第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)公司將開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作了固定資產(chǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)公司將開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作了固定資產(chǎn)，用于本公司辦公用房，是否視同銷售？要繳企業(yè)所得稅、土地增值稅以及營(yíng)業(yè)稅嗎？？、答：據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）、《關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國(guó)稅函[2008]828號(hào)）、《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第540號(hào)）、《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局第52號(hào)令）、《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）的規(guī)定，一、企業(yè)所得稅。將開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，如果將開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的行為發(fā)生在2008年1月1日以前，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)；如果將開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的行為發(fā)生在2008年1月1日以后，改變資產(chǎn)用途（如自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營(yíng)），由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，不視同銷售確認(rèn)收入。對(duì)2008年1月1日以前發(fā)生的處置資產(chǎn)，2008年1月1日以后尚未進(jìn)行稅務(wù)處理的，按國(guó)稅函[2008]828規(guī)定執(zhí)行。

二、營(yíng)業(yè)稅。在中華人民共和國(guó)境內(nèi)有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人為營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)人。所謂有償，包括取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人，視同銷售。由此可見，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益的，是征收營(yíng)業(yè)稅的前提，單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)送是例外。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)用于本企業(yè)自用、樣品等行為，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既未取得貨幣、貨物及其他經(jīng)濟(jì)利益，又不存在著無償贈(zèng)送他人的行為，所以，對(duì)貨物在統(tǒng)一法人實(shí)體內(nèi)部之間的轉(zhuǎn)移，不視同銷售，不征收銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。

三、土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。由此可見，對(duì)開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)為自用或出租等，不論是否辦理產(chǎn)權(quán)，只要產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收土地增值稅。

第二篇：案例1某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商住混合樓項(xiàng)目

（1）商鋪和住宅合并一個(gè)單位計(jì)算土地增值稅： 扣除項(xiàng)目＝土地成本＋房屋開發(fā)成本＋費(fèi)用扣除10％＋加計(jì)扣除20％＋稅金＝120＋600＋（120＋600）×10％＋（120＋600）×20％＋55＝991（萬元）。

增值額＝收入－扣除項(xiàng)目＝（500＋500）－991＝9（萬元）。增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目×100％＝9÷991×100%＝0.9％。

低于50%，適用30%的稅率。

應(yīng)納的土地增值稅＝9×30％＝2.7（萬元）。

（2）將普通住宅和商鋪分為兩個(gè)清算單位計(jì)算土地增值稅（按面積分?jǐn)偝杀举M(fèi)用）：

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅扣除項(xiàng)目為＝土地成本＋房屋開發(fā)成本＋費(fèi)用扣除10％＋加計(jì)扣除20％＋稅金＝120×5000÷6000＋600×5000÷6000＋（100＋500）×30%＋27.5＝807.5（萬元）。

增值額＝500－807.5＝－307.5（萬元）無增值額不納稅。

商業(yè)扣除項(xiàng)目＝土地成本＋房屋開發(fā)成本＋費(fèi)用扣除10％＋加計(jì)扣除20％＋稅金＝120×1000÷6000＋

600×1000÷6000＋（20＋100）×30%＋27.5＝183.5（萬元）；

增值額＝500－183.5＝316.5（萬元）；

增值率＝316.5÷183.5×100%＝172%，適用50%的稅率； 應(yīng)納土地增值稅＝316.5×50%－183.5×15%＝130.725（萬元）。

計(jì)算結(jié)果可知，將商鋪和住宅合并計(jì)算土地增值稅為2.7萬元，分開計(jì)算則應(yīng)納稅130多萬元。

第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)將土地使用權(quán)變更到項(xiàng)目公司名下開發(fā)節(jié)稅的解析

