第一篇：個(gè)人購房貸款全攻略

隨著房地產(chǎn)市場的火爆，一輪又一輪的購房高潮此起彼伏，眾多普通購房者通過銀行貸款的幫助實(shí)現(xiàn)了房屋新購和置換新潮，在眾多的貸款方式面前有時(shí)您會感覺難以選擇，這里給大家逐一道來每種方式的利弊供您參考，希望對您小有幫助。

1）一次還本付息

現(xiàn)各銀行規(guī)定，貸款期限在一年以內(nèi)(含一年)，那么還款方式為到期一次還本付息，即期初的貸款本金加上整個(gè)貸款期內(nèi)的利息綜合。計(jì)算公式如下：

到期一次還本付息額=貸款本金×[1+年利率(%)](貸款期為一年)

到期一次還本付息額=貸款本金×[1+月利率(‰)×貸款期(月)](貸款期不到一年)

其中：月利率=年利率÷12

如以住房公積金貸款1萬元，貸款期為7個(gè)月，則到期一次還本付息額為：

10000元×[1+(4.14%÷12月)×7月]=10241.5元

2）等額本金還款

等額本金還款法是一種計(jì)算非常簡便，實(shí)用性很強(qiáng)的一種還款方式。基本算法原理是在還款期內(nèi)按期等額歸還貸款本金，并同時(shí)還清當(dāng)期未歸還的本金所產(chǎn)生的利息。方式可以是按月還款和按季還款。由于銀行結(jié)息慣例的要求，一般采用按季還款的方式(如中國銀行)。其計(jì)算公式如下：

每季還款額=貸款本金÷貸款期季數(shù)+(本金-已歸還本金累計(jì)額)×季利率

如以貸款20萬元，貸款期為10年，為例：

每季等額歸還本金：200000÷(10×4)=5000元

第一個(gè)季度利息：200000×(5.58%÷4)=2790元

則第一個(gè)季度還款額為5000+2790=7790元；

第二個(gè)季度利息：(200000-5000×1)×(5.58%÷4)=2720元

則第二個(gè)季度還款額為5000+2720=7720元

第40個(gè)季度利息：(200000-5000×39)×(5.58%÷4)=69.75元

則第40個(gè)季度(最后一期)的還款額為5000+69.75=5069.75元

由此可見，隨著本金的不斷歸還，后期未歸還的本金的利息也就越來越少，每個(gè)季度的還款額也就逐漸減少。這種方式較適合于已經(jīng)有一定的積蓄，但預(yù)期收入可能逐漸減少的借款人，如中老年職工家庭，其現(xiàn)有一定的積蓄，但今后隨著退休臨近收入將遞減。

該方式1999年1月推出，正被各銀行逐漸采用。

3）等額本息還款

個(gè)人購房抵押貸款期限一般都在一年以上，則還款的方式之一是等額本息還款法，即從使用貸款的第二個(gè)月起，每月以相等的額度平均償還貸款本金和利息。計(jì)算公式如下：

每月等額還本付息額=貸款本金×

其中：還款期數(shù)=貸款年限×12

如以商業(yè)性貸款20萬元，貸款期為15年，則每月等額還本付息額為：

月利率為5.58%÷12=4.65‰，還款期數(shù)為15×12=180

200000×=1642.66元

即借款人每月向銀行還款1642.66元，15年后，20萬元的借款本息就全部還清。

4）固定利率

名詞解釋：指消費(fèi)者在簽訂購房貸款合同時(shí)，即選擇固定利率貸款，也就是以后在貸款期限內(nèi)不論銀行利率如何變動，上調(diào)抑或是下降，借款人都按照固定的利率支付利息，不會隨市而變。

優(yōu)點(diǎn)：利率不隨物價(jià)或其他因素的變化而調(diào)整。

缺點(diǎn)：一旦利率水平走低，在房貸利率固定情況下，也可能存在購房者為房貸多交錢的情況。

5）結(jié)構(gòu)性固定利率

名詞解釋：在利率固定期間，可以分段執(zhí)行不同的利率標(biāo)準(zhǔn)。如利率固定5年的貸款，可以在貸款前2年固定執(zhí)行一個(gè)利率，后3年執(zhí)行另外一個(gè)不同的利率。固定10年的貸款，可以在前5年執(zhí)行一個(gè)利率，后5年執(zhí)行另外一個(gè)利率。

優(yōu)點(diǎn)：使用結(jié)構(gòu)性固定利率產(chǎn)品，還能相對減少貸款的利息支出，給客戶帶來實(shí)惠。

缺點(diǎn)：提前還款將收取較高額度的違約金。

適用人群：規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)的投資型購房者。

6）浮動利率

名詞解釋：指貸款人在貸款期內(nèi)，按照央行不同時(shí)期指定利率標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行還貸，不同時(shí)期不同利率貸款者的還貸金額不同。

