第一篇：廣州市番禺區(qū)綠庭雅苑房地產(chǎn)有限公司與何文華房屋買賣合同糾紛上訴案

廣州市番禺區(qū)綠庭雅苑房地產(chǎn)有限公司與何文華房屋買賣合同糾紛上訴案

廣東省廣州市中級(jí)人民法院

民事判決書

(2010)穗中法民五終字第455號(hào)

上訴人(原審被告)：廣州市番禺區(qū)綠庭雅苑房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱綠庭雅苑公司）。

法定代表人：鄧銳標(biāo)，職務(wù)：總經(jīng)理。

委托代理人：李蘇，系廣東華譽(yù)律師事務(wù)所律師。

委托代理人：謝薰娜，系廣東華譽(yù)律師事務(wù)所律師。

被上訴人(原審原告)：何文華。

委托代理人：梁永裕，系廣東仲衡律師事務(wù)所律師。

委托代理人：李志坤，系廣東仲衡律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

上訴人廣州市番禺區(qū)綠庭雅苑房地產(chǎn)有限公司因房屋買賣合同糾紛一案，不服廣州市番禺區(qū)人民法院(2009)番法民三初字第1842號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案,現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院審理查明: 2005年9月26日，何文華與綠庭雅苑公司簽訂編號(hào)為穗（番）房合字NO.0511226的《商品房買賣合同》，約定：何文華向綠庭雅苑公司購買位于廣州市番禺區(qū)南華路2號(hào)雍逸華庭3座3梯1102的預(yù)售商品房，該房屋用途為居住，建筑面積共199.15平方米，房屋按套出售總價(jià)款為764736元；付款方式為分期付款，2005年9月26日前支付154736元，2020年9月26日前支付610000元(銀行按揭)，如何文華未按約定時(shí)間付款，逾期在90日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，何文華按日向綠庭雅苑公司支付逾期應(yīng)付款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過90日后，綠庭雅苑公司有權(quán)解除合同，何文華按累計(jì)應(yīng)付款的20％向綠庭雅苑公司支付違約金，何文華愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)綠庭雅苑公司同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，何文華按日向綠庭雅苑公司支付逾期應(yīng)付款萬分之二的違約金；綠庭雅苑公司應(yīng)當(dāng)在2005年12月31日前依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)驗(yàn)收合格并符合本合同約定的商品房交付何文華使用，綠庭雅苑公司如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付何文華使用，逾期不超過90日，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，綠庭雅苑公司按日向何文華支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過90日后，何文華有權(quán)提出解除合同，何文華解除合同的，綠庭雅苑公司應(yīng)當(dāng)自何文華解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按何文華累計(jì)已付款1％向何文華支付違約金，何文華要求繼續(xù)履行的，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，綠庭雅苑公司按日向何文華支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之一的違約金。上述《商品房買賣合同》所附的補(bǔ)充協(xié)議第六條第一款約定：何文華應(yīng)在交齊房?jī)r(jià)款且辦理收樓手續(xù)后180日內(nèi)，將辦理房地產(chǎn)權(quán)證的必要資料及費(fèi)用交予綠庭雅苑公司，并委托綠庭雅苑公司統(tǒng)一辦理申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)證的手續(xù)，對(duì)此綠庭雅苑公司不再另行通知。上述《商品房買賣合同》所附的補(bǔ)充協(xié)議第六條第二款約定：如因

綠庭雅苑公司的責(zé)任，何文華不能在履行完本條的第一款的義務(wù)后七百三十日內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)證的，從逾期之日起，綠庭雅苑公司每日按何文華已付房?jī)r(jià)款的萬分之零點(diǎn)五向何文華支付違約金，違約金支付至辦妥房地產(chǎn)權(quán)證之日止；如綠庭雅苑公司逾期一年仍未辦妥房地產(chǎn)權(quán)證的，從逾期一年的次日起綠庭雅苑公司每日按何文華已付房?jī)r(jià)款的萬分之一向何文華支付違約金至房地產(chǎn)權(quán)證辦妥之日止（何文華屬于銀行按揭方式付款的，辦理房地產(chǎn)權(quán)證的起算日期為何文華履行完本條的一款的義務(wù)后、按揭銀行同意辦理房地產(chǎn)權(quán)證及他項(xiàng)權(quán)證之日起計(jì)）。上述合同在廣州市房地產(chǎn)交易所辦理了預(yù)售合同登記。上述合同簽訂后，何文華于2005年9月26日向綠庭雅苑公司支付了房款154736元（含定金30000元）。2005年10月25日，何文華與廣州市番城農(nóng)村信用合作社簽訂編號(hào)為樓宇按揭合同【2005】第006313號(hào)的《樓宇按揭合同》,約定：何文華以所購買的位于廣州市番禺區(qū)南華路2號(hào)雍逸華庭3座3梯1102的房產(chǎn)作抵押向廣州市番城農(nóng)村信用合作社申請(qǐng)借款，廣州市番城農(nóng)村信用合作社向何文華提供人民幣貸款610000元，其中第十八條約定：待抵押房產(chǎn)竣工交付使用后，何文華及廣州市番城農(nóng)村信用合作社應(yīng)協(xié)助發(fā)展商到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋所有權(quán)證和他項(xiàng)權(quán)證。2005年10月31日，何文華又向綠庭雅苑公司支付了房款610000元。但綠庭雅苑公司至今未辦妥涉案房地產(chǎn)的房地產(chǎn)權(quán)證，遂引起糾紛，何文華的訴訟請(qǐng)求為：

1、撤銷何文華與綠庭雅苑公司簽訂的《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議第六條關(guān)于逾期辦理房產(chǎn)證違約責(zé)任的規(guī)定；

2、綠庭雅苑公司支付遲延辦理房產(chǎn)證的違約金（違約金以764736元為基數(shù)從2007年10月31日起按照每日萬分之二點(diǎn)一的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)至辦證之日止）；

