第一篇：北京抵押擔(dān)保公司需要遵循什么規(guī)范

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北京抵押擔(dān)保公司需要遵循什么規(guī)范

在大家的工作生活中經(jīng)常會(huì)遇到資金不足的情況，也會(huì)常?？吹疥P(guān)于擔(dān)保抵押公司的廣告，抵押擔(dān)保公司的實(shí)質(zhì)就是一種民間借貸，其具體行為還需要法律規(guī)范。大家都很好奇我國首都北京的擔(dān)保公司辦理抵押貸款需要什么證件以及北京抵押擔(dān)保公司需要遵循什么規(guī)范呢？下面來解讀一下。

一、在擔(dān)保公司辦理房屋抵押貸款需提供的證件

1、房地產(chǎn)權(quán)證或房屋所有權(quán)證，土地使用權(quán)證；

2、借款人身份證，戶口簿；

3、還需下列證件（借款人根據(jù)自身情況準(zhǔn)備相應(yīng)證件）

（1）單身證明 戶籍所在地民政局出具至今未婚的證明 共1份

（2）結(jié)婚證明 結(jié)婚證、配偶的身份證、戶口簿 共3份

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（3)離婚證明 戶籍所在地民政局出具離婚后至今未婚的證明 共1份

二、北京市抵押擔(dān)保公司需要遵循的規(guī)則

北京市金融工作局關(guān)于印發(fā)《北京市融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)指引(試行)》的通知

各在京融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)、各相關(guān)部門：

為引導(dǎo)在京融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)提高擔(dān)保業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)精細(xì)化管理，促進(jìn)北京市融資性擔(dān)保行業(yè)快速健康發(fā)展，根據(jù)《北京市融資性擔(dān)保公司管理暫行辦法》(京金融〔2010〕94號(hào))及《北京市金融工作局關(guān)于支持本市融資性擔(dān)保行業(yè)改革創(chuàng)新發(fā)展的指導(dǎo)意見》(京金融〔2013〕211號(hào))等相關(guān)規(guī)定，我們研究制定了《北京市融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)指引(試行)》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

特此通知。

北京市金融工作局

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2017年5月25日

北京市融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)指引(試行)

第一章 總 則

第一條 為引導(dǎo)在京融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)提高擔(dān)保業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)精細(xì)化管理，促進(jìn)北京市融資性擔(dān)保行業(yè)快速健康發(fā)展，根據(jù)《北京市融資性擔(dān)保公司管理暫行辦法》(京金融〔2010〕94號(hào))及《北京市金融工作局關(guān)于支持本市融資性擔(dān)保行業(yè)改革創(chuàng)新發(fā)展的指導(dǎo)意見》等相關(guān)規(guī)定，制定本指引。

第二條 本指引所稱融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)是指根據(jù)融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)程度，按照本指引規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)將擔(dān)保業(yè)務(wù)劃分不同風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。

第三條 本指引適用于北京市轄區(qū)內(nèi)融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)。按本指引進(jìn)行擔(dān)保業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)的融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)，應(yīng)將風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)口徑下的各類監(jiān)管指標(biāo)作為資本金運(yùn)用情況的一部分，按季度向市區(qū)兩級(jí)監(jiān)管部門報(bào)送，且仍須按原口徑向監(jiān)管部門及其他單位報(bào)送數(shù)據(jù)。

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第四條 融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)應(yīng)遵循以下原則：

(一)真實(shí)全面原則。擔(dān)保業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)應(yīng)以擔(dān)保業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平為核心標(biāo)準(zhǔn)，真實(shí)、全面、充分評(píng)估現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)與潛在風(fēng)險(xiǎn)。

(二)審慎原則。應(yīng)審慎確定擔(dān)保業(yè)務(wù)品種分級(jí)，對(duì)尚不具備全面、真實(shí)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)條件、難以做出準(zhǔn)確評(píng)估的情況，以及介于相鄰類別之間的情況，原則上應(yīng)歸入較高風(fēng)險(xiǎn)類別。

(三)動(dòng)態(tài)原則。融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，適時(shí)調(diào)整擔(dān)保業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及結(jié)果。

第二章 申報(bào)條件及申報(bào)流程

第五條 在京融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)按本指引進(jìn)行擔(dān)保業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)，需向市監(jiān)管部門征求意見，否則市監(jiān)管部門有權(quán)要求限期整改，未在限期內(nèi)完成整改的，市監(jiān)管部門可暫停辦理融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)的變更申請(qǐng)。融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)因按本指引進(jìn)行擔(dān)保業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)產(chǎn)生的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)予自行承擔(dān)。

第六條 在京融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)按本指引進(jìn)行擔(dān)保業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)，應(yīng)當(dāng)

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具備下列條件：

(一)公司經(jīng)營正常，規(guī)范發(fā)展，近兩年無違法、違規(guī)不良記錄，未發(fā)生擔(dān)保詐騙、重大擔(dān)保代償損失或投資損失。

(二)公司董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員近兩年內(nèi)未涉及嚴(yán)重違法、違規(guī)等重大事件。

(三)監(jiān)管部門規(guī)定的其他審慎性條件。

第七條 在京融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)按本指引進(jìn)行擔(dān)保業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)，應(yīng)提交下列文件：

(一)說明書。應(yīng)當(dāng)載明公司的名稱、住所、注冊(cè)地、注冊(cè)資本和業(yè)務(wù)范圍等事項(xiàng)。

(二)可行性研究報(bào)告。

(三)公司各項(xiàng)資金、經(jīng)營監(jiān)管指標(biāo)現(xiàn)狀。

(四)依據(jù)本指引制定的公司擔(dān)保業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)細(xì)則。

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(五)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃。

(六)申請(qǐng)人出具的遵守本指引的承諾書。

(七)市監(jiān)管部門要求提交的其他材料。

第八條 在京融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)擬按本指引進(jìn)行擔(dān)保業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)的，應(yīng)向所在區(qū)(縣)監(jiān)管部門提交申請(qǐng)材料。區(qū)(縣)監(jiān)管部門收到全套申請(qǐng)材料后報(bào)市監(jiān)管部門。

