第一篇：以高鐵樞紐引導的城市新區(qū)實施規(guī)劃策略研究20140302

以高鐵樞紐為引導的城市新區(qū)

實施性規(guī)劃策略探析

哈思杰

文章摘要：本文對高鐵樞紐引導的城市新區(qū)存在的一般特征以及目前普遍存在的主要問題進行了分析，并從土地規(guī)劃管理、規(guī)劃編制、相關政策等多方面、多層次的對其實施性規(guī)劃對策進行了適當?shù)奶剿餮芯?，并提出了相關的規(guī)劃建議。

關鍵詞：高鐵樞紐、新區(qū)、實施、規(guī)劃策略

近年來隨著我國高鐵的快速發(fā)展建設，大量城市也開啟了高鐵樞紐站點為引導的城市新區(qū)建設熱潮。由于高鐵站點大多遠離市中心位于城市的近郊，其周邊區(qū)域現(xiàn)狀用地多為村莊、農(nóng)田、林地等，從土地征收至土地出讓開發(fā)有個相對漫長的時間過程，同時對于城市規(guī)劃管理來說也是一個較為完整的服務體系過程。本文針對該類城市新區(qū)的普遍特征以及普遍存在的主要問題，從土地規(guī)劃管理、規(guī)劃編制、相關政策等多方面、多層次的對相應的實施性規(guī)劃對策進行了適當?shù)奶剿餮芯?，希望能對其他相類似地區(qū)提供有意義的借鑒幫助。

1.建設用地現(xiàn)狀特征

1.1多為城中村用地，土地權屬情況較為復雜

一方面由于高鐵站點大多選址于遠離現(xiàn)狀的城市中心區(qū)，其周邊區(qū)域現(xiàn)狀用地多為村莊、農(nóng)田、林地等，土地權屬方面也大多為村莊的集體用地，同時還包括部分小型工業(yè)企業(yè)等國有用地；另一方面由于街道、村級土地信息資料管控不嚴，不全或是其他歷史原因，土地權屬方面也會經(jīng)常出現(xiàn)糾紛。

1.2實施建設較為迫切的同時建設周期較長

由于高鐵樞紐引導的城市新區(qū)往往定位于所屬城市的新的城市中心，因此地方政府往往對于該地區(qū)的開發(fā)建設期待較高。同時，從政府收儲拿地到規(guī)劃編制審批完成提供出讓地塊的規(guī)劃條件、直至三通一平工程完成具備供地條件之間又存在一個相對較長的時間過程，其中各個環(huán)節(jié)因諸多不確定的因素也容易復雜多變，往往導致新區(qū)開發(fā)的時間周期進一步延長。

1.3市政基礎設施建設水平普遍較低，前期投入資本較大

由于大多高鐵站點選址位于城市郊區(qū)，其周邊區(qū)域現(xiàn)狀基礎設施建設水平普遍較為滯后，因此在滿足供地條件之前需完成包括道路、場平、管線等在內(nèi)的基礎設施建設，同時在收儲土地前期階段涉另及還建、拆遷以及城中村改造等各方面的補償，因此前期階段總的投資需求成本較大。

2.普遍存在的主要問題

2.1被征主體社會多元，缺乏有效溝通平臺

在新區(qū)建設過程中首要環(huán)節(jié)就是政府拿地，按照2007年國土資源部、財政部以及中國人民銀行共同發(fā)布實施的《土地儲備管理辦法》（以下簡稱《辦法》），土地儲備工作的具體實施，由市、縣人民政府批準成立、具有獨立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的事業(yè)單位—土地儲備機構承擔。在土地征收過程中，被征主體既有城中村、區(qū)街道辦、企業(yè)單位以及其他國有用地，儲備機構作為市一級的事業(yè)單位，一方面目前大多數(shù)均無權采取強制性的收儲方式，另一方面又無法像企業(yè)市場行為方式靈活掌握談判條件自主決策，因此往往在實施過程中更易成為政府與各方利益主體博弈的中間人，導致各方談判過程冗繁，項目周期延長，加劇了資金以及其他方面的壓力。

2.2補償標準缺乏足夠的法律規(guī)范與社會監(jiān)督，矛盾日益突出

目前土地收儲過程中的核心矛盾是補償標準問題，其中既有國有土地的收儲

也有村集體用地的征儲。盡管《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）、《城市房地產(chǎn)管理法》以及《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《補償條例》）等法律法規(guī)均對上述兩種用地作出了相關規(guī)定，但多為原則性、指導性的規(guī)范說明，各個地方城市多以自行制定的管理辦法為準。在實際征收土地過程中，由于被征主體不同、征收時間不同（或因高鐵設施建設時間緊迫），補償機制也不盡相同（如城中村的補償標準同一般舊城國有土地征地補償標準），補償標準往往成為難以有效控制的談判籌碼，導致征收單位與各方主體矛盾日益突出，征地拆遷周期也隨之延長。

2.3資金成本較大，收益率難以保障

由于新區(qū)建設征地范圍較廣，土地儲備機構需要通過花費巨額成本用于前期的土地收儲以及補償。按照《土地儲備資金財務管理暫行辦法》，目前土地儲備機構的資金來源大致可以歸納為以下主要三個方面：一是政府財政撥款；二是銀行及其它金融機構貸款；三是土地出讓收益資金以及相關的利息收入。在目前各個地方城市均在大力投入城市基礎設施建設的背景下，土地收儲所需資金多主要依賴于銀行以及其他金融機構的貸款，使得土地收購儲備機制運行過程中存在著一定收益風險。另外，土地儲備機構資金的運行也存在一定問題，一般須有土地儲備機構先將土地出讓所得出讓金上繳財政，再由財政核算后返還給土地儲備機構，其中行政審批過程無形中又增加了資金財務成本，降低整體收益。

2.4不確定因素較多，規(guī)劃難以落地

從各個地方政府對于高鐵樞紐地區(qū)的期望定位來看，其規(guī)劃編制大多經(jīng)歷了多輪國際招標以及專家評審階段，其規(guī)劃成果體現(xiàn)了高標準、高定位、高質(zhì)量。從城市規(guī)劃角度來看，政府儲備機構統(tǒng)一收儲供地對于規(guī)劃的實施也具有積極作用。但是由于新區(qū)建設涉及相關城中村還建選址以及其他相關補償?shù)炔淮_定的因素，一張藍圖似的規(guī)劃成果已不能完全適應其建設發(fā)展需求。同時，某種意義上來說一個機構集規(guī)劃編制審批、儲備、出讓于一身，其中既有征儲盈利的任務，又兼有保障社會公共服務設施建設的責任，兩者之間的矛盾再加上儲備機構資金方面的巨大壓力難免導致有損社會公益的事情發(fā)生。

4.實施策略

4.1構建市級協(xié)調(diào)統(tǒng)籌專班，開通綠色通道，提升行政效率

由于收儲工作涉及面廣，協(xié)調(diào)難度大，需得到地方政府建委、房產(chǎn)、城管、民政、區(qū)政府等相關單位的支持和配合，建議通過成立市級統(tǒng)籌協(xié)調(diào)單位，定期召開協(xié)調(diào)會督辦進展，提升行政效率。同時，建議國土規(guī)劃管理部門開通綠色服務通道以進一步加快行政審批程序，節(jié)省時間乃至資金成本，如對于相關還建用地的規(guī)劃審批手續(xù)等。

4.2加強補償標準的透明化、公開化，加強社會及行政監(jiān)督

在目前國內(nèi)關于補償標準相關法律法規(guī)不盡完善的情況下，建議一方面由各地政府進一步規(guī)范管理辦法，完善補償機制，做到補償標準有法可依、有法可循、標準統(tǒng)一；另一方面則通過加強土地儲備制度的規(guī)范化、制度化建設, 積極推行土地儲備工作的信息公開制度, 賦予土地關系人應有的權利, 使之擁有充分的知情權和參與權, 建立公開、公正的征地程序，以此來減少收儲雙方相互之間的矛盾。同時，建議借重傳播媒介的輿論監(jiān)督, 使土地儲備行為始終置于全社會的關注之下，保障公共利益不受損害。

