第一篇：農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)制之法律思考 鄧圓甜

農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)制之法律思考

引言

農(nóng)民對(duì)其在農(nóng)村合法建造的住宅擁有所有權(quán)，但其并不能如城鎮(zhèn)居民般自由流轉(zhuǎn)自己的住宅，因?yàn)榉蓪?duì)該住宅上的土地的使用權(quán)即宅基地使用權(quán)進(jìn)行了限制。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)主要包括：國(guó)家征用、置換、作價(jià)入股、轉(zhuǎn)讓和出租等方式。而現(xiàn)有法律基于保護(hù)耕地和農(nóng)村社會(huì)保障制度尚未健全、擔(dān)心失去住宅的農(nóng)民成為社會(huì)隱患的考慮，限制宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，不允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)在農(nóng)村村民和城鎮(zhèn)居民之間轉(zhuǎn)讓和出租（而出租與轉(zhuǎn)讓所考慮的問(wèn)題相似）。而前三種農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式：“國(guó)家征用、置換、作價(jià)入股”，能夠在一定程度上緩和限制農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所帶來(lái)的矛盾，但只能治標(biāo)不能治本。一方面，前三種農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式由政府主導(dǎo)，易導(dǎo)致權(quán)力尋租。并且由政府壟斷農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的受方市場(chǎng)，不能使農(nóng)民充分參與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，獲得最優(yōu)價(jià)格。另一方面，因城市與農(nóng)村房屋的巨大差價(jià)，使不堪城市高房?jī)r(jià)重負(fù)的中低收入居民轉(zhuǎn)向農(nóng)村購(gòu)房，市場(chǎng)逐漸擴(kuò)大并呈不可逆轉(zhuǎn)之勢(shì)。現(xiàn)實(shí)中已出現(xiàn)大量農(nóng)村宅基地使用權(quán)向城鎮(zhèn)居民流轉(zhuǎn)等違法情況，屢禁不止。究其原因，具有現(xiàn)實(shí)客觀性，政府應(yīng)順應(yīng)其發(fā)展規(guī)律，結(jié)合各地實(shí)際，制定一系列法律法規(guī)，規(guī)范或疏導(dǎo)農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)。一味禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有違民意和市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律。且會(huì)導(dǎo)致通過(guò)合意取得的農(nóng)村宅基地使用權(quán)不受法律保障，違背保障交易安全和平等的民法原則。而一旦發(fā)生糾紛，無(wú)相關(guān)法律規(guī)范制約和適用，不能維護(hù)社會(huì)的公平正義價(jià)值，導(dǎo)致社會(huì)不穩(wěn)定。因此農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)制的建立具有緊迫性。

而退一步而言，只要各級(jí)政府和相關(guān)部門(mén)依法辦事，就能實(shí)現(xiàn)保護(hù)耕地的法律目的。如果各級(jí)政府部門(mén)不嚴(yán)格遵守法律，為了巨額土地利益，亂開(kāi)發(fā)耕地或者疏于監(jiān)管，則即使禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)詴?huì)導(dǎo)致大量耕地被破壞。所以保護(hù)耕地與農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓并不沖突。其次，我國(guó)正致力于解決三農(nóng)問(wèn)題，完善農(nóng)村社會(huì)保障制度，讓發(fā)展成果惠及廣大農(nóng)民。也即是說(shuō)農(nóng)村社會(huì)保障制度的完善指日可待，農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的基礎(chǔ)也日趨成熟，可見(jiàn)構(gòu)建農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)制也具有可行性和現(xiàn)實(shí)意義。

本文旨在探討農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀，分析農(nóng)村宅基地使用權(quán)自由轉(zhuǎn)讓的必要性和可行性，并從完善農(nóng)村社會(huì)保障制度、繳納土地出讓金、加大政府監(jiān)管、加強(qiáng)程序規(guī)范、征收宅基地閑置費(fèi)等方面對(duì)構(gòu)建農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)制提出建議。

農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)制之法律思考

一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的性質(zhì)

（一）農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有用益性

關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的性質(zhì)，我國(guó)法律上并未作明確的規(guī)定。目前對(duì)其性質(zhì)的觀點(diǎn)主要有：自物權(quán)說(shuō)和用益物權(quán)說(shuō)。

本文采用用益物權(quán)說(shuō)的觀點(diǎn)，認(rèn)為宅基地使用權(quán)設(shè)立的自的在于對(duì)他人所有的土地的利用，因此具有用益的性質(zhì)，為用益物權(quán)。理由是:首先，宅基地使用權(quán)是具有我國(guó)自身特色的一項(xiàng)權(quán)利，它的著重點(diǎn)在使用，即使用他人所有的土地建造住宅并居住。這與國(guó)外的地上權(quán)原理一致，雖然我國(guó)土地實(shí)行公有制，而國(guó)外土地為私有制，但他們的共性就在于土地所有權(quán)與使用權(quán)都處于分離狀態(tài)，都具有用益的性質(zhì)，地上權(quán)也是典型的用益物權(quán)。其次，從我國(guó)《物權(quán)法》的體系編排和內(nèi)容來(lái)看，宅基地使用權(quán)是被放在用益物權(quán)一章來(lái)加以規(guī)定的。另外，《物權(quán)法》第117條規(guī)定:“用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利?！薄段餀?quán)法》第118條規(guī)定戶(hù)?國(guó)家所有或國(guó)家所有由集體使用以及法律規(guī)定屬于集體所有的自然資源，單位、個(gè)人依法可以占有、使用和收益”宅基地使用權(quán)為用益物權(quán)，但它與國(guó)外的地上權(quán)畢竟不一致，根本上的，僅土地的公有私有這個(gè)基礎(chǔ)就不一致，此不贅述。

（二）農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有身份性和保障性

農(nóng)村宅基地的出現(xiàn)本來(lái)是基于居有定所的考慮，是集體經(jīng)濟(jì)組織給予內(nèi)部成員以無(wú)償方式取得土地建造住宅的權(quán)利。一為了實(shí)現(xiàn)公平原則和福利保障功能，宅基地使用權(quán)的取得有一套嚴(yán)格的程序。

第一，申請(qǐng)取得，或者稱(chēng)作審批取得。在我國(guó)的土地所有制結(jié)構(gòu)下，土地要么屬于國(guó)家所有，要么屬于集體組織所有。根據(jù)《憲法》第10條的規(guī)定:，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”另外，《物權(quán)法》第47條也作出了類(lèi)似規(guī)定。鑒于我國(guó)人口和土地的實(shí)際情況，土地對(duì)于農(nóng)民的重要意義，農(nóng)村宅基地使用權(quán)取得采取申請(qǐng)和審批的無(wú)償使用制度。需要用地農(nóng)民先向鄉(xiāng)一鎮(zhèn)人民政府提出申請(qǐng)。

因此，從理論而言，集體土地所有權(quán)人在自己的土地上是否為他人設(shè)立宅基地

農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)制之法律思考

使用權(quán)，應(yīng)由所有權(quán)人決定，行政機(jī)關(guān)無(wú)權(quán)干涉。1

但是因?yàn)檗r(nóng)村宅基地使用權(quán)的福利保障功能，農(nóng)村宅基地使用權(quán)干涉到社會(huì)穩(wěn)定和公共利益，需國(guó)家進(jìn)行干預(yù)。從性質(zhì)上而言，國(guó)家的審批并不是對(duì)宅基地使用權(quán)的設(shè)立，它僅僅是對(duì)宅基地使用權(quán)成立的一種確認(rèn)，即行政確認(rèn)。

第二，一戶(hù)一宅原則。所謂“一戶(hù)一宅”即是指一戶(hù)農(nóng)村村民只能擁有一處宅基地。中國(guó)人多地少的現(xiàn)狀和農(nóng)村土地的保障性作用決定了只能實(shí)行一戶(hù)一宅原則。土地管理法第六十二條明確規(guī)定：“ 農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地”

