第一篇：銀行房貸申請流程

買房后還需“等貸” 銀行房貸申請流程一覽

目前，以貸款方式買房的人越來越多，購房者在考慮房價高低的同時，更關(guān)心的另一個問題就是：貸款能否順利地辦下來？由于購房是個復(fù)雜的過程，所以對于一般購房者來說，貸款購房還是件比較麻煩的事，等待貸款審批的時間也較長。招商銀行武漢分行相關(guān)人士介紹，其實住房商業(yè)貸款有基本流程，客戶一定要了解清楚，才能縮減“等貸”時間。具體有：

1.貸款購房者首先向銀行咨詢貸款條件及所需提供材料。

2.貸款購房者與開發(fā)商簽訂購房合同，并支付首付款。

3.貸款購房者填寫貸款申請表，預(yù)簽《借款（抵押）合同》和《劃款扣款授權(quán)書》等法律文本，同時提交銀行要求的申請材料。

4.在二套房和限購政策出臺后，貸款購房者還需簽署《借款人家庭住房情況申請查詢授權(quán)書》，由銀行到房地局查詢家庭房屋套數(shù)。

5.待房地局向銀行出具《借款人家庭住房信息查詢結(jié)果通知單》后，進(jìn)入正式貸款審批流程，由銀行對申請人提交的材料進(jìn)行審查，決定是否給申請人發(fā)放貸款。

6.若銀行審批結(jié)論與借款人申請內(nèi)容不一致，銀行及時通知借款人本人，由借款人確認(rèn)審批結(jié)論或追加提供輔助材料；借款人不同意銀行審批結(jié)論的，則預(yù)簽法律文本作廢。

7.經(jīng)雙方確認(rèn)，銀行審批通過，辦理備案、抵押手續(xù)，正式放款后，貸款購房者按照規(guī)定的還款方式，按時歸還貸款。

必須說明的是，所有文件需申請人本人親筆簽名，如有共同申請人，共同申請人也需提供相關(guān)資料并到場簽字。當(dāng)申請材料提交齊全且家庭住房套數(shù)查詢結(jié)果出來后，該筆貸款才能正式進(jìn)入審批流程，由銀行對相關(guān)資料進(jìn)行調(diào)查核實，并決定是否發(fā)放貸款，發(fā)放貸款的金額、利率及期限。

如此看來，辦理一筆住房商業(yè)貸款須經(jīng)過申請、房查、審批、備案、抵押、放款等多個環(huán)節(jié)，需要一段時間。同時，根據(jù)借款人的征信記錄、工作單位、收入流水等相關(guān)情況和提交資料的完整性，每個人的審批時間也不盡相同。

招商銀行提醒廣大貸款購房者：平時應(yīng)關(guān)愛自己和家人的信用記錄，避免因征信不良影響您的貸款審批；申請材料應(yīng)盡快提交齊全，以免耽誤審批時間；同時要根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)狀況確定貸款額度和年限，合理規(guī)劃還款計劃，不要因為月供壓力而降低自己的生活品質(zhì)。

第二篇：個人房貸申請流程

個人房貸申請流程

申請人應(yīng)具備的條件

各銀行一般都要求“個人購置住房貸款”對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人，同時具備以下條件：

1.具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；

2.有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有按期還貸款本息的能力；

3.不享受購房補貼的，不低于購買住房全部價款的20%作為購房的首期付款；享受購房補貼的，以個人承擔(dān)部分的20%作為購房首期付款；

4.有銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息、并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人；

5.具有購房合同或協(xié)議，所購住房價格基本符合銀行或銀行委托的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的評估價值。

申請所需證件

在申請借款時，申請人應(yīng)出具多種文件，主要包括：

1.身份證件(居民身份證、戶口簿或其它有效居留證件)；

2.貸款人認(rèn)可部門出具的借款經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明；

3.符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其它批準(zhǔn)文件；

4.抵押物或質(zhì)押物的清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押、質(zhì)押證明和抵押物估價證明；

5.保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人資信證明；

6.以儲蓄存款作為自籌資金的，需提供銀行存款憑證；

7.以公積金作為自籌資金的，需提供住房公積金管理部門批準(zhǔn)動用公積金存款的證明。

個人貸款額度

個人購置住房貸款的貸款額度為不高于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估的擬購買住房的價值或?qū)嶋H購房費用總額的80%(以二者低者為準(zhǔn))，貸款期限最長可達(dá)30年。

