第一篇：1.5 國外城中村改造經(jīng)驗 1.5.1 城市貧民區(qū)是城市化進程中的一個必然問題,所有國家和城市的政府對這種現(xiàn)象

1國外城中村改造經(jīng)驗

1.1 城市貧民區(qū)是城市化進程中的一個必然問題，所有國家和城市的政府對這種現(xiàn)象都有 一個認識過程，從忽視到重視、從排斥到接受，所以是一個整體上的進步過程。

1.2 政府立法扶持房屋建設(shè)，提供租金補貼。

1.3 大量涌入城市外來人員從租住“廉價房屋”到收購住房，最終成為城市長久居民。

1.4 逐步納入城市規(guī)劃，引入開發(fā)商等市場手段開發(fā)改造。

1.5 各部門統(tǒng)籌規(guī)劃，調(diào)動社會力量參與改造。

1.6 改善居民生活條件，完善社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，同時積極為貧困人口尋找致富出路。我國城中村改造主要城市經(jīng)驗

“城中村”是我國城市化進程中存在的普遍現(xiàn)象。在城市規(guī)劃方面表現(xiàn)為人口增長與面積的機械擴張，由于城市擴張速度快，大量地區(qū)仍然保留和實行農(nóng)村集體所有制，農(nóng)村社區(qū)被城市建設(shè)用地所包圍，形成城鄉(xiāng)并存的二元結(jié)構(gòu)，成為“城中村”。由于二元結(jié)構(gòu)的存在，村里的管理體制與城市社區(qū)管理體制不適應(yīng)，許多管理關(guān)系不清、責任不明，遮掩在城市角落里的村莊成為城市管理上的 “盲 點”。從物質(zhì)環(huán)境看，城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)薄弱、用地發(fā)展無序、建筑物零亂、消防安全隱患大、環(huán)境衛(wèi)生惡劣?！俺侵写濉币殉蔀槌钢獬鞘锌沙掷m(xù)發(fā)展、集約使用城市有限土地資源的矛盾焦點?！俺侵写濉背蔀槌鞘谢M程中迫切需要解決的問題。

2.1 廣東南海模式。

2.1.1 分區(qū)規(guī)劃進行農(nóng)田保護區(qū)、工業(yè)發(fā)展區(qū)、商業(yè)住宅區(qū)“三區(qū)”規(guī)劃。

2.1.2 將集體凈資產(chǎn)及土地折價入股。土地折股量化方法有三種：(1)以政府規(guī)定的征地價為依據(jù)折股；(2)以經(jīng)營各類耕地的經(jīng)濟 效益為依據(jù)折股；(3)綜合考慮各種要素折股。所有的股份合作組織都是以社區(qū)戶口為準則確定配股對象，按股權(quán)比例分紅。所有進行農(nóng)村股份合作制建設(shè)的村社，制定章程，按規(guī)定產(chǎn)生董事會、監(jiān)事會等組織機構(gòu)，確定股東的權(quán)利與 義務(wù)，實行“固化股權(quán)，出資購股，合理流動”或者“生不增，死不減”，允許股權(quán)在社區(qū)范圍 內(nèi)流轉(zhuǎn)、繼承、贈送、抵押。

2.2 上海市虹橋鎮(zhèn)模式。

2.2.1 生產(chǎn)隊建制全部撤銷 生產(chǎn)隊建制全部撤銷，完成戶口的農(nóng)轉(zhuǎn)非，集體資產(chǎn)屬于集體經(jīng)濟組織全體人員集體所有。

2.2.2 資產(chǎn)處置同完善股份合作制相結(jié)合，以股權(quán)形式處置集體資產(chǎn)。遵循“公開、公平、公正”的原則，集體資產(chǎn)的評估、處置，完善股份合作制方案，都經(jīng)股 東代表會議討論通過；特設(shè)經(jīng)濟責任風(fēng)險股，共分為職工股、條線干部股、公司董事股、副董事 長、副總經(jīng)理股、董事長股。職工退休、干部調(diào)整職務(wù)應(yīng)按規(guī)定檔次退還責任風(fēng)險股；公司新進 勞動力(股東)和新上任的干部，應(yīng)按規(guī)定檔次投足責任風(fēng)險股金額。在堅持股權(quán)兌現(xiàn)的原則下，股東的資產(chǎn)處置股權(quán)可以出讓獲得現(xiàn)金，也可以投入現(xiàn)金、受讓股權(quán)，除了在稅后凈利潤中提留法定的公積金 10％和公益金 10％，再提留一般不少于 10％的任意公積 金，用于還貸、發(fā)展再投資或以豐補歉，確保股東紅利分配的穩(wěn)定性。

