第一篇：【世聯(lián)樓市新評(píng)】(2011)之13】租賃管制只為更好調(diào)控樓市

【世聯(lián)樓市新評(píng)】（2011）之十三

租賃管制只為更好調(diào)控樓市

2011-3-21

“房租調(diào)控應(yīng)該也是房?jī)r(jià)調(diào)控的一部分”，住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)沈建忠在兩會(huì)上的一句話，激起千層浪，一時(shí)間令租賃市場(chǎng)“悲喜兩重天”。雖然有評(píng)論表示“房租調(diào)控并非直接干預(yù)租金”，但政府要管制租賃市場(chǎng)（下文或稱租賃管制）卻是不可改變的事實(shí)。因此，我們有必要去探究租賃管制背后的問題：為什么要管制租賃市場(chǎng)？人們?yōu)槭裁礃酚谫?gòu)房而不愿租房？

為什么要管制租賃市場(chǎng)？

（1）穩(wěn)定房?jī)r(jià)。房屋租賃市場(chǎng)與房屋買賣市場(chǎng)是相互影響的，可以說是“一榮俱榮，一損俱損”的關(guān)系。但是這些年來房?jī)r(jià)大幅上漲，而租金漲幅有限，以至于樓市投資客是短期投資者眾，長(zhǎng)期投資的少，尤其目前租難抵供的情況下更是如此。房?jī)r(jià)漲幅長(zhǎng)期遠(yuǎn)高于租金的漲幅，帶來租金上漲的沖動(dòng)越來越大。但是現(xiàn)在的樓市調(diào)控要求已大不同前，已經(jīng)由過去強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定，發(fā)展到目前限貸、限購(gòu)，并在“國(guó)八條”里首次提到“房?jī)r(jià)控制”。若不加強(qiáng)對(duì)租賃市場(chǎng)的管制，任由市場(chǎng)隨意調(diào)租，勢(shì)必會(huì)形成對(duì)房?jī)r(jià)強(qiáng)有力的支撐，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)將無從談起，這才是沈司長(zhǎng)所講的重點(diǎn)所在。從這個(gè)角度來講，管制租賃市場(chǎng)其實(shí)是為控制“租賃需求向購(gòu)買需求轉(zhuǎn)變的節(jié)奏”，這與限購(gòu)的目的是一致的。

（2）強(qiáng)化調(diào)控。自2010年初至令，國(guó)字號(hào)的調(diào)控政策接二連三，力度持續(xù)加碼，每次新政策出臺(tái)都帶來了市場(chǎng)一定的觀望期，給樓市銷售在短期內(nèi)帶來了相當(dāng)?shù)膲毫ΑＣ糠甏藭r(shí)，市場(chǎng)上都有房租大漲甚至暴漲的傳聞，針對(duì)傳聞住建部曾在2010年7月初在北上廣深展開過調(diào)查，結(jié)論是房租并沒有傳聞中上漲那么厲害，其中北京3-6月份同比上漲幅度超過了18%，但是每月環(huán)比上漲幅度不到2%，與傳聞相去甚遠(yuǎn)。在一定程度上，也因?yàn)檫@些傳聞推動(dòng)了《商品房屋租賃管理辦法》（住建部令[2010]第6號(hào)）的出臺(tái)。傳聞與事實(shí)的偏離，不排除有利益相關(guān)方以此來對(duì)抗政府的樓市調(diào)控政策，達(dá)到擾亂租賃市場(chǎng)，混淆視聽之目的。若如此，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)就又多了一大阻力。為鞏固調(diào)控成果并將其擴(kuò)大化，租賃管制也就成了樓市調(diào)控的內(nèi)在需求，這樣沈司長(zhǎng)所言就不難理解了。

（3）社會(huì)穩(wěn)定。中國(guó)有一句話叫：穩(wěn)定壓倒一切。中國(guó)城市的農(nóng)民工有2億左右，再加成萬上億計(jì)的城市無房白領(lǐng)，租賃市場(chǎng)的任何變化都不利于這些人群在城市的穩(wěn)定。尤其是因?yàn)樽饨鹕蠞q導(dǎo)致上述人群的部分流失，將不利于城市的建設(shè)和發(fā)展，更不利于城市的穩(wěn)定。據(jù)此分析，租賃管制將不僅僅是租金，還有租賃交易的規(guī)范及治安、消防、計(jì)生、環(huán)衛(wèi)等方面的內(nèi)容。

世聯(lián)研究認(rèn)為，租賃市場(chǎng)相對(duì)于買賣市場(chǎng)而言，是一個(gè)較市場(chǎng)化的市場(chǎng)，不應(yīng)該施以行政調(diào)控，但上述分析不難發(fā)現(xiàn)，在樓市調(diào)控加碼的前提下，租賃市場(chǎng)亦不得不屈服，待到保障房大量上市之際，租賃房源將會(huì)大幅增長(zhǎng)，租賃管制或不再必要，相信這是一個(gè)比樓市調(diào)控較短期的政策。