3、訴訟費(fèi)由綠庭雅苑公司負(fù)擔(dān)。

在庭審中，何文華確認(rèn)其要求撤銷與綠庭雅苑公司之間簽訂的《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議第六條關(guān)于逾期辦理房產(chǎn)證違約責(zé)任的規(guī)定的理由是認(rèn)為上述條款顯失公平，理由有二：一是上述條款約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)低于何文華逾期支付房款的違約金標(biāo)準(zhǔn)，二是上述逾期辦理房產(chǎn)證的約定是在補(bǔ)充協(xié)議中所約定。何文華與綠庭雅苑公司雙方確認(rèn)何文華已于2005年9月及2005年10月25日分別將辦理房地產(chǎn)權(quán)證的費(fèi)用及資料交給綠庭雅苑公司。

以上事實(shí)，由何文華提供的《商品房買賣合同》、《樓宇按揭合同》、發(fā)票及該院庭審筆錄予以證實(shí)。

原審法院認(rèn)為：關(guān)于何文華要求撤銷《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議第六條關(guān)于逾期辦理房產(chǎn)證違約責(zé)任的規(guī)定的請(qǐng)求?！吨腥A人民共和國合同法》第五十四條規(guī)定：下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：

（一）因重大誤解訂立的；

（二）在訂立合同時(shí)顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。當(dāng)事人請(qǐng)求變更的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷?！吨腥A人民共和國合同法》第五十五條規(guī)定：有下列情形之一的，撤銷權(quán)消滅：

（一）具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)；

（二）具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權(quán)。本案中，何文華以綠庭雅苑公司逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)證的違約金標(biāo)準(zhǔn)低于何文華逾期支付房款的違約金標(biāo)準(zhǔn)及上述約定是在補(bǔ)充協(xié)議中所約定為撤銷事由，認(rèn)為《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議第六條關(guān)于逾期辦理房產(chǎn)證違約責(zé)任的規(guī)定顯失公平，要求撤銷，本院認(rèn)為，何文華于2005年9月26日簽訂《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，何文華在簽訂上述《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議時(shí)就應(yīng)當(dāng)知道合同及補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容，包括何文華逾期支付

房款的違約責(zé)任內(nèi)容以及綠庭雅苑公司逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任內(nèi)容，現(xiàn)何文華要求撤銷《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議第六條關(guān)于逾期辦理房產(chǎn)證違約責(zé)任的規(guī)定已超過其應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起的一年，故對(duì)何文華的該項(xiàng)請(qǐng)求，該院不予支持。

關(guān)于何文華要求綠庭雅苑公司支付違約金的訴訟請(qǐng)求。何文華與綠庭雅苑公司雙方對(duì)違約金的計(jì)算基數(shù)沒有異議，但對(duì)違約金起算時(shí)間及計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議。該院認(rèn)為，雙方已確認(rèn)何文華已于2005年9月及2005年10月25日分別將辦理房地產(chǎn)權(quán)證的費(fèi)用及資料交給綠庭雅苑公司，何文華與廣州市番城農(nóng)村信用合作社于2005年10月25日簽訂的《樓宇按揭合同》中約定待抵押房產(chǎn)竣工交付使用后，何文華及廣州市番城農(nóng)村信用合作社應(yīng)協(xié)助發(fā)展商到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋所有權(quán)證和他項(xiàng)權(quán)證，且何文華亦于2005年10月31日前將房款全部支付給綠庭雅苑公司，故在2005年10月31日何文華已履行完《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議第六條第一款的義務(wù)，按揭銀行亦已同意辦理房地產(chǎn)權(quán)證及他項(xiàng)權(quán)證，因此，應(yīng)從2005年10月31日作為辦理房地產(chǎn)權(quán)證的起算日期，故綠庭雅苑公司應(yīng)于2007年10月31日前辦妥涉案房地產(chǎn)的房地產(chǎn)權(quán)證，但綠庭雅苑公司至今未辦妥房地產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，即支付從2007年11月1日起至辦理房地產(chǎn)權(quán)證之日止的逾期辦證違約金。何文華要求按每日萬分之二點(diǎn)一的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，實(shí)質(zhì)是要求增加違約金，但何文華未能舉證證明約定的違約金低于造成的損失，故違約金仍應(yīng)按雙方簽訂的《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議的約定計(jì)算，即從2007年11月1日起至2008年10月31日止按每日萬分之零點(diǎn)五的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，從2008年11月1日起至辦理房地產(chǎn)權(quán)證之日止按每日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，但違約金總額應(yīng)以總房?jī)r(jià)764736元為限。由于尚不能確定辦理房地產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間，故違約金從2007年11月1日起計(jì)至法庭辯論結(jié)束之日（即2009年10月13日）止，為40531.01元。對(duì)于之后產(chǎn)生的違約金，何文華可另行主張。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五十四條、第五十五條、第一百一十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決：

一、被告廣州市番禺區(qū)綠庭雅苑房地產(chǎn)有限公司于本判決發(fā)生法律效力之日起五日內(nèi)向原告何文華支付逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)證的違約金40531.01元；

二、駁回被告何文華其余訴訟請(qǐng)求。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案受理費(fèi)1276元由被告廣州市番禺區(qū)綠庭雅苑房地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)485元，由原告何文華負(fù)擔(dān)791元。

上訴人廣州市番禺區(qū)綠庭雅苑房地產(chǎn)有限公司不服原審法院上述民事判決，向本院提起上訴稱：根據(jù)上訴人與被上訴人所簽訂的《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議第一款“乙方（即被上訴人）應(yīng)在交齊房?jī)r(jià)款且辦理收樓手續(xù)后180日內(nèi)，將辦理房地產(chǎn)權(quán)證的必要資料及費(fèi)用交給甲方，由甲方統(tǒng)一辦理申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)證的手續(xù)”及《商品房買賣合同》第八條的約定，上訴人于2005年12月31日前交齊房款及上訴人按照合同約定于2005年12月31日將案涉房屋交付給被上訴人使用。因此，應(yīng)從2005年12月31日作為辦理房地產(chǎn)權(quán)證的起算時(shí)間，即上訴人須從2007年12月31日起向被上訴人計(jì)付逾期辦理房產(chǎn)證的違約金。據(jù)此，上訴請(qǐng)求：撤銷原審判決，改判違約金從2007年12月31日起計(jì)算；本案訴訟費(fèi)由被上訴人負(fù)擔(dān)。

