第一篇：青海省物業(yè)管理條例

青海省物業(yè)管理條例 2015-03-30 15:33 青海省物業(yè)管理條例

（2015年3月27日青海省第十二屆人民代表大會

常務委員會第十八次會議通過）

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，營造良好的生活和工作環(huán)境，促進社會和諧，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。

第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動適用本條例。本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，或者通過其他形式，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條 省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

市（州）、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責：

（一）對業(yè)主大會和業(yè)主委員會業(yè)務的指導和監(jiān)督；

（二）對物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)、服務質(zhì)量、物業(yè)服務招投標、物業(yè)服務合同簽訂的監(jiān)督管理；

（三）物業(yè)服務企業(yè)信用評價；

（四）專項維修資金和物業(yè)保修金交存、使用的監(jiān)督管理；

（五）物業(yè)使用和維護的監(jiān)督管理；

（六）物業(yè)承接查驗、退出交接活動的指導和監(jiān)督；

（七）處理在物業(yè)管理活動中的投訴；

（八）其他監(jiān)督管理職責。

縣級以上人民政府發(fā)展和改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、財政、公安、民政、衛(wèi)生計生、環(huán)保、工商、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)部門，按照各自職責，負責物業(yè)管理活動的有關(guān)監(jiān)督管理和服務工作。

第四條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府依法組織和指導本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，督促業(yè)主大會和業(yè)主委員會履行職責，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設的關(guān)系。社區(qū)居（村）民委員會負責指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會議由房地產(chǎn)行政主管部門、公安派出所、社區(qū)居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位等各方代表組成，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責召集。物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列重大問題：

（一）業(yè)主委員會不依法履行職責；

（二）業(yè)主委員會成立、換屆過程中出現(xiàn)的問題；

（三）物業(yè)服務合同履行過程中出現(xiàn)的問題；

（四）物業(yè)服務企業(yè)在變更交接過程中出現(xiàn)的問題；

（五）需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。

第六條 縣級以上人民政府應當將物業(yè)服務納入服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)管理體系，制定扶持政策，加強行業(yè)管理，提高專業(yè)化水平，促進物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展。

第七條 物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，提高物業(yè)服務水平，促進物業(yè)服務企業(yè)依法誠信經(jīng)營，維護物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益。

第二章 物業(yè)管理區(qū)域與相關(guān)配臵 第八條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當以土地使用權(quán)證確定的用地范圍為基礎，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設施設備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設等因素確定。物業(yè)設施設備共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設施設備能夠分割獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第九條 建設單位應當在取得商品房預售許可或者現(xiàn)房銷售前，向項目所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請，房地產(chǎn)行政主管部門應當自受理申請之日起二十日內(nèi)，在征求街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門等單位的意見后劃分物業(yè)管理區(qū)域，并書面告知項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。

建設單位應當將物業(yè)管理區(qū)域核定內(nèi)容在商品房銷售現(xiàn)場進行公示。第十條 尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，由縣級人民政府房地產(chǎn)行政管理部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府征求業(yè)主、社區(qū)居（村）民委員會的意見，結(jié)合社區(qū)居（村）民委員會的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域。調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，還應當征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十一條 縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。

物業(yè)管理區(qū)域檔案應當載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位臵、四至界限、建筑物總面積、專有部分數(shù)量、共有部分情況、建設單位以及其他需要載明的事項。

第十二條 建設單位新建住宅物業(yè)時，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位，按照下列要求無償配臵物業(yè)服務用房：

（一）物業(yè)服務用房按照房屋建筑總面積千分之三的比例配臵，且不得低于七十平方米；房屋建筑總面積超過三萬平方米的，按照超過部分建筑面積千分之一的比例增加配臵。物業(yè)服務用房不包含門崗值班室。

（二）物業(yè)服務用房應當具備水、電、暖、衛(wèi)、采光等基本使用功能和條件，配臵獨立的水、電、暖等計量裝臵。

業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務用房中調(diào)劑，面積不得低于二十平方米；房屋建筑總面積超過三萬平方米的，面積不得低于四十平方米。

物業(yè)服務用房屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個人不得擅自變更用途，也不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。

第十三條 城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗收過程中，應當對物業(yè)服務用房建筑面積、位臵等作為規(guī)劃設計指標進行審查。房地產(chǎn)行政主管部門或者不動產(chǎn)登記機構(gòu)，在核發(fā)商品房預售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應當對物業(yè)服務用房進行核查，并在房屋登記簿中注明物業(yè)服務用房面積和位臵。

建設單位應當將相關(guān)信息在商品房銷售現(xiàn)場或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第十四條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等計量裝臵應當按照專有部分一戶一表、共有部分獨立計量表配臵。信息通信、消防、電梯、安全防范、環(huán)衛(wèi)、郵政等附屬設施設備的配臵應當符合國家技術(shù)標準和專業(yè)技術(shù)規(guī)范。

配套設施不齊全的老舊住宅區(qū)，專業(yè)經(jīng)營單位應當配合縣級以上人民政府采取措施逐步改造，實現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設施設備的分戶計量、分戶控制。業(yè)主及物業(yè)服務企業(yè)應當為改造工作提供便利。

第十五條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等最終用戶分戶計量表和分戶計量表以前的專業(yè)經(jīng)營設施設備按照國家技術(shù)標準和專業(yè)技術(shù)規(guī)范設計，由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位依法組織具有資質(zhì)的單位安裝施工，并與建設項目同步設計、同步施工、同步交付。所需費用依照國家和省住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門制定的有關(guān)工程計價規(guī)定確定，由建設單位承擔。建設單位應當配合專業(yè)經(jīng)營設施設備的施工。

建設單位在竣工驗收后，應當將專業(yè)經(jīng)營設施設備的所有權(quán)移交給組織安裝施工的專業(yè)經(jīng)營單位。專業(yè)經(jīng)營單位應當接收，并負責專業(yè)經(jīng)營設施設備的管理、維修、養(yǎng)護和更新。

專業(yè)經(jīng)營設施設備包括變（配）電、二次供水、換熱、燃氣調(diào)壓等設施設備及相關(guān)管線。

第十六條 本條例實施前建設的住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等最終用戶分戶計量表和分戶計量表以前的專業(yè)經(jīng)營設施設備的所有權(quán)，由業(yè)主大會決定是否移交給專業(yè)經(jīng)營單位。決定移交的，縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當組織有關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位按照國家技術(shù)標準和專業(yè)技術(shù)規(guī)范進行驗收。驗收合格的，專業(yè)經(jīng)營單位應當接收，并負責專業(yè)經(jīng)營設施設備的管理、維修、養(yǎng)護和更新。

驗收不合格的，由專業(yè)經(jīng)營單位按照國家技術(shù)標準和專業(yè)技術(shù)規(guī)范提出整改方案，經(jīng)整改合格后移交。住宅物業(yè)尚在工程質(zhì)量保修期內(nèi)的整改費用由建設單位承擔，超出保修期的由全體業(yè)主共同承擔。第三章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會 第十七條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（八）對物業(yè)共有部分及其附屬設施設備使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第十八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分及其附屬設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

（五）遵守房屋裝飾裝修的規(guī)定；

（六）支持和配合物業(yè)服務企業(yè)的合法經(jīng)營和管理活動；

（七）按時交納物業(yè)服務費用；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第十九條 物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應權(quán)利，履行相應義務。

第二十條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當會同縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導本轄區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第二十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會：

（一）交付的房屋專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十以上；

（二）交付的房屋套數(shù)達到總套數(shù)百分之五十以上；

（三）首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數(shù)達到總套數(shù)的百分之三十以上。

第二十二條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當在收到建設單位或者百分之十以上業(yè)主聯(lián)名提出成立業(yè)主大會申請后三十日內(nèi)，會同縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門組建首次業(yè)主大會籌備組。

籌備召開新建住宅小區(qū)首次業(yè)主大會會議所需費用由建設單位承擔。第二十三條 建設單位應當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府報送物業(yè)管理區(qū)域證明、房屋及建筑物面積清冊、業(yè)主名冊、建筑規(guī)劃總平面圖、交付使用共用設施設備的證明、物業(yè)服務用房配臵證明等籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。

第二十四條 籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代表和社區(qū)居（村）民委員會代表組成?；I備組人數(shù)應當為單數(shù)，其中業(yè)主代表應當不低于籌備組人數(shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代表擔任。

籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者社區(qū)居（村）民委員會組織業(yè)主推薦。

籌備組應當自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)調(diào)解決。

第二十五條 籌備組應當做好以下籌備工作：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容；

（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（三）確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

（四）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定候選人名單，制定業(yè)主委員會選舉辦法；

（五）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應當予以答復；異議成立的，籌備組應當對公告內(nèi)容予以修改并重新公告。

第二十六條 籌備組應當自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第二十七條 業(yè)主大會討論決定下列事項：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會議事規(guī)則、管理規(guī)約；

（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（三）選定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；

（五）籌集和使用專項維修資金；

（六）新建、改建和重建建筑物及其附屬設施；

（七）改變共有部分的用途；

（八）利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；

（九）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的其他事項。決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第二十八條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）百分之二十以上業(yè)主提議的；

（二）業(yè)主委員會委員缺員需要補選的；

（三）業(yè)主委員會決定集體辭職，需要重新選舉業(yè)主委員會的；

（四）物業(yè)服務合同期限屆滿前，需要重新選聘物業(yè)服務企業(yè)，或者需要對原物業(yè)服務合同主要事項進行變更的；

（五）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（六）法律、法規(guī)、管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會應當在召開業(yè)主大會會議十五日前，將會議的時間、地點、形式、議題、議程等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面告知所在地社區(qū)居（村）民委員會。

第二十九條 業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當責令業(yè)主委員會限期組織召開；業(yè)主委員會逾期仍不組織召開的，業(yè)主可以請求街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開；街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當在接到請求之日起十日內(nèi)通知業(yè)主，并在三十日內(nèi)組織召開。

第三十條 不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導后仍不能成立的，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居（村）民委員會、建設單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。

物業(yè)管理委員會的人員組成，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第三十一條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用集體討論形式的，應當有專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。需投票表決的，表決意見應由業(yè)主本人簽名。

業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會會議的，應當出具委托書，載明委托事項、委托權(quán)限及期限。

業(yè)主大會會議表決采取記名投票的方式。業(yè)主委員會應當妥善保管選票、表決票和委托書，以備查詢。

第三十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，推選及表決辦法應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

第三十三條 業(yè)主委員會委員應當符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，模范履行業(yè)主義務；

（三）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；

（四）具有一定的組織能力和文化水平；

（五）具有與履行職責相適應的工作時間；

（六）本人及其近親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務企業(yè)從事物業(yè)服務。

第三十四條 業(yè)主委員會由五人以上單數(shù)組成，具體人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會每屆任期三年，委員可以連選連任，業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會作出的決定，應書面告知社區(qū)居（村）民委員會。

第三十五條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持以下資料向物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案：

（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；

（二）業(yè)主大會決議；

（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主委員會委員名單；

（五）其他必要資料。

業(yè)主委員會持備案證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

第三十六條 業(yè)主委員會履行下列職責：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；

（二）執(zhí)行業(yè)主大會決定和決議，維護業(yè)主共同利益；

（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關(guān)費用；

（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

（九）法律、法規(guī)以及業(yè)主大會賦予的其他職責。

第三十七條 業(yè)主委員會應當建立信息公開制度，定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公布下列情況和資料：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（三）物業(yè)服務合同等物業(yè)管理中的各項決定和重大事項；

（四）專項維修資金的籌集和使用情況；

（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛車位的使用、經(jīng)營情況；

（七）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費和工作補貼的籌集、使用情況

（八）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。

第三十八條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式提出辭職請求的；

（二）不履行業(yè)主委員會委員職責和業(yè)主義務的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）侵害他人合法權(quán)益的；

（五）因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。

第三十九條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

（一）不再具備業(yè)主身份的；

（二）喪失履行職責能力的；

（三）任職期間被追究刑事責任的；

（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第四十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第四十一條 業(yè)主委員會任期屆滿九十日前，應當組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉，并書面報告縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。逾期未換屆選舉的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當協(xié)調(diào)、督促或者組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

第四十二條 業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物，移交新一屆業(yè)主委員會。拒不移交的，可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府督促移交，物業(yè)所在地公安機關(guān)應當予以協(xié)助。

業(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)終止的，應當自終止之日起三日內(nèi)將其保管的前款所列財物移交給業(yè)主委員會。

第四十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費以及業(yè)主委員會委員的工作補貼由全體業(yè)主承擔。工作經(jīng)費和補貼的籌集、管理和使用由業(yè)主大會決定，可以由全體業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分及其附屬設施設備經(jīng)營所得收益中列支，但不得從物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營收益中列支。

第四章 前期物業(yè)管理

第四十四條 建設單位應當在住宅物業(yè)的業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的前期物業(yè)服務企業(yè)，提供前期物業(yè)服務。但投標人少于三個或者住宅規(guī)模不超過三萬平方米的，經(jīng)縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。

第四十五條 建設單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同，前期物業(yè)服務合同可以約定期限，但期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

建設單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同，應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。