二、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

（一）農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)有法律規(guī)定

目前我國(guó)法律對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定較少，而且有些規(guī)定不明確?！稇椃ā返谑畻l第四款規(guī)定:“任何組織或個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！痹摋l確立了宅基地所有權(quán)嚴(yán)格禁止買(mǎi)賣(mài)，宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需依照法律規(guī)定的原則?！锻恋毓芾矸ā返诹l規(guī)定:“農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地?！薄稗r(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！睆姆梢?guī)定來(lái)看，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是受到一定限制。2009年9月1日國(guó)土部下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》明確叫停小產(chǎn)權(quán)房，既是對(duì)禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)置房產(chǎn)規(guī)定的再次明確，一同時(shí)也間接地否定了農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。但市場(chǎng)的需求使得各種宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)形式不斷出現(xiàn)并私下發(fā)展。關(guān)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的形式主要有以下幾種情況：

1.國(guó)家征收。農(nóng)村宅基地屬于村民集體所有，一般是不允許交易的，農(nóng)村集體成員享有使用權(quán)，但宅基地使用權(quán)受到國(guó)家法律和政策的限制而不能自由地流轉(zhuǎn)。但農(nóng)村閑置的宅基地在通過(guò)國(guó)家合法程序征收以后，土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為國(guó)家所有，然后國(guó)家再以國(guó)有土地使用權(quán)的方式納入到流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，這樣可以發(fā)更大地發(fā)揮宅基地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

但是宅基地的征收出現(xiàn)問(wèn)題:因?yàn)槟壳拔覈?guó)法律對(duì)宅基地的征收并沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的規(guī)定(土地管理法規(guī)定:征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，在具體實(shí)施的過(guò)程中參照的補(bǔ)償和補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)又過(guò)低，并沒(méi)有體現(xiàn)宅基地本身 1敬官旭，農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律問(wèn)題研究[D]：[碩士學(xué)位論文]，西南大學(xué)，2010，第9-11頁(yè)。

農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)制之法律思考

所應(yīng)有的市場(chǎng)價(jià)值。

2.置換。所謂置換是指宅基地與其他土地的互換。包括宅基地與國(guó)有土地互換，宅基地與耕地互換，宅基地與宅基地的互換。

宅基地與國(guó)有土地的互換是根據(jù)國(guó)家城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，將拆遷農(nóng)戶(hù)安置到城鎮(zhèn)商品房，再將退出的宅基地用于商業(yè)開(kāi)發(fā)，這也減輕了房屋拆遷的阻力，避免釘子戶(hù)的出現(xiàn)。在我國(guó)現(xiàn)有法律實(shí)踐中，重慶市和天津市為先行者。天津?yàn)橐宰栽干暾?qǐng)為原則，農(nóng)民憑農(nóng)村宅基地?fù)Q房，一般為經(jīng)濟(jì)適用房，由政府統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一建設(shè)，而原來(lái)的農(nóng)村宅基地則被轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地。重慶模式為以農(nóng)村宅基地?fù)Q地票。其申請(qǐng)者為在城市已有固定住房的村民，村民憑借其在農(nóng)村閑置的宅基地?fù)Q取地票以獲得購(gòu)買(mǎi)城市住房的優(yōu)惠或現(xiàn)金，原來(lái)的農(nóng)村宅基地則被轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地。

宅基地與國(guó)有土地的置換是解決農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題的可行途徑之一。但也有一定缺陷，表現(xiàn)在：宅基地與國(guó)有土地的變相置換主要由政府主導(dǎo)，容易導(dǎo)致權(quán)力尋租。且政府作為農(nóng)村宅基地買(mǎi)方市場(chǎng)的壟斷者，不能使農(nóng)民充分享受市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的資源優(yōu)化配置的利益最大化的優(yōu)勢(shì)。

3.宅基地使用權(quán)作價(jià)入股。宅基地使用權(quán)的入股實(shí)質(zhì)上是將權(quán)利以出資入的形式轉(zhuǎn)讓出去。它可以分為兩情況:一種情況是村集體把空閑的宅基地使用權(quán)以入股的方式自辦企業(yè)或者與外來(lái)企業(yè)合資辦企業(yè)。所得收益歸集體組織統(tǒng)一支配，既可以于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也可以用于對(duì)貧窮農(nóng)戶(hù)的補(bǔ)貼等。另一種情況是農(nóng)民搬遷到規(guī)劃的中居住點(diǎn)，把自己的宅基地退出來(lái)入般辦企業(yè)，一所得收益按所占面積以紅利方式返給民，一由農(nóng)民自己支配。

深圳田廈村就摸索出這樣的道路舒在深圳的每個(gè)城中村，基本成立了自己的股份制公司來(lái)管理內(nèi)部資產(chǎn)，田廈實(shí)業(yè)股份有限公司就是田廈村自己的體股份制公司。改造后的田廈新村規(guī)劃為集商業(yè)、辦公、酒店、居住于一體的多功能代化生活小區(qū)，總建筑面積為巧.75萬(wàn)平方米。其中，住宅6.7萬(wàn)平方米、商務(wù)公寓2萬(wàn)平方米、商業(yè)2.3萬(wàn)平方米、辦公及酒店3.8萬(wàn)平方米。整個(gè)改造項(xiàng)目計(jì)劃投資5-6億元人民幣，2008年完成改造。在這個(gè)改造過(guò)程中，農(nóng)民將宅基地入股到田廈股份公司由公司單獨(dú)成立項(xiàng)目部門(mén)從事改造公司和村民自籌一部分的方式解決開(kāi)發(fā)和建設(shè)。中間的資金問(wèn)題通過(guò)政府出一部分，公司和村民自籌一部分的方式解決。田廈新村改造完成后，村民獲得的分配面積是入宅基地面積的7倍。而對(duì)于改造前很多村住宅的一樓則根據(jù)商鋪的位置、租金高低，分得相應(yīng)的商業(yè)面積。這種流轉(zhuǎn)方式使農(nóng)民能夠參與市場(chǎng)，獲得更多收益。但此方式局限于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且具備投資與運(yùn)營(yíng)企業(yè)條件的地區(qū)。

4.宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。由于法律明確禁止宅基地使用權(quán)的單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)赃@里的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓主要是通過(guò)和地上房產(chǎn)一起轉(zhuǎn)讓?zhuān)劣谵D(zhuǎn)讓的方式，有買(mǎi)賣(mài)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)制之法律思考

贈(zèng)與和繼承幾種。按照我國(guó)法律規(guī)定，農(nóng)民享有宅基地使用權(quán)和地上房屋的所有權(quán)，也說(shuō)農(nóng)民自己可以占有、使用、收益和處分自己的房屋.另外，根據(jù)我國(guó)“房地一體”原則，農(nóng)村房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移以后，所占用的土地使用權(quán)隨房屋所有權(quán)一并轉(zhuǎn)移。農(nóng)村地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓主要有三種:本集體組織內(nèi)部成員之間的轉(zhuǎn)讓;不同集體組織成員之間的轉(zhuǎn)讓;城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村村民之間的轉(zhuǎn)讓。因?yàn)檎貫檗r(nóng)民集體所有，為無(wú)償使用，所以它的身份性、保障性特征較為明顯，第一種情況下集體組織內(nèi)部成員之間自由轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)仍然在集體成員手里，所以這種轉(zhuǎn)讓法律是認(rèn)可的。第二種情況法律只是在《土地管理法》第62條規(guī)定:“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！狈芍皇且?guī)定不得再申請(qǐng)宅基地，并未明確禁止。第三種情況目前被國(guó)家法律所禁止的，國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》中規(guī)定:“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用權(quán)證?！贝说谌N情況是本文所旨在詳細(xì)論述要構(gòu)建的機(jī)制。