但即使管制，更多的租客還是傾向于購(gòu)房，中國(guó)首次置業(yè)人群呈年輕化就是最好的例證。為什么人們不愿租房？

（1）房?jī)r(jià)漲得太快。隨著這些年房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，置業(yè)人群呈現(xiàn)年輕化。有調(diào)查顯示北京首次置業(yè)年齡平均27歲，而英國(guó)的首次置業(yè)年齡為37歲，日本和德國(guó)是42歲，美國(guó)也在30歲以上，北京的首次置業(yè)人群足足領(lǐng)先上述發(fā)達(dá)國(guó)家一代人。在中國(guó)的首次置業(yè)人群中還有不少是剛剛走出校園的大學(xué)畢業(yè)生，他們之所以肯貼上“啃老”的標(biāo)簽，最重要的原因不外乎是房?jī)r(jià)漲得太快。尤其是2009年全國(guó)商品住宅成交均價(jià)大幅上漲25%，其中深圳更是大幅上漲104%，然而2009年城鎮(zhèn)人口的人均可支配收入僅增長(zhǎng)9.8%，深圳僅增長(zhǎng)9.4%。房?jī)r(jià)的大幅上漲與居民收入增速的巨大差距，讓蝸居出租屋的年輕人倍受煎熬，不得不放棄租房而選擇房奴的生活。雖然2010年的全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅大幅回到至6%，低于城鎮(zhèn)人口人均可支配收入8.7%的增幅，但對(duì)于一二線城市來講，2010年房?jī)r(jià)增幅還是很大，比如：一線城市的北上廣深杭分別增長(zhǎng)44%、21%、33%、36%、55%，二線城市的武漢、長(zhǎng)沙、西安、沈陽、濟(jì)南分別增長(zhǎng)12%、22%、21%、28%、32%。

（2）租房的福利縮水。政府各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)人和新聞媒體經(jīng)常呼吁購(gòu)房者先租后買，然而購(gòu)房者鮮有呼應(yīng)，樓市成交依然火熱。除了房?jī)r(jià)漲得太快的原因外，還因?yàn)榉慨a(chǎn)承載著太多的福利誘惑。誘惑

一、自有房產(chǎn)落戶更輕松。沒有那個(gè)房東會(huì)允許租客把戶口落在自己的房產(chǎn)上，即使房東同意，政策規(guī)定也必須是投奔親戚才可以，否則只能落在人才市場(chǎng)。誘惑

二、房產(chǎn)是部分學(xué)位申請(qǐng)的“硬通貨”。這個(gè)雖然不是所有城市都如此，但在一線城市的核心區(qū)域卻是一個(gè)普遍存在的現(xiàn)象，甚至一些知名學(xué)校不僅有戶籍要求，還要求在轄區(qū)擁有的房產(chǎn)

達(dá)到一定年限以上。深圳曾有戶籍人口因?yàn)樽庾〉嘏c戶籍地不一致，小孩無法上學(xué)的案例，戶籍人口的上學(xué)問題姑且如此，非戶籍人口的上學(xué)問題就更難解決。誘惑

三、房產(chǎn)升值帶來的財(cái)富效應(yīng)。相反，上述誘惑相對(duì)于租房來講，將是一種福利縮水，尤其是在城市化帶來大規(guī)模的舊城改造中，導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)租賃房源的減少，推動(dòng)租金上漲，也帶來租客財(cái)富縮水的威脅。世聯(lián)研究認(rèn)為，上述幾點(diǎn)是租客最大的福利損失，也是他們棄租購(gòu)房的重要原因，當(dāng)然也有其它方面的原因，比如：沒有歸屬感，缺乏安全感等。

經(jīng)過上述分析，世聯(lián)研究認(rèn)為，租賃管制并不是目的，真正目的在于買賣市場(chǎng)的調(diào)控，租賃管制只是達(dá)成樓市調(diào)控的一個(gè)手段而已；而樓市調(diào)控是為改變供應(yīng)關(guān)系，緩解供求矛盾，據(jù)此實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。然而，作為樓市調(diào)控的保障房在大規(guī)模上市之前，若租賃市場(chǎng)亂象眾生將不利于調(diào)控目標(biāo)的達(dá)成；同時(shí)，若不能讓租房導(dǎo)致福利縮水的現(xiàn)狀改變，也無法改變國(guó)民棄租購(gòu)房的偏好。

第二篇：世聯(lián)樓市新評(píng)萬科商業(yè)地產(chǎn)布局回顧與展望

【世聯(lián)樓市新評(píng)】之四十二

萬科商業(yè)地產(chǎn)布局回顧與展望

——獨(dú)特萬科模式服務(wù)住宅

與滿足客戶

2010-12-29

住宅領(lǐng)域的領(lǐng)軍者萬科改變多年堅(jiān)持的住宅專業(yè)化戰(zhàn)略，開始涉足商業(yè)地產(chǎn)，無疑引起了業(yè)內(nèi)各界的關(guān)注和思考；世聯(lián)研究認(rèn)為改變一味的住宅專業(yè)化方向不僅僅是萬科所需要面對(duì)的事情，同時(shí)也是中國(guó)房地產(chǎn)界所有力求大展宏圖的企業(yè)所面臨的共同問題，過度單一的住宅專業(yè)化已不再符合當(dāng)前中國(guó)局勢(shì)的要求和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展大勢(shì)。

加速商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是大勢(shì)所趨

其一、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供很好的機(jī)遇，第三產(chǎn)業(yè)所占GDP的比重勢(shì)必會(huì)不斷增加，這為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了很好的支撐；依照國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)?shù)谌a(chǎn)業(yè)占GDP比重超過55%時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)將成為熱餑餑，市場(chǎng)對(duì)住宅的需求將隨之減少，目前國(guó)內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重僅為40%左右，商業(yè)地產(chǎn)存在巨大的發(fā)展空間。