被上訴人何文華答辯稱：同意一審判決，請(qǐng)求維持原判。

二審期間各方當(dāng)事人未能舉出新的證據(jù)。本院對(duì)原審法院查明的事實(shí)予以確

認(rèn)。

另查明，根據(jù)原審?fù)徆P錄記載，被上訴人確認(rèn)在2005年12月31日接收了案涉房屋。

本院認(rèn)為：上訴人與被上訴人所簽訂的《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容沒有違反國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。

關(guān)于辦理房產(chǎn)證義務(wù)的起算時(shí)間。本院認(rèn)為，根據(jù)雙方補(bǔ)充協(xié)議第六條第一款之規(guī)定，被上訴人應(yīng)在交齊房?jī)r(jià)款且辦理收樓手續(xù)后180日內(nèi)，將辦理房地產(chǎn)權(quán)證的必要資料及費(fèi)用交予上訴人，并委托上訴人統(tǒng)一辦理申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)證的手續(xù)。雖然被上訴人提前在2005年9月和10月25日分別將辦理房產(chǎn)證的費(fèi)用和資料交給上訴人，并在2005年10月31日付清了房款，但雙方的交樓時(shí)間在2005年12月31日，被上訴人提前交清辦證資料和費(fèi)用并不必然導(dǎo)致上訴人的辦證義務(wù)提前至交樓時(shí)間之前。故上訴人上訴要求逾期辦證違約金起算時(shí)間為2007年12月31日，符合合同約定，本院予以采納。原審法院判令上訴人從2007年11月1日起計(jì)算，處理不當(dāng)，本院予以糾正。

綜上所述，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但處理有所不當(dāng)，本院予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）、（三）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

一、維持廣州市番禺區(qū)人民法院(2009)番法民三初字第1842號(hào)民事判決第二項(xiàng)；

二、變更廣州市番禺區(qū)人民法院(2009)番法民三初字第1842號(hào)民事判決為：廣州市番禺區(qū)綠庭雅苑房地產(chǎn)有限公司在本判決送達(dá)之日起十日內(nèi)，支付逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)證違約金給何文華（以764736元為本金，從2007年12月31日起至2008年12月31日止按每日萬分之零點(diǎn)五的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，從2009年1月1日起至2009年10月13日止按每日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，但違約金總額應(yīng)以總房?jī)r(jià)764736元為限）。

本案一審案件受理費(fèi)1276元，由上訴人廣州市番禺區(qū)綠庭雅苑房地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)1000元，被上訴人何文華負(fù)擔(dān)276元；二審案件受理費(fèi)813元，由上訴人廣州市番禺區(qū)綠庭雅苑房地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)713元，被上訴人何文華負(fù)擔(dān)100元。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)何淑芬

審 判 員孔婉芬

代理審判員劉 宏

二Ｏ一Ｏ年 三 月 十八 日

書 記 員王碧玉

第二篇：產(chǎn)正平等與振豐(上海)有限公司房屋買賣合同糾紛上訴案

關(guān)于房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題的案例

點(diǎn)評(píng)： 房屋質(zhì)量問題,是房產(chǎn)糾紛的熱點(diǎn)，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題則是糾紛中的難點(diǎn)。從本案判例可知，房屋某部位是否屬主體結(jié)構(gòu)，并不是能夠輕易判斷的，法院有時(shí)需要委托專業(yè)的鑒定機(jī)構(gòu)就此進(jìn)行鑒定，是否存在質(zhì)量問題，也需要進(jìn)行鑒定。關(guān)于房屋質(zhì)量問題的分析。

【文書標(biāo)題】產(chǎn)正平等與振豐(上海)有限公司房屋買賣合同糾紛上訴案

【審理法院】上海市第一中級(jí)人民法院

【案件字號(hào)】(2009)滬一中民二(民)終字第1128號(hào)

【審理日期】2009.05.11

【案件分類】房屋買賣合同糾紛

【全文】

產(chǎn)正平等與振豐（上海）有限公司房屋買賣合同糾紛上訴案

上海市第一中級(jí)人民法院

民事判決書

(2009)滬一中民二(民)終字第1128號(hào)

上訴人（原審原告）產(chǎn)正平。

上訴人（原審原告）劉煒。

上訴人（原審被告）振豐（上海）有限公司。

法定代表人姚征，董事長(zhǎng)。

上訴人產(chǎn)正平、劉煒因與上訴人振豐（上海）有限公司（以下簡(jiǎn)稱振豐公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服上海市南匯區(qū)人民法院（2008）匯民一（民）初字第6252號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2009年3月27日受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審查明，2007年12月10日，產(chǎn)正平、劉煒與案外人洪君玫簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》一份，約定由產(chǎn)正平、劉煒向洪君玫購買坐落于上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)1801弄羅山綠洲別墅區(qū)131號(hào)別墅（以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋）。嗣后，產(chǎn)正平、劉煒取得了系爭(zhēng)房屋房地產(chǎn)權(quán)證。2008年6月3日，產(chǎn)正平、劉煒在委托裝修部門對(duì)系爭(zhēng)房屋裝修時(shí)發(fā)現(xiàn)系爭(zhēng)房屋構(gòu)造柱出現(xiàn)斷柱、柱內(nèi)僅用磚頭和零星木頭填充現(xiàn)象。產(chǎn)正平、劉煒當(dāng)即向物業(yè)部門反映，物業(yè)部門立即向振豐公司反映。2008年7月，振豐公司曾幾次派人上門維修，因振豐公司未向產(chǎn)正平、劉煒出具原設(shè)計(jì)單位出具的維修方案，故產(chǎn)正平、劉煒拒絕振豐公司維修。之后，雙方為此多次以信函方式交涉，但未果。

