護單位，擁有較高的歷史價值和佛教文化價值，可以在興教寺周邊區(qū)域?qū)嵤┚C合利用。

2.長安區(qū)是佛教文化大區(qū)，大乘佛教八大宗派的四大宗派祖庭都在長安，興教寺是佛教法相宗的祖庭、玄奘法師遺骨最終埋葬地，且為絲綢之路多國聯(lián)合申請世界文化遺產(chǎn)項目中重要的文物點，佛文化內(nèi)涵豐富，而且它作為長安區(qū)佛教文化協(xié)會所在地，對于體驗佛文明、感悟宗教精神有著很重要的作用。

3.興教寺地處秦嶺北麓，風(fēng)景優(yōu)美、民風(fēng)樸素、自然資源豐富、環(huán)境質(zhì)量好，適合發(fā)展以興教寺景區(qū)為核心，建設(shè)一個以旅游、文化、商貿(mào)、園林觀光、休閑度假、宗教體驗為一體的的、文化旅游綜合體。

六、旅游資源形象定位

法相興教，山韻休閑

七、發(fā)展戰(zhàn)略

在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，應(yīng)做好有短、中、長期規(guī)劃的總體規(guī)劃。建議短期規(guī)劃為五年，中期規(guī)劃和長期規(guī)劃各為十年。

1.在短期內(nèi)做到啟動規(guī)劃初期建設(shè)項目，建立興教寺初期發(fā)展細部規(guī)劃，提升、整治、引導(dǎo)興教寺佛文化休閑旅游區(qū)的硬件設(shè)施以及周圍諸如農(nóng)家樂等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的積極發(fā)展。該階段為形象塑造、品牌調(diào)整階段，應(yīng)重新設(shè)計形象口號，重點加強在本地周邊和本省的品牌推廣活動加強與周邊其他旅游景區(qū)的整體包裝和聯(lián)合宣傳、共享市場并注意與西安市旅游銜接，積極納入全市旅游線路的景區(qū)景點網(wǎng)絡(luò)；

2.中期時段過度較長，旅游形象建設(shè)進入品牌及形象的鞏固，重點突出“文化興教，山韻休閑”的旅游形象口號宣傳，進一步加強城市旅游營銷能力和效率，以拓展國內(nèi)其他重要客源市場并吸引國外游客，重點推薦宗教文化和休閑康樂類的旅游產(chǎn)品

3.在長期發(fā)展規(guī)劃里將興教寺佛文化休閑旅游區(qū)建設(shè)成西安、關(guān)中乃至全省宗教朝拜體驗、休閑文化康樂度假首選的旅游目的地，成為集自然觀光、歷史文化、生態(tài)探究、文化體驗、宗教朝拜、休閑度假、康樂旅游為一體的綜合性旅游區(qū)，形成具有民俗、會展、商務(wù)、節(jié)慶等的系列旅游產(chǎn)品，建設(shè)多方利益主體積極參與、協(xié)商一致的文化、生態(tài)、宗教、城市與旅游的綜合協(xié)調(diào)治理結(jié)構(gòu)，進一步健全整體旅游建設(shè)，大力提升旅游品牌形象，在鞏固國內(nèi)市場的基礎(chǔ)上，大力開拓國外市場，特別是來陜的外國游客；與周邊旅游區(qū)實現(xiàn)產(chǎn)品互補、客源相通的聯(lián)合營銷格局。

八、功能分區(qū)及空間布局 功能分區(qū)：宗教朝拜區(qū)、文化體驗區(qū)、度假療養(yǎng)區(qū)、民俗風(fēng)情區(qū)、康樂娛樂區(qū)等，將自然與宗教、佛文化與民俗文化有機的結(jié)合在一起，給旅游者帶來特別的體驗。空間布局：以殿房、藏經(jīng)樓和塔院三部分為格局的“一心兩翼”式布局，縱向以鐘鼓樓、大雄寶殿、臥佛殿等供奉佛家人物的殿堂為中心，兩邊三藏塔院和藏經(jīng)樓為兩翼。

九、規(guī)劃建議

1.做好實地考察，深度挖掘文化內(nèi)涵，杜絕假丑惡文化現(xiàn)象；

2.征求周圍居民意見，盡可能避免破壞居民生活；

3.規(guī)劃開發(fā)不得以損壞當(dāng)?shù)丨h(huán)境為代價；

4.景區(qū)管理要統(tǒng)一、科學(xué)，用人要以才為準；

5、將環(huán)境利益、社會利益和經(jīng)濟利益相統(tǒng)一發(fā)展。

第三篇：木蘭圍場皇家休閑旅游區(qū)控制性詳細規(guī)劃

木蘭圍場皇家休閑旅游區(qū)控制性詳細規(guī)劃

所需各項經(jīng)費詳細報告1、2009年2月中國旅游報公告費：小計 8700元 2、2009年6月組織芬蘭貝利、神州土洋、達沃斯巔峰三家旅游規(guī)劃機構(gòu)對木蘭圍場作策劃考察。參加考察人員18人，陪同考擦人員11（含三名外國專家）人，租用中巴車一輛、越野車6輛，時間7天。食宿費29*7*180=36540元，租車費中巴車1200*7=8400元，越野車6*7*600=25200元。小計70140元 3、2009年7月24日，在原市政府三樓會議室召開木蘭圍場規(guī)劃策劃評審會，參會市領(lǐng)導(dǎo)有宋立民、賈玉英、于列等7位，吳會等評委9位，三家規(guī)劃機構(gòu)的匯報人員14位其他例會人員13位。會務(wù)費8200元，專家評審費5000元。小計13200元 4、2009年12月8日至12日，確定正式規(guī)劃機構(gòu)（芬蘭貝利）后組織第一次規(guī)劃考察。參加考察人員7（含兩名外國專家）名，食宿費5*7*180=6300元，中巴車租車費5*800=4000元，越野車兩輛租車費2*5*600=6000元。