5.宅基地使用權(quán)出租。和轉(zhuǎn)讓類(lèi)似，宅基地使用權(quán)的出租也只能是通過(guò)和地上房屋一起出租的形式實(shí)現(xiàn)。這種情況在一些發(fā)達(dá)地區(qū)的城市郊區(qū)較為常見(jiàn)比如廣東省佛山市。佛山市為民工的主要輸入地，原因是佛山市及郊區(qū)有很多企業(yè)，特別是郊區(qū)存在許多以制造業(yè)為主的企業(yè)，大量服裝廣、鞋廠的建設(shè)占用了當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的土地，于是農(nóng)民們紛紛脫離農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，由農(nóng)村居民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居甲靠在城鎮(zhèn)打工和出租房屋來(lái)過(guò)活。由于制造業(yè)為勞動(dòng)密集型行業(yè)，廠里工人許多都在外面找房居住，很多人都選擇租住當(dāng)?shù)卮迕竦姆课?。根?jù)“房地一體”的原則，農(nóng)村房屋出租實(shí)質(zhì)上使所占用宅基地使用權(quán)也一并出租出去了。我國(guó)《土地管理法》第63條規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”雖然宅基地使用權(quán)出租的這種做法為法律所禁止，但現(xiàn)實(shí)操作的情況卻不一樣。對(duì)于村民而言，當(dāng)前房屋租賃行情較好，自己空置的房屋放在那里一文不值，但經(jīng)過(guò)一番修葺然后再出租出去則會(huì)得到不錯(cuò)的回報(bào)，何樂(lè)而不為，對(duì)于租房的人而言認(rèn)租房關(guān)鍵是能夠在里面住著舒適，哪里會(huì)去關(guān)心土地使用產(chǎn)權(quán)是否出租。甚至有的租房者一租就是幾十年，一租金不貴的情況下就一次性付清，和轉(zhuǎn)讓宅基地的區(qū)別不大。

2三、宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)制構(gòu)建的必要性

（一）物權(quán)發(fā)展，物權(quán)財(cái)產(chǎn)價(jià)值體現(xiàn)

1敬官旭，農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律問(wèn)題研究[D]：[碩士學(xué)位論文]，西南大學(xué)，2010，第24-26頁(yè)。

農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)制之法律思考

所有的法律規(guī)范、法律制度和法律活動(dòng)，歸根結(jié)底都是以有效地利用資源，最大限度地增加財(cái)富為目的，也就是通過(guò)法律手段促進(jìn)資源的優(yōu)化配置。因此，現(xiàn)代物權(quán)法更強(qiáng)調(diào)對(duì)物的經(jīng)濟(jì)效益的價(jià)值追求，由過(guò)去單純的強(qiáng)調(diào)歸屬轉(zhuǎn)向?qū)脙r(jià)值的追求。宅基地使用權(quán)作為一種用益物權(quán)，如果僅僅是確定其歸屬，則其財(cái)產(chǎn)的價(jià)值未能充分發(fā)揮。只有允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，才能將資源流向有效的利用主體，實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置。因此，要實(shí)現(xiàn)對(duì)宅基地使用權(quán)的充分利用，除有明確的歸屬外，流轉(zhuǎn)是實(shí)現(xiàn)價(jià)值的有效途徑。

（二）社會(huì)穩(wěn)定的要求

土地隱形市場(chǎng)交易屢禁不止，需順應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，制定法律轉(zhuǎn)讓機(jī)制以維持社會(huì)穩(wěn)定?，F(xiàn)行法律對(duì)農(nóng)民宅基地的流轉(zhuǎn)雖然作了限制性規(guī)定，但因經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)、農(nóng)民與市民需求互補(bǔ)等原因，宅基地買(mǎi)賣(mài)、抵押、出租、等形式的流轉(zhuǎn)已大量存在，形成了以自發(fā)流轉(zhuǎn)為特征的農(nóng)民宅基地隱形市場(chǎng)。3盡管政府多次出臺(tái)相關(guān)政策禁止宅基地的流轉(zhuǎn)，但農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)仍較多，宅基地私下流轉(zhuǎn)頻繁，已形成相當(dāng)規(guī)模并有不可阻擋之勢(shì)。而由于法律規(guī)定與現(xiàn)實(shí)的沖突，導(dǎo)致通過(guò)合意取得的農(nóng)村宅基地使用權(quán)不受法律保障，村民容易反悔，違背保障交易安全和平等的民法原則。且一旦發(fā)生糾紛，互相扯皮，無(wú)相關(guān)法律規(guī)范制約和適用，不能維護(hù)社會(huì)的公平正義價(jià)值，導(dǎo)致社會(huì)不穩(wěn)定。

目前我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的私下交易轉(zhuǎn)讓情況已經(jīng)十分普遍。中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)“農(nóng)村土地問(wèn)題立法研究”課題組2006-2007年對(duì)四川、貴州、湖南、湖北、山東、廣東、江西、山西、黑龍江等十省的進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查和訪談。關(guān)于農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓結(jié)果為：在調(diào)查樣本中，表示本村中有人將宅基地轉(zhuǎn)給他人使用的占大多數(shù)。63.65%的被調(diào)查者表示村中有宅基地私下轉(zhuǎn)讓情況,36.35%的被調(diào)查者表示沒(méi)有。這是以上十省的一組平均數(shù)字。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，轉(zhuǎn)讓交易的實(shí)際比例還更高一些。

（三）公平正義原則

各地和各級(jí)政府征收地價(jià)與市場(chǎng)價(jià)的巨大差額，對(duì)廣大農(nóng)民而言，不符合公平正義原則，易加劇社會(huì)沖突。政府頻繁、大量地為商業(yè)目的用地,征收農(nóng)村集體土地所有權(quán)及農(nóng)戶(hù)的土地使用權(quán),卻往往不能給予公正補(bǔ)償。地方政府通常以極低的補(bǔ)償代價(jià)收回農(nóng)民的土地,然后以市場(chǎng)價(jià)出讓給用地的企業(yè),以此獲得市場(chǎng)價(jià)與補(bǔ)償價(jià)之間的差額。這種一級(jí)市場(chǎng)的供地模式弊端在于,供給者只有一個(gè),但是市場(chǎng)上的需求者卻是無(wú)限多個(gè),這樣的壟斷形式必將造成商品的價(jià)格上揚(yáng),扭曲了商品的真實(shí)價(jià) 1林翠軒，淺探我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)制度[J]，法制與社會(huì), 2009年19期，第2頁(yè)

農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)制之法律思考

格。這些行為還導(dǎo)致嚴(yán)重的不公正和諸多拆遷戶(hù)的生活陷入困境,甚至誘發(fā)諸多社會(huì)問(wèn)題。

（四）實(shí)現(xiàn)農(nóng)民利益最大化的必然途徑

構(gòu)建農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓機(jī)制，有利于使民的有限理性與政府的干預(yù)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民利益最大化。

1.農(nóng)民有經(jīng)濟(jì)人理性，追求利益最大化

建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，離不開(kāi)農(nóng)村和農(nóng)民的作用。而隨著市場(chǎng)體制的完善，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也應(yīng)賦予農(nóng)民更廣泛的權(quán)利，讓農(nóng)民參與到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，享受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所帶來(lái)的福益。承認(rèn)農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)人特性，允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)，使農(nóng)民能夠充分利用城鎮(zhèn)和農(nóng)村市場(chǎng)，追求自己的利益最大化。

2.農(nóng)民的有限理性與政府的干預(yù)有機(jī)結(jié)合。農(nóng)民的有限理性，容易使其只關(guān)注短期利益和一己私利，忽略長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和公共利益，又需要政府的干預(yù)和引導(dǎo)，所以在允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的同時(shí)，須履行嚴(yán)格的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)登記制度。