市監(jiān)管部門應(yīng)在收到全套申請(qǐng)材料后20日內(nèi)，出具具體意見。

第三章 擔(dān)保業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

第九條 擔(dān)保業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，主要從擔(dān)保業(yè)務(wù)品種風(fēng)險(xiǎn)特征和擔(dān)保業(yè)務(wù)客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況兩個(gè)維度劃分。品種風(fēng)險(xiǎn)特征衡量因素主要包括擔(dān)保標(biāo)的品種特點(diǎn)、擔(dān)?；A(chǔ)交易結(jié)構(gòu)、擔(dān)保業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制模式、所涉行業(yè)領(lǐng)域情況及平均代償率水平等?？蛻麸L(fēng)險(xiǎn)狀況衡量因素主要包括客戶資信狀況、客戶所屬行業(yè)領(lǐng)域近期狀況等。

第十條 擔(dān)保業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的品種風(fēng)險(xiǎn)特征維度，適用于擔(dān)保業(yè)務(wù)品種的風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)。具體級(jí)別及擔(dān)保業(yè)務(wù)品種為：

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(一)A類擔(dān)保業(yè)務(wù)，指擔(dān)保標(biāo)的自身所受監(jiān)管體系健全成熟、平均違約水平很低，擔(dān)保交易結(jié)構(gòu)可有效降低客戶違約風(fēng)險(xiǎn)、防范損失，被擔(dān)保人資信情況普遍良好，代償損失概率很小的擔(dān)保業(yè)務(wù)。主要包括：

1、主體評(píng)級(jí)AA-及以上的公募金融產(chǎn)品擔(dān)保(公募金融產(chǎn)品指經(jīng)全國性監(jiān)管部門或授權(quán)自律機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，公開發(fā)行并在全國性市場交易的金融產(chǎn)品)。

2、主體評(píng)級(jí)AAA級(jí)的非公募金融產(chǎn)品擔(dān)保(非公募金融產(chǎn)品指經(jīng)全國性監(jiān)管部門或授權(quán)自律機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，非公開/定向發(fā)行，交易人數(shù)受限的金融產(chǎn)品，包括定向債務(wù)融資工具、私募債等)。

3、訴訟保全擔(dān)保。

4、投標(biāo)擔(dān)保、預(yù)付款擔(dān)保、工程履約擔(dān)保、尾付款如約償付擔(dān)保等履約擔(dān)保。

5、保本擔(dān)保，包括保本基金擔(dān)保、保本資管計(jì)劃擔(dān)保。

6、監(jiān)管部門規(guī)定的其他擔(dān)保業(yè)務(wù)品種。

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(二)B類擔(dān)保業(yè)務(wù)，指擔(dān)保標(biāo)的自身所受監(jiān)管程度一般、平均違約水平一般，擔(dān)保交易結(jié)構(gòu)可以起到一定降低客戶違約風(fēng)險(xiǎn)和防范損失作用，被擔(dān)保人資信情況普遍較好，代償損失概率較小的擔(dān)保業(yè)務(wù)。主要包括：

1、主體評(píng)級(jí)AA-以下、BBB級(jí)及以上的公募金融產(chǎn)品擔(dān)保。

2、主體評(píng)級(jí)AAA級(jí)以下、AA-級(jí)及以上的非公募金融產(chǎn)品擔(dān)保。

3、信托計(jì)劃、資管計(jì)劃、金融機(jī)構(gòu)融資產(chǎn)品擔(dān)保。

4、“新三板”、區(qū)域性股權(quán)/產(chǎn)權(quán)/金融資產(chǎn)交易所公開或非公開發(fā)行、交易的金融產(chǎn)品擔(dān)保。

5、監(jiān)管部門規(guī)定的其他擔(dān)保業(yè)務(wù)品種。

(三)C類擔(dān)保業(yè)務(wù)，指擔(dān)保標(biāo)的自身所受監(jiān)管程度一般或較差、平均違約水平較高，擔(dān)保交易結(jié)構(gòu)降低客戶違約風(fēng)險(xiǎn)和防范損失作用較小，被擔(dān)保人資信情況普遍偏弱，代償損失概率較高的擔(dān)保業(yè)務(wù)。主要包括：

1、貸款擔(dān)保、票據(jù)承兌擔(dān)保、貿(mào)易融資擔(dān)保、項(xiàng)目融資擔(dān)保、信用

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證擔(dān)保及其他融資性擔(dān)保業(yè)務(wù)。

2、主體評(píng)級(jí)BBB級(jí)以下或無評(píng)級(jí)的公募金融產(chǎn)品擔(dān)保。

3、主體評(píng)級(jí)AA-級(jí)以下或無評(píng)級(jí)的非公募金融產(chǎn)品擔(dān)保。

4、監(jiān)管部門規(guī)定的其他擔(dān)保業(yè)務(wù)品種。

第十一條 上述擔(dān)保業(yè)務(wù)品種以外的創(chuàng)新?lián)I(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)類別，應(yīng)由融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)報(bào)經(jīng)市級(jí)監(jiān)管部門研究確定。

第十二條 擔(dān)保業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況維度，適用于擔(dān)保業(yè)務(wù)具體項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)。具體級(jí)別分為：

(一)正常：被擔(dān)保人能夠按時(shí)履行約定義務(wù)，沒有足夠理由懷疑需要代償。

(二)關(guān)注：被擔(dān)保人目前有能力履行約定義務(wù)，但存在可能對(duì)履約產(chǎn)生不利影響的因素。

(三)次級(jí)：被擔(dān)保人的履約能力出現(xiàn)明顯問題，依據(jù)現(xiàn)狀可以判斷確定需要代償，但反擔(dān)保措施有力、抵質(zhì)押物價(jià)值充足，完全可以補(bǔ)償

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代償損失，或損失程度輕微。

(四)損失：被擔(dān)保人確定無法履行約定義務(wù)需要代償，且反擔(dān)保措施難以覆蓋代償損失，確定造成較大最終損失。

第十三條 按本指引進(jìn)行擔(dān)保業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)的融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)應(yīng)在業(yè)務(wù)品種風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)的基礎(chǔ)上，根據(jù)具體項(xiàng)目的客戶履約能力、履約意愿、用款項(xiàng)目進(jìn)度狀況、客戶經(jīng)營環(huán)境與行業(yè)狀況等因素，逐步制定客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況維度分級(jí)細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)，并實(shí)現(xiàn)所有在保項(xiàng)目逐筆風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)歸類。

第十四條 按本指引進(jìn)行擔(dān)保業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)的融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)各業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別與風(fēng)險(xiǎn)特征分類制定擔(dān)保業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、審批流程。