小計16300元5、2010年5月24日至27日的補充考察，考察人員4（含兩名外國專家）人，租轎車4*500=2000元，食宿費

4*4*180=2880元。小計4880元 6、2010年10月12日至17日重點考察滑雪小鎮(zhèn)建設(shè)，考察

人員5（含兩名外國專家）人，租轎車6*500=3000元，食宿費5*6*180=5400元。小計8400元

7、三個小鎮(zhèn)（草原風(fēng)情、山地休閑、滑雪度假）1比2000

地形圖的勘測費分別5萬。小計150000元 8、2010年11月18日《規(guī)劃》在行政中心東樓318會議室

中期評審，參加評審的市領(lǐng)導(dǎo)有賈玉英等三位、專家7位。會務(wù)費1200元，專家評審費2100元。小計3300元 9、2011年1月21日至22日在行政中心南二樓會議室召開

《規(guī)劃》終期評審會，參加評審的市領(lǐng)導(dǎo)有韓福才、賈玉英等五位，邀請國家級評審專家7位，各有關(guān)單位人員19位。會務(wù)費5200元，專家食宿費11400元，專家評審費21000元。小計37600元

共計：312520元。叁拾壹萬貳仟伍佰貳拾元整。

第四篇：休閑農(nóng)業(yè)莊園規(guī)劃設(shè)計為什么要走“高端”路線

休閑農(nóng)業(yè)莊園規(guī)劃設(shè)計為什么要走“高端”路

線

——山合水易“北京藍調(diào)莊園規(guī)劃設(shè)計” 休閑農(nóng)業(yè)莊園規(guī)劃設(shè)計，北京山合水易規(guī)劃設(shè)計院認為這是目前休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的一個結(jié)合點。越來越熱的鄉(xiāng)村旅游，越來越普及的休閑農(nóng)莊，那么如何在這場遍地開花的休閑農(nóng)莊開發(fā)中獲得更多客源，獲得更大的收益呢？北京山合水易規(guī)劃設(shè)計院專家提出，現(xiàn)在是品質(zhì)化社會，當(dāng)然要品質(zhì)化旅游，休閑農(nóng)業(yè)莊園的規(guī)劃應(yīng)該走向高端。

隨著近幾年北京鄉(xiāng)村旅游與休閑農(nóng)業(yè)的蓬勃發(fā)展，品質(zhì)化與高端化的郊野休閑產(chǎn)品已經(jīng)成為需求趨勢，本項目便是在這種大環(huán)境下而產(chǎn)生的藍調(diào)國際莊園已于2009年底盛大開園，開園后即受到業(yè)界和游客的一致好評，并在2010年被北京市確定為休閑農(nóng)業(yè)重點項目和市級示范園區(qū)，本項目的成功見證了從一般農(nóng)業(yè)到休閑莊園的一次革命！北京藍調(diào)國際莊園項目位于北京市郊區(qū)，地處朝陽區(qū)樓梓莊村南，比鄰CBD,交通便利，項目總占地約1000畝。開發(fā)之初，該項目只是一片田地（土地性質(zhì)為一般農(nóng)田），春夏秋種植小麥、玉米；到了冬天，雜草叢生，無盡荒涼。同時，客戶在地塊的東南角處頭打了一口溫泉井，想利用僅有的溫泉資源做一些文章，打造一個休閑度假莊園，但還無從下手。

開發(fā)者試圖打造一個休閑農(nóng)莊。其發(fā)展方向和盈利模式都需要一并研究。在對項目資源進行了仔細的分析后，得到了以下結(jié)論：

1、土地為一般農(nóng)田，暫時為種農(nóng)物，地勢較為平坦；

2、項目地里有40個大棚，最早種的是蔬菜，以后想要改種水果，藍莓是首選方案；

3、一口溫泉井，出水溫度53度，有條件打造溫泉度假項目；

4、區(qū)位優(yōu)勢明顯，在CBD及大使館聚集的朝陽區(qū)找到這樣一塊干凈的土地，非常之難。

坐落在北京這樣一個國際級大城市的市郊，作為一個鄉(xiāng)村度假型項目，該項目所面對的度假客戶群應(yīng)該是以年輕人、有品位的中高端人群為主。而這些人的審美觀普遍都以崇尚時尚、小資、有品味為導(dǎo)向。設(shè)計師在分析了項目的各項優(yōu)勢特點后，抓住項目中的特色種植產(chǎn)品——藍莓，并提出“藍色浪漫”休閑文化的設(shè)計創(chuàng)意，莊園的規(guī)劃設(shè)計突破了傳統(tǒng)休閑農(nóng)莊和農(nóng)家樂的打造手法，將文化創(chuàng)意應(yīng)用其中，致力于打造以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、休閑體驗為特色的高端藝術(shù)莊園，將創(chuàng)意與浪漫結(jié)合，最終將其打造成為一所農(nóng)業(yè)創(chuàng)意莊園和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地。

高端的休閑農(nóng)業(yè)莊園規(guī)劃設(shè)計，并不是一種毫不顧及其他而亂砸錢，亂規(guī)劃一通。專家提醒：規(guī)劃設(shè)計走高端線路，必定有它的設(shè)計規(guī)劃理由。在做這種高端規(guī)劃設(shè)計時候，都要經(jīng)過嚴格的實地資源考察與市場調(diào)研。高端路線是一種加快盈利的方式，不是每一個項目地都可以隨便復(fù)制的模式。

第五篇：北京市中高端養(yǎng)老設(shè)施規(guī)劃與研究

北京市中高端養(yǎng)老設(shè)施規(guī)劃與研究

一、研究的必要性

（一）中國老齡化形勢

“十二五”時期，隨著第一個老年人口增長高峰到來，我國人口老齡化進程將進一步加快。從2011年到2015年，全國60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億，平均每年增加老年人860萬；老年人口比重將由13.3%增加到16%，平均每年遞增0.54個百分點。老齡化進程與家庭小型化、空巢化相伴隨，與經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)型期的矛盾相交織，社會養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務(wù)的需求將急劇增加。未來20年，我國人口老齡化日益加重，到2030年全國老年人口規(guī)模將會翻一番，老齡事業(yè)發(fā)展任重道遠。我們必須著力解決老齡工作領(lǐng)域的突出矛盾和問題，從物質(zhì)、精神、服務(wù)、政策、制度和體制機制等方面打好應(yīng)對人口老齡化挑戰(zhàn)的基礎(chǔ)。