房地產(chǎn)企業(yè)將土地使用權(quán)變更到項(xiàng)目公司名下開發(fā)節(jié)稅的解析

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日新月異，土地使用權(quán)的取得形式也多樣化，在實(shí)踐中，往往先由已經(jīng)成立的房地產(chǎn)公司先參與土地中標(biāo)，中標(biāo)后再成立項(xiàng)目公司對(duì)中標(biāo)的土地進(jìn)行獨(dú)立開發(fā)，這樣就造成土地出讓金由中標(biāo)房地產(chǎn)出資、土地使用權(quán)屬于中標(biāo)房地產(chǎn)，取得的土地出讓金行政收據(jù)的抬頭也是中標(biāo)房地產(chǎn)，必須過戶到項(xiàng)目公司后才能進(jìn)行立項(xiàng)報(bào)建及開發(fā)，但過戶變更到項(xiàng)目公司名下，將被認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，按相關(guān)的法律法規(guī)繳納增值稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、印花稅等，這樣在尚未開發(fā)就已經(jīng)造成巨大的稅金支付，加大了企業(yè)沉重的稅收負(fù)擔(dān)，筆者現(xiàn)就通過劃撥、分立、劃轉(zhuǎn)以下三種不同的方式，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)將土地變更至項(xiàng)目公司，解析實(shí)現(xiàn)節(jié)稅技巧?！景咐坑晒蓶|甲出資51%、乙出資49%出資1000萬元組建成立的A公司，2015年6月1日，以200萬元/畝的價(jià)格,通過招投標(biāo)手續(xù)購(gòu)入市區(qū)地塊W共60畝，現(xiàn)評(píng)估公允價(jià)值為230萬元/畝。A公司領(lǐng)導(dǎo)層商議一致同意，將成立B項(xiàng)目公司，將W地塊過戶到B項(xiàng)目公司進(jìn)行開發(fā)。

這樣以以下三種不同方案，分析土地變更中的稅收成本：

1、由A公司投資成立全資B子公司，A公司與B公司簽訂協(xié)議，將該地塊W按賬面凈值劃轉(zhuǎn)到B公司名下的土地?zé)o償劃轉(zhuǎn)協(xié)議；

2、由A公司進(jìn)行分立，分立成A公司及B公司，股權(quán)比例不變，將該地塊W以及購(gòu)買時(shí)的相關(guān)聯(lián)的債權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給B公司；

3、將該地塊W以增資擴(kuò)股形式投資入股到B公司名下。【涉稅成本分析】

方案一：資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)方案的涉稅成本分析如下： A公司需繳納的稅金如下：① 增值稅根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局公布了《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅【2016】36號(hào)文)第十四條 下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：(一)單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。(二)單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。(三)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。根據(jù)以上文件第二條，應(yīng)視同銷售繳納增值稅。

《關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知》（財(cái)稅[2016]47號(hào)）第三條第（二）項(xiàng)規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。”A公司以地塊W無償劃撥到B公司，需繳納增值稅(230-200）×60÷（1+5%）×5%=85.71（萬元）②城建稅、教育費(fèi)附加（含地方）需繳納的城建稅、教育費(fèi)附加=85.71×（7%+5%）=10.29（萬元）③印花稅按印花稅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)萬分之五稅率繳納印花稅。需繳納的印花稅=230×60×0.05%=6.90（萬元）④土地增值稅《關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財(cái)稅[2015]5)第四條規(guī)定:“單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國(guó)有土地、房屋進(jìn)行投資，對(duì)其將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。”第五條規(guī)定：“上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?！币虼?，房地產(chǎn)A公司需繳納土地增值稅：需繳納的土地增值稅=【230×60÷（1+5%）-（200×60 +200×60×3% +10.29+6.90）】×30%=229.70（萬元）

