第一篇：《房地產(chǎn)估價(jià)》考核方案(2013.6.17)

《房地產(chǎn)估價(jià)》考核方案

一、考核方式：論文考核

二、備選題目

論房地產(chǎn)估價(jià)方法，可以在市場(chǎng)比較法、收益法、成本法及假設(shè)開(kāi)發(fā)法中任選一種，或幾種方法結(jié)合使用。

三、論文撰寫(xiě)要點(diǎn)

1.正確選取案例。

個(gè)人對(duì)評(píng)估方法的理解比較透徹，所選用的方法能夠在實(shí)際中有比較廣泛的運(yùn)用范圍，論文結(jié)果具備一定的實(shí)用價(jià)值。

2.計(jì)算不出現(xiàn)錯(cuò)誤。

3.對(duì)個(gè)人出具的評(píng)估結(jié)果的客觀性有比較有說(shuō)服力的解釋?zhuān)軌蜃屪x者能夠認(rèn)同論文的結(jié)論，無(wú)論是定量或定性的結(jié)論。

四、評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)

1、論文結(jié)構(gòu)完整，具備對(duì)選用評(píng)估方法原理的解釋、適用范圍及原則的說(shuō)明，以及對(duì)操作過(guò)程中各步驟的表述，最后應(yīng)用具體實(shí)例對(duì)所選用的方法進(jìn)行說(shuō)明，得出最后的評(píng)估結(jié)果。

2、方法運(yùn)用正確，無(wú)違反客觀原理的表述，結(jié)果基本吻合現(xiàn)狀客觀實(shí)際。

3、論文詞語(yǔ)表達(dá)清晰、流暢，無(wú)錯(cuò)別字，段落劃分得當(dāng)，文章格式符合常規(guī)表達(dá)方式（包含標(biāo)點(diǎn)符號(hào)運(yùn)用正確、段落開(kāi)頭空格等，字號(hào)統(tǒng)一采用四號(hào)字，字體采用宋體字或仿宋字）。

4、能提供一篇完整的評(píng)估報(bào)告的論文可以提高一個(gè)檔次計(jì)分。

5、上課考勤、平時(shí)作業(yè)、課堂練習(xí)、課堂提問(wèn)作為最后評(píng)分考慮因素，結(jié)合論文成績(jī)?cè)u(píng)定最后成績(jī)。

五、要求

1、基本概念的解釋。

2、運(yùn)用范圍、基本原理、操作步驟、或者是計(jì)算公式的說(shuō)明。

3、具體的案例。

4、是否能形成一份完整的估價(jià)報(bào)告。

第二篇：房地產(chǎn)估價(jià)心得

房地產(chǎn)估價(jià)心得

在大三下學(xué)期，我們工程管理專(zhuān)業(yè)學(xué)習(xí)了《房地產(chǎn)估價(jià)》這門(mén)專(zhuān)業(yè)課。總的來(lái)說(shuō)，通過(guò)對(duì)這門(mén)課程的學(xué)習(xí)，讓我對(duì)當(dāng)代中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有了一個(gè)大致的認(rèn)識(shí)，對(duì)各種房地產(chǎn)估價(jià)方法也有了初步了解，再加上自己動(dòng)手做的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，我覺(jué)得自己的收獲還是非常大的。下面我將對(duì)自己所學(xué)的知識(shí)做出如下總結(jié)。

一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義

房地產(chǎn)估價(jià)是模擬房地產(chǎn)價(jià)格形成的規(guī)律，將房地產(chǎn)客觀合理的價(jià)格測(cè)算出來(lái)的過(guò)程。這就要依據(jù)一定的估計(jì)理論和方法，也必須掌握房地產(chǎn)估計(jì)的概念、特征以及估計(jì)基本要素，掌握估計(jì)對(duì)象房地產(chǎn)區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益的界定。

二、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)