（二）北京老齡化趨勢

在老齡化時代背景下，截至2011年年底，北京市戶籍總?cè)丝?277.9萬人，其中，60歲及以上戶籍老年人口247.9萬人，比上年增加12.9萬人，占總?cè)丝诘?9.4%；80歲及以上戶籍老年人口38.6萬人，比上年增加3.5萬人，占總?cè)丝诘?%。男性老年人口119萬人，占48%，女性老年人口128.9萬人，占52%；性別比為92.5。非農(nóng)業(yè)老年人口194.1萬人，占78.3%；農(nóng)業(yè)老年人口53.8萬人，占21.7%。

據(jù)預(yù)測2020年老年人口將達到350-400萬，約占總?cè)丝诘?0%；2050年老年人口將超過650萬，超過總?cè)丝诘?0%。

（三）北京養(yǎng)老設(shè)施需求

老年人口總量不斷增長，占總?cè)丝诒壤粩嗌仙?，老齡化程度進一步加深，社會對養(yǎng)老設(shè)施需求總量日益增大。

1、社會化養(yǎng)老需求迫切

家庭結(jié)構(gòu)變化推動養(yǎng)老模式從居家養(yǎng)老向社會化養(yǎng)老變革?！皞鹘y(tǒng)多代居家庭”向小型“核心家庭”、“三口之家”轉(zhuǎn)化；獨生子女政策 導(dǎo)致 4+2+1家庭結(jié)構(gòu)，上有老、下有小，中間代承受壓力大。

純老年人家庭（指家庭全部人口的年齡都在60歲及以上的家庭），包括獨居老年人家庭；夫婦都在60歲及以上的老年人家庭；與父母或其他老年親屬同住的老年人家庭。戶籍人口中純老年人家庭人口45萬人，占老年人口總數(shù)的18.2%，比上年增加0.7萬人。

2020年高齡老人將逼近60萬人，2050年突破100萬人。不能完全自理的老人已占老年人口的14%，其中近一半為失能失智老人。

2、養(yǎng)老需求多層次、多樣化

由于老年人家庭結(jié)構(gòu)、年齡和健康狀況、經(jīng)濟狀況、養(yǎng)老觀念等的差異，養(yǎng)老需求呈現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)需求全方位、養(yǎng)老模式多樣化、養(yǎng)老服務(wù)提供特色化的特點。

高齡老人增多、慢性病多發(fā)，導(dǎo)致老人對專業(yè)化長期照護服務(wù)的需求不斷提高，針對特殊老人的專門性、特色化服務(wù)需求不斷增長，如專門收住癡呆老人的護養(yǎng)院。

3、抓住機遇應(yīng)對養(yǎng)老設(shè)施需求

“十二五”時期，15至59周歲人口的比重維持在70%以上，60周歲及以上老年人口撫養(yǎng)比在21%-25%之間，總撫養(yǎng)比在36%-41%之間。勞動力供給相對充足，社會負擔(dān)相對較輕，是社會經(jīng)濟發(fā)展的有利時期。同時，老年人口中70周歲以下低齡老年人口占總體老年人口的近一半，對日益增長的養(yǎng)老資源和醫(yī)療資源的服務(wù)需求壓力相對較小，具有一定的緩沖作用。要抓住時機，加速養(yǎng)老設(shè)施規(guī)劃，完善養(yǎng)老保障體系和養(yǎng)老服務(wù)體系，健全老齡工作體系，全面推進老齡事業(yè)發(fā)展。

值得關(guān)注的是，一些社會力量敏感地發(fā)現(xiàn)老齡化趨勢和潛在的養(yǎng)老需求，興辦起一些在社會上有一定影響力的中高端養(yǎng)老設(shè)施，成為北京養(yǎng)老保障體系和養(yǎng)老服務(wù)體系的重要組成部分。對這些中高端社會化養(yǎng)老設(shè)施研究對我市養(yǎng)老設(shè)施規(guī)劃，特別是有效規(guī)劃安排社會化養(yǎng)老設(shè)施具有很好的借鑒意義。

二、北京中高端養(yǎng)老設(shè)施經(jīng)營現(xiàn)狀及問題

（一）北京中高端養(yǎng)老設(shè)施經(jīng)營現(xiàn)狀

2011年底，全市養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)401所，其中政府辦215所，社會辦186所。投入運營的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)床位總數(shù)69746張。

目前愛暮家、匯晨老年公寓、壽山福海、將府莊園、太申祥和、北京太陽城、英智老年公寓、樂成恭和苑等機構(gòu)是北京市場中屬于中高端養(yǎng)老設(shè)施。

1、中高端養(yǎng)老設(shè)施的規(guī)模

以上8家中高端養(yǎng)老設(shè)施目前供應(yīng)的床位大致在2000-3000張，總建設(shè)規(guī)模在20萬平米以上。

2、中高端養(yǎng)老設(shè)施的經(jīng)營性質(zhì)

均為民辦盈利性（經(jīng)營性）機構(gòu)。

3、中高端養(yǎng)老設(shè)施的經(jīng)營

平均來看以上8家中高端養(yǎng)老設(shè)施的入住率都較高、在80%左右，體現(xiàn)了一定的經(jīng)營價值。

（二）存在的問題

北京中高端養(yǎng)老設(shè)施取得了較好的經(jīng)濟效益，同時也獲得了一定的社會效益。以這些中高端養(yǎng)老設(shè)施為代表，我市養(yǎng)老機構(gòu)服務(wù)設(shè)施取得了較大的發(fā)展，但仍存在一些不足有待于通過規(guī)劃安排進行調(diào)解，使得社會化養(yǎng)老機構(gòu)服務(wù)設(shè)施能夠提供更全面的、更規(guī)范的、更安全的養(yǎng)老服務(wù)。