第四十六條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)前，應當與建設單位按照國家相關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定，共同對物業(yè)的共有部分及其附屬設施設備進行查驗，并由雙方簽字確認查驗記錄。

第四十七條 建設單位應當按照國家有關(guān)規(guī)定和商品房買賣合同約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

實施承接查驗的物業(yè)，應當具備以下條件：

（一）建設工程竣工驗收合格，取得城鄉(xiāng)規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門備案；

（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、信息通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立合格的計量表具；

（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等公共服務設施已按規(guī)劃設計要求建成；

（四）道路、車位、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按照規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；

（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設施設備取得使用合格證書；

（六）住宅小區(qū)分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設臵符合安全要求的隔離設施；

（七）物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第四十八條 建設單位應當在現(xiàn)場查驗二十日前向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；

（二）建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證復印件、附圖；

（三）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料；

（四）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（五）供水、供電、供氣、供熱、信息通信、有線電視等準許使用文件；

（六）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（七）業(yè)主名冊；

（八）物業(yè)管理必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

第四十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：

（一）前期物業(yè)服務合同；

（二）臨時管理規(guī)約；

（三）物業(yè)承接查驗協(xié)議；

（四）建設單位移交資料清單；

（五）查驗記錄；

（六）交接記錄；

（七）其他與承接查驗有關(guān)的資料。

物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主。

第五十條 物業(yè)服務企業(yè)應當將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。

物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。第五章 物業(yè)管理服務

第五十一條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)管理服務。物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家有關(guān)規(guī)定取得資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務活動。物業(yè)管理服務從業(yè)人員應當按照國家和省有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書或者培訓合格證書。

省外物業(yè)服務企業(yè)進入本省從事物業(yè)服務活動，應當?shù)绞∪嗣裾》亢统青l(xiāng)建設行政主管部門辦理資質(zhì)核驗備案手續(xù)。本省物業(yè)服務企業(yè)在非注冊地承接物業(yè)服務項目，應當向物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第五十二條 業(yè)主大會可以決定采用招投標或者協(xié)議的方式，選聘物業(yè)服務企業(yè)。

業(yè)主大會決定采用招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主委員會按照國家有關(guān)規(guī)定組織招投標。

業(yè)主大會決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主委員會擬訂選聘方案，提請業(yè)主大會投票表決。

物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當指導、監(jiān)督選聘物業(yè)服務企業(yè)的活動。

第五十三條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務標準、服務費用、雙方的權(quán)利義務、物業(yè)服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。

物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務企業(yè)在有關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務和責任作出約定。

物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務合同報縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案。

第五十四條 物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，提供下列服務：

（一）物業(yè)共有部分及其附屬設施設備的維護和管理；

（二）公共秩序維護、安全防范、車輛停放管理；

（三）環(huán)境衛(wèi)生清潔和公共綠化養(yǎng)護；

（四）物業(yè)裝飾裝修管理服務；

（五）物業(yè)檔案及相關(guān)資料的保管；

（六）其他物業(yè)管理服務事項。

第五十五條 物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務一并委托給其他單位或者個人。

第五十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當依照法律、法規(guī)規(guī)定，委托具有相應資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)維修和養(yǎng)護電梯、壓力容器等特種設備，并向特種設備檢驗檢測機構(gòu)申請定期檢驗。

第五十七條 物業(yè)服務收費遵循公平、合理、質(zhì)價相符的原則，收費標準應與物業(yè)服務等級、物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)對應。具體收費標準和收費事項由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)服務收費管理辦法由省人民政府價格主管部門會同住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門制定。

物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托，提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協(xié)商確定。

第五十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務內(nèi)容、服務標準、收費標準等事項。

物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，定期將物業(yè)服務費用和經(jīng)營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況如實公示。

物業(yè)服務費按月計收，最長預收期限不得超過六個月，業(yè)主自愿交納的除外。

第五十九條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主未按約定交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以請求物業(yè)所在地社區(qū)居（村）民委員會進行調(diào)解，也可以按照合同約定依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主承擔連帶責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位承擔。物業(yè)交付后，業(yè)主未實際入住使用的，應交納物業(yè)服務費總額百分之七十的費用。

物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以存在開發(fā)建設遺留問題、未享受物業(yè)服務或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務等理由拒交物業(yè)服務費用。

第六十條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定提供物業(yè)管理服務，不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用、不配合管理等為由減少服務內(nèi)容或者降低服務質(zhì)量，不得采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式限制或者變相限制專業(yè)服務。

第六十一條 供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向最終用戶收取費用。業(yè)主專有部分使用的，由業(yè)主承擔；物業(yè)服務企業(yè)使用的，由物業(yè)服務企業(yè)承擔；部分業(yè)主或者全體業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主共同承擔。專業(yè)經(jīng)營單位不得對符合條件的用戶無正當理由拒絕服務或者停止服務，不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收有關(guān)費用或者提供無償服務。物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。第六十二條 規(guī)劃設計為集中供熱的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主要求停止供熱的，應當在本供熱期開始三十日前與供熱單位簽訂停熱協(xié)議，并交納采暖費總額百分之五十的費用?？赡芪：ζ渌脩粲脽峄蛘哂绊懯覂?nèi)公共設施安全運行的不得停止用熱。具備供熱計量條件的物業(yè)管理區(qū)域，應當實行供熱計量收費制度。第六十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，制定安全防范應急預案。發(fā)生突發(fā)性自然災害、公共衛(wèi)生事件、火災和供水、供電、供氣、特種設備等安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關(guān)部門和專業(yè)經(jīng)營單位報告，并協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務人員在從事物業(yè)服務活動時，應當依法履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益。

第六十四條 業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿九十日前組織召開業(yè)主大會，決定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務企業(yè)。決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿三十日前與物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同。決定選聘新物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，并配合新選聘的物業(yè)服務企業(yè)接管。

物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿九十日前書面告知業(yè)主或者業(yè)主委員會，同時書面告知縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。

物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者選聘決定，也沒有要求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，原物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定繼續(xù)提供服務的，物業(yè)服務合同有效期自動延續(xù)至新的物業(yè)合同約定提供物業(yè)服務之日止。

第六十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)合同終止之日起十五日內(nèi)，向業(yè)主委員會履行下列交接義務：

（一）移交物業(yè)服務用房等共有部分及其附屬設施設備；

（二）移交本條例第四十八條規(guī)定的資料；

（三）移交物業(yè)檔案、維修和保養(yǎng)物業(yè)形成的技術(shù)資料及保養(yǎng)記錄；

（四）結(jié)清預收、代收和預付、代付的有關(guān)費用；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。

物業(yè)服務企業(yè)未辦理退出交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務；不得損壞、隱匿、銷毀有關(guān)資料和財物。

第六十六條 業(yè)主共同決定對物業(yè)實施自行管理的，應當就管理事項、管理實施方式、管理責任的承擔、人員雇傭、管理費用等事項共同作出約定。

自行管理可以采取由業(yè)主直接執(zhí)行管理事務、選舉業(yè)主委員會或者成立其他管理機構(gòu)統(tǒng)一執(zhí)行管理事務以及業(yè)主共同決定的其他形式進行。自行管理應當推選管理負責人。

第六十七條 自行管理的業(yè)主委員會、管理負責人應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)每半年公布管理費用的收支情況。業(yè)主針對收支情況提出的詢問，業(yè)主委員會、管理負責人應當及時答復。

第六十八條 縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和社區(qū)居（村）民委員會應當指導幫助本轄區(qū)內(nèi)自行管理的小區(qū)做好物業(yè)服務工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設的關(guān)系。第六十九條 縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當加強物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員培訓，定期對物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)條件和服務質(zhì)量進行規(guī)范化考核。第六章 物業(yè)的使用和維護

第七十條 業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)的使用和維護應當遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約及業(yè)主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

第七十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自改變按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途；

（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地；

（三）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（四）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（五）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（六）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險物品，或者存放、鋪設超負荷物品；

（七）排放有毒、有害物質(zhì)；

（八）隨意堆放、傾倒、拋擲垃圾、雜物和露天焚燒；

（九）制造超標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風；

（十）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設施；

（十一）占用、堵塞消防通道、安全出口，損壞消防設施、器材；

（十二）違反規(guī)定擺攤設點、占道經(jīng)營、停放車輛；

（十三）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

（十四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約禁止的其他行為。

違反前款規(guī)定的，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門應當及時依法處理。業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第七十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施確需改變用途的，應當經(jīng)業(yè)主大會討論決定同意后，依法辦理有關(guān)手續(xù)。

因維修物業(yè)或者公共利益確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意，并在約定期限內(nèi)恢復原狀。第七十三條 業(yè)主應當按照城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門批準或者房地產(chǎn)權(quán)屬證書載明的用途使用物業(yè)，不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。

業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意后，依法辦理相關(guān)手續(xù)。

住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，業(yè)主應當及時告知業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示，并按照非住宅類用房收取物業(yè)服務費。

第七十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，應當首先滿足業(yè)主的需要。建設單位應當與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定車庫、車位的出售、附贈或者出租方式、租售價格、租售時間、租售期限等內(nèi)容。

建設單位不得將物業(yè)配套的車庫、車位出售給業(yè)主以外的其他人。業(yè)主要求承租尚未出售并空臵的車庫、車位的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人的需要后，車庫、車位有空余的，可以臨時出租給其他人，租賃合同期限不得超過六個月。

第七十五條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，條件允許并經(jīng)業(yè)主大會同意，可以在業(yè)主共有的道路、場地新劃定車位，用于業(yè)主停車。新劃定車位不得占用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。車輛停放、收費和管理等事項，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，參照價格主管部門的規(guī)定確定收費標準。

業(yè)主對車輛停放有保管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管合同。

第七十六條 利用業(yè)主共有部分及其附屬設施進行經(jīng)營的，應當經(jīng)業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)、有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。經(jīng)營所得收益，屬于全體業(yè)主共有，應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

業(yè)主大會決定利用共有部分及其附屬設施進行經(jīng)營的，可以委托物業(yè)服務企業(yè)代為管理，并向其支付報酬。物業(yè)服務企業(yè)應當將經(jīng)營所得收益單獨分類列賬，每半年公布一次經(jīng)營所得收益收支情況，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

第七十七條 執(zhí)行公務的公安、消防、救護、搶險、環(huán)衛(wèi)、郵遞、信息通信等特種車輛以及為業(yè)主提供配送、搬家、維修等服務的車輛，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)臨時停放，免交停車費。因業(yè)主需要進入住宅物業(yè)管理區(qū)域臨時停車未超過半小時的，免交停車費。

大型車輛、載有易燃、易爆、劇毒、放射性物品和危險化學品的車輛不得進入住宅小區(qū)。

第七十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規(guī)定以及管理規(guī)約，并告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主、物業(yè)使用人簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議，將裝飾裝修活動中的禁止行為和注意事項書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人。物業(yè)服務企業(yè)應當對裝飾裝修活動進行監(jiān)督和巡查，業(yè)主、物業(yè)使用人和裝飾裝修施工人員應當予以配合。

第七十九條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主或者使用人應當給予配合。責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。

第八十條 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

建設單位在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，應當將物業(yè)保修金交存至房地產(chǎn)行政主管部門設立的專戶，專項用于保修期內(nèi)物業(yè)的維修。第八十一條 住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當在辦理房屋入住手續(xù)或者房屋所有權(quán)登記時，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

專項維修資金的交存、使用、管理按照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，接受審計、財政主管部門的監(jiān)督管理及業(yè)主的查詢。第八十二條 專項維修資金專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

業(yè)主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存百分之三十的，由業(yè)主大會決定續(xù)交方案。

第八十三條 發(fā)生下列緊急情況時，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主、社區(qū)居（村）民委員會應當先行采取應急措施，同時由業(yè)主委員會向物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門提出緊急情況維修申請報告，房地產(chǎn)行政主管部門接到報告后，應當在三個工作日內(nèi)辦理相關(guān)手續(xù)。經(jīng)核準后，維修、更新和改造的費用在專項維修資金中列支：

（一）屋面防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯、消防、安防等共用設施設備存在嚴重安全隱患的；

（三）樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身安全的；

（四）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的；

（五）其他危及公共安全和物業(yè)使用功能的緊急情況。

發(fā)生前款所列情形，未按規(guī)定實施維修、更新和改造的，房地產(chǎn)行政主管部門可以組織代為維修，維修費用在專項維修資金中列支。第八十四條 已由專業(yè)經(jīng)營單位接收的專業(yè)經(jīng)營設施設備管理、維修、養(yǎng)護和更新等費用，由專業(yè)經(jīng)營單位承擔，不得從專項維修資金中列支。

專業(yè)經(jīng)營設施設備發(fā)生故障或者損壞時，專業(yè)經(jīng)營單位應當及時進行維修、養(yǎng)護和更新，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主應當予以配合。

專業(yè)經(jīng)營單位可以將專業(yè)經(jīng)營設施設備的維護、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務企業(yè)承擔，物業(yè)服務企業(yè)可以按照委托合同向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。第七章 法律責任

第八十五條 違反本條例規(guī)定的行為，法律、行政法規(guī)已規(guī)定法律責任的，從其規(guī)定。

第八十六條 建設單位有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門予以處罰：

（一）違反本條例第十二條規(guī)定，未按照要求配臵物業(yè)服務用房的，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下罰款。