（五）高效利用土地的要求

農(nóng)村宅基地大量閑置，嚴(yán)重浪費(fèi)土地資源，構(gòu)建宅基地轉(zhuǎn)讓機(jī)制有利于合理、高效利用有限土地?，F(xiàn)行農(nóng)村宅基地由于村鎮(zhèn)規(guī)劃不合理，宅基地審批制度不健全，農(nóng)民節(jié)約意識(shí)不強(qiáng)，農(nóng)村建房大量占用新宅基地而廢棄舊宅基地，且隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)以及市郊農(nóng)村農(nóng)民收入得到增長(zhǎng)，富裕起來(lái)的農(nóng)民紛紛進(jìn)城購(gòu)房成為城市居民，或由于工作提升，子女升學(xué)在城市享有了住房，留在農(nóng)村的住房及宅基地因現(xiàn)行法律法規(guī)限制無(wú)法流轉(zhuǎn)，集體經(jīng)濟(jì)組織又無(wú)權(quán)收回(土地管理法第七十三條規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，由縣級(jí)以上人名政府土地行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得。)而大量閑置，造成土地資源的極大浪費(fèi)。農(nóng)村閑置和荒廢的宅基地?cái)?shù)量過(guò)多，粗略估計(jì)每村閑置和荒廢的宅基地占村宅基地總量的20%左右。

（六）讓農(nóng)民共享發(fā)展成果的要求

構(gòu)建農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓機(jī)制有助于解決農(nóng)民融資困難問(wèn)題，共享市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果。一方面，農(nóng)民相對(duì)于城市居民生活窮困，融資手段很少，無(wú)法分享市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以及科技現(xiàn)代化發(fā)展成果，生活來(lái)源仍局囿于一畝三分田以及政府的小額補(bǔ)貼；而另一方面，限制宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，農(nóng)民很難通過(guò)對(duì)其土地、房屋的處分，如買(mǎi)賣(mài)、抵押等，獲得其創(chuàng)業(yè)所必需的資金，致使農(nóng)民難以擺脫貧困現(xiàn)狀。

（七）加快城市化進(jìn)程的需要

農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)制之法律思考

宅基地的弱流轉(zhuǎn)性影響我國(guó)城市化進(jìn)程，構(gòu)建農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)制有利于城市化進(jìn)程的加快。中國(guó)社會(huì)已經(jīng)不再是過(guò)去封閉型的生于斯，老于斯的社會(huì)了。城鄉(xiāng)結(jié)合部和發(fā)達(dá)鄉(xiāng)村吸引了大量外來(lái)農(nóng)民，集體成員的身份和戶(hù)籍之間的聯(lián)系被打破，尤其對(duì)那些在城市化大潮中準(zhǔn)備向城鎮(zhèn)遷移的居民，如果限制他們將房產(chǎn)向非集體成員轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢⒂绊懰麄內(nèi)〉眠M(jìn)入城市安身立業(yè)的最低資本從而阻礙人口城市化進(jìn)程。因此，我們應(yīng)該給農(nóng)村宅基地使用權(quán)人以較大的自主和自由，盤(pán)活農(nóng)民住房資產(chǎn)，這不僅是農(nóng)民致富的迫切需要，也是新農(nóng)村建設(shè)和發(fā)展的需要。

基于此，有必要建立并完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓制度。

三、宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)制的阻礙因素

（一）宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓受限的法規(guī)依據(jù)

《土地管理法》第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”國(guó)務(wù)院辦公廳1999年頒布了《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》，其第2條規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售”，“有關(guān)部門(mén)不得為購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和產(chǎn)權(quán)證”。2004年11月國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。2004年12月24日，國(guó)務(wù)院頒布了《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，該決定“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”。我國(guó)新《物權(quán)法》在第七次審議中獲得通過(guò)時(shí)，對(duì)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)問(wèn)題最終采取了擱置的態(tài)度,規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得，行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律。

（二）農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的阻礙因素分析

1．保護(hù)耕地。中國(guó)是一個(gè)人口大國(guó)，對(duì)于糧食有強(qiáng)大需求，而土地資源相對(duì)較少。國(guó)家基于維持國(guó)計(jì)民生的大局考慮，將保護(hù)耕地作為土地管理的一個(gè)重要原則之一。有些學(xué)者認(rèn)為若放寬農(nóng)村宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)，大量不堪承受城鎮(zhèn)高房?jī)r(jià)的城市中低收入居民將會(huì)在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地，從而出現(xiàn)農(nóng)村村民或村集體等為了一己私利占用耕地建造農(nóng)村宅基地以出售牟利。

但事實(shí)上，若各級(jí)政府和相關(guān)部門(mén)依法行政，不以公謀私，不進(jìn)行權(quán)力尋租，同時(shí)各上級(jí)部門(mén)加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)格按法律辦事，允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)在城鎮(zhèn)居民和

農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)制之法律思考

農(nóng)村村民間流轉(zhuǎn)，一定能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)期的法律效果和目標(biāo)，不任意占用耕地。否則，即使不允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)在城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村村民間流轉(zhuǎn)，基于土地所帶來(lái)的巨大利益，仍會(huì)有大量耕地遭受破壞。

2．農(nóng)村社會(huì)保障制度尚未完善，易致農(nóng)民無(wú)家可歸，影響社會(huì)穩(wěn)定。城鄉(xiāng)發(fā)展的不平衡是當(dāng)前最突出的問(wèn)題，城市人口少，卻占用了國(guó)家大部分資源；農(nóng)村人口多，所擁有的資源反而少。這種差距在社會(huì)保障制度上也得到體現(xiàn)。城鎮(zhèn)居民在求學(xué)、就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老方面有一套完善的社會(huì)保障制度，而農(nóng)村村民的社會(huì)保障制度仍然缺失。有學(xué)者擔(dān)心若放寬農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，不少農(nóng)民會(huì)由于自身的知識(shí)智力水平等缺陷，將自己的宅基地高價(jià)轉(zhuǎn)讓給他人，而自己流離失所。這些農(nóng)民因種種原因揮霍完轉(zhuǎn)讓價(jià)款后，無(wú)相關(guān)的社會(huì)保障，成為危害社會(huì)的隱患。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，全面建設(shè)小康社會(huì)，讓發(fā)展成果惠及廣大人民群眾的目標(biāo)的確立，建立和完善農(nóng)村社會(huì)保障制度已成為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、保障民生、社會(huì)穩(wěn)定的重要問(wèn)題。政府應(yīng)加大對(duì)農(nóng)村社會(huì)保障制度的投入，加強(qiáng)農(nóng)村的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，提高農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)金，改善農(nóng)村的醫(yī)療衛(wèi)生條件，解決農(nóng)村孩子的入學(xué)和農(nóng)民工的就業(yè)問(wèn)題等。其實(shí)這也是政府正致力于的事情，若有關(guān)政策是否真正落實(shí)到位，其實(shí)現(xiàn)只是時(shí)間的問(wèn)題。

3．農(nóng)村村民對(duì)于自己的宅基地使用權(quán)為無(wú)償取得。若允許其有償轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民，于理不合，也會(huì)導(dǎo)致大量農(nóng)民在巨額利益面前喪失理性。

農(nóng)村土地雖于土地改革完成后歸國(guó)家或集體所有，但其長(zhǎng)期以來(lái)，由農(nóng)民現(xiàn)實(shí)地占有和使用，而所謂的國(guó)家和集體，一直是個(gè)虛體。“我的地、我的房子”這已是農(nóng)民的內(nèi)心共識(shí)，且農(nóng)村宅基地為他們所建和擁有，他們的文化程度和法律意識(shí)的薄弱也決定了他們不能將宅基地使用權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)讓。另一方面，農(nóng)村村民從出生伊始所具有的資源就與城鎮(zhèn)居民不平等，而他們又是社會(huì)各階層中付出體力勞動(dòng)最多并能提供主要生活必需品的一類(lèi)，他們有理由享有如有償進(jìn)行宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)這一權(quán)利，以平衡和補(bǔ)償教育、醫(yī)療等資源分配的不公。