1、中高端養(yǎng)老設(shè)施總量不足

根據(jù)市政府提出的“9064”養(yǎng)老服務(wù)新模式和新目標，即：到2020年，90%的老年人通過社會化服務(wù)在家庭養(yǎng)老，6%的老年人通過政府購買服務(wù)在社區(qū)托老，4%的老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)集中養(yǎng)老。其中4%的老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)集中養(yǎng)老就屬于中高端養(yǎng)老機構(gòu)服務(wù)設(shè)施的范疇。至2020年將有14-16萬老人入住機構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施中，采納“專項規(guī)劃”中“舒適型床位”由社會力量投資建設(shè)，主要滿足市場對高端養(yǎng)老服務(wù)的需求，占總床位的10%。市場是有進一步被細分的可能的情況下，我們認為將這一類床位提高10%，即有20%的老人有意愿入住中高端養(yǎng)老機構(gòu)，現(xiàn)有中高端床位大約僅占5%，我市中高端養(yǎng)老機構(gòu)床位數(shù)缺口在26000-30000張左右。

2、機構(gòu)性質(zhì)與土地性質(zhì)不一存在風(fēng)險

對于目前正處于發(fā)展階段的經(jīng)營性養(yǎng)老設(shè)施來講，盈利水平非常有限，除少部分機構(gòu)土地購買較早、價格較低或由政府劃撥、資助對經(jīng)營成本影響小、尚能夠盈利之外，多數(shù)養(yǎng)老設(shè)施運營機構(gòu)為壓縮開發(fā)成本降低經(jīng)營成本選擇租用集體土地或者變相使用其他性質(zhì)土地。雖然成本得以控制，一旦發(fā)生租賃到期、集體土地被征收、征用的情況，給養(yǎng)老設(shè)施運營和管理帶來了巨大的風(fēng)險。養(yǎng)老機構(gòu)在土地取得、融資經(jīng)營等方面存在一定困難。

3、醫(yī)療服務(wù)水平難以保證

醫(yī)療服務(wù)水平差，現(xiàn)狀部分機構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施未配建醫(yī)務(wù)室或醫(yī)務(wù)室不達標，難以申請醫(yī)保定點資質(zhì)。

對于經(jīng)營性的中高端養(yǎng)老設(shè)施的不足，我們應(yīng)先從規(guī)劃上著手，以期理順機制、打開相關(guān)關(guān)節(jié)、做好引導(dǎo)，進而有效管理、建立中高端養(yǎng)老設(shè)施的良好經(jīng)營環(huán)境。

三、北京中高端養(yǎng)老設(shè)施規(guī)劃研究與建議

我們希望在對市場上已有的中高端養(yǎng)老設(shè)施規(guī)劃情況總結(jié)的基礎(chǔ)上，適度進行調(diào)整，并結(jié)合國內(nèi)、國外的經(jīng)驗，提出對北京中高端養(yǎng)老設(shè)施的規(guī)劃及相關(guān)土地的建議。

（一）規(guī)劃特點

1、土地性質(zhì)

除匯晨老年公寓為福利用地、政府劃撥以外，其他機構(gòu)的土地要么為若干年前底價購買，要么租用集體土地，要么為軍產(chǎn)或者工業(yè)用地。養(yǎng)老用地的性質(zhì)需要明確，考慮到養(yǎng)老設(shè)施還涉及到醫(yī)療、商業(yè)等服務(wù)，養(yǎng)老用地統(tǒng)一為“養(yǎng)老綜合用地”。

2、位置

從北京中高端養(yǎng)老設(shè)施的區(qū)域位置看，中高端養(yǎng)老機構(gòu)中除英智、樂成屬于城市，其他養(yǎng)老機構(gòu)多位于五環(huán)外的城市近郊，以海淀、昌平、朝陽等“上風(fēng)上水”、經(jīng)濟和社會發(fā)展較好的區(qū)域為主；環(huán)境方面，由于位于近郊，周邊環(huán)境都較親近自然；距離方面，大部分的中高端養(yǎng)老機構(gòu)距離中心城城區(qū)在30-40公里，路程時間大致在40-60分鐘，一是交通情況普遍不太理想，二是周邊缺乏醫(yī)療設(shè)施或公園等活動設(shè)施，若在這兩方面加以約束可以大大提高老年人的養(yǎng)老品質(zhì)。

3、規(guī)模

區(qū)位的不同導(dǎo)致中高端養(yǎng)老設(shè)施的規(guī)模分為兩類：

一是城市養(yǎng)老設(shè)施。中心城區(qū)土地極為稀缺、價格高昂造成英智、樂成等機構(gòu)存在床位規(guī)模偏小，空間較為局促、缺乏足夠的活動空間和綠化場地，環(huán)境功能大幅下降。

二是近郊養(yǎng)老設(shè)施。這些設(shè)施有一定的數(shù)量并且在規(guī)模、尺度（用地、規(guī)模、容積率）上也有一定的規(guī)律可循。綜合看，建筑規(guī)模從1-6萬平米不等，主要集中在3-4萬平米，容積率從0.6-1.3不等，整體用地尺度還是舒適的，相當(dāng)于住宅6層洋房的水平。

4、床均標準

城市養(yǎng)老設(shè)施：床均建筑面積均在40平米以上，床均用地面積達到20平米，可見目前的中高端養(yǎng)老設(shè)施的床均建筑面積是高于建設(shè)部《城鎮(zhèn)老年人設(shè)施建設(shè)規(guī)范》40平米的要求，床均用地面積低于建設(shè)部50-70平米的要求。北京城市型中高端養(yǎng)老設(shè)施還是比較局促的，當(dāng)然也有一定的現(xiàn)實難度。

近郊養(yǎng)老設(shè)施：300-600床，床均建筑面積均在50平米以上，床均用地面積從幾十至100平米以上不等。北京近郊型中高端養(yǎng)老設(shè)施無論在建筑標準還是用地尺度方面都有高于建設(shè)部或其他城市類似標準的趨勢，這也說明作為近郊型中高端養(yǎng)老設(shè)施在行業(yè)中的代表性，也說明了目前的規(guī)劃規(guī)范并不完全適用于中高端養(yǎng)老設(shè)施，為引導(dǎo)類似設(shè)施的建設(shè)需要新的規(guī)劃建議。

5、層數(shù)和高度

城市養(yǎng)老設(shè)施受建設(shè)條件影響基本為小高層，若在限高方面具有一定的靈活性，城市型機構(gòu)可以進一步拔高，在不突破容積率的條件下盡可能讓出多的室外空間給老人活動。