（二）違反本條例第四十四條規(guī)定，未通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，責令限期改正，給予警告，可以并處十萬元以下罰款。

（三）違反本條例第七十四條規(guī)定，未按規(guī)定出售或者出租車庫、車位的，責令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

（四）違反本條例第八十條規(guī)定，在保修期內(nèi)未按國家規(guī)定履行保修責任的，責令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。

第八十七條 供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門予以處罰：

（一）違反本條例第十五條、第十六條規(guī)定，無正當理由拒絕、拖延組織安裝施工、驗收的，或者拒絕接收住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設施設備的，責令限期改正；影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產(chǎn)損害的，承擔賠償責任。

（二）違反本條例第十五條、第十六條、第八十四條規(guī)定，未履行管理、維修、養(yǎng)護、更新義務及承擔相關(guān)費用的，責令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。

（三）違反本條例第六十一條規(guī)定，無正當理由拒絕或者停止服務的，責令限期改正；逾期未改正的，處二萬元以上十萬元以下罰款。

第八十八條 物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門予以處罰：

（一）違反本條例第四十六條規(guī)定，承接物業(yè)未進行查驗的，責令限期改正，并記入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案。

（二）違反本條例第四十九條、第五十一條、第五十三條規(guī)定，未按照規(guī)定進行備案的，責令限期改正；逾期未改正的，處二千元以上五千元以下罰款。

（三）違反本條例第五十八條規(guī)定，未按規(guī)定公示有關(guān)物業(yè)管理事項的，責令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。

（四）違反本條例第六十條規(guī)定，未能履行物業(yè)服務合同的約定，減少物業(yè)服務內(nèi)容、降低物業(yè)服務質(zhì)量和標準的，責令限期改正，逾期未改正的，降低其資質(zhì)等級，并記入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案；采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式限制或者變相限制專業(yè)服務的，責令限期改正，逾期未改正的，處五千元以上二萬元以下罰款；造成損失的，承擔賠償責任。

（五）違反本條例第六十四條、第六十五條規(guī)定，被解聘的物業(yè)服務企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域，未履行交接義務擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務的，責令限期改正，逾期未改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款；損壞、隱匿、銷毀有關(guān)資料和財物的，責令限期改正，逾期未改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款；造成損失的，承擔賠償責任。

（六）違反本條例第七十六條第二款規(guī)定，未按照要求公布經(jīng)營所得收益收支情況的，責令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。

第八十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人有下列行為之一的，由相關(guān)行政主管部門予以處罰：

（一）違反本條例第七十一條第一款第三項規(guī)定，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的，由縣級以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門責令立即改正，恢復原狀，可以處一萬元以上五萬元以下罰款；情節(jié)嚴重的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

（二）違反本條例第七十一條第一款第四項、第五項規(guī)定，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，破壞或者擅自改變房屋外觀的，由縣級以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門責令限期改正，恢復原狀，可以處二千元以上一萬元以下罰款；情節(jié)嚴重的，處二萬元以上十萬元以下罰款；逾期未改正的，由縣級人民政府依法組織強制拆除或者恢復原狀。

（三）違反本條例第七十三條規(guī)定，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，由業(yè)主委員會根據(jù)管理規(guī)約約定進行協(xié)調(diào)、處理；協(xié)調(diào)、處理不成的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會同工商、環(huán)保、衛(wèi)生等有關(guān)行政主管部門責令限期改正；逾期未改正的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處五千元以上二萬元以下罰款。

第九十條 房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和其他有關(guān)行政主管部門工作人員有下列情形之一的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）未按照本條例規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責的；

（二）未按照本條例規(guī)定召集或者參加物業(yè)管理聯(lián)席會議的；

（三）未按照本條例規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會會議的；

（四）違法實施行政許可或者行政處罰的；

（五）對物業(yè)管理活動中的投訴，不及時受理，依法調(diào)處的;

（六）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到舉報后不及時查處的;

（七）截留、挪用、侵占或者未按時審核撥付住宅專項維修資金的；

（八）其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的行為。第八章 附 則

第九十一條 本條例下列用語的含義：

（一）最終用戶，是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業(yè)主或者實際使用人。

（二）專有部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋（含整棟建筑物）、車位、攤位，以及規(guī)劃專屬于特定房屋且建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等特定空間。其具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；具有利用上的獨立性，可以排他使用；能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。

（三）共有部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、公共場所、公用設施、物業(yè)服務用房、占用業(yè)主共有道路或者其他場地設臵的車位；建筑物的基礎、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結(jié)構(gòu)部分；其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設施等。

（四）共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主和有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

（五）有利害關(guān)系的業(yè)主，是指本幢建筑物內(nèi)的其他業(yè)主及本幢建筑物之外能證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響的業(yè)主。

第九十二條 本條例自2015年7月1日起施行。

第二篇：青海省城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法

第一條為加強城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)服務收費管理，規(guī)范收費行為，逐步完善社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理市場機制，根據(jù)國家計委、建設部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》（計價費字〔１９９６〕２６６號）和國家有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，制定本辦法。

第二條城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理服務收費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托，對住宅區(qū)內(nèi)的房屋

建筑、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其他與居民生活相關(guān)的服務所取的費用。

第三條各級政府物價部門是城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理服務收費的主管機關(guān)。物價部門應當會同物業(yè)管理行政主管部門加強對物業(yè)管理服務收費的監(jiān)督和指導。

住宅區(qū)物業(yè)管理服務收費實行統(tǒng)一領導，分級管理。駐青的中央、部隊（武警）、省級單位及西寧市屬房管部門和房地產(chǎn)開發(fā)公司所屬物業(yè)管理單位的服務收費，由省物價部門具體管理；其它地區(qū)物業(yè)管理服務收費的管理，由州、地、市物價部門確定。

第四條物業(yè)管理服務收費應遵循合理、公開及與房屋所有人、使用者經(jīng)濟承受能力相適應的原則，并按照物業(yè)管理單位服務等級和服務質(zhì)量實行有償服務，制止價格壟斷和牟取暴利的行為。

第五條物業(yè)管理服務收費、包括公共性服務收費、公眾代辦性服務收費和特約服務收費。

屬為全體?。ㄓ茫籼峁┕残l(wèi)生、清潔、保安、綠化及公共設施的維護、保養(yǎng)等實行統(tǒng)一管理服務的收費（稱公共性服務收費）和屬為全體?。ㄓ茫舸U水電費、取暖費、有線電視收視費、電話費等收費（稱公眾代辦性收費），實行政府定價。其收費標準由物業(yè)管理單位按管理權(quán)限向物價部門申報，由物價部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后，以住宅區(qū)為單位核定批準。

屬為滿足個別?。ㄓ茫粜枰?，如房屋裝修、代購商品、家電維修等個別服務收費（稱特約服務收費），除物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標準的外，由物業(yè)管理單位與業(yè)主管理委員會或房屋所有人、?。ㄓ茫魠f(xié)商議定，并填列備案表，向物價部門備案。

第六條公共性服務項目的主要內(nèi)容包括：

（一）代表業(yè)主或?。ㄓ茫魠⑴c房屋驗收、移交工作，在保修期內(nèi)向施工單位反映工程質(zhì)量問題，并協(xié)助解決。

（二）清潔衛(wèi)生管理。包括樓宇內(nèi)公共走道、樓梯、電梯、管理區(qū)域內(nèi)道路、上下水道、公共綠化、屋頂水箱在內(nèi)的公共地方的衛(wèi)生清潔、垃圾清運以及經(jīng)常性的保潔。

（三）綠化物日常維護管理。對綠化物進行定期修剪、施肥、更新，保持綠化物生長良好。

（四）治安管理。設專職保安人員，堅持每天二十四小時的巡邏值班，保證住宅區(qū)住（用）戶的安全。

（五）水暖電管理。對配電設備、水泵房、消防設備、供暖設備及其他公共設施進行日常管理維修保養(yǎng)，保證設備正常運行。

（六）排污設施管理。清疏和維修排水、排污下水管道、化糞池，確保正常使用。

（七）高層樓宇增設的服務項目。配備專職電梯管理人員，搞好電梯維護、保養(yǎng)，保證電梯正常、安全運行。

第七條公共性服務項目實行綜合服務收費，費用構(gòu)成如下：

（一）管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；

（二）公用設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費；

（三）綠化管理費；

（四）清潔衛(wèi)生費；

（五）保安費；

（六）辦公費；

（七）物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；

（八）法定稅、費。

本條第（二）項至第（六）項費用支出是指除工資及福利費以外的實際物資損耗補償和其他費用開支。

第八條物業(yè)管理服務收費的利潤率按５％計算。

第九條物業(yè)管理的公共服務費按物業(yè)管理范圍內(nèi)各業(yè)主（住、用）戶所占房屋建筑面積合理分攤，由房屋所有人、使用人支付。

非住宅房屋租賃人除繳房租外，同時應繳付清潔衛(wèi)生費和保安費。

第十條物業(yè)管理單位受房屋所有人、使用人委托代繳水電費、取暖費、有線電視收視費、電話費等的，可按代繳總金額的５％收取代辦服務費，不委托不得收費。電話、電灶、有線電視等安裝申請代辦，每項一次性收費２０元。

第十一條凡向?。ㄓ茫艄┡崾杖≠M用的，其收費標準實行國家定價，由省物價部門根據(jù)供暖、供熱面積、物資損耗及人員工資等費用支出，分別審定。

第十二條住宅區(qū)物業(yè)管理服務收費實行政府定價的，物業(yè)管理單位必須如實向物價部門申報實際提供的服務項目和費用開支等各項資料，物價部門以獨立小區(qū)（或以機關(guān)、團體、企事業(yè)單位）為單位核定收費幅度或具體收費標準。

第十三條物價部門在核定收費標準時，應調(diào)查研究，以實際發(fā)生的合理成本費用為基礎，同時考慮住（用）戶的經(jīng)濟承受能力，結(jié)合不同類型的住宅區(qū)和物業(yè)管理單位的服務內(nèi)容、服務質(zhì)量和服務深度核定各類住宅區(qū)的收費標準。

第十四條物業(yè)管理初始階段，考慮到住戶的經(jīng)濟承受能力，各類住宅區(qū)中的收費標準（每月每平方米建筑面積）暫

定為：

（一）普通多層住宅區(qū)０．１０－０．３０元；

（二）普通高層及高標準住宅區(qū)０．４０元。高層住宅的電梯和水泵運行費由電梯操作人員經(jīng)費開支、實際耗用的電費及維修費構(gòu)成。具體收費由業(yè)主管委會和物業(yè)管理單位商定的服務方式、時間按實結(jié)算、單獨列帳，并按各房屋所有人、使用人的建筑面積比例合理分攤。

隨著物業(yè)管理服務開展的需要和職工家庭收入水平的提高，省物價部門將適時調(diào)整收費標準。

第十五條住宅區(qū)內(nèi)的辦公、商業(yè)用房的收費標準可高于同類住宅，但提高幅度辦公用戶不得超過５０％，商業(yè)用戶不得超過１００％。

住宅區(qū)物業(yè)管理范圍內(nèi)未出售的空置房屋也應分攤物業(yè)管理費用，由該房屋的業(yè)主（房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位、產(chǎn)權(quán)單位）按?。ㄓ茫羰召M標準的５０％交納。

第十六條物業(yè)管理單位在不影響?。ㄓ茫衾娴那疤嵯吕米≌瑓^(qū)的場地、設備等條件，開展多種經(jīng)營活動的，其收費應用于補充物業(yè)管理費用，并接受?。ㄓ茫舻谋O(jiān)督，不得挪用。

第十七條為鼓勵提高物業(yè)管理服務質(zhì)量，凡被評為優(yōu)秀管理住宅區(qū)的，自批準之日起，公共性服務收費標準可在原確定的標準上，分別上?。保埃サ剑玻埃?。

第十八條物業(yè)管理服務收費實行《經(jīng)營服務性收費許可證》及年審制度和《物業(yè)管理服務交費登記冊》制度。物業(yè)管理單位在收取費用前必須向物價部門房地產(chǎn)價格管理機構(gòu)申領《經(jīng)營服務性收費許可證》，按戶數(shù)購領《物業(yè)管理服務收費登記冊》，并參加年審。

經(jīng)物價部門批準或由物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會或?。ㄓ茫舸韰f(xié)商議定的收費項目、收費標準和收費辦法應當明文約定，并填寫在《物業(yè)管理服務交費登記冊》中備查。

房屋所有人或使用人不按規(guī)定繳納費用的，物業(yè)管理單位有權(quán)按照所簽服務收費合同予以追繳。

《經(jīng)營服務性收費許可證》和《物業(yè)管理服務交費登記冊》由省物價局統(tǒng)一印刷、制做。

第十九條物業(yè)管理單位收費應遵循下列規(guī)定：

（一）物業(yè)管理服務應持收費許可證收費，明碼標價。收費項目、收費標準和收費辦法應在經(jīng)營場所或收費點公布。

（二）物業(yè)管理單位不得收取與自身管理或服務無關(guān)的費用；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應在商品房銷售時向購房人出示所委托的物業(yè)單位名稱及收費項目、標準。

