第一篇：關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)的幾點(diǎn)思考

關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)的幾點(diǎn)思考

摘要：:當(dāng)今社會(huì)，房地產(chǎn)行業(yè)是經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中的一個(gè)龍頭行業(yè)，在整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中具有舉足輕重的地位，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，推動(dòng)著我國(guó)社會(huì)主義現(xiàn)代化事業(yè)的進(jìn)程。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)就相當(dāng)于房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)支柱，估價(jià)工作中的誠(chéng)信問(wèn)題關(guān)系著房地產(chǎn)行業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)情況。近年來(lái)，在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)中出現(xiàn)了諸多問(wèn)題，阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，本文就針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)進(jìn)行分析探究。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 估價(jià)行業(yè) 誠(chéng)信建設(shè)

Abstract: : in today's society, the real estate industry is one of the leading economic market industry, in the whole market economy plays an important position, the development of the real estate industry has the national economy growth, the our country to promote the process of socialist modernization.The integrity of the real estate appraisal industry construction is equivalent to a pillar of the real estate industry, appraisal work in good faith problems in

relation to the overall operation of real estate industry.In recent years, the real estate appraisal of the industry of building honesty appeared many problems, hindered the development of real estate industry, this paper according to the real estate appraisal of good faith construction industry make analysis and investigation.Keywords: real estate appraisal credit construction industry

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

從1998年我國(guó)實(shí)施住房制度改革以后，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著不可替代的作用，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)影響的范圍非常廣泛，它的發(fā)展情況直接關(guān)系著國(guó)民的生活狀況，關(guān)系著整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，正因?yàn)槿绱?，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)顯得尤為重要。

一、我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的概況

我國(guó)的估價(jià)中行業(yè)中主要包括資產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)估價(jià)和土地估價(jià)，估價(jià)行業(yè)的產(chǎn)生給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了豐富的效益。房地產(chǎn)估價(jià)作為法定的行政許可項(xiàng)目，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，早在古代，人們就開始進(jìn)行房地產(chǎn)的交易活動(dòng)，從最原始的土地買賣和房屋租賃開始，房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)就已經(jīng)在人類社會(huì)中萌生，如今，隨著改革開放的不斷深化，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)也變得更加專業(yè)、更加規(guī)范，逐步建立起了集國(guó)家監(jiān)管、社會(huì)監(jiān)督和行業(yè)自律為一體的管理體系。房地產(chǎn)估價(jià)體制的不斷健全，不僅推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)中存在問(wèn)題

在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，誠(chéng)信是每個(gè)行業(yè)的立足之本，誠(chéng)信建設(shè)是各行各業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)中暴露出了很多問(wèn)題。

1.在房地產(chǎn)估價(jià)工作中，由于相關(guān)人員缺乏職業(yè)操守，不重視估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量，致使行業(yè)內(nèi)局勢(shì)混亂，嚴(yán)重的阻礙了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)。

2.目前，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)是由多個(gè)主管部門進(jìn)行分頭管理，業(yè)務(wù)交叉現(xiàn)象嚴(yán)重，而相關(guān)的制度又分布零散，在具體實(shí)踐中無(wú)法有機(jī)的結(jié)合在一起，導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)缺乏全面系統(tǒng)的管理，誠(chéng)信原則無(wú)法得到保障。

3.我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步晚，發(fā)展不完善，從業(yè)隊(duì)伍素質(zhì)參差不齊，致使社會(huì)認(rèn)可度下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)難以開展。

4.在房地產(chǎn)估價(jià)工作中，一些估價(jià)師缺乏誠(chéng)信，不遵守公平競(jìng)爭(zhēng)原則，行業(yè)內(nèi)甚至出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)，嚴(yán)重破壞了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的健康發(fā)展，制約了行業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)。

三、產(chǎn)生問(wèn)題的原因

要解決房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)中存在的問(wèn)題，就要究其根本，找出問(wèn)題出現(xiàn)的源頭，導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)難以落實(shí)的原因是多方面的，這里主要介紹以下幾個(gè)方面。

1.信息不對(duì)稱

通常，信息不對(duì)稱就會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)行為人在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中無(wú)法準(zhǔn)確的掌握市場(chǎng)信息，不能夠做出正確的經(jīng)營(yíng)決策。在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)中，信息不對(duì)稱使行業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)難以開展，一方面，長(zhǎng)時(shí)間的信息不對(duì)稱致使市場(chǎng)中出現(xiàn)大量虛假信息，而趨于對(duì)個(gè)人利益的追求，很多人不遵守公平競(jìng)爭(zhēng)原則，在工作中缺乏誠(chéng)信，利用市場(chǎng)信息的偏差來(lái)實(shí)現(xiàn)個(gè)人的利益，使房地產(chǎn)估價(jià)工作形成了一種惡性循環(huán)。另一方面，在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)中，信息不對(duì)稱導(dǎo)致了決策者無(wú)法正確了解市場(chǎng)信息，而信息的失真就會(huì)造成錯(cuò)誤的判斷，隨著錯(cuò)誤的積累，最終致使房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)無(wú)法落實(shí)。