原審另查明，系爭(zhēng)房屋系振豐公司開發(fā)的商品房。2002年4月17日，振豐公司與案外人洪君玫簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》一份，約定由洪君玫向振豐公司購買系爭(zhēng)房屋。2003年11月3日，振豐公司將系爭(zhēng)房屋交付洪君玫。

原審又查明，2008年5月16日，劉煒與上海高氏建筑裝飾工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱高氏公司）簽訂《上海市家庭居室裝飾裝修施工合同》一份，約定由高氏公司為劉煒?biāo)械南禒?zhēng)房屋進(jìn)行裝飾，承包方式為部分承包，總價(jià)款為82萬元；工期自2008年5月18日至2008年9月20日；由于劉煒原因造成延期開工或中途停工，高氏公司可以順延工程竣工日期，并有權(quán)要求賠償停工、窩工損失，每停工、窩工一天，劉煒應(yīng)賠償給高氏公司1,550元，合同中另約定了其他權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

2008年9月9日，高氏公司發(fā)函給劉煒，要求其支付停工損失150,350元。

因產(chǎn)正平、劉煒與振豐公司就系爭(zhēng)房屋構(gòu)造柱是否屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題存在爭(zhēng)議，產(chǎn)正平、劉煒于2008年10月7日向原審法院提出鑒定申請(qǐng)，原審法院依法委托上海房屋質(zhì)量檢測(cè)站進(jìn)行檢測(cè)，2008年11月17日，該檢測(cè)站出具滬房鑒（001）證字第2008－1536號(hào)房屋質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告，該檢測(cè)報(bào)告的現(xiàn)場(chǎng)分析為：被檢測(cè)房屋構(gòu)造柱作用主要是提高多層磚混結(jié)構(gòu)房屋的抗震能力，增強(qiáng)建筑物的整體強(qiáng)度和延性，提高建筑物抗傾覆和抗整體彎曲的能力，從而顯著提高磚墻的抗震能力。被檢測(cè)房屋二層3/B軸構(gòu)造柱存在土蜂窩、孔洞以及漏澆混凝土等質(zhì)量缺陷，在地震作用下，會(huì)局部削弱建筑物的整體剛性和穩(wěn)定性，影響磚墻抗裂縫能力。根據(jù)檢測(cè)分析，二層3/B軸構(gòu)造柱相鄰結(jié)構(gòu)未見明顯變形開裂，在正常負(fù)載作用下，尚不影響安全使用。結(jié)論為：

（一）經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)分析，被檢測(cè)房屋二層3/B軸構(gòu)造柱存在混凝土蜂窩、孔洞以及漏澆混凝土等質(zhì)量缺陷，主要系施工不規(guī)范所致。目前上述構(gòu)造柱相鄰墻體未見明顯開裂現(xiàn)象。

（二）建議按照原設(shè)計(jì)單位出具的維修方案對(duì)上述構(gòu)造柱進(jìn)行修改，整改后被檢測(cè)房屋可以滿足原設(shè)計(jì)使用要求。

（三）恢復(fù)二層B/2－3軸原窗洞兩側(cè)被拆除的墻體，窗洞上部增設(shè)鋼筋混凝土過梁。修繕建議：將被檢測(cè)房屋二層B/3軸處構(gòu)造柱原混凝土全部鑿除重新澆灌，鑿除前對(duì)上部墻體采取臨時(shí)支撐等安全措施，新澆混凝土強(qiáng)度等級(jí)應(yīng)比原設(shè)計(jì)提高一級(jí)。產(chǎn)正平、劉煒與振豐公司對(duì)上述檢測(cè)報(bào)告均無異議，但認(rèn)為鑒定結(jié)論并未明確系爭(zhēng)房屋構(gòu)造柱質(zhì)量是否屬于房屋主體結(jié)構(gòu)。原審法院經(jīng)征詢鑒定人員意見，系爭(zhēng)柱子屬構(gòu)造柱，是否屬于主體結(jié)構(gòu)問題不屬于其鑒定范圍，該質(zhì)量問題是否屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)檢部門有驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)鑒定結(jié)果并未明確系爭(zhēng)房屋構(gòu)造柱質(zhì)量問題是否屬于主體結(jié)構(gòu)范圍，原審法院于2008年12月25日向南匯區(qū)質(zhì)量監(jiān)督站進(jìn)行了調(diào)查，該站答復(fù)系爭(zhēng)房屋構(gòu)造柱屬于主體結(jié)構(gòu)。產(chǎn)正平、劉煒對(duì)原審法院上述調(diào)查筆錄無異議，振豐公司認(rèn)為構(gòu)造柱不屬于主體結(jié)構(gòu)。

原審審理中，振豐公司對(duì)系爭(zhēng)房屋構(gòu)造柱進(jìn)行了修復(fù)，故產(chǎn)正平、劉煒撤回要求振豐公司委托原設(shè)計(jì)單位（或有同等設(shè)計(jì)資質(zhì)的單位）對(duì)系爭(zhēng)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量缺陷出具維修設(shè)計(jì)方案，并對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行維修的訴訟請(qǐng)求。產(chǎn)正平、劉煒明確訴訟請(qǐng)求為，要求振豐公司賠償租金損失156,000元，窩工損失279,000元。