1、房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。

2、房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)，房地產(chǎn)成交價(jià)格容易受交易者動(dòng)機(jī)、偏好等個(gè)別情況的影響。房地產(chǎn)價(jià)值是由眾多市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷而非個(gè)別人的價(jià)值判斷而形成的。估價(jià)師在模擬市場(chǎng)定價(jià)時(shí)，不能以自己的偏好來(lái)判斷。

3、房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證，估價(jià)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的作用有：咨詢性或參與性；鑒證性或證據(jù)性。后者的法律責(zé)任大于前者。

4、房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)。估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對(duì)其估價(jià)結(jié)果的有限性有清楚的認(rèn)識(shí)，采用多個(gè)假設(shè)來(lái)處理現(xiàn)有的知識(shí)水平和范圍以及數(shù)據(jù)的完整性方面的有限性，并將這些假設(shè)對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響明確地告知委托人，所以對(duì)估價(jià)師評(píng)價(jià)其結(jié)果準(zhǔn)確與否不是看其估價(jià)結(jié)果而是評(píng)價(jià)其估價(jià)的過(guò)程是否符合規(guī)范的要求。

5、房地產(chǎn)估價(jià)既是一門(mén)科學(xué)也是一門(mén)藝術(shù)。正確的房地產(chǎn)價(jià)值分析、測(cè)算與判斷必須依靠科學(xué)的估價(jià)理論與方法，但又不能完全拘泥于這些估價(jià)的理論與方法，還必須有依靠實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性

1、一種資產(chǎn)只有具備了下列2個(gè)條件才真正需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)：(1)獨(dú)一無(wú)二性。(2)價(jià)值量較大。具體就房地產(chǎn)來(lái)講，由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性、獨(dú)一無(wú)二性和價(jià)值量大性，房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的“不完全市場(chǎng)”并且市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)，不會(huì)自動(dòng)地形成常人容易識(shí)別的適當(dāng)價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)的有助于將房地產(chǎn)價(jià)格導(dǎo)向正?；龠M(jìn)房地產(chǎn)公平交易，建立合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

2、房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)行業(yè)主流的原因：房地產(chǎn)具備專(zhuān)業(yè)估價(jià)的條件，房地產(chǎn)量大面廣而其他資產(chǎn)的數(shù)量相對(duì)較少，房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多而其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形相對(duì)較少。

四、幾種常用估價(jià)方法的介紹

1、市場(chǎng)比較法

挑取市場(chǎng)上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例(已成交的或評(píng)估過(guò)的、具備正常報(bào)價(jià)的)與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過(guò)準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性，在市場(chǎng)較為成熟、成交透明、比較案例易找的時(shí)候常常使用，并且估價(jià)結(jié)果較為準(zhǔn)確。

2、成本法

(1)成本積算法，即對(duì)取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對(duì)于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤(rùn)，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對(duì)正常程序取得的土地的評(píng)估。

(2)重置成本法，它是對(duì)現(xiàn)有的房屋按照正常市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測(cè)算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開(kāi)發(fā)(或建設(shè)利潤(rùn))得出完全重置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法。

3、收益法

不同的地區(qū)、不同用途、類(lèi)型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。剩余法

房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測(cè)算出來(lái)時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)=土地使用權(quán)價(jià)值+房產(chǎn)價(jià)值，因此測(cè)算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。

4、假設(shè)開(kāi)發(fā)法

對(duì)于一個(gè)未完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(純土地或在建工程等)，通過(guò)測(cè)算正常開(kāi)發(fā)完畢后的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除剩余開(kāi)發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。

5、基準(zhǔn)地價(jià)法

針對(duì)到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估，可以參照已有的同級(jí)別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià)，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整，最后得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)值的方法。這種方法有一定的政策性。

6、路線價(jià)法

土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關(guān)系，對(duì)于同一街區(qū)，土地的價(jià)值具備相對(duì)的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格，通過(guò)臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象土地價(jià)值的方法即為路線價(jià)法。

五、房地產(chǎn)估價(jià)方法運(yùn)用中應(yīng)注意的問(wèn)題

（一）評(píng)估方法的選擇

在選擇評(píng)估方法時(shí)，主要依據(jù)如下兩方面情況:

1、各種估價(jià)方法的適用范圍。

2、估價(jià)對(duì)象的特征及其評(píng)估目的和評(píng)估前提等。

（二）運(yùn)用估價(jià)方法進(jìn)行價(jià)格試算的注意事項(xiàng)

依據(jù)某種方法直接計(jì)算出來(lái)的估價(jià)結(jié)果，還不足以令人信服，因此，在估價(jià)作業(yè)上一般不作為最終估價(jià)結(jié)果。這種價(jià)格，稱(chēng)為試算價(jià)格。

（三）調(diào)整試算價(jià)格的注意事項(xiàng) 運(yùn)用不同方法所估算出來(lái)的試算價(jià)格是有一定差異的，即使是運(yùn)用同一估價(jià)方法，因所依據(jù)的資料不同，也會(huì)得出不同的計(jì)算結(jié)果。因此，必須對(duì)試算價(jià)格進(jìn)行綜合分析并予以調(diào)整，使之不致產(chǎn)生重大的差誤。

試算價(jià)格之間所存在的差異，可能是因?yàn)樗玫墓纼r(jià)方法不同，也可能是因?yàn)樗罁?jù)的資料不同。因此，調(diào)整試算價(jià)格主要應(yīng)考慮如下兩方面：

1、資料的可信程度。要使估價(jià)結(jié)果能得到社會(huì)承認(rèn)，所依據(jù)的資料不僅要全面，而且必須準(zhǔn)確。因此，在調(diào)整試算價(jià)格時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)對(duì)估算過(guò)程所依據(jù)的資料進(jìn)行檢查。檢查時(shí)，不僅要分析資料的真實(shí)性，還要進(jìn)一步分析資料的選擇及運(yùn)用是否恰當(dāng)，有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格形成與運(yùn)動(dòng)的各項(xiàng)法則對(duì)該估價(jià)活動(dòng)的應(yīng)用是否恰當(dāng)，價(jià)格影響因素的分析以及吃域因素和個(gè)別因素分析是否恰當(dāng)?shù)取?/p>

2、估價(jià)對(duì)象的種類(lèi)。如果判明所依據(jù)的資料是可靠的，則還應(yīng)檢查該資料是否與對(duì)象房地產(chǎn)的種類(lèi)及委托估價(jià)的目的相符合。對(duì)此，一般將估價(jià)對(duì)象劃分為自用房地產(chǎn)和收益房地產(chǎn)兩類(lèi)來(lái)予以分析。

（四）各種方法常見(jiàn)的改錯(cuò)項(xiàng)目

市場(chǎng)比較法：

1、交易情況修正對(duì)于交易情況非正常負(fù)擔(dān)的修正

2、交易日期修正中關(guān)于定基價(jià)格指數(shù)，環(huán)比價(jià)格指數(shù)，逐漸遞增或遞減（等比），期內(nèi)平均上升或下降（等差）的修正

3、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正中的間接比較修正和用加權(quán)平均法綜合可比實(shí)例的得分問(wèn)題地產(chǎn)估價(jià)理論

4、比較物與參照物互相顛倒的問(wèn)題。

收益法：

1、租約期內(nèi)與租約期外年客觀收益的計(jì)算問(wèn)題。

2、利息不能作為管理費(fèi)和稅金的計(jì)算基礎(chǔ)之一的問(wèn)題。

3、收益年限確定錯(cuò)誤的公式。

4、漏算了營(yíng)業(yè)稅及其附加的問(wèn)題。

5、沒(méi)有考慮出租率或公共流通比的問(wèn)題。

成本法：

1、沒(méi)有選擇估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常成本（如：重置價(jià)）的問(wèn)題。