2.3 珠海市

2.3.1 通過市場機制借力改造舊區(qū) 珠海市在“城中村”改造中政府沒有直接投入一分錢，而是巧用市場之手，通過定原則、定規(guī)劃、給政策，引入競爭機制，吸引房地產(chǎn)商投資舊村改造。珠海市對房地產(chǎn)開發(fā)商最主要的優(yōu)惠政策是“拆一免二至三”，即根據(jù)舊村的區(qū)位、拆遷量，每拆1平方米的房屋，可免交 2-3平方米建筑面積的地價，并減免相應(yīng)的報建等費用，確保開發(fā)商獲得 25%以上的合理利潤。開發(fā)商的開發(fā)總量中，13用于舊村民回遷，另外23作商品房經(jīng)營。為提升新村檔次，珠海市在招標階段就引入“規(guī)劃最優(yōu)”概念，規(guī)劃設(shè)計要以優(yōu)取勝，帶動了全市房地產(chǎn)開發(fā)檔次的提升。通過政策借力改造“城中村”，是珠海開展“城中村”改造的重要舉措和成功經(jīng)驗，這種探索和實踐也為進一步推動公共設(shè)施與服務(wù)市場化改革提供了借鑒，是經(jīng)營城市的一種有益探索。

2.3.2 實現(xiàn)村民、投資者、政府利益“三贏”是關(guān)鍵。

2.3.2.1 照顧村民利益。拆遷利益補償是城中村改造的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，與城中村改造最直接、最大利益關(guān)系者是舊村居民，如何調(diào)動村民的積極性、爭取村民的支持關(guān)系到改造的成功與否。珠海市在國家和省拆遷法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)，制定有利于村民的拆遷政策。舊村居民所有合法房屋按建成年份以1：1至 1：1.2 的面積比例進行補償；拆遷期間舊村的安置費及原有房屋的出租收入，由開發(fā)商補償；原村集體在舊村改造范圍內(nèi)的留用地、工業(yè)用地允許免交有關(guān)費用納入規(guī)劃、改造，土地升值收益由村集體、村民和開發(fā)商共享；集體經(jīng)濟組織改為股份合作公司，股份具體量化到舊村村民個人，解決舊村村民轉(zhuǎn)為居民的后顧之憂。

2.3.2.2 政府讓利調(diào)控市場。珠海能夠進行大規(guī)模、高檔次的“城中村”改造，市場運作又是一個關(guān)鍵因素。市場化運作模式激起了投資者的投資興趣，政府的角色是營造一個公平、公正的市場競爭環(huán)境。為培育新的 房地產(chǎn)市場，珠海市決定 3 年內(nèi)在城區(qū)不再新批房地產(chǎn)用地，為城中村改建騰出市場空間。城中 村改建產(chǎn)生居民回遷房 300 多萬平方米，另外還將產(chǎn)生近600 萬平方米商品房，沒有市場保證是無法推進的。據(jù)有關(guān)部門測算，珠海市這一優(yōu)惠政策，土地收益方面將減少 40-50 億元，政府雖然沒有直接投入，但實質(zhì)上政府讓出巨大利益給舊村村民和開發(fā)商來推動改造。

2.3.2.3 提升綜合競爭力。珠海市從一開始就對城中村改造的目標進行高定位，“城中村”的改造不是市政建設(shè)的“填平補齊”，而是實現(xiàn)城市的整體增值。通過城中村的改造，建設(shè)現(xiàn)代化文明社區(qū)，推動和提高農(nóng)村城鎮(zhèn)化進程和水平，從而提升城市綜合競爭力。以上幾個城市屬于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的改造模式，值得借鑒和推廣，而在我國，城中村廣泛存在，在經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)顯得尤為嚴重，極大妨礙當?shù)乜焖侔l(fā)展。我們下面分析一下我國西部經(jīng)濟弱后 地區(qū)城市如何改造城中村。

2.4 貴陽

2.4.1 尊重歷史，依照法規(guī)，撤銷行政村建制。對已處于中心城區(qū)的村，撤消村建制，建立居委會和社區(qū)。村改居后，以提高居民生活質(zhì)量和文明程度為出發(fā)點，實現(xiàn)社區(qū)服務(wù)、社區(qū)管理、社區(qū)文化等多方面的突破，引導(dǎo)社區(qū)居民廣泛 參與社區(qū)事務(wù)，落實社區(qū)居民對社區(qū)事務(wù)的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)、決策權(quán)，實現(xiàn)社區(qū)居民的自我管理、自我服務(wù)、自我教育、自我監(jiān)督，促進社區(qū)健康有序發(fā)展，最終實現(xiàn)“城中村”由農(nóng)村社區(qū)向城市社區(qū)的根本性轉(zhuǎn)變。