2.制度不完善

對(duì)于一個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，制度不完善是導(dǎo)致誠(chéng)信問(wèn)題的主要原因，一個(gè)行業(yè)的制度不完善，會(huì)導(dǎo)論文發(fā)表 致行業(yè)內(nèi)秩序混亂，阻礙行業(yè)的進(jìn)步，破壞市場(chǎng)的穩(wěn)定。目前，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)不夠完善，相關(guān)的規(guī)章制度分布零散，在運(yùn)用的時(shí)候無(wú)法做到有機(jī)的結(jié)合與統(tǒng)一，這樣一來(lái)就讓規(guī)章制度顯得蒼白無(wú)力，一旦行業(yè)內(nèi)喪失了約束力，公平原則就會(huì)受到違背，誠(chéng)信建設(shè)就會(huì)受到阻礙，所以說(shuō)，制度不完善是限制房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)的嚴(yán)重阻力，必須予以重視。

3.監(jiān)管不到位

監(jiān)管部門監(jiān)管不到位會(huì)嚴(yán)重制約房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)。很多時(shí)候，監(jiān)管部門僅僅做到了形式上的監(jiān)管，而并沒(méi)有具體落實(shí)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)誠(chéng)信問(wèn)題的監(jiān)督，導(dǎo)致估價(jià)師普遍素質(zhì)低、水平差，致使不合格的估價(jià)機(jī)構(gòu)越來(lái)越多，產(chǎn)生了劣幣驅(qū)逐良幣的現(xiàn)象，阻礙了行業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)，破壞了市場(chǎng)秩序和社會(huì)穩(wěn)定。無(wú)論是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)還是其他行業(yè)，想要有效的開展誠(chéng)信建設(shè)，就必須要建立完善的監(jiān)管制度，這樣才能保證誠(chéng)信原則在實(shí)踐中得到貫徹。

4.市場(chǎng)不規(guī)范

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)要依賴于市場(chǎng)，市場(chǎng)不規(guī)范就會(huì)導(dǎo)致誠(chéng)信建設(shè)難以開展。由于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的市場(chǎng)不規(guī)范，估價(jià)機(jī)構(gòu)之間不遵守公平競(jìng)爭(zhēng)原則，為了爭(zhēng)得利益，在評(píng)估結(jié)果和費(fèi)用收取上大動(dòng)手腳，致使行業(yè)內(nèi)形成了惡性的競(jìng)爭(zhēng)模式，同時(shí)也導(dǎo)致商業(yè)賄賂日益嚴(yán)重,導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)學(xué)上的“劣幣驅(qū)逐良幣”。

5.從業(yè)隊(duì)伍素質(zhì)待提高，加強(qiáng)執(zhí)業(yè)操守。

四、解決問(wèn)題的對(duì)策

各行各業(yè)都立足于復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)社會(huì)里，每個(gè)行業(yè)都必須要面對(duì)各種各樣的問(wèn)題，到底哪個(gè)行業(yè)可以屹立不倒，關(guān)鍵就在于哪個(gè)行業(yè)可以及時(shí)有效的處理自身所面臨的阻礙。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)要順利實(shí)現(xiàn)誠(chéng)信建設(shè)，就必須先解決其中存在的種種問(wèn)題，在此，筆者提出以下幾點(diǎn)建議。

1.制定健全的法律法規(guī)

人類社會(huì)中的各項(xiàng)事業(yè)都離不開法律的保護(hù)，在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)中，同樣也需要健全的法律法規(guī)來(lái)作保障?，F(xiàn)在《中華人民共和國(guó)評(píng)資產(chǎn)估法》（草案）正在征求意見，這對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)來(lái)說(shuō)是好事，本人認(rèn)為，應(yīng)該同時(shí)制訂房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)方面的相關(guān)法律，用以降低交易各方的風(fēng)險(xiǎn)，從而確保房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)在安全的環(huán)境中進(jìn)行。

2.建立完善的監(jiān)管體系

在我國(guó)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分屬于不同的行政部門,房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)歸屬于建設(shè)部,資產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)歸屬于財(cái)政部,而土地估價(jià)機(jī)構(gòu)則歸屬于國(guó)土資源部，三個(gè)部門對(duì)下屬估價(jià)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管職能大體上是相同的，各自管轄的業(yè)務(wù)領(lǐng)域之間又沒(méi)有明確的界限，這樣一來(lái)就很容易造成局面混亂，給估價(jià)行業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)帶來(lái)影響，因此，有關(guān)部門要及時(shí)的推出新政策，加強(qiáng)各部門之間的協(xié)作和交流，共同推動(dòng)估價(jià)行業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)，促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展。

3.提高工作人員的綜合素質(zhì)

一艘船想要平穩(wěn)的在大海上航行，需要舵手擁有高超的駕駛本領(lǐng)，一個(gè)行業(yè)要想健康的發(fā)展，就需要行業(yè)內(nèi)的執(zhí)業(yè)人員擁有良好的綜合素質(zhì)，所以，想要順利完成房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)，就要提高工作人員的綜合素質(zhì)，加強(qiáng)行業(yè)內(nèi)的職業(yè)道德建設(shè)，落實(shí)誠(chéng)信原則，同時(shí)增強(qiáng)工作人員的自律意識(shí)，讓他們注重日常的知識(shí)積累，通過(guò)提高工作人員的綜合素質(zhì)來(lái)促進(jìn)行業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)。今天，行業(yè)賦予員工良好的綜合素養(yǎng)，明天，員工將推動(dòng)行業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步。