原審法院經(jīng)審理后認(rèn)為，振豐公司作為系爭(zhēng)房屋的開發(fā)商，對(duì)系爭(zhēng)房屋質(zhì)量負(fù)有保修義務(wù)。針對(duì)房屋不同部位，振豐公司的保修期限為2年至設(shè)計(jì)文件規(guī)定的房屋的合理使用年限。案件爭(zhēng)議在于系爭(zhēng)房屋構(gòu)造柱的質(zhì)量缺陷是否屬于主體結(jié)構(gòu)，根據(jù)建筑規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，系爭(zhēng)房屋二層3/B軸構(gòu)造柱屬房屋主體結(jié)構(gòu)范圍，故振豐公司對(duì)上述質(zhì)量問題在系爭(zhēng)房屋合理使用范圍內(nèi)負(fù)有保修義務(wù)。審理中，振豐公司對(duì)以上質(zhì)量問題承擔(dān)了修復(fù)責(zé)任。對(duì)產(chǎn)正平、劉煒提出的租金損失、窩工損失，雖系爭(zhēng)房屋柱子屬于構(gòu)造柱，在正常負(fù)載作用下，尚不影響安全使用，但該缺陷屬于主體結(jié)構(gòu)，產(chǎn)正平、劉煒在發(fā)現(xiàn)系爭(zhēng)房屋構(gòu)造柱存在質(zhì)量問題，房屋存在安全隱患時(shí)，在振豐公司尚未修復(fù)前，對(duì)正常使用房屋存在心理障礙也是情有可原。但振豐公司在2008年7月幾次上門要求對(duì)系爭(zhēng)房屋構(gòu)造柱進(jìn)行維修時(shí)，產(chǎn)正平、劉煒卻以振豐公司未出具原設(shè)計(jì)單位的維修方案為由拒絕振豐公司維修，故造成振豐公司直至在審理中才對(duì)系爭(zhēng)房屋構(gòu)造柱進(jìn)行維修的責(zé)任在于產(chǎn)正平、劉煒，對(duì)振豐公司上門要求維修后的損失由產(chǎn)正平、劉煒自負(fù)。2008年6月3日產(chǎn)正平、劉煒發(fā)現(xiàn)系爭(zhēng)房屋構(gòu)造柱質(zhì)量問題后即與物業(yè)部門進(jìn)行了反映，物業(yè)部門也及時(shí)向振豐公司告知了情況，但振豐公司直至2008年7月才上門維修，振豐公司對(duì)延期修復(fù)期間造成產(chǎn)正平、劉煒的損失應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任?，F(xiàn)產(chǎn)正平、劉煒主張租金損失156,000元及窩工損失279,000元，根據(jù)上述闡述，由于振豐公司延期修復(fù)，致使產(chǎn)正平、劉煒裝修延后，造成其一定的經(jīng)濟(jì)損失，原審法院結(jié)合產(chǎn)正平、劉煒房屋地段、振豐公司延期修復(fù)時(shí)間等綜合因素，酌定振豐公司賠償產(chǎn)正平、劉煒損失15,000元。對(duì)產(chǎn)正平、劉煒主張的窩工損失，雖產(chǎn)正平、劉煒裝修過程中發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題后，停止了施工，但產(chǎn)正平、劉煒實(shí)際就窩工損失并未賠償給高氏公司，故對(duì)該損失不予處理，待上述損失確定后，產(chǎn)正平、劉煒可另行主張權(quán)利。對(duì)振豐公司主張保修責(zé)任應(yīng)由施工單位浙江國泰建設(shè)集團(tuán)有限公司承擔(dān)之意見，因振豐公司與施工單位的法律關(guān)系屬另一法律關(guān)系，振豐公司向產(chǎn)正平、劉煒賠償損失后，可另行主張權(quán)利。綜上所述，原審法院依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十二條之規(guī)定，判決如下：

一、準(zhǔn)許產(chǎn)正平、劉煒撤回要求振豐公司委托原設(shè)計(jì)單位（或有同等設(shè)計(jì)資質(zhì)的單位）對(duì)系爭(zhēng)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量缺陷出具維修設(shè)計(jì)方案，并對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行維修的訴訟請(qǐng)求；

二、振豐公司應(yīng)于判決生效后十日內(nèi)給付產(chǎn)正平、劉煒損失15,000元；

三、駁回產(chǎn)正平、劉煒的其余訴訟請(qǐng)求。振豐公司如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)4,643元減半收取2,321.50元，檢測(cè)費(fèi)用10,000元，合計(jì)12,321.50元（產(chǎn)正平、劉煒已預(yù)交），由產(chǎn)正平、劉煒負(fù)擔(dān)2,000元，振豐公司負(fù)擔(dān)10,321.50元，振豐公司負(fù)擔(dān)部分已由產(chǎn)正平、劉煒預(yù)交，由振豐公司于判決生效后七日內(nèi)交納。

上訴人產(chǎn)正平、劉煒上訴稱，原審認(rèn)定事實(shí)不清，理由如下：因主體結(jié)構(gòu)缺陷，振豐公司一直未提供相應(yīng)的維修方案。而根據(jù)建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第十條規(guī)定：對(duì)涉及結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量缺陷，必須提供原設(shè)計(jì)單位或相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位的維修方案，因此，產(chǎn)正平、劉煒拒絕了對(duì)方這種不合法、不合理、不負(fù)責(zé)任的所謂維修。振豐公司在原審中維修系爭(zhēng)房屋共用去了30多天，該30多天的損失應(yīng)由振豐公司承擔(dān)，但原審法院沒有計(jì)算。關(guān)于租金，根據(jù)產(chǎn)正平、劉煒了解，該地段房屋的租金每月應(yīng)為25,000元左右，產(chǎn)正平、劉煒與他人簽訂的租賃合同的租金是26,000元，綜合以上因素，上述系爭(zhēng)房屋每月租金應(yīng)為26,000元。關(guān)于窩工費(fèi)，產(chǎn)正平、劉煒在2008年7月已明確告知振豐公司會(huì)

第三篇：廣州市中村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與吳宏等商品房預(yù)售合同糾紛上訴案

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廣州市中村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與吳宏等商品房預(yù)售合同糾紛上訴案