第十五條 對(duì)于債券等金融產(chǎn)品發(fā)行人不在北京地區(qū)的擔(dān)保業(yè)務(wù)，按本指引進(jìn)行擔(dān)保業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)的融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)應(yīng)向監(jiān)管部門逐筆報(bào)備。

第四章 擔(dān)保業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)計(jì)算方法

第十六條 按本指引進(jìn)行擔(dān)保業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)的融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)應(yīng)按風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整擔(dān)保責(zé)任余額計(jì)算監(jiān)管指標(biāo)：

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風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整擔(dān)保責(zé)任余額=擔(dān)保責(zé)任余額×風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。

風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)=擔(dān)保業(yè)務(wù)品種風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)×客戶風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。

擔(dān)保業(yè)務(wù)品種風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)：A類擔(dān)保業(yè)務(wù)為0.33，B類擔(dān)保業(yè)務(wù)為0.5，C類擔(dān)保業(yè)務(wù)為1.0，政策鼓勵(lì)業(yè)務(wù)適用風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)由監(jiān)管部門按具體業(yè)務(wù)情況確定。

客戶風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)：正常類為0.8，關(guān)注類為1，次級(jí)類為2。

客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況為損失類的業(yè)務(wù)，不得采用風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整在保責(zé)任余額計(jì)算監(jiān)管指標(biāo)，仍采用擔(dān)保責(zé)任余額計(jì)算監(jiān)管指標(biāo)。

第十七條 對(duì)引入分保、聯(lián)保、再擔(dān)保等業(yè)務(wù)的融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整擔(dān)保責(zé)任余額應(yīng)按分保、聯(lián)保、再擔(dān)保等承保比例核減后的擔(dān)保責(zé)任余額計(jì)算。

第五章 附 則

第十八條 本指引僅適用于監(jiān)管部門日常監(jiān)管工作。

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第十九條 本指引解釋權(quán)歸北京市金融工作局。

第二十條 本指引自公布之日起施行。

上文就是北京抵押擔(dān)保公司需要遵循的法規(guī)。綜上所述，在北京擔(dān)保公司貸款需要就自己的身份信息以及如果有過婚姻的，還要提供結(jié)婚證明和離婚證明。北京相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)擔(dān)保公司的業(yè)務(wù)做了相應(yīng)的規(guī)定，包括范疇，資料以及風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。更多相關(guān)知識(shí)您可以咨詢贏了網(wǎng)！

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? 中山市出租小汽車管理辦法

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? 酒后駕車致人死亡處罰

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? 交通事故能要求精神賠償嗎_交通事故精神賠償怎么確定 http://s.yingle.com/y/jt/1564281.html

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? 第三責(zé)任險(xiǎn)新規(guī)理賠

http://s.yingle.com/y/jt/1564279.html

? ? 交通部 http://s.yingle.com/y/jt/1564278.html 交通標(biāo)

志

專

用

名

詞

中

英

對(duì)

照

http://s.yingle.com/y/jt/1564277.html

? 交通事故索賠的時(shí)效是多久_交通事故索賠的途徑有哪些 http://s.yingle.com/y/jt/1564276.html

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? ? 交通事故及其界定 http://s.yingle.com/y/jt/1564274.html 交通肇事逃逸

投案全責(zé)

賠償獲刑

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? 緊急避險(xiǎn)造成乘客受傷的需要賠償嗎 http://s.yingle.com/y/jt/1564272.html

? 國家經(jīng)濟(jì)委員會(huì)關(guān)于做好汽車

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? 交通肇事的刑事責(zé)任_交通肇事案件能判緩刑嗎 http://s.yingle.com/y/jt/1564270.html

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? 交通部關(guān)于發(fā)布海上運(yùn)輸航線代碼等八項(xiàng)交通行 http://s.yingle.com/y/jt/1564264.html

? 交通部關(guān)于加強(qiáng)國際運(yùn)輸船公司管理的通知 http://s.yingle.com/y/jt/1564263.html

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? 交通肇事的刑罰標(biāo)準(zhǔn)

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? 出借車輛發(fā)生交通事故的責(zé)任

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? 關(guān)于《1989年國際救助公約》生效的通知

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? 交通部關(guān)于加強(qiáng)國際運(yùn)輸船公司管理的補(bǔ)充通知 http://s.yingle.com/y/jt/1564241.html

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? 交通部關(guān)于發(fā)布《中華人民共和國航道管理?xiàng)l例 http://s.yingle.com/y/jt/1564238.html

? 交通肇事案件的賠償調(diào)解知識(shí)

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? 傷殘鑒定標(biāo)準(zhǔn)的詳細(xì)流程

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? 公務(wù)員犯交通肇事罪被開除公職

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? 交通事故雙方就維修稅費(fèi)發(fā)生糾紛_車輛維修稅費(fèi)由誰擔(dān) http://s.yingle.com/y/jt/1564234.html

? 無證駕駛出事故要負(fù)怎樣的責(zé)任_交通事故責(zé)任如何劃分 http://s.yingle.com/y/jt/1564233.html

? 改裝車輛車險(xiǎn)理賠受限制

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? 被撞舊車可索要減值損索賠前進(jìn)行減值鑒定 http://s.yingle.com/y/jt/1564231.html

? 補(bǔ)齊第三者強(qiáng)制險(xiǎn)這塊只賠不賺的短板 http://s.yingle.com/y/jt/1564230.html

? 申請(qǐng)交通事故傷殘鑒定的時(shí)間_申請(qǐng)?jiān)搨麣堣b定有何程序 http://s.yingle.com/y/jt/1564229.html

? 12種負(fù)全部責(zé)任的行為

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? 九級(jí)傷殘鑒定標(biāo)準(zhǔn)有哪些

http://s.yingle.com/y/jt/1564227.html

? 認(rèn)定為肇事逃逸的情形

http://s.yingle.com/y/jt/1564226.html

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? ? 解讀第三者強(qiáng)制險(xiǎn) http://s.yingle.com/y/jt/1564225.html 市人民政府批轉(zhuǎn)市交通局關(guān)于全市“十五”時(shí)期 http://s.yingle.com/y/jt/1564224.html

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? 車禍怎樣賠償_車禍起訴需要準(zhǔn)備哪些資料 http://s.yingle.com/y/jt/1564222.html

? 交通肇事自首免刑事處罰

http://s.yingle.com/y/jt/1564221.html

? 交通部關(guān)于取消安徽海運(yùn)有限責(zé)任公司等9家公司 http://s.yingle.com/y/jt/1564220.html

? 投保車險(xiǎn)后有哪些事項(xiàng)

