第一篇：上訴人尉鑫與被上訴人李續(xù)成商丘市梁園區(qū)建設(shè)農(nóng)村信用合作社凱北分社房屋買賣合同糾紛一案

上訴人尉鑫與被上訴人李續(xù)成商丘市梁園區(qū)建設(shè)農(nóng)村信用

合作社凱北分社房屋買賣合同糾紛一案

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（2009）商民終字第406號(hào)

民 事 判 決 書

上訴人（原審第三人）尉鑫，男。

委托代理人張?zhí)?，河南鳳苑律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）李續(xù)成，男。

被上訴人（原審被告）商丘市梁園區(qū)建設(shè)農(nóng)村信用合作社凱北分社。住所地：商丘市梁園區(qū)凱旋北路。

負(fù)責(zé)人李忠義，該分社主任。

委托代理人劉迎軍、王保文，河南君盟律師事務(wù)所律師。

李續(xù)成與商丘市梁園區(qū)建設(shè)農(nóng)村信用合作社凱北分社(原商丘市梁園區(qū)凱旋北路農(nóng)村信用合作社，以下簡(jiǎn)稱凱北農(nóng)信社)及尉鑫房屋買賣合同糾紛一案，被上訴人李續(xù)成于2008年10月22日向商丘市梁園區(qū)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)其與被上訴人凱北農(nóng)信社房屋買賣協(xié)議的效力。該院于同年11月26日公開開庭審理后，同年12月16日作出(2008)商梁民初字第2156號(hào)民事判決，第三人尉鑫不服該判決提起上訴。本院2009年4月28日受理后依法組成合議庭，并于5月11日公開開庭進(jìn)行了審理，上訴人原審第三人尉鑫及其委托代理人張?zhí)?，被上訴人李續(xù)成，被上訴人凱北農(nóng)信社負(fù)責(zé)人李忠義及其委托代理人劉迎軍、王保文到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院審理查明：1996年11月份，被告凱北農(nóng)信社收貸款收回住宅樓一幢，將該住宅樓統(tǒng)一分配給本社職工，第三人尉鑫交付被告房款7842元，取得了該樓西單元五樓

502室的使用權(quán)，被告為第三人辦理了房屋所有權(quán)證(證號(hào)028671號(hào))。后第三人尉鑫發(fā)現(xiàn)該房存在質(zhì)量問題，經(jīng)與單位多次協(xié)商，第三人與被告協(xié)商同意退房退款。2000年1月12日，第三人將該房屋所有權(quán)證交給被告，被告將l5684元房款退給第三人尉鑫。2000年12月13日，被告與原告簽訂了該房屋買賣協(xié)議，協(xié)議約定有“甲方：商丘市梁園區(qū)凱旋北路農(nóng)村信用合作社。乙方：李續(xù)成。座落在青年路綜合樓西單元5樓502房產(chǎn)，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商，甲方同意賣給乙方，此房建筑面積78.42平方米，房產(chǎn)價(jià)為15684元，過戶手續(xù)由甲方協(xié)助辦理”等內(nèi)容。該協(xié)議簽訂后，甲、乙雙方各自履行了義務(wù)。由于被告至今未協(xié)助原告辦理該房過戶手續(xù)，形成糾紛。另查明，第三人尉鑫提交的“2008字第0038470號(hào)”房權(quán)證，是第三人尉鑫于2008年10月15日以原房產(chǎn)證丟失為由而補(bǔ)辦。