（三）物業(yè)管理單位不得違背?。ㄓ茫舻囊庠?，提前（跨月）收費，特殊服務項目預收費不得超過三個月。

（四）包含在物業(yè)管理服務費用構(gòu)成內(nèi)應由物業(yè)管理單位統(tǒng)一支付的費用，不得轉(zhuǎn)嫁給?。ㄓ茫舴謹?，也不得重復收取在費用構(gòu)成中已包含的費用。未經(jīng)物價部門批準或業(yè)主管委會同意，物業(yè)管理單位不得以任何名目向?。ㄓ茫羰杖￠L期占用性質(zhì)（超過三個月以上）的押金、保證金。

（五）未經(jīng)物價部門批準，物業(yè)管理單位不得代其它單位向?。ㄓ茫羰杖∪魏钨M用。物業(yè)管理單位向?qū)嵤┪飿I(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的?。ㄓ茫羰杖」残苑召M用的，其它部門和單位不得再行重復征收性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

（六）經(jīng)?。ㄓ茫敉獠⒎峡傮w規(guī)劃要求新增公用設施，應由?。ㄓ茫艄餐摀馁M用，只能按直接費用的實際發(fā)生額合理分攤，物業(yè)管理單位不得加收服務費或手續(xù)費。

（七）物業(yè)管理收費按月收取。?。ㄓ茫魬敯匆?guī)定向物業(yè)管理單位交納管理服務費。物業(yè)管理收費應使用稅務部門統(tǒng)一印制的發(fā)票。

（八）物業(yè)管理單位應當每半年以書面形式向?。ㄓ茫艄际召M的收入和支出情況，接受業(yè)主管委會和?。ㄓ茫舻谋O(jiān)督。

第二十條物業(yè)管理單位應按國家規(guī)定，建立有關(guān)財務會計核算制度，接受物價、稅務和審計部門的監(jiān)督檢查。任何單位、團體和個人不得巧立名目向物業(yè)單位亂收費。

第二十一條依法成立的業(yè)主管理委員會可根據(jù)規(guī)章、章程和管理服務合同審核和監(jiān)督物業(yè)管理單位的收費行為，并督促房屋所有人和使用人按時、按規(guī)定向物業(yè)管理單位繳納有關(guān)應交的費用。

第二十二條物業(yè)管理單位與?。ㄓ茫糁g發(fā)生收費爭議，業(yè)主管委會應予以協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的可由物價部門進行調(diào)處，也可通過仲裁或訴訟程序解決。

第二十三條凡有下列違反本辦法行為之一者，由政府價格監(jiān)督檢查機構(gòu)依照有關(guān)規(guī)定予以處罰。

（一）越權(quán)定價，擅自提高收費標準的；

（二）擅自設立收費項目，亂收費的；

（三）不申領《經(jīng)營性服務收費許可證》及《物業(yè)管理繳費登記冊》，不參加收費年審、年檢的；

（四）不按規(guī)定實行明碼標價的；

（五）提供服務質(zhì)價不符的；

（六）擅自減少服務項目，降低服務質(zhì)量，只收費不服務或多收費少服務的；

（七）其他違反本辦法的行為。

第二十四條本辦法由省物價局負責解釋。

第二十五條本辦法自發(fā)文之日起執(zhí)行。

第三篇：物業(yè)管理相關(guān)關(guān)系規(guī)范(例)

物業(yè)管理相關(guān)關(guān)系規(guī)范

一、對業(yè)主及其委員會的管理

【《深圳市物業(yè)管理委員會規(guī)則》及《業(yè)主公約》】深圳在發(fā)展物業(yè)管理的過程中,重視對業(yè)主及業(yè)主委員會的管理。1994年在制定《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》時,即在其中明確了業(yè)主及業(yè)主管理委員會的地位。根據(jù)《條例》的規(guī)定,1996年11月,深圳市住宅局頒布了《深圳市業(yè)主管理委員會規(guī)則》、《業(yè)主公約》等加強業(yè)主管理委員會管理的法規(guī)。業(yè)主地位的加強,在物業(yè)管理實踐中較好地維護了業(yè)主利益。

【瑞昌大廈更換管理單位】1996年8月初,收費和管理混亂讓深圳市瑞昌大廈220多戶人家怨聲載道,由該大廈的業(yè)主管理委員會牽頭,向大廈管理處的上級公司投訴,強烈要求解除與瑞昌大廈物業(yè)管理處的管理合約。之后,該大廈委托給中海物業(yè)管理公司海濱管理處管理,業(yè)主們表示滿意。

【蓮花北村業(yè)主管理委員會的違規(guī)行為受查處】賦予業(yè)主管理委員會社團法人資格后,在實際工作中出現(xiàn)了諸多問題。如蓮花北村(多層)業(yè)主管理委員會在運作中,濫用職權(quán),引起了廣大業(yè)主的強烈不滿。深圳市住宅局以《關(guān)于處理蓮花北業(yè)主管理委員會問題的函》(深住函[1997]27號文)提出處理意見后,深圳市福田區(qū)民政局于1997年4月下發(fā)了《關(guān)于暫?！吧钲谑懈Ｌ飬^(qū)蓮花北村業(yè)主管理委員?quot;活動的通知》(福民字[1997]2號),要求該委員會”盡快制定社團內(nèi)部的行文制度、用章制度和財務制度,并接受業(yè)務主管部門的整改。在整改期間,暫?；顒印啊?/p>

附:業(yè)主公約(示范文本)

為加強______(以下簡稱”本物業(yè)“)的物業(yè)管理,維護全體業(yè)主的合法權(quán)益,保障物業(yè)的安全與合理使用,維護公共秩序,創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境,同意簽訂本公約,并共同遵守。

一、業(yè)主的權(quán)利、義務

業(yè)主是指房地產(chǎn)所有權(quán)人。

(一)權(quán)利

①依法享有所擁有物業(yè)的各項權(quán)利;

②依法合理使用房屋建筑共用設施、共同部位和本物業(yè)內(nèi)公用設施和公共場所(地)的權(quán)利;

③有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進行室內(nèi)裝飾裝修;

④有權(quán)自己或聘請他人對物業(yè)自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設施進行合法修繕,但法規(guī)政策規(guī)定必須由專業(yè)部門或機構(gòu)施工的除外;

⑤有權(quán)根據(jù)房屋建筑共同部位、共用設施設備和屬物業(yè)管理范圍的市政公用設施的狀況,建議物業(yè)管理公司及時組織修繕;

⑥有權(quán)參加業(yè)主大會,并擁有對本物業(yè)重大管理決策的表決權(quán);

⑦有權(quán)就物業(yè)管理的有關(guān)事項向業(yè)主管理委員會、物業(yè)管理公司提出質(zhì)詢,并得到答復;

⑧有權(quán)要求業(yè)主管理委員會和物業(yè)管理公司按照規(guī)定的期限定期公布物業(yè)管理收支帳目;

⑨有權(quán)對物業(yè)管理工作提出建議、意見或批評;

⑩有權(quán)向物業(yè)管理主管部門進行投訴或提出意見與建議:

⑩有權(quán)要求房屋建設毗連部位的其他維修責任人承擔維修養(yǎng)護責任,對方不維修養(yǎng)護或不予配合的,可要求業(yè)主管理委員會或物業(yè)管理公司強制維修養(yǎng)護,按規(guī)定分攤費用。

(二)義務

①在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時,應遵守物業(yè)管理法規(guī)政策規(guī)定;

②執(zhí)行和服從業(yè)主管理委員會或業(yè)主大會的決議、決定;

③自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好;

④按規(guī)定繳交物業(yè)管理服務費、房屋本體維修基金等費用;

⑤業(yè)主如需進行室內(nèi)裝飾裝修,必須遵守本物業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定,并填寫申請表,報物業(yè)管理公司審查批準后,向物業(yè)管理公司繳交裝飾裝修押金方可按規(guī)定施工,完工后由物業(yè)管理公司進行查驗,如無違規(guī)、違章情況或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象(如滲、漏、堵、冒等),押金予以退還,否則視違章情況予以扣除并限期整改;如屬統(tǒng)一清運垃圾和粉刷樓梯的,還應同時交納垃圾清運費和粉刷費;如有額外使用公用設施(如電梯、供電增容等)的,還應承擔相應的補償費用。

⑥業(yè)主如請物業(yè)管理公司對其自用部位及設施設備、毗連部位及設施設備進行維修、養(yǎng)護,應支付有關(guān)費用;

⑦明白并承諾與其他業(yè)主使用人在建立合法使用、維護、改造所擁有物業(yè)的法律關(guān)系時,應告知并要求對方遵守本物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定和本業(yè)主公約,并承擔連帶責任;

⑧明確并承諾業(yè)主及非業(yè)主使用人與物業(yè)管理公司在本物業(yè)內(nèi)不存在人身、財產(chǎn)保管或保險關(guān)系(另

有專門合同規(guī)定除外)。

⑨在本物業(yè)范圍內(nèi),不得有下列行為:

(1)擅自改變房屋建筑及其設施設備的結(jié)構(gòu)、外貌(含外墻、外門窗、陽臺等部位設施的顏色、形狀和規(guī)格)、設計用途、功能和布局等;

(2)對房屋的承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建;

(3)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用部位、設施及公共場所(地);

(4)擅自損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設施:

(5)不按規(guī)定堆放物品、丟棄垃圾、高空拋物;

(6)違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質(zhì)及飼養(yǎng)家禽、寵物等;

(7)踐踏、占用綠化地,損壞、涂劃園林建筑小品;

(8)影響市容觀瞻或本物業(yè)外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌等;

(9)隨意停放車輛和鳴喇叭,制造超過規(guī)定標準的噪音;

(10)利用房屋進行危害公共利益或其他不道德的行為;

(11)法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。

二、業(yè)主大會和業(yè)主管理委員會

①業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成,決定本物業(yè)管理重大事項的業(yè)主自治管理組織。

業(yè)主管理委員會是業(yè)主大會的常設(執(zhí)行)機構(gòu),經(jīng)政府部門批準成立后,維護全體業(yè)主的物業(yè)權(quán)益,依法行使各項權(quán)利。業(yè)主大會和業(yè)主管理委員會均應接受市、區(qū)物業(yè)管理主管部門的指導與監(jiān)督。

②第一次業(yè)主大會,在本物業(yè)交付使用且住用率達到百分之五十以上時,由區(qū)物業(yè)管理主管部門會同開發(fā)建設單位或其委托的物業(yè)管理單位,按法定程序和形式召集,并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主管理委員會。

③本物業(yè)所享有投票權(quán)的已住用業(yè)主,均應按時出席業(yè)主大會,參加投票,行使法定權(quán)利,承擔法定責任。

④業(yè)主應親自出席業(yè)主大會并投票,或委托他人出席和投票,否則視作棄權(quán),并應服從業(yè)主大會作出的決定。委托他人投票的,必須出具授權(quán)委托書,否則該項委托無效。授權(quán)委托書必須有業(yè)主簽字,如業(yè)主為法人,須加蓋法人公章。

⑤業(yè)主大會可以采用會議或書面征求意見等形式;會議表決采取投票、舉手等形式。

⑥業(yè)主管理委員會成立后,負責召集此后的業(yè)主大會,并每年至少召開一次。

經(jīng)持有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主提議,業(yè)主管理委員會應于接到該項提議后十四天內(nèi)就其提議召開主業(yè)大會。

業(yè)主委員會應于召開業(yè)主大會七天前將會議地點、時間、內(nèi)容、方式及其他事項予以公告并報告區(qū)物業(yè)管理主管部門。

⑦業(yè)主大會必須有已住用業(yè)主中持有百分之五十以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行;如經(jīng)已住用業(yè)主中持有百分之五十以上的投票權(quán)的業(yè)主決定,可以推遲召開業(yè)主大會。

⑧業(yè)主大會的出席人數(shù)達到規(guī)定人數(shù)時,在會上提出的需經(jīng)決定的事項,由出席會議的業(yè)主表決,以過半數(shù)通過有效。

⑨業(yè)主投票時,以每套單元式住宅為一票;非住宅房屋每一百平方米建筑面積為一票;一百平方米以下的每份房地產(chǎn)證書一票。

⑩業(yè)主大會的決定和業(yè)主管理委員會章程的內(nèi)容不得與憲法、法律、法規(guī)和政策相抵觸。違反規(guī)定的,區(qū)物業(yè)管理主管部門有權(quán)予以糾正或撤銷。

三、違約責任

①違反本公約業(yè)主義務條款中①、③、④、⑤、⑥、⑦、⑨、⑩項規(guī)定的,物業(yè)管理公司有權(quán)處理,并要求限期整改;逾期不整改的,有權(quán)強制整改,包括采取停水、停電、停氣等催改措施;對本物業(yè)公共利益造成損失的,物業(yè)管理單位有權(quán)要求責任人予以賠償并承擔違約金;強制整改措施予以公告,賠償金和違約金納入本物業(yè)公共收入。賠償金和違約金的項目及標準,由物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會決定,業(yè)主管理委員會未成立的,經(jīng)區(qū)物業(yè)管理主管部門核準后執(zhí)行。