2、耐用年限確定錯(cuò)誤的問(wèn)題。

3、計(jì)息期確定錯(cuò)誤的問(wèn)題。

4、沒(méi)有將各成本項(xiàng)目統(tǒng)一到相同的年限內(nèi)的問(wèn)題。

5、對(duì)有償出讓土地的評(píng)估，當(dāng)估價(jià)對(duì)象的剩余土地使用權(quán)年限短于法定最高出讓年限時(shí)，沒(méi)有對(duì)結(jié)果進(jìn)行年限修正的問(wèn)題。

6、利息的計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)多少項(xiàng)目的問(wèn)題。如：銷(xiāo)售稅費(fèi)不能計(jì)算利息。

7、銷(xiāo)售稅費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤的問(wèn)題。

基準(zhǔn)地價(jià)修正法動(dòng)態(tài)方式不存在投資利息。

假設(shè)開(kāi)發(fā)法：（1）沒(méi)有確定最佳的開(kāi)發(fā)利用方式

最佳開(kāi)發(fā)利用方式的確定需要依據(jù)規(guī)劃限制條件，但不能把規(guī)劃限制條件直接作為最佳的開(kāi)發(fā)利用方式。（2）沒(méi)有計(jì)算待開(kāi)發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的利潤(rùn)（3）把利息和稅金也作為計(jì)算利潤(rùn)的基礎(chǔ)（4）貼現(xiàn)期確定錯(cuò)誤（5）當(dāng)利息率和貼現(xiàn)率一致時(shí)，還計(jì)算了利息。（6）未來(lái)樓價(jià)的確定完全依據(jù)市場(chǎng)比較法，沒(méi)有結(jié)合長(zhǎng)期趨勢(shì)法。（7）遺漏了買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的稅費(fèi)。（8）貼現(xiàn)期確定錯(cuò)誤的問(wèn)題。（9）管理費(fèi)、銷(xiāo)售稅費(fèi)及利潤(rùn)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤的問(wèn)題。

六、我的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的介紹

估計(jì)對(duì)象：估價(jià)對(duì)象為河南省周口市商水縣的法姬娜歐洲城2號(hào)樓401室房地產(chǎn)，房屋建筑面積為123平方米，三室兩廳兩衛(wèi)，框架結(jié)構(gòu)，南北朝向，簡(jiǎn)單裝修，個(gè)人完全產(chǎn)權(quán)；估價(jià)目的：運(yùn)用自己所學(xué)的知識(shí)，并檢驗(yàn)自己對(duì)所學(xué)知識(shí)的掌握情況；估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2013年6月3日；價(jià)值類(lèi)型為估價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。

選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行了分析和測(cè)算，確定該估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為：306166元，單價(jià)：2489.15/m2。估價(jià)步驟：1．選擇可比案例根據(jù)替代原則，選取近期同一供需圈內(nèi)鄰近區(qū)域的三個(gè)住宅交易案例，分別為：法姬娜歐洲城、融輝城、南陽(yáng)國(guó)際公館進(jìn)行比較；2．比較因素的選擇，根據(jù)可比案例與估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況，選用影響房地產(chǎn)價(jià)格的比較因素，主要包括：交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素；3．比較因素修正，將可比案例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，從交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等方面進(jìn)行系數(shù)修正，得出估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。

選用收益法其為計(jì)算公式：V=A* [1-1/(1+Y)^n] /Y，資本化率依據(jù)安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定,安全利率采用銀行存款利率3% ,風(fēng)險(xiǎn)、管理等補(bǔ)償按5%，房屋出租總費(fèi)用：管理費(fèi)+年維修費(fèi)+年保險(xiǎn)費(fèi)+年稅金+年折舊費(fèi)年房地總費(fèi)用=7191.6（元），年房地純收益為4808.4（元），最后得出V=59758.65（元）

選用成本法本例是僅對(duì)建筑物進(jìn)行估價(jià)，其計(jì)算公式為積算價(jià)格＝建筑物重置價(jià)格-建筑物累積折舊，本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象是框架結(jié)構(gòu)，建筑物的重置價(jià)格為800元/平方米，故此估價(jià)對(duì)象的重置造價(jià)為800*123=98400（元），建筑物年折舊額為1377.6元，最后得出計(jì)算積算價(jià)格94267.2元。

