第一篇：調(diào)控背景下多業(yè)態(tài)布局成房企生存發(fā)展之道

調(diào)控背景下，多業(yè)態(tài)布局成房企生存、發(fā)展之道

近日，當(dāng)萬科等大部分房企在去年基礎(chǔ)上大幅度調(diào)高銷售目標(biāo)的同時，也有不少開發(fā)商坦言“日子已經(jīng)不好過了”，并對政策的市場影響心存隱憂，延期推盤的觀望之風(fēng)漸起。

業(yè)內(nèi)人士表示，這背后反映了不同房企和高管們對風(fēng)云變幻的深圳樓市的判斷分歧、對各自企業(yè)持不同的經(jīng)營與戰(zhàn)略思路，“謹慎、穩(wěn)健、低風(fēng)險”等低調(diào)面貌已成為不少深圳房企進行策略調(diào)整的新主題。

一、叢林法則

“生存為先”

著名生物學(xué)家達爾文對“叢林法則”，有這樣一種精辟的闡述：“自然界中有一條看不見的食物鏈，大魚吃小魚、小魚吃蝦米、蝦米吃泥巴是這條鏈條中弱肉強食的形象表達，優(yōu)勝劣汰是最核心的叢林法則。”樓市也像一座巨大的亞熱帶叢林，里面物種豐富，也有一條看不見的食物鏈，房地產(chǎn)企業(yè)處于食物鏈的頂端，他們資金雄厚，能量強大。買家處于食物鏈的末端，屬于樓市叢林中的食草類動物。

總之，自由開放的樓市也是現(xiàn)代房企生存的“叢林”，優(yōu)勝劣汰的市場規(guī)律是現(xiàn)代樓市叢林的不二法則。

當(dāng)沒有受到外界壓力干預(yù)時，樓市“叢林”表面上能自發(fā)維持著自己的平衡，但這種平衡也有被打破的時候。如同亞馬遜流域上的一只蝴蝶扇動幾下翅膀便會在密西西比河上引發(fā)一場風(fēng)暴一樣，宏觀政策的出臺、各種

樓市情緒的蔓延，就會讓樓市叢林環(huán)境頻頻波動，或者陽光普照，或者暴雨突降。

自去年4月開始，樓市叢林并不平靜，冷空氣持續(xù)加劇，飽食終日的食肉類動物——房企也難過安逸生活，數(shù)量眾多的房企也不得不主動出擊、調(diào)整戰(zhàn)略，以求在這種動蕩的叢林風(fēng)暴中得以生存，“生存為先”成為現(xiàn)階段所有房企的共同訴求點，也是房企們開展一切事務(wù)的根本出發(fā)點。

二、進化方向

整體戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向為“穩(wěn)健、務(wù)實”

從國家產(chǎn)業(yè)政策看，本輪地產(chǎn)調(diào)控是要對房地產(chǎn)進行產(chǎn)能和結(jié)構(gòu)調(diào)整——用大量興建保障性住房、廉租房來增加供給，用高昂的資金成本、土地成本作為市場手段壓縮部分高檔商品房產(chǎn)能。

長江證券分析師蘇雪晶表示：“這就要求房企必須適時實現(xiàn)兩個“多元化”：一是在經(jīng)營領(lǐng)域多元化，即把開發(fā)銷售和開發(fā)投資這兩個模式結(jié)合；二是實現(xiàn)產(chǎn)品多元化，在建設(shè)商品房的同時，努力投入到保障性住房的建設(shè)中來?！薄叭绾螌⒚裆?、社會保障等與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)合起來，是房企要考慮的首要戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型問題?！碧K雪晶如是說。

“去豪宅化”產(chǎn)品成主流

“第三輪調(diào)控的顯著特點就是加大了土地增值稅在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用。按照國務(wù)院要求，占相當(dāng)比例的高檔住宅、別墅項目以及部分價格在高位的地區(qū)等均將被重點清算土地增值稅?！爸性禺a(chǎn)研究總監(jiān)王世界分析到。

而實際上，在樓市調(diào)控及限購令的雙重壓力下，多名開發(fā)商均表示征收土地增值稅的影響重在長遠，將對高端項目的生存環(huán)境造成巨大影響，眾

多走高端路線的開發(fā)商，也將向中低端項目傾斜，一場“去豪宅化”大潮很可能在今年開始上演。

行業(yè)集中度進一步上升

據(jù)中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)數(shù)據(jù)，自2007-2010年，在全國商品住宅銷售金額的貢獻率上可以看出，前十大房地產(chǎn)企業(yè)集中度超過10%，而前二十大房企的集中度則突破20%，房企集中度在呈逐年上升態(tài)勢。

同時，在逐漸深入的政策調(diào)整中，由于大型國企、知名房地產(chǎn)企業(yè)與區(qū)域龍頭企業(yè)，擁有相對充沛的現(xiàn)金儲備、更高的運營效率，因此其主導(dǎo)的并購將增多，小型房企的日子會越來越艱難，未來房地產(chǎn)行業(yè)的集中度也將不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)面臨新一輪洗牌。