4.建立優(yōu)勝劣汰機(jī)制

目前，社會(huì)上的估價(jià)機(jī)構(gòu)魚龍混雜，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)，就要建立優(yōu)勝劣汰機(jī)制，避免行業(yè)內(nèi)局勢(shì)混亂，保證房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的質(zhì)量，確保行業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)取得成功。

總結(jié)：

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的龍頭，而房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)是保證房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)，要順利完成房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)，就需要以長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光及時(shí)的發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題，這樣才能夠更好的落實(shí)誠(chéng)信原則和公平競(jìng)爭(zhēng)原則，才能有力的促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，也只有解決行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)中遇到的難題和阻礙，才能確保行業(yè)健康有序的發(fā)展。在未來(lái)的日子里，我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)會(huì)不斷發(fā)現(xiàn)并處理行業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的弊端，房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒗^續(xù)引領(lǐng)著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

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第二篇：房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)調(diào)研報(bào)告

我省房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策建議

2010年9月8日至11日，黑龍江省建設(shè)廳房地產(chǎn)處組織舉辦了估價(jià)師繼續(xù)教育培訓(xùn)，參會(huì)的估價(jià)師來(lái)自省內(nèi)各個(gè)地市。徐處長(zhǎng)特意從天津聘請(qǐng)了張弘武老師前來(lái)講解，徐處長(zhǎng)本人也針對(duì)我省的現(xiàn)狀進(jìn)行了講解和提示，又讓各地市的資深估價(jià)師介紹自己地方的估價(jià)業(yè)發(fā)展情況和建議，獲益匪淺。在這三天里，我們同行間也有了相互交流的機(jī)會(huì)。我們邊學(xué)習(xí)、邊調(diào)研，初步有了一點(diǎn)想法。

一、我省房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展速度較快，數(shù)量多，良莠不齊，估價(jià)機(jī)構(gòu)規(guī)模普遍偏小，競(jìng)爭(zhēng)力弱，品牌意識(shí)尚未樹立起來(lái)。

2004年的《建設(shè)部關(guān)于納入國(guó)務(wù)院決定的十五項(xiàng)行政許可的條件的規(guī)定》，自2004年12月起房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的成立由原來(lái)的行政主管單位核準(zhǔn)制轉(zhuǎn)變?yōu)樾姓S可制，體制的轉(zhuǎn)變意味著只要符合十五項(xiàng)行政許可條件規(guī)定中房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)準(zhǔn)入條件的，均可以申請(qǐng)成立專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)。許多有創(chuàng)業(yè)意識(shí)的人借此機(jī)會(huì)大舉進(jìn)入房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，紛紛成立估價(jià)公司。但多為4-10人的小公司，資質(zhì)低，法人多為賺錢而賺錢，事業(yè)心弱。

（二）估價(jià)需求缺乏主動(dòng)性。

張弘武老師講的對(duì)，在西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人士的社會(huì)地位與律師、醫(yī)生一樣，是非常高的。西方很多普通老百姓都擁有自己的私人投資顧問(wèn)，其中私人投資顧問(wèn)中很多就是房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人士。而在中國(guó)，幾乎沒(méi)有普通老百姓主動(dòng)尋求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)幫助，絕大多數(shù)是被動(dòng)或是處弱勢(shì)條件下委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)事宜，其主要原因還是中國(guó)的估價(jià)業(yè)務(wù)體制問(wèn)題。在老百姓眼里，估價(jià)就是走個(gè)流程，從而房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)服務(wù)難以從心理上得到普通老百姓的認(rèn)可。

（三）估價(jià)勘察草率。

有些估價(jià)機(jī)構(gòu)根本不安排估價(jià)人員去現(xiàn)場(chǎng)勘察，甚至有些機(jī)構(gòu)偽造現(xiàn)場(chǎng)勘察紀(jì)錄及照片。有的機(jī)構(gòu)不安排估價(jià)人員去現(xiàn)場(chǎng)勘察，只是

憑借房地產(chǎn)證復(fù)印件所刊載內(nèi)容來(lái)判斷。有些機(jī)構(gòu)在進(jìn)行個(gè)人住宅物業(yè)評(píng)估時(shí)，出于成本與收益不對(duì)等的考慮，不安排估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，其物業(yè)照片是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)搜索衛(wèi)星航拍下的外觀照片下載而成，室內(nèi)照片則胡亂拼湊。

（四）回扣風(fēng)盛行。

商業(yè)賄賂是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的通病，是制約市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的毒瘤。國(guó)家從上到下非常重視治理商業(yè)賄賂工作。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)反商業(yè)賄賂也一直在高調(diào)治理中，但收效甚微。估價(jià)行業(yè)顯現(xiàn)出商業(yè)賄賂現(xiàn)象頗為嚴(yán)重，其嚴(yán)重不在于涉及資金量大，而是“量小比例大”。量小，是指估價(jià)收費(fèi)低，估價(jià)行業(yè)相對(duì)其他行業(yè)來(lái)講，每單估價(jià)業(yè)務(wù)收費(fèi)低，尤其是目前估價(jià)業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)激烈，各估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)競(jìng)相調(diào)低；比例大，是指回扣比例占總體估價(jià)收費(fèi)的比例大，哈市某銀行以明文形式要求回扣 40%，再加上給銀行業(yè)務(wù)員的提成，回扣總比例甚至高達(dá)60%-70%，這是任何一個(gè)行業(yè)無(wú)法承受的。