以上就是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)概述的心得和體會(huì)，非常感謝老師對(duì)我們的細(xì)心教導(dǎo)。

第三篇：房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)習(xí)

名詞解釋?zhuān)悍康禺a(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)、容積率、地役權(quán)、空間利用權(quán)、區(qū)位、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格、補(bǔ)地價(jià)、樓面地價(jià)、房地產(chǎn)估價(jià)、專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員、估價(jià)目的、房地產(chǎn)估價(jià)原則、最高最佳使用、市場(chǎng)法、可比實(shí)例、收益法、成本法、直接資本化法、報(bào)酬資本化法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法

簡(jiǎn)答：土地利用的限制、增加房地產(chǎn)供給的途徑、政府對(duì)房地產(chǎn)限制的特權(quán)、引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因、房地產(chǎn)具有價(jià)格的條件、需要補(bǔ)地價(jià)的情形、專(zhuān)業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)、一名合格的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員必須的素質(zhì)、房地產(chǎn)估價(jià)原則、保障獨(dú)立、客觀、公平估價(jià)的要求、獨(dú)立、客觀、公正的具體做法、有助于把握最高最佳使用原則的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理、房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法、市場(chǎng)法估價(jià)的操作步驟、選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容、收益法的操作步驟、成本法估價(jià)的操作步驟

第四篇：房地產(chǎn)估價(jià)考試題

1、何為市場(chǎng)法？運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)的一般步驟？

市場(chǎng)法又稱(chēng)市場(chǎng)比較法、比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)一般分為下列7個(gè)步驟進(jìn)行：1）搜集交易實(shí)例；2）選取可比實(shí)例；3）建立比較基準(zhǔn)；4）交易情況修正；5）市場(chǎng)狀況調(diào)整；6）房地產(chǎn)狀況調(diào)整；7）求取比準(zhǔn)價(jià)格。

2、何為成本法？運(yùn)用成本法估價(jià)的一般步驟？

成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

成本法的操作步驟1）弄清估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成，搜集相關(guān)資料;2）測(cè)算估價(jià)對(duì)象重新購(gòu)建價(jià)格;3）測(cè)算建筑物折舊;4）求取估價(jià)對(duì)象積算價(jià)格。

3、何為收益法？運(yùn)用收益法估價(jià)的一般步驟？

收益法又稱(chēng)收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟：

1)搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價(jià)對(duì)象及其類(lèi)似房地產(chǎn)收入、費(fèi)用的數(shù)據(jù)資料；2)預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益(如凈收益)；3)求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)；4)選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格。

4、何為假設(shè)開(kāi)發(fā)法？運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的一般步驟？

假設(shè)開(kāi)發(fā)法也稱(chēng)剩余法、預(yù)期開(kāi)發(fā)法、開(kāi)發(fā)法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值的方法。

運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)一般分為下列6個(gè)步驟進(jìn)行：

1）調(diào)查分析待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況；2）選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式，確定開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況；3）預(yù)測(cè)后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期；4）預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值；5）預(yù)測(cè)后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)；6）測(cè)算待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值。

5、何為路線價(jià)法？運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的一般步驟？

路線價(jià)法是在特定街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格，將此平均價(jià)格稱(chēng)為路線價(jià)，然后利用臨街深度價(jià)格修正率或其他價(jià)格修正率來(lái)求取該道路其他臨街土地價(jià)值的方法。

運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)一般分為下列6個(gè)步驟進(jìn)行：

①劃分路線價(jià)區(qū)段；②設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；③選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地；④調(diào)查評(píng)估路線價(jià)；⑤制作價(jià)格修正率表；⑥計(jì)算臨街土地的價(jià)格。

6、何為房地產(chǎn)估價(jià)？房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序？

房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵守估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。

房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序是指完成一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目所需做的各項(xiàng)工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)系排列出的先后順序。