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? 交通肇事罪定罪量刑刑法解釋

http://s.yingle.com/y/jt/1564216.html

? 如何向交通肇事方索賠_車禍?zhǔn)芎θ四芨姹ｋU(xiǎn)公司嗎 http://s.yingle.com/y/jt/1564215.html

? 機(jī)動(dòng)車第三者責(zé)任強(qiáng)制保險(xiǎn)爭議始終伴隨 http://s.yingle.com/y/jt/1564214.html

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? 發(fā)生事故后，我可以直接起訴保險(xiǎn)公司嗎 http://s.yingle.com/y/jt/1564213.html

? 交通肇事案辯護(hù)意見

http://s.yingle.com/y/jt/1564212.html

? 廈門市人民政府批轉(zhuǎn)市交通局《關(guān)于整頓治理道 http://s.yingle.com/y/jt/1564211.html

? 構(gòu)成肇事逃逸的條件_不構(gòu)成交通肇事逃逸的情況 http://s.yingle.com/y/jt/1564210.html

? 交通肇事罪與其他罪的區(qū)別

http://s.yingle.com/y/jt/1564209.html

? 對(duì)交通事故責(zé)任認(rèn)定不服怎么辦_對(duì)方索賠太多怎么辦 http://s.yingle.com/y/jt/1564208.html

? 第三者責(zé)任險(xiǎn)的責(zé)任免除

http://s.yingle.com/y/jt/1564207.html

? 車輛買賣未過戶事故風(fēng)險(xiǎn)誰承擔(dān)

http://s.yingle.com/y/jt/1564206.html

? 交通事故責(zé)任怎么認(rèn)定_交通事故賠償責(zé)任如何承擔(dān) http://s.yingle.com/y/jt/1564205.html

? 既犯交通肇事罪，又要承擔(dān)民事責(zé)任 http://s.yingle.com/y/jt/1564204.html

? 中華人民共和國海上交通監(jiān)督管理處罰規(guī)定（試 http://s.yingle.com/y/jt/1564203.html

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? 發(fā)生車禍要賠償停運(yùn)損失賠償嗎_怎樣計(jì)算車輛停運(yùn)損失 http://s.yingle.com/y/jt/1564202.html

? 關(guān)于加強(qiáng)對(duì)國際海運(yùn)經(jīng)營活動(dòng)監(jiān)督管理的公告 http://s.yingle.com/y/jt/1564201.html

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第二篇：抵押擔(dān)保承諾書(公司對(duì)外)

抵押擔(dān)保承諾書

______________：

關(guān)于___________（身份證號(hào)碼___________________________）

向你處借款大寫：_____________________小寫：____________元一

事，本公司愿用所有以下財(cái)產(chǎn)：為借款人____________提供抵押擔(dān)保，擔(dān)保期限自合同簽訂之日至主債權(quán)履行期限屆滿兩年內(nèi)，抵押擔(dān)保范圍包括：

1、主債務(wù)及利息、違約金。

2、費(fèi)用（包括但不限于律師代理費(fèi)等）。債權(quán)人因向借款人、保證人行使追索權(quán)而支出訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用。當(dāng)借款人逾期履行債務(wù)__________可以對(duì)我公司提供的上述抵押物進(jìn)行拍賣、變賣用于清償債務(wù)。抵押期間內(nèi)本公司承諾不得將抵押物向第三人進(jìn)行抵押、轉(zhuǎn)讓、出租，否則承擔(dān)一切法律責(zé)任。

承諾人（蓋章）：____________

_____年_____月_____日

第三篇：北京房屋抵押投資擔(dān)保如何申請(qǐng)

北京房屋抵押投資擔(dān)保如何申請(qǐng)

北京房屋抵押投資擔(dān)保如何申請(qǐng)呢?對(duì)于很多人來說，在遇到資金緊張的問題時(shí)，首先想要的是通過抵押擔(dān)保來緩解資金的壓力，下面，我們通過北京六行萬通擔(dān)保金融顧問的介紹來簡單的了解一下北京該如何辦理房屋抵押擔(dān)保呢?

申請(qǐng)北京房屋抵押投資擔(dān)保時(shí)所需的資料：

1、房產(chǎn)證;

2、權(quán)利人及配偶的身份證;

3、權(quán)利人及配偶的戶口本;

4、權(quán)利人的婚姻證明(結(jié)婚證或民政局開具的未婚證明);

5、收入證明;

6、如房產(chǎn)證權(quán)利人有未成年兒童，請(qǐng)?zhí)峁┏錾C;

7、如房產(chǎn)內(nèi)還有銀行借貸，請(qǐng)?zhí)峁┰栀J合同及最后一期的銀行對(duì)帳單;

8、為提高借貸通過率，請(qǐng)盡量多的提供家庭其他財(cái)產(chǎn)證明，如另處房產(chǎn)證、股票、基金、現(xiàn)金存折、車輛行駛證等等。

有了以上的介紹，相信北京的朋友對(duì)北京房屋抵押投資擔(dān)保的辦理有進(jìn)一步的認(rèn)識(shí)了吧，如果您在辦理的時(shí)候還有不明白的地方，您可以隨時(shí)的與我們聯(lián)系辦理。

第四篇：【擔(dān)保公司專用---抵押反擔(dān)保合同】

抵押反擔(dān)保合同

合同編號(hào)：昆豐抵字 第 號(hào)

抵 押 人（甲方）: 抵押權(quán)人（乙方):黑龍江省昆豐融資擔(dān)保股份有限公司

抵押反擔(dān)保合同

抵押人:(以下簡稱“甲方”)地 址: 法定代表人: 聯(lián)系電話: 傳 真: 郵政編碼:

抵押權(quán)人:黑龍江省昆豐融資擔(dān)保股份有限公司(以下簡稱“乙方”)地 址: 黑龍江省哈爾濱市道里區(qū)381號(hào) 法定代表人:劉洪彥 聯(lián)系電話: *** 傳 真: 0451-84211561 郵政編碼: 150018

債務(wù)人（被擔(dān)保人）： 地 址： 法定代表人 ： 聯(lián)系電話: 傳 真: 郵政編碼:

鑒于（以下簡稱債務(wù)人）向克山潤生村鎮(zhèn)銀行（以下簡稱債權(quán)人）申請(qǐng)貳佰萬元借款，為確保債務(wù)人就上述借款與債權(quán)人簽訂的所有《借款合同》（以下簡稱主合同）以及債務(wù)人與乙方簽訂的（編號(hào)：）《委托擔(dān)保合同》的全面履行，甲方自愿以其依法所有的房產(chǎn)為債務(wù)人的上述借款向乙方提供抵押反擔(dān)保。為明確雙方的權(quán)利、義務(wù)，根據(jù)《民法通則》、《中 1

華人民共和國合同法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》及相關(guān)的法律法規(guī)和司法解釋的規(guī)定，甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同。

第一條 抵押擔(dān)保債權(quán)的種類、數(shù)額、期限：

擔(dān)保債權(quán)種類：債務(wù)人與債權(quán)人簽訂的上述借款合同約定的并由乙方提供保證擔(dān)保的貸款，數(shù)額為人民幣貳佰萬元。擔(dān)保債權(quán)金額（大寫）：貳佰萬元整

擔(dān)保債權(quán)期限：自 年 月 日至 年 月 日止。

第二條

關(guān)于抵押財(cái)產(chǎn)的狀況：

抵押財(cái)產(chǎn)名稱：房地產(chǎn)權(quán) 抵押財(cái)產(chǎn)位臵： 抵押財(cái)產(chǎn)權(quán)利憑證號(hào)： 抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值（大寫）：

第三條

抵押擔(dān)保的范圍：

1、乙方依據(jù)與債權(quán)人簽訂的保證合同(編號(hào):)約定，因債務(wù)人違約而發(fā)生乙方代債務(wù)人償還給債權(quán)人的全部欠款本息、支付的違約金、損害賠償金及因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)產(chǎn)生的一切費(fèi)用（包括但不限于訴訟費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、拍賣費(fèi)、律師費(fèi)等）等。

2、債務(wù)人依據(jù)《委托擔(dān)保合同》約定應(yīng)承擔(dān)的違約金。

第四條 抵押擔(dān)保的期限。

抵押期限為抵押登記完成之日起至主合同項(xiàng)下貸款期限屆滿后兩年止。

第五條 甲方義務(wù)：

一、簽訂本合同后，甲方應(yīng)妥善保管維護(hù)抵押物，保證抵押物完好無損。當(dāng)?shù)盅何锇l(fā)生損毀、滅失或其他造成抵押物價(jià)值減少的情形，甲方應(yīng)于十五日內(nèi)書面通知乙方并向乙方提出重新恢復(fù)抵押物價(jià)值的方案。

二、未經(jīng)乙方書面同意，甲方不得出售、交換、出租、贈(zèng)與、再抵押或以其 2

他任何方式處分本合同項(xiàng)下的抵押物。

三、抵押期間，因國家建設(shè)和城市拆遷需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房屋列入拆遷范圍的，甲方應(yīng)當(dāng)在知道或應(yīng)當(dāng)知道后的十五日內(nèi)書面通知乙方并同意就該抵押物的拆遷補(bǔ)償金、賠償金、保險(xiǎn)金等由乙方優(yōu)先受償。雙方亦可重新設(shè)定抵押。

四、甲方在本合同簽訂后即應(yīng)辦理抵押登記手續(xù)并承擔(dān)登記費(fèi)用，需要乙方協(xié)助辦理時(shí)，甲方應(yīng)承擔(dān)乙方人員的交通費(fèi)、誤工費(fèi)等，登記手續(xù)辦理完畢后應(yīng)將房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證交與乙方保管。

五、主合同履行完畢，不發(fā)生處分抵押物情形的，甲方接乙方通知后辦理抵押登記注銷手續(xù)。

六、如房屋設(shè)定抵押時(shí)為第三人使用（租賃或借用），該房屋抵押期間，第三人使用期限屆滿，未經(jīng)乙方書面同意，不得與第三人重新簽訂使用該抵押房屋的合同；如第三人使用期限未屆滿，發(fā)生符合本合同約定的乙方需要處臵該抵押房產(chǎn)的事由，抵押人應(yīng)負(fù)責(zé)收回房屋，以便于乙方實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

第六條 乙方義務(wù)：

乙方應(yīng)妥善保管所有抵押物相關(guān)權(quán)利憑證。

第七條 違約責(zé)任

甲、乙雙方違反本合同任一約定均視為違約，違約方均應(yīng)向非違約方按照本合同項(xiàng)下?lián)鶛?quán)總額的10%支付違約金，違約金不足以彌補(bǔ)損失的，違約方還應(yīng)就不足部分承擔(dān)賠償責(zé)任。

第八條 抵押物的處臵。

一、在乙方為債務(wù)人擔(dān)保期間，出現(xiàn)下列情形之一者，甲方同意乙方立即依法處臵抵押物。

1、債務(wù)人不履行與債權(quán)人約定的償債義務(wù)使乙方代為履行，保證合同自然終止的。

2、債務(wù)人被撤銷、吊銷營業(yè)執(zhí)照、宣告破產(chǎn)或甲方發(fā)生分立、合并、重組、轉(zhuǎn)讓而分立、合并、重組、轉(zhuǎn)讓后的企業(yè)不承擔(dān)其債務(wù)的；甲方為自然人時(shí)，抵 3

押人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，而無繼承人、財(cái)產(chǎn)代管人、監(jiān)護(hù)人的，或者繼承人、財(cái)產(chǎn)代管人、監(jiān)護(hù)人拒絕履行義務(wù)的。

3、已設(shè)定抵押權(quán)的房屋被列入拆遷范圍，抵押雙方未能重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)時(shí)，乙方享有被拆遷人的權(quán)利，包括以產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣安臵等方式獲得被拆遷人的安臵補(bǔ)償權(quán)利。

4、債務(wù)人違反與銀行簽訂的主合同約定而有影響銀行債權(quán)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的或違反與乙方簽訂的委托保證合同約定而有導(dǎo)致乙方發(fā)生代償風(fēng)險(xiǎn)的。

5、債務(wù)人對(duì)乙方有其他形式的擔(dān)保措施（包括但不限于保證、抵押、質(zhì)押等擔(dān)保方式），乙方仍有權(quán)要求甲方就抵押物承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

6、其他足以影響債務(wù)償還的原因。

二、出現(xiàn)上述情形的，甲方同意乙方采取拍賣、變賣、折價(jià)的方式處臵抵押物。甲方同意乙方直接委托 拍賣行對(duì)抵押物進(jìn)行拍賣、變賣，也可雙方議價(jià)折價(jià)處臵。處臵抵押物的剩余金額交還抵押人，不足部分乙方仍承擔(dān)連帶擔(dān)保清償責(zé)任。