三、生存環(huán)境

“新國八條”、土地增值稅清算等密集調(diào)控政策多管齊下

針對去年8月以來房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫、房價漲幅難控的狀況，地產(chǎn)調(diào)控政策頻出、重拳不斷，各類政策調(diào)控手段可謂是“你方唱罷我登場”：家庭限購、首付比例、公積金政策、加息、各種交易稅費等不一而盡，多重調(diào)控政策的疊加效應(yīng)，使得房企面臨的樓市生存環(huán)境壓力驟然加大。

繼去年兩輪針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策密集出臺之后，1月26日，以“增加供給、抑制需求”為主線的“新國八條”正式出臺，限購令升級、首次通過行政手段來干預(yù)房價二套房提高首付比例至60%、增加二手房交易成本等，成為此次調(diào)控諸多齊下的猛料，加快了調(diào)控的步伐。隨后，按照國務(wù)院的統(tǒng)一布置，全國稅務(wù)系統(tǒng)正準(zhǔn)備對高檔住宅重點進行土地增值稅清算。

同時，在空前嚴厲的樓市調(diào)控政策陸續(xù)出臺后，信貸、ＩＰＯ、發(fā)債、信托等一概從嚴，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道已變得越來越狹窄，再加上連續(xù)性的加息和存款準(zhǔn)備金率提高，令很多房企的資金鏈極度收緊。

2月18日晚，央行又宣布年內(nèi)第2次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，與24日起執(zhí)行，存款準(zhǔn)備金率達19.5%的歷史高位，這意味著可一次性凍結(jié)銀行體系流動性3500億元左右。

對此，中信證券地產(chǎn)分析師陳聰表示：“資金實力薄弱的房企將瀕臨破產(chǎn)的邊緣，成為一些資本實力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)并購的對象。”

此外，據(jù)調(diào)查，2010年房地產(chǎn)企業(yè)拿地瘋狂，全年土地出讓金達到2.7萬億元，而其中一半的土地款須在2011年支付，開發(fā)商資金支出壓力將繼續(xù)加大。

因此，目前房企不僅要受到“開發(fā)商拿地分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年、首次繳款比例不得低于全部出讓款的50%”政策的限制，而且還要正視有關(guān)部門“對土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用”的決心。

對此，深圳大學(xué)國際金融研究所所長國世平表示：“長期來看，這對公司的財務(wù)運作是有一定影響，尤其是現(xiàn)金流方面。”

于是乎，部分中小房企開始通過私募基金的方式，探索銀行貸款之外的項目融資，恒大地產(chǎn)、綠地中國和金地集團等一些“不差錢”的房地產(chǎn)巨頭，也開始未雨綢繆，紛紛通過優(yōu)先票據(jù)、信托等方式融資已近百億元。

在采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，春節(jié)過后，多數(shù)房企都以已調(diào)整或正在調(diào)整此前的戰(zhàn)略規(guī)劃，在拿地速度、拿地總額、新開工面積、開工進度等方面都將采取整體收縮戰(zhàn)略，畢竟，“房企銷售節(jié)奏和拿地都是基于對市場判斷后的重大行為，企業(yè)應(yīng)該基于對市場的理性判斷和數(shù)據(jù)分析后得出，若超過承受能力就不要再拿地，戰(zhàn)略規(guī)劃就得調(diào)整?？傊?謹慎、穩(wěn)健、低風(fēng)險?等低調(diào)態(tài)度應(yīng)成為房企策略的新主題，策略明智與否也將決定房企陣營發(fā)展的日益分化?！鄙钲谝婚_發(fā)商負責(zé)人表示。多名深圳開發(fā)商還表示，調(diào)控對樓市存量的去貨速度、地王地價款總額、溢價比例等方面的影響將表現(xiàn)得更為明顯。

“在宏觀調(diào)控的大浪淘沙中，樓市?叢林?法則仍客觀存在，房企唯有不斷變革、調(diào)整戰(zhàn)略，才能夯實領(lǐng)航者地位。” 殷姿表示。

四、心理素質(zhì)

忐忑應(yīng)對，市場判斷出現(xiàn)明顯分歧

1、房企相繼調(diào)整2011年銷售目標(biāo)

世聯(lián)地產(chǎn)研究部門負責(zé)人表示，自去年年底出臺第二輪調(diào)控政策以來，今年1、2月份深圳樓市成交量顯著下跌，年后大部分深圳在售樓盤成交僅1-2套，建議開發(fā)商在今年第１季度盡量快跑。

一位深圳本土房企負責(zé)人表示，多重調(diào)控政策的疊加效應(yīng)，令2011年市場出現(xiàn)了一些更不確定的因素，公司出于比較審慎的判斷，認為樓市表現(xiàn)不容樂觀。記者了解到，在深圳，年后幾個獲得預(yù)售證的樓盤項目銷售情況頗為慘淡，部分項目甚至至今仍為零成交。

所以，雖然萬科、金地等房企對2011年的銷售情況仍保持相對樂觀，并紛紛在去年基礎(chǔ)上調(diào)高今年銷售目標(biāo)，但鑒于調(diào)控日漸深入且將持續(xù)整個2011年，大部分開發(fā)商眼下信心不足，紛紛選擇推遲開盤，或暫作觀望，以謹慎觀望態(tài)度應(yīng)對調(diào)控。

