第一篇：北京物業(yè)項目負責(zé)人考試考題突破之全國性法律、法規(guī)

北京物業(yè)項目負責(zé)人考試考題突破之全國性法律、法規(guī)

一、全國性法律、法規(guī)

一、單項選擇題

1、多個業(yè)主共同擁有一棟建筑物時，各個業(yè)主對供全體或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有（）。

A．專有權(quán)

B．轉(zhuǎn)讓權(quán)

C．抵押權(quán)

D．共同管理權(quán)

2、《物權(quán)法》第八十條規(guī)定：建筑物及其附屬設(shè)施的費用分?jǐn)?、收益分配等事項，沒有約定或者約定不明確的，按照（）的比例確定。A．業(yè)主專有部分占建筑物所有業(yè)主專有部分總面積 B．業(yè)主專有部分占建筑物總面積

C．業(yè)主專有部分占建筑物共有部分總面積 D．業(yè)主專有部分占建筑物使用總面積

3、《物業(yè)管理條例》所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照（），對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

A．物業(yè)管理方案的規(guī)定

B．物業(yè)服務(wù)合同約定 C．管理規(guī)約的規(guī)定

D．業(yè)主的要求

4、下列各項中不屬于業(yè)主委員會職責(zé)的是（）A．召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

B．代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； C．選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) D．監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

5、建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同稱為（）A．《前期物業(yè)服務(wù)合同》B．《臨時物業(yè)服務(wù)合同》 C．《物業(yè)服務(wù)合同》

D．《特別物業(yè)服務(wù)合同》

6、前期物業(yè)服務(wù)合同終止，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將物業(yè)承接查驗的相關(guān)資料移交給（）A．當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門

B．業(yè)主委員會 C．繼任物業(yè)服務(wù)企業(yè)

D．建設(shè)單位

7、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安刑事案件時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)（）A．組織企業(yè)雇請的保安實施案件偵破

B．采取措施確保物業(yè)共有部位和公共設(shè)施不受損害，其余交案件當(dāng)事人自行處理 C．采取應(yīng)急措施的同時及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作 D．不在物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)范疇之內(nèi)，不予理睬

8、實施房屋裝修裝飾施工的（）應(yīng)在事前通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。A．裝修裝飾施工單位

B．物業(yè)建設(shè)單位 C．物業(yè)使用人

D．業(yè)主

9、物業(yè)服務(wù)企業(yè)需臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得（）的同意。A．業(yè)主大會

B．業(yè)主委員會

C．建設(shè)單位

D．當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門

10、征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于（），A．充抵物業(yè)管理費

B．補充業(yè)主委員會運作經(jīng)費 C．補充專項維修資金

D．全體業(yè)主分紅

11、物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，（）應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修養(yǎng)護義務(wù)。A．業(yè)主

B．使用人

C．責(zé)任人

D．物業(yè)管理者

12、建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處（）的罰款。A．10萬元以上50萬元以

B．30萬元以上50萬元以 C．5萬元以上20萬元以

D．10萬元以上30萬元以

13、物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處（）的罰款。A．10萬元以上50萬元以

B．5萬元以上20萬元以 C．3萬元以上5萬元以

D．10萬元以上30萬元以

14、因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，（）應(yīng)當(dāng)負責(zé)修復(fù)和賠償。

A．裝飾裝修企業(yè)

B．工業(yè)服務(wù)企業(yè) C．裝修人

D．保險公司

15、物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定的行為不及時向有關(guān)部門報告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費（）倍的罰款 A．2至3 B．1至2

C．4至6 D．3至5

16、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過（）50%時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。

A．建筑物專有部分總面積

B．建筑物共有部分總面積 C．建筑物總面積

D．建筑物使用總面積

17、首次業(yè)主大會會議籌備組組長應(yīng)由（）擔(dān)任。A．業(yè)主代表

B．居民委員會代表

C．建設(shè)單位代表 D．街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表

18、符合成立業(yè)主大會條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后（）日內(nèi)，負責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

A．15

B．20

C．60

D．40

19、籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起（）日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。A．90 B．30 C．60 D．20 20、違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定，擅自使用業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章的，（）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主。A．物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 B．物業(yè)所在地建設(shè)行政主管部門 C．物業(yè)建設(shè)單位

D．物業(yè)所在地社會治安管理部門

21、業(yè)主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地（）協(xié)助移交。A．街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府

B．公安機關(guān) C．建設(shè)主管部門

D．人民法院

22、業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地（）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉。

A．區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 B．區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會 C．區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者公安機關(guān) D．街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者人民法院

23、業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，不得代行業(yè)主委員會的職責(zé)業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地（）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

A．區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 B．區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會 C．區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者公安機關(guān) D．街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者人民法院

24、在房地產(chǎn)贈與中應(yīng)該進行的房屋權(quán)屬登記是（）

A．初始登記

B．轉(zhuǎn)移登記

C．變更登記

D．他項權(quán)利登記；

25、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程的保修期為（）A．2年

B．3年

C．5年

D．1年

26、保安服務(wù)中形成的監(jiān)控影像資料、報警記錄，應(yīng)當(dāng)至少留存（）日備查。A．5

B．10

C．20

D．30

二、多項選擇題

1、《物權(quán)法》中規(guī)定的由業(yè)主共同決定事項包括（ACD）A．制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則 B．審定物業(yè)管預(yù)算

C．籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金 D．改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施 E．與服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)管理合同》

2、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定對業(yè)主具有約束力的前提是（ABD）A．必須由依法設(shè)立的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出 B．必須是符合法律、法規(guī)及規(guī)章 C．須經(jīng)全體業(yè)主表決通過

D．不違背社會道德，不損害國家、公共和他人利益 E．須經(jīng)地方建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)

3、應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意的事項包括（BCE）

A．使用建筑物及其附屬設(shè)施維修資金

B．制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約 C．選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員 D．調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)收費 E．選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

4、《物業(yè)管理條例》在物業(yè)管理基本制度上進行了多項創(chuàng)新，創(chuàng)設(shè)了（ABC）等基本制度。

A．管理規(guī)約

B．前期物業(yè)管理招投標(biāo)

C．物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理

D．物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) E．物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格

5、業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)利包括（ABE）

A．提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議 B．提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議； C．提出修改物業(yè)服務(wù)價格的建議

D．對既有業(yè)主大會的決議不滿時可另行組織成立業(yè)主大會 E．監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同

6、關(guān)于臨時管理規(guī)約下列表述不正確的是（BE）A．臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益

B．建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明C．臨時管理規(guī)約應(yīng)規(guī)定明確的實施期限 D．物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。E．臨時管理規(guī)約只對建設(shè)單位具有約束力

7、下列哪些是《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》對住宅裝修的禁止行為（ACE）

A．未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；

A．未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；

B．改變房屋原管線結(jié)構(gòu)

C．將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間； D．更換房屋原有照明、采暖設(shè)備

E．損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；

8、《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》的主要內(nèi)容包括（ACE）A．裝飾裝修工程的實施內(nèi)容

B．選用的主要裝飾材料及安裝的主要設(shè)備 C．裝飾裝修工程的實施期限； D．主要施工設(shè)備及施工工藝 E．廢棄物的清運與處置

9、首次業(yè)主大會籌備組的大會籌備工作包括（ACDE）A．確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容 B．草擬物業(yè)項目招標(biāo)文件

C．草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則 D．依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則 E．制定業(yè)主委員會選舉辦法

10、《管理規(guī)約》中應(yīng)明確規(guī)定的事項有（ABD）A．物業(yè)的使用、維護、管理

B．專項維修資金的籌集、管理和使用 C．物業(yè)服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)

D．物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配； E．物業(yè)項目的招標(biāo)辦法

11、業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)規(guī)（ACDE）A．業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域； B．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)；

C．業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式； D．業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法； E．業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

12、業(yè)主委員會的職責(zé)包括（ABD）

A．召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；

B．主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； C．審查和批準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理方案 D．監(jiān)督管理規(guī)約的實施； E．確定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)

13、下列各項中屬于商品預(yù)售必要條件的是（AB）A．已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； B．持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

C．投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之五十以上

D．向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明E．已簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同

14、房屋租賃合同應(yīng)包括的主要條款有（ABDE）A．租賃期限

B．租賃價格

C．房屋市值 D．修繕責(zé)任

E．租賃用途

15、下列不屬于建筑物共有部分的是（DE）

A．建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分 B．通道、樓梯、大堂等公共通行部分 C．消防、公共照明等附屬設(shè)施

D．建筑區(qū)劃內(nèi)屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地 E．建筑區(qū)劃內(nèi)城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地

16、下列屬于《物權(quán)法》所稱“損害他人合法權(quán)益的行為”的是（ABDE）A．損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設(shè)施 B．違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀 C．將房屋合法轉(zhuǎn)讓或租賃

D．違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修；

E．違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。

17、下列哪些是最高人民法院不予支持的行為（BC）

A．物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的

B．物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為理由提出抗辯的。

C．物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的。

D．物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費的

E．業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的

19、建設(shè)工程竣工驗收應(yīng)當(dāng)具備條件包括（ABD）A．完成建設(shè)工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容 B．有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料 C．完成所有材料、施工費用結(jié)算

D．有勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件 E．有建所有權(quán)人的書面認可 20、自行招用保安員的單位，向所在地設(shè)區(qū)的市級人民政府公安機關(guān)備案應(yīng)提供下列材料包括（ABCE）A．法人資格證明；

B．法定代表人（主要負責(zé)人）、分管負責(zé)人和保安員的基本情況； C．保安服務(wù)區(qū)域的基本情況

D．?dāng)M聘保安人數(shù)及招聘渠道說明

E．建立保安服務(wù)管理制度、崗位責(zé)任制度、保安員管理制度的情況

21、《保安服務(wù)管理條例》規(guī)定的保安員的禁止行為包括（ACE）A．限制他人人身自由、搜查他人身體或者侮辱、毆打他人 B．查驗出入服務(wù)區(qū)域的人員的證件，登記出入的車輛和物品； C．扣押、沒收他人證件、財物；

D．在機場、車站、碼頭等公共場所對人員及其所攜帶的物品進行安全檢查 E．參與追索債務(wù)、采用暴力或者以暴力相威脅的手段處置糾紛；

22、下列屬于消防安全重點單位應(yīng)當(dāng)履行的消防安全職責(zé)的是（ACE）A．建立防火檔案，確定消防安全重點部位，設(shè)置防火標(biāo)志，實行嚴(yán)格管理； B．實行每日防火巡查，并建立巡查記錄；

C．實行防火安全責(zé)任制，確定本單位和所屬各部門、崗位的消防安全責(zé)任人； D．保障疏散通道、安全出口暢通

E．制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，定期組織消防演練。

三、判斷題

1、業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任統(tǒng)一由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

（×）

2、業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

（√）

3、業(yè)主自愿放棄對專有部分以外的共有部分享有權(quán)利的，可以不履行共有部分的管理、維護和修繕等義務(wù)。

（×）

4、地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立的業(yè)主大會和業(yè)主委員會，給予指導(dǎo)和協(xié)助。

（√）

5、建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路的土地所有權(quán)歸業(yè)主所有。

（×）

6、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。（√)

7、業(yè)主必須委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對建筑物及其附屬設(shè)施進行管理。

（×）

8、專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主同意或占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，即可決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。

（×）

9、業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

（√）

10、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

（√）

11、物業(yè)管理活動中，業(yè)主有權(quán)拒絕執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。

（×）

12、業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

（√）

13、管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

（√）

14、住宅物業(yè)投標(biāo)人少于3個或者規(guī)模較小的，經(jīng)多數(shù)業(yè)主同意可自行采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（√）

15、前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，合同期滿前業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同無效。

（×）

16、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

（×）

17、業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主不再擔(dān)負繳費責(zé)任。

（√）

18、專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于任何條件下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

（×）

19、業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任統(tǒng)一由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

（×）

20、違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。（√）

21、變動建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需提交原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出的設(shè)計方案

（√）

22、劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，項目全部建設(shè)完畢前不得成立業(yè)主大會。

（×）

23、業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制。

（√）

24、經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上或占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議，可以召開臨時業(yè)主大會

（×）

25、當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加時，業(yè)主大會有效。

（√）

26、業(yè)主委員會委員可以委托代理人參加業(yè)主委員會會議。

（×）

27、業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，不得代行業(yè)主委員會的職責(zé)。（√）

28、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。

（×）

29、房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以所有權(quán)轉(zhuǎn)移的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。

（×）

30、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的，房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。

（√）

31、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后其土地使用年限在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中約定。

（×）

32、已經(jīng)合法占有建筑物專有部分但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，不能被認定為業(yè)主。

（×）

33、規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當(dāng)認定為物權(quán)法所稱專有部分的組成部分。

（√）

34、建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，在認定業(yè)主人數(shù)時按一人計算。

（√）

35、業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認定為物權(quán)法所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。