三、處臵抵押物所發(fā)生的一切費(fèi)用由甲方負(fù)擔(dān)。

四、甲方股東會(huì)及董事會(huì)（甲方為自然人時(shí)為：甲方及其他共有人）同意將抵押物全部價(jià)值用于抵押，同意本合同的所有條款，當(dāng)乙方依據(jù)本合同行使抵押物處分權(quán)時(shí)，愿意無條件交付該抵押物，接受司法機(jī)關(guān)的強(qiáng)制執(zhí)行措施（缺少甲方股東會(huì)及董事會(huì)同意該房產(chǎn)設(shè)立抵押的書面文件的，不影響本合同的法律效力；甲方為自然人時(shí)必須有其他共有人的簽字說明）。

第九條 其他約定

一、甲方承擔(dān)辦理反擔(dān)保合同公證和抵押物評(píng)估、登記、鑒定、保險(xiǎn)、保管等涉及的費(fèi)用，其相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書和全部法律文件由乙方保管。

二、在本合同簽訂之前，甲方應(yīng)辦理抵押物在抵押期間的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)的第一受益人為乙方，投保期限要長于擔(dān)保期限六個(gè)月。抵押物保險(xiǎn)的相關(guān)單據(jù)由乙方保管。抵押期間，若抵押物發(fā)生投保范圍內(nèi)的損失，甲方同意乙方將取得的保險(xiǎn)賠償金按以下原則處理：

1、由乙方存入指定的帳戶;4

2、如債務(wù)人按時(shí)足額還本付息，乙方將保險(xiǎn)賠償金全部歸還甲方;

3、如債務(wù)人未能按時(shí)足額還本付息，乙方承擔(dān)代償責(zé)任后，保險(xiǎn)賠償金用于債務(wù)人向乙方清償債務(wù)。

4、若乙方所取得的保險(xiǎn)賠償金不足以擔(dān)保其債權(quán)，債務(wù)人應(yīng)在15日內(nèi)另行提供相應(yīng)的擔(dān)保。

三、當(dāng)?shù)盅何飪r(jià)值明顯降低時(shí)，甲方應(yīng)按乙方的要求提供與降低部分價(jià)值相當(dāng)?shù)牡盅何?，并辦理相應(yīng)的反擔(dān)保手續(xù)。

四、抵押期間，未經(jīng)乙方書面同意，甲方不得擅自將抵押物轉(zhuǎn)移、贈(zèng)與、轉(zhuǎn)讓、出租、出售、再抵押或以其它方式處分本合同項(xiàng)下的抵押物，并不得實(shí)施降低抵押物價(jià)值的任何行為。

五、抵押期間，甲方應(yīng)合理使用抵押物，負(fù)責(zé)抵押物的維修、保養(yǎng)，并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，保證抵押物的完好無損。乙方有權(quán)對(duì)抵押物的狀況進(jìn)行監(jiān)督檢查，甲方應(yīng)當(dāng)積極配合。

六、甲方不得隱瞞抵押物存在的任何瑕疵(如：權(quán)屬爭議、被查封、被扣押、已設(shè)定抵押權(quán)等)。

第十條 合同效力

本合同自辦理抵押登記之日起生效，本合同的效力獨(dú)立于被擔(dān)保的主合同和保證合同，即主合同、保證合同無效不影響本合同的效力。

第十一條 爭議的解決

1、本合同的訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均適用中華人民共和國相關(guān)法律。、甲、乙雙方在履行本合同過程中所發(fā)生的爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決；如協(xié)商不成，向乙方所在地人民法院提起訴訟。

第十二條 合同文本

本合同正本一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份；抵押登記部門備案一份，具有同等法律效力。

第十三條 特別提示

乙方已提請(qǐng)甲方注意對(duì)本合同各條款的含義及其法律后果作全面、準(zhǔn)確的理解，并應(yīng)甲方的要求做了相應(yīng)的條款說明。雙方對(duì)本合同各條款的理解不存在異議。以下無正文

甲方（公章）：

法定代表人：（或委托代理人）：

年 月

債務(wù)人（公章）：

法定代表人：（或委托代理人）：

年 月

乙方（公章）：

法定代表人：

（或委托代理人）：

年 月 日

若甲方為自然人---甲方（簽字）： 甲方共有權(quán)人（簽字）：

日 日

第五篇：擔(dān)保公司房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理

擔(dān)保公司房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理

［摘要］房地產(chǎn)抵押貸款是指房地產(chǎn)所有人將其房地產(chǎn)作為自己償還貸款或履行合同的擔(dān)保而進(jìn)行借貸的形式。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)逐年增多，它有效地解決了中小企業(yè)發(fā)展過程中常見的融資難問題，同時(shí)也在新的領(lǐng)域拓展了金融業(yè)務(wù)，為正在興起的擔(dān)保行業(yè)帶來了重大的發(fā)展契機(jī)。但是在房地產(chǎn)抵押過程中存在不少問題，作為新生的擔(dān)保公司如何認(rèn)識(shí)和防范、化解這些問題和風(fēng)險(xiǎn)、把損失降低到最低程度,正是本文所要探討的內(nèi)容。［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)

擔(dān)保公司 抵押貸款 風(fēng)險(xiǎn)

近年來，全省中小企業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，已成為支撐我省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分。但長期以來，中小企業(yè)所獲得的金融資源與其在國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的地位極不相稱，嚴(yán)重制約了中小企業(yè)的發(fā)展壯大。正是適應(yīng)時(shí)代的要求，為滿足市場需求，河南的擔(dān)保公司如雨后春筍般的成立了，在金融機(jī)構(gòu)和借款人之間起了一座擔(dān)保的橋梁。對(duì)于擔(dān)保公司來說,房產(chǎn)抵押貸款具有抵押物易處置變現(xiàn)、升值潛力大、處置方式靈活等優(yōu)勢，綜合分析風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，擔(dān)保效力強(qiáng)等特性。因此，作為擔(dān)保方式的房地產(chǎn)抵押也是金融機(jī)構(gòu)等債權(quán)人所選用的重要方式之一。但是，由于房產(chǎn)抵押貸款涉及環(huán)節(jié)較多，專業(yè)性較強(qiáng)，內(nèi)容較復(fù)雜，除存在一般性的風(fēng)險(xiǎn)如信用風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)外，還存在著制度風(fēng)險(xiǎn)，如抵押物評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)、貸款額度審批風(fēng)險(xiǎn)和強(qiáng)制處分風(fēng)險(xiǎn)，下面對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)逐一進(jìn)行分析。