所以一方面須允許農(nóng)民有償轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，而另一方面，又須對(duì)農(nóng)民的有償轉(zhuǎn)讓作出一定限制，即以農(nóng)民或第三方繳納適當(dāng)?shù)耐恋爻鲎尳馂榍疤幔员苊廪r(nóng)民在巨額利益面前失去理性。

4.農(nóng)民的法律意識(shí)和法律知識(shí)薄弱。

普遍的農(nóng)村村民的受教育水平較低，法律意識(shí)薄弱，法律水平較低，有學(xué)者擔(dān)心若在農(nóng)村實(shí)現(xiàn)宅基地使用權(quán)的自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)讓?dǎo)致市場(chǎng)的混亂無(wú)序，法律不能實(shí)際施行?；诖?，在允許宅基地使用權(quán)在城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村村民間轉(zhuǎn)讓之初有必要加大政府投入，加強(qiáng)此方面的法律宣傳教育，并提高有關(guān)機(jī)關(guān)在農(nóng)村的執(zhí)法和監(jiān)管力度，農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)制之法律思考

其次，宅基地自由轉(zhuǎn)讓并非建立在絕對(duì)的意志自由之上，須受到法律的規(guī)制，是授權(quán)性規(guī)范和強(qiáng)行性規(guī)范的結(jié)合。須打造高效合理透明的交易平臺(tái)，完善宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的強(qiáng)制登記制度。

5.農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)制構(gòu)建的資金缺失

農(nóng)村的物質(zhì)資源貧乏，也是制約農(nóng)村發(fā)展和轉(zhuǎn)讓機(jī)制構(gòu)建的瓶頸。一方面宅基地使用權(quán)的自由轉(zhuǎn)讓若普遍實(shí)行，基于農(nóng)村宅基地資源和農(nóng)民所占比例，相關(guān)制度如加大宣傳教育，打造交易平臺(tái)，建立登記制度等的構(gòu)建都須大筆資金，而國(guó)家無(wú)足夠的財(cái)力全額支付。此點(diǎn)強(qiáng)化了對(duì)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須繳納土地出讓金和稅費(fèi)的要求，以保障宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度的建立和維持。

基于對(duì)以上幾個(gè)阻礙因素的分析，農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)制的構(gòu)建是可行的。

四、農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)制的構(gòu)建

無(wú)論從發(fā)揮物的價(jià)值出發(fā)，還是從我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制出發(fā)，未來(lái)宅基地使用權(quán)制度確有必要進(jìn)行進(jìn)一步改革，改革的主要方向是要增強(qiáng)宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)性，充分發(fā)揮宅基地使用權(quán)制度的經(jīng)濟(jì)效率功能。具體來(lái)說(shuō)，構(gòu)建宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)制可以從以下方面著手：

(一)遵守平等、自愿、有償原則

《民法通則》第四條規(guī)定：“民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則?！倍谵r(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，平等指轉(zhuǎn)讓的雙方當(dāng)事人的法律地位平等。雙方平等的法律地位是農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。自愿是指轉(zhuǎn)讓必須出于雙方當(dāng)事人完全自愿，轉(zhuǎn)讓方不得強(qiáng)迫受流轉(zhuǎn)方必須接受轉(zhuǎn)讓?zhuān)茏尫揭膊坏脧?qiáng)迫流轉(zhuǎn)方必須流轉(zhuǎn)給自己。有償是指宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)是等價(jià)有償，以體現(xiàn)公平原則。

（二）加快完善農(nóng)村社會(huì)保障制度

沒(méi)有完善的社會(huì)保障制度為后盾，農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)就不能展開(kāi)手腳。完善農(nóng)村社會(huì)保障制度的建設(shè)首先需要資金保障。一方面需加大國(guó)家財(cái)政政策的支持。國(guó)家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展為農(nóng)村的社保制度的完善提供了物質(zhì)基礎(chǔ)，政府要通過(guò)宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)農(nóng)村社保制度建設(shè)給予支持，加大對(duì)農(nóng)村社保制度的投入。另一

農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)制之法律思考

方面，可引導(dǎo)社會(huì)資金涌向農(nóng)村。

近年來(lái)國(guó)家實(shí)行了一系列惠農(nóng)政策，但農(nóng)村的社會(huì)保障制度仍遠(yuǎn)落后于城市。應(yīng)出臺(tái)一系列法規(guī)和政策，加大對(duì)農(nóng)村的醫(yī)療、就業(yè)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、司法援助、最低生活保障等社會(huì)保障制度的建設(shè)，并著重加強(qiáng)對(duì)失地農(nóng)民的生活和就業(yè)的引導(dǎo)和保障。

（三）繳納適當(dāng)?shù)耐恋爻鲎尳鸷投愘M(fèi)

農(nóng)民轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)給城鎮(zhèn)居民，應(yīng)交納與農(nóng)民承受能力相適應(yīng)的土地出讓金、稅，使農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榕c城市住宅用地使用權(quán)相似的性質(zhì)，投入流通領(lǐng)域，彌補(bǔ)農(nóng)民為無(wú)償取得卻有償轉(zhuǎn)讓的缺陷，也使農(nóng)民在作出決策時(shí)更理性。可參照土地出讓金的相關(guān)規(guī)定，但在此基于農(nóng)村村民本身的支付能力和其本是宅基地使用權(quán)主體的法律地位，可將該標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)降低，并準(zhǔn)許其以本有的住宅和宅基地使用權(quán)作價(jià)抵消一部分的土地出讓金。與重慶的以宅基地?fù)Q地票的農(nóng)民的得益方式類(lèi)似。地方人民政府留成部分等土地出讓金，由土地行政主管部門(mén)代收代繳，按“收支兩條線”實(shí)行管理，統(tǒng)一用于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的整理。

（四）加大資金保障，加強(qiáng)政府監(jiān)管和法制宣傳

不能把農(nóng)村土地管理的重任單寄于村民委員會(huì)這個(gè)基層群眾自治組織，需認(rèn)識(shí)到村官的法律知識(shí)和法律意識(shí)的局限性和其與村民生活聯(lián)系的密切性。所謂清官難斷家務(wù)事，村官很難嚴(yán)格執(zhí)行土地管理法的規(guī)定，對(duì)與其朝夕相處的村民的農(nóng)村宅基地使用權(quán)違法流轉(zhuǎn)的行為進(jìn)行懲處。即使按法律規(guī)定進(jìn)行了處罰，農(nóng)村的法治力量薄弱，村民法律意識(shí)較低，容易暴力抗法，不執(zhí)行處罰決定，有損法律權(quán)威。

基于此，首先，國(guó)家或各級(jí)政府應(yīng)加大農(nóng)村土地管理的財(cái)政支持，對(duì)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理資金，可從農(nóng)民繳納的土地出讓金以及其他流轉(zhuǎn)的相關(guān)稅費(fèi)扣除。其次，縣、鄉(xiāng)政府土地管理局等相關(guān)部門(mén)需加大對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)法律制度和相關(guān)政策的宣傳，使村民知法、懂法。其次，加大對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的監(jiān)管，縣鄉(xiāng)政府可配備巡查隊(duì)伍，每月定期到農(nóng)村進(jìn)行監(jiān)察，一方面可督促村委、村民按法律辦事，另一方面可加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度的執(zhí)法力量支持。并且縣鄉(xiāng)政府可每年不定期到農(nóng)村實(shí)地抽查宅基地使用權(quán)情況（巡查隊(duì)伍人員應(yīng)回避），鼓勵(lì)群眾舉報(bào)信訪，設(shè)立內(nèi)部自我流轉(zhuǎn)監(jiān)督機(jī)制和完善外部的監(jiān)督機(jī)制，以防徇私舞弊，權(quán)力尋租。