近郊養(yǎng)老設(shè)施目前的層數(shù)主要集中在3-6層，低層建筑的情況在集約使用土地的前提下已經(jīng)越發(fā)難以實現(xiàn)，未來的層數(shù)在小高層水平可能具有實踐意義。

6、室內(nèi)配置

總體上看，室內(nèi)除居室外主要是公共空間，這也是養(yǎng)老機構(gòu)與一般建筑的核心區(qū)別。公共空間包括：走廊、餐廳、各種活動空間、醫(yī)療模塊、休息區(qū)等，占總建筑面積的20-30%。

7、綠化率

作為養(yǎng)老設(shè)施，中高端項目非常重視對環(huán)境的營造，加之不同土地性質(zhì)操作彈性較大，“綠化率”都不低于住宅水平。

8、車位

受養(yǎng)老設(shè)施服務(wù)對象主要以老年人為主，整體上我國老年人對汽車的使用率很低，故這些機構(gòu)均未考慮車位或者車庫，只保證園區(qū)內(nèi)少量地面停車，大致在30-50個不等。

以上是對北京市場中現(xiàn)有的幾家中高端養(yǎng)老設(shè)施規(guī)劃情況進行了梳理和總結(jié)，找到了一定的規(guī)律也提出了一些調(diào)整意見，接下來將通過對其他經(jīng)驗的借鑒進一步對我市完善中高端養(yǎng)老機構(gòu)的規(guī)劃意見。

（二）國內(nèi)經(jīng)驗借鑒

2010年市政府組織市規(guī)委、市民政局等有關(guān)部門和機構(gòu)初步編制了《北京市養(yǎng)老機構(gòu)專項規(guī)劃》，《專項規(guī)劃》是指導(dǎo)本市養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)發(fā)展和機構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施規(guī)劃的主要準則。

在上文中可以看到，市場所表現(xiàn)出的北京中高端養(yǎng)老設(shè)施的規(guī)劃指標已經(jīng)高于一般的規(guī)劃要求，也體現(xiàn)出其“中高端”的屬性，另一方面《專項規(guī)劃》主要在于對保障型和普通型機構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施的規(guī)劃安排和社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施規(guī)劃的對策，沒有對“舒適型”養(yǎng)老設(shè)施——中高端的養(yǎng)老設(shè)施作規(guī)劃指導(dǎo)。若僅從這兩方面看，《專項規(guī)劃》對中高端設(shè)施具體規(guī)劃的針對性是有限的。

不過，《專項規(guī)劃》充分考慮了“城市總規(guī)”和“土地利用總體規(guī)劃”，在分區(qū)規(guī)劃方面對中高端養(yǎng)老設(shè)施仍具有重要的指導(dǎo)作用。

目前北京中高端養(yǎng)老設(shè)施多位于五環(huán)外的城市近郊，經(jīng)前文的分析總體容積率從0.6到1.3不等。參考“中心城空間結(jié)構(gòu)圖”并結(jié)合所在海淀、昌平、朝陽的具體位置，它們應(yīng)屬于“邊緣集團”或是“新城”。在土地資源越來越緊張、“養(yǎng)老綜合用地”能夠進一步明確的狀態(tài)下，因使用不同用地性質(zhì)建設(shè)養(yǎng)老設(shè)施而容積率低于1的情況將可以避免，也就是說在城市發(fā)展、土地利用和設(shè)施規(guī)劃共同作用下，未來近郊型中高端養(yǎng)老設(shè)施的容積率基本在1.4-1.8之間或略有一定的浮動。

除建筑的容積率之外，我們還應(yīng)該關(guān)注室外空間的匹配（其實這與容積率、高度等都有一定的關(guān)系）。以公辦民營的匯晨為例，匯晨一期容積率大致0.5左右，但考慮2期總體容積率在1.6，匯晨希望以中低密度吸引老人入住、盡可能營造足夠的室外空間，除了景觀綠化之外，門球場2個面積700㎡，籃球場：30㎡（球架設(shè)在路邊），健身區(qū)100㎡；太申祥和室外空間更為突出有一個4000平米的人工湖供老人休憩、垂釣。

《北京市養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)服務(wù)質(zhì)量星級劃分與評定》中規(guī)定：新建機構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施每床宜設(shè)置3平方米的綠化和3平方米的室外活動場所。該評定標準的取值可以作為中高端養(yǎng)老設(shè)施室外規(guī)劃要求的主要參數(shù)，考慮床均指標高于基本要求的比例大致在20%-30%，新建機構(gòu)中高端養(yǎng)老設(shè)施每床宜設(shè)置4平方米的綠化和4平方米的室外活動場所，作為軟性規(guī)劃參照指標。

（三）國際經(jīng)驗借鑒

1、持續(xù)照顧養(yǎng)老社區(qū)（CCRC）

持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)是根據(jù)入住者隨著時間不斷變化的健康情況和社會交往的需要，提供獨立居住單元、居住設(shè)施和持續(xù)性長期護理服務(wù)的一種社區(qū)。

此類社區(qū)一般是生活自理單元、生活協(xié)助單元與特殊護理單元的混合。

2、美國中高端養(yǎng)老設(shè)施研究

（1）美國中高端養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展與現(xiàn)狀

20世紀60年代，隨著美國“當(dāng)兵的一代”逐漸退休，以太陽城為代表的活躍老人社區(qū)在美國興起，美國開始出現(xiàn)陸續(xù)出現(xiàn)類似于Life Care Service，Erickson，Sunrise，Brookdal等一批致力于建設(shè)符合長期照護理念的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的私人部門，并得到美國政府的大力支持。

2000年至今，美國養(yǎng)老社區(qū)的新增供應(yīng)量開始逐漸減少，2000至2004年，平均每年在建的養(yǎng)老社區(qū)（含獨立生活社區(qū)、協(xié)助生活社區(qū)和CCRC）總戶數(shù)大概在2.3萬戶。2005年后，每年在建的養(yǎng)老社區(qū)數(shù)目大概在1.25萬戶。由于供應(yīng)量縮小，這段時期養(yǎng)老社區(qū)的入住率、租金水平和營業(yè)利潤率相對有所改善。