（五）估價(jià)機(jī)構(gòu)間業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序。

企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)提倡的是產(chǎn)品質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)，由于估價(jià)機(jī)構(gòu)所提供的估價(jià)產(chǎn)品在客戶心中沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，而且估價(jià)服務(wù)結(jié)果需要有一定的時(shí)間才能得到市場(chǎng)驗(yàn)證。因此估價(jià)機(jī)構(gòu)之間業(yè)務(wù)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)尤為突出，相互排擠、詆毀、打擊報(bào)復(fù)的情況屢見不鮮?！翱蛻舳▋r(jià)法”成為了估價(jià)方法，受估價(jià)目的所限，哪家估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果能滿足委托方要求，委托方就將估價(jià)業(yè)務(wù)委托給該家機(jī)構(gòu)做。估價(jià)機(jī)構(gòu)以客戶期望價(jià)格迎合客戶，以取得業(yè)務(wù)。滋生了估價(jià)機(jī)構(gòu)為承攬估價(jià)業(yè)務(wù)，競(jìng)相迎合委托方要求而出具顯失公平、公正、真實(shí)、客觀、合理的估價(jià)報(bào)告的問(wèn)題。

二、解決對(duì)策和建議

一把鋒利的刀，如果管理得當(dāng)，用在正當(dāng)?shù)牡胤?，能夠?yàn)樯鐣?huì)創(chuàng)造財(cái)富；如果放任對(duì)刀的管理，刀可能淪為邪惡人殺人搶錢的工具。當(dāng)殺人搶錢比安分守己能夠帶來(lái)更多的報(bào)酬并不必為此承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)，殺人搶錢就會(huì)成為一種趨勢(shì)。因此說(shuō)，游戲規(guī)則必須制定好、貫徹好！

（一）加強(qiáng)行業(yè)管理，成立地方估價(jià)學(xué)會(huì)，發(fā)揮學(xué)會(huì)作用。在市

場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)由行業(yè)學(xué)會(huì)管理，建設(shè)主管部門分層次負(fù)責(zé)估價(jià)師和評(píng)估機(jī)構(gòu)的資格管理，其他工作，如估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試、繼續(xù)教育、制定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和職業(yè)道德規(guī)范等工作由政府委托介于政府與中介機(jī)構(gòu)之間的民間機(jī)構(gòu)——估價(jià)師學(xué)會(huì)負(fù)責(zé)管理。待條件成熟后所有評(píng)估的管理工作由估價(jià)師學(xué)會(huì)承擔(dān)。

（二）嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入。執(zhí)業(yè)人員和機(jī)構(gòu)都實(shí)行三級(jí)準(zhǔn)入制。首先要完善估價(jià)專業(yè)人員的系列，根據(jù)人才的“寶塔結(jié)構(gòu)”，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)分高級(jí)和中級(jí)，初級(jí)應(yīng)為估價(jià)員，并設(shè)置水電、設(shè)備等配套專業(yè)的估價(jià)師。應(yīng)建立三個(gè)等級(jí)的臺(tái)階制，即從初級(jí)到高級(jí)每一個(gè)臺(tái)階都要有一定的學(xué)歷和執(zhí)業(yè)時(shí)間的限定，跨入第一個(gè)臺(tái)階以及由低一級(jí)臺(tái)階向上一級(jí)升級(jí)，必須經(jīng)過(guò)考核，考試，注冊(cè)，才能取得資格，并規(guī)定每一個(gè)等級(jí)的估價(jià)人員只能做一定范圍的評(píng)估業(yè)務(wù)。而且要實(shí)行估價(jià)人員責(zé)任制，評(píng)估所所長(zhǎng)和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須是中級(jí)以上估價(jià)師，所有評(píng)估報(bào)告必須經(jīng)中級(jí)以上估價(jià)師簽字才能生效，其中一級(jí)資格的評(píng)估所所做評(píng)估報(bào)告和二級(jí)評(píng)估所所做的特大或高難度項(xiàng)目的評(píng)估報(bào)告必須經(jīng)高級(jí)估價(jià)師簽字生效，涉及到配套專業(yè)的評(píng)估報(bào)告必須有相關(guān)配套專業(yè)的估價(jià)師介入。允許二級(jí)機(jī)構(gòu)到外地承接業(yè)務(wù)，但要有控制范圍，要比一級(jí)低一個(gè)檔次。