4.3獨立儲備機構，規(guī)避利益矛盾

由于儲備機構隸屬于土地資源管理部門，在當前兩規(guī)合一、三規(guī)合一的背景下，其上級管理部門集規(guī)劃編制、審批、土地儲備、出讓于一身，既有為政府財政盈利的任務又需保障公眾利益不受侵擾，而在當前地方政府財政普遍緊張的情況下，國土規(guī)劃管理部門的利益主導難免不受干擾。因此，建議成立獨立的儲備機構與市級平級或直管儲備機構，同時禁止土地儲備部門參與任何經(jīng)營性項目開發(fā)建設活動，使其與國土規(guī)劃管理部門的責任分離，儲備機構更多的按照政府發(fā)展計劃以及城市規(guī)劃目標有針對性的收儲土地用于城市更新以及開發(fā)，而國土規(guī)劃管理部門則更多地依從法律法規(guī)實施監(jiān)管，由此更有效的發(fā)揮土地儲備制度最根本的作用。

4.4加強規(guī)劃彈性控制，創(chuàng)新編制審批程序

首先是建立長期的服務機制及責任部門，一張藍圖似的成果管理已不適應當前發(fā)展需求，規(guī)劃需要隨時對于實施過程中新的矛盾提出相應的解決方案，建議可通過定期成果維護的方式分階段清理積累的規(guī)劃調(diào)整意見，并通過地方相關審查制度對其逐一論證研究，同時通過成果公示保障公眾知情權。再者，為維護規(guī)劃成果的法律效應，避免頻繁調(diào)整規(guī)劃內(nèi)容，建議規(guī)劃成果加強彈性與剛性內(nèi)容研究，如劃分彈性控制區(qū)與核心控制區(qū)，對新區(qū)作為核心功能的區(qū)域提出剛性控制要求，一般情況下不予調(diào)整更改，甚至可要求帶方案出規(guī)劃條件以嚴格管控落實該區(qū)域的建設目標；而彈性控制區(qū)則需加強用地性質(zhì)的兼容性，以及相關公用設施的虛線控制等，以便于未來地塊開發(fā)建設的靈活性。

5.結語

城市規(guī)劃作為土地價值的再分配工具面對的是各種利益之間的博弈，如何減少矛盾實現(xiàn)理想目標，往往并非決定于規(guī)劃作為技術手段是否科學，而是更多以及更深層次的取決于上層建筑。契合我國相關政策制度的不斷深化改革，城市規(guī)劃也需更多的從根源尋求轉(zhuǎn)變方向，以適應我國新的社會發(fā)展需要。

參考文獻

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黃海．我國土地儲備機構的角色分析.國土資源導刊，2006(2)：26—27．

作者簡介：哈思杰，男，1980年3月，城市規(guī)劃本科，武漢市城市規(guī)劃研究院，規(guī)劃師

第二篇：高鐵新區(qū)城市綜合體項目

德州躋身世界（新能源）名城的優(yōu)勢項目——

山東省德州市 高鐵新區(qū)核心區(qū)城市綜合體開發(fā)項目推介書

德州市高鐵新區(qū)投融資管理中心

目

錄

方案概述.第一章 項目背景 第二章 項目概況

第三章 項目總體定位

第四章 可持續(xù)發(fā)展三步曲：項目的開發(fā)、招商與經(jīng)營第五章 市場前景 第六章 結論

方案概述

德州市高鐵新區(qū)城市綜合體項目將依托政府政策支持，憑借開發(fā)商在商業(yè)、貿(mào)易等行業(yè)的影響力，調(diào)動資金與商業(yè)推廣資源、技術資源，引入專業(yè)管理機構，面向京津、濟南市場，以主題商業(yè)為主體進行經(jīng)營，實現(xiàn)項目開發(fā)、招商與經(jīng)營一體化，塑造德州城市與經(jīng)濟的一張亮麗名片。

德州即將進入“高鐵時代”，高鐵新區(qū)的價值顯然不是一個傳統(tǒng)意義上的“新城”的內(nèi)涵和外延所能表達的。高鐵新區(qū)的開發(fā)既不是純城市建設項目，也不是純工業(yè)發(fā)展項目，而是一個具有非常典型的“后工業(yè)時代”特征的“綜合性開發(fā)項目”：囊括了觀光業(yè)、商務會展業(yè)、運動康體業(yè)、參與型娛樂業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)、旅游地產(chǎn)業(yè)等。

項目將以主題商業(yè)為依托；以主題商業(yè)、餐飲、購物、休閑娛樂為載體；高檔住宅、公寓、寫字樓、總部辦公基地配合，形成一個完善的“現(xiàn)代城市主題商業(yè)綜合體”。

項目規(guī)劃包括：

現(xiàn)代主題購物中心＋步行商業(yè)街＋餐飲娛樂休閑中心＋soho 商務公寓＋高檔住宅的豪布斯卡(HOPSCA)建筑綜合體。

項目將成為德州招商引資的窗口，為德州 GDP 增長、稅收、擴大就業(yè)作出實質(zhì)貢獻，帶動德州商業(yè)向現(xiàn)代升級，營造新經(jīng)濟局面下德州的新都市面貌。

第一章

項目背景

一、宏觀經(jīng)濟

德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)已成為德州市對外開放的窗口、招商引資的基地和經(jīng)濟、文化、行政中心。先后被評為“2010聯(lián)合國宜居生態(tài)示范開發(fā)區(qū)”、“2010中國十佳低碳開發(fā)區(qū)”、“國家科技興貿(mào)創(chuàng)新基地”、“國家太陽能光伏發(fā)電集中應用示范區(qū)”、“國家太陽能光熱綜合利用產(chǎn)業(yè)示范基地”、“國家生物高技術產(chǎn)業(yè)基地”、“中國太陽谷”、“中國中央空調(diào)城”、山東省“科學發(fā)展示范區(qū)”、“對外開放先進區(qū)”、“山東省優(yōu)秀開發(fā)區(qū)”、“山東省經(jīng)濟開發(fā)區(qū)先進單位”等榮譽稱號，在山東省省級開發(fā)區(qū)綜合評比中，躋身前五名；是山東西部省級開發(fā)區(qū)領頭羊。

1、宏觀層面

（1）德州在環(huán)渤海地區(qū)的區(qū)位：山東對接環(huán)渤海經(jīng)濟圈的橋頭堡

德州位于冀魯兩省交界地帶，處于環(huán)渤海地區(qū)目前最發(fā)達的兩大經(jīng)濟圈京津冀北經(jīng)濟圈、山東半島經(jīng)濟圈之間，是聯(lián)結環(huán)渤海地區(qū)和長江三角洲的中間樞紐，也是南北交流和集散的重要節(jié)點。

隨著京滬高速鐵路的建設，德州應充分利用高速鐵路的輻射帶動效應，搶抓京津冀都市圈整體推進的空間效應，強化德州與天津、北京、青島、濟南等地的經(jīng)濟合作與聯(lián)系，提升德州在區(qū)域競爭與合作中的地位與作用，充分發(fā)揮德州未來作為山東半島融入京津冀都市圈的橋頭堡作用。

（2）德州在山東省的區(qū)位：魯北的北大門，重要的交通門戶 德州到濟南國際空港僅需一小時，到天津海港僅兩個小時。山東省“一體兩翼”的發(fā)展新格局，也使得德州在省內(nèi)的區(qū)位獲得極大的提升。德州扼守山東北部咽喉地帶，是魯北的首要門戶。德州同時也是山東向山西、河北等內(nèi)陸地區(qū)進行腹地競爭的前沿陣地和主要通道。

2、中觀層面

（1）德州在濟南都市圈的區(qū)位：濟南都市圈重要的中心城市和都市圈次中心

德州位于濟南都市圈地域范圍內(nèi)，有國家級高速和鐵路相通，與濟南間的交通便利，在都市圈中的區(qū)位優(yōu)勢較好。隨著京滬高鐵的建成，德州在濟南都市圈中的區(qū)位優(yōu)勢必將進一步得到提升。