優(yōu)點(diǎn)：利率隨政策調(diào)整，避免固定利率可能造成的持續(xù)高于浮動利率風(fēng)險(xiǎn)。

缺點(diǎn)：利率不可預(yù)測，貸款者不可預(yù)知年限內(nèi)的還款金額。

適用人群：適合5-10年期短期貸款者，或貸款者確定利率短期內(nèi)不會有太大上調(diào)。

7）雙周供

名詞解釋：指將按揭貸款的還款方式從原來每月還款一次變?yōu)槊績芍苓€款一次，每次還款額為原來月供的一半。

優(yōu)點(diǎn)：在選定了貸款期限的情況下，采用雙周供還款與按月還款法相比，好處很明顯：大大減少利息負(fù)擔(dān)、有效縮短還款期限。

缺點(diǎn)：對于月收入不寬裕的貸款人來說，會增加一些壓力。目前僅有深圳發(fā)展銀行可以辦理。適用人群：每月收入分多次入賬，還款能力充足或欲縮短還款期限的貸款人。

8）接力貸

名詞解釋：指以某一子女(或子女與其配偶)作為所購房屋的所有權(quán)人，父母雙方或一方與該子女作為共同借款人，貸款購買住房的住房信貸產(chǎn)品。

優(yōu)點(diǎn)：可以將借款人年齡加貸款年限適當(dāng)延長，不受規(guī)定上限的限制。

缺點(diǎn)：父母和子女之間有可能因房屋產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)糾紛，或繼承人之間因遺產(chǎn)處理問題發(fā)生糾紛。目前僅有農(nóng)業(yè)銀行可辦理。

適用人群：年齡四十歲以上的購房者以及剛參加工作、收入暫時(shí)不高、還款壓力較大的年輕人。

9）倒按揭

名詞解釋：倒按揭又叫住房反向抵押。人們在年輕時(shí)為買房按揭多年，到老了再把房產(chǎn)抵押，按月領(lǐng)錢用于養(yǎng)老，辭世后住房由金融或保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)收回還貸，由于這種方式與傳統(tǒng)的按揭貸款相反，故被稱為“倒按揭”。其最早起源于荷蘭，發(fā)展最成熟的是美國。對于擁有房產(chǎn)但缺乏其他收入來源的老年人來說，它提供了一種養(yǎng)老的方式。

優(yōu)點(diǎn)：“倒按揭”是一個(gè)比較好的解決養(yǎng)老問題的辦法。

缺點(diǎn)：操作風(fēng)險(xiǎn)大，且實(shí)施時(shí)間越長、風(fēng)險(xiǎn)越大。

適用人群：有住房的老年人。

10）寬限期還款

寬限期還款法是在等額本金還款法的基礎(chǔ)上衍生出的一種還款方式。它的特點(diǎn)是：根據(jù)與開發(fā)商簽訂的“預(yù)售協(xié)議”銀行允許客戶在入住前只歸還貸款額本期利息，入住后再開始?xì)w還本金，還款方式與等額本金還款法相同。

這種還款方式現(xiàn)階段只有中國銀行采用?，F(xiàn)以中行實(shí)際操作舉例如下：

假定某人于今年1月購買了2001年6月入住的期房，向中國銀行申請10年10萬元貸款。按季度還款：

入住前每季度還款額=貸款本金×季利率=100,000×（5.58%÷4)=1395 元

入住后每季度還款額與等額本金還款法相同，即：

每季度還款額=(貸款本金÷貸款期季數(shù))+(本金-已歸還本金累計(jì)額)×季利率

=(100,000÷40)+(100,000-已歸還本金累計(jì)額)×（5.58%÷4)

第一季度還款額=2,500+(100,000-0)×（5.58%÷4)=3895 元

第十季度還款額=2,500+(100,000-2,500×9)×（5.58%÷4)=3581 元 以此類推……這種還款方式的優(yōu)點(diǎn)是減輕了支付首期款后的還款壓力，同時(shí)具備等額本金還款法的特色。

11）等比累進(jìn)還款法

也稱等比遞增(減)累進(jìn)法，就是將整個(gè)還款期按一定的時(shí)間段劃分，每個(gè)時(shí)間段比上一時(shí)間段多(少)還約定的固定比例，而每個(gè)時(shí)間段內(nèi)每月須以相同的償還額歸還貸款本息的一種還款方式。

例如，一購房者向銀行貸款10萬元，貸期10年，按現(xiàn)行利率選擇“等額本息還款法”，其每月還款額為1089.20元，10年后他總共需支付本息130704元。但他如果預(yù)計(jì)5年后的收入將會有一個(gè)較大的提高，那么他可以選擇“等比累進(jìn)還款法”，以5年為周期，第二個(gè)年的月付款比第一個(gè)5年上浮50%；那么第一個(gè)5年內(nèi)，他每月還款約在905元左右；第二個(gè)5年內(nèi)，每月還款約1358元左右，比905元上浮了50%，10年后他總共需支付約135780元。從計(jì)算中可見，選擇“等比累進(jìn)還款法”的付息要比選擇“等額本息還款法”多5000余元，這是因?yàn)橘彿空呓栌勉y行貸款的時(shí)間要更長一些，因此在利率相同的情況下也就要多支付一些利息。