②、業(yè)主不按規(guī)定繳交管理服務費、房屋本體維修基金等費用以及賠償金、違約金的,處以每日千分之三的滯納金;無正當理由逾期三個月仍拒絕繳交的,物業(yè)管理公司可采取停水、停電、停氣等催繳措施。

四、其他事項

①本公約由開發(fā)建設單位或受其委托的物業(yè)管理單位報區(qū)物業(yè)管理主管部門審核批準,在辦理住用手續(xù)時由業(yè)主簽字,并經(jīng)百分之十五的已住用業(yè)主簽字后生效。

②本公約對本物業(yè)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有同等效力。業(yè)主更換,本公約繼續(xù)有效。

③業(yè)主大會可以根據(jù)本物業(yè)的實際情況對本公約進行修改補充,并提前報區(qū)物業(yè)管理主管部門核準備案。修改補充條款自業(yè)主大會通過之日起生效,無須經(jīng)業(yè)主重新簽訂。

④業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主管理委員會之間、業(yè)主與物業(yè)管理公司之間因本公約發(fā)生的糾紛,協(xié)商不成的,提請市物業(yè)管理主管部門調(diào)解,或提交深圳市仲裁委員會依法裁決。

⑤本公約一式三份,業(yè)主、業(yè)主管理委員會、物業(yè)管理公司各執(zhí)一份。

本業(yè)主所擁有物業(yè):

住宅:_____棟_____號

商業(yè)用房:_____棟_____號(店、鋪)其他:

所在單位:

電話:_______(宅)_______(辦公室)

業(yè)主(簽章):

一九九

****年**月**日

二、大型住宅區(qū)居委會設置的改革

【改革背景與建議】按照《中華人民共和國城市居民委員會組織法》規(guī)定,居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織,按照便于居民自治的原則,一般在100戶至700戶的范圍內(nèi)設立。深圳市人民政府1989年11月《關(guān)于加強我市城市街道居民委員會建設的通知》(深府[1989]371號文)要求按照一個屋村或500至700戶左右設置一個居民委員會。但深圳市一些大型住宅區(qū),如蓮花北村僅多層部分就有3844戶,共設立了4個居委會。這樣,市住宅局新建桃源村有近萬戶,則要設10個居委會。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住[1997]78號文,向市政府提出請示,建議對于大型成片建設的住宅區(qū),應結(jié)合具體情況,一個住宅區(qū)只設立一個居委會。理由是:

①民政部門原規(guī)定每100~700戶設立一個居委會,是在沒有物業(yè)管理、大型住宅區(qū)極少、居委會要對住宅區(qū)內(nèi)諸如清潔衛(wèi)生等各種問題進行管理的情況下提出的。而在深圳住宅區(qū)物業(yè)管理的覆蓋面已達到90%,新建住宅體化、專業(yè)化、企業(yè)化管理,許多原居委會承擔的職能轉(zhuǎn)給了物業(yè)管理公司。

②目前深圳市居委會除了部分財政撥款外,經(jīng)費還要自籌,無奈之下只得搞各種創(chuàng)收,有的侵占單車棚出租,有的把辦公房出租,還有的占用公共場所給三元人員無證經(jīng)營,多個居委會在住宅區(qū)里還互相攀比,爭搶地盤,給住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境、公共秩序帶來不良影響。

③各居委會規(guī)模小,人員又要根據(jù)工作配備全,正所謂”麻雀雖小,五臟俱全“,工作效率低。如若將一個住宅區(qū)內(nèi)應設的多個居委會合并,既可精簡人員,提高工作效率,減輕政府財政負擔,也可使居委會自籌經(jīng)費 的負擔減輕,減少小區(qū)內(nèi)設攤擺賣現(xiàn)象,工作人員能更有精力努力工作。

④目前深圳市已有較成功的經(jīng)驗如蓮花二村,1600戶只設一個居委會,運作很好。證明住宅區(qū)只設一個居委會是完全可行的。

【大型住宅區(qū)居委會的改革試點工作】市住宅局提出改革居委會和物業(yè)管理單位關(guān)系的建議后,市政府辦公廳社會處對此進行了調(diào)查研究。經(jīng)過協(xié)調(diào),此項改革得到了民政部門、各區(qū)政府以及市政府的認同與支持,1998年10月26日由市政府下文在蓮花北村和桃源村進行了試點。事實表明,這一創(chuàng)舉既不違背國家居委會組織法,又促進了居委會與物業(yè)管理單位間的工作配合。

附:關(guān)于蓮花北村和桃源村居委會改革試點的方案

根據(jù)《居委會組織法》的基本原則,結(jié)合我市新建住宅區(qū)規(guī)模大、人口多、居住集中等特點,決定把蓮花北村和桃源村作為我市進行居委會改革的試點,在蓮花北村只設一個居委會,桃源村實行居委會與物業(yè)管理處合署辦公。試點方案如下:

一、蓮花北村只設一個居委會蓮花北村現(xiàn)有多層住宅75棟3844戶,高層住宅10棟1980戶,住戶總數(shù)5824戶,已建立4個居委會。改革方案如下:

(一)組織機構(gòu)。將4個居委會合并成1個居委會,下設民政事務、計劃生育、人民調(diào)解及社區(qū)服務等工作部門。

(二)人員。配備工作人員16名(包括4名專職計生人員),設主任1人,副主任2人。

(三)辦公用房。原4個居委會的辦公用房由新的居委會自行安排。

(四)經(jīng)費。新的居委會工作人員的工資、福利和辦公經(jīng)費,由原經(jīng)費渠道按標準劃撥給居委會。經(jīng)費不足部分,由屋村管理處給予適當補助。

(五)運作方式。按居委會原來的職能不變。

二、桃源村居委會與物業(yè)管理處合暑辦公桃源村是由市政府開發(fā)的大型住宅區(qū),多層住宅共3406套,目前尚未成立居委會,改革方案如下:

(一)組織機構(gòu)。桃源村設1個居委會,居委會與物業(yè)管理處合署辦公,即一套班子兩塊牌子,下設民政事務、計劃生育、人民調(diào)解、社區(qū)服務等部門。物業(yè)管理處主任兼任居委會副主任,居委會主任兼任物業(yè)管理處副主任。

(二)人員。配備12名居委會工作人員(包括計生人員),設主任1人,副主任1人。工作人員實行公開招聘,要求大專以上文化程度,有深圳戶口,年齡35歲以下,由民政部門、街道辦事處和物業(yè)公司共同確定人選后,簽訂聘用合同。

(三)辦公用房。安排200平方米左右,由住宅局按成本價加5%管理費賣給居委會,作為居委會產(chǎn)權(quán)。

(四)經(jīng)費。居委會工作人員的工資、福利和辦公經(jīng)費,由原經(jīng)費渠道按居委會工作人員的標準劃撥給物業(yè)管理處,再由物業(yè)管理處按物業(yè)管理人員的同等待遇發(fā)給居委會工作人員。辦公經(jīng)費不足部分,由物業(yè)管理處補足。

(五)工作銜接問題:居委會和物業(yè)管理處共同協(xié)調(diào)開展工作,工作人員的崗位相對固定,但分工不分家。

(六)建立內(nèi)容全面翔實的社區(qū)檔案資料,供物業(yè)管理單位和居委會共享。

三、操作方法

(一)成立試點工作領導小組。由市政府辦公廳、市民政局、市住宅局和試點所在區(qū)政府抽調(diào)人員組成。領導小組成員如下:組長:廖運桃副組長:洪海靈、吳井田、毛曉峰成員:李朝華、曾傳勝、劉新云、巫鏡英、鄧連發(fā)

(二)由福田區(qū)政府行文撤銷蓮花北村原蓮東、蓮南、蓮州、蓮梅4個居委會,組建蓮花北居委會;由南山區(qū)政府行文成立桃源村居委會。

(三)選舉居委會主任、副主任、委員,并確定專職人員。在嚴格考核的基礎上,挑選高素質(zhì)的居委會工作人員。

(四)研究新居委會辦公地址。

(五)蓮花北村居委會和合署辦公的桃源村居委會、物業(yè)管理處,按屬地管理的原則,接受所在地政府的

領導。

(六)建立有關(guān)檔案,報試點所在區(qū)政府歸檔,并報市民政局、市住宅局備案。

三、重視物業(yè)管理投訴,規(guī)范物業(yè)管理合同

【深圳市住宅局接受物業(yè)管理投訴的情況】物業(yè)管理的糾紛與技訴處理,是規(guī)范物業(yè)管理的最直接與具體的行為。這些糾紛主要是物業(yè)管理市場主體(開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理單位)之間相互的責、權(quán)、利不夠明確和規(guī)范造成的,也有不嚴格執(zhí)行相互間已經(jīng)明確的責、權(quán)、利造成的。投訴和糾紛的產(chǎn)生,既是廣大消費者(業(yè)主)消費需求與意識的提高與表現(xiàn),也是促進物業(yè)管理單位改善自身管理和服務素質(zhì)的推動力;更是國家機關(guān)相關(guān)職能部門重視與審視物業(yè)管理行業(yè),采取積極措施進行規(guī)范的催化劑。

單從深圳市住宅局接受處理的投訴和糾紛的數(shù)量來看,1991年以來,總體呈上升趨勢:1991年,共接待來訪來電1000多人次,來信100多件;1992年收到投訴112宗;1993年70多宗;1994年89宗;1995年150宗;1997年287宗;1998年僅處理市人大、政協(xié)提案的回復就25件。

從投訴和糾紛的類型看,由原先的一般管理行為等造成的技訴和糾紛,逐漸過渡到諸多物業(yè)管理邊緣問題、法律問題的技訴與糾紛,從中可以看出物業(yè)管理的內(nèi)涵與外延的同步增長帶來的一系列的問題。正因為如此,對行業(yè)的規(guī)范管理顯得尤為重要。

【《物業(yè)管理合同》示范文本】為保護和促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展,維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益,深圳市住宅局根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細則、物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定,于1996年11月27日頒發(fā)了《物業(yè)管理合同》示范文本。文本對合同雙方的權(quán)利和義務、物業(yè)管理的目標、費用、違約責任等都做了詳細的規(guī)定。既體現(xiàn)了物業(yè)管理的一般原則,也照顧了各種物業(yè)管理具體情況。在印發(fā)文本的通知中,深圳市住宅局還要求各相關(guān)單位要認真和嚴格地使用文本,以利于對物業(yè)管理各方行為的規(guī)范。

附:物業(yè)管理合同(示范文本)本合同雙方當事人

委托方(以下簡稱甲方):業(yè)主管理委員會/房地產(chǎn)開發(fā)公司

受委托方(以下簡稱乙方):_________物業(yè)管理公司

根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、建設部第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細則等國家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策,在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上,就甲方委托乙方對_______(物業(yè)名稱)實施專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。

第一條物業(yè)基本情況

座落位置:________市________區(qū)________路(街道)________號；

占地面積:________平方米;

建筑面積:________平方米;其中住宅________平方米;

物業(yè)類型:________(住宅區(qū)或組團、寫字樓、商住樓、工業(yè)區(qū)、其他/低、高層、超高層或混合)。

第二條委托管理事項

1.房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房、…)的維修、養(yǎng)護和管理。

2.房屋建筑本體共用設施設備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設施設備、電梯、中水系統(tǒng)等)的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務。

3.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場、……)的維修、養(yǎng)護和管理。

4.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務設施(網(wǎng)球場、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點、……)的維修、養(yǎng)護和管理。

5.公共環(huán)境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。

6.交通、車輛行駛及停泊。

7.配合和協(xié)助當?shù)毓矙C關(guān)進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作,(但不含人身、財產(chǎn)保險保管責任)。

8.社區(qū)文化娛樂活動。

9.物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。

10.法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項:

11.______________________________。

12.______________________________。

13.______________________________。

第三條合同期限

本合同期限為一年。自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

第四條甲方的權(quán)利和義務

1.與物業(yè)管理公司議定管理計劃、費用概預算、決算報告;

2.對乙方的管理實施監(jiān)督檢查,每年全面進行一次考核評定,如因乙方管理不善,造成重大經(jīng)濟損失或管理失誤,經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門認定,有權(quán)終止合同;

3.委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進行處理:包括責令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟損失及支付違約金、對無故不繳有關(guān)費用或拒不改正違章行為的責任人采取停水、停電、……等催繳催改措施。

4.甲方在合同生效之日起_____日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供經(jīng)營性商業(yè)用房_____平方米,由乙方按每月每平方米_____元標準出租經(jīng)營,其收入按法規(guī)政策規(guī)定用于補貼本物業(yè)維護管理費用。

5.甲方在合同生效之日起_____日內(nèi)按政府規(guī)定向乙方提供管理用房_____平方米(其中辦公用房_____平方米,員工宿舍_____平方米,其它用房_____平方米),由乙方按下列第_____項使用:

(1)無償使用。

(2)按每月每平方米建筑面積_______元的標準租用。

6.甲方在合同生效之日起______日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料(工程建設竣工資料、住用房資料、……),并在乙方管理期滿時予以收回;

7.不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動;

8.負責處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛;

9.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動;

10.法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔的其他責任;