（2）德州在德州市域的區(qū)位：德州市的經(jīng)濟增長極與輻射中心 德州市位于德州市域的東北角，與河北毗鄰，腹地均位于市區(qū)的東南區(qū)域，城市對市域范圍內(nèi)輻射帶動效應不明顯。未來通過德州交通區(qū)位優(yōu)勢的極大提升，將極大的提升德州對周邊地區(qū)包括河北省周邊地區(qū)的吸引力，通過引導德州城市空間的東拓與南延，有利于加強德州對市域的輻射帶動作用，強化城鄉(xiāng)統(tǒng)籌與空間一體化進程。

3、微觀層面

（1）高鐵新區(qū)是德州東拓戰(zhàn)略的先導區(qū)

德州東拓是德州對接京滬高鐵融入京津冀都市圈、實現(xiàn)德陵一體化的空間戰(zhàn)略，也是德州實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)拓展與城市功能提升的先導區(qū)，未

來德州將形成老城區(qū)、河東新區(qū)、高鐵新區(qū)和陵縣構建的大德州空間結構。

（2）高鐵新區(qū)是德州現(xiàn)代綜合交通港口

高鐵新區(qū)是德州鐵路、公路與城市交通陸地港口，將圍繞現(xiàn)代交通樞紐，同時結合汽車客運站和城市公交樞紐，形成未來德州及周邊地區(qū)的客運集散中心，充分強化高鐵站區(qū)的活力，帶動樞紐經(jīng)濟的發(fā)展，從而帶動德州整體活力的提升。

（3）高鐵新區(qū)是德州承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)提升基地

德州目前正處于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的加速階段，產(chǎn)業(yè)集聚與產(chǎn)業(yè)提升是未來德州很長一段時間的發(fā)展主題。目前河東新區(qū)的產(chǎn)業(yè)空間已經(jīng)基本告罄，跨越減河實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)擴張是必然趨勢。其次，充分利用高鐵的輻射帶動效應，強化與環(huán)渤海經(jīng)濟圈經(jīng)濟中心城市的戰(zhàn)略合作，承接產(chǎn)

業(yè)轉(zhuǎn)移的同時，強化自身產(chǎn)業(yè)的功能提升與拓展。

（4）高鐵新區(qū)是德州實現(xiàn)功能完善和功能提升的橋頭堡 高鐵新區(qū)主要發(fā)展支撐是京滬高鐵和未來的青太客運專線，高速鐵路為德州帶來的不僅是交通區(qū)位上的提升，更是城市發(fā)展理念和功能構成上的巨變，結合高速鐵路的客流特點，充分發(fā)展現(xiàn)代商務辦公、現(xiàn)代商貿(mào)金融、會展、科技研發(fā)、教育培訓等功能。

二、城市定位與規(guī)劃

德州市高鐵新區(qū)力主將區(qū)內(nèi)打造成為結合高端商務旅游、休閑觀光、文化娛樂、新能源產(chǎn)業(yè)與制造的新城區(qū)，為德州乃至周邊2小時經(jīng)濟圈提供最佳的產(chǎn)業(yè)合作與生活休閑平臺，成為未來德州發(fā)展重心！

總體定位——“宜業(yè)、宜居、宜學、宜游”的樞紐型現(xiàn)代話綜合城市功能區(qū)，塑造城市復合體。以高鐵站點為契機，以建設設施先進的現(xiàn)代化交通樞紐為先導，最終形成功能完善融合的城市新區(qū)。

三、區(qū)內(nèi)經(jīng)濟社會發(fā)展狀況

1、新能源和生物技術產(chǎn)業(yè)類

德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)正以打造“新能源之都”為目標，以“中國太陽谷”為載體，吸引國內(nèi)外精英人才匯聚德州創(chuàng)業(yè)發(fā)展，努力將德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設成為國際知名的新能源產(chǎn)業(yè)技術中心、制造中心、信息中心和國內(nèi)領先的新能源產(chǎn)業(yè)技術創(chuàng)新基地、知識創(chuàng)新基地。力爭到2012年，新能源產(chǎn)業(yè)銷售收入實現(xiàn)300億元，出口創(chuàng)匯3.5億美元；到2020年實現(xiàn)銷售收入1000億元，出口創(chuàng)匯15億美元，利稅250

億元。

截至目前，德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)新能源企業(yè)累計達30多個，其中皇明太陽能集團、華業(yè)風能設備有限公司、株丕特風力復合材料有限公司、貝萊特空調(diào)有限公司等5家企業(yè)銷售收入均過億元。

德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)在生物制造、生物農(nóng)業(yè)和生物能源領域形成了自己的特色，尤其是生物制造產(chǎn)業(yè)起步較早，發(fā)展迅猛，產(chǎn)業(yè)總體水平全國領先。目前，開發(fā)區(qū)已擁有江口生物、海利安生物、又一村生物等十一家生物高技術企業(yè)。

2、空調(diào)電子產(chǎn)業(yè)類

目前，德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)已經(jīng)飄揚起中國中央空調(diào)城的旗幟，中大。貝萊特、亞太、奇威特、金光集團等企業(yè)中央空調(diào)產(chǎn)能和市場份額占全國20%以上。三和電子、厚成電子等一批電子行業(yè)也在開發(fā)區(qū)蓬勃發(fā)展。

3、先進裝備制造類

德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)已然昂起裝備制造業(yè)的龍頭，景津壓濾機集團、臺灣美利達自行車集團、德石機械、福田重工、德州方向機、普利森機械等一大批裝備制造企業(yè)正成為全國乃至全世界的裝備制造的佼佼者。

4、現(xiàn)代服務業(yè)及輕工業(yè)類

德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)充分發(fā)揮交通和區(qū)位優(yōu)勢，大力發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)興區(qū)，使服務業(yè)連續(xù)多年保持健康迅猛的發(fā)展勢頭。截至2009年，已有波司登五星級酒店、外海瑞廷五星級酒店、德百物流、德正商務

港、匯一物流等幾十家現(xiàn)代服務業(yè)項目落戶。

12年來，德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)輕工業(yè)也得到迅速發(fā)展。全國羽絨服行業(yè)前三甲波司登、雅鹿、寒思相繼落戶。全國最大的肉制品加工企業(yè)河南雙匯、全國乳制品巨頭上海光明乳業(yè)、北方最大的潔具生產(chǎn)基地樂華陶瓷生產(chǎn)基地相繼落戶德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，為開發(fā)區(qū)發(fā)展構建起新格局。

5、文化旅游產(chǎn)業(yè)類

德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)把文化旅游放到與工業(yè)經(jīng)濟同等重要的位置，實現(xiàn)二、三產(chǎn)業(yè)齊頭并進。打好董子文化牌，投資5億元的董子園對外開放，董子文化一條街建成投用，董子文化旅游節(jié)反響強烈。董子園景區(qū)深化工程穩(wěn)步實施。目前董子園以通過國家3A級景區(qū)驗收。投資2.1億元的減河濕地工程基本竣工，生態(tài)治理河道4.5公里，長達6公里的減河南延工程開始施工，投資5.1億元的沙王河、減河、岔河水系聯(lián)通工程開工建設。中國太陽谷通過國家4A級旅游景區(qū)驗收，并順利舉辦第四屆世界太陽城大會。

董子園

董子園是為紀念漢代大儒董仲舒（漢代思想家、哲學家、政治家、教育家）所建，總占地743畝，投資5億元。其中董子讀書臺、“三策固本”水上牌坊以及公園內(nèi)西部董子文化街已全部建設完工，對外開放。

減河生態(tài)濕地

減河生態(tài)濕地是國家海委批復的首個濕地治理項目。全長40公

里，投資20億元，目前一期已經(jīng)建成并對外開放，接待游客達200萬人次。

減河生態(tài)濕地池塘濕地、組合型濕地、潛流型濕地、景觀濕地等。目前，西岸組合型濕地、潛流型濕地、景觀濕地建設完工，原生態(tài)水車、嫦娥奔月和后羿射日雕塑等大型景觀節(jié)點安裝到位；60米觀光塔成為城市東入口標志性景觀。東岸結合農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，1000畝經(jīng)濟果林種植完成。

四、房地產(chǎn)狀況

2008年以來，德州的房產(chǎn)開發(fā)市場呈現(xiàn)供不應求的局面，房價一路高升。按用途劃分的完成開發(fā)投資當中，住宅投資的增長幅度與總投資的增長幅度基本相同，但商業(yè)用房投資同比大幅度增長，表明投資者對商業(yè)用房的開發(fā)投資有較高的回報預期。