12）等額累進(jìn)還款法

也稱等額遞增(減)累進(jìn)法，其與“等比累進(jìn)還款法”類似，不同之處就是將在每個(gè)時(shí)間段上約定多(少)還款的“固定比例”改為“固定額度”，以同樣在每個(gè)時(shí)間段內(nèi)每月以相同的償還額歸還貸款本息的一種還款方式。上述兩種還貸方式因計(jì)算比較復(fù)雜，由于計(jì)算機(jī)程序設(shè)置等多種原因，目前在國內(nèi)暫時(shí)還較少被銀行所采用。但是，從美國、日本和香港等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)開展興旺的國家和地區(qū)的實(shí)際情況看，其卻是國際上十分通行的兩種消費(fèi)信貸還款方式，十分受到新婚夫婦和開始創(chuàng)業(yè)的年輕人的歡迎，為有潛力的青年人購房者能夠緩解眼前暫時(shí)的資金不足。

13）增本減息法

在國外，外國銀行還采取一種叫“增本減息法”的計(jì)息還貸方式，就是在“等額本金法”的基礎(chǔ)上，每期的利息按理論余額計(jì)算，但本金的歸還則是從小到大，使得每月歸還的本息總額一樣的一種變體還款方式。

14）循環(huán)貸

用戶只需將自有住房到銀行做抵押，就可獲得該住房等價(jià)值80%的貸款額度，在房產(chǎn)抵押期內(nèi)可分次提款，循環(huán)使用?！把h(huán)貸”是針對住房變現(xiàn)難的特點(diǎn)，而用戶在生活中常常會出現(xiàn)投資理財(cái)、應(yīng)急支出、經(jīng)營周轉(zhuǎn)的需要，而向銀行貸款需要時(shí)間較長，難以應(yīng)急。這種貸款方式貸款額度高，使用年限長，有30年。然而用途較為局限，要想獲得授信，不能用于炒股買期貨。

15）住房再按揭

用已抵押給銀行的物業(yè)到銀行辦理再次按揭，銀行將根據(jù)市場現(xiàn)狀對其已按揭的住房進(jìn)行評估，從而為客戶增加一定的貸款額度。貸款用于其支付購買住房及車位(庫)、家庭大額耐用消費(fèi)品、汽車和住房裝修等一攬子資金需求的人民幣個(gè)人組合貸款。適合于已辦理住房按揭后又有融資需求或者希望盤活按揭房資產(chǎn)的客戶。

16）入住還款法

客戶在招行辦理一手樓住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，可以申請從貸款第一個(gè)月開始，與銀行約定一個(gè)時(shí)間段僅償還貸款利息，無需償還貸款本金，約定期滿后再開始采用等額本息或等額本金的還款方式歸還貸款的本金和利息。

17）移動組合房貸

這是今年出現(xiàn)的更為靈活的一種住房按揭方式。該種房貸方式，允許客戶針對不同時(shí)期的家庭收入情況和個(gè)人投資理財(cái)習(xí)慣，定制個(gè)性化的還款方案。在還款期內(nèi)，還款方式還可以隨時(shí)調(diào)整。便于貸款人根據(jù)自己的收入預(yù)期，靈活調(diào)整自己的還款方式。與等額本息方式相比，移動組合房貸還可能節(jié)省一部分利息支出。由于還款總期限是固定的，因此還款數(shù)額較低的月份越多，后期還款壓力就會越大。

18）直客式貸款

銀行直接把購房款貸給購房者，讓購房者把自己的房款首付和獲得的銀行貸款加在一起的總房款一次性付給開發(fā)商的貸款模式。購房者可以自由選擇有該業(yè)務(wù)的銀行；可享購房一次性付款折扣(視不同項(xiàng)目而定)；免除開發(fā)商所指定的律師審核購房者貸款資格等手續(xù)的律師費(fèi)；免除保險(xiǎn)費(fèi)支出(視不同銀行、項(xiàng)目而定)；放款速度快。但是與其他產(chǎn)品相比，直客式貸款申請門檻比較高。

第二篇：個(gè)人購房貸款流程

個(gè)人房屋貸款

1、申請個(gè)人房屋貸款的借款人應(yīng)具備以下條件：

（一）在中國境內(nèi)有固定住所，有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶口（或有效居住證明）及有效身份證明，年齡在65周歲以下，具有完全民事行為能力的自然人。

（二）提供購買房屋的合法購房合同或房屋買賣合同。

（三）遵紀(jì)守法，沒有違法行為及不良信用記錄。

（四）有正當(dāng)?shù)穆殬I(yè)和穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，有能力支付規(guī)定比例的購房首付款，有按期償還貸款本息的能力。

（五）在貸款人營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開立個(gè)人結(jié)算賬戶或信用卡賬戶，愿意接受貸款人信貸、結(jié)算監(jiān)督。

（六）同意以所購房屋作抵押，但抵押物未取得產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明文件及合法辦理抵押登記前，應(yīng)提供貸款人要求提供的其他擔(dān)保。

（七）貸款人規(guī)定的其他條件。

2、貸款操作流程：

借款人申請→貸款人調(diào)查、審查（批）→貸款發(fā)放→貸后管理→按月收回貸款

3、需提供以下資料：

（一）借款人合法有效的身份證明和戶籍證明，包括居民身份證、戶口簿或其它有效證件。已婚者應(yīng)當(dāng)提供婚姻關(guān)系證明及配偶的上述材料，所有材料均需提供原件和