“2011年全年都將延續(xù)嚴厲的調(diào)控政策，開發(fā)商的日子不會太好過?！币簧鲜蟹科蠖叵蛴浾咛寡浴?/p>

在他看來，所有調(diào)控政策中，對市場影響最為重大的，還是正在全面鋪開的“限購令”。不過，即便對政策的影響心存憂慮，該董秘對今年的銷售仍保持謹慎樂觀：“我們預(yù)計，公司2011年全年銷售量較2010年還會有一定幅度的增加，但具體幅度還要報批董事會后才能在年報中公布?！?/p>

2、機構(gòu)評級分歧加大

“我方唱罷你登場”。2011年，Ａ股各房企依然受到機構(gòu)的集體減倉，不過，有退出也有進入，有“唱空”也有“唱多”，未來多空雙方的分歧預(yù)計將加劇。截至2月中旬，申銀萬國行業(yè)分類下的Ａ股地產(chǎn)公司中已有26家公布1月銷售額，其中，僅有4家房企1月份的機構(gòu)持股比例環(huán)比上升，其余22家房企的機構(gòu)持股比例均不同程度下降，占比近八成。

新年伊始，各基金對房企的持股比例下降更為明顯。據(jù)悉，基金持股比例環(huán)比下降的房企多達41家，而同比降幅超過20百分點的房企達到19家。“萬保招金”四大房企在今年開年均遭遇了基金的整體減持。

最新公布的券商研究報告對房地產(chǎn)業(yè)的看法也有所分化，其中看多的機構(gòu)開始增多。中投證券最新發(fā)布的房地產(chǎn)報告認為，2011年主要城市樓市

出現(xiàn)“價跌量升”是大概率事件，行業(yè)調(diào)整將向更有利于行業(yè)龍頭和優(yōu)勢公司的方向運行，板塊的投資機會將由“價值修復(fù)”向“價值提升”轉(zhuǎn)變。

3、房企“換將風(fēng)”驟起

近半年來地產(chǎn)企業(yè)高管紛紛變動。1月28日，地產(chǎn)老大萬科傳出人事動蕩，萬科集團執(zhí)行副總裁徐洪舸、副總裁肖楠辭職，另行創(chuàng)業(yè)；2月11日，佳兆業(yè)公告稱執(zhí)行董事金潔，因擬尋求其他事業(yè)發(fā)展辭職；鴻隆地產(chǎn)總裁張宜均或?qū)⒓用私鸬丶瘓F。

對此，合富輝煌深圳公司總經(jīng)理李舉明表示，相比樓市好的時候，調(diào)控背景下的房企高管變動更為頻繁，調(diào)控令不少房企不得不進行戰(zhàn)略調(diào)整，而高層人事的變動正是戰(zhàn)略調(diào)整的直接或間接產(chǎn)物。這背后隱藏的是龍頭地產(chǎn)商已在戰(zhàn)略、管理等方面適時而變，以期謀得新一輪領(lǐng)航。

五、謀生方式

多元多渠道多區(qū)域，開發(fā)商打破單一依存

1、海外融資等多渠道擴充資金

“我們預(yù)期2月份，房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售業(yè)績將會出現(xiàn)更明顯的變動，這給房企帶來的資金壓力可想而知?！?申銀萬國分析師殷姿表示。

業(yè)內(nèi)人士分析認為，隨著央行數(shù)次提高存款準(zhǔn)備金率及加息、調(diào)控政策加大房企在國內(nèi)融資難度，房企開始積極開拓融資路，一些握有海外資本市場入場券的實力房企更是未雨綢繆，早已掀起了一場發(fā)債融資的高潮。

數(shù)據(jù)顯示，進入今年以來的頭兩個月，房企僅海外發(fā)債總額已達275億元，相當(dāng)于去年全年的4成。

標(biāo)準(zhǔn)普爾數(shù)據(jù)顯示，去年內(nèi)地開發(fā)商的新發(fā)債券規(guī)模達到近80億美元，創(chuàng)下歷史新高，進入2011年，房企新發(fā)債有過之而無不及。

除了具有海外上市背景的龍頭房企積極在海外發(fā)債融資外，各類其它二、三線房企也是八仙過海，各顯神通：由于銀行對國有企業(yè)放貸有天然的偏好，再加上信托資金利率較高，因此國有房企對信托資金普遍不感興趣，更多的選擇銀行信貸、銷售回籠、關(guān)聯(lián)方借款、合作建房等方式來解決資金問題；而大部分中小房企則側(cè)重于從減少拿地支出、調(diào)整項目建設(shè)周期等方式來緩解資金壓力。

2、項目合作開發(fā)與并購

剛剛進入2011年，房地產(chǎn)業(yè)便多次傳出項目合作與并購消息：1月 18日，佳兆業(yè)集團宣布擬以6.72億元收購深圳科拓建筑旗下的浙江伍豐置業(yè)有限公司100%股權(quán)；1月20日，恒大集團正式進軍深圳，以16.6億元競得深圳建設(shè)集團71%的股權(quán)，在深圳樓市掀起一場嘩然大波。

2月21日，萬科聯(lián)合萬年基業(yè)在北京豐臺聯(lián)合拿地，樓面價為6500元／平米，大大低于周邊同期其他項目地價。這表明繼與中糧、綠地等進行了多次成功的項目合作開發(fā)后，萬科打算將此手法繼續(xù)發(fā)揚光大。

“面對日益高企的地價及建材原料，房企開發(fā)項目所花費的投入越來越大，為應(yīng)對有所帶來的資金與風(fēng)險，企業(yè)間合作的項目漸趨頻繁，大企業(yè)在此背景下通過建立利益共同體逐漸形成行業(yè)寡頭?！遍L江證券分析師蘇雪晶表示。