償還方式選擇

在還款時，借款人應(yīng)按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。如借款人提前還款，應(yīng)事先征得貸款人同意，并辦理有關(guān)手續(xù)。償還本息的方式有以下兩種：

1.貸款期限在一年(含一年)的，實行到期一次還本付息，利隨本清；

2.貸款期限在1年以上的，可采取等額本息還款法和等額本金還款法等還款方法，按月歸還貸款本息。

房貸質(zhì)押和抵押

可以作為購置住房抵押物和質(zhì)押物主要有如下種類：

(一)個人住房貸款的抵押物

1.借款人有權(quán)自主支配的房產(chǎn)及其它地上定著物；2.借款人依法取得的國有土地使用權(quán)；

(二)個人住房貸款的質(zhì)押物包括，國庫券、國家重點建設(shè)債券、金融債券、AAA級企業(yè)債券、個人定期儲蓄存單等有價證券。

個人二手房貸款業(yè)務(wù)流程

個人二手房貸款業(yè)務(wù)主要是指，銀行向借款人發(fā)放的用于購買售房人已取得房屋產(chǎn)權(quán)證、具有完全處置權(quán)利、在二級市場上合法交易的個人住房或商用房貸款。

與辦理“個人購置住房貸款”不盡相同，借款人申請個人二手房貸款時，需要提供：1.與售房人簽訂的《房屋買賣合同》；2.首付款證明；3.所購房屋產(chǎn)權(quán)證明；

4.所購房屋產(chǎn)權(quán)共有人同意出售房屋的書面授權(quán)文件；5.已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房等非商品房上市，需提供有關(guān)部門準(zhǔn)予上市交易的文件或批準(zhǔn)證書；6.房齡在5年(含)以上及貸款人認(rèn)為房屋價值需評估的，借款人應(yīng)提供貸款人認(rèn)可的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的房屋價值評估報告。

個人住房裝修貸款

個人住房裝修貸款是指申請人以自有住房裝修為目的，自己先付裝修款的一部分，其余部分由銀行貸款，分期還本付息。各銀行一般規(guī)定“住房裝修貸款”最高限額為20萬元，期限最長為五年。

申請人在辦理該業(yè)務(wù)時需提供：

1.個人借款申請表；

2.申請人和共有人有效證件和戶口簿；

3.擬定裝修的住房產(chǎn)權(quán)證明文件；

4.借款人與裝飾公司簽訂的《住房裝修施工合同》和《報價單》；

5.已付首期款的發(fā)票或收據(jù)原件；

6.家庭收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明等。

第三篇：房貸流程專題

各地房價的不斷高漲仍然擋不住人們買房子的熱情，而對于高房價的購買，除了一些富豪外，大部分人都要通過銀行貸款來圓自己的“有房夢”。那么，一般購房者在辦理一手房貸款的時候需要哪些手續(xù)？流程又是怎樣的呢？希望看完了本文，會讓正在準(zhǔn)備辦理一手房貸款的房貸借款人有所收獲。

一般而言，房貸借款人辦理一手房的貸款需要與５個機(jī)構(gòu)打交道：開發(fā)商，銀行，擔(dān)保公司，保險公司以及律師事務(wù)所。這５家機(jī)構(gòu)再加上房貸借款人（以下簡稱借款人）自己，就形成了一個相互關(guān)聯(lián)的網(wǎng)，具體的流程如下：

第一步：借款人要與目標(biāo)樓盤的開發(fā)商簽訂《購買商品房合同意向書》或《商品房銷（預(yù)）售合同》，并支付２０%~３０%的首付款。（從２００６年６月１日起，建筑面積９０平方米以上的個人住房按揭貸款首付款比例不得低于３０%，９０平米以內(nèi)的仍執(zhí)行首付款比例２０%的規(guī)定）。

第二步：選擇貸款銀行。在一般情況下，借款人是不可以隨意選擇自己房屋貸款的銀行的，開發(fā)商會出于自身利益，對于自己樓盤的房貸有指定銀行）。當(dāng)然，也有一些開發(fā)商是不指定銀行的。所以，借款人在辦理房貸前要從開發(fā)商處了解自己是否有自主選擇貸款銀行的權(quán)利。