（2）美國中高端養(yǎng)老設(shè)施的代表：鳳凰城太陽城（活躍老人為主）

太陽城的選址。太陽城位于鳳凰城西北12英里，那里全年312天能夠接收到日照，因住在其中的老年人活躍的生活方式而聞名。太陽城擁有1200畝的高爾夫球場，所以又被稱為“高爾夫愛好者的天堂”，在它周邊有Lake Pleasant地區(qū)公園，White Tanks地區(qū)公園以及亞利桑那原始人生活歷史博物館。

在太陽城中有許多種住宅類型，以獨棟和雙拼為主，包括：獨棟住宅，雙拼住宅，多層公寓，獨立居住中心，生活救助中心，生活照料社區(qū)，復(fù)合公寓住宅等。

太陽城社區(qū)的設(shè)計特色。太陽城有專為老年人考慮的建筑規(guī)劃，小區(qū)內(nèi)實現(xiàn)無障礙設(shè)計：無障礙步行道、無障礙防滑坡道，低按鍵、高插座設(shè)置，社區(qū)住宅以低層建筑為主。同時，社區(qū)內(nèi)的空間導(dǎo)向性被強調(diào)：對方位感、交通的安全性、道路的可達性均做了安排，實施嚴格的人車分流。在這里，體現(xiàn)的是一種生活，一種不孤獨、不依賴的老年生活，充實、健康。

太陽城的休閑設(shè)施是社區(qū)的一大亮點。太陽城擁有大量的生活設(shè)施，包括7個娛樂中心，它們提供游泳、網(wǎng)球和工藝，另外還有2個圖書館，2個保齡球館，8個高爾夫場，3個鄉(xiāng)村俱樂部，一間美術(shù)館和一個交響樂演奏廳。用于演出的的“Sun Bowl”室外劇場和“Sundome”中心是為表演而建在太陽城區(qū)域的，能夠提供7000個座位。

醫(yī)學(xué)設(shè)施位于太陽城的中心的Sun Health Boswell Memorial醫(yī)院，有在心臟、整形外科和老年醫(yī)學(xué)方面的專家。

太陽城是美國最有代表性的中高端養(yǎng)老設(shè)施，它更像是一個規(guī)模龐大、功能完整的新城，是多種養(yǎng)老設(shè)施的有機組合，在選址、配套、環(huán)境營造、無障礙等方面具有一定的借鑒意義。

3、日本中高端養(yǎng)老設(shè)施研究

（1）日本中高端養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展與現(xiàn)狀

隨著日本工業(yè)化、現(xiàn)代化、城市化的快速發(fā)展，傳統(tǒng)的單純依靠家庭養(yǎng)老或靠國家養(yǎng)老的模式已經(jīng)不能滿足老年人日益增長的多層次需求，于是出現(xiàn)了社會化、市場化、產(chǎn)業(yè)化的養(yǎng)老模式。日本政府著手建立和完善了養(yǎng)老服務(wù)體系，以解決老年人的收入、醫(yī)療、護理等保障問題，并大力發(fā)展了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。其結(jié)果實現(xiàn)了老人福利法制化、運行機制多元化和專業(yè)化。

日本養(yǎng)老產(chǎn)品發(fā)展齊全，民營養(yǎng)老機構(gòu)主要是收費老人之家、智障老人集體之家、面向老人的優(yōu)質(zhì)租賃住宅、特別養(yǎng)護老人之家等，服務(wù)設(shè)施包含日托設(shè)施、短期入住設(shè)施、小規(guī)模多技能服務(wù)據(jù)點、老人福祉中心、住宅介護支援中心、老人訪問看護站、幫助站（訪問介護）等。日本養(yǎng)老社區(qū)的主要特點是小規(guī)模區(qū)域化和護理理念及措施全球領(lǐng)先。

（2）日本中高端養(yǎng)老設(shè)施的代表：橫濱太陽城

選址。橫濱太陽城位于橫濱市近郊，距離地鐵橫濱站約20-25分鐘車程。周邊為成熟居住區(qū)邊緣，即獨立又融合。地處高地，視野開闊，景觀良好，天氣晴朗時可俯瞰整個橫濱市。

2005年投入運營。土地原址為炸藥廠，株式會社以較低的價格獲得土地。現(xiàn)有為一期規(guī)模，二期280戶預(yù)計于2011年開工建設(shè)。

項目規(guī)模。占地面積：84350㎡建筑面積：56012㎡總戶數(shù)：601戶（其中自理型480戶，介護型121戶）自理型住宅單元中有幾間為用于體驗入住的客房。

公共空間比例占到項目總面積的38%，高比例的公共空間配置是項目一大特點。

醫(yī)療配置。項目內(nèi)設(shè)置提供日常健康管理診察的就診室。當(dāng)老人需要醫(yī)學(xué)就診時，通過外部合作醫(yī)院進行救助。

成功經(jīng)驗。選址：選址近郊，以較低價格獲得土地。高規(guī)格的酒店式裝修是項目最大賣點及亮點。高比例的公共空間設(shè)計，提供各種老人交流場所，吸引老人減少居室內(nèi)留置時間。充分考慮老年人的生理和心理需求，在產(chǎn)品細節(jié)上體現(xiàn)個性化和精致性。

即便在日本大部分養(yǎng)老設(shè)施均與社區(qū)相結(jié)合的背景下，作為位置相對獨立的橫濱太陽城依然是日本中高端養(yǎng)老社區(qū)中代表項目，這與北京中高端養(yǎng)老設(shè)施的選址和規(guī)模不謀而合，規(guī)劃設(shè)計的細節(jié)方面值得學(xué)習(xí)。

4、經(jīng)驗總結(jié)

國際案例主要有以下幾個方面需要借鑒：

（1）車輛流線

由于員工數(shù)量通常不大（標準協(xié)助生活設(shè)施為20-30人早班，標準專業(yè)護理理設(shè)施人員約為協(xié)助生活設(shè)施的兩倍），換班一般不與高峰時間沖突，如果情況允許，員工通常使用大眾交通。對交通顯著的影響通常比較罕見。

長期護理的輪班通常為早上7點至下午3點，下午3點至晚上11點，以及晚上11點至早晨7點。由于工作量最大，頭班（早班）的人數(shù)最多。因此，交通研究的重點落于早班輪換的兩個節(jié)點。