（√）

36、業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

（√）

37、物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同為無效合同。

（√）

38、結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所有的房屋稱為異產(chǎn)毗連房屋

（√）

39、建設(shè)工程的保修期，自業(yè)主入住之日起計算

（×）

40、娛樂場所應(yīng)當(dāng)依照《娛樂場所管理條例》的規(guī)定，從保安服務(wù)公司聘用保安員，不得自行招用保安員。

（√）

41、保安員應(yīng)當(dāng)及時制止發(fā)生在服務(wù)區(qū)域內(nèi)的違法犯罪行為，對制止無效的違法犯罪行為應(yīng)當(dāng)立即報警，同時采取措施保護現(xiàn)場。

（√）

42、在公共場所、道旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施造成他人損害的，施工人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任

（√）

43、公安消防隊撲救經(jīng)營性場所火災(zāi)，可向火災(zāi)當(dāng)事人收取撲救費用。

（×）

44、法律的效力高于地方性法規(guī)、地方性法規(guī)的效力高于行政法規(guī)。

（×）

四、簡答題

1、簡述《物業(yè)管理條例》的指導(dǎo)思想與立法原則 答：《條例》在堅持民法基本原則和立法法規(guī)定的原則下，突出了發(fā)展為重、平衡利益、保護弱者的立法理念?！稐l例》的立法指導(dǎo)思想，主要表現(xiàn)在以下三個方面：(一)強調(diào)保護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系；(二)強調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系；(三)強調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項。

2、簡述首次業(yè)主大會的主要表決事項？ 答：

1．制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

2.制定和修改管理規(guī)約；

3．選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；

4．制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案；

5．選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

6．籌集和使用專項維修資金；

7．改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施：

8．改變共有部分的用途；

9．利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；

10.法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。

3、業(yè)主大會中業(yè)主的票權(quán)數(shù)如何確定？

答：專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。

4、業(yè)主委員會應(yīng)如何處理與居民委員會的關(guān)系？

答：召開業(yè)主委員會會議，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督

5、最高人民法院對物權(quán)法規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積如何認定？ 答：（1）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；（2）尚未進行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；（3）尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；（4）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

6、試述城市異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞時所需修繕費用的分?jǐn)偺幚碓瓌t。答：異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞（因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞），所需修繕費用依下列原則處理：

（一）共有房屋主體結(jié)構(gòu)中的基礎(chǔ)、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

（二）共有墻體的修繕（包括因結(jié)構(gòu)需要而涉及的相鄰部位的修繕），按兩側(cè)均分后，再由每側(cè)房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

（三）樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在層房屋所有人負責(zé)；其結(jié)構(gòu)部位，由毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

（四）屋蓋的修繕：

1．不上人房蓋，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。2．可上人屋蓋（包括屋面和周邊護攔），如為各層所共用，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的房屋所有人按份額比例分擔(dān)；如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔(dān)一半，其余一半由修繕?biāo)胺秶采w下層房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

（五）樓梯及樓梯間（包括出屋面部分）的修繕： 1．各層共用樓梯，由房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

2．為某些層所專用的樓梯，由其專用的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

（六）房屋共用部位必要的裝飾，由受益的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

（七）房屋共有、共用的設(shè)備和附屬建筑（如電梯、水泵、暖氣、水衛(wèi)、電照、溝管、垃圾道、化糞池等）的修繕，由所有人按份額比例分擔(dān)

7、《消防法》對于企業(yè)、事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)履行的消防安全職責(zé)做了哪些規(guī)定？ 答：《中華人民共和國消防法》第十四條明確規(guī)定了機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)履行下列消防安全職責(zé)：

（1）制定消防安全制度、消防安全操作規(guī)程；

（2）實行防火安全責(zé)任制，確定本單位和所屬各部門、崗位的消防安全責(zé)任人；（3）針對本單位的特點對職工進行消防宣傳教育；（4）組織防火檢查，及時消除火災(zāi)隱患；

（5）按照國家有關(guān)規(guī)定配置消防設(shè)施和器材、設(shè)置消防安全標(biāo)志，并定期組織檢驗、維修，確保消防設(shè)施和器材完好、有效；

（6）保障疏散通道、安全出口暢通，并設(shè)置符合國家規(guī)定的消防安全疏散標(biāo)志。

（7）居民住宅區(qū)的管理單位，應(yīng)當(dāng)依照前款有關(guān)規(guī)定，履行消防安全職責(zé)，做好住宅區(qū)的消防安全工作。

第二篇：北京物業(yè)項目負責(zé)人考試-參考試卷

單選：

1、《物業(yè)管理條例》中對業(yè)主正確的定義是（）。

A、房屋的所有權(quán)人

B、房屋的使用人

C、房屋的租賃人

D、房屋的擁有人

2、物業(yè)服務(wù)合同到期后，雙方?jīng)]有（）合同并繼續(xù)履行合同的，視為合同自動延續(xù)。A、簽署

B、締約

C、解除

D、解約

3、業(yè)主確需（）公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知業(yè)主管理企業(yè)。

A、占用

B、使用

C、改變

D、獨占

4、物業(yè)管理行業(yè)專家不得有下列()禁止行為。

A、取得注冊物業(yè)管理師證書

B、具備高級專業(yè)技術(shù)職稱

C、從事物業(yè)服務(wù)滿10年

D、違規(guī)收受利害關(guān)系人的財物或者其他好處的獨占

5、業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等（）特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻等共有部分的，不應(yīng)認定為侵權(quán)。

A、專有部分

B、共有部分

C、私有部分

D、其他部分

6、物業(yè)服務(wù)合同自簽訂之日起（）日內(nèi)，報物業(yè)服務(wù)項目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門備案。

A、10

B、20

C、15

D、30

7、業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，（）應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

A、業(yè)主大會

B、業(yè)主委員會

C、居民委員會

D、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

8、發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采?。ǎ┑耐瑫r，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

A、應(yīng)急措施

B、應(yīng)急預(yù)案

C、應(yīng)急預(yù)防

D、應(yīng)急救援

9、因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得（）的同意。

A、街道辦事處和物業(yè)服務(wù)企業(yè)

B、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè) C、物業(yè)主管部門和業(yè)主委員會

D、規(guī)劃主管部門和業(yè)主委員會

10、（）或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分，權(quán)利人請求排除妨害、恢復(fù)原狀的，人民法院應(yīng)予支持。

A、建設(shè)單位

B、業(yè)主

C、業(yè)主委員會

D、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

11、用人單位自用工之日起應(yīng)于（）內(nèi)與勞動者訂立書面勞動合同。

A、一個月不滿半年

B、一個月不滿一年

C、三個月不滿一年

D、半年不滿兩年

12、《北京市物業(yè)管理辦法》自（）起施行。

A、2010年8月1日 B、2010年10月1日 C、2010年12月1日 D、2011年1月1日

13、（）負責(zé)對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動進行協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理糾紛。

A、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府

B、政府行政主管部門 C、街道辦事處

D、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府

14、《北京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定，()承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。A、第三方評估監(jiān)理單位

B、物業(yè)服務(wù)公司 C、建設(shè)單位

D、開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

15、《北京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定（）負責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。A、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會

B、物業(yè)管理處

C、市房屋行政主管部門

D、物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心

16、業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進行物業(yè)（）查驗交接，撤出物業(yè)管理區(qū)域，并移交相關(guān)資料。

A、公共部分

B、公共區(qū)域

C、設(shè)備設(shè)施

D、共用部分

17、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積（）以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料。A、30%

B、50%

C、67%

D、80%

18、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會會議籌備組成立之日起（）日內(nèi)，向籌備組提供業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料。

A、7

B、10

C、15

D、30

19、某小區(qū)的建筑面積有30萬平方米，主要設(shè)備是一套系統(tǒng)，車庫、綠地和景觀是業(yè)主共用的，但是該小區(qū)由小區(qū)內(nèi)道路劃分為四個組團，各個組團的保安監(jiān)控系統(tǒng)是分別負責(zé)各個組團的監(jiān)控，該小區(qū)應(yīng)當(dāng)劃分為（）物業(yè)管理區(qū)域。

A、一個

B、二個

C、三個

D、四個

20、前期物業(yè)管理期限，是指從首戶業(yè)主入住起至全體業(yè)主與建設(shè)單位完成物業(yè)（）交接止。

A、公共區(qū)域

B、設(shè)施設(shè)備

C、共用部分

D、公共部分

21、《北京市物業(yè)管理辦法》實施前，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)建設(shè)的住宅物業(yè)項目，已有前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同的，（）執(zhí)行。A、需要按照重新簽署合同約定

B、在辦法實施前簽署的合同按照合同約定執(zhí)行，辦法實施后的分期開發(fā)的部分需要重新簽署合同約定

C、如果成立業(yè)主大會，按照業(yè)主大會的決議 D、按照合同約定

22、新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位在房屋買賣合同中應(yīng)明確物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不得低于（）平方米，其中地上房屋不得低于（）平方米，業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房建筑面積（）平方米。

A、300、150、50至100

B、200、100、30至80 C、180、120、40至80

D、150、100、30至60

23、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未與業(yè)主簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，但事實上提供了物業(yè)服務(wù)，并履行了（）的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行相關(guān)義務(wù)。

A、通知義務(wù)

B、告訴義務(wù)

C、通報義務(wù)

D、告知義務(wù)

24、房屋建筑的（）是房屋建筑使用安全責(zé)任人。

A、租戶

B、使用人

C、所有人

D、產(chǎn)權(quán)人

25、本市行政區(qū)域內(nèi)（）的住宅專項維修資金使用應(yīng)按規(guī)定審核。A、商品住宅、未售公有住房

B、自用住宅、售后公有住房 C、商品住宅、非住宅

D、商品住宅、售后公有住房

26、依據(jù)信用記分結(jié)果，對項目負責(zé)人及其企業(yè)進行處理時，下列表述正確的是（）。A、項目負責(zé)人記分達到2分時，由項目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門對該項目負責(zé)人提出書面警告

B、項目負責(zé)人記分達到5分時，由項目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門對該項目負責(zé)人進行約談，記入項目負責(zé)人信用信息檔案

C、單個項目經(jīng)理記分達到10分時，并在建設(shè)網(wǎng)進行公示該項目經(jīng)理的信用記錄

D、單個項目負責(zé)人記分達到15分時，注銷《北京市物業(yè)項目負責(zé)人考試合格證書》，在北京建設(shè)網(wǎng)進行公示，并扣除企業(yè)10分

27、組織應(yīng)急物業(yè)服務(wù)前，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將（）、服務(wù)收費、服務(wù)期限等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

A、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

B、服務(wù)單位

C、項目負責(zé)人

D、服務(wù)內(nèi)容

28、電梯出現(xiàn)故障或者發(fā)生異常情況時，（）應(yīng)當(dāng)組織進行全面檢查，消除電梯事故隱患后，方可重新投入使用。

A、電梯安裝單位

B、電梯維護單位

C、電梯使用單位

D、業(yè)主委員會

29、《（北京市物業(yè)管理辦法）實施中若干問題的通知》中規(guī)定業(yè)主入住前，應(yīng)當(dāng)與()簽訂前期物業(yè)服務(wù)費托收協(xié)議。

A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

B、開發(fā)單位

C、銀行、建設(shè)單位

D、建設(shè)單位 30、張某與蔣某是鄰居關(guān)系，2010年8月，張某未將其空調(diào)室外機安裝在物業(yè)指定的位置，而是安裝在正對蔣某房門的位置，導(dǎo)致影響蔣某的生活，蔣某遂將張某告上法庭，要求張某拆除空調(diào)室外機并賠償精神損失。張某的行為即違反了《民法通則》中關(guān)于（）的規(guī)定。A、鄰里關(guān)系

B、相鄰關(guān)系

C、共有

D、所有權(quán)

多選：

1、業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有（）權(quán)利。

A、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù) B、提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議 C、提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)劃的建議 D、參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)

2、業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)履行下列義務(wù)（）。

A、按時參加業(yè)主大會會議，行使表決權(quán) B、遵守業(yè)主公約，業(yè)主大會議事規(guī)則 C、按規(guī)定交納專項維修資金 D、按時交納物業(yè)服務(wù)費用

3、業(yè)主大會會議分為（）會議。

A、定期 B、不定期 C、臨時 D、隨時開會

4、業(yè)主委員會履行下列職責(zé)（）。

A、召集業(yè)主大會，報告物業(yè)實施情況 B、選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) C、與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同 D、監(jiān)督業(yè)主公約的實施

5、業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)利益、（）等事項依法作出約定。

A、物業(yè)的使用、維護、管理 B、業(yè)主的共同利益 C、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù) D、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任

6、裝修人在裝飾裝修活動中，嚴(yán)禁實施擅自變動（）的行為。

A、衛(wèi)生潔具 B、承重結(jié)構(gòu) C、建筑主體 D、支管線

7、對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安，環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為()。A、予以制止 B、依法處理 C、行政處罰 D、刑事處分

8、在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位在物業(yè)使用和質(zhì)量保證方面應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交（）等資料。

A、屋頂防滲試驗報告 B、物業(yè)使用說明文件

C、物業(yè)質(zhì)量保修文件 D、房屋保修年限文件

9、物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，應(yīng)當(dāng)履行下列交接義務(wù)（）。