不過，即使開發(fā)商指定銀行，一般也不會僅指定一家銀行，借款人要在可供選擇的銀行中仔細(xì)挑選。目前，房貸是銀行最主要的對私貸款，因此各家銀行競爭激烈，紛紛簡化辦理手續(xù)，提供優(yōu)惠利率和多種還款方式。因此，借款人要仔細(xì)選擇最適合自己的銀行房貸產(chǎn)品。選擇最適合自己的房貸請點擊這里，進(jìn)入“人民幣房貸比較”。

第三步：持相關(guān)手續(xù)到銀行辦理借款申請。銀行需要的手續(xù)一般包括：

1.借款人合法的身份證件（居民身份證、戶口本、軍官證或其他身份證件）；

2.貸款行認(rèn)可的經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明（如借款人收入證明、納稅證明或職業(yè)證明等）；

3.有配偶的借款人需提供夫妻關(guān)系證明；

4.有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責(zé)任的書面承諾；

5.抵押物或質(zhì)押物的清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押、質(zhì)押證明和抵押物估價證明；

6.借款人與開發(fā)商簽訂的《購買商品房合同意向書》或《商品房銷（預(yù)）售合同》；

7.開發(fā)商開具的首期付款的發(fā)票或收據(jù)復(fù)印件（也有銀行要求原件）；

8.借款申請書；

9.銀行要求提供的其他文件或資料。

第四步，如果銀行要求提供擔(dān)保證明，則需要持相關(guān)材料到擔(dān)保公司辦理。一般銀行為了規(guī)避房貸風(fēng)險，需要借款人提供有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人的擔(dān)保證明。如果你能找到愿意為你提供擔(dān)保并且有經(jīng)濟(jì)實力的朋友或親人，那么可以由他們?yōu)殂y行出具一份愿意擔(dān)保的書面文件和資信證明。如果不能，則需要到專業(yè)的擔(dān)保公司那里，由他們?yōu)槟闾峁?dān)保，當(dāng)然這是要付費的。一般情況下，擔(dān)保公司需要的材料包括：

1.申請人身份證、戶口簿原件和復(fù)印件；

2.本人《再就業(yè)優(yōu)惠證》原件和復(fù)印件；

3.出具可供支配的動產(chǎn)或不動產(chǎn)，或提供具有反擔(dān)保能力的個人或企業(yè)單位的有關(guān)資料；

4.擔(dān)保公司認(rèn)為需要提供的其他材料。

在擔(dān)保公司的選擇上，有些銀行是指定的，而有些銀行是可以由借款人選擇的，所以，在辦理貸款前要向目標(biāo)銀行了解清楚。

需要注意的是，如果借款人可以提供貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，那么就可以不用提供擔(dān)保證明了

第五步，如果銀行需要借款人提交律師證明，可持相關(guān)文件到律師事務(wù)所辦理。需要說明的是，房貸中的律師費并不是銀行必收的項目。目前借款人所支付的個人住房抵押貸款律師費，絕大部分為銀行委托的律師費用，即銀行請律師幫助審查借款人的貸款資格，目的在于規(guī)避風(fēng)險，銀行委托的律師為銀行提供服務(wù)，卻要借款人付費，明顯不公平；而且有相當(dāng)多的借款人在支付律師費后，根本沒有見過律師。

目前，被認(rèn)為是“行規(guī)”的“房貸律師費”在北京率先被叫停。房貸律師費將實行誰委托誰付費的原則，以后個人在申請購房貸款時，銀行委托律師調(diào)查貸款者的還款能力和貸款資格時所產(chǎn)生的“律師服務(wù)費”，不得再向借款人轉(zhuǎn)嫁。

不過，還是有一些銀行在審批房貸申請的時候要求借款人出具律師見證函的，一般而言，律師事務(wù)所要求借款人提供的資料如下：

1.身份證明復(fù)印件；

2.戶口本復(fù)印件；

3.結(jié)婚證復(fù)印件；

4.學(xué)歷證明復(fù)印；

5.購房合同復(fù)印件；

6.付款發(fā)票復(fù)印件；

7.職業(yè)收入證明（所在單位出具）；

8.其他資產(chǎn)（存款、股票、車）證明（復(fù)印件）；

9.借款申請表。

第六步，如果貸款銀行要求借款人辦理房貸險，則需要到保險公司辦理。

房貸保險全稱“個人住房抵押綜合保險”或“個人抵押貸款房屋綜合保險”，是借款人向銀行申請貸款時，銀行為防范房貸風(fēng)險要求借款人必須購買的保險。

目前房貸險也已經(jīng)由強制險變成非強制險了，因此，并不是每家銀行都要求借款人提供保險證明的。不過，對于那些以房產(chǎn)為最大資產(chǎn)、且又沒有足額人身保障安排的人群來說，購買房貸險不失為一種聰明的選擇。按照借款多少安排好房貸險，借款人就不會因為自身遭遇各種意外傷害失去還貸能力，而導(dǎo)致所購房產(chǎn)因還不了貸款而被銀行收回。

