第一篇：尋甸大草原考察報(bào)告 “春城彝苗大草甸運(yùn)動(dòng)度假區(qū)”項(xiàng)目設(shè)計(jì)思路

尋甸大草原考察報(bào)告“春城彝苗大草甸運(yùn)動(dòng)度假區(qū)”項(xiàng)目設(shè)計(jì)思路

受云南省旅游局的邀請(qǐng)，我參加了省旅游局主持的北大營項(xiàng)目專家咨詢會(huì)，并于2004年7月19日進(jìn)行了實(shí)地考察，經(jīng)過與相關(guān)方面的初步溝通，現(xiàn)提出初步的思路及建議。

一、資源評(píng)價(jià)――跳出昆明看資源

北大營草場(chǎng)是一個(gè)非常好的旅游資源。

對(duì)該項(xiàng)資源的評(píng)價(jià)，不能僅僅從景觀觀賞出發(fā)，而必須結(jié)合昆明在中國乃至國際旅游度假市場(chǎng)中的地位，才能正確的挖掘出其價(jià)值。

１、世界上唯一四季如春的草原

――昆明是春城，具有開發(fā)國際度假勝地的優(yōu)越條件；而具備這一條件的區(qū)域，在昆明市區(qū)２小時(shí)行程以內(nèi)；北大營草場(chǎng)是該區(qū)域內(nèi)唯一一個(gè)大草甸，具有特別優(yōu)越的開發(fā)條件，是世界上唯一四季如春的草原；

２、草原風(fēng)情的獨(dú)特性（彝苗風(fēng)情草原）

――北大營草場(chǎng)周邊，有苗族、彝族等少數(shù)民族風(fēng)情，賦予了該草甸風(fēng)情內(nèi)涵，從而區(qū)別于蒙古草原、藏區(qū)草原、維族草原；可以將該草原稱為彝苗草原，具有草原風(fēng)情的差異性；

３、天然運(yùn)動(dòng)草場(chǎng)

――北大營草場(chǎng)具備天然高爾夫球場(chǎng)的景觀效果，是開發(fā)高爾夫運(yùn)動(dòng)的最佳地塊；同時(shí)，該草甸象一個(gè)天然運(yùn)動(dòng)草場(chǎng)，可以開展足球、羽毛球、網(wǎng)球等各類運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目；

４、具備植物造景和發(fā)展花卉的特殊條件

――云南具有極佳的生態(tài)基礎(chǔ)，有非常好的花卉種植條件及低廉的花卉價(jià)格；該草原具備種植四季花卉的條件，可以成為世界上最美麗的五彩草原；而且觀賞條件極好，可以進(jìn)行大地藝術(shù)造景，成為世界上唯一的草原花海。

二、市場(chǎng)分析――細(xì)分結(jié)構(gòu)看市場(chǎng)

本項(xiàng)目的市場(chǎng)，由于高爾夫球及高爾夫別墅具有獨(dú)立的國際市場(chǎng)，因此形成了旅游休閑游客市場(chǎng)、高爾夫球運(yùn)動(dòng)市場(chǎng)、旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)（高爾夫別墅）、會(huì)議市場(chǎng)的四個(gè)相對(duì)獨(dú)立的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。

總規(guī)對(duì)高爾夫市場(chǎng)沒有進(jìn)行分析，對(duì)旅游項(xiàng)目的市場(chǎng)定位非常模糊，不知所云，對(duì)旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)（高爾夫別墅）和會(huì)議市場(chǎng)完全沒有涉及；

我們認(rèn)為，該項(xiàng)目應(yīng)該考慮四個(gè)市場(chǎng)的互動(dòng)，并非常清晰的對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行定位，以便產(chǎn)品有明確的市場(chǎng)對(duì)象。

其中，四季高爾夫球場(chǎng)市場(chǎng)廣泛，以國際市場(chǎng)為主，國內(nèi)市場(chǎng)為輔，云南市場(chǎng)次之；

旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括高爾夫別墅、草原別墅、草原公寓及產(chǎn)權(quán)酒店四類，市場(chǎng)為大體為1/3國際、1/3國內(nèi)、1/3云南；