“準(zhǔn)入”的標(biāo)準(zhǔn)要嚴(yán)格。一是與三個(gè)等級(jí)估價(jià)人員相適應(yīng)，要確立非常嚴(yán)格的高級(jí)估價(jià)師專業(yè)資格考試和注冊(cè)條件。要改變現(xiàn)行估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的考試和注冊(cè)條件偏寬的做法，其中考試條件要增加每一個(gè)等級(jí)估價(jià)人員的相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評(píng)估實(shí)務(wù)的年限，一般應(yīng)增加2－3年，筆試內(nèi)容涉及業(yè)務(wù)面要寬，要增加面試，注冊(cè)時(shí)要提供2－3份有代表性的評(píng)估報(bào)告。對(duì)有犯罪前科的應(yīng)不準(zhǔn)注冊(cè)（滿五年以上的充其量只能從事估價(jià)員工作，但最好不開這個(gè)口子），受行政處罰處分的應(yīng)滿五年才準(zhǔn)予注冊(cè)。隨著評(píng)估業(yè)務(wù)的發(fā)展估價(jià)師考試和注冊(cè)條件要逐步收緊，直至形成非常嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。二是三個(gè)等級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資格條件偏寬，根據(jù)“房地產(chǎn)法”第五十七條關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備條件的規(guī)定，每一個(gè)等級(jí)機(jī)構(gòu)有注冊(cè)資金，估價(jià)師人數(shù)，總體從事評(píng)估人數(shù)，機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)年限以及已做評(píng)估業(yè)務(wù)數(shù)量等方面都應(yīng)提高標(biāo)準(zhǔn)，如三個(gè)等級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)的估價(jià)師人數(shù)應(yīng)增加，尤其要

規(guī)定一、二級(jí)機(jī)構(gòu)必設(shè)高級(jí)估價(jià)師，所有機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)人數(shù)不能以抽象的70％的比例作限定，而應(yīng)規(guī)定每一個(gè)等級(jí)的機(jī)構(gòu)應(yīng)有具體數(shù)量的專業(yè)人員，還應(yīng)增加評(píng)估所硬件設(shè)施和信息儲(chǔ)存量（將來(lái)信息共享，應(yīng)規(guī)定評(píng)估所有提供信息的義務(wù)）的要求。

（三）由政府或?qū)W會(huì)牽頭，由各估價(jià)機(jī)構(gòu)參與簽訂自律條約，只允許以國(guó)家規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的六折為最低折扣進(jìn)行價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，如有違反，堅(jiān)決進(jìn)行價(jià)格處罰，直至吊銷資質(zhì)，并在報(bào)紙等重要媒體公布自律準(zhǔn)則，讓各大銀行等需求方知曉。對(duì)違反者加大處罰力度 對(duì)于參與壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)、給回扣、與客戶勾結(jié)出具虛假報(bào)告、隱瞞真相出具不實(shí)報(bào)告、為外來(lái)報(bào)告蓋章收費(fèi)等違規(guī)行為，一經(jīng)查實(shí)，要依法按規(guī)處理，涉及估價(jià)師職業(yè)紀(jì)律和職業(yè)道德的，由行政部門或行業(yè)協(xié)會(huì)予以行政處罰或行業(yè)處分。要淘汰一批不合格的機(jī)構(gòu)，要打擊走穴估價(jià)師，取消他們的從業(yè)資格。

（四）扶植業(yè)務(wù)過(guò)硬的估價(jià)機(jī)構(gòu)。應(yīng)有重點(diǎn)地扶植一批有實(shí)力、有發(fā)展后勁的估價(jià)機(jī)構(gòu)，給予業(yè)務(wù)上的指導(dǎo)和支持。要突出機(jī)構(gòu)信譽(yù)品牌，宣傳幾家信譽(yù)品牌過(guò)得硬的機(jī)構(gòu)。應(yīng)強(qiáng)化對(duì)機(jī)構(gòu)人員的動(dòng)態(tài)管理，鼓勵(lì)從業(yè)人員取得多重資格。扶植執(zhí)業(yè)的估價(jià)師隊(duì)伍，保護(hù)他們的利益。仿效發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的做法，確定估價(jià)師不同層次（例如：高級(jí)估價(jià)師）的標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化估價(jià)師個(gè)人品牌。

三、結(jié)語(yǔ)

在我國(guó)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)仍是初級(jí)發(fā)展階段，中介行業(yè)的發(fā)展較發(fā)達(dá)國(guó)家尚有一定差距。我們估價(jià)行業(yè)的發(fā)展，應(yīng)有外延發(fā)展轉(zhuǎn)入內(nèi)涵發(fā)展?？刂茢?shù)量，提高質(zhì)量。真正讓有知識(shí)的從業(yè)人員得到尊重，吸引更多有素質(zhì)，愿意從事本行業(yè)的人員加入到我們的隊(duì)伍中!

第三篇：房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)倡議書

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)“公正估價(jià) 優(yōu)質(zhì)服務(wù)”倡議書

為切實(shí)維護(hù)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)秩序，規(guī)范執(zhí)業(yè)行為，提升服務(wù)水平，促進(jìn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，由陜西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和西安市房地產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)起，我們50家，共同向行業(yè)同仁發(fā)出“公正估價(jià)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”倡議，在此，我們鄭重承諾：

一、獨(dú)立客觀公正估價(jià)。遵循獨(dú)立、客觀、公正的估價(jià)原則，不高估低評(píng)房地產(chǎn)價(jià)值，不為利益所動(dòng)而出具虛假不實(shí)的估價(jià)報(bào)告，維護(hù)好估價(jià)行業(yè)良好形象。

二、公開透明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)格按照國(guó)家和行業(yè)規(guī)定承接業(yè)務(wù)，在辦公場(chǎng)所顯著位置公示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)依據(jù)，不惡意提高或降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不收取合同約定之外的費(fèi)用。

三、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)拒絕回扣。嚴(yán)格遵守反商業(yè)賄賂的法律和規(guī)定，不為承接業(yè)務(wù)給予委托方或有利害關(guān)系方提供各種名義的好處、回扣、手續(xù)費(fèi)等。