（注：200×60×3%為A公司取得出讓土地時(shí)繳納的契稅）⑤企業(yè)所得稅根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于促進(jìn)企業(yè)重組有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財(cái)稅【2014】109號(hào)）第三條的規(guī)定，對(duì)100%直接控制的居民企業(yè)之間，以及受同一或相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)之間按賬面凈值劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)，凡具有合理商業(yè)目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，且劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均未在會(huì)計(jì)上確認(rèn)損益的，可以選擇按以下規(guī)定進(jìn)行特殊性稅務(wù)處理：第一，劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均不確認(rèn)所得。第二，劃入方企業(yè)取得被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的原賬面凈值確定。第三，劃入方企業(yè)取得的被劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)，應(yīng)按其原賬面凈值計(jì)算折舊扣除。根據(jù)以上稅收政策規(guī)定，因此A公司按賬面凈值將土地資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)到B公司，A公司不需繳納企業(yè)所得稅。B公司需繳納的稅金如下：①契稅《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕37號(hào)）第六條第二款規(guī)定：“同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅?！备鶕?jù)以上文件，B公司接受A公司劃轉(zhuǎn)土地資產(chǎn)，不需繳納契稅。②印花稅A公司是將其名下的土地資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)B公司名下的行為，按印花稅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)萬分之五稅率繳納印花稅。B公司需繳納印花稅=230×60×0.05%=6.90（萬元）第一種方案下的總稅收成本=85.71+10.29+6.90+229.70+6.90=339.50（萬元）※計(jì)稅成本不同，土地增值稅土地計(jì)稅成本為230萬元/畝、企業(yè)所得稅土地稅前扣除計(jì)成本為200萬元/畝。

方案二：公司分立方案的涉稅成本分析如下：A公司需繳納的稅金如下：①增值稅

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局公布了《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅【2016】36號(hào)文)附件2：營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定第(二)項(xiàng)不征收增值稅項(xiàng)目：第5點(diǎn).在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。根據(jù)以上文件，不繳納增值稅。②城建稅、教育費(fèi)附加（含地方）不繳納城建稅、教育費(fèi)附加（含地方）。③印花稅《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制過程中有關(guān)印花稅政策的通知》（財(cái)稅[2003]183 號(hào)）第三條規(guī)定“企業(yè)因改制簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)免予貼花”；

根據(jù)文件，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)免交印花稅。④土地增值稅《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財(cái)稅[2015]5)第四條規(guī)定:“單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國(guó)有土地、房屋進(jìn)行投資，對(duì)其將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅?！钡谖鍡l規(guī)定：“上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?！币虼?，房地產(chǎn)A公司需繳納土地增值稅：需繳納的土地增值稅=【230×60÷（1+5%）-（200×60 +200×60×3%）】×30%=234.86（萬元）

（注：200×60×3%為A公司取得出讓土地時(shí)繳納的契稅）⑤企業(yè)所得稅

根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財(cái)稅[2009]59號(hào)）規(guī)定，適用特殊性稅務(wù)處理的企業(yè)分立的條件為：（1）具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的；（2）企業(yè)分立后的連續(xù)12個(gè)月內(nèi)不改變分立資產(chǎn)原來的實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；（3）取得股權(quán)支付的原主要股東，在分立后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)；（4）被分立企業(yè)所有股東按原持股比例取得分立企業(yè)的股權(quán)，分立企業(yè)和被分立企業(yè)均不改變?cè)瓉淼膶?shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，且被分立企業(yè)股東在該企業(yè)分立發(fā)生時(shí)取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%。

同時(shí)滿足上述條件的企業(yè)，可按以下規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理：

（1）分立企業(yè)接受被分立企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被分立企業(yè)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定；

（2）被分立企業(yè)已分立出去資產(chǎn)相應(yīng)的所得稅事項(xiàng)由分立企業(yè)承繼；

（3）被分立企業(yè)未超過法定彌補(bǔ)期限的虧損額可按分立資產(chǎn)占全部資產(chǎn)的比例進(jìn)行分配，由分立企業(yè)繼續(xù)彌補(bǔ)；

（4）被分立企業(yè)的股東取得分立企業(yè)的股權(quán)（以下簡(jiǎn)稱“新股”），如需部分或全部放棄原持有的被分立企業(yè)的股權(quán)（以下簡(jiǎn)稱“舊股”），“新股”的計(jì)稅基礎(chǔ)應(yīng)以放棄“舊股”的計(jì)稅基礎(chǔ)確定。如不需放棄“舊股”，則其取得“新股”的計(jì)稅基礎(chǔ)可從以下兩種方法中選擇確定：直接將“新股”的計(jì)稅基礎(chǔ)確定為零；或者以被分立企業(yè)分立出去的凈資產(chǎn)占被分立企業(yè)全部?jī)糍Y產(chǎn)的比例先調(diào)減原持有的“舊股”的計(jì)稅基礎(chǔ)，再將調(diào)減的計(jì)稅基礎(chǔ)平均分配到“新股”上。