廣東省廣州市中級(jí)人民法院

民事判決書

(2014)穗中法民五終字第2601號(hào)

上訴人（原審被告）：廣州市中村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

法定代表人：岑永誠，經(jīng)理。

委托代理人：羅紅明，廣東百越律師事務(wù)所律師。

委托代理人：嚴(yán)瑾，廣東百越律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

被上訴人（原審原告）：吳宏。

被上訴人（原審原告）：溫程群。

兩被上訴人的共同委托代理人：王美舟，廣東廣之洲律師事務(wù)所律師。

上訴人廣州市中村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱中村公司）因與被上訴人吳宏、溫程群商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服廣州市海珠區(qū)人民法院（2013）穗海法民三初字第2799號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院經(jīng)審理查明：吳宏、溫程群、中村公司于2012年7月2日簽訂《商品房預(yù)售合同》，訂明由吳宏、溫程群向中村公司購買位于廣州市海珠區(qū)琶洲島新港東路北側(cè)磨碟沙東側(cè)地段（第二期）星品軒自編C1-C6，連體設(shè)計(jì)第C6幢6層601號(hào)房，房屋地主海珠區(qū)嘉泰二街1號(hào)（C1）601房，總金額為2116439元；（第十條逾期付款的違約責(zé)任）如果吳宏、溫程群未能按照本合同第八條約定的期限將各期房款支付至預(yù)售款監(jiān)控賬號(hào)，中村公司有權(quán)要求吳宏、溫程群每日按未支付房?jī)r(jià)款0.05%的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金；（第十二條交房條件）該商品房項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收合格，并取得了建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)出具的商品房建設(shè)項(xiàng)目符合驗(yàn)收管理規(guī)定的《建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告》和規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件；滿足供水、供氣、供電及通郵等必要居住條件，并取得了公共服務(wù)單位出具的永久供水、供氣、供電、通郵的證明文件；（第十三條房屋交付）中村公司應(yīng)當(dāng)在2013年5月30日前將作為本合同標(biāo)的物的房屋交付吳宏、溫程群使用；中村公司向吳宏、溫程群交付房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)向吳宏、溫程群發(fā)出收樓通知書；（第十四條延期交房的違約責(zé)任）中村公司如未能按本合同規(guī)定的期限交房，按補(bǔ)充協(xié)議第十二條處理；（第十五條房屋交付時(shí)的有關(guān)資料）吳宏、溫程群和中村公司雙方進(jìn)行房屋驗(yàn)收交接時(shí)，中村公司應(yīng)當(dāng)向吳宏、溫程群提供有關(guān)該商品房的下列資料：

（一）規(guī)劃部門出具的《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》、（二）建設(shè)單位出具的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》、（三）消防部門出具的《建設(shè)工程消防驗(yàn)收合格意見書》或備案憑證、（四）供水、供氣、供電、通郵的永久使用證明材料、（五）人防、環(huán)保部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件、（六）《房地產(chǎn)（住宅）質(zhì)量保證書》、（七）《房地產(chǎn)（住宅）使用說明書》、（八）《臨時(shí)管理規(guī)約》或《管理規(guī)約》、（九）見補(bǔ)充協(xié)議第十三條；上述文件中，（一）至

（五）項(xiàng)應(yīng)出示原件并向吳宏、溫程群提供加蓋中村公司公章的復(fù)印件；

（六）、（七）項(xiàng)應(yīng)載明水電等設(shè)施配置說明、有關(guān)設(shè)備安裝預(yù)留位置說明、裝修注意事項(xiàng)和建筑節(jié)能等有關(guān)內(nèi)容，中村公司應(yīng)提供已加蓋公章的原件給吳宏、溫程群；

（八）項(xiàng)應(yīng)交由吳宏、溫程群填寫或簽署；??合同附件七《本合同補(bǔ)充協(xié)議》約定：??

八、吳宏、溫程群和中村公司雙方同意將本合同第十條內(nèi)容變更為：

1、吳宏、溫程群如未按本合同及本協(xié)議約定的時(shí)間付款，應(yīng)當(dāng)向中村公司支付逾期違約金；逾期違約金根據(jù)吳宏、溫程群應(yīng)付款項(xiàng)的每日萬分之一計(jì)算；逾期違約金計(jì)算期間為自本合同及本補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定的最后付款日期的第二天起至實(shí)際付款日止；實(shí)際付款日是指吳宏、溫程群將全 法律俠客在線lawbingo

部的應(yīng)付款項(xiàng)及其利息和其他有關(guān)的應(yīng)付款項(xiàng)全額支付給中村公司的當(dāng)日；??

十、吳宏、溫程群和中村公司雙方同意將本合同第十二條內(nèi)容變更為：特別約定：吳宏、溫程群和中村公司雙方一致同意該商品房的唯一交房條件為建設(shè)、監(jiān)理、施工、勘察、設(shè)計(jì)單位出具的《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》，吳宏、溫程群同意《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》不作為所購商品房的交房條件，不因是否取得備案表而向中村公司主張任何權(quán)利（包括但不限于逾期交樓）；??

十二、吳宏、溫程群和中村公司雙方同意將本合同第十四條內(nèi)容變更為：

1、無論逾期是否超過180日，合同繼續(xù)履行的，中村公司支付違約金的標(biāo)準(zhǔn)改為每日總房?jī)r(jià)款的0.01%，最高賠付額不超過總房?jī)r(jià)款的5%；

2、逾期超過180日吳宏、溫程群要求解除合同的，雙方同意不計(jì)賠實(shí)際損失，由中村公司按不超過總房?jī)r(jià)款的10%向吳宏、溫程群支付違約金；??

