第一篇：贈(zèng)與房產(chǎn)公證未過戶,贈(zèng)與人一方死亡,贈(zèng)與合同效力如何處理

贈(zèng)與房產(chǎn)公證未過戶，贈(zèng)與人一方死亡，贈(zèng)與合同效力如何處理

【案例簡(jiǎn)介】 2010年7月，王某和蔣某夫妻將自己的名下一套房子贈(zèng)給自己孫子王某某，雙方簽訂了《贈(zèng)與合同》，并到公證處辦理了公證，之后該房屋一直由王某、蔣某夫妻和孫子王某某居住，雙方也一直沒有到房產(chǎn)部門未辦理房屋過戶手續(xù)。后來，王某因病死亡。王某夫妻有二個(gè)子女，兒子王甲、女兒王乙，王某的妻子蔣某和王甲（王某某的父親）生活一起，現(xiàn)孫子王某某因上學(xué)需要辦理房屋過戶。但被房產(chǎn)部門告知，不能過戶，按照遺產(chǎn)繼承權(quán)辦理，此時(shí)王某的女兒王乙認(rèn)為該套房屋是父親的遺產(chǎn)，應(yīng)作為遺產(chǎn)繼承。但王某某認(rèn)為，該套房屋是爺爺王某和奶奶蔣某贈(zèng)與他的，贈(zèng)與合同已經(jīng)辦理了公證，不應(yīng)當(dāng)作為遺產(chǎn)進(jìn)行繼承。

【案件分析】本案中需要解決兩個(gè)法律問題：

1、本案中涉及的贈(zèng)與合同是否生效問題；

2、房屋贈(zèng)與辦理公證后未過戶，贈(zèng)與人一方死亡，贈(zèng)與合同效力如何處理？

本案中《贈(zèng)與合同》已經(jīng)經(jīng)過公證處公證，但是贈(zèng)與房產(chǎn)未辦理過戶，現(xiàn)贈(zèng)與人一方死亡，導(dǎo)致贈(zèng)與合同不能被房產(chǎn)部門采用進(jìn)行過戶，這就涉及到贈(zèng)與合同的法律效力問題：合同的效力指合同當(dāng)事人所雙方簽訂的合同是否符合法律規(guī)定的條件，分為有效合同、無效合同、效力待定合同。我國《合同法》第44條規(guī)定依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。同時(shí)我國物權(quán)法第15條規(guī)定當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。本案中贈(zèng)與人王某和蔣某將其房產(chǎn)贈(zèng)與孫子王某某，雙方簽訂了贈(zèng)與合同，并辦理了公證手續(xù)，從法律上講，是雙方真實(shí)意思簽訂的合同，符合法律規(guī)定的合同生效條件，雙方訂立的贈(zèng)與合同即發(fā)生法律效力，對(duì)贈(zèng)與人受贈(zèng)人雙方具有約束力。

2、既然本案中贈(zèng)與合同已經(jīng)生效，但是贈(zèng)與人、受贈(zèng)人一直未到房地產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，而現(xiàn)在贈(zèng)與人王某已經(jīng)死亡，蔣某因?qū)O子王某某上學(xué)到房產(chǎn)局辦理過戶手續(xù)，被告知不能辦理，導(dǎo)致了權(quán)益不明確，該如何處理，《物權(quán)法》第九條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。由此可見，雙方簽訂的《贈(zèng)與合同》所涉及的贈(zèng)與房產(chǎn)須到房產(chǎn)局辦理產(chǎn)權(quán)變更登記之日轉(zhuǎn)移，而不是自合同簽訂之日轉(zhuǎn)移。《贈(zèng)與合同》生效后，合同雙方因贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)而產(chǎn)生的是債權(quán)與債務(wù)關(guān)系生效，并不是物權(quán)轉(zhuǎn)移生效。