其二、城市化進(jìn)程的不斷深入為商業(yè)地產(chǎn)提供廣闊的空間。目前中國(guó)正處于城市化進(jìn)程的加速階段，開發(fā)收益的增長(zhǎng)速度已經(jīng)達(dá)到了最大化階段，商業(yè)地產(chǎn)的收益增長(zhǎng)速度開始展現(xiàn)后來居上的潛力，通常當(dāng)城市化率大于70%的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)的收益率將超過住宅開發(fā)，在城市化加速階段提前涉足商業(yè)地產(chǎn)，尤其是在核心城市持有優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，將會(huì)成為萬科實(shí)力與品牌的見證，也將是萬科持續(xù)成為行業(yè)標(biāo)桿的有力支撐。

其三、政策頻出和土地規(guī)劃使得萬科不得不涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。近十年中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過了政策支持期到政策頻出期的轉(zhuǎn)變，密集的調(diào)控政策劍指住宅市場(chǎng)，住宅市場(chǎng)的不確定性風(fēng)險(xiǎn)越來越大，同時(shí)現(xiàn)在政府出讓土地的規(guī)劃中通常包含商業(yè)，包括萬科在內(nèi)的所有開發(fā)商不得不接觸商業(yè)地產(chǎn)。

2010年萬科重拾商業(yè)地產(chǎn)

萬科城市綜合體和購(gòu)物中心開發(fā)如火如荼。2010年萬科十分重視城市綜合體和購(gòu)物中心的開發(fā)，在上海和深圳均有涉足，企圖通過在一線城市的耕耘打造萬科商業(yè)的優(yōu)秀品牌，以成功的實(shí)現(xiàn)對(duì)二三線城市的輻射效應(yīng)，例如：6月萬科深圳首個(gè)城市綜合體項(xiàng)目啟動(dòng)，該項(xiàng)目商業(yè)面積將高達(dá)10多萬平方米，提供娛樂、休閑、餐飲和購(gòu)物的一體化服務(wù)，同時(shí)擁有大體量寫字樓物業(yè)。同時(shí)由于萬科住宅已經(jīng)深入全國(guó)二三線城市，加之一線城市的土地資源較為緊張，今年萬科在二三線城市的商業(yè)布局節(jié)奏同樣穩(wěn)健而高效，并且定位鮮明，注重其在城市、片區(qū)以及社區(qū)等范圍的輻射作用，體現(xiàn)商業(yè)服務(wù)住宅的理念。例如：2月14日，東莞萬科首個(gè)城市綜合體項(xiàng)目正式啟動(dòng)，將建成集購(gòu)物、辦公、居住、休閑、餐飲、娛樂、觀光和文化于一體的城市綜合體項(xiàng)目，將成為長(zhǎng)安鎮(zhèn)首個(gè)一站式都市

生活中心，成為東莞新的地標(biāo)；在上?？偼顿Y10.37億元的七寶地塊項(xiàng)目,將建成包括商場(chǎng)、影院及餐飲、展示等服務(wù)，并能夠提供購(gòu)物、休閑娛樂、文化教育等全方位“一站式”服務(wù)的大型購(gòu)物中心。

萬科酒店物業(yè)定位高端。萬科在酒店領(lǐng)域堅(jiān)持走較為高端的路線，并通過采取同國(guó)內(nèi)、國(guó)際知名酒店集團(tuán)合作的方式來樹立萬科的酒店品牌，提升萬科的酒店服務(wù)水平，并有效的提升片區(qū)溢價(jià)；相比城市綜合體和購(gòu)物中心，2010年萬科在酒店領(lǐng)域的表現(xiàn)更為搶眼，動(dòng)作相對(duì)更加密集；2009年12月3日，珠海賓館改造工程打響了萬科進(jìn)軍商業(yè)領(lǐng)域的第一槍，2010年5月31日，萬科珠海賓館引進(jìn)萬豪國(guó)際集團(tuán)作為其酒店管理者和運(yùn)營(yíng)者；5月26日，萬科攜手世界百?gòu)?qiáng)酒店企業(yè)君瀾集團(tuán)進(jìn)軍武漢高端商業(yè)地產(chǎn),以搶占高鐵時(shí)代中原漢口新門戶；6月，深圳萬科簽約威培斯酒店管理集團(tuán)管理旗下萬科中心酒店項(xiàng)目，預(yù)計(jì)于2011年內(nèi)開業(yè)；同期，深圳萬科還與第六感度假酒店集團(tuán)簽約管理大甲島酒店。大甲島第六感酒店預(yù)計(jì)于2012年內(nèi)投入運(yùn)營(yíng)；10月，杭州萬科首次登陸上海秋季房展會(huì)，并帶去了華東地區(qū)最大的五星級(jí)全套房度假酒店——白鷺灣君瀾度假酒店；11月6日，武漢萬科與世界500強(qiáng)新加坡星獅集團(tuán)旗下的輝盛國(guó)際簽約，正式在其開發(fā)建設(shè)的金域藍(lán)灣項(xiàng)目引入MODENA高檔酒店。世聯(lián)研究認(rèn)為2010年萬科在酒店領(lǐng)域的表現(xiàn)為其進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)開了一個(gè)好頭，由于酒店對(duì)片區(qū)的輻射能力強(qiáng)，對(duì)提高住宅的附加值具有無可替代的功能，在未來一段時(shí)間里，酒店很可能成為萬科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的主要角色。