原審法院認(rèn)為，被告1996年11月份將涉案房屋賣與第三人，并辦理了房屋所有權(quán)證，被告與第三人之間的房屋買賣合同合法有效。2000年1月12日，第三人因該房屋存在質(zhì)量問題而與被告多次協(xié)商，第三人將房屋所有權(quán)證交還被告，被告退還了第三人全部購(gòu)房款，此后雙方雖未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但雙方的房屋買賣合同關(guān)系事實(shí)上已經(jīng)解除，此時(shí)被告已擁有了對(duì)該房屋的占有使用和處分的權(quán)利。故2000年12月13日被告將該房屋賣與原告的行為不違反法律規(guī)定，且原、被告雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，系有效合同，應(yīng)受法律保護(hù)。原告訴請(qǐng)確認(rèn)與被告房屋買賣協(xié)議有效的訴訟請(qǐng)求，理由正當(dāng)，證據(jù)充分，應(yīng)予支持。房屋權(quán)屬證書是行政登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給權(quán)利人作為其享有權(quán)利的證明，具有證據(jù)資格，但并不能直接決定實(shí)體法律關(guān)系的存在與否。房屋權(quán)屬證書是權(quán)利的外在表現(xiàn)形式，只具有推定的證據(jù)效力，與實(shí)際權(quán)利狀況并不一定完全吻合。根據(jù)最高人民法院的司法解釋和有關(guān)規(guī)定，依照司法優(yōu)先原則，民事審判可以依照相關(guān)民事法律作出與房屋權(quán)屬登記不一致的權(quán)屬判決。據(jù)此第三人尉鑫述稱“按物權(quán)法規(guī)定房屋登記是誰，誰是所有權(quán)人，不登記不享有所有權(quán)，在不動(dòng)產(chǎn)，只要登記未變更，其他人就不享有所有權(quán)和處分權(quán)”的理

由不能成立。

原審依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十五條第一款之規(guī)定判決：原告李續(xù)成與被告商丘市梁園區(qū)建設(shè)農(nóng)村信用合作社凱北分社于2000年12月l3日簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效。一審案件受理費(fèi)100元由被告商丘市梁園區(qū)建設(shè)農(nóng)村信用合作社凱北分社負(fù)擔(dān)。

尉鑫不服一審判決上訴稱：本案訴爭(zhēng)房產(chǎn)在房管部門登記的所有權(quán)人為上訴人，被上訴人凱北農(nóng)信社在未經(jīng)上訴人同意的情況下與被上訴人李續(xù)成簽訂房屋買賣協(xié)議，該協(xié)議為無效協(xié)議。請(qǐng)求二審撤銷一審錯(cuò)誤判決，改判被上訴人之間的買賣協(xié)議無效，駁回被上訴人李續(xù)成的訴訟請(qǐng)求。

李續(xù)成辯稱：一審認(rèn)定事實(shí)、適用法律正確，判決結(jié)果適當(dāng)，請(qǐng)求二審駁回上訴，維持原判。

凱北農(nóng)信社的辯稱理由與李續(xù)成的理由一致。

根據(jù)各方訴辯意見，本院確定本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：二被上訴人2000年12月l3日簽訂的房屋買賣協(xié)議是否有效。

各方當(dāng)事人對(duì)上述爭(zhēng)議焦點(diǎn)均無異議。

二審中各方當(dāng)事人均未提供新的證據(jù)，根據(jù)雙方庭審陳述及原審提供的有效證據(jù)，本院二審查明的事實(shí)與原審認(rèn)定的基本事實(shí)一致。

本院認(rèn)為：上訴人尉鑫對(duì)“本案訴爭(zhēng)協(xié)議所涉房屋，原系被上訴人凱北農(nóng)信社信貸所收回的房屋，并因上訴人為凱北農(nóng)信社職工，在上訴人交付房款后而取得該房屋的所有權(quán)；后因房屋存在質(zhì)量問題，上訴人將房屋產(chǎn)權(quán)證及房門鑰匙一并退還給凱北農(nóng)信社，并領(lǐng)回已交付的房款”沒有異議，該事實(shí)應(yīng)予確認(rèn)。

在2000年1月12日上訴人將房屋產(chǎn)權(quán)證及房門鑰匙退還給凱北農(nóng)信社并領(lǐng)回已交付房款的行為，表明上訴人已實(shí)際放棄對(duì)涉案房屋的權(quán)利，雙方間的房屋買賣合同關(guān)系事實(shí)

上已經(jīng)解除，被上訴人凱北農(nóng)信社擁有涉案房屋的占有使用權(quán)和處分權(quán)。此后，二被上訴人間于2000年12月13日簽訂房屋買賣協(xié)議，符合法律規(guī)定，且不涉及他人包括上訴人的權(quán)益，該協(xié)議應(yīng)受法律保護(hù)。雖然涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證書目前仍在上訴人名下，但其只是所有權(quán)的外在表現(xiàn)形式，并不能直接決定實(shí)體的法律關(guān)系。一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，判決并無不當(dāng)。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)100元，由上訴人尉鑫負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)趙國(guó)慶

審判員龐偉濤

審判員王保中

二ОО九年六月十日

書記員張倩