同時，在多重政策的疊加效應(yīng)下，今年房企之間的并購現(xiàn)象更為普遍，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將不斷提高。由于大型國企、知名房地產(chǎn)企業(yè)與區(qū)域

龍頭企業(yè)，擁有相對充沛的現(xiàn)金儲備、更高的運營效率和更強的市場適應(yīng)能力、資源整合能力，因此其主導(dǎo)的并購將增多，未來房地產(chǎn)行業(yè)的集中度也將不斷提高。

3、發(fā)力商業(yè)地產(chǎn) 多業(yè)態(tài)規(guī)避風(fēng)險

多名業(yè)內(nèi)人士都指出，當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨著轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的時代要求，應(yīng)積極推進企業(yè)經(jīng)營模式創(chuàng)新，包括復(fù)合商業(yè)模式、養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)在內(nèi)的多業(yè)態(tài)戰(zhàn)略，將成為有效規(guī)避風(fēng)險的發(fā)展趨勢。

事實上，作為此輪調(diào)控下的避風(fēng)港，不少開發(fā)企業(yè)已將重金紛紛投向商業(yè)項目，尤其是城市綜合體項目，在土地儲備上也開始增加商業(yè)比例。

目前，萬科、中糧、保利、中海等諸多國內(nèi)一線開發(fā)企業(yè)高調(diào)宣布其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，未來商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比例將占到其整體開發(fā)投資的20%—30%，尤其是城市綜合體的開發(fā)量將明顯擴大。

而隨著一批商業(yè)、酒店、公寓等商用性質(zhì)產(chǎn)品的扎堆開工和上市，未來商業(yè)地產(chǎn)競爭格局或?qū)⒅鸩缴墶?/p>

“國內(nèi)排名前十位的房地產(chǎn)都要開始嘗試城市綜合體，這是大家無法逃避的商業(yè)模式。”蘇雪晶認為，未來3年將是城市綜合體商業(yè)模式迅猛發(fā)展的時期，預(yù)計二三線城市未來3年的增長數(shù)量級是200%甚至300%。

4、區(qū)域布局深入到二、三線城市

近日，招商地產(chǎn)發(fā)布公告顯示：招商地產(chǎn)子公司通過競拍方式取得佛山順德樂從區(qū)一幅居住兼“商服”用地，成交總價為5.95億元。

不僅招商地產(chǎn)，萬科、保利、金地幾大品牌房企，近期也頻頻發(fā)力二、三線城市，這說明其在房企大佬中的戰(zhàn)略地位日益上升?！耙痪€城市已成調(diào)

控目標(biāo)主戰(zhàn)場，所以，唯有重金布局二、三線城市項目。”中原地產(chǎn)市場總監(jiān)王世界表示。

5、積極探索旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)

住宅市場飽受宏觀調(diào)控之困，商業(yè)地產(chǎn)又面臨激烈的競爭，很多企業(yè)都在擴大房地產(chǎn)發(fā)展領(lǐng)域的內(nèi)涵，尋找新的機遇。

而對于資金實力雄厚的企業(yè)而言，旅游地產(chǎn)是個不錯的選擇，如萬科、萬達、龍湖、世茂等房企紛紛宣布增加旅游地產(chǎn)項目規(guī)模。

這兩年炙手可熱的海南，就吸引了香港新世界、萬科、富力、雅居樂、中糧、中信、海航、山東魯能等開發(fā)商，扎堆進軍當(dāng)?shù)氐穆糜蔚禺a(chǎn)開發(fā)。

6、加大保障性住房投入

由于樓市遭遇歷史上最為嚴厲的調(diào)控，未來，房企通過公開掛牌方式來低價獲得優(yōu)質(zhì)土地的機會逐步減少再加上融資渠道的不暢通和融資成本的上漲，造成房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)艿絿栏窨刂?，更迫使房企必須通過保障房項目獲得土地儲備。

與此同時，國家政策對保障性住房建設(shè)的重視程度卻越來越高，根據(jù)政府規(guī)劃，2010至2012年期間全國保障性住房計劃建設(shè)1880萬套。

僅在2011年，我國保障性安居工程建設(shè)規(guī)模就將達到1000萬套，全國保障性安居工程總投資將超過1萬億元，已經(jīng)達到了全國房地產(chǎn)開發(fā)總規(guī)模的1/4。

“這種歷史性的高點，將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來新的改變。為達成這一目標(biāo)，地方政府對于參建保障房建設(shè)的企業(yè)拿商品房用地必會給予相應(yīng)的優(yōu)惠，更多地加入保障房建設(shè)對于開發(fā)企業(yè)來說是未來的必然趨勢?！?/p>

據(jù)長期從事地產(chǎn)調(diào)研的某分析師介紹，雖然由于利潤有限，大部分深圳房企表示會出于積壓資金等方面的考慮慎重參與，但保障房項目建設(shè)并非無利可圖。

以金地集團在深圳的項目金地上塘道為例，該地塊住宅可售建筑面積為6.5萬平米，其中包括184戶經(jīng)濟適用房，建成后產(chǎn)權(quán)無償移交給政府，最終該項目商品房部分出售均價達16743元／平米，按照該地塊成交時的樓板價為5981元／平米計算，地價房價比為35.7，金地集團在該項目上的利潤依然相當(dāng)可觀。

