第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用計劃與融資方案選擇提綱【房地產(chǎn)策劃師培訓(xùn)全課程系列】

房地產(chǎn)開發(fā)項目 資金使用計劃與融資方案選擇 東南大學(xué)土木工程學(xué)院建設(shè)與房地產(chǎn)系黃有亮 1投資費用的組成及計算

1.1開發(fā)成本

1.1.1土地使用權(quán)出讓金

1.1.2土地征用及拆遷安置補償費（生地）

1.1.3前期工程費

1.1.4建安工程費

1.1.5基礎(chǔ)設(shè)施費

1.1.6公共配套設(shè)施費

1.1.7不可預(yù)見費

1.1.8開發(fā)期間稅費

1.1.9其他費用

1.2開發(fā)費用

1.2.1 管理費用1.2.2 銷售費用1.2.3 財務(wù)費用投資資金使用計劃的編制

2.1編制投資資金使用計劃的依據(jù)

2.2資金使用計劃表的形式

2.3資金使用計劃編制方法融資基本理論

3.1資金投入方式與來源

3.2項目的融資組織形式

3.2.1既有項目法人融資3.2.2新設(shè)項目法人融資

3.3資本金籌集

(1)公司融資方式下的項目資本金

(2)項目融資方式下的項目資本金

3.4負債融資

對于房地產(chǎn)項目來說，主要是商業(yè)銀行貸款和國內(nèi)非銀行金融機構(gòu)貸款。

(1)商業(yè)銀行貸款

?按貸款的期限劃分?按貸款的用途劃分?按貸款有無擔保品劃分

(2)非銀行房地產(chǎn)金融機構(gòu)

3.5信用保證措施

3.6抵（質(zhì)）押貸款與抵（質(zhì)）押物

(1)抵押貸款（2）質(zhì)押貸款

3.7籌資決策房地產(chǎn)開發(fā)項目融資實務(wù)

4.1短期資金籌措

(1)商業(yè)信用(2)商業(yè)票據(jù)－－本票與匯票(3)短期貸款

4.2中長期資金籌措

（1）開發(fā)企業(yè)自有資金（2）銀行抵押貸款（3）信托貸款（4）以契約式合資結(jié)構(gòu)方式合作開發(fā)（5）預(yù)售回款與定金（6）讓承建商帶資承包（7）增資擴股（8）股東借款（9）股票（上市股份制開發(fā)企業(yè)）（10）發(fā)行公司債券（11）銀團貸款

4.3開發(fā)各階段融資方案

4.3.1 土地競投與購地

（1）資金投入量（2）資金來源

4.3.2 規(guī)劃設(shè)計與場地準備

（1）資金需求（2）資金來源

4.3.3 ±0以下工程

（1）資金需求（2）資金來源

4.3.4 主要結(jié)構(gòu)工程

（1）資金需求（2）資金來源

4.3.5多層主體封頂（高層主體2/3)

（1）資金需求（2）資金來源

4.4資金回籠與資金管理

4.4.1 資金回籠

4.4.2 資金運作管理

4.4.3 資金運作實戰(zhàn)技巧

（1）資金運作及風(fēng)險回避（2）資金投入與回籠技巧

?短線投資的資金投入與回籠技巧

?長線投資的資金投入與回籠技巧

?長短結(jié)合投資的資金投入與回籠技巧房地產(chǎn)項目融資現(xiàn)狀與出路

傳統(tǒng)融資方式:自有資金+銀行貸款

現(xiàn)階段融資方式:

（1）自有資金+信托計劃

（2）股權(quán)融資+銀行貸款

（3）自有資金+房地產(chǎn)投資基金

創(chuàng)新融資模式:

（1）開發(fā)商貼息委托貸款

（2）信托+房地產(chǎn)銷售期權(quán)

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)與全程策劃提綱【房地產(chǎn)策劃師培訓(xùn)全課程系列】

房地產(chǎn)開發(fā)與全程策劃

東南大學(xué)建設(shè)與房地產(chǎn)研究所 李啟明 房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計依據(jù)