房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序如下：

(1)獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；(2)受理估價(jià)委托；(3)制定估價(jià)作業(yè)方案；(4)搜集估價(jià)所需資料；(5)實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象；(6)分析估價(jià)對(duì)象價(jià)值；(7)測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值；(8)判斷估價(jià)對(duì)象價(jià)值；(9)撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告；(10)內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告(11)交付估價(jià)報(bào)告；(12)估價(jià)資料歸檔。

第五篇：房地產(chǎn)估價(jià)原則

房地產(chǎn)估價(jià)原則必須以估價(jià)對(duì)象的合法使用為前提。世界上的任何實(shí)物都是有規(guī)律的，房地產(chǎn)的估價(jià)同樣也是有規(guī)律的。盡管房地產(chǎn)價(jià)格受諸多因素的影響。但是，當(dāng)我們觀察其形成和運(yùn)動(dòng)過(guò)程時(shí)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)仍然有著自身的某種規(guī)律，也是不以個(gè)人的主觀意志為轉(zhuǎn)移的。例如，在一定時(shí)期、某一地區(qū)、某一地段、一定結(jié)構(gòu)、一定層數(shù)的新建住宅的價(jià)格是相當(dāng)?shù)摹Ｔ俦热?，在一定時(shí)期，盡管某個(gè)地區(qū)的個(gè)別商品住宅的價(jià)格有所不同，但都在平均價(jià)格上下波動(dòng)。因此，估價(jià)人員在估價(jià)時(shí)，一定要遵守估價(jià)的規(guī)律。房地產(chǎn)估價(jià)的規(guī)律一般可以歸結(jié)為：估價(jià)的原則和標(biāo)準(zhǔn)；估價(jià)的理論和方法；估價(jià)的程序等。

一、房地產(chǎn)估價(jià)原則

房地產(chǎn)估價(jià)原則：房地產(chǎn)估價(jià)原則——估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。房地產(chǎn)估價(jià)原則：使不同的估價(jià)人員對(duì)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性。估價(jià)原則的本質(zhì)可以理解為：1房地產(chǎn)估價(jià)的工作標(biāo)準(zhǔn)；2統(tǒng)一估價(jià)人員的認(rèn)識(shí)；3規(guī)范估價(jià)行為。其目的使得估價(jià)的結(jié)果具有類(lèi)似性或者可比性。

1．合法性原則：合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。估價(jià)對(duì)象的權(quán)益不是委托人或估價(jià)人員可以隨意假定的必須有合法的依據(jù)。如果權(quán)益不同，原因在于盡管兩宗實(shí)物、區(qū)位狀況完全相同的房地產(chǎn)。其價(jià)值可能有很大的不同。

遵循合法原則包括具體包含有以下幾個(gè)方面：合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則。

應(yīng)以房地產(chǎn)，1合法產(chǎn)權(quán)方面。權(quán)屬證書(shū)和有關(guān)證件為依據(jù)。具體來(lái)說(shuō)，沒(méi)有合法權(quán)益的房地產(chǎn)不能當(dāng)成具有合法權(quán)益的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)。

任何產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對(duì)象，應(yīng)注意：不是只有合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象。關(guān)鍵是合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，要按合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來(lái)評(píng)估；不合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，一定要按不合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來(lái)評(píng)估。

2．最高、最佳使用原則：房地產(chǎn)是一種稀缺資源，無(wú)論是社會(huì)還是權(quán)利人都希望能發(fā)揮其最大的效益，并根據(jù)這種期望確定土地利用方式。因此要以委估房地產(chǎn)，主要是地產(chǎn)的區(qū)位、特性、等級(jí)等客觀條件所決定的使用效益最大的使用方式或用途為前提進(jìn)行估價(jià)。

最高最佳使用原則的含義：經(jīng)過(guò)充分論證，最高最佳使用原則是指法律上許可、技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)合理。能夠使得估價(jià)對(duì)象達(dá)到最大可能的使用。