現(xiàn)在，各大保險公司都有提供房貸險的險種，購房者可以認(rèn)真比較參考，選擇對借款人最有利的保險公司投保；同時注意保險合同中的受益人、條款設(shè)置、規(guī)定相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)，以便在以后的還貸中維護(hù)自己的合法權(quán)益。目前，一些好的房貸險甚至可以替代意外保險和定期壽險。不過，現(xiàn)在仍然有一些銀行會指定房貸險的保險公司，因此，購房者在申請貸款前要清楚該銀行對房貸險是否強制要求，是否允許購房者自由選擇房貸險。

第七步，簽訂借款合同，若銀行要求，還需辦理公證。

當(dāng)借款人將銀行所需資料及借款申請書準(zhǔn)備好后，就可以提交給銀行，一般一周左右會收到銀行貸款批準(zhǔn)的通知，借款人需到貸款行與銀行簽訂借款合同和相應(yīng)的擔(dān)保合同，并視情況進(jìn)行公證，繳納公證費。

辦妥手續(xù)后，銀行將按照借款合同的約定，將貸款一次或分次劃入售房人在銀行開立的存款賬戶內(nèi)，借款人按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。

第四篇：房貸具體流程

辦理住房公積金貸款應(yīng)按下列程序：

（一）借款人申請住房公積金貸款需要向市住房公積金管理中心提出書面申請，填寫住房公積金貸款申請表并如實提供有關(guān)資料。

（二）市住房公積金管理中心負(fù)責(zé)借款人資格、擔(dān)保人資格、貸款額度和貸款期限的審查及合同的填寫同意后，借款人與中心簽訂相關(guān)合同或協(xié)議，并按中國人民銀行規(guī)定辦理保險。

（三）貸款手續(xù)辦理完畢后，市住房公積金管理中心給銀行簽發(fā)準(zhǔn)予貸款通知書，銀行接到貸款通知書后辦理貸款劃付手續(xù)

特別提醒：購房時，借款人根據(jù)自己公積金的繳納情況，到銀行進(jìn)行測算，就可得知貸款的金額和每月還款數(shù)額。根據(jù)公積金管理有關(guān)規(guī)定，每年提取一次。假設(shè)客戶每年一次提取的公積金為15000元，而每月公積金貸款還款額為1500元，商業(yè)貸款還款額為1000元，在還款方式上可選擇“余額沖貸法”，即提取的公積金首先歸還當(dāng)月住房公積金貸款和商業(yè)貸款本息（共計2500元），余額12500元可一次性償還住房商業(yè)性貸款本金，在還清住房商業(yè)性貸款本金后，尚有余額的再償還公積金貸款本金，因為商業(yè)性貸款利率高于公積金貸款利率?！皼_還貸”后，借款人可選擇縮短原還款期限的方式或選擇還款期限不變，減少月還款額的方式進(jìn)行還貸。但目前商業(yè)銀行對客戶提前還款的次數(shù)是有一定限制的。如果客戶選擇“等額本息”還款法，每月等額還貸金額保持2500元不變，那么提取的公積金15000元，將按照原扣款方式連續(xù)每月扣款2500元。余額不足時，借款人應(yīng)及時將足額款項注入用于還款的銀行卡中，上述兩種還款法，客戶可根據(jù)自身實際進(jìn)行選擇。

如果客戶購買個人住房時申請的是商業(yè)性貸款，如：個人住房按揭貸款、個人住房轉(zhuǎn)讓貸款、個人再交易住房貸款。當(dāng)時購房因各種原因沒有申請到“公積金”貸款，而現(xiàn)在個人公積金繳存達(dá)到規(guī)定的年限和金額，且已滿足公積金申請購房貸款的條件，雖然目前商業(yè)銀行還不能將購房商業(yè)性貸款轉(zhuǎn)換為公積金住房貸款，但卻可提取公積金進(jìn)行償還商業(yè)性貸款本息。只要借款人到公積金管理中心申請并辦理提取公積金相關(guān)手續(xù)，就可提取公積金歸還個人住房貸款本息。