A、移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)備設(shè)施使用、維護保養(yǎng)和定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護保養(yǎng)記錄

B、移交《北京市物業(yè)管理辦法》第十條規(guī)定的相關(guān)資料 C、移交物業(yè)共用部分 D、結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費用

10、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，（）不得強行接管。

A、新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決

B、新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決 C、協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟或者申請仲裁 D、業(yè)主委員會與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決

11、（）和有關(guān)部門可以委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)，就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用和物業(yè)共用部分管理狀況等進行評估和監(jiān)理。

A、業(yè)主 B、物業(yè)服務(wù)企業(yè) C、建設(shè)單位 D、業(yè)主委員會

12、住宅物業(yè)裝飾裝修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的（）等情況在業(yè)主所在樓內(nèi)公 示。

A、時間 B、地點 C、裝修單位 D、裝修時間

13、住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的（）的資金。

A、維修 B、更新 C、改造 D、翻新

14、業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)移交下列資料()。A、物業(yè)管理區(qū)域劃分資料

B、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件、附圖

C、竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料

D、設(shè)備設(shè)施的出廠隨機資料，安裝、驗收、使用、維護保養(yǎng)和定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護保養(yǎng)記錄

15前期物業(yè)管理階段，發(fā)生下列（）情形之一的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按約定繳納物業(yè)服務(wù)費。A、籌備組成立滿3個月未召開首次業(yè)主大會會議的

B、首次業(yè)主大會會議未決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同且未確定物業(yè)管理方式的

C、首次業(yè)主大會會議結(jié)束后，建設(shè)單位向全體業(yè)主發(fā)出書面查驗通知之日起30日內(nèi)未開始查驗的

D、物業(yè)共用部分經(jīng)查驗符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)單位向全體業(yè)主發(fā)出書面交接通知之日起30日內(nèi)未完成交接的

16、業(yè)主可以以（）為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項。A、幢 B、單元 C、樓層 D、整個小區(qū) 17下列（）是屬于房屋管理人應(yīng)當(dāng)對房屋建筑進行的日常檢查的內(nèi)容。A、房屋的開裂、變形，地基不均勻沉降等異常現(xiàn)象

B、白蟻蟻害區(qū)蟻情

C、房屋建筑公共部位空調(diào)的運行狀況

D、供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備的完好性及運行情況

18、下列（）費用不得從住宅專項維修資金中列支。

A、依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共同設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用

B、依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用

C、應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、其用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用 D、根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，屬于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修和養(yǎng)護費用

19、發(fā)生下列（）情況之一的，可以使用住宅專項維修資金進行維修。

A、高層住宅發(fā)生供水主管道嚴(yán)重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、中水泵等）發(fā)生泵體漏水、泵電機燒毀等情況，導(dǎo)致供水中斷的 B、專用排水設(shè)施漏水的

C、消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設(shè)施設(shè)備維修及更新、改造的 D、業(yè)主衛(wèi)生間支管道嚴(yán)重漏水

20、北京市實行物業(yè)項目負責(zé)人持證上崗制度，下列（）是項目負責(zé)人必須具備的條件。A、具備建設(shè)部和人勞部頒發(fā)的物業(yè)管理師證書 B、經(jīng)市房屋行政主管部門頒發(fā)合格證書

C、合格證書有效期為三年，有效期滿需要延期的，應(yīng)當(dāng)于期滿前三個月向原發(fā)證機關(guān)申請辦理延期手續(xù)

D、取得合格證書后，項目負責(zé)人每年須參加不少于40學(xué)時的繼續(xù)教育

21、北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理的范圍包括（）。A、物業(yè)項目交接查驗 B、物業(yè)服務(wù)費用評估 C、其他需要評估監(jiān)理的事項 D、物業(yè)設(shè)施設(shè)備完好程度評價

22、物業(yè)項目交接時，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會及相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行配合義務(wù)，不得出現(xiàn)（）行為。

A、拒不移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)資料 B、拒不配合交接查驗 C、拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域 D、強行接管

23、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前，結(jié)合物業(yè)的（）等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買賣合同中明示。

A、共用設(shè)備設(shè)施 B、建筑物規(guī)模 C、社區(qū)建設(shè) D、市政公用設(shè)施

24、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)需由業(yè)主共同決定的（）事項，可以使用決策平臺表決。

A、成立業(yè)主大會 B、修改業(yè)主大會議事規(guī)則 C、修改管理規(guī)約 D、變動建筑主體和拆改承重結(jié)構(gòu)

25、北京市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)批準(zhǔn)的單位是（）。

A、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 B、北京市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局 C、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會物業(yè)處 D、北京市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局標(biāo)準(zhǔn)化處

26、電梯使用單位的安全管理人員應(yīng)當(dāng)履行對電梯（）落實電梯的定期檢驗計劃的職責(zé)。A、運行的日常巡視 B、做好電梯日常使用狀況記錄 C、機房溫度 D、機房衛(wèi)生環(huán)境

27、房屋建筑使用安全管理應(yīng)當(dāng)遵循（）預(yù)防為主、防治結(jié)合（）的原則。A、定期檢查電梯 B、合理使用 C、綜合治理 D、確保安全

28、物業(yè)管理糾紛是指居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)（）發(fā)生的民事糾紛。A、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間 B、業(yè)主與業(yè)主之間

C、業(yè)主與業(yè)主委員會之間 D、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間

29、北京市行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)國有土地上各類房屋建筑的（）等活動及其監(jiān)督管理，適用《北京市城鎮(zhèn)房屋建筑使用安全綜合治理辦法》。

A、安全使用 B、檢查維護 C、安全鑒定 D、安全問題治理 30、利用地下空間從事旅店業(yè)，設(shè)置宿舍的，產(chǎn)權(quán)人、管理單位、使用人應(yīng)當(dāng)遵守下列（）規(guī)定。

A、房間內(nèi)人均使用面積不得少于4平方米 B、不得設(shè)置上下床

C、配備有效的防滅病媒生物設(shè)施 D、配備消毒設(shè)施和垃圾、廢棄物的存放專用設(shè)施

31、物業(yè)項目負責(zé)人包括（）。

A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定指派的項目負責(zé)人 B、建設(shè)單位按照前期物業(yè)服務(wù)合同指派的項目負責(zé)人 C、政府有關(guān)部門應(yīng)急聘用的管理人 D、業(yè)主共同決定聘請的其他管理人

32、規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗收過程中，應(yīng)當(dāng)審查（）等是否符合規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)。A、物業(yè)服務(wù)用房建筑面積 B、位置 C、配置 D、綠地面積

33、新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配建物業(yè)服務(wù)用房，包括（）等。A、客服接待 B、項目檔案資料保存 C、業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房 D、人員值班備勤

34、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以（）等為由拒絕辦理交接。

A、業(yè)主欠繳停車費服務(wù)費用 B、業(yè)主欠繳供暖服務(wù)費用 C、業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用 D、對業(yè)主共同決定有異議

35、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)人員實施鍋爐、電梯、（）等涉及人身安全的作業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)資質(zhì)或者委托具備相應(yīng)資質(zhì)的單位及個人實施。

A、電氣 B、制冷 C、有限空間 D、高空

36、（）、物業(yè)服務(wù)查驗交接報告或其摘要文本應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。A、籌備組成立公告 B、首次業(yè)主大會會議決議 C、查驗通知 D、交接通知

37、專用排水設(shè)施因（）等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的，可使用專項維修資金。A、坍塌 B、堵塞 C、爆裂 D、老化

38、物業(yè)共用部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的（）及和相關(guān)場地。

A、建筑物 B、車庫 C、構(gòu)筑物 D、配套設(shè)施設(shè)備

39、《北京市城鎮(zhèn)房屋建筑使用安全綜合治理辦法》所稱房屋建筑是指依法建造或者依法登記的（），包括附屬構(gòu)筑物和與其配套的線路、管道、設(shè)備。

A、居住建筑 B、公共建筑 C、工業(yè)建筑 D、綜合建筑 40、《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見》規(guī)定業(yè)主委員會于下列（）情況下可作為原告參加訴訟。

A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定損害業(yè)主公共權(quán)益的

B、物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕將《物業(yè)管理條例》第二十九條第一款規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會的

C、業(yè)主大會決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出的

D、物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕將物業(yè)管理用房移交給業(yè)主委員會的 簡答：

1、《北京市物業(yè)管理辦法》對物業(yè)管理的概念是如何闡述的？

2、如何理解《北京市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》的基本規(guī)定？

3、《北京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年第一季度要向業(yè)主公示哪些內(nèi)容？ 案例分析：

2004年8月8日原告與某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱開發(fā)商）簽訂《某小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同》（以下簡稱：前期物業(yè)合同），開發(fā)商委托原告為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)和管理。被告購買了該小區(qū)B4號樓5單元501號房屋，建筑面積275.85平方米，并于2006年6月6日辦理了入住手續(xù)。開放商與原告簽訂的前期物業(yè)合同第九條約定寫字樓及公共區(qū)域能源費合計每平方米每月15.03元；第十一條約定業(yè)主在繳費期開始之日前的10個工作日內(nèi)預(yù)付下一個季度或半年的物業(yè)服務(wù)費。如業(yè)主逾期交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)公司可以從逾期之日起每日加收應(yīng)繳費用萬分之三的滯納金。

原告某物業(yè)公司訴稱，被告是某小區(qū)4號樓5單元501號房屋的業(yè)主。自2004年8月8日起，原告一直為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。但是，自2007年6月1日起，被告已拖欠原告501房屋的2007年6月1日至2009年5月31日的物業(yè)費99504.72元。經(jīng)多次催要未果，故原告訴至法院，要求被告支付拖欠的物業(yè)費，并追加要求被告支付截止2009年6月30日的滯納金14557.54元，同時要求被告承擔(dān)本案訴訟費。

被告稱：我拒絕交納自2007年6月起的物業(yè)費是由于原告沒有達到物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。雖然大廈是開放式的寫字樓，但保安沒有盡到安全管理的責(zé)任，導(dǎo)致我公司員工放在前臺上的手機被盜。我公司樓下是美發(fā)學(xué)校，三百多人經(jīng)常占用五層的衛(wèi)生間，并且學(xué)校使用的化學(xué)品常年污染五層的空氣。我多次向原告反映情況，但至今原告沒有解決，所以我不同意交納物業(yè)費，并且原告要求的滯納金沒有法律依據(jù)，所以不同意給付。請問：

1、業(yè)主的答辯理由是否合理？（2分）

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的訴訟請求是否合理？（2分）

3、如果物業(yè)公司的訴訟請求是合理的，而業(yè)主的抗辯是不合理的，請問其依據(jù)是什么？（9分）

4、如果物業(yè)公司的訴訟請求是不合理的，而業(yè)主的抗辯是合理的，請問其依據(jù)是什么？

（9分）

第三篇：2011年北京物業(yè)項目負責(zé)人法律法規(guī)考試

目 錄

北京物業(yè)管理法律法規(guī)（考試大綱）..................................................2 第一部分 全國性法律、法規(guī).................................................................................................................2 一． 《物權(quán)法》......................................................................................................................................2 二．《物業(yè)管理條例》...............................................................................................................................4 三.最法解釋..........................................................................................................................................6 四.《保安服務(wù)管理條例》.....................................................................................................................7 五.34《民法通則》中與物業(yè)管理密切相關(guān)的規(guī)定.............................................................................8 六．35《消防法》中與物業(yè)管理密切相關(guān)的規(guī)定.................................................................................8 七．36《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》中業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定事項.................................9 八．37《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》對住宅裝修的禁止行為.........................................................9 九．38城市異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞所需修繕費用的處理原則..................................................10 十．39《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》對建設(shè)工程最低保修期限的規(guī)定...............................................10 第二部分 北京市物業(yè)管理政策法規(guī)...................................................................................................10 一． 《北京市物業(yè)管理辦法》.............................................................................................................10 二． 《北京市城鎮(zhèn)房屋建筑使用安全綜合治理辦法》.....................................................................16 三． 《北京市住宅專項維修資金管理辦法》.....................................................................................20 四． 《北京市住宅專項維修資金使用審核標(biāo)準(zhǔn)》.............................................................................22 五． 《北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法》.............................................................................24 六． 《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》.........................................................................26 七． 《北京市物業(yè)項目交接管理辦法》.............................................................................................27 八． 《業(yè)主決定共同事項公共決策平臺使用規(guī)則》.........................................................................30 九． 《北京市住宅區(qū)臨時管理規(guī)約制定規(guī)范》.................................................................................31 十． 《北京市物業(yè)管理行業(yè)專家管理辦法》.....................................................................................32 十一． 《北京市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》.................................................................................................33 十二． 《北京市供熱采暖管理辦法》.................................................................................................34 十三． 《北京市有限空間安全作業(yè)生產(chǎn)規(guī)范》.................................................................................35 十四． 《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理辦法》.................................................36 十五． 《北京市電梯安全監(jiān)督管理辦法》.........................................................................................38 十六． 《關(guān)于加強住宅裝修活動中擅自變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)違法行為監(jiān)督執(zhí)法的通知》.38 十七． 《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見》.............................................39 十八． 《關(guān)于<北京市物業(yè)管理辦法>實施中若干問題的通知》.....................................................39