第二章

項目概況

一、地理位置

項目位于德州市高鐵新區(qū)核心區(qū)京滬高鐵德州站周邊4.2平方公里范圍內(nèi)。

二、土地開發(fā)強度控制 容積率控制

按照高鐵車站的圈層輻射效應，在車站周邊實行高強度開發(fā)，生態(tài)都心采取低密度低強度開發(fā)模式。點綴現(xiàn)代地標，形成優(yōu)美的城市天際線。

將容積率分為0.5-1.5、1.5-2.5、2.5-3.5、3.5以上幾個級別加以控制。

其中高鐵站場周邊，站前路以東地塊和車站北路沿線、車站南路沿線實行高強度開發(fā)，東風東路兩邊各60米-250米之間強度較低，為城市綠軸。高度控制

生態(tài)綠心留出大片的公共綠地，在生態(tài)綠心周邊實施高強度高密度開發(fā)，南北向城市功能發(fā)展軸上產(chǎn)業(yè)綜合服務區(qū)和城市公共服務區(qū)采取高密度高強度開發(fā)。并逐漸由內(nèi)向外呈現(xiàn)內(nèi)疏外密的城市肌理。

城市中心區(qū)的建筑不僅要能構建恢弘的城市意象，同時也要能反映城市土地價值，規(guī)劃中將建筑空間分為四個等級：

（1）多層控制在24米以下，普通居住建筑和社區(qū)類公共服務設施建筑控制在24米以內(nèi)，主要分布在站前核心區(qū)南北兩側(cè)的街區(qū)內(nèi)。（2）居住建筑混合街區(qū)沿街的商住混合類建筑控制在24米～50米之間，主要分布在規(guī)劃用地車站北路和車站南路兩側(cè)。

（3）購物公園兩側(cè)的干道兩側(cè)建筑控制在50米～80米之間，構建連續(xù)的城市界面，主要以城市商業(yè)服務、商務辦公、生產(chǎn)型和生活型服務業(yè)等為主。

（4）核心節(jié)點周邊建筑可適當在80米～100米之間，構建城市形象，展現(xiàn)城市實力，主要分布在火車站站前廣場周邊以及東風路的兩側(cè)。（5）生態(tài)綠軸當中采取自由布局形式，給人以新奇、體驗和抽象的視覺感受，采取低密度開發(fā)模式，形成綠茵掩映的步行與景觀通廊。

三、SWOT分析

1、S（優(yōu)勢分析）

——交通區(qū)位優(yōu)勢

德州是一個依托交通發(fā)展起來的“神京門戶、九達天衢”，京杭大運河——京滬鐵路——京福高速——京滬高鐵決定了不同時期城市發(fā)展的空間格局和發(fā)展趨向。未來的高鐵新區(qū)將是高速鐵路、高速公路、輕軌等綜合交通樞紐，通過京滬高鐵與上海僅3小時車程，距北京僅2小時車程，距濟南僅30分鐘車程，通過德濱高速、京福高速等實現(xiàn)與省內(nèi)外其他城市快速聯(lián)系。規(guī)劃中的青太客運鐵路將與京滬高鐵并線，極大的提升了高鐵新區(qū)的交通樞紐功能和便利程度。規(guī)劃中的北外環(huán)、東外環(huán)使未來的高鐵新區(qū)與大德州更加緊密的聯(lián)系起來。

——土地資源優(yōu)勢

德州城市建設用地向東拓展，目前老城區(qū)已經(jīng)基本沒有建設空間，開發(fā)區(qū)經(jīng)過僅10多年的發(fā)展，工業(yè)用地拓展非常迅速，已經(jīng)逐漸趨于飽和，隨著京滬高鐵的建設，高鐵新區(qū)將是未來德州城市空間拓展的主要方向，目前該區(qū)域主要為農(nóng)田和村鎮(zhèn)建設用地，用地儲備非常優(yōu)越，是德州未來發(fā)展的主要基地?！己玫漠a(chǎn)業(yè)基礎支撐

德州目前的產(chǎn)業(yè)基礎相對較好，以皇明為代表已經(jīng)形成一批大型企業(yè)引領產(chǎn)業(yè)發(fā)展的局面，對于未來延伸產(chǎn)業(yè)鏈，形成完善的產(chǎn)業(yè)結構具有良好的基礎，基本已經(jīng)形成新能源、生物、機械等相關產(chǎn)業(yè)齊

頭并進的局面，對未來高鐵新區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有良好的發(fā)展基礎?！鷳B(tài)資源優(yōu)勢

高鐵新區(qū)范圍內(nèi)溝壑眾多，植被蔥郁，減河兩側(cè)果園植被條件良好，對于未來塑造良好的城市景觀非常有利，尤其是水系的利用，結合現(xiàn)狀地形和溝壑，構建網(wǎng)絡化的水網(wǎng)系統(tǒng)，提升城市生態(tài)品質(zhì)。同時德州的產(chǎn)業(yè)對于塑造生態(tài)城市也具有良好的基礎，新能源和生物產(chǎn)業(yè)均與生態(tài)城市相關。

2、W（劣勢分析）

——經(jīng)濟外向度不高

德州的經(jīng)濟主要來自國內(nèi)投資，作為東部沿海的內(nèi)陸地區(qū)，德州外向型經(jīng)濟的發(fā)展落后于全省平均水平。

3、O（機會分析）

——新能源與生物產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展空間

德州的產(chǎn)業(yè)主導為新能源與生物產(chǎn)業(yè)，均為21世紀國際社會大力發(fā)展的朝陽產(chǎn)業(yè)，尤其是新能源產(chǎn)業(yè)，在德州依托皇明太陽能，做大做強，強化產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，加強研發(fā)和展示功能，將德州發(fā)展成為我國的能源之都。

——高鐵催生的高鐵經(jīng)濟效應不可估量

京滬高鐵是我國第一條行將開通的高速鐵路，連接的是我國最大的兩大城市北京與上海，高速鐵路將催生的高鐵經(jīng)濟效應將不可估量，沿線城市均將享受到這種效應帶來的發(fā)展空間。

——后發(fā)優(yōu)勢

德州目前處于山東經(jīng)濟發(fā)展相對落后地區(qū)，但目前城市經(jīng)濟增長速度超過全省平均水平，尤其是未來高速鐵路的開通，更為德州的經(jīng)濟發(fā)展注入了新的活力，可以預見在今后很長一段時間，德州的經(jīng)濟發(fā)展均將超過全省平均水平，后發(fā)優(yōu)勢將更加凸顯，這為德州未來發(fā)展方向提供了多種可能?！滦统鞘谢?/p>

我國的城市化進程日益科學化和理性化，新型城市化政策對于村鎮(zhèn)較多的高鐵新區(qū)提供了未來農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移的途徑，鼓勵實施農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新，保障失地農(nóng)民的就業(yè)和安置等問題，為德州新型城市化創(chuàng)造一個新的路徑。

4、T（威脅分析）

——周邊同級城市產(chǎn)業(yè)競爭的壓力

德州周邊城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在激烈的競爭，如何突圍成為德州未來城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)選擇重要課題之一?！a(chǎn)業(yè)發(fā)展中科技含量的提升

未來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展比拼的是產(chǎn)業(yè)科技含量和發(fā)展?jié)摿?，作為太陽能和生物基地，科技對產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度具有決定性的影響。面對國內(nèi)目前太陽能產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對較多的情況，如何突破形成特色，從而在眾多的產(chǎn)業(yè)競爭中取得先機，對于德州非常關鍵?！瞬磐莸?/p>

未來的發(fā)展最重要的吸引人才，高鐵的開通對于德州吸引人才是一柄雙刃劍，既能吸引特大城市人才向德州流動，同時也有可能造成德州自身的人才流失，如何提升城市品質(zhì)，提升城市核心競爭力，做到吸引人才，留住人才，對于高鐵新區(qū)的開發(fā)建設是一個需要研究的問題之一?！鷳B(tài)保護