（5）非股權(quán)支付額仍應(yīng)在交易當(dāng)期確認(rèn)相應(yīng)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失，并調(diào)整相應(yīng)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。

判斷是否屬于免稅重組，因分立時(shí)未發(fā)生非股權(quán)支付額，且滿足其條件，應(yīng)認(rèn)定為免稅重組。免繳納企業(yè)所得稅。B公司需繳納的稅金如下：①契稅《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕37號(hào)）第四條公司分立，公司依照法律規(guī)定、合同約定分立為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原公司投資主體相同的公司，對(duì)分立后公司承受原公司土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。根據(jù)以上文件，公司分立，不需繳納契稅。②印花稅《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制過程中有關(guān)印花稅政策的通知》（財(cái)稅[2003]183 號(hào)）第三條規(guī)定“企業(yè)因改制簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)免予貼花”；根據(jù)文件，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)免交印花稅。第二種方案下的總稅收成本=234.86（萬元）※計(jì)稅成本不同，土地增值稅土地計(jì)稅成本為230萬元/畝、企業(yè)所得稅土地稅前扣除計(jì)稅成本為200萬元/畝。方案三：地塊投資方案的涉稅成本分析如下： A公司需繳納的稅金如下：①增值稅 《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十條：銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)。第十一條：有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。財(cái)稅[2016]36號(hào)文附件二《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一條：適用一般計(jì)稅方法的試點(diǎn)納稅人，2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。根據(jù)上述規(guī)定可以得出，企業(yè)將無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股換取被投資企業(yè)股權(quán)的行為屬于有償取得“其他經(jīng)濟(jì)利益”，且被投資企業(yè)取得不動(dòng)產(chǎn)包括“接受投資入股”形式取得的不動(dòng)產(chǎn)，其進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣。根據(jù)以上規(guī)定企業(yè)以土地使用權(quán)不動(dòng)產(chǎn)投資應(yīng)作為銷售繳納增值稅，并可計(jì)算銷項(xiàng)稅額、開具增值稅專用發(fā)票給被投資企業(yè)作為抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的憑據(jù)。因此以土地使用權(quán)投資要視同銷售繳納增值稅。

《關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知》（財(cái)稅[2016]47號(hào)）第三條第（二）項(xiàng)規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅?！盇公司以地塊W投資到B公司，需繳納增值稅(230-200）×60÷（1+5%）×5%=85.71（萬元）②城建稅、教育費(fèi)附加（含地方）需繳納的城建稅、教育費(fèi)附加=85.71×（7%+5%）=10.29（萬元）③印花稅按印花稅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)萬分之五稅率繳納印花稅。需繳納的印花稅=230×60×0.05%=6.90（萬元）④土地增值稅根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)?！币虼?，本案例中的房地產(chǎn)A公司需繳納土地增值稅：需繳納的土地增值稅=【230×60÷（1+5%）-（200×60 +200×60×3% +10.29+6.90）】×30%=229.70（萬元）

（注：200×60×3%為A公司取得出讓土地時(shí)繳納的契稅）⑤企業(yè)所得稅《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財(cái)稅【2014】116號(hào)）第二條規(guī)定：“企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，應(yīng)對(duì)非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并按評(píng)估后的公允價(jià)值扣除計(jì)稅基礎(chǔ)后的余額，計(jì)算確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得?！币虼?，A公司將土地投資到B公司名下，應(yīng)繳納企業(yè)所得稅。應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅=【230×60 ÷（1+5%）-（200×60+10.29+6.90+229.70）】×25%=223.99（萬元）B公司需繳納的稅金如下： ①契稅根據(jù)《契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定，土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈(zèng)與征稅：