申請銀行個人住房貸款工作流程：

（一）買方要與開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售契約》。

（二）支付30％以上的房款。

（三）去房管部門辦理預(yù)售登記。

（四）辦完預(yù)售登記后，買方持契約正本，填寫借款申請及借款合同。

兩種還貸方式利息天壤之別

一般的購房人只知道貸款必須償還利息，可是，采用不同的還貸方法，利息卻有天壤之別。貸款額在40萬元左右、限期30年的，利息差額可以達(dá)到10萬元之巨！至于這個，不少人都還被蒙在鼓里——兩種還貸法利息差額大，在此摘錄一篇供您參閱。

市民劉先生上個月剛買了新房，并辦完了住房貸款手續(xù)，每月還貸額近2000元。誰知道就在本月即第一次還貸后，劉先生卻知道了一件讓他大為驚訝的事———他的一位親戚和自己貸款額度相差無幾、年限相同，但是總體還貸利息卻相差近2.5萬元！原因只是他們采用了不同的還貸方式。而此前，劉先生稱自己對另一種還貸方式一無所知。

“在簽合同的時候，銀行工作人員只是抱來一大堆貸款合同，密密麻麻的，然后幫你一會翻到這里、一會翻到那里，指著一些空白的地方，讓你簽上姓名、填上身份證號碼、按上手印即可，根本沒有提及還有另外一種還款方法?！?/p>

簽下這份貸款合同后，劉先生自己測算了一下，利息總額高達(dá)17.6萬多元。要不是親戚提醒，劉先生還以為貸款就是這樣辦的，又氣憤又心疼的劉先生忍不住把自己的貸款合同拿出來又仔細(xì)翻了好幾遍，發(fā)現(xiàn)合同里的確有兩種貸款方法可供自己選擇，但是空白處已經(jīng)被銀行事先填上了等額本息還款法，根本就沒有自己考慮的余地。他請朋友算了一下，如果套用

另外一種還款方法，那么自己30萬元、20年商業(yè)性住房貸款利息總額不到15.2萬元，比現(xiàn)在要少2.49萬元。

銀行普遍主薦“等額法”

為了探明究竟，連日來，記者也以購房人的身份對南京多家銀行進(jìn)行了暗訪。

在農(nóng)業(yè)銀行新街口支行的消費信貸超市，記者表示準(zhǔn)備購買一處總價為80萬元的商品房，首付30%，公積金貸款12萬元，余下的44萬元準(zhǔn)備辦理商業(yè)貸款，30年還清。一位工作人員熱情地接待了記者。她首先給記者介紹了本息還款法(等額法)，通過測算，“月還款額”一項顯示為2372.78元；

記者隨之詢問有無其他的還款方式，該工作人員說還有另一種“本金還款法”(遞減法)。每個月的還款額都不同，從3000元左右逐漸遞減到1000多元。

究竟選擇哪一種方法呢？以下是記者和該工作人員的一段對話：

“兩種還貸方法哪一種更合算呢？”

“總的說來第二種遞減法少付點錢，但是一般人都不會等到30年才還清的，如果提前還貸的話就沒有那么大差距了。何況使用遞減法雖然后面還得少，但是一開始壓力太大了。”“哪一種更方便呢？”

“當(dāng)然是第一種等額法方便，每個月只需按月還給銀行相同數(shù)額的錢就行了。第二種遞減法每個月的錢數(shù)都不同，算起來也很麻煩??所以我們一般都推薦客戶選擇等額法?！?/p>

隨后，記者繼續(xù)以購房人的身份電話咨詢了商業(yè)銀行、招商銀行、工商銀行、建設(shè)銀行等多家銀行，大多數(shù)都以介紹“本息還款法”即等額法為主，有的甚至根本不提及遞減還款方式。雖然一些銀行工作人員最終也承認(rèn)應(yīng)該按照個人的不同情況選擇還款方式，但是從其話語中，可以很明顯地聽出對等額法的傾向性。

銀行傾向性在于息差

導(dǎo)致銀行產(chǎn)生這種傾向性的原因何在呢？一位從事金融行業(yè)多年的人士一語道破：“關(guān)鍵在于息差?！?/p>

“兩種方法的利息差距大著哪！”該位人士以記者暗訪的例子進(jìn)行了一番計算，得出的結(jié)果令人震驚———同樣是44萬元、30年的商業(yè)性貸款，等額法的利息總額為41.4萬多元，而遞減法為29.7萬元左右。兩種不同還貸方法利息竟然相差11萬元之多！