2.4.2 做好村級集體經(jīng)濟的清產(chǎn)核資工作，推行股份制改造。做好村級集體資產(chǎn)的清產(chǎn)核資工作，確保原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織享有對這些資產(chǎn)的所有權(quán)，讓村民享有一定的自主權(quán)。成立股份管理機構(gòu)，將村級集體收益以及改造升值收益以股權(quán)量化核實到農(nóng)戶，村民以股東的身份參與村集體經(jīng)濟組織的監(jiān)督與管理，享受相應(yīng)的收益分配權(quán)益。

2.4.3 完善社會保障，拓展就業(yè)空間。

2.5 西安

2.5.1 政府主導(dǎo)，整體改造，科學(xué)規(guī)劃，市場運作，最大限度發(fā)揮地緣優(yōu)勢制定了與“城中村”改造相關(guān)配套政策法規(guī)，包括結(jié)合實際制定出的拆遷安置補償標準和實施方案、整改方案的顯著特點是綜合考慮了整個地區(qū)改造，最大限度發(fā)揮地緣優(yōu)勢，項目完全采用市場運作，以吸引投資。廣泛宣傳投資商機、實施優(yōu)惠政策以及通過科學(xué)規(guī)劃、估算投資利潤等措施，保證投資商利益，從而吸引資金投入城中村改造。

2.5.2 把群眾利益放在首位，徹底解決消防問題、完善基礎(chǔ)設(shè)施、美化優(yōu)化環(huán)境，提升環(huán)境商業(yè)價值。政府首先以宣傳消除重大安全隱患為切入點，宣傳消除重大安全隱患可以強制拆除的有關(guān)政策，并做好了強制拆除的司法準備，形成了強大的拆遷輿論氛圍。制定出切合實際的拆遷安置補償標準和實施方案，在安置上充分尊重民意，提供了貨幣安置和實物安置兩種方案供群眾選擇。還對按時搬遷的人員制定了一系列獎勵優(yōu)惠政策。引導(dǎo)人口有序聚集，優(yōu)化用地布局，將居住區(qū)與商業(yè)緊密結(jié)合，實現(xiàn)商業(yè)價值最大化利用，同時也為居民帶來了工作機會。

2.6 重慶

2.6.1 兼顧村民利益和開發(fā)商效率及利潤的基礎(chǔ)上，“政府-村民-開發(fā)商”參與協(xié)商并制定“城中村”改造規(guī)劃。由政府職能部門監(jiān)督執(zhí)行，并規(guī)范和監(jiān)管村民及開發(fā)商的行為。根據(jù)“城中村”周邊城市功 能類型進行個性化規(guī)劃設(shè)計，設(shè)計既保留出租屋、壯大集體經(jīng)濟，又兼顧開發(fā)商收益的社區(qū)規(guī)劃 成為實施的核心。

2.6.2 重點整治規(guī)劃、建設(shè)、公安、工商、國土等主管部門統(tǒng)一協(xié)調(diào)，優(yōu)先考慮治理區(qū)與區(qū)之間以及組團與組團的結(jié)合處，對兩江沿岸、易滑坡的地段、市區(qū)形象地段進行重點整治，使城市面貌盡快煥然 一新。

2.6.3 引入開發(fā)商并給予政策優(yōu)惠 采用招標等形式引進有實力的開發(fā)商，并且政府部門應(yīng)該給予開發(fā)商一定的政策優(yōu)惠以確保 開發(fā)商的利潤和拆迂、改造工作的順利進行。

2.6.4 智力支持和教育補償政府通過“智力補償”，對村委會(轉(zhuǎn)制社區(qū))成員進行培訓(xùn)；集體股份制公司通過自身培養(yǎng) 或人才引進逐步置換不具備管理能力的人員，最終將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)代經(jīng)理階層。對村民進行針對性 的知識技能培訓(xùn)，激勵村民學(xué)習(xí)工作技能，引導(dǎo)他們參與市場就業(yè)。主要啟示 3.1 城中村改造方案的核心，應(yīng)該強調(diào)政府、城市和原村民三者利益的統(tǒng)一。具體表現(xiàn)就是社會效益上強調(diào)公平、持續(xù)，功能上符合城市規(guī)劃和城市發(fā)展的要求，經(jīng)濟上 突出土地資產(chǎn)經(jīng)營、自我提升可持續(xù)經(jīng)營，環(huán)境上著重改善提高，文化上注意保護和弘揚。對已 經(jīng)形成的“城中村”，只有面對現(xiàn)實積極改造，具體問題具體對待，成功改造的關(guān)鍵是處理好政 府、群眾、投資商三方的平衡關(guān)系，以及在實施拆遷安置工作時，要將廣大群眾的利益放在首位。此外，對農(nóng)村的建設(shè)管理政府自始自終不能缺位，必須建立健全法律法規(guī)。