萬科寫字樓走特色開發(fā)路線。從2010年萬科面世的寫字樓的來看，其有別于大家對(duì)寫字樓一貫的印象，萬科寫字樓更加注重工作環(huán)境的營(yíng)造，更加注重環(huán)保和人性化氛圍，特色化的運(yùn)營(yíng)模式使得其稀缺價(jià)值明顯。例如：在售的萬科五號(hào)公社全部是LOFT產(chǎn)品，層高高達(dá)5.7米，此外，還配有中庭、花園、露臺(tái)的設(shè)計(jì)，打造CBD濃郁現(xiàn)代風(fēng)格的景觀地表，更顯珍貴的在于它是北京新CBD區(qū)域內(nèi)唯一的獨(dú)棟形式辦公樓；另外最近面市的上海萬科VMO寫字樓項(xiàng)目由獨(dú)棟別墅辦公、雙拼別墅辦公、多層標(biāo)準(zhǔn)辦公三種產(chǎn)品組成，以創(chuàng)造“生態(tài)辦公”、“綠色辦公”的新環(huán)境為目標(biāo)，使其在土地資源稀缺的上海彰顯出特色。但是從2010年萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的動(dòng)作來看，寫字樓相比城市綜合體、購(gòu)物中心和酒店等所占的分量相對(duì)較小，在未來的一段時(shí)間內(nèi)，單純的寫字樓打造可能不會(huì)是萬科商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的重點(diǎn)。

除了城市綜合體、購(gòu)物中心、寫字樓和酒店之外，萬科住宅片區(qū)的商業(yè)配套同樣是其商業(yè)物業(yè)的一個(gè)重要組成部分；之前萬科的商業(yè)配套是交給其他地產(chǎn)公司去經(jīng)營(yíng)，但其商業(yè)配套經(jīng)營(yíng)與住宅的深入配合方面有所欠缺；世聯(lián)研究認(rèn)為確定進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)之后，萬科將會(huì)更大程度的參與商業(yè)配套的運(yùn)營(yíng)。

2011年萬科提速商業(yè)布局 放大住宅片區(qū)附加值

從2010年萬科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的表現(xiàn)和拿地的情況來看，2011年萬科將會(huì)繼續(xù)延續(xù)其進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域穩(wěn)健而高效的步伐，促進(jìn)萬科由粗放型增長(zhǎng)階段向精細(xì)化升級(jí)階段的轉(zhuǎn)型。

2011年萬科商業(yè)物業(yè)將以提升產(chǎn)品價(jià)值和給住宅帶來更多的附加值為目標(biāo)，盡量滿足房屋價(jià)值需求的更高層次，即除安全性和生理性需求以外的功能性需

求，情感性需求和價(jià)值需求；萬科將進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)辦公樓、購(gòu)物中心、酒店和住宅商業(yè)配套等的規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)其片區(qū)輻射功能，并滿足客戶照顧老人、培養(yǎng)孩子、工作環(huán)境、體現(xiàn)品位、社交娛樂以及彰顯身份等更高層次的需求；從萬科對(duì)客戶的細(xì)分市場(chǎng)來看，萬科商業(yè)地產(chǎn)將更加注重職業(yè)新銳家庭、望子成龍家庭，幸福晚年家庭和成功家庭等支付能力較強(qiáng)家庭的需求，根據(jù)對(duì)這些家庭生活和工作等方面需求的分析和掌握，規(guī)劃商業(yè)物業(yè)以滿足其實(shí)際需求，進(jìn)而放大其住宅片區(qū)的附加值，促進(jìn)城市花園、城市新城、四季花城、金色家園和自然人文等系列住宅產(chǎn)品的升級(jí)，最終放大萬科的品牌效應(yīng)。例如：萬科深圳公司所提出的“蝴蝶模式”或?qū)⒃?011年大放異彩，即打造“3W萬維社區(qū)”，包含“社區(qū)級(jí)商業(yè)＋區(qū)域級(jí)商業(yè)＋城市級(jí)商業(yè)”組合的無縫商業(yè)配套享受。

2011年萬科將繼續(xù)鞏固其在北京、上海、深圳等一線城市所取得的商業(yè)地產(chǎn)成果以外，還將加速往二三線城市布局，即加強(qiáng)核心城市的輻射作用，同時(shí)堅(jiān)持一線城市向二三線城市挺進(jìn)的擴(kuò)張路線。上海、北京和深圳等一線城市，萬科已有商業(yè)項(xiàng)目在售，并取得了可喜的成績(jī)，或者在2011年將啟動(dòng)或者發(fā)售，例如上海的七寶地塊項(xiàng)目，北京的長(zhǎng)陽項(xiàng)目和昌平區(qū)回龍觀村舊村改造項(xiàng)目，深圳的愛聯(lián)新老西城中村改造項(xiàng)目和鹽田沙頭角中心區(qū)項(xiàng)目等，萬科2011年很有可能涉足廣州和杭州的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，但由于一線城市的出讓土地相對(duì)有限，萬科采取收購(gòu)、合作和商業(yè)配套等方式涉足的概率更大；同時(shí)萬科也將加速二三線城市布局，包括已有的蘇州萬科國(guó)際廣場(chǎng)，明年很可能出售或開工的東莞長(zhǎng)安綜合體項(xiàng)目、福州的上海東新村危舊房改造商業(yè)綜合體項(xiàng)目、北江濱商務(wù)中心的B8、B10地塊商業(yè)綜合體項(xiàng)目、寧波的鎮(zhèn)海新城綠核北部地塊城市綜合體項(xiàng)目、武漢的洪山區(qū)長(zhǎng)江村13、16、17、18號(hào)地塊城市綜合體項(xiàng)目、西安的國(guó)際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目等等，再加上大規(guī)模的住宅商業(yè)配套，萬科在二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)將實(shí)現(xiàn)規(guī)?；脑鲩L(zhǎng)。世聯(lián)研究認(rèn)為，隨著萬科商業(yè)地產(chǎn)從一線城市向二三線甚至四線城市不斷的深入，以及萬科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的不斷成熟，萬科可能會(huì)選擇持有更多的商業(yè)物業(yè)，形成獨(dú)特的萬科模式，更好的實(shí)現(xiàn)萬科住宅精細(xì)化升級(jí)以及萬科品牌可持續(xù)發(fā)展和升華。