六、實戰(zhàn)亮劍

中國地產(chǎn)名企戰(zhàn)略調(diào)整備忘錄

1、萬科：減少拿地量

2月23日，萬科董秘譚華杰公開表示，為保證資金的充裕，近期將減少拿地量，以度過行業(yè)低谷期。

同時，在2010中國企業(yè)家年會上，王石發(fā)出了萬科轉(zhuǎn)型新信號。他說：“萬科現(xiàn)在品牌做大了，但10多年來的設(shè)計理念沒有進步，甚至倒退了，因為利潤倒向沖淡了消費者倒向。所以，如何向技術(shù)型和服務(wù)型轉(zhuǎn)變，是萬科當(dāng)前必須直面的問題?！?/p>

2、招商：高管“洗牌”

2月17日，招商地產(chǎn)發(fā)布公告稱，原董事長孫承銘已辭職，原公司董事總經(jīng)理林少斌升任董事長，公司董事楊天平升任副董事長，原副總經(jīng)理賀建亞升任總經(jīng)理。對此，業(yè)界解讀為這不排除在當(dāng)前房地產(chǎn)市場趨緊、招商地產(chǎn)去年業(yè)績落后的情況下，一部分高管的功成身退。的確，作為地產(chǎn)

上市公司四大龍頭之一，招商地產(chǎn)去年銷售業(yè)績與其他龍頭公司相比明顯落后很多。

3、萬達：掘金旅游地產(chǎn)

日前，萬達集團董事長王健林透露，今年將放緩拿地節(jié)奏，重點放在對現(xiàn)有土地儲備的開發(fā)上。

同時，為了降低地產(chǎn)調(diào)控對自身帶來的影響，目前萬達除了減緩在商業(yè)地產(chǎn)上的拿地節(jié)奏外，還大肆增加地產(chǎn)調(diào)控的盲點——旅游地產(chǎn)的開發(fā)。自2008年至今，萬達已投資近1700億元于旅游地產(chǎn)，目前已占據(jù)旅游地產(chǎn)業(yè)近50%的市場份額，在商業(yè)地產(chǎn)之外開辟了另一片戰(zhàn)場。

4、保利：土地儲備強大 增加商業(yè)比重

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地?zé)o疑是最重要的資產(chǎn)。在2010年的調(diào)控中，行業(yè)龍頭公司的市場占有率穩(wěn)步提升，依仗的便是傲人的土地儲備。在這一方面，保利地產(chǎn)表現(xiàn)得尤為生猛。

1月11日，保利地產(chǎn)公布了2010年銷售業(yè)績：全年銷售額不僅同比增長超過50%，而且大大超出公司年初定下的500億元銷售目標(biāo)。

一位接近保利高層的研究人士表示，在銷售大幅增長的同時，2011年保利地產(chǎn)在土地上將繼續(xù)保持激進的態(tài)勢，其拿地規(guī)模還將在2010年的基礎(chǔ)上增加。

同時，“今年公司仍以住宅開發(fā)為主，并有計劃增持中心城市的商業(yè)地產(chǎn)項目，穩(wěn)步加大商業(yè)地產(chǎn)投資，增加持續(xù)性經(jīng)營收入占公司營業(yè)收入的比重；開拓旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和城市綜合運營等業(yè)務(wù)，增加新的盈利增

長點?！痹撊耸勘硎?。而事實上，自去年開始，保利地產(chǎn)就逐步加大其在商業(yè)方面的土地儲備。

5、龍湖：借力商業(yè)地產(chǎn)

2月14日，龍湖地產(chǎn)對外公布2011年1月公司銷售業(yè)績：1月份實現(xiàn)合同銷售金額42.6億元，同比增長228%；單月銷售面積達31.3萬平米，同比增長249%。業(yè)內(nèi)人士分析，此次龍湖能首次告別年初無盤可推的局面，原因之一就在于公司加大了商業(yè)綜合體的推盤力度。

同時，2月22日，龍湖地產(chǎn)表示，將對未來布局城市進行微調(diào)，適當(dāng)關(guān)注限購令之外的城市，以應(yīng)對本輪地產(chǎn)調(diào)控。

6、碧桂園：強調(diào)優(yōu)質(zhì)土地回報率

2月1日，在香港舉行的碧桂園年度業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園總裁莫斌表示：“與此前更看重土地成本不同，現(xiàn)在我們想拿更加優(yōu)質(zhì)的土地。未來碧桂園將注重吸納優(yōu)質(zhì)的土地進行儲備，強調(diào)優(yōu)質(zhì)土地的回報率?！?/p>

莫斌表示：“目前，公司的產(chǎn)品模式正處于轉(zhuǎn)型過程當(dāng)中，我們希望做一些優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，改變?nèi)藗儗Ρ坦饒@產(chǎn)品廉價且利潤低的印象。”這意味著，2011年，碧桂園將開始向房地產(chǎn)中高端市場轉(zhuǎn)型。

7、雅居樂：加大高端物業(yè)比例

近日，雅居樂公司投資部高層表示，2011年公司銷售目標(biāo)或?qū)⒃诒灸?47億元銷售目標(biāo)的基礎(chǔ)上增長20%，沖300億元大關(guān)。