高鐵新區(qū)是未來在一張白紙上畫出的美麗圖景，然而在新的城市拓展過程中，如何利用和保護基地范圍內(nèi)現(xiàn)有的生態(tài)資源，打造具有獨特魅力和特色的城市新區(qū)，防止生態(tài)破壞和環(huán)境惡化?！恋貎r值提升與功能優(yōu)化

新一輪的城市拓展應本著提升土地價值，實現(xiàn)高鐵站區(qū)功能優(yōu)化，避免在新一輪城市拓展中造成低效開發(fā)，做到遠近兼顧，既要滿足近期發(fā)展的需要，同時也能滿足未來德州長遠發(fā)展的訴求，做到腳踏實地，適度超前。

第三章 項目總體定位

德州市高鐵新區(qū)城市綜合體（以下簡稱“本項目”）將建設成一個以知名大型企業(yè)連鎖主力店為主導，集商業(yè)貿(mào)易、休閑、購物、旅游、娛樂、辦公、居住等功能為一體的城市現(xiàn)代建筑綜合體。

一、領先概念，創(chuàng)新商業(yè)模式

項目的經(jīng)營將引進多個創(chuàng)新概念，為德州新經(jīng)濟格局作出創(chuàng)新性變革。

1、第五代主題式專門店

2、展貿(mào)中心

3、豪布斯卡（HOPSCA）

4、區(qū)域總部經(jīng)濟

5、一站式消費

依托大型購物中心，引入知名大型連鎖零售企業(yè)為主力店，以主題商業(yè)、主題餐飲、購物、休閑娛樂為載體，高檔住宅區(qū)為配套的城市現(xiàn)代建筑綜合體。------第五代主題專門店

與第五代城市商業(yè)綜合體對應的第五代主題專門店，將會在此項目中閃亮登場，突破行業(yè)營銷方式的瓶頸，進行價值渠道的創(chuàng)新和變革。

它具有以下特征：

1）環(huán)境優(yōu)雅，舒適寬敞，使顧客身心愉悅，有高檔品牌的形象價值，具備新型品牌旗艦店的硬件條件。

2）交通便利，四通八達，通過現(xiàn)代交通動線規(guī)劃，形成停車步行皆宜的環(huán)境。

3）ERP平臺功能強大，具備信息化優(yōu)勢。

4）網(wǎng)絡發(fā)達，產(chǎn)業(yè)鏈完整，以基地的強大實力作后盾。

5）營銷理念先進，統(tǒng)一品牌廣告宣傳。

6）強勢營銷團隊，注重服務創(chuàng)新。

7）價格優(yōu)勢，通過規(guī)模經(jīng)濟降低營運成本，創(chuàng)造明顯的價格優(yōu)勢。

8）產(chǎn)品優(yōu)勢，以產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢，形成設計、品種、數(shù)量、質(zhì)量多方

面領先局面。

-------展貿(mào)中心：第五代現(xiàn)代商業(yè)模式

定義：展貿(mào)中心是中國新興的行業(yè)專業(yè)平臺，是以主題行業(yè)營銷為主的時尚發(fā)布、品牌展示中心，通過品牌旗艦店、形象店的產(chǎn)品陳列、品牌文化展示，使經(jīng)營商和買家從一個個具體品牌形象的展賣場，把握品牌深層次的內(nèi)涵，感受產(chǎn)品文化的巨大魅力。

展貿(mào)中心的發(fā)展源流：

第一代商業(yè)模式：工匠、作坊式商業(yè)，是最原始的商業(yè)形式。

第二代商業(yè)模式：推銷式商業(yè)，以個別店鋪為表現(xiàn)形式。

第三代商業(yè)模式：傳統(tǒng)商鋪，典型方式為商業(yè)街鋪。

第四代商業(yè)模式：連鎖店中店模式，典型方式為購物中心。

第五代商業(yè)模式：以現(xiàn)代科技為手段，以網(wǎng)絡、信息平臺為支持，集展示、體驗、交流、貿(mào)易為一體的現(xiàn)代商業(yè)綜合體，成為城市經(jīng)濟龍頭。

------豪布斯卡（HOPSCA）

什么是豪布斯卡？一種綜合性的現(xiàn)代城市中心區(qū)規(guī)劃模式。（hotelofficeparkingshoppingconventionapartment 的英文縮寫）

其意義是，良性發(fā)展的現(xiàn)代城市中心區(qū)應由一極向多極發(fā)展，模式是傳統(tǒng)的純商務辦公區(qū)向商業(yè)—商務—賓館—休閑—公寓綜合區(qū)模式演變，這個也就稱為 HOPSCA 模式。

Hotel：星級酒店

Office：高檔寫字樓

Parking：城市景觀公園

Shopping：商業(yè)街區(qū)

Convention：休閑娛樂集會

Apartment：街區(qū)公寓組團

------總部經(jīng)濟

定義：是指某區(qū)域由于特有的資源優(yōu)勢吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群布局，將生產(chǎn)制造基地布局在具有比較優(yōu)勢的其它地區(qū)，而使企業(yè)價值鏈與區(qū)域資源實現(xiàn)最優(yōu)空間耦合，以及由此對該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生重要影響的一種經(jīng)濟形態(tài)。

總部經(jīng)濟是一種能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)、總部所在區(qū)域、生產(chǎn)加工基地所在區(qū)域“三方”利益都得到增進的經(jīng)濟形態(tài)。這種總部經(jīng)濟模型稱為“三贏模型”。

總部經(jīng)濟的五種效應：

1、稅收貢獻效應

一是企業(yè)的稅收貢獻效應。二是公司總部員工的個人稅收貢獻效應。在總部工作的高級白領，其豐厚的個人收入，必然要通過個人所得稅形式為總部所在區(qū)域經(jīng)濟做出貢獻。

2、產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應

制造業(yè)總部所在的區(qū)域，知識型服務業(yè)往往都比較發(fā)達，形成為制造業(yè)總部服務的知識型服務業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈：由通信、網(wǎng)絡、傳媒、咨詢等組成的信息服務業(yè)；由銀行、證券、信托、保險、基金、租賃等組成的金融服務業(yè)；由會計、審計、評估、法律服務等中介服務業(yè)；由

教育培訓、會議展覽、國際商務、現(xiàn)代物流業(yè)等組成的新型服務業(yè)。通過制造業(yè)總部這種“乘數(shù)效應”可以擴大一個區(qū)域的經(jīng)濟總量，提升第三產(chǎn)業(yè)結構水平、提高區(qū)域經(jīng)濟競爭力。

3、消費帶動效應

總部的商務活動、研發(fā)活動以及保障商務活動和研發(fā)活動所必須的各種配套消費；總部高級白領的個人生活消費，包括住宅、交通、子女教育、健身、旅游、購物等等，這種消費對于推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展具有重要的作用。

4、勞動就業(yè)效應

總部經(jīng)濟的發(fā)展本身會充分利用的智力人才優(yōu)勢，帶來大量高智力就業(yè)崗位。同時，通過產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應，帶動第三產(chǎn)業(yè)，包括知識型服務和一般型服務業(yè)的發(fā)展，提供就業(yè)崗位。

5、社會資本效應

一個區(qū)域聚集了大批的企業(yè)總部，說明這個區(qū)域的商務環(huán)境、綜合環(huán)境比較優(yōu)越，無形之中能夠提升這個地區(qū)的知名度、美譽度和國際地位，促使這個區(qū)域的地產(chǎn)升值。同時，總部經(jīng)濟加速知識型人才的培養(yǎng)與再造，多元文化的融合與互動，加快這個城市的國際化步伐。

二、新經(jīng)營模式帶動德州商業(yè)升級，滿足市場增長需要

改變目前德州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的相對滯后局面，加強德州在魯西北、冀東南的商業(yè)樞紐地位。此項目作為新型的復合商業(yè)項目，將產(chǎn)生巨大的龍頭帶動作用，促成德州商業(yè)業(yè)態(tài)的現(xiàn)代化升級。