【撰寫 世聯(lián)地

產(chǎn)市場(chǎng)研究部】

第三篇：【世聯(lián)樓市新評(píng)】(2012)之一_2011年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與2012年展望

【世聯(lián)樓市新評(píng)】（2012）之一

歲暮天寒，渴望春天

——2011年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與2012年展望

2012-01-11

2011年，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)都是一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折期。從宏觀經(jīng)濟(jì)來看，2011年中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)束了自2003年開始的高速增長(zhǎng)周期，宏觀經(jīng)濟(jì)政策逐步回歸正常，持續(xù)寬松的貨幣政策回歸穩(wěn)健。房地產(chǎn)行業(yè)在自身發(fā)展和嚴(yán)厲的調(diào)控作用之下，也正發(fā)生巨大的轉(zhuǎn)折，從野蠻生長(zhǎng)期逐漸向正?；貧w。

觀點(diǎn)：2011年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的拐點(diǎn)

2011年是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的真正的拐點(diǎn)之年。隨著調(diào)控的持續(xù)和深入，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生著質(zhì)的變化，這些變化將引領(lǐng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的階段。

拐點(diǎn)一：新的市場(chǎng)格局。從1998年住房市場(chǎng)化改革開始，商品房取代了福利房成為我國(guó)住房的最主要來源，形成了商品房為核心的一元化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。這偏離了1998年制定的商品房和保障房雙軌并行的住房改革初衷。2011年提出一年內(nèi)建設(shè)1000萬套，五年內(nèi)建設(shè)3600萬套的目標(biāo)。這將徹底打破了原有的一元化住房供應(yīng)格局?！笆袌?chǎng)為主，保障為輔”的住房體系將會(huì)在未來幾年逐步形成，從而打破長(zhǎng)期以來單一的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，新的市場(chǎng)格局將逐步形成。

拐點(diǎn)二：新的行業(yè)格局。市場(chǎng)自身的發(fā)展加上持續(xù)的行業(yè)調(diào)控，導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度迅速提升，新的行業(yè)格局在逐步形成。行業(yè)集中度的提升，主要從大開發(fā)企業(yè)占全國(guó)的銷售比例和行業(yè)并購(gòu)兩個(gè)角度來看。全國(guó)商品房銷售額排名前20名房企的總銷售額占比不斷上升，2009年占比11.89%，2011年占比上升到了15%左右。行業(yè)并購(gòu)案例數(shù)量和金額也在不斷上升。清科研究中心數(shù)據(jù)顯示，2011年前11個(gè)月，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)100起，并購(gòu)金額307.4億元。而2010年的并購(gòu)案例是84起，并購(gòu)金額168.72億元。2005年至2009年的5年間，并購(gòu)案例才132起，并購(gòu)金額260.32億元。

拐點(diǎn)三：新的市場(chǎng)空間。數(shù)據(jù)研究顯示，一線城市在中國(guó)商品房成交面積中的比例越來越低，而三四線城市所占的比例已經(jīng)從2005年的50.8%上升到66.1%，三四線城市已經(jīng)成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)新的市場(chǎng)空間。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)空間的轉(zhuǎn)移，除卻經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口轉(zhuǎn)移等因素外，更重要的一點(diǎn)，是歷次的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控作用的結(jié)果。2007-2008年的調(diào)控，催生了二線城市和重點(diǎn)三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮；2010年至今的這一輪的調(diào)控，則是提前激活了三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，這種趨勢(shì)在2011年表現(xiàn)得更加明顯。

拐點(diǎn)四：新的商業(yè)模式。傳統(tǒng)商業(yè)模式的土壤已經(jīng)發(fā)生了質(zhì)的變化，主流開發(fā)商開始探索新的商業(yè)模式。從根本上來說，過去幾年土地價(jià)格持續(xù)上漲，并且土地價(jià)格上漲的速度超過了房屋價(jià)格，這導(dǎo)致了開發(fā)商的利潤(rùn)率出現(xiàn)了持續(xù)下降。在土地資源稀缺的情況下，土地價(jià)格長(zhǎng)期上漲的趨勢(shì)難以改變，而房屋價(jià)格在國(guó)家持續(xù)的調(diào)控下上漲空間有限，這意味著當(dāng)下和未來快周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式是主流。即便如此，在持續(xù)的緊縮政策下，快周轉(zhuǎn)的主流開發(fā)商依然面臨著資金鏈比較緊張的困境。這意味著目前開發(fā)商的商業(yè)模式正在逐步改變，探索新的商業(yè)模式成為了行業(yè)新的課題。

事實(shí)：2011年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)

隨著2010年的結(jié)束，中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入新的階段。在房地產(chǎn)調(diào)控的堅(jiān)持不放松的背景下，2011年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一些明顯的特點(diǎn)。