農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)制之法律思考

（五）加強(qiáng)農(nóng)村宅基地登記發(fā)證工作

農(nóng)村宅基地仍由村集體所有，但村民享有宅基地使用權(quán)。此可參照物權(quán)法中業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。農(nóng)村村民對(duì)其宅基地?fù)碛杏靡嫖餀?quán)，可自由轉(zhuǎn)讓受益，而對(duì)于共有部分如村里的公共設(shè)施，道路建設(shè)等則由村集體共同享有和管理。村民若想將宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)給城鎮(zhèn)居民，需繳納一定的費(fèi)用，經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)的審批登記，法律才進(jìn)行確認(rèn)和保護(hù)。

實(shí)施農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記、發(fā)證制度，是農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)在進(jìn)一步明晰后進(jìn)入銀行作為抵押物，并允許進(jìn)行有限交易。農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)規(guī)范流轉(zhuǎn)后，農(nóng)村的大量房屋資產(chǎn)可以轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y金，以提高農(nóng)民的融資能力。進(jìn)行農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記，要遵行“農(nóng)民自愿”、“土地來(lái)源合法”兩個(gè)基本原則，在這一原則基礎(chǔ)上，對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋和集體土地范圍內(nèi)的房屋予以公平對(duì)待，都可以列入房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證范圍。具體辦法是：可以借鑒安徽宣城市的做法，在各級(jí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)府設(shè)立“房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證辦公室”，統(tǒng)一接受農(nóng)村房屋登記的申報(bào)、受理工作。為保證登記發(fā)證的權(quán)威性，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記中的登記收件、勘測(cè)繪圖、申報(bào)資料初審等環(huán)節(jié)的管理；為提高工作效率，可以采取鄉(xiāng)政府與土地、城建、金融等部門(mén)齊抓共管的方式。

（六）打造程序規(guī)范、操作公開(kāi)的交易平臺(tái)

在加強(qiáng)農(nóng)村宅基地登記發(fā)證工作，允許進(jìn)行有限交易后，接下來(lái)，就需要打造一個(gè)程序規(guī)范、操作公平的交易平臺(tái)，以確保農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)順利進(jìn)行。首先，應(yīng)出臺(tái)有關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)范性合同文本，引導(dǎo)農(nóng)戶(hù)履行必要的手續(xù)、程序，簽定宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的書(shū)面合同；其次，逐步建立起公開(kāi)、透明的流轉(zhuǎn)信息平臺(tái)，降低交易信息成本，使供求雙方知己知彼，自愿、高效、公平地進(jìn)行流轉(zhuǎn)的協(xié)商和交易；最后，考慮到目前農(nóng)戶(hù)在交易地位、宅基地使用權(quán)信息、法律知識(shí)等方面明顯處于不利地位，要以提高農(nóng)戶(hù)在宅基地適用權(quán)流轉(zhuǎn)中的談判能力為核心，建立專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或培育社會(huì)中介機(jī)構(gòu)，免費(fèi)為農(nóng)戶(hù)開(kāi)展有關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的信息、政策特別是法律的咨詢(xún)服務(wù)4。

（七）征收土地閑置費(fèi)和一戶(hù)多宅費(fèi)用

農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)實(shí)中多占宅基地，一戶(hù)多宅的現(xiàn)象非常普遍。而對(duì)超面積使用宅基地農(nóng)戶(hù)收取相應(yīng)的土地使用費(fèi)，加重長(zhǎng)期閑置不用土地的成本負(fù)荷，便于操作，有利于法律的實(shí)際施行，發(fā)揮法律的實(shí)效。通過(guò)補(bǔ)償、獎(jiǎng)勵(lì)等各種方法，農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)制之法律思考

引導(dǎo)和鼓勵(lì)這些農(nóng)民把宅基地歸還集體。這樣才能約束多占、超占宅基地行為，利于土地資源的節(jié)約.為農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)創(chuàng)造公平的前提條件。此可參考城市房產(chǎn)稅的征收規(guī)定并適當(dāng)降低標(biāo)準(zhǔn)。

1林翠軒，淺探我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)制度[J]，法制與社會(huì), 2009年19期，第2頁(yè)

農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)制之法律思考

參考文獻(xiàn)

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第二篇：農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 法律分析

農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 法律分析

來(lái)源：作者：日期：09-12-17

1.農(nóng)村宅基地使用權(quán)的概念：農(nóng)村宅基地使用權(quán)是指農(nóng)民為建自有房屋對(duì)集體土地所享有的占有、使用的權(quán)利。其權(quán)利主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，具有身份屬性，其在一定程度上有福利性質(zhì)。

2.農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)簭氖茏尩闹黧w上，可以分為向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員和非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓。

如果受讓方也是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，經(jīng)過(guò)集體經(jīng)濟(jì)組織同意，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)行為有效。因?yàn)楦鶕?jù)《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，其所有權(quán)屬于集體，而農(nóng)民作為經(jīng)濟(jì)組織的成員，対于宅基地?fù)碛械氖怯靡嫖餀?quán)，即使用和收益的權(quán)利，其處分宅基地使用權(quán)的行為屬于無(wú)權(quán)處分。根據(jù)《合同法》第五十一條，無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。所以，如果事后經(jīng)過(guò)農(nóng)村集體組織同意，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。反之，則應(yīng)認(rèn)定其合同無(wú)效。也就是說(shuō)，對(duì)于此種情況，取得農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的同意，以及進(jìn)行登記是轉(zhuǎn)讓有效的前提。

而向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的行為是無(wú)效的。理由是《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，《土地管理法》第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。且宅基地使用權(quán)具有人身屬性，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)法取得。

然而，在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的形式主要表現(xiàn)為農(nóng)村居民對(duì)其在宅基地上建造的自有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)鶕?jù)《物權(quán)法》第六十四條 私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。農(nóng)村居民在宅基地上建造的房屋屬于農(nóng)民個(gè)人所有，這一點(diǎn)不存在爭(zhēng)議。

在這種情況下，如果受讓方是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，則其有效無(wú)效的區(qū)分與前述情形一樣。

如果房屋買(mǎi)賣(mài)合同的受讓方不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，根據(jù)《物權(quán)法》第十五條 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。據(jù)此，似乎可以認(rèn)定，轉(zhuǎn)讓房屋的協(xié)議是有效的，其實(shí)不然，理由是：根據(jù)《合同法》第七條 當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益。第五十二條 有下列情形之一的，合同無(wú)效：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;

(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會(huì)公共利益;

(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

《物權(quán)法》第一百五十三條 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。

根據(jù)《物權(quán)法》地隨房走的原則，農(nóng)民在宅基地上建造的自有房屋的轉(zhuǎn)讓?zhuān)厝粚?dǎo)致宅基地使用權(quán)的一并處分，而農(nóng)民的處分行為違反了《土地管理法》、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》中的強(qiáng)制性規(guī)定。因此，該房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。

3.近幾年，由于房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，使農(nóng)村土地尤其是城市郊區(qū)的土地價(jià)值一路飆升，造成關(guān)于農(nóng)村宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛越來(lái)越多，針對(duì)此種情況，北京市高院《農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》 第一項(xiàng)指出，目前涉及農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛的案件主要有以下情況：