一、房產(chǎn)抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）抵押登記權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)

1、“一物多押”的風(fēng)險(xiǎn)。《擔(dān)保法》第三十五條第二款規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！苯杩钊藢⒎慨a(chǎn)抵押給多個(gè)出借人后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。

2、土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。擔(dān)保公，辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)時(shí)，如果只是辦理了房產(chǎn)抵押登記，而沒有辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無法處置變現(xiàn)。另外，我國法律規(guī)定：集體土地不可以用來抵押。因此，農(nóng)村的集體土地如果用來辦理抵押貸款，必須轉(zhuǎn)化為國有土地。

3、登記期限的風(fēng)險(xiǎn)。辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設(shè)為一致，一旦貸款到期無法收回，抵押登記也將到期，擔(dān)保公司將無法處置抵押房產(chǎn)。

（二）租賃權(quán)對(duì)抗抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)

1、抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，擔(dān)保公司也很難處理抵押房產(chǎn)。

2、租金收入難以獲得。借款人與擔(dān)保公司簽訂借款合同前，如果與抵押房產(chǎn)承租人簽訂時(shí)間較長的租賃協(xié)議，并且要求承租人一次性付清租賃費(fèi)；或者借款人以明顯低于市場價(jià)格的租金將房屋出租給關(guān)系人，擔(dān)保公司將很難獲得租金收入用于還貸。

3、抵押物拍賣價(jià)格不公正。如果借款人不按期還貸，擔(dān)保公司有權(quán)處置抵押房產(chǎn)用來歸還貸款。當(dāng)擔(dān)保公司拍賣抵押房產(chǎn)時(shí)，按照我國目前的法律規(guī)定，承租人具有優(yōu)先購買權(quán)，將可能采取措施故意壓低房產(chǎn)的拍賣價(jià)格。

（三）土地性質(zhì)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

1、土地使用期限。我國目前的土地性質(zhì)分為劃撥土地和出讓土地，土地性質(zhì)不同處置難易程度也不同。劃撥土地是國家在實(shí)行土地出讓制度前實(shí)行的由政府部門批準(zhǔn)、在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。出讓土地則是指開發(fā)商以有償?shù)姆绞饺〉猛恋兀⑾驀临Y源部門支付土地出讓金，這樣的土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業(yè)類土地的使用期限為50年。擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果不注意土地的使用年限，將給處置土地上的房產(chǎn)埋下隱患。

2、處置費(fèi)用。對(duì)于出讓土地性質(zhì)的房產(chǎn)交易，由于房地產(chǎn)開發(fā)商此前已交納了土地出讓金，在辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)不需要再交費(fèi)；屬于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，處置房產(chǎn)時(shí)需要向國土資源部門補(bǔ)交一定比例的土地出讓金。擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果不注意土地的性質(zhì)，將可能增加處置抵押房產(chǎn)的費(fèi)用。

（四）土地用途變更的風(fēng)險(xiǎn)

出讓土地根據(jù)用途不同有很多種，其價(jià)值是完全不同的，特別是工業(yè)、倉儲(chǔ)等一類的出讓地，由于其取得成本低廉，如果能夠轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌?、商業(yè)、旅游、娛樂等用途的經(jīng)營性用地，其價(jià)值是數(shù)倍的增長。根據(jù)《土地管理法》第56條規(guī)定，建設(shè)單位確需改變土地建設(shè)用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意后，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。借款人在辦理房產(chǎn)抵押貸款后，如果私自變更土地的用途，如將倉庫用地變更為娛樂中心用地，根據(jù)我國法律規(guī)定，國家可以無償收回土地使用權(quán)，擔(dān)保公司將無法處置抵押房產(chǎn)。

（五）在建工程抵押的風(fēng)險(xiǎn)

1、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)。最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中規(guī)定：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)依照《合同法》第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。按照上述規(guī)定，在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，這不利于擔(dān)保公司處置抵押房產(chǎn)用于歸還貸款。

2、稅收優(yōu)先權(quán)?！抖愂照魇展芾磙k法》第45條第1款規(guī)定：“稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅款，稅收優(yōu)先于無擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外?！痹撘?guī)定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保在后，稅收就優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)這種私權(quán)力。

（六）以單位房改房設(shè)定抵押。

有的單位已進(jìn)行房改，職工交了集資款，或已售給職工，還未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)作抵押。這種房產(chǎn)權(quán)表面反映是單位所有，但實(shí)際所有權(quán)已發(fā)生變化。有的以個(gè)人購買的房改公房抵押，根據(jù)我國房改的有關(guān)政策，個(gè)人購買房改公房要5年以后才允許進(jìn)入市場交易，所售房價(jià)款，除去擔(dān)保稅費(fèi)和原購房款，增值部分單位和個(gè)人按一定比例共享。因此，這種房屋產(chǎn)權(quán)設(shè)定擔(dān)保亦存在一定瑕疵。有的單位對(duì)房改的房產(chǎn)還作了內(nèi)部規(guī)定：該房只能由本人和直系親屬居住，不得擅自出租、轉(zhuǎn)讓和出售給他人，如本人調(diào)離單位，該房產(chǎn)由單位收回，退回原購房款。這種特殊的房產(chǎn)，個(gè)人雖有產(chǎn)權(quán)證，但不具有完全的所有權(quán)，沒有處分權(quán)。

（七）共有財(cái)產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第五十四條規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押時(shí)，共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。借款人用共有財(cái)產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果擔(dān)保公司沒有要求借款人和財(cái)產(chǎn)共有人共同簽字，就會(huì)自動(dòng)喪失抵押權(quán)，從而形成風(fēng)險(xiǎn)。

（八）抵押房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)

目前，評(píng)估機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范，在房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格上有時(shí)不公正，往往根據(jù)評(píng)估的用途抬高或降低估價(jià)。借款人申請(qǐng)貸款時(shí)，評(píng)估費(fèi)用由借款人支付，評(píng)估機(jī)構(gòu)可能故意抬高房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，讓借款能夠申請(qǐng)更多的貸款；當(dāng)擔(dān)保公司拍賣用來抵押的房產(chǎn)時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)又會(huì)故意降低房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。