十三、吳宏、溫程群和中村公司雙方同意將本合同第十五條內(nèi)容變更為：吳宏、溫程群和中村公司雙方一致同意中村公司現(xiàn)場(chǎng)公示建設(shè)、監(jiān)理、施工、勘察、設(shè)計(jì)單位出具的《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》復(fù)印件即可，中村公司公示后即視為符合交付標(biāo)準(zhǔn)，吳宏、溫程群不得因此拒絕收樓，吳宏、溫程群仍有異議的可單獨(dú)到中村公司公司查閱相關(guān)原件，或到相關(guān)政府部門或官方網(wǎng)站查閱；等。合同簽訂后，吳宏、溫程群已按合同約定向中村公司付清了全部購房款，但中村公司至今未通知吳宏、溫程群收樓。

吳宏、溫程群于2013年9月29日向原審法院提起本案訴訟，請(qǐng)求：

1、中村公司向吳宏、溫程群支付遲延交房違約金（以總房款2116439元為本金，按照每日萬分之二點(diǎn)六的標(biāo)準(zhǔn)，從2013年5月31日起計(jì)至中村公司實(shí)際交樓給吳宏、溫程群之日止，違約金不以總房款5%為限）；

2、中村公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。中村公司原審答辯稱：吳宏、溫程群向中村公司購買涉案房屋并簽訂了商品房買賣合同，但合同簽訂后，吳宏、溫程群糾集其他的購房人，阻撓中村公司的建設(shè)施工。經(jīng)行政部門多次協(xié)調(diào)，吳宏、溫程群仍糾集其他的購房人，惡意阻撓中村公司對(duì)樓房的各項(xiàng)設(shè)施完善與建設(shè)，由于吳宏、溫程群的惡意阻撓行為導(dǎo)致合同已無法履行。且吳宏、溫程群的訴訟請(qǐng)求主張的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)也是吳宏、溫程群自行主張和計(jì)算的，與合同約定不符。另外，吳宏、溫程群主張的違約金的計(jì)算也是毫無事實(shí)和法律依據(jù)的，中村公司不能接受。中村公司不同意吳宏、溫程群的訴訟請(qǐng)求，請(qǐng)求法院予以駁回。

原審法院另查，中村公司于2014年1月6日取得涉案房屋所在樓宇的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》，該表中載明工程竣工驗(yàn)收備案文件目錄有電梯驗(yàn)收合格證明、消防驗(yàn)收意見、民防驗(yàn)收意見、環(huán)保驗(yàn)收意見、規(guī)劃驗(yàn)收意見、工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告??；等。中村公司在本案審理期間還向原審法院提交了《人防工程專項(xiàng)竣工驗(yàn)收備案意見書》、《廣州市燃?xì)廨斉浼皯?yīng)用工程（交工驗(yàn)收證書）》、《通郵申請(qǐng)表》、《永久水表安裝完畢證明書》（復(fù)印件）。

原審訴訟中，中村公司明確表示不同意將涉案房屋交付給吳宏、溫程群使用。

原審法院認(rèn)為，吳宏、溫程群與中村公司簽訂的《商品房預(yù)售合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，沒有違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同，雙方均應(yīng)按合同約定切實(shí)履行。

根據(jù)合同和補(bǔ)充協(xié)議約定，中村公司應(yīng)當(dāng)在2013年5月30日前，將作為本合同標(biāo)的物的房屋交付吳宏、溫程群使用；中村公司向吳宏、溫程群交付房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)向吳宏、溫程群發(fā)出收樓通知書；交房條件為建設(shè)、監(jiān)理、施工、勘察、設(shè)計(jì)單位出具的《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》，吳宏、溫程群同意《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》不作為所購商品房的交房條件，不因是否取得備案表而向中村公司主張任何權(quán)利（包括但不限于逾期交樓）；房屋交付時(shí)的有關(guān)資料為中村公司現(xiàn)場(chǎng)公示建設(shè)、監(jiān)理、施工、勘察、設(shè)計(jì)單位出具的《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》復(fù)印件即可，中村公司公示后即視為符合交付標(biāo)準(zhǔn)，吳宏、溫程群不得因此拒絕收樓。根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)顯示，中村公司已取得涉案房屋所在樓宇的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣 法律俠客在線lawbingo

工驗(yàn)收備案表》，涉案房屋符合法定的交樓條件，且涉案房屋已符合合同約定的交付條件，但中村公司至今未按合同約定通知吳宏、溫程群收樓，且在訴訟中明確表示不同意將涉案房屋交付給吳宏、溫程群使用，其行為顯然已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。故吳宏、溫程群要求中村公司支付從2013年5月31日起的逾期交樓違約金有理，予以支持，違約金應(yīng)計(jì)至中村公司書面通知吳宏、溫程群收樓之日止。

根據(jù)合同及補(bǔ)充協(xié)議的約定，中村公司逾期交樓，合同繼續(xù)履行的，中村公司支付違約金按每日總房?jī)r(jià)款的0.01%計(jì)算，最高賠付額不超過總房?jī)r(jià)款的5%。經(jīng)審查，該約定是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。現(xiàn)吳宏、溫程群認(rèn)為合同約定的逾期交樓違約金標(biāo)準(zhǔn)過低，與逾期付款的違約責(zé)任相比顯失公平，要求將違約金調(diào)整為按每日總房?jī)r(jià)款的萬分之二點(diǎn)六的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，且不以總房款的5%為限，依據(jù)不足，也不符合合同約定，故對(duì)吳宏、溫程群該意見不予采納。中村公司逾期交樓的違約金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。中村公司拒絕支付逾期交樓違約金的抗辯意見，缺乏依據(jù)，不予采納。

原審法院依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款、第二款的規(guī)定，于2014年2月21日作出如下判決：

一、被告廣州市中村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告吳宏、溫程群支付逾期交樓違約金（從2013年5月31日起至被告書面通知吳宏、溫程群收樓之日止，每日按吳宏、溫程群已付房款2116439的0.01%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；違約金總額以2116439元的5%為限）；其中至本判決生效之日止的違約金，在本判決生效之日起10日內(nèi)支付，之后的違約金在每月10日前支付一次；