三、以龍頭商業(yè)推動德州商業(yè)秩序走向規(guī)范

目前國內(nèi)消費正從“戰(zhàn)國時代”向“品牌時代”轉(zhuǎn)變。本項目的開發(fā)順應這一消費趨勢，發(fā)展商按國際慣例管理和操作，為目前相對混亂的德州商業(yè)競爭帶來新局面，為德州的商業(yè)秩序提供一個規(guī)范，營造一個國際氣氛濃郁的商業(yè)文化中心，讓消費者在現(xiàn)代的體驗氣氛中以優(yōu)惠的價格得到優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品與服務，為和諧社會添磚加瓦。

四、招商對象

1.國際或國內(nèi)知名連鎖商業(yè)機構

2.全國性或區(qū)域性連鎖型零售終端商

3.全國性協(xié)會或省級行業(yè)協(xié)會，如全國行業(yè)協(xié)會、中華全國工商聯(lián)、中國工藝美術協(xié)會、香港商會、全國工商聯(lián)旅游業(yè)商會、廣東省商業(yè)聯(lián)合會等作為本項目的指導和參與單位

4.中國馳名品牌或中華名牌企業(yè)

5.旅游服務業(yè)和零售知名企業(yè)，包括國際、港澳知名品牌 6.休閑娛樂、旅游服務等上、下游不同環(huán)節(jié)的配套企業(yè)

7.其它零售與商業(yè)服務提供商

8.企業(yè)集團區(qū)域總部

第四章

可持續(xù)發(fā)展三步曲：項目的開發(fā)、招商與經(jīng)營

項目的發(fā)展按“開發(fā)、招商、經(jīng)營”三步進行

一、開發(fā)——筑巢引鳳

項目按豪布斯卡的規(guī)劃意念進行開發(fā)，計劃引進世界知名的商業(yè)機構，按他們的要求度身定做。

二、招商——主力招商

1、引進一至二家國際性或全國性知名大、中型零售商場作為本項目的龍頭商貿(mào)企業(yè)。

2、促成省級以上如全國工商聯(lián)旅游業(yè)商會、山東省商業(yè)聯(lián)合會等作為本項目的指導和參與單位。

3、促使成本項目成為上述協(xié)會綜合開發(fā)規(guī)劃的示范定點。

4、促成行業(yè)協(xié)會主辦或協(xié)辦的全國性商業(yè)機構至少一個進入本項目，作為二級招商核心項目。

5、引進培訓、會員店、休閑娛樂、服務等不同環(huán)節(jié)的企業(yè)，力爭把服務產(chǎn)業(yè)鏈做強做大，使本項目成為在魯西北、冀東南地區(qū)獨樹一幟，具有強大影響力的主題商業(yè)中心。

三、經(jīng)營——塑造德州現(xiàn)代都市名片

本項目依托政府的支持，充足的資金與先進技術資源，將引入專業(yè)的經(jīng)營管理機構，以主題商業(yè)進行主題整體經(jīng)營，并進行統(tǒng)一宣傳推廣，實現(xiàn)項目集貿(mào)易、觀光、商務、休閑娛樂于一體的現(xiàn)代商業(yè)綜合體，塑造德州經(jīng)濟的一張亮麗名片。

第五章

市場前景

一、打造國際化商務寫字樓，促進德州區(qū)域總部經(jīng)濟發(fā)展

結合德州區(qū)位、交通等諸多優(yōu)勢以及化工、物流等支柱產(chǎn)業(yè)，打造集辦公、科研、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部樓群，擴大德州在魯西北、冀東南乃至整個華北地區(qū)的輻射力和影響力。

1、成為城市新的增長點，推動城市持續(xù)發(fā)展

通過聚集各類企業(yè)總部，形成新的經(jīng)濟增長點，為經(jīng)濟結構調(diào)整與發(fā)展提供了一條比較成功的模式。

2、帶動相關服務業(yè)發(fā)展，推動城市產(chǎn)業(yè)結構升級

形成較為完整的商務體系，即金融、保險、會計、法律、信息咨詢、研發(fā)與技術服務等的發(fā)展，帶動周邊餐飲、商業(yè)、物流、娛樂等服務業(yè)的發(fā)展，構成了所附帶的一系列的產(chǎn)業(yè)體系的升級。

3、提升城市的聚集力與輻射力，強化經(jīng)濟帶動功能

大力匯集與豐富德州科技、信息等資源，突破傳統(tǒng)的合作模式，降低成本，實現(xiàn)區(qū)域共贏。提升城市的聚集力與輻射力，使得德州高鐵新區(qū)成為總部聚集的核心。

4、提升德州整體形象和經(jīng)濟競爭力

本項目以雄渾的建筑群體優(yōu)化德州的城市天際線，展示德州向國際化、開放型現(xiàn)代都市邁進的現(xiàn)代形象，改變德州的城市面貌。

二、發(fā)揮集聚效應，實質(zhì)性拉動德州經(jīng)濟增長

項目的形成，將改變德州目前資源、資金相對分散的局面，充分發(fā)揮集聚效應，以點帶面，從而全面提升德州經(jīng)濟發(fā)展面貌，充分拉

動德州經(jīng)濟的迅速發(fā)展。

1、形成宏觀產(chǎn)業(yè)拉動效應

國內(nèi)國際同類模式的數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)現(xiàn)代化商業(yè)綜合體的投入產(chǎn)出比為 1：8，即投入 1 元將帶來 8 元的收益，對地方經(jīng)濟的拉動作用明顯。本項目這一現(xiàn)代化的商貿(mào)平臺的開發(fā)，將整體優(yōu)化德州的投資環(huán)境，形成德州招商引資的窗口，直接帶動投資，為德州的經(jīng)濟增長提供新興基地，為德州GDP 增長作貢獻。

2、形成穩(wěn)定稅源，促進財稅增長

通過優(yōu)化招商、主題經(jīng)營引進的大批商家、優(yōu)質(zhì)企業(yè)，可以為德州創(chuàng)造豐富的稅源。

3、帶動其他行業(yè)，促進德州 GDP 總量增長

利用現(xiàn)代經(jīng)濟的中心效應——提供現(xiàn)代化商業(yè)、商務公寓、商貿(mào)平臺，提供政策、交通環(huán)境等便利，本項目將為現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)軟、硬條件，為德州在新一輪“區(qū)域經(jīng)濟”全區(qū)大布局中占得先機，創(chuàng)造更多的龍頭型企業(yè)，帶動上下游產(chǎn)業(yè)勃興，間接推動德州經(jīng)濟。

4、增加商業(yè)繁榮，提高市民生活質(zhì)量

以現(xiàn)代化的商業(yè)綜合體，優(yōu)化德州的商業(yè)環(huán)境，為市民提供一個購物、休閑、觀光、娛樂的好去處。

三、發(fā)揮資源整合優(yōu)勢，創(chuàng)造商貿(mào)旅游強力平臺

通過對德州現(xiàn)在及未來龐大的商業(yè)機會進行現(xiàn)代化的資源整合，隨著本項目的建立以及眾多國內(nèi)外商貿(mào)企業(yè)的進駐，本項目必然會引

發(fā)城市商貿(mào)發(fā)展熱潮。

1、本項目成為幅射華北的商貿(mào)集約型管理示范項目

本項目將按魯西北、冀東南地區(qū)商業(yè)、貿(mào)易的發(fā)展需要，聘請專業(yè)商用物業(yè)公司進行經(jīng)營管理，使項目成為集約經(jīng)營與管理的典范。

2、形成魯西北、冀東南地區(qū)商貿(mào)旅游的創(chuàng)業(yè)航母

本項目的規(guī)模化和集約化管理平臺，將引導國內(nèi)外商貿(mào)旅游業(yè)人流、物流、商流、資金流向集聚轉(zhuǎn)移，強力的政策扶持，將極大發(fā)揮企業(yè)的創(chuàng)新潛力，最終奠定魯西北、冀東南地區(qū)商貿(mào)旅游中心基地的地位，并最終輻射華北、華東等地區(qū)。

3、成為中國商貿(mào)旅游的戰(zhàn)略平臺

本項目的創(chuàng)新經(jīng)營模式、現(xiàn)代化資訊服務、體驗式營銷環(huán)境，是對國內(nèi)商貿(mào)旅游業(yè)發(fā)展的有效示范，以本項目為中心形成的周邊經(jīng)濟區(qū)動力型商貿(mào)旅游產(chǎn)業(yè)主題 CBD，將形成強大的產(chǎn)品貿(mào)易和消費能力，產(chǎn)生吸 納新興財富、引導國內(nèi)外資本市場投資的聚寶盆效應。