第一部分 全國性法律、法規(guī)

6.《物權(quán)法》中業(yè)主共同決定事項的內(nèi)容；（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;（2）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;（3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;（5）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

7.《物權(quán)法》中業(yè)主共同決定事項的表決規(guī)則；

①籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

②修改業(yè)主大會議事規(guī)則;制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

8.《物權(quán)法》規(guī)定的業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定效力； ①業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

②對業(yè)主巨頭約束力的業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，必須是依法設(shè)立的依法設(shè)立的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的，必須是符合法律法規(guī)及規(guī)章的。③不違背社會公德，不損害國家、公共和他人利益的決定。

9.《物權(quán)法》規(guī)定的業(yè)主大會和業(yè)主委員會的處置權(quán)范圍；

業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

10.《物權(quán)法》規(guī)定的建筑物及其附屬設(shè)施的管理形式；

業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。

11.《物權(quán)法》中關(guān)于建筑物及其附屬費用分?jǐn)偱c收益分配的內(nèi)容；

建筑物及其附屬設(shè)施的費用分?jǐn)?、收益分配等事項，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

①召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

②代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

③及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； ④監(jiān)督管理規(guī)約的實施； ⑤業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

16.《物業(yè)管理條例》對業(yè)主委員會的限制性規(guī)定

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

17.《物業(yè)管理條例》中關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作的內(nèi)容 發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

18.《物業(yè)管理條例》中關(guān)于合理使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的內(nèi)容； 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

19.《物業(yè)管理條例》對裝飾裝修管理的規(guī)定

業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

20.《物業(yè)管理條例》對維修資金管理的規(guī)定

住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定。

21.《物業(yè)管理條例》中關(guān)于利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營方面的內(nèi)容；

應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收

27.最高人民法院對物權(quán)法所規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)的認定；物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認定：

①業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算； ②總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

28.最高人民法院對物權(quán)法第七十七條所稱有利害關(guān)系業(yè)主的認定；業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。

29.最高人民法院對業(yè)主予以支持的行為；業(yè)主請求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：

①建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；

②管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄； ③物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；

④建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況； ⑤其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

30.最高人民法院對物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以支持的行為；業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

31.最高人民法院對業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不予支持的行為；建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持

四.《保安服務(wù)管理條例》

32.《保安服務(wù)管理條例》對自行招用保安員的單位的要求；

保安員的單位（以下統(tǒng)稱保安從業(yè)單位）應(yīng)當(dāng)建立健全保安服務(wù)管理制度、崗位責(zé)任制度和保安員管理制度，加強對保安員的管理、教育和培訓(xùn)，提高保安員的職業(yè)道德水平、業(yè)務(wù)素質(zhì)和責(zé)任意識。

保安從業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依法保障保安員在社會保險、勞動用工、勞動保護、工資福利、教育培訓(xùn)等方

確保完好有效；

⑤對建筑消防設(shè)施每年至少進行一次全面檢測，確保完好有效，檢測記錄應(yīng)當(dāng)完整準(zhǔn)確，存檔備查；

⑥保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，保證防火防煙分區(qū)、防火間距符合消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)； ⑦組織防火檢查，及時消除火災(zāi)隱患； ⑧組織進行有針對性的消防演練；

⑨法律、法規(guī)規(guī)定的其他消防安全職責(zé)。單位的主要負責(zé)人是本單位的消防安全責(zé)任人

七．36《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》中業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定事項 ①業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域； ②業(yè)主委員會的職責(zé)； ③業(yè)主委員會議事規(guī)則；

④業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式； ⑤業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法； ⑥業(yè)主代表的產(chǎn)生方式； ⑦業(yè)主大會會議的表決程序；

⑧業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等； ⑨業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等；

⑩業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理； 11業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。

八．37《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》對住宅裝修的禁止行為

①未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)； ②將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；

③擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體； ④損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果； ⑤其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。

裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為： ①搭建建筑物、構(gòu)筑物；

②改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗； ③拆改供暖管道和設(shè)施； ④拆改燃氣管道和設(shè)施。

第五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買賣合同中明示。

物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上應(yīng)當(dāng)劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

3.《北京市物業(yè)管理辦法》對業(yè)主共同決定物業(yè)管理區(qū)域進行分立或者合并事項時的規(guī)定 第六條 業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區(qū)域進行分立或者合并的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)縣房屋行政主管部門等相關(guān)部門進行審查，確需調(diào)整的，予以確認并公告。

4.《北京市物業(yè)管理辦法》對建設(shè)單位委托專項服務(wù)的規(guī)定

建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。銷售房屋時，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為房屋買賣合同的附件。建設(shè)單位可以將全部專項服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以將專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。

5.《北京市物業(yè)管理辦法》對物業(yè)管理活動監(jiān)督管理職責(zé)的劃分

第三條 市房屋行政主管部門負責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。區(qū)縣房屋行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

供水、排水、供電、供氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、停車管理、秩序維護、設(shè)施設(shè)備維護等專項服務(wù)的行業(yè)主管部門和專業(yè)監(jiān)管部門依法按照職責(zé)負責(zé)相關(guān)監(jiān)督管理工作。

第四條 區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理以及和諧社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責(zé)對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動進行協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理糾紛。

業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有法人資格，并按照國家規(guī)定取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)服務(wù)項目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門備案，區(qū)縣房屋行政主管部門將備案材料抄送物業(yè)服務(wù)項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

市房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行動態(tài)監(jiān)督管理。房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督和管理，及時處理物業(yè)服務(wù)投訴。

6.《北京市物業(yè)管理辦法》中規(guī)定在物業(yè)管理活動中區(qū)縣人民政府、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的職責(zé)

第四十條 違反本辦法第十六條規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)定向首次業(yè)主大會會議籌備組提供相關(guān)資料的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，可處3萬元罰款。

違反本辦法第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)縣房屋行政主管部

（二）選舉或者更換業(yè)主委員會委員；

（三）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費方案；

（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實服務(wù)；

（五）籌集、管理和使用專項維修資金；

（六）申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；

（七）申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；

（八）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項。

決定第（五）、(六)項事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（七）項事項，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

未成立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項。

10.業(yè)主大會的組成主體

業(yè)主可以成立業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實施共同管理，按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

11.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料并推薦業(yè)主代表作為臨時召集人的前提條件

第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料，并推薦業(yè)主代表作為臨時召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會；占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會。

第十五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到申請之日起60日內(nèi)，指定代表擔(dān)任籌備組組長，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組，籌備組負責(zé)召集首次業(yè)主大會會議?；I備組中非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二。

籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會會議籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用。

第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同和本市規(guī)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范等提供質(zhì)價相符的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)人員實施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)資質(zhì)或者委托具備相應(yīng)資質(zhì)的單位及個人實施；委托實施的，應(yīng)當(dāng)明確各自的安全管理責(zé)任。

16.《北京市物業(yè)管理辦法》對物業(yè)服務(wù)合同終止的規(guī)定

第二十四條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同決定物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項。

決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定解聘的，應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù)，合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前三個月告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十五條 物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前履行必要的通知義務(wù)；合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前三個月通知業(yè)主。

17.《北京市物業(yè)管理辦法》對無物業(yè)服務(wù)書面合同而存在事實服務(wù)的規(guī)定

第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未與業(yè)主簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，但事實上提供了物業(yè)服務(wù)，并履行了告知義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行相關(guān)義務(wù)。

業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前三個月告知業(yè)主。

第二十七條 物業(yè)服務(wù)合同終止或者業(yè)主共同決定不再接受事實服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)與全體業(yè)主完成交接。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列交接義務(wù)，并撤出物業(yè)管理區(qū)域：

（一）移交物業(yè)共用部分；

（二）移交本辦法第十條規(guī)定的相關(guān)資料；

（三）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護保養(yǎng)和定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護保養(yǎng)記錄；

（四）結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費用；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在應(yīng)當(dāng)辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，并不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企

22.房屋建筑的安全責(zé)任人及其承擔(dān)的責(zé)任

第五條 房屋建筑的所有人是房屋建筑使用安全責(zé)任人(以下簡稱安全責(zé)任人)。房屋建筑所有人下落不明或者房屋建筑權(quán)屬不清晰的，實際占有人是安全責(zé)任人。

第六條 安全責(zé)任人應(yīng)當(dāng)對房屋建筑的安全使用、檢查維護、安全評估與鑒定、安全問題治理等承擔(dān)責(zé)任，保證房屋建筑的安全性、適用性、耐久性。

23.房屋建筑管理人及其職責(zé)

第七條 房屋建筑管理人(以下簡稱管理人)是對房屋建筑使用安全承擔(dān)管理責(zé)任的自然人、法人或者其他組織。

自行管理的房屋建筑，安全責(zé)任人是管理人。委托管理的房屋建筑，受托人是管理人。第八條 管理人應(yīng)當(dāng)對房屋建筑進行檢查維護，對于檢查中發(fā)現(xiàn)的房屋建筑使用安全問題應(yīng)向安全責(zé)任人和有關(guān)行政主管部門報告，可以受安全責(zé)任人委托組織對房屋建筑安全問題進行治理，對危害房屋建筑使用安全的行為進行制止、報告，并定期開展房屋建筑使用安全宣傳活動。

24.房屋建筑使用人在使用房屋建筑時影響安全和公共利益的行為

第十二條 居住建筑的使用人，不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榫幼≈獾慕?jīng)營性用房。使用人依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的房屋建筑所有人同意。

第十三條 使用人不得在房屋頂部增設(shè)塔架，不得超過城市規(guī)劃中限定的建筑物高度設(shè)置廣告牌，不得在房屋頂部、地下或者其他部位增設(shè)永久性或者臨時性建筑或者構(gòu)筑物等，不得改變房屋承重體系。

因特殊需要，經(jīng)房屋建筑所有人和利害關(guān)系人同意，在房屋頂部或者其他部位搭建附屬房屋，應(yīng)當(dāng)經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)；在房屋建筑外墻或者房屋頂部增設(shè)廣告牌，應(yīng)當(dāng)符合戶外廣告設(shè)置規(guī)劃，并遵守國家和本市的有關(guān)規(guī)定。

第十四條 使用人在使用房屋建筑時，不得有下列影響安全和公共利益的行為：(一)擅自變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；

(二)違法存放易燃、易爆、放射性、侵蝕性和危害人體健康的物品；(三)超過設(shè)計使用荷載使用房屋；

(四)損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施、器材，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口或者其他妨礙安全疏散的行為，在人員密集場所門窗上設(shè)置影響逃生和滅火救援的障礙物；(五)擅自拆改防雷裝置；

(六)擅自拆改燃氣、供暖、供電、通訊線路等設(shè)施設(shè)備。

25.房屋建筑管理人對房屋建筑日常檢查的內(nèi)容

第十八條 管理人應(yīng)當(dāng)對房屋建筑進行下列內(nèi)容的日常檢查：

(七)經(jīng)安全評估發(fā)現(xiàn)房屋存在安全隱患需要進行安全鑒定的；

(八)其他依法應(yīng)當(dāng)進行安全鑒定的。

房屋安全鑒定費用，由安全責(zé)任人承擔(dān)；人為原因?qū)е路课萁ㄖ霈F(xiàn)安全問題的，鑒定費用由責(zé)任人承擔(dān)。

27.房屋建筑安全問題的治理措施，費用承擔(dān)的方式

第三十條 對存在安全問題的房屋建筑，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況分別采取修繕、解除危險、拆除的處理措施。

房屋建筑安全問題的治理費用，由安全責(zé)任人承擔(dān)；人為原因?qū)е路课萁ㄖ霈F(xiàn)安全問題的，其治理費用由責(zé)任人承擔(dān)。

28.依法取得房屋修繕工程施工許可的要求

本辦法所稱修繕，是指為保持和提高房屋的完好程度與使用功能或者為延長房屋耐用年限，對既有房屋建筑進行必要的維護、維修、拆改、翻修和再裝飾所進行的查勘、設(shè)計、施工和驗收等過程控制活動

修繕工程投資額達到30萬元以上或者建筑面積達到300平方米以上時，應(yīng)當(dāng)依法取得施工許可。修繕工程施工中，嚴(yán)禁違反設(shè)計文件擅自變動建筑主體、承重結(jié)構(gòu)或者使用功能。

29.危險房屋的處理類別 危險房屋解除危險

第三十八條 確認危險房屋的鑒定結(jié)論，應(yīng)當(dāng)由房屋安全鑒定機構(gòu)做出。

經(jīng)鑒定屬于危險房屋的，安全責(zé)任人、管理人應(yīng)當(dāng)按照房屋安全鑒定機構(gòu)鑒定結(jié)論的處理類別進行治理。危險房屋的處理類別分為觀察使用、處理使用、停止使用和整體拆除。