復(fù)印件。

（二）借款人個(gè)人收入證明原件。

（三）首付款憑證和收據(jù)。

（四）《購房合同》原件，二手房需有經(jīng)公證的《房屋 買賣合同》。

（五）購房時(shí)若有共有人，共有人需提供上述

（一）條 所列資料。

（六）貸款人要求提供的其他文件或資料。

第三篇：個(gè)人購房貸款申請書

個(gè)人購房貸款申請書

小編為你推薦個(gè)人的購房貸款申請書。字?jǐn)?shù)會有點(diǎn)多。但慢慢品讀哈。

1、個(gè)人住房組合貸款：住房公積金管理中心可以發(fā)放的公積金貸款，最高限額一般為10-29萬元，如果購房款超過這個(gè)限額，不足部分要向銀行申請住房商業(yè)性貸款。這兩種貸款合起來稱之為組合貸款。此項(xiàng)業(yè)務(wù)可由一個(gè)銀行的房地產(chǎn)信貸部統(tǒng)一辦理。組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。

2、住房公積金貸款：對于已參加交納住房公積金的居民來說，貸款購房時(shí)，應(yīng)該首選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補(bǔ)貼性質(zhì)，貸款利率很低，不僅低于同期商業(yè)銀行貸款利率(僅為商業(yè)銀行抵押貸款利率的一半)，而且要低于同期商業(yè)銀行存款利率，也就是說，在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個(gè)利差。同時(shí)，住房公積金貸款在辦理抵押和保險(xiǎn)等相關(guān) 手續(xù)時(shí)收費(fèi)減半。

3、個(gè)人住房商業(yè)性貸款：以上兩種貸款方式限于交納了住房公積金的單位員工使用，限定條件多，所以，未繳存住房公積金的人無緣申貸，但可以申請商業(yè)銀行個(gè)人住房擔(dān)保貸款，也就是銀行按揭貸款。只要您在貸款銀行存款余額占購買住房所需資金額的比例不低于30%，并以此作為購房首期付款，且有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人，那么就可申請使用銀行按揭貸款。

個(gè)人住房委托貸款(公積金貸款)最劃算，個(gè)人住房貸款(商業(yè)性貸款)利息負(fù)擔(dān)最重，但具體的還款差別有多大，我們不妨進(jìn)行一下比較：

假設(shè)某購房者夫婦二人欲購買一總價(jià)50萬元的住房，以自有資金支付首付款30%，即15萬元，其余35萬元申請15年貸款。夫婦二人月收入為6000元，月公積金繳存比例為20%(企業(yè)與個(gè)人各負(fù)擔(dān)一半)，現(xiàn)公積金總額為4萬元。商業(yè)性貸款的利息負(fù)擔(dān)比政策性貸款高得多，達(dá)到了1/3，月還款額多出10%，總額多出近5萬元，可不是個(gè)小數(shù)目。如此看來，自然應(yīng)該選擇個(gè)人住房委托貸款，但是不行，這對夫婦不能完全依靠個(gè)人住房委托貸款，即便他們現(xiàn)有的公積金達(dá)4萬元，就是按10倍的較低倍率計(jì)算他們也可申請40萬元的公積金貸款，但因?yàn)檎咝再J款最高限額只有30萬元，因此35萬元還是不可以的。

因此，這對夫婦只有退而求其次，選擇個(gè)人住房組合貸款。那么，他們每月的還款負(fù)擔(dān)承受得了嗎?說起來他們每月還款元，但其中一部分可以由他們還款期每月繳存的公積金抵付，金額最多可以達(dá)到總收入的20%，即1200元/月，那么他們需要自行支付的供樓款只有()元/月，和他們6000元的月收入相比負(fù)擔(dān)是很輕的了。不過，如果沒有公積金的支持，完全依靠商業(yè)貸款，那么每月還款負(fù)擔(dān)還是比較重的，但占總收入50%左右的供樓負(fù)擔(dān)還是可以接受的。建議購房者在確定購房預(yù)算時(shí)不妨仔細(xì)算一算，多列出幾種選擇比較一下再去申請相應(yīng)的貸款。

辦理住房公積金貸款應(yīng)按下列程序：

(一)借款人申請住房公積金貸款需要向市住房公積金管理中心提出書面申請，填寫住房公積金貸款申請表并如實(shí)提供有關(guān)資料。

(二)市住房公積金管理中心負(fù)責(zé)借款人資格、擔(dān)保人資格、貸款額度和貸款期限的審查及合同的填寫同意后，借款人與中心簽訂相關(guān)合同或協(xié)議，并按中國人民銀行規(guī)定辦理保險(xiǎn)。

(三)貸款手續(xù)辦理完畢后，市住房公積金管理中心給銀行簽發(fā)準(zhǔn)予貸款通知書，銀行接到貸款通知書后辦理貸款劃付手續(xù)