特點(diǎn)一：增速放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。從全國(guó)來看，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)增速逐漸放緩，但仍然呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。2011年1-11月份，中國(guó)商品房銷售面積和金額同比增長(zhǎng)8.5%和16%，銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)6.9%。從城市來看，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。

三、四線城市商品房銷售面積同比增長(zhǎng)12.6%，房?jī)r(jià)漲幅11.8%，顯著高于一、二線城市的漲幅。從土地市場(chǎng)來看，中國(guó)土地成交面積依然呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2011年，中國(guó)102個(gè)城市成交面積74862.55萬平方米，增長(zhǎng)2.4%。從產(chǎn)品類型來看，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。2011年前11個(gè)月，辦公樓的新開工面積增長(zhǎng)50.6%，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線城市辦公樓新開工面積增長(zhǎng)141.2%。從開發(fā)商來看，許多主流開發(fā)商仍然完成了非常高的銷售目標(biāo)。

特點(diǎn)二：力量改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入去庫(kù)存周期。從下半年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入由供需主導(dǎo)的階段。在這個(gè)階段，隨著調(diào)控的深化，觀望情緒加重，市場(chǎng)開始進(jìn)入去庫(kù)存周期。世聯(lián)購(gòu)房者信心指數(shù)調(diào)查顯示，三季度購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的比例為36.2%，預(yù)期房?jī)r(jià)下跌的比例為40.0%。這是2011年購(gòu)房者預(yù)期未來房?jī)r(jià)下跌的比例首超上漲的比例，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期開始發(fā)生了轉(zhuǎn)折。隨著市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)變，觀望情緒開始逐步加深，去化速度開始減緩，加上供給量的持續(xù)增加，主要城市的房地產(chǎn)庫(kù)存開始明顯上升。北京、上海、廣州、杭州、南京、青島、武漢等主要城市庫(kù)存已經(jīng)接近或超過了2008年的歷史峰值。主流開發(fā)商的庫(kù)存也呈現(xiàn)明顯的上升態(tài)勢(shì)。2011年第三季度末，滬深兩市145家房企總庫(kù)存量達(dá)了1.2萬億的歷史高點(diǎn)。

特點(diǎn)三：營(yíng)銷變奏，降價(jià)促銷已成為市場(chǎng)的主旋律。進(jìn)入2011年三季度，調(diào)控政策的效果開始顯現(xiàn)。從2011年下半年以來，世聯(lián)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的28個(gè)城市的促銷降價(jià)統(tǒng)計(jì)情況來看，降價(jià)樓盤總共672個(gè)，其中降幅小于10%的樓盤占48.5%，降幅在10%—15%之間的樓盤占26.2%，降幅在15%—20%之間的樓盤占12.6%，降幅在20%以上的樓盤占12.6%。如果政策不放松，市場(chǎng)下行的趨勢(shì)持續(xù)，預(yù)計(jì)將會(huì)有更多的樓盤加入降價(jià)陣營(yíng)，且降價(jià)的幅度仍有可能繼續(xù)擴(kuò)大。降價(jià)促銷已成為市場(chǎng)的主旋律。

預(yù)言：2012年，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的展望

2011年密集出臺(tái)的調(diào)控政策已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大的影響，限購(gòu)城市成交量普遍同比下降，房?jī)r(jià)下調(diào)的趨勢(shì)已從一線城市向二線三線城市全面蔓延。房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的調(diào)整符合政策預(yù)期，也符合行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，但房地產(chǎn)的“硬著陸”必然會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。因此，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的“軟著陸”將成為2012年政府宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。

（一）2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策預(yù)判。世聯(lián)研究認(rèn)為，2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策將定向放松，并逐步完善制度的建設(shè)。同時(shí)，對(duì)居民合理的住房需求將采取針對(duì)性的扶持政策，為此，當(dāng)前過于嚴(yán)厲的限購(gòu)限貸政策有望放松，其它的配套政策也將逐步完善。預(yù)計(jì)調(diào)整包括：一是限購(gòu)政策的調(diào)整。繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)令并不意味著執(zhí)行尺度不能做絲毫調(diào)整。由調(diào)控效果的現(xiàn)顯和經(jīng)濟(jì)下滑預(yù)期的影響，2012年不管是地方政府還是中央政府，均存在較大的可能對(duì)限購(gòu)令的執(zhí)行細(xì)則做出調(diào)整。二是限價(jià)政策的調(diào)整。2012年，一二線限購(gòu)城市房?jī)r(jià)下行的趨勢(shì)仍將持續(xù)，三四線未限購(gòu)城市將成為房?jī)r(jià)上漲的絕對(duì)主力。因此在２０１２年，一二線限購(gòu)城市繼續(xù)執(zhí)行限價(jià)令已無必要，三四線城市的限價(jià)令對(duì)地方房?jī)r(jià)上漲仍然具有較大的約束力。三是針對(duì)首套房的限貸政策做出調(diào)整。首次置業(yè)和改善型置業(yè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)中最穩(wěn)定、最健康的需求。政府在促使房?jī)r(jià)合理回歸后，或?qū)?duì)現(xiàn)有的限貸政策做出調(diào)整，將這部分合理需求釋放出來以支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。四是保障房更為注重竣工量，保障房制度建設(shè)提速。住建部已將2012年的保障房開工目標(biāo)下調(diào)至700萬套，同時(shí)規(guī)定竣工量需達(dá)到500萬套。由重開工量轉(zhuǎn)而重視竣工量，地方政府難以在竣工量上做文章，保障房的建設(shè)更容易落到實(shí)處。保障房建設(shè)大規(guī)模展開的同時(shí)，保障房的配套制度也在不斷的創(chuàng)新和完善，預(yù)計(jì)2012年，在保障房的建設(shè)模式和分配制度方面，將做出較大的調(diào)整和完善。五是房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市和征收范圍將擴(kuò)大。2011年12月26日，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在出席中國(guó)財(cái)政工作座談會(huì)時(shí)表示，要穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。從政府的表態(tài)來看，2012年房地產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的擴(kuò)大已成必然。