觀察使用。適用于采取適當(dāng)安全技術(shù)措施后，尚能短期使用但需繼續(xù)觀察的房屋。房屋安全鑒定機構(gòu)在出具的鑒定報告中應(yīng)當(dāng)注明觀察使用或者下一次進行安全鑒定的時限。

處理使用。適用于采取適當(dāng)技術(shù)措施后，可解除危險的房屋。設(shè)計單位在加固設(shè)計文件中應(yīng)當(dāng)說明后續(xù)使用年限。

停止使用。適用于已無修繕價值，暫時不便拆除，又不危及相鄰建筑和影響他人安全的房屋。

整體拆除。適用于整幢危險且無修繕價值，需立即拆除的房屋。

30.房屋應(yīng)急搶險遵循的原則

第四十五條 房屋應(yīng)急搶險遵循屬地為主、分級負責(zé)、預(yù)防為主、防治結(jié)合、快速反應(yīng)、統(tǒng)一指揮、保障有力的原則。

⑤消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，或部分設(shè)備、部件損壞嚴(yán)重的；

⑥樓內(nèi)排水（排污）設(shè)備出現(xiàn)故障，給、排水管道漏水、銹蝕嚴(yán)重、排污泵銹蝕或其他設(shè)備損壞的； ⑦其他情況

35.住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用的分?jǐn)傇瓌t

①商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

專屬一個單元業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由該單元全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?；專屬一個樓層業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由該樓層全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

②售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，涉及多個樓幢的，由各樓幢按照建筑面積的比例分?jǐn)?。每個樓幢的費用，按照該樓幢全體業(yè)主交存住宅專項維修資金總額與公有住房售房單位交存住宅專項維修資金總額的比例分?jǐn)?；其中，?yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

③售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)；其中，售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M用，再按照本條第（二）項的原則進行分?jǐn)?/p>

36.住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，使用的辦理程序

①物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項目、費用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；

②業(yè)主大會依法通過使用方案； ③物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施使用方案；

④物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；

⑤業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報區(qū)、縣建委（房管局）房屋安全和設(shè)備管理部門備案；使用售后公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)區(qū)、縣房改管理部門審核同意；區(qū)、縣建委（房管局）房屋安全和設(shè)備管理部門、房改管理部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；

⑥業(yè)主委員會向開戶銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；使用售后公有住房住宅專項維修資金的，區(qū)、縣房改管理部門向市住房資金管理部門區(qū)縣管理部發(fā)出支付住宅專項維修資金的通知； ⑦業(yè)主大會開戶銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

37.危及房屋使用安全的緊急情況范圍

室外工程——不低于2年

建筑給水及排水工程——除采取隱蔽方式安裝的給排水管道和共用部位的給排水管道質(zhì)量保修期限不低于10年外，建筑給水及排水工程質(zhì)量保修期限不低于2年；若管線設(shè)置在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)，其質(zhì)量保修期限應(yīng)與主體結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限相同

電梯工程——不低于3年

電氣工程——除電線、電纜質(zhì)量保修期限不低于5年外，電氣工程質(zhì)量保修期限不低于2年。智能建筑工程——不低于2年

41.住宅專項維修資金的審批條件

住宅保修期滿后，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的情形的，經(jīng)住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過，可以使用住宅專項維修資金進行維修、更新、改造。

42.危及房屋使用安全或嚴(yán)重影響使用功能的緊急情況

發(fā)生下列危及房屋使用安全或嚴(yán)重影響使用功能情況之一的，不需住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過，可以使用住宅專項維修資金進行維修。

（一）屋面、外墻防水局部損壞、滲漏嚴(yán)重，經(jīng)多次補漏后仍難以解決的；

（二）電梯發(fā)生沖頂、蹲底或意外災(zāi)害危及人身安全的，定期檢驗時被責(zé)令停梯整改的；

（三）高層住宅發(fā)生供水主管道嚴(yán)重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、中水泵等）發(fā)生泵體漏水、泵電機燒毀等情況，導(dǎo)致供水中斷的；

（四）樓體單側(cè)外墻飾面五分之一以上面積有脫落危險的；

（五）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的；

（六）消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設(shè)施設(shè)備維修及更新、改造的

43．使用住宅專項維修資金的工程項目范圍。地基、基礎(chǔ)

主體結(jié)構(gòu)工程：承受各種作用的基本結(jié)構(gòu)部分，包括承重墻、梁、板、柱。防水工程：包括建筑屋面、外墻面和地下室的防水。保溫工程：包括屋面、外墻面保溫。

裝飾裝修工程：分為住宅內(nèi)共用部位裝修和住宅外共用部位裝修工程，包括地面、抹灰、門窗、吊頂、飾面板（磚）等。

室外工程：，包括小區(qū)內(nèi)道路、場地，公共區(qū)域的階梯及扶手、圍墻、院門。建筑給水及排水工程：包括給排水設(shè)備及附屬設(shè)備、管道設(shè)施等 電梯工程：包括電梯主機、導(dǎo)軌、門系統(tǒng)、轎廂、安全部件等。

46．物業(yè)項目負責(zé)人持證上崗制度的要求和規(guī)定 本市實行項目負責(zé)人持證上崗制度。

（一）項目負責(zé)人經(jīng)市房屋行政主管部門考試合格的，頒發(fā)合格證書；

（二）合格證書有效期為三年，有效期滿需要延期的，應(yīng)當(dāng)于期滿前三個月向原發(fā)證機關(guān)申請辦理延期手續(xù)；

（三）取得合格證書后，項目負責(zé)人每年須參加不少于40學(xué)時的繼續(xù)教育。

項目負責(zé)人有下列情形之一的，市房屋行政主管部門應(yīng)取消其合格證書，并在項目負責(zé)人信用信息檔案中予以記錄：

（一）未按規(guī)定參加崗位考核、繼續(xù)教育的；

（二）在記分周期被累計扣分超過規(guī)定分值的；

（三）其他應(yīng)予取消合格證書的情形。

項目負責(zé)人被取消合格證書的，自證書取消之日起三年內(nèi)不得在本市擔(dān)任項目負責(zé)人，不得受聘擔(dān)任本市物業(yè)管理行業(yè)專家。

47．物業(yè)服務(wù)信用信息的內(nèi)容、獲取要求、披露方式

信用信息采集渠道，包括市、區(qū)縣房屋行政主管部門及相關(guān)行政主管部門提供、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負責(zé)人自行申報

信用信息的采集應(yīng)當(dāng)堅持客觀、準(zhǔn)確、公正、及時和誰提供誰負責(zé)的原則。信用信息主要包括基本信息、業(yè)績信息和警示信息。

（一）基本信息。企業(yè)在市、區(qū)縣房屋行政主管部門登記的基本情況、物業(yè)項目基本情況、資質(zhì)等級核定情況，管理和專業(yè)技術(shù)人員、項目負責(zé)人的基本情況和執(zhí)業(yè)情況。

（二）業(yè)績信息。企業(yè)或者企業(yè)法定代表人、主要負責(zé)人、項目負責(zé)人在從事物業(yè)管理活動中受到的省部級以上的獎勵、表彰、認定情況，或我市區(qū)縣政府，或市政府相關(guān)行政主管部門物業(yè)管理方面的獎勵、表彰、認定情況。

（三）警示信息。企業(yè)或者項目負責(zé)人在從事物業(yè)管理活動中違反法律、法規(guī)、規(guī)章和相關(guān)規(guī)定被行政處罰或者處理，以及北京物協(xié)按照行業(yè)自律辦法給予處理等情況。信用信息的披露方式：包括對企業(yè)及其從業(yè)人員信用信息的公示和查詢等。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負責(zé)人的信用信息通過北京建設(shè)網(wǎng)、北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站或者其他方式向社會公開。

任何單位和個人均可按照信用信息查詢的有關(guān)規(guī)定，查詢物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負責(zé)人信用信息情況。

48．物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負責(zé)人信用記分制度的具體規(guī)定

本市實行物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負責(zé)人信用記分制度。企業(yè)負責(zé)人和項目負責(zé)人應(yīng)當(dāng)及時查詢信用記分情況，并予以改進。記分標(biāo)準(zhǔn)中企業(yè)記分滿分為20分，項目負責(zé)人記分滿分為15分。記分

物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)以物業(yè)服務(wù)項目查驗點為基礎(chǔ)協(xié)商確定收費金額。建設(shè)單位向全體業(yè)主移交物業(yè)項目時，建設(shè)單位和全體業(yè)主共同委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)進行查驗交接的，由建設(shè)單位承擔(dān)評估費用。

53．在物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理活動過程中，評估監(jiān)理機構(gòu)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)當(dāng)事人的義務(wù)

當(dāng)事人承擔(dān)的責(zé)任；如何開展評估業(yè)務(wù)；建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)助物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)進行實地查勘，如實向評估監(jiān)理機構(gòu)提供必要的資料，并對其所提供資料的真實性負責(zé)。

54．《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》對物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)和專家的要求和規(guī)定。①具有獨立法人資格，專業(yè)從事物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理業(yè)務(wù)；②注冊資本100萬元以上；③有固定的辦公場所和開展評估監(jiān)理業(yè)務(wù)所需設(shè)施、設(shè)備和辦公條件；④具有工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于5人；⑤法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

符合上述條件的物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)?shù)绞蟹课菪姓鞴懿块T備案，市房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)定期公布備案機構(gòu)名單。

七． 《北京市物業(yè)項目交接管理辦法》

京建發(fā)[2010]603號 2010年12月1日起施行。北京市建設(shè)委員會《關(guān)于住宅物業(yè)項目交接有關(guān)問題的指導(dǎo)意見》(京建物[2006]23號)同時廢止。

55．物業(yè)項目交接的含義

物業(yè)項目交接，是指建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)與全體業(yè)主之間對物業(yè)共用部分進行查驗交接以及對物業(yè)管理相關(guān)資料進行移交和承接的行為。

56．物業(yè)項目交接的內(nèi)容和程序

已經(jīng)成立業(yè)主大會的物業(yè)項目，可由經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會代表全體業(yè)主進行交接;未成立業(yè)主大會的，可由全體業(yè)主授權(quán)的業(yè)主代表進行交接。

全體業(yè)主可以委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行交接;也可以按照《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》(京建發(fā)[2010]383號)委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)進行物業(yè)項目交接查驗評估，并出具物業(yè)項目交接查驗報告。

業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同并確定物業(yè)管理方式的，全體業(yè)主與建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列程序進行交接：

(三)全體業(yè)主及時將業(yè)主共同決定、交接協(xié)議等相關(guān)情況書面告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及區(qū)縣房屋行政主管部門;(四)雙方按照《北京市物業(yè)管理辦法》第二十七條規(guī)定和交接協(xié)議約定，對物業(yè)共用部分進行查驗交接并對物業(yè)管理相關(guān)資料進行移交和承接。

物業(yè)項目交接，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)與全體業(yè)主完成交接，并撤出物業(yè)管理區(qū)域。交接的起算時間為：

(一)約定期限的物業(yè)服務(wù)合同終止的，自物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿之日起算;(二)其他情形，自建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到全體業(yè)主共同決定的書面告知之日起算。

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，并不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主共同決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿之日前30日內(nèi)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

57．交接過程中對各方行為規(guī)范的要求

【查驗依據(jù)】物業(yè)項目交接可以參照《北京市新建物業(yè)項目交接查驗標(biāo)準(zhǔn)》相關(guān)規(guī)定進行交接查驗。

【禁止行為】物業(yè)項目交接時，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會及相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行配合義務(wù)，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得出現(xiàn)下列行為：①拒不移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)資料；②拒不配合承接查驗；③拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域；④強行接管；⑤法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為?！揪懿怀烦稣J定】本辦法第十七條所稱拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，是指建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第十四條規(guī)定，逾期不撤出物業(yè)管理區(qū)域的行為。

【強行接管的認定】本辦法第十七條所稱強行接管，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)的下列行為：

①未經(jīng)業(yè)主共同決定選聘為物業(yè)服務(wù)單位而進駐物業(yè)管理區(qū)域，但政府相關(guān)部門組織接管的除外；②原物業(yè)服務(wù)企業(yè)尚未撤出時，未協(xié)商達成一致或者未經(jīng)訴訟、仲裁而進駐物業(yè)管理區(qū)域。

58．應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的適用情形和具體要求

有下列情形之一，住宅小區(qū)無人管理，不能維持正常物業(yè)管理秩序的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會同相關(guān)部門在2個工作日內(nèi)組織提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)：

①物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，建設(shè)單位或原物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法撤出物業(yè)管理區(qū)域，全體業(yè)主未能依法確定物業(yè)管理方式的；

②物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反約定單方解除物業(yè)服務(wù)合同，撤出物業(yè)管理區(qū)域的；

③物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)因破產(chǎn)、資質(zhì)被注銷等原因致使其法律上或者