如上所述，本案中贈(zèng)與人王某已經(jīng)死亡，王某生前贈(zèng)與孫子王某某的房產(chǎn)，該房屋一直由王某、蔣某夫妻和孫子王某某居住。如果作為王某遺產(chǎn)，王某某可以依據(jù)《繼承法》33條規(guī)定，要求王某的繼承人應(yīng)當(dāng)在繼承遺產(chǎn)范圍內(nèi)承擔(dān)償還債務(wù)。如果王某的繼承人對(duì)此贈(zèng)與合同給予認(rèn)可并承擔(dān)債務(wù)，則繼承人之間共同出具文書協(xié)助配合王某某過戶，如果王某的繼承人對(duì)此贈(zèng)與合同不予認(rèn)可，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第128條規(guī)定：公民之間贈(zèng)與關(guān)系的成立，以贈(zèng)與物的交付為準(zhǔn)。贈(zèng)與房屋未辦理過戶手續(xù)，但贈(zèng)與人根據(jù)書面贈(zèng)與合同已將產(chǎn)權(quán)證書交與受贈(zèng)人，受贈(zèng)人根據(jù)贈(zèng)與合同已占有、使用該房屋的，可以認(rèn)定贈(zèng)與有效，但應(yīng)令其補(bǔ)辦過戶手續(xù)。因《贈(zèng)與合同》已經(jīng)公證，王某某可以要求贈(zèng)與人交付贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)的。并可以通過向人民法院訴訟，要求法院對(duì)贈(zèng)與合同效力確認(rèn)后房產(chǎn)部門依據(jù)法院裁決文書協(xié)助過戶。

第二篇：贈(zèng)與合同訂立后,贈(zèng)與人是否能單方撤銷贈(zèng)與合同？

贈(zèng)與合同訂立后，贈(zèng)與人是否能單方撤銷贈(zèng)與合同？

求直所/潘以強(qiáng)

劉某與趙某因夫妻感情破裂協(xié)議離婚，協(xié)議約定，夫妻共有房屋一處雙方自愿贈(zèng)與當(dāng)時(shí)三歲的女兒劉小麗。孩子由趙某撫養(yǎng)，該房屋暫由趙某與女兒居住，但未變更房產(chǎn)登記。2009年，劉小麗結(jié)婚擁有了自己的“安落窩”，趙某也改嫁他人搬出這處老屋子。劉小麗考慮騰空的房屋不能閑置，便決定將父母贈(zèng)與的這處房屋出租他人。這時(shí)的劉某已經(jīng)是個(gè)下崗職工，經(jīng)濟(jì)困難，離婚后一直獨(dú)身未在婚娶。他考慮自己女兒和前妻都有了好的歸宿，而自己卻靠政府發(fā)放低保艱難度日，便找前妻商量將贈(zèng)與女兒的房屋收回，遭拒。這時(shí)，劉某是否可以要求撤銷贈(zèng)與合同？

依照我國現(xiàn)有法律的規(guī)定，對(duì)于贈(zèng)與合同訂立后，贈(zèng)與人撤銷贈(zèng)與是有條件限制的，大致可以分為兩種情況：

第一，撤銷贈(zèng)與在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前：對(duì)于動(dòng)產(chǎn)而言，在贈(zèng)與物交付前，贈(zèng)與人可以撤銷贈(zèng)與；對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)而言，在辦理權(quán)利轉(zhuǎn)移登記之前，贈(zèng)與人可以撤銷贈(zèng)與；對(duì)于財(cái)產(chǎn)權(quán)利而言，根據(jù)法律規(guī)定轉(zhuǎn)移權(quán)利是否以登記為生效要件的，在財(cái)產(chǎn)權(quán)利交付或辦理權(quán)利轉(zhuǎn)移登記之前，贈(zèng)與人可以撤銷贈(zèng)與。但是具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同不可任意撤銷。

第二，撤銷贈(zèng)與在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之后：若贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利已經(jīng)全部轉(zhuǎn)移，則贈(zèng)與人不得撤銷贈(zèng)與；若贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利部分轉(zhuǎn)移，則贈(zèng)與人僅能就未轉(zhuǎn)移部分撤銷，對(duì)已經(jīng)轉(zhuǎn)移部分不得撤銷。

當(dāng)然上述兩種情況也有例外，即受贈(zèng)人有下列情形之一的，贈(zèng)與人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷原因之日起一年內(nèi)可以撤銷贈(zèng)與：

（一）嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人的近親屬；

（二）對(duì)贈(zèng)與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行；

（三）不履行贈(zèng)與合同約定的義務(wù)。

在該案中，由于贈(zèng)與合同簽訂后，未辦理房產(chǎn)變更登記，事實(shí)上該處房產(chǎn)一直屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)，并未轉(zhuǎn)移給女兒，劉某可以隨時(shí)撤銷贈(zèng)與合同，取回該處房產(chǎn)中自己應(yīng)有的份額。