四、維護(hù)秩序公平競(jìng)爭(zhēng)。積極維護(hù)評(píng)估市場(chǎng)的正常秩序，遵守行業(yè)公約，不詆毀競(jìng)爭(zhēng)伙伴，不相互拆臺(tái)，不損害其他機(jī)構(gòu)和行業(yè)的形象。

五、誠(chéng)實(shí)守信優(yōu)質(zhì)服務(wù)。按照約定評(píng)估，不損害客戶利益而從中牟利。進(jìn)一步提高從業(yè)人員的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)能力，為客戶提供優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)。

六、遵章守規(guī)接收監(jiān)督。嚴(yán)格遵守《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》的各項(xiàng)規(guī)定，持

證執(zhí)業(yè)。主動(dòng)接受各級(jí)政府相關(guān)部門的監(jiān)督管理和廣大客戶的監(jiān)督。踴躍參加行業(yè)協(xié)會(huì)組織的各項(xiàng)活動(dòng)，為行業(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

參與倡議的估價(jià)機(jī)構(gòu)要將倡議書張貼在辦公場(chǎng)所醒目位置，接受社會(huì)監(jiān)督。真誠(chéng)希望全行業(yè)切實(shí)履行社會(huì)責(zé)任，積極響應(yīng)以上倡議，為營(yíng)造良好的行業(yè)發(fā)展環(huán)境做出不懈努力。

倡議人（排名不分先后）：50家

2014年4月10日

第四篇：房地產(chǎn)估價(jià)心得

房地產(chǎn)估價(jià)心得

在大三下學(xué)期，我們工程管理專業(yè)學(xué)習(xí)了《房地產(chǎn)估價(jià)》這門專業(yè)課。總的來(lái)說(shuō)，通過(guò)對(duì)這門課程的學(xué)習(xí)，讓我對(duì)當(dāng)代中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有了一個(gè)大致的認(rèn)識(shí)，對(duì)各種房地產(chǎn)估價(jià)方法也有了初步了解，再加上自己動(dòng)手做的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，我覺(jué)得自己的收獲還是非常大的。下面我將對(duì)自己所學(xué)的知識(shí)做出如下總結(jié)。

一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義

房地產(chǎn)估價(jià)是模擬房地產(chǎn)價(jià)格形成的規(guī)律，將房地產(chǎn)客觀合理的價(jià)格測(cè)算出來(lái)的過(guò)程。這就要依據(jù)一定的估計(jì)理論和方法，也必須掌握房地產(chǎn)估計(jì)的概念、特征以及估計(jì)基本要素，掌握估計(jì)對(duì)象房地產(chǎn)區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益的界定。

二、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)

1、房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。

2、房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)，房地產(chǎn)成交價(jià)格容易受交易者動(dòng)機(jī)、偏好等個(gè)別情況的影響。房地產(chǎn)價(jià)值是由眾多市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷而非個(gè)別人的價(jià)值判斷而形成的。估價(jià)師在模擬市場(chǎng)定價(jià)時(shí)，不能以自己的偏好來(lái)判斷。

3、房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證，估價(jià)專業(yè)意見的作用有：咨詢性或參與性；鑒證性或證據(jù)性。后者的法律責(zé)任大于前者。

4、房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)。估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對(duì)其估價(jià)結(jié)果的有限性有清楚的認(rèn)識(shí)，采用多個(gè)假設(shè)來(lái)處理現(xiàn)有的知識(shí)水平和范圍以及數(shù)據(jù)的完整性方面的有限性，并將這些假設(shè)對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響明確地告知委托人，所以對(duì)估價(jià)師評(píng)價(jià)其結(jié)果準(zhǔn)確與否不是看其估價(jià)結(jié)果而是評(píng)價(jià)其估價(jià)的過(guò)程是否符合規(guī)范的要求。

5、房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)。正確的房地產(chǎn)價(jià)值分析、測(cè)算與判斷必須依靠科學(xué)的估價(jià)理論與方法，但又不能完全拘泥于這些估價(jià)的理論與方法，還必須有依靠實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性

1、一種資產(chǎn)只有具備了下列2個(gè)條件才真正需要專業(yè)估價(jià)：(1)獨(dú)一無(wú)二性。(2)價(jià)值量較大。具體就房地產(chǎn)來(lái)講，由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性、獨(dú)一無(wú)二性和價(jià)值量大性，房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的“不完全市場(chǎng)”并且市場(chǎng)信息不對(duì)稱，不會(huì)自動(dòng)地形成常人容易識(shí)別的適當(dāng)價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)的有助于將房地產(chǎn)價(jià)格導(dǎo)向正常化，促進(jìn)房地產(chǎn)公平交易，建立合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

2、房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)行業(yè)主流的原因：房地產(chǎn)具備專業(yè)估價(jià)的條件，房地產(chǎn)量大面廣而其他資產(chǎn)的數(shù)量相對(duì)較少，房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多而其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形相對(duì)較少。

四、幾種常用估價(jià)方法的介紹

1、市場(chǎng)比較法

挑取市場(chǎng)上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例(已成交的或評(píng)估過(guò)的、具備正常報(bào)價(jià)的)與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過(guò)準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性，在市場(chǎng)較為成熟、成交透明、比較案例易找的時(shí)候常常使用，并且估價(jià)結(jié)果較為準(zhǔn)確。