1.1 企業(yè)生命周期與組織發(fā)展任務(wù)

1.1.1企業(yè)生命周期

（1）根據(jù)企業(yè)生命周期理論，產(chǎn)業(yè)內(nèi)一個典型企業(yè)的生命周期一般要經(jīng)過四個成長階段。（2）美國加州大學(xué)洛杉磯分校安德森管理研究生院的人力資源研究中心主任弗萊姆茲教授將一個典型企業(yè)的生命周期劃分為七個階段。

1.1.2企業(yè)生命周期中各成長階段的發(fā)展規(guī)模（經(jīng)驗與實證結(jié)論）（1）美國典型企業(yè)（單位：百萬美元）（2）國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)（單位：人民幣億元）1.1.3組織發(fā)展任務(wù)

（1）定位于一個有利的市場（2）開發(fā)產(chǎn)品或服務(wù)（3）獲取資源（4）建立經(jīng)營系統(tǒng)（5）構(gòu)造管理系統(tǒng)（6）培育企業(yè)文化 1.2成功企業(yè)各成長階段的組織能力 基于項目制的房地產(chǎn)開發(fā)模式

(1)傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式的弊端

1）肢解項目過程2）責任不清3）由于責任不清，導(dǎo)致無法對相關(guān)部門和責任人進行考核4）上述弊端的結(jié)果必然導(dǎo)致投資失控。(2)項目制開發(fā)模式的優(yōu)勢(3)項目制開發(fā)模式的主要內(nèi)容(4)項目制開發(fā)模式的成功因素 房地產(chǎn)項目全壽命周期階段劃分及主要工作

1.1 全壽命周期劃分 1.2 各階段主要工作

（1）投資機會研究及土地競投階段（2）項目立項階段（3）項目全程策劃階段（4）規(guī)劃設(shè)計階段（5）工程施工階段（6）市場推廣和營銷階段（7）物業(yè)管理階段（8）物業(yè)拆除與報廢階段 房地產(chǎn)項目全壽命周期各階段業(yè)務(wù)流程 5 房地產(chǎn)項目全程策劃的主要內(nèi)容

5.2.1項目背景與概況

（1）項目建設(shè)背景與概況

（2）項目外部環(huán)境特點與場址選擇等 5.2.2市場調(diào)查與預(yù)測

5.2.3項目定位策劃：見營銷策劃 5.2.4項目營銷策劃：見營銷策劃

5.2.5項目生態(tài)與健康環(huán)境技術(shù)方案策劃 5.2.6項目成套建造技術(shù)方案策劃 5.2.7項目總體投資方案和財務(wù)分析策劃 5.2.8項目開發(fā)融資策劃 5.2.9項目開發(fā)程序和計劃策劃 5.2.10項目建設(shè)組織結(jié)構(gòu)策劃 5.2.11項目建設(shè)合同管理策劃 5.2.12項目物業(yè)管理策劃 房地產(chǎn)項目營銷策劃的主要內(nèi)容