特別提醒：購房時(shí)，借款人根據(jù)自己公積金的繳納情況，到銀行進(jìn)行測算，就可得知貸款的金額和每月還款數(shù)額。根據(jù)公積金管理有關(guān)規(guī)定，每年提取一次。假設(shè)客戶每年一次提取的公積金為15000元，而每月公積金貸款還款額為1500元，商業(yè)貸款還款額為1000元，在還款方式上可選擇“余額沖貸法”，即提取的公積金首先歸還當(dāng)月住房公積金貸款和商業(yè)貸款本息(共計(jì)2500元)，余額12500元可一次性償還住房商業(yè)性貸款本金，在還清住房商業(yè)性貸款本金后，尚有余額的再償還公積金貸款本金，因?yàn)樯虡I(yè)性貸款利率高于公積金貸款利率?！皼_還貸”后，借款人可選擇縮短原還款期限的方式或選擇還款期限不變，減少月還款額的方式進(jìn)行還貸。但目前商業(yè)銀行對客戶提前還款的次數(shù)是有一定限制的。如果客戶選擇“等額本息”還款法，每月等額還貸金額保持2500元不變，那么提取的公積金15000元，將按照原扣款方式連續(xù)每月扣款2500元。余額不足時(shí)，借款人應(yīng)及時(shí)將足額款項(xiàng)注入用于還款的銀行卡中，上述兩種還款法，客戶可根據(jù)自身實(shí)際進(jìn)行選擇。

如果客戶購買個(gè)人住房時(shí)申請的是商業(yè)性貸款，如：個(gè)人住房按揭貸款、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款、個(gè)人再交易住房貸款。當(dāng)時(shí)購房因各種原因沒有申請到“公積金”貸款，而現(xiàn)在個(gè)人公積金繳存達(dá)到規(guī)定的年限和金額，且已滿足公積金申請購房貸款的條件，雖然目前商業(yè)銀行還不能將購房商業(yè)性貸款轉(zhuǎn)換為公積金住房貸款，但卻可提取公積金進(jìn)行償還商業(yè)性貸款本息。只要借款人到公積金管理中心申請并辦理提取公積金相關(guān)手續(xù)，就可提取公積金歸還個(gè)人住房貸款本息。

申請銀行個(gè)人住房貸款工作流程：

(一)買方要與開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售契約》。

(二)支付30%以上的房款。

(三)去房管部門辦理預(yù)售登記。

(四)辦完預(yù)售登記后，買方持契約正本，填寫借款申請及借款合同。

兩種還貸方式利息天壤之別

一般的購房人只知道貸款必須償還利息，可是，采用不同的還貸方法，利息卻有天壤之別。貸款額在40萬元左右、限期30年的，利息差額可以達(dá)到10萬元之巨!至于這個(gè)，不少人都還被蒙在鼓里兩種還貸法利息差額大，在此摘錄一篇供您參閱。

市民劉先生上個(gè)月剛買了新房，并辦完了住房貸款手續(xù)，每月還貸額近XX元。誰知道就在本月即第一次還貸后，劉先生卻知道了一件讓他大為驚訝的事他的一位親戚和自己貸款額度相差無幾、年限相同，但是總體還貸利息卻相差近萬元!原因只是他們采用了不同的還貸方式。而此前，劉先生稱自己對另一種還貸方式一無所知。

“在簽合同的時(shí)候，銀行工作人員只是抱來一大堆貸款合同，密密麻麻的，然后幫你一會翻到這里、一會翻到那里，指著一些空白的地方，讓你簽上姓名、填上身份證號碼、按上手印即可，根本沒有提及還有另外一種還款方法?！?/p>

簽下這份貸款合同后，劉先生自己測算了一下，利息總額高達(dá)萬多元。要不是親戚提醒，劉先生還以為貸款就是這樣辦的，又氣憤又心疼的劉先生忍不住把自己的貸款合同拿出來又仔細(xì)翻了好幾遍，發(fā)現(xiàn)合同里的確有兩種貸款方法可供自己選擇，但是空白處已經(jīng)被銀行事先填上了等額本息還款法，根本就沒有自己考慮的余地。他請朋友算了一下，如果套用另外一種還款方法，那么自己30萬元、20年商業(yè)性住房貸款利息總額不到萬元，比現(xiàn)在要少萬元。

銀行普遍主薦“等額法”

為了探明究竟，連日來，記者也以購房人的身份對南京多家銀行進(jìn)行了暗訪。

在農(nóng)業(yè)銀行新街口支行的消費(fèi)信貸超市，記者表示準(zhǔn)備購買一處總價(jià)為80萬元的商品房，首付30%，公積金貸款12萬元，余下的44萬元準(zhǔn)備辦理商業(yè)貸款，30年還清。一位工作人員熱情地接待了記者。她首先給記者介紹了本息還款法(等額法)，通過測算，“月還款額”一項(xiàng)顯示為元;

記者隨之詢問有無其他的還款方式，該工作人員說還有另一種“本金還款法”(遞減法)。每個(gè)月的還款額都不同，從3000元左右逐漸遞減到1000多元。

究竟選擇哪一種方法呢?以下是記者和該工作人員的一段對話：

“兩種還貸方法哪一種更合算呢?”

“總的說來第二種遞減法少付點(diǎn)錢，但是一般人都不會等到30年才還清的，如果提前還貸的話就沒有那么大差距了。何況使用遞減法雖然后面還得少，但是一開始壓力太大了?！?/p>

“哪一種更方便呢?”