該人士透露，今年雅居樂共計64個項目，其中在售的有33個，不是靠提價提高銷售，而是靠擴充新項目，預(yù)計2011年雅居樂起碼會推出8－10個全新項目。

“今年，我們將逐步加大豪宅、高端市場的比例，預(yù)計未來豪宅產(chǎn)品、高端產(chǎn)品以及中高端以上的產(chǎn)品各占三分之一比例?！鄙鲜龈邔油嘎?，這是雅居樂產(chǎn)品未來定位的方向。

8、恒大集團：成功進軍京深樓市

提起年初樓市的關(guān)注焦點，恒大集團首次成功進入北京、深圳等一線城市樓市絕對是引人矚目的一筆，也正式邁開了其實施全國化戰(zhàn)略的標(biāo)志性一步。

1月20日，在經(jīng)歷20余輪舉牌的激烈“咬價”后，恒大集團最終以16.6億元成功競得深圳建設(shè)集團71%的股權(quán)。業(yè)內(nèi)普遍認為，恒大對此次深圳建設(shè)集團股權(quán)收購勢在必得的主要原因是，深圳建設(shè)集團旗下?lián)碛斜姸嗤恋刭Y源和項目，具有升值潛力，也是恒大借此進軍深圳市場的大好時機。

2月14日，恒大地產(chǎn)投資的6家文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)獨立法人公司成功落戶北京，注冊資本共計人民幣8.5億元，據(jù)悉，此次投資的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)公司與公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)聯(lián)。這就意味著：借道文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，恒大終于曲線進入北京地產(chǎn)界。

2月15日，恒大地產(chǎn)公布今年1月實現(xiàn)合約銷售額97.9億元，首月合約銷售額同比增長181.6%，銷售面積同比增長139.9%，合約銷售均價同比增長17.4%，相對全年700億目標(biāo)，已達成13.98%。

恒大表示，這主要是由于公司主動調(diào)整了產(chǎn)品推售節(jié)奏，并將部分項目的推售時間安排到2011年。

9、金隅股份：加快保障房開發(fā)

在2月初舉行的一次發(fā)股路演活動中，在北京擁有大量經(jīng)濟適用房、雙限房和中高端商品房等土地儲備的金隅股份董事長蔣衛(wèi)平稱，金隅將繼續(xù)加快對保障性住房的開發(fā)力度，使其成為近期新的增長點。

中銀國際分析師指出，2010至2012年，金隅股份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)50-60%的結(jié)算面積來自保障房，但公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的綜合毛利率仍然快速增長達到40%、45%和51%，利潤回報十分可觀。

10、首創(chuàng)置業(yè)：高息舉債保增長

2月15日晚，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)表公告，稱公司將發(fā)行總額為11.5億元、年利率為4.75%的有擔(dān)保人民幣債券。由此，首創(chuàng)置業(yè)成為第一個在港發(fā)行人民幣債券的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)。

首創(chuàng)置業(yè)有關(guān)負責(zé)人表示，“發(fā)債所募得款項將為新增房地產(chǎn)項目提供資金，并做公司的一般用途。

出自《深圳都市報》，2011年2月25日刊http://sztqb.sznews.com/html/2011-02/25/content_1455515.htm

第二篇：淺析控?zé)燇w制下煙草生存發(fā)展之道

09年是《煙草控制框架公約》（以下簡稱《公約》）在中國全面履行的第一年，隨著《公約》的全面履行，控?zé)熃M織、個人要求中國政府進一步加大控?zé)熈Χ龋M一步改變卷煙包裝，增強警示效力、以及要求進一步嚴格公共場所禁止吸煙的呼聲日益高漲，且隨著網(wǎng)絡(luò)信息的傳播，將給中國煙草的生存和發(fā)展帶來前所未有的挑戰(zhàn)。姜成康局長在2009年全國煙草工作

會的報告中指出，隨著《煙草控制框架公約》全面履行，煙草生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境將會發(fā)生較大變化，面臨更加嚴峻挑戰(zhàn)。在控?zé)熀袈暼遮吀邼q和日趨行政化的情況下，煙草行業(yè)該如何行動？

背景

2008年4月7日，國家煙草專賣局發(fā)布了《關(guān)于境內(nèi)卷煙包裝標(biāo)識規(guī)定中有關(guān)條文解釋和審核要求的通知》，旨在認真履行《煙草控制框架公約》（以下簡稱《公約》），將《中華人民共和國境內(nèi)卷煙包裝標(biāo)識的規(guī)定》（以下簡稱我國規(guī)定）落到實處。09年2月16日，號稱“中國最大的門戶網(wǎng)站”——搜狐在首頁醒目重要位置發(fā)布了新聞專題：《警示圖片上煙包將進提案》，并于當(dāng)日首發(fā)“警示圖片上煙包”網(wǎng)民意見征集活動。搜狐專題中，很明顯地表現(xiàn)出對卷煙包裝“變臉”的不滿意，宣稱“變臉”未達到《公約》的要求，同時認為我國控?zé)煷胧┫鄬o力，距離《公約》的要求還有相當(dāng)差距。搜狐還公布了擬向政協(xié)提交的《煙包警示標(biāo)識提案建議》，提案要求，煙草專賣局因政企合一性質(zhì)不應(yīng)介入控?zé)煿ぷ鳎粺煒?biāo)警示標(biāo)識應(yīng)采用文字及圖形的方式等。根據(jù)網(wǎng)站資料顯示，控?zé)熤髁x者認為，中國卷煙包裝雖然進行了改版，但字體太小，底色沒有變化，沒有采用文字與圖形結(jié)合的方式，不符合《公約》的要求；同時，他們認為中國在控?zé)熈Χ炔粔虼螅矆鏊拗莆尘頍煹姆?、法?guī)、規(guī)章依舊比較欠缺。