3.2 城中村改造要提前規(guī)劃，分步實施城中村的問題，本質(zhì)上是土地制度的二元制在快速城市化的過程中矛盾不可調(diào)和的體現(xiàn)，它 同時是城市發(fā)展過程中的各種社會、經(jīng)濟和環(huán)境問題以及文化沖突在地理空間上的集中反映。城 中村改造是一個多方利益協(xié)調(diào)的過程，是不同價值觀念在城市發(fā)展過程中一個重新認可的過程。因此，城中村的改造，應(yīng)該是一個由各級政府政策指導(dǎo)，原村集體經(jīng)濟實體和村民共同參與、協(xié) 商和實踐的過程，它包括了改造方案的制定和實施兩個階段。隨著城市化進程的加快，為了避免高成本的城中村改造，就要及早規(guī)劃，提前進行人員分流 及出路安排。對那些基礎(chǔ)條件比較好的村莊，可以仍舊保留其基本居住形態(tài)和生活方式，只是完善它們的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施，使其成為經(jīng)過優(yōu)化的原生態(tài)都市村莊，即縮小了城鄉(xiāng)差別，又保留了地域文化特色，也可避免改造后仍是高密度的結(jié)果，同時打破封閉的文化心理，使村民融入到現(xiàn)代化的都市文明之中。

3.3 推廣城中村土地股份制改造 城中村土地股份制的改造就是在把原村集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地的前提下，對原村居民和村 集體享有使用權(quán)或所有權(quán)的土地進行估價，折算成股份，組建股份公司。股份制改造同時兼顧政 府的長遠利益、股份公司的健康發(fā)展、原村居民的社會保障。

3.4 科學(xué)合理的規(guī)劃引導(dǎo) 規(guī)劃是城市發(fā)展的靈魂,決定城市發(fā)展的水平、速度和質(zhì)量。“城中村”改造無論是原地拆除 重建、異地新建,還是舊村整治,要避免規(guī)劃與管理滯后、土地開發(fā)停滯和建設(shè)無序等現(xiàn)象,就必須 堅持具有前瞻性與科學(xué)性的城市規(guī)劃先行,將城市規(guī)劃與土地開發(fā)相銜接,實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效 益與生態(tài)效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

3.5 規(guī)范化的市場運作 “城中村”改造無論采取何種改造方式,都會涉及土地的征收、房屋的拆遷與重建、基礎(chǔ)設(shè)施 的改造與新建、集體資產(chǎn)的評估、集體經(jīng)濟組織的改制、改制后的公共管理支出等諸多環(huán)節(jié),需要 大量的資金投入,而這僅靠單方投資或依賴政府支持是遠遠不夠的,必須充分調(diào)動多方資源,實行 多元化融資。開發(fā)商的介入無疑會為“城中村”改造注入新的活力,由其負責征地、拆建、安置等 事務(wù),并按市場化方式進行綜合開發(fā),不僅可以解決資金問題,還可以刺激房地產(chǎn)需求。而根據(jù)“城 中村”改造及綜合開發(fā)的特殊性、復(fù)雜性和艱巨性,遴選并強化參與改造的開發(fā)商的社會責任便顯 得尤為重要,并且成為“城中村”改造成功與否的關(guān)鍵。

3.6 關(guān)注城中村改造的后續(xù)環(huán)節(jié) 與城中村改造相關(guān)聯(lián)的后續(xù)環(huán)節(jié)主要包括就業(yè)培訓(xùn)、職業(yè)推介、擴大社會保障制度的覆蓋面 等。城中村改造，農(nóng)民失去土地——傳統(tǒng)意義上的社會保障基礎(chǔ)，急需尋找新的就業(yè)機會。但由 于二元結(jié)構(gòu)下農(nóng)民和城市居民在受教育機會等方面存在差異，原先的城中村村民對城市第二、三 產(chǎn)業(yè)的就業(yè)需求不能適應(yīng)，于是需要提供職業(yè)培訓(xùn)機會以實現(xiàn)城中村村民與第二、三產(chǎn)業(yè)就業(yè)需 求的均衡。

3.7 新農(nóng)村建設(shè)是城中村改造的根本舉措 目前全國上下掀起建設(shè)社會主義新農(nóng)村活動，要求把農(nóng)村建設(shè)成為“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”的新農(nóng)村，這正是避免新的“城中村”產(chǎn)生、止住源頭的根本 舉措。新農(nóng)村建設(shè)就是要把農(nóng)村發(fā)展納入整個現(xiàn)代化進程，使工農(nóng)城鄉(xiāng)之間協(xié)調(diào)發(fā)展，解決我國 長期以來城鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展極不平衡的局面，所以新農(nóng)村建設(shè)應(yīng)是我們規(guī)劃工作者未來一項長期的重要工作。