2、成本法

(1)成本積算法，即對(duì)取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對(duì)于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤(rùn)，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對(duì)正常程序取得的土地的評(píng)估。

(2)重置成本法，它是對(duì)現(xiàn)有的房屋按照正常市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測(cè)算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開發(fā)(或建設(shè)利潤(rùn))得出完全重置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法。

3、收益法

不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。剩余法

房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測(cè)算出來(lái)時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)=土地使用權(quán)價(jià)值+房產(chǎn)價(jià)值，因此測(cè)算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。

4、假設(shè)開發(fā)法

對(duì)于一個(gè)未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(純土地或在建工程等)，通過(guò)測(cè)算正常開發(fā)完畢后的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。

5、基準(zhǔn)地價(jià)法

針對(duì)到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估，可以參照已有的同級(jí)別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià)，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整，最后得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)值的方法。這種方法有一定的政策性。

6、路線價(jià)法

土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關(guān)系，對(duì)于同一街區(qū)，土地的價(jià)值具備相對(duì)的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格，通過(guò)臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象土地價(jià)值的方法即為路線價(jià)法。

五、房地產(chǎn)估價(jià)方法運(yùn)用中應(yīng)注意的問(wèn)題

（一）評(píng)估方法的選擇

在選擇評(píng)估方法時(shí)，主要依據(jù)如下兩方面情況:

1、各種估價(jià)方法的適用范圍。

2、估價(jià)對(duì)象的特征及其評(píng)估目的和評(píng)估前提等。

（二）運(yùn)用估價(jià)方法進(jìn)行價(jià)格試算的注意事項(xiàng)

依據(jù)某種方法直接計(jì)算出來(lái)的估價(jià)結(jié)果，還不足以令人信服，因此，在估價(jià)作業(yè)上一般不作為最終估價(jià)結(jié)果。這種價(jià)格，稱為試算價(jià)格。

（三）調(diào)整試算價(jià)格的注意事項(xiàng) 運(yùn)用不同方法所估算出來(lái)的試算價(jià)格是有一定差異的，即使是運(yùn)用同一估價(jià)方法，因所依據(jù)的資料不同，也會(huì)得出不同的計(jì)算結(jié)果。因此，必須對(duì)試算價(jià)格進(jìn)行綜合分析并予以調(diào)整，使之不致產(chǎn)生重大的差誤。

試算價(jià)格之間所存在的差異，可能是因?yàn)樗玫墓纼r(jià)方法不同，也可能是因?yàn)樗罁?jù)的資料不同。因此，調(diào)整試算價(jià)格主要應(yīng)考慮如下兩方面：

1、資料的可信程度。要使估價(jià)結(jié)果能得到社會(huì)承認(rèn)，所依據(jù)的資料不僅要全面，而且必須準(zhǔn)確。因此，在調(diào)整試算價(jià)格時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)對(duì)估算過(guò)程所依據(jù)的資料進(jìn)行檢查。檢查時(shí)，不僅要分析資料的真實(shí)性，還要進(jìn)一步分析資料的選擇及運(yùn)用是否恰當(dāng)，有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格形成與運(yùn)動(dòng)的各項(xiàng)法則對(duì)該估價(jià)活動(dòng)的應(yīng)用是否恰當(dāng)，價(jià)格影響因素的分析以及吃域因素和個(gè)別因素分析是否恰當(dāng)?shù)取?/p>

2、估價(jià)對(duì)象的種類。如果判明所依據(jù)的資料是可靠的，則還應(yīng)檢查該資料是否與對(duì)象房地產(chǎn)的種類及委托估價(jià)的目的相符合。對(duì)此，一般將估價(jià)對(duì)象劃分為自用房地產(chǎn)和收益房地產(chǎn)兩類來(lái)予以分析。

（四）各種方法常見的改錯(cuò)項(xiàng)目

市場(chǎng)比較法：

1、交易情況修正對(duì)于交易情況非正常負(fù)擔(dān)的修正

2、交易日期修正中關(guān)于定基價(jià)格指數(shù)，環(huán)比價(jià)格指數(shù)，逐漸遞增或遞減（等比），期內(nèi)平均上升或下降（等差）的修正

3、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正中的間接比較修正和用加權(quán)平均法綜合可比實(shí)例的得分問(wèn)題地產(chǎn)估價(jià)理論

4、比較物與參照物互相顛倒的問(wèn)題。

收益法：

1、租約期內(nèi)與租約期外年客觀收益的計(jì)算問(wèn)題。

2、利息不能作為管理費(fèi)和稅金的計(jì)算基礎(chǔ)之一的問(wèn)題。

3、收益年限確定錯(cuò)誤的公式。

4、漏算了營(yíng)業(yè)稅及其附加的問(wèn)題。

5、沒(méi)有考慮出租率或公共流通比的問(wèn)題。

成本法：

1、沒(méi)有選擇估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常成本（如：重置價(jià)）的問(wèn)題。