11.____________________________。

12.____________________________。

第五條 乙方的權(quán)利和義務

1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定,制定該物業(yè)的各項管理辦法、規(guī)章制度、實施細則,自主開展各項管理經(jīng)營活動,但不得損害大多數(shù)業(yè)主(住用戶)的合法權(quán)益,獲取不當利益。

2.遵照國家、地方物業(yè)管理服務收費規(guī)定,按物業(yè)管理的服務項目、服務內(nèi)容、服務深度,測算物業(yè)管理服務收費標準,并向甲方提供測算依據(jù),嚴格按合同規(guī)定的收費標準收取,不得擅自加價,不得只收費不服務或多收費少服務。

3.負責編制房屋及附屬設施、設備維修養(yǎng)護計劃和大中修方案,經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施。

4.有權(quán)依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進行處理;

5.有權(quán)選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務并支付費用,但不得將整體管理責任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位,不得將重要專項業(yè)務承包給個人;

6.接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導,并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督。

7.至少每3個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費用收支賬目;

8.對本物業(yè)的公用設施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業(yè)內(nèi)改擴建完善配套項目,須報甲方和有關(guān)部門批準后方可實施;

9.建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負責及時記載有關(guān)變更情況;

10.開展有效的社區(qū)文化活動和便民服務工作;

11.本合同終止時,乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財務等資料;移交本物業(yè)的公共財產(chǎn),包括用管理費、公共收入積累形成的資產(chǎn);對本物業(yè)的管理財務狀況進行財務審計,甲方有權(quán)指定專業(yè)審計機構(gòu)。

12.不承擔對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)的保管保險義務(另有專門合同規(guī)定除外)。

第六條 管理目標

乙方根據(jù)甲方的委托管理事項制定出本物業(yè)”管理分項標準“(各項維修、養(yǎng)護和管理工作的標準和考核標準),與甲方協(xié)商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾,在本合同生效后____年達到_____的管理標準;_____年內(nèi)達到_____管理標準,并獲得政府主管部門頒發(fā)的證書。

第七條 管理服務費用

1.本物業(yè)的管理服務費按下列第_______項執(zhí)行;

(1)按政府規(guī)定的標準向業(yè)主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積______元;

(2)按雙方協(xié)商的標準向業(yè)主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積_______元;

(3)由甲方按統(tǒng)一標準直接支付給乙方,即每年(月)每平方米建筑面積_____元;支付期限:_____;方式_____;

(4)_______________________________。

2.管理服務費標準的調(diào)整按下列第項執(zhí)行:

(1)按政府規(guī)定的標準調(diào)整;

(2)按每年_____%的幅度上調(diào);

(3)按每年_____%的幅度下調(diào);

(4)按每年當?shù)卣嫉奈飪r漲跌幅度調(diào)整;

(5)按雙方議定的標準調(diào)整;

(6)________________________。

3.乙方對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設備的維修養(yǎng)護,及其它特約服務,采取成本核算方式,按實際發(fā)生費用計理收;但甲方有權(quán)對乙方的上述收費項目及標準望進行審核和監(jiān)督。

4.房屋建筑(本體)的共同部位及共用設施設備的維修、養(yǎng)護與更新改造,由乙方提出方案,經(jīng)雙方議定后實施,所需經(jīng)費按規(guī)定在理房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門的指導標準。甲方有義務督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護。

5.本物業(yè)的公用設施專用基金共計_____元,由甲方負責在_____時間內(nèi)按法規(guī)政策的規(guī)定到位,以保障本物業(yè)的公用配套設施的更新改造及重大維護費用。

6.乙方在接管本物業(yè)中發(fā)生的前期管理費用_____元,按下列第_____項執(zhí)行:

(1)由甲方在本合同生效之日起_____日內(nèi)向乙方支付;

(2)由乙方承擔;

(3)在_____費用中支付;

(4)_________________________。

7.因甲方責任而造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費用,按下列第_____項執(zhí)行:

(1)由甲方承擔全部空置物業(yè)的管理成本費用,即每平方米建筑面積每月_____元;

(2)由甲方承擔上述管理成本費用的%;

(3)_________________________。

第八條 獎懲措施

1.乙方全面完成合同規(guī)定的各項管理目標,甲方分別下列情況,對乙方進行獎勵。

(1)______________________________。

(2)______________________________。

2.乙方未完成合同規(guī)定的各項管理目標,甲方分別下列情況,對乙方進行處罰:

(1)______________________________。

(2)______________________________。

3.合同期滿后,乙方可參加甲方的管理招投標并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán),但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責任并管理成績優(yōu)秀,多數(shù)業(yè)主反映良好,可以不參加招投標而直接續(xù)訂合同。

第九條 違約責任

1.如因甲方原因,造成乙方未完成規(guī)定管理目標或直接造成乙方經(jīng)濟損失的,甲方應給予乙方相應補償;乙方有權(quán)要求甲方限期整改,并有權(quán)終止合同。

2.如因乙方原因,造成不能完成管理目標或直接造成甲方經(jīng)濟損失的,乙方應給予甲方相應補償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改,并有權(quán)終止合同。

3.因甲方房屋建筑或設施設備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因,造成重大事故的,由甲方承擔責任并負責善后處理。因乙方管理不善或操作不當?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?由乙方承擔責任并負責善后處理。(產(chǎn)生事故的直接原因,以政府有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為準)

4.甲、乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權(quán)或致使對方失去管理權(quán),或造成對方經(jīng)濟損失的,應當承擔全部責任。

5.________________________。

6.________________________。

第十條 其他事項

1.雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充,以書面簽訂補充協(xié)議,補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

2.合同規(guī)定的管理期滿,本合同自然終止,雙方如續(xù)訂合同,應在該合同期滿六個月前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

3.本合同執(zhí)行期間,如遇不可抗力,致使合同無法履行時,雙方均不承擔違約責任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時協(xié)商處理。

4.本合同在履行中如發(fā)生爭議,雙方應協(xié)商解決,協(xié)商不成時,提請物業(yè)管理主管部門調(diào)解,調(diào)解不成的,提交深圳市仲裁委員會依法裁決。

5.本合同之附件均為合同有效組成部分;本合同及其附件內(nèi),空格部分填寫的文字與印刷文具有同等效力。

6.本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事項,均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

7.本合同正本連同附件共______頁,一式三份,甲、乙雙方及物業(yè)管理主管部門(備案)各執(zhí)一份,具有同等法律效力。

8.本合同自簽訂之日起生效。

9.______________________________。

10._____________________________。

甲方簽章:______

乙方簽章:______ 法人代表:______

法人代表:______ 一九九

****年**月**日

四、車輛丟失案的處理及影晌

(一)幾例典型的丟豐案

【景貝停車場丟車索賠案】1995年11月7日晚上7時30分左右,深圳市金鵬會計師事務所司機李某將該所新購置的粵B-83110號豐田面包車,停放在景貝屋村停車場,管理人員發(fā)給司機一張車輛出入證。次日凌晨3時左右,停車場管理人員發(fā)現(xiàn)該面包車掛著公安牌從停車場開走。早上7時30分司機李某取車時才發(fā)現(xiàn)該車已被盜,即向停車場報告并與停車場管理人員前去派出所報案。停車場管理人員在派出所陳述了該面包車進入停車場及被盜的經(jīng)過。車主購置該車用去人民幣28萬元,由于該車已在保險公司投保綜合險,保險公司便按保險約定向車主賠付人民幣18.2萬元。同時,保險公司已依法取得代位追償權(quán),請求法院判令停車場的管理單位——大眾物業(yè)管理公司賠償經(jīng)濟損失人民幣18.2萬元。一審法院審理后認為車主將車輛停放進停車場,停車場管理人員發(fā)給車主車輛出入卡,即向車主作出保管該車輛的承諾,雙方之間車輛保管關(guān)系成立。車輛被盜,物業(yè)管理公司應負有賠償責任,由保險公司向車主賠付保險金后即取得了代位追償權(quán),物業(yè)管理公司應向保險公司賠償人民幣18.2萬元。

【文華花園停車場丟車索賠案】香港居民賈某居住在深圳安耀物業(yè)管理公司管理的深圳市羅湖區(qū)文華花園。1996年8月16日下午,賈某將一輛牌號為桂0-E0131的豐田司力架跑車開進文華花園停車場停放,進場時向管理人員領取?quot;車場出人證”,此后兩日該車一直停放在該停車場。1996年8月19日凌晨4點多,有人駕駛賈某的跑車準備駛出停車場,文華花園停車場的值班員向司機要“車場出入證”,司機說沒有,同時在值班員放下?lián)踯嚻髦凹铀贈_出停車場,值班員在追不到的情況下向沿河派出所報案。當天上午,賈某去停車場取車,發(fā)現(xiàn)車輛不見了,遂向值班員詢問,才得知車輛被盜,也向沿河派出所報案。在此之前，安耀公司曾于1996年1月1日制定了《文華花園停車場管理規(guī)定》,規(guī)定“文華花園住戶的車輛應一律辦理文華花園車輛長期準停證,按年或季度一次性交納車輛停放費”;“臨時性保管的車輛,在本區(qū)場內(nèi)停放2天以上(含2天),車主及駕駛員必須到管理處辦理所需停放時間的停放證,并預交停車場停車費:不申報、不預交車輛停放費的車輛,不予保管;如發(fā)生意外,管理處不予受理,不承擔任何責任?！?996年5月28日,安耀物業(yè)公司還與深圳市公安局沿河派出所聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強三車管理的通知》,要求"臨時性保管的車輛,需過夜者,必須到管理處辦理停放證,交納停車費,否則發(fā)生意外,管理處不承擔其保管責任。

賈某的車未辦理長期準停證,也未向管理處申報、預交車輛停放費。經(jīng)審理,一審法院認為文華花園停車場的經(jīng)營范圍是機動車輛的保管,賈某的車輛進入被告的停車場停放,物業(yè)管理公司發(fā)給原告《車場出入證》,應視為雙方之間的汽車保管合同已經(jīng)成立并且有效。賈某在合同中的義務是在其車輛出場時按停車時間交納保管費,物業(yè)管理公司在合同中的義務是保管車輛、防止車輛丟失、毀損,但本案物業(yè)公司在有駕駛車輛出場而又沒有《車場出入證》的情況下,未能及時利用擋車器進行攔阻,致使原告車輛被盜,物業(yè)管理公司有過錯,應賠償賈某失車損失,賈某應按物價部門有關(guān)規(guī)定向被告補交保管費,賈某的失車損失應按車輛購置價格與車輛購置附加費之和,再扣減折舊計算。被告以原告違反被告及被告與派出所聯(lián)合發(fā)布的管理規(guī)定和通知為由,認為保管合同不成立,丟車責任在原告,因被告及其與派出所制定的管理規(guī)定與有關(guān)法律規(guī)定不相符,沒有法律效力,被告以此為免責理由不能成立,其主張未被法院采納。法院的判決如下:原告賈某向被告深圳市安耀物業(yè)管理公司文華花園停車場補交車輛保管費人民幣19.50元;被告深圳市安耀物業(yè)管理公司賠償原告失車損失人民幣236,644.80元。

【海富花園車輛丟失案】1993年9月15日,新偉電子公司張某到海富花園找業(yè)主林某,向保安員出示了林某所購買的B11號車位卡,保安員發(fā)給了一張出入卡后,張某將車輛停在該車位上。下午1時張某發(fā)現(xiàn)該車已被人開走。報案之后一直未告?zhèn)善票阆虮ｋU公司索賠了保險金237600元。保險公司即向中海物業(yè)公司提出了代位追償?shù)囊?。法院一審認為新偉公司雖擁有B11號車位使用權(quán),并按月交納了車位管理費,但憑此不能認為車輛保管關(guān)系成立。車輛進入海富花園管理區(qū),保安員發(fā)放出人證的行為只是一種控制車輛進出的管理辦法。并且被告沒有從事住宅區(qū)類機動車保管業(yè)務,對車的丟失不應承擔賠償責任,而駁回了保險公司的賠償請求。保險公司不服提起上訴。中海物業(yè)公司答辯稱:車輛保管與物業(yè)管理屬不同的法律問題,物業(yè)公司并未在海富花園中設立停車保管場,又沒有收取任何車輛的停放保管費。車位業(yè)主交納的管理費與深圳市所有物業(yè)業(yè)主交納的管理服務費性質(zhì)是一樣的,是依照有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)收取的維修公共配套設施之費用。業(yè)主不能因為交納了管理費,而要求管理公司對其家庭財產(chǎn)或人身安全承擔保管賠償責任;正如同不能因為到酒樓去消費就要求酒樓賠償其消費過程中丟失的錢財,不能因為向政府納了稅,而要

求政府對自己所受到的種種侵害(政府部門違法行政造成的侵害除外)一律由國家給予賠償一樣。業(yè)主所交納的管理服務費并不是財產(chǎn)保管費,也不含任何財產(chǎn)保管關(guān)系的內(nèi)容。二審法院認為:海富花園雖未設有公共停車場,且車位為私人物業(yè),供業(yè)主使用,但業(yè)主依照有關(guān)規(guī)定交納有關(guān)管理費用,并在車輛出入該住宅區(qū)時依照規(guī)定接受查驗,應視為財產(chǎn)保管關(guān)系已經(jīng)成立。因業(yè)主已履行了保管關(guān)系中一方當事人應履行義務,而中海物業(yè)未切實履行保管業(yè)務,致車丟失,應承擔賠償責任。改判中海物業(yè)公司賠付237,600元及利息給保險公司并承擔訴訟費用。