一

項目定位

二

項目定價

（一）價格制定影響因素分析

1、一般因素

2、市場因素

3、項目因素

（二）制定價目表

1、制訂均價

2、制定分棟/分期均價

3、層差和朝向差

4、形成價目表

5、付款方式

6、價目表調(diào)整 三 市場推廣

（一）推廣準備

1、挖掘賣點

2、提煉推廣主題

3、制定推廣計劃

（1）、費用計劃（2）、組織計劃（3）、階段計劃

（二）廣告推廣

1、廣告策劃

2、推廣安排

（三）活動推廣

1、活動推廣時機選擇

2、活動推廣類型確定

3、活動推廣步驟制定

（四）品牌推廣

1、樓盤品牌推廣

2、企業(yè)品牌推廣

3、企業(yè)樓盤品牌聯(lián)動推廣

（五）推廣控制

1、控制程序

2、廣告效果測定及調(diào)整 四 銷售方案

（一）銷售準備

1、項目審批資料

2、銷售資料

3、銷售人員準備

4、銷售現(xiàn)場準備

（二）銷售實施的管理

1、劃分銷售階段

2、各階段的市場推廣策略

3、各階段的銷售策略

4、銷售工作流程

5、銷售管理

6、銷售控制

第三篇：房地產(chǎn)發(fā)展投資決策與機會選擇提綱【房地產(chǎn)策劃師培訓(xùn)全課程系列】

房地產(chǎn)發(fā)展投資決策與機會選擇（提綱）

南京大學(xué)商學(xué)院

葛揚

一、房地產(chǎn)投資決策的意義

房地產(chǎn)投資決策是房地產(chǎn)開發(fā)公司在房地產(chǎn)投資項目經(jīng)營開發(fā)前首先要解決的一個重要環(huán)節(jié)，它是對房地產(chǎn)投資項目的一些根本性問題，諸如建設(shè)地點的選擇、投資方案的確定等重大問題做出判斷和決定，因此，房地產(chǎn)投資決策的正確與否，直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)項目的成敗，對房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效益和社會效益具有現(xiàn)實和深遠的重要意義。

1、是房地產(chǎn)開發(fā)公司能否生存的關(guān)鍵

2、是房地產(chǎn)開發(fā)公司不斷發(fā)展的關(guān)鍵

3、是房地產(chǎn)開發(fā)公司不斷提升品牌的關(guān)鍵

二、房地產(chǎn)發(fā)展投資決策的影響因素

1、國民經(jīng)濟發(fā)展

2、宏觀經(jīng)濟政策（短期、長期）

3、地方相關(guān)政策法規(guī)

4、城市收入水平和增長速度

5、住宅的自然需求

6、城市化發(fā)展狀況

三、房地產(chǎn)投資決策的內(nèi)容

房地產(chǎn)投資決策可從宏觀投資決策和微觀投資決策兩方面來考慮。

1、確定房地產(chǎn)投資的目標

2、擬訂房地產(chǎn)投資方案

3、測量風(fēng)險

4、制定房地產(chǎn)投資的可行方案

5、分析與評價

6、選擇方案

四、房地產(chǎn)投資決策的原則

1、經(jīng)濟效益原則

獲得利潤、不斷發(fā)展，是每個企業(yè)必須面對的市場經(jīng)濟要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也是如此。

2、科學(xué)化、民主化原則

房地產(chǎn)投資項目涉及面廣，牽涉因素多、整個建設(shè)過程十分復(fù)雜，因此，要求房地產(chǎn)投資決策必須遵循科學(xué)化、民主化原則。

3、系統(tǒng)性原則

影響房地產(chǎn)投資項目建設(shè)的因素很多，而且這些因素又是相互聯(lián)系、彼此制約的，因此，在進行房地產(chǎn)投資決策時，首先要深入調(diào)查和搜索各方面的投資信息，并對其進行科學(xué)的分析和研究。

4、時間性原則 投資的時間觀念即資金的時間價值，事實上也是開發(fā)成本。

5、風(fēng)險控制的原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)項目進行決策時，要比其它產(chǎn)業(yè)的企業(yè)更加注重對可能產(chǎn)生的風(fēng)險進行必要的預(yù)測，并努力地將其控制在一定的范圍之內(nèi)。

6、責任制原則

所謂責任制就是要求決策者對其決策行為所帶來的投資風(fēng)險負有不可推委的責任。

7、選擇性原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)項目進行決策時必須有兩個以上的房地產(chǎn)項目可供選擇，而且每個項目也應(yīng)考慮多種開發(fā)方案，這樣才能保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策時能有一個優(yōu)化選擇的可能，即最佳項目和最佳項目中的最佳方案的選擇。