在金融危機持續(xù)蔓延的時候，隨著《公約》的全面履行，民間的控?zé)熤髁x逐步轉(zhuǎn)化為政府的行政行為，煙草行業(yè)感受到的，絕對不可能僅僅是一絲寒意：08年兩會期間，曾有代表提出，“中華”和“中南海”不能作為卷煙品牌；截止2006年10月底，全國各地先后有154個地區(qū)頒布了公共場所禁止吸煙的規(guī)定，2008年9月，三個城市的副市長參加了中國控?zé)焻f(xié)會“控?zé)煶珜?dǎo)能力建設(shè)高級研討班”，原因是“有立法意向”；當(dāng)前，要求增強卷煙包裝警示效果的政協(xié)提案正在公示征求意見之中……一邊是日益高漲的控?zé)熀袈暎贿吺亲陨淼睦?，作為政企合一的煙草行業(yè)，感受到的，是寒冬。

《中華人民共和國煙草專賣法》第一條闡明煙草專賣的立法原因：“實行專賣管理，有計劃地組織煙草專賣品的生產(chǎn)和經(jīng)營，提高煙草制品質(zhì)量，維護消費者利益，保證國家財政收入”，即煙草行業(yè)的價值觀“國家利益至上，消費者利益至上”。在08年全國煙草工作會議上，姜成康局長在題為《堅定信心主動應(yīng)對　扎實工作　努力保持煙草行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展》的報告中要求，全行業(yè)2009年要實現(xiàn)工商稅利保持10%以上速度增長，他指出，煙草行業(yè)要把卷煙減害降焦提到更加突出的位置，堅持穩(wěn)步降焦、重在減害，加強對煙草有害成分分析研究，把減害降焦作為行業(yè)技術(shù)創(chuàng)新最為重要的任務(wù)，逐步形成以低危害、低焦油、高香氣、高品質(zhì)卷煙為主導(dǎo)的卷煙品牌體系?？梢钥闯觯瑹煵菪袠I(yè)“兩個至上”的價值觀體現(xiàn)了要持續(xù)健康發(fā)展，保證國家財政收入；要加強關(guān)鍵技術(shù)研究，減少卷煙吸食危害，維護消費者利益。這也是煙草行業(yè)作為控?zé)熀桶l(fā)展這尷尬境地之間對社會的鄭重承諾。

但地位的尷尬導(dǎo)致煙草行業(yè)的許多做法并不被許多人認同。他們認為煙草行業(yè)的一切行為必然是為了保持自己切身的利益。他們說煙草行業(yè)貢獻的稅利中，只有“稅”是進入國家財政，“利”依舊在煙草公司內(nèi)部流轉(zhuǎn)，不能作為對國家財政的貢獻值，他們甚至為煙草行業(yè)改革出謀劃策，比如增加消費稅，將消費稅提高至1至4元，從而減少煙草的購買量……吸食卷煙影響健康，這不需要爭論。雖然煙草行業(yè)一直加大技術(shù)研發(fā)投入，致力于在降低卷煙吸食的有害成分上有所突破，但控?zé)熤髁x者認為，既然有害健康，煙草就需要遠離我們的生活，他們期望世界“沒有煙草”，其意義是“禁煙”，杜絕煙草生存的環(huán)境——當(dāng)然，這種說法是不現(xiàn)實和脫離實際的，世界上各個國家都只是“控?zé)煛?，即限制吸食卷煙的環(huán)境。但是這種矯枉過正的思潮，隨著網(wǎng)絡(luò)信息，將影響很大一部分群體，并由于對“控?zé)煛钡牟粷M，轉(zhuǎn)化為對中國煙草的普遍性不滿意，甚至上升到卷煙消費導(dǎo)致行政腐敗的程度。

控?zé)煂頍熛M的影響

關(guān)于包裝變臉對煙草銷售的影響，有必要分析卷煙消費需求。一般而言，卷煙消費需求有兩類，一是個人自身有吸食卷煙的習(xí)慣，二是作為應(yīng)酬之用。

作為自身吸食卷煙習(xí)慣的消費群體，在包裝上添加警示標(biāo)識以后，將承受更多的來自他人的限制或暗示，要求其更改吸食卷煙的習(xí)慣，但習(xí)慣是一個長期積累沉淀的過程，只要吸食卷煙的消費者并沒有出現(xiàn)身體不適的現(xiàn)象

第三篇：家居品牌扎堆入駐百貨商場 多業(yè)態(tài)模式或成行業(yè)發(fā)展主流？

家居品牌扎堆入駐百貨商場 多業(yè)態(tài)模式或成行業(yè)發(fā)展主流?