昆明在全國乃至世界上，會(huì)議市場(chǎng)的潛力巨大，本項(xiàng)目完全可以發(fā)展為昆明市最重要的郊區(qū)特色會(huì)議中心；

旅游休閑游客市場(chǎng)，本項(xiàng)目若以昆明周末休閑為核心，將成為農(nóng)家樂似的產(chǎn)品；我們認(rèn)為，該項(xiàng)目完全能夠成為昆明2-3日游的必游景區(qū)，以春城為品牌的國際度假勝地的核心度假區(qū)；因此，游客市場(chǎng)的主體，是以昆明現(xiàn)有游客為目標(biāo)，進(jìn)行捆綁營銷的結(jié)構(gòu)；游客市場(chǎng)包括：昆明過境的全部游客、滇中地區(qū)市民的休閑游客與商務(wù)游客、國際國內(nèi)的度假游客。

三、運(yùn)作分析――項(xiàng)目落地是關(guān)鍵

本項(xiàng)目的商業(yè)盈利核心，是高爾夫別墅；

但是，由于目前的政策，高爾夫?qū)徟鷮⒂泻艽蟮娘L(fēng)險(xiǎn)。如果將全部賭注押在高球上，風(fēng)險(xiǎn)太大。

我們建議，將高爾夫一期（練習(xí)場(chǎng)、九洞球場(chǎng)、俱樂部）、別墅一期、產(chǎn)權(quán)酒店、草原風(fēng)情旅游、天然運(yùn)動(dòng)休閑五個(gè)子項(xiàng)目作為一期投資，以旅游和休閑帶動(dòng)別墅銷售、帶動(dòng)會(huì)議、帶動(dòng)產(chǎn)權(quán)酒店銷售；結(jié)合高爾夫銷售的帶動(dòng)作用，形成綜合推進(jìn)，才可能全面化解風(fēng)險(xiǎn)，并最快速度形成現(xiàn)金流收益。

因此，對(duì)本項(xiàng)目而言，進(jìn)行旅游項(xiàng)目設(shè)計(jì)具有特別重要的意義；

四、項(xiàng)目定位――核心吸引力打造

基于以上的運(yùn)作考慮，我們認(rèn)為，項(xiàng)目定位應(yīng)該盡快明確。

總規(guī)將項(xiàng)目定位為：運(yùn)動(dòng)休閑、蒙古草原，是有局限性的。

根據(jù)考察，我們提出一個(gè)項(xiàng)目定位的初步建議：

項(xiàng)目名稱――春城彝苗大草甸運(yùn)動(dòng)度假區(qū)

主題定位――彝苗風(fēng)情　五彩草甸　天然球場(chǎng)

市場(chǎng)定位――昆明必游景區(qū)、國際著名高爾夫球場(chǎng)、世界級(jí)會(huì)議度假勝地

１、引風(fēng)入景――將彝苗風(fēng)情引入草甸，結(jié)合了彝族自治縣的民族要求與民俗風(fēng)情基礎(chǔ)，當(dāng)?shù)孛缱逡延械奈幕A(chǔ)，并形成彝苗草原的差異性特色；以彝苗建筑、民俗風(fēng)情活動(dòng)為特色，結(jié)合草原旅游的一般項(xiàng)目，形成彝苗草原的特色旅游；民族風(fēng)情，應(yīng)與草原、運(yùn)動(dòng)、畜牧等深度結(jié)合，而不是一般彝苗風(fēng)俗；草原彝苗風(fēng)情項(xiàng)目，成為游客主要的游憩方式；

２、生態(tài)造景――將云南的生態(tài)多樣性及氣候優(yōu)勢(shì)發(fā)揮出來，以植物造景為核心，對(duì)草原進(jìn)行樹木和花卉造景，劃出合適區(qū)域，形成五彩草甸的標(biāo)志性景觀，形成獨(dú)特的景觀吸引力，并通過舉辦花會(huì)，吸引游客；

３、天然運(yùn)動(dòng)――以天然球場(chǎng)為特色，開展在天然球場(chǎng)上的運(yùn)動(dòng)休閑，成為世界上獨(dú)一無二的天然運(yùn)動(dòng)場(chǎng)；其中，可以開發(fā)天然高爾夫球場(chǎng)（全部在天然草坪上進(jìn)行高爾夫球運(yùn)動(dòng)，可以設(shè)計(jì)五洞，并記錄所有球員成績(jī)，邀請(qǐng)國際著名球星在此償新）；天然足球場(chǎng)；天然羽毛球場(chǎng)、天然滑草場(chǎng)、天然滾木場(chǎng)等等；天然運(yùn)動(dòng)場(chǎng)與人工運(yùn)動(dòng)場(chǎng)相結(jié)合，形成運(yùn)動(dòng)休閑的主題；

４、會(huì)議度假――建設(shè)會(huì)議與度假接待設(shè)施，開發(fā)度假別墅，形成會(huì)議收益，擴(kuò)大房地產(chǎn)收入。