“當(dāng)然是第一種等額法方便，每個(gè)月只需按月還給銀行相同數(shù)額的錢就行了。第二種遞減法每個(gè)月的錢數(shù)都不同，算起來也很麻煩……所以我們一般都推薦客戶選擇等額法?！?/p>

隨后，記者繼續(xù)以購房人的身份電話咨詢了商業(yè)銀行、招商銀行、工商銀行、建設(shè)銀行等多家銀行，大多數(shù)都以介紹“本息還款法”即等額法為主，有的甚至根本不提及遞減還款方式。雖然一些銀行工作人員最終也承認(rèn)應(yīng)該按照個(gè)人的不同情況選擇還款方式，但是從其話語中，可以很明顯地聽出對等額法的傾向性。

銀行傾向性在于息差

導(dǎo)致銀行產(chǎn)生這種傾向性的原因何在呢?一位從事金融行業(yè)多年的人士一語道破：“關(guān)鍵在于息差?！?/p>

“兩種方法的利息差距大著哪!”該位人士以記者暗訪的例子進(jìn)行了一番計(jì)算，得出的結(jié)果令人震驚同樣是44萬元、30年的商業(yè)性貸款，等額法的利息總額為萬多元，而遞減法為萬元左右。兩種不同還貸方法利息竟然相差11萬元之多!

該人士稱，同樣一筆貸款業(yè)務(wù)，對于“吃利息飯”的銀行來說，當(dāng)然希望購房人全都選擇利息高的還貸方法。就像普通商品買賣一樣，一般的商家都會推薦顧客購買價(jià)格高、利潤高的商品，怎么會推薦價(jià)格低、利潤低的商品呢?

至于銀行解釋的“等額法比遞減法方便”的理由，記者發(fā)現(xiàn)，使用遞減法實(shí)際上也并不如想像的那么麻煩。雖然每個(gè)月的還款額都不同，但是具體數(shù)額并不需要人力測算，銀行的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)十分輕松地便可以打印出30年中每一個(gè)月還款數(shù)據(jù)的表格，購房人只需遵照交錢就行了。

而另外一個(gè)“遞減法開始還款壓力大”的解釋，記者通過業(yè)內(nèi)人士測算發(fā)現(xiàn)，雖然遞減法開頭的還款額度的確較高，為3000元左右，但是相對于等額法2372元來說，也就高出620元左右，且持續(xù)時(shí)間也只有一年零兩個(gè)月。大多數(shù)時(shí)間的還款額集中在XX多元和1000多元之間。相信600多元的差額大多數(shù)購房人都能承受，何況，這樣“省下來”的利息高達(dá)11多萬元，值得大多數(shù)購房人重新考慮。

銀行稱沒占到便宜

昨日，建行、中行、農(nóng)行、民生等幾家銀行在接受記者采訪時(shí)稱，兩種還款方法表面上看兩者利息總額相差不少，而實(shí)際上兩者的計(jì)算原理是一回事。

“不存在銀行占便宜。首先，兩種還貸方法并不是哪家商業(yè)銀行自己制定的，而是央行規(guī)定的?！苯ㄐ薪K省分行房地產(chǎn)信貸處處長叢華昌介紹說，1998年5月央行頒布了《個(gè)人住房貸款管理辦法》，規(guī)定了住房貸款有等額本息和等額本金兩種還款方法。不管是哪種還貸方法都是符合規(guī)定的。而且實(shí)際上兩種還款方法計(jì)算原理是一樣的。

“簡單地看，兩者利息是相差一定額度，但是對于銀行來說，并沒有通過哪種方式多收了顧客的利息，因?yàn)檫@兩種還貸方式都是按照客戶占用銀行資金的時(shí)間價(jià)值來計(jì)算的?！?/p>

據(jù)叢處長解釋，造成這兩種還款方法利息總額不同的根本原因，在于顧客占用銀行資金發(fā)生了變化。遞減還款法，由于顧客一開始就多還本金，所以越往后所占銀行本金越少，因而所產(chǎn)生的利息也少。而等額本息還款法則不同，開始還的貸款本金較少，占用銀行資金相對也較多，所以利息也會相應(yīng)增加。

針對目前老百姓對兩種還款方式不太了解、不太熟悉的現(xiàn)狀，昨天一些銀行表示今后在辦理貸款之前，將加強(qiáng)告知義務(wù)。

“可能我們的部分柜面人員會覺得選擇等額本息還款法是約定俗成的事，老百姓也習(xí)慣于這種還款方式，所以就沒有對遞減法進(jìn)行解釋和宣傳，客戶來了就照老辦法給辦了?！?/p>

一些銀行表示，今后在辦理住房貸款前，“要將話說在前面”，讓客戶自主選擇。

消協(xié)稱購房人有知情權(quán)

南京市消費(fèi)者協(xié)會秘書長孫建和在剖析上述現(xiàn)象時(shí)說，貸款購房也是一種消費(fèi)行為，消費(fèi)者享有《消法》賦予的知情權(quán)和選擇權(quán)。銀行作為向消費(fèi)者提供服務(wù)的經(jīng)營者，有義務(wù)在服務(wù)場所的顯著位置公示兩種不同的服務(wù)內(nèi)容，即兩種不同的還款方式。另外，還應(yīng)該客觀地且明確地向消費(fèi)者介紹兩種還款方式的不同之處，以及各自的利弊，否則，就是侵害了《消法》賦予消費(fèi)者的權(quán)利。