五、房地產(chǎn)投資決策方法

1、確定型決策方法

應(yīng)用確定型決策需具備的條件：

第一，可供決策的可行方案有若干個；

第二，未來的經(jīng)濟事件的自然狀態(tài)是完全確定的； 第三，每個方案的結(jié)果是唯一的，并可計量。

2、風(fēng)險型決策

進行風(fēng)險型決策應(yīng)具備以下幾個條件：

第一，要確定決策者希望達到的明確目標（獲利大或虧損?。?； 第二，要有兩個或兩個以上可供選擇的方案；

第三，每個方案要存在兩種或兩種以上不以決策者主觀意志為轉(zhuǎn)移的自然狀態(tài)；

第四，不同方案在不同自然狀態(tài)下相應(yīng)的損益值可以計算；

第五，決策者根據(jù)科學(xué)的理論和經(jīng)驗，可預(yù)先估計或計算出自然狀態(tài)出現(xiàn)的概率。

3、不確定型決策方法

六、房地產(chǎn)投資決策的程序

房地產(chǎn)投資項目的決策程序，是指房地產(chǎn)投資項目在決策過程中各工作環(huán)節(jié)應(yīng)遵循的符合其自身運動規(guī)律的先后順序。

1、發(fā)現(xiàn)問題

決策是針對所需要的問題而進行的，所以發(fā)現(xiàn)問題并分析其產(chǎn)生的原因、進而找出解決問題的癥結(jié)是房地產(chǎn)投資決策的起點。

2、確定目標

在發(fā)現(xiàn)了經(jīng)營問題之后，就要進行調(diào)查研究，具體分析，一一弄清問題的性質(zhì)、特點和范圍，盡量以差距的形式把問題的癥結(jié)所在表達出來，找到產(chǎn)生差距的真正原因，從而確定問題所期望達到的結(jié)果，即決策目標。

（1）針對性（Pertinency）（2）明確性（Definitude）（3）層次性（Hierarchy）

3、擬制方案

擬制供決策者選用的各種可能行動方案是房地產(chǎn)投資決策的重要環(huán)節(jié)。在確定房地產(chǎn)投資決策目標之后，就應(yīng)充分發(fā)動公司有關(guān)人員收集、掌握豐富的信息，集思廣益，科學(xué)論證，精心設(shè)計，擬制各種備選方案，供進一步選擇。

擬制方案時，需注意以下兩點：（1）整體的詳盡性（2）相互排斥性

4、分析評價

方案的分析評價（Andysis Weighting）就是對每一個備選方案，在進行選擇之前對其有關(guān)的技術(shù)、經(jīng)濟、社會環(huán)境等各方面的條件、因素、潛在問題進行可行性分析，并與預(yù)先確定的房地產(chǎn)投資目標進行比較，做出評價。

（1）限制因素分析（2）潛在問題分析（3）綜合評價

5、選擇方案

選擇方案（Selection Scheme）是整個經(jīng)營決策的中心環(huán)節(jié)，也是經(jīng)營決策者的重要職責。它集中體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)營決策者的經(jīng)營藝術(shù)和素質(zhì)。

6、實施追蹤

經(jīng)營決策的實施是一個動態(tài)的，依賴于時空變量和環(huán)境變量的復(fù)雜過程。因此，在實施過程中必然會碰到新問題，會出現(xiàn)變化的情況和決策目標偏離現(xiàn)象。這就要求決策者必須重視信息反饋，及時總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，依據(jù)客觀情況對方案進行必要的調(diào)整和修改，以保證房地產(chǎn)投資決策的目標最終得以實現(xiàn)。