第六章

結論

綜上所述，德州市高鐵新區(qū)核心區(qū)城市綜合體項目立意高遠、理念先進、目標明確、意義深遠、選址得當、定位準確、規(guī)劃合理、預期效益良好。加上項目可獲得當?shù)卣膬?yōu)惠政策扶持；有國內(nèi)外類似成功經(jīng)驗做借鑒；投資商實力強大，具備投資建設大型項目的優(yōu)勢資源和操控能力，配合信譽卓著的市場背景，規(guī)劃、推廣與管理團隊的經(jīng)驗操作豐富，本項目成功的機會極大。本項目在運營方面能夠滿足所在行業(yè)、所在城市的發(fā)展要求，具備建立新型主題商業(yè)中心的成功可行性。

本項目將通過引進世界 500 強或者全國知名的大型連鎖零售企業(yè)等主力店，以帶動主題商業(yè)中心的整體運營，提升德州地區(qū)的商業(yè)發(fā)展。因此本項目占天時、地利、人和，是氣勢宏偉、把握性大，不可多得的優(yōu)良項目。

第三篇：研究高鐵對于城市空間的影響講解

研究高鐵對于城市空間的影響

高速鐵路正在迅速地出現(xiàn)在中國這個幅員廣闊人口眾多的國家。幾年之內(nèi)，數(shù)百個被連接的城市將感受到來自高鐵系統(tǒng)的時空壓縮效應。高速鐵路的發(fā)展對區(qū)域、城市及站點周邊地區(qū)的空間發(fā)展產(chǎn)生不同影響。本文總結評析在區(qū)域、城市和站點周邊地區(qū)三個空間層面上交通設施與城市的影響研究，提出高速鐵路發(fā)展對城市空間影響的分

析框架。

1、引言

當前，中國已規(guī)劃并在逐步建設“四縱四橫”的高速鐵路系統(tǒng)，高速鐵路總長度在2012年將達到13000km。在區(qū)域?qū)用?，高速鐵路將縮短區(qū)域內(nèi)城市之間的時空距離，改變區(qū)域城市網(wǎng)絡的空間關系，使得經(jīng)濟發(fā)展較弱的地區(qū)與經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)能夠更快地聯(lián)系在一起，促進區(qū)域的整合發(fā)展。在城市層面，高速鐵路帶來人口的流入流出，包括對城市發(fā)展發(fā)揮重要作用的投資者、就業(yè)者、旅游者和居住者，推進城鎮(zhèn)化。在站點周邊地區(qū)層面，高速鐵路促進高密度和混合使用的開發(fā)，形成城市的新發(fā)展節(jié)點。國內(nèi)外交通設施對城市發(fā)展影響的研究正是在區(qū)域、城市和站點周邊地區(qū)三個層面展開。本文通過對三個層面相關理論的梳理，明確重要的空間要素和關系，在理論層面建構高速鐵路對城市空間影響的分析框架。

2、高速鐵路對城市區(qū)域發(fā)展影響的研究評述

高速鐵路線路及站點對城市區(qū)域的發(fā)展影響研究主要集中在軌道交通與城市互動這一研究領域。根據(jù)空間尺度的不同，不同尺度層面的研究所關注的焦點各異：區(qū)域?qū)用娴难芯考袑壍澜煌◣韰^(qū)域可達性的提高和區(qū)域整合進行分析；城市層面的研究偏重于對軌道交通帶來的城鎮(zhèn)化動力和新經(jīng)濟增長機會進行分析；站點周邊地區(qū)層面的研究主要包括圈層式開發(fā)的理論和實證研究，以及以新城市主義的TOD(Transit-Oriented Development)理論為基礎的開發(fā)設計。

2.1、區(qū)域?qū)用?/p>

可達性與全球城市區(qū)域目前，區(qū)域?qū)用娴难芯恐饕性诟咚勹F路的線路和站點對區(qū)域可達性的影響上。交通設施通常通過減少貨幣和時間方面的交通成本來提高區(qū)域可達性，軌道交通出行的可達性研究通常按旅行時間將乘客分為三類，即旅行時間為1 小時的短途乘客、旅行時間為2 小時的中途乘客和旅行時間超過3 小時的長途乘客。高速鐵路建設帶來的基本影響是將城市之間的旅行時間從下一級時間類別提升到上一級時間類別，給沿線居民的出行方式帶來重大變革，使大規(guī)模人群移動速度迅速提高。在這些研究中，城市是區(qū)域網(wǎng)絡中的節(jié)點，區(qū)域可達性是研究的主要內(nèi)容。例如，通過加權平均旅行時間、經(jīng)濟潛力和日?？蛇_性三個平行指標來測評區(qū)域和城市之間

可達性的提升。

隨著區(qū)域可達性的提高，城市個體發(fā)展的基本假設被改變，以城市群的形式參與區(qū)域和全球的競爭，形成在各個城市規(guī)模層面都可以與世界經(jīng)濟互聯(lián)的全球城市區(qū)域。這類研究關注企業(yè)網(wǎng)絡和產(chǎn)業(yè)鏈如何從區(qū)域中心城市延伸到中小城市，促進中小城市產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化、增加就業(yè)機會，進而開拓市場?？焖賲^(qū)域交通聯(lián)系使缺乏大型對外交通設施(深水港、航空港)的城市與擁有這些設施的城市緊密聯(lián)系，從而與全球經(jīng)濟相連。這類研究主要集中分析城市之間的產(chǎn)業(yè)聯(lián)系，以及企業(yè)和投資者對區(qū)域內(nèi)城市的空間要求。

在區(qū)域?qū)用娴难芯恐?，高速鐵路提高了區(qū)域整體的可達性，改變了區(qū)域內(nèi)部聯(lián)系，增進了城市與區(qū)域的互動；其對城市空間的影響體現(xiàn)在外部資源的空間需求上，包括企業(yè)、投資者和旅游者等，不同時間區(qū)段的區(qū)域資源需求略有不同，例如，旅行時間為1 小時的短途乘客不需要住宿空間，而旅行時間超過3 小時的長途乘客需要住宿空

間。

高速鐵路與區(qū)域范圍內(nèi)的對外交通設施的聯(lián)系同樣影響城市空間結構，主要體現(xiàn)在改變城市發(fā)展的條件、提升與更大范圍市場和產(chǎn)業(yè)鏈的聯(lián)系等，例如，京滬高速鐵路將可能推進京津冀和長三角兩大城市群的聯(lián)系，使其產(chǎn)生空間范圍和產(chǎn)業(yè)結構的大變化。對長三角城市群而言，京滬高速鐵路是以上海為核心的城市群向外進行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的路徑和通道；沿線城市以承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局的重點?！堕L江三角洲地區(qū)區(qū)域規(guī)劃》和《皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃》的出臺，回應了因高速鐵路建設帶來的區(qū)域整合和產(chǎn)業(yè)外溢。高速鐵路站點所在城市的空間發(fā)展需要吸納區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。

2.2、城市層面：城鎮(zhèn)化與經(jīng)濟發(fā)展節(jié)點

交通設施和城鎮(zhèn)發(fā)展的聯(lián)系和互動是近年來中外城市學界和規(guī)劃學界討論的熱點問題。大量研究證明，大型交通設施通常是城鎮(zhèn)發(fā)展的觸媒。例如，1975 年～1988年，日本主要市轄區(qū)人口數(shù)量變化的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，有新干線站點的城市人口增長顯著高于其他城市。這類研究關注軌道交通如何改變站點周邊地區(qū)的土地使用、產(chǎn)業(yè)類型和房地產(chǎn)價格。高速鐵路的旅行需求主要包括商務相關的需求、區(qū)域首位城市與周邊城鎮(zhèn)的通勤需求以及短途的旅游休閑需求。因此，高速鐵路主要服務于商貿(mào)金融業(yè)、休閑娛樂業(yè)和旅游業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)