中華衣柜網(wǎng)訊，當(dāng)下的百貨商場，不少家居品牌入駐，在這里，消費者發(fā)展，家居的所以產(chǎn)品基本都能在這里得到滿足，全新體驗一站式購物的便捷，近年來，隨著家居企業(yè)渠道的多方拓展，入駐百貨商場已成為眾多品牌企業(yè)爭相進駐的一個渠道，那么家居品牌扎堆進軍百貨商場，對于行業(yè)有何影響呢?

家居品牌扎堆入駐百貨商場 多業(yè)態(tài)模式或成行業(yè)發(fā)展主流?(圖片來源網(wǎng)絡(luò))

家居產(chǎn)品涌現(xiàn)百貨商場 消費者購物更便捷

11月25日，惠濟萬達開業(yè)，與眾多百貨類、餐飲類企業(yè)同時亮相的，還有數(shù)家家居企業(yè)，包括定制類的索菲亞、尚品宅配、朗頓，寢具類的慕思、益卡思，以及宜家代購等，與家電賣場蘇寧為鄰，共同體驗萬達廣場綜合性商業(yè)帶來的洶涌人氣。

位于鄭州市開元路與文化路交叉口附近的惠濟萬達，正好處在家居行業(yè)的空白區(qū)域，該區(qū)域幾乎沒有像樣的家居賣場，特別是建材類賣場。但隨著房地產(chǎn)形勢的一路高歌猛進，此處的大盤卻不斷涌現(xiàn)，人氣也是與日俱增。

據(jù)在惠濟萬達開了兩個店的凱麗家居董事長付麗華介紹，萬達開業(yè)活動期間，人氣爆棚，人流是家居賣場無法比擬的，且相對持久。但由于萬達的定位為大眾消費，品牌的匹配度尚需跟進研究。朗頓家居董事長閻輝亦表示，伴隨巨大的客流，進店體驗的客戶遠超家居賣場，開業(yè)當(dāng)日就搜集客戶信息上百條。

體驗式消費流行開來 家居消費將進入便捷時代

面對遠超家居賣場的客流，家居商家的銷售情況如何呢?付麗華表示，雖都有簽單，但與客流相比，成單率相對較低。要說最大的收獲，還是有效提升了品牌的曝光率。閻輝亦表示，綜合三個定制類品牌的情況看，當(dāng)天大家都有一定銷售，應(yīng)該說還是取得了不錯的業(yè)績。但簽單客戶大多并不是現(xiàn)場逛街的自然客流形成的，而是品牌圍繞開業(yè)活動前期進行了小區(qū)推廣，吸引了部分目標(biāo)客戶到場。更多的新客戶主要是到店體驗、了解?？梢哉f，對于品牌的宣傳效益遠大于經(jīng)營收益，這里目前更多還是作為品牌的展示窗口。

據(jù)了解，開業(yè)當(dāng)天，有品牌推出了交100元定金即可免費設(shè)計的政策，收定金數(shù)十個。現(xiàn)場還反映出一些情況，部分消費者對于知名品牌還是有一定的認知度，這也增加了成單可能性。將消費者的體驗行為前置，不管買不買產(chǎn)品，先感受下再說。此后一旦有需求，選擇熟悉品牌的幾率就會增加。

付麗華告訴記者，之所以進駐萬達，是公司代理的慕思寢具廠家要求，目前慕思已經(jīng)與萬達簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，未來將全方位進駐萬達全國商場。

閻輝認為，現(xiàn)在傳統(tǒng)家居賣場客流難以保障，需要商家開辟更多的通路，過去大家都一窩蜂進駐新交房小區(qū)，試圖截留部分客戶。同時，隨著定制家居的興起，賣場內(nèi)的定制類品牌不斷增加，有賣場甚至達到近百個，競爭非常激烈，不如跳出來另辟蹊徑。但所有的舉措，都是要離消費者更近。

傳統(tǒng)家居賣場實現(xiàn)多渠道經(jīng)營 增加娛樂項目已為之不遠

很多業(yè)內(nèi)人士表示，進駐百貨類商場的舉措，尚品宅配是其中的佼佼者。目前，鄭州尚品宅配已經(jīng)完全退出傳統(tǒng)家居賣場，而是在百貨類商場設(shè)立體驗店，甚至生活店，讓客戶從體驗開始。這個趨勢在全國也非常明顯，且在部分城市的效果非常突出。正是尚品宅配的成功，讓很多家居品牌也開始試水百貨商場，不少品牌更是廠家鼓勵經(jīng)銷商去嘗試。

作為本土定制類品牌的新秀，朗頓從推出品牌就采用了與房地產(chǎn)合作樣板間、自建獨立店、進駐百貨類商場的推廣形式。閻輝認為，家居品牌不能再一味依賴傳統(tǒng)賣場的自然客流，各種通路都要去嘗試。特別是對于80后、90后消費人群的特點，個性化突出，更喜歡方便、快捷、隨時隨地的服務(wù)等，需要商家改變過去的銷售模式，讓體驗更加超前，讓消費更加便捷。

總的來說，在消費大融合的時代，百貨商場涌入眾多家居品牌之路將不再遙遠，未來的行業(yè)發(fā)展趨勢也將是大融合的時代，不僅百貨商場涌入眾多家居品牌，之前居然之家也進入多行業(yè)品牌以此來引流與聚人氣，嘗試走上大家居消費之路，那么，未來的家居行業(yè)入駐百貨商場，引入多個行業(yè)，或成主流發(fā)展模式。

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