（1）反饋控制（2）追蹤決策

七、南京各片區(qū)投資開發(fā)機會選擇

1、城中片：

成熟繁華片區(qū)，稀缺性不斷提高，需求旺盛，價格持續(xù)走高。

2、河西片：

政府拉動型超常發(fā)展，供應(yīng)量巨大，供應(yīng)時間集中，十運會后銷售壓力將凸現(xiàn)。

3、城東片：

山水自然生態(tài)，消費者向往的高尚居住區(qū)，開發(fā)前景看好。

4、城南片：

綠色自然生態(tài)，日趨完善的交通，不斷成熟的商圈，是人們樂意居住的選擇地。

5、城東南片：

兼顧城東、城南的優(yōu)勢，是南京主城和江寧區(qū)的結(jié)點，是多區(qū)域消費者選擇的佳地。

6、亞東片：

以教育社區(qū)為特征的新興城區(qū)，隨著城市服務(wù)實施的改善，其發(fā)展空間不斷增大。

7、江寧片：

新規(guī)劃創(chuàng)造發(fā)展契機，對近來停滯的樓市有所緩解，提高了消費者的信心。

8、江北片：

長期以來發(fā)展慢于其他片區(qū)，今后一段時期仍然保持上述特征，待條件達到一定時，有后發(fā)優(yōu)勢。

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用計劃及融資方案的選擇

房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用計劃及融資方案的選擇 投資費用的組成及計算

1.1 開發(fā)成本

1.1.1 土地使用權(quán)出讓金

1.1.2 土地征用及拆遷安置補償費（生地）

1.1.3 前期工程費

1.1.4 建安工程費

1.1.5 基礎(chǔ)設(shè)施費

1.1.6 公共配套設(shè)施費

1.1.7 不可預(yù)見費

1.1.8 開發(fā)期間稅費

1.1.9 其他費用

1.2 開發(fā)費用

1.2.1 管理費用1.2.2 銷售費用1.2.3 財務(wù)費用

投資資金使用計劃的編制

2.1 編制投資資金使用計劃的依據(jù)

2.2 資金使用計劃表的形式

2.3 資金使用計劃編制方法

融資基本理論

3.1 資金投入方式與來源

3.2 項目的融資組織形式

3.2.1 既有項目法人融資3.2.2 新設(shè)項目法人融資

3.3 資本金籌集

(1)公司融資方式下的項目資本金

(2)項目融資方式下的項目資本金

3.4 負債融資

對于房地產(chǎn)項目來說，主要是商業(yè)銀行貸款和國內(nèi)非銀行金融機構(gòu)貸款。

(1)商業(yè)銀行貸款

u按貸款的期限劃分v按貸款的用途劃分w按貸款有無擔保品劃分

(2)非銀行房地產(chǎn)金融機構(gòu)

3.5 信用保證措施

3.6 抵（質(zhì)）押貸款與抵（質(zhì)）押物

(1)抵押貸款（2）質(zhì)押貸款

3.7 籌資決策 房地產(chǎn)開發(fā)項目融資實務(wù)

4.1 短期資金籌措

(1)商業(yè)信用(2)商業(yè)票據(jù)－－本票與匯票(3)短期貸款

4.2 中長期資金籌措

（1）開發(fā)企業(yè)自有資金（2）銀行抵押貸款（3）信托貸款（4）以契約式合資結(jié)構(gòu)方式合作開發(fā)（5）預(yù)售回款與定金（6）讓承建商帶資承包（7）增資擴股（8）股東借款（9）股票（上市股份制開發(fā)企業(yè)）（10）發(fā)行公司債券（11）銀團貸款

4.3 開發(fā)各階段融資方案

4.3.1 土地競投與購地

（1）資金投入量（2）資金來源

4.3.2 規(guī)劃設(shè)計與場地準備

（1）資金需求（2）資金來源

4.3.3 ±0以下工程

（1）資金需求（2）資金來源

4.3.4 主要結(jié)構(gòu)工程

（1）資金需求（2）資金來源

4.3.5多層主體封頂（高層主體2/3)

（1）資金需求（2）資金來源

4.4 資金回籠與資金管理

4.4.1 資金回籠

4.4.2 資金運作管理

4.4.3 資金運作實戰(zhàn)技巧

（1）資金運作及風(fēng)險回避（2）資金投入與回籠技巧

u短線投資的資金投入與回籠技巧

v長線投資的資金投入與回籠技巧

w長短結(jié)合投資的資金投入與回籠技巧

房地產(chǎn)項目融資現(xiàn)狀與出路

傳統(tǒng)融資方式:自有資金+銀行貸款

現(xiàn)階段融資方式:

（1）自有資金+信托計劃

（2）股權(quán)融資+銀行貸款

（3）自有資金+房地產(chǎn)投資基金

創(chuàng)新融資模式:

（1）開發(fā)商貼息委托貸款

（2）信托+房地產(chǎn)銷售期權(quán)