二、駁回吳宏、溫程群的其它訴訟請(qǐng)求。一審受理費(fèi)1038元，由吳宏、溫程群負(fù)擔(dān)604元，中村公司負(fù)擔(dān)435元。

判后，上訴人中村公司不服原審判決，向本院提起上訴稱：中村公司與吳宏、溫程群于2012年7月2日簽訂了商品房買賣合同，合同約定吳宏、溫程群向中村公司購買位于廣州市海珠區(qū)琶洲島新港東路北側(cè)磨碟沙東側(cè)地段（第二期）星品軒自編C1-C6，連體設(shè)計(jì)第C1幢601號(hào)房。但合同簽訂后，吳宏、溫程群惡意履行合同導(dǎo)致上述合同已無法履行，合同精神無法體現(xiàn)，故中村公司不應(yīng)支付逾期交樓違約金。請(qǐng)求：

1、撤銷原審判決，改判駁回吳宏、溫程群的全部原審訴訟請(qǐng)求；

2、吳宏、溫程群承擔(dān)本案一審、二審的全部訴訟費(fèi)用。

被上訴人吳宏、溫程群答辯認(rèn)為：

一、中村公司在具備了交樓條件后仍然拒絕交樓給吳宏、溫程群，并要求吳宏、溫程群按照中村公司單方的要求簽訂內(nèi)容遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一審判決的條件且對(duì)吳宏、溫程群非常不利的和解協(xié)議，如果吳宏、溫程群不簽訂該協(xié)議，中村公司就拒絕交樓。因此，中村公司的行為至今都構(gòu)成違約，延遲交樓違約金應(yīng)當(dāng)一直計(jì)算到中村公司實(shí)際交樓給吳宏、溫程群為止。

二、吳宏、溫程群等業(yè)主以及代理人曾到中村公司的樓盤辦理收樓手續(xù)，中村公司要求先簽訂和解協(xié)議后交樓，但被吳宏、溫程群等業(yè)主拒絕，至今無法收樓。中村公司從一審立案開庭至今，拒絕交樓的態(tài)度都沒有變化。為此，吳宏、溫程群等業(yè)主在另案提起訴訟要求交樓，該案一審判決以后，中村公司仍然以上述手段延長(zhǎng)交樓的時(shí)間，希望二審法院考慮實(shí)際情況，糾正一審判決的漏洞。一審判決不合理，給中村公司留下不交樓給業(yè)主的空間。一審我方要求調(diào)高違約金，中村公司抓住違約金不超過總房款的5%的霸王條款遲遲不交樓，希望二審法院考慮到這個(gè)情況作出處理。請(qǐng)求駁回上訴人的上訴，維持一審判決。

經(jīng)二審審理，原審查明事實(shí)無誤，本院予以確認(rèn)。

二審中，吳宏、溫程群提交錄音及該錄音內(nèi)容的書面紙質(zhì)版本作為本案的新證據(jù)，擬證明吳宏、溫程群在2014年6月6日去收樓，中村公司不同意交樓，要求吳宏、溫程群與中村公司達(dá)成和解協(xié)議后才交樓。中村公司對(duì)此證據(jù)的合法性和真實(shí)性都有異議，不認(rèn)可吳宏、溫程群提交的證據(jù)。二審?fù)ピ冎?，吳宏、溫程群申?qǐng)證人出庭作證，擬證明上述錄音資料反 法律俠客在線lawbingo

映情況的真實(shí)性。

二審期間，雙方當(dāng)事人均確認(rèn)涉案樓盤已經(jīng)符合交樓條件。中村公司明確其上訴所稱的業(yè)主惡意履行合同是指業(yè)主要求調(diào)整違約金的方式和手段影響了中村公司的正常經(jīng)營。

二審另查明。吳宏、溫程群于2014年5月15日收到了中村公司發(fā)出的收樓通知。

本院認(rèn)為，本案二審爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是中村公司應(yīng)否承擔(dān)逾期交樓的違約金。中村公司在二審中主張因吳宏、溫程群要求調(diào)整違約金的方式和手段影響了中村公司正常經(jīng)營，故中村公司不應(yīng)承擔(dān)逾期交樓的違約金。從業(yè)已查明的事實(shí)可知，按照合同約定，涉案房屋均已屆交樓時(shí)間，但中村公司至今尚未交付涉案房屋給吳宏、溫程群，應(yīng)承擔(dān)逾期交樓的違約責(zé)任。因中村公司和吳宏、溫程群簽訂的《商品房預(yù)售合同》并未約定在吳宏、溫程群對(duì)合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)提出異議時(shí)，中村公司有權(quán)據(jù)此遲延交樓，中村公司也未能提供證據(jù)證實(shí)吳宏、溫程群就違約金標(biāo)準(zhǔn)問題與中村公司之間有爭(zhēng)議導(dǎo)致涉案樓盤施工延誤，故中村公司以吳宏、溫程群要求調(diào)整違約金的方式和手段不當(dāng)為由，主張其不應(yīng)承擔(dān)逾期交樓違約金，缺乏理據(jù)，本院不予支持。

根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十八條“第二審人民法院應(yīng)當(dāng)對(duì)上訴請(qǐng)求的有關(guān)事實(shí)和適用法律進(jìn)行審查”的規(guī)定，吳宏、溫程群對(duì)原審判決并未提起上訴，故本院對(duì)其主張的原審判決不合理的抗辯意見不予審查，其欲證明上述抗辯意見成立所提交的證據(jù)以及要求證人出庭作證的申請(qǐng)，亦與本案處理結(jié)果無關(guān)，本院不予接納。

綜上，原審法院查明事實(shí)清楚，適用法律正確，本院予以維持。上訴人中村公司的上訴請(qǐng)求理據(jù)不足，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

本案二審受理費(fèi)1038元，由上訴人廣州市中村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)

吳國慶 代理審判員

李 民 代理審判員

姚偉華 二〇一四年八月四日 書 記 員

鄒文芳