(二)車輛丟失案處理的影響

【深圳市住宅局請求市人大明確車位收費性質(zhì)】對于物業(yè)管理公司管理的停車場車輛被盜,深圳市兩級法院判決由物業(yè)管理公司承擔盜失車輛的賠償責任(包括未收停車費或公開搶劫的車輛),這些案件的審判,給物業(yè)管理公司帶來許多損失,也令物業(yè)管理公司不知所措。作為行業(yè)行政主管部門的深圳市住宅局,及時將詳細材料送往市人大及有關(guān)部門,并提出自己的觀點:車輛被盜屬社會治安問題,物業(yè)管理公司僅起協(xié)助治安的作用,而不是代替;收取的停車費屬于場地維護費和車位租

金,而非保管費和保險費,深圳市的有關(guān)法規(guī)、規(guī)章對此已有原則規(guī)定。目前各物業(yè)管理公司申領的車場營業(yè)執(zhí)照及停車費發(fā)票需要改為車位場地租金性質(zhì)。法院的判決不僅給各物業(yè)管理公司造成了巨大的經(jīng)濟壓力,加重了企業(yè)和居民負擔,而且直接影響到全市物業(yè)管理法規(guī)的貫徹實施,影響了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

深圳市住宅局請示市人大盡快立法明確物業(yè)管理中車位屬場地有償使用性質(zhì),停車費屬于場地維護費和車位租金,(管理單位可與物業(yè)委托方明確管理責任,并與車主另行簽訂保管協(xié)議),并敦請法院在辦理此類案件時遵照執(zhí)行。(1999年6月30日,深圳市人大二屆33次會議通過了對《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的修改,條例中已明確。)

【赴新加坡、香港考察停車場管理】為了正確把握和處理停車場車輛丟失的賠償問題,深圳市政府組織了專門小組進行調(diào)研。1998年4月26日至5月4日,由深圳市政府辦公廳、深圳市中級人民法院、深圳市住宅局、深圳市外事辦、深圳市公安交通管理局、深圳市物價局等單位的7名同志組成的汽車停車場管理調(diào)研小組專程赴新加坡、香港兩地考察。調(diào)研小組在考察之前提前與新、港兩地主管部門進行了溝通。

調(diào)研小組與接待方就停車場管理、收費、維護等問題進行了詳細的座談,并考察訪問了新加坡16個

住宅區(qū)、20個停車場。香港2個住宅區(qū)、4個停車場,并訪問了有關(guān)管理人員,取得了大量的調(diào)查資料。

根據(jù)考察情況和全市各小區(qū)停車場實際,由市住宅局代擬了《關(guān)于理順我市機動車停車場管理關(guān)系,加強車輛停放管理的通知》,此稿經(jīng)過調(diào)研組詳盡討論,并征求了有關(guān)部門和企業(yè)的意見,于1998年6月4日呈報市政府辦公廳審批。

第四篇：例物業(yè)管理有那些構(gòu)成

例物業(yè)管理有那些構(gòu)成、各項在總成本中所占比

管理人員費用

費用名稱：《辦法》對于物業(yè)服務成本和物業(yè)支出構(gòu)成共列舉了九個部分，其中第一項就是：管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。在之前的《成都市物業(yè)服務收費政府指導價收費標準》里，這部分費用叫“綜合管理費”。

費用構(gòu)成：這其實就是物業(yè)管理企業(yè)的人力資源成本。物業(yè)管理企業(yè)的人員大致可分為兩部分，一是管理人員，二是技術(shù)人員。其中管理人員負責企業(yè)日常事物管理和與業(yè)主的溝通交流，而技術(shù)人員則負責公共設備維護保養(yǎng)和業(yè)主個人設施維護等事物。

其工資也從1500元到4000元不等，一般而言，技術(shù)人員工資在2000~4000元左右，管理人員2000~4000元不等。而一個30萬平方米的社區(qū)需要配備的技術(shù)人員10~20人，管理人員10人。

除工資外，社會保險大概占工資額的40%，比較正規(guī)的物業(yè)管理企業(yè)還需要支出員工用餐費、服裝費等其他福利費用，這部分浮動范圍較大，沒有硬性規(guī)定。

在此前頒布的《成都市物業(yè)服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.32元/平方米/月。

服務標準：其服務標準可以參照市建委第950號文件：1.負責制定物業(yè)管理服務工作計劃，并組織實施；2.每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃,組織實施；3.白天有專職管理員接待住戶,處理服務范圍內(nèi)的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場；4.協(xié)助組建業(yè)主委員會并配合其運作；5.管理規(guī)章制度健全，服務質(zhì)量標準完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；6.與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務協(xié)議、物業(yè)管理公約等手續(xù)，公開服務標準、收費依據(jù)及標準;7.應用計算機系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務及收費情況進行管理；8.全體員工統(tǒng)一著裝，持證上崗。公共部分運行費

費用名稱：《辦法》所列費用第二項：物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。費用構(gòu)成：物業(yè)共用部位指的是：小區(qū)道路、外墻、活動場地和公共房屋等。共用設施設備則包括：護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施以及供水、供暖、供電、照明、中控系統(tǒng)等公共設備。在有的小區(qū)還包括中水系統(tǒng)、地熱水循環(huán)系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)等。劉玉慧秘書長指出這些系統(tǒng)的維護費用就是筆不小的數(shù)目，而能耗費用更是占據(jù)絕大部分，主要包括水耗和電耗，在采用鍋爐供暖的小區(qū)還包括燃汽耗費等。其中電梯費用，請參看鏈接。

在此前頒布的《成都市物業(yè)服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為：0.31元/平方米/月。

服務標準：1.樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位設施設備的日常養(yǎng)護和小修，執(zhí)行《房屋及其設備小修服務標準》；2.保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常

新市場營銷法則 助推企業(yè)成長電子商務營銷食品餐飲營銷建筑房產(chǎn)營銷消費品營銷

使用；道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢；3.確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關(guān)設施無破損；4.負責小區(qū)智能化設施的日常運行維護；5.定期清洗外墻。

服務好壞決定收費標準 物業(yè)費一條一條算清楚 清潔衛(wèi)生費用

費用名稱：《辦法》所列費用第三項：物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。在之前相關(guān)文件中，該費用為“保潔費”。

費用構(gòu)成：該部分費用主要包括：保潔人員工資，一般在每人1400—2000元左右；清潔用品費用；垃圾清運費用等。由于分工的高度專業(yè)化，很多小區(qū)的清潔衛(wèi)生工作都采用外包的形式，由專門的保潔公司負責。

在此前頒布的《成都市物業(yè)服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.08元/平方米/月。

服務標準：劉玉慧認為，從費用名稱的變化，可以看出服務標準的變化，以前強調(diào)“保證”的責任，而現(xiàn)在更強調(diào)“清潔”這一行為。

基本的服務標準為：1.有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實行責任制，有明確的分工和責任范圍；

2.設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；3.每日對保潔服務范圍內(nèi)的區(qū)域進行一次清掃，做到服務范圍內(nèi)無廢棄雜物；4.對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃；5.按政府有關(guān)規(guī)定向服務范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；6.在雨、雪天氣應及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃。秩序維護費用

費用名稱：《辦法》所列費用第五項：物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用，之前稱為“保安費”。費用構(gòu)成：物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用主要包括：安保人員工資一般在1600~2500元不等，服裝費用及安保器具費用，此外還包括消防用具的檢驗維護費用等。

在此前頒布的《成都市物業(yè)服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.05元/平方米/月。

服務標準：基本服務標準為：1．做到小區(qū)主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；2.維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理；3.看管公共財產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；4.夜間對服務范圍內(nèi)重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；5.發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時，應及時報警，并配合公安部門進行處理。綠化養(yǎng)護費用

費用名稱：《辦法》所列費用第四項：物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。

費用構(gòu)成：綠化養(yǎng)護費用主要包括：購買苗木的成本，日常護理用藥費用，日常護理用具費用，冬季防寒費用等。普通住宅小區(qū)所占比例不大，但在高檔公寓和別墅住區(qū)，綠化護理費用是物業(yè)管理的主要支出項目。在此前頒布的《北京市物業(yè)服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.07元/平方米/月。

服務標準：一般小區(qū)都采用成都市園林局規(guī)定的《二級養(yǎng)護標準》，而高檔公寓和別墅住區(qū)，可以特別約定。其他費用

《辦法》所列費用第六項為辦公費用。劉玉慧指出這里所說的辦公費用是指物業(yè)企業(yè)的辦公費用，這項費用在以前的相關(guān)文件中較少出現(xiàn)，因為它所占比例不大。主要包括辦公用品成本，其中一些價值較高的設備還可以作為固定資產(chǎn)進行折舊，一般按5年期進行折舊?！掇k法》所列費用第八項為物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，主要是對公共用房等公共設施的責任險。這是以前文件中從未提到過的費用項目，在年初的《辦法》討論稿中，曾有提議將責任險標準定為0.04元/平方米/月。最后一項為經(jīng)業(yè)主同意的其他費用，如組織各類活動所需的費用等。鏈接包干制和酬金制

在《辦法》中，指出了物業(yè)管理企業(yè)可以采用兩種酬金形式：包干制和酬金制。

所謂包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。所謂酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比

例或者約定數(shù)額提取酬金，支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

通常，實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

專家分析認為，這兩種收費方式各有利弊。目前本市的住宅小區(qū)主要采取的是包干制。因為售后公房小區(qū)物業(yè)管理費為政府定價，只能是包干制；一些中低檔商品房小區(qū)物業(yè)管理收費較低，如果采取酬金制，勢必要提高物業(yè)管理服務費用。目前，在售后公房小區(qū)和中低檔商品房小區(qū)，雖然物業(yè)管理服務費較低，物業(yè)公司主營業(yè)務虧損，但他們會通過采取其他延伸服務來彌補虧損，對業(yè)主較有利。專家建議，商辦樓、高檔商品房住宅小區(qū)可以選擇酬金制，

第五篇：青海省公共道德答題

附件1：

《青海省公民道德規(guī)范讀本》知識題

一、單項選擇題

1、遵紀守法就是要求遵守（）。

A、社會主義法律B、所屬組織的紀律C、社會主義法律和所屬組織的紀律D、社會主義法律和社會道德規(guī)范

2、愛國守法主要是規(guī)范（）的關(guān)系。

A、公民與國家B、公民與組織C、公民與社會D、公民與公民

3、（）是愛國規(guī)范的延伸，是公民對國家的道德責任的“底線”。

A、誠信B、奉獻C、自強D、守法

4、（）主要是規(guī)范公民在公共場合、公共關(guān)系中的公共道德行為。

A、團結(jié)友善B、明禮誠信C、敬業(yè)奉獻D、愛國守法

5、（）主要是規(guī)范公民與職業(yè)的道德關(guān)系。

A、奉獻B、自強C、敬業(yè)D、團結(jié)

6、（）主要是規(guī)范公民與社會的道德關(guān)系和對待他人的道德責任。

A、誠信B、奉獻C、團結(jié)D、友善

7、（）是社會主義人道主義的反映，是一個有道德的、高尚的人的標志。

A、文明禮貌B、遵紀守法C、愛護公物D、助人為樂

8、有時能反映出一個國家國民的素質(zhì)，關(guān)系到人格、國格大事的是（）。

A、助人為樂B、保護環(huán)境C、遵紀守法D、文明禮貌

9、社會公德最基本的要求是（）。

A、文明禮貌B、愛護公物C、遵紀守法D、保護環(huán)境

10、社會主義職業(yè)道德規(guī)范的主要內(nèi)容除愛崗敬業(yè)、誠實守信、奉獻社會外，還有（）。

A、辦事公道、服務群眾B、辦事公道、廉潔奉公C、服務群眾、公平公正D、公平公正、廉潔奉公

11、（）是每個公民必須遵守的道德準則，也是每個公民應盡的社會責任和法律義務。

A、男女平等B、尊老愛幼C、夫妻和睦D、鄰里團結(jié)