我國《消法》第八條、第九條規(guī)定，“消費(fèi)者享有知悉其購買、使用的商品或接受的服務(wù)的真實(shí)情況的權(quán)利”;“消費(fèi)者有權(quán)自主選擇商品或者服務(wù)方式，自主決定購買或不購買任何一種商品、接受或不接受任何一項(xiàng)服務(wù)”;“消費(fèi)者在自主選擇商品或服務(wù)時(shí)，有權(quán)進(jìn)行比較、鑒別和挑選?！?/p>

孫建和認(rèn)為，如果銀行在沒有明確告知兩種還款方式及其利弊的情況下，擅自替消費(fèi)者作主選擇其中一種還款方式，那么就違法了《消法》的上述規(guī)定，對消費(fèi)者的知情權(quán)、選擇權(quán)構(gòu)成了侵害。

原因在雙方信息不對稱

貸款購房人可以享受兩種不同的還貸方法，這是中國人民銀行的明文規(guī)定。然而，為何到了實(shí)際操作中，一種方式深受青睞，而另一種方式就明顯受到“冷遇”了呢?導(dǎo)致本金還款法“銀行不薦、消費(fèi)者不知”的根本原因究竟是什么?

受訪的多位專家及業(yè)內(nèi)人士均一致指出，購房人和銀行之間嚴(yán)重的信息不對稱，是首要原因。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，這種信息不對稱的局限必然可以給銀行有意無意隱瞞信息、牟取更多利息收入創(chuàng)造有利條件;而購房人由于信息缺乏，必然處于弱勢。

錢蘇平律師說，消費(fèi)者畢竟不是銀行家，人民銀行的規(guī)定也只是面對銀行而設(shè)的，普通人無從得知，所以在選擇購房貸款時(shí)，往往是銀行說什么就是什么，具有一定的盲從心理。

陳廣華律師也認(rèn)為，在貸款購房過程中，銀行和購房人處于明顯的不平等地位。銀行占有了大量消費(fèi)者不具備的信息，而且有充分的理由和條件對消費(fèi)者購房作出主觀引導(dǎo)。(記者/王海燕鄭春平)

相關(guān)鏈接

兩種還貸方式比較

1、計(jì)算方法不同。

等額本息還款法。即借款人每月以相等的金額償還貸款本息。

等額本金還款法。即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，2、兩種方法支付的利息總額不一樣。在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，“本金還款法”的利息總額要少于“本息還款法”;

3、還款前幾年的利息、本金比例不一樣?！氨鞠⑦€款法”前幾年還款總額中利息占的比例較大(有時(shí)高達(dá)90%左右)，“本金還款法”的本金平攤到每一次，利息借一天算一天，所以二者的比例最高時(shí)也就各占50%左右。

4、還款前后期的壓力不一樣。因?yàn)椤氨鞠⑦€款法”每月的還款金額數(shù)是一樣的，所以在收支和物價(jià)基本不變的情況下，每次的還款壓力是一樣的;“本金還款法”每次還款的本金一樣，但利息是由多到少、依次遞減，同等情況下，后期的壓力要比前期輕得多。

工薪族購房的兩種貸款方式

工薪族貸款可用公積金貸款和“按揭”貸款二種方式。

(一)用公積金貸款購房。公積金貸款是為支持一般收入的職工家庭購房而設(shè)立的一種低息長期貸款，由建設(shè)銀行房地產(chǎn)信貸部門發(fā)放。寧德市規(guī)定最高貸款限度為3萬元，貸款償還最長年限7年。公積金貸款的對象是：具有城鎮(zhèn)常住戶口，繳存住房公積金的職工。貸款條件是：有相當(dāng)于所購住房價(jià)格30%以上的自籌資金(可以用住房公積金存款抵充)，有償還貸款本息的能力，同意辦理住房抵押和保險(xiǎn)。貸款額度在可貸額度和最高限度內(nèi)，根據(jù)具體情況確定。

貸款本息是如何償還的呢?償還時(shí)采用每月等額均還的方式。還款方式：每月償還貸款本息= 貸款本金×月利率十貸款本金×月利率/(1十月利率)還款總月數(shù)-11]。

(二)用“按揭”貸款購房。對于無法享用公積金低息貸款的家庭，可爭取享用“按揭”貸款。但按揭貸款僅對某些房產(chǎn)項(xiàng)目提供支持，故選得當(dāng)，才能享受按揭貸款，但它與公積金貸款相比，利率較高。按揭貸款的對象和條件，與公積金貸款基本相同?？少J額度主要根據(jù)償還能力而定，每月經(jīng)濟(jì)收入應(yīng)高于每月貸款償還額的2倍。貸款限額不得超過房價(jià)的70%，貸款最長償還期限20年。

個(gè)人房貸業(yè)務(wù)介紹

“個(gè)人購置住房貸款”是最基礎(chǔ)的住房按揭業(yè)務(wù)，各家銀行都在開展該業(yè)務(wù)，個(gè)人購置住房貸款是一種擔(dān)保性貸款，可采取抵押、質(zhì)押、保證或上述三種擔(dān)保方法并用的方式。

申請人應(yīng)具備的條件

各銀行一般都要求“個(gè)人購置住房貸款”對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人，同時(shí)具備以下條件：1.具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份;2.有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有按期還貸款本息的能力;3.不享受購房補(bǔ)貼的，不低于購買住房全部價(jià)款的20%作為購房的首期付款;享受購房補(bǔ)貼的，以個(gè)人承擔(dān)部分的20%作為購房首期付款;4.有銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息、并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人;5.具有購房合同或協(xié)議，所購住房價(jià)格基本符合銀行或銀行委托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評估價(jià)值。