如果可在基地設(shè)置兩個分離的入口，將服務(wù)和員工通道，與居民和訪客分離較好。

（2）停車

停車要求根據(jù)建筑類型，以及建筑的位置而變化。為了評估停車需求，做了如下區(qū)分（1）老年住宅與獨立生活設(shè)施，（2）協(xié)助生活設(shè)施，以及（3）包含全套住宅類型的持續(xù)照料設(shè)施，自獨立住宅至護士護理單元。根據(jù)一份為交通工程師學(xué)會準備的研究報告，該報告基于協(xié)助生活、CCRC（可持續(xù)照料社區(qū)），以及獨立生活，發(fā)現(xiàn)實際停車需求為每單元0.3至0.5輛轎車。然而多數(shù)分區(qū)規(guī)范要求護理之家每個床位至少為0.3輛車，協(xié)助生活為每單元0.5輛，獨立生活市場比例則為每單元一個或更多的車位?；盍︷B(yǎng)老社區(qū)通常必須遵循普通住宅區(qū)分區(qū)規(guī)劃。由于分區(qū)規(guī)劃要求的停車輛一般較多，一些地方規(guī)劃委員會同意在預(yù)留一定土地給停車使用時，減少停車位數(shù)量。

所有上述建筑類型，公共交通的臨近性與接送服務(wù)的條件影響停車需求。這些服務(wù)對建筑設(shè)施中的居民與對服務(wù)于建筑設(shè)施中的工作人員同樣重要。便捷的公共交通或接送服務(wù)，可以使工作人員擺脫駕駛的需求，這樣既可減少停車需求，并且居民可以便捷地抵達附近的購物區(qū)，或者拜訪該區(qū)域的親朋好友。

（3）景觀設(shè)計

每個社區(qū)中，為了增加有趣意與記憶增強功能，通常同時在建筑內(nèi)外部提供激勵感官的設(shè)置。在可持續(xù)護理型退休中心和活力養(yǎng)老社區(qū)中，景觀設(shè)計與自然區(qū)應(yīng)可供步行、冥想、高爾夫、草地運動、推移板、園藝活動、垂釣，以及其它休閑娛樂活動。

室內(nèi)室外兼容區(qū)：建筑中的空間，而具有室內(nèi)至室外空間特色或自建筑延伸而至的門廊，用以為不愿離開或無法離開建筑的居民提供保護、遮陰、安全、視線以及體驗感。對于記憶障礙患者，類似室內(nèi)的空間更容易被理解。

有意義的行走：有趣意的步道，包括蝴蝶飛翔區(qū)、鳥兒喂食區(qū)、座椅休息區(qū)、噴泉區(qū)等。地標/聚集地：室外結(jié)構(gòu)，例如為露臺等，可為小團體提供活動的地點、鼓勵戶外活動，或散步后回到原點的地標式設(shè)置。

天然步道：如果基地空間允許，天然步道可以提供更精彩的鍛煉與更多的自然體驗。

戶外鍛煉/理療：場所、基地細節(jié)以及設(shè)備等，可支持相應(yīng)的鍛煉、拉升以及身體理療。

（四）綜合規(guī)劃建議

結(jié)合對市場中高端養(yǎng)老設(shè)施的研究與歸納，在適當(dāng)借鑒國內(nèi)外經(jīng)驗的基礎(chǔ)上對北京市的中高端養(yǎng)老設(shè)施的規(guī)劃提出建議。

1、關(guān)于中高端養(yǎng)老設(shè)施用地性質(zhì)。

中高端養(yǎng)老設(shè)施多為盈利性機構(gòu)，宜采用“養(yǎng)老綜合用地”從制度上予以規(guī)范，增加獲得土地的渠道，“名正言順”后拓寬其融資渠道，增強抵抗經(jīng)營風(fēng)險的能力，提供有保障的服務(wù)。

2、關(guān)于中高端養(yǎng)老設(shè)施的選址。

中高端養(yǎng)老設(shè)施應(yīng)可位于近郊、“上風(fēng)上水”的區(qū)域，靠近主要的城市交通動線或者軌道交通，距離中心城區(qū)距離在30-40公里，車程距離控制在1小時以內(nèi)，盡可能靠近大型醫(yī)療設(shè)施或公園。如昌平的昌平新城、小湯山、山后地區(qū)等均是較好的選址區(qū)域。

城市內(nèi)的中高端養(yǎng)老設(shè)施則需主要考慮老人的密集度、靠近老舊小區(qū)。

3、關(guān)于中高端養(yǎng)老設(shè)施的規(guī)模。

單體上，美國太陽城模式在北京落地恐怕還有現(xiàn)實的難度，需結(jié)合具體情況考慮。綜合北京和日本代表性項目，這種社會化的經(jīng)營性的近郊型中高端養(yǎng)老設(shè)施需要一定的規(guī)模，3-6萬平米是一個較為合適的范圍（若是CCRC規(guī)?？蛇M一步放寬），容積率在1.4至1.8左右，可根據(jù)不同區(qū)位的情況進行調(diào)整，床均建筑面積50平米應(yīng)是較低的水平。而城市型中高端養(yǎng)老設(shè)施床均建筑面積40平米是較低的規(guī)劃要求。

數(shù)量上，若不考慮新增和潛在的中高端養(yǎng)老機構(gòu)，在未來的8年內(nèi)須提供約26000-30000張中高端床位，若以600床計算，每年需提供“養(yǎng)老綜合用地”地塊5-7個，大致城市型的2-3個、近郊型的3-4個。新地塊可適當(dāng)考慮布局北京南部區(qū)域，做到區(qū)域上的平衡。

4、關(guān)于中高端養(yǎng)老設(shè)施的層數(shù)和高度。城市養(yǎng)老機構(gòu)用地稀缺、尺度緊張，在限高方面應(yīng)有充足靈活性；近郊養(yǎng)老設(shè)施的層數(shù)可以以6層或小高層為宜，過多的層數(shù)舒適度在下降（高度過高應(yīng)降低部分居室南向日照的要求），限高也應(yīng)具有一定的靈活性、層數(shù)增加，不建議過高。