從訴訟雙方和案由來(lái)看，主要為房屋出賣(mài)人訴買(mǎi)受人，要求確認(rèn)合同無(wú)效并收回房屋;從買(mǎi)賣(mài)雙方身份來(lái)看，出賣(mài)人為農(nóng)村村民，買(mǎi)受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣(mài)給同村村民的情況;從交易發(fā)生的時(shí)間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上，有的甚至在10年以上;從合同履行來(lái)看，大多依約履行了合同義務(wù)，出賣(mài)人交付了房屋，買(mǎi)受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù);從訴訟的起因來(lái)看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格，出賣(mài)人受利益驅(qū)動(dòng)而起訴;從標(biāo)的物現(xiàn)狀來(lái)看，有的房屋已經(jīng)過(guò)裝修、翻建、改建等添附行為。關(guān)于農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力的認(rèn)定，紀(jì)要第二項(xiàng)指出，農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。

對(duì)于此類(lèi)案件處理原則，紀(jì)要三指出，(一)要尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)。審理此類(lèi)案件應(yīng)實(shí)事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉(xiāng)界限仍未完全打破，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織仍有一定的封閉性，農(nóng)村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉(zhuǎn)是一種現(xiàn)實(shí);同時(shí)要認(rèn)識(shí)到此類(lèi)案件產(chǎn)生的復(fù)雜性，并妥善解決相關(guān)的利益沖突和矛盾。

(二)要注重判決的法律效果和社會(huì)效果。判決要以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當(dāng)事人交易行為”為指導(dǎo)，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果。

(三)要綜合權(quán)衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣(mài)人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成的損失;其次，對(duì)于買(mǎi)受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償;再次，判決返還、騰退房屋同時(shí)應(yīng)注意妥善安置房屋買(mǎi)受人，為其留出合理的騰退時(shí)間，避免單純判決騰退房屋給當(dāng)事人帶來(lái)的消極影響。

實(shí)務(wù)當(dāng)中，北京市范圍內(nèi)的各級(jí)法院對(duì)此類(lèi)案件的判決，主要是依照上述紀(jì)要來(lái)做出的，具體做法是：首先，認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。然后，判令出賣(mài)人支付給買(mǎi)受人高額補(bǔ)償金。

4.幾點(diǎn)看法：通過(guò)以上簡(jiǎn)單的分析，可以看出，目前我國(guó)法律上對(duì)于農(nóng)村宅基地以及農(nóng)民私有房屋轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定并不是很明確，比較混亂，在司法實(shí)踐當(dāng)中，即使是司法機(jī)關(guān)也很難理清，在學(xué)術(shù)界也是眾說(shuō)紛紜。農(nóng)村宅基地制度作為確保中國(guó)農(nóng)民有房住的最基本保障，應(yīng)當(dāng)通過(guò)立法來(lái)明規(guī)范農(nóng)民對(duì)農(nóng)村宅基地的權(quán)利范圍，消除法律之間、法規(guī)之間互相沖突的情況，填補(bǔ)法律上的空白點(diǎn)，使制度充分完善起來(lái)，以保障農(nóng)民的權(quán)益。

第三篇：農(nóng)村宅基地使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)注意什么

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農(nóng)村宅基地使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)注意什么

1.農(nóng)村宅基地使用權(quán)的概念：

農(nóng)村宅基地使用權(quán)是指農(nóng)民為建自有房屋對(duì)集體土地所享有的占有、使用的權(quán)利。其權(quán)利主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，具有身份屬性，其在一定程度上有福利性質(zhì)。2.農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

從受讓的主體上，可以分為向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員和非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓。

如果受讓方也是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，經(jīng)過(guò)集體經(jīng)濟(jì)組織同意，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)行為有效。因?yàn)楦鶕?jù)《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，其所有權(quán)屬于集體，而農(nóng)民作為經(jīng)濟(jì)組織的成員，対于宅基地?fù)碛械氖怯靡嫖餀?quán)，即使用和收益的權(quán)利，其處分宅基地使用權(quán)的行為屬于無(wú)權(quán)處分。根據(jù)《合同法》第五十一條，無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。所以，如果事后經(jīng)過(guò)農(nóng)村集體組織同意，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 反之，則應(yīng)認(rèn)定其合同無(wú)效。也就是說(shuō)，對(duì)于此種情況，取得農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的同意，以及進(jìn)行登記是轉(zhuǎn)讓有效的前提。而向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的行為是無(wú)效的。理由是《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，《土地管理法》第六十三條中農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。且宅基地使用權(quán)具有人身屬性，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)法取得。

然而，在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的形式主要表現(xiàn)為農(nóng)村居民對(duì)其在宅基地上建造的自有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)鶕?jù)《物權(quán)法》第六十四條 私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。農(nóng)村居民在宅基地上建造的房屋屬于農(nóng)民個(gè)人所有，這一點(diǎn)不存在爭(zhēng)議。

在這種情況下，如果受讓方是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，則其有效無(wú)效的區(qū)分與前述情形一樣。

如果房屋買(mǎi)賣(mài)合同的受讓方不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，根據(jù)《物權(quán)法》第十五條 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。據(jù)此，似乎可以認(rèn)定，轉(zhuǎn)讓房屋的協(xié)議是有效的，其實(shí)不然，理由是：根據(jù)《合同法》第七條 當(dāng)事

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益。

第五十二條 有下列情形之一的，合同無(wú)效：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;

(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會(huì)公共利益;

(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

《物權(quán)法》第一百五十三條宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。

根據(jù)《物權(quán)法》地隨房走的原則，農(nóng)民在宅基地上建造的自有房屋的轉(zhuǎn)讓?zhuān)厝粚?dǎo)致宅基地使用權(quán)的一并處分，而農(nóng)民的處分行為違反了《土地管理法》、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》中的強(qiáng)制性規(guī)定。因此，該房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。

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3.實(shí)踐中存在問(wèn)題。

近幾年，由于房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，使農(nóng)村土地尤其是城市郊區(qū)的土地價(jià)值一路飆升，造成關(guān)于農(nóng)村宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛越來(lái)越多，針對(duì)此種情況，北京市高院《農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》第一項(xiàng)指出，目前涉及農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛的案件主要有以下情況：

從訴訟雙方和案由來(lái)看，主要為房屋出賣(mài)人訴買(mǎi)受人，要求確認(rèn)合同無(wú)效并收回房屋;從買(mǎi)賣(mài)雙方身份來(lái)看，出賣(mài)人為農(nóng)村村民，買(mǎi)受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣(mài)給同村村民的情況;從交易發(fā)生的時(shí)間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上，有的甚至在10年以上;從合同履行來(lái)看，大多依約履行了合同義務(wù)，出賣(mài)人交付了房屋，買(mǎi)受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù);從訴訟的起因來(lái)看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格，出賣(mài)人受利益驅(qū)動(dòng)而起訴;從標(biāo)的物現(xiàn)狀來(lái)看，有的房屋已經(jīng)過(guò)裝修、翻建、改建等添附行為。

關(guān)于農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力的認(rèn)定，紀(jì)要第二項(xiàng)指出，農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。對(duì)于此類(lèi)案件處理原則，紀(jì)要三指

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 出：

(一)要尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)。審理此類(lèi)案件應(yīng)實(shí)事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉(xiāng)界限仍未完全打破，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織仍有一定的封閉性，農(nóng)村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉(zhuǎn)是一種現(xiàn)實(shí);同時(shí)要認(rèn)識(shí)到此類(lèi)案件產(chǎn)生的復(fù)雜性，并妥善解決相關(guān)的利益沖突和矛盾。

(二)要注重判決的法律效果和社會(huì)效果。判決要以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當(dāng)事人交易行為”為指導(dǎo)，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果。

(三)要綜合權(quán)衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣(mài)人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成的損失;其次，對(duì)于買(mǎi)受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償;再次，判決返還、騰退房屋同時(shí)應(yīng)注意妥善安置房屋買(mǎi)受人，為其留出合理的騰退時(shí)間，避免單純判決騰退房屋給當(dāng)事人帶來(lái)的消極影響。

實(shí)務(wù)當(dāng)中，北京市范圍內(nèi)的各級(jí)法院對(duì)此類(lèi)案件的判決，主要是依照上述紀(jì)要來(lái)做出的，具體做法是：首先，認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。然