0

（二）2010年10月1日以后入住的城區(qū)新建住宅物業(yè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在業(yè)主辦理入住手續(xù)前，將購房人信息錄入決策平臺后，到光大銀行各營業(yè)網(wǎng)點申領(lǐng)該項目房屋的一卡通，并在辦理入住手續(xù)前將一卡通發(fā)放給購房人。遠郊區(qū)縣的新建住宅項目，建設(shè)單位可以到北京市農(nóng)村商業(yè)銀行營業(yè)網(wǎng)點申領(lǐng)一卡通。

2010年10月1日前已入住物業(yè)項目的一卡通，可以由業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一到光大銀行或北京市農(nóng)村商業(yè)銀行各營業(yè)網(wǎng)點領(lǐng)取后，發(fā)放給業(yè)主。業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)申領(lǐng)一卡通前，應(yīng)當(dāng)在決策平臺錄入房屋對應(yīng)的業(yè)主信息。

61．業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)分別可以發(fā)起的共同決定事項； 業(yè)主決定共同事項的發(fā)起人可以是業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主可以發(fā)起本通知第一條所列決策事項中第1、6、11、13、19項共同決定事項；

業(yè)主委員會可以發(fā)起本通知第一條所列決策事項中第2、3、4、5、6、7、8、9、10、12、14、15、16、17、18、20項共同決定事項；

業(yè)主大會成立以前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以發(fā)起本通知第一條所列決策事項中第6項共同決定事項

62．共同決定事項發(fā)起人在發(fā)起決策前，應(yīng)當(dāng)完成的工作；

將擬決策事項及相關(guān)材料在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向相關(guān)業(yè)主公示，公示期不得少于15日； 登錄決策平臺查詢系統(tǒng)中是否有所在物業(yè)項目及業(yè)主信息，沒有的，發(fā)起人應(yīng)當(dāng)?shù)卿洓Q策平臺補錄相關(guān)信息；

確認參與表決的相關(guān)業(yè)主一卡通持卡情況。對沒有業(yè)主一卡通的業(yè)主，發(fā)起人應(yīng)當(dāng)協(xié)助其向光大銀行或北京市農(nóng)村商業(yè)銀行申請領(lǐng)取。

63．決策平臺提供的表決方式，業(yè)主投票方式。

決策平臺提供互聯(lián)網(wǎng)、電話語音、光大銀行自助繳費機、人工幫助、現(xiàn)場協(xié)助五種表決方式。每張一卡通同一事項只能表決一次。

業(yè)主可以憑持有的一卡通的卡號和密碼登錄決策平臺或撥打62960000投票表決。

業(yè)主使用決策平臺決定共同事項時，相關(guān)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供互聯(lián)網(wǎng)及電話設(shè)備，為業(yè)主現(xiàn)場表決提供條件。

在表決期限內(nèi)，業(yè)主可以實時查詢事項表決結(jié)果。對同一事項的表決意見，業(yè)主一經(jīng)投票不得修改。

投票期限屆滿時，系統(tǒng)將自動統(tǒng)計投票結(jié)果并生成帶有條形碼的決策書。

九． 《北京市住宅區(qū)臨時管理規(guī)約制定規(guī)范》 京建發(fā)〔2010〕636號

相關(guān)工作五年以上；

（四）擔(dān)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)部門經(jīng)理以上職務(wù)；

（五）有豐富的企業(yè)綜合管理及運營管理工作實踐經(jīng)驗，在公司負責(zé)或從事過市場運營、品質(zhì)管理、人力資源管理、財務(wù)管理等工作；

（六）熟悉物業(yè)服務(wù)企業(yè)運營特點與規(guī)律，熟悉行業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件。

專業(yè)技術(shù)類專家應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

（一）遵守國家法律法規(guī)，有良好的職業(yè)道德，工作認真負責(zé)，堅持原則，作風(fēng)正派，廉潔自律，無違法記錄；

（二）從事第五條第三款中所列專業(yè)技術(shù)崗位工作五年以上；

（三）具有中級及以上專業(yè)技術(shù)職務(wù)任職資格；

（四）具有大學(xué)本科或以上學(xué)歷；

（五）熟悉物業(yè)管理及相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件、行業(yè)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；

（六）有必要的工作時間，年齡六十五周歲以下，身體健康。

68．物業(yè)管理行業(yè)專家的工作范圍

物業(yè)管理行業(yè)專家可以接受當(dāng)事人委托，參與本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)評審、物業(yè)管理示范項目考評、物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理等工作

69．物業(yè)管理行業(yè)專家的權(quán)利和義務(wù)

（一）接受政府相關(guān)部門、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會、第三方評估監(jiān)理機構(gòu)的委托，承擔(dān)評審、考評或評估監(jiān)理工作；

（二）依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章的規(guī)定，運用專業(yè)知識和管理經(jīng)驗，對項目進行獨立評審及評估，提出評審或評估意見，不受任何單位或個人的干預(yù)；

（三）參加有關(guān)部門組織的培訓(xùn)、講座和交流；

（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。

十一． 《北京市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》

70．對《北京市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》基本規(guī)定的理解

是通過日常的管理服務(wù)使物業(yè)保值增值；使廣大物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主正確認識物業(yè)管理，樹立責(zé)任意識，保障房屋的住用安全。為業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)價格爭議提供了解決途徑。有利于構(gòu)建質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)市場環(huán)境。《標(biāo)準(zhǔn)》劃分為5個等級，滿足了不同層次物業(yè)服務(wù)的需要，構(gòu)成了物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系。建設(shè)單位在銷售房屋前、或者全體業(yè)主在確定物業(yè)管理方式前，可以根據(jù)住宅物業(yè)項目實際情況、以及業(yè)主的需求選定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并委托第三方評估監(jiān)理機構(gòu)參照北京物協(xié)按季度發(fā)布的物業(yè)服務(wù)成本信息測算出服務(wù)價格，為逐步建

熱設(shè)施存在隱患的，應(yīng)當(dāng)及時消除；發(fā)現(xiàn)用戶自用采暖設(shè)施存在隱患的，應(yīng)當(dāng)書面告知用戶及時消除。

(二)供熱前應(yīng)當(dāng)進行供熱系統(tǒng)充水、試壓、排氣、試運行等工作，并提前在供熱范圍內(nèi)進行公告。

(三)建立用戶采暖溫度抽測制度，定期對用戶室溫進行檢測，測溫記錄應(yīng)當(dāng)有用戶或者其他證明人簽字。

(四)采暖期內(nèi)實行24小時服務(wù)，并及時處理和回復(fù)用戶反映的問題。

74.對供熱范圍內(nèi)住宅用戶的室外供熱設(shè)施和室內(nèi)共用供熱設(shè)施承擔(dān)管理、維護、搶修和更新改造責(zé)任的規(guī)定。

供熱單位應(yīng)當(dāng)對供熱范圍內(nèi)住宅用戶的室外供熱設(shè)施和室內(nèi)共用供熱設(shè)施承擔(dān)管理、維護、搶修和更新改造的責(zé)任，機關(guān)、部隊、企事業(yè)單位的后勤服務(wù)部門提供社會供熱服務(wù)的，可以按照規(guī)定委托專業(yè)企業(yè)承擔(dān)。

住宅用戶發(fā)現(xiàn)室內(nèi)供熱采暖設(shè)施異常、泄漏等情況時，應(yīng)當(dāng)及時向供熱單位報修，并承擔(dān)室內(nèi)自用采暖設(shè)施維修、更新的相關(guān)費用。

非住宅用戶供熱采暖設(shè)施的維護、管理以及更新改造，由供熱單位與用戶在合同中約定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)供熱采暖設(shè)施保修期內(nèi)的保修責(zé)任

十三． 《北京市有限空間安全作業(yè)生產(chǎn)規(guī)范》 2009年2月1日起試行

75.有限空間的定義、包括的類型

有限空間：指封閉或部分封閉，進出口較為狹窄有限，未被設(shè)計為固定工作場所，自然通風(fēng)不良，易造成有毒有害、易燃易爆物質(zhì)積聚或氧含量不足的空間。有限空間分為三類：

（一）密閉設(shè)備：如船艙、貯罐、車載槽罐、反應(yīng)塔（釜）、冷藏箱、壓力容器、管道、煙道、鍋爐等；

（二）地下有限空間：如地下管道、地下室、地下倉庫、地下工程、暗溝、隧道、涵洞、地坑、廢井、地窖、污水池（井）、沼氣池、化糞池、下水道等；

（三）地上有限空間：如儲藏室、酒糟池、發(fā)酵池、垃圾站、溫室、冷庫、糧倉、料倉等。

76.在有限空間作業(yè)，事先應(yīng)進行的檢測，實施檢測應(yīng)注意的事項

實施有限空間作業(yè)前，生產(chǎn)經(jīng)營單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行“先檢測、后作業(yè)”的原則，根據(jù)作業(yè)現(xiàn)場和周邊環(huán)境情況，檢測有限空間可能存在的危害因素。檢測指標(biāo)包括氧濃度值、易燃易爆物質(zhì)（可燃性氣體、爆炸性粉塵）濃度值、有毒氣體濃度值等。未經(jīng)檢測，嚴(yán)禁作業(yè)人員進入有限空間。

空間的產(chǎn)權(quán)人、管理單位應(yīng)當(dāng)保證地下空間符合下列條件：

（一）符合防火、衛(wèi)生等管理規(guī)定，并經(jīng)公安消防機構(gòu)、衛(wèi)生主管部門檢查合格。

（二）房屋建筑安全，不存在危險構(gòu)件。

（三）具有上下水、衛(wèi)生間、用電設(shè)施。

（四）通風(fēng)良好，設(shè)置機械通風(fēng)系統(tǒng)或者空氣調(diào)節(jié)裝置，并保證有效使用。地下空間平時使用必需的新風(fēng)量，以及相應(yīng)的新風(fēng)系統(tǒng)、回風(fēng)系統(tǒng)等設(shè)置符合設(shè)計規(guī)范要求。

（五）具有防汛、防雨水倒灌設(shè)施。

（六）按規(guī)定設(shè)置和配備機械防煙排煙系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、應(yīng)急照明系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)以及其他消防設(shè)施和器材。

79.地下空間的使用人的使用行為應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)定

（一）履行地下空間安全使用責(zé)任書中的安全使用義務(wù)和本辦法第五條（78題）第（四）項、第（八）項、第（九）項的規(guī)定。

（二）根據(jù)不同的使用性質(zhì)，保證地下空間在使用中符合國家規(guī)定的相關(guān)行業(yè)的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

（三）裝飾、裝修材料符合國家和本市規(guī)定的消防、衛(wèi)生要求；進行裝飾、裝修等施工作業(yè)期間，不得投入使用。

（四）不得存放液化石油氣鋼瓶，不得使用液化石油氣和閃點小于60°C的液體做燃料。

（五）保障安全出口、疏散通道暢通，有人時不得上鎖。

（六）不得在地下空間內(nèi)從事危險化學(xué)品、煙花爆竹等危險物品的生產(chǎn)經(jīng)營。不得在地下空間內(nèi)儲存易燃易爆物品。

（七）按照國家有關(guān)消防安全技術(shù)規(guī)定安裝、使用電器產(chǎn)品，設(shè)計、敷設(shè)用電線路；禁止超負荷用電。

（八）不得在地下空間內(nèi)設(shè)置油浸電力變壓器和其他油浸電氣設(shè)備。

（九）地下空間內(nèi)所容納的人員不得超過核定人數(shù)。核定人數(shù)的具體辦法和標(biāo)準(zhǔn)，由市人民防空主管部門、建設(shè)（房屋）行政主管部門制定。

（十）對從業(yè)人員進行安全教育，并制定安全事故應(yīng)急救援預(yù)案。

（十一）遵守國家及本市其他有關(guān)地下空間安全使用的管理規(guī)定。

80.利用地下空間從事旅店業(yè)，設(shè)置宿舍，以及作為其他居住場所的，應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)定 地下空間的產(chǎn)權(quán)人、管理單位、使用人除應(yīng)當(dāng)遵守本辦法第五條、第六條（78.79題）規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）房間內(nèi)人均使用面積不得少于4平方米。

（二）不得設(shè)置上下床。

（三）配備有效的防滅病媒生物設(shè)施、消毒設(shè)施和垃圾、廢棄物的存放專用設(shè)施。

十七． 《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見》（京高法發(fā)[2003]389號）2004年1月1日起試行

85.業(yè)主委員會可作為原告參加訴訟的條件

業(yè)主委員會于下列情形下可作為原告參加訴訟，以其主要負責(zé)人(主任或副主任)作為代表人：

(1)物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定損害業(yè)主公共權(quán)益的；

(2)業(yè)主大會決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)管理企業(yè)拒絕退出的；

(3)物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)拒絕將物業(yè)管理用房和《物業(yè)管理條例》第二十九條第一款規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會的；(4)其它損害全體業(yè)主公共權(quán)益的情形。

業(yè)主委員會的成立應(yīng)當(dāng)符合法定程序。沒有成立業(yè)主委員會的，由全體業(yè)主行使提起訴訟的權(quán)利。業(yè)主委員會作為原告提起訴訟，業(yè)主要求作為共同原告參加訴訟的，不予準(zhǔn)許。