5、關(guān)于中高端設(shè)施養(yǎng)老的室內(nèi)配置。室內(nèi)公共空間占比應(yīng)至少達到20%，并且必須設(shè)施一定的醫(yī)療服務(wù)模塊。

6、關(guān)于中高端養(yǎng)老設(shè)施的室外空間和景觀綠化。

從較為宏觀的層面講，綠化率應(yīng)不低于住宅的要求，新建機構(gòu)中高端養(yǎng)老設(shè)施每床宜設(shè)置4平方米的綠化和4平方米的室外活動場所，無障礙設(shè)計也需要在景觀中應(yīng)用。

7、關(guān)于中高端養(yǎng)老設(shè)施的車位。

養(yǎng)老設(shè)施內(nèi)居住的老年人其實對車位的要求很低，目前國內(nèi)還沒有就養(yǎng)老機構(gòu)的車位有特定的規(guī)劃要求，北京中高端養(yǎng)老機構(gòu)的車位也以地上30-50個車位為主，出于經(jīng)濟性考慮更談不上有車庫（地下建安成本一般高于地上部分），我們認為可借鑒國外的經(jīng)驗每戶可配置0.3-0.5個。

8、關(guān)于中高端養(yǎng)老設(shè)施的交通出入口。

對于出入口養(yǎng)老設(shè)施的影響很小，出于為方便老人出行考慮地面應(yīng)設(shè)人行通道，道路人行路口應(yīng)增加通行時間。對于設(shè)施區(qū)域自己的出入口可讓社會機構(gòu)自行考慮不做硬性要求。

（五）土地政策建議

1、對養(yǎng)老用地政策的建議：

第一，關(guān)于土地性質(zhì)：用地性質(zhì)分類中增加“經(jīng)營性養(yǎng)老項目用地”，明確其經(jīng)營性（盈利性）性質(zhì)。

第二，關(guān)于土地交易方式：建議經(jīng)營性養(yǎng)老項目用地通過招標方式出讓。若需要與其他用途土地捆綁出讓，則經(jīng)營性養(yǎng)老社區(qū)用地的土地權(quán)屬證書與其他用途土地權(quán)屬證書相獨立。

第三，關(guān)于土地出讓規(guī)劃：應(yīng)在每年的土地供應(yīng)計劃中安排足夠額度的經(jīng)營性養(yǎng)老項目用地。

2、政策建議的合理性及可操作性分析

第一，明確經(jīng)營性養(yǎng)老項目用地土地性質(zhì)可以完善養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地類型，優(yōu)化土地資源配置。在已有的社會福利設(shè)施用地（含養(yǎng)老院用地）基礎(chǔ)上區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性，根據(jù)性質(zhì)的不同確定相應(yīng)的土地價格、交易方式，由企業(yè)、事業(yè)單位等根據(jù)實際情況獲取相應(yīng)土地，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

第二，區(qū)分經(jīng)營性養(yǎng)老項目用地符合市場規(guī)律，有利于金融創(chuàng)新。養(yǎng)老社區(qū)項目投資大、回收期長、投資收益低，由于經(jīng)營性用地可確認為資產(chǎn)，養(yǎng)老社區(qū)投資主體可因此而享受資產(chǎn)升值，可增強社會資本投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的積極性。根據(jù)國際經(jīng)驗，養(yǎng)老社區(qū)運營過程中可通過金融工具回收部分投資并分散風(fēng)險，如運營成熟后，可通過REITs等證券化的方式在資本市場進行退出并實現(xiàn)資產(chǎn)升值收益，而土地及房屋權(quán)屬的明晰是金融創(chuàng)新的前提和基礎(chǔ)條件。

第三，明確用地性質(zhì)有利于相關(guān)配套政策的出臺和完善，如確定養(yǎng)老社區(qū)的主體性質(zhì)并給予相應(yīng)的政策優(yōu)惠等，相關(guān)政策體系的完善利于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。

四、相關(guān)配套政策建議

（一）民政方面

目前政府對非經(jīng)營性機構(gòu)在水電其可采取民用標準，而中高端養(yǎng)老設(shè)施基本為經(jīng)營性機構(gòu)，獲得費用價格優(yōu)惠有一定障礙。建議對養(yǎng)老機構(gòu)“不問出身”，對社會力量籌辦的經(jīng)營性中高端養(yǎng)老設(shè)施也進行一定程度的扶植，按照民用價格對中高端養(yǎng)老機構(gòu)的水、電、氣、收費，減少經(jīng)營成本，從制度上回饋老年人、促進整個行業(yè)的健康發(fā)展。

（二）衛(wèi)生方面

目前部分中高端養(yǎng)老設(shè)施醫(yī)療服務(wù)不完善，或者醫(yī)療室無法納入醫(yī)保定點醫(yī)療，這使得老年人入住后日常醫(yī)療服務(wù)自付比例高、甚至一旦病情較重就不得不推出或者另尋其他機構(gòu)。建議可以按照社區(qū)醫(yī)院的審批程序?qū)徟懈叨损B(yǎng)老設(shè)施醫(yī)療功能的定點報銷問題，方便老人就近就醫(yī)，控制醫(yī)療成本。

（三）財稅方面

財稅方面中高端養(yǎng)老機構(gòu)遇到的問題與水、電、氣的問題極為相似。建議老年人每月的床位補貼和建設(shè)資助應(yīng)該做到一視同仁，對中高端養(yǎng)老設(shè)施減免征收土地稅、房產(chǎn)稅、增值稅、所得稅，利用稅收杠桿的調(diào)節(jié)作用對行業(yè)進行一定的扶植。

五、總結(jié)

北京市中高端養(yǎng)老機構(gòu)有較大的市場空間并且有其自身的規(guī)劃特點，為應(yīng)對我市老齡化滿足老人們對生活品質(zhì)的追求，我們應(yīng)積極對中高端養(yǎng)老設(shè)施予以引導(dǎo)和支持，除了規(guī)劃條件、土地管理等前期方面給予規(guī)劃指導(dǎo)，解決行業(yè)進入瓶頸，在后期養(yǎng)老設(shè)施的運營過程中也應(yīng)輔以一定的政策支持，從“大規(guī)劃”層面做好制度安排促進北京中高端養(yǎng)老設(shè)施行業(yè)健康發(fā)展。