該人士稱，同樣一筆貸款業(yè)務(wù)，對于“吃利息飯”的銀行來說，當(dāng)然希望購房人全都選擇利息高的還貸方法。就像普通商品買賣一樣，一般的商家都會推薦顧客購買價格高、利潤高的商品，怎么會推薦價格低、利潤低的商品呢？

至于銀行解釋的“等額法比遞減法方便”的理由，記者發(fā)現(xiàn)，使用遞減法實際上也并不如想像的那么麻煩。雖然每個月的還款額都不同，但是具體數(shù)額并不需要人力測算，銀行的計算機(jī)系統(tǒng)十分輕松地便可以打印出30年中每一個月還款數(shù)據(jù)的表格，購房人只需遵照交錢就行了。

而另外一個“遞減法開始還款壓力大”的解釋，記者通過業(yè)內(nèi)人士測算發(fā)現(xiàn)，雖然遞減法開頭的還款額度的確較高，為3000元左右，但是相對于等額法2372元來說，也就高出620元左右，且持續(xù)時間也只有一年零兩個月。大多數(shù)時間的還款額集中在2000多元和1000多元之間。相信600多元的差額大多數(shù)購房人都能承受，何況，這樣“省下來”的利息高達(dá)11多萬元，值得大多數(shù)購房人重新考慮。

銀行稱沒占到便宜

昨日，建行、中行、農(nóng)行、民生等幾家銀行在接受記者采訪時稱，兩種還款方法表面上看兩者利息總額相差不少，而實際上兩者的計算原理是一回事。

“不存在銀行占便宜。首先，兩種還貸方法并不是哪家商業(yè)銀行自己制定的，而是央行規(guī)定的。”建行江蘇省分行房地產(chǎn)信貸處處長叢華昌介紹說，1998年5月央行頒布了《個人住房

貸款管理辦法》，規(guī)定了住房貸款有等額本息和等額本金兩種還款方法。不管是哪種還貸方法都是符合規(guī)定的。而且實際上兩種還款方法計算原理是一樣的。

“簡單地看，兩者利息是相差一定額度，但是對于銀行來說，并沒有通過哪種方式多收了顧客的利息，因為這兩種還貸方式都是按照客戶占用銀行資金的時間價值來計算的。”

據(jù)叢處長解釋，造成這兩種還款方法利息總額不同的根本原因，在于顧客占用銀行資金發(fā)生了變化。遞減還款法，由于顧客一開始就多還本金，所以越往后所占銀行本金越少，因而所產(chǎn)生的利息也少。而等額本息還款法則不同，開始還的貸款本金較少，占用銀行資金相對也較多，所以利息也會相應(yīng)增加。

針對目前老百姓對兩種還款方式不太了解、不太熟悉的現(xiàn)狀，昨天一些銀行表示今后在辦理貸款之前，將加強告知義務(wù)。

“可能我們的部分柜面人員會覺得選擇等額本息還款法是約定俗成的事，老百姓也習(xí)慣于這種還款方式，所以就沒有對遞減法進(jìn)行解釋和宣傳，客戶來了就照老辦法給辦了?！币恍┿y行表示，今后在辦理住房貸款前，“要將話說在前面”，讓客戶自主選擇。消協(xié)稱購房人有知情權(quán)

南京市消費者協(xié)會秘書長孫建和在剖析上述現(xiàn)象時說，貸款購房也是一種消費行為，消費者享有《消法》賦予的知情權(quán)和選擇權(quán)。銀行作為向消費者提供服務(wù)的經(jīng)營者，有義務(wù)在服務(wù)場所的顯著位置公示兩種不同的服務(wù)內(nèi)容，即兩種不同的還款方式。另外，還應(yīng)該客觀地且明確地向消費者介紹兩種還款方式的不同之處，以及各自的利弊，否則，就是侵害了《消法》賦予消費者的權(quán)利。

我國《消法》第八條、第九條規(guī)定，“消費者享有知悉其購買、使用的商品或接受的服務(wù)的真實情況的權(quán)利”；“消費者有權(quán)自主選擇商品或者服務(wù)方式，自主決定購買或不購買任何一種商品、接受或不接受任何一項服務(wù)”；“消費者在自主選擇商品或服務(wù)時，有權(quán)進(jìn)行比較、鑒別和挑選?！?/p>