（一）以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股。根據(jù)以上規(guī)定應(yīng)繳納契稅，需繳納的契稅=230×60÷（1+5%）×3%=394.29（萬元）②印花稅按印花稅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)萬分之五稅率繳納印花稅。需繳納的印花稅=230×60×0.05%=6.90（萬元）第三種方案下的總稅收成本=85.71+10.29+6.90+229.70+223.99+394.29+6.90=957.78（萬元）【結(jié)論】通過以上三種方案分析，此土地使用權(quán)變更稅收成本，方案二234.86萬元 < 方案一339.50萬元 < 方案三957.78萬元，方案二以公司分立模式下特殊性稅務(wù)處理的企業(yè)分立方案變更土地使用權(quán)更節(jié)稅。

第四篇：延安市人民政府關(guān)于將嘉嶺大橋等16項(xiàng)國(guó)有固定資產(chǎn)劃撥延安城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司的通知

【法規(guī)名稱】 延安市人民政府關(guān)于將嘉嶺大橋等16項(xiàng)國(guó)有固定資產(chǎn)劃撥延安城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司的通知【頒布部門】 延安市人民政府【發(fā)文字號(hào)】 延政發(fā)[2008]51號(hào)【頒布時(shí)間】 2008-11-13【實(shí)施時(shí)間】 2008-11-13【效力屬性】 有效【法規(guī)編號(hào)】 142619什么是編號(hào)？【正文】延安市人民政府關(guān)于將嘉嶺大橋等16項(xiàng)國(guó)有固定資產(chǎn)劃撥延安城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司的通知

市政府各有關(guān)工作部門，市城投公司：

為了增強(qiáng)延安城投公司的資產(chǎn)實(shí)力，拓寬融資渠道，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推進(jìn)市政公用行業(yè)市場(chǎng)化改革，市政府決定將嘉嶺大橋等16項(xiàng)國(guó)有固定資產(chǎn)劃撥給延安城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱市城投公司），作為城投公司注冊(cè)資本金，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下。

一、資產(chǎn)劃撥的原則

堅(jiān)持市場(chǎng)有效配置資源的原則，在不影響現(xiàn)有資產(chǎn)管理、使用、維護(hù)的前提下，將近年來財(cái)政投入資金形成的國(guó)有城建固定資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)、管理、使用、所有權(quán)分離。經(jīng)營(yíng)、管理、使用權(quán)歸原管理單位，所有權(quán)劃入市城投公司，以盤活城建存量資產(chǎn)，增大城投公司資產(chǎn)總量，增強(qiáng)融資能力。

二、資產(chǎn)劃撥的范圍

經(jīng)市政府研究決定將嘉陵大橋、延安大橋廣場(chǎng)、蘭家坪大橋、西-市路、棗園路、舊機(jī)場(chǎng)推機(jī)道、解放劇院廣場(chǎng)、馬家灣道路、長(zhǎng)青路、翟則溝道路、向陽溝道路、延安市姚店工業(yè)園區(qū)道路、北二道街道路、中心街道路、石佛溝大橋廣場(chǎng)、石佛溝大橋16項(xiàng)固定資產(chǎn)劃撥市城投公司。

三、工作要求

（一）市城建規(guī)劃局、城管局等相關(guān)單位將16項(xiàng)固定資產(chǎn)于11月底前移交給延安城投公司，市財(cái)政局、市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)監(jiān)督完成資產(chǎn)劃撥工作。

（二）為了加快工作進(jìn)程，由市城投公司委托中介機(jī)構(gòu)對(duì)劃入的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估確認(rèn)后，由市國(guó)有資產(chǎn)管理部門發(fā)文調(diào)整市城投公司資產(chǎn)，將劃撥資產(chǎn)轉(zhuǎn)增為市城投公司注冊(cè)資本。

（三）市城投公司要依據(jù)城市建設(shè)計(jì)劃確定的投融資計(jì)劃，積極履行城建投融資主體職能，拓寬融資渠道，加大融資力度，推動(dòng)我市城市建設(shè)。

二○○八年十一月十三日