最高最佳使用的前提條件是法律上許可、技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)合理。

最高最佳使用具體包括：1最佳用途；2最佳規(guī)模；3最佳集約度。

3．均衡原則：房地產(chǎn)的各個(gè)組成部分，如土地與建筑物、建筑物的結(jié)構(gòu)、設(shè)備與裝修等相互之間須達(dá)到一個(gè)均衡的比例關(guān)系，才能達(dá)到房地產(chǎn)整體的最高最佳使用狀態(tài)。均衡原則就是要求評(píng)估人員在評(píng)估房地產(chǎn)的某一個(gè)組成部分時(shí)，須充分考慮因其與其他組成部分之問(wèn)的結(jié)構(gòu)關(guān)系而決定的房地產(chǎn)整體最高最佳用途。

從均衡原理理解房地產(chǎn)最佳集約度和最佳規(guī)模來(lái)判定是否為最高最佳使用?？梢詭椭_定最高集約度和最佳規(guī)模。以建筑物與土地的組合來(lái)講，均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡。建筑物與土地比較，如果過(guò)大或過(guò)小，或者檔次過(guò)高或過(guò)低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會(huì)降低該房地產(chǎn)的價(jià)值

4．適合原則：每一宗房地產(chǎn)總是處于某個(gè)特定的環(huán)境之中，只有當(dāng)一宗房地產(chǎn)與其所處環(huán)境適合才能達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)。因此，估價(jià)人員在評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，須詳細(xì)分析該宗房地產(chǎn)與其周?chē)h(huán)境的關(guān)系，審慎確定最高最佳使用狀態(tài)。

從適合原理理解最佳用途來(lái)判定是否為最高最佳使用?？梢詭椭掖_定最佳用途。適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)。只存在相對(duì)的最好，從本質(zhì)上講：現(xiàn)實(shí)世界不存在絕對(duì)最好。即最好是有條件的因此，適合原理的本質(zhì)是適合環(huán)境要求的就是最好的。

房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則，房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則是獨(dú)立、客觀、公正。1不受他人約束的獨(dú)立機(jī)構(gòu)；

2、是要求估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象及當(dāng)事人沒(méi)有利害關(guān)系；3是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)的人員在估價(jià)中不應(yīng)受外部干擾因素的影響，獨(dú)立——是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)本身應(yīng)當(dāng)是一個(gè)不依賴于他人。不屈從于外部壓力，完全憑借自己的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和良心進(jìn)行估價(jià)。完全從實(shí)際出發(fā)，客觀——要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不帶任何自己的好惡、情緒和偏見(jiàn)。按照事物的本來(lái)面目去估價(jià)。不偏袒任何一方。公正——要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在估價(jià)中公平正直。估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的中立立場(chǎng)。注意：獨(dú)立、客觀、公平原則的核心。

估價(jià)原則的重要性

以此作為估價(jià)時(shí)的指南。估價(jià)原則可以幫助估價(jià)人員，每一位估價(jià)人員都應(yīng)正確理解房地產(chǎn)估價(jià)原則。如何去思考和衡量估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，如何把估價(jià)對(duì)象的價(jià)格框定在一個(gè)合理的范圍內(nèi)?？陀^合理估價(jià)的假設(shè):反復(fù)考慮評(píng)價(jià)的結(jié)果，2換位思考。估價(jià)人員分別站在當(dāng)事人雙方的立場(chǎng)上。一般會(huì)得到當(dāng)事人雙方都能接受的評(píng)估結(jié)果。獨(dú)立、客觀、公正的做法：要有良好的職業(yè)道德；堅(jiān)持回避原則；事實(shí)求是；遵守評(píng)估程序；不斷提高理論水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)。

房地產(chǎn)估價(jià)原則是主觀的以估價(jià)對(duì)象合理為基礎(chǔ)，我國(guó)目前的狀況，應(yīng)該同時(shí)注意顧家的作用和意義，建立在科學(xué)的理論和方法的基礎(chǔ)上才最具科學(xué)性。