申請所需證件

在申請借款時(shí)，申請人應(yīng)出具多種文件，主要包括：1.身份證件(居民身份證、戶口簿或其它有效居留證件);2.貸款人認(rèn)可部門出具的借款經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明;3.符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其它批準(zhǔn)文件;4.抵押物或質(zhì)押物的清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押、質(zhì)押證明和抵押物估價(jià)證明;5.保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人資信證明;6.以儲蓄存款作為自籌資金的，需提供銀行存款憑證;7.以公積金作為自籌資金的,需提供住房公積金管理部門批準(zhǔn)動用公積金存款的證明。

個(gè)人貸款額度

個(gè)人購置住房貸款的貸款額度為不高于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估的擬購買住房的價(jià)值或?qū)嶋H購房費(fèi)用總額的80%(以二者低者為準(zhǔn))，貸款期限最長可達(dá)30年。

償還方式選擇

在還款時(shí)，借款人應(yīng)按借款合同約定的還款計(jì)劃、還款方式償還貸款本息。如借款人提前還款，應(yīng)事先征得貸款人同意，并辦理有關(guān)手續(xù)。償還本息的方式有以下兩種：

1.貸款期限在一年(含一年)的，實(shí)行到期一次還本付息，利隨本清;2.貸款期限在1年以上的，可采取等額本息還款法和等額本金還款法等還款方法，按月歸還貸款本息。

房貸質(zhì)押和抵押

可以作為購置住房抵押物和質(zhì)押物主要有如下種類：

(一)個(gè)人住房貸款的抵押物

1.借款人有權(quán)自主支配的房產(chǎn)及其它地上定著物;2.借款人依法取得的國有土地使用權(quán);

(二)個(gè)人住房貸款的質(zhì)押物包括國庫券、國家重點(diǎn)建設(shè)債券、金融債券、AAA級企業(yè)債券、個(gè)人定期儲蓄存單等有價(jià)證券。

第四篇：辦理個(gè)人購房貸款須知

中國銀行辦理個(gè)人購房按揭貸款須知

一、購房者夫妻雙方須提供的個(gè)人資料：

1、身份證（軍官證、士兵證等）、戶口簿（包括戶主聯(lián)）、結(jié)婚證原件及復(fù)印件

2、由工作單位出具的工資收入證明（須加蓋單位公章）；收入較高的話需提供佐證材料；

3、離婚者須提供離婚證或離婚判決書原件及復(fù)印件，并且需提供民政局出具的單身證明；到法定結(jié)婚年齡尚未結(jié)婚的需提供民政局出具的單身證明；

4、外地戶口在宜興工作的，須提供在宜興最近一年的納稅證明和社保證明；

5、提供房產(chǎn)局出具的借款人夫妻及未成年子女的房產(chǎn)查詢函

6、工資收入證明的佐證材料包括：公司營業(yè)執(zhí)照、公司章程、個(gè)人卡、折流水、企業(yè)流水、房產(chǎn)證復(fù)印件、租房協(xié)議等

7、在我行辦理借款人名字的借記卡用于還貸

8、首付款付款證明，需提供刷卡日前一月和后一月的流水

8、銀行要求的其他資料

二、購房者須提供的房屋資料（原始件）：

1、購買房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房的已備案購房合同2份

2、購房預(yù)付款發(fā)票

中國銀行宜興支行

第五篇：個(gè)人購房貸款須知

一、貸款條件：

1、借款人所購房產(chǎn)為擔(dān)保公司及銀行認(rèn)可的具有合法有效手續(xù)的樓盤項(xiàng)目；

2、借款人具有合法的身份證明或居住證件，有較穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄；

3、與房開公司簽訂符合規(guī)定的購房合同，并已交納占購買住房所需規(guī)定比例（20%-30%以上）的購房首期付款。

二、貸款額度及期限：

最高八成三十年。

三、貸款所需資料：

1、借款人夫妻雙方身份證明、戶口簿、婚姻狀況證明；

2、借款人夫妻雙方工資收入證明；

3、商品房買賣合同；

4、首期付款收據(jù)；

5、預(yù)售許可證、合同預(yù)登表（期房）、商品房現(xiàn)房銷售證明書（現(xiàn)房）。

四、貸款流程：

1、客戶與房開公司簽訂購房合同，在合同中約定“直客式”貸款的付款方式，支付首期款；

2、向擔(dān)保公司申請直客式貸款擔(dān)保。擔(dān)保公司進(jìn)行擔(dān)保審批后，向銀行出具貸款擔(dān)保函。

3、銀行審查后與客戶簽訂合同，辦理貸款手續(xù)，擔(dān)保公司簽署保證合同。

4、銀行審批，辦妥抵押登記手續(xù)后發(fā)放貸款至房開公司帳戶。

五、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

(一）擔(dān)保公司收取費(fèi)用：

1、擔(dān)保費(fèi)：貸款金額×1%

2、服務(wù)費(fèi)：400元

（三）產(chǎn)權(quán)部門費(fèi)用：

抵押登記費(fèi)：80元（住宅）

六、溫馨提示：