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 后，判令出賣(mài)人支付給買(mǎi)受人高額補(bǔ)償金。4.律師評(píng)析

通過(guò)以上簡(jiǎn)單的分析，可以看出，目前我國(guó)法律上對(duì)于農(nóng)村宅基地以及農(nóng)民私有房屋轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定并不是很明確，比較混亂，在司法實(shí)踐當(dāng)中，即使是司法機(jī)關(guān)也很難理清，在學(xué)術(shù)界也是眾說(shuō)紛紜。農(nóng)村宅基地制度作為確保中國(guó)農(nóng)民有房住的最基本保障，應(yīng)當(dāng)通過(guò)立法來(lái)明規(guī)范農(nóng)民對(duì)農(nóng)村宅基地的權(quán)利范圍，消除法律之間、法規(guī)之間互相沖突的情況，填補(bǔ)法律上的空白點(diǎn)，使制度充分完善起來(lái)，以保障農(nóng)民的權(quán)益。

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業(yè)

管

理的主

要

內(nèi)

容

有

哪

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第四篇：農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)

農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)

轉(zhuǎn)讓方：(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)

受讓方：(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)李道康蔡貴者

甲、乙雙方就宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，經(jīng)自愿、平等、友好協(xié)商，達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議如下：

一、宅基地坐落、面積

甲方將申請(qǐng)所得的坐落于仙降鎮(zhèn)垟頭村的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。具體坐落位置：仙降鎮(zhèn)垟頭村套房一層第間，及三單元室、室，土地使用權(quán)證號(hào)為：瑞集用（2011）第203--號(hào)。（未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書(shū)）

上述宅基地的使用權(quán)歸乙方享有。

二、轉(zhuǎn)讓金額

該宅基地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣元。

三、付款方式及期限

在簽訂本協(xié)議日內(nèi)一次性付清。

四、房產(chǎn)歸屬

1.在該宅基地上的房屋由乙方自行出資建造，房產(chǎn)歸乙方所有。

2.因?yàn)榻ǚ渴掷m(xù)以甲方名義申請(qǐng)，所以甲方應(yīng)積極配合辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記，所涉費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

3.房屋建成后，在法律政策許可的前提下，甲方應(yīng)無(wú)條件配合乙方將土地證和房產(chǎn)證變更辦理到乙方名下，所涉的相關(guān)費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。

五、違約責(zé)任

本協(xié)議簽訂后，任何一方均不得反悔。

如甲方反悔應(yīng)當(dāng)向乙方全額退還宅基地轉(zhuǎn)讓款元，并償付違約金元，如造成乙方損失的，還應(yīng)賠償乙方的損失(包括建房、裝修工程款和房地產(chǎn)增值部分);如乙方反悔，則已付的土地轉(zhuǎn)讓款作為違約金償付給甲方。

六、其他事宜

甲方應(yīng)于年月日前在政策條件允許的情況下，將房產(chǎn)證辦理到其名下交由甲方；并配合甲方辦理相關(guān)房屋買(mǎi)賣(mài)和過(guò)戶(hù)公證手續(xù)及應(yīng)由以甲方名義辦理的其他事項(xiàng)。為此，乙方另行補(bǔ)償給甲方五萬(wàn)元。于本協(xié)議簽訂之日先付兩萬(wàn)元，另三萬(wàn)元交給保管，在上述事項(xiàng)全部辦理完畢后轉(zhuǎn)付給甲方。

本協(xié)議未盡事宜由雙方另行協(xié)商。

七、協(xié)議生效條件

本協(xié)議經(jīng)雙方簽字后生效。

八、協(xié)議份數(shù)

本協(xié)議一式二份，雙方各執(zhí)一份。

甲方：乙方：

二O年月日2

第五篇：農(nóng)村宅基地土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書(shū)

農(nóng)村宅基地土地轉(zhuǎn)讓合同書(shū)

一、本合同雙方當(dāng)事人 轉(zhuǎn)讓人（以下稱(chēng)甲方）： 戶(hù)籍： 身份證號(hào)碼：

受讓人（以下稱(chēng)乙方）： 戶(hù)籍： 身份證號(hào)碼：

二、根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方本著協(xié)商自愿平等的原則，就宅基地土地轉(zhuǎn)讓事宜，訂立本合同。

三、甲方現(xiàn)將自已名下建房手續(xù)齊全的一套宅基地自愿轉(zhuǎn)讓給乙方建房使用，該土地位于玉溪市紅塔區(qū)春和鎮(zhèn)中所鄉(xiāng)田壩村六組，土地面積為

平方米，土地證號(hào)為

用（）第 號(hào)、地號(hào)，土地用途為村鎮(zhèn)混合住宅用地，其四至見(jiàn)宗地圖，并給雙方簽字確認(rèn)。

四、甲方轉(zhuǎn)讓給乙方的轉(zhuǎn)讓費(fèi)總額為人民幣共

萬(wàn)元整（￥

元）。

五、乙方向甲方在合同簽訂時(shí)支付

萬(wàn)元，剩余部分在本合同簽訂日后15天內(nèi)，甲方為乙方完成宅基地實(shí)地面積測(cè)量實(shí)地位置放線定位時(shí)，并雙方辦理完畢土地轉(zhuǎn)讓公證后支付完畢。

六、甲方向乙方轉(zhuǎn)讓的宅基地，使用權(quán)歸個(gè)人，目前其土地所有權(quán)屬于集體，暫不可以辦理土地證過(guò)戶(hù)，但甲方須將土地證轉(zhuǎn)交到乙方手中保管，并且房屋產(chǎn)權(quán)證也由甲方轉(zhuǎn)交乙方手中保管使用。

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七、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載項(xiàng)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，乙方在此用地上所建房屋及其他附著物所有權(quán)屬于乙方所有，村集體對(duì)該房主享受的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給乙方。如遇房屋征地拆遷，國(guó)家和集體征用土地，土地和房屋補(bǔ)償款或補(bǔ)償待遇均屬于乙方。

有政策辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的過(guò)戶(hù)手續(xù)由甲乙雙方配合辦理，甲方必須義務(wù)全權(quán)協(xié)助乙方到當(dāng)?shù)卣恋毓芾聿块T(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)依法辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，使乙方持有轉(zhuǎn)讓地塊面積的土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證，過(guò)戶(hù)產(chǎn)生的一切稅費(fèi)和辦證費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

八、本宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓為永久性轉(zhuǎn)讓?zhuān)p方簽定合同后任何一方及其家人均不得反悔違約。若甲方想違約回購(gòu)使用權(quán)，須經(jīng)乙方同意，且甲方須按違約時(shí)乙方房屋市場(chǎng)價(jià)和市場(chǎng)相應(yīng)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)總和的3倍以上價(jià)款補(bǔ)償乙方的經(jīng)濟(jì)損失，并且甲方補(bǔ)償給乙方的經(jīng)濟(jì)損失須不低于乙方當(dāng)年購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)和建造房屋總費(fèi)用的5倍以上價(jià)款。因執(zhí)行本合同發(fā)生爭(zhēng)議，由爭(zhēng)議雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的可提請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟。

九、本合同原件一式四份，每份共三頁(yè)，由雙方及其家人簽字同意并手印，第三方和村委會(huì)同意作證。自簽訂之日起生效，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等的法律效力。另外兩份留作公證機(jī)關(guān)辦理公證手續(xù)和備用。

十、本合同未盡事宜，可由雙方協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議予以明確。

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十一、附件：1.宅基地測(cè)量圖

2.宗地圖

3.甲方乙方身份證復(fù)印件 4.宅基地審批手續(xù)

甲方：

家人：

日期： 年 月第三方： 村民代表：

日期： 年 月

乙方：

家人：

日期：3 / 3

年 月 日

日

日