孫建和認(rèn)為，如果銀行在沒有明確告知兩種還款方式及其利弊的情況下，擅自替消費者作主選擇其中一種還款方式，那么就違法了《消法》的上述規(guī)定，對消費者的知情權(quán)、選擇權(quán)構(gòu)成了侵害。

原因在雙方信息不對稱

貸款購房人可以享受兩種不同的還貸方法，這是中國人民銀行的明文規(guī)定。然而，為何到了實際操作中，一種方式深受青睞，而另一種方式就明顯受到“冷遇”了呢？導(dǎo)致本金還款法“銀行不薦、消費者不知”的根本原因究竟是什么？

受訪的多位專家及業(yè)內(nèi)人士均一致指出，購房人和銀行之間嚴(yán)重的信息不對稱，是首要原因。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，這種信息不對稱的局限必然可以給銀行有意無意隱瞞信息、牟取更多利息收入創(chuàng)造有利條件；而購房人由于信息缺乏，必然處于弱勢。

錢蘇平律師說，消費者畢竟不是銀行家，人民銀行的規(guī)定也只是面對銀行而設(shè)的，普通人無從得知，所以在選擇購房貸款時，往往是銀行說什么就是什么，具有一定的盲從心理。陳廣華律師也認(rèn)為，在貸款購房過程中，銀行和購房人處于明顯的不平等地位。銀行占有了大量消費者不具備的信息，而且有充分的理由和條件對消費者購房作出主觀引導(dǎo)。(記者/王海燕鄭春平)

相關(guān)鏈接

兩種還貸方式比較

1、計算方法不同。

等額本息還款法。即借款人每月以相等的金額償還貸款本息。

等額本金還款法。即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，2、兩種方法支付的利息總額不一樣。在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，“本金還

款法”的利息總額要少于“本息還款法”；

3、還款前幾年的利息、本金比例不一樣?！氨鞠⑦€款法”前幾年還款總額中利息占的比例較大(有時高達(dá)90%左右)，“本金還款法”的本金平攤到每一次，利息借一天算一天，所以二者的比例最高時也就各占50%左右。

4、還款前后期的壓力不一樣。因為“本息還款法”每月的還款金額數(shù)是一樣的，所以在收支和物價基本不變的情況下，每次的還款壓力是一樣的；“本金還款法”每次還款的本金一樣，但利息是由多到少、依次遞減，同等情況下，后期的壓力要比前期輕得多。

買方應(yīng)上繳:契稅1.5%,印花稅0.05% 登記費100元,合同印花稅5元.交易手續(xù)費每平方米3元.賣方即上繳(實際誰上繳暫不論):印花稅0.05% ,交易手續(xù)費每平方米3元.若房產(chǎn)未滿五年,則需上繳5.55%的營業(yè)稅.個人所得稅.(房產(chǎn)成交價-房屋原值-所交稅)*20%(有當(dāng)時的納稅發(fā)票)或是1%(無發(fā)票.)

第五篇：如何申請房貸

如何申請房貸

貸款人申請；

借款人到貸款銀行填報《個人住房借款申請表》并提交下列材料：

①借款人的身份證、戶口（已婚的話需要夫妻雙方身份證、結(jié)婚證、戶口本）；

②購買住房的合同意向書或其他證明文件；

③借款人所在單位出具的借款人家庭穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收人證明（月收入證明，開具的月收入額為月供額兩倍以上）； ④貸款銀行要求的其他證明。（二手房的需要提供賣方房產(chǎn)證復(fù)印件幾產(chǎn)權(quán)人幾配偶的身份證、結(jié)婚證復(fù)印件）（2）貸款銀行審查；貸款銀行對借款人的貸款申請及其他各項證明材料進(jìn)行審查，審查合格后出具貸款承諾書，并與借款人簽訂抵押合同。

（3）（3）貸款銀行會對你所購買房屋進(jìn)行市場評估，現(xiàn)在購房首付款最低是評估值的20％。

（4）（4）借款人與售房人簽訂購房合同；借款人憑貸款銀行出具的貸款承諾書與售房人簽訂購房合同，并請售房人在房產(chǎn)收押合同上簽章。

（5）（5）借款人辦理抵押房屋的保險；借款人持購房合同到貸款銀行指定的保險機(jī)構(gòu)辦理抵押房屋的保險。現(xiàn)在銀行一般都不會強制保險了，是自愿原則。還有貸款公證現(xiàn)在也不強制公證了。