業(yè)主委員會起訴且法院已經(jīng)受理后，業(yè)主又以相同的事實和理由起訴的，不予受理

86.審理追索物業(yè)服務(wù)費案件對訴訟時效的確定

審理追索物業(yè)服務(wù)費案件，應(yīng)依照現(xiàn)行法律關(guān)于訴訟時效的規(guī)定。但在適用訴訟時效時不宜過苛，除物業(yè)管理企業(yè)明顯怠于行使權(quán)利的，可認定其在持續(xù)主張權(quán)利。

87.業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)財物、車輛丟失或毀損責(zé)任的前提條件

物業(yè)服務(wù)合同約定有財物保管服務(wù)，在發(fā)生財物丟失或毀損時，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)依保管義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)合同沒有約定財物保管服務(wù)，但物業(yè)管理企業(yè)在其職責(zé)范圍內(nèi)未盡到安全防范義務(wù)或未配置應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對財物丟失或毀損有過錯的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)與其過錯相適應(yīng)的賠償責(zé)任。

十八． 《關(guān)于<北京市物業(yè)管理辦法>實施中若干問題的通知》 京建發(fā)[2010]506號

88．《北京市物業(yè)管理辦法》所指的前期物業(yè)管理期限

前期物業(yè)管理期限，是指從首戶業(yè)主入住起至全體業(yè)主與建設(shè)單位完成物業(yè)共用部分交接止。

89．《北京市物業(yè)管理辦法》實施后申請辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目，確定物業(yè)服務(wù)事項和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定

? 第十一條大型活動有下列情形之一的，主辦者應(yīng)當(dāng)向市公安機關(guān)申請安全許可：

（一）舉辦場所跨區(qū)、縣的；

（二）舉辦場所固定座席一萬以上的文藝演出、體育競賽；

（三）有其他國家和地區(qū)的個人、組織參展，并且總展位數(shù)在五百個以上的展覽、展銷。

? 前款規(guī)定以外的其他大型活動，主辦方應(yīng)當(dāng)向舉辦所在地區(qū)、縣公安機關(guān)申請安全許可。

93．在大型活動中，主辦者、場所提供者以及公安機關(guān)分別履行的職責(zé)； ? 第七條大型活動主辦者應(yīng)當(dāng)履行下列安全職責(zé)：

?

（一）進行安全風(fēng)險預(yù)測或者評估，制定安全工作方案和處置突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案；

（二）建立并落實安全責(zé)任制度，確定安全責(zé)任人，明確安全措施、崗位職責(zé)；

（三）配備與大型活動安全工作需要相適應(yīng)的專職保安等專業(yè)安全工作人員；

（四）為大型活動的安全工作提供必需的物質(zhì)保障；

（五）組織實施現(xiàn)場安全工作，開展安全檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時消除；

（六）對參加大型活動的人員進行安全宣傳和教育，及時勸阻和制止妨礙大型活動秩序的行為，發(fā)現(xiàn)違法犯罪行為及時向公安機關(guān)報告；

（七）接受公安等政府有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查，及時消除安全隱患。

? 大型活動有承辦者的，主辦者應(yīng)當(dāng)與承辦者簽訂安全協(xié)議，就前款內(nèi)容明確各自的具體職責(zé)。承辦者應(yīng)當(dāng)按照安全協(xié)議規(guī)定的職責(zé)，與主辦者共同落實安全工作。

? 第八條大型活動場所提供者應(yīng)當(dāng)履行下列安全職責(zé)：

（一）保證大型活動場所、設(shè)施符合國家安全標(biāo)準(zhǔn)和消防安全規(guī)范，并向主辦者提供場所人員核定容量、安全通道、出入口以及供電系統(tǒng)等涉及場所使用安全的資料、證明；

（二）安全出入口和安全通道設(shè)置明顯的指示標(biāo)識，并保證暢通；

（三）根據(jù)安全要求設(shè)立安全緩進通道和必要的安全檢查設(shè)備、設(shè)施；

（四）配備應(yīng)急廣播、照明設(shè)施，并確保完好、有效；

（五）對停車設(shè)施不得擠占、挪用，并維護安全秩序；

（六）保證安全防范設(shè)施與大型活動安全要求相適應(yīng)。

? 第九條公安機關(guān)在大型活動安全監(jiān)督管理工作中應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

?

（一）制定大型活動安全許可和安全監(jiān)督管理的工作規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，并向社會公布；

（二）制定大型活動安全監(jiān)督方案和突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案；

（三）建立大型活動不良安全信息記錄制度，并向社會公示；

（四）審核許可申請材料，實地勘驗活動場所；

（五）在大型活動舉辦前，對活動場所組織專項安全檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患的責(zé)令改正；

（六）在大型活動舉辦過程中，對安全工作的落實進行指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患的責(zé)令改正；

（七）對安全工作人員進行安全宣傳、教育；

（八）對現(xiàn)場秩序混亂，可能導(dǎo)致安全事故或者危害公共安全的緊急情況和其他突發(fā)事件，及時進行處置；

（九）依法查處大型活動中的違法犯罪行為。

94．大型活動安全工作方案應(yīng)當(dāng)包括的內(nèi)容；

?

（一）舉辦日期、時間、地點、人數(shù)和內(nèi)容；

（二）安全工作的組織系統(tǒng)；

（三）安全工作人員的數(shù)量、崗位職責(zé)；

（四）場所建筑和設(shè)施的消防安全措施；

（五）車輛停放、疏導(dǎo)措施；

（六）票證的印制、查驗等措施；

（七）現(xiàn)場秩序維護、人員疏導(dǎo)措施；

（八）其他與安

第四篇：北京物業(yè)項目負責(zé)人考試管理實務(wù)模擬試題

北京市物業(yè)項目負責(zé)人 物業(yè)管理實務(wù) 培訓(xùn)例題

模擬例題

單選： 1.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理了10萬平方米的別墅，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以申報的資質(zhì)等級為：

A.一級

B.二級 C.三級

D.暫定資質(zhì)（C）

單選： 2.二級資質(zhì)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員具有中級以上職稱的人員不少于（）人 A.50人

B.30人

C.20人

D.10人（D）2 例題

模擬例題

多選： 3.可以頒發(fā)二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的政府部門有（）A.省級人民政府建設(shè)主管部門 B.國務(wù)院建設(shè)主管部門

C.直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門 D.自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門（ACD）

多選： 4.以下符合一級資質(zhì)條件的有（）

A.注冊資本為人民幣500萬元

B.具有中級以上職稱人員不少于20人 C.管理多層住宅100萬和高層住宅50萬平方米 D.有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績（ABCD）3 例題

模擬試題

單選：5.公開招標(biāo)的物業(yè)管理項目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于（）

A.30日

B.20日

C.15日

D.10日是（B）

單選：6.物業(yè)管理招標(biāo)時評標(biāo)委員會人數(shù)為（）人以上單數(shù) A.3

B.5

C.7

D.9（B）4 例題

模擬試題

多選：7.以下屬于物業(yè)管理方案實質(zhì)性內(nèi)容的有（）A.管理制度的制訂B.組織架構(gòu)與人員的配置 C.工作計劃D.人員培訓(xùn)及管理

（ACD）

多選：8.投標(biāo)時測算物業(yè)管理成本的依據(jù)有（）A.設(shè)備設(shè)施技術(shù)參數(shù) B.人員配置情況 C.市場信息 D.管理經(jīng)驗（ABCD）5 例題 模擬試題（B）

單選：9.以下屬于要約行為的是（）。A.招標(biāo)

B.投標(biāo)

C.標(biāo)價

D.拍賣

單選：10.當(dāng)事人通過電話達成意思一致表示為（）。A.口頭合同

B.事實合同 C.書面合同D.無效合同（A）6 例題

模擬試題

（ABCD）

多選：11.合同簽訂和履行的基本原則有（）。A.主體平等

B.權(quán)利義務(wù)對等 C.誠實信用

D.維護社會公益

多選：12.合同承諾的構(gòu)成要件有（）。

A.承諾必須與要約的內(nèi)容一致

B.承諾必須傳達給要約人

C.承諾必須在要約的有效時間內(nèi)作出

D.要約一經(jīng)承諾，合同即告成立（ABC）7 例題

模擬試題

單選： 13.早期介入主要是從（）的角度對開發(fā)建設(shè)項目提出合理化建議。A.監(jiān)督監(jiān)理

B.品牌提高

C.物業(yè)管理

D.降低成本（C）

多選： 14.早期介入?yún)⑴c竣工驗收主要包括（）。A.各項單項工程完工后，參與單項工程竣工驗收； B.分期建設(shè)的工程完工后，參與分期竣工驗收； C.工程全面竣工后，參與綜合竣工驗收 D.配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量（ABC）8 例題

模擬試題 單選： 15.物業(yè)承接查驗通過運用儀器、儀表、工具等進行測量的方法是（）A.經(jīng)驗查驗

B.使用查驗

C.試驗查驗

D.檢測查驗（D）

多選：16.物業(yè)承接查驗的資料包括（）。A.物業(yè)質(zhì)量保修文件

B.設(shè)施設(shè)備出廠隨機資料

C.消防驗收、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料 D.有資質(zhì)、資格的機構(gòu)出具的各種檢驗、檢測報告（ABCD）9 例題 模擬試題

多選： 18.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)裝飾裝修中應(yīng)檢查（）。A.有無拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體； B.有無損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施 C.有無未經(jīng)同意改變住宅外立面

D.有無任意刨鑿樓地面、穿鑿梁柱（ABCD）

多選：17.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主提出的裝飾裝修項目審核時要（）A.物業(yè)管理工作人員應(yīng)要求和指導(dǎo)業(yè)主逐項填寫裝飾裝修申報登記表 B.審核各項申請明確無誤

C.涉及專業(yè)部門（如水、電、氣等）要求寫明地點、位置 D.要求寫明改變的程度及尺寸（ABCD）10 例題

模擬試題

單選：20.計劃性預(yù)防維修具有（）特點 A.周期性B.間隔性 C.簡單性D.可靠性

（D）

單選： 19.消防加壓水泵、正壓送風(fēng)、排煙風(fēng)機應(yīng)（）試啟動一次 A.每年

B.每半年

C.每季

D.每月（A）11 例題 模擬試題

多選：22.房屋的基本組成部分有（）A.結(jié)構(gòu)部分

B.裝修部分 C.承重部分

D.設(shè)施設(shè)備部分（C）

多選： 21.在操作人員參加下，由技術(shù)人員按計劃定期對設(shè)備進行的檢查（）A.日常檢查 B.修前預(yù)檢 C.定期檢查 D.巡視檢查（ABD）12 例題

模擬試題

多選：24.采用設(shè)備設(shè)施維護管理項目外包模式應(yīng)進行的分析包括（）A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理規(guī)模B.設(shè)備設(shè)施的生產(chǎn)年代、技術(shù)先進程度 C.設(shè)備設(shè)施生產(chǎn)廠家的技術(shù)服務(wù)情況D.共用設(shè)備設(shè)施的復(fù)雜程度（AC）

多選： 23.設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測通常采用的方式有（）A.直接檢測、B.紅外線溫度檢測 C.絕緣性檢測 D.次聲波檢測（ABCD）13 例題

模擬試題

多選：26.對于大型公共物業(yè)綠化特點，以下描述正確的有（）A.不宜使用帶刺、有毒、易斷的綠化植物 B.不宜使用果樹或大花植物作綠化 C.植物養(yǎng)護應(yīng)注重對綠地的圍護 D.不宜采用大喬木作綠化（B）

單選： 25.利用鼠籠、鼠夾、粘鼠板滅鼠的方法是（）

A.化學(xué)滅鼠

B.器械滅鼠

C.生物滅鼠

D.防鼠（ABC）14 例題

模擬試題

多選： 28.消防安全檢查組織形式有（）A.日常檢查和重點檢查相結(jié)合B.各部門、各項目的自查與重點檢查相結(jié)合 C.全面檢查與抽樣檢查相結(jié)合D.專職部門檢查和日常檢查相結(jié)合（D）

單選：27.屬于動火過程的要求是（）

A.清理周圍的易燃雜物B.檢查并徹底清理現(xiàn)場火種

C.排除易燃、易爆物品D.動火人員要嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程（AC）15 例題 模擬試題

（C）

單選： 29.物業(yè)管理風(fēng)險是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)過程中，由于企業(yè)或企業(yè)以外的自然、社會因素所導(dǎo)致的應(yīng)由（）承擔(dān)的意外損失。A.建設(shè)單位 B.業(yè)主、物業(yè)使用人

C.物業(yè)服務(wù)企業(yè) D.施工單位

多選： 30.在物業(yè)風(fēng)險的內(nèi)容中，日常物業(yè)管理的風(fēng)險主要包括（）A.業(yè)主（或物業(yè)使用人）在使用物業(yè)和接受物業(yè)服務(wù)過程中存在的風(fēng)險 B.合同風(fēng)險