（九）房產(chǎn)處置執(zhí)行難

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》的司法解釋第六條規(guī)定，對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。根據(jù)該規(guī)定，如果借款人用唯一的一套住房辦理了抵押貸款，即使到期不還貸，法院、擔(dān)保公司也無權(quán)處置抵押物。

二、防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

（一）要辦好抵押登記

擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押登記前，要調(diào)查清楚抵押的房產(chǎn)是否屬于“一物多押”？如果屬于“一物多押”，擔(dān)保公司要經(jīng)常開展貸后檢查，掌握借款人和抵押房產(chǎn)的情況，一旦出現(xiàn)影響貸款歸還的不利因素，及早采取有利措施，盡量減少貸款損失。辦理抵押貸款時(shí)，擔(dān)保公司應(yīng)盡量要求借款人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)一并抵押，便于處置變現(xiàn)。房產(chǎn)抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長，擔(dān)保應(yīng)有充足的時(shí)間處置抵押房產(chǎn)。

（二）深入調(diào)查，防止“先租后抵”

擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款前，要認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作，詳細(xì)了解借款人用來抵押的房產(chǎn)是否已經(jīng)租賃他人。

（三）注意土地的性質(zhì)和使用期限

擔(dān)保公司辦理抵押貸款前，要調(diào)查清楚房產(chǎn)所占用土地的性質(zhì)，對(duì)于出讓土地要分清是屬于住宅類還是屬于工業(yè)類。根據(jù)土地的性質(zhì)，查看土地使用期限是否到期，對(duì)即將到期或已經(jīng)到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押貸款。對(duì)于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，擔(dān)保公司應(yīng)與借款人簽訂合同，要求借款人在處置房產(chǎn)時(shí)補(bǔ)交土地出讓金。

（四）加強(qiáng)貸后檢查，防止土地用途變更

擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)查看土地使用證上填寫的土地用途與借款人實(shí)際使用用途是否一致？如果不一致，不予辦理抵押貸款。即使辦理前一致，擔(dān)保公司也應(yīng)在貸款發(fā)放后進(jìn)行貸后檢查，查看借款人土地實(shí)際用途是否發(fā)生變更，根據(jù)情況及時(shí)采取有效措施。

（五）共有財(cái)產(chǎn)抵押要求所有財(cái)產(chǎn)共有人簽字

擔(dān)保公司在辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，應(yīng)通過房產(chǎn)證和其他途徑詳細(xì)了解房產(chǎn)的實(shí)際所有權(quán)情況。對(duì)共有財(cái)產(chǎn)，要真正掌握究竟有多少個(gè)財(cái)產(chǎn)共有人？財(cái)產(chǎn)共有人是否同意用房產(chǎn)抵押辦理貸款？只有經(jīng)財(cái)產(chǎn)共有人全部同意，擔(dān)保公司才可以給予辦理，同時(shí)還應(yīng)要求所有財(cái)產(chǎn)共有人共同簽字。

（六）擔(dān)保公司應(yīng)有自己的房產(chǎn)評(píng)估“專家”

為準(zhǔn)確獲得抵押房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，擔(dān)保公司應(yīng)主動(dòng)培養(yǎng)自己的房產(chǎn)評(píng)估“專家”，這一職責(zé)可由風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估人員承擔(dān)，對(duì)抵押房產(chǎn)作出公正、公平的估價(jià)。雖然擔(dān)保公司無權(quán)決定評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)抵押房產(chǎn)所作的估價(jià)，但可以根據(jù)自己的實(shí)際評(píng)估價(jià)格確定貸款發(fā)放的額度，掌握貸款發(fā)放的主動(dòng)權(quán)。

（七）調(diào)查清楚借款人的房產(chǎn)數(shù)量

擔(dān)保公司發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，應(yīng)詳細(xì)調(diào)查清楚借款人的實(shí)際房產(chǎn)數(shù)量，查看有無弄虛作假、欺騙隱瞞的現(xiàn)象。如果借款人僅有一套居住房屋，擔(dān)保公司應(yīng)確保在處分借款人的房產(chǎn)時(shí)，不會(huì)產(chǎn)生法律糾紛。

（八）重視借款人第一還款來源

擔(dān)保公司發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，要重視第一還款來源；不僅要對(duì)借款人進(jìn)行擔(dān)保分析，而且要對(duì)借款人及反擔(dān)保人進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、現(xiàn)金流量分析和非財(cái)務(wù)分析，對(duì)借款人經(jīng)常開展貸后檢查，動(dòng)態(tài)反映貸款形態(tài)，從根本上提高房產(chǎn)抵押貸款的質(zhì)量，有效防范房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。

（九）更要重視控制道德風(fēng)險(xiǎn)

以上八個(gè)方面其實(shí)都是從技術(shù)上闡釋房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理方法的，但筆者從長期的工作實(shí)踐中體會(huì)到，僅僅從技術(shù)上來控制風(fēng)險(xiǎn)，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。也就是說，我們更要重視借款人的人品和道德，這就要求擔(dān)保公司的風(fēng)險(xiǎn)管理人員要不僅要從借款人的家庭狀況，鄰里關(guān)系，工作單位等方面去了解，更要在同借款人的溝通接觸過程中根據(jù)自己的社會(huì)閱歷對(duì)其的品質(zhì)做出大概的判斷，不放過任何細(xì)節(jié)，這就需要風(fēng)險(xiǎn)管理人員煉就一副“火眼金睛”。下面再針對(duì)房產(chǎn)抵押貸款過程中其他一些未提及的問題作下說明。

三、抵押貸款注意事項(xiàng)

（一）在提供的婚姻關(guān)系證明書中，有離婚情況的，需提交離婚協(xié)議或法院判決書；如果是離婚后單身，需要提供離婚后未再婚證明。

（二）國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。

（三）以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或股東大會(huì)通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外；

（四）以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。

（五）一旦發(fā)現(xiàn)已抵押的房地產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失等價(jià)值減少等情況時(shí)，可要求抵押人增加抵押物或提供相應(yīng)的擔(dān)保。

注：下列房地產(chǎn)不得用作抵押： １、權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；

２、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； ３、文物保護(hù)的建筑物和有紀(jì)念意義的建筑物； ４、已依法公告拆遷的房地產(chǎn)； ５、被依法查封的房地產(chǎn)； ６、集體所有的土地。參考文獻(xiàn): [1] 中國人民銀行金融研究局，《中國中小企業(yè)金融制度調(diào)查報(bào)告》[R]，《金融時(shí)報(bào)》.2004-6-22

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