展是城鎮(zhèn)化的主要推動力。

目前，已有的交通系統(tǒng)對城市空間影響研究多為定性案例研究，如蘇州市的站點周邊用地開發(fā)分析、北京空間擴散和交通的關系，以及高速鐵路樞紐對天津城市空間發(fā)展的影響研究等。這類研究將軌道交通站點周邊地區(qū)視為城市新增的經(jīng)濟發(fā)展節(jié)點，可能形成現(xiàn)狀空間結構的重心偏移。高速鐵路是否能形成影響城市空間發(fā)展的經(jīng)濟增長點與多種因素相關。其中，高速鐵路的服務水平是重要的因素之一，如高速鐵路的?？款l率。高速鐵路的市場旅行需求取決于城市的經(jīng)濟實力，城市實力強則需求大，高速鐵路的停靠頻率會更高，進而帶來更多的資源，因而高速鐵路沿線小城市的?？款l率通常較低，使得高速鐵路為小城市帶來的資源和機會相對偏少。有研究通過對法國TGV 沿線小城市進行分析來說明高速鐵路影響的局限性，那些?？款l率低，無法或沒有發(fā)展多種服務業(yè)的城市通常難以從高速鐵路的線路和站點設置中獲得城市發(fā)展的正面推動[3]。因此，對于單個城市而言，城市需爭取更多的?？堪啻?，提升高速鐵路的服務水平，整合城市服

務業(yè)與站點的功能。

高速鐵路站點與現(xiàn)狀建成區(qū)的關系影響著高速鐵路站點地區(qū)能否成為城市空間發(fā)展中的經(jīng)濟節(jié)點，描述這類關系的指標包括與城市中心距離和是否在建成區(qū)內(nèi)。高速鐵路與城市交通系統(tǒng)的整合同樣重要，高速鐵路站點應建成多種交通方式換乘的中心，使城市各部分能 更加快捷地到達站點，增加高速鐵路的服務需求，進而提升高速鐵路的服務水平，促進城市經(jīng)濟發(fā)展。

2.3、站點周邊地區(qū)層面：圈層式功能布局與開發(fā)

在交通設施站點周邊地區(qū)發(fā)展的理論模型中，“3個發(fā)展區(qū)”結構模型影響較大，該模型包括3個圈層：第一圈層為核心地區(qū)，距離車站5分鐘～10 分鐘的步行距離，集中了高等級、高密度的商務辦公功能；第二圈層為影響地區(qū)，距離車站10分鐘～15 分鐘的步行距離，主要發(fā)展商務辦公及配套功能，建筑密度和高度略低于核心區(qū)；第三圈層為外圍影響地區(qū)，發(fā)展的具體功能可能包括居住、研發(fā)和產(chǎn)業(yè)等。該理論模型與實證研究中站點周邊土地開發(fā)的實際情況略有差異。

關于交通設施對站點周邊地區(qū)影響的實證研究主要集中在交通系統(tǒng)對站點周邊地區(qū)(0.25英里～3 英里，約400m～4800m)范圍內(nèi)的土地使用和房地產(chǎn)價格的影響方面。研究以定量分析為主，用以檢驗周邊地區(qū)土地使用和房地產(chǎn)價格因站點設置發(fā)生的改變。研究證明，不同要素隨距離站點的遠近而發(fā)生不同程度的改變，例如，在最靠近站點的地方房地產(chǎn)價格下降，隨著距離的增加迅速增加，在短距離內(nèi)達到最高價格，然后再迅速下降，與“3個發(fā)展區(qū)”構模型略有差異。這些研究提供了多樣的實證模型，包括基于多智能體的土地利用模擬模型、價格模型及快感回歸模型等。此類研究所涉及的解釋性變量主要包括：房屋的面積和質(zhì)量、到交通設施的距離、到中心城區(qū)的距離、公共服務設施、所在社區(qū)特點及人口特征等。同時，國外逐步開展研究探索交通設施對周邊社區(qū)的社會影響，分析其社會生活、人口結構

和種族特征的變化。

站點周邊地區(qū)的規(guī)劃設計理論主要是新城市主義的“公交導向開發(fā)”(TOD)。TOD 規(guī)劃模式包括在站點地區(qū)進行相對高密度的開發(fā)、混合使用和步行友好的公共空間等，為站點地區(qū)的用地規(guī)劃和環(huán)境設計提供了原則；因而，高速鐵路站點地區(qū)的設計需符合公交導向開發(fā)的原則。

3、高速鐵路對城市空間影響的研究框架

高速鐵路具有的以人為主、大區(qū)域內(nèi)快速流通和高架設置的特點，使之與傳統(tǒng)鐵路和城市軌道交通對城市空間產(chǎn)生的影響有所不同。綜合前述理論，在探討高速鐵路發(fā)展對城市空間的影響時，可從區(qū)域、城市和站點周邊地區(qū)三個層面進行分析(圖1)。每個層面的分析重點不同，分為空間關系和空間需求，并均可進行實證和范式兩類

研究。

在區(qū)域?qū)用娴姆治鲋校鞘惺菂^(qū)域中的節(jié)點。高速鐵路設置通過提高區(qū)域可達性而改變城市對外部投資者、旅游者和人才的吸引力，因而區(qū)域?qū)用娴某鞘锌臻g分析應針對區(qū)域1小時內(nèi)、2小時內(nèi)，以及3小時以上、1 天以內(nèi)可獲得的資源情況，探討這些資源的空間需求。高速鐵路站點與大區(qū)域內(nèi)其他交通設施(機場、港口等)的聯(lián)系對城市空間發(fā)展具有一定影響，需要分析如何通過空間規(guī)劃建立多個交通節(jié)點的快捷聯(lián)系，并基于此配置功能和發(fā)展具體產(chǎn)業(yè)?？臻g關系分析包括區(qū)域企業(yè)網(wǎng)絡及其產(chǎn)業(yè)鏈條使高速鐵路所在城市間形成的聯(lián)系兩個方面。

在城市層面的空間分析中，高速鐵路站點引發(fā)的城鎮(zhèn)化進程是重要的研究內(nèi)容。空間關系分析包括高速鐵路與現(xiàn)狀建成區(qū)之間的關系(站點與城市中心的距離、站點是否在現(xiàn)狀建成區(qū)內(nèi))、高速鐵路與其他交通設施之間的聯(lián)系(包含高速公路、城際鐵路、港口、公交線路等其他交通服務的提供水平)，并應基于距離和交通整合分析，探討高速鐵路站點周邊地區(qū)功能與城市整體功能和規(guī)模之間的關系?？臻g需求主體包括城市因高速鐵路建設可能擴展的現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)、優(yōu)化和新增的產(chǎn)業(yè)，以及因高速鐵路帶來的人口等。

在站點周邊地區(qū)層面的分析中，可分圈層對土地使用、開發(fā)強度和房地產(chǎn)價格等要素進行深入探討。站點周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展是空間需求的主體之一。同時，交通設施設置的社會空間影響分析在美國研究界方興未艾，主要分析站點周邊社區(qū)的社會發(fā)展情況(包括家庭收入、種族、社區(qū)互動等)?；赥OD 發(fā)展的高速鐵路站點周邊地區(qū)需要考慮步行的空間需求。

這三個層面的分析框架包含了高速鐵路對城市空間發(fā)展影響的多個方面，但本文并未致力于建立完整的分析內(nèi)容，而是根據(jù)理論確定重要的分析內(nèi)容。

4、結語

高速鐵路系統(tǒng)的建設將改變區(qū)域內(nèi)城市的可達性，提高城市之間的依存度，形成大、中、小城市群集聚的城市區(qū)域。區(qū)域內(nèi)的城市密度將進一步提高，并以網(wǎng)絡化的形式通過高速鐵路吸引著各種流動的資源。分析高速鐵路對城市空間的影響需首先從區(qū)域?qū)用媾袆e資源流入流出的趨勢。高速鐵路站點的設置也會使城市的空間重心向高速鐵路站點地區(qū)傾斜，從而能夠通過高速鐵路聯(lián)系外部區(qū)域，吸引外部資源和人才，開拓外部市場。區(qū)域、城市和站點周邊地區(qū)三個空間尺度的分析要素構成了高速鐵路對城市空間影響的研究框架。