C.項目接管的不確定性帶來的風(fēng)險 D.物業(yè)管理日常運作中存在的風(fēng)險

（AD）16 例題

模擬試題

（C）

單選： 31.物業(yè)服務(wù)費用包干制的特點是（）

A.物業(yè)服務(wù)費為預(yù)收資金

B.業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費

C.費用包干,自負盈虧D.盈虧由業(yè)主承擔(dān)

多選：32.屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)是（）A.水費 B.電費 C.房租

D.專項維修資金（ABCD）17 例題

模擬試題（A）

單選： 33.前期物業(yè)承接查驗期檔案索取對象是（）A.建設(shè)單位 B.業(yè)主委員會 C.施工單位 D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)

單選：34.房屋共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的檢測、檢修與運行記錄檔案保存期不低于設(shè)備使用年限的（）A.5倍

B.3倍

C.2倍

D.1倍（C）18 例題

模擬考試（D）單選：35.有利于加強培訓(xùn)的針對性、適應(yīng)性、及時性的是（）。A.公司一級培訓(xùn)體系

B.項目一級培訓(xùn)體系 C.公司二級培訓(xùn)體系

D.項目二級培訓(xùn)體系

多選：36.物業(yè)服務(wù)企業(yè)薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計，需要綜合考慮的因素有（）A.企業(yè)發(fā)展 B.職位等級 C.個人的技能 D.個人績效（BCD）19 例題

模擬試題

（A）

單選： 37.物業(yè)管理投訴處理的要求說法正確的是（）A.誰受理、誰跟進、誰回復(fù)B.暫時無法解決，向業(yè)主說明即可 C.投訴要有記錄,無須總結(jié)D.要完全滿足投訴要求 多選： 38.了解客戶滿意的方法有（）A.建立受理系統(tǒng)B.客戶滿意調(diào)查C.失去客戶分析D.競爭者分析（ABCD）20 例題

模擬試題（A）

單選： 39.在物業(yè)管理適用的各類文書中（）的規(guī)范性最強 A.行政公文

B.事務(wù)公文

C.制度公文

D.決定 多選：40.使用請示應(yīng)注意的事項有（）A.必須堅持一事一請示 B.嚴(yán)禁越級請示

C.請示公文的主送單位只能是一個

D.請示的內(nèi)容一般分為標(biāo)題、正文和簽署三部分

（ABC）21 案例5.（30分）：某小區(qū)樓上業(yè)主扔煙頭，導(dǎo)致樓下三樓業(yè)主家陽臺上的東西著火，將三樓家陽臺磁磚及鄰居家玻璃燒壞。該小區(qū)物業(yè)管理處幫忙救火，動用了5個滅火器，損失兩個防毒面具。在幫助三樓救火過程中，消防栓出現(xiàn)故障，消防帶與消防栓脫開，無法關(guān)閉，致使水不僅流入起火業(yè)主家中，造成一定損失，水還險些流入電梯，由于及時將電梯開到樓上，才避免電梯被淹，但已造成電梯攝像頭損壞。

【請問】：

1.物業(yè)管理處要求三樓業(yè)主支付滅火器的費用和燒壞的鄰居家玻璃費用并自行修復(fù)三樓業(yè)主家被燒壞的陽臺瓷磚。你認為是否合理？為什么？(7分)2.物業(yè)管理處要求三樓業(yè)主支付電梯攝像頭費用，是否合理？為什么？（7分）

3.起火業(yè)主家戶內(nèi)由于消防栓未能及時關(guān)閉造成的損失應(yīng)由誰賠償？為什么？（7分）4.為避免類似事件的發(fā)生，物業(yè)管理處應(yīng)采取哪些措施？（9分）22 【答案要點】：

（1.物業(yè)管理處要求三樓業(yè)主支付滅火器的費用和燒壞的鄰居家玻璃費用并自行修復(fù)三樓業(yè)主家被燒壞的陽臺瓷磚。你認為是否合理？為什么？(7分)）

1.是合理的。不論因何種原因所致三樓業(yè)主家著火及遭受部分損失，物業(yè)公司前往救援過程中所產(chǎn)生的費用都應(yīng)由起火業(yè)主家承擔(dān)。但針對樓上業(yè)主扔煙頭導(dǎo)致三樓業(yè)主家中起火的事實，可以找扔煙頭的人承擔(dān)損失。如果找不到具體扔煙頭的人，三樓業(yè)主有權(quán)向人民法院提起訴訟，將樓上所有業(yè)主告列為被告，主張因起火所致的全部損失的費用由樓上侵權(quán)的業(yè)主承擔(dān)，具體結(jié)果由人民法院審查認定，該案件與物業(yè)公司無關(guān)?！敬鸢敢c】：

（2.物業(yè)管理處要求三樓業(yè)主支付電梯攝像頭費用，是否合理？為什么？（7分））

2.物業(yè)管理處要求起火業(yè)主支付電梯內(nèi)攝像頭費用一事是不合理的。因為公共消防設(shè)備屬于物業(yè)公用設(shè)施，在該物業(yè)公司管理期間未能做到安全管理以致發(fā)生事故時不能安全使用，最終導(dǎo)致電梯內(nèi)物品出現(xiàn)損失，該損失賠償責(zé)任仍由物業(yè)公司承擔(dān)。若在物業(yè)公司管理期間，委托了專業(yè)的消防設(shè)施維保檢測機構(gòu)進行檢修，該機構(gòu)未能檢查出安全隱患，則物業(yè)公司有權(quán)起訴該維保公司，追償該項賠償金。24 【答案要點】：

（3.起火業(yè)主家戶內(nèi)由于消防栓未能及時關(guān)閉造成的損失應(yīng)由誰賠償？為什么？（7分））

3.起火業(yè)主家存在因消防栓故障導(dǎo)致家中進水引起的損失，可向物業(yè)管理處提出賠償，如雙方協(xié)商未果，業(yè)主有權(quán)向人民法院提請訴訟，以物業(yè)不作為、管理不到位為由申請賠償損失。理由是：公共消防設(shè)備在物業(yè)公司管理期間未能做到管理完善、存在安全隱患，致使在起火后救火的關(guān)鍵時刻消防設(shè)施出現(xiàn)故障，不能關(guān)閉，理應(yīng)由管理方承擔(dān)責(zé)任。25 【答案要點】：

（4.為避免類似事件的發(fā)生，物業(yè)管理處應(yīng)采取哪些措施？（9分））

4.A、規(guī)勸業(yè)主不要再家中存放易燃易爆的物品，尤其是在陽臺等

存放易燃、易爆物品；

B、提示全體業(yè)主和用戶，不要向外丟棄如何物品、垃圾，特別是

火種；

C、物業(yè)公司要維護好公共區(qū)域的設(shè)備、設(shè)施；

D、物業(yè)公司應(yīng)制定好，突發(fā)應(yīng)急事故的處理方案及措施。26 【增加一問】：

（5.管理處應(yīng)付如何處理此起突發(fā)火災(zāi)？）

5.請回家自己回答 【案例答題技巧】：

物業(yè)管理涉及案例類型一般包括：

一、突發(fā)事件的應(yīng)對與處理；

二、涉及物業(yè)管理主體的法律問題；

三、管理與服務(wù)問題；

四、團隊管理問題（含勞動保護）；

五、物業(yè)服務(wù)計劃方案含物業(yè)費測算等。【技巧】：

一、突發(fā)事件的應(yīng)對與處理

1.突發(fā)事件處理程序與方法；

2.責(zé)任確定；

3.預(yù)防

二、涉及物業(yè)管理主體的法律問題；

1.業(yè)主違約違法、侵權(quán)

2.業(yè)委會、業(yè)主大會違約違法、侵權(quán)（含成立業(yè)主大全、業(yè)

委會程序不合法，含裝修）

3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約違法、侵權(quán)（含不履行合理，不盡管理

服務(wù)義務(wù)，個體特約服務(wù)）

4.開發(fā)商違約違法、侵權(quán)（含保修，侵犯公共或業(yè)主個體利益）

5.誰違約違法、侵權(quán)，誰承擔(dān)責(zé)任

6.向業(yè)主的宣傳?！炯记伞浚?/p>

三、管理與服務(wù)問題

1.服務(wù)意識（含態(tài)度）；

2.服務(wù)技能與方法；

3.服務(wù)流程與規(guī)章；

4.培訓(xùn)。

四、團隊管理問題（含勞動保護）；

1.培訓(xùn)；

2.人力資源與薪酬設(shè)計、考核、激勵；

3.團隊力量、團隊管理。

【技巧】：

五、物業(yè)服務(wù)計劃方案含物業(yè)費測算

見書一關(guān)于物業(yè)服務(wù)方案關(guān)鍵性內(nèi)容

（總成本+利潤+稅金）÷收費面積÷12月=元∕平方米?月

最后，出題時有可能涉及好幾個方面，關(guān)鍵是要答準(zhǔn)要點、答全面。

第五篇：北京大學(xué)生村官：2014年大學(xué)生村官考試申論備考之如何突破申論的“語言關(guān)”

北京大學(xué)生村官：2014年大學(xué)生村官考試申論備考之如何突破申論的“語言關(guān)” 北京大學(xué)生村官

縱觀近年的大學(xué)生村官考試中的申論考試，語言是思想的表現(xiàn)形式，思想和語言是內(nèi)容與形式的關(guān)系。是思維的載體及外在表現(xiàn)形式。由于申論考試題目的特殊性，語 言就更加重要了。所以，對于參加申論考試的考生，中公大學(xué)生村官網(wǎng)建議，提高自己的語言水平，是取得理想成績的關(guān)鍵之一。

首先，突破申論的“語言關(guān)”需要構(gòu)建嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乃季S體系。這其實也是破解申論語言困境的關(guān)鍵。應(yīng)該認清的是，語言只是一種思維工具和交際工具，所有的語 言形成的最初都是源自于思維，思維是思維主體處理信息及意識的活動，通過不同的載體向外界傳達著某種信息，而語言作為符號系統(tǒng)，是進行思維和傳遞信息的一 個非常重要的工具。延伸到申論，語言是通過文字形式來展現(xiàn)的，文字是語言的視覺形式，文字突破了口語所受空間和時間的限制，能夠發(fā)揮更大的作用。因此仍需 要從思維入手，明確目的值，提高規(guī)范度來真正從根本上解決申論的語言問題。所謂的申論思維體系，通俗說就是學(xué)會如何去思考問題。通常思維方式有兩種，一種 是資源型，另一種是目標(biāo)型的，而對于申論科目考試而言，主要體現(xiàn)在目標(biāo)型，即被告之完成所要達到的標(biāo)準(zhǔn)，為之做出某些具體的行為。所以在回答申論題目的過 程中，需要重視的是為了完成題干所要求的目標(biāo)，應(yīng)該以一種什么樣的方式去達到，即對待該問題是如何思考的，其次，突破申論的“語言關(guān)”需要緊緊圍繞材料展開。申論考試很多答案都隱藏在材料當(dāng)中，只要你能夠有效的從材料中提取就沒有多大的問題，不過，建議 你可以看一下申論范文和申論標(biāo)準(zhǔn)表述，來鍛煉自己的申論語言，尤其是 一些官方詞北京大學(xué)生村官http://bj.offcn.com/html/cunguan/?wt.mc_id=bk12876

匯的運用，中公網(wǎng)有很多范文和標(biāo)準(zhǔn)表述你可以搜索看一看。不過，最關(guān)鍵的還是要能夠從材料中提取，最后的寫作自己要加大練習(xí)力度，馬上要國考，這段時間建議你找?guī)讉€今年熱點主題寫一下，準(zhǔn)備十多個熱點及相關(guān)的范文和標(biāo)準(zhǔn)表述。

最后，突破申論的“語言關(guān)”需要不斷地加強積淀。申論的議論不是目的，目的是解決實際問題，不解決實際問題的議論是非常讓人反感的。比如說，讓你論 述一個干部作風(fēng)問題，你就要舉幾個例子(誰****了)說明作風(fēng)的重要性，然后提出對策時，不要空洞地說：加強教育加強監(jiān)督等等。要說明誰負責(zé)教育干部(組織部門和黨校)、誰負責(zé)監(jiān)督干部(紀(jì)委)、干部自己要怎么樣(自律)、領(lǐng)導(dǎo)干部要怎么樣(帶頭)。這樣寫給人感覺會層次分明，有理有據(jù)，措施很到位、很好落實。以下的幾種方法可以幫助大家實現(xiàn)積累：

首先，要多了解現(xiàn)在國家的大政方針和有關(guān)法律，不要提一些與國家政策和法律相反的建議和措施。

其次，要多了解我國的行政體制，就是各個政府部門究竟負責(zé)哪一方面的事情，不要張冠李戴。

再次，要多了解我國基層的實際狀況，不要提一些脫離國情、不符合農(nóng)村實際的建議。

最后，談措施的時候，最好具體到某個部門負責(zé)怎么做，那部分人應(yīng)該怎么做，這樣就會顯得很具體。

文章來源：中公教育北京分校西客站學(xué)習(xí)中心 北京大學(xué)生村官http://bj.offcn.com/html/cunguan/?wt.mc_id=bk12876