（6）（6）借款人與貸款銀行簽訂個人住房抵押貸款合同；借款人持購房合同（二手房需要帶評估報告、新的房產(chǎn)證）、抵押合同、收押合同，到貸款銀行簽訂《個人住房抵押貸款合同》并在30日內(nèi)到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理抵押登記。（7）（7）貸款銀行劃款；貸款銀行將貸款以轉(zhuǎn)帳方式劃入購房合同中指定的售房人在貸款銀行的存款帳戶。（8）例如個體經(jīng)營戶等，可以到戶口所在地居民委員會開具收入證明。

如何進(jìn)行房屋貸款？

（9）現(xiàn)在很多人都對房屋貸款的問題很關(guān)心,因為買房很多都不是一次性付款,大部分家庭都貸款買房,而在貸款中就會出現(xiàn)很多的問題,比如那就是貨款需要準(zhǔn)備些什么,有哪些手續(xù)?怎么在最快的的時間拿到房產(chǎn)證?（10）

一、工具/原料

（11）身份證、戶口本原件復(fù)印件

（12）首付發(fā)票、合同、婚姻證明、未婚證明（13）按揭購房需要準(zhǔn)備的資料

（14）1,買受人身份證和戶口薄原價及復(fù)印件6份(已婚需夫妻雙方)（15）2,買受人婚姻證明原價及復(fù)印件2份(結(jié)婚證;未婚證;離婚證明及

（16）離婚未再婚證明)（17）3,買受人收入證明原價(已婚需夫妻雙方)（18）4,銀行流水賬單(半年以上,需是月供的2倍以上);可提供行駛證

（19）,股票等可以證明還款能力的資料。

（20）5,購房所在地房房產(chǎn)證明原價(在房管局開具)（21）6,購房首付款發(fā)票原件及復(fù)印件3份（22）

二、如何辦理按揭貸款?（23）

1、我們在選擇房產(chǎn)購房時候在廣告中或通過銷售人員的介紹了解到一些項目可以辦理按揭貸款時,要更進(jìn)一步的確認(rèn)開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的房產(chǎn)有沒有獲得銀行的支持,這樣才能保證按揭貸款能夠順利的完成。

（24）

2、我們在辦理按揭貸款申請購房的時候,如果我們所選擇的房產(chǎn)得到銀行按揭支持后,要向銀行或銀行指定的律師事務(wù)所了解銀行關(guān)于購房者獲得按揭貸款支持的規(guī)定,準(zhǔn)備有關(guān)法律文件,填報《按揭貸款申請書》。

（25）

3、當(dāng)簽訂購房合同后,在銀行收到我們的購房按揭申請一下相關(guān)法律文件,經(jīng)過銀行的審查確認(rèn)購房者符合按揭貸款的條件后,就會發(fā)給購房者同意貸款通知或按揭貸款承諾書,這個時候我們就可以與發(fā)展商或其代理商簽訂《商品房預(yù)售、銷售合同》。（26）

4、在辦理按揭之前,我們必須要了解多家銀行的還款率、提前還款需要什么手續(xù)、提前還款要交多少的違約金等等,這些都必須要了解清楚,因為這個還款的金額不是一點錢可以解決的,為了日后著想,必須要了解清楚。然后在對比多家銀行,找一家最適合最劃得來的銀行來進(jìn)行按揭,但是找這家銀行前,要確定這家銀行是否與你所購買的房屋有合作關(guān)系。

（27）

三、房產(chǎn)證什么時候才能到購買者手中?（28）

1、在我們的房產(chǎn)證下發(fā)后,首先要將房產(chǎn)證放到銀行抵押,然后把申請貸款的材料送到銀行,在銀行通過審批之后在確認(rèn)無誤同意貸款將貸款下發(fā)到賣方這邊,也就是我們的開發(fā)商這邊,開發(fā)商在收到房款之后,我們所簽訂的銀行就會通知我們將我們的房產(chǎn)證以及房屋過戶到我們名下。（29）金策通金融顧問提醒您:貸款不需要太急于決定,要對每家銀行都要考察清楚;了解多家銀行的還款利率,還有提前還款的違約金等。（30）