（二）2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)。2012年上半年市場(chǎng)將進(jìn)入量?jī)r(jià)齊跌的階段，隨著經(jīng)濟(jì)“軟著陸”的成功，2012年二季度末價(jià)格或觸底成功，其原因在于三方面，一是歐債危機(jī)還在加劇，歐洲和美國(guó)都需要新一輪量寬，這個(gè)從美元指數(shù)的走勢(shì)可以推斷。按照目前的趨勢(shì)，二季度末美元指數(shù)應(yīng)該在90附近觸頂回落，從而帶來全球資本市場(chǎng)見底。二是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)會(huì)在上半年“軟著陸”成功。貨幣政策已經(jīng)轉(zhuǎn)向，微調(diào)口徑不變，但如果GDP增速低于7%，預(yù)計(jì)政策放松得更快。這些決定了中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)在上半年結(jié)束去庫(kù)存期。三是房地產(chǎn)行業(yè)在明年上半年的潛在供應(yīng)洪峰之后，下半年的潛在供應(yīng)情況會(huì)得到扭轉(zhuǎn)，這個(gè)去庫(kù)存周期與中國(guó)經(jīng)濟(jì)同步。因此，下半年市場(chǎng)會(huì)由于價(jià)格下降比較到位促使成交回暖，而成交量的上升會(huì)使價(jià)格得到支撐，最終促使價(jià)格探底成功。

總而言之，2011年，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展了重大轉(zhuǎn)折，上半場(chǎng)宣告結(jié)束。進(jìn)入2012年，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸正常，在市場(chǎng)量?jī)r(jià)筑底回歸之后，或?qū)㈤_啟我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的下半場(chǎng)。

【撰寫 世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部】

第四篇：新華網(wǎng)評(píng)：為何要堅(jiān)持樓市調(diào)控不動(dòng)搖

楊紅旭 上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)

剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，明年要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。（12月14日 新華網(wǎng)）

房地產(chǎn)政策為何仍然“咬定青山不放松”？歸納起來，主要有三條。第一，目前房地產(chǎn)調(diào)控雖取得積極成效，但成果仍不穩(wěn)固，遠(yuǎn)沒到可以放松的時(shí)候。本輪樓市調(diào)控，核心目標(biāo)是遏制房?jī)r(jià)過快上漲，促使房?jī)r(jià)合理回落。兩年以來，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭趨于減弱，并于今年10月首次出現(xiàn)拐點(diǎn)，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅出現(xiàn)下跌。然而，這只是剛剛下跌，房?jī)r(jià)調(diào)整態(tài)勢(shì)只有持續(xù)一段時(shí)間，房?jī)r(jià)偏高的一二線城市出現(xiàn)整體性回落，才能定義為效果顯著。

第二，房?jī)r(jià)反彈的條件依然存在。導(dǎo)致近十年來我國(guó)房?jī)r(jià)過快上漲的因素，可以歸結(jié)為三類：一是住宅需求旺盛，除了自住需求外，投資投機(jī)性需求量大，這主要與流動(dòng)性充裕、民眾投資渠道狹窄、產(chǎn)業(yè)資本轉(zhuǎn)移等有關(guān)；二是住宅供應(yīng)偏緊，部分城市建設(shè)用地緊張，住宅開發(fā)結(jié)構(gòu)不均衡，尤其是中小戶型、中低價(jià)位的普通住宅供應(yīng)偏少，不能滿足廣大民眾的自住需求；三是住宅成本高企，土地財(cái)政催高地價(jià)，原材料、建材、設(shè)備、勞動(dòng)力價(jià)格快速上漲。上述這些因素，多數(shù)仍未徹底緩解或消失，輕易放松調(diào)控，房?jī)r(jià)有可能再度反彈。

第三，經(jīng)濟(jì)環(huán)境基本穩(wěn)定。2008年，在國(guó)際金融危機(jī)的沖擊下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速下滑，2009年一季度GDP增幅低探至6.1%。為了刺激經(jīng)濟(jì)，國(guó)家較大力度地放松了房地產(chǎn)政策，從而為保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)了重要力量。而本輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整，只是穩(wěn)中有降，三季度GDP增幅仍在9%以上，即便明年上半年放緩，情況仍顯著好于2008年。宏觀經(jīng)濟(jì)面的基本平穩(wěn)，為房地產(chǎn)調(diào)控創(chuàng)造了較好的外部環(huán)境，現(xiàn)階段尚無必要放松調(diào)控。

值得注意的是，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)政策的表述為：要抓好保障性住房投融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理工作，逐步解決城鎮(zhèn)低收入群眾、新就業(yè)職工、農(nóng)民工住房困難。要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

顯而易見，明年加強(qiáng)住房保障，尤其是完善四個(gè)環(huán)節(jié)的運(yùn)作體制、機(jī)制是一個(gè)重點(diǎn)。“加快普通商品住房建設(shè)”，則主要是為了增加市場(chǎng)供應(yīng)，更好滿足市場(chǎng)需求，推動(dòng)普通商品住宅價(jià)格穩(wěn)定和合理回落。

