第一篇：貸款不成影響合同生效 購房者可要求返還訂金

貸款不成影響合同生效 購房者可要求返還訂金

案情簡(jiǎn)介：林女士訂購了一套商品房，但因考慮貸款不一定能辦下來，就在認(rèn)購書中和銷售經(jīng)理特別約定“如果貸款辦不下來，退訂金兩萬元”。在簽訂正式商品房銷售合同時(shí)，雙方同意將“如買受人原因貸款未獲銀行批準(zhǔn)，買受人放棄購買該物業(yè)，則出賣人扣除訂金后，將其余房?jī)r(jià)款(不計(jì)利息)退還買受人”的條款刪除，出售方的銷售經(jīng)理也在刪除的條款旁簽字并加蓋公章。后來貸款未獲批準(zhǔn)，當(dāng)天林女士就通知開發(fā)商因貸款不批準(zhǔn)合同無法履行，要求解除合同并退首付款。但開發(fā)商卻堅(jiān)持扣訂金兩萬元，那么該扣款合理嗎？

律師分析：根據(jù)林女士提供的情況，律師認(rèn)為林女士有權(quán)利要求開發(fā)商返還訂金兩萬元。理由如下：

一是林女士與開發(fā)商關(guān)于訂金的約定是合法有效的。首先，依據(jù)《中華人民共和國合同法》規(guī)定：“雙方當(dāng)事人在遵守法律法規(guī)、不擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序和損害社會(huì)公共利益的前提下，有依法自愿訂立合同的權(quán)利。”林女士與開發(fā)商經(jīng)過充分協(xié)商，達(dá)成一致后，依法簽訂了《商品房買賣合同》，主體合格，意思表達(dá)真實(shí)，不違反法律和社會(huì)公共利益，該合同合法有效；其次，雙方就訂金的約定是有效的。認(rèn)購書中約定“如果貸款下不來，退訂金兩萬元”，說明開發(fā)商是接受和認(rèn)可該約定的。合同補(bǔ)充協(xié)議的簽署中，因開發(fā)商提供的是格式補(bǔ)充協(xié)議，雙方特別將與認(rèn)購書中約定相反的條款刪除，并加蓋公章以示效力確定。因此，雙方就訂金的約定作為隱含條款，雖然是在認(rèn)購階段簽訂，但仍應(yīng)成為主合同的一部分，是有法律效力的。

二是林女士與開發(fā)商所簽合同是附條件合同。依據(jù)合同法理論，雙方有關(guān)訂金的約定，實(shí)際上是約定了合同的解除條件?？梢姡J款未辦下來，林女士依雙方約定解除合同是有法律依據(jù)的。因此，林女士有權(quán)要求開發(fā)商在合理期限內(nèi)返還相應(yīng)款項(xiàng)。

三是開發(fā)商拒退訂金的行為是違約行為。一般而言，訂金條款的適用是：給付訂金的一方違反約定致使合同不能履行的，收受訂金的一方有權(quán)扣留；收受訂金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還訂金。本案貸款下不來，林女士又無法以其他方式支付剩余房款，由于約定在先，林女士可以請(qǐng)求解除合同退回訂金，而不屬于違約行為。相反，開發(fā)商應(yīng)本著誠實(shí)信用原則，在合同不能履行時(shí)，應(yīng)履行返還財(cái)產(chǎn)的義務(wù)。不履行義務(wù)的，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行或賠償損失的責(zé)任。