2、耐用年限確定錯(cuò)誤的問(wèn)題。

3、計(jì)息期確定錯(cuò)誤的問(wèn)題。

4、沒(méi)有將各成本項(xiàng)目統(tǒng)一到相同的年限內(nèi)的問(wèn)題。

5、對(duì)有償出讓土地的評(píng)估，當(dāng)估價(jià)對(duì)象的剩余土地使用權(quán)年限短于法定最高出讓年限時(shí)，沒(méi)有對(duì)結(jié)果進(jìn)行年限修正的問(wèn)題。

6、利息的計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)多少項(xiàng)目的問(wèn)題。如：銷售稅費(fèi)不能計(jì)算利息。

7、銷售稅費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤的問(wèn)題。

基準(zhǔn)地價(jià)修正法動(dòng)態(tài)方式不存在投資利息。

假設(shè)開發(fā)法：（1）沒(méi)有確定最佳的開發(fā)利用方式

最佳開發(fā)利用方式的確定需要依據(jù)規(guī)劃限制條件，但不能把規(guī)劃限制條件直接作為最佳的開發(fā)利用方式。（2）沒(méi)有計(jì)算待開發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的利潤(rùn)（3）把利息和稅金也作為計(jì)算利潤(rùn)的基礎(chǔ)（4）貼現(xiàn)期確定錯(cuò)誤（5）當(dāng)利息率和貼現(xiàn)率一致時(shí)，還計(jì)算了利息。（6）未來(lái)樓價(jià)的確定完全依據(jù)市場(chǎng)比較法，沒(méi)有結(jié)合長(zhǎng)期趨勢(shì)法。（7）遺漏了買方購(gòu)買待開發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的稅費(fèi)。（8）貼現(xiàn)期確定錯(cuò)誤的問(wèn)題。（9）管理費(fèi)、銷售稅費(fèi)及利潤(rùn)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤的問(wèn)題。

六、我的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的介紹

估計(jì)對(duì)象：估價(jià)對(duì)象為河南省周口市商水縣的法姬娜歐洲城2號(hào)樓401室房地產(chǎn)，房屋建筑面積為123平方米，三室兩廳兩衛(wèi)，框架結(jié)構(gòu)，南北朝向，簡(jiǎn)單裝修，個(gè)人完全產(chǎn)權(quán)；估價(jià)目的：運(yùn)用自己所學(xué)的知識(shí)，并檢驗(yàn)自己對(duì)所學(xué)知識(shí)的掌握情況；估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2013年6月3日；價(jià)值類型為估價(jià)對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)值。

選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行了分析和測(cè)算，確定該估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值為：306166元，單價(jià)：2489.15/m2。估價(jià)步驟：1．選擇可比案例根據(jù)替代原則，選取近期同一供需圈內(nèi)鄰近區(qū)域的三個(gè)住宅交易案例，分別為：法姬娜歐洲城、融輝城、南陽(yáng)國(guó)際公館進(jìn)行比較；2．比較因素的選擇，根據(jù)可比案例與估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況，選用影響房地產(chǎn)價(jià)格的比較因素，主要包括：交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素；3．比較因素修正，將可比案例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，從交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等方面進(jìn)行系數(shù)修正，得出估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。

選用收益法其為計(jì)算公式：V=A* [1-1/(1+Y)^n] /Y，資本化率依據(jù)安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定,安全利率采用銀行存款利率3% ,風(fēng)險(xiǎn)、管理等補(bǔ)償按5%，房屋出租總費(fèi)用：管理費(fèi)+年維修費(fèi)+年保險(xiǎn)費(fèi)+年稅金+年折舊費(fèi)年房地總費(fèi)用=7191.6（元），年房地純收益為4808.4（元），最后得出V=59758.65（元）

選用成本法本例是僅對(duì)建筑物進(jìn)行估價(jià)，其計(jì)算公式為積算價(jià)格＝建筑物重置價(jià)格-建筑物累積折舊，本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象是框架結(jié)構(gòu)，建筑物的重置價(jià)格為800元/平方米，故此估價(jià)對(duì)象的重置造價(jià)為800*123=98400（元），建筑物年折舊額為1377.6元，最后得出計(jì)算積算價(jià)格94267.2元。

以上就是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)概述的心得和體會(huì)，非常感謝老師對(duì)我們的細(xì)心教導(dǎo)。

第五篇：房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)習(xí)

名詞解釋：房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)、容積率、地役權(quán)、空間利用權(quán)、區(qū)位、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格、補(bǔ)地價(jià)、樓面地價(jià)、房地產(chǎn)估價(jià)、專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員、估價(jià)目的、房地產(chǎn)估價(jià)原則、最高最佳使用、市場(chǎng)法、可比實(shí)例、收益法、成本法、直接資本化法、報(bào)酬資本化法、假設(shè)開發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法

簡(jiǎn)答：土地利用的限制、增加房地產(chǎn)供給的途徑、政府對(duì)房地產(chǎn)限制的特權(quán)、引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因、房地產(chǎn)具有價(jià)格的條件、需要補(bǔ)地價(jià)的情形、專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)、一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員必須的素質(zhì)、房地產(chǎn)估價(jià)原則、保障獨(dú)立、客觀、公平估價(jià)的要求、獨(dú)立、客觀、公正的具體做法、有助于把握最高最佳使用原則的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理、房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法、市場(chǎng)法估價(jià)的操作步驟、選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容、收益法的操作步驟、成本法估價(jià)的操作步驟