還有一點(diǎn)也值得關(guān)注：“要推進(jìn)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅和房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)”。今 年1 月上海和重慶率先進(jìn)行試點(diǎn)，這意味著，年底前后在對(duì)上海和重慶的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)的基礎(chǔ)上，未來房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍有望擴(kuò)大。其實(shí)，房產(chǎn)稅改革不僅是完善稅制的客觀要求，也有助于抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，理應(yīng)積極推進(jìn)。房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市增加，一定程度上有利于行政調(diào)控手段向經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段的轉(zhuǎn)變，這也是完善房地產(chǎn)調(diào)控的應(yīng)有之義。（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)）

第五篇：北京公務(wù)員最新時(shí)事：“京七條”為樓市調(diào)控提供新實(shí)踐模式

時(shí)事政治近日，北京市住建委等部門聯(lián)合下發(fā)“京七條”，明確北京市今后將加快發(fā)展建設(shè)建筑面積90平方米以下的自住型商品住房;銷售均價(jià)比同地段、同品質(zhì)商品住房低30%左右;符合限購(gòu)政策在北京市具有購(gòu)房資格的家庭，均可購(gòu)買?！熬┢邨l”的運(yùn)作路徑是通過部分滿足“夾心層”住房需求改善市場(chǎng)供求矛盾，進(jìn)而遏制房?jī)r(jià)不合理上揚(yáng)的沖動(dòng)，堪為對(duì)樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的一次探索與求新。但應(yīng)當(dāng)指出的是，實(shí)現(xiàn)這一政策訴求還需操作執(zhí)行的積極配合。為避免最終績(jī)效被各種投機(jī)行為所蠶食，具體落實(shí)方案尚待縝密推出。

“京七條” 的出爐掀起了地方政府新一輪調(diào)控序幕，其中的亮點(diǎn)就在于彰顯出“門戶開放”精神;有明確的價(jià)格優(yōu)勢(shì);退出機(jī)制靈活。然而，自住型商品住房身兼公益與商業(yè)雙重屬性，即便其交易時(shí)間受到一定限制、投資回報(bào)也有所折扣，但作為一種廉價(jià)商品房仍會(huì)吸引市場(chǎng)投機(jī)者覬覦的目光。曾有北京市民對(duì)媒體坦言，只要與妻子假離婚就可以做到個(gè)人家庭名下無房，成為優(yōu)先購(gòu)買人群。以此觀之，正如同以往經(jīng)適房、限價(jià)房一樣，其在分配環(huán)節(jié)依舊難免滋生各種腐敗與尋租，即使通過政策設(shè)限以及搖號(hào)等方式來進(jìn)行防范，徹底杜絕不公現(xiàn)象也是一項(xiàng)棘手難題。從發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)看，多通過推出重典對(duì)試圖舞弊者進(jìn)行事前威懾，而我國(guó)目前在這一法律構(gòu)建方面仍需跟進(jìn)，只有切實(shí)提高違規(guī)成本、讓投機(jī)者感到得不償失，才可能有效防范錯(cuò)位配置現(xiàn)象頻發(fā)。

除了配置環(huán)節(jié)的精準(zhǔn)性問題，自住型商品住房惠民的另一個(gè)要素就是品質(zhì)保障。根據(jù)“京七條”規(guī)定，采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等方式供地，終端售價(jià)則要有30%左右的優(yōu)惠幅度?，F(xiàn)在的問題是，自住型商品住房低價(jià)格體現(xiàn)的是社會(huì)公益屬性，是否都交由開發(fā)商來承擔(dān)。從以往保障房建設(shè)實(shí)踐看，“墻脆脆”等設(shè)計(jì)和質(zhì)量瑕疵的產(chǎn)生，皆是因開發(fā)商為擴(kuò)充利潤(rùn)空間無度壓縮成本而來。當(dāng)然，開發(fā)商的本性就是趨利，社會(huì)責(zé)任的履約程度需視其道義水平而定，無法強(qiáng)求。就此而言，參與各方如何合理分擔(dān)這30%的讓利幅度、如何加強(qiáng)外部監(jiān)管保障相關(guān)住房的品質(zhì)不打折扣，這些具體操作路徑也需進(jìn)一步明確。

此外值得關(guān)注的是，“京七條”對(duì)自住型商品住房轉(zhuǎn)讓提出了交納價(jià)差30%價(jià)款的要求，是對(duì)保障性住房收益分配與退出機(jī)制的創(chuàng)新，但同時(shí)也對(duì)日后執(zhí)行提出了諸多具化要求。包括業(yè)主為購(gòu)房而支付的各項(xiàng)稅費(fèi)、為提高居住品質(zhì)而投入的裝修成本等是否應(yīng)在收益中扣除，這些細(xì)節(jié)直接關(guān)乎向政府交納價(jià)款的多寡;而諸如以“陰陽合同”做低網(wǎng)簽價(jià)格擴(kuò)大收益等行為如何被規(guī)制等，也是相關(guān)部門不可回避的現(xiàn)實(shí)問題。

當(dāng)然，任何創(chuàng)新性政策的推出都會(huì)面臨各種新問題困擾，但并不能據(jù)此就否認(rèn)其積極意義。無論如何，“京七條”點(diǎn)亮了北京許多剛需購(gòu)房者的希望，也給樓市調(diào)控提供了一種新的實(shí)踐模式。