12、家庭幸福的重要前提和保證是（）。

A、尊老愛幼B、男女平等C、勤儉持家D、夫妻和睦

13、公民道德建設的核心是（）。

A、為人民服務B、集體主義C、社會公德D、愛國主義

14、（）是公民道德建設的原則。

A、愛國主義B、為人民服務C、集體主義D、社會公德

15、下列不屬于公民道德建設基本要求的是（）。

A、愛祖國、愛人民B、愛勞動、愛科學C、愛社會主義D、集體主義、社會公德

16、公民道德建設的著力點是（）。

A、愛祖國、愛人民、愛社會主義B、社會公德、職業(yè)道德、家庭美德

C、愛國主義、集體主義D、愛勞動、愛科學

17、“八榮八恥”的社會主義榮辱觀高度凝練了（）思想的基本要求。

A、愛國主義、集體主義B、愛國主義、社會主義C、愛國主義、社會主義、集體主義

D、愛國主義、社會主義、為人民服務

18、榮辱觀是由（）所決定的。

A、人生觀、價值觀B、世界觀、人生觀C、世界觀、人生觀、價值D、人生觀、價值觀、道德觀

19、愛國主義和（）的統(tǒng)一是新時期愛國主義的基本特征。A、國際主義B、社會主義C、集體主義D、民族主義

20、新時期愛國主義的根本內(nèi)容是（）。

A、建設中國特色社會主義B、擁護改革開放政策C、堅持四項基本原則D、熱愛社會主義

21、新時期愛國主義的基本課題是（）。

A、應對經(jīng)濟全球化的挑戰(zhàn)B、爭取和平發(fā)展的國際環(huán)境C、研究國內(nèi)經(jīng)濟建設的新問題

D、進一步貫徹落實科學發(fā)展觀

22、新時期愛國主義的基本責任是（）。

A、堅持社會主義制度B、堅持中國共產(chǎn)黨的領導C、維護國家統(tǒng)一和安全D、維護國際和平

23、社會主義道德的核心是（）。

A、熱愛祖國B、服務人民C、誠實守信D、遵紀守法

24、（）是構(gòu)建和諧社會的價值導向。

A、服務人民B、辛勤勞動C、團結(jié)互助D、艱苦奮斗

25、尊重勞動、尊重知識、尊重人才、尊重創(chuàng)造等“四個尊重”的核心是尊重（）。

A、勞動B、知識C、人才D、創(chuàng)造

26、（）是社會主義人際關(guān)系的基本準則；是國家統(tǒng)一民族強盛的重要條件；是實現(xiàn)小康目標的重要基礎；是構(gòu)建和諧社會的重要途徑。

A、服務人民B、誠實守信C、遵紀守法D、團結(jié)互助

27、第三屆全國道德模范評選中西寧市入選全國道德模范是（）。

A、趙紅霞B、沈貴忠C、閆立平D甘占恩

28、新時期愛國主義的根本內(nèi)容是（）。

A、政治信仰B、內(nèi)心信念C、社會輿論D、傳統(tǒng)習慣

29、“父母呼，應勿緩，父母命，行勿懶，父母教，須敬聽，父母責，須順承，”此句出自（）

A《三字經(jīng)》B《弟子規(guī)》C《大學》D《論語》

30、西寧市入選“最美青海人”的是（）

A、苗秀英B、吳誠C、馬寶祥D徐鳳茹

二、多項選擇題

1、道德是人們在社會生活中應當遵循的，依靠（）等力量來維系的，調(diào)整人與人之間以及個人與社會之間相互關(guān)系的行為規(guī)

范的總和。

A、政治信仰B、內(nèi)心信念C、社會輿論D、傳統(tǒng)習慣

2、法律是硬要求，具有強制性和權(quán)威性；道德是軟約束，具有（）。

A、感召力B、擴散力C、約束力D、引導力

3、從某種程度上講，道德比法律更具有（）。

A、普遍性B、親近性C、群眾性D、社會性

4、社會主義市場經(jīng)濟的有序性，靠的是（）來實現(xiàn)的。

A、完善的市場體系B、完善的市場法制

C、市場主體良好的道德素質(zhì)D、良好的社會道德水準

5、先進的思想道德培育是發(fā)展先進文化的（）。

A、前提條件B、保證因素C、重要內(nèi)容D、中心環(huán)節(jié)

6、公民道德建設的目標就是要培養(yǎng)出（）的社會主義公民。

A、有理想B、有道德C、有文化D、有紀律

7、在公民道德建設指導思想中，提出的基本道德規(guī)范是愛國守法和（）。A、明禮誠信B、團結(jié)友善C、勤儉自強D、敬業(yè)奉獻

8、公民道德建設的方針原則是堅持社會主義道德建設與社會主義市場經(jīng)濟相適應、堅持把先進性要求與廣泛性要求結(jié)合起來、堅持（）。

A、繼承優(yōu)良傳統(tǒng)與宏揚時代精神相結(jié)合B、尊重個人合法權(quán)益與承擔社會責任相統(tǒng)一

C、注重效率與維護公平相協(xié)調(diào)D、道德教育與社會管理相配合

9、集體主義在人們的道德實踐中，主要分為以下層次：（）。

A、無私奉獻的最高層次B、先公后私的普遍層次C、義利兼顧的基礎層次D、利益均衡的大眾層次

10、公民道德建設的基本要求是愛祖國、愛人民和（）。

A、愛集體B、愛勞動C、愛科學D、愛社會主義

11、在現(xiàn)階段，愛國主義主要表現(xiàn)為（）。

A、獻身于為人民服務B、獻身于改革開放和社會主義現(xiàn)代化建設事業(yè)

C、獻身于本職工作D、獻身于促進祖國統(tǒng)一的事業(yè)

12、愛社會主義的根本要求是（）。

A、擁護中國共產(chǎn)黨的領導B、堅持四項基本原則C、堅持社會主義道路D、建設有中國特色的社會主義

13、公民道德建設的著力點是（）。

A、社會公德B、職業(yè)道德C、家庭美德D、個人道德

14、首屆“青海好人”西寧市入選的那幾位()。

A、趙紅霞B、冶明錄C、邵秀景D閆立平

15、職業(yè)道德應該遵循的道德規(guī)范是愛崗敬業(yè)和（）。

A、誠實守信B、辦事公道C、服務群眾D、奉獻社會

16、家庭美德的主要內(nèi)容包括尊老愛幼、夫妻和睦和（）。

A、男女平等B、服務社區(qū)C、勤儉持家D、鄰里團結(jié)

17、講究（），既是中華民族的傳統(tǒng)美德，又是現(xiàn)代文明的基本規(guī)范和要求。

A、文明B、禮儀C、禮節(jié)D、禮貌

18、第四屆全國道德模范評選中西寧市入選道德模范提名獎的是（）

A、何敏B、于俊虎C、杜仕海D、邵秀景

19、西寧市第二屆道德模范評選出的道德模范是（）

A、侯秀英B、蘇生祿C、邱發(fā)蘭D、張世明

20、下面關(guān)于道德修養(yǎng)的句子那些是出自《三字經(jīng)》（）

A、事雖小，勿擅為，茍擅為，子道虧，物雖小，勿私藏，茍私藏，親心傷。

B、若廣學，懼其繁，但略說，能知源。C、凡訓蒙，須講究，詳訓詁，明句讀。

D、為學者，必有初，小學終，至四書

三、判斷題

1、“以德治國”是我國的治國方略，因此德治屬于政治建設，屬于政治文明。（）

2、在道德建設的強大社會輿論推動下，市場經(jīng)濟的道德規(guī)范能自然成為市場主體自覺遵循的行為準則。（）

3、在市場經(jīng)濟條件下，道德關(guān)系將會變得更加單一和簡單。（）

4、先進的思想道德是整個文化的主要代表和重要標志，是發(fā)展先進文化的重要內(nèi)容和中心環(huán)節(jié)。（）

5、當代世界普遍的道德危機是導致道德建設長期性的因素之一。（）

6、“愛黨、愛祖國、愛人民、愛社會主義、愛集體”的“五愛”是社會主義公民道德核心和基本原則的體現(xiàn)。（）

7、勞動是人的本質(zhì)。（）

8、愛科學是社會主義道德的基本要求。（）

9、在今天，國家和人民的最大利益集中體現(xiàn)在社會主義制度上。（）

10、職業(yè)道德是所有公民在日常行為中都應該遵循的基本行為準則。（）

四、簡答題

1、什么是社會公德？

2、什么是職業(yè)道德?

3、《公民道德建設實施綱要》有哪些特點?

4、公民道德建設的指導思想是什么?

5、公民道德建設的方針原則是什么?

五、論述題

1、結(jié)合本單位實際試述如何深入開展群眾性的公民道德實踐活動。

《青海省公民道德規(guī)范讀本》知識競賽題答案

一、單項選擇題

1、C

2、D

3、D

4、B

5、C

6、B

7、D

8、D

9、C

10、A

11、B

12、D

13、A

14、C

15、D

16、B

17、C

18、C

19、B

20、A

21、A

22、C

23、B

24、A

25、A

26、D ？? B、29 B A

二、多項選擇題

1、BCD

2、AD

2、CD

4、BC

5、CD

6、ABCD

7、ABCD

8、ABCD

9、ABC

10、BCD

11、BD

12、CD

13、ABC

14.ACD

15、ABCD

16、ACD

17、BC

BCD ABC 20 BCD

三、判斷題

1、錯

2、錯

3、錯

4、對

5、對

6、錯

7、對

8、對

9、對

10、錯

四、簡答題

1、社會公德（social ethics;social morals）簡稱“公德”。是指存在于社會群體中間的道德，是生活與社會中的人們?yōu)榱宋覀內(nèi)后w的利益而約定俗成的我們應該做什么和不應該做什么的行為規(guī)范。在本質(zhì)上是一個國家，一個民族或者一個群體，在歷史長河中、在社會實踐活動中積淀下來的道德準則，文化觀念和思想傳統(tǒng)。它對維系社會公共生活和調(diào)整人與人之間的關(guān)系具有重要作用。與“私德”相對，這里的“公德”是指與國家、組織、集體、民族、社會等有關(guān)的道德；而“私德”則指個人品德、作風、習慣以及個人私生活中的道德。

2、職業(yè)道德是整個社會道德的主要內(nèi)容。職業(yè)道德一方面涉及到每個從業(yè)者如何對待職業(yè)，如何對待工作，同時也是一個從業(yè)人員的生活態(tài)度、價值觀念的表現(xiàn)；是一個人的道德意識，道德行為發(fā)展的成熟階段，具有較強的穩(wěn)定性和連續(xù)性。另一方面，職業(yè)道德也是一個職業(yè)集體，甚至一個行業(yè)全體人員的行為表現(xiàn)，如果每個行業(yè)，每個職業(yè)集體都具備優(yōu)良的道德，對整個社會道德水平的提高肯定會發(fā)揮重要作用。

3、第一，《綱要》體現(xiàn)了繼承與創(chuàng)新的統(tǒng)一；第二，《綱要》體現(xiàn)了理想與現(xiàn)實的統(tǒng)一；第三，《綱要》體現(xiàn)了原則與規(guī)范的統(tǒng)一；第四，《綱要》體現(xiàn)了自律與他律的統(tǒng)一；第五，《綱要》體現(xiàn)了任務與方法的統(tǒng)一。

4、答：我國公民道德建設的指導思想是：以馬列主義、毛澤東思想、鄧小平理論為指導，全面貫徹江澤民同志“三個代表”重要思想，堅持黨的基本路線、基本綱領，重在建設，以人為本，在全民族牢固樹立建設有中國特色社會主義的共同理想和正確的世界觀、人生觀、價值觀。

5、⑴堅持社會主義道德建設與社會主義市場經(jīng)濟相適應； ⑵堅持繼承優(yōu)良傳統(tǒng)與弘揚時代精神相適應；

⑶堅持尊重個人合法權(quán)益與承擔社會責任相統(tǒng)一；? ⑷堅持注重效率與維護社會公平相協(xié)調(diào)；? ⑸堅持把先進性要求與廣泛性要求結(jié)合起來； ⑹堅持道德教育與社會管理相配套。

五、論述題的答案要結(jié)合本單位實際，僅供參考。

公民道德建設的過程，是教育和實踐相結(jié)合的過程。以活動為載體，吸引群眾普遍參與，是新形勢下加強公民道德建設的重要途徑。每個公民既是道德建設過程的參與者，也是道德建設成果的受益者，要堅持在各種類型的群眾性精神文明創(chuàng)建活動中突出思想內(nèi)涵，強化道德要求，使人們在自覺參與中思想感情得到熏陶，精神生活得到充實，道德境界得到升華。建國以來特別是改革開放和社會主義現(xiàn)代化建設中涌現(xiàn)出來的先進集體、先進人物，是實踐社會主義道德的榜樣。要廣泛開展向先進典型學習的活動，善于發(fā)現(xiàn)和運用先進典型，樹立可親、可敬、可信、可學的道德楷模，讓廣大群眾學有榜樣、趕有目標、見賢思齊，從先進典型的感人事跡和優(yōu)秀品質(zhì)中受到鼓舞、汲取力量，使先進典型的高尚情操成為社會的共同財富。

近日，第三屆全國道德模范評選表彰揭曉，一批來自群眾身邊看得見、摸得著、學得到的“平民英雄”脫穎而出，他們用實際行動告訴我們，道德模范不是高高在上的道德“神仙”，不是“高大全”式的遙不可及，他們的善行義舉就體現(xiàn)在自身的日常生活中。每個公民只要愿意提升自己的道德素質(zhì)和道德品性，將一般的道德要求化為切實的具體行動，經(jīng)過不斷的道德努力，都可以成為一個有道德的人。我們要充分利用全國道德模范評選表彰的契機，創(chuàng)新公民道德建設的機制和方法，積極發(fā)揮道德模范強大的影響力和感召力。要在波航中心學校中發(fā)現(xiàn)和樹立道德模范人物，開展地區(qū)性和行業(yè)性道德模范評選表彰活動。使得道德模范的“典型效應”擴展為